### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Decem be r 15 , 20 11 Ses si on

SI GNATURE DESI GNS GRO UP, LLC

v.

WAYNE RAMKO A N D 

### DONNA RAMKO

A n A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r R u t h e r f

o r d C o u n t y

N o

. 0 8

- 0 5 8 2 C V R o b e r t E

. C o r l e w , I I I

, C h a n c e l l o r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. M 2 0 1 1

- 0 1 0 8 6

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u n e 2 9

, 2 0 1 2

T h i s c a s e i n v o l v e s a n a l l e g e d b r e a c h o f a c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t

. T h e p l a i n t i f f c o n t r a c t o r

e n t e r e d i n t o a f

i x e d p r i c e d c o n t r a c t t o b u i l d a c u s t o m h o m e f o r t h e d e f

e n d a n t h o m e o w n e r s

.

D u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n

, t h e c o n t r a c t o r t o l d t h e h o m e o w n e r s t h a t t h e p r o j e c t w a s u n d e r

b u d g e t

, a n d t h a t t h e y c o u l d a p p l y t h e c u s h i o n i n t h e b u d g e t t o w a r d u p g r a d e s

. M a n y u p g r a d e s

a n d a d d i t i o n s o u t s i d e t h e s c o p e o f t h e o r i g i n a l c o n t r a c t w e r e m a d e

. T h e p r o j e c t e n d e d u p

o v e r b u d g e t

, a n d t h e h o m e o w n e r s r e f u s e d t o p a y m o r e t h a n t h e f i x e d p r i c e o f t h e c o n t r a c t

.

T h e c o n t r a c t o r f

i l e d t h i s l a w s u i t

, a l l e g i n g b r e a c h o f c o n t r a c t

. T h e h o m e o w n e r s

c o u n t e r c l a i m e d f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t

, v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

,

a n d f r a u d u l e n t a n d / o r n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

. A f t e r a b e n c h t r i a l

, t h e t r i a l c o u r t

a w a r d e d t h e c o n t r a c t o r s o m e o f t h e u p g r a d e c o s t s a n d d i s m i s s e d t h e h o m e o w n e r s ’

c o u n t e r c l a i m s

. T h e h o m e o w n e r s n o w a p p e a l

. W e r e v e r s e t h e a w a r d f o r t h e c o s t o f t h e

u p g r a d e s a n d r e m a n d f o r s p e c i f i c f i n d i n g s a s t o e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n

. I n a l l o t h e r

r e s p e c t s

, t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r i s a f f i r m e d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t i s

A f f i r m e d i n P a r t

, R e v e r s e d i n P a r t

, a n d R e m a n d e d

H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , j o i n e d

.

G

. S u m n e r R

. B o u l d i n

, J r

. , M u r f r e e s b o r o

, T e n n e s s e e

, f

o r t h e D e f

e n d a n t / A p p e l l a n t s W a y n e

R a m k o a n d D o n n a R a m k o

M a r y B e t h H a g a n

, M u r f r e e s b o r o

, T e n n e s s e e

, f

o r t h e P l a i n t i f

f / A p p e l l e e S i g n a t u r e D e s i g n s

G r o u p

, L L CO P I N I O N

F A C T S A N D P R O C E E D IN G S B E L O W

P l a i n t i f f / A p p e l l e e S i g n a t u r e D e s i g n s G r o u p

, L L C ( “ S D G ” )

, i s a r e s i d e n t i a l h o m e c o n t r a c t o r

.

D e f e n d a n t / A p p e l l a n t s W a y n e R a m k o a n d h i s w i f e

, D o n n a R a m k o ( c o l l e c t i v e l y

, “ t h e

R a m k o s ” )

, a p p r o a c h e d S D G t o h a v e a c u s t o m h o m e b u i l t

. T h e R a m k o s w o r k e d w i t h S D G

r e p r e s e n t a t i v e K e n n e t h C h e n g ( “ M r

. C h e n g ” ) t o r e a c h a n a g r e e m e n t

. H e r e m a i n e d t h e i r

p r i m a r y c o n t a c t w h i l e t h e h o m e w a s b e i n g b u i l t

.

O n J u n e 1 5

, 2 0 0 7

, S D G a n d t h e R a m k o s e n t e r e d i n t o a C u s t o m H o m e A g r e e m e n t 1

( “ A g r e e m e n t ” )

, a c o n t r a c t p r e p a r e d b y S D G

, f o r S D G t o b u i l d t h e R a m k o s a h o m e o n a l o t

o n R i d g e b e n d D r i v e i n M u r f r e e s b o r o

, R u t h e r f

o r d C o u n t y

, T e n n e s s e e

. T h e A g r e e m e n t 2

p r o v i d e d t h a t t h e h o m e w o u l d b e b u i l t f o r a f i x e d p r i c e d o f $ 3 2 0

, 0 0 0

, w h i c h w o u l d i n c l u d e

a $ 3 4

, 0 0 0 b u i l d e r ’ s s e r v i c e f e e p a y a b l e i n t h r e e i n s t a l l m e n t s

. T h e A g r e e m e n t w a s a “ f i x e d 3

p r i c e ” c o n t r a c t

. 4

S D G a l s o p r o v i d e d t h e R a m k o s a l i s t t h a t d e s c r i b e d t h e s t a n d a r d m a t e r i a l s u s e d b y S D G i n

i t s h o m e s

. T h i s l i s t w a s i n c o r p o r a t e d b y r e f e r e n c e i n t o t h e A g r e e m e n t

. T h e A g r e e m e n t

s t a t e d t h a t a n y r e q u e s t s f o r c h a n g e s o r a l t e r a t i o n s t o t h e r e s i d e n c e ( “ c h a n g e o r d e r s ” ) w o u l d

b e “ s e t f o r t h i n w r i t i n g a n d d e l i v e r e d t o B u i l d e r

. ”

A s t h e R a m k o s ’ h o m e w a s b e i n g b u i l t

, S D G m a d e s e v e r a l a d d i t i o n s t o t h e p r o j e c t a n d

u p g r a d e d s o m e m a t e r i a l s u s e d i n t h e p r o j e c t

, e i t h e r a t t h e s u g g e s t i o n o f M r

. C h e n g o r a t t h e

T he cont ra ct act ual ly bea rs two dat es. T he J une 15, 2007 dat e i s t he d at e on whic h the Ram kos agree d to 1

hir e SDG to bui ld the ir home. On J uly 10, 2007

, the le nde r’ s al te ra ti ons wer e m ade and the con st ruc ti on loa n

was cl ose d.

T he l ot was pur cha sed fr om a t hir d pa rt y prio r t o t he p ar ti es ent er ing in to the con st ruc ti on c ont ra ct

. 2

T he c ont ra ct in it ia ll y had a tot al pur cha se pri ce of $390 ,000

, whic h inc lud ed $70, 000 for the pur cha se of 3

t he lot

. At the le nde r’ s re que st

, thi s was cr oss ed out and the fi xed pri ce of the con tr act was c h a n ge d t o

$320 ,000 , ex cl udi ng the amount f or the lo t.

G e n e r a l ly, a con st ruc ti on con tr act is ei the r a “f ixe d pri ce” con tr act or a “co st plu s” con tr act

. I n a “ f i x e d 4

pri ce” con tr act

, the con tr act or is ent it le d o n l y to the “f ixe d pri ce” pro vided in the con tr act so lon g as the

m at er ia ls use d and ta sks per for m ed ar e wit hin th e s c o p e of the Agreement. T hus

, the con tr act or’ s pro fi t

equ a l s t h e “ f

i x e d pri ce” m inu s the cos t of con st ruc ti on. A “co st plu s” con tr act

, however

, is bas ed on a

bui lde r’ s act ual cos ts , and the amount paid by the owner is “a fi xed fe e or a per cen ta ge add ed to the act ual

cos t inc urr ed.” Forr est Const r. Co., LLC v. Laugh li n

, 337 S.W .3d 211, 221 (T enn

. Ct. App. 2009 ) (qu oti ng

Bla ck' s La w Dic ti ona ry Abri dged (7 th ed. 2000 ))

.

-2-r e q u e s t o f t h e R a m k o s

. D e s p i t e t h e c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n r e q u i r i n g a l l c h a n g e o r d e r s t o b e

i n w r i t i n g

, t h e s e m o d i f

i c a t i o n s w e r e n o t r e d u c e d t o w r i t i n g

. T h e c i r c u m s t a n c e s s u r r o u n d i n g

t h e s e c h a n g e s a n d t h e p a r t i e s ’ s t a t e m e n t s t o e a c h o t h e r a b o u t t h e c h a n g e s a r e t h e s u b j e c t o f

m u c h d i s p u t e i n t h i s c a s e

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t

, a t t h e b e g i n n i n g o f t h e p r o j e c t

, M r

. C h e n g

t o l d t h e R a m k o s t h a t t h e p r o j e c t h a d s t a r t e d o u t u n d e r b u d g e t

, a n d t h a t t h e y h a d a “ c u s h i o n ”

t h a t t h e y c o u l d a p p l y t o w a r d u p g r a d e s

. A c c o r d i n g t o t h e R a m k o s

, M r

. C h e n g e n c o u r a g e d

u p g r a d e s t h r o u g h o u t t h e p r o j e c t

, a s s u r i n g t h e R a m k o s t h a t t h e y h a d a $ 2 0

, 0 0 0 c u s h i o n w i t h

w h i c h t o w o r k

. T h e R a m k o s c l a i m t h a t t h e y r e p e a t e d l y c a u t i o n e d M r

. C h e n g t h a t t h e p r o j e c t

n e e d e d t o s t a y w i t h i n t h e o r i g i n a l b u d g e t

, a n d t h a t M r

. C h e n g r e s p o n d e d w i t h a s s u r a n c e s t h a t

t h e c h a n g e s w e r e w i t h i n h i s b u d g e t a n d w o u l d n o t r e s u l t i n a n y e x t r a e x p e n s e t o t h e R a m k o s

o v e r t h e a g r e e d

- u p o n f

i x e d p r i c e

. T h e r e c o r d s h o w s t h a t t h e R a m k o s p u r c h a s e d m a n y i t e m s

f o r t h e h o m e t h e m s e l v e s a n d t h a t t h e y p e r f o r m e d s o m e o f t h e w o r k ; t h e y c l a i m t h a t t h e y d i d

t h i s i n o r d e r t o m a k e s u r e t h a t t h e y s t a y e d w i t h i n t h e b u d g e t

. F o r e x a m p l e

, M r

. R a m k o

p u r c h a s e d a n d l a i d t i l e i n t h e h o u s e

, a n d h e p u r c h a s e d a f o l d o u t i r o n i n g b o a r d

, i n s t a l l e d i t

,

a n d d i d t h e n e c e s s a r y e l e c t r i c a l w i r i n g

. T h e R a m k o s s o u g h t r e i m b u r s e m e n t f r o m S D G f

o r

s o m e o f t h e m a t e r i a l s t h e y p u r c h a s e d t h e m s e l v e s

.

A c c o r d i n g t o M r

. C h e n g

, h o w e v e r

, t h e R a m k o s r e q u e s t e d s u b s t a n t i a l u p g r a d e s t h r o u g h o u t

t h e p r o j e c t

, a n d t h e y a s s u r e d M r

. C h e n g t h a t t h e y u n d e r s t o o d t h a t t h e y w e r e r e s p o n s i b l e f o r

a l l u p g r a d e s t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. M r

. C h e n g i d e n t i f i e d a t

l e a s t e i g h t e e n u p g r a d e s r e q u e s t e d b y t h e R a m k o s t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e $ 3 2 0

, 0 0 0

f i x e d

- a m o u n t f

i g u r e i n t h e A g r e e m e n t

. M r

. C h e n g c o n c e d e d t h a t s o m e o f t h e u p g r a d e s

r e q u e s t e d b y t h e R a m k o s w e r e s u g g e s t e d b y h i m

, b u t h e n o t e d t h a t t h e R a m k o s w e r e f r e e t o

r e j e c t h i s s u g g e s t i o n s

.

M r

. C h e n g a n d t h e R a m k o s m e t p e r i o d i c a l l y t h r o u g h o u t t h e p r o j e c t

, a p p r o x i m a t e l y e v e r y t w o

w e e k s

, t o d i s c u s s t h e p r o g r e s s a n d p l a n n i n g o f t h e c o n s t r u c t i o n

. M r

. C h e n g m a i n t a i n e d a n

i n t e r n a l s p r e a d s h e e t t o k e e p t r a c k o f t h e a m o u n t s p a i d f o r t h e d i f

f e r e n t e l e m e n t s o f t h e

p r o j e c t

. T h e s p r e a d s h e e t s i n c l u d e d t h e e s t i m a t e d c o s t o f e a c h i t e m ; t h e a c t u a l c o s t o f e a c h

i t e m w a s a d d e d t o t h e s p r e a d s h e e t s a s p u r c h a s e s w e r e m a d e

. A t t h e i r p e r i o d i c m e e t i n g s

, M r

.

C h e n g g a v e t h e R a m k o s c o p i e s o f t h e s p r e a d s h e e t s

. O n a S e p t e m b e r 2 0 0 7 s p r e a d s h e e t

,

e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

, t h e t o t a l e s t i m a t e d c o s t t o b u i l d t h e h o m e a d d e d u p t o a p p r o x i m a t e l y

$ 2 9 8

, 0 0 0

, t h o u g h t h i s t o t a l a m o u n t d i d n o t a p p e a r o n t h e s p r e a d s h e e t

. N o t a b l y

, t h e $ 3 4

, 0 0 0

b u i l d e r ’ s f

e e w a s n o t i n c l u d e d i n t h e e s t i m a t e d c o s t s o n t h e s p r e a d s h e e t

. T h e r e f o r e

, t h e t o t a l

o f t h e p r o

j e c t e d c o s t o f t h e h o u s e o n t h e s p r e a d s h e e t p l u s t h e b u i l d e r ’ s f e e e x c e e d e d t h e

A g r e e m e n t ’ s f

i x e d p r i c e o f $ 3 2 0

, 0 0 0 b y s e v e r a l t h o u s a n d d o l l a r s

.

I n D e c e m b e r 2 0 0 7

, a s t h e p r o j e c t n e a r e d c o m p l e t i o n

, M r

. R a m k o n o t i c e d t h a t t h e s p r e a d s h e e t

M r

. C h e n g h a d f

u r n i s h e d h i m d i d n o t i n c l u d e t h e b u i l d e r ’ s f e e a s o n e o f t h e e s t i m a t e d c o s t s

.

O n c e M r

. R a m k o a d d e d u p t h e a c t u a l c o s t s o f t h e i t e m s l i s t e d o n t h e s p r e a d s h e e t a n d t h e n

-3-a d d e d t h e b u i l d e r ’ s f e e t o i t

, h e r e a l i z e d t h a t t h e t o t a l e x c e e d e d t h e f i x e d c o n t r a c t p r i c e

. A t 5

h i s n e x t m e e t i n g w i t h M r

. C h e n g

, M r

. R a m k o t o l d M r

. C h e n g a b o u t h i s o b s e r v a t i o n a n d

e x p r e s s e d c o n c e r n t h a t t h e p r o j e c t w a s o v e r b u d g e t

. B y t h e t i m e o f t h e i r n e x t m e e t i n g t w o

w e e k s l a t e r

, M r

. C h e n g ’ s n e w s p r e a d s h e e t i n c l u d e d t h e b u i l d e r ’ s f e e i n t h e e s t i m a t e d c o s t s

,

a n d t h e e s t i m a t e d c o s t f

o r s o m e o f t h e l i n e i t e m s h a d b e e n r e d u c e d s o t h a t t h e t o t a l e s t i m a t e d

c o s t o f t h e h o u s e o n t h e s p r e a d s h e e t w a s s t i l l r o u g h l y w i t h i n t h e a g r e e d p r i c e o f $ 3 2 0

, 0 0 0

, d e s p i t e t h e a d d i t i o n o f t h e $ 3 4

, 0 0 0 b u i l d e r ’ s f e e

. 6

B y J a n u a r y 2 0 0 8

, t h e h o u s e w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e

. O n J a n u a r y 1 7

, 2 0 0 8

, t h e R a m k o s

r e c e i v e d a c e r t i f

i c a t e o f o c c u p a n c y a n d m o v e d i n t o t h e h o m e

. I n o r d e r t o i s s u e t h e f i n a l d r a w

o f $ 3 2

, 0 0 0 o n t h e c o n s t r u c t i o n l o a n

, t h e R a m k o s ’ l e n d e r r e q u i r e d t h e p a r t i e s t o e x e c u t e a n

A f f i d a v i t o f C o m p l e t i o n

. T h i s a f f i d a v i t r e p r e s e n t e d t h a t t h e p r o j e c t w a s c o m p l e t e

, t h a t a l l

b i l l s r e l a t e d t o c o n s t r u c t i o n h a d b e e n p a i d

, a n d t h a t t h e p r o c e e d s S D G w i s h e d t o r e c e i v e f r o m

t h e l e n d e r w e r e t h e f

i n a l p r o c e e d s f

r o m t h e c o n s t r u c t i o n l o a n

. A l l p a r t i e s s i g n e d t h e

a f f i d a v i t

, a n d t h e $ 3 2

, 0 0 0 d r a w w a s p a i d t o S D G

. M r

. C h e n g a l s o s i g n e d a G e n e r a l

C o n t r a c t o r ’ s L i e n W a i v e r A f f i d a v i t

, w a i v i n g a n y l i e n o n t h e h o m e t o w h i c h h e o r S D G

w o u l d h a v e o t h e r w i s e b e e n e n t i t l e d

. I n t o t a l

, S D G r e c e i v e d v i r t u a l l y a l l o f t h e $ 3 2 0

, 0 0 0

f r o m t h e R a m k o s ’ c o n s t r u c t i o n l o a n

. 7

S u b s e q u e n t l y

, M r

. C h e n g a p p r o a c h e d t h e R a m k o s a n d t o l d t h e m t h a t t h e y s t i l l o w e d S D G

f u n d s f o r t h e u p g r a d e s t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. M r

. R a m k o

t e s t i f i e d t h a t M r

. C h e n g r e q u e s t e d t h a t t h e R a m k o s p a y $ 1 6

, 0 0 0 s t e m m i n g f r o m o v e r a g e s

r e l a t e d t o t h e u p g r a d e s

. M r

. C h e n g l a t e r r e v i s e d h i s c l a i m

, a s s e r t i n g t h a t t h e R a m k o s o w e d

S D G $ 3 4

, 0 0 0

, t h e f

u l l a m o u n t o f t h e b u i l d e r ’ s f e e

. T h e R a m k o s r e f

u s e d t o p a y S D G t h e

a m o u n t s r e q u e s t e d

. T h e y t o o k t h e p o s i t i o n t h a t

, i f t h e p r o j e c t w a s o v e r b u d g e t

, i t w a s d u e

t o M r

. C h e n g ’ s m i s t a k e a n d n o t t h e i r r e s p o n s i b i l i t y

.

O n A p r i l 2 5

, 2 0 0 8

, S D G f i l e d t h i s l a w s u i t i n t h e C h a n c e r y C o u r t o f R u t h e r f o r d C o u n t y

,

T e n n e s s e e

, a g a i n s t t h e R a m k o s

. I n t h e l a w s u i t

, S D G a l l e g e d b r e a c h o f t h e p a r t i e s ’

A g r e e m e n t a n d c l a i m e d t h a t t h e R a m k o s o w e d i t $ 3 4

, 0 0 0

, t h e f u l l a m o u n t o f t h e b u i l d e r ’ s

At tha t ti m e, the bui lde r’ s fe e had not bee n pai d i n t h r e e s e par at e paym ent s as con te m pla te d unde r the 5

Agreement. Mr

. Ram ko te st if ie d tha t he enc our aged Mr

. Chen g to ta ke his fe e per iod ic al ly, but Mr

. Chen g

re spo nde d by sayin g tha t he woul d def er paym ent of the fe e unti l the end of the pro j ect in ord er to save the

Ram kos con st ruc ti on l oan in te re st

.

T he spr ead she et li st s the tot al of the est imated cos ts a s “ $ 3 1 1 ,954 .33.” T his app ear s to be ina ccu ra te

, 6

however

, bec a u s e the pai nti ng est imate of $9,5 02 was om it te d fr om thi s tot al

. Wh en the pai nti ng cos t is

add ed i n, t he e st imated cos ts to ta l $ 321, 456. 33.

T he r eco rd re fl ect s t hat SDG was pai d $3 19,8 06.6 7 f rom the con st ruc ti on l oan

. 7

-4-f

e e

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, S D G a s s e r t e d c l a i m s b a s e d o n u n j u s t e n r i c h m e n t a n d / o r q u a n t u m

m e r u i t

. S D G a l l e g e d t h a t i t d e s i g n e d t h e h o m e f o r t h e R a m k o s “ o n a c o s t

- p l u s b a s i s

, ”

i n d i c a t i n g t h a t t h e R a m k o s h a d a g r e e d t o p a y t h e c o s t o f c o n s t r u c t i o n p l u s t h e $ 3 4

, 0 0 0

b u i l d e r ’ s f

e e

.

I n N o v e m b e r 2 0 0 8

, t h e R a m k o s f i l e d a n a n s w e r a n d c o u n t e r c l a i m

. T h e y d e n i e d o w i n g S D G

t h e $ 3 4

, 0 0 0 b u i l d e r ’ s f e e

. I n t h e i r c o u n t e r c l a i m

, t h e R a m k o s a l l e g e d t h a t S D G ( 1 ) o w e d

t h e m t h e d i f

f e r e n c e b e t w e e n t h e c o s t o f t h e l o t ( $ 6 5

, 2 6 3 ) a n d t h e b u d g e t e d a m o u n t ( $ 7 0

, 0 0 0 )

( C o u n t 1 )

, ( 2 ) b r e a c h e d t h e e x p r e s s w a r r a n t y i n t h e A g r e e m e n t a n d t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f

h a b i t a b i l i t y ( C o u n t s 2 a n d 3 )

, ( 3 ) v i o l a t e d t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t ( “ T C P A ” )

,

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 7

- 1 8

- 1 0 4 e t s e q

. , b y m a k i n g f a l s e r e p r e s e n t a t i o n s r e g a r d i n g

w o r k m a n s h i p a n d p r o

j e c t c o s t ( C o u n t 4 )

, a n d ( 4 ) w a s l i a b l e u n d e r a t h e o r y o f n e g l i g e n t

a n d / o r i n t e n t i o n a l m i s r e p r e s e n t a t i o n f o r f a l s e l y r e p r e s e n t i n g t o t h e R a m k o s t h a t t h e h o u s e

w o u l d b e c o n s t r u c t e d i n a g o o d a n d w o r k m a n l i k e m a n n e r

, a n d f o r a s s u r i n g t h e R a m k o s t h a t

t h e a g r e e d

- u p o n p r i c e o f $ 3 2 0

, 0 0 0 w o u l d n o t b e e x c e e d e d ( C o u n t s 5 a n d 6 )

.

O n J u n e 2 9

, 2 0 1 0

, S D G f i l e d a m o t i o n t o a m e n d i t s c o m p l a i n t t o a l l e g e t h a t t h e A g r e e m e n t

b e t w e e n t h e p a r t i e s w a s a f i x e d

- p r i c e c o n t r a c t

. T h e m o t i o n t o a m e n d e x p l a i n e d t h a t a n y

r e f e r e n c e t o a “ c o s t

- p l u s c o n t r a c t i n t h e [ o r i g i n a l ] c o m p l a i n t i s a s c r i v e n e r ’ s e r r o r

. ” S D G a l s o

s o u g h t t o a m e n d i t s c l a i m f o r d a m a g e s t o s e e k “ d a m a g e s i n a n a m o u n t e q u a l t o t h e c o n t r a c t

p r i c e p l u s u p w a r d a d

j u s t m e n t s f

o r t h e c h a n g e d s c o p e o f t h e p r o j e c t l e s s p a y m e n t s m a d e t o

S D G

, ” w h i c h t o t a l e d a n a m o u n t o f “ l e s s t h a n $ 3 9

, 0 0 0

, p l u s p r e j u d g m e n t i n t e r e s t a n d c o s t s

. ”

T h e m o t i o n t o a m e n d w a s g r a n t e d p u r s u a n t t o a n a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s

.

O n J u l y 1 3

, 2 0 1 0

, t h e t r i a l c o u r t c o n d u c t e d a b e n c h t r i a l

. T h e p r i m a r y w i t n e s s e s w e r e M r

.

C h e n g a n d t h e R a m k o s

. A l l t e s t i f i e d a b o u t t h e c o u r s e o f t h e i r d e a l i n g d u r i n g t h e c o n s t r u c t i o n

p r o j e c t

.

I n h i s t e s t i m o n y

, M r

. C h e n g s a i d t h a t

, i n t h e b e g i n n i n g o f t h e p r o j e c t

, t h e R a m k o s f

o r e w a r n e d

h i m t h a t t h e y w o u l d b e o n a t i g h t b u d g e t

. M r

. C h e n g c l a i m e d

, h o w e v e r

, t h a t t h e R a m k o s t o l d

h i m t h a t t h e y h a d “ s a v i n g s a n d t h e y c a n p a y f o r t h e e x t r a [ u p g r a d e s ]

. . . . [ T ] h e y s a i d t h e y

h a v e e x t r a m o n e y t o p a y f o r e x t r a s i f t h e y p i c k o u t e x t r a s

. . . . O u t s i d e o f t h e s t a n d a r d

.

T h a t ’ s w h a t t h e y w e r e r e f e r r i n g t o

. T h e y h a v e t h e c a s h t o p a y f o r o u t s i d e o f

t h e s t a n d a r d

. ”

T h u s

, M r

. C h e n g i n d i c a t e d t h a t t h e R a m k o s w e r e i n f o r m e d w h e n a r e q u e s t c o n s t i t u t e d a n

u p g r a d e f

r o m t h e s t a n d a r d c o n t r a c t

, a n d t h a t t h e R a m k o s u n d e r s t o o d t h a t t h e u p g r a d e s w o u l d

b e a n a d d i t i o n a l c o s t o u t s i d e t h e $ 3 2 0

, 0 0 0 f i x e d p r i c e

. M r

. C h e n g a l s o a c k n o w l e d g e d

, h o w e v e r

, t h a t h e t o l d t h e R a m k o s i n t h e b e g i n n i n g o f t h e p r o j e c t t h a t h i s e s t i m a t e d c o s t w a s

u n d e r b u d g e t

, a n d t h a t t h e y c o u l d r e q u e s t s o m e u p g r a d e s a t n o c o s t b e c a u s e o f t h i s “ c u s h i o n

. ”

-5-M r

. C h e n g t e s t i f i e d a b o u t s e v e r a l i t e m s f o r w h i c h t h e R a m k o s r e q u e s t e d a d d i t i o n s o r

u p g r a d e s f

r o m t h e “ s t a n d a r d ” u n d e r t h e c o n t r a c t

. T h r o u g h t h e t e s t i m o n y o f M r

. C h e n g

, S D G

s u b m i t t e d E x h i b i t 1 0

, p r e p a r e d b y M r

. C h e n g f o r t h e t r i a l

, w h i c h i t e m i z e d t h e b a s e s o f

S D G ’ s c l a i m

. E x h i b i t 1 0 l i s t e d e a c h a d d i t i o n m a d e t o t h e h o u s e a n d e a c h i t e m t h a t w a s

u p g r a d e d

, a n d i t i n c l u d e d t h e a m o u n t o f d a m a g e s S D G w a s s e e k i n g f o r e a c h u p g r a d e

. I t

a t t a c h e d r e c e i p t s f

o r m o s t i t e m s

. T h e l i s t i n c l u d e d e x t r a c o s t s f o r t h e f r o n t d o o r

, b r i c k a n d

m o r t a r

, b r i c k l o w w a l l o n o u t s i d e

, d e c o r a t i v e r o o f f i n i a l s

, g u t t e r g u a r d

, l i g h t p o s t

, i r o n i n g

b o a r d

, h o o d f

a n

, d e e p f

r y e r

, e x p e d i t e d m o v e

- i n

, i n t e r c o m / s u r r o u n d s o u n d / s e c u r i t y s y s t e m

,

s h o w e r g l a s s w i n d o w

, w a t e r l i n e r e l o c a t i o n

, r e l o c a t e l a u n d r y p i p i n g a n d s i n k

, p o t f i l l e r

, w a t e r

s o f t e n e r

, c u s t o m b u i l t

- i n s

, w o o d c l o s e t s i n s t e a d o f w i r e

, h i n g e s

, t h i r t e e n p a i n t c o l o r s

, f i r e

l o g s

, a n d d e c o r a t i v e c o n c r e t e u p g r a d e

. S D G c l a i m e d t h a t a l l o f t h e s e u p g r a d e s / a d d i t i o n s

t o t a l e d $ 1 8

, 6 7 1

. 9 3

.

M r

. C h e n g a c k n o w l e d g e d t h a t t h e R a m k o s p u r c h a s e d s o m e i t e m s f o r t h e h o m e a n d t h a t t h e y

c o m p l e t e d s o m e o f t h e w o r k t h e m s e l v e s

. M r

. C h e n g t e s t i f i e d t h a t h e r e i m b u r s e d t h e R a m k o s

$ 4 0

, 0 0 0 f

r o m t h e c o n s t r u c t i o n l o a n p r o c e e d s f o r t h e i t e m s t h a t t h e y p u r c h a s e d ; h e s a i d t h a t

h e p a i d t h e R a m k o s $ 1 0

, 0 0 0 i n e a r l y O c t o b e r 2 0 0 7

, $ 2 0

, 0 0 0 i n l a t e O c t o b e r 2 0 0 7

, a n d a f i n a l

a m o u n t o f $ 1 0

, 0 0 0 i n J a n u a r y 2 0 0 8

. M r

. C h e n g a d d e d t h a t

, a l t h o u g h h e p a i d t h e R a m k o s

$ 4 0

, 0 0 0 f

o r w o r k t h e y p e r f

o r m e d o n t h e k i t c h e n

, f l o o r i n g

, a n d o t h e r t h i n g s

, h e h a d t o p a y

t h i r d p a r t i e s a n a d d i t i o n a l $ 1 5

, 9 9 9

. 6 8 i n e x t r a c o s t s f o r i t e m s n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l

A g r e e m e n t

. M r

. C h e n g a l s o a s s e r t e d t h a t t h e R a m k o s o w e d S D G $ 3

, 8 3 0 f o r t h e c o s t o f

b u i l d i n g p e r m i t s

, p e r a n e x p l i c i t p r o v i s i o n i n t h e p a r t i e s ’ A g r e e m e n t

.

M r

. C h e n g t e s t i f

i e d t h a t S D G r e c e i v e d $ 3 1 9

, 8 0 6

. 6 7 i n c o n s t r u c t i o n l o a n p r o c e e d s

. T h u s

,

S D G s o u g h t t h e c o n t r a c t p r i c e ( $ 3 2 0

, 0 0 0 )

, p l u s e x t r a c o s t s ( $ 3 4

, 6 7 0

. 6 1 )

, b u i l d i n g p e r m i t

c o s t s ( $ 3

, 8 3 0 )

, a n d p r e

j u d g m e n t i n t e r e s t ( $ 4

, 3 8 7

. 4 5 )

, l e s s t h e a m o u n t t h a t S D G h a d r e c e i v e d

f r o m t h e c o n s t r u c t i o n l o a n ( $ 3 1 9

, 8 0 6

. 6 7 )

. T h e t o t a l a m o u n t o f d a m a g e s t h e R a m k o s o w e d

,

M r

. C h e n g c l a i m e d

, e q u a l e d $ 4 3

, 0 8 1

. 3 9

.

W h e n t h e p r o

j e c t w a s s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e

, M r

. C h e n g a s s e r t e d

, t h e R a m k o s l o v e d t h e i r

n e w h o m e

. T o w a r d t h e e n d o f t h e p r o j e c t

, h o w e v e r

, M r

. C h e n g “ r e a l i z e d t h e p r o j e c t h a [ d ]

e x c e e d e d t h e b u d g e t a m o u n t

. ” M r

. C h e n g c l a i m e d t h a t t h e R a m k o s a s s u r e d h i m t h a t S D G

w o u l d b e p a i d f

o r a l l o f t h e o v e r a g e s a f

t e r t h e R a m k o s s o l d t h e i r p r e v i o u s h o m e

. T h e r e f o r e

, b a s e d o n t h e R a m k o s ’ a s s u r a n c e

, M r

. C h e n g f o r f e i t e d h i s l i e n r i g h t s a n d e x e c u t e d t h e

l e n d e r ’ s A f

f i d a v i t o f C o m p l e t i o n

, s t a t i n g t h a t n o a m o u n t s w e r e l e f t d u e a n d o w i n g o n

c o n s t r u c t i o n

, s o t h a t h e c o u l d o b t a i n t h e f i n a l 1 0 % o f t h e c o n s t r u c t i o n l o a n p r o c e e d s t o f i n i s h

t h e h o u s e

.

-6-M r

. C h e n g c l a i m e d t h a t

, a f t e r S D G f

i l e d t h e l a w s u i t

, S D G r e t u r n e d t o t h e R a m k o s ’ h o m e t o

f i x i t e m s t h e y w e r e u n h a p p y a b o u t

. H e w a s u n a w a r e o f a n y c l a i m e d d e f e c t t h a t r e m a i n e d

u n a d d r e s s e d

.

O n c r o s s e x a m i n a t i o n

, M r

. C h e n g w a s q u e s t i o n e d a t l e n g t h a b o u t t h e s p r e a d s h e e t s a n d t h e

e s t i m a t e d c o s t a m o u n t s f o r v a r i o u s l i s t e d i t e m s

. W h e n M r

. C h e n g w a s a s k e d w h y t h e

b u i l d e r ’ s f

e e w a s n o t i n c l u d e d i n t h e S e p t e m b e r 2 0 0 7 s p r e a d s h e e t

, h e r e s p o n d e d t h a t h e w a s

n o t s u r e

. M r

. C h e n g i n s i s t e d t h a t t h e s p r e a d s h e e t s w e r e g e n e r a t e d o n l y f o r S D G ’ s i n t e r n a l

u s e s o t h a t h e c o u l d k e e p t r a c k o f S D G ’ s s p e n d i n g a s t h e c o n s t r u c t i o n p r o g r e s s e d

. M r

.

C h e n g d e s c r i b e d t h e s p r e a d s h e e t a s a “ l i v e ” d o c u m e n t t h a t c h a n g e d a s t h e p r o j e c t p r o g r e s s e d

.

H e e x p l a i n e d t h a t h e p r o v i d e d t h e s p r e a d s h e e t s t o t h e R a m k o s s o t h a t t h e y c o u l d s e e h o w t h e

p r o j e c t w a s p r o g r e s s i n g

. M r

. C h e n g c o u l d n o t e x p l a i n w h y t h e D e c e m b e r 2 0 0 7 s p r e a d s h e e t

i n c l u d e d t h e $ 3 4

, 0 0 0 b u i l d e r ’ s f e e b u t t h e S e p t e m b e r 2 0 0 7 s p r e a d s h e e t d i d n o t

, a n d h e d i d

n o t e x p l a i n w h y t h e e s t i m a t e d c o s t f o r s o m e i t e m s w e r e r e d u c e d o n t h e D e c e m b e r 2 0 0 7

s p r e a d s h e e t

. H e a g r e e d t h a t t h e r e w a s n o r e a s o n f o r t h e e s t i m a t e d c o s t s t o c h a n g e f r o m

s p r e a d s h e e t t o s p r e a d s h e e t

.

M r

. R a m k o a l s o t e s t i f

i e d a t t r i a l

. M r

. R a m k o s a i d t h a t h e c o n s i s t e n t l y c a u t i o n e d M r

. C h e n g

t h a t t h e R a m k o s c o u l d n o t e x c e e d t h e c o n t r a c t a m o u n t o f $ 3 2 0

, 0 0 0

, b e c a u s e t h e l e n d e r w o u l d

n o t a p p r o v e a d d i t i o n a l f u n d s f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e

. M r

. R a m k o a c k n o w l e d g e d t h a t

h e r e q u e s t e d s o m e u p g r a d e s f r o m w h a t w a s c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. H e

c l a i m e d

, h o w e v e r

, t h a t M r

. C h e n g a s s u r e d h i m t h a t e a c h u p g r a d e w a s w i t h i n t h e $ 2 0

, 0 0 0

“ c u s h i o n ” t h a t w a s b u i l t i n t o t h e o r i g i n a l e s t i m a t e

, a n d t h a t t h e r e w o u l d b e n o e x t r a c h a r g e s

f o r t h e u p g r a d e s

. F o r e x a m p l e

, M r

. R a m k o t e s t i f i e d t h a t h e w a s a w a r e t h a t a d d i n g s t o n e w o r k

t o t h e h o m e w a s a n u p g r a d e

, b u t h e s a i d t h a t t h i s w a s o f f s e t b y m o n e y s a v e d i n o t h e r a r e a s

t o e n s u r e t h a t t h e t o t a l c o s t o f t h e p r o j e c t w o u l d n o t e x c e e d t h e $ 3 2 0

, 0 0 0 f i x e d p r i c e

. M r

.

R a m k o s t a t e d t h a t

, a l o n g t h e w a y

, M r

. C h e n g e x p l a i n e d t o h i m w h e r e t h e y s t o o d o n t h e

b u d g e t b y r e f

e r r i n g t o t h e s p r e a d s h e e t s

. H e s a i d t h a t M r

. C h e n g t o l d h i m t h a t i f t h e y s a v e d

m o n e y o n t h e c o s t o f o n e i t e m

, t h a t s a v i n g c o u l d b e a p p l i e d t o u p g r a d e a n o t h e r i t e m

. M r

.

R a m k o t e s t i f

i e d t h a t M r

. C h e n g “ e x p r e s s e d i f w e ’ r e u n d e r h e r e o n o n e p l a c e

, w e c a n g o o v e r

a l i t t l e b i t h e r e

. I f y o u d e c i d e t h a t y o u w a n t s o m e t h i n g e l s e

, w e h a v e t o s a c r i f i c e a n o t h e r

t h i n g

. B u t h e s a i d w e w e r e 2 0

, 0 0 0 u n d e r b u d g e t a l r e a d y o u t o f t h e g a t e

, s o t h e r e w a s a b i g

c u s h i o n

. ” M r

. R a m k o s a i d t h a t h e m a d e i t c l e a r t h a t t h e R a m k o s ’ “ g o a l a t t h e e n d [ w a s ] t o

b e u n d e r b u d g e t

, ” a n d t h a t h e a n d M r

. C h e n g h a d “ r e g u l a r c o n v e r s a t i o n s a b o u t o v e r s a n d

u n d e r s

. ”

M r

. R a m k o t e s t i f

i e d t h a t

, i n f

a c t

, M r

. C h e n g e n c o u r a g e d t h e R a m k o s t o u p g r a d e m a n y i t e m s

i n t h e h o u s e

, t e l l i n g t h e m h e p l a n n e d t o l a t e r b r i n g p r o s p e c t i v e c l i e n t s i n t o t h e R a m k o s ’ h o m e

t o s h o w t h e m t h e q u a l i t y o f S D G ’ s w o r k

. M r

. R a m k o c i t e d a s a n e x a m p l e a n u p g r a d e d

i n t e r c o m / s u r r o u n d s o u n d s y s t e m w i t h a c o s t o f a n e x t r a $ 5

, 0 0 0

. M r

. R a m k o s a i d t h a t t h e

-7-R a m k o s w e r e i n i t i a l l y n o t i n c l i n e d t o p u r c h a s e t h i s u p g r a d e

, b u t M r

. C h e n g c o n v i n c e d h i m

t h a t s u c h a n a m e n i t y w a s n e e d e d

, g i v e n t h e c a l i b e r o f t h e R a m k o s ’ n e w h o m e

. M r

. R a m k o

t e s t i f i e d t h a t M r

. C h e n g s a i d : “ I ’ m t h e p r o f e s s i o n a l

, l e t m e d o m y j o b

. ” A l l t h e w h i l e

, M r

.

R a m k o s t a t e d

, M r

. C h e n g c o n t i n u e d t o a s s u r e h i m t h a t t h e p r o j e c t w a s s t i l l u n d e r b u d g e t

.

M r

. R a m k o s a i d t h a t h e r e a l i z e d i n D e c e m b e r 2 0 0 7 t h a t t h e p r o j e c t m i g h t b e o v e r b u d g e t

w h e n h e n o t i c e d t h a t M r

. C h e n g h a d n o t i n c l u d e d h i s b u i l d e r ’ s f e e i n S D G ’ s s p r e a d s h e e t s

u p t o t h a t p o i n t

. M r

. R a m k o t e s t i f i e d t h a t w h e n h e p o i n t e d t h i s o u t t o M r

. C h e n g

, h e g o t n o

r e s p o n s e

. A t t h a t p o i n t

, M r

. R a m k o s a i d

, h e a s k e d M r

. C h e n g t o p u t a n “ o v e r a n d u n d e r ”

c o l u m n i n t h e n e x t s p r e a d s h e e t t o s h o w w h e t h e r t h e a c t u a l c o s t o f e a c h i t e m w a s o v e r o r

u n d e r t h e b u d g e t e d a m o u n t f o r t h a t i t e m

. M r

. R a m k o c l a i m e d t h a t h e t o l d M r

. C h e n g t h a t

h e d i d n o t f

u l l y u n d e r s t a n d S D G ’ s s p r e a d s h e e t

, a n d t h a t a d d i n g t h e “ o v e r / u n d e r ” c o l u m n

w o u l d h e l p h i m u n d e r s t a n d i t

. A b o u t a w e e k l a t e r

, M r

. R a m k o s a i d

, M r

. C h e n g b r o u g h t h i m

a n e w s p r e a d s h e e t t h a t i n c l u d e d t h e $ 3 4

, 0 0 0 b u i l d e r ’ s f e e a s w e l l a s a n o v e r

- a n d

- u n d e r

c o l u m n

. O n t h i s n e w s p r e a d s h e e t

, s o m e o f t h e e s t i m a t e d c o s t o f i n d i v i d u a l i t e m s h a d b e e n

r e d u c e d s o t h a t t h e t o t a l b u d g e t e d c o s t s t i l l c a m e t o a p p r o x i m a t e l y $ 3 2 0

, 0 0 0

. T h i s n e w

s p r e a d s h e e t

, M r

. R a m k o s t a t e d

, c a u s e d h i m t o s u s p e c t m o r e s t r o n g l y t h a t t h e p r o j e c t w o u l d

e n d u p c o m i n g i n o v e r b u d g e t

.

T o s a v e c o s t s o n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e

, M r

. R a m k o t e s t i f i e d

, h e a n d h i s w i f

e b o u g h t

s o m e i t e m s t h e m s e l v e s a n d d i d s o m e o f t h e i r o w n w o r k

. H e c l a i m e d t h a t t h e $ 4 0

, 0 0 0 t h e

R a m k o s r e c e i v e d f

r o m t h e o v e r a l l c o n s t r u c t i o n b u d g e t f o r r e i m b u r s e m e n t d i d n o t c o v e r a l l

o f t h e c o s t o f t h e i t e m s t h e R a m k o s p u r c h a s e d f o r t h e p r o

j e c t

. M r

. R a m k o t e s t i f

i e d a b o u t

e a c h o f t h e u p g r a d e s o n E x h i b i t 1 0 a n d e x p l a i n e d t h a t m a n y i t e m s w e r e u p g r a d e d a f t e r M r

.

C h e n g u r g e d t h e R a m k o s t o d o s o

, a s s u r i n g t h e m t h a t t h e p r o j e c t w a s s t i l l u n d e r b u d g e t a n d

t h a t t h e y w o u l d n o t b e c h a r g e d f o r t h e u p g r a d e s

.

A f t e r t h e y m o v e d i n t o t h e n e w h o u s e

, M r

. R a m k o s t a t e d

, M r

. C h e n g v i s i t e d h i m a n d t o l d h i m

t h a t t h e R a m k o s o w e d S D G $ 1 6

, 0 0 0

. M r

. R a m k o s a i d t h a t t h i s w a s “ e x a c t l y w h a t [ h e ] d i d n ’ t

w a n t t o h a v e h a p p e n

. ” M r

. R a m k o a c k n o w l e d g e d t h a t

, s i n c e t h a t t i m e

, M r

. C h e n g h a d f i x e d

m a n y

, b u t n o t a l l

, o f t h e a l l e g e d d e f e c t s i n S D G ’ s w o r k m a n s h i p o n t h e h o m e

. A s t o s o m e

o f t h e r e p a i r s

, M r

. R a m k o c o n t a c t e d s o m e o f t h e s u b c o n t r a c t o r s o n h i s o w n

.

M r s

. R a m k o t e s t i f

i e d a s w e l l

. S h e d e s c r i b e d t h i n g s i n t h e h o u s e t h a t n e e d e d r e p a i r a f t e r t h e y

m o v e d i n

. W h e n a s k e d a b o u t r e q u e s t e d u p g r a d e s

, M r s

. R a m k o s a i d t h a t s h e w a s t o l d t h a t

t h e r e w a s m o n e y i n t h e b u d g e t t o c o v e r t h e m

. A s s h e u n d e r s t o o d t h e A g r e e m e n t

, M r s

.

R a m k o a n d h e r h u s b a n d c o u l d c h o o s e u p g r a d e d i t e m s f o r t h e h o m e s o l o n g a s t h e c o s t o f t h e

u p g r a d e w a s o f

f s e t b y s a v i n g s e l s e w h e r e

. S h e t e s t i f i e d : “ W e w e r e n o t t o g o o v e r

[ $ 3 2 0

, 0 0 0 ]

. ” M r s

. R a m k o c o r r o b o r a t e d M r

. R a m k o ’ s t e s t i m o n y t h a t M r

. C h e n g t o l d t h e m

t h a t t h e y h a d a “ c u s h i o n ” i n t h e b u d g e t f o r s o m e u p g r a d e s

.

-8-I n h i s r e b u t t a l t e s t i m o n y

, M r

. C h e n g a d m i t t e d t h a t a t t h e b e g i n n i n g o f t h e p r o j e c t h e t o l d t h e

R a m k o s t h e c o n s t r u c t i o n w a s u n d e r b u d g e t

. H e c o n c e d e d t h a t h e c o n t i n u e d t o s a y t h i s t o t h e

R a m k o s u n t i l D e c e m b e r 2 0 0 7

. H o w e v e r

, M r

. C h e n g d e n i e d t e l l i n g t h e R a m k o s s p e c i f i c a l l y

t h a t t h e y w e r e $ 2 0

, 0 0 0 u n d e r b u d g e t ; h e s a i d : “ I n e v e r [ t o l d ] t h e m a f i x e d n u m b e r t h a t w a s

u n d e r

. ” M r

. C h e n g d e n i e d t h a t h e “ u r g e d ” t h e R a m k o s t o m a k e u p g r a d e s t o t h e h o u s e

, b u t

a l l o w e d t h a t h e d i d “ s u g g e s t ” o p t i o n s t o t h e m

.

T h e R a m k o s a l s o o f

f e r e d t e s t i m o n y b y a c o n t r a c t o r w h o p e r f o r m e d r e p a i r s o n t h e R a m k o s ’

h o m e

, R a n d y C l a r k ( “ M r

. C l a r k ” )

. M r

. C l a r k t e s t i f i e d t h a t

, i n A p r i l 2 0 0 8

, h e w a s a s k e d t o

e s t i m a t e t h e c o s t o f r e p a i r i n g s h e e t r o c k a n d o t h e r r e p a i r s t h a t w e r e n e c e s s i t a t e d b y S D G ’ s

p o o r w o r k m a n s h i p

. M r

. C l a r k e s t i m a t e d t h a t t h e s e r e p a i r s w o u l d c o s t $ 2 8

, 0 0 0

. H e

a c k n o w l e d g e d t h a t $ 1 5

, 0 0 0 o f t h e t o t a l $ 2 8

, 0 0 0 e s t i m a t e w a s f o r r e f i n i s h i n g t h e h a r d w o o d

f l o o r s

, a n d c o n c e d e d t h a t h e d i d n o t h a v e e x p e r t i s e i n r e f i n i s h i n g h a r d w o o d f

l o o r i n g

. M r

.

C l a r k t e s t i f

i e d t h a t h e p e r f

o r m e d s o m e o f t h e r e p a i r s i n c l u d e d i n h i s e s t i m a t e

, s u c h a s

r e p a i r i n g t h e c e i l i n g i n t h e f o y e r

, s a n d i n g a n d r e p a i n t i n g t h e e n t e r t a i n m e n t c e n t e r

, a n d

r e p a i r i n g s h e e t r o c k

. T h i s c o n c l u d e d t h e p r o o f a t t r i a l

, a n d t h e t r i a l c o u r t t h e n t o o k t h e m a t t e r

u n d e r a d v i s e m e n t

.

O n A u g u s t 2 5

, 2 0 1 0

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a f i n a l o r d e r a n d m e m o r a n d u m o p i n i o n

, h o l d i n g

i n f a v o r o f S D G o n a p o r t i o n o f i t s b r e a c h o f c o n t r a c t c l a i m

. T h e t r i a l c o u r t n o t e d t h a t

, b y

t h e t i m e o f t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

, t h e p a r t i e s w e r e i n a g r e e m e n t t h a t t h e h o m e w a s g e n e r a l l y

w i t h i n t h e c o n t r a c t s p e c i f i c a t i o n s

, a n d t h a t o n l y m i n o r c o m p l a i n t s r e m a i n e d w i t h r e s p e c t t o

t h e q u a l i t y o f

t h e w o r k m a n s h i p

. T h e t r i a l c o u r t o b s e r v e d t h a t t h e R a m k o s p e r f o r m e d s o m e

w o r k o n t h e h o m e w i t h t h e c o n s e n t o f S D G

, a n d t h a t n o n e o f t h e m o d i f i c a t i o n s t o t h e

c o n t r a c t w e r e r e d u c e d t o w r i t i n g

. I n s t e a d

, a l l o f t h e m o d i f i c a t i o n s w e r e a c c o m p l i s h e d e i t h e r

a t t h e o r a l d i r e c t i o n o f

t h e R a m k o s

, b y s u b s e q u e n t o r a l a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s

, o r w i t h o u t

o b j e c t i o n

. T h u s

, a l l o f t h e m o d i f i c a t i o n s w e r e m a d e p a r t o f t h e p a r t i e s ’ A g r e e m e n t

. I n

a d d i t i o n

, t h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t i t w o u l d c o n s i d e r p a r o l e e v i d e n c e i n i n t e r p r e t i n g t h e

c o n t r a c t a n d i n s u p p l e m e n t i n g i t s w r i t t e n t e r m s

.

T h e t r i a l c o u r t t h e n c o n s i d e r e d e a c h e l e m e n t o f S D G ’ s c l a i m s

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t “ a

s i g n i f i c a n t p o r t i o n o f t h e w o r k a c c o m p l i s h e d b y [ S D G ] w a s n o t c o n t e m p l a t e d b y t h e t e r m s

o f t h e c o n t r a c t

. ” T h e t r i a l c o u r t l i s t e d i t e m s t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d w i t h i n t h e t e r m s o f

t h e c o n t r a c t

, a s w e l l a s t h e c o s t o f e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n :

1

. B r i c k l o w w a l l

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 6 0 0

2

. F i n i a l s

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 1

, 3 6 2

. 7 3

3

. G u t t e r g u a r d

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 4 2 8

4

. S h o w e r g l a s s w i n d o w

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 1 2 5

5

. C u s t o m b u i l t

- i n e x t r a s

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 2

, 4 0 1

. 5 1

-9-6

. T h e f i r e l o g u p g r a d e

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 5 1 5

. 9 0

7

. D e c o r a t i v e c o n c r e t e

, c o n s t r u c t i o n c o s t o f $ 3

, 2 0 0

8

. A d d i t i o n a l e l e c t r i c a l o u t l e t s f o r i r o n i n g b o a r d

, h o o d f a n

, d e e p f

r y e r

, p o t

f i l l e r

, a n d w a t e r s o f

t e n e r

, c o s t o f $ 3 0 0 8

9

. B r i c k s e l e c t i o n

, u p g r a d e c o s t o f $ 2

, 7 9 9

. 5 9

1 0

. F r o n t d o o r

, u p g r a d e c o s t o f $ 1

, 0 2 3

. 3 2

1 1

. I n t e r c o m a n d r e l a t e d e l e c t r o n i c s y s t e m s

, c o s t o f $ 2

, 9 9 2

. 5 0

T h e s e u p g r a d e s o r a d d i t i o n s t o t a l e d $ 1 5

, 7 4 8

. 5 5 ; a l l w e r e o u t s i d e t h e s c o p e o f t h e f i x e d p r i c e

i n t h e c o n t r a c t

. T h e t r i a l c o u r t t h e n r e d u c e d t h e d a m a g e s a w a r d e d t o S D G o n t h e s e i t e m s t o

$ 4

, 0 0 0

, b a s e d o n t h e “ g e n e r a l p o s i t i o n o f b o t h p a r t i e s i n i t i a l l y t h a t t h e r e w a s s o m e

o p p o r t u n i t y f

o r u p g r a d e s b u i l t i n t o t h e c o n t r a c t

, ” a s w e l l a s o t h e r f a c t o r s :

[ A ] t l e a s t w i t h r e g a r d t o t h e e l e c t r o n i c d e v i c e s

, t h e p r o o f s h o w s t h a t a l t h o u g h

t h e D e f e n d a n t s d i d r e c e i v e t h e s e i t e m s a n d t h e v a l u e o f t h e i r h o m e w a s t h u s

i n c r e a s e d t o t h e e x t e n t t h a t s u c h a d d i t i o n s e n h a n c e t h e i r h o m e

, t h e y w e r e

i n d u c e d t o m a k e t h e s e p u r c h a s e s o n l y b e c a u s e o f t h e i n s i s t e n c e o f t h e P l a i n t i f f

a n d t h e a s s u r a n c e o f t h e P l a i n t i f f t h a t t h e s e i t e m s w e r e w e l l w i t h i n t h e

b u d g e t e d s u m p r o v i d e d w i t h i n t h e i n i t i a l c o n t r a c t f o r c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e

.

. . . [ W ] i t h r e g a r d t o t h e b r i c k a n d f r o n t d o o r

, t h e P l a i n t i f

f m a d e t h e D e f

e n d a n t s

a w a r e a t t h e t i m e o f t h e s e s e l e c t i o n s t h a t t h e c h o i c e s w e r e o u t s i d e o f t h e

b u d g e t e d a m o u n t a n d t h e D e f e n d a n t s w o u l d h a v e t o c u t c o r n e r s e l s e w h e r e

.

U n d e r l y i n g a l l o f t h e s e i s s u e s i s t h e g e n e r a l p o s i t i o n o f b o t h p a r t i e s i n i t i a l l y

t h a t t h e r e w a s s o m e o p p o r t u n i t y f o r u p g r a d e s b u i l t i n t o t h e c o n t r a c t d u e t o t h e

f e e l i n g o f b o t h p a r t i e s t h a t t h e r e w a s a n e x t r a $ 2 0

, 0 0 0 i n t h e c o n t r a c t

.

C o n s i d e r i n g a l l o f

t h e s e i s s u e s

, w e f

i n d t h a t t h e P l a i n t i f

f s h o u l d b e e n t i t l e d t o

r e c o v e r a p o r t i o n o f t h e s e i t e m s w h i c h t h e C o u r t f i n d s s h o u l d b e l i m i t e d t o

$ 4

, 0 0 0

.

T h e t r i a l c o u r t n e x t a d d r e s s e d S D G ’ s c l a i m t h a t i t e x p e n d e d a m o u n t s o v e r a n d a b o v e t h e

$ 4 0

, 0 0 0 p a i d t o t h e R a m k o s f o r w o r k t h e R a m k o s h a d p e r s o n a l l y c o m p l e t e d i n t h e k i t c h e n

a n d r e l a t i n g t o p l u m b i n g

, f l o o r i n g

, a n d l i g h t f

i x t u r e s

. F o r t h e s e i t e m s

, S D G c l a i m e d

$ 1 5

, 9 9 9

. 6 8

. O f t h i s a m o u n t

, t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d S D G $ 8

, 7 3 2

. 0 4

, w h i c h i n c l u d e d $ 4

, 2 1 0

f o r c o u n t e r t o p s

, $ 5 7 5

. 3 9 f o r a n u p g r a d e d s i n k

, a n d $ 3

, 9 4 6

. 6 5 f o r l i g h t f i x t u r e s

.

T h e t r i a l c o u r t d e c l i n e d t o g r a n t S D G ’ s c l a i m f o r d a m a g e s f

r o m r e h a n g i n g l i g h t f

i x t u r e s

,

e x p e d i t i n g t h e R a m k o s ’ m o v e

- i n

, r e l o c a t i n g a w a t e r l i n e

, r e l o c a t i n g t h e l a u n d r y p i p i n g a n d

SDG re que st ed $425 for thi s expen se, but the tr ia l cour t red uce d the a m ount to $300 bec aus e the Ram kos 8

te st if ie d t hat th e wor k was at le ast par ti al ly done by Mr . Ramk o.

-10-a s i n k

, t h e c o s t o f a $ 1 0 0 h i n g e

, a n d a p a i n t i n g s u r c h a r g e f o r t h e u s e o f t h i r t e e n d i f f e r e n t

c o l o r s i n t h e i n t e r i o r o f t h e h o u s e

. T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d t h a t a l l o f t h e s e i t e m s w e r e

e i t h e r c o n t e m p l a t e d w i t h i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

, n e c e s s i t a t e d b y a c t i o n s o f S D G

, o r t h a t S D G

d i d n o t s u b m i t s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o s u b s t a n t i a t e i t s c l a i m o n t h e i t e m

.

I n a d d i t i o n

, t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d S D G $ 3

, 8 3 0 f o r t h e b u i l d i n g p e r m i t s a n d f e e s n e c e s s a r y

f o r c o n s t r u c t i o n

, b e c a u s e t h e p a r t i e s ’ A g r e e m e n t p l a i n l y s t a t e d t h a t s u c h c o s t s w e r e t o b e

b o r n e b y t h e R a m k o s i n a d d i t i o n t o t h e f i x e d p r i c e o f $ 3 2 0

, 0 0 0

.

T h e t r i a l c o u r t n o t e d t h a t l a n d s c a p i n g a n d y a r d w o r k w a s c o n t e m p l a t e d i n t h e f i x e d p r i c e

u n d e r t h e A g r e e m e n t

, b u t t h a t t h i s w o r k w a s n o t d o n e b y S D G

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e

R a m k o s d i d a p o r t i o n o f t h e l a n d s c a p i n g

, b u t t h a t i t w a s n o t c o m p l e t e d i n t h e m a n n e r

c o n t e m p l a t e d b y t h e c o n t r a c t

. C o n s e q u e n t l y

, t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d t h e R a m k o s a n o f f s e t

o f $ 3

, 5 7 5 f

o r t h e l a n d s c a p i n g w o r k t h a t w a s n o t a c c o m p l i s h e d a s r e q u i r e d u n d e r t h e

A g r e e m e n t

.

T o t a l i n g t h e s e a m o u n t s a n d p r o v i d i n g f o r t h e s e t o f

f

, t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d S D G d a m a g e s

i n t h e a m o u n t o f $ 1 2

, 9 8 7

. 0 4 ( 4

, 0 0 0 + 8

, 7 3 2

. 0 4 + 3

, 8 3 0

- 3

, 5 7 5 )

.

O n S e p t e m b e r 9

, 2 0 1 0

, t h e R a m k o s f i l e d a m o t i o n p u r s u a n t t o R u l e 5 9 o f t h e T e n n e s s e e

R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

, p o i n t i n g o u t t h a t t h e t r i a l c o u r t h a d f a i l e d t o d i s p o s e o f t h e i r

c o u n t e r c l a i m i n i t s f

i n a l o r d e r

. T h e t r i a l c o u r t a g r e e d

, a n d d i r e c t e d t h e p a r t i e s t o s u b m i t

p r o p o s e d f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w o n t h e R a m k o s ’ c o u n t e r c l a i m

. T h e t r i a l

c o u r t s t a t e d t h a t

, a f

t e r i t r e c e i v e d t h e p a r t i e s ’ p r o p o s a l s

, i t w o u l d i s s u e f i n d i n g s o f f

a c t a n d

c o n c l u s i o n s o f l a w i n a c c o r d a n c e w i t h T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 2

.

B o t h p a r t i e s f

i l e d p r o p o s e d f

i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w

. O n O c t o b e r 1 5

, 2 0 1 0

,

t h e t r i a l c o u r t c o n d u c t e d a h e a r i n g o n t h e R a m k o s ’ R u l e 5 9 m o t i o n

. 9

O n A p r i l 1 1

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f

l a w

, g e n e r a l l y

a p p r o v i n g t h e p r o p o s e d f i n d i n g s s u b m i t t e d b y S D G a n d r e j e c t i n g t h e p r o p o s e d f

i n d i n g s

s u b m i t t e d b y t h e R a m k o s

. S p e c i f i c a l l y

, t h e t r i a l c o u r t r e j e c t e d t h e R a m k o s ’ p r o p o s e d

f i n d i n g s t h a t $ 2 0

, 0 0 0 i n c o r r e c t i o n s r e m a i n e d u n d o n e o n t h e h o u s e

, t h a t S D G b r e a c h e d

e x p r e s s o r i m p l i e d w a r r a n t i e s

, t h a t S D G e n g a g e d i n d e c e p t i v e a c t s o r p r a c t i c e s

, t h a t t h e

R a m k o s r e a s o n a b l y r e l i e d o n M r

. C h e n g ’ s r e p r e s e n t a t i o n s t h a t h e c o u l d c o n s t r u c t t h e h o m e

f o r $ 3 2 0

, 0 0 0

, t h a t S D G v i o l a t e d t h e T C P A

, o r t h a t S D G w a s l i a b l e f o r i n t e n t i o n a l o r

n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

. F r o m t h i s o r d e r

, t h e R a m k o s n o w a p p e a l

.

A tr ans cr ipt of

th at hea ri ng is n ot inc lud ed i n t he a ppe ll at e r eco rd. 9

-11-I S S U E S O N A P P E A L A N D S T A N D A R D O F R E V IE W

O n a p p e a l

, t h e R a m k o s a r g u e t h a t :

1

. S D G ’ s c l a i m i s b a r r e d b y t h e d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l ;

2

. A p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e c o n c l u s i o n t h a t S D G

b r e a c h e d t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t ;

3

. S D G ’ s m i s r e p r e s e n t a t i o n s c o n s t i t u t e d a v i o l a t i o n o f t h e T C P A ;

4

. T h e R a m k o s a r e e n t i t l e d t o r e c o v e r u n d e r t h e c o m m o n l a w t h e o r i e s o f

f r a u d u l e n t a n d n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

O n t h e s e b a s e s

, t h e R a m k o s a r g u e

, t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t s h o u l d b e r e v e r s e d

, S D G ’ s

c o m p l a i n t s h o u l d b e d i s m i s s e d

, a n d a j u d g m e n t s h o u l d b e e n t e r e d i n t h e i r f a v o r o n t h e i r

c o u n t e r c l a i m s

. O n c r o s s

- a p p e a l

, S D G a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n r e d u c i n g i t s

r e c o v e r y f

o r w o r k t h a t w a s p e r f

o r m e d o u t s i d e t h e c o n t e m p l a t i o n o f t h e A g r e e m e n t

. S D G

c o n t e n d s t h a t t h e t r i a l c o u r t s h o u l d h a v e a w a r d e d i t a l l o f t h e a m o u n t s i t e x p e n d e d t h a t w e r e

n o t i n c l u d e d i n t h e o r i g i n a l s c o p e o f t h e c o n t r a c t

.

B e c a u s e t h i s w a s a b e n c h t r i a l

, w e r e v i e w t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t d e n o v o o n t h e

r e c o r d

, p r e s u m i n g t h o s e f i n d i n g s t o b e c o r r e c t u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; s e e B e r r y h i l l v

. R h o d e s

, 2 1 S

. W

. 3 d 1 8 8

, 1 9 0 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) ; U n i o n

C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. T h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s

a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g o f f

a c t w h e r e t h e r e c o r d s u p p o r t s a n a l t e r n a t i v e f i n d i n g w i t h

g r e a t e r c o n v i n c i n g e v i d e n c e

. M o s e l y v

. M c C a n l e s s

, 2 0 7 S

. W

. 3 d 2 4 7

, 2 5 1 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 6 )

. “ W h e n c r e d i b i l i t y a n d w e i g h t t o b e g i v e n t e s t i m o n y a r e a t i s s u e

, c o n s i d e r a b l e

d e f e r e n c e m u s t b e a f

f o r d e d t h e t r i a l c o u r t w h e n t h e t r i a l j u d g e h a d t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v e

t h e w i t n e s s ’ d e m e a n o r a n d t o h e a r i n

- c o u r t t e s t i m o n y

. ” M i t c h e l l v

. F a y e t t e v i l l e P u b

. U

t i l s

. ,

N o

. M 2 0 1 1

- 0 0 4 1 0

- S C

- R 3

- W C

, 2 0 1 2 W L 1 5 9 3 1 2 2

, a t * 4 ( T e n n

. M a y 8

, 2 0 1 2 )

. T h e r e f o r e

,

w e w i l l n o t o v e r t u r n a f a c t u a l f i n d i n g t h a t w a s b a s e d o n a c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n a b s e n t

c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. H u g h e s v

. M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e &

D a v i d s o n C o u n t

y

, 3 4 0 S

. W

. 3 d 3 5 2

, 3 6 0 ( T e n n

. 2 0 1 1 )

. I s s u e s o f l a w a r e r e v i e w e d d e n o v o

,

w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. M i t c h e l l

, 2 0 1 2 W L 1 5 9 3 1 2 2

, a t * 4 ; U n i o n C a r b i d e

C o r p

. , 8 5 4 S

. W

. 2 d a t 9 1

.

-12-A N A L Y S IS

J u d i c i a l E s t o p p e l

T h e R a m k o s f

i r s t a r g u e t h a t S D G i s b a r r e d u n d e r t h e d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l f r o m

a s s e r t i n g t h a t a n y a d d i t i o n a l a m o u n t s a r e d u e f r o m t h e R a m k o s u n d e r t h e c o n s t r u c t i o n

c o n t r a c t

, b e c a u s e M r

. C h e n g s i g n e d a s w o r n A f f i d a v i t o f C o m p l e t i o n a n d L i e n W a i v e r i n

w h i c h h e a t t e s t e d t h a t n o o t h e r a m o u n t s w e r e d u e a n d o w i n g f r o m t h e R a m k o s

. T h e d o c t r i n e

o f j u d i c i a l e s t o p p e l

, t h e y a r g u e

, p r e v e n t s a l i t i g a n t f r o m t a k i n g a n i n c o n s i s t e n t l e g a l p o s i t i o n

i n a s u b s e q u e n t p r o c e e d i n g i n o r d e r t o p r e v e n t p a r t i e s f r o m p l a y i n g “ f

a s t

- a n d

- l o o s e ” w i t h t h e

c o u r t s

. C o th e r n v

. S c o t t

, 4 4 6 S

. W

. 2 d 5 3 3

, 5 3 5

- 3 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 9 ) ( q u o t i n g 3 1 C

. J

. S

.

E s t o p p e l § 1 1 7 a t 6 2 3 ) ; s e e H a m i l t o n v

. Z

i m m e r m a n

, 3 7 T e n n

. ( 5 S n e e d ) 3 9 ( 1 8 5 7 ) ; s e e a l s o

M a r c u s v

. M a r c u s

, 9 9 3 S

. W

. 2 d 5 9 6

, 6 0 2 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. S D G p o i n t s o u t

, h o w e v e r

, t h a t t h e

d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l d o e s n o t a p p l y i n t h i s c a s e

, b e c a u s e t h e a l l e g e d p r i o r i n c o n s i s t e n t

s t a t e m e n t s b y M r

. C h e n g w e r e n o t e x e c u t e d i n a j u d i c i a l p r o c e e d i n g

. A n y o t h e r e s t o p p e l

a r g u m e n t

, S D G c l a i m s

, w a s n e v e r r a i s e d a s a n a f f i r m a t i v e d e f

e n s e i n t h i s c a s e a n d

, t h e r e f o r e

, i s w a i v e d

.

W e a g r e e w i t h S D G o n t h i s i s s u e

. U n d e r t h e d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l

, a l i t i g a n t i s b a r r e d

f r o m t a k i n g a p o s i t i o n c o n t r a r y t o a n o a t h o r s w o r n s t a t e m e n t m a d e i n a p r e v i o u s j u d i c i a l

p r o c e e d i n g :

[ W ] e t a k e t h i s o p p o r t u n i t y t o c l a r i f y t h a t t h e d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l i s

a p p l i c a b l e o n l y w h e n a p a r t y h a s a t t e m p t e d t o c o n t r a d i c t b y o a t h a s w o r n

s t a t e m e n t p r e v i o u s l y m a d e

. S e e A l l e n v

. N e a l

, 2 1 7 T e n n

. 1 8 1

, 3 9 6 S

. W

. 2 d

3 4 4

, 3 4 6 ( 1 9 6 5 ) ( n o t i n g t h a t “ [ j ] u d i c i a l e s t o p p e l s a r i s e f r o m s w o r n s t a t e m e n t s

m a d e i n t h e c o u r s e o f j u d i c i a l p r o c e e d i n g s

, g e n e r a l l y i n a f o r m e r l i t i g a t i o n

, a n d

a r e b a s e d o n p u b l i c p o l i c y u p h o l d i n g t h e s a n c t i t y o f a n o a t h a n d n o t o n

p r e j u d i c e t o a d v e r s e p a r t y b y r e a s o n t h e r e o f

, a s i n t h e c a s e o f e q u i t a b l e

e s t o p p e l ” )

.

C r a c k e r B a r r e l O l d C o u n t r y S t o r e , I

n c

. v

. E p p e r s o n

, 2 8 4 S

. W

. 3 d 3 0 3

, 3 1 5 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

. T h u s

, b e c a u s e t h e a l l e g e d p r i o r i n c o n s i s t e n t s t a t e m e n t s b y M r

. C h e n g

w e r e n o t m a d e i n t h e c o u r s e o f j u d i c i a l p r o c e e d i n g s

, t h e d o c t r i n e o f j u d i c i a l e s t o p p e l i s n o t

a p p l i c a b l e

.

P r e p o n d e r a n c e o f t h e E v i d e n c e o n B r e a c h o f C o n t r a c t

T h e R a m k o s n e x t a r g u e t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g t h a t

t h e y b r e a c h e d t h e A g r e e m e n t b y f a i l i n g t o p a y f

o r u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s t h a t w e r e n o t

-13-c o n t e m p l a t e d w i t h i n t h e $ 3 2 0

, 0 0 0 c o n t r a c t p r i c e

. T h e R a m k o s c o n t e n d t h a t t h i s h o l d i n g

a m o u n t s t o a n i n c l u s i o n o f c o n t r a c t u a l t e r m s t o w h i c h t h e y d i d n o t a g r e e

. T h e y a s s e r t t h a t

t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o a w a r d S D G t h e c o s t o f s o m e o f t h e s e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s w a s

n o t b a s e d o n c o n t r a c t p r i n c i p l e s

, b u t w a s d o n e s i m p l y t o a v o i d a h a r s h r e s u l t t o S D G

. T h e

R a m k o s f

u r t h e r a r g u e t h a t t h e e v i d e n c e a t t r i a l p r e p o n d e r a t e d i n f a v o r o f a f

i n d i n g t h a t t h e

u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s t h a t w e r e i n c o r p o r a t e d i n t o t h e h o m e w e r e m a d e a t M r

. C h e n g ’ s

s u g g e s t i o n

, a n d t h e y w e r e m a d e o n l y b e c a u s e b o t h p a r t i e s o p e r a t e d o n t h e p r e m i s e t h a t t h e

p r o j e c t w a s u n d e r b u d g e t a n d t h e u p g r a d e s w o u l d n o t i n c r e a s e t h e c o s t o f t h e h o m e

. O n l y

w h e n M r

. C h e n g r e a l i z e d t h a t h e h a d m i s t a k e n l y o m i t t e d h i s b u i l d e r ’ s f e e f r o m t h e o r i g i n a l

e s t i m a t e s d i d h e a s s e r t t h a t t h e R a m k o s w e r e r e s p o n s i b l e f o r t h e e x t r a c o s t o f

u p g r a d e s a n d

a d d i t i o n s

. T h u s

, b e c a u s e t h e A g r e e m e n t p r o v i d e d t h a t t h e f i x e d c o s t o f t h e h o m e w a s

$ 3 2 0

, 0 0 0

, a n d b e c a u s e t h e R a m k o s p a i d t h a t a m o u n t

, t h e y s h o u l d o w e n o m o r e t o S D G

.

I n r e s p o n s e

, S D G a r g u e s t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

, b e c a u s e t h e e v i d e n c e s h o w e d t h a t t h e R a m k o s r e q u e s t e d a n d a g r e e d t o p a y f o r a l l o f t h e

u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s

, e i t h e r w i t h m o n e y t h e y h a d s e t a s i d e o r m o n e y t h e y p l a n n e d t o o b t a i n

f r o m t h e s a l e o f t h e i r f

o r m e r h o m e

. A l t h o u g h n o n e o f t h e c h a n g e o r d e r s w e r e i n w r i t i n g

,

S D G c l a i m s

, t h e t r i a l c o u r t p r o p e r l y f o u n d t h a t t h e p a r t i e s w a i v e d t h e w r i t i n g r e q u i r e m e n t

a n d o r a l l y c o n t r a c t e d f o r t h e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s

. S D G a s s e r t s t h a t t h e R a m k o s

r e q u e s t e d

, a c q u i e s c e d

, a n d a g r e e d t o t h e m a n y u p g r a d e s t o t h e o r i g i n a l s c o p e o f t h e w o r k

,

a n d t h e R a m k o s a d m i t t e d t h a t t h e y k n e w t h a t t h e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s c a m e a t a n

i n c r e a s e d c o s t

. T h e r e f

o r e

, S D G a r g u e s

, t h e R a m k o s b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y f a i l i n g t o p a y

f o r t h e u p g r a d e s t h e y r e c e i v e d

.

I n i t s d e c i s i o n b e l o w

, t h e t r i a l c o u r t i d e n t i f i e d s p e c i f

i c u p g r a d e s a n d / o r a d d i t i o n s t h a t w e r e

n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l A g r e e m e n t

. T h e t r i a l c o u r t f i r s t f o u n d t h a t t h e p a r t i e s

w a i v e d t h e c o n t r a c t u a l r e q u i r e m e n t t h a t c h a n g e o r d e r s b e i n w r i t i n g

, a n d f o u n d t h a t t h e

c o n s t r u c t i o n o f t h e s e i t e m s “ w a s a c c o m p l i s h e d e i t h e r a t t h e o r a l d i r e c t i o n o f t h e D e f e n d a n t s

, b y s u b s e q u e n t o r a l a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s

, o r w i t h o u t o b j e c t i o n a t v a r i a n c e w i t h t h e p l a n s

p r e s e n t e d a n d m a d e a p a r t o f t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. ” I t r e d u c e d t h e a w a r d o f d a m a g e s t o

S D G

, h o w e v e r

, b e c a u s e s o m e o f t h e u p g r a d e s

, p a r t i c u l a r l y w i t h r e s p e c t t o t h e e l e c t r o n i c

d e v i c e s

, w e r e i n d u c e d b y “ t h e i n s i s t e n c e o f t h e P l a i n t i f f a n d t h e a s s u r a n c e o f t h e P l a i n t i f f t h a t

t h e s e i t e m s w e r e w e l l w i t h i n t h e b u d g e t e d s u m p r o v i d e d w i t h i n t h e i n i t i a l c o n t r a c t f o r

c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e

. ” T h e t r i a l c o u r t a l s o r e c o g n i z e d “ t h e g e n e r a l p o s i t i o n o f b o t h

p a r t i e s i n i t i a l l y t h a t t h e r e w a s s o m e o p p o r t u n i t y f o r u p g r a d e s b u i l t i n t o t h e c o n t r a c t d u e t o

t h e f e e l i n g o f b o t h p a r t i e s t h a t t h e r e w a s a n e x t r a $ 2 0

, 0 0 0 i n t h e c o n t r a c t

. ” F o r t h e s e r e a s o n s

,

t h e t r i a l c o u r t d i d n o t a w a r d S D G t h e e n t i r e a m o u n t o f t h e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s t h a t w e r e

t h e s u b j e c t o f t h e p a r t i e s ’ l a t e r o r a l a g r e e m e n t

.

-14-T h i s C o u r t h a s r e c o g n i z e d t h a t i t i s n o t u n c o m m o n f o r p a r t i e s t o a h o m e c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t

t o w a i v e t h e r e q u i r e m e n t t h a t c h a n g e o r d e r s b e r e d u c e d t o w r i t i n g :

I n c l u d i n g a w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t i n a c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t i s n o t

u n c o m m o n

. I t p r o m o t e s a m o r e d e f i n i t e u n d e r s t a n d i n g b e t w e e n t h e p a r t i e s a n d

t h u s

, h e l p s t o a v o i d p o t e n t i a l c o n t r o v e r s i e s

. . . . H o w e v e r

, l i k e o t h e r

c o n t r a c t u a l p r o v i s i o n s

, t h e y c a n b e w a i v e d o r a b r o g a t e d b y t h e p a r t i e s

.

T h e w a i v e r o f a w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t b y a n o w n e r i s n o t a l w a y s

r e q u i r e d t o b e i n w r i t i n g b u t m a y b e t h e r e s u l t o f t h e p a r t i e s ’ c o n d u c t o n t h e

j o b

. T h u s

, i t i s n o t u n c o m m o n f o r c o u r t s t o f

i n d t h a t a n o w n e r h a s w a i v e d a

w r i t t e n n o t i c e r e q u i r e m e n t i n c a s e s w h e r e e x t r a w o r k h a s b e e n o r d e r e d

v e r b a l l y b y t h e o w n e r o r t h e e x t r a w o r k h a s b e e n p e r f o r m e d w i t h t h e o w n e r ’ s

k n o w l e d g e a n d w i t h o u t i t s o b j e c t i o n

.

M o o r e C o n s t r

. C o

. v

. C l a r k s v i l l e D e p t

. o f E l e c

. , 7 0 7 S

. W

. 2 d 1

, 1 2

- 1 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 5 )

( c i t a t i o n s a n d f

o o t n o t e o m i t t e d )

. W h e n a c h a n g e o r d e r i s n o t r e d u c e d t o w r i t i n g

, h o w e v e r

,

t h e t e r m s o f t h e p a r t i e s ’ o r a l m o d i f i c a t i o n o f t h e a g r e e m e n t d e p e n d s o n t h e i r o r a l

c o m m u n i c a t i o n s

.

G e n e r a l l y

, a c o n t r a c t o r d o e s n o t h a v e t h e r i g h t t o c o m p e n s a t i o n f o r e v e r y d e v i a t i o n f

r o m t h e

o r i g i n a l c o n t r a c t

. 6 4 A M

. J U R

. P R O O F O F F A C T S 3 d 4 7 1

, § 1 ( 2 0 0 1 )

. T h e c o n t r a c t o r m a y

, h o w e v e r

, b e e n t i t l e d t o s u c h c o m p e n s a t i o n i f h e r e c e i v e d s u f f i c i e n t a u t h o r i z a t i o n f

r o m t h e

h o m e o w n e r

. I n o r d e r t o d e t e r m i n e w h e t h e r s u f f i c i e n t a u t h o r i z a t i o n w a s g i v e n

, c o u r t s l o o k

t o t h e f a c t s o f e a c h s i t u a t i o n o n a c a s e

- b y

- c a s e b a s i s :

T o d e t e r m i n e w h e t h e r o r n o t a c o n t r a c t o r ( o r s u b c o n t r a c t o r i n t h e c a s e o f a

s u b c o n t r a c t ) i s e n t i t l e d t o c o m p e n s a t i o n f o r e x t r a w o r k

, t h e c o u r t s p e r f o r m a

c a s e

- b y

- c a s e e v a l u a t i o n o f t h e p a r t i c u l a r c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t e d

, i n c l u d i n g

t h e s c o p e o f w o r k s e t f o r t h i n t h e c o n t r a c t a n d b u i l d i n g s p e c i f i c a t i o n s ; t h e

n a t u r e o f t h e p a r t i c u l a r w o r k c l a i m e d a s “ e x t r a ” ; a n y s t i p u l a t i o n s i n t h e

c o n t r a c t r e g a r d i n g a u t h o r i z a t i o n f o r e x t r a w o r k ; t h e e f

f e c t o f s u c h s t i p u l a t i o n s

o n t h e r i g h t t o r e c o v e r c o m p e n s a t i o n f o r t h e w o r k a l l e g e d t o b e e x t r a ; t h e

n a t u r e a n d e x t e n t o f

t h e a l l e g e d a u t h o r i z a t i o n f o r e x t r a w o r k ; a n d t h e m a n n e r

i n w h i c h i t w a s a l l e g e d l y g i v e n t o t h e c o n t r a c t o r ( o r s u b c o n t r a c t o r )

.

I d

.

T h e r e q u i r e m e n t s f

o r a n e n f

o r c e a b l e m o d i f

i c a t i o n o f a c o n t r a c t a r e t h e s a m e a s t h e

r e q u i r e m e n t s f

o r t h e e n f

o r c e a b i l i t y o f c o n t r a c t s g e n e r a l l y

. S e e P e l o t v

. C a k m e s

, N o

.

-15-E 1 9 9 9

- 0 2 5 5 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 0 W L 1 1 6 0 4 6

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 3 1

, 2 0 0 0 )

. A n y

c o n t r a c t

, o r a l o r w r i t t e n

, “ m u s t r e s u l t f r o m a m e e t i n g o f t h e m i n d s o f t h e p a r t i e s i n m u t u a l

a s s e n t t o t h e t e r m s

, m u s t b e b a s e d u p o n a s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n

, f

r e e f r o m f r a u d o r u n d u e

i n f l u e n c e

, n o t a g a i n s t p u b l i c p o l i c y a n d s u f f i c i e n t l y d e f

i n i t e t o b e e n f

o r c e d

. ” R e t a i l B u i l d e r s ,

I n c

. v

. L a t

h a m

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 0 7 7 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 3 5 0 8 0 1 3

, a t * 9

- 1 0 ( T e n n

. C t

.

A p p

. D e c

. 2 2

, 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g D o e v

. H C A He a l t h S e r v s

. o

f T e n n

. , I n c

. , 4 6 S

. W

. 3 d 1 9 1

, 1 9 6

( T e n n

. 2 0 0 1 ) ( c i t a t i o n s a n d q u o t a t i o n s o m i t t e d ) ) ; J o n e s v

. L e M o

y n e

- O w e n C o l

l e g e

, 3 0 8

S

. W

. 3 d 8 9 4

, 9 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 )

. T h e t e r m s m u s t b e s u f f i c i e n t l y d e f

i n i t e “ s o t h a t a

c o u r t c a n p e r c e i v e w h a t a r e t h e r e s p e c t i v e o b l i g a t i o n s o f t h e p a r t i e s

. ” I

d

. ( q u o t i n g D o e

, 4 6

S

. W

. 3 d a t 1 9 6 )

. “ I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e p a r t i e s m u t u a l l y a s s e n t e d t o t h e t e r m s o f a

c o n t r a c t

, ‘ c o u r t s m u s t a p p l y a n o b j e c t i v e s t a n d a r d b a s e d o n t h e p a r t i e s ’ m a n i f e s t a t i o n s

. ’ ” I

d

.

a t * 1 0 ( q u o t i n g S t a u b a c h R e t a i l S e r v s

. - S o u t h e a s t

, L L C v

. H

. G

. H i l l R e a l t y C o

. , 1 6 0 S

. W

. 3 d

5 2 1

, 5 2 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) )

.

T h e i s s u e p r e s e n t e d i n t h e c a s e s u b j u d i c e i s s i m i l a r t o t h a t i n M

. R

. S t o k e s C o

. , I

n c

. v

.

S h u l a r

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 2 6 5 9

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 5 4 4 6 6 5

, a t * 5

- 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 2 6

,

2 0 0 8 )

. I n t h a t c a s e

, t h e p l a i n t i f f c o n t r a c t o r s i g n e d a w r i t t e n a g r e e m e n t t o i n s t a l l s e w e r l i n e s

,

w a t e r l i n e s

, a n d r o a d s

, a n d t o p e r f o r m c e r t a i n s i t e p r e p a r a t i o n f o r t h e d e f

e n d a n t s u b d i v i s i o n

o w n e r

, a l l f

o r a f i x e d p r i c e o f $ 9 2 5

, 0 0 0

. T h e c o n t r a c t s t a t e d t h a t a n y w o r k p e r f o r m e d o u t s i d e

o f t h e c o n t r a c t s p e c i f

i c a t i o n s t h a t w o u l d e n t a i l e x t r a c o s t s h a d t o b e i n w r i t i n g a n d w o u l d

“ b e c o m e a n e x t r a c h a r g e o v e r a n d a b o v e t h e e s t i m a t e

. ” M

. R

. S t o k e s C o

. , 2 0 0 8 W L 5 4 4 6 6 5

,

a t * 1

. A f t e r t h e p r o

j e c t w a s c o m p l e t e d

, t h e c o n t r a c t o r f i l e d a l a w s u i t a g a i n s t t h e s u b d i v i s i o n

o w n e r c l a i m i n g t h a t t h e o w n e r o w e d t h e c o n t r a c t o r $ 9 7

, 6 7 6

. 2 5 f o r a d d i t i o n a l w o r k i t

p e r f o r m e d t h a t w a s n o t s p e c i f i e d i n t h e o r i g i n a l c o n t r a c t

. T h e s u b d i v i s i o n o w n e r d e n i e d

l i a b i l i t y a n d a s s e r t e d t h a t t h e r e w a s n o a g r e e m e n t t o p a y f o r a n y c h a n g e s o u t s i d e t h e s c o p e

o f t h e p a r t i e s ’ c o n t r a c t a b s e n t a w r i t t e n c h a n g e o r d e r

. I d

. a t * 2

. A f

t e r a b e n c h t r i a l

, t h e t r i a l

c o u r t r e n d e r e d a j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e c o n t r a c t o r

, c o n c l u d i n g t h a t t h e p a r t i e s h a d w a i v e d

t h e w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t

, a n d t h a t t h e o w n e r h a d b r e a c h e d t h e p a r t i e s ’ o r a l

a g r e e m e n t b y n o t p a y i n g f o r t h e a d d i t i o n a l w o r k

.

O n a p p e a l i n M

. R

. S t o k e s C o

. , t h e o w n e r a r g u e d t h a t t h e e v i d e n c e d i d n o t s h o w t h a t t h e

p a r t i e s h a d w a i v e d t h e w r i t i n g r e q u i r e m e n t

, o r t h a t h e a g r e e d t o p a y e x t r a f o r t h e a d d i t i o n a l

w o r k

. T h i s C o u r t a f

f i r m e d t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e p a r t i e s h a d

, b y t h e i r c o n d u c t

,

w a i v e d t h e w r i t t e n c h a n g e o r d e r r e q u i r e m e n t

. T h e a p p e l l a t e c o u r t c o n c l u d e d

, h o w e v e r

, t h a t

t h e e v i d e n c e d i d n o t e s t a b l i s h t h a t t h e p a r t i e s h a d r e a c h e d a n o r a l a g r e e m e n t r e g a r d i n g t h e

o w n e r ’ s r e s p o n s i b i l i t y t o p a y f o r t h e a d d i t i o n a l w o r k

, h o l d i n g t h a t t h e r e h a d b e e n n o

“ m e e t i n g o f t h e m i n d s ” w i t h r e s p e c t t o t h e a d d i t i o n a l w o r k :

S t i l l

, t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e p a r t i e s h a d a “ m e e t i n g o f t h e m i n d i n m u t u a l

a s s e n t ” r e g a r d i n g t h e p r i c e C o n t r a c t o r w o u l d b e p a i d f o r t h e d e v i a t i o n s f

r o m

-16-t h e C o n t r a c t r e m a i n s

. B a s e d u p o n o u r c a r e f u l a n a l y s i s o f t h e r e c o r d

, w i t h

r e s p e c t t o e a c h o f t h e m a t t e r s f o r w h i c h C o n t r a c t o r s e e k s a d d i t i o n a l p a y m e n t

,

w e a r e c o m p e l l e d t o t h e c o n c l u s i o n t h a t t h e r e w a s n o t a m e e t i n g o f t h e m i n d s

o f t h e p a r t i e s i n m u t u a l a s s e n t t o t h e t e r m s a t i s s u e

. W e f i n d t h a t t h e p a r t i e s

“ h a v e n o t e x p r e s s l y o r i m p l i c i t l y a g r e e d u p o n a r e a s o n a b l e p r i c e n o r h a v e t h e y

a g r e e d u p o n a p r a c t i c a b l e m e t h o d o f d e t e r m i n a t i o n o f p r i c e

. ” A c c o r d i n g l y

, w e

h o l d t h a t a n y a g r e e m e n t t o “ s e t t l e u p ” b a s e d u p o n “ t i m e a n d m a t e r i a l s ” a t t h e

e n d o f t h e P r o

j e c t i s u n e n f

o r c e a b l e

.

I d

. a t * 6 ( c i t a t i o n s o m i t t e d i n o r i g i n a l )

. T h u s

, t h e c o u r t M

. R

. S t o k e s C o

. h e l d t h a t t h e

s u b d i v i s i o n o w n e r w a s n o t c o n t r a c t u a l l y o b l i g a t e d t o p a y t h e c o s t o f t h e e x t r a w o r k

p e r f o r m e d b y t h e c o n t r a c t o r

.

I n t h e i n s t a n t c a s e

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o a f i x e d p r i c e c o n t r a c t f

o r t h e

c o n s t r u c t i o n o f t h e R a m k o s ’ h o u s e f o r $ 3 2 0

, 0 0 0

, i n c l u s i v e o f S D G ’ s b u i l d e r ’ s f e e

. T h e i s s u e

i s w h e t h e r b o t h p a r t i e s o r a l l y a s s e n t e d t o t h e m o d i f i c a t i o n s t o t h e o r i g i n a l A g r e e m e n t

, a s

a l l e g e d b y S D G

, s u c h t h a t t h e R a m k o s a r e i n b r e a c h o f t h e o r a l a g r e e m e n t f o r f a i l u r e t o p a y

t h e c o s t o f t h e a g r e e d

- u p o n u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s

. T h e e v i d e n c e o n t h i s i s s u e w a s

c o n f l i c t i n g

. M r

. C h e n g c l a i m e d t h a t

, e a c h t i m e o n e o f t h e e l e m e n t s o f t h e h o m e w a s

u p g r a d e d o r a n e w f

e a t u r e w a s a d d e d

, h e i n f o r m e d t h e R a m k o s t h a t t h e y w o u l d b e

r e s p o n s i b l e f

o r t h e a d d i t i o n a l c o s t

. A c c o r d i n g t o M r

. C h e n g

, t h e R a m k o s t o l d h i m t h a t t h e y

i n t e n d e d t o p a y f

o r t h e s e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s f r o m s o u r c e s o t h e r t h a n t h e c o n s t r u c t i o n

l o a n

. T h e R a m k o s

, o n t h e o t h e r h a n d

, t e s t i f i e d t h a t t h e y a g r e e d t o t h e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s

b a s e d o n l y o n M r

. C h e n g ’ s a s s u r a n c e t h a t t h e y w o u l d n o t i n c r e a s e t h e t o t a l c o s t t o t h e

R a m k o s

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h r o u g h o u t m o s t o f t h e c o n s t r u c t i o n p e r i o d

, b o t h p a r t i e s w e r e

u n d e r t h e m i s t a k e n i m p r e s s i o n t h a t t h e r e w a s a s u b s t a n t i a l “ c u s h i o n ” b u i l t i n t o t h e o r i g i n a l

A g r e e m e n t f

o r u p g r a d e s a n d e x t r a s

.

F r o m o u r r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s a n a l y s i s a n d i t s d a m a g e a w a r d

, i t a p p e a r s t h a t t h e t r i a l

c o u r t d i d n o t a d d r e s s t h e r e a l i s s u e

, n a m e l y

, w h e t h e r t h e p a r t i e s h a d a “ m e e t i n g o f t h e m i n d s ”

a s t o e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n t h a t w a s o u t s i d e t h e s c o p e o f t h e o r i g i n a l A g r e e m e n t

. A s

r e c o g n i z e d i n M

. R

. S t o k e s C o

. , a n o r a l m o d i f i c a t i o n m u s t b e s u f

f i c i e n t l y d e f

i n i t e i n o r d e r t o

b e e n f o r c e a b l e

. S e e M

. R

. S t o k e s C o

. , 2 0 0 8 W L 5 4 4 6 6 5

, a t * 6

. T h i s d e t e r m i n a t i o n i s h i g h l y

f a c t

- s p e c i f

i c a n d i s b a s e d i n l a r g e p a r t o n t h e t r i a l c o u r t ’ s a s s e s s m e n t o f t h e c r e d i b i l i t y o f t h e

w i t n e s s e s

.

T h e d i f f i c u l t y i n t h i s s i t u a t i o n

, h o w e v e r

, i s t h a t t h e t r i a l c o u r t c r e d i t e d t h e t e s t i m o n y o f b o t h

p a r t i e s t o s o m e e x t e n t

, b u t i t d i d n o t r e l a t e t h o s e c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s t o a n y s p e c i f i c

u p g r a d e o r a d d i t i o n

, i

. e

. t h e c o n t r a c t m o d i f i c a t i o n a s t o e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n

. W h i l e t h e

t r i a l c o u r t c r e d i t e d t h e R a m k o s ’ a s s e r t i o n t h a t M r

. C h e n g a s s u r e d t h e m o f a “ c u s h i o n ” i n t h e

-17-f

i x e d p r i c e i n t h e A g r e e m e n t

, i t a l s o c r e d i t e d M r

. C h e n g ’ s a s s e r t i o n t h a t t h e R a m k o s a g r e e d

t o p a y e x t r a f

o r t h e r e q u e s t e d u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s

. W e d o n o t k n o w f r o m t h e t r i a l c o u r t ’ s

f i n d i n g s w h i c h u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s w e r e u n d e r s t o o d b y t h e p a r t i e s t o b e c o v e r e d b y t h e

“ c u s h i o n ” a n d w h i c h w e r e u n d e r s t o o d t o r e q u i r e t h e “ e x t r a ” p a y m e n t t o w h i c h M r

. C h e n g

s a i d t h e R a m k o s a g r e e d

. I n s t e a d o f m a k i n g s e p a r a t e f i n d i n g s a s t o e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n

,

t h e t r i a l c o u r t s i m p l y m a d e a $ 4

, 0 0 0 d a m a g e a w a r d n o t r e l a t e d t o a n y s p e c i f i c u p g r a d e

.

L i k e w i s e

, t h e t r i a l c o u r t a w a r d e d S D G a p a r t i a l a w a r d o n t h e $ 1 5

, 9 9 9

. 6 8 c l a i m e d i n d a m a g e s

r e l a t e d t o t h e e x t r a k i t c h e n e x p e n s e s

. E a c h o f t h e u p g r a d e s a n d a d d i t i o n s e n u m e r a t e d b y t h e

t r i a l c o u r t o c c u r r e d a t a d i f f e r e n t p o i n t i n t i m e

, a n d f r o m t h e u n d i s p u t e d p r o o f

, e a c h w a s t h e

s u b j e c t o f a s e p a r a t e d i s c u s s i o n b e t w e e n M r

. C h e n g a n d M r

. R a m k o o r M r s

. R a m k o

. T h u s

e a c h u p g r a d e o r a d d i t i o n w a s i n e s s e n c e a s e p a r a t e m o d i f i c a t i o n o f t h e A g r e e m e n t

. W h e t h e r

t h e r e w a s a m e e t i n g o f t h e m i n d s a s t o e a c h s u c h m o d i f i c a t i o n d e p e n d s o n t h e c i r c u m s t a n c e s

s u r r o u n d i n g e a c h s p e c i f i c u p g r a d e o r a d d i t i o n

. M o r e o v e r

, t h e t r i a l c o u r t ’ s a s s e s s m e n t o f t h e

w i t n e s s e s ’ c r e d i b i l i t y m a y d i f f e r f r o m i t e m t o i t e m

. I n s u m

, t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s a r e

i n s u f f i c i e n t f o r u s t o r e v i e w t h e p r o o f a s t o e a c h m o d i f i c a t i o n o f t h e A g r e e m e n t

, i

. e

. , e a c h

u p g r a d e o r a d d i t i o n

, t o d e t e r m i n e i f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o n a g i v e n m o d i f i c a t i o n a n d t h e

d a m a g e s a w a r d e d f

o r t h e m o d i f

i c a t i o n a r e s u p p o r t e d b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

.

T h e r e f o r e

, w e h a v e l i t t l e c h o i c e b u t t o r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s a w a r d t o S D G f o r t h e u p g r a d e s

a n d a d d i t i o n s a n d r e m a n d f o r t h e t r i a l c o u r t t o d e t e r m i n e s p e c i f i c a l l y w h e t h e r t h e p a r t i e s

e n t e r e d i n t o a n e n f

o r c e a b l e o r a l m o d i f

i c a t i o n o f t h e o r i g i n a l A g r e e m e n t a s t o e a c h o f t h e

i t e m s f o r w h i c h S D G c l a i m s r e c o v e r y

. 1 0

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

T h e R a m k o s a l s o a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g t h e i r T C P A c l a i m

. T h e y

c o n t e n d t h a t

, e v e n i f M r

. C h e n g d i d n o t i n t e n d t o m i s r e p r e s e n t t o t h e R a m k o s t h a t h e w a s

u n d e r b u d g e t d u r i n g c o n s t r u c t i o n

, h i s n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n t o t h a t e f f e c t m a y s e r v e

a s a b a s i s f

o r a T C P A v i o l a t i o n

. T h e R a m k o s c l a i m t h a t t h e “ u n c o n t r o v e r t e d e v i d e n c e

, i n

a n d o f i t s e l f

, s u p p o r t s a v i o l a t i o n o f t h e A c t

. ” T h e y f u r t h e r a r g u e t h a t M r

. C h e n g ’ s

m i s r e p r e s e n t a t i o n s

, w h i l e p e r h a p s i n n o c e n t w h e n m a d e

, b e c a m e i n t e n t i o n a l l y f r a u d u l e n t o n c e

M r

. C h e n g d i s c o v e r e d t h a t h e o m i t t e d h i s b u i l d e r ’ s f e e f r o m h i s e s t i m a t e a n d “ a d j u s t e d ” h i s

e s t i m a t e s o n c o s t t o s u g g e s t t h a t t h e R a m k o s h a d e x c e e d e d t h e i r a l l o w a n c e s

. T h e R a m k o s

a l s o a r g u e t h a t M r

. C h e n g c o m m i t t e d f r a u d w h e n h e s i g n e d t h e A f f i d a v i t o f C o m p l e t i o n

We not e tha t SDG al so ass er te d in it s complai nt cl ai m s bas ed on unj ust enr ic hm ent and quan tum meru it

. 1 0

T o the ext ent tha t the tr ia l cou rt det er mine s tha t the par ti es did not ent er int o an enf orc eab le m odi fi cat ion

of the con tr act , it m ay cons ide r the se quas i- con tr act ual the ori es as a basi s for re covery by SDG. See M.R.

Sto kes Co.

, 2008 WL 5446 65, at *6 (de te rminin g tha t, al tho ugh the r e w a s no enf orc eab le con tr act

m odi fi cat ion

, the pla int if f was ent it le d to damag es bas ed on the equ it abl e the ori es of unj ust enr ic hm ent

,

qua si

- con tr act , co ntr act s i m pli ed i n l aw, a nd quan tum meru it , whi ch “ ar e e sse nti al ly the sa m e”)

.

-18-s t a t i n g t h a t n o m o n e y w a s o u t s t a n d i n g f r o m t h e R a m k o s i n o r d e r t o o b t a i n t h e r e m a i n i n g

c o n s t r u c t i o n l o a n f

u n d s f r o m t h e l e n d e r

. T h e R a m k o s a s s e r t t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t m a k e

s p e c i f i c f i n d i n g s o f f

a c t o n t h i s i s s u e

, o t h e r t h a n t o d e n y t h e i r T C P A c l a i m s

, a n d t h e r e f o r e

c o n t e n d t h a t i t s d e c i s i o n t o d i s m i s s t h e s e c l a i m s a r e n o t e n t i t l e d t o a n y d e f e r e n c e o n a p p e a l

.

I n i t i a l l y

, w e p o i n t o u t t h a t t h e t r i a l c o u r t i n f a c t d i d m a k e f

a c t u a l f i n d i n g s t h a t s p e c i f

i c a l l y

p e r t a i n e d t o t h e R a m k o s ’ T C P A c l a i m ; t h e t r i a l c o u r t a d o p t e d S D G ’ s p r o p o s e d f i n d i n g s o f

f a c t o n t h i s c l a i m i n t h e i r e n t i r e t y

. I n a d o p t i n g t h o s e f i n d i n g s

, t h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e 1 1

R a m k o s ’ c o m p l a i n t s a b o u t t h e q u a l i t y o f S D G ’ s w o r k m a n s h i p i n c o n s t r u c t i o n w e r e m i n o r

,

t h a t S D G c o m p l i e d w i t h i t s w a r r a n t y o b l i g a t i o n s t o t h e R a m k o s

, t h a t S D G d i d n o t a c t w i t h

f r a u d u l e n t i n t e n t i n i t s d e a l i n g s w i t h t h e R a m k o s

, a n d t h a t t h e R a m k o s w e r e n o t d a m a g e d b y

a n y r e p r e s e n t a t i o n s o f S D G b e c a u s e t h e v a l u e o f t h e i r h o m e w a s e n h a n c e d b y t h e u p g r a d e s

.

T h e t r i a l c o u r t a l s o f o u n d t h a t t h e R a m k o s “ d i d n o t p r o v e t h e c o u n t e r c l a i m b y a

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

. ” F o r t h i s r e a s o n

, w e d e c l i n e t o a d o p t t h e R a m k o s ’ a r g u m e n t

t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n o n t h i s i s s u e i s n o t s u b j e c t t o a R u l e 1 3 ( d ) s t a n d a r d o f r e v i e w

.

T h e T C P A m a k e s i t u n l a w f u l t o r e p r e s e n t t h a t g o o d s o r s e r v i c e s a r e o f a p a r t i c u l a r s t a n d a r d

i f t h e y a r e a n o t h e r

, o r t o e n g a g e “ i n a n y o t h e r a c t o r p r a c t i c e w h i c h i s d e c e p t i v e t o t h e

c o n s u m e r o r t o a n y o t h e r p e r s o n

. ” T h e R a m k o s c o r r e c t l y o b s e r v e t h a t a d e c e p t i v e a c t n e e d

n o t b e k n o w i n g o r i n t e n t i o n a l t o b e t h e b a s i s f o r a T C P A c l a i m :

T h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t d o e s n o t i m p o s e a s i n g l e s t a n d a r d

a p p l i c a b l e t o a l l c a s e s f o r d e t e r m i n i n g w h e t h e r a p a r t i c u l a r a c t o r p r a c t i c e i s

d e c e p t i v e f

o r t h e p u r p o s e o f T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 4 ( b ) ( 2 7 )

.

G a n z e v o o r t v

. R u s s e l

l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d a t 3 0 0

. T o b e c o n s i d e r e d d e c e p t i v e

, a n a c t

i s n o t n e c e s s a r i l y r e q u i r e d t o b e k n o w i n g o r i n t e n t i o n a l

. N e g l i g e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n s m a y b e f o u n d t o b e v i o l a t i o n s o f t h e A c t

. H o l l a d a y v

.

S p e e d

, 2 0 8 S

. W

. 3 d 4 0 8

, 4 1 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ; T u c k e r v

. S i e r r a

B u i l d e r s

, 1 8 0 S

. W

. 3 d a t 1 1 5 ; S m i t h v

. S c o t t L e w i s C h e v r o l e t

, I n c

. , 8 4 3

S

. W

. 2 d 9

, 1 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) ; s e e a l s o J e f f M u e l l e r

, N e w H o m e

C o n s t r u c t i o n L i a b i l i t y

, T e n n

. B

. J

. , M a y 2 0 0 7

, a t 1 8

, 2 0

. A d e c e p t i v e a c t o r

p r a c t i c e i s

, i n e s s e n c e

, “ a m a t e r i a l r e p r e s e n t a t i o n

, p r a c t i c e o r o m i s s i o n l i k e l y

t o m i s l e a d

. . . r e a s o n a b l e c o n s u m e r [ s ] ” t o t h e i r d e t r i m e n t

. G a n z e v o o r t v

.

R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d a t 2 9 9 ( q u o t i n g B i s s o n v

. W a r d

, 1 6 0 V t

. 3 4 3

, 6 2 8 A

. 2 d

1 2 5 6

, 1 2 6 1 ( 1 9 9 3 ) )

.

F a y n e v

. V i n c e n t

, 3 0 1 S

. W

. 3 d 1 6 2

, 1 7 7 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

.

T he tr ia l cou rt st at ed tha t it appr oved “the ori ginal 61 fin din gs Pro pos ed by the Pla int if fs ,” bec aus e the re 1 1

was no o bj ect ion and th ey were sup por te d by the tr ia l c our t’ s or igina l d eci si on.

-19-I n t h e i n s t a n t c a s e

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t M r

. C h e n g ’ s r e p r e s e n t a t i o n s t o t h e R a m k o s

t h r o u g h o u t t h e i r d e a l i n g s w a s m a d e w i t h o u t f r a u d u l e n t i n t e n t

. G i v i n g a p p r o p r i a t e d e f e r e n c e

t o t h e t r i a l c o u r t ’ s c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s

, w e h o l d t h a t t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l

p r e p o n d e r a t e s i n f

a v o r o f t h i s f

i n d i n g

. D e s p i t e t h e o m i s s i o n o f t h e b u i l d e r ’ s f e e f r o m t h e

i n i t i a l s p r e a d s h e e t s a n d M r

. C h e n g ’ s a s s u r a n c e s o f a “ c u s h i o n

, ” a l l o f t h e n e c e s s a r y f i g u r e s

w e r e i n c l u d e d i n t h e s p r e a d s h e e t s o t h a t t h e s p r e a d s h e e t s w e r e n o t “ l i k e l y t o m i s l e a d ” t h e

R a m k o s

. I n a d d i t i o n

, M r

. C h e n g t e s t i f i e d t h a t t h e R a m k o s w e r e a w a r e t h e y w e r e c h o o s i n g

i t e m s t h a t w e r e n o t c o n t e m p l a t e d i n t h e o r i g i n a l A g r e e m e n t

, a n d t h a t t h e y t o l d M r

. C h e n g

t h e y i n t e n d e d t o p a y e x t r a f o r t h e m

. T h e t r i a l c o u r t c r e d i t e d t h i s t e s t i m o n y

. U n d e r t h e s e 1 2

c i r c u m s t a n c e s

, w e m u s t f i n d t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e c i s i o n t h a t M r

. C h e n g ’ s c o n d u c t d i d n o t c o n s t i t u t e “ a m a t e r i a l r e p r e s e n t a t i o n

, p r a c t i c e o r

o m i s s i o n l i k e l y t o m i s l e a d

. . . r e a s o n a b l e c o n s u m e r [ s ] ” t o t h e i r d e t r i m e n t

. G a n z e v o o r t

, 9 4 9

S

. W

. 2 d a t 2 9 9 ( q u o t i n g B i s s o n v

. W a r d

, 1 6 0 V t

. 3 4 3

, 6 2 8 A

. 2 d 1 2 5 6

, 1 2 6 1 ( 1 9 9 3 ) )

, q u o t e d

i n F a y n e

, 3 0 1 S

. W

. 3 d a t 1 7 7

.

F r a u d u l e n t a n d / o r N e g l i g e n t M i s r e p r e s e n t a t i o n

T h e R a m k o s a l s o a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g t h e i r f r a u d u l e n t a n d / o r

n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s

. I n o r d e r t o e s t a b l i s h t h i s c l a i m

, t h e R a m k o s w e r e

r e q u i r e d t o s h o w t h a t : ( 1 ) S D G m a d e a r e p r e s e n t a t i o n o f a n e x i s t i n g o r p a s t f a c t

, ( 2 ) t h e

r e p r e s e n t a t i o n w a s f

a l s e w h e n m a d e

, ( 3 ) t h e r e p r e s e n t a t i o n w a s i n r e g a r d t o a m a t e r i a l f a c t

, ( 4 ) t h e f a l s e r e p r e s e n t a t i o n w a s m a d e e i t h e r k n o w i n g l y o r w i t h o u t b e l i e f i n i t s t r u t h o r

r e c k l e s s l y

, ( 5 ) t h e R a m k o s r e a s o n a b l y r e l i e d o n t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d ( 6 ) t h e R a m k o s

s u f f e r e d d a m a g e s r e s u l t i n g t h e r e f r o m

. S e e I

n g r a m v

. C e n d a n t M o b i l i t y F i n

. C o r

p

. , 2 1 5

S

. W

. 3 d 3 6 7

, 3 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( q u o t i n g M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e a n d D a v i d

s o n

C o u n t y v

. M c K

i n n e y

, 8 5 2 S

. W

. 2 d 2 3 3

, 2 3 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) )

.

T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e R a m k o s w e r e n o t d a m a g e d b y a n y r e p r e s e n t a t i o n s m a d e

b y M r

. C h e n g b e c a u s e t h e y r e c e i v e d t h e e n h a n c e m e n t a n d v a l u e o f t h e u p g r a d e s a n d

a d d i t i o n s t o t h e h o u s e

. O n a p p e a l

, t h e R a m k o s h a v e n o t d i s p u t e d t h i s f i n d i n g

, n o r h a v e t h e y

i d e n t i f i e d e v i d e n c e o f a n y d a m a g e t h a t t h e y s u s t a i n e d f r o m M r

. C h e n g ’ s r e p r e s e n t a t i o n s

.

T h e r e s u l t o f M r

. C h e n g ’ s r e p r e s e n t a t i o n s w a s t h a t t h e R a m k o s m a d e a d d i t i o n s a n d u p g r a d e s

i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e i r h o u s e

, a n d t h e y h a v e r e c e i v e d t h e b e n e f i t o f t h o s e u p g r a d e s

.

T h e r e b e i n g n o e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

, w e f i n d t h a t t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e t r i a l c o u r t ’ s

As we have exp la ine d ear li er in thi s Opin ion

, the tr ia l cou rt cr edi te d Mr

. Chen g’s te st imony on thi s poi nt, 1 2

but it al so fou nd tha t Mr

. Chen g tol d the Ram kos tha t the re was a “cu shi on” in t h e f i x e d p r ic e in the

Agreement. T he tr ia l cou rt did not det er m ine whic h it ems wer e unde rs too d to re qui re suc h an “ex tr a”

paym ent

. How e ve r

, p e r t i n e nt to the T CPA cl ai m

, it is app ar ent tha t the tr ia l cou rt did not con si der Mr

. Chen g’s co nduc t t o ha ve been dec ept ive or “l ikely to m is le ad” th e Ra m kos.

-20-f

i n d i n g o n t h i s p o i n t

. B e c a u s e t h e R a m k o s h a v e n o t e s t a b l i s h e d t h e i r d a m a g e s

, t h e s i x t h

e l e m e n t o f t h e i r c l a i m

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f t h i s c l a i m

.

O t h e r I s s u e s

A n y p o r t i o n o f t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t h a t w a s n o t c h a l l e n g e d o n a p p e a l r e m a i n s i n t a c t

.

A l l o t h e r i s s u e s r a i s e d b y t h e p a r t i e s a n d n o t s p e c i f i c a l l y a d d r e s s e d h e r e i n a r e p r e t e r m i t t e d

b y o u r d e c i s i o n

.

C O N C L U S IO N

T h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n p a r t

, r e v e r s e d i n p a r t

, a n d r e m a n d e d f o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s O p i n i o n

. C o s t s o n a p p e a l a r e t o b e t a x e d o n e

- h a l f t o

A p p e l l a n t s W a y n e a n d D o n n a R a m k o a n d t h e i r s u r e t y

, a n d o n e

- h a l f t o A p p e l l e e S i g n a t u r e

D e s i g n s G r o u p

, L L C

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e

, i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H O L L Y M

. K I R B Y

, J U D G E

-21-