T.C. Sum m ary Opi ni on 20 14 -1 3

UNITED STAT ES TAX COURT

JOHN ERWIN SMITH AND JANET H ANANI SMITH, Pet it io ne rs v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 14 30 6- 12 S. Fi le d F eb ru ary 19 , 20 14
.
Jo hn ErwinSm ith andJan etHana ni Sm ith, p ro ses e. Crai g A. Ash fo rd , forres po nd en t.

SUMM ARY OPINION ARMEN, Sp eci al Trial Ju dg e: Thi s ca se was h eardpu rs ua ntto th e pr ov is io ns of s ect io n 7 46 3 o f th e In te rn al Rev enue Co de (Co de ) in effe ctwhen th e- 2 -

pe ti ti on was fi le d. Pur su an t t o s ect io n 7 46 3( b) , th e d eci si onto be en te redis no t 1
rev ie wab le by any

othe r co urt, an d thi s o pi ni on sh al l n otbe tre at edas p rece de nt fo r an y othe r cas e. Res po nd en t d et erm in eda de fic ie nc y inpe ti ti on ers ’ Fed eral in co m e ta x fo r 20 09 of $ 9,6 73
. The so le is su e fo r de ci si on is whet he r de du ct io ns forlo ss es cla im edby pe ti ti on ers onth ei r Sch edul es E, Sup pl em en ta l In co m e an d Lo ss , are l im it edby th e p as si ve act iv ity

rul es of s ect io n 4 69
. W e h ol d tha t the y are. 2 Bac kg ro un d So m e o f th e fac ts ha ve be enst ip ul at ed , andth ey are s o fo un d. We in co rp or at e b y

refe ren ce the parti es ’ st ip ul at io n o f fac ts an d a cco m panyin g ex hi bi ts . Pet it io ne rs res id edinCal ifo rn iaat the ti m e th atth e p et it io n was fil ed
. Pet it io ne r Jo hn ErwinSm ith h ol ds a m as te r of sci en ce d eg ree i n e le ctric al
en gi ne eri ng an d i s b y

pro fes si on a so ftwa re en gi ne er. Ove r th e y ears he ha s al so Unl es s o th erwi se in di cat ed , all subs eque ntsec ti on refe ren ces are t o the 1 In te rn al Rev enue Co de (Co de ) in effe ctforth e y ear i n i ss ue . All R ul e ref eren ces are t o the Tax C ou rt Rul es of P ract ic e an d P ro cedur e. Oth er ad jus tm en ts inth e n ot ic e o f de fic ie nc y are es se nt ia ll y

m ech an ic al in 2 na tu re an d wi ll be gi ve n e ffec t o n the ba si s o f th e o ut co m e o f th e is su e reg ard in g th e p as si ve act iv ity

lo ss es .- 3 -

pu rch as eda nu m

be r of pro pe rti es , pri nc ip al ly sin gl e-fa mil y res id en ces inne edof rep ai r, whi chhe th enim

pr ov es an d e ithe r ho ld s fo r ren t o r se ek s t o s el l fo r a pr of it
. In20 07 pe ti ti on ers pu rch as eda si ng le -fam il y ho m e o n S ol itud e Way , Ro ck li n, Ca li fo rn ia(So li tu de W ay pro pe rty), whic h the y

an d the ir f

iv e ch il dr en th enoc cupi edas the ir p ers on al res id en ce. Pet it io ne rs co nt inue d t o u se th e So li tu de W ay

pro pe rty as the fam il y

res id en ce wi th ou t i nt errupt io n u nt il th ey m ov edou t i n 2 01 1. Whe n p et it io ne rs pu rch as edth e So li tu de W ay pro pe rty, Mr. Sm ith i nt en de d to im pr ov e th e p ro pe rty andul ti m at el y off er i t fo r ren t o r sa le co ns is te ntwith h is pa stpra ct ic e. Inth atreg ard , andth ro ug ho ut20 09 , Mr. Sm ith s pe ntm uc h o f hi s le is ur e ti m e worki ng to im pr ov e th e p ro pe rty, part ic ul arl y th e drai na ge of the ba cky ard
. At n o t im e in 20 09 was the So li tu de W ay pro pe rty eithe r ren te d o r he ldou t fo r ren t b y

pe ti ti on ers . Rath er, as pre vi ou sl y st at ed , itwas u se d a s the ir p ers on al
res id en ce. Pet it io ne rs ti m el y

fil edth ei r 20 09 Fed eral in co m e ta x re tu rn . On it , pe ti ti on ers rep orte d t ot al wage in co m e o f $1 72 ,92 2, i nc lu di ng $9 6,8 01 of wa ge s- 4 -

earn edby Mr. Sm ith. Aft er s ub tra ct in g the ir l os se s l is te d o n the ir S ch edul es E and
m ak in g o th er ad

jus tm en ts , pet it io ne rs rep orte d a dju st edgro ss in co m e o f $1 58 ,24 3. Pet it io ne rs att ach edtwo Sch edul es E to th ei r return andli st edfiv e ren ta l real est at e p ro pe rti es th ereo n: (1) a si ng le -fam il y ho m e atVarg as Driv e, SanJo se , Cal ifo rn ia(Varg as Driv e p ro pe rty); (2 ) a s in gl e-fam il y ho m e atAm

be r Lan e, Pl eas an to n, Ca li fo rn ia(Am be r Lan e p ro pe rty); (3 ) a s in gl e-fa m il y ho m e at Garfi el d Dri ve , Pet al um a, Cal ifo rn ia(Garfi el d Dri ve pro pe rty); (4 ) a farm at Gib so n Hi ll Ro ad , Alb an y , Oreg on ; an d (5 ) a res id en ti al ren ta l atSan ti ag o C ou rt, Nov at o, Ca li fo rn ia(San ti ag o C ou rt p ro pe rty). Peti ti on ers di d n otin cl ud e th e So li tu de W ay

pro pe rty oneit he r of

th ei r Sch edul es E. Peti ti on ers di d, h owe ve r, cl ai m a ho m e m ortg ag e in te res t d educ ti on an d areal est at e ta x d educ ti on in
res pe ctof t he So li tu de W ay pro pe rty onth ei r Sch edul e A, Ite m iz edDedu ct io ns , fo r 20 09
. On the ir S ch edul es E pet it io ne rs rep orte d ane t l os s o f $2 6,9 71 . Peti ti on ers di d n otm ak e th e el ect io n t o g ro up th ei r ren ta l ac ti vi ti es as asi ng le act iv ity at the ti m e th ey pre pa redan d fi le d the ir r eturn, n or di d the y see k t o m ak e th e el ect io n a t
an y ti m e th erea fte r. In20 11 pe ti ti on ers pre pa reda lo g re fle ct in g the ti m e sp en t i n 2 00 9 d ev ot ed to bo th th e So li tu de W ay pro pe rty andth ei r pr op ert ie s l is te d o n the ir S ch edul es E.- 5 -

Eachen try in t he lo g i nc lu de s the da te , ty pe of a ct iv ity , andth e p ro pe rty or pr op ert ie s co nn ect edwith the act iv ity . At tri al pe ti ti on ers ackno wled ge d tha t the
en tri es inth e lo g are es ti m at es of t he ti m e Mr. Sm ith s pe ntpe rfo rm in g s pe ci fie d act iv it ie s o n g iv enday s. The lo g e st im at es th e to ta l h ou rs sp en t o n re al est at e act iv it ie s t o b e 1 ,41 1.2 ho ur s. Pet it io ne rs ad de d 1 0 h ou rs of t im e sp en t b ro ke rin g the pro pe rti es , bri ng in g th e to ta l t o 1 ,42 1.2 ho ur s. Th e lo g re fle ct s tha t p et it io ne rs de vo te d the fol lo win g ho ur s t o e ach pro pe rty: 13 4.7 ho ur s t o the Varg as Driv e p ro pe rty; en tri es rel at ed to th e San ti ag o C ou rt p ro pe rty bu t n o t im e al lo cat ed ; 2 4 h ou rs to th e Garfi el d Driv e p ro pe rty; 28 ho ur s t o the pro pe rty lab el edRen ta l CA; 12 ho ur s t o the Am be r Lan e p ro pe rty; 42 .5 h ou rs to th e p ro pe rty lab el edRen ta l Ut ah ; 1 ,06 8 h ours to th e So li tu de W ay

pro pe rty; 10 2 h ou rs de si gn at edto all pro pe rti es forrou ti ne m ai nt en an ce s uc h a s co ll ect in g re nt ; an d 1 0 h ou rs to bro ke rin g the pro pe rti es . Pet it io ne rs ’ lo g fu rth er es ti m at es th atMr. Sm ith s pe nt1,2 40 ho ur s wo rk in g as a so ftwa re en gi ne er fo r hi s emplo y ers du rin g 2 00 9. InMarc h 2 01 2 re sp on de ntis su edpe ti ti on ers a no ti ce o f de fic ie nc y , de te rm in in g ade fic ie nc y

of $ 9,6 73 for20 09 . The n ot ic e o f de fic ie nc y di sa ll owe d pe ti ti on ers ’ pa ss iv e act iv ity lo ss de du ct io ns cla im edon th ei r Sch edul es E. Pet it io ne rs fil eda ti m el y

pe ti ti onforred et erm in at io n wi thth e Co urt.- 6 - Dis cu ss io n I. Burd enof P ro of Inge ne ral , th e Co m

m is si on er’s d et erm in at io n i n ano ti ce o f de fic ie nc y is pr es um edco rrec t, an d the tax pa y er b ears th e b ur de n o f pr ov in g tha t the de te rm in at io n i s i nc orrect . Rul e 1 42 (a); W el chv. Hel ve rin g, 2 90 U.S. 11 1, 1 15 (1 93 3) . Purs ua ntto sec ti on 74 91 (a), the bu rd enof p ro of as t o fa ctua l m at te rs sh ift s t o the Co m

m is si on er u nd er ce rta incir cu m st an ces . Peti ti on ers ha ve ne ithe r al le ge d tha t s ect io n 7 49 1( a) ap pl ie s n orhave th ey est ab li sh edth ei r co m

pl ianc e with i ts requi rem en ts . Accor di ng ly, pe ti ti on ers be ar the bu rd enof p ro of . See Ru le 14 2( a); W el chv. Hel ve rin g, 2 90 U.S. at 1 15
. Deduc ti on s ar e al lo wedso le ly as a m at te r of leg is la ti ve gra ce. Dep ut y v. du Po nt , 30 8 U.S. 4 88 , 49 3 (1 94 0) ; New Co lo ni al Ice Co . v. Hel ve rin g, 2 92 U.S. 43 5, 44 0 (1 93 4) . A tax pa y er b ears th e b ur de n o f pr ov in g e nt it le m en t t o any deduc ti on cl ai m ed . See Ru le 14 2( a); INDOPCO, In c. v. Co m mis si on er, 5 03 U.S. 79 , 84 (1 99 2) ; Welch v. Hel ve rin g, 2 90 U.S. at 1 15 . In ad di ti on , a tax pa y er i s re qu ire d t o m ai nt ai n re co rd s s uf

fic ie ntto subs tant ia te de du ct io ns cla im edon a Fed eral in co m e ta x re turn . Sec. 6 00 1; sec . 1.6 00 1- 1( a), (e) , Inc om e Tax Reg s. Inothe r wor ds , th e ta xp ay er b ears th e b ur de n o f pr ov in g e nt it le m en t t o the de du ct io ns cla im ed , and th is in cl ud es th e b ur de n o f subs tant ia ti on . Rul e 1 42 (a); Hrad es ky v.- 7 -

Co m m is si on er, 6 5 T.C. 8 7, 8 9- 90 (19 75 ), aff’d p er cu ria m , 54 0 F .2d82 1 (5 th Cir
. 19 76 ). II. Rea l Es ta te Pro fes si on al Sect io n 4 69 (a) g en eral ly dis al lo ws fo r th e ta xabl e y ear any pas si ve act iv ity lo ss . A “pa ss iv e act iv ity

lo ss ” is de fin edas t he ex ces s o f th e ag gr eg at e lo ss es fro m all pa ss iv e act iv it ie s fo r th e ta xabl e y ear o ve r th e ag gr eg at e in co m e fro m all pa ss iv e act iv it ie s fo r th aty ear. Se c. 46 9( d) (1 ). A “pa ss iv e act iv ity ” in cl ud es , with cert ai n e xc ep ti on s, an y

tra de or b us in es s i n wh ic h the tax pa y er d oe s n otm at eri al ly pa rti ci pa te . Sec. 4 69 (c)( 1) . Ren ta l ac ti vi ty is g en eral ly treat edas ape r se pa ss iv e act iv ity reg ard le ss of wh ethe r th e ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es . Sec. 4 69 (c)( 2) , (4 ). In g en eral , m at eri al parti ci pa ti on is de fin edas r eg ul ar, co nt in uo us , and
subs tant ia l i nv ol ve m en t b y anin di vi du al inth e o pe rat io ns of a n a ct iv ity . Sec. 46 9( h) (1 ). The re i s an ex cep ti on th atall ows th e cu rren t d educ ti bi li ty of lo ss es as so ci at edwith re nt al act iv it ie s tha t wo ul d o rd in ari ly be d is al lo wedun de r se ct io n 46 9. Mo ss v. Co m

m is si on er, 1 35 T.C. 36 5, 3 68 (20 10 ). Thu s, a t ax pa y er wh o en ga ge s i n the ren ta l re al est at e b us in es s i s n oten ga ge d i n apa ss iv e act iv ity un de r se ct io n 4 69 (c)( 2) if the tax pa y er can s ho w th athe or s he is a qu al ifyin g re al est at e- 8 -

pr of es si on al un de r se ct io n 4 69 (c)( 7) . See al so sec . 1.4 69 -9 (e)( 1) , Inc om e Tax Reg s. A tax pa y er qua li fie s as a real est at e p ro fes si on al who se ren ta l ac ti vi ti es are no t d eem edpe r se pa ss iv e if : (i) m or e th anon e-h al f of

th e p ers on al servi ces pe rfo rm edin tra de s o r bu si ne ss es by the tax pa y er dur in g s uc h t ax ab le y ear are pe rfo rm edinreal pro pe rty trad es or b us in es se s i n wh ic h the tax pa y er m at eri al ly part ic ip at es , and (ii ) su chtax pa y er p erfo rm s m or e th an75 0 h ou rs of s erv ic es du rin g the tax ab le y ear i n re al pro pe rty trad es or b us in es se s i n wh ic h th e ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es . Sec. 4 69 (c)( 7) (B). Forjoi ntfil ers , th e sa m e sp ou se m us t s at is fy

eachof t he ab ov e 3
co nju nc ti ve requi rem en ts . Sec. 4 69 (c)( 7) (B)( ii ). Here, p et it io ne rs all eg e (an d the
reco rdsupp orts ) th atMr. Sm ith was th e sp ou se who was p rimaril y in vo lv edinth e real est at e act iv it ie s. Res po nd en t co nt en ds th atpe ti ti on ers m ay no t i nc lu de th e So li tu de W ay pr op erty inth ei r ti m e es ti m at es be cau se th atpro pe rty was th ei r pe rs on al res id en ce th ro ug ho ut20 09 ; the refo re, i n re sp on de nt ’s vi ew, pe ti ti on ers ha ve no t es tabl is he d th atth ey work edth e requi si te nu m be r of ho ur s t o qua li fy

as r eal est at e An i nd iv idua l m

us t es tabl is h tha t h e o r sh e m at eri al ly part ic ip at edineach 3 of th e ren ta l ac ti vi ti es un le ss th e in di vi du al m ak es anele ct io n t o treatall in te res ts inren ta l re al est at e as a si ng le ren ta l ac ti vi ty. Sec. 1 .46 9- 9( e)(1 ), In co m e Tax Reg s. Pet it io ne rs co nc ed e th ey m ad e n o s uc h e le ct io n.- 9 -

pr of es si on al s u nd er s ect io n 4 69 (c)( 7) (B). Re sp on de ntfurth er co nt en ds th atth e ti m e lo g p ro vi de d b y

pe ti ti on er s ho ul d n otbe acce pt edbe cau se itwas c reat ed po st ev en t an d c on ta in s “ba ll pa rk gu es st im at e[s ]” of d at es an d t im e sp en t o n re al
es ta te act iv it ie s. Inco nt ras t, p et it io ne rs co nt en d tha t the y on ly use d the So li tu de W ay pr op erty as t he ir p ers on al res id en ce t o a ll ow M r. Sm ith t o m or e eas il y pre pa re the pr op erty forren ta l. The refo re, i n p et it io ne rs ’ vi ew, ho ur s s pe ntim pr ov in g the So li tu de W ay

pro pe rty sh ou ldbe in cl ud edinde te rm in in g wh ethe r pe ti ti on ers m at eri al ly part ic ip at edinreal est at e tr ad es or b us in es se s. Insee ki ng to m ak e th ei r cas e, pe ti ti on ers po in t t o s ect io n 2 80 A reg ard in g th e b us in es s u se of h om e, as well as s ect io n 1 .28 0A- 1( e)(6 ), Pro po se d In co m e Tax Reg s., 4 5 F ed . Reg . 52 39 9 (Au g. 7 , 19 80 ), as am en de d, 4 8 F ed . Reg . 33 32 0 (J ul y 21 , 19 83 ). Pet it io ne rs arg ue th atth e Co de an d the reg ul at io n p ro vi de th atday s sp en t en ga gi ng inrep ai r an d m ai nt en an ce wo rkon a dwe ll in g u ni t ar e n ot co ns id eredday s o f pe rs on al us e o f th e p ro pe rty. A cco rd in g t o p et it io ne rs , bec au se Mr. Sm ith p erfo rm edrep ai r an d m ai nt en an ce wo rkon th e So li tu de W ay pro pe rty ap pr ox im at el y

ful l t im e dur in g 2 00 9, the ir dwell in g i n the pro pe rty was n otfor pe rs on al us e an d the ho ur s s pe ntim pr ov in g the pro pe rty are in cl ud ib le in- 10 -

de te rm in in g wh ethe r Mr. Sm ith m at eri al ly part ic ip at edinreal est at e tr ad es or bu si ne ss es du rin g 2 00 9. A. Incl us io n o f Hou rs Sp en t Work in g o n the So li tu de W ay Pro pe rty An ac ti vi ty inv ol vi ng th e u se of t an gi bl e p ro pe rty m ay be co ns id ereda ren ta l ac ti vi ty if su chpro pe rty is “ us edby cus to m ers or h el d fo r us e b y cu st om ers ”. Sec. 1 .46 9- 1T(e )(3 )(i )(A), Tem po rary Inco m e Tax Reg s., 5 3 F ed
. Reg . 57 02 (Feb . 25 , 19 88 ); s ec. 1 .46 9- 9( b) (3 ), In co m e Tax Reg s. Inth e in st an t cas e, pe ti ti on ers us edth e So li tu de W ay pro pe rty thr ou gh ou t 2 00 9 a s the ir f am il y res id en ce. Mr. Sm ith s pe ntm uc h o f hi s l ei su re t im e in 20 09 im pr ov in g the So li tu de W ay

pro pe rty, esp eci al ly the ba cky ard , with the in te ntth atth e So li tu de W ay pro pe rty mig htbe ren te d o utan d u se d b y ten an ts inth e fu tu re; ho wev er, the pr op erty was n otactua ll y

ren te d o utat a ny tim e dur in g 2 00 9, n orwas i t h el d o ut fo r ren t atan y

ti m e in 20 09 . There fo re, reg ard le ss of p et it io ne rs ’ in te ntto ren t o ut th e So li tu de W ay

pro pe rty at a l at er d at e, itwas n ota ren ta l ac ti vi ty in 2 00 9 be cau se itwas n ei th er u se d b y cu st om ers no r he ldforus e b y cu st om ers . See s ec. 1.4 69 -1 T(e)(3 )(i )(A), (i i)( A), Tem po rary Inco m e Tax Reg s., s up ra. Bec au se th e So li tu de W ay pro pe rty was n otpart o f a rea l es ta te tra de or bu si ne ss at a ny tim e in 20 09 , ti m e sp en t i m pr ov in g the pro pe rty m ay no t b e in cl ud edinest ab li sh in g c om pl ianc e wit h the real est at e p ro fes si on al tes t o f se ct io n- 11 -

46 9( c)(7 )(B) forren ta l re al est at e act iv it ie s. See Bai le y v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 00 1- 29 6. Th eref or e, aft er el im in at in g the ho ur s M r. Sm ith s pe ntwork in g on th e So li tu de W ay

pro pe rty from

th e act iv ity

lo g, the lo g re fle ct s a t ot al of o nl y 35 3.2 ho ur s s pe ntwork in g o n o th er p ro pe rti es in20 09 . Thu s, ev enif p et it io ne rs ha d e le ct edto gro up th ei r ren ta l ac ti vi ti es , whi chth ey di d n ot , 35 3.2 ho ur s i s l es s th anth e 1 ,24 0 h ours Mr. Sm ith s pe ntpe rfo rm in g p ers on al servi ces inhi s em pl oym en t, s ee s ec. 4 69 (c)( 7) (B)( i), andles s tha n the 75 0- ho urrequi rem en t sp eci fie d b y

sec ti on 46 9( c)(7 )(B) (ii ). Acco rd in gl y , pet it io ne rs do no t qua li fy as real est at e p ro fes si on al s u nd er s ect io n 4 69 (c)( 7)
. Pet it io ne rs ’ rel ianc e o n s ect io n 1 .28 0A- 1( e)(6 ), Pro po se d In co m e Tax Reg s., s up ra, i s m is pl aced
. Suc h s ect io n s tate s tha t a t ax pa y er s ha ll no t b e 4 de em edto have us eda dwe ll in g u ni t fo r pe rs on al pu rp os es on an y day on whi ch th e p rin ci pa l p ur

po se of t he un it ’s us e was to pe rfo rm rep ai r orm ai nt en an ce wo rk
on th e dwell in g u ni t. Ho wev er, thr ou gh ou t 2 00 9 the pri nc ip al pu rp os e o f pe ti ti on ers ’ us e o f th e So li tu de W ay pro pe rty was n otto pe rfo rm rep ai r or
In a dd it io n, we n ot e th atpro po se d re gu la ti on s tha t h av e n otbe enad op te d 4 are g en eral ly notau th or it at iv e. See C an te rb ury v. Co m m is si on er, 9 9 T.C. 2 23 , 24 6 n .18 (19 92 ) (ci ti ng F.W . W oo lwo rth Co . v. Co m m is si on er, 5 4 T.C. 1 23 3, 12 65 -1 26 6 (1 97 0) ); s ee al so Fla he rtys Ard enBo wl, In c. v. Co m m is si on er, 1 15 T.C. 26 9, 2 78 (20 00 ) (s ta ti ng th at“ [p ]rop os edreg ul at io ns are n otau th or it at iv e”), aff’d, 2 71 F.3d76 3 (8 th Cir . 20 01 ).- 12 -

m ai nt en an ce wo rkbu t ra th er t o p ro vi de sh el te r, i.e., a h om e, fo r pe ti ti on ers an d th ei r fi ve ch il dr en , whi chwas p ur el y pe rs on al us e. Insh ort, s ect io n 2 80 A is si m pl y in ap po si te gi ve n the actua l u se of t he So li tu de W ay pro pe rty. B. Tim e Log Est im at es Eve n i f th e ti m e Mr. Sm ith s pe ntwork in g o n the So li tu de W ay pro pe rty co ul d b e co ns id eredan d i nc lu de d i n p et it io ne rs ’ to ta l h ou rs work in g o n re al est at e act iv it ie s, p et it io ne rs wou ldno t s at is fy th e requi rem en ts of s ect io n 4 69 (c)( 7) be cau se of the in ad equa cy of t he ir l og . In thi s re ga rd , we ob se rv e th atin di vi du al s m ay est ab li sh th e ex te ntof t he ir p art ic ip at io n i n an a ct iv ity by “ an y reas on ab le
m ean s.” Se c. 1.4 69 -5 T(f)(4 ), Tem po rary Inco m e Tax Reg s., 5 3 F ed . Reg . 57 27 (Feb . 25 , 19 88 ). Altho ug h “ reas on ab le m ean s” is in te rp ret edbro ad ly, we ha ve he ldth atth e p hr as e d oe s n otin cl ud e a p os te ve nt“ba ll pa rkgu es st im at e”. Sp eer v . Co m m is si on er, T.C. Mem o. 1 99 6- 32 3 (c it in g Go sh orn v . Comm is si on er, T.C. Mem o. 1 99 3- 57 8)
. The m etho d u se d b y

pe ti ti on ers to de te rm in e th e ti m e sp en t b y Mr. Sm ith pe rfo rm in g s erv ic es inhi s re al est at e act iv it ie s was no t re as on ab le withi n the
m ean in g o f se ct io n 1 .46 9- 5T(f )(4 ), Tem po rary Inco m e Tax Reg s., s up ra. Thu s, pe ti ti on ers rel y

ona reco ns tru ct edsch edul e o f ho ur s p rep aredin20 11 to ap pr ox im at e d ai ly or week ly tim e sp en t o n e ach pro pe rty in 2 00 9. Al th ou gh we- 13 -

fo un d p et it io ne rs to be cred ib le witne ss es , we con cl ud e th atpe ti ti on ers ha ve no t de m on st rat edm at eri al parti ci pa ti on be cau se th ei r rec or ds are p os te ve nt“ba ll pa rk gu es st im at e[s ]”. Acco rd in gl y , pet it io ne rs ha ve no t d em on st rat edth atMr. Sm ith
was a real est at e p ro fes si on al in20 09
. III. Offs etof R en ta l Re al Est at e Act iv it ie s Ano th er ex cep ti on th atop erat es to all ow the curren t d educ ti bi li ty of lo ss es as so ci at edwith re nt al act iv it ie s o rd in ari ly dis al lo wedun de r se ct io n 4 69 , alb ei t a po te nt ia ll y

li m it edex cep ti on , is fou ndinsec ti on 46 9( i). Thus , eve n i f a t ax pa y er’s
ren ta l re al est at e act iv it ie s ar e tr eat edas p as si ve act iv it ie s, a p orti on of t he pa ss iv e act iv ity lo ss es ass oc ia te d wi th th os e act iv it ie s m ay be de du ct ib le un de r se ct io n 46 9( i)( 1) . Thu s, a t ax pa y er wh o “ act iv el y ” p art ic ip at es ina ren ta l re al est at e act iv ity m ay de du cta m ax im

um lo ss of $ 25 ,00 0 p er y ear r el at edto th e act iv ity . See s ec. 4 69 (i) (1 ) an d (2 ). Thi s ex cep ti on is subjec t t o aph as eo utwhen th e ta xp ay er’s ad

jus te d g ro ss in co m e (AGI) (d et erm in edwitho utreg ardto an y pa ss iv e act iv ity lo ss ) ex ceed s $ 10 0,0 00 an d p ha se s o uten ti rel y when ad jus te d g ro ss in co m e rea ch es $1 50 ,00 0. Se c. 46 9( i)( 3) (A); Mo ss v. Co m m is si on er, 1 35 T.C. at 37 1.- 14 -

Pet it io ne rs rep orte d AGI (d et erm in edwitho utreg ardto an y pa ss iv e act iv ity lo ss ) of m or e th an$1 50 ,00 0 o n the ir 2 00 9 re tu rn . There fo re, the ph as eo ut cal cu la ti on serve s t o p recl ud e an y de du ct ib le lo ss for20 09
. Co nc lu si on Inho ld in g fo r res po nd en t we h av e co ns id eredall of t he arg um en ts adva nc ed by pet it io ne rs , and , to th e ex te ntno t ex pr es sl y ad dr es se d, we co nc lu de th atth os e arg um en ts do no t s up po rt ares ul t co nt rary to tha t re ach edhe rei n. Inord er t o g iv e eff

ectto th e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te redfor

res po nd en t.