SU PE R I O R C O U R T

O F T H E

ST A T E O F D E L A W A R E

E . SC O T T

B R A D L E Y 1 T h e C i r c l e

, S u i t e 2

J U D G E G E O R G E T O W N

, D E 1 9 9 4 7

A u g u s t 1 6

, 2 0 1 6

R i c h a r d E

. B e r l

, J

r

. , E s q u i r e J a

m e s P

. S h a

r p

, E s q u i r e

B e r l & F i n e b e r g

, L L P M o o r e & R u t t

, P

. A

. D a r t m o u t h B u s i n e s s C e n t e r

, S u i t e 3 1 2 2 W

. M a r k e t S t r e e t

3 4 3 8 2 C a r p e n t e r ’ s W a y P

. O

. B o x 5 5 4

L e w e s

, D E 1 9 9 5 8 G e o r g e t o w n

, D E 1 9 9 4 7

R E : G a n n o s , L L C

, v

. S u s s e x C o u n t y B o a r d o f A d j u s t m e n t

, e t

. a l

. C

. A

. N o

. S 1 5 A

- 1 2

- 0 0 2 E S B

D e a r C o u n s e l :

T h i s i s m y d e c i s i o n o n t h e a p p e a l f i l e d b y G a n n o s

, L L C

, o f t

h e S u s s e x C o u

n t y

B o a r d o f A d j u s t m e n t ’ s d e c i s i o n t o g r a n t a s p e c i a l u s e e x c e p t i o n a n d v a r i a n c e s f o r a

b i l l b o a r d t o b e l

o c a t e d o n a p r o p e r

t y o w n e d b y 1 9 3 6 6 C o a s t a l H i g h w a y

, L L C

( “ A p p l i c a n t ” )

. T h e A

p p l i c a n t i s t h e o w n e r o f a p a

r c e l o f p r o p e r

t y l o c a t e d o n t h e

s o u t h b o u n d s i d e o f D e l a w a r e R o u t e 1 a t 1 9 3 6 6 C o a s t a l H i

g h w a y

, R e h o b o t

h B e a c h

,

D e l a w a r e

. T h e A

p p l i c a n t f i l e d w i t h t h e S u s s e x C o u

n t y B o a r d o f A d j u s t m e n t a n

a p p l i c a t i o n f o r a s p e c i a l u s e e x c e p t i o n t o e r e c t a b i

l l b o a r d o n i t s p r o p e r t y a n d f o r f i v e

v a r i a n c e s r e l a t e d t o t h e b i l l b o a r d

. G a n n o s i s t h e o w n e r o f t h e R e h o b o t

h M a r k e t p l a c e

,

a s h o p p i n g c e n t e r w h i c h s i t s i m m e d i a t e l y w e s t o f t

h e A p p l i c a n t ’ s p r o p e r t y

. G a n n o s

i s o p p o s e d t o a

n y m o d i f i c a t i o n t o t h e A p p l i c a n t ’ s e x i s t i n g b i l l b o a r d

. A f t e r a h e a r i

n go n t

h e a p p l i c a t i o n

, t h e B o a r d a p p r o v e d t h e a p p l i c a t i o n f o r a s p e c i a l u s e e x c e p t i o n a n d

t h e f i v e v a r i a n c e s w i t h t h e o n l y c h a n g e b e i n g t o t h e s q u a r e f o o t a g e v a r i a n c e

. G a n n o s

n o w a p p e a l s t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n t o t h i s C o u r t

.

T h e B o a r d H e a r i n g

T h e B o a r d h e l d a p u b l i c h e a r i n g o n t h e a p p l i c a t i o n o n A u g u s t 3

, 2 0 1 5

. P r e s e n

t

a t t h e h e a r i n g f o r t h e A p p l i c a n t w e r e D a

v i d H u t t

, E s q u i r e

, a n d P a t r i c i a a n d J a m e s

D e r r i c k

, m e m b e r s o f t h e A p p l i c a n t

. P r e s e n t f o r G a n n o s

, L L C

, w e r e R

i c h a r d B e r l

,

E s q u i r e

, a n d G r e g o r y F i s h e r

, t h e p r o p e r t y m a n a g e r f o r t h e s h o p p i n g c e n t e r

.

H u t t p r e s e n t e d t h e a p p l i c a t i o n

. H u t t t o l d t h e B o a r d t h a t t h e A p p l i c a n t w a n t e d

t o r e p l a c e a n o l d b i l l b o a r d

. T h e A

p p l i c a n t ’ s p r o p e r t y i s z o n e d c o m m e r c i

a l a n d

c u r r e n t l y h o u s e s a b i

l l b o a r d

, t h e S e a S h e l

l S h o p

, a m i

n i a t u r e g o l f c o u r s e

, a n d a

p a r k i n g l o t

. T h e p r o p e r

t y i s t r i a n g u l a r l y s h a p e d a n d t h e t o p o g r a p h y i s u n u s u a l i n t h a t

t h e S e a S h e l

l S h o p s i t s u p h i g h o n t h e p r o p e r t y w h i l e t h e b i l l b o a r d s i t s o n o n e o f t

h e

l o w e s t p o i n t s o f t h e p r o p e r t y

. A S u s s e x C o u

n t y p u m p s t a t i o n i s l o c a t e d i m m e d i a t e l y

n o r t h o f t h e p r o p e r t y a n d s i t s o n h i g h e r g r o u n d t h a n w h e r e t h e b i l l b o a r d s i t s

. T h e

e x i s t i n g b i l l b o a r d c o n s i s t s o f t e l e p h o n e p o l e s a n d p l y w o o d

, a n d i s a p p r o x i m a t e l y 5 0 0

s q u a r e f e e t

. T h e A

p p l i c a n t i s s e e k i n g t o r e p l a c e t h e e x i s t i n g b i l l b o a r d w i

t h a s t e e l

m o n o p o l e s t r u c t u r e

.

T h o m a s a n d P a t r i c i a D e r r i c k p u r c h a s e d t

h e p r o p e r t y i n 1 9 9 3

. A

t t h e t i m e o f

2t

h e 1 9 9 3 p u

r c h a s e

, a b i

l l b o a r d w a s a l r e a d y o n t h e p r o p e r t y a

n d l o c a t e d i n t h e s a m e

a r e a

. I n 1 9 9 5

, t

h e D e r r i c k ’ s f i l e d a n a p p l i c a t i o n t o m o d i

f y t h e b i l l b o a r d

, w h i c h w a s

g r a n t e d b y t h e B o a r d

. I n 2 0 1 0

, t

h e p r o p e r t y w a s t r a n s f e r r e d t o t h e A p p l i c a n t

.

D u r i n g t h e h e a r i n g H u t t a d d r e s s e d b o t h t h e s t a

n d a r d s f o r g r a n t i n g a v a r i a n c e

a n d a s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

. T h e A

p p l i c a n t s o u g h t ( 1 ) a v a r i a n c e o f 4 2 f

e e t f r o m t h e

s i d e

- y a r d s e t

b a c k r e q u i r e m e n t

, ( 2 ) a v a r i a n c e o f 8 9 f

e e t f r o m t h e s e p a r a t i o n d i s t a n c e

r e q u i r e m e n t f r o m a n o t h e r b i l l b o a r d l o c a t e d a c r o s s R o u

t e 1

, ( 3 ) a v a

r i a n c e f r o m t h e

s e p a r a t i o n d i s t a n c e r e q u i r e m e n t f r o m p u b l i c l a n d s

, ( 4 ) a v a

r i a n c e o f s i x f e e t f r o m t h e

h e i g h t r e q u i r e m e n t

, a n d ( 5 ) a v a

r i a n c e o f 2 7 6 f

e e t p e r s i d e f r o m t h e m a x i m u m s q u a r e

f o o t a g e r e q u i r e m e n

t

. I n h i s p r e s e n

t a t i o n f o r t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

, H u t t t o l d t h e

B o a r d t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d w o u l d n o t s u b s t a n t i a l l y a d v e r s e l y a f f e c t t h e u s e s

o f a d j a c e n t a n d n e i g h b o r i n g p r o p e r

t i e s b e c a u s e ( 1 ) t h e r e i s a n e x i s t i n g b i l l b o a r d o n

t h e p r o p e r t y i n t h e s a m e l o c a t i o n

, ( 2 ) t h e r e p l a c e m e n t o f t h e e x i s t i n g b i l l b o a r d i s

c o n s i s t e n t w i t h t h e s u r r o u n d i n g h i g h l y

- d e v e l o p e d c o m m e r c i a l a r e a o f R o u

t e 1

, a n d

( 3 ) t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d i s c o n s i s t e n

t w i t h o t h e r r e p l a c e m e n t b i l l b o a r d s t h a

t h a v e

b e e n b r o u g

h t b e f o r e a n d a p p r o v e d b y t

h e B o a r d

.

B e r l s p o k e o n b e h a l

f o f G a n n o s

. G a n n o s s u b m i t t e d a l e t t e r o f o b j e c t i o n s i g n e d

b y t h e o w

n e r s o r s t o r e m a

n a g e r s o f t h e t e n a n t s o f t h e R e h o b o t

h M a r k e t p l a c e

. T h e

l e t t e r c l a i m s t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d w i l l b l o c k t h e v i e w o f i t s m a i n p y l o n s i g n

3h e a d i

n g n o r t h o n R o u t e 1 a n d i t w i l l b l o c k t h e v i e w o f t h e s h o p p i

n g c e n t e r f r o m

R o u t e 1

. G a n n o s b e l i e v e s t h i s w i l l r e s u l t i n a l o s s o f c u s t o m e r s f

o r t h e s t o r e s i n t h e

s h o p p i n g c e n t e r

. G a n n o s s t a t e d t h a t b e c a u s e m a n y o f t h e l e a s e s i n t h e s h o p p i n g

c e n t e r e x p i r e t h i s f a l l

, s o m e o f i

t s t e n a n t s m a y l o o k f o r p r o p e r t i e s t h a t a r e c l o s e r t o

R o u t e 1 a n d p o s s e s s a g

r e a t e r r o a d s i d e e x p o s u r e

. G a n n o s a r g u e s t h a t t h e c h a n g e i n

t h e b i l l b o a r d w o u l d p o t e n t i a l l y a f f e c t t h e u s e s o f a d

j a c e n t p r o p e r t i e s i n a n a d v e r s e

m a n n e r

. G a

n n o s d i d a c k n o w l e d g e t h a t e v e r y o n e i n t h e s h o p p i n g c e n t e r h a s g o t t e n

u s e d t o t h e c u r r e n t b i l l b o a r d

. G r e g o r y F i s h e r a f

f i r m e d t h a t B e r l ’ s s t a

t e m e n t s t o t h e

B o a r d w e r e c o r

r e c t

. A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e h e a r i n g t h e B o a r d v o t e d t o t a

b l e t h e

a p p l i c a t i o n u n t i l i t s m e e t i n g o n O c t o b e r 5

, 2 0 1 5

.

T h e B o a r d r e v i s i t e d t h e A p p l i c a t i o n a t i t s m e e t i n g o n O c t o b e r 5

, 2 0 1 5

, d

u r i n g

w h i c h t i m e t h e B o a r d m e m b e r s d i s c u s s e d t

h e a r g u m e n t s r a i s e d b y t

h e p a r t i e s a t t h e

i n i t i a l h e a r i n g

. T h e B o a

r d d i s c u s s e d t

h e h e i g h t o f t h e b i l l b o a r d i n d e p t

h a n d f o u n d

n o p r o b l e m w i t h t h e h e i g h t

. T h e B o a

r d d i s c u s s e d i

t s c o n c e r n a b o u t t h e s i z e o f t h e

v a r i a n c e f o r t h e a d d i t i o n a l s q u a r e f o o t a g e o f t h e b i l l b o a r d

. U l t i m a t e l y

, t h e B o a r d

d e n i e d t h e e x t r a s q

u a r e f o o t a g e b u t a l l o w e d t h e A p p l i c a n t t o k e e p t

h e p r o p o s e d

b i l l b o a r d t h e s a m e s i z e a s t h e e x i s t i n g o n e

. T h e B o a r d u n a n i m o u s l y a p p r o v e d t h e

s p e c i a l u s e e x c e p t i o n u n d e r S u s s e x C o u n t y C o d e § 1 1 5

- 2 1 0 a

n d t h e f i v e v a r i a n c e s

u n d e r S u s s e x C o u

n t y C o d e § 1 1 5

- 2 1 1 ( B )

, w i

t h t h e e x c e p t i o n b e i n g a r e d u c t i o n i n t h e

4s q

u a r e f o o t a g e v a r i a n c e

. T h e B o a

r d i s s u e d i

t s w r i t t e n d e c i s i

o n o n N o v e m

b e r 1 7

,

2 0 1 5

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

T h e s t a n d a r d o f r e v i e w o n a p p e a l s f r o m t h e B o a r d o f A d j u s t m e n t i s l i m i t e d t o

t h e c o r r e c t i o n o f e r r o r s o f l a w a n d a d e t e r

m i n a t i o n o f w h e t h e r s u

b s t a n t i a l e v i d e n c e

e x i s t s i n t h e r e c o r d t o s u

p p o r t t h e B o a r d ’ s f i n d i n g s o f f a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w

. 1

S u b s t a n t i a l e v i d e n c e m e a

n s s u c h r e l

e v a n t e v i d e n c e a s a r e a s o n a

b l e m i n d m i g h t a c c e p t

a s a d e q u a t e t o s u p p o r t a c o n c l u s i o n

. 2 I f t

h e B o a r d ’ s d e c i s i

o n i s s u p p o r t e d b y

s u b s t a n t i a l e v i d e n c e

, a r e v i

e w i n g c o u r t m u s t s u s t a i n t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n e v e n i f s u c h

c o u r t w o u l d h a v e d e c i d e d t h e c a s e d i

f f e r e n t l y i f i t h a d c o m e b e f

o r e i t i n t h e f i r s t

i n s t a n c e

. 3 “ T h e b u

r d e n o f p e r s u a s i

o n i s o n t h e p a r t y s e e k i n g t o o v e r t u r

n a d e c i s i o n

o f t h e B o a r d t o s h o w t

h a t t h e d e c i s i o n w a s a r b i t r a r y a n d u n r e a s o n a b l e

. ” 4 “ I f t

h e

B o a r d ’ s d e c i s i o n i s f a i r l y d e b a t a b l e

, t h e r e i s n o t [ a

n ] a b u s e o f d i s c r e t i

o n

. ” 5 “ I n t

h i s

1 J anam an v . N

e w C as t l e C ount y B oar d of A dj us t m e nt , 364 A .2d 1241, 1242 ( D e l . Su pe r

. 1976)

.

2 M

i l l e r v . B oar d of A dj us t m e nt of

D e w e y B e ac h , 1994 W L

89022, *2 ( D e l

. Su pe r . Fe b.

16, 1994)

.

3 M e l l ow v . B oar d of A dj us t m e nt of

N e w C as t l e C ount y

, 565 A .2d 947, 954 ( D e l

. Su pe r

. 1988)

, af f ’ d , 567 A .2d 422 ( D e l

. 1989)

.

4 M e l l ow , 565 A .2d a t

955.

5 I d. a t 956.

5p r o c e s s

, ‘ [ t ] h e C o u r t w i l l c o n s i d e r t h e r e c o r d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e

p r e v a i l i n g p a r t y b e l o w

. ’ ” 6 I n t

h e a b s e n c e o f s u

b s t a n t i a l e v i d e n c e

, t h e S u p e r i o r C o u r t

m a y n o t r e m a

n d t h e B o a r d ’ s d e c i s i

o n f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g

s

, b u t r a t h e r

, m a y o n l y

“ r e v e r s e o r a f

f i r m

, w h o l l y o r p a r t l y

, o r m a y m o d i f y t h e d e c i s i o n b r o u g h t u p f o r

r e v i e w

. ” 7

D I S C U S S I O N

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d ( 1 ) d i d n o t f o l l o w t h e p r o p e r p r o c e d

u r e i n

a p p r o v i n g t h e s p e c i

a l u s e e x c e p t i o n

, ( 2 ) e r r e d i n g r a n t i n g t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

,

a n d ( 3 ) e r r e d i n g r a n t i n g t h e h e i g h t a n d s q u a r e f o o t a g e v a r i a n c e s

. T h e B o a

r d g e t s i t s

p o w e r f r o m 9 D e l

. C

. § 6 9 1 7

. T h i s s e c t i

o n a u t h o r i z e s t h e B o a r d t o h e a

r a n d g r a n t

v a r i a n c e r e q u e s t s

. 8 T h e S u s s e x C o u n t y C o u n c i l e n a c t e d § 1 1 5

- 2 1 0 a

n d § 1 1 5

- 2 1 1 o f

t h e S u s s e x C o u

n t y C o d e t o i

m p l e m e n t 9 D e l

. C

. § 6 9 1 7

.

I

. P r o p e r A p p r

o v a l

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d d i d n o t f o l l o w t h e p r o p e r p r o c e d

u r e i n a p p r o v i n g

t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

. G a n n o s a r g u e s t h a t w h e n M r

. M i l l s m a d e t h e m o t i o n t o

6 H ol ow k a v . N

e w C as t l e C ount y B oar d of A dj us t m e n t , 2003 W L

21001026, a t

*4 ( D e l

. Su pe r . A pri l 15, 2003) c i

ti n g G e ne r al M ot or s C o r p. v . G uy , 1991 W L

190491, a t

*3 ( D e l . Su pe r

. A u g . 16, 1991)

.

7 22 D e l . C

. § 328( c )

.

8 9 D e l .C

. § 6917( 1)

.

6a

p p r o v e t h e f i v e v a r i a n c e s h e f a i l e d t o m e n t i

o n t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

. I n m a

k i n g

t h e m o t i o n

, M r

. M i l l s s t a t e d “ [ s ] o t h e m o t i o n I w o u l d m a k e i s t h e v a r i a n c e o f 4 2 f

e e t

f r o m t h e s i d e y a r d s e t b a c k r e q u i r e m e n t

, a v a r i a n c e o f 8 9 f

e e t s e p a r a t i o n d i s t a n c e f r o m

a n o t h e r b i l l b o a r d a c r o s s R o u

t e 1

, a v a r i a n c e f o r p u b l i c l a n d s

, c o u n t y p u m p i n g s t a t i o n

w h i c h e x i s t s w i t h i n 3 0 0 f e e t o f t h e s i g n

, a v a r i a n c e o f 6 f

e e t t o a l l o w t h e s i g n t o b e

3 1 f e e t h i g h

, a n d a v a

r i a n c e o f 1 8 0 s q

u a r e f e e t p e r s q u a r e f o o t a g e

. ” 9 D i r e c t l y a f t e r

m a k i n g t h e m o t i o n a n d p r i o r t o i t b e i n g s e c o n d e d b y M r

. W o r k m a n

, M r

. M i l l s

e x p l a i n e d h i s r e a s o n f

o r m a k i n g a m o t i

o n t o a p p r o v e t h e f

i v e v a r i a n c e s a n d t h e

s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

. F u r t h e r m o r e

, a f t e r h a v i n g t h e m o t i o n s e c o n d e d

, M

r

. C a l l a w a y

s t a t e s “ T h a n k y o u M r

. M i l l s

. O k a y

. S o w e g

o t a m o t i o n b y M r

. M i l l s a n d a s e c o n d

b y M r

. W o r k m a n t h a t w e a p p r o v e c a s e n o

. 1 1 6 1 2

, o n e

, f o r t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

w i t h t h e r e q u e s t e d v a

r i a n c e s e x c e p t f o r t h e 1 8 0

- f o o t i n s t e a d o f 2 7 6 ; i s t

h a t c o r r e c t

,

M r

. M i l l s ? ” 1 0 M

r

. M i l l s a n s w e r e d a f

f i r m a t i v e l y

, m a k i n g h i s i n t e n t t o i n c l u d e t h e

s p e c i a l u s e e x c e p t i o n i n h i s m o t i o n c l e a r

. 1 1

T h e r e c o r d d o e s n o t s u

p p o r t G a n n o s ’ a r g u m e n t t h a t t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

w a s n o t p r o p e r l

y a p p r o v e d

. I n i

t s w r i t t e n d e c i s i o n

, t h e B o a r d s t a t e d i t r e v i e w e d t h e

9 T r a n s c r i pt of Su s s e x C ou n t y C ou n c i l M e e ti n g a t 27 ( O c t o be r 5, 2015)

.

1 0 I d. a t 30.

1 1 I d.

7t e s t i

m o n y a n d e v i d e n c e p r e s e n

t e d a t t h e p u b l i c h e a r i n g a n d t

h e p u b l i c r e c o r d a

n d

g r a n t e d t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n a f t e r a f i n d i n g t h a t t h e s i g n w o u l d n o t s u b s t a n t i a l l y

a f f e c t a d v e r s e l y t h e u s e s o f n e i

g h b o r i n g a n d a d j a c e n t p r o p e r

t i e s

. T h e B o a

r d ’ s o w n

R u l e s d i c t a t e t h a t i t i s t h e w r i t t e n d e c i s i o n t h a t i s c o n t r o l l i n g

, n o t t h e o r a l v o t e

. R

u l e

1 4

. 8 s t a t e s “ F o l l o w i n g a d e c i s i

o n b y t h e B o a r d o n a n a p p e a l o r a p p l i c a t i o n

, a c o p y o f

t h e w r i t t e n d e c i s i o n s h a l l b e s e n t t o t h e a p p e l l a n t o r a p p l i c a n t

, o r t h e a g e n t o r a t t o r n e y

f o r t h e a p p e l l a n t o r a p p l i c a n t

. A n y o r a l d i s c u s s i o n o f o r v o t e u p o n t h e a p p l i c a t i o n b

y

t h e B o a r d s h a l l b e d

e e m e d i n t

h e n a t u r e o f p r e l i m i n a r y d e l i b e r a t i o n s t o t h e r e n d e r i n g

o f a f i n a l w r i t t e n d e c i s i o n a n d o n l

y t h e w r i t t e n d e c i s i o n

, a s a d

o p t e d b y a m a j o r i t y o f

t h e B o a r d

, s h a l l c o n s t i t

u t e a d e c i s i o n o f t h e B o a r d

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. T h e B o a

r d ’ s

a p p r o v a l o f t h e s p e c i

a l u s e e x c e p t i o n i s r e c o g

n i z e d i n i t s w r i t t e n d e c i s i o n

. A s

e s t a b l i s h e d b y i t s o w n r u l e s

, t h e B o a r d ’ s w

r i t t e n d e c i s i o n d e t e r m i n e d w h a t w a s a n d

w h a t w a s n o t p a s s e d

. T h e r e c o r d f u l l y s u p p o r t s t h e f i n d i n g t h a t t h e B o a r d ’ s a p p r o v a l

p r o c e s s w a s n o t a r

b i t r a r y o r u n r e a s o n a b l e

, a n d a n y o r a l d i s c u s s i

o n o n t h e a p p l i c a t i o n

s i m p l y c o n s t i t u t e d p r e l i m i n a r y d i s c u s s i o n s p r i o r t o t h e r e n d e r i

n g o f t h e f i n a l w r i t t e n

d e c i s i o n

. P r o c e d

u r a l l y

, t h e B o a r d ’ s p r o c e s s w a s p r o p e r a

n d f r e e f r o m l e g a l e r r o r

.

I I

. S u b s t a n t i a l E

v i d e n c e

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d e r r e d i n a p p r o v i n g t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

.

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e A p p l i c a n t f a i l e d t o p r o v e t

h a t t h e n e w b i

l l b o a r d w o u l d n o t

8s u

b s t a n t i a l l y a f f e c t a d v e r s e l y t h e u s e s o f n e i

g h b o r i n g a n d a d j a c e n t p r o p e r t i e s

. I n

s u p p o r t o f t h e s p e c i a l u s e e x c e p t i o n

, t h e A p p l i c a n t s t a t e d ( 1 ) t h a t a b i l l b o a r d a l r e a d y

e x i s t s i n t h e s a m e l o c a t i o n a s t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d

, ( 2 ) t h a t t h e r e p l

a c e m e n t

b i l l b o a r d i s c o n s i s t e n

t w i t h t h e s u r r o u n d i

n g a r e a a s i t i s a h i g h l y d e v e l o p e d

c o m m e r c i a l a r e a

, a n d ( 3 ) t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d i s c o n s i s t e n

t w i t h o t h e r

r e p l a c e m e n t b i l l b o a

r d s t h a t t a k e a g i n g a n d o b s o l e t e b i l l b o a r d s a n d r e p l a c e t h e m w i t h

s a f e r a n d m o r e a e s t

h e t i c a l l y p l e a s i n g b i l l b o a r d s

.

I n o r d e r t o g r a n t a s p e c i a l u s e e x c e p t i o n t h e B o a r d m u s t f i n d t h a t “ s u c h

e x c e p t i o n s w i l l n o t s u b s t a n t i a l l y a f f e c t a d v e r s e l y t h e u s e s o f a d

j a c e n t a n d n e i g h b o r i n g

p r o p e r t y

. ” 1 2 S p e c i

f i c a l l y

, § 1 1 5

- 2 1 0 s t a

t e s t h a t “ [ i ] n o r d e r t o p r o v i

d e f o r a d j u s t m e n t s

i n t h e r e l a t i v e l o c a t i o n o f u s e s a

n d b u i l d i n g s

, t o p r o m o t e t

h e u s e f u l n e s s o f t h e s e

r e g u l a t i o n s a n d t o s u p p l y t h e n e c e s s a

r y e l a s t i c i t y t o t h e i r e f f e c t i v e o p e r a t i o n

, s p e c i a l

u s e e x c e p t i o n s

, l i m i t e d a s t o l o c a t i o n s d e s c r i b e d i n t

h i s A r t i c l e

, a n d s p e c i a l y a r d a n d

h e i g h t e x c e p t i o n s a r e p e r m i t t e d b y t h e t e r m s o f t h e s e r e g u l a t i o n s

. T h e f

o l l o w i n g

b u i l d i n g s a n d u s e s a r e p e r m i t t e d a s s p e c i

a l e x c e p t i o n s i

f t h e B o a r d f i n d s t h a t

, i n i t s

o p i n i o n

, a s a m a

t t e r o f f a c t

, s u c h e x

c e p t i o n s w i l l n o t s u b s t a n t i a l l y a f f e c t a d v e r s e l y t h e

u s e s o f a d j a c e n t a n d n e i g h b o r i n g p r o p e r t y

. . . ”

I n i t s d e c i s i o n t h e B o a r d n o t e d ( 1 ) t

h a t t h e r e i s a l r e a d y a b i l l b o a r d i n t h e s a m e

1 2 Su s s e x C ou n t y C ode §115- 210.

9l

o c a t i o n a n d n o e v i d e n c e w a s p r e s e n

t e d t h a t t h e e x i s t i n g b i l l b o a r d h a d a n y s u b s t a n t i a l

a d v e r s e e f f e c t o n n e i

g h b o r i n g a n d a d j a c e n t p r o p e r t i e s

, ( 2 ) t h e l o c a t i o n i s a w e l

l

t r a v e l e d c o m m e r c i a l z o n e w i

t h o t h e r b i l l b o a r d s l o c a t e d i n t h e a r e a

, ( 3 ) t

h e n e w

b i l l b o a r d w o u l d b e a s a f e t y a n d a e s t h e t i c i m p r o v e m e n t f r o m t h e c u r r e n t b i l l b o a r d

, ( 4 )

t h a t t h e p r o p o s e d s i

g n w i l l m e e t D e p a

r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n r e q u i r e m e n t s

, a n d ( 5 )

t h a t t h e c o n c e r n s p r e s e n t e d b y G a n n o s a r e g e n e r a l i n n a t u r e a n d d o n o t r i s e t o t

h e

l e v e l o f s u b s t a n t i a l e v i d e n c e

. T h e B o a

r d n o t e d t h a t s o m e m e m

b e r s o f t h e s h o p p i

n g

c e n t e r h a d b e e n t e n a

n t s s i n c e 1 9 8 9 a

n d i f a n a d v e r s e e f f e c t f r o m t h e b i l l b o a r d e x i s t e d

,

t h e n t h e r e w o u l

d b e e v i d e n c e o f i t

. T h e B o a

r d a l s o d e t e r

m i n e d t h a t t h e s h o p p i n g

c e n t e r ’ s s i g n i s v i s i b l e f r o m t h e S o u t h a n d w a s n o t c o n

v i n c e d t h a t t h e p r o p o s e d

b i l l b o a r d w o u l d h a v e a n y e f f e c t o f t h e v i e w s o f t h e s h o p p i n g c e n t e r ’ s s i g n

. O n

d i s c u s s i n g t h e v i e w o f t h e s h o p p i n g c e n t e r f

r o m t h e h i g h w a y

, M r

. M i l l s s t a t e d t h a t

h e b e l i e v e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n h a s “ n o v i s u a l i

m p a c t o n t h e s h o p p i

n g c e n t e r i n t h a t

w i t h c e r t a i n

– y o u k n o w

, b e f o r e y o u e v e n g e t t o t h e p r o p e r t y

, y o u s e e t

h e s h o p p i n g

c e n t e r

. Y o u s e e i

t s s i g n a g e a n d s o f o r t h

. Y o u h a v e t h e e x i s t i

n g

– I d o n ’ t t

h i n k i t ’ s

g o i n g t o b l o c k

– i n f a c t

, i t w i l l p r o b a b l y b l o c k w h a t e v e r s h o p p i

n g c e n t e r

– v i e w t o t h e

s h o p p i n g c e n t e r l e s s b y r a i s i

n g i t

. ” 1 3 M r

. W o r k m a n s t a t e d t h a t h e d i d n ’ t “ t h i n k i t ’ s

1 3 T r a n s c r i pt of Su s s e x C ou n t y C ou n c i l M e e ti n g a t 2 ( O c t obe r

5, 2015)

.

10g

o i n g t o b l o c k a n y o f t h o s e s t o r e s o r a

n y t h i n g e l s e

. ” 1 4 T h e p h o t o g

r a p h i c e v i d e n c e

s u b m i t t e d i n t o t h e r e c o r d s u

p p o r t s t h e i r s t a t e m e n t s

.

T h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d e s t a

b l i s h e d t h a t t h e c u r r e n t b i l l b o a r d h a s h a d n o

d i s c e r n a b l e i m p a c t o n t

h e s h o p p i

n g c e n t e r

. T h e e v i d e n c e b e f o r e t h e B o a r d

d e m o n s t r a t e s t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d w i l l b e t h e s a m e s i z e a s t h e o n e i t i s

r e p l a c i n g a n d i n t h e s a m e l o c a t i o n

. T h e o n l

y d i f f e r e n c e i s t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d

w i l l b e s i x f e e t t a l l e r

. T h e e v i

d e n c e a l s o e s t a

b l i s h e s t h a t t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d i s

c o n s i s t e n t w i t h t h e s u

r r o u n d i n g a r e a a n d w o u l d b e a s a f

e t y a n d a e s t h e t i c

i m p r o v e m e n t

. W h i l e i t w a s n o t t

h e i r b u r d e n

, n o s p e c i

f i c e v i d e n c e o f a d

v e r s e a f f e c t s

w a s p r e s e n

t e d b y G a

n n o s

, p r e s u

m a b l y b e c a u s e n o n e e x

i s t e d

. I t i s u

n r e a l i s t i c t o

e x p e c t t h e A p p l i c a n t t o h a v e t o p r o d

u c e e v i d e n c e o f t h e h

y p o t h e t i c a l n e g a t i v e e f f e c t s

t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d w o u l d h a v e o n t h e s h o p p i n g c e n t e r

, a s G a n n o s a p p e a r s t o h a v e

s u g g e s t e d

. F o r e x

a m p l e

, G a n n o s a r g u e s t h a t t h e n e w b i l l b o a r d c o u l d h a v e a n i m p a c t

o n w h i c h t e n a n t s r e n e w t

h e i r l e a s e s

, b u t t h a t i n f o r m a t i o n w o u l

d b e p u r e l y

h y p o t h e t i c a l a t t h i s p o i n t i n t i m e a n d i t m a y n o t h a v e a n y t h i n g t o d o w i

t h t h e

p r o p o s e d b i

l l b o a r d

. I n i t s b r i e f

, G a n n o s a r g u e s t h a t t h e n e w b i l l b o a r d i s g o i n g t o b e

f a r m o r e i n t r u s i v e t h a n t h e o l d e r o n e b u t t h e r e i s n o e v i

d e n c e i n s u p p o r t o f t h a t

a l l e g a t i o n

. I n f

a c t

, t h e p h o t o g

r a p h s s u b m i t t e d i n t o e v i d e n c e d i s p r o v e s G a

n n o s ’

1 4 I d. a t 10.

11c l

a i m s

. G a n n o s a c k n o w l e d g e d t h a t i t s t e n a n t s h a v e a l s o b e c o m e a c c u s t o m e d t o t h e

c u r r e n t b i l l b o a r d s o i t i s u n c l e a r h o w a m o d e s t i

n c r e a s e i n h e i g h t w o u l d a d v e r s e l y

a f f e c t t h e s h o p p i n g c e n t e r

. I f a n y t h i n g

, t h e i n c r e a s e i n h e i g h t w i l l a l l o w p a s s i n g

m o t o r i s t s t o s e e m o r e o f t h e s h o p p i n g c e n t e r

. A l l o f G a n n o s ’ c l a i m s a r e t h e o r e t i c a l

a t b e s t w i t h n o b a s i s i

n f a c t

. A r e v i

e w o f t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n d e m o n s t

r a t e s t h a t i t i s

b a s e d u p o n s u b s t a n t i a l e v i d e n c e a n d f r e e f r o m l e g a l e r r o r

.

I I I

. G r a n t i n g V a r

i a n c e s f o r H e i g h t a n d S q u a r

e F o o t a g e

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d e r r e d i n g r a n t i n g t w o o f t h e f i v e v a r i a n c e s

.

S p e c i f i c a l l y

, G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d e r r e d i n g r a n t i n g t h e h e i g h t a n d s q u a r e

f o o t a g e v a r i a n c e s b e c a u s e ( 1 ) t h e A

p p l i c a n t f a i l e d t o d e m o n s t

r a t e t h a t t h e p r o p e r t y

c a n n o t b e r e a s o n a

b l y u s e d w i t h o u t t h e v a r i a n c e s

, a n d ( 2 ) t h e h a r d s h i p i n c o m p l y i n g

w i t h t h e c o d e i s s e l

f

- c r e a t e d

. 1 5 T h e B o a

r d m a y

, i n i t s d i s c r e t i o n

, g r a n t :

A v a r i a t i o n i n t h e y a r d r e q u i r e m e n

t s i n a n y d i s t r i c t s o a s t o r e l

i e v e

p r a c t i c a l d i f f i c u l t i e s o r p a r t i c u l a r h a r d s h i p s i n c a s e s w h e n a n d w h e r e

, b y

r e a s o n o f e x

c e p t i o n a l n a r r o w n e s s

, s h a l

l o w n e s s o r o t

h e r u n u s u a l

c h a r a c t e r i s t i c s o f s i z e o r s h a p e o f a s p e c i

f i c p i e c e o f p r o p e r

t y a t t h e t i m e

o f t h e e n a c t m e n t o f s u c h r e g

u l a t i o n o r r e s t

r i c t i o n o r b y r e a s o n o f

e x c e p t i o n a l t o p o g

r a p h i c a l c o n d i t i o n s o r o t h e r e x t r a o r d i n a r y s i t u a t i o n o r

c o n d i t i o n o f s u c h p i

e c e o f p r o p e r

t y o r b y r e a s o n o f t

h e u s e o r

d e v e l o p m e n t o f p r o p e r

t y i m m e d i a t e l y a d j a c e n t t h e r e t o

, t h e s t r i c t

a p p l i c a t i o n o f e a c h r e g

u l a t i o n o r r e s t r i c t i o n w o u l d r e s u l t i n p e c u l i a r a n d

e x c e p t i o n a l p r a c t i

c a l d i f f i c u l t i e s t o o r e x

c e p t i o n a l h a r d s h i p u p o n t h e

1 5 T h e C ou r t w i l l n ot e x a m i n e t h e ot h e r f a c t or s n e c e s s a r y f or a ppr o v a l of a v a r i a n c e f or

e r r or a s t h e y a r e n ot be i n g c h a l l e n g e d.

12o w

n e r o f s u c h p r o p e r

t y

. S u c h g

r a n t i n g o f v a r i a n c e s h a l l c o m p l y

, a s

n e a r l y a s p o s s i b l e

, i n e v e r y r e s p e c t w i

t h t h e s p i r i t

, i n t e n t a n d p u r p o s e o f

t h i s c h a p t e r

, i t b e i n g t h e p u r p o s e o f t h i s p r o v i s i

o n t o a u t h o r i z e t h e

g r a n t i n g o f v a r i a t i o n o n l y f o r r e a s o n s o f d e m o n s t r a b l e a n d e x c e p t i o n a l

h a r d s h i p a s d i s t i n g

u i s h e d f r o m v a r i a t i o n s s o u g h t b y a p p l i c a n t s f o r

p u r p o s e s o r r e a s o n s o f c o n

v e n i e n c e

, p r o f i t o r c a p r i c e

. 1 6

S e c t i o n 1 1 5

- 2 1 1 ( B ) p r o v i

d e s t h a t t h e B o a r d s h a l l g r a n t a v a r i a n c e o n l y i f f i v e c e r t a i n

f i n d i n g s a r e m a d e

.

( 1 ) T h a t t h e r e a r e u n i q u e p h y s i c a l c i r c u m s t a n c e s o r c o n d i

t i o n s

, i n c l u d i n g i r r e g u l a r i t y

, n a r r o w n e s s o r s h a l

l o w n e s s o f l o t s i z e o r s h a p e

, o r

e x c e p t i o n a l t o p o g

r a p h i c a l o r o t h e r p h y s i c a l c o n d i t i o n s p e c u l

i a r t o t h e

p a r t i c u l a r p r o p e r t y a n d t h a t t h e u n n e c e s s a r y h a r d s h i p i s d u e t o s u c h

c o n d i t i o n s a n d n o t t o c i

r c u m s t a n c e s o r c o n d i

t i o n s g e n e r a l l y c r e a t e d b y

t h e p r o v i s i o n s o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e o r c o d e i

n t h e n e i g h b o r h o o d o r

d i s t r i c t i n w h i c h t h e p r o p e r t y i s l o c a t e d

.

( 2 ) T h a t

, b e c a u s e o f s u c h p h

y s i c a l c i r c u m s t a n c e s o r c o n d i

t i o n s

,

t h e r e i s n o p o s s i b i l i t y t

h a t t h e p r o p e r t y c a n b e d e v e l

o p e d i n s t r i c t

c o n f o r m i t y w i t h t h e p r o v i s i o n s o f t h e Z o n i n g O r d i n a n c e o r c o d e a

n d t h a t

t h e a u t h o r i z a t i o n o f a v a

r i a n c e i s t h e r e f o r e n e c e s s a

r y t o e n a b l

e t h e

r e a s o n a b l e u s e o f t h e p r o p e r t y

.

( 3 ) T h a t s u c h u n n e c e s s a r y h a r d s h i p h a s n o t b e e n c r e a

t e d b y t h e

a p p e l l a n t

.

( 4 ) T h a t t h e v a r i a n c e

, i f a u t h o r i z e d

, w i

l l n o t a l t e r t h e e s s e n t i a l

c h a r a c t e r o f t h e n e i g h b o r h o o d o r d i s t

r i c t i n w h i c h t h e p r o p e r t y i s l o c a t e d

a n d n o t s u

b s t a n t i a l l y o r p e r m a n e n t l y i m p a i r t h e a p p r o p r i a t e u s e o r

d e v e l o p m e n t o f a d j a c e n t p r o p e r t y n o r b e d e t

r i m e n t a l t o t h e p u b l i c

w e l f a r e

.

( 5 ) T h a t t h e v a r i a n c e

, i f a u t h o r i z e d

, w i l l r e p r e s e n t t h e m i n i m u

m

1 6 Su s s e x C ou n t y C ode §115- 211( A

) ( 1)

.

13v a

r i a n c e t h a t w i l l a f f o r d r e l i e f a n d w i l l r e p r e s e n

t t h e l e a s t m o d i f i c a t i o n

p o s s i b l e o f t h e r e g u l a t i o n i n i s s u e

.

A

. R e a s o n a b l e U s e

G a n n o s a r g u e s t h a t t h e B o a r d e r r e d i n g r a n t i n g t h e h e i g h t a n d s q u a r e f o o t a g e

v a r i a n c e s b e c a u s e t h e A p p l i c a n t i s a b l e t o r e a s o n a

b l y u s e t h e p r o p e r t y w i t h o u t t h e m

.

G a n n o s a r g u e s t h i s i s e v i d e n c e d b y t

h e f a c t t h a t t h e A p p l i c a n t o p e r a t e s t

h e S e a S h e l

l

S h o p

, a m i

n i a t u r e g o l f c o u r s e

, a n d a s e a s o n a l i

c e c r e a m s h o p o n i

t s p r o p e r t y

. T h e

B o a r d f o u n d t h a t t h e e v i d e n c e p r e s e n

t e d a t t h e h e a r i n g i n d i c a t e s t h a t t h e p r o p e r

t y i s

u n i q u e i n t e r m s o f s h a p e a n d t o p o g r a p h y

. T h e P r o p e r

t y i s t r i a n g u l a r i n s h a p e a n d

u n e v e n

, a s e v i

d e n c e d b y t

h e m u l t i

- l e v e l p a r k i n g l o t

. T h e B o a

r d f o u n d t h a t a b i l l b o a r d

c u r r e n t l y s i t s o n t h e p r o p e r t y i n a n a r e a t h a t i s m u c h l o w e r t h a n o t h e r p o r t i o n s o f t h e

p r o p e r t y

, a n d s e v e r a l f

e e t l o w e r t h a n R o u t e 1

. B e c a

u s e o f t h e l o c a t i o n o f t h e c u r r e n t

b i l l b o a r d

, t h e B o a r d f o u n d t h a t t h e A p p l i c a n t i s u n a b l e t o c o n s t r u c t a b i l l b o a r d t h a t

i s t h e s a m e h e i g h t a s o t h e r n e a r b y b i l l b o a r d s

. T h e B o a

r d f o u n d t h a t t h e u n i q u e s h a p e

o f t h e p r o p e r t y l i m i t s t h e p l a c e m e n t a n d o p t i o n s f o r t h e b i l l b o a r d

. T h e B o a

r d f o u n d

t h a t t h e c u r r e n t b i l l b o a r d i s a w o o d e n b i

l l b o a r d t h a t i s i n n e e d o f r e p a i

r

. D u e t o t

h e

u n i q u e n e s s o f t

h e p r o p e r t y

, t h e B o a r d f o u n d t h a t i t c a n n o t b e d e v e l

o p e d i n s t r i c t

c o n f o r m i t y w i t h t h e S u s s e x C o u

n t y C o d e

. T h e B o a

r d f o u n d t h a t t h e v a r i a n c e s f o r

h e i g h t

, s h a p e

, a n d l o c a t i o n a r e n e c e s s a

r y t o e n a b l e t h e r e a s o n a

b l e u s e o f t h e p r o p e r t y

14a s t

h e v a r i a n c e s w i l l a l l o w t h e n e w b i l l b o a r d t o b e c o n s t

r u c t e d

. T h e B o a

r d a l s o f o u n d

t h a t t h e v a r i a n c e r e q u e s t f o r t h e h e i g h t o f t h e b i l l b o a r d i s c o n s i s t e n

t w i t h t h e s p i r i t o f

t h e S u s s e x C o u

n t y Z o n i n g C o d e

. T h e B o a

r d w a s n o t c o n

v i n c e d t h a t t h e m a x i m u m

s q u a r e f o o t a g e v a r i a n c e w a s t

h e m i n i m u m n e c e s s a

r y t o a f f o r d r e l i e f

. R a t h e r

, t h e

B o a r d f o u n d t h a t a v a r i a n c e o f 1 8 0 s q

u a r e f e e t p e r s i d e w o u l d a l l o w t h e A p p l i c a n t t o

b u i l d a b i l l b o a r d t h e s a m e s i z e a s t h e o n e i t w a s r e p l a c i n g

. T h e B o a

r d a l s o f o u n d t h a t

t h e s h o p p i n g c e n t e r ’ s s i g n i s q u i t e v i s i b l e f r o m t h e S o u t

h a n d t h e p r o p o s e d b i

l l b o a r d

s h o u l d n o t h a v e a n y e f f e c t o n t h e v i e w s o f t h e s h o p p i n g c e n t e r s i g n

.

I h a v e c o n c l u d e d t h a t t h e B o a r d p r o p e r l y f

o u n d t h a t t h e A p p l i c a n t c o u l d n o t

r e a s o n a b l y u s e t h e p r o p e r t y w i t h o u t t h e v a r i a n c e s

. T h e B o a

r d p r o p e r l y c o n s i d e r e d

t h e s h a p e a n d t o p o g r a p h y o f t h e p r o p e r t y

, t h e h i s t o r y o f t h e b i l l b o a r d

, t h e p l a c e m e n t

o f t h e c u r r e n t b i l l b o a r d

, t h e s u r r o u n d i n g a r e a

, a n d t h e u n i q u e n e s s o f t

h e l o t i n r e l a t i o n

t o t h e S u s s e x C o u

n t y C o d e

. G a

n n o s r e l i e s o n V i l l a g e o f H i g h w a y O n e 1 7 f o r s u p p o r t

,

b u t i n t h a t c a s e t h e r e w a s n o p r e e x

i s t i n g b i l l b o a r d

. T h a t i s a b i g d i f f e r e n c e f r o m t h e

c u r r e n t s i t u a t i o n w h e r e t h e b i l l b o a r d a l r e a d y e x i s t s w i t h i t s p l a c e m e n t o n t h e p r o p e r t y

s e v e r a l f e e t b e l o w t h e r o a d l e v e l

. A n o t h e r b i g d i f f e r e n c e f r o m V i l l a g e o f H i g h w a y

O n e i s t h a t t

h e a p p l i c a n t i n t h a t c a s e w a s t

r y i n g t o g o h i g h e r t h a n t h e s u r r o u n d i n g

1 7 The V i l l age of H i ghw ay O ne v . B oar d of A d j us t m e nt of

Sus s e x C ount y , 2015 W L

799536 ( D e l

. Su pe r . Fe b. 23, 2015)

.

15b i

l l b o a r d s a n d a b o v e t h e 2 5

- f o o t h e i g h t l i m i t

. T h e A p p l i c a n t i n t h i s c a s e i s n o t t

r y i n g

t o g e t p e r m i s s i o n t o g o h i g h e r t h a n o t h e r n e a r b y b i l l b o a r d s

. I t i s m e r e l

y t r y i n g t o g o

t o t h e s a m e h e i g h t a s t h e o t h e r b i l l b o a r d s d u e t o t

h e f a c t i t s b i l l b o a r d s i t s a t a l o w e r

e l e v a t i o n t h a n t h e s u r r o u n d i n g a r e a

. G a n n o s h a s f a i l e d t o s h o w t

h a t t h e B o a r d ’ s

d e c i s i o n w a s a r b i t r a r y o r u n r e a s o n a b l e

. T h e B o a

r d t h o r o u g h l y r e v i e w e d t h e e v i d e n c e

a n d m a d e i t s f i n d i n g s b a s e d u p o n t h a t e v i d e n c e

. T h e B o a

r d ’ s f i n d i n g s a r e b a s e d u p o n

s u b s t a n t i a l e v i d e n c e a n d f r e e f r o m l e g a l e r r o r

.

B

. S e l f

- C r e a t e d D i f f i c u l t y

G a n n o s a r g u e s t h a t a n y h a r d s h i p f a c e d b y t h e A p p l i c a n t i n c o m p l y i n g w i t h t h e

S u s s e x C o u

n t y C o d e w a s s e l

f

- c r e a t e d

. G a n n o s a r g

u e s t h a t t h e A p p l i c a n t ’ s n e e d f o r

a h e i g h t v a r i a n c e i s d u e t o i t s o w n d e c i s i o n t o p l a c e t h e c u r r e n t b i l l b o a r d i n a l o w s p o t

b a c k i n 1 9 9 5 i n s t e a d o f i

n t e r f e r i n g w i t h e x

i s t i n g i m p r o v e m e n t s

. G a n n o s a l s o a r g u e s

t h a t t h e A p p l i c a n t c o u l d c o m p l y w i t h t h e s i z e r e q u i r e m e n t b u t c h o o s e s n o t t o d o s o

f o r e c o n o m i

c r e a s o n s

. G a

n n o s c o n c e d e s t

h a t t h e p o r t i o n o f l a n d w h e r e t h e b i l l b o a r d

s i t s i s u n s u i t a b l e f o r o t h e r u s e s

.

T h e B o a r d f o u n d t h a t t h e e x c e p t i o n a l p r a c t i

c a l d i f f i c u l t y w a s n o t c r e a

t e d b y t h e

A p p l i c a n t

. T h e B o a

r d f o u n d t h a t t h e A p p l i c a n t d i d n o t ( 1 ) c r e a

t e t h e s h a p e o r

t o p o g r a p h y o f t h e p r o p e r

t y

, ( 2 ) p l a c e t h e b i l l b o a r d o n n e i g h b o r i n g l a n d s

, o r ( 3 ) e r e c t

t h e e x i s t i n g b i l l b o a r d o n t h e p r o p e r t y

. T h e B o a

r d a l s o f

o u n d t h a t t h e e x i s t i n g

16b i

l l b o a r d n e e d s r e p a i

r a n d t h e r e p l a c e m e n t b i l l b o a r d w i l l b e s a f e r a n d m o r e

a e s t h e t i c a l l y p l e a s i n g

.

I h a v e c o n c l u d e d t h a t t h e B o a r d p r o p e r l y f o u n d t h a t t h e h a r d s h i p f a c e d b y t h e

A p p l i c a n t w a s n o t s e l

f

- c r e a t e d

. T h e B o a

r d p r o p e r l y c o n s i d e r e d t h e h i s t o r y o f t h e

b i l l b o a r d

, t h e c o n d i t i o n o f t h e b i l l b o a r d

, a n d t h e s h a p e a n d t o p o g r a p h y o f t h e p r o p e r t y

i n r e a c h i n g i t s d e c i s i o n

. I n V

e r l e y s e n

, t h e C o u r t s t a t e d a “ s e l

f

- i m p o s e d h a r d s h i p

e x i s t s w h e r e a p a r t y “ [ c o m e s ] t o t

h e r e s t r i c t e d s u b j e c t p r o p e r

t y w i t h a p a r t i c u l a r

u n p e r m i t t e d u s e i n m i n d a n d m i n d f u l o f t h e i m p o s s i b l e a r e a r e s t r i c t i o n s f o r t h a t u s e

. ”

B y c o n t r a s t

, a h a r d s h i p i s n o t s e l

f

- i m p o s e d i f i t “ r e s u l t [ s ] f r o m i n h e r e n

t a n d p r e

e x i s t i n g c h a r a c t e r i s t i c s ” o f t h e p r o p e r

t y

. ” 1 8 W h e n t h e D e r

r i c k ’ s p u r c h a s e d t h e

p r o p e r t y i n 1 9 9 3

, a b i

l l b o a r d a l r e a d y e x i s t e d o n t h e p r o p e r t y

. I n 1 9 9 5

, t

h e D e r r i c k ’ s

r e p l a c e d t h e b i l l b o a

r d

, b u t k e p t i t i n t h e s a m e l o c a t i o n

. T h e A

p p l i c a n t n o w s e e k s t o

r e p l a c e t h e w o o d e n b i

l l b o a r d w i t h a s t e e l b i

l l b o a r d

, w h i l e k e e p i n g i t i n t h e s a m e

l o c a t i o n

. W h a t t h e A p p l i c a n t i s n o t d o i

n g i s a t t e m p t i n g t o p l a c e a b i l l b o a r d o n i t s

p r o p e r t y f o r t h e f i r s t t i m e

. T h e b i

l l b o a r d a n d i t s l o c a t i o n p r e

- e x i s t e d t h e a r r i v a l o f t h e

D e r r i c k ’ s a n d t h e A p p l i c a n t a s o w n e r s o f t h e p r o p e r t y

. T h e A

p p l i c a n t ’ s d e s i r e t o

c o n t i n u e t o u s e t

h e p r o p e r t y a s i t e x i s t e d w h e n t h e y p u r c h a s e d i

t i s a p r o b l

e m t h a t i s

i n t r i n s i c a l l y r e l a t e d t o t h e p r o p e r t y i t s e l f

, a n d n o t o n e c r e a

t e d b y t h e A p p l i c a n t

.

1 8 B oar d of A dj us t m e nt of

Sus s e x C ount y v . V e r l e y s e n , 36 A .3d 326, 332 ( D e l . 2012)

.

17G a

n n o s h a s f a i l e d t o s h o w t

h a t t h e B o a r d ’ s d e c i s i

o n w a s a r b i t r a r y o r u n r e a s o n a b l e

.

T h e B o a r d t h o r o u g h l y r e v i

e w e d t h e e v i d e n c e a n d m a d e i

t s f i n d i n g s b a s e d u p o n t h e

e v i d e n c e

. T h e B o a

r d ’ s f i n d i n g s a r e b a s e d u

p o n s u b s t a n t i a l e v i d e n c e a n d f r e e f r o m

l e g a l e r r o r

.

C O N C L U S I O N

T h e S u s s e x C o u

n t y B o a r d o f A d j u s t m e n t ’ s d e c i s i o n i s A F F I R M E D

.

I T I S S O O R

D E R E D

.

V

e r y t r u l y y o u r s

,

/ s / E

. S c o t t B r a d l e y

E

. S c o t t B r a d l e y

E S B / s a l

o c : P r o t

h o n o t a r y

18