### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Octo be r 18 , 20 13 Ses si on

STEVE DICKE RSON E T A L



### . V 

### . REGI ONS BANK E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r W i l l i a m s o n C o u n t y

N o

. 3 5 5 8 0 R o b b i e T

. B e a l

, J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 1 4 1 5

- C O A

- R 3

- C V 

### - Filed March 19, 20 14

P l a i n t i f f s

, h u s b a n d a n d w i f

e

, f i l e d t h i s a c t i o n o n F e b r u a r y 1 7

, 2 0 0 9

, t o q u i e t t i t l e t o p r o p e r t y

t h e y o w n i n W i l l i a m s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. A t i s s u e w a s a D e e d o f T r u s t t h a t s e c u r e d a 1 9 9 7

p r o m i s s o r y n o t e

, w i t h a n o r i g i n a l m a t u r i t y d a t e i n 1 9 9 8

, e x e c u t e d b y a S o u t h C a r o l i n a l i m i t e d

l i a b i l i t y c o m p a n y o f w h i c h t h e p l a i n t i f f h u s b a n d w a s a m e m b e r

. P l a i n t i f f s a s s e r t e d

, i n t e r a l i a

,

t h a t t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o r t h e 1 9 9 7 n o t e a n d d e e d o f t r u s t h a d l a p s e d ; t h e r e f o r e

, t h e

d e e d o f t r u s t e n c u m b e r i n g t h e i r p r o p e r t y s h o u l d b e r e l e a s e d

. D e f e n d a n t B e t a

, L L C

, f

i l e d a

c o u n t e r c l a i m f

o r j u d i c i a l f

o r e c l o s u r e a s s e r t i n g i t w a s t h e a s s i g n e e o f a n O c t o b e r 8

, 1 9 9 8

r e n e w a l n o t e w i t h a m a t u r i t y d a t e o f O c t o b e r 1 9 9 9

, t h e m a t u r i t y d a t e o f w h i c h w a s

s u b s e q u e n t l y e x t e n d e d t o O c t o b e r 2 0 0 0 p u r s u a n t t o a C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t e x e c u t e d

i n O c t o b e r 1 9 9 9

. I t i s b a s e d o n t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t t h a t B e t a i n s i s t s t h e s t a t u t e

o f l i m i t a t i o n s h a d n o t l a p s e d a n d i t i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e d e e d o f t r u s t

. A l t h o u g h B e t a w a s

u n a b l e t o p r o d u c e a n o r i g i n a l o r p h o t o c o p y o f a n O c t o b e r 1 9 9 8 r e n e w a l p r o m i s s o r y n o t e o r

e v i d e n c e t h a t c o m p l i e d w i t h T e n n

. C o d e A n n

. § 2 4

- 8

- 1 0 1 t o p r o v e i t w a s a l o s t n e g o t i a b l e

i n s t r u m e n t

, t h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t a c o p y o f t h e 1 9 9 9 C h a n g e o f T e r m s A g r e e m e n t w a s

s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h e d t h e e x i s t e n c e o f t h e O c t o b e r 1 9 9 8 r e n e w a l n o t e a n d t h e e x t e n s i o n

o f t h e m a t u r i t y d a t e t o 2 0 0 0 ; t h u s t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s h a d n o t r u n a n d B e t a w a s v e s t e d

w i t h t h e r i g h t t o e n f

o r c e t h e d e e d o f t r u s t

. T h e r e f o r e

, t h e c o u r t d i s m i s s e d P l a i n t i f f s c o m p l a i n t

t o q u i e t t i t l e a n d r u l e d i n f a v o r o f B e t a o n t h e i s s u e o f f o r e c l o s u r e

. O n a p p e a l P l a i n t i f f s

c o n t e n d t h a t t h e e v i d e n c e w a s i n s u f f i c i e n t t o s u p p o r t t h e c o u r t ’ s r u l i n g s

. P a r t i c u l a r l y

,

P l a i n t i f f s c o n t e n d t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t d a t e d

O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, w a s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h B e t a ’ s c l a i m s u n d e r a n O c t o b e r 1 9 9 8 p r o m i s s o r y

n o t e o f w h i c h t h e r e i s n o c o p y

. W e h a v e d e t e r m i n e d t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e

e v i d e n c e w a s s u f

f i c i e n t t o s a t i s f

y B e t a ’ s b u r d e n o f p r o o f a s t h e f o r e c l o s i n g p a r t y

. W e

,

t h e r e f o r e

, r e v e r s e t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d t h i s m a t t e r f o r f u r t h e r

p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

, i n c l u d i n g a d e t e r m i n a t i o n o f t h e s p e c i f i c r e l i e f t o

w h i c h P l a i n t i f

f s m a y b e e n t i t l e d

.T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t i s R e v e r s e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A N D Y D

. B E N N E T T

a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. J

. , j o i n e d

.

D a n i e l L

. W i s c h o f

, F r a n k l i n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, S t e v e D i c k e r s o n a n d D e b o r a h

D i c k e r s o n

.

W

. K e n n e r l y B u r g e r

, M u r f r e e s b o r o

, T e n n e s s e e

, f

o r t h e a p p e l l e e s

, B e t a

, L L C

, a n d S o u n d

M a r k e t i n g

, L L C

.

O P I N I O N

P l a i n t i f f S t e v e D i c k e r s o n i s o n e o f f i v e i n d i v i d u a l s w h o

, i n 1 9 9 7

, f o u n d e d S o u n d

M a r k e t i n g

, L L C ( “ S o u n d M a r k e t i n g ” )

, a S o u t h C a r o l i n a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

, t o e n g a g e

i n a m u l t i

- l e v e l m a r k e t i n g b u s i n e s s s e l l i n g c o m p a c t d i s c s

. O n O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7

, S o u n d

M a r k e t i n g b o r r o w e d $ 5 0 0

, 0 0 0 f r o m S p a r t a n b u r g N a t i o n a l B a n k p u r s u a n t t o a p r o m i s s o r y

n o t e t o c a p i t a l i z e t h e c o m p a n y

. T h e n o t e w a s e x e c u t e d o n b e h a l f o f S o u n d M a r k e t i n g b y

W a y n e P l y l a r a n d D a r v i n S h o e m a k e r

, b o t h f o u n d i n g m e m b e r s

, w h o w e r e a u t h o r i z e d b y t h e

m e m b e r s o f S o u n d M a r k e t i n g t o e x e c u t e t h e n o t e o n b e h a l f o f S o u n d M a r k e t i n g

. T h e d u e

d a t e o f t h e o r i g i n a l n o t e w a s A p r i l 8

, 1 9 9 8

.

E a c h m e m b e r w a s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r a p r o r a t a s h a r e o f t h e d e b t

, a n d s o m e o f t h e

m e m b e r s e x e c u t e d d e e d s o f t r u s t a s c o l l a t e r a l f o r t h e i r r e s p e c t i v e o b l i g a t i o n s

. C o n c u r r e n t

w i t h t h e e x e c u t i o n o f t h e 1 9 9 7 n o t e

, S t e v e D i c k e r s o n a n d h i s w i f e D e b o r a h ( “ P l a i n t i f

f s ” )

e x e c u t e d a D e e d o f T r u s t

, t h a t e n c u m b e r e d a t h i r t e e n a c r e t r a c t o f u n i m p r o v e d l a n d t h e y

o w n e d i n W i l l i a m s o n C o u n t y ; t h e d e e d o f t r u s t w a s d u l y r e c o r d e d a n d i t s a u t h e n t i c i t y i s n o t

a t i s s u e

. B y i t s t e r m s

, t h e d e e d o f t r u s t s e c u r e d t h e n o t e e x e c u t e d b y S o u n d M a r k e t i n g a n d

“ a l l m o d i f

i c a t i o n s o r e x t e n s i o n s t h e r e t o

, a l l r e n e w a l s t h e r e o f

, a n d a l l r e p l a c e m e n t n o t e s

t h e r e o f

. ”

S o o n a f t e r t h e n o t e w a s e x e c u t e d

, S p a r t a n b u r g N a t i o n a l B a n k w a s a c q u i r e d b y

R e g i o n s B a n k

. O n A p r i l 8

, 1 9 9 8

, S o u n d M a r k e t i n g e x e c u t e d a r e n e w a l o f t h e n o t e w i t h

R e g i o n s B a n k a n d t h e m a t u r i t y d a t e w a s e x t e n d e d s i x m o n t h s t o O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

.

A s t i m e p a s s e d

, i t b e c a m e a p p a r e n t t h a t t h e m a r k e t i n g m o d e l f o r S o u n d M a r k e t i n g

w a s f l a w e d a n d i t c e a s e d d o i n g b u s i n e s s

. O v e r t h e n e x t t h r e e y e a r s

, M r

. P l y l a r s t a t e s t h a t h e

p e r s o n a l l y p a i d i n t e r e s t o n t h e n o t e t o a v o i d d e f a u l t

. I n 2 0 0 2

, M r

. P l y l a r c o r r e s p o n d e d w i t h

t h e m e m b e r s a d v i s i n g t h e m t h a t h e w o u l d n o l o n g e r p a y t h e n o t e a n d d e m a n d e d c o n t r i b u t i o n s

f r o m t h e m e m b e r s

.

-2-O n S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 6

, M a r k M

. W r i g h t

, a B r e n t w o o d

, T e n n e s s e e a t t o r n e y

, w r i t i n g

o n b e h a l f o f S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, m a d e a w r i t t e n d e m a n d o n P l a i n t i f f s f o r p a y m e n t o f t h e

n o t e

, s t a t i n g t h e y w e r e i n d e f a u l t a n d t h r e a t e n i n g f

o r e c l o s u r e o n t h e p r o p e r t y s e c u r e d b y t h e

d e e d o f t r u s t

. I n a l e t t e r d a t e d S e p t e m b e r 2 5

, 2 0 0 6

, J

. T i m o t h y S t r e e t

, a F r a n k l i n

, T e n n e s s e e

a t t o r n e y

, r e s p o n d e d o n b e h a l f o f P l a i n t i f f s

, d i s p u t i n g a n y l i a b i l i t y o n t h e n o t e

. I n t h e s a m e

l e t t e r

, M r

. S t r e e t r e q u e s t e d M r

. W r i g h t t o f o r w a r d p r o o f o f t h e d e b t a n d

, i n a d d i t i o n

, “ t h e

n a m e

, a d d r e s s

, a n d p h o n e n u m b e r o f t h e c u r r e n t n o t e h o l d e r

. ”

B y l e t t e r d a t e d J a n u a r y 3

, 2 0 0 7

, M r

. S t r e e t a l s o s e n t a l e t t e r t o R e g i o n s B a n k

d e m a n d i n g r e l e a s e o f t h e d e e d o f t r u s t

, c i t i n g T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 5

- 1 0 2

, w h i c h g o v e r n s

l i a b i l i t y f o r o n e ’ s f

a i l u r e t o r e l e a s e a d e e d o f t r u s t t h a t h a s b e e n s a t i s f i e d

.

O n M a r c h 6

, 2 0 0 7

, a t t o r n e y M a r k W r i g h t

, c o r r e s p o n d i n g o n b e h a l f o f h i s c l i e n t S o u n d

M a r k e t i n g

, p r o v i d e d P l a i n t i f f s w i t h c o p i e s o f t h e f

o l l o w i n g d o c u m e n t s :

R e g i o n s B a n k B u s i n e s s L o a n

L o a n A u t h o r i z a t i o n s i g n e d b y D i c k e r s o n s

A s s i g n m e n t o f N o t e b y R e g i o n s t o S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

D e e d o f T r u s t

M r

. W r i g h t ’ s l e t t e r a l s o s t a t e d : “ A s i n d i c a t e d o n t h e d o c u m e n t s

, t h i s n o t e i s c u r r e n t l y

h e l d b y S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, 3 5 0 1 R u t h e r f o r d R o a d E x t

. , P O B o x 6 8

, T a y l o r s

, S C

2 9 6 8 7

. ”

O n A u g u s t 9

, 2 0 0 7

, M r

. S t r e e t

, a g a i n a c t i n g o n b e h a l f o f P l a i n t i f f s

, w r o t e a t t o r n e y

W r i g h t i n s i s t i n g t h a t t h e d e e d o f t r u s t h a d b e e n f u l l y e x t i n g u i s h e d a n d

, t h e r e f o r e

, i t s h o u l d

b e r e l e a s e d a s o u t l i n e d i n h i s J a n u a r y 3

, 2 0 0 7 l e t t e r

. M r

. S t r e e t a l s o s t a t e d :

I f i t i s y o u r p o s i t i o n t h a t t h e o b l i g a t i o n s e c u r e d b y s a i d D e e d o f T r u s t h a s n o t

b e e n s a t i s f

i e d i n f u l l

, p l e a s e p r o v i d e d o c u m e n t a t i o n i n s u p p o r t t h e r e o f t o m y

o f f i c e a t t h e a b o v e a d d r e s s

. I n o u r l e t t e r o f J u n e 1 8

, 2 0 0 7

, w e a s k e d f o r

d o c u m e n t a t i o n w h i c h h a s y e t t o b e f o r w a r d e d t o t h i s o f

f i c e

. I f w e d o n o t h e a r

f r o m y o u r o f

f i c e w i t h i n t h e n e x t 3 0 d a y s

, w e w i l l p u r s u e o u r r e m e d i e s u n d e r

T C A 6 6

- 2 5

- 1 0 2 ( b )

.

M o r e t h a n o n e y e a r l a t e r

, o n D e c e m b e r 1

, 2 0 0 8

, M r

. S t r e e t a g a i n w r o t e M r

. W r i g h t

s t a t i n g

, a s b e f

o r e

, P l a i n t i f

f s i n s i s t t h e o b l i g a t i o n s e c u r e d b y t h e d e e d o f t r u s t e n c u m b e r i n g

t h e i r p r o p e r t y h a s b e e n f u l l y e x t i n g u i s h e d a n d s t a t i n g t h a t h i s c l i e n t s w e r e “ m a k i n g t h e i r t h i r d

-3-d e m a n d f o r r e l e a s e o f t h e D e e d o f T r u s t

. ” H e a l s o r e s t a t e d h i s p o s i t i o n t h a t h e h a d n o t

r e c e i v e d t h e s p e c i f

i c d o c u m e n t a t i o n r e q u e s t e d i n h i s J u n e 1 8

, 2 0 0 7 l e t t e r

. 1

O n F e b r u a r y 1 7

, 2 0 0 9

, P l a i n t i f f s c o m m e n c e d t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e t o t h e i r p r o p e r t y

b y f i l i n g a V e r i f

i e d P e t i t i o n f

o r D e c l a r a t o r y J u d g m e n t i n t h e C h a n c e r y C o u r t f o r W i l l i a m s o n

C o u n t y a g a i n s t R e g i o n s B a n k

, S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, a n d B e t a

, L L C

, a n d t h e t r u s t e e u n d e r 2

t h e d e e d o f t r u s t

. T h e o n l y d e f e n d a n t s r e l e v a n t t o t h i s a p p e a l a r e S o u n d M a r k e t i n g a n d B e t a

. 3

P l a i n t i f f s a s s e r t e d t h e f

o l l o w i n g r e l e v a n t f

a c t s i n t h e c o m p l a i n t :

6

. O n o r a b o u t O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7

, P e t i t i o n e r s S t e v e a n d D e b o r a h

D i c k e r s o n e x e c u t e d a D e e d o f T r u s t w h i c h e n c u m b e r e d r e a l e s t a t e

o w n e d b y t h e m l o c a t e d i n W i l l i a m s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. T h e D e e d o f

T r u s t i s o f

r e c o r d i n D e e d B o o k 1 5 8 2

, P a g e 2 9 4

, R e g i s t e r ’ s O f f i c e f o r

W i l l i a m s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e

. A c o p y o f t h e D e e d o f T r u s t i s a t t a c h e d

h e r e t o a s E x h i b i t 1

.

7

. T h e D e e d o f T r u s t s e c u r e d a P r o m i s s o r y N o t e e x e c u t e d b y S o u n d

M a r k e t i n g

, L L C i n f

a v o r o f R e g i o n s B a n k

. T h e l o a n d a t e o f t h e N o t e

w a s A p r i l 8

, 1 9 9 8 a n d h a s a m a t u r i t y d a t e o f O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

. A c o p y

o f t h e P r o m i s s o r y N o t e i s a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t 2

.

8

. O n S e p t e m b e r 1 8

, 2 0 0 6

, S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, t h r o u g h i t s c o u n s e l

,

m a d e d e m a n d o n P e t i t i o n e r s f o r p a y m e n t o f t h e P r o m i s s o r y N o t e

d e n o m i n a t e d a s E x h i b i t 2

, a l l e g i n g t h a t P e t i t i o n e r s w e r e i n d e f a u l t o f

s a i d N o t e a n d t h r e a t e n i n g f o r e c l o s u r e o f t h e s u b

j e c t r e a l e s t a t e

. A c o p y

o f t h e c o l l e c t i o n l e t t e r i s a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t 3

.

Mr

. Str eet ’s cor re spo nde nce to Mr

. Wr ight dat ed August 9, 2007 and Dece m ber 1, 2008

, wer e 1

at ta che d to the V er if

ie d Com pla int but wer e not in t r o d u c e d i n to eviden ce. We have m ent ion ed the m to

pro vide a m ore complet e exp la nat ion of the act ivit ie s of the par ti es pri or to sui t; however

, we do not con si der

the m as evide nce

.

Alt hough Mr

. Wr i gh t s ’ l e t t e r to at tor ney Str eet dat ed Ma rc h 6, 2007

, st at ed tha t one of the 2

enc los ure s was the “Ass ignm ent of Note by Regions to Soun d Ma rke ti ng, LLC ,” the Assi gnm ent st at es tha t

Bet a, LLC, not Soun d M ar ketin g, was t he a ssi gnee.

T he re cor d doe s not exp re ssl y st at e tha t Regions Bank was volunt ar il y dis m is sed

, however

, the 3

bri ef s and ora l ar gum ent sugg est Regions Bank was volunt ar il y di smisse d and it is acknowl edged tha t the

tr ust ee is m er el y a nominal par ty; ne it her is a p ar ty to thi s a ppe al

.

-4-9

. I n r e s p o n s e t o t h e c o m m u n i c a t i o n r e c e i v e d f r o m t h e d e b t c o l l e c t o r f o r

S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, P e t i t i o n e r s r e s p o n d e d b y l e t t e r d a t e d

S e p t e m b e r 2 5

, 2 0 0 6

, i n w h i c h t h e y i n f o r m e d S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

t h a t t h e y d i s p u t e d a n y l i a b i l i t y o n t h e P r o m i s s o r y N o t e

. A c o p y o f t h e

c o m m u n i c a t i o n i s a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t 4

.

1 0

. I n f

o l l o w u p t o t h e d e m a n d m a d e b y S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

, P l a i n t i f f s

f o r w a r d e d a l e t t e r t o R e g i o n s B a n k p u r s u a n t t o T

. C

. A

. § 6 6

- 2 5

- 1 0 2

d e m a n d i n g r e l e a s e o f t h e D e e d o f T r u s t

. A c o p y o f t h e l e t t e r a n d t h e

r e t u r n r e c e i p t e v i d e n c i n g d e l i v e r y t o R e g i o n s B a n k i s a t t a c h e d h e r e t o

a s E x h i b i t 5

.

1 1

. T h e r e a f

t e r

, o n M a r c h 6

, 2 0 0 7

, S o u n d M a r k e t i n g

, L L C f o r w a r d e d t o

c o u n s e l f

o r t h e P e t i t i o n e r s a l e t t e r w i t h d o c u m e n t s e n c l o s e d

. T h e

d o c u m e n t s a t t a c h e d t o t h e l e t t e r i n c l u d e d a c o p y o f t h e P r o m i s s o r y N o t e

d e n o m i n a t e d a s E x h i b i t 2

.

1 2

. T h e l e t t e r d a t e d M a r c h 6

, 2 0 0 7

, a l s o s t a t e d t h a t e n c l o s e d t h e r e i n w e r e

c o p i e s o f t h e a s s i g n m e n t o f t h e N o t e b y R e g i o n s t o S o u n d M a r k e t i n g

,

L L C

. H o w e v e r

, n o a s s i g n m e n t o f t h e N o t e w a s i n c l u d e d i n t h e p a c k a g e

.

A c o p y o f t h e l e t t e r d a t e d M a r c h 6

, 2 0 0 7 i s a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t

6

.

1 3

. O n i n f

o r m a t i o n a n d b e l i e f

, t h e P r o m i s s o r y N o t e e x e c u t e d b y S o u n d

M a r k e t i n g

, L L C d a t e d A p r i l 8

, 1 9 9 8

, i n c l u d e d h e r e i n a s E x h i b i t 2

, h a s

b e e n p a i d i n f

u l l a n d i s n o l o n g e r o f a n y f o r c e a n d e f

f e c t

.

1 4

. T h e r e a f

t e r

, o n A u g u s t 9

, 2 0 0 7

, P l a i n t i f f s f o r w a r d e d t o c o u n s e l f

o r

S o u n d M a r k e t i n g

, L L C a s e c o n d d e m a n d l e t t e r p u r s u a n t t o T

. C

. A

. § 6 6

-

2 5

- 1 0 2 ( b )

, d e m a n d i n g f o r t h e s e c o n d t i m e t h a t t h e D e e d o f T r u s t

e n c u m b e r i n g t h e i r r e a l p r o p e r t y b e r e l e a s e d

. A c o p y o f t h e l e t t e r i s

a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t 7

.

1 5

. B e c a u s e t h e r e t u r n r e c e i p t w a s n o t r e t u r n e d t o t h e P e t i t i o n e r s

, o n

D e c e m b e r 1

, 2 0 0 8

, t h e y h a d m a i l e d a t h i r d d e m a n d f o r r e l e a s e p u r s u a n t

t o T

. C

. A

. § 6 6

- 2 5

- 1 0 2 ( b )

, a c o p y o f t h e l e t t e r a n d r e t u r n r e c e i p t a r e

a t t a c h e d h e r e t o a s E x h i b i t 8

.

-5-1 6

. T o d a t e

, t h e D e e d o f T r u s t e n c u m b e r i n g P e t i t i o n e r ’ s r e a l p r o p e r t y

r e m a i n s u n r e l e a s e d d e s p i t e r e p e a t e d r e q u e s t s b y P l a i n t i f f s t o

R e s p o n d e n t s t o r e m o v e s a m e

.

B a s e d u p o n t h e a b o v e f a c t s

, P l a i n t i f

f s a s s e r t e d t h a t t h e n o t e e x e c u t e d b y S o u n d

M a r k e t i n g m a t u r e d o n O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

, a n d p u r s u a n t t o t h e t e n

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s i n

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 1 1 ( a )

, t h e d e e d o f t r u s t t h e y e x e c u t e d t o s e c u r e t h e n o t e w a s t i m e

b a r r e d a n d s h o u l d b e d i s c h a r g e d

.

S o u n d M a r k e t i n g a n d B e t a f i l e d a j o i n t a n s w e r a n d a c o u n t e r

- c l a i m f o r e n f o r c e m e n t

o f t h e d e e d o f t r u s t b y j u d i c i a l f o r e c l o s u r e

. S o u n d M a r k e t i n g a n d B e t a a s s e r t e d t h a t

, w h e n

t h e o r i g i n a l n o t e m a t u r e d

, t h e l o a n w a s e x t e n d e d b y a r e n e w a l p r o m i s s o r y n o t e d a t e d A p r i l

8

, 1 9 9 8

, w i t h a m a t u r i t y d a t e o f O c t o b e r 8

, 1 9 9 8

. D e f e n d a n t s a l s o a s s e r t e d t h a t f o l l o w i n g t h e

m a t u r i t y o f t h i s n o t e o n O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

, a n o t h e r r e n e w a l n o t e w a s e n t e r e d o n O c t o b e r 8

,

1 9 9 8

. A l t h o u g h n o c o p y o f t h e p u r p o r t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 r e n e w a l n o t e i s i n t h e r e c o r d

,

D e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t t h e e x i s t e n c e o f s u c h n o t e i s e v i d e n c e d b y t h e C h a n g e i n T e r m s

A g r e e m e n t d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, w h i c h s t a t e s t h e m a t u r i t y d a t e w a s e x t e n d e d t o J a n u a r y

8

, 2 0 0 0

. S o u n d M a r k e t i n g a n d B e t a f u r t h e r a s s e r t e d t h a t t h e n o t e a n d d e e d o f t r u s t w e r e

a s s i g n e d b y R e g i o n s B a n k i n 2 0 0 3 t o B e t a ( n o t S o u n d M a r k e t i n g a s r e p r e s e n t e d i n M r

.

W r i g h t ’ s M a r c h 6

, 2 0 0 7 l e t t e r )

. 4

T h e c a s e w a s t r i e d o n A p r i l 9

, 2 0 1 2 ; t h e t e s t i m o n y w a s l i m i t e d t o t w o w i t n e s s e s

, S t e v e

D i c k e r s o n a n d W a y n e P l y l a r

, a n d s e v e r a l d o c u m e n t s w e r e a d m i t t e d i n t o e v i d e n c e e i t h e r b y

s t i p u l a t i o n o r t h r o u g h t h e w i t n e s s e s

. N o o r i g i n a l d o c u m e n t s e v i d e n c i n g t h e n o t e

, o r a n y

r e n e w a l t h e r e o f

, o r a s s i g n m e n t w e r e a d m i t t e d i n t o e v i d e n c e ; o n l y p h o t o c o p i e s

. T h e o n l y

d o c u m e n t s e n t e r e d i n t o e v i d e n c e t h a t r e l a t e d t o t h e u n d e r l yi n g i n d e b t e d n e s s a t i s s u e i n c l u d e d :

( 1 ) P h o t o c o p y o f t h e S o u n d M a r k e t i n g

- S p a r t a n b u r g N a t i o n a l B a n k

“ P r o m i s s o r y N o t e ” d a t e d O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7

, w i t h a m a t u r i t y d a t e o f A p r i l 8

,

1 9 9 8

, i n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f $ 5 0 0

, 0 0 0 ;

( 2 ) P h o t o c o p y o f t h e S o u n d M a r k e t i n g

- R e g i o n s B a n k “ P r o m i s s o r y N o t e ”

d a t e d A p r i l 8

, 1 9 9 8

, w i t h a m a t u r i t y d a t e o f O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

, i n t h e p r i n c i p a l

a m o u n t o f $ 5 0 0

, 0 0 0 ( t h i s w a s t h e r e n e w a l o f S o u n d M a r k e t i n g ’ s o r i g i n a l n o t e

w i t h S p a r t a n b u r g N a t i o n a l B a n k d a t e d O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7 ) ;

Nei the r Be ta or Soun d M ar ketin g sought t o su e on th e no te , m er el y to en for ce the dee d of tr ust

. 4

-6-( 3 ) P h o t o c o p y o f t h e “ C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t ” d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

,

b e t w e e n S o u n d M a r k e t i n g a n d R e g i o n s B a n k ( n o n o t e o r p h o t o c o p y o f a n o t e

w a s a t t a c h e d t o t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t ) ; a n d 5

( 4 ) P h o t o c o p y o f t h e “ A s s i g n m e n t o f N o t e a n d D e e d o f T r u s t ” f r o m R e g i o n s

B a n k t o B e t a

, L L C

, a s s i g n i n g t h e D e e d o f T r u s t e x e c u t e d b y D e b o r a h a n d

S t e v e D i c k e r s o n d a t e d O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7

, t o g e t h e r w i t h t h e i n d e b t e d n e s s i n t h e

o r i g i n a l p r i n c i p a l s u m o f $ 5 0 0

, 0 0 0 a n d t h e N o t e e v i d e n c i n g t h e i n d e b t e d n e s s ;

t h e a s s i g n m e n t w a s d a t e d M a y 1 5

, 2 0 0 3

. 6

W a y n e P l y l a r t e s t i f

i e d t h a t h e w a s a f

o u n d i n g m e m b e r o f S o u n d M a r k e t i n g

, h e s e r v e d

a s i t s p r e s i d e n t

, a n d h e e x e c u t e d t h e n o t e o n b e h a l f o f S o u n d M a r k e t i n g

. H e a l s o t e s t i f i e d t h a t

h e w a s t h e m a n a g e r o f B e t a

, L L C

, w h i c h w a s a l s o a S o u t h C a r o l i n a l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y

. H e e x p l a i n e d t h e m e m b e r s o f B e t a w e r e h i s w i f e a n d c h i l d r e n

, a n d w h i l e h e s e r v e d

a s t h e m a n a g e r o f B e t a

, h e w a s n o t a m e m b e r

.

A s f o r t h e o r i g i n a l o f t h e p r o m i s s o r y n o t e

, t h e c h a n g e i n t e r m s a g r e e m e n t a n d t h e

a s s i g n m e n t

, M r

. P l y l a r t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t h a v e a n o r i g i n a l o f a n y o f t h e d o c u m e n t s a n d

h e h a d n o i d e a a s t o w h o

, i f a n y o n e

, h a d t h e o r i g i n a l s

. H e a l s o s t a t e d h e d i d n o t k n o w i f h e

T he m is si ng doc um ent

, a pur por te d Oc tob er 6, 1998 re newa l not e [no t t o be con fus ed wit h the 5

Apri l 8, 1998 not e] tha t pur por te dly exten ded the m at uri ty dat e to 1999, of which the re is no phot oco py in

the re cor d, woul d logic al ly have bee n ide nti fi ed chr onol ogical ly bet ween it ems (2) a n d ( 3 )

. Wh et her a

pur por te d Oct obe r 6 , 199 8 r ene wal not e e ver ex is te d i s di scu sse d i n de ta il la te r i n t his opi nio n.

T he M ay 15, 20 03 As si gnm ent re ads in per ti nen t p ar t: 6

For V al ue Rece ived, Regions Bank, her eby sel ls , assi gns, tr ans fe rs , sets over and c onveys

unt o Bet a, LLC, a Sout h Car oli na li m it ed li abi li ty company, whos e add re ss is 955 Nazare th

Chur ch Road, Moo re , SC, 2936 9, i ts suc ces sor s a nd/ or ass igns, t hat ce rt ai n Dee d of T rus t

exe cut ed by Debor ah Dic kerson

, Ste ve Dic kerson

, Bre tt Q. Bar ry and Eri n A. Bar ry, dat ed

Oct obe r 1 0, 19 97, a nd r eco rde d i n Boo k 1582, page 294, Regist er ’s Off ic e of Wi ll ia m son

Count y, T enn ess ee and Book 1066 2, page 40, Regist er ’s Off ic e of Davidso n Count y,

T enn ess ee, toget her wit h the re al pro per ty the re in des cr ibe d; and al so t he i nde bte dne ss in

the or igina l p ri nci pal sum of $ 500, 000. 00 a s des cr ibe d in sai d Dee d of T rus t, a nd s ecu re d

the re by, the Note eviden ci ng sai d ind ebt edn ess having thi s day b e e n tr ans fe rr ed and

ass igned to the sai d assi gnee, Bet a, LLC, toget her wit h al l ri ght, ti tl e and int er est in and to

the sai d Deed of T rus t, the pro per ty the re in des cr ibe d and the ind ebt edn ess sec ure d; and the

sai d ass ignee, Bet a, LLC, is her eby sub rogat ed to al l ri ghts, power s, pri vileges and sec uri ti es

veste d in the Tr ust ee, J ames T . Og le sby of Wi ll ia m son Count y, unde r and by virt ue of the

af ore sai d de ed o f t rus t.

-7-e v e r h a d t h e o r i g i n a l o f a n y n o t e

. T h e p a r t i e s a l s o s t i p u l a t e d t h a t n e i t h e r M r

. P l y l a r n o r B e t a

h a d a n y o r i g i n a l d o c u m e n t s e v i d e n c i n g t h e n o t e o r a n y e x t e n s i o n s o r a m e n d m e n t s o f t h e

n o t e s e x e c u t e d b y S o u n d M a r k e t i n g

.

N o t w i t h s t a n d i n g t h e l e t t e r s f r o m M r

. W r i g h t i n 2 0 0 7 a n d 2 0 0 8

, w h e r e i n h e

r e p r e s e n t e d t h a t S o u n d M a r k e t i n g o w n e d t h e n o t e

, M r

. P l y l a r t e s t i f i e d t h a t B e t a a c q u i r e d t h e

n o t e f r o m R e g i o n s B a n k b y w r i t t e n a s s i g n m e n t d a t e d M a y 1 5

, 2 0 0 3

, p u r s u a n t t o t h e

A s s i g n m e n t o f N o t e a n d D e e d o f T r u s t ( “ t h e A s s i g n m e n t ” )

. T h e A s s i g n m e n t i d e n t i f i e d t h e

o r i g i n a l n o t e o f $ 5 0 0

, 0 0 0 a n d t h e d e e d o f t r u s t e x e c u t e d b y P l a i n t i f f s ; h o w e v e r

, n o o r i g i n a l

o r p h o t o c o p y o f a n o t e w a s a t t a c h e d t o t h e A s s i g n m e n t

. M r

. P l y l a r t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t

r e c a l l w h e t h e r h e o r h i s a t t o r n e y s e v e r r e c e i v e d a n o r i g i n a l n o t e

. N e v e r t h e l e s s

, h e s a i d h e h a d

l o o k e d f o r i t a n d i t c o u l d n o t b e l o c a t e d

.

O n d i r e c t e x a m i n a t i o n

, M r

. P l y l a r t e s t i f i e d t h a t a p e r s o n a l l o a n w a s o b t a i n e d i n h i s

w i f e ’ s n a m e t o p a y o f

f t h e n o t e a n d t h a t h e r e q u e s t e d R e g i o n s B a n k t o a s s i g n t h e n o t e t o

B e t a

, L L C

, s i n c e B e t a w a s a f a m i l y c o m p a n y

. O n c r o s s

- e x a m i n a t i o n h e w a s a s k e d a b o u t t h e

p a r t i c u l a r s o f t h e b a n k t r a n s a c t i o n a n d t h e d o c u m e n t a t i o n

, s p e c i f i c a l l y

, w h a t h a p p e n e d t o t h e

o r i g i n a l d o c u m e n t s

, i n c l u d i n g t h e n o t e

. P e r t i n e n t p o r t i o n s o f t h a t t e s t i m o n y a r e a s f o l l o w s :

Q

. A n d y o u [ M r

. P l y l a r ] d o n ’ t r e c a l l w h e t h e r t h e b a n k e v e r s u r r e n d e r e d a N o t e o r a

C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t t o y o u o r a C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t t o y o u o r

e n d o r s e d i t o v e r t o y o u o r B e t a o r a n y b o d y e l s e

, d o y o u ?

A

. I d o n ’ t

- - I h a v e

- - I h a v e s u p p l i e d w h a t I h a v e

.

Q

. O k a y

. I s i t y o u r t e s t i m o n y t h a t t h a t N o t e w a s n ’ t m a r k e d “ p a i d i n f u l l ” ?

A

. I d o n o t r e m e m b e r t h o s e d e t a i l s

.

Q

. O k a y

. B u t y o u ’ r e n o t c o m i n g h e r e t o d a y w i t h a N o t e t h a t ’ s e n d o r s e d o n t h e b a c k

p a i d t o t h e o r d e r o f B e t a

, L L C ? W e l l

, y o u d o n ’ t h a v e t h e o r i g i n a l N o t e ?

A

. I d o n ’ t h a v e t h e N o t e

.

Q

. O k a y

. Y o u d o n ’ t e v e n h a v e a c o p y o f t h e N o t e t h a t ’ s s u p p o s e d t o h a v e b e e n

c h a n g e d b y t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t ?

A

. I h a v e

- - y o u h a v e w h a t I h a v e

.

-8-A p h o t o c o p y o f t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, w a s

i n t r o d u c e d a n d m a d e a n e x h i b i t

. T h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t i d e n t i f i e d S o u n d

M a r k e t i n g a s t h e “ b o r r o w e r ” a n d R e g i o n s B a n k a s t h e “ l e n d e r ” o f a l o a n i n t h e p r i n c i p a l

a m o u n t o f

$ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0

. T h e f

o l l o w i n g i s e x c e r p t e d f

r o m t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t :

P r i n c i p a l A m o u n t : $ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0

D E S C R I P T I O N O F E X I S T I N G I N D E B T E D N E S S

. T h e P r o m i s s o r y N o t e

f r o m S o u n d M a r k e t i n g

, L L C t o L e n d e r d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 i n t h e a m o u n t

o f $ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0

.

D E S C R I P T I O N O F C O L L A T E R A L

. T h e N o t e i s s e c u r e d b y

. . . a D e e d o f

T r u s t d a t e d O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7 f r o m S t e v e a n d D e b o r a h D i c k e r s o n a n d B r e t t Q

.

a n d E r i n A

. B a r r y o n p r o p e r t y a n d i m p r o v e m e n t s k n o w n a s 3 1 3 3 B o u l d e r P a r k

D r i v e

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e a n d T r a c t s 4 a n d 5 E u d a i l y

- C o v i n g t o n R o a d

,

W i l l i a m s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e [

. ]

D E S C R I P T I O N O F C H A N G E I N T E R M S

. T h e m a t u r i t y d a t e s h a l l b e

e x t e n d e d t o J a n u a r y 8

, 2 0 0 0

.

* * *

C O N T I N U I N G V A L I D I T Y

. E x c e p t a s e x p r e s s l y c h a n g e d b y t h i s A g r e e m e n t

,

t h e t e r m s o f t h e o r i g i n a l o b l i g a t i o n o r o b l i g a t i o n s

, i n c l u d i n g a l l a g r e e m e n t s

e v i d e n c e d o r s e c u r i n g t h e o b l i g a t i o n ( s )

, r e m a i n u n c h a n g e d a n d i n f u l l f o r c e

a n d e f f e c t [

. ]

P R I O R N O T E

. T h e P r o m i s s o r y N o t e f r o m S o u n d M a r k e t i n g

, L L C t o L e n d e r

d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8

.

M r

. P l y l a r ’ s t e s t i m o n y o n d i r e c t e x a m i n a t i o n c o n c e r n i n g t h e o r i g i n o f t h e C h a n g e i n

T e r m s A g r e e m e n t w a s v e r y s u c c i n c t :

Q

. W h a t i s t h e o r i g i n a n d w h a t ’ s y o u r d e s c r i p t i o n o f t h e h i s t o r y o f t h a t ?

A

. T h a t i s t h e

- - l e t ’ s s e e

. I t h i n k t h a t ’ s t h e e x t e n s i o n t o

- - y e a h

, t h a t ’ s t h e

[ 1 9 9 9 ] l o a n e x t e n s i o n

.

* * *

-9-Q

. I n b e t w e e n t h a t d o c u m e n t [ t h e 1 9 9 9 C h a n g e o f T e r m s A g r e e m e n t ] a n d

E x h i b i t 1 [ t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y N o t e ]

, w e r e t h e r e o t h e r i n t e r v e n i n g

r e n e w a l s ?

A

. I d o n ’ t

- - t h e r e p r o b a b l y w e r e

. I d o n ’ t

–

Q

. M y n e x t q u e s t i o n i s : D o y o u h a v e c o p i e s o f a l l o f t h o s e ?

A

. I d o n ’ t

.

O n r e

- d i r e c t

, M r

. P l y l a r ’ s c o u n s e l t h e n a t t e m p t e d t o c l a r i f y

, v i a a c o n f

u s i n g c o m p o u n d

q u e s t i o n :

Q

. H a v e y o u c o n d u c t e d a d i l i g e n t i n t e n s e s e a r c h f r o m t h e t i m e w e s t a r t e d t h i s

p r o c e e d i n g t o t r y t o l o c a t e t h e o r i g i n a l s o f t h e s e d o c u m e n t s t h a t y o u ’ v e b e e n

p r o v i d e d c o p i e s o f

? Y o u f l a t d o n ’ t h a v e t h e m a n d d o n ’ t k n o w w h e r e t o g e t

t h e m ?

A

. I d o n ’ t

.

Q

. Y o u d o n ’ t r e m e m b e r s e n d i n g t h e m t o t h e s e o t h e r a t t o r n e y s ; d o y o u

r e m e m b e r g i v i n g t h e m t o a n y o t h e r m e m b e r s

, a n y s l i g h t m e m o r y a b o u t w h e r e

t h e

- - f i r s t o f a l l

, w e r e t h e o r i g i n a l s e v e r i n y o u r p o s s e s s i o n ?

A

. I c a n ’ t s a y f

o r s u r e

, b u t I

- - t h a t ’ s a g o o d p o i n t

, y o u k n o w

. I m a y w e l l h a v e

s e n t t h e m t o

- -

Q

. Y o u ’ r e s u r e y o u d o n ’ t h a v e t h e m a n d y o u c o u l d n ’ t g e t t h e m f r o m a n y o t h e r

- -

A

. N o

. I ’ v e g o t f

i l e s t h i s t h i c k

, a n d I ’ v e b e e n t h r o u g h t h e m e n t i r e l y

. B u t t h a t

i s a p o s s i b i l i t y t h a t I d i d

- -

A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e b e n c h t r i a l t h e c o u r t e x p l a i n e d t h a t t h e r e a l i s s u e s i n r e g a r d

t o t h e d e e d o f t r u s t w e r e w h e t h e r “ t h e r e i s a n e n f o r c e a b l e o b l i g a t i o n a n d i s t h e p e r s o n

e n f o r c i n g i t t h e r i g h t p e r s o n t o e n f o r c e i t

. ” T h e t r i a l c o u r t t h e n r u l e d i n f a v o r o f B e t a

e x p l a i n i n g t h a t t h e d e c i s i o n w a s b a s e d

, i n t e r a l i a

, o n f i n d i n g s t h a t t h e O c t o b e r 1 9 9 9 C h a n g e

o f T e r m s A g r e e m e n t s u f f i c i e n t l y e s t a b l i s h e d t h e e x i s t e n c e o f a n O c t o b e r 6

, 1 9 9 8 r e n e w a l

n o t e ; t h a t t h e n o t e a n d d e e d o f t r u s t w e r e a s s i g n e d t o B e t a t h e r e b y v e s t i n g B e t a w i t h t h e r i g h t

t o e n f o r c e t h e d e e d o f t r u s t ; t h a t t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t e x t e n d e d t h e m a t u r i t y o f

-10-t h e n o t e u n t i l J a n u a r y 8

, 2 0 0 0 ; t h a t t h e t e n

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s h a d n o t l a p s e d

. T h e

r e l e v a n t p o r t i o n s o f t h e r u l i n g

, a s t h e y a r e s t a t e d i n t h e f i n a l o r d e r

, r e a d a s f

o l l o w s :

4

. A l t h o u g h t h e D i c k e r s o n s

, i n t h e i r o r i g i n a l P e t i t i o n

, a v e r t h a t t h e t e n

- y e a r

l i m i t a t i o n o f T

. C

. A

. § 2 8

- 2

- 1 1 1 b e g a n t o r u n u p o n t h e m a t u r i t y o f t h e S e c o n d

N o t e o n O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

, t h e C o u r t r e j e c t s t h i s a r g u m e n t b e c a u s e i t f i n d s t h a t

t h e f i n a l m a t u r i t y o f t h e l a t e s t N o t e s e c u r e d b y t h e D e e d o f T r u s t w a s J a n u a r y

6

, 2 0 0 0

. O n O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, S o u n d M a r k e t i n g e x e c u t e d a “ C h a n g e i n T e r m s

A g r e e m e n t ” i n f

a v o r o f R e g i o n s B a n k

, s p e c i f i c a l l y r e f e r e n c i n g t h e s u b

j e c t

d e e d o f t r u s t a s c o l l a t e r a l

, a n d e x t e n d i n g u n t i l J a n u a r y 6

, 2 0 0 0

, t h e m a t u r i t y

d a t e o f a N o t e f

r o m S o u n d M a r k e t i n g f o r $ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0 d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8

.

A l t h o u g h n o p a r t y p r o d u c e d t h e o r i g i n a l o r a c o p y o f a n O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 N o t e

,

t h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e “ C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t ” i s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h

a n O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 N o t e

.

5

. T h e O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 N o t e w a s n e g o t i a t e d t o B e t a

, L L C

. O n M a y 1 5

, 2 0 0 3

,

a n i n s t r u m e n t c a p t i o n e d “ A s s i g n m e n t o f N o t e a n d D e e d o f T r u s t ” w a s

n o t a r i z e d b y a S p a r t a n b u r g

, S

. C

. n o t a r y

. T h e i n s t r u m e n t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t

p a r t t h a t [ : ]

R e g i o n s B a n k

, h e r e b y s e l l s

, a s s i g n s

, t r a n s f e r s

, s e t s o v e r a n d

c o n v e y s u n t o B e t a

, L L C

, a S o u t h C a r o l i n a l i m i t e d l i a b i l i t y

c o m p a n y * * * t h a t c e r t a i n D e e d o f T r u s t e x e c u t e d b y D e b o r a h

D i c k e r s o n

, S t e v e D i c k e r s o n

, B r e t t Q

. B a r r y a n d E r i n B a r r y

, d a t e d O c t o b e r 1 0

, 1 9 9 7

. . . a n d a l s o t h e i n d e b t e d n e s s i n t h e

o r i g i n a l p r i n c i p a l s u m o f $ 5 0 0

, 0 0 0

. 0 0 a s d e s c r i b e d i n s a i d d e e d

o f t r u s t

, a n d s e c u r e d t h e r e b y

, t h e N o t e e v i d e n c i n g s a i d

i n d e b t e d n e s s h a v i n g t h i s d a y b e e n t r a n s f e r r e d a n d a s s i g n e d t o

t h e s a i d a s s i g n e e

, B e t a

, L L C [

. ]

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h i s i n s t r u m e n t n e g o t i a t e s t h e O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 N o t e t o

B e t a

, L L C

.

6

. B y v i r t u e o f s a i d n e g o t i a t i o n o f t h e O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 N o t e

, B e t a

, L L C i s

v e s t e d w i t h t h e r i g h t t o e n f o r c e t h e D i c k e r s o n s ’ D e e d o f T r u s t t o t h e e x t e n t o f

t h e $ 9 8

, 0 0 0

. 0 0 s e c u r i t y g i v e n t h e r e b y

.

7

. B e t a

, L L C c o u n t e r c l a i m e d i n t h i s a c t i o n o n M a r c h 2 5

, 2 0 0 9

, m o r e t h a n t e n

y e a r s a f t e r t h e m a t u r i t y o f t h e S e c o n d N o t e o n O c t o b e r 6

, 2 0 0 8

, b u t l e s s t h a n

-11-t e n y e a r s a f t e r t h e J a n u a r y 6

, 2 0 0 0 m a t u r i t y o f t h e O c t o b e r 8

, 2 0 0 8 n o t e a s

e x t e n d e d b y t h e “ C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t

. ”

I S S U E S

P l a i n t i f f s f i l e d a t i m e l y a p p e a l a n d p r e s e n t t h r e e i s s u e s f o r o u r r e v i e w

. W e h a v e

d e t e r m i n e d t h a t t w o o f t h e i s s u e s a r e d i s p o s i t i v e o f t h i s a p p e a l

. T h e s e i s s u e s a r e :

1

. I n t h e a b s e n c e o f t h e p r o o f o f t h e e x i s t e n c e

, t e r m s o r d i s p o s i t i o n o f a n y n o t e

t h a t m a y h a v e b e e n i n e x i s t e n c e a f t e r O c t o b e r 6

, 1 9 9 8

, t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

f i n d i n g t h a t a “ C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t

, ” d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, i s

s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e

, t e r m s

, a n d d i s p o s i t i o n o f a n O c t o b e r 8

,

1 9 9 8 n o t e

.

2

. I n t h e a b s e n c e o f a n y p r o o f o f n e g o t i a t i o n b y i n d o r s e m e n t o r a t t a c h e d

a l l o n g e o f a n u n d i s c h a r g e d n o t e

, t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n h o l d i n g t h a t a s e p a r a t e

“ A s s i g n m e n t o f N o t e a n d D e e d o f T r u s t ” n e g o t i a t e s t h e O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 n o t e

t o B e t a

, L L C

.

S T A N D A R D O F R E V IE W

T h e s t a n d a r d o f r e v i e w o f a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t i s d e n o v o a n d w e p r e s u m e

t h a t t h e f i n d i n g s o f f

a c t a r e c o r r e c t u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; R a w l i n g s v

. J o h n H a n c o c k M u t

. L i

f e I n s

. C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d 2 9 1

, 2 9 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 )

. F o r t h e e v i d e n c e t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. S e e W

a l k e r v

. S i d n e

y

G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ; T h e R e a l t y S h o p

, I n c

. v

. R

. R

.

W e s t m i n s t e r H

o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 )

. W h e r e t h e t r i a l c o u r t

d o e s n o t m a k e f

i n d i n g s o f f

a c t

, t h e r e i s n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a n d “ w e m u s t c o n d u c t

o u r o w n i n d e p e n d e n t r e v i e w o f t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e w h e r e t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e l i e s

. ” B r o o k

s v

. B r o o k

s

, 9 9 2 S

. W

. 2 d 4 0 3

, 4 0 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. I s s u e s o f l a w a r e

r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. N e l s o n v

. W

a l

- M a r t S t o r e s

, I

n c

. , 8

S

. W

. 3 d 6 2 5

, 6 2 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

A p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s d o e s n o t a t t a c h t o m i x e d q u e s t i o n s o f f a c t a n d l a w

.

A a r o n v

. A a r o n

, 9 0 9 S

. W

. 2 d 4 0 8

, 4 1 0 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ( c i t i n g M u r d o c k A c c e p t a n c e C o r

p

. v

.

J o n e s

, 3 6 2 S

. W

. 2 d 2 6 6

, 2 6 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 1 ) )

. A l t h o u g h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

a t t a c h e s t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

, w e a r e n o t b o u n d b y t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e l e g a l e f f e c t o f i t s f

a c t u a l f i n d i n g s

, n o r b y i t s d e t e r m i n a t i o n o f a m i x e d

q u e s t i o n o f l a w a n d f

a c t

. T r a v e l e r s I

n s u r a n c e C o

. v

. E v a n s

, 4 2 5 S

. W

. 2 d 6 1 1

, 6 1 6 ( T e n n

.

-12-1 9 6 8 ) ; S u l l i v a n v

. G r e e n

, 3 3 1 S

. W

. 2 d 6 8 6

, 6 9 2

- 9 3 ( T e n n

. 1 9 5 9 )

. O u r s t a n d a r d o f r e v i e w o f

r u l i n g s o n m i x e d q u e s t i o n s o f f a c t a n d l a w i s d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

e x t e n d e d o n l y t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

. A b d u r ’

R a h m a n v

. B r e d e s e n

, 1 8 1 S

. W

. 3 d

2 9 2

, 3 0 5 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) ( c i t i n g C a r p e n t e r v

. S t a t e

, 1 2 6 S

. W

. 3 d 8 7 9

, 8 8 6 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) )

.

A N A L Y S IS

I

. D E E D S O F T R U S T

A d e e d o f t r u s t i s a n i n s t r u m e n t w h i c h s e c u r e s w i t h r e a l p r o p e r t y t h e p a y m e n t o f a

d e b t

, t y p i c a l l y e v i d e n c e d b y a p r o m i s s o r y n o t e

. 5 9 C

. J

. S

. M o r t g a g e s

, § § 1 5 a n d 2 0 4 ( 2 0 1 3 )

.

P r o m i s s o r y n o t e s s e c u r e d b y d e e d s o f t r u s t a r e g e n e r a l l y c o n s i d e r e d n e g o t i a b l e i n s t r u m e n t s

g o v e r n e d b y A r t i c l e 3 o f t h e U n i f o r m C o m m e r c i a l C o d e

.

I t i s a m a x i m o f t h e l a w t h a t t h e “ s e c u r i t y f o l l o w s t h e d e b t

. ” D o u g l a s J

. W h a l e y

,

M o r t g a g e F o r e c l o s u r e s

, P r o m i s s o r y N o t e s

, a n d t h e U

n i f o r m C o m m e r c i a l C o d e

, 3 9 W

. S T

. U

.

L

. R E V

. 3 1 3

, 3 2 6

- 2 7

. T h e U n i t e d S t a t e s S u p r e m e C o u r t e s t a b l i s h e d t h i s f u n d a m e n t a l p r i n c i p l e

a s e a r l y a s 1 8 7 3

, s t a t i n g :

T h e n o t e a n d m o r t g a g e a r e i n s e p a r a b l e ; t h e [ n o t e ] a s e s s e n t i a l

, t h e [ m o r t g a g e ]

a s a n i n c i d e n t

. A n a s s i g n m e n t o f t h e n o t e c a r r i e s t h e m o r t g a g e w i t h i t

, w h i l e a n

a s s i g n m e n t o f t h e [ m o r t g a g e ] a l o n e i s a n u l l i t y

. . . . T h e m o r t g a g e c a n h a v e n o

s e p a r a t e e x i s t e n c e

. W h e n t h e n o t e i s p a i d t h e m o r t g a g e e x p i r e s

. I t c a n n o t

s u r v i v e f o r a m o m e n t t h e d e b t w h i c h t h e n o t e r e p r e s e n t s

.

I d

. a t 3 2 6

- 2 7 ( q u o t i n g C a r p e n t e r v

. L o n g a n

, 8 3 U

. S

. 2 7 1

, 2 7 4 ( 1 8 7 2 ) )

.

T h i s p r i n c i p l e h a s b e e n r e i t e r a t e d b y t h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t

, w h i c h h e l d : “ [ t ] h e

p o l i c y o f t h e l a w i s t o t r e a t t h e n o t e a s t h e p r i n c i p a l t h i n g a n d t h e m o r t g a g e a s t h e i n c i d e n t

- -

t h e t r a n s f

e r o f t h e n o t e s e c u r e d a s a t r a n s f e r p r o t a n t o o f t h e i n c i d e n t

, t h e l i e n o f t h e

m o r t g a g e

. ” W

. C

. E a r l y C o

. v

. W

i l l i a m s

, 1 8 6 S

. W

. 1 0 2

, 1 0 3

- 0 4 ( T e n n

. 1 9 1 6 )

.

I I

. J U D IC IA L F O R E C L O S U R E S

T h e a l m o s t e x c l u s i v e m e a n s o f f o r e c l o s u r e i n t h e S t a t e o f T e n n e s s e e h a s b e e n n o n

j u d i c i a l

, a s o u t l i n e d i n T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § § 3 5

- 5

- 1 0 1 e t

. s e q

. N e v e r t h e l e s s

, j u d i c i a l

f o r e c l o s u r e s i n T e n n e s s e e

, a l t h o u g h r a r e l y i n v o k e d d u e t o t h e e a s e o f p r i v a t e s a l e u n d e r

T e n n e s s e e d e e d s o f t r u s t

, a r e a u t h o r i z e d

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 2 1

- 1

- 8 0 3 ; s e e a l s o W i l l i a m

H

. I n m a n

, G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r

y

, § § 4 7 1

- 7 3

, a t 5 0 2

- 5 0 6 a n d 5 1 3

- 5 1 4 ( 7 e d

. , 1 9 8 8 ) t h

( h e r e i n a f t e r “ I n m a n ” )

.

-13-A l i e n o r i s a u t h o r i z e d t o f i l e a c o m p l a i n t i n c h a n c e r y c o u r t a n d h a v e t h e p r o p e r t y

s u b j e c t t o t h e l i e n s o l d i n s a t i s f a c t i o n o f t h e i n d e b t e d n e s s t h e l i e n s e c u r e s

. I n m a n

, s u p r a

, a t

5 0 2

- 0 6 a n d 5 1 3

- 1 4

. A l t h o u g h n o s p e c i a l f o r m f o r j u d i c i a l f

o r e c l o s u r e i s r e q u i r e d

, t h e

p r o m i s s o r y n o t e i s t o b e a t t a c h e d a s a n e x h i b i t a n d m a d e a p a r t o f t h e c o m p l a i n t

. I d

. I f a

p a r t i c u l a r j u r i s d i c t i o n p e r m i t s b o t h n o n

- j u d i c i a l o r j u d i c i a l f

o r e c l o s u r e

, t h e l e n d e r / m o r t g a g e e

m a y e l e c t w h i c h r e m e d y t o p u r s u e

. W i l l i a m M

. H o w a r d

, P h

. D

. , A n n o t a t i o n

, N e c e s s i t y o f

P r o d u c t i o n o

f O r i g i n a l N

o t e I n v o l v e d i n M o r t

g a g e F o r e c l o s u r e

— T w e n t y

- F i r s t C e n t u r

y

C a s e s

, 8 6 A

. L

. R

. 6 4 1 1 ( 2 0 1 3 ) ( c i t i n g G u a r d i a n D e p o s i t o r s C o r

p

. v

. P o w e r s

, 2 9 6 N

. W

. 6 7 5

, TH

6 7 8 ( M i c h

. 1 9 4 1 ) )

. E v e n i f t h e d e e d o f t r u s t c o n t a i n s a p o w e r o f s a l e

, t h e l e n d e r / m o r t g a g e e

m a y r e s o r t t o f

o r e c l o s u r e b y j u d i c i a l p r o c e e d i n g s

. I d

. ( c i t i n g C a r

p e n t e r v

. T

i t l e I n s

. & T r u s t

C o

. , 1 6 3 P

. 2 d 7 3

, 7 5 D i s t

. 1 9 4 5 )

.

P r i o r t o 2 0 0 7

, f

o r e c l o s u r e d i d n o t g e n e r a t e m u c h a p p e l l a t e l i t i g a t i o n

. D a l e A

. W h i t m a n

& D r e w M i l n e r

, F o r e c l o s i n g o n N o t h i n g : T

h e C u r i o u s P r o b l e m o f t h e D e e d o

f T r u s t

F o r e c l o s u r e W

i t h o u t E n t i t l e m e n t t o E n f o r c e t h e N

o t e

, 6 6 A R K

. L

. R E V

. 2 1

, 2 2 ( 2 0 1 3 )

. I n t h e

w a k e o f t h e p o s t

- 2 0 0 8 e c o n o m i c c l i m a t e a n d h o u s i n g m a r k e t c r i s i s

, s e v e r a l j u r i s d i c t i o n s h a v e

e x p e r i e n c e d s i g n i f

i c a n t f o r e c l o s u r e l i t i g a t i o n a s h o m e o w n e r s a t t e m p t e d t o r e t a i n t h e i r h o m e s

.

I d

. O n e d e f

e n s e w h i c h a r o s e i s t h e s o

- c a l l e d “ s h o w m e t h e n o t e ” d e f e n s e

. B r a d l e y T

. B o r d e n

,

D a v i d J

. R e i s s & W

. K e A u p u n i A k i n a

, S h o w M e t h e N o t e !

, 1 9 N O

. 1 W E S T LA W J

. B A N K

L E N D E R L IA B ILI T Y 1 ( 2 0 1 3 )

. I n r e l y i n g u p o n t h i s d e f e n s e

, h o m e o w n e r s s o u g h t t o f o r e s t a l l o r

r e v o k e f o r e c l o s u r e b y r e q u i r i n g t h e f o r e c l o s i n g p a r t y t o p r o v e i t s r i g h t t o f o r e c l o s u r e v i a p r o o f

o f b o t h t h e m o r t g a g e / d e e d o f t r u s t a n d t h e u n d e r l y i n g p r o m i s s o r y n o t e

. I d

. A l t h o u g h t h e s t a t e s

a p p e a r d i v i d e d o n t h i s i s s u e

, s o m e o f t h e c o n t r o v e r s y i s e x p l a i n e d b y c o n t e x t

, n a m e l y w h e t h e r

t h e j u r i s d i c t i o n i s c a l l e d u p o n t o e v a l u a t e a n o n

- j u d i c i a l v e r s u s j u d i c i a l f o r e c l o s u r e

. I

d a t 1

- 2

.

T h e s t a t e s w h i c h d e c l i n e t o r e c o g n i z e “ s h o w m e t h e n o t e ” t y p i c a l l y d o s o i n t h e s e t t i n g o f n o n

j u d i c i a l f o r e c l o s u r e a c t i o n

. I

d

. a t 1

- 2 a n d 8

- 9 ; S e e e

. g

. H o g a n v

. W

a s h

. M u t

. B a n k

, 2 7 7 P

. 3 d

7 8 1 ( A r i z

. 2 0 1 2 )

, D e b r u n n e r v

. D e u t s c h e B a n k N a t i o n a l T r u s t C o

. , 1 3 8 C a l

. R p t r

. 3 d 8 3 0

( C a l

. C t

. A p p

. 2 0 1 2 )

, P r e s t o n v

. S e t e r u s

, I n c

. , 9 3 1 F

. S u p p

. 2 d 7 4 3 ( N

. D

. T e x

. 2 0 1 3 ) ( a p p l y i n g

T e x a s l a w )

, F e d e w a v

. J

. P

. M o r g a n C h a s e B a n k

, 9 2 1 F

. S u p p

. 2 d 5 0 4 ( E

. D

. V a

. 2 0 1 3 )

( a p p l y i n g V i r g i n i a l a w )

, H a f iz v

. G r e e n

p o i n t M o r

g

. F u n d i n g

, I

n c

. , 6 5 2 F

. S u p p

. 2 d 1 0 3 9 ( N

. D

.

C a l

. 2 0 0 9 )

.

O n t h e o t h e r h a n d

, i n a j u d i c i a l f o r e c l o s u r e

, i t i s a x i o m a t i c t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e

s e c u r i n g a m o r t g a g e o r d e e d o f t r u s t m u s t b e p r o d u c e d a n d i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e

. 5 8 A

C

. J

. S

. M o r t

g a g e s § 9 9 1 ( 2 0 1 4 ) ; F a i r v

. K a u f m a n

, 6 4 7 S o

. 2 d 1 6 7

, 1 6 8 ( F l a

. 2 d D i s t

. C t

. A p p

.

1 9 9 4 ) ( h o l d i n g t h a t t o p r e v a i l i n a f o r e c l o s u r e a c t i o n t h e o r i g i n a l n o t e a n d m o r t g a g e m u s t b e

i n t r o d u c e d i n t o e v i d e n c e ) ; R e p u b l i c N a t l

. B a n k o

f N

. Y

. v

. O ’ K a n e

, 3 0 8 A

. D

. 2 d 4 8 2

, ( N

. Y

. 2 d

A p p

. D i v

. 2 0 0 3 ) ( h o l d i n g t h a t “ [ i ] n a n a c t i o n t o f o r e c l o s e a m o r t g a g e

, a p l a i n t i f f e s t a b l i s h e s

-14-i t s c a s e a s a m a t t e r o f l a w t h r o u g h t h e p r o d u c t i o n o f t h e m o r t g a g e

, t h e u n p a i d n o t e

, a n d

e v i d e n c e o f d e f

a u l t ” ) ; s e e a l

s o W

. H

. D o w n i n g v

. F i r s t N

a t i o n a l B a n k

o f L a k e C i t y

, 8 1 S o

. 2 d

4 8 6

, 4 8 8 ( F l a

. 1 9 5 5 )

, M c K a y v

. C a p i t a l R e s o u r c e s C o

. L t d

. , 3 2 7 A r k

. 7 3 7

, 7 4 0

- 4 1 ( A r k

.

1 9 9 7 )

.

I I I

. A S S IG N M E N T O F A N O T E

T h e p a r t i e s a c k n o w l e d g e

, a n d t h e c o u r t a g r e e s

, t h a t t h e l a w o f t h e S t a t e o f S o u t h

C a r o l i n a s h a l l a p p l y t o i s s u e s r e g a r d i n g t h e p r o m i s s o r y n o t e

, i n c l u d i n g t h e c h a n g e i n t e r m s

a g r e e m e n t a n d a s s i g n m e n t o f t h e n o t e

. T h i s i s b e c a u s e t h e 1 9 9 7 p r o m i s s o r y n o t e

, w h i c h w a s

b e t w e e n a S o u t h C a r o l i n a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

, S o u n d M a r k e t i n g

, a n d a S o u t h C a r o l i n a

b a n k

, e x p r e s s l y s t a t e s t h a t t h e n o t e s h a l l b e g o v e r n e d b y t h e l a w s o f S o u t h C a r o l i n a

. T h u s

, t h e

v a l i d i t y

, a s s i g n m e n t

, a n d e n f o r c e a b i l i t y o f t h e n o t e s h a l l b e d e t e r m i n e d a c c o r d i n g t o S o u t h

C a r o l i n a l a w

.

A s t h e i s s u e s p e r t a i n t o t h e e n f o r c e m e n t o f t h e d e e d o f t r u s t

, h o w e v e r

, t h e p a r t i e s a n d

t h e c o u r t a r e a l s o i n a g r e e m e n t t h a t t h e l a w o f t h e S t a t e o f T e n n e s s e e s h a l l a p p l y t o i s s u e s

r e g a r d i n g t h e d e e d o f t r u s t b e c a u s e i t e n c u m b e r s W i l l i a m s o n C o u n t y r e a l p r o p e r t y

.

A

. T IT LE 3 6 O F T H E C O D E O F L A W S O F S O U T H C A R O LIN A

T i t l e 3 6 o f t h e C o d e o f L a w s o f S o u t h C a r o l i n a

, 1 9 7 6 A n n o t a t e d

, c o d i f i e s t h e U n i f

o r m

C o m m e r c i a l C o d e f

o r t h a t s t a t e ; C h a p t e r 3 o f t h a t t i t l e a p p l i e s t o n e g o t i a b l e i n s t r u m e n t s

. S

. C

.

C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 1 0 2 ( 2 0 0 8 )

.

T h e “ n e g o t i a t i o n ” o f a n e g o t i a b l e i n s t r u m e n t i s s t a t u t o r i l y d e f i n e d t o m e a n “ a t r a n s f

e r

o f p o s s e s s i o n

, w h e t h e r v o l u n t a r y o r i n v o l u n t a r y

, o f a n i n s t r u m e n t b y a p e r s o n o t h e r t h a n t h e

i s s u e r t o a p e r s o n w h o t h e r e b y b e c o m e s i t s h o l d e r

. ” S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 2 0 1 ( a ) ( 2 0 0 8 )

.

S u b s e c t i o n ( b ) g o e s o n t o p r o v i d e : “ E x c e p t f o r n e g o t i a t i o n b y a r e m i t t e r

, i f a n i n s t r u m e n t i s

p a y a b l e t o a n i d e n t i

f i e d p e r s o n

, n e g o t i a t i o n r e q u i r e s t r a n s f e r o f p o s s e s s i o n o

f t h e i n s t r u m e n t

a n d i t s i n d o r s e m e n t b

y t h e h o l d e r

. ” S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 2 0 1 ( b ) ( 2 0 0 8 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h e n o t e a t i s s u e w a s p a y a b l e t o a n i d e n t i f i e d p e r s o n

, R e g i o n s B a n k ; t h u s

, u n d e r S o u t h

C a r o l i n a l a w

, n e g o t i a t i o n o f t h e S o u n d M a r k e t i n g p r o m i s s o r y n o t e t o B e t a r e q u i r e d “ t r a n s f e r

o f p o s s e s s i o n o f t h e i n s t r u m e n t ” a n d i n d o r s e m e n t b y R e g i o n s B a n k

. S

. C

. C o d e A n n

. §

3 6

- 3

- 2 0 4 ( a ) ( 2 0 0 8 ) d e f

i n e s “ i n d o r s e m e n t ” t o m e a n : 7

Subs ect ion (c ) of S.C. Code Ann. § 36- 3- 204 fur the r st at es: “For the pur pos e of det er m ini ng whet her 7

the tr ans fe re e of an ins tr um ent is a hol der

, an ind ors ement tha t tr ans fe rs a sec uri ty int er est in the ins tr um ent

(c ont inu ed.. .)

-15-[ A ] s i g n a t u r e

, o t h e r t h a n t h a t o f a s i g n e r a s m a k e r

, d r a w e r

, o r a c c e p t o r

, t h a t

a l o n e o r a c c o m p a n i e d b y o t h e r w o r d s i s m a d e o n a n i n s t r u m e n t f o r t h e p u r p o s e

o f ( i ) n e g o t i a t i n g t h e i n s t r u m e n t

, ( i i ) r e s t r i c t i n g p a y m e n t o f t h e i n s t r u m e n t

, o r

( i i i ) i n c u r r i n g i n d o r s e r ’ s l i a b i l i t y o n t h e i n s t r u m e n t

, b u t r e g a r d l e s s o f t h e i n t e n t

o f t h e s i g n e r

, a s i g n a t u r e a n d i t s a c c o m p a n y i n g w o r d s i s a n i n d o r s e m e n t u n l e s s

t h e a c c o m p a n y i n g w o r d s

, t e r m s o f t h e i n s t r u m e n t

, p l a c e o f t h e s i g n a t u r e

, o r

o t h e r c i r c u m s t a n c e s u n a m b i g u o u s l y i n d i c a t e t h a t t h e s i g n a t u r e w a s m a d e f o r a

p u r p o s e o t h e r t h a n i n d o r s e m e n t

. F o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g w h e t h e r a

s i g n a t u r e i s m a d e o n a n i n s t r u m e n t

, a p a p e r a f f i x e d t o t h e i n s t r u m e n t i s a p a r t

o f t h e i n s t r u m e n t

.

S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 3 0 1 ( 2 0 0 8 ) i d e n t i f i e s t h e p e r s o n e n t i t l e d t o e n f o r c e a n e g o t i a b l e

i n s t r u m e n t t o b e :

( i ) t h e h o l d e r o f t h e i n s t r u m e n t

, ( i i ) a n o n h o l d e r i n p o s s e s s i o n o f t h e i n s t r u m e n t

w h o h a s t h e r i g h t s o f a h o l d e r

, o r ( i i i ) a p e r s o n n o t i n p o s s e s s i o n o f t h e

i n s t r u m e n t w h o i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t p u r s u a n t t o S e c t i o n

3 6

- 3

- 3 0 9 o r 3 6

- 3

- 4 1 8 ( d )

. A p e r s o n m a y b e a p e r s o n e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e

i n s t r u m e n t e v e n t h o u g h t h e p e r s o n i s n o t t h e o w n e r o f t h e i n s t r u m e n t o r i s i n

w r o n g f u l p o s s e s s i o n o f t h e i n s t r u m e n t

.

S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 3 0 9 ( 2 0 0 8 )

, r e f e r e n c e d i n t h e s u b s e c t i o n i m m e d i a t e l y a b o v e

,

p e r t a i n s t o t h e e n f

o r c e m e n t o f a l o s t

, d e s t r o y e d

, o r s t o l e n i n s t r u m e n t

. I t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t 8

p a r t :

( a ) A p e r s o n n o t i n p o s s e s s i o n o f a n i n s t r u m e n t i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e

i n s t r u m e n t i f :

( 1 ) t h e p e r s o n s e e k i n g t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t :

( A ) w a s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t w h e n

l o s s o f p o s s e s s i o n o c c u r r e d ; o r 9

(... con ti nue d) 7

is ef fe ct ive as an unqu al if

ie d i ndor sement of the in st rument. ”

We have det er m ine d tha t S.C. Code Ann. § 36- 3- 418( d), whic h is al so re fe re nce d in the sub sec ti on 8

imm edi at el y above, is not app li cab le ; t hus , it sha ll not be dis cus sed

.

Pri or to a 2008 amendm ent

, S.C. Code Ann. § 36- 3- 309( a) (1) st at ed tha t a per son not in pos ses si on 9

(c ont inu ed.. .)

-16-( B ) h a s d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y a c q u i r e d o w n e r s h i p o f

t h e i n s t r u m e n t f

r o m a p e r s o n w h o w a s e n t i t l e d t o

e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t w h e n l o s s o f p o s s e s s i o n

o c c u r r e d ;

( 2 ) t h e l o s s o f p o s s e s s i o n w a s n o t t h e r e s u l t o f a t r a n s f e r b y t h e

p e r s o n o r a l a w f

u l s e i z u r e ; a n d

( 3 ) t h e p e r s o n c a n n o t r e a s o n a b l y o b t a i n p o s s e s s i o n o f t h e

i n s t r u m e n t b e c a u s e t h e i n s t r u m e n t w a s d e s t r o y e d

, i t s

w h e r e a b o u t s c a n n o t b e d e t e r m i n e d

, o r i t i s i n t h e w r o n g f u l

p o s s e s s i o n o f a n u n k n o w n p e r s o n o r a p e r s o n t h a t c a n n o t b e

f o u n d o r i s n o t a m e n a b l e t o s e r v i c e o f p r o c e s s

.

( b ) A p e r s o n s e e k i n g e n

f o r c e m e n t o

f a n i n s t r u m e n t u n d e r S u b s e c t i o n ( a ) [ w h i c h

p e r t a i n s t o a p e r s o n n o t i n p o s s e s s i o n o f a n i n s t r u m e n t ] m u s t p r o v e t h e t e r m s o f

t h e i n s t r u m e n t a n d t h e p e r s o n ’ s r i g h t t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t

. I f t h a t p r o o f i s

m a d e

, S e c t i o n 3 6

- 3

- 3 0 8 a p p l i e s t o t h e c a s e a s i f t h e p e r s o n s e e k i n g e n f o r c e m e n t

h a d p r o d u c e d t h e i n s t r u m e n t

. T h e c o u r t m a y n o t e n t e r j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e

p e r s o n s e e k i n g e n f

o r c e m e n t u n l e s s i t f

i n d s t h a t t h e p e r s o n r e q u i r e d t o p a y t h e

i n s t r u m e n t i s a d e q u a t e l y p r o t e c t e d a g a i n s t l o s s t h a t m i g h t o c c u r b y r e a s o n o f a

c l a i m b y a n o t h e r p e r s o n t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t

. A d e q u a t e p r o t e c t i o n m a y b e

p r o v i d e d b y a n y r e a s o n a b l e m e a n s

.

( E m p h a s i s a d d e d )

.

B a s e d u p o n t h e f

o r e g o i n g S o u t h C a r o l i n a s t a t u t e s

, w e h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e

d i s p o s i t i v e i s s u e i s w h e t h e r B e t a p r o v e d t h a t i t h a s t h e r i g h t t o e n f o r c e t h e l o s t i n s t r u m e n t

, t h a t

b e i n g S o u n d M a r k e t i n g ’ s n o t e

. T h e r e f o r e

, i f B e t a p r o v e d t h a t i t h a s t h e r i g h t t o e n f o r c e t h e

l o s t i n s t r u m e n t

, t h e n i t i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e d e e d o f t r u s t i n c i d e n t t h e r e t o

. S e e S

. C

. C o d e

A n n

. § 3 6

- 3

- 2 0 4 ( a ) a n d ( c ) a n d § 3 6

- 3

- 3 0 1 ( i ) ; s e e a l s o W

. C

. E a r l y C o

. , 1 8 6 S

. W

. a t 1 0 3

- 0 4

a n d W h a l e y

, s u

p r a

, a t 3 2 6

- 2 7 ( h o l d i n g t h a t t h e s e c u r i t y f o l l o w s t h e d e b t )

.

(... con ti nue d) 9

of an ins tr um ent is ent it le d to enf orc e the ins tr um ent if “t he per son was in pos ses si on of the ins tr ument and

ent it le d to enf

orc e it when los s of pos ses si on occ urr ed.

. . .” (e m pha si s add ed)

. T he word s “i n pos ses si on of

the ins tr um ent and ” wer e re m oved in the 2008 amendm ent to re j ect the re aso nin g in Denni s Jos li n Co., LLC

v. Robi nso n Broa d. Corp

. , 977 F. Supp

. 491, 494 (D.D.C. 1997 ). T he Sout h Car oli na st at ute now re ads : “i f

the per son see king to enf

orc e the ins tr um ent was ent it le d to enf orc e the ins tr um ent when los s of pos ses si on

occ urr ed. . . .” S.C. Cod e Ann . § 3 6- 3- 309( a) (1) (A)

.

-17-B

. T H E R IG H T T O E N F O R C E T H E L O S T N O T E

S i g n i f i c a n t l y

, i t i s r a r e f

o r a n y j u r i s d i c t i o n t o p e r m i t j u d i c i a l f o r e c l o s u r e w i t h o u t

p r o d u c t i o n o f t h e p r o m i s s o r y n o t e

. B o r d e n

, 1 9 N O

. 1 W E S T LA W J

. B A N K L E N D E R L IA B ILI T Y

a t 1

- 2 a n d 7

- 8

. I n d e e d

, p r o d u c t i o n o f t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y n o t e h a s b e e n c a l l e d b y o n e

c o m m e n t a t o r t h e “ g o l d e n r u l e o f f o r e c l o s u r e

. ” W h a l e y

, s u p r a

, a t 3 2 2

. I f t h e o r i g i n a l n o t e i s

n o t i n t r o d u c e d

, a s a t i s f

a c t o r y r e a s o n m u s t b e g i v e n f o r f a i l u r e t o d o s o

. I

d

. a t 3 2 1

- 2 2 ; W i l l i a m

M

. H o w a r d

, P h

. D

. , A n n o t a t i o n

, N e c e s s i t y o f P r o d u c t i o n o

f O r i g i n a l N o t e I n v o l v e d i n

M o r t g a g e F o r e c l o s u r e

- - T

w e n t y

- F i r s t C e n t u r

y C a s e s

, 8 6 A

. L

. R

. 6 4 1 1 ( 2 0 1 3 )

. TH

I t i s u n d i s p u t e d t h a t B e t a d o e s n o t h a v e p o s s e s s i o n o f t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y n o t e ;

t h e r e f o r e

, t o p r o v e t h a t i t i s t h e “ p e r s o n e n t i t l e d t o e n f o r c e ” t h e p r o m i s s o r y n o t e a n d d e e d o f

t r u s t

, B e t a h a s t h e b u r d e n t o p r o v i d e a s a t i s f a c t o r y r e a s o n f

o r n o t b e i n g a b l e t o p r o d u c e t h e

o r i g i n a l

. S e e W

. C

. E a r l y C o

. , 1 8 6 S

. W

. a t 1 0 3

- 0 4 ; W h a l e y

, s u p r a

, a t 3 2 6

- 2 7 ( s t a t i n g t h a t t h e

n o t e i s “ t h e p r i n c i p a l t h i n g ” a n d t h e d e e d o f t r u s t i s “ i n c i d e n t ” t o t h e n o t e )

.

T h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h i s r e c o r d c o n c e r n i n g h o w

, w h e n

, o r u n d e r w h a t

c i r c u m s t a n c e s t h e o r i g i n a l o f a n y o f t h e p r o m i s s o r y n o t e s w e r e l o s t

. T h e o n l y e v i d e n c e

c o n c e r n i n g t h e m i s s i n g n o t e s c a m e t h r o u g h t h e t e s t i m o n y o f M r

. P l y l a r

, w h i c h i s o f l i t t l e t o

n o v a l u e

. A l l M r

. P l y l a r c o u l d s a y i s t h a t h e d o e s n o t h a v e a n y o f t h e o r i g i n a l s

, B e t a d o e s n o t

h a v e t h e m

, a n d h e d o e s n o t k n o w i f h e o r B e t a e v e r h a d p o s s e s s i o n o f a n y o r i g i n a l n o t e

.

I n a d d i t i o n t o n o t h a v i n g t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y n o t e

, M r

. P l y l a r t e s t i f i e d t h a t h e d i d

n o t h a v e a n o r i g i n a l o f a n y o f t h e d o c u m e n t s

, i n c l u d i n g t h e c h a n g e i n t e r m s a g r e e m e n t a n d

t h e A s s i g n m e n t

. M r

. P l y l a r a l s o t e s t i f i e d t h a t B e t a a c q u i r e d t h e n o t e a n d d e e d o f t r u s t f r o m

R e g i o n s B a n k p u r s u a n t t o t h e M a y 1 5

, 2 0 0 3 A s s i g n m e n t o f N o t e a n d D e e d o f T r u s t ; h o w e v e r

,

M r

. P l y l a r d o e s n o t r e c a l l w h e t h e r h e r e c e i v e d a n o r i g i n a l n o t e

. T h e r e f o r e

, h e i s u n a b l e t o

p r o v i d e a n y e v i d e n c e o f t h e l o s s o r d e s t r u c t i o n o f t h e p r o m i s s o r y n o t e

.

I V

. B E T A ’ S B U R D E N O F P R O O F

T h e s t a t u t o r y b u r d e n o f p r o o f p l a c e d o n B e t a t o e s t a b l i s h t h e l o s t n o t e a p p e a r s i n T e n n

.

C o d e A n n

. § 2 4

- 8

- 1 0 1

, w h i c h r e a d s :

A n y l o s t i n s t r u m e n t m a y b e s u p p l i e d b y a f f i d a v i t o f a n y p e r s o n a c q u a i n t e d w i t h

t h e f a c t s

, s t a t i n g t h e c o n t e n t s t h e r e o f

, a s n e a r a s m a y b e

, a n d t h a t s u c h

i n s t r u m e n t h a s b e e n u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s l a i d

, a n d i s s t i l l t h e p r o p e r t y o f

t h e p e r s o n c l a i m i n g u n d e r i t

, u n p a i d a n d u n s a t i s f i e d

.

-18-T h e s t a t u t e s t a t e s t h a t s u c h p r o o f m a y b e s u p p l i e d b y a f f i d a v i t b u t s u c h p r o o f m a y a l s o b e

p r o v i d e d t h r o u g h c o m p e t e n t t e s t i m o n y p r o v i d e d i n c o u r t

. S e e B a r r & C o m p a n y

, I n c

. v

. C o m m e r c i a l U

n i o n I n s

. C o m p a n i e s

, 1 9 9 7 W L 6 5 6 3 8 6

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 2 2

, 1 9 9 7 )

( c i t i n g P e a r s o n v

. M

c C a l l u m

, 1 7 3 S

. W

. 2 d 1 5 0

, 1 5 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 1 ) ( “ A s t o t h e

s u f f i c i e n c y o f t h e e v i d e n c e

, t h e l a w r e q u i r e s t h a t t h e e v i d e n c e o f f e r e d t o p r o v e b y p a r o l t h e

e x e c u t i o n a n d t h e c o n t e n t s o f a w r i t t e n i n s t r u m e n t w h i c h i s n o t p r o d u c e d s h a l l b e o f t h e m o s t

s a t i s f a c t o r y c h a r a c t e r

, o r w h a t i s k n o w n a s c l e a r

, c o g e n t a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e

. ” ) )

.

A s t h e s t a t u t e d i r e c t s

, B e t a c a r r i e d t h e b u r d e n t o p r o v i d e c o m p e t e n t e v i d e n c e

, m e a n i n g

t e s t i m o n y p r o v i d e d b y a “ p e r s o n a c q u a i n t e d w i t h t h e f a c t s

, ” w h o c a n s t a t e

, i n t e r a l i a

, “ t h a t

s u c h i n s t r u m e n t h a s b e e n u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s l a i d

, ” a n d t h a t t h e l o s t i n s t r u m e n t “ i s s t i l l

t h e p r o p e r t y o f t h e p e r s o n c l a i m i n g u n d e r i t [

. ] ” A l t h o u g h B e t a c o n t e n d s t h a t t h e n o t e w a s s t i l l

t h e p r o p e r t y o f

R e g i o n s B a n k w h e n t h e n o t e w a s p u r p o r t e d l y a s s i g n e d t o B e t a

, M r

. P l y l a r i s

n o t a p e r s o n “ a c q u a i n t e d ” w i t h t h a t f a c t a n d t h u s h e i s n o t c o m p e t e n t t o t e s t i f y a s t o w h e t h e r

R e g i o n s B a n k w a s t h e o w n e r o f t h e l o s t n o t e w h e n i t w a s a s s i g n e d t o B e t a

. T h e o n l y e v i d e n c e

c o n c e r n i n g t h e l o s t n o t e w a s p r o v i d e d b y M r

. P l y l a r

, b u t h e d o e s n o t r e c a l l e v e r s e e i n g t h e

o r i g i n a l i n s t r u m e n t

, h e d o e s n o t k n o w w h o l o s t i t

, a n d h e d o e s n o t k n o w w h e n i t w a s l o s t

.

T h u s

, t h e r e c o r d i s d e v o i d o f a n y e v i d e n c e r e g a r d i n g t h e c i r c u m s t a n c e u n d e r w h i c h t h e

p u r p o r t e d n o t e w a s u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s l a i d

.

M o r e o v e r

, t h e f

o l l o w i n g e x c e r p t s f

r o m M r

. P l y l a r ’ s t e s t i m o n y r e v e a l t h e l i t t l e v a l u e

o f h i s t e s t i m o n y t o t h e u l t i m a t e i s s u e

. W h e n a s k e d o n d i r e c t e x a m i n a t i o n a b o u t t h e e x e c u t i o n

o f t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t e x e c u t e d i n 1 9 9 9 t h a t p u r p o r t e d l y e x t e n d e d t h e m a t u r i t y

o f t h e n o t e t o 2 0 0 0

, h e s a i d h e r e c o g n i z e d t h e d o c u m e n t

, b u t i n r e s p o n s e t o t h e v e r y n e x t

q u e s t i o n

, w h i c h a s k e d a b o u t t h e o r i g i n a n d h i s t o r y o f t h e d o c u m e n t

, h e r e p l i e d : “ I t h i n k t h a t ’ s

t h e e x t e n s i o n t o

- - y e a h

, t h a t ’ s t h e l o a n e x t e n s i o n

, ” b u t h e g a v e n o r e s p o n s e r e g a r d i n g t h e

o r i g i n o r h i s t o r y o f t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t

. T h e n e x t q u e s t i o n a s k e d h i m a b o u t

“ o t h e r i n t e r v e n i n g r e n e w a l s

, ” r e f e r r i n g t o t h o s e b e t w e e n t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t a n d

t h e o r i g i n a l 1 9 9 7 n o t e

, t o w h i c h h e s t a t e d : “ I d o n ’ t

- - t h e r e p r o b a b l y w e r e

. I d o n ’ t

- -

. ” H e t h e n

s a i d h e d i d n o t h a v e c o p i e s o f a n y s u c h d o c u m e n t s o t h e r t h a n t h o s e a l r e a d y p r o v i d e d

.

M r

. P l y l a r ’ s t e s t i m o n y o n c r o s s e x a m i n a t i o n i s e v e n m o r e c o m p e l l i n g

. M r

. P l y l a r

t e s t i f i e d t h a t h e w a s t h e o n l y p e r s o n w h o w o u l d h a v e d e a l t w i t h R e g i o n s B a n k a b o u t t h e n o t e s

o r t h e a s s i g n m e n t o f t h e n o t e s t o B e t a

, b u t t h e n h e s t a t e d t h a t h e d i d n o t r e c a l l t h o s e e v e n t s

.

W h e n a s k e d i f h e w e n t t o t h e b a n k a n d p a i d o f f t h e l o a n h e s t a t e d : “ I t w a s

- - i t w o u l d h a v e

b e e n a t a c l o s i n g

, a t y p i c a l c l o s i n g

, s o I w o u l d n ’ t

- - i t w o u l d n ’ t h a v e e v e n b e e n i n a b a n k

. I t

w o u l d h a v e b e e n i n a n a t t o r n e y ’ s o f f i c e

, m o s t l i k e l y

, n o t a b a n k

. ” H e w a s t h e n a s k e d i f h e

r e c a l l e d w h e t h e r t h e b a n k e v e r s u r r e n d e r e d a N o t e o r a C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t t o h i m

o r e n d o r s e d t h e n o t e o v e r t o B e t a

, h i m

, o r a n y b o d y e l s e

, t o w h i c h h e r e p l i e d : “ I d o n ’ t

- - I h a v e

- - I h a v e s u p p l i e d w h a t I h a v e

. ” T h e n e x t q u e s t i o n t o M r

. P l y l a r

, w h i c h c o u l d b e d e s c r i b e d a s

-19-t h e $ 5 0 0

, 0 0 0 q u e s t i o n

, w a s : “ I s i t y o u r t e s t i m o n y t h a t t h a t N o t e w a s n ’ t m a r k e d ‘ p a i d i n f u l l ’ ? ”

H e a n s w e r e d t h a t i m p o r t a n t q u e s t i o n : “ I d o n o t r e m e m b e r t h o s e d e t a i l s

. ” T h e n e x t t w o

q u e s t i o n s a n d M r

. P l y l a r ’ s a n s w e r s w e r e a s f o l l o w s :

Q

. B u t y o u ’ r e n o t c o m i n g h e r e t o d a y w i t h a N o t e t h a t ’ s e n d o r s e d o n

t h e b a c k p a i d t o t h e o r d e r o f B e t a

, L L C ? W e l l

, y o u d o n ’ t h a v e

t h e o r i g i n a l N o t e ?

A

. I d o n ’ t h a v e t h e N o t e

.

Q

. Y o u d o n ’ t e v e n h a v e a c o p y o f t h e N o t e t h a t ’ s s u p p o s e d t o h a v e

b e e n c h a n g e d b y t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t ?

A

. I h a v e

- - y o u h a v e w h a t I h a v e

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e h a v e d e t e r m i n e d t h a t t h e e v i d e n c e i n t h i s r e c o r d i s

w o e f u l l y i n a d e q u a t e t o e s t a b l i s h t h e f a c t s o r c i r c u m s t a n c e s i d e n t i f i e d i n T e n n

. C o d e A n n

. §

2 4

- 8

- 1 0 1

. O u r c o n c l u s i o n i s c o n s i s t e n t w i t h o t h e r c a s e s t h a t a r e i n s t r u c t i v e o n t h e i s s u e o f

1 0

t h e r e q u i s i t e p r o o f

n e c e s s a r y t o p r o v e a l o s t i n s t r u m e n t s u c h a s a p r o m i s s o r y n o t e

, i n c l u d i n g

B u c k n e r v

. G e o d e k e r

, 4 5 S

. W

. 4 4 8

, 4 4 9 ( T e n n

. C h

. A p p

. 1 8 9 7 )

. T h e i s s u e i n B u c k n e r w a s

w h e t h e r t h e e v i d e n c e w a s s u f f i c i e n t t o p r o v e a l o s t i n s t r u m e n t ; s p e c i f i c a l l y

, w h e t h e r t h e r e w a s

s u f f i c i e n t e v i d e n c e r e g a r d i n g i t s l o s s a n d w h o p o s s e s s e d i t a t t h a t t i m e

. I d

. T h e i s s u e w a s

b a s e d o n t h e c o d e i n e f

f e c t a t t h e t i m e

, w h i c h s t a t e d : “ a n y l o s t i n s t r u m e n t m a y b e s u p p l i e d b y

a f f i d a v i t o f a n y p e r s o n a c q u a i n t e d w i t h t h e f

a c t s

, s t a t i n g t h e c o n t e n t s t h e r e o f a s n e a r a s m a y

b e

, a n d t h a t s u c h i n s t r u m e n t h a s b e e n u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s l a i d

, a n d i s s t i l l t h e p r o p e r t y

o f t h e p e r s o n c l a i m i n g u n d e r i t

, u n p a i d a n d u n s a t i s f i e d

. ” I d

. T h e e v i d e n c e a t i s s u e i n B u c k n e r

w a s p r o v i d e d b y a f

f i d a v i t a n d t h e c o u r t f

o u n d t h e a f

f i d a v i t d e f

i c i e n t f o r s e v e r a l r e a s o n s

.

I n t h e f i r s t p l a c e

, t h e w o r d “ u n i n t e n t i o n a l ” i s o m i t t e d

. I t i s s t a t e d t h a t t h e n o t e s

h a v e b e e n m i s p l a c e d o r l o s t

, b u t t h e r e i s n o s t a t e m e n t t h a t t h e y w e r e

u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s p l a c e d

. I n t h e n e x t p l a c e

, t h e s t a t u t e r e q u i r e s t h a t t h e

T her e is oth er eviden ce in the re cor d tha t unde rmines Bet a’ s cl ai m tha t it is ent it le d to enf orc e the 1 0

dee d of tr ust

. Even the tr ia l cou rt fou nd fa ct s per ta ini ng to the ass ignm ent of the not e and dee d of tr ust

“su spi ci ous ” and “so m ewha t conc er nin g to the cou rt .” For example, the ass ignm ent fr om Regions Bank to

Bet a was not on ban k stat ion ar y; the ban k was a South Caro li na bank, but the ass ignm ent was pre par ed by

a Wi ll ia m son Count y, T enn ess ee ti tl e company; cop i e s of the ass ignm ent pro vided by Mr

. Plyla r wer e

dif fe re nt, in one cop y the n ota ry acknowl edgm ent was bla nk, whil e in the othe r copy the name and ti tl e of

the off ic er of the ban k was wri tt en; the 2003 ass ignm ent of the not e and dee d of tr ust was not re cor ded unt il

2008 , five years la te r. Like the tr ia l cou rt

, we fi nd some of the fa ct s upon whic h Beta rel ie s susp ic iou s, but

cho ose not to pur sue th at in qui ry and re ly on t he a nal ysis p rovid ed i n t his opi nio n.

-20-a f

f i d a v i t s h a l l s t a t e t h a t t h e l o s t i n s t r u m e n t i s s t i l l t h e p r o p e r t y o f t h e p e r s o n

c l a i m i n g u n d e r i t

, u n p a i d a n d u n s a t i s f i e d

. T h i s a f

f i d a v i t f a i l s t o s t a t e t h i s f

a c t

.

T h e o n l y s t a t e m e n t i s t h a t B u c k n e r & C o

. r e c e i v e d f r o m K a t e G e o d e k e r t h e s e

n o t e s

, a n d t h e r e i s n o i n t i m a t i o n t h a t t h e n o t e s w e r e s t i l l t h e p r o p e r t y o f H

. B

.

B u c k n e r

, w h o b r o u g h t t h e s u i t t h e r e o n

, o r o f B u c k n e r & C o

. [

. ]

I d

. 1 1

S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 3 0 9 ( a ) p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t a p e r s o n n o t i n

p o s s e s s i o n o f a n i n s t r u m e n t i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t i

f t h e p e r s o n s e e k i n g t o

e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t h a s d i r e c t l y o r i n d i r e c t l y a c q u i r e d o w n e r s h i p o f t h e i n s t r u m e n t f r o m

a p e r s o n w h o w a s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e i n s t r u m e n t w h e n l o s s o f p o s s e s s i o n o c c u r r e d ; t h e l o s s

o f p o s s e s s i o n w a s n o t t h e r e s u l t o f a t r a n s f e r b y t h e p e r s o n o r a l a w f u l s e i z u r e ; a n d t h e p e r s o n

c a n n o t r e a s o n a b l y o b t a i n p o s s e s s i o n o f t h e i n s t r u m e n t b e c a u s e t h e i n s t r u m e n t w a s d e s t r o y e d

o r i t s w h e r e a b o u t s c a n n o t b e d e t e r m i n e d

. T h e s t a t u t e g o e s o n t o p r o v i d e t h a t t h e p e r s o n

s e e k i n g e n f

o r c e m e n t o f a n i n s t r u m e n t u n d e r S u b s e c t i o n ( a ) m u s t p r o v e h i s r i g h t t o e n f o r c e

t h e i n s t r u m e n t

. S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 3 0 9 ( a ) ( 2 )

. F u r t h e r

, t h e s t a t u t e p r o v i d e s “ i f t h a t p r o o f

i s m a d e

, S e c t i o n 3 6

- 3

- 3 0 8 a p p l i e s t o t h e c a s e a s i f t h e p e r s o n s e e k i n g e n f o r c e m e n t h a d

p r o d u c e d t h e i n s t r u m e n t

. ” I d

.

N e v e r t h e l e s s

, a s n o t e d e a r l i e r

, p r o d u c t i o n o f t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y n o t e h a s b e e n

c a l l e d b y o n e c o m m e n t a t o r t h e “ g o l d e n r u l e o f f o r e c l o s u r e

, ” W h a l e y

, s u p r a

, a t 3 2 2

, a n d i t i s

r a r e f o r a n y j u r i s d i c t i o n t o p e r m i t j u d i c i a l f o r e c l o s u r e w i t h o u t p r o d u c t i o n o f t h e p r o m i s s o r y

n o t e

. B o r d e n

, 1 9 N O

. 1 W E S T LA W J

. B A N K L E N D E R L IA B ILI T Y a t 1

- 2

. T h e r e f o r e

, i f t h e o r i g i n a l

n o t e i s n o t i n t r o d u c e d

, a s a t i s f a c t o r y r e a s o n m u s t b e g i v e n f o r f a i l u r e t o d o s o

. S e e I

d

. B e t a

h a s n o t p r o v e d t h a t t h e p u r p o r t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 n o t e

, w h i c h m a y h a v e e x t e n d e d t h e

m a t u r i t y d a t e t o 2 0 0 0

, e v e r e x i s t e d o r t h a t B e t a o r R e g i o n s B a n k e v e r h a d p o s s e s s i o n o f t h i s

n o t e

. B e t a h a s a l s o n o t p r o v e d t h a t a n y o n e h a d p e r s o n a l k n o w l e d g e t h a t t h e n o t e w a s i n

R e g i o n s B a n k ’ s f

i l e s w h e n i t d i s a p p e a r e d

, t h a t i t w a s u n i n t e n t i o n a l l y l o s t o r m i s l a i d

, t h a t i t

w a s t h e p r o p e r t y o f t h e p e r s o n c l a i m i n g u n d e r i t ( R e g i o n s B a n k ) w h e n i t w a s l o s t

, o r t h a t i t

w a s u n p a i d a n d u n s a t i s f i e d w h e n l o s t

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 2 4

- 8

- 1 0 1 ; s e e a l s o T h i r d N a t

.

B a n k i n K n o x v i l l e v

. W

i l s o n

, 1 9 8 6 W L 2 5 3 9

, a t * 1

.

T h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e C h a n g e i n T e r m s A g r e e m e n t d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

,

w a s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e

, t e r m s

, a n d d i s p o s i t i o n o f t h e p u r p o r t e d O c t o b e r 8

,

1 9 9 8 p r o m i s s o r y n o t e

, o f w h i c h t h e r e i s n o o r i g i n a l o r p h o t o c o p y

. W e a r e u n a b l e t o a g r e e w i t h

t h a t l e g a l c o n c l u s i o n

.

Read ing the quot e abo ve m akes it re adi ly app ar ent tha t the cod e at is sue in Buck ner is ide nti cal to 1 1

T enn . Code Ann. § 24- 8- 101 quot ed e ar li er

.

-21-W e h a v e d e t e r m i n e d t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t t h e C h a n g e i n T e r m s

A g r e e m e n t d a t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 9

, w a s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h t h e e x i s t e n c e

, t e r m s

, a n d

d i s p o s i t i o n o f t h e p u r p o r t e d O c t o b e r 8

, 1 9 9 8 p r o m i s s o r y n o t e

, a n d w e h a v e a l s o d e t e r m i n e d

t h a t t h e r e c o r d d o e s n o t c o n t a i n o t h e r c o m p e t e n t e v i d e n c e t o p r o v e t h e l o s t i n s t r u m e n t

.

T h e r e f o r e

, B e t a

, a s t h e f

o r e c l o s i n g p a r t y

, f

a i l e d t o c a r r y i t s b u r d e n o f p r o o f t o e s t a b l i s h t h a t

i t i s e n t i t l e d t o e n f

o r c e t h e m i s s i n g o r l o s t n o t e a n d

, t h u s

, i t f a i l e d t o c a r r y i t s b u r d e n o f p r o o f

t o e s t a b l i s h t h a t i t i s e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e d e e d o f t r u s t i n c i d e n t t h e r e t o

.

F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e r e v e r s e t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n w h i c h i t

d i s m i s s e d P l a i n t i f

f s p e t i t i o n t o q u i e t t i t l e t o t h e i r p r o p e r t y b y r e l e a s i n g t h e d e e d o f t r u s t a n d

r u l i n g i n f

a v o r o f B e t a o n i t s j u d i c i a l f o r e c l o s u r e c l a i m

.

V

. P L A IN T IF F S ’ P R A Y E R F O R R E L E A S E O F T H E D E E D O F T R U S T

P l a i n t i f f s f i l e d t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e

, s p e c i f i c a l l y t o o b t a i n t h e r e l e a s e o f t h e d e e d o f

t r u s t e n c u m b e r i n g t h e i r p r o p e r t y

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d P l a i n t i f f s ’ c l a i m f o r r e l i e f f i n d i n g t h a t

B e t a w a s e n t i t l e d t o e n f

o r c e t h e d e e d o f t r u s t

. W e h a v e d e t e r m i n e d B e t a f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t

i t i s t h e p e r s o n e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e n o t e ; a c c o r d i n g l y

, B e t a i s n o t e n t i t l e d t o e n f o r c e t h e

t h i n g t h a t i s i n c i d e n t t o t h e n o t e

, t h e d e e d o f t r u s t

. S e e S

. C

. C o d e A n n

. § 3 6

- 3

- 2 0 4 ( a ) a n d ( c )

a n d § 3 6

- 3

- 3 0 1 ( i ) ; s e e a l s o W

. C

. E a r l y C o

. , 1 8 6 S

. W

. a t 1 0 3

- 0 4 a n d W h a l e y

, s u p r a

, a t 3 2 6

- 2 7

( h o l d i n g t h a t t h e s e c u r i t y f o l l o w s t h e d e b t )

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e r e s p e c t f u l l y r e v e r s e t h e d i s m i s s a l o f P l a i n t i f f s ’ c l a i m f o r

r e l i e f a n d

, t h e r e f

o r e

, P l a i n t i f

f s ’ c o m p l a i n t t o q u i e t t i t l e i s r e i n s t a t e d a n d i s r e m a n d e d t o t h e

t r i a l c o u r t f

o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

I N C O N C L U S IO N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s r e v e r s e d

, a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d

. C o s t s o f a p p e a l

a s s e s s e d a g a i n s t t h e A p p e l l e e s

, S o u n d M a r k e t i n g

, L L C

. , a n d B e t a

, L L C

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-22-