### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ja nu ary 23 , 20 14 Ses si on

TERRY MORRI SON, ET AL . v. RICH ARD HUBBEL L

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 0 9 0 1 3 3 I C l a u d i a B o n n y m a n , C h a n c e l l o r



### No. M2 01 3- 00 82 2- COA-R3 -CV- Fil ed Febr ua ry 11 , 20 14

L a n d l o r d s f

i l e d s u i t a g a i n s t a t e n a n t f o r b r e a c h o f t h e r e n t a l c o n t r a c t

. T h e t r i a l c o u r t h e l d t h e

t e n a n t b r e a c h e d t h e c o n t r a c t a n d a w a r d e d t h e l a n d l o r d s d a m a g e s f o r t h e b r e a c h

. T e n a n t

a p p e a l s a s s e r t i n g t h a t t h e l a n d l o r d s f a i l e d t o m i t i g a t e t h e i r d a m a g e s

, t h a t h i s c o u n s e l w a s

i n e f f e c t i v e

, a n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o d i s m i s s t h e c a s e f o r f a i l u r e t o p r o s e c u t e

.

T e n a n t ’ s a r g u m e n t s a r e w i t h o u t m e r i t

. W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

M

. S

. , P

. J

. , a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , j o i n e d

.

R i c h a r d H u b b e l l

, H e n d e r s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, P r o S e

.

J o e M

. H a y n e s

, G o o d l e t t s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, T e r r y M o r r i s o n a n d L a u r i e

G u e t h l e i n

.

O P I N I O N

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L H IS T O R Y

O n J u n e 2 7

, 2 0 0 8

, K i m a n d R i c h a r d H u b b e l l ( “ T e n a n t s ” ) e n t e r e d i n t o a t h r e e

- y e a r

l e a s e a g r e e m e n t w i t h T e r r y M o r r i s o n a n d L a u r i e G u e t h l e i n ( “ L a n d l o r d s ” ) w h e r e b y L a n d l o r d s

l e a s e d T e n a n t s a o n e

- s t o r y b u i l d i n g i n H e r m i t a g e

, T e n n e s s e e

. T e n a n t s a g r e e d t o p a y

L a n d l o r d s m o n t h l y i n s t a l l m e n t s o f $ 4

, 5 0 0 t h e f i r s t y e a r

, $ 4

, 8 0 0 t h e s e c o n d y e a r

, a n d $ 5

, 1 0 0

t h e t h i r d y e a r

, p l u s p e r s o n a l p r o p e r t y t a x e s

, r e a l e s t a t e t a x e s

, a n d i n s u r a n c e

.T e n a n t s u s e d t h e p r e m i s e s t o o p e r a t e M o r e h o u s e D a n c e A c a d e m y a n d p a i d r e n t i n

a c c o r d a n c e w i t h t h e c o n t r a c t u n t i l A u g u s t 2 0 0 8

. I n S e p t e m b e r 2 0 0 8

, T e n a n t s d i s c o n n e c t e d

t h e p o w e r a n d v a c a t e d t h e p r e m i s e s

. L a n d l o r d s f i l e d s u i t a g a i n s t T e n a n t s o n J a n u a r y 2 2

, 2 0 0 9

a l l e g i n g t h a t T e n a n t s b r e a c h e d t h e B u i l d i n g L e a s e c o n t r a c t

.

T e n a n t s f i l e d f o r b a n k r u p t c y o n J a n u a r y 2 8

, 2 0 0 9

. T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r o n

F e b r u a r y 1 9

, 2 0 1 0 s t a t i n g t h a t t h e c a s e w a s c l o s e d d u r i n g t h e p e n d e n c y o f t h e b a n k r u p t c y

s t a y a n d t h e r e a f

t e r

, u n l e s s a p a r t y r e o p e n e d t h e c a s e

. O n M a y 2 6

, 2 0 1 1

, L a n d l o r d s f i l e d a

m o t i o n t o “ l i f

t t h e a u t o m a t i c s t a y a n d s e t a s i d e ” t h e F e b r u a r y 1 9

, 2 0 1 0 o r d e r a s t o M r

.

H u b b e l l

. A s g r o u n d s f

o r t h e m o t i o n

, L a n d l o r d s c i t e d a M a y 1 0

, 2 0 1 1 o r d e r e n t e r e d i n t h e

b a n k r u p t c y c o u r t t h a t p e r m a n e n t l y r e v o k e d t h e d i s c h a r g e g r a n t e d t o M r

. H u b b e l l

. T h e t r i a l

c o u r t g r a n t e d L a n d l o r d s ’ m o t i o n b y o r d e r e n t e r e d J u n e 2 8

, 2 0 1 1

.

O n J u l y 2 7

, 2 0 1 1

, T e n a n t s f i l e d a n a n s w e r w h i c h i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g a f

f i r m a t i v e

d e f e n s e :

[ L a n d l o r d s ] r e p r e s e n t e d t h a t [ T e n a n t s ] w o u l d h a v e a s u b s t a n t i a l n u m b e r

o f s t u d e n t s f

o r t h e i r d a n c e s t u d i o

, c a r r y i n g o v e r f r o m [ L a n d l o r d s ’ ] o p e r a t i o n

.

I n a d d i t i o n t o e x e c u t i o n o f t h e l e a s e a g r e e m e n t

, [ T e n a n t s ] p a i d a p p r o x i m a t e l y

$ 2 8

, 0 0 0 t o [ L a n d l o r d s ] f o r t h e p e r s o n a l t y u s e d i n t h e d a n c e s t u d i o

.

U n b e k n o w n s t t o [ T e n a n t s ]

, [ L a n d l o r d s ] i n t e n d e d t o a n d d i d

, i n f a c t

, o p e n a

n e w d a n c e s t u d i o a s h o r t d i s t a n c e f r o m t h e l e a s e d p r e m i s e s a n d r e t a i n e d m o s t

o f t h e s t u d e n t s w h o w o u l d h a v e b e e n s t u d e n t s o f t h e [ T e n a n t s ]

. T h e

m i s r e p r e s e n t a t i o n c o n c e r n i n g a n d / o r f a i l u r e t o d i s c l o s e t h e i n t e n d e d

c o m p e t i t i o n d a m a g e d t h e [ T e n a n t s ] a s a r e s u l t o f t h e i r d e t r i m e n t a l r e l i a n c e

t h e r e o n

.

T h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a c a s e m a n a g e m e n t o r d e r o n J u l y 1 7

, 2 0 1 2 s t a t i n g :

T h e c a s e w a s r e

- o p e n e d J u n e 2 8

, 2 0 1 2 [ ] a s t o d e f e n d a n t

, R i c h a r d H u b b e l l

. 1

T h e C o u r t e x t e n d s t h e d i s p o s i t i o n d a t e u n t i l S e p t e m b e r 4

, 2 0 1 2

. T h e c a s e m u s t

b e r e s o l v e d o r s e t f

o r t r i a l b y t h e a b o v e d a t e o t h e r w i s e i t w i l l b e d i s m i s s e d f o r

f a i l u r e t o p r o c e e d

, p u r s u a n t t o R u l e 4 1 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l

P r o c e d u r e

.

O n A u g u s t 2 0

, 2 0 1 2

, L a n d l o r d s f i l e d a m o t i o n t o s e t t h e c a s e f o r a h e a r i n g w h i c h w a s g r a n t e d

b y o r d e r e n t e r e d S e p t e m b e r 2 8

, 2 0 1 2

.

Mr. Hubbell points out that this date should be J une 28, 2011. 1

2T h e t r i a l c o u r t h e l d a h e a r i n g o n F e b r u a r y 1 2

, 2 0 1 3 a n d d e t e r m i n e d t h a t T e n a n t s 2

b r e a c h e d t h e c o n t r a c t

. T h e c o u r t e n t e r e d a n o r d e r o n F e b r u a r y 1 4

, 2 0 1 3 f i n d i n g d a m a g e s i n

t h e a m o u n t o f $ 7 0

, 6 2 6

. 5 8 r e s u l t i n g f r o m t h e b r e a c h

. T h e c o u r t c a l c u l a t e d d a m a g e s a s

f o l l o w s :

R e n t s d u e :

Y e a r O n e $ 5 9

, 9 1 5

. 0 0

Y e a r T w o $ 6 3

, 5 1 5

. 0 0

Y e a r T h r e e $ 6 7

, 1 1 5

. 0 0

T o t a l R e n t d u e u n d e r 2 0 0 8 l e a s e : $ 1 9 0

, 5 4 5

. 0 0

C r e d i t s :

L e a s e d e p o s i t b y t h e D e f e n d a n t : $ 1

, 0 0 0

. 0 0

T w o R e n t p a y m e n t s b y t h e D e f e n d a n t s : $ 9

, 9 8 5

. 0 0

R e n t p a y m e n t s b y t h e n e w t e n a n t : $ 9 8

, 2 0 8

. 5 2

P a y m e n t t h r o u g h t h e B a n k r u p t c y C o u r t : $ 1 0

, 7 2 4

. 0 0

T o t a l C r e d i t s : $ 1 1 9

, 9 1 8

. 4 2

R e n t d u e l e s s c r e d i t s : $ 7 0

, 6 2 6

. 5 8

T h e c o u r t a l s o a w a r d e d a t t o r n e y s f e e s a n d c o s t s

.

M r

. H u b b e l l a p p e a l s

.

S T A N D A R D O F R E V IE W

I n a c i v i l c a s e t r i e d w i t h o u t a j u r y

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t d e n o v o

w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. W e r e v i e w q u e s t i o n s o f l a w d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. N

e l s o n v

. W a l

- Ma r t S t o r e s

, I

n c

. , 8 S

. W

. 3 d 6 2 5

, 6 2 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

I S S U E S P R E S E N T E D

M r

. H u b b e l l r a i s e s t h r e e i s s u e s f o r o u r r e v i e w

. F i r s t

, h e c o n t e n d s t h e t r i a l c o u r t e r r e d

i n a w a r d i n g d a m a g e s t o L a n d l o r d s b e c a u s e L a n d l o r d s f a i l e d t o “ a d e q u a t e l y m i t i g a t e t h e i r

l o s s e s

. ” S e c o n d

, M r

. H u b b e l l a r g u e s h i s c o u n s e l w a s i n e f f e c t i v e

. F i n a l l y

, M r

. H u b b e l l

a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o d i s m i s s t h e c a s e f o r f a i l u r e t o p r o s e c u t e

. W e w i l l

The re cord doe s not contain a tra nscript of the he aring

. 2

3a d d r e s s e a c h c o n t e n t i o n i n t u r n

.

A N A LY S IS

A s a n i n i t i a l m a t t e r

, w e n o t e t h a t w e m a y o n l y “ c o n s i d e r t h o s e f a c t s e s t a b l i s h e d b y t h e

e v i d e n c e i n t h e t r i a l c o u r t a n d s e t f o r t h i n t h e r e c o r d

. ” T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( c )

. O u r a b i l i t y

t o a d d r e s s M r

. H u b b e l l ’ s a r g u m e n t s o n a p p e a l i s h i n d e r e d b y t h e f a c t t h a t t h e r e c o r d d o e s n o t

c o n t a i n a t r a n s c r i p t o f t h e h e a r i n g

, n o r d o e s i t i n c l u d e a s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e p r e p a r e d

i n a c c o r d a n c e w i t h T e n n

. R

. A p p

. P

. 2 4 ( c )

. “ I t i s w e l l s e t t l e d t h a t

, i n t h e a b s e n c e o f a

t r a n s c r i p t o r s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e

, t h e r e i s a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e r e w a s

s u f f i c i e n t e v i d e n c e b e f

o r e t h e t r i a l c o u r t t o s u p p o r t i t s j u d g m e n t

, a n d t h i s C o u r t m u s t

t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t

. ” O u t d o o r M g m t

. , L L C v

. T

h o m a s

, 2 4 9 S

. W

. 3 d 3 6 8

, 3 7 7

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g M c K i n n e y v

. E d u c a t o r a n d E

x e c

. I n s u r e r s

, I

n c

. , 5 6 9 S

. W

. 2 d

8 2 9

, 8 3 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 7 ) )

. M r

. H u b b e l l

, a s t h e a p p e l l a n t i n t h i s c a s e

, h a s t h e b u r d e n

t o p r o v i d e t h i s C o u r t w i t h a f a i r

, a c c u r a t e

, a n d c o m p l e t e a c c o u n t o f w h a t t r a n s p i r e d i n t h e

t r i a l c o u r t

. S e e T e n n

. R

. A p p

. P

. 2 4 ( b )

. H e h a s f a i l e d t o c a r r y t h i s b u r d e n

. W i t h o u t a 3

c o m p l e t e r e c o r d o r s u f

f i c i e n t s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e f r o m w h i c h t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e

t r i a l c o u r t a c t e d a p p r o p r i a t e l y

, w e a r e c o m p e l l e d t o p r e s u m e t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n i n

f a v o r o f L a n d l o r d s w a s s u p p o r t e d b y t h e e v i d e n c e s u b m i t t e d a t t h e h e a r i n g

. T h e r e f o r e

, M r

.

H u b b e l l ’ s i s s u e r e g a r d i n g m i t i g a t i o n o f d a m a g e s m u s t b e d e t e r m i n e d i n L a n d l o r d ’ s f a v o r

.

M r

. H u b b e l l ’ s c l a i m t h a t h i s c o u n s e l w a s i n e f f e c t i v e i s s i m i l a r l y u n a v a i l i n g

. T h e r e

i s n o a b s o l u t e r i g h t t o c o u n s e l i n a c i v i l t r i a l

. M e m p h i s B d

. o

f R e a l t o r s v

. C o h e n

, 7 8 6 S

. W

. 2 d

9 5 1

, 9 5 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 )

. M r

. H u b b e l l h a s n o c o n s t i t u t i o n a l r i g h t t o e f f e c t i v e

a s s i s t a n c e o f c o u n s e l i n t h i s c a s e

, t h u s h i s c l a i m m u s t f a i l

. S e e W

e l c h v

. B d

. o

f P r o f ’ l

R e s p o n s i b i l i t

y

, 1 9 3 S

. W

. 3 d 4 5 7

, 4 6 5 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ( h o l d i n g t h a t a c l a i m f o r i n e f f e c t i v e

a s s i s t a n c e o f c o u n s e l i s n o t a p r o p e r g r o u n d f o r g r a n t i n g r e l i e f i n a c i v i l c a s e )

.

F i n a l l y

, M r

. H u b b e l l a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o d i s m i s s t h e c a s e f o r

f a i l u r e t o p r o s e c u t e p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 4 1

. 0 2 ( 1 )

. T h e r e c o r d r e f l e c t s t h a t L a n d l o r d s

f i l e d a m o t i o n t o s e t t h e c a s e f o r a h e a r i n g i n a c c o r d a n c e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s J u l y 1 7

, 2 0 1 2

c a s e m a n a g e m e n t o r d e r

. M o r e o v e r

, w e f i n d n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o s u g g e s t t h a t M r

. H u b b e l l

m a d e a m o t i o n t o d i s m i s s t h e c a s e

. A s s u c h

, M r

. H u b b e l l ’ s a r g u m e n t i s w i t h o u t m e r i t

.

W e no te th at “c our ts m

ust not exc use pro se li ti gants fr om complying wit h the s ame subs ta nti ve 3

and pro ced ura l rul es tha t re pre sen te d par ti es ar e exp ect ed to obs er ve.” H e s s m e r v

. Hess mer

, 138 S.W .3d

901, 903 (T enn . Ct. App. 2 003)

.

4C O N C LU S IO N

F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t a w a r d i n g

L a n d l o r d s d a m a g e s f

r o m t h e b r e a c h o f c o n t r a c t

. C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e

a p p e l l a n t

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

5