### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Nov em be r 8, 2 01 2 S es si on

JAL AL BACHO UR v. DEVI N MASON, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r C a n n o n C o u n t y

N o

. 0 8 7 3 R o y c e T a y l o r , J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 0 0 9 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a y 3 0

, 2 0 1 3

T h i s c a s e a r o s e f

r o m t w o c o n t r a c t s b e t w e e n t h e s a m e p a r t i e s f o r t h e s a l e o f c o m m e r c i a l

p r o p e r t y

. A p r o v i s i o n i n t h e s e c o n d c o n t r a c t t h a t w a s n o t i n c l u d e d i n t h e f i r s t p r o v i d e d t h a t

t h e b u y e r w o u l d r e t a i n $ 7 5

, 0 0 0 o f t h e c o n t r a c t p r i c e i f a n a c c e s s r o a d t o t h e p r o p e r t y w a s n o t

c o m p l e t e d b y a c e r t a i n d a t e

. C o m p l e t i o n w a s d e f i n e d a s o c c u r r i n g “ u p o n t h e d e d i c a t i o n a n d

t u r n i n g t h e s t r e e t s o v e r t o t h e t o w n o f W o o d b u r y a n d / o r C a n n o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. ” T h e

b u y e r s u b s e q u e n t l y f

i l e d a p e t i t i o n f

o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t

, a s k i n g t h e c o u r t t o f i n d t h a t

c o m p l e t i o n h a d n o t o c c u r r e d a n d t h a t h e w a s t h e r e f o r e e n t i t l e d t o k e e p t h e $ 7 5

, 0 0 0

. T h e t r i a l

c o u r t r u l e d a g a i n s t t h e b u y e r

, h o l d i n g t h a t h e w a s o b l i g a t e d t o p a y t h e f u l l c o n t r a c t p r i c e t o

t h e s e l l e r s

. W e a f

f i r m t h e r e s u l t r e a c h e d b y t h e t r i a l c o u r t b e c a u s e w e f i n d t h a t t h e $ 7 5

, 0 0 0

c l a u s e w a s n o t a v a l i d l i q u i d a t e d c l a u s e p r o v i s i o n

, b u t r a t h e r a p e n a l t y

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

A n g e l l o L i n H u o n g

, L e b a n o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, J a l a l B a c h o u r

.

J a y J a c k s o n

, M u r f

r e e s b o r o

, T e n n e s s e e ; J o h n a t h o n C l y d e H e r s h m a n

, W o o d b u r y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, D e v i n M a s o n

, C r a i g M e a r s a n d M a s o n & M e a r s P r o p e r t i e s

.O P I N I O N

I

. T W O R E A L E S T A T E C O N T R A C T S

O n J u n e 2 7

, 2 0 0 7

, J a l a l B a c h o u r ( “ B u y e r ” ) e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t t o b u y t w o a d j a c e n t

l o t s i n W o o d b u r y

, C a n n o n C o u n t y

, f r o m d e v e l o p e r s D e v i n M a s o n a n d C r a i g M e a r s

, d o i n g

b u s i n e s s a s M a s o n a n d M e a r s P r o p e r t i e s ( “ S e l l e r s ” )

. T h e t o t a l c o n t r a c t p r i c e w a s $ 3 0 0

, 0 0 0

.

O n A u g u s t 8

, 2 0 0 7

, t h e p a r t i e s e x e c u t e d a n a d d e n d u m t o t h e i r c o n t r a c t

. T h e

a d d e n d u m d i d n o t c h a n g e t h e t o t a l p r i c e f o r t h e t w o l o t s

, b u t b r o k e t h e m d o w n “ f o r c l o s i n g

a n d t a x p u r p o s e s ” t o p r o v i d e t h a t t h e p r i c e o f o n e o f t h e l o t s w a s t o b e $ 2 7 5

, 0 0 0

, a n d t h e

p r i c e o f t h e o t h e r $ 2 5

, 0 0 0

. T h e p r o o f s h o w e d t h a t s o m e t i m e i n A u g u s t o f 2 0 0 7

, B u y e r a l s o

e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t t o s e l l o n e o f t h e l o t s t o a t h i r d p a r t y f o r $ 3 2 5

, 0 0 0

, c o n t i n g e n t o n h i s

a b i l i t y t o c l o s e o n h i s p u r c h a s e f r o m S e l l e r s

.

I n O c t o b e r o f 2 0 0 7

, S e l l e r s e n t e r e d i n t o a r o a d c o n s t r u c t i o n a g r e e m e n t w i t h S o u t h e r n

V i l l a g e s

, I n c

. , t o b u i l d r o a d s i n t h e i r s u b d i v i s i o n d e v e l o p m e n t

. P r i o r t o c l o s i n g o n t h e

p r o p e r t y

, S e l l e r s s e n t B u y e r a c o p y o f t h e r o a d c o n s t r u c t i o n a g r e e m e n t

.

B u y e r a n d S e l l e r s e n t e r e d i n t o a n e w c o n t r a c t f o r t h e $ 2 7 5

, 0 0 0 l o t o n N o v e m b e r 1 4

,

2 0 0 7

, a n d c l o s e d o n t h e s a m e d a y

. T h e t o t a l p r i c e f o r t h a t l o t r e m a i n e d u n c h a n g e d

, b u t 1

S e l l e r s r e c e i v e d o n l y $ 2 0 0

, 0 0 0 a t c l o s i n g

. T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t t h e r e m a i n i n g $ 7 5

, 0 0 0

w a s t o b e p a i d w i t h i n t h i r t y d a y s o f t h e c o m p l e t i o n o f t h e r o a d s

. T h e c o n t r a c t a l s o c o n t a i n e d

a c l a u s e r e q u i r i n g t h a t c o n s t r u c t i o n o n t h e s t r e e t s b e g i n b y D e c e m b e r 1

, 2 0 0 7 a n d b e

c o m p l e t e d b y J a n u a r y 1

, 2 0 0 8

.

T h e c o n t r a c t p r o v i s i o n s a t t h e c e n t e r o f t h i s c a s e a r e t h o s e s e t t i n g o u t f i n a n c i a l

c o n s e q u e n c e s f

o r a n y f a i l u r e b y S e l l e r s t o m e e t t h e d e a d l i n e f o r c o m p l e t i o n o f t h e s t r e e t s

.

T h e c o n t r a c t p r o v i d e d t h a t $ 1

, 0 0 0 w a s t o b e d e d u c t e d f r o m t h e $ 7 5

, 0 0 0 o w e d b y B u y e r t o

S e l l e r s f o r e a c h m o n t h a f

t e r J a n u a r y 1

, 2 0 0 8 t h a t t h o s e s t r e e t s r e m a i n e d u n c o m p l e t e d

.

F u r t h e r

, i n t h e e v e n t t h e s t r e e t s w e r e n o t c o m p l e t e d b y J u l y 1

, 2 0 0 8

, “ t h e S e l l e r s s h a l l f o r f e i t

a n y b a l a n c e r e m a i n i n g o f t h e S E V E N T Y

- F I V E T H O U S A N D A N D N O / 1 0 0 ( $ 7 5

, 0 0 0

. 0 0 )

f i n a l p a y m e n t

. . . ” C o m p l e t i o n w a s d e f i n e d i n t h e c o n t r a c t a s o c c u r r i n g “ u p o n t h e d e d i c a t i o n

a n d t u r n i n g t h e s t r e e t s o v e r t o t h e t o w n o f W o o d b u r y a n d / o r C a n n o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. ”

T h e c o n t r a c t a l s o s t a t e d t h a t i n t h e e v e n t t h e s t r e e t s w e r e n o t c o m p l e t e d b y t h e d e a d l i n e d a t e

,

t h e S e l l e r s w e r e l i a b l e f o r d a m a g e s a n d w o u l d r e m a i n o b l i g a t e d t o c o m p l e t e t h e s t r e e t s

.

T her e was te st imony tha t the par ti es exe cut ed a se par at e c ont ra ct fo r t he $ 25,0 00 lot and tha t the 1

sal e c los ed o n di ff

er ent dat e. Ho wever, t hat con tr act was not ent er ed i nto th e r eco rd.

-2-S t r e e t c o n s t r u c t i o n d i d n o t b e g i n u n t i l M a y o f 2 0 0 8

, b u t p r o c e e d e d r a p i d l y

. O n J u n e

3 0

, 2 0 0 8

, W o o d b u r y P u b l i c W o r k s D i r e c t o r A l a n P a s c h a l

, a f f i x e d h i s s i g n a t u r e t o a

d o c u m e n t t i t l e d “ D e d i c a t i o n a n d A c c e p t a n c e o f P u b l i c R o a d w a y s k n o w n a s M a s o n C o u r t a n d

M e a r s D r i v e

. ” I n t h a t d o c u m e n t

, M r

. P a s c h a l p u r p o r t e d t o a c c e p t t h e r o a d s o n b e h a l f o f t h e

T o w n o f W o o d b u r y

, “ s a i d r o a d w a y h a v i n g b e e n c o m p l e t e d

. ” T h e o t h e r s i g n a t o r i e s t o t h e

d o c u m e n t w e r e C r a i g M e a r s a n d H o w a r d W i l s o n

, r e p r e s e n t i n g t h e c o n t r a c t o r

, S o u t h e r n

V i l l a g e s

, I n c

.

S h o r t l y t h e r e a f

t e r

, B u y e r c o n t r a c t e d w i t h R a n d y L a i n e

, a n e n g i n e e r

, t o p e r f o r m a s i t e

i n s p e c t i o n a n d a s s e s s t h e l e v e l o f c o m p l e t i o n o f t h e r o a d w a y

. I n a l e t t e r d a t e d J u l y 7

, 2 0 0 8

,

M r

. L a i n e r e p o r t e d t h a t t h e r o a d w a y p a v i n g w a s c o m p l e t e d a t t h e t i m e o f t h e i n s p e c t i o n

, b u t

t h a t s h o u l d e r w o r k

, g r a d i n g a n d d r a i n a g e w e r e s t i l l i n p r o g r e s s a n d f a r f r o m c o m p l e t i o n

.

I I

. A C O M P L A IN T F O R D E C L A R A T O R Y J U D G M E N T

O n A u g u s t 5

, 2 0 0 8

, B u y e r f i l e d a c o m p l a i n t f

o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t i n t h e C h a n c e r y

C o u r t o f C a n n o n C o u n t y

, n a m i n g a s d e f e n d a n t s D e v i n M a s o n

, C r a i g M e a r s

, M a s o n a n d

M e a r s P r o p e r t i e s

, a n d t h e T o w n o f W o o d b u r y

. B u y e r a l l e g e d t h a t M r

. P a s c h a l w a s n o t 2

a u t h o r i z e d u n d e r t h e C i t y ’ s s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n s t o a c c e p t a n d a d o p t a r o a d w a y

. H e

a c c o r d i n g l y a s k e d f

o r a d e c l a r a t i o n t h a t t h e s t r e e t c o n s t r u c t i o n w a s n o t c o m p l e t e d b y J u l y 1

,

2 0 0 8

, a n d t h a t a s a r e s u l t S e l l e r s f o r f e i t e d t h e r e m a i n i n g b a l a n c e o f t h e $ 7 5

, 0 0 0 f i n a l p a y m e n t

o n t h e p r o p e r t y

.

S e l l e r s f i l e d a c o u n t e r

- c l a i m f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t a n d f o r p a y m e n t o f t h e r e m a i n i n g

c o n t r a c t b a l a n c e

. A f

o u r d a y b e n c h t r i a l w a s c o n d u c t e d o v e r a p e r i o d o f s i x m o n t h s

.

W h e n M r

. B a c h o u r t o o k t h e s t a n d

, h e w a s q u e s t i o n e d a b o u t t h e c i r c u m s t a n c e s b e h i n d

t h e i n c l u s i o n o f t h e r e t a i n a g e p r o v i s i o n i n t h e c o n t r a c t o f N o v e m b e r 2 4

, 2 0 0 7

, a n d h i s

r e a s o n s f o r m a k i n g i t p a r t o f t h e c o n t r a c t

. H e t e s t i f i e d t h a t t h e r o a d w a s v e r y i m p o r t a n t t o h i m

b e c a u s e i f w a s n o t f

i n i s h e d o n t i m e

, h e r i s k e d t h e l o s s o f p o t e n t i a l c o m m e r c i a l b u y e r s

.

A s k e d a b o u t h o w h e a r r i v e d a t t h e f i g u r e o f $ 7 5

, 0 0 0

, h e a c k n o w l e d g e d t h a t i t w a s a n

a r b i t r a r y n u m b e r

, n o t b a s e d o n a n y p a r t i c u l a r e s t i m a t e o f p o t e n t i a l d a m a g e s

, b u t h e i n s i s t e d

t h a t “ [ i ] t w a s b a s e d o n p o t e n t i a l d a m a g e s

, b u t y o u c a n n o t e s t i m a t e t h e m b e f o r e t h e y h a p p e n

. ”

M r

. B a c h o u r ’ s d e p o s i t i o n t e s t i m o n y w a s r e a d i n t o t h e r e c o r d

, w h e r e i n h e r e f e r r e d t o

t h e $ 7 5

, 0 0 0 a s a “ p e n a l t y ” o r a s “ a h e a v y p e n a l t y ” f o r n o t f i n i s h i n g t h e r o a d o n t i m e

, a n d

s t a t e d t h a t h e w i s h e d h e h a d a s k e d f o r m o r e

, “ l i k e $ 1 5 0

, 0 0 0

. ” O n t h e s t a n d

, h e d e c l i n e d t o

c h a r a c t e r i z e t h e p r o v i s i o n a s a p e n a l t y

, b u t r a t h e r i n s i s t e d t h a t h e c o n s i d e r e d i t m o r e l i k e “ a n

T he T own of

Wo odbu ry was s ubs equ ent ly dis m is sed as a d ef end ant

. 2

-3-i n c e n t i v e ” t o f i n i s h t h e r o a d q u i c k l y

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t e s t i m o n y

, t h e t r i a l c o u r t i s s u e d a r u l i n g f r o m t h e b e n c h a n d

m e m o r i a l i z e d i t i n a j u d g m e n t f i l e d o n D e c e m b e r 5

, 2 0 1 1

. T h e c o u r t d e c l a r e d t h a t b e c a u s e

t h e c o n t r a c t o f N o v e m b e r 1 4 w a s b e t w e e n t h e s a m e p a r t i e s a n d i n v o l v e d t h e s a m e s u b j e c t

m a t t e r a s t h e c o n t r a c t o f J u l y 2 7

, a d d i t i o n a l c o n s i d e r a t i o n w a s r e q u i r e d t o m a k e t h e l a t e r

c o n t r a c t e n f

o r c e a b l e

. T h e c o u r t s t a t e d t h a t i t c o u l d n o t f i n d a n y e v i d e n c e o f a d d i t i o n a l

c o n s i d e r a t i o n

, a n d i t c o n c l u d e d t h a t

, i n a c c o r d a n c e w i t h t h e p r i n c i p l e s e n u n c i a t e d i n t h i s

c o u r t ’ s o p i n i o n i n t h e c a s e o f A m e r i c a n F r u i t G r o w e r s v

. H a w k i n s o n

, 1 0 6 S

. W

. 2 d 5 6 4 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 3 7 )

, t h e N o v e m b e r 1 4 c o n t r a c t w a s v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e

.

T h e c o u r t a c c o r d i n g l y d e c l a r e d t h a t t h e J u n e 2 7 c o n t r a c t ( a n d a d d e n d u m ) c o n t r o l l e d

t h e l e g a l r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e p a r t i e s

. S i n c e t h e r e w a s n o m e n t i o n o f t h e r o a d i n t h a t

c o n t r a c t a n d n o p r o v i s i o n s f o r w i t h h o l d i n g a n y p a r t o f t h e c o n t r a c t p r i c e

, t h e c o u r t r u l e d t h a t

t h e s e l l e r s w e r e e n t i t l e d t o $ 7 5

, 0 0 0 i n c o n t r a c t d a m a g e s a s w e l l a s $ 3 0

, 0 0 0 i n p r e

- j u d g m e n t

i n t e r e s t

. T h e c o u r t a l s o f o u n d t h a t t h e P u b l i c W o r k s D i r e c t o r h a d a p p a r e n t a u t h o r i t y t o

a c c e p t t h e r o a d w a y s

, i m p l y i n g t h a t e v e n i f t h e c o n t r a c t o f N o v e m b e r 1 4 c o n t r a c t w e r e v a l i d

,

t h e d e f e n d a n t s w o u l d s t i l l b e e n t i t l e d t o p r e v a i l

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

.

I I I

. L IQ U ID A T E D D A M A G E S

T h e r e w a s v e r y l i t t l e d i s p u t e a s t o t h e f a c t s o f t h i s c a s e

, a n d t h i s a p p e a l o n l y i n v o l v e s

q u e s t i o n s o f l a w a b o u t t h e c r e a t i o n

, i n t e r p r e t a t i o n a n d e n f o r c e m e n t o f c o n t r a c t s

. O u r r e v i e w

o f t h e p r o c e e d i n g s b e l o w i s t h e r e f o r e d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a c c o r d e d

t o t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w

. W h a l e y v

. P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

.

2 0 0 6 ) ; U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

.

W e c o n c l u d e t h a t t h e $ 7 5

, 0 0 0 “ i n c e n t i v e ” w a s u n e n f o r c e a b l e f

o r r e a s o n s o t h e r t h a n

t h o s e r e l i e d u p o n b y t h e t r i a l c o u r t

. 3

O u r l e g a l s y s t e m h a s a l w a y s p l a c e d a h i g h v a l u e o n t h e f r e e d o m t o c o n t r a c t

. S e e

B a u g h v

. N

o v a k

, 3 4 0 S

. W

. 3 d a t 3 8 2 ( s t a t i n g t h a t “ T e n n e s s e e l a w r e c o g n i z e s t h a t t h e

i n d i v i d u a l r i g h t o f f

r e e d o m o f c o n t r a c t i s a v i t a l a s p e c t o f p e r s o n a l l i b e r t y ” ) ; P l a n t e r s G i n C o

.

v

. F e d

. C o m

p r e s s & W

a r e h o u s e C o

. , I

n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 8 5

, 8 9 2 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ( “ H i s t o r i c a l l y

,

T he Cour t of Appea ls m ay af fi rm a j udgm ent on dif

fe re nt grounds tha n tho se re li ed on by the tr ia l 3

cou rt when the tr ia l cou rt re ach ed the cor re ct re sul t. Cont ine nta l Cas. Co. v. Smit h

, 720 S.W .2d 48, 50

(T enn

. 1986 ); Shut t v. Blo unt

, 194 T enn

. 1, 8, 249 S.W .2d 904, 907 (19 52) ; In re Est ate of Jon es

, 183 S.W .3d

372, 378 n.4 (T enn

. Ct. App. 2005 ); Shoe make v. Omniq uip Int ’l

, Inc

. , 152 S.W .3d 567, 577 (T enn

. Ct. App.

2003 ).

-4-t h e ‘ f

r e e d o m o f

c o n t r a c t ’ h a s i n s u r e d t h a t p a r t i e s t o a n a g r e e m e n t h a v e t h e r i g h t a n d p o w e r

t o c o n s t r u c t t h e i r o w n b a r g a i n s ” ) ; H a r b i s o n v

. K n o x v i l l e I

r o n C o

. , 5 3 S

. W

. 9 5 5

, 9 5 7 ( T e n n

.

1 8 9 9 ) ( s t a t i n g “ t h e r i g h t o f c o n t r a c t i s u n d o u b t e d l y a n i n h e r e n t p a r t o f t h e r i g h t o f l i b e r t y

, a n d

a l s o o f t h e r i g h t o f p r o p e r t y

. ” )

.

I n d i v i d u a l s a r e t h e r e f

o r e e n t i t l e d t o e n t e r i n t o c o n t r a c t s a s t h e y s e e f i t

, s o l o n g a s t h e

c o n t r a c t i s n o t a g a i n s t p u b l i c p o l i c y

. B a u g h v

. N o v a k

, 3 4 0 S

. W

. 3 d 3 7 2

, 3 8 3 ( T e n n

. 2 0 1 1 )

( c i t i n g T h i r d N a t i o n a l B a n k i n N

a s h v i l l e v

. O l i v e

, 2 8 1 S

. W

. 2 d 6 7 5

, 6 7 8 ( T e n n

. 1 9 5 5 ) )

.

F u r t h e r

, “ [ i ] n t h e a b s e n c e o f m i s t a k e o r f r a u d

, t h e c o u r t s w i l l n o t c r e a t e o r r e w r i t e a c o n t r a c t

s i m p l y b e c a u s e i t s t e r m s a r e h a r s h o r b e c a u s e o n e o f t h e p a r t i e s w a s u n w i s e i n a g r e e i n g t o

t h e m

. ” D o b b s v

. G u e n t h e r

, 8 4 6 S

. W

. 2 d 2 7 0

, 2 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) ( c i t i n g P e t t y v

. S l o a n

, 2 7 7 S

. W

. 2 d 3 5 5

, 3 5 9 ( T e n n

. 1 9 5 5 ) )

.

T h e t e r m “ l i q u i d a t e d d a m a g e s ” i s d e f i n e d b y c a s e l a w a s a “ s u m s t i p u l a t e d a n d

a g r e e d u p o n b y t h e p a r t i e s a t t h e t i m e t h e y e n t e r t h e i r c o n t r a c t

, t o b e p a i d t o

c o m p e n s a t e f

o r i n j u r i e s s h o u l d a b r e a c h o c c u r

. ”

. . . T h e s t i p u l a t e d a m o u n t

r e p r e s e n t s a n e s t i m a t e o f p o t e n t i a l d a m a g e s i n t h e e v e n t o f a c o n t r a c t u a l b r e a c h

w h e r e d a m a g e s a r e l i k e l y t o b e u n c e r t a i n a n d n o t e a s i l y p r o v e n

. . .

G u i l i a n o v

. C l e o

, I

n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 6

- 9 7 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

B u y e r t e s t i f

i e d t h a t t h e $ 7 5

, 0 0 0 r e t a i n a g e p r o v i s i o n i n t h e c o n t r a c t o f s a l e w a s

d e s i g n e d t o c o m p e n s a t e h i m f o r d a m a g e s t h a t h e m i g h t s u f f e r i f t h e r o a d w a s n o t c o m p l e t e d

o n t i m e

.

H o w e v e r

, l i q u i d a t e d d a m a g e s p r o v i s i o n s i n c o n t r a c t s a r e s u b j e c t t o c l o s e s c r u t i n y

b e c a u s e o f t h e p u b l i c p o l i c y a g a i n s t f o r f e i t u r e s

. K i m b r o u g h & C o

. v

. S c h m i t t

, 9 3 9 S

. W

. 2 d

1 0 5

, 1 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) ; H a r m o n v

. E g

g e r s

, 6 9 9 S

. W

. 2 d 1 5 9

, 1 6 3 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 8 5 )

. I n o r d e r f

o r a l i q u i d a t e d d a m a g e s c l a u s e t o b e e n f o r c e a b l e

, t h e r e m u s t b e a r e a s o n a b l e

r e l a t i o n s h i p b e t w e e n t h e s t i p u l a t e d a m o u n t a n d t h e a m o u n t o f d a m a g e s t h a t m i g h t r e a s o n a b l y

b e e x p e c t e d i n t h e e v e n t o f a b r e a c h

. T e t e r v

. R e p u b l i c P a r k i n g S

y s t e m

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 3 3 0

, 3 4 3

( T e n n

. 2 0 0 5 ) ; V

. L

. N i c h o l

s o n C o

. v

. T

r a n s c o n I

n v

. & F i n

. L t d

. , I

n c

. , 5 9 5 S

. W

. 2 d 4 7 4

, 4 8 4

( T e n n

. 1 9 8 0 )

.

W h e n t h e a m o u n t o f

a l i q u i d a t e d d a m a g e s c l a u s e i s d e e m e d n o t t o b e a r a r e a s o n a b l e

r e l a t i o n s h i p t o t h e a m o u n t o f d a m a g e s l i k e l y t o r e s u l t f r o m a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t

, t h e n t h e

c l a u s e i s d e e m e d t o b e a n u n l a w f u l p e n a l t y

, a n d i s n o t e n f o r c e a b l e

. G u i l i a n o v

. C l e o

, I n c

. ,

9 9 5 S

. W

. 2 d a t 9 8

. “ A p e n a l t y i s a ‘ s u m i n s e r t e d i n a c o n t r a c t

, n o t a s a m e a s u r e o f

c o m p e n s a t i o n f

o r t h e b r e a c h i t s e l f

, b u t r a t h e r a s a p u n i s h m e n t f o r d e f a u l t

. ’ ” B e a s l e

y v

.

H o r r e l l

, 8 6 4 S

. W

. 2 d 4 5

, 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 ) ( q u o t i n g H a r m o n v

. E g

g e r s

, 6 9 9 S

. W

. 2 d

-5-a t 1 6 3 )

.

T e n n e s s e e l a w d i s f

a v o r s p e n a l t i e s

, a n d a n u n r e a s o n a b l e l i q u i d a t e d d a m a g e s p r o v i s i o n

w i l l n o t b e e n f

o r c e d

, r e g a r d l e s s o f w h e t h e r i t w a s a g r e e d t o b y t h e p a r t i e s

. B r o o k s v

.

N e t w o r k s o f C h a t t a n o o g a

, 9 4 6 S

. W

. 2 d 3 2 1

, 3 2 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

. S e e a l s o

, G u i l i a n o

v

. C l e o

, I n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d a t 1 0 1 ( s t a t i n g t h a t i f t h e s u r r o u n d i n g c i r c u m s t a n c e s s h o w t h a t a

l i q u i d a t e d d a m a g e s p r o v i s i o n w a s m e r e l y i n t e n d e d t o p e n a l i z e f o r a b r e a c h o f c o n t r a c t

, t h e n

t h e p r o v i s i o n i s a n u n l a w f u l p e n a l t y

, a n d i s t h e r e f

o r e u n e n f

o r c e a b l e a s a g a i n s t p u b l i c p o l i c y )

.

“ B e c a u s e f

o r f e i t u r e s a n d p e n a l t i e s a r e n o t f a v o r e d

, a n y d o u b t a s t o w h e t h e r a s u m i s a p e n a l t y

o r l i q u i d a t e d d a m a g e s w i l l g e n e r a l l y b e r e s o l v e d a s t h e f o r m e r

. ” K i m b r o u g h & C o

. v

. S c h m i t t

, 9 3 9 S

. W

. 2 d a t 1 0 8 ( c i t i n g H a r m o n v

. E g

g e r s

, 6 9 9 S

. W

. 2 d a t 1 0 8 ; B e a s l e y v

. H o r r e l l

,

8 6 4 S

. W

. 2 d a t 5 0 )

.

I n t h i s c a s e

, B u y e r t e s t i f i e d t h a t t h e r o a d w a s v e r y i m p o r t a n t t o h i s p l a n s f o r t h e

p r o p e r t y

, a n d t h a t h e h a d a d d e d t h e $ 7 5

, 0 0 0 p r o v i s i o n t o t h e c o n t r a c t i n o r d e r t o m a k e S e l l e r s

a w a r e o f i t s i m p o r t a n c e a n d “ t o g e t t h e i r a t t e n t i o n

. ” E x c e r p t s f r o m B u y e r ’ s d e p o s i t i o n t h a t

w e r e r e a d i n t o e v i d e n c e d u r i n g h i s t e s t i m o n y r e f e r r e d t o t h e p r o v i s i o n a s “ a p e n a l t y ” a n d a s

“ a h e a v y p e n a l t y

. ” B u y e r w a s q u e s t i o n e d c l o s e l y a b o u t w h a t d a m a g e s h e w a s l i k e l y t o s u f f e r

i n t h e e v e n t t h a t t h e r o a d w a s n o t c o m p l e t e d o n t h e a g r e e d

- u p o n d a t e

. H e a d m i t t e d t h a t t h o s e

d a m a g e s w e r e i m p o s s i b l e t o e s t i m a t e

, b u t h e r e f e r r e d g e n e r a l l y t o t h e l o s s o f m a r k e t a b i l i t y

o f t h e p r o p e r t y

, t h e p o s s i b i l i t y o f l o s t s a l e s

, a n d f a l l i n g p r i c e s o f r e a l e s t a t e a t t h e t i m e

.

T h e p r o o f s h o w e d t h a t B u y e r h a d a l r e a d y c o n t r a c t e d t o s e l l t h e p r o p e r t y f o r $ 3 2 5

, 0 0 0

a t t h e t i m e o f t h e N o v e m b e r 1 4 c o n t r a c t

. B u y e r a r g u e d

, h o w e v e r

, t h a t h e h a d n o t y e t c l o s e d

o n t h a t s a l e a n d t h a t h i s b u y e r w o u l d n e e d t h e r o a d f o r a c c e s s t o a p l a n n e d A u t o Z o n e s t o r e

.

H e d i d n o t

, h o w e v e r

, p r e s e n t a n y e v i d e n c e t h a t A u t o Z o n e h a d r e q u i r e d t h a t t h e r o a d b e

c o m p l e t e d b y a n y p a r t i c u l a r d a t e

. N o r d i d h e p r e s e n t a n y e v i d e n c e

, o t h e r t h a n h i s o w n

u n s u p p o r t e d s t a t e m e n t

, a b o u t t h e c o n d i t i o n o f t h e r e a l e s t a t e m a r k e t i n C a n n o n C o u n t y i n t h e

l a s t q u a r t e r o f 2 0 0 8

.

T h e t e s t i m o n y o f t h e p a r t i e s a l s o s h o w s t h a t t h e r e w a s n o d i s c u s s i o n b e t w e e n B u y e r

a n d S e l l e r s a b o u t t h e d a m a g e s B u y e r m i g h t s u f f e r f r o m a n y d e l a y s i n t h e c o m p l e t i o n o f t h e

r o a d

. I n s t e a d

, B u y e r s i m p l y p r e s e n t e d S e l l e r s w i t h t h e d r a f t o f t h e c o n t r a c t c o n t a i n i n g t h e

$ 7 5

, 0 0 0 p r o v i s i o n o n N o v e m b e r 1 4

, 2 0 0 7

, a n d t o l d t h e m t h a t i f t h e y d i d n o t s i g n h e w o u l d

w a l k a w a y f

r o m t h e s a l e

. W h e n h e w a s q u e s t i o n e d a t d e p o s i t i o n a b o u t t h e $ 7 5

, 0 0 0 f i g u r e

,

B u y e r d i d n o t a t t e m p t t o j u s t i f y i t i n t e r m s o f t h e m a g n i t u d e o f h i s p o s s i b l e l o s s e s

, b u t s i m p l y

s t a t e d t h a t h e w i s h e d h e h a d a s k e d f o r m o r e

, e v e n t h o u g h i t w a s c l e a r b y t h a t t i m e t h a t h e h a d

n o t s u f f e r e d a n y a c t u a l d a m a g e s

.

-6-I t t h u s a p p e a r s t o u s t h a t t h e $ 7 5

, 0 0 0 w a s n o t b a s e d o n a n y e s t i m a t e o f p o t e n t i a l

d a m a g e s

, b u t w a s j u s t a n a r b i t r a r y f i g u r e t h a t B u y e r p l u c k e d f r o m t h i n a i r

. T h e r e i s n o

e v i d e n c e t o s u p p o r t h i s c o n t e n t i o n t h a t t h e f i g u r e b e a r s a n y r e l a t i o n t o t h e p o t e n t i a l d a m a g e s

h e w o u l d l i k e l y h a v e s u f f e r e d i f t h e r o a d s w e r e n o t c o m p l e t e d i n t h e p h y s i c a l s e n s e o r i f t h e y

w e r e n o t a c c e p t e d b y t h e C i t y

, o n o r b e f o r e t h e d e a d l i n e d a t e o f J u l y 1

, 2 0 0 8

. W e c o n c l u d e

r a t h e r t h a t t h e p r o v i s i o n w a s a p e n a l t y d e s i g n e d t o p u n i s h t h e S e l l e r s a n d t h a t i t i s t h e r e f o r e

u n e n f o r c e a b l e

. W e a c c o r d i n g l y a f f i r m t h e r e s u l t r e a c h e d b y t h e t r i a l c o u r t

.

I V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. R e m a n d t h i s c a s e t o t h e C h a n c e r y C o u r t

o f C a n n o n C o u n t y f

o r a n y f u r t h e r p r o c e e d i n g s n e c e s s a r y

. T a x t h e c o s t s o n a p p e a l t o t h e

a p p e l l a n t

, J a l a l B a c h o u r

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-7-