F O U R T H D I V I S I O N

D I L L A R D

, C

. J

. , D O Y L E

, P

. J

. , a n d M E R C I E R

, J

.

N O T I C E: M o t i o n s fo r r e c o n s i d e r a ti o n m u s t b e

p h y s i c a l l y r e c e i v e d i n o u r c l e r k ’ s o ffi c e w i th i n t e n d a y s

o f th e d a te o f d e c i s i o n to b e d e e m e d ti m e l y fi l e d

.

h ttp : / / w w w

. g a a p p e a l s

. u s / r u l e s

O c t o b e r 1 6

, 2 0 1 8



# I n t he C our

t of A ppe a l s of G e or g i a

A 1 8 A 1 3 5 9

. S A

L E M C R O S S I N G T O W N H O M E S H O M E O W

N E R S

A S S O C I A T I O N

, I N C

. v

. W

A G N E R e t a l

.

M E R C I E R

, J u d g e

.

S a l e m C r o s s i

n g T o w n h o m e s H o m e o w

n e r s A s s o c i a t i o n

, I n c

. ( “ t

h e

A s s o c i a t i o n ” ) a p p e a l s f

r o m t h e D e K a l b C o u n t y S u p e r i o r C o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t t o A n g e l a M

. W a g

n e r a n d G e r a l d P e t e r s o n o n t

h e A s s o c i a t i o n ’ s c l a i m f o r

h o m e o w n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s

. T h e s u p e r i o r c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t

b a s e d o n t

h e d o c t r i n e o f r e s j u d i

c a t a

. T h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d

, a m o n g o t h e r t h i n g s

,

t h a t a p r i o r D e K a l b C o u n t y S t a

t e C o u r t j u d g m e n t h a d d e t e r

m i n e d t h a t “ P e t e r s o n ’ s

h o u s e i s n o t s u

b j e c t t o p a y m e n t o f a s s e s s m e n

t s b e c a u s e i t i s n o t a u

n i t a s d e f i n e d b y

t h e [ A s s o c i a t i o n ] C o v e n a

n t s

. ” “ A l t h o u g h w e c o n c l

u d e t h e [ s u p e r i o r ] c o u r t e r r e d i n

g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t b a s e d o n r e s j u d i

c a t a

, t h e [ s u p e r i o r ] c o u r t ’ s r u l i n g ss u

p p o r t t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g

m e n t b a s e d o n t

h e c l o s e l y

- r e l a t e d d o c t r i n e o f

c o l l a t e r a l e s t o p p e l [

, ] ” a

n d w e t h e r e f o r e a f f i r m

. B o d y o f C h r i s t O v e r c o m i n g C h u r c h

o f G o d

, I n c

. v

. B r i n s o n

, 2 8 7 G a

. 4 8 5

, 4 8 6 ( 6 9 6 S E 2 d 6 6 7 ) ( 2 0 1 0 ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

.

S u m m a r y j u d g m e n t i s p r o p e r w

h e n t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e o f m a

t e r i a l f a c t a n d

t h e m o v a n t i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. O C G A § 9

- 1 1

- 5 6 ( c )

. O n a

p p e a l

f r o m t h e g r a n t o r d e n i a l o f a m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h i s C o u r t c o n d u c t s a d e

n o v o r e v i e w o f t h e l a w

, v i e w i n g t h e e v i d e n c e

, a n d a l

l r e a s o n a b l e c o n c l u s i o n s a n d

i n f e r e n c e s d r a w n f r o m i t

, i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v a n t

. G e n e r a l

E l e c t r i c C a p i t a l C o m p u t e r S e r v i c e s v

. G w i n n e t t C o u n t y B o a r d o f T a x A s s e s s o r s

, 2 4 0

G a

. A p p

. 6 2 9

, 6 3 0 ( 1 ) ( 5 2 3 S E 2 d 6 5 1 ) ( 1 9 9 9 )

. A g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t w i l l b e

a f f i r m e d i f i t i s r i g h t f o r a n y r e a s o n

. S e e C

o f f e e I r o n W o r k s v

. Q O R E

, I n c

. , 3 2 2 G a

.

A p p

. 1 3 7

, 1 3 9 ( 1 ) ( 7 4 4 S E 2 d 1 1 4 ) ( 2 0 1 3 )

.

V i e w e d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e A s s o c i a t i o n

, t h e r e c o r d s h o w s t

h a t t h e

u n d e r l y i n g s u p e r i o r c o u r t c a s e w a s t

h e s e c o n d o f t

w o c o l l e c t i o n c a s e s b e t

w e e n t h e

A s s o c i a t i o n a n d P e t e r s o n c o n c e r

n i n g h o m e o w

n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s a l l e g e d l y

d u e o n t h e s i n g l e

- f a m i l y d e t a c h e d r e s i

d e n c e o w n e d b y P e t e r s o n a

n d W a g n e r

. I t i s

u n d i s p u t e d t h a t t h e f i r s t c o l l e c t i

o n c a s e b e g

a n i n m a g i s t r a t e c o u r t o n J u l y 3 1

, 2 0 1 5

,

w h e n t h e A s s o c i a t i o n f

i l e d a n a c t i o n a g a i n s t P e t e r s o n f

o r f a i l u r e t o p a y h o m e o w

n e r s

2a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s f o r t h e f i r s t

, s e c o n d a

n d t h i r d q u a r t e r s o f 2 0 1 5

. T h e

m a g i s t r a t e c o u r t f o u n d i n f a v o r o f t h e A s s o c i a t i o n

. P e t e r s o n a

p p e a l e d t o t h e s t a t e

c o u r t a n d f i l e d a m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a s s e r t i n g h i s h o m e i s n o t s u

b j e c t t o

t h e r e q u i r e m e n t t o p a y f r o n t l a w n l a n d s c a p i n g a s s e s s m e n

t s b e c a u s e h e d o e s n o t l

i v e

i n a “ u n i t ” a s d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. P e t e r s o n i

n t r o d u c e d a c o p y o f

t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

, w h i c h s t a t e d t h a t t h e A s s o c i a t i o n s h a l l m a i n t a i n “ a l l

l a n d s c a p e d g r o u n d s a r e a s w i t h i n t

h e b o u n d a r i e s o f U n i t s

, e x c e p t f o r l a n d s c a p i n g

, i f

a n y

, c o n t a i n e d w i t h i n p a t i o a r e a s

, ” a n d d e f i n e d a “ u n i t ” a s “ a s i n g l

e

- f a m i l y a t t a c h e d

[ t o w n h o m e ]

, t

h e d r i v e w a y a n d t h e l o t u p o n w h i c h t h e h o u s e i s c o n s t

r u c t e d

. ” T h e

A s s o c i a t i o n d i d n o t r e s p o n d t o P e t e r s o n ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

. B a s e d o n

P e t e r s o n ’ s m o t i

o n

, b r i e f

, a f f i d a v i t

, a n d s t a t e m e n t o f m a t e r i a l f a c t s n o t i n d i s p u t e

, t h e

s t a t e c o u r t g r a n t e d P e t e r s o n ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i n J a n u a r y 2 0 1 6

. T h e

A s s o c i a t i o n a p p a r e n t l y d i d n o t a p p e a l t h a t d e c i s i o n

.

O n J u l y 1 8

, 2 0 1 6

, t

h e A s s o c i a t i o n f i l e d a s e c o n d c o l

l e c t i o n l a w s u i t i n D e K a l

b

C o u n t y S u p e r i o r C o u r t a g

a i n s t W a g n e r a n d P e t e r s o n t o c o l

l e c t u n p a i d h o m e o w

n e r s

a s s o c i a t i o n a s s e s s m e n

t s

, c o l l e c t i o n c o s t s

, l a t e c h a

r g e s

, i n t e r e s t

, a n d a t t o r n e y f e e s f o r

t h e f i r s t

, s e c o n d a

n d t h i r d q u a r t e r s o f 2 0 1 6

. W a g

n e r a n d P e t e r s o n f

i l e d a m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t

, a s s e r t i n g t h e A s s o c i a t i o n ’ s c l a i m w a s b a r r e d b y t h e d o c t r i n e o f

3r e s j u d i c a t a

. T h e A s s o c i a t i o n r e s p o n d e d

, c l

a i m i n g r e s j u d i

c a t a d i d n o t a p p l y b e c a u s e

t h e r e w a s n o i

d e n t i t y o f t h e c a u s e o f a c t i o n o r a n a d j u d i c a t i o n o n t h e m e r i t s b y a c o u

r t

o f c o m p e t e n t j u r i s d i c t i o n

. T h e A

s s o c i a t i o n f u r t h e r a r g u e d t h a t a 1 9 9 2 a m e n d m e n t t o

t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s p r e c l u d e d W a g n e r a n d P e t e r s o n ’ s d e f

i n i t i o n o f “ u n i t

. ” T h e

A s s o c i a t i o n m o v e d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, c l a i m i n g W a g n e r a

n d P e t e r s o n o w e d t

h e

u n p a i d a s s e s s m e n

t s p u r s u a n t t o t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

W a g n e r a n d P e t e r s o n ’ s m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, f i n d i n g t h a t r e s j u d i

c a t a

p r e c l u d e d t h e A s s o c i a t i o n ’ s c l a i m t o u n p a i d 2 0 1 6 a s s e s s m e n

t s

.

1

. T h e A s s o c i

a t i o n f i r s t c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a p p l y i n g t h e

d o c t r i n e o f r e s j u d i

c a t a i n t h i s c a s e

. W e a g

r e e

. I t i s w e l

l

- e s t a b l i s h e d t h a t t h e d o c t r i n e

o f r e s j u d i

c a t a “ p r e v e n

t s t h e r e

- l i t i g a t i o n o f a l l c l a i m s w h i c h h a v e a l r e a d y b e e n

a d j u d i c a t e d

, o r w h i c h c o u l d h a v e b e e n a d

j u d i c a t e d

, b e t w e e n i d e n t i c a l p a

r t i e s o r t h e i r

p r i v i e s i n i d e n t i c a l c a u s e s o f a c t i

o n

. ” F u l t o n C o u n t y T a x C o m m i s s i o n e r v

. G e n e r a l

M o t o r s C o r p

. , 2 3 4 G a

. A

p p

. 4 5 9

, 4 6 5 ( 1 ) ( 5 0 7 S E 2 d 7 7 2 ) ( 1 9 9 8 ) ( c i t a t i o n a n d

p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. “ T h r e e p r e r e q u i s i t e s m u s t b e s a t i s f i e d b e f o r e r e s j u d i

c a t a a p p l i e s

- - ( 1 ) i d e n t i t y o f t h e c a u s e o f a c t i

o n

, ( 2 ) i d e n t i t y o f t h e p a r t i e s o r t h e i r p r i v i e s

, a n d ( 3 )

p r e v i o u s a d j u d i c a t i o n o n t h e m e r i t s b y a c o u

r t o f c o m p e t e n

t j u r i s d i c t i o n

. ” I d

. “ T h e

f a c t t h a t t h e s u b j e c t m a t t e r o f d i f f e r e n t l a w s u i t s m a y b e l i n k e d f a c t u a l l y d o e s n o t m e a

n

4t

h a t t h e y a r e t h e s a m e ‘ c a u s e ’ w i

t h i n t h e m e a n i n g o f O C G

A § 9

- 1 2

- 4 0

. 1 F o r [ r e s

j u d i c a t a ] t o a c t a s a b a

r

, ‘ t h e c a u s e o f a c t i o n i n e a c h s u i t m u s t b e i d e n t i c a l

. ’ ” M o r r i s o n

v

. M o r r i s o n

, 2 8 4 G a

. 1 1 2

, 1 1 5 ( 3 ) ( 6 6 3 S E 2 d 7 1 4 ) ( 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T h e A s s o c i a t i o n d o e s n o t d i s a g

r e e t h a t t h e s t a t e a n d s u p e r i o r c o u r t c a s e s

i n v o l v e a n i d e n t i t y o f t h e p a r t i e s o r t h e i r p r i v i e s

, b u t i n s t e a d a r g u e s t h a t t h e c a s e s d o

n o t i n v o l v e a n i d e n t i t y o f t h e c a u s e o f a c t i

o n b e c a u s e t h e f i n a l o r d e r i n t h e s t a t e c o u r t

c a s e w a s e n

t e r e d i n J a n u a r y 2 0 1 6 “ a

n d c o u l d h a v e o n l y d e c i d e d t h e a m o u n t o f

a s s e s s m e n t s o w e d b y [ P e t e r s o n a n d W a g n e r ] t o t h e A s s o c i a t i o n p r i o r t o t h e d a t e o f

t h e f i n a l o r d e r

. ” T h e s u

p e r i o r c o u r t a c t i o n

, o n t h e o t h e r h a n d

, s o u g h t a s s e s s m e n

t s d u e

a f t e r t h e s t a t e c o u r t ’ s f i n a l o r d e r w a s e n

t e r e d

. C l e a r l y

, t h e s u b j e c t m a t t e r i s n o t

i d e n t i c a l b e t

w e e n t h e s t a t e c o u r t a c t i o n a n d t h e s u p e r i o r c o u r t a c t i o n : t h e s t a t e c o u r t

a c t i o n s o u g h t u n p a i d h o m e o w

n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s f o r t h e f i r s t

, s e c o n d

, a

n d

t h i r d q u a r t e r o f 2 0 1 5

, w

h i l e t h e s u p e r i o r c o u r t a c t i o n s o u g h t u n p a i d h o m e o w

n e r s

a s s o c i a t i o n a s s e s s m e n

t s f o r t h e f i r s t

, s e c o n d

, a

n d t h i r d q u a r t e r o f 2 0 1 6

. S e e O a k

w o o d

A c c e p t a n c e C o r p

. , L L C v

. A h m a d

, 2 7 1 G a

. A

p p

. 3 5 6

, 3 5 7 ( 1 ) ( 6 0 9 S E 2 d 7 0 0 ) ( 2 0 0 5 )

1 O C G A § 9

- 1 2

- 4 0 s t a

t e s a s f o l l o w s : “ A j u d g

m e n t o f a c o u

r t o f c o m p e t e n t

j u r i s d i c t i o n s h a l l b e c o n c l u s i v e b e t w e e n t h e s a m e p a r t i e s a n d t h e i r p r i v i e s a s t o a l

l

m a t t e r s p u t i n i s s u e o r w

h i c h u n d e r t h e r u l e s o f l a w m i g h t h a v e b e e n p u

t i n i s s u e i n t h e

c a u s e w h e r e i n t h e j u d g m e n t w a s r e n d e r e d u

n t i l t h e j u d g m e n t i s r e v e r s e d o r s e t a s i

d e

. ”

5( e a c h b r e a c h o f c o n t r a c t p a y a b l e i n s e p a r a t e i n s t a l l m e n t s c o n s t i t u t e s a s e p a r a t e c a u s e

o f a c t i o n )

. B e c a u s e t h e c a u s e o f a c t i

o n i n s u p e r i o r c o u r t i s n o t i d e n t i c a l t o t h e o n e i n

s t a t e c o u r t

, t h e d o c t r i n e o f r e s j u d i

c a t a d o e s n o t a

p p l y t o p r e c l u d e t h e s u p e r i o r c o u r t

a c t i o n

. I d

.

2

. F i n d i n g t h a t t h e d o c t r i n e o f r e s j u d i

c a t a d o e s n o t a

p p l y t o b a r t h e p r e s e n t

a c t i o n

, w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e l a t e d d o c t r i n e o f c o l

l a t e r a l e s t o p p e l a

p p l i e s

.

“ W h e n a q u e s t i o n o f l a w i s a t i s s u e

, a s h e r e

, w e o w e n o d e f e r e n c e t o t

h e t r i a l c o u r t ’ s

r u l i n g a n d a p p l y t h e ‘ p l a i n l e g a l e r r o r ’ s t a n d a r d o f r e v i e w

. ” N

i c h o l s o n v

. S h a f e

, 2 9 4

G a

. A p p

. 4 7 8

, 4 8 0 ( 1 ) ( 6 6 9 S E 2 d 4 7 4 ) ( 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

.

C o l l a t e r a l e s t o p p e l

p r e c l u d e s t h e r e

- a d j u d i c a t i o n o f a n i s s u e t h a t h a s p r e v i

o u s l y b e e n l i t i g a t e d

a n d a d j u d i c a t e d o n t h e m e r i t s i n a n o t h e r a c t i o n b e t w e e n t h e s a m e p a r t i e s

o r t h e i r p r i v i e s

. L i k e r e s j u d i

c a t a

, c o l l a t e r a l e s t o p p e l r e q

u i r e s t h e i d e n t i t y

o f t h e p a r t i e s o r t h e i r p r i v i e s i n b o t h a c t i o n s

. H o w e v e r

, u

n l i k e r e s

j u d i c a t a

, c o l l a t e r a l e s t o p p e l d o e s n o t r e q u i r e i d e n t i t y o f t h e c l a i m

- - s o

l o n g a s t h e i s s u e w a s d e t e r

m i n e d i n t h e p r e v i o u s a c t i

o n a n d t h e r e i s

i d e n t i t y o f t h e p a r t i e s

, t h a t i s s u e m a y n o t b e r e

- l

i t i g a t e d

, e v e n a s p a

r t o f

a d i f f e r e n t c l a i m

.

F u l t o n C o u n t y T a x C o m m i s s i o n e r

, s u

p r a a t 4 6 5 ( 1 ) ( c i

t a t i o n o m i t t e d )

. T h e d o c t

r i n e

a p p l i e s t o “ t h o s e i s s u e s t

h a t a c t u a l l y w e r e l i t i g a t e d a n d d e c i d e d i n t h e p r e v i o u s a c t i o n

,

6o r t

h a t n e c e s s a r i l y h a d t o b e d e c i

d e d i n o r d e r f o r t h e p r e v i o u s j u d g m e n t t o h a v e b e e n

r e n d e r e d

. ” G e n e r

a l E l e c t r i c C a p i t a l C o m p u t e r S e r v i c e s

, s u p r a a t 6 3 1 ( 1 )

.

( a ) T h e A s s o c i a t i o n a s s e r t s t h a t t h e s t a t e c o u r t d i d n o t a d j u d i c a t e t h e m e r i t s o f

t h e u n d e r l y i n g s u p e r i o r c o u r t c a s e

. A c c o r d i n g t o t h e A s s o c i

a t i o n

, “ [ t ] h e S t a

t e C o u r t

J u d g m e n t m a d e i t c l e a r t h a t j u d g m e n

t w a s g r a n t e d i n f a v o r o f [ P e t e r s o n ] d

u e t o t h e

A s s o c i a t i o n ’ s l a c k o f r e s p o n s e

, n o t b e c a u s e i t h a d f o u n d t h a t [ P e t e r s o n ] a

n d t h e

S u b j e c t P r o p e r

t y w e r e n o t s u

b j e c t t o t h e D e c l a r a t i o n

. ” T h e r e c o r d b e l

i e s t h i s a s s e r t i o n

.

T h e s t a t e c o u r t ’ s o r d e r s p e c i

f i c a l l y n o t e s :

T h e a b o v e

- s t y l e d c a s e

, w

h i c h i s a n a p p e a l f r o m M a g i s t r a t e C o u r t

, c o m e s

b e f o r e t h e C o u r t o n D e f e n d a n t ’ s M o t i o n a n d B r i e f f o r S u m m a r y

J u d g m e n t

, w h i c h w a s f i l e d o n N o v e m

b e r 1 6

, 2 0 1 5

, a l

o n g w i t h t h e

A f f i d a v i t o f G e r a l

d P e t e r s o n a

n d S t a t e m e n t o f M a t e r i a l F a c t s n o t i

n

D i s p u t e

. P l a i n t i

f f h a s f i l e d n o r e s p o n s e t o t

h e m o t i o n

. D e f e n d a n t ’ s

M o t i o n f o r S u m m a r y J u d g m e n t i s h e r e b y G R

A N T E D

.

P e t e r s o n ’ s s t a

t e c o u r t m o t i o n a n d b r i e f f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a s w e l l a s h i s a f f i d a v i t

,

a r g u e a n d i n t r o d u c e e v i d e n c e t h a t P e t e r s o n ’ s h o m e i s n o t s u b j e c t t o t h e A s s o c i

a t i o n

C o v e n a n t s b e c a u s e t h e r e s i d e n c e d o e s n o t m e e t t

h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s ’ d e f i n i t i o n

o f a “ u n i t

. ” T h u s

, c o n t r a r y t o t h e A s s o c i a t i o n ’ s a r g u m e n t

, t h e s t a t e c o u r t o r d e r d o e s

n o t i n d i c a t e t h a t t h e c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t b a s e d o n t

h e A s s o c i a t i o n ’ s

f a i l u r e t o r e s p o n d

.

7F u

r t h e r m o r e

, t h e s t a t e c o u r t w a s n o t a

u t h o r i z e d t o g

r a n t s u m m a r y j u d g m e n t

b a s e d s o l e l y o n t h e A s s o c i a t i o n ’ s f a i l u r e t o r e s p o n d t o P e t e r s o n ’ s m o t i o n

. “ B e c a u s e

t h e r e i s n o s u c h t h i

n g a s a d e f

a u l t s u m m a r y j u d g m e n t

, ” t h e A s s o c i a t i o n ’ s f a i l u r e t o

r e s p o n d t o P e t e r s o n ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t d i d n o t a u t o m a t i c a l l y e n t i t l e

P e t e r s o n t o j u d g

m e n t i n h i s f a v o r

. R a p p s v

. C o o k e

, 2 3 4 G a

. A

p p

. 1 3 1

, 1 3 1 ( 1 ) ( 5 0 5

S E 2 d 5 6 6 ) ( 1 9 9 8 ) ; s e e T s e l i o s v

. S

a r s o u r

, 3 4 1 G a

. A

p p

. 4 7 1

, 4 7 3 ( 8 0 0 S E 2 d 6 3 6 )

( 2 0 1 7 )

. A l t h o u g h t h e A s s o c i a t i o n w a i v e d i t s r i g h t t o p r e s e n

t e v i d e n c e i n o p p o s i t i o n t o

P e t e r s o n ’ s m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t b y f a i l i n g t o r e s p o n d

, P e t e r s o n w a s s t i l l

o b l i g a t e d t o d e m o n s t

r a t e f r o m t h e p l e a d i n g s a n d t h e e v i d e n c e t h a t s u m m a r y j u d g m e n t

w a s a p p r o p r i a t e

. S e e R a

p p s

, s u p r a a t 1 3 1

- 1 3 2 ( 1 )

. B y s u

b m i t t i n g a s t a t e m e n t o f

m a t e r i a l f a c t s n o t i n d i s p u t e

, a s u p p o r t i n g a f f i d a v i t t h a t c o m p l i e d w i t h O C G A § 9

- 1 1

-

5 6 ( e )

, a n d r e l e v a n t p o r t i o n s o f t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s w i t h h i s m o t i

o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t

, P e t e r s o n m e t h i s b u

r d e n o f d e m o n s t

r a t i n g t h a t s u m m a r y j u d g m e n t

w a s a p p r o p r i a t e b e c a u s e h i s h o u s e i s n o t a “ u n i t ” a s d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n

C o v e n a n t s

. S e e O C G

A § 9

- 1 1

- 5 6 ( e ) ( “ W

h e n a m o t i

o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i s m a d e

a n d s u p p o r t e d a s p r o v i d e d i

n t h i s C o d e s e c t i

o n

, a n a d v e r s e p a r t y m a y n o t r e s t u

p o n

t h e m e r e a l

l e g a t i o n s o r d e n i

a l s o f h i s p l

e a d i n g

, b u t h i s r e s p o n s e

, b y a f

f i d a v i t s o r a s

o t h e r w i s e p r o v i

d e d i n t h i s C o d e s e c t i

o n

, m u s t s e t f o r t h s p e c i f i c f a c t s s h o w i

n g t h a t

8t

h e r e i s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. I f h e d o e s n o t s o r e s p o n d

, s u m m a r y j u d g m e n t

, i f

a p p r o p r i a t e

, s h a l l b e e n t e r e d a g a i n s t h i m

. ” )

.

M o r e o v e r

, c o n

t r a r y t o t h e A s s o c i a t i o n ’ s a r g u m e n t

, t h e s t a t e c o u r t n e c e s s a r i l y

a d j u d i c a t e d t h e m e r i t s o f t h e i s s u e r a i s e d i

n t h e s u p e r i o r c o u r t c a s e

. A s t h e A s s o c i a t i o n

a d m i t s

, t h e i s s u e a d

j u d i c a t e d b y t h e s t a t e c o u r t w a s P e t e r s o n ’ s l

i a b i l i t y f o r u n p a i d

h o m e o w n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s t h a t a c c r u e d i n t h e f i r s t t h r e e q u a r t e r s o f 2 0 1 5

.

G i v e n P e t e r s o n ’ s b a s i s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t h a t P e t e r s o n

w a s n o t l

i a b l e f o r t h e u n p a i d 2 0 1 5 h o m e o w

n e r s a s s e s s m e n

t s

, t h e s t a t e c o u r t

n e c e s s a r i l y d e t e r m i n e d t h a t P e t e r s o n ’ s h o m e d o e s n o t c o n s t i t u t e a “ u n i t ” w i t h i n t h e

m e a n i n g o f t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. A l t h o u g h t h e A s s o c i a t i o n i s n o w s e e k

i n g

u n p a i d 2 0 1 6 h o m e o w

n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s

, t h e i s s u e o f P e t e r s o n ’ s l

i a b i l i t y f o r

t h e s e a s s e s s m e n

t s o n c e a g a i n d e p e n d s o n w

h e t h e r h i s h o m e q

u a l i f i e s a s a “ u n i t ” u n d e r

t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

, a n d r e s o l u t i o n o f t h e i s s u e i n s u p e r i o r c o u r t w o u l d r e q u i r e

r e c o n s i d e r a t i o n o f t h e s t a t e c o u r t ’ s i m p l i c i t r u l i n g t h a t P e t e r s o n ’ s h o m e i s n o t a “ u n i t ”

a s d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. “ T h i s l

i t i g a t i o n t h e r e f o r e i n v o l v e s a n i s s u e

t h a t h a d b e e n r e s o l v e d o n t h e m e r i t s i n p r i o r l i t i g a t i o n

, s a t i s f y i n g o n e a s p e c t o f

c o l l a t e r a l e s t o p p e l

. ” B o d

y o f C h r i s t O v e r c o m i n g C h u r c h o f G o d

, s u p r a a t 4 8 7

. A s

s t a t e d p r e v i o u s l y

, “ [ c ] o l l a t e r a l e s t o p p e l d o e s n o t r e q u i r e i d e n t i t y o f t h e c l a i m

— s o

9l

o n g a s t h e i s s u e w a s d e t e r m i n e d i n t h e p r e v i o u s a c t i o n a n d t h e r e i s i d e n t i t y o f t h e

p a r t i e s

, t h a t i s s u e m a y n o t b e r e

- l

i t i g a t e d

, e v e n a s p a

r t o f a d i f f e r e n t c l a i m

. ” R o g e r s v

.

E s t a t e o f H a r r i s

, 2 7 6 G a

. A

p p

. 8 9 8

, 9 0 0 ( 6 2 5 S E 2 d 6 5 ) ( 2 0 0 5 ) ( c i t a t i o n a n d

p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

.

( b ) T h e A s s o c i a t i

o n n e x t a r g u e s t h a t t h e s t a t e c o u r t w a s n o t a c o u

r t o f

c o m p e t e n t j u r i s d i c t i o n t o r e n d e r a d e c l

a r a t o r y j u d g m e n

t a b o u t t h e f u t u r e a p p l i c a b i l i t y

o f t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s t o P e t e r s o n ’ s h o m e

. A

c c o r d i n g t o t h e A s s o c i a t i o n

,

n e i t h e r t h e S t a t e n o r M a g

i s t r a t e C o u r t s i n t h e f i r s t l a w s u i t h a d j u r i s d i c t i o n

t o m a k e a

n a d j u d i c a t o r y d e c l a r a t i o n r e g a r d i n g w h e t h e r o r n o t t h e

A p p e l l e e s w o u l d b e l i a b l e t o t h e A s s o c i

a t i o n f o r f u t u r e a s s e s s m e n

t s o r

w h e t h e r t

h e y w e r e s u

b j e c t t o t h e S a l e m C r o s s i

n g D e c l a r a t i o n o f

C o v e n a n t s i n t h e f i r s t p l a c e

. T h e a

u t h o r i t y t o i s s u e d e c l

a r a t o r y j u d g m e n t s

i s a p o w e r r e s e r

v e d f o r t h e S u p e r i o r C o u r t s

.

T h e A s s o c i a t i o n ’ s a r g u m e n t m i s s e s t h e m a r k

.

I t i s t r u e t h a t s u p e r i o r c o u r t s h a v e e x c l u s i v e j u r i s d i c t i o n t o h e a r a n d d e t e r m i n e

d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i

o n s

. S e e O C G

A § 9

- 4

- 2 ( a ) ; M

i t c h e l l v

. S o u t h e r n G e n e r a l

I n s

. C o

. , 1 8 5 G a

. A

p p

. 8 7 0

, 8 7 1 ( 1 ) ( 3 6 6 S E 2 d 1 7 9 ) ( 1 9 8 8 )

. H o w e v e r

, t h i s c a s e w a s

n o t b r o u g h t a s a d e c l

a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n

, a n d t h e s t a t e c o u r t d i d n o t i s s u e a

d e c l a r a t o r y j u d g m e n t r u l i n g

. W h e t h e r P e t e r s o n ’ s h o m e i s a “ u n i t ” u n d e r t h e

A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s s o a s t o p r e c l

u d e t h e A s s o c i a t i o n f r o m c o l l e c t i n g a s s e s s m e n

t s

1 0a g

a i n s t P e t e r s o n w a s a g

e r m a n e i s s u e i n t h e s t a t e c o u r t c a s e

, a n d t h e s t a t e c o u r t h a d

c o m p e t e n t j u r i s d i c t i o n t o d e t e r

m i n e t h a t P e t e r s o n ’ s h o m e i s n o t a “ u n i t ” u n d e r t h e

A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. S e e O C G

A § 1 5

- 7

- 4 ( a ) ( 2 ) ( e a c h s t a t e c o u r t s h a l l h a v e

j u r i s d i c t i o n o v e r t h e t r i a l o f c i v i l a c t i o n s w i t h o u t r e g a r d t o t h e a m o u n t i n c o n t r o v e r s y )

.

T h e f a c t t h a t t h e s t a t e c o u

r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n i s b i n d i n g o n t h e i s s u e o f w

h e t h e r

P e t e r s o n ’ s h o m e m e e t s t

h e d e f i n i t i o n o f a “ u

n i t ” u n d e r t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

d o e s n o t m a

k e i t a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t

.

B e c a u s e t h e i s s u e w a s p r o p e r l

y p r e s e n t e d i n t h e s t a t e c o u r t

, a n d t h e s t a t e c o u r t

a p p r o p r i a t e l y h a n d l e d t h e c a s e

, t h e s t a t e c o u r t o r d e r p r e s e n

t e d a n a d j u d i c a t i o n o n t h e

m e r i t s i n a c o u r t o f c o m

p e t e n t j u r i s d i c t i o n

. S e e F u l t o n C o u n t y T a x C o m m i s s i o n e r

,

2 3 4 G a

. A p p

. a t 4 6 5 ( 1 ) ( “ i

t i s o n l y w h e r e t h e m e r i t s w e r e n o t a n d c o u l

d n o t h a v e b e e n

d e t e r m i n e d u n d e r a p r o p e r p r e s e n

t a t i o n a n d m a n a g e m e n t o f t h e c a s e t h a t r e s j u d i c a t a

i s n o t a p p l i c a b l e ” ) ( c i t a t i o n a n d p u n c t u a t i o n o m i t t e d )

. I n t h e a b s e n c e o f s i

g n i f i c a n t

f a c t u a l c h a n g e

, a n d h e r e n o s i

g n i f i c a n t f a c t u a l c h a n g e h a s b e e n s h o w

n

, c o l l a t e r a l

e s t o p p e l o n t

h e i s s u e o f w

h e t h e r P e t e r s o n ’ s h o m e c o n s t i t u t e s a “ u n i t ” u n d e r t h e

A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s w a s m a d e a

p p l i c a b l e t o t h e A s s o c i a t i o n o n a l l f u t u r e c o l l e c t i o n

s u i t s r e l y i n g o n t h e d e f i n i t i o n o f a “ u

n i t

. ” S e e G e n e r

a l E l e c t r i c C a p i t a l C o m p u t e r

S e r v i c e s

, 2 4 0 G a

. A

p p

. a t 6 3 0 ( 1 )

.

1 13

. T h e A s s o c i a t i o n a r g u e s t h a t d e s p i t e t h e s t a t e c o u r t ’ s o r d e r

, P e t e r s o n i s l

i a b l e

f o r 2 0 1 6 a s s e s s m e n

t s u n d e r t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. A c c o r d i n g t o t h e A s s o c i a t i o n

,

P e t e r s o n p r e s e n

t e d t h e s t a t e c o u r t w i t h i n c o m p l e t e a n d m i s l e a d i n g e v i d e n c e b y f

a i l i n g

t o m e n t i o n o r i n t r o d u c e a 1 9 9 2 a

m e n d m e n t t o t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

. T h e

A s s o c i a t i o n n o t e s t h a

t d e t a c h e d s i

n g l e f a m i l y r e s i d e n c e s d i d n o t e x i s t i n t h e S a l e m

C r o s s i n g c o m m u n i t y w h e n t h e o r i g i n a l A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s w e r e r e c o r d e d

.

H o w e v e r

, i

n J u n e 1 9 9 2

, t

h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s w e r e a m e n d e d t o i

n c l u d e t h e s e

d e t a c h e d h o m e s a s “ u

n i t s

. ” H o v i s H o m e s

, I n c

. , t h e d e v e l o p e r

, o w n e d t h e s u b j e c t

p r o p e r t y a t t h e t i m e a n d a g r e e d t o t h e a m e n d m e n t

. I n 1 9 9 3

, H o v i s H o m e s d e e d e d t h e

p r o p e r t y t o M i c h a e l a n d L a u r a T h o m a s

, a n d t h e T h o m a s e s d e e d e d t h e p r o p e r t y t o

P e t e r s o n a

n d W a g n e r i n 2 0 0 4

. T h

u s

, a c c o r d i

n g t o t h e A s s o c i a t i o n

, P e t e r s o n a

n d

W a g n e r ’ s h o m e i s a “ u

n i t ” a s d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

.

H o w e v e r

, t

h e r e c o r d i s c l

e a r t h a t t h e s t a t e c o u r t ’ s o r d e r w a s e n

t e r e d i n J a n u a r y

2 0 1 6

, w e l

l a f t e r a n y a m e n d m e n t t o t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s ’ d e f i n i t i o n s

. T h u s

,

e v i d e n c e o f t h e 1 9 9 2 a m e n d m e n t t o t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s d o e s n o t q

u a l i f y a s a

s i g n i f i c a n t f a c t u a l c h a n g e o c c u r r i n g a f t e r t h e s t a t e c o u r t ’ s f

i n a l o r d e r

. S e e g

e n e r a l l y

G e n e r a l E l e c t r i c C a p i t a l C o m p u t e r S e r v i c e s

, s u p r a

. I f t h e A s s o c i a t i o n w a n t e d t o

i n t r o d u c e e v i d e n c e d i s p u

t i n g P e t e r s o n ’ s c l

a i m i n s t a t e c o u

r t

, i t w a s r e q

u i r e d t o

1 2r e s p o n d t o P e t e r s o n ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g

m e n t

, s e e O C G

A § 9

- 1 1

- 5 6 ( e )

,

a p p e a l t h e s t a t e c o u r t ’ s j u d g m e n t

, s e e O C G

A § 5

- 6

- 3 8 ( a )

, o r m o v e t o s e t a s i d e t h e

j u d g m e n t u n d e r O C G

A § 9

- 1 1

- 6 0 ( d )

. T h e A s s o c i a t i o n f a i l e d t o t a k e a n y o f t h e s e

a c t i o n s

, a n d i t c a n n o t a t t a c k t h e v a l i d i t y o f t h e s t a t e c o u r t ’ s j u d g m e n t b y f i l i n g a n e w

a c t i o n a n d a r g u i n g t h a t t h e s t a t e c o u r t ’ s j u d g m e n t w a s b a s e d o n i

n c o m p l e t e o r

m i s l e a d i n g e v i d e n c e

. S e e O C G

A § § 5

- 6

- 3 8 ( a ) ( i

n g e n e r a l

, a d v e r s e r u l i n g m u s t b e

a p p e a l e d w i t h i n 3 0 d a y s )

, 9

- 1 2

- 4 0 (

j u d g m e n t o f c o u r t o f c o m p e t e n t j u r i s d i c t i o n

c o n c l u s i v e b e t w e e n p a r t i e s a s t o a l l m a t t e r s p u

t i n i s s u e u n l e s s r e v e r s e d o r s e t a s i

d e )

.

T h e A s s o c i a t i o n ’ s f a i l u r e t o a p p e a l t h e s t a t e c o u r t ’ s f i n a l o r d e r p r e c l

u d e s a n y

a r g u m e n t c h a l l e n g i n g t h e m e r i t s o f t h a t j u d g m e n t

, a n d a n y p o r t i o n o f t h i s a p p e a l

c h a l l e n g i n g t h e s t a t e c o u r t ’ s j u d g m e n t i s n o t p r o p e r l

y b e f o r e u s

. S e e B i e n e r t v

.

D i c k e r s o n

, 2 7 6 G a

. A

p p

. 6 2 1

, 6 2 2

- 6 2 3 ( 1 ) ( 6 2 4 S E 2 d 2 4 5 ) ( 2 0 0 5 ) ; s e e g e n e r a l l y

H o o p e r v

. H a r r i s

, 2 3 6 G a

. A

p p

. 6 5 1

, 6 5 2 ( 1 ) ( 5 1 2 S E 2 d 3 1 2 ) ( 1 9 9 9 ) ( u n a p p e a l e d

r u l i n g i s r e s j u d i

c a t a a n d a p p e l l a t e c o u r t c a n n o t r e v i e w m e r i t s o f u n a

p p e a l e d r u l i n g )

.

T h u s

, t h e s t a t e c o u r t ’ s r u l

i n g t h a t t h e A s s o c i a t i o n i s n o t e n

t i t l e d t o r e c o v e r

h o m e o w n e r s a s s o c i

a t i o n a s s e s s m e n

t s b e c a u s e P e t e r s o n ’ s h o m e i s n o t a “ u n i t ” a s

d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s i s b i n d i n g u p o n t h e A s s o c i

a t i o n

. S e e g e n e r a l l y

R o g e r s

, s u p r a a t 8 9 9

- 9 0 0 ; B i e n e r t

, s u

p r a

.

1 3I n a s m u c h a s t h e A s s o c i a t i o n w a s a p r o p e r p a

r t y i n t h e s t a t e c o u r t a c t i o n

, t h e

s t a t e c o u r t a c t i o n p r o p e r l

y a n d n e c e s s a

r i l y d e t e r m i n e d t h a t P e t e r s o n ’ s h o m e i s n o t

s u b j e c t t o t h e p a y m e n t o f h o m e o w n e r s a s s o c i a t i o n a s s e s s m e n

t s b e c a u s e i t i s n o t a

“ u n i t ” a s d e f i n e d b y t h e A s s o c i a t i o n C o v e n a

n t s

, t h e s t a t e c o u r t ’ s o r d e r b e c a

m e a f i n a l

j u d g m e n t u n a p p e a l e d b y t h e A s s o c i a t i o n

, a n d t h e r e h a s b e e n n o s i

g n i f i c a n t f a c t u a l

c h a n g e s i n c e t h e s t a t e c o u r t ’ s r u l i n g

, c o l l a t e r a l e s t o p p e l o n t

h e i s s u e o f P e t e r s o n ’ s

l i a b i l i t y f o r a s s e s s m e n

t s b a s e d o n t

h e A s s o c i a

t i o n C o v e n a

n t s i s a p p l i c a b l e t o t h e

h o m e o w n e r s a s s e s s m e n

t s c u r r e n t l y s o u g h t i n t h e s u p e r i o r c o u r t a c t i o n

. T h u s

, t h e

D e K a l b C o u n t y S u p e r i o r C o u r t p r o p e r l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o W a g n e r a n d

P e t e r s o n

. B o d

y o f C h r i s t O v e r c o m i n g C h u r c h o f G o d

, s u p r a a

t 4 8 6 ; C o f f e e I r o n

W o r k s

, s u p r a

.

J u d g m e n t a f f i r m e d

. D i l l a r d

, C

. J

. , a n d D o y l e

, P

. J

. , c o n c u r

.

1 4