### IN THE UNI TED STAT ES COURT OF APPEALS

FOR THE FIF TH CIRCU IT

N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

M A N U E L B

. C E R D A ; P E T R A G

. C E R D A

,

P l a i n t i f f s

- A p p e l l a n t s

v

.

2 0 0 4

- E Q R 1 L

. L

. C

. ; B A R C L A Y S C A P I T A L R E A L E S T A T E I N C

. , d o i n g

b u s i n e s s a s H o m E q S e r v i c i n g

,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

A p p e a l f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e W e s t e r n D i s t r i c t o f T e x a s

B e f o r e J O N E S

, C h i e f J u d g e

, a n d K I N G a n d H A Y N E S

, C i r c u i t J u d g e s

.

K I N G

, C i r c u i t J u d g e :

M a n u e l a n d P e t r a C e r d a a p p e a l f r o m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s j u d g m e n t

r e j e c t i n g t h e i r c l a i m s t h a t a s p e c t s o f t h e i r h o m e e q u i t y l o a n v i o l a t e d t h e T e x a s

C o n s t i t u t i o n

. W e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t t h e C e r d a s h a v e f a i l e d t o

s h o w a v i o l a t i o n o f t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n

, a n d w e a f f i r m

.

I

. B A C K G R O U N D

I n 1 9 9 3

, M a n u e l a n d P e t r a C e r d a p u r c h a s e d a n u n i m p r o v e d f i v e

- a c r e l o t

i n S a n A n t o n i o

, T e x a s

, o n w h i c h t h e y s u b s e q u e n t l y b u i l t a h o u s e

. U s i n g t h e

h o u s e a s c o l l a t e r a l

, t h e y o b t a i n e d a h o m e e q u i t y l o a n f r o m A s s o c i a t e s H o m e

E q u i t y S e r v i c e s

, I n c

. , i n 1 9 9 9

, b o r r o w i n g a p r i n c i p a l s u m o f $ 2 3 8

, 6 5 9

. 3 3 t o b e U n i te d S ta te s C o u rt o f A p p ea l s

F i ft h C i rc u i t



### F I L E D

July 22, 2 010

Lyle W . Cayce

Clerk Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 1 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

r e p a i d o v e r 3 0 y e a r s

. T h e n e x t y e a r

, i n 2 0 0 0

, t h e C e r d a s r e f i n a n c e d t h a t l o a n

w i t h A m e r i q u e s t M o r t g a g e C o m p a n y

, t h i s t i m e w i t h a p r i n c i p a l s u m o f $ 3 2 5

, 0 0 0

.

T h e t e r m s o f t h e A m e r i q u e s t M o r t g a g e l o a n p r o v i d e d f o r i n t e r e s t a t a f

i x e d r a t e

o f 1 0

. 9 % f

o r t h e f i r s t t w o y e a r s

, f

o l l o w e d b y a v a r i a b l e r a t e

— n o t l e s s t h a n 1 0

. 9 %

o r g r e a t e r t h a n 1 6

. 9 %

— t h a t w a s e q u a l t o t h e L o n d o n I n t e r b a n k O f f e r e d R a t e

( L I B O R ) p l u s 6

. 5 %

.

I n A p r i l 2 0 0 2

, i n o r d e r t o o b t a i n a l o w e r i n t e r e s t r a t e a n d t o p a y p r o p e r t y

t a x e s

, t h e C e r d a s a g a i n s o u g h t t o r e f i n a n c e t h e i r h o m e e q u i t y l o a n

. T h e y

c o n t a c t e d C l a r i t y M o r t g a g e S e r v i c e s

, a m o r t g a g e b r o k e r

, a n d a p p l i e d b y

t e l e p h o n e

. C l a r i t y M o r t g a g e p r e p a r e d a G o o d F a i t h E s t i m a t e

, b e a r i n g a 1

p r e p a r a t i o n d a t e o f

A p r i l 3 0

, 2 0 0 2

, t h a t s h o w e d a l o a n w i t h a p r i n c i p a l a m o u n t

o f $ 3 4 4

, 0 0 0

, a f

i x e d i n t e r e s t r a t e o f

8

. 5 %

, e s t i m a t e d c l o s i n g c o s t s o f $ 8

, 6 0 0

, a n d

c a s h t o t h e C e r d a s a t c l o s i n g i n t h e a m o u n t o f $ 1 0

, 4 0 0

. O n M a y 1 5

, 2 0 0 2

, t h e 2

C e r d a s s i g n e d t h e f o l l o w i n g d o c u m e n t s : ( 1 ) t h e G o o d F a i t h E s t i m a t e ; ( 2 ) a

F e d e r a l T r u t h

- I n

- L e n d i n g D i s c l o s u r e S t a t e m e n t ; a n d ( 3 ) a N o t i c e C o n c e r n i n g 3

E x t e n s i o n s o f C r e d i t D e f i n e d b y S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 )

, A r t i c l e X V I

, T e x a s

C o n s t i t u t i o n

. 4

A “good fai th es tim ate” is “an es tim ate of se ttl em ent char ges a bo rro we r is lik ely to 1

i n c u r, as a dol lar amo unt, and rela ted loan info rm atio n, bas ed upon com mo n pr act ic e a n d

expe rien ce i n t h e l o c a l i ty of the mo rtgage d pr ope rty. ” 24 C.F. R. § 3500. 2; see gener al ly 12

U. S. C. §§ 2601 et s eq. ( the Real Est ate Set tlem ent Proc edur es Ac t)

.

To full y amo rti ze a 30-ye ar loan wi th a pr incip al am o u n t o f $ 3 4 4 ,000 and a fixed 2

inte res t rat e of 8.5%

, a borr ow er wo uld need to mak e annual paym ents in exces s of $31,000.

At the tim e the Cerd as so ught ref inanc ing thr ough Clarit y Mo rtgage

, Mr

. Cerd a wa s 72 years

old and had ret ired fr om his job as a pos tal wo rk er. At tri al, couns el for the Cerd as indi cat ed

that Mr

. Cerd a’s pens ion at the tim e of ref inanc ing wa s $25, 000 per year. Mr

. Cerd a tes tif ied

that he so ught the cas h at clos ing to allow him to mak e paym ents on the loan for the fir st

se veral mo nths w hile he eit her so ld the hous e o r ref inanc ed the loan.

This d ocum ent is pr es cri bed by the Trut h in Lendi ng Act, 15 U. S. C. §§ 1601 et s eq.

, 3

and its im ple me nting regula tio ns, 12 C.F. R. §§ 226. 1 et s eq.

The cont ents of the Not ice Conce rning Extens ions of Cred it are pr es cri bed by art icle 4

XVI, s ect ion 50(g) of

t he Texas Con st itut ion.

2 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 2 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

T h e c l o s i n g f

o r t h i s r e f

i n a n c i n g t o o k p l a c e o v e r o n e m o n t h l a t e r

, o n J u n e

1 7

, 2 0 0 2

. T h e r e

, t h e C e r d a s s i g n e d t h e i r o n l y w r i t t e n l o a n a p p l i c a t i o n

— t h e

U n i f o r m R e s i d e n t i a l L o a n A p p l i c a t i o n ( U R L A )

. T h e y a l s o e x e c u t e d a 5

p r o m i s s o r y n o t e a n d d e e d o f t r u s t i n f a v o r o f N e w C e n t u r y M o r t g a g e C o r p o r a t i o n

o n t h e s a m e t e r m s s p e c i f i e d i n t h e U R L A

. T h e s e t e r m s i n c l u d e d a p r i n c i p a l s u m

o f $ 3 6 7

, 5 0 0

, a n d

— l i k e t h e A m e r i q u e s t M o r t g a g e l o a n

— p r o v i d e d f o r a v a r i a b l e

i n t e r e s t r a t e : 8

. 9 9 % f o r t h e f i r s t t w o y e a r s

, f

o l l o w e d b y a v a r i a b l e r a t e

— a d j u s t e d

s e m i a n n u a l l y

— e q u a l t o t h e s i x

- m o n t h L I B O R p l u s 7

. 1 %

. T h e d i f f e r e n c e

b e t w e e n i n t e r e s t r a t e s f r o m o n e s i x

- m o n t h p e r i o d t o t h e n e x t c o u l d n o t e x c e e d

1

. 5 %

, a n d t h e i n t e r e s t r a t e c o u l d n o t f a l l b e l o w 8

. 9 9 % o r e x c e e d 1 5

. 9 9 %

. T h e

c l o s i n g d o c u m e n t s r e f l e c t e d t h a t t h e y w e r e

— i n a d d i t i o n t o s a t i s f y i n g t h e

A m e r i q u e s t M o r t g a g e l o a n

, t h e C e r d a s ’ p r o p e r t y t a x e s

, a n d a m o u n t s d u e t h e

t i t l e a n d e s c r o w c o m p a n y

— e f f e c t u a t i n g t h e f

o l l o w i n g t r a n s f e r s : ( 1 ) C l a r i t y

M o r t g a g e r e c e i v e d a 2

. 9 % l o a n o r i g i n a t i o n f e e o f $ 1 0

, 6 9 4

, a c r e d i t r e p o r t f e e o f

$ 6

, a n d a y i e l d s p r e a d p r e m i u m o f $ 3

, 6 7 5 ; ( 2 ) “ A p p r a i s e r ” r e c e i v e d a $ 3 2 5

a p p r a i s a l f e e ; a n d ( 3 ) N e w C e n t u r y M o r t g a g e r e c e i v e d a 3 % l o a n d i s c o u n t i n t h e

a m o u n t o f $ 1 1

, 0 2 5 a n d p r e p a y m e n t o f $ 9 0 5

. 2 0 i n t e r e s t

, a n d i t i s s u e d a l e n d e r

c r e d i t o f $ 4

, 8 2 7

. 8 0

. A f t e r a l l w a s s a i d a n d d o n e

, o u t o f t h e $ 3 6 7

, 5 0 0 l o a n

,

$ 1 0

, 9 2 3

. 8 9 w a s p a i d t o s a t i s f y o u t s t a n d i n g p r o p e r t y t a x e s

, $ 7 6 7

. 9 7 w a s p a i d t o

t h e C e r d a s a s c a s h a t c l o s i n g

, a n d o v e r $ 2 1

, 0 0 0 w a s p a i d t o c o v e r f e e s a n d

a d v a n c e i n t e r e s t c h a r g e s

.

A s a r e s u l t o f a s s i g n m e n t

, 2 0 0 4

- E Q R 1 L

. L

. C

. b e c a m e t h e h o l d e r o f t h e

C e r d a s ’ n o t e a n d d e e d o f t r u s t

. B a r c l a y s C a p i t a l R e a l E s t a t e I n c

. ( H o m E q )

s e r v i c e s t h e l o a n

. T h e C e r d a s h a v e n o t m a d e a n y p a y m e n t s o n t h e n o t e s i n c e

t h e y e x e c u t e d i t i n 2 0 0 2

. A s a r e s u l t

, 2 0 0 4

- E Q R 1 m a d e s e v e r a l a t t e m p t s t o

The URLA is a st andar dize d loan app lica tio n for m deve lop ed by the Fede ral Nat ional 5

Mo rtgage Ass ocia tio n (F a n n i e M ae) and the Fede ral Ho me Loan Mo rtgage Corp orat ion

(Fr edd ie Mac ).

3 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 3 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

f o r e c l o s e o n t h e C e r d a s ’ h o u s e

, l e a d i n g t o l i t i g a t i o n i n T e x a s s t a t e c o u r t s a n d t h e

i s s u a n c e o f s e v e r a l t e m p o r a r y r e s t r a i n i n g o r d e r s ( T R O s )

. T h i s a c t i o n r e p r e s e n t s

t h e l a t e s t i n t h a t s e r i e s o f f i l i n g s

. O n J u l y 3

, 2 0 0 7

, t h e C e r d a s f i l e d a n a m e n d e d

p e t i t i o n i n s t a t e c o u r t a g a i n s t 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q

, s e e k i n g a j u d g m e n t o f

f o r f e i t u r e

, a t t o r n e y ’ s f e e s

, d a m a g e s

, a T R O

, a n d a p e r m a n e n t i n j u n c t i o n

. 2 0 0 4

-

E Q R 1 a n d H o m E q f i l e d a j o i n t a n s w e r

, t h e n r e m o v e d t h e a c t i o n t o f e d e r a l

d i s t r i c t c o u r t

. T h e d i s t r i c t c o u r t d e n i e d t h e C e r d a s ’ m o t i o n t o a b s t a i n a n d

r e m a n d

. 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q l a t e r f i l e d a n a m e n d e d a n s w e r

, a s s e r t i n g

v a r i o u s a f

f i r m a t i v e d e f e n s e s a n d c o u n t e r c l a i m s

.

A f t e r d i s c o v e r y

, t h e p a r t i e s s u b m i t t e d m o t i o n s f o r p a r t i a l s u m m a r y

j u d g m e n t

. T h e C e r d a s ’ m o t i o n a r g u e d t h a t t h e l o a n w a s i n v a l i d b e c a u s e : ( 1 ) i t

c a l l e d f o r m o n t h l y p a y m e n t s t h a t w e r e n o t “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l

, ” i n v i o l a t i o n o f

a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) o f t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n ; ( 2 ) i t w a s i s s u e d i n

v i o l a t i o n o f

t h e w a i t i n g p e r i o d s p r e s c r i b e d b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i )

a n d ( i i ) ; a n d ( 3 ) i t r e q u i r e d t h e p a y m e n t o f f e e s i n e x c e s s o f

t h e 3 % c a p i m p o s e d

b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. T h e C e r d a s f u r t h e r a r g u e d t h a t 2 0 0 4

- E Q R 1

a n d H o m E q h a d f a i l e d t o c u r e t h e s e v i o l a t i o n s w i t h i n 6 0 d a y s

, t h u s r e q u i r i n g

t h e m t o f

o r f e i t a l l p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t p u r s u a n t t o a r t i c l e X V I

, s e c t i o n

5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( x )

. T h e y a l s o s o u g h t s u m m a r y j u d g m e n t o n 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d

H o m E q ’ s a f

f i r m a t i v e d e f e n s e s a n d c o u n t e r c l a i m s

. 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q

s o u g h t s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e d a m a g e s c l a i m s a n d o n t h e c l a i m t h a t t h e l o a n

c a l l e d f o r p a y m e n t s t h a t w e r e n o t s u b s t a n t i a l l y e q u a l

.

O n N o v e m b e r 1 7

, 2 0 0 8

, t h e d i s t r i c t c o u r t c o n s i d e r e d t h e p a r t i e s ’ c o m p e t i n g

m o t i o n s f

o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t

. I t a g r e e d w i t h 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q

t h a t t h e l o a n d i d n o t c a l l f o r p a y m e n t s t h a t w e r e n o t s u b s t a n t i a l l y e q u a l a n d

g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t o n t h a t i s s u e

. I t d e n i e d t h e C e r d a s ’ r e q u e s t s f o r

s u m m a r y j u d g m e n t o n w h e t h e r t h e l o a n s a t i s f i e d t h e w a i t i n g p e r i o d s p r e s c r i b e d

b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) a n d ( i i )

, a n d o n w h e t h e r t h e l o a n v i o l a t e d

4 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 4 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

t h e 3 % c a p o n f

e e s i m p o s e d b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. T h e c o u r t f u r t h e r

g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e C e r d a s o n 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q ’ s

c o u n t e r c l a i m s

, d e n i e d s u m m a r y j u d g m e n t o n s e v e r a l a f f i r m a t i v e d e f e n s e s

, a n d

d e f e r r e d r u l i n g o n d e f e n s e s p r e m i s e d o n l i m i t a t i o n s u n t i l t r i a l

.

T h e c a s e t h e n p r o c e e d e d t o a b e n c h t r i a l

. A t t r i a l

, t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d

t o s e v e r a l f a c t s

, i n c l u d i n g t h a t N e w C e n t u r y M o r t g a g e p a i d C l a r i t y M o r t g a g e a

“ y i e l d s p r e a d p r e m i u m

, ” w h i c h t h e y d e f i n e d a s f o l l o w s : “ A y i e l d p r e m i u m o r y i e l d

s p r e a d p r e m i u m o r y i e l d r e b a t e i s a p a y m e n t t o t h e b r o k e r f o r s e l l i n g a l o a n a t

a n i n t e r e s t r a t e h i g h e r t h a n m a r k e t r a t e s

. ” O n J u n e 1 0

, 2 0 0 9

, t h e d i s t r i c t c o u r t

i s s u e d a c a r e f

u l

, t h o u g h t f

u l o p i n i o n c o n t a i n i n g f i n d i n g s o f

f a c t a n d c o n c l u s i o n s

o f l a w

. T h e c o u r t f

o u n d t h a t t h e s a m e l o a n w a s a t i s s u e i n b o t h t h e G o o d F a i t h

E s t i m a t e a n d t h e c l o s i n g d o c u m e n t s

, d e s p i t e t h e u l t i m a t e d i s c r e p a n c y i n

p r i n c i p a l a m o u n t d u e

. T h e c o u r t t h u s c o n c l u d e d t h a t t h e w a i t i n g p e r i o d s

p r e s c r i b e d b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M )

, b e g a n t o r u n w h e n t h e C e r d a s

s u b m i t t e d t h e i r a p p l i c a t i o n t o C l a r i t y M o r t g a g e b y t e l e p h o n e s o m e t i m e p r i o r t o

s i g n i n g t h e G o o d F a i t h E s t i m a t e o n M a y 1 5

, 2 0 0 2

, a n d w e r e t h u s m e t b y t h e

c l o s i n g d a t e o f

J u n e 1 7

, 2 0 0 2

. T h e c o u r t f u r t h e r f o u n d t h a t t h e 3 % c a p o n f e e s 6

i m p o s e d b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

, h a d n o t b e e n v i o l a t e d

. T h e c o u r t

f o u n d i t u n d i s p u t e d t h a t t h e C e r d a s p a i d 3 % i n f e e s

— t h e $ 1 0

, 6 9 4 b r o k e r

o r i g i n a t i o n f

e e

, t h e $ 6 c r e d i t r e p o r t f e e

, a n d t h e $ 3 2 5 a p p r a i s a l f e e

. I t f o u n d t h a t

o t h e r t i t l e c h a r g e s a n d r e c o r d i n g f e e s w e r e o f f s e t b y t h e $ 4

, 8 2 7

. 8 0 l e n d e r c r e d i t

.

I n r e s p o n s e t o t h e C e r d a s ’ a r g u m e n t s

, t h e d i s t r i c t c o u r t a l s o f o u n d t h a t t h e

a d d i t i o n a l c h a l l e n g e d p a y m e n t s d i d n o t c o u n t a g a i n s t t h e 3 % c a p : ( 1 ) t h e

p a y m e n t o f $ 1 1

, 0 2 5 i n d i s c o u n t p o i n t s w a s p r e p a y m e n t o f i n t e r e s t

, n o t f e e s ; a n d

( 2 ) t h e p a y m e n t b y N e w C e n t u r y M o r t g a g e o f a $ 3

, 6 7 5 y i e l d s p r e a d p r e m i u m t o

C l a r i t y M o r t g a g e w a s n o t a p a y m e n t b y “ t h e o w n e r o r t h e o w n e r ’ s s p o u s e

, ” a s

The 3% c ap on fee s wa s $11, 025 for t he pr incip al amo unt of $367, 500. 6

5 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 5 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

r e q u i r e d t o c o u n t f

o r p u r p o s e s o f a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. T h e c o u r t a l s o

c o n c l u d e d t h a t t h e l o a n d i d n o t v i o l a t e a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( H )

, b y

s e c u r i n g p r o p e r t y o t h e r t h a n t h e h o m e s t e a d

, a n d t h a t t h e C e r d a s ’ c l a i m s f o r

d a m a g e s f a i l e d d u e t o t h e l o a n ’ s c o m p l i a n c e w i t h t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n

. O n

J u n e 2 4

, 2 0 0 9

, t h e d i s t r i c t c o u r t o r d e r e d t h a t 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q w e r e

e n t i t l e d t o f

o r e c l o s e

, a n d i t e n t e r e d f i n a l j u d g m e n t d i s m i s s i n g t h e C e r d a s ’ c l a i m s

.

T h e C e r d a s t i m e l y a p p e a l e d

.

I I

. D I S C U S S I O N

O n a p p e a l

, t h e C e r d a s p r e s s t h r e e a r g u m e n t s

. F i r s t

, t h e y c l a i m t h a t t h e

d i s t r i c t c o u r t i n c o r r e c t l y d e t e r m i n e d t h a t t h e w a i t i n g p e r i o d b e g a n t o r u n w h e n

t h e y s u b m i t t e d a t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n

. S e c o n d

, t h e y a r g u e t h a t t h e v a r i a b l e

i n t e r e s t r a t e c a u s e d t h e l o a n p a y m e n t s n o t t o b e s u b s t a n t i a l l y e q u a l

. F i n a l l y

,

t h e y a r g u e t h a t t h e d i s c o u n t p o i n t s a r e p r o p e r l y c h a r a c t e r i z e d a s f e e s t h a t c o u n t

a g a i n s t t h e 3 % c a p

. I n a d d i t i o n

, t h e C e r d a s r e q u e s t t h a t w e c e r t i f y t h e s e i s s u e s 7

t o t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t

. W e d e c l i n e t h e i r r e q u e s t f o r c e r t i f

i c a t i o n a n d

i n s t e a d a d d r e s s e a c h o f t h e i r a r g u m e n t s i n t u r n

. 8

Or iginally, the Cerd as pr es se d a fou rth argum ent, chall e n g ing the dis tri ct cour t’s 7

deni al of thei r mo tio n t o r em and the act ion to st ate cour t on the bas is of untim ely rem oval.

Ho we ver, app roxim atel y thr ee we ek s bef ore oral argum ent, they volunt aril y wi thd rew that

iss ue fr om thei r app eal. A c c ord ingly, we do not add res s wh ethe r the dis tri ct cour t err ed in

denyi ng the mo tio n to rem and. In add itio n, t h e C e r d a s do not chall enge the dis tri ct cour t’s

conc lus ion that the loan did not violate art icle XVI, se cti on 50(a )( 6)( H)

, by se cur ing pr ope rty

othe r than the hom es tead

, and 2004- EQR1 and Ho mEq have not cro ss -ap pea led the dis mi ss al

of thei r count erc laim f or fr aud.

The dis se nt wo uld certi fy the Cerdas ’ se cond argum ent, rela ting to v ariab le inte res t 8

rat es and subs tant ial equali ty of payment s. As the dis se nt rec ognizes , the deci sio n whet her

to cer tif y a ques tio n lies wi thin our dis cre tion

. Patters on v. Mo bil Oi l Corp

. , 335 F.3d 476, 487

(5t h Cir. 2003) (c itin g Na tionw ide Mut. Ins. Co. v. Una uthori ze d Prac tice of Law Com m.

, 283

F.3d 650, 656 (5t h Cir. 2002) ). In our view and as se t out in det ail i n f r a

, T e x a s l a w is

suf fic ient ly clea r to couns el agains t cer tif icat ion. See Patters on

, 3 3 5 F

. 3 d at 487 (d enying

cer tif icat ion wh ere

, “[ a]l thou gh the st ate law ques tio ns

. . . [w e]r e im por tant and com ple x,

. . . Texas la w [w a]s s uff

icie ntly clea r”)

.

6 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 6 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

A

. L e g a l S t a n d a r d s

W e a p p l y T e x a s s u b s t a n t i v e l a w a n d f e d e r a l p r o c e d u r a l l a w i n t h i s

d i v e r s i t y a c t i o n

. S e e F o r a d o r i v

. H a r r i s

, 5 2 3 F

. 3 d 4 7 7

, 4 8 6 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 8 )

. W e

r e v i e w t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

, v i e w i n g t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t

m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y

. O f f s h o r e D r i l l i n g C o

. v

. G u l f C o p p e r &

M f g

. C o r p

. , 6 0 4 F

. 3 d 2 2 1

, 2 2 5 ( 5 t h C i r

. 2 0 1 0 )

. F o l l o w i n g a b e n c h t r i a l

, w e r e v i e w

t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e n o v o a n d i t s f a c t u a l f i n d i n g s f

o r c l e a r

e r r o r

. A r e t e P a r t n e r s

, L

. P

. v

. G u n n e r m a n

, 5 9 4 F

. 3 d 3 9 0

, 3 9 4 ( 5 t h C i r

. 2 0 1 0 )

.

T h e l e g a l q u e s t i o n s i n t h i s c a s e r e q u i r e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e T e x a s

C o n s t i t u t i o n

. T h e T e x a s S u p r e m e C o u r t h a s s e t o u t t h e f o l l o w i n g a p p r o a c h t o

c o n s t i t u t i o n a l c o n s t r u c t i o n :

W h e n i n t e r p r e t i n g o u r s t a t e c o n s t i t u t i o n

, w e r e l y h e a v i l y o n

i t s l i t e r a l t e x t a n d m u s t g i v e e f f e c t t o i t s p l a i n l a n g u a g e

. W e s t r i v e

t o g i v e c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s t h e e f f e c t t h e i r m a k e r s a n d

a d o p t e r s i n t e n d e d

. W e c o n s t r u e c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s a n d

a m e n d m e n t s t h a t r e l a t e t o t h e s a m e s u b j e c t m a t t e r t o g e t h e r a n d

c o n s i d e r t h o s e a m e n d m e n t s a n d p r o v i s i o n s i n l i g h t o f e a c h o t h e r

. A n d w e s t r i v e t o a v o i d a c o n s t r u c t i o n t h a t r e n d e r s a n y p r o v i s i o n

m e a n i n g l e s s o r i n o p e r a t i v e

.

D o o d y v

. A m e r i q u e s t M o r t g

. C o

. , 4 9 S

. W

. 3 d 3 4 2

, 3 4 4 ( T e x

. 2 0 0 1 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

. “ I n c o n s t r u i n g a c o n s t i t u t i o n a l a m e n d m e n t

, w e m a y a l s o c o n s i d e r i t s

l e g i s l a t i v e h i s t o r y

. ” S t r i n g e r v

. C e n d a n t M o r t g

. C o r p

. , 2 3 S

. W

. 3 d 3 5 3

, 3 5 5 ( T e x

.

2 0 0 0 ) ( c i t i n g T E X

. G O V ’ T C O D E § 3 1 1

. 0 2 3 ( 3 ) ; H a r r i s v

. C i t y o f F o r t W o r t h

, 1 8 0

S

. W

. 2 d 1 3 1

, 1 3 3 ( T e x

. 1 9 4 4 ) )

.

B

. B a c k g r o u n d o f T e x a s H o m e E q u i t y L o a n s

H o m e e q u i t y l o a n s a r e o f r e l a t i v e l y r e c e n t v i n t a g e i n T e x a s

. T h e T e x a s

S u p r e m e C o u r t h a s e x p l a i n e d :

F o r o v e r 1 7 5 y e a r s

, T e x a s h a s c a r e f u l l y p r o t e c t e d t h e f a m i l y

h o m e s t e a d f

r o m f o r e c l o s u r e b y l i m i t i n g t h e t y p e s o f l i e n s t h a t c a n

b e p l a c e d u p o n h o m e s t e a d p r o p e r t y

. T e x a s b e c a m e t h e l a s t s t a t e i n

t h e n a t i o n t o p e r m i t h o m e

- e q u i t y l o a n s w h e n c o n s t i t u t i o n a l

7 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 7 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

a m e n d m e n t s v o t e d o n b y r e f e r e n d u m t o o k e f f e c t i n 1 9 9 7

. S u c h

l o a n s p e r m i t h o m e o w n e r s t o u s e t h e e q u i t y i n t h e i r h o m e a s

c o l l a t e r a l t o r e f

i n a n c e t h e t e r m s o f p r i o r d e b t a n d s e c u r e a d d i t i o n a l

l o a n s a t r a t e s m o r e f a v o r a b l e t h a n t h o s e f o r c o n s u m e r l o a n s

. A l t h o u g h h o m e

- e q u i t y l e n d i n g i s n o w c o n s t i t u t i o n a l l y p e r m i s s i b l e

,

a r t i c l e X I V

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) o f t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n s t i l l p l a c e s a

n u m b e r o f l i m i t a t i o n s o n s u c h l e n d i n g

.

L a S a l l e B a n k N a t ’ l A s s ’ n v

. W h i t e

, 2 4 6 S

. W

. 3 d 6 1 6

, 6 1 8 ( T e x

. 2 0 0 7 ) ( p e r c u r i a m )

.

A m o n g t h e l i m i t a t i o n s p l a c e d o n s u c h l e n d i n g i s t h e r e q u i r e m e n t t h a t l e n d e r s

f o r f e i t a l l p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t i f t h e y f a i l t o c u r e v i o l a t i o n s o f t h e i r o b l i g a t i o n s

.

S e e T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( x )

. I n a d d i t i o n

, b e f o r e i s s u i n g h o m e

e q u i t y l o a n s

, l e n d e r s m u s t p r o v i d e b o r r o w e r s w i t h a n o t i c e

, t h e c o n t e n t o f w h i c h

i s s p e c i f i e d i n a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( g )

.

O r i g i n a l l y

, n o T e x a s a d m i n i s t r a t i v e a g e n c y w a s e m p o w e r e d w i t h r u l e

m a k i n g a u t h o r i t y o v e r t h e a m e n d m e n t s

. H o w e v e r

, s h o r t l y a f t e r t h e a m e n d m e n t

w a s e n a c t e d

, f

o u r T e x a s a g e n c i e s c h a r g e d w i t h r e g u l a t i n g e n t i t i e s t h a t m a d e

h o m e e q u i t y l o a n s i s s u e d a n a d v i s o r y p u b l i c a t i o n e n t i t l e d t h e R E G U L A T O R Y

C O M M E N T A R Y O N E Q U I T Y L E N D I N G P R O C E D U R E S ( t h e “ R E G U L A T O R Y

C O M M E N T A R Y ” )

. S e e S t r i n g e r

, 2 3 S

. W

. 3 d a t 3 5 7

. T h e T e x a s S u p r e m e C o u r t h a s

i n d i c a t e d t h a t t h e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y i s p e r s u a s i v e a u t h o r i t y :

A l t h o u g h t h e c o m m e n t a r y i s a d v i s o r y a n d n o t a u t h o r i t a t i v e

, i t

r e p r e s e n t s f

o u r T e x a s a d m i n i s t r a t i v e a g e n c i e s ’ i n t e r p r e t a t i o n o f t h e

H o m e E q u i t y C o n s t i t u t i o n a l A m e n d m e n t

. T h e s e a g e n c i e s a r e

r e s p o n s i b l e f

o r r e g u l a t i n g t h e e n t i t i e s t h a t m a k e h o m e e q u i t y l o a n s

. T h e C o m m e n t a r y ’ s p u r p o s e i s t o p r o v i d e g u i d a n c e t o l e n d e r s a n d

c o n s u m e r s a b o u t t h e r e g u l a t o r y v i e w s o n t h e m e a n i n g a n d e f f e c t o f

a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0

.

I d

. S u b s e q u e n t l y

, a u t h o r i t y t o i s s u e b i n d i n g r u l e s w a s g r a n t e d :

T h e T e x a s C o n s t i t u t i o n w a s a m e n d e d a g a i n i n 2 0 0 3 t o

a u t h o r i z e t h e l e g i s l a t u r e t o d e l e g a t e t h e a u t h o r i t y t o i s s u e

i n t e r p r e t a t i o n s o f t h e h o m e e q u i t y l e n d i n g p r o v i s i o n s

. . . . P u r s u a n t

t o t h i s a m e n d m e n t

, t h e l e g i s l a t u r e d e l e g a t e d i n t e r p r e t i v e a u t h o r i t y

o v e r t h e h o m e e q u i t y p r o v i s i o n s t o t h e [ c ] o m m i s s i o n s

, a n d t h e

8 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 8 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

[ c ] o m m i s s i o n s i n t u r n a d o p t e d a n u m b e r o f r e g u l a t i o n s i n t e r p r e t i n g

t h e h o m e e q u i t y p r o v i s i o n s

. T h e [ c ] o m m i s s i o n s ’ i n t e r p r e t a t i o n s a r e

s u b j e c t t o r e v i e w u n d e r t h e [ T e x a s ] A d m i n i s t r a t i v e P r o c e d u r e A c t

( A P A )

.

T e x

. B a n k e r s A s s ’

n v

. A s s ’ n o f C m t y

. O r g s

. f

o r R e f o r m N o w (

A C O R N

)

, 3 0 3 S

. W

. 3 d

4 0 4

, 4 0 7

– 0 8 ( T e x

. A p p

. — A u s t i n 2 0 1 0

, p e t

. f i l e d ) ( c i t a t i o n s a n d f

o o t n o t e o m i t t e d )

( c i t i n g T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( u ) )

. H o w e v e r

, t h e h o m e e q u i t y l o a n

a m e n d m e n t s d o n o t a p p l y r e t r o a c t i v e l y

, s e e F i x v

. F l a g s t a r B a n k

, F S B

, 2 4 2

S

. W

. 3 d 1 4 7

, 1 5 5

– 5 7 ( T e x

. A p p

. — F o r t W o r t h 2 0 0 7

, p e t

. d e n i e d )

, a n d a r u l e

p r o m u l g a t e d u n d e r a u t h o r i t y o f t h o s e c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s p r o v i d e s s a f e

h a r b o r t o l e n d e r s o n l y i f t h e r u l e i s i n e f f e c t w h e n t h e l o a n i s m a d e

, s e e T E X

.

C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( u ) ( 1 )

. T h u s

, w e a p p l y t h e v e r s i o n o f t h e T e x a s

C o n s t i t u t i o n t h a t w a s i n e f f e c t i n 2 0 0 2

— w h e n t h e C e r d a s e n t e r e d i n t o t h e l o a n

w i t h N e w C e n t u r y M o r t g a g e

— a n d t r e a t a d m i n i s t r a t i v e i n t e r p r e t a t i o n s a s

p e r s u a s i v e a u t h o r i t y

.

C

. W a i t i n g P e r i o d

T h e C e r d a s f

i r s t a r g u e t h a t t h e i r l o a n d i d n o t c o m p l y w i t h t h e m a n d a t o r y

w a i t i n g p e r i o d s p r e s c r i b e d b y a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) a n d ( g ) ( M )

. I n

2 0 0 2

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) p r o v i d e d :

T h e h o m e s t e a d o f a f a m i l y

, o r o f a s i n g l e a d u l t p e r s o n

, s h a l l b e

, a n d

i s h e r e b y p r o t e c t e d f r o m f o r c e d s a l e

, f

o r t h e p a y m e n t o f a l l d e b t s

e x c e p t f o r :

. . . a n e x t e n s i o n o f c r e d i t t h a t :

. . . i s c l o s e d n o t b e f o r e :

t h e 1 2 t h d a y a f

t e r t h e l a t e r o f t h e d a t e t h a t t h e o w n e r o f t h e

h o m e s t e a d s u b m i t s a n a p p l i c a t i o n t o t h e l e n d e r f o r t h e e x t e n s i o n o f

c r e d i t o r t h e d a t e t h a t t h e l e n d e r p r o v i d e s t h e o w n e r a c o p y o f t h e

n o t i c e p r e s c r i b e d b y S u b s e c t i o n ( g ) o f t h i s s e c t i o n

. . . .

T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) ( 2 0 0 2 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. A t t h a t t i m e

,

§ 5 0 ( g ) ( M ) p r o v i d e d :

A n e x t e n s i o n o f

c r e d i t d e s c r i b e d b y S u b s e c t i o n ( a ) ( 6 ) o f t h i s s e c t i o n

m a y b e s e c u r e d b y a v a l i d l i e n a g a i n s t h o m e s t e a d p r o p e r t y i f t h e

e x t e n s i o n o f c r e d i t i s n o t c l o s e d b e f o r e t h e 1 2 t h d a y a f

t e r t h e l e n d e r

p r o v i d e s t h e o w n e r w i t h t h e f o l l o w i n g w r i t t e n n o t i c e o n a s e p a r a t e

9 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 9 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

i n s t r u m e n t :

. . . t h e l o a n m a y n o t c l o s e b e f o r e 1 2 d a y s a f

t e r y o u

s u b m i t a w r i t t e n a

p p l i c a t i o n t o t h e l e n d e r o r b e f o r e 1 2 d a y s a f

t e r

y o u r e c e i v e t h i s n o t i c e

, w h i c h e v e r i s l a t e r

. . . .

T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( g ) ( M ) ( 2 0 0 2 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. T h e i t a l i c i z e d 9

l a n g u a g e r e v e a l s a d i s c r e p a n c y b e t w e e n s u b s e c t i o n s ( a ) ( 6 ) ( M ) a n d ( g ) ( M ) : t h e

f o r m e r c o n t e m p l a t e s “ a n a p p l i c a t i o n ” w h i l e t h e l a t t e r c o n t e m p l a t e s “ a w r i t t e n

a p p l i c a t i o n

. ” 1 0

W h e t h e r t h e w a i t i n g p e r i o d i s t r i g g e r e d b y a n y a p p l i c a t i o n o r o n l y a

w r i t t e n a p p l i c a t i o n w i l l d e t e r m i n e w h e t h e r t h e 1 2

- d a y w a i t i n g p e r i o d w a s m e t

i n t h i s c a s e

. T h e C e r d a s s u b m i t t e d a t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n p r i o r t o M a y 1 5

,

2 0 0 2

. O n M a y 1 5

, 2 0 0 2

, t h e y s i g n e d b o t h t h e G o o d F a i t h E s t i m a t e a n d a N o t i c e

C o n c e r n i n g E x t e n s i o n s o f C r e d i t D e f i n e d b y S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 )

, A r t i c l e X V I

, T e x a s

C o n s t i t u t i o n

— a n o t i c e s p e c i f y i n g t h e r e q u i r e m e n t o f “ a w r i t t e n a p p l i c a t i o n

. ”

T h e y s u b m i t t e d t h e U R L A

— t h e i r f i r s t a n d o n l y w r i t t e n a p p l i c a t i o n

— a t t h e

c l o s i n g o n J u n e 1 7

, 2 0 0 2

. O n a p p e a l

, t h e C e r d a s d o n o t c o n t e s t t h a t t h e i r

s u b m i s s i o n o f a t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n a n d r e c e i p t o f t h e n o t i c e p r e s c r i b e d b y

§ 5 0 ( g ) e a c h o c c u r r e d a t l e a s t 1 2 d a y s p r i o r t o c l o s i n g

. I n s t e a d

, t h e y a r g u e t h a t

t h e 1 2

- d a y w a i t i n g p e r i o d b e f o r e c l o s i n g c o u l d o c c u r d i d n o t b e g i n t o r u n u n t i l

J u n e 1 7

, 2 0 0 2

, w h e n t h e y s u b m i t t e d a w r i t t e n a p p l i c a t i o n

— t h e U R L A

— a t t h e

c l o s i n g i t s e l f

. T h e y c l a i m

, t h e r e f o r e

, t h a t t h e r e q u i r e m e n t o f a 1 2

- d a y w a i t i n g

p e r i o d w a s s i m p l y n o t m e t

.

I n S t r i n g e r

, t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t w a s f a c e d w i t h a c o n f l i c t b e t w e e n

p r o v i s i o n s i n § 5 0 ( a ) ( 6 ) a n d ( g )

, w h i c h i t d e s c r i b e d a s f o l l o w s :

In the Texas Cons tit utio n, the noti ce requ ired by § 50(g) is wr itt en enti rely in cap ital 9

let ter s. To mo re e a s i l y c om par e the ter ms of §§ 50(a )( 6) and (g)

, we have norm alized the

type fac e i n t he noti ce language.

The dis cre panc y has s ince be en elim inate d, as both pr ovis ions have been ame nded 1 0

so that the versio n pr es entl y in for ce ref ers sim ply to the sub mi ss ion of “a loan applic atio n.”

T E X

. C O N S T

. art

. XVI, § 50(a )( 6)( M) & ( g)( M)

.

1 0 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 10 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) a l l o w s a h o m e

- e q u i t y l e n d e r t o r e q u i r e t h e

b o r r o w e r t o u s e l o a n p r o c e e d s t o p a y : ( 1 ) d e b t s s e c u r e d b y t h e

h o m e s t e a d ; a n d ( 2 ) n o n

- h o m e s t e a d d e b t s t o t h i r d

- p a r t y c r e d i t o r s

. O n t h e o t h e r h a n d

, s e c t i o n 5 0 ( g ) p r o v i d e s t h a t a h o m e

- e q u i t y l e n d e r

c a n n o t r e q u i r e a b o r r o w e r t o a p p l y l o a n p r o c e e d s t o a n o t h e r d e b t

t h a t i s n o t s e c u r e d b y t h e h o m e o r t o a n o t h e r d e b t t o t h e s a m e

l e n d e r

.

W e a g r e e

. . . t h a t t h e p l a i n l a n g u a g e o f s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( i )

a n d s e c t i o n 5 0 ( g ) ( Q ) ( 1 ) c o n f l i c t

. A n d

, t h e r e i s n o t h i n g i n t h e

a m e n d m e n t

, i t s l e g i s l a t i v e h i s t o r y

, o r t h e p a r t i e s ’ a r g u m e n t s t h a t

h i n t s a t a l e g i s l a t i v e r e a s o n f o r t h e c o n f

l i c t o t h e r t h a n s p e c u l a t i o n

t h a t t h e d i f

f e r e n c e i n t h e l a n g u a g e a r i s e s f r o m a n o v e r s i g h t

.

2 3 S

. W

. 3 d a t 3 5 6 ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. T h e c o u r t a g r e e d w i t h t h e v i e w o f t h e

R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y t h a t “ s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( i ) p r o v i d e s t h e s u b s t a n t i v e

r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s o f l e n d e r s a n d b o r r o w e r s w h i l e s e c t i o n 5 0 ( g ) ( Q ) ( 1 )

p r o v i d e s o n l y t h e l a n g u a g e f o r t h e m a n d a t o r y n o t i c e t o b o r r o w e r s

. ” I d

. I t t h e n

e x p r e s s l y h e l d t h a t “ s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) a n d t h e l o a n d o c u m e n t s t h e m s e l v e s p r o v i d e

t h e s u b s t a n t i v e r i g h t s a n d o b l i g a t i o n s o f t h e l e n d e r s a n d b o r r o w e r s ” a n d “ s e c t i o n

5 0 ( g ) ’ s n o t i c e p r o v i s i o n s d o n o t i n d e p e n d e n t l y e s t a b l i s h r i g h t s o r o b l i g a t i o n s f o r

t h e e x t e n s i o n o f c r e d i t

. ” I d

. a t 3 5 7

. A c c o r d i n g l y

, u n d e r S t r i n g e r

, w e m u s t l o o k

t o § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) f

o r t h e C e r d a s ’ s u b s t a n t i v e r i g h t s r e l a t i n g t o t h e 1 2

- d a y

w a i t i n g p e r i o d

. U n d e r t h a t p r o v i s i o n

, t h e w a i t i n g p e r i o d w a s t r i g g e r e d a n d

b e g a n t o r u n w h e n t h e C e r d a s “ s u b m i t [ t e d ] a n a p p l i c a t i o n

. ” T E X

. C O N S T

. a r t

.

X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) ( 2 0 0 2 )

. T h e q u e s t i o n r e m a i n s

, h o w e v e r

, w h e t h e r

s u b m i s s i o n o f t h e t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n c o n s t i t u t e d t h e s u b m i s s i o n o f a n

a p p l i c a t i o n w i t h i n t h e m e a n i n g o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i )

.

T h e C e r d a s a s s e r t t h a t t h e t e r m “ w r i t t e n a p p l i c a t i o n ” i n § 5 0 ( g ) ( M ) ( 1 ) d o e s

n o t c o n t r a d i c t t h e t e r m “ a p p l i c a t i o n ” i n § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) b u t i n s t e a d i n f o r m s i t s

m e a n i n g

. W e d i s a g r e e

. T h e T e x a s S u p r e m e C o u r t h a s e x p l a i n e d t h a t

, i n

i n t e r p r e t i n g t h e m e a n i n g o f a c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n

, w e m u s t “ r e l y h e a v i l y o n

i t s l i t e r a l t e x t a n d

. . . g i v e e f f e c t t o i t s p l a i n l a n g u a g e

. ” S t r i n g e r

, 2 3 S

. W

. 3 d a t

1 1 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 11 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

3 5 5 ( c i t i n g c a s e s )

. U n d e r t h i s a p p r o a c h

, i t i s c l e a r t h a t t h e t e r m “ w r i t t e n

a p p l i c a t i o n ” r e f e r s t o a s u b s e t o f “ a p p l i c a t i o n [ s ]

. ” B e c a u s e t h e b r o a d t e r m

“ a p p l i c a t i o n ” i s n o t r e s t r i c t e d b y t h e w o r d “ w r i t t e n ” i n § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i )

, w e

i n t e r p r e t i t t o e n c o m p a s s o r a l a p p l i c a t i o n s

, i n c l u d i n g t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n s

s u c h a s t h e o n e s u b m i t t e d b y t h e C e r d a s

. T h i s i s t h e a p p r o a c h a d o p t e d b y t h e

R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y

. S e e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y 7 ( “ A n a p p l i c a t i o n

f o r a l o a n m a y b e g i v e n o r a l l y o r e l e c t r o n i c a l l y a n d d o e s n o t h a v e t o b e i n

w r i t i n g

. ” )

.

O u r i n t e r p r e t a t i o n i s c o n s i s t e n t w i t h t h e v e r s i o n o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i )

c u r r e n t l y i n f

o r c e

, w h i c h w a s a m e n d e d i n 2 0 0 7 t o r e f e r g e n e r a l l y t o a “ l o a n

a p p l i c a t i o n

. ” T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) ; s e e a l s o 7 T E X

. A D M I N

. C O D E

§ 1 5 3

. 1 2 ( 2 ) ( “ A l o a n a p p l i c a t i o n m a y b e g i v e n o r a l l y o r e l e c t r o n i c a l l y

. ” )

. T h e

l e g i s l a t i v e h i s t o r y b e h i n d t h a t a m e n d m e n t r e v e a l s t h e b r o a d r e a c h o f t h a t t e r m :

S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( M ) ( i ) w a s a m e n d e d t o c h a n g e t h e p h r a s e

, “ s u b m i t s

a n a p p l i c a t i o n t o t h e l e n d e r

, ” t o “ s u b m i t s t h e l o a n a p p l i c a t i o n t o t h e

l e n d e r

. ”

. . . I n p a s s i n g t h e j o i n t r e s o l u t i o n p r o p o s i n g t h e 2 0 0 7

c o n s t i t u t i o n a l a m e n d m e n t

, h o w e v e r

, t h e l e g i s l a t u r e r e c o r d e d a

“ S t a t e m e n t o f L e g i s l a t i v e I n t e n t ” i n t h e H o u s e J o u r n a l

, i n w h i c h t h e

a u t h o r o f t h e r e s o l u t i o n s t a t e s

, “ T h e h o m e o w n e r m a y s u b m i t a

w r i t t e n

, e l e c t r o n i c

, o r o r a l a p p l i c a t i o n

. ” H

. J

. o f T e x

. , 8 0 t h L e g

. , R

. S

.

2 4 3 2 ( 2 0 0 7 ) ( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l s o T e x

. H

. R

. J

. R e s

. 7 2

, 8 0 t h

L e g

. , R

. S

. , 2 0 0 7 T e x

. G e n

. L a w s 6 1 3 8

.

A C O R N

, 3 0 3 S

. W

. 3 d a t 4 1 3

. T h e A C O R N c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e

a d m i n i s t r a t i v e “ i n t e r p r e t a t i o n o f ‘ a p p l i c a t i o n ’ t o i n c l u d e o r a l a p p l i c a t i o n s i s

c o n s i s t e n t w i t h t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e c o n s t i t u t i o n a s i t i s c u r r e n t l y w r i t t e n

. ”

I d

. a t 4 1 4

. W e a g r e e t h a t t h e p l a i n m e a n i n g o f t h e t e r m “ l o a n a p p l i c a t i o n ”

i n c l u d e s o r a l a p p l i c a t i o n s

. S i m i l a r l y

, w e s e e n o t h i n g i n t h e t e r m “ a p p l i c a t i o n ”

t h a t w o u l d o p e r a t e t o e x c l u d e o r a l a p p l i c a t i o n s

.

T h e C e r d a s a r g u e i n t h e a l t e r n a t i v e t h a t t h e t e l e p h o n i c a p p l i c a t i o n d i d n o t

t r i g g e r t h e 1 2

- d a y w a i t i n g p e r i o d b e c a u s e i t w a s a n a p p l i c a t i o n f o r a $ 3 4 4

, 0 0 0

1 2 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 12 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

l o a n t h a t w a s n e v e r m a d e a n d n o t f o r t h e $ 3 6 7

, 5 0 0 l o a n o n w h i c h t h e y

u l t i m a t e l y c l o s e d

. F o l l o w i n g t h e b e n c h t r i a l

, t h e d i s t r i c t c o u r t e x p r e s s l y r e j e c t e d

t h a t c o n t e n t i o n

, s t a t i n g t h a t “ [ w ] h i l e t h e r e i s e v i d e n c e t o s u g g e s t t h a t [ t h e

C e r d a s ] a n d C l a r i t y [ M o r t g a g e ] o r i g i n a l l y d i s c u s s e d a l o a n w i t h a p r i n c i p a l o f

$ 3 4 4

, 0 0 0 a n d $ 1 0

, 6 0 0 c a s h b a c k t o t h e C e r d a s

, . . . t h e C o u r t c o n c l u d e s t h a t t h i s

w a s p a r t o f t h e s a m e l o a n t r a n s a c t i o n a s t h e f i n a l l o a n f

o r $ 3 6 7

, 5 0 0

, a n d t h u s

w a s s u f f i c i e n t t o b e g i n t h e 1 2

- d a y p e r i o d

. ” I n r e a c h i n g t h i s f i n d i n g o f f a c t

, t h e

c o u r t r e a s o n e d t h a t a l o a n o f $ 3 4 4

, 0 0 0 w o u l d h a v e b e e n u n a b l e t o s a t i s f y b o t h

t h e A m e r i q u e s t M o r t g a g e l o a n a m o u n t a n d t h e p r o p e r t y t a x e s t h a t w e r e o w e d

,

s o t h e p a r t i e s n e g o t i a t e d a n i n c r e a s e i n t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n

. T h u s

,

e v e n t h o u g h t h e t e r m s o f t h e N e w C e n t u r y M o r t g a g e n o t e u l t i m a t e l y d i f f e r e d

f r o m t h o s e s h o w n i n t h e G o o d F a i t h E s t i m a t e

, t h e s a m e l o a n w a s c o n t e m p l a t e d

b y b o t h d o c u m e n t s

. W e a g r e e w i t h 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q t h a t t h i s “ a c c o u n t

o f t h e e v i d e n c e i s p l a u s i b l e i n l i g h t o f t h e r e c o r d v i e w e d i n i t s e n t i r e t y

, ”

A n d e r s o n v

. C i t y o f B e s s e m e r C i t y

, 4 7 0 U

. S

. 5 6 4

, 5 7 4 ( 1 9 8 5 )

, a n d

, a c c o r d i n g l y

, i s

n o t c l e a r l y e r r o n e o u s

.

D

. S u b s t a n t i a l E q u a l i t y

T h e C e r d a s n e x t a r g u e t h a t t h e v a r i a b l e i n t e r e s t r a t e o f t h e l o a n v i o l a t e d

t h e c o n s t i t u t i o n a l r e q u i r e m e n t t h a t s c h e d u l e d p a y m e n t s b e “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l ”

i n a m o u n t

. T h i s c l a i m i n v o l v e s t w o d i s t i n c t c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s

, o n e

r e q u i r i n g s u b s t a n t i a l e q u a l i t y b e t w e e n p a y m e n t s a n d a n o t h e r a u t h o r i z i n g

v a r i a b l e r a t e s o f i n t e r e s t

. S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) i m p o s e s t h e r e q u i r e m e n t o f

s u b s t a n t i a l e q u a l i t y

, s t a t i n g t h a t a h o m e e q u i t y l o a n m u s t b e “ s c h e d u l e d t o b e

r e p a i d i n s u b s t a n t i a l l y e q u a l s u c c e s s i v e m o n t h l y i n s t a l l m e n t s b e g i n n i n g n o l a t e r

t h a n t w o m o n t h s f

r o m t h e d a t e t h e e x t e n s i o n o f c r e d i t i s m a d e

, e a c h o f w h i c h

e q u a l s o r e x c e e d s t h e a m o u n t o f a c c r u e d i n t e r e s t a s o f t h e d a t e o f t h e s c h e d u l e d

1 3 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 13 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

i n s t a l l m e n t

. ” T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) ( 2 0 0 2 )

. S e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O )

, 1 1

i n c o n t r a s t

, a u t h o r i z e s v a r i a b l e r a t e s o f i n t e r e s t b y p r o v i d i n g t h a t a h o m e e q u i t y

l o a n m a y “ p e r m i t [ ] a l e n d e r t o c o n t r a c t f o r a n d r e c e i v e a n y f

i x e d o r v a r i a b l e r a t e

o f i n t e r e s t a u t h o r i z e d u n d e r s t a t u t e

. ” T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O )

( 2 0 0 2 )

. 1 2

A s t h e p a r t i e s r e c o g n i z e

, t h e s e t w o p r o v i s i o n s e x i s t i n s o m e t e n s i o n w i t h

e a c h o t h e r

. T h e p a r t i e s t h e r e f o r e o f f e r d i v e r g e n t c o n s t r u c t i o n s t h a t s e e k t o

“ a v o i d

. . . r e n d e r [ i n g ] [ e i t h e r ] p r o v i s i o n m e a n i n g l e s s o r i n o p e r a t i v e

. ” S t r i n g e r

,

2 3 S

. W

. 3 d a t 3 5 5 ( c i t i n g H a n s o n v

. Jo r d a n

, 1 9 8 S

. W

. 2 d 2 6 2

, 2 6 3 ( T e x

. 1 9 4 6 ) )

.

T h e C e r d a s p r e s s a c o n s t r u c t i o n t h a t w o u l d c o n v e r t a v a r i a b l e r a t e o f i n t e r e s t

i n t o a v a r i a b l e t e r m : a n i n c r e a s e i n t h e i n t e r e s t r a t e m u s t b e a c c o m p a n i e d b y a n

e x t e n s i o n o f t h e t e r m o f t h e l o a n

, a n d v i c e v e r s a

, f o r s c h e d u l e d i n s t a l l m e n t s t o

r e m a i n “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l

. ” 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q d i s p u t e t h a t c o n s t r u c t i o n

,

u r g i n g i n s t e a d t h a t t h e r e q u i r e m e n t o f s u b s t a n t i a l e q u a l i t y e x i s t s t o e n s u r e t h a t

h o m e e q u i t y l o a n s a r e f u l l y a m o r t i z e d a n d t h a t b a l l o o n p a y m e n t s a r e 1 3 1 4

p r o h i b i t e d

. T h e d i s t r i c t c o u r t a c c e p t e d t h e i n t e r p r e t a t i o n o f f e r e d b y 2 0 0 4

- E Q R 1

a n d H o m E q

, a n d w e d o a s w e l l

.

The vers ion of § 50(a )( 6)( L) cur rent ly in for ce changes only the requ irem ent that the 1 1

ins tall me nts be “m onth ly.” See T E X

. C O N S T

. art

. XVI, § 50(a )( 6)( L)( i) (st ating that sc hedu led

rep ayme nts mus t be “in subst antia lly equal succe ss ive per iod ic ins tall me nts

, not more oft en

than every 14 d ays and not les s oft en than mo nthly

. . .” ).

Sec tio n 50(a )( 6)( O) has not been ame nded sin ce the tim e the Cerd as ente red into the 1 2

loan.

Wh en a l oan is full y am ort ized

, the ins tall me nts suff ice to extinguis h t he pr incip al 1 3

amo unt and all acc rued in ter es t over the lif e o f the loan.

A “bal loon note ” is “[ a] note requ iring sm all per iod ic paym ents but a very large fina l 1 4

paym ent. ” B L A C K ’ S L A W D I C T I O N A R Y 1162 (9t h ed. 2009)

. If, for exam ple

, a loan is amo rti zed

over a 30-ye ar per iod but ha s only a 15-ye ar ter m, a sub st antia l amo unt of pr incip al wi ll

rem ain at the end of the 15t h year. In suc h a cas e, the lend er will req uire that the princ ipal

be paid off in a lum p sum wi th the fina l p a y m e n t

. T h e fina l paym ent, call ed a “bal loon

paym ent, ” is “m uch larger than the pr ece ding regula r p a y m e n t s and

. . . dis char ges the

pr incip al balanc e o f the loan. ” Id. at 124 3.

1 4 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 14 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

T h e o p i n i o n o f t h e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y s u p p o r t s t h e r e q u i r e m e n t

o f f u l l a m o r t i z a t i o n a n d t h e p r o h i b i t i o n o n b a l l o o n p a y m e n t s :

T h e a u t h o r i z a t i o n o f a v a r i a b l e i n t e r e s t r a t e i s a m b i g u o u s w h e n

r e a d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e p r o v i s i o n r e l a t i n g t o s u b s t a n t i a l l y e q u a l

s u c c e s s i v e m o n t h l y i n s t a l l m e n t s

. . . . [ A ] n e q u i t y l o a n p r o v i d i n g i n

a c c o r d a n c e w i t h a p p l i c a b l e l a w f o r a n i n t e r e s t r a t e t h a t v a r i e s f r o m

t i m e t o t i m e m a y p r o v i d e f o r a p a y m e n t a m o u n t t h a t v a r i e s f r o m

t i m e t o t i m e

, a s s u m i n g t h a t t h e l o a n i s r e g u l a r l y a m o r t i z i n g a n d

t h a t t h e r a t e a d j u s t s o n a r e g u l a r b a s i s

, s u c h a s a n n u a l l y

. . . . T h e

a m o u n t o f t h e p a y m e n t s h o u l d n o t c h a n g e m o r e f r e q u e n t l y t h a n t h e

i n t e r e s t r a t e a d j u s t m e n t

. T h e s c h e d u l e d p a y m e n t a m o u n t b e t w e e n

e a c h p a y m e n t c h a n g e d a t e s h o u l d b e s u b s t a n t i a l l y e q u a l a n d t h e

a m o u n t o f t h e p a y m e n t s h o u l d e q u a l o r e x c e e d t h e a m o u n t o f

i n t e r e s t s c h e d u l e d t o a c c r u e b e t w e e n e a c h p a y m e n t d a t e

.

. . . A n e q u i t y l o a n m u s t b e s t r u c t u r e d i n a w a y s u c h t h a t t h e

t r a n s a c t i o n r e g u l a r l y a m o r t i z e s

, c o n t r i b u t e s t o a m o r t i z a t i o n o f

p r i n c i p a l

, a n d d o e s n o t r e s u l t i n a b a l l o o n p a y m e n t

.

R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y 8 ( d i s c u s s i n g T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O ) ) ; s e e

a l s o i d

. a t 7 ( “ [ T ] o h a v e s u b s t a n t i a l l y e q u a l i n s t a l l m e n t s w o u l d r e q u i r e t h a t

s o m e a m o u n t o f p r i n c i p a l m u s t b e r e d u c e d w i t h e a c h i n s t a l l m e n t

. T h i s

e f f e c t i v e l y p r e c l u d e s t h e p e r m i s s i b i l i t y o f b a l l o o n p a y m e n t s

. ” ( d i s c u s s i n g T E X

.

C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) ) )

. T h i s c o n s t r u c t i o n g i v e s e f f e c t t o b o t h

§ 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) a n d ( a ) ( 6 ) ( O ) w h i l e s t i l l o f f e r i n g t h r e e f

o r m s o f p r o t e c t i o n t o t h e

b o r r o w e r : ( 1 ) i f a l l p a y m e n t s a r e m a d e a c c o r d i n g t o s c h e d u l e

, t h e l o a n w i l l b e

f u l l y e x t i n g u i s h e d ; ( 2 ) a t t h e e n d o f t h e l o a n ’ s t e r m

, t h e b o r r o w e r w i l l n o t h a v e

t o w o r r y a b o u t o b t a i n i n g a s e c o n d l o a n t o s a t i s f y t h e b a l l o o n p a y m e n t ; a n d ( 3 )

t h e b o r r o w e r w i l l n o t b e c o n f r o n t e d w i t h l a r g e m o n t h

- t o

- m o n t h v a r i a t i o n s i n

p a y m e n t a m o u n t

. I n c o n t r a s t

, t h e C e r d a s ’ i n t e r p r e t a t i o n w o u l d e f f e c t i v e l y

p r o v i d e f

o r a l o a n w i t h a v a r i a b l e t e r m

, n o t a v a r i a b l e r a t e

, a n d § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O )

s p e a k s o f v a r i a b l e r a t e s

. S u c h a n a p p r o a c h w o u l d a l s o r e q u i r e p a y m e n t s t o b e

e x a c t l y e q u a l r a t h e r t h a n s u b s t a n t i a l l y e q u a l

— a r e q u i r e m e n t n o t f o u n d i n t h e

t e x t o f § 5 0 ( a ) ( 6 )

.

1 5 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 15 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

I n a d d i t i o n

, t h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y o f § 5 0 ( a ) ( 6 )

— o r m o r e p r e c i s e l y

, t h e l a c k

t h e r e o f

— s u p p o r t s a d o p t i n g t h e R E G U LA TO R Y C O M M E N TA R Y ’s v i e w

. I n 2 0 0 4

, r u l e s

w e r e i s s u e d u n d e r t h e a u t h o r i t y o f § 5 0 ( u )

. T h e r u l e i n t e r p r e t i n g § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O )

p r o v i d e s t h a t “ [ t ] h e l e n d e r m a y c o n t r a c t t o v a r y t h e s c h e d u l e d i n s t a l l m e n t

a m o u n t w h e n t h e i n t e r e s t r a t e a d j u s t s o n a v a r i a b l e r a t e e q u i t y l o a n

. ” 7 T E X

.

A D M I N

. C O D E § 1 5 3

. 1 6 ( 3 )

. S i m i l a r l y

, t h e r u l e i n t e r p r e t i n g § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) p r o v i d e s 1 5

The f ull text of

§ 153. 16 p rovid es : 1 5

A lend er may cont rac t fo r a n d rec eive any fixed or variabl e rat e of inte res t

autho rized und er st atut e.

(1) An equit y loan that pr ovide s for inte res t mus t com ply wi th

cons tit uti o n a l and app lica ble law

. Inter es t rat es on cer tain fir st

mo rtgage s are not lim ite d on loans sub ject to the fed eral De pos i t ory

Inst itut ions De regula tio n and Mo neta ry Contr ol Act of 1980 and the

Alter native Mo rtgage Trans act ion Parit y Act. Chapt er 342 of the Texas

Fin ance Code pr ovide s for a maxim um rat e on cer tain se cond ary

mo rtgage loans

. Chapt er 124 of the Texas Financ e Code and fed eral law

pr ovide for maxim um rat es on cer tain mo rtgage loans mad e by cre dit

unions

. Thes e st atut es ope rat e in conjunc tio n wi th S e c t ion 50(a ) and

othe r cons tit utio nal se cti ons

.

(2) An equit y loan mus t amo rti ze and cont ribut e to amo rti z a tio n of

pr incip al.

(3) The lend er may cont rac t to vary the s ched uled inst allm ent am ount

wh en th e inte res t rat e adjus ts on a variabl e rat e equit y loan. A

variabl e-r ate loan is a mo rtgage in wh ich the lend er, by cont ra c t

, c an

adjus t the mo rtgage ’s inte r e s t r a te aft er clos ing in acc ord ance wi th an

exter nal inde x.

(4) The sc hedu led ins tall me nt amo unts of a variabl e rat e equit y loan

mus t be:

(A) sub st antia lly equal betw een eac h i nter es t rat e adjus tm ent;

and

(B) suf fic ient to cov e r a t l e ast the amo unt of inte res t sc hedu led

to acc rue betw een e ach paym ent dat e and a por tio n of the

pr incip al.

(5) An equit y loan agree me nt may cont ain an adjus tabl e rat e of inte res t

that p rovid es a maxim um fixed r ate of inte res t pur sua nt to a sc hedu le

of s tep s or ti ere d rat es or p rovid es a low er init ial inte res t rat e t hrough

the use of

a dis count ed rat e a t the beginnin g of t he loan.

7 T E X

. A D M I N

. C O D E § 153. 16. T his rule has not been ame nded sin ce it beca me eff ect ive in

1 6 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 16 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

t h a t “ [ f ] o r a c l o s e d

- e n d e q u i t y l o a n t o h a v e s u b s t a n t i a l l y e q u a l s u c c e s s i v e

p e r i o d i c i n s t a l l m e n t s

, s o m e a m o u n t o f p r i n c i p a l m u s t b e r e d u c e d w i t h e a c h

i n s t a l l m e n t

. T h i s r e q u i r e m e n t p r o h i b i t s b a l l o o n p a y m e n t s

. ” 7 T E X

. A D M I N

.

C O D E § 1 5 3

. 1 1 ( 3 )

. W h i l e t h e c o n s t i t u t i o n a l p r o v i s i o n s h a v e b e e n a m e n d e d 1 6

s i n c e 2 0 0 4

, t h e r e h a s b e e n n o p r o p o s a l t o a m e n d § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) a n d ( a ) ( 6 ) ( O ) t o

a l t e r o r u n d o t h e r u l e s ’ i n t e r p r e t a t i o n s o f t h o s e p r o v i s i o n s

. T h i s i s e s p e c i a l l y

s i g n i f i c a n t i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t t h e a d v i s o r y R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y

e n d o r s e d t h e s a m e c o n s t r u c t i o n f o r n e a r l y s i x y e a r s p r i o r t o t h e s e r u l e s t a k i n g

e f f e c t

. W e t h u s a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t t h a t “ t h e a g e n c i e s ’ i n t e r p r e t a t i o n

i s c o n s i s t e n t w i t h t h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y

, ” a n d w e a f f i r m s u m m a r y j u d g m e n t f o r

2004.

The f

ull text of

§ 153. 11 p rovid es : 1 6

Unle ss an equit y loan is a hom e equit y line of cre dit unde r Sec tio n 50(t ), the

loan mus t be sc hedu led to be repa id in sub st antia lly equal su cce ss ive per iod ic

ins tall me nts

, not mo re oft en than every 14 da y s a nd not les s oft en than

mo nthly, beginnin g no late r than tw o mo nths fr om t h e dat e the exten sio n of

cre dit is made

, each of wh ich equals or exceeds the amount of accrue d inte res t

as of the dat e o f the sc hedu led in st allm ent.

(1) The tw o mo nth tim e per iod cont ained in Sec tio n 50(a )( 6)( L)( i) begins

on the dat e o f clos ing.

(2) For pur pos es of Sec tio n 50(a )( 6)( L)( i), a mo nth is t h e p e r iod fr om a

dat e in a mo nth to the cor res pond ing dat e in the suc cee ding mo nth. For

exam ple

, if a ho me eq uity loan clos es on M arc h 1, t he fir st ins tall me nt

mus t be due no late r than May 1. If the suc cee ding mo nth doe s not have

a c orr es pond ing d ate, t he per iod en ds on the last day of the suc cee ding

mo nth. For exam ple

, if a hom e equit y loan clos es on July 3 1

, t h e fir st

ins tall me nt mus t be due no late r than Sep tem ber 30.

(3) For a clos ed- end equit y loan to h a ve sub st antia lly equal suc ces sive

p e riod ic ins tall me nts

, so me amo unt of pr incip al mus t be red uced wi th

each in st allm ent. This r equir em ent pr ohibit s ballo on paym ents

.

(4) Sec tio n 50(a )( 6)( L)( i) doe s not pr eclu de a lend er’ s rec overy of

paym ents as ne ces sar y f or othe r amo unts s uch as taxes

, adver se li ens

, ins uranc e p rem ium s, c olle cti on cos ts

, and sim ilar it em s.

7 T E X

. A D M I N

. C O D E § 153. 11. This pr ovis ion wa s ame nded

, eff ect ive in 2008. The origi nal

rule la ck ed the language cur rent ly c onta ined in s ubs ect ions ( 1) and (2)

. See 29 Tex. Reg. 84

(200 4) (7 T E X

. A D M I N

. C O D E § 153. 11).

1 7 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 17 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

2 0 0 4

- E Q R 1 a n d H o m E q o n t h i s c l a i m

. 1 7

E

. F e e s C a p

F i n a l l y

, t h e C e r d a s c l a i m t h a t t h e l o a n r e q u i r e d t h e m t o p a y f e e s i n e x c e s s

o f t h e 3 % c a p i m p o s e d b y t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n

. T h e r e l e v a n t p r o v i s i o n

m a n d a t e s t h a t a h o m e e q u i t y l o a n m u s t :

n o t r e q u i r e t h e o w n e r o r t h e o w n e r ’ s s p o u s e t o p a y

, i n a d d i t i o n t o

a n y i n t e r e s t

, f e e s t o a n y p e r s o n t h a t a r e n e c e s s a r y t o o r i g i n a t e

,

e v a l u a t e

, m a i n t a i n

, r e c o r d

, i n s u r e

, o r s e r v i c e t h e e x t e n s i o n o f c r e d i t

t h a t e x c e e d

, i n t h e a g g r e g a t e

, t h r e e p e r c e n t o f t h e o r i g i n a l p r i n c i p a l

a m o u n t o f t h e e x t e n s i o n o f c r e d i t

.

T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) ( 2 0 0 2 )

. T o s u p p o r t t h e i r c l a i m t h a t t h e y 1 8

w e r e c h a r g e d f e e s i n e x c e s s o f 3 %

— w h i c h t h e p a r t i e s a g r e e i s $ 1 1

, 0 2 5 f o r t h e

l o a n

— t h e C e r d a s d i r e c t u s t o a s e t t l e m e n t s t a t e m e n t o n a f o r m H U D

- 1 ( t h e

“ H U D

- 1 ” ) t h a t t h e y s i g n e d a t t h e c l o s i n g o n J u n e 1 7

, 2 0 0 2

.

T h e s e t t l e m e n t c h a r g e s l i s t e d o n t h e H U D

- 1 a r e a r r a n g e d w i t h i n f o u r

d i s t i n c t c a t e g o r i e s

. U n d e r “ I t e m s P a y a b l e i n C o n n e c t i o n w i t h L o a n

, ” s i x i t e m s

a r e l i s t e d : ( 1 ) a “ l o a n o r i g i n a t i o n f e e ” o f $ 1 0

, 6 9 4 t o C l a r i t y M o r t g a g e ; ( 2 ) a “ l o a n

d i s c o u n t ” o f $ 1 1

, 0 2 5 t o N e w C e n t u r y M o r t g a g e ; ( 3 ) a n “ a p p r a i s a l f e e ” o f $ 3 2 5 ; ( 4 )

a “ c r e d i t r e p o r t ” o f $ 6 t o C l a r i t y M o r t g a g e ; ( 5 ) a “ l e n d e r c r e d i t ” o f $ 4

, 8 2 7

. 8 0 f r o m

N e w C e n t u r y M o r t g a g e ; a n d ( 6 ) a “ y i e l d s p r e a d p r e i u m [ s i c ] ” o f $ 3

, 6 7 5 t o C l a r i t y

M o r t g a g e

. U n d e r “ I t e m s R e q u i r e d b y L e n d e r t o B e P a i d i n A d v a n c e

, ” a n i t e m

o f $ 9 0 5

. 2 0 i s l i s t e d f

o r “ i n t e r e s t f

r o m 6 / 2 1 / 0 2 t o 7 / 1 / 0 2

. ” U n d e r “ T i t l e C h a r g e s

, ”

The dis se nt sugges ts that

, in light of the tens ion betw een §§ 50(a )( 6)( L) and (a) (6) (O ) 1 7

and the danger s ari s i n g f r o m “p ayme nt sho ck ,” we sho uld cer tif y this iss ue to the Texas

Sup rem e Court for res olut ion rat her than re j e c t t he variabl e-t erm theo ry pur sue d by the

Cerd as. Altho ugh the danger to a h o m eow ner aris ing fr om a sud den large change in the

inte res t rat e is real

, we do not belie ve that it wo uld caus e the Texas Sup rem e Court to res olve

the tensi on in a manner contr ary to that se t for th by the R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y and the

cur rent r egulat ions

.

The re have been no sub se quent am endm ents t o § 50( a)( 6)( E). 1 8

1 8 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 18 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

s e v e r a l i t e m s

, t o t a l i n g $ 3

, 2 4 2

. 7 2

, a r e l i s t e d a s p a i d t o “ N e t c o

. ” F i n a l l y

, u n d e r 1 9

“ G o v e r n m e n t R e c o r d i n g a n d T r a n s f e r C h a r g e s

, ” a $ 6 9 i t e m a p p e a r s f o r

“ r e c o r d i n g d e e d ” a n d “ m t g r e l e a s e s

. ” I n t o t a l

, t h e H U D

- 1 l i s t s s e t t l e m e n t

c h a r g e s o f $ 2 1

, 1 1 4

. 1 2

. 2 0

T h e d i s t r i c t c o u r t h e l d

— a n d t h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e

— t h a t t h r e e o f t h e s e

i t e m s c o u n t t o w a r d t h e 3 % c a p a s f e e s t h a t t h e C e r d a s w e r e r e q u i r e d t o p a y : t h e

$ 1 0

, 6 9 4 l o a n o r i g i n a t i o n f e e p a i d t o C l a r i t y M o r t g a g e

, t h e $ 6 c r e d i t r e p o r t f e e

p a i d t o C l a r i t y M o r t g a g e

, a n d t h e $ 3 2 5 a p p r a i s a l f e e p a i d t o a n u n k n o w n

“ a p p r a i s e r

. ” T h e s e a m o u n t s t o t a l $ 1 1

, 0 2 5

— e x a c t l y 3 % o f t h e l o a n ’ s p r i n c i p a l

a m o u n t o f $ 3 6 7

, 5 0 0

. I n a d d i t i o n

, t h e C e r d a s w e r e r e q u i r e d t o p a y t i t l e c h a r g e s

a n d r e c o r d i n g f

e e s t o t a l i n g $ 3

, 3 1 1

. 7 2

— b r i n g i n g t h e f e e s t o $ 1 4

, 3 3 6

. 7 2

. H o w e v e r

,

t h i s a m o u n t w a s o f

f s e t b y t h e $ 4

, 8 2 7

. 8 0 l e n d e r c r e d i t

, l o w e r i n g t h e t o t a l t o

$ 9

, 5 0 8

. 9 2

. A t i s s u e a r e t h e r e m a i n i n g t w o i t e m s : t h e $ 3

, 6 7 5 y i e l d s p r e a d

p r e m i u m a n d t h e $ 1 1

, 0 2 5 i n d i s c o u n t p o i n t s

. T h e C e r d a s a r g u e t h a t t h e d i s t r i c t

c o u r t f a i l e d t o p r o p e r l y c h a r a c t e r i z e t h o s e i t e m s a s f e e s f o r p u r p o s e s o f

§ 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. S p e c i f i c a l l y

, t h e y c l a i m t h a t t h e y i e l d s p r e a d p r e m i u m m u s t b e

f a c t o r e d i n t o t h e o t h e r f e e s C l a r i t y M o r t g a g e r e c e i v e d

, r e s u l t i n g i n a t o t a l b r o k e r

f e e o f $ 1 4

, 3 7 5

, o r 4 % o f t h e p r i n c i p a l a m o u n t o f t h e l o a n

. T h e y a l s o c l a i m t h a t

t h e $ 1 1

, 0 2 5 i n d i s c o u n t p o i n t s w e r e n o t l e g i t i m a t e b u t w e r e i n s t e a d d i v e r t e d t o

t h e l e n d e r c r e d i t

, w h i c h w a s u s e d t o o f f s e t n o n

- i n t e r e s t f e e s

. 2 0 0 4

- E Q R 1 a n d

H o m E q r e s p o n d t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y d e t e r m i n e d t h a t n e i t h e r t h e

y i e l d s p r e a d p r e m i u m n o r t h e d i s c o u n t p o i n t s c o u n t e d t o w a r d t h e 3 % c a p

.

Thes e i t e m s a r e lis ted as: (1) “Tit le Insur ance ” in the amo unt of $2,6 19; (2) 1 9

“EPA/ARM ” in the amo unt of $70; (3) “TAX DEL” in the amo unt of $25; (4) “TAX CERT” in the

amo unt of $41. 82; (5) “ESCRO W FEE” in the amo unt of $225; and (6) “T- 42" in the amo unt of

$261. 90.

T h is amo unt exclud es both the $325 app rais al fee and the $3,6 75 yield s p r e a d

2 0

pr em ium

. Includ ing the app rais al fee yiel d s a t otal se ttl em ent char ge of $21, 439. 12, wh ile

inclu ding both it em s yield s a t otal s ett lem ent char ge o f $25, 114. 12.

1 9 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 19 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

1

. Y i e l d S p r e a d P r e m i u m

W e h a v e p r e v i o u s l y a d d r e s s e d w h e t h e r a y i e l d s p r e a d p r e m i u m c o n s t i t u t e s

a f e e t h a t c o u n t s a g a i n s t t h e 3 % c a p i m p o s e d b y § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. I n M a l u s k i v

. U S

B a n k N A

, w e a d d r e s s e d a b o r r o w e r ’ s c l a i m t h a t “ a y i e l d s p r e a d p r e m i u m w a s

p a i d o u t s i d e o f c l o s i n g b y t h e l e n d e r t o t h e m o r t g a g e b r o k e r ” a n d t h a t t h e “ f e e

w a s u l t i m a t e l y p a s s e d o n t o h i m

. ” 3 4 9 F

. A p p ’ x 9 7 1

, 9 7 3 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 9 ) ( p e r

c u r i a m )

. F o l l o w i n g t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t ’ s d i r e c t i v e t h a t

, i n i n t e r p r e t i n g t h e

T e x a s C o n s t i t u t i o n

, “ ‘ w e r e l y h e a v i l y o n i t s l i t e r a l t e x t a n d w e m u s t g i v e e f f e c t

t o i t s p l a i n l a n g u a g e

, ’” i d

. ( a l t e r a t i o n o m i t t e d ) ( q u o t i n g D o o d y

, 4 9 S

. W

. 3 d a t 3 4 4 )

,

w e r e c o g n i z e d t h a t “ [ t ] h e l i t e r a l t e x t o f t h e T e x a s [ C ] o n s t i t u t i o n p r o t e c t s t h e

‘ o w n e r o r t h e o w n e r ’ s s p o u s e ’ f r o m p a y i n g t h e p r o h i b i t e d f e e s

, ” i d

. ( q u o t i n g T E X

.

C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) )

. W e t h e n r e a s o n e d t h a t b e c a u s e t h e y i e l d s p r e a d

p r e m i u m w a s p a i d t o t h e b r o k e r b y t h e l e n d e r a n d n o t b y t h e o w n e r o r t h e

o w n e r ’ s s p o u s e

, i t w a s n o t a f e e w i t h i n t h e m e a n i n g o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. I d

. T h a t

r e a s o n i n g a p p l i e d e v e n i f t h e l e n d e r “ u l t i m a t e l y r e c o u p [ e d ] t h e p a y m e n t d u e t o

[ t h e b o r r o w e r ] p a y i n g a h i g h e r i n t e r e s t r a t e o v e r t h e l i f e o f t h e l o a n ” b e c a u s e

s u c h a n “ i n d i r e c t p a y m e n t i s n o t c o n t e m p l a t e d b y a p l a i n r e a d i n g o f t h e s t a t e

c o n s t i t u t i o n

. ” I

d

. ( c i t i n g B

j u s t r o m v

. T r u s t O n e M o r t g

. C o r p

. , 3 2 2 F

. 3 d 1 2 0 1

,

1 2 0 5 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 3 ) ( r e a c h i n g t h e s a m e r e s u l t u n d e r a p l a i n r e a d i n g o f t h e

F e d e r a l H o u s i n g A d m i n i s t r a t i o n ’ s r e g u l a t i o n s ) )

.

W e f i n d M a l u s k i ’ s r e a s o n i n g p e r s u a s i v e

, a n d w e h o l d t h a t t h e y i e l d s p r e a d

p r e m i u m p a i d b y N e w C e n t u r y M o r t g a g e t o C l a r i t y M o r t g a g e w a s n o t a f e e t h a t

t h e C e r d a s w e r e r e q u i r e d t o p a y t o o r i g i n a t e t h e l o a n

. A c c o r d i n g l y

, t h e d i s t r i c t 2 1

c o u r t d i d n o t e r r i n e x c l u d i n g t h e y i e l d s p r e a d p r e m i u m f r o m t h e 3 % c a p i m p o s e d

b y § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

.

The par tie s in this cas e st ipul ated that a “yiel d sp read pr em ium

. . . is a paym ent to 2 1

the br o k e r f

o r s e l ling a loan at an inte res t rat e higher than mar ke t rat es ” and that “N ew

Centur y Mo rtgage Corp .[ ] paid

. . . Clarit y Mo rtgage Ser vices [] a 1% yield pr em ium of $3,6 75.”

2 0 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 20 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

2

. D i s c o u n t P o i n t s

T h e C e r d a s a l s o c h a l l e n g e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e $ 1 1

, 0 2 5 i n

d i s c o u n t p o i n t s w a s a p p r o p r i a t e l y d e e m e d i n t e r e s t r a t h e r t h a n f e e s

. 2 2

E s s e n t i a l l y

, t h e y c l a i m t h a t “ t h e l e n d e r p u r p o r t e d l y c h a r g e d $ 1 1

, 0 2 5 f o r d i s c o u n t

p o i n t s

, b u t m o s t o f

t h e m o n e y w a s u s e d t o p a y t h e n o n

- i n t e r e s t f e e s ” a n d

, t h u s

,

“ [ t ] h e 3 % c h a r g e f

o r d i s c o u n t p o i n t s i s a t r a n s p a r e n t a t t e m p t t o e v a d e t h e 3 %

c l o s i n g c o s t l i m i t

. ”

I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r d i s c o u n t p o i n t s a r e p r o p e r l y c h a r a c t e r i z e d a s

i n t e r e s t o r a s f e e s c o u n t i n g a g a i n s t t h e 3 % c a p

, w e a r e w i t h o u t t h e b e n e f i t o f

g u i d a n c e f

r o m t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t o n t h e m a t t e r

. I n t h i s d i v e r s i t y c a s e

,

b e c a u s e “ n o s t a t e c o u r t d e c i s i o n s c o n t r o l

, w e m u s t m a k e a n ‘ E r i e g u e s s ’ a s t o h o w

t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t w o u l d a p p l y s t a t e l a w

. ” B e a v e r s v

. M e t r o

. L i f e I n s

. C o

. ,

5 6 6 F

. 3 d 4 3 6

, 4 3 9 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 9 ) ( q u o t i n g T r a v e l e r s C a s

. & S u r

. C o

. o f A m

. v

.

E r n s t & Y

o u n g L L P

, 5 4 2 F

. 3 d 4 7 5

, 4 8 3 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 8 ) )

. “ I n m a k i n g a n E r i e

g u e s s

, w e d e f e r t o i n t e r m e d i a t e s t a t e a p p e l l a t e c o u r t d e c i s i o n s

, u n l e s s c o n v i n c e d

b y o t h e r p e r s u a s i v e d a t a t h a t t h e h i g h e r c o u r t o f t h e s t a t e w o u l d d e c i d e

o t h e r w i s e

. ” M e m ’ l H e r m a n n H e a l t h c a r e S y s

. I n c

. v

. E u r o c o

p t e r D e u t s c h l a n d

,

G m b H

, 5 2 4 F

. 3 d 6 7 6

, 6 7 8 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 8 ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s o m i t t e d )

( q u o t i n g H e r r m a n n H o l d i n g s L t d

. v

. L u c e n t T e c h s

. , I n c

. , 3 0 2 F

. 3 d 5 5 2

, 5 5 8 ( 5 t h

C i r

. 2 0 0 2 ) )

.

T h e r e a r e t w o c o n f

l i c t i n g d e c i s i o n s b y T e x a s i n t e r m e d i a t e c o u r t s r e g a r d i n g

t h e p r o p e r d e f

i n i t i o n o f “ i n t e r e s t ” f o r p u r p o s e s o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) a n d w h e t h e r

d i s c o u n t p o i n t s f a l l w i t h i n t h a t d e f i n i t i o n

. I n T

a r v e r v

. S e b r i n g C a

p i t a l C r e d i t

C o r p

. , t h e c o u r t a d d r e s s e d t h e b o r r o w e r s ’ c l a i m s t h a t “ a l i b e r a l i n t e r p r e t a t i o n

Di sc ount “[ p] oint s are com mo nly char ged as an add ed com pens atio n to the lend er in 2 2

exchange for a low er inte res t rat e.” Tar ve r v

. S e b ri ng Cap ital Credi t Corp

. , 69 S. W.3 d 708,

709 (Tex. App

.— Waco 2002, no pet .) ; ac cor d A C O R N

, 303 S. W.3 d at 412 n.10 (no ting that

dis count p oint s are “ch arged by the lend er in exchange f or a l ow er inte res t rat e”)

.

2 1 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 21 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

o f s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) s h o u l d l e a d t o t h e c o n c l u s i o n t h a t p o i n t s a r e ‘ f e e s ’ ;

o t h e r w i s e

, l e n d e r s c o u l d d i s g u i s e m a n y ‘ f e e s ’ a s p o i n t s a n d c i r c u m v e n t t h e

t h r e e

- p e r c e n t r u l e

. ” 6 9 S

. W

. 3 d a t 7 1 1

. T h e T a r v e r c o u r t f

i r s t n o t e d t h a t

p o i n t s

— l i k e i n t e r e s t

— “ a r e c a l c u l a t e d a s a p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l

. ” I d

. ( “ T h e

d i f f e r e n c e i s t h a t p o i n t s a r e c a l c u l a t e d o n c e o n t h e o r i g i n a l p r i n c i p a l b a l a n c e

,

w h e r e a s i n t e r e s t i s c a l c u l a t e d m o n t h l y o n a d e c r e a s i n g p r i n c i p a l b a l a n c e

. I n

e i t h e r c a s e

, t h e r e i s a p e r c e n t c h a r g e d i n r e l a t i o n t o t h e p r i n c i p a l b a l a n c e

. ” )

.

H o w e v e r

, t h e c o u r t d i d n o t r e l y s o l e l y o n t h a t a n a l o g y a n d i n s t e a d l o o k e d t o a

v a r i e t y o f “ s t a t u t o r y a n d a d m i n i s t r a t i v e d e f i n i t i o n s o f a n d r e f e r e n c e s t o ‘ i n t e r e s t ’

[ t h a t ] e i t h e r e x p r e s s l y o r i m p l i e d l y i n c l u d e [ d ] p o i n t s

. ” I d

. a t 7 1 2

. T h i s

2 3

i n c l u d e d t h e o p i n i o n o f t h e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y

, w h i c h s t a t e s :

A b o r r o w e r m a y n o t b e r e q u i r e d t o p a y f e e s

, i n a d d i t i o n t o a n y

i n t e r e s t

, i n e x c e s s o f t h r e e p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l a m o u n t

. T h e

l a n g u a g e s p e c i f

i c a l l y e x c l u d e s i n t e r e s t f r o m t h e l i m i t a t i o n

. T h e

w o r d “ i n t e r e s t ” m e a n s i n t e r e s t a s d e f i n e d i n t h e T

e x a s C r e d i t T i t l e

a n d a s i n t e r p r e t e d b y t h e c o u r t s o f t h e s t a t e o f T e x a s

. A d d i t i o n a l l y

,

c h a r g e s t h a t c o n s t i t u t e i n t e r e s t u n d e r t h e l a w

, i n c l u d i n g

, f o r

e x a m p l e

, p o i n t s

, a r e n o t f e e s s u b j e c t t o t h e t h r e e p e r c e n t l i m i t

. F e e s

t h a t a r e r e q u i r e d t o b e p a i d a n d t h a t a r e n o t i n t e r e s t a r e s u b j e c t t o

t h e t h r e e p e r c e n t l i m i t a t i o n

. T h e r e i s n o r e s t r i c t i o n o n a l e n d e r

a b s o r b i n g c o s t s t h a t m i g h t o t h e r w i s e b e f e e s a n d

, t h e r e f o r e

, c o v e r e d

b y t h e f e e l i m i t a t i o n

. 2 4

R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y 3 ( e m p h a s i s a d d e d ) ( d i s c u s s i n g § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) )

. T h e 2 5

The so urc es cit ed by the Tar ve r cour t inclu ded pr ovis ions rela ting to b a n k l o a n s 2 3

unde r T E X A S F I N A N C E C O D E A N N

. § 34.2 0 3

, i n t e r e s t rat es and usur y unde r T E X A S F I N A N C E

C O D E A N N

. § 301. 002( a)( 4), cons ume r loans unde r wh at is cur rent ly 7 T E X A S A D M I N I S T R A T I V E

C O D E § 83.1 02(2 0), s eco ndar y lo ans und er wh at is cur rent ly 7 T E X A S A D M I N I S T R A T I V E C O D E

§ 83.7 01(b ), and usur y unde r wh at is cur rent ly 7 T E X A S A D M I N I S T R A T I V E C O D E § 83.7 07(f ). See

Tar ve r

, 69 S .W. 3d at 712.

We note that the fina l se nten ce of the above- quot ed language expr es sly endo rs es the 2 4

use of le nder c red its s uch as the one New Cen tur y M ort gage i ss ued to the Cerd as.

The c u r r e n t vers ion of the regula tio ns pr om ulgate d unde r § 50(u ) pr ovide that the 2 5

wo rd “inte res t” m eans “inte res t as de fine d in the Texas Financ e Code § 301.002[ a]( 4) and as

inte rp ret ed by the cour ts .” 7 T E X

. A D M I N

. C O D E § 153. 1(11 ). Sec tio n 301. 002( a)( 4) of the

2 2 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 22 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

T a r v e r c o u r t t h e n c o n c l u d e d t h a t “ t h e p l a i n l a n g u a g e o f [ § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) ]

, a s

i n t e r p r e t e d b y r e f

e r e n c e t o T e x a s s t a t u t e s a n d a d m i n i s t r a t i v e r e g u l a t i o n s

, ”

c o m p e l l e d t h e “ c o n c l u [ s i o n ] t h a t p o i n t s a r e n o t ‘ f e e s ’

. . . b e c a u s e t h e y a r e n o t

c h a r g e d t o ‘ o r i g i n a t e

, e v a l u a t e

, m a i n t a i n

, r e c o r d

, i n s u r e

, o r s e r v i c e t h e e x t e n s i o n

o f c r e d i t

. ’ ” 6 9 S

. W

. 3 d a t 7 1 2 ( q u o t i n g T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) )

.

M o r e r e c e n t l y

, h o w e v e r

, a n o t h e r T e x a s i n t e r m e d i a t e c o u r t h a s d i s a g r e e d

.

I n A C O R N

, t h e c o u r t f o u n d t h a t

, “ [ g ] i v e n t h e i n h e r e n t d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e

c o n s u m e r

- p r o t e c t i o n m e c h a n i s m s o f t h e u s u r y s t a t u t e s

, w h i c h r e q u i r e a b r o a d

d e f i n i t i o n o f i n t e r e s t

, a n d t h e p r o t e c t i v e p u r p o s e s o f t h e h o m e e q u i t y f e e c a p

, u s e

o f t h e u s u r y d e f

i n i t i o n o f i n t e r e s t f

o r p u r p o s e s o f t h e f e e c a p f a i l s t o p r e s e r v e t h e

l e g i s l a t i v e i n t e n t ” o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

. 3 0 3 S

. W

. 3 d a t 4 1 0

. T h e A C O R N c o u r t

r e a s o n e d t h a t “ [ t ] h e p l a i n l a n g u a g e o f [ § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) ] c r e a t e s a t h r e e

- p e r c e n t c a p

o n f e e s o t h e r t h a n i n t e r e s t i n t h e c o n t e x t o f a h o m e e q u i t y l o a n

, ” a n d t h e

a d m i n i s t r a t i v e “ i n t e r p r e t a t i o n

, w h i c h c l a s s i f i e s f e e s c h a r g e d b y t h e l e n d e r a s

i n t e r e s t

, e s s e n t i a l l y r e n d e r s t h i s c a p m e a n i n g l e s s

. ” I d

. a t 4 1 2

. A c c o r d i n g l y

, t h e

A C O R N c o u r t a f

f i r m e d t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t i n v a l i d a t i n g t h e

a d m i n i s t r a t i v e r u l e s t o t h e e x t e n t t h a t t h e y u s e d t h e b r o a d e r d e f i n i t i o n o f

i n t e r e s t i n t h e u s u r y c o n t e x t

. I d

.

W e a r e p e r s u a d e d t h a t t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t

, i f f a c e d w i t h a c h o i c e

b e t w e e n t h e a p p r o a c h e s t o d e f i n i n g “ i n t e r e s t ” i n T

a r v e r a n d i n A C O R N

, w o u l d

f o l l o w t h e T

a r v e r c o u r t ’ s a p p r o a c h

. T h e T a r v e r c o u r t ’ s a p p r o a c h i s s u p p o r t e d b y

n u m e r o u s c u r r e n t r e g u l a t i o n s a s w e l l a s t h e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y

. I t a l s o

T E X A S F I N A N C E C O D E p rovid es t he fol low ing d efi niti on of “int ere st ”:

“Inte res t” me ans com pens atio n for the use

, for bear ance

, or det enti on of mo ney.

The ter m doe s n o t i n clud e tim e pr ice dif fer enti al, regar dle ss of how it is

deno mi nate d. The ter m does not include com pens atio n or othe r amo unts that

are de ter mi ned or stat ed by this code or o ther ap pli cable la w not to co nst itut e

inte res t or that are per m i t t e d to be cont rac ted for

, char ged, or rec eived in

add itio n t o i nter es t in conne cti on wi th an e xtens ion of cre dit

.

T E X

. F I N

. C O D E A N N

. § 3 01.0 02(a )( 4) (We st 200 6).

2 3 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 23 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

h a s t h e a d v a n t a g e o f p r o v i d i n g l e n d e r s a n d b o r r o w e r s w i t h a c o n s i s t e n t a n d

s t r a i g h t f

o r w a r d d e f

i n i t i o n o f “ i n t e r e s t

, ” r a t h e r t h a n o n e t h a t v a r i e s d e p e n d i n g

o n t h e n a t u r e o f t h e u n d e r l y i n g l o a n

. W h i l e t h e A C O R N c o u r t w a s 2 6

a p p r o p r i a t e l y c o n c e r n e d w i t h e n s u r i n g t h a t t h e 3 % c a p a d e q u a t e l y p r o t e c t e d

c o n s u m e r s

, w e d i s a g r e e t h a t t h e T a r v e r a p p r o a c h “ e s s e n t i a l l y r e n d e r s t h i s c a p

m e a n i n g l e s s

. ” I

d

. A b r o a d d e f

i n i t i o n o f “ i n t e r e s t ” t h a t i n c l u d e s d i s c o u n t p o i n t s

d o e s n o t r e s u l t i n a n a b s e n c e o f c o n s u m e r p r o t e c t i o n : C h a r a c t e r i z i n g d i s c o u n t

p o i n t s a s i n t e r e s t r a t h e r t h a n f e e s w o u l d n o t g i v e l e n d e r s c a r t e b l a n c h e t o c h a r g e

e x o r b i t a n t f e e s t h r o u g h t h e g u i s e o f d i s c o u n t p o i n t s p r e c i s e l y b e c a u s e t h e

d i s c o u n t p o i n t s w o u l d t h e n b e c h a r a c t e r i z e d a s i n t e r e s t

— a n d t h u s s u b j e c t t o t h e

c o n s u m e r

- p r o t e c t i o n p r o v i s i o n s o f t h e u s u r y l a w s

. M o r e o v e r

, t h e A C O R N c o u r t

,

w h i l e f i n d i n g t h e u s u r y d e f i n i t i o n o f “ i n t e r e s t ” i n c o m p a t i b l e w i t h t h e “ p l a i n

l a n g u a g e ” o f § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

, f a i l e d t o s u g g e s t a n y v i a b l e a l t e r n a t i v e d e f i n i t i o n

. S e e

i d

. a t 4 1 2 n

. 1 0 ( “ [ W ] e a r e n o t i n t h e p o s i t i o n t o p r o v i d e a s u b s t i t u t e d e f i n i t i o n o f

i n t e r e s t o r t o d e f

i n i t i v e l y c a t e g o r i z e ‘ d i s c o u n t p o i n t s

, ’ ‘ o r i g i n a t i o n p o i n t s

, ’ o r a n y

o t h e r c h a r g e s t h a t m i g h t b e i m p o s e d b y a l e n d e r a s e i t h e r ‘ i n t e r e s t ’ o r ‘ f e e s

. ’ ” )

.

F o l l o w i n g T

a r v e r

, w h i c h e n d o r s e d t h e a p p r o a c h c o m m e n d e d b y t h e R E G U L A T O R Y

C O M M E N T A R Y

, w e c o n c l u d e t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y f o u n d t h a t t h e

d i s c o u n t p o i n t s i n v o l v e d i n t h e C e r d a s ’ l o a n w e r e i n t e r e s t t h a t d i d n o t c o u n t

a g a i n s t t h e 3 % c a p i n § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E )

.

E v e n a s s u m i n g

, a r g u e n d o

, t h a t t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t w o u l d a d o p t t h e

A C O R N c o u r t ’ s a p p r o a c h a n d i m p o s e a n a r r o w e r d e f i n i t i o n o f “ i n t e r e s t ” t h a n t h e

r e g u l a t i o n s p r o v i d e

, w e w o u l d s t i l l f i n d n o e r r o r i n t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s c o n c l u s i o n

.

T h e A C O R N c o u r t n o t e d t h a t “ t r u e ‘ d i s c o u n t p o i n t s

, ’ c h a r g e d b y t h e l e n d e r i n

It is als o pos sib le that app lying both a broa d and a narr ow def init ion of “int ere st ” in 2 6

a sin gle loan tra nsa ct i on mi ght lead to the res ult that a par tic ular se ttl em ent char ge ite m

wo uld b e c o u n t e d a g ains t the lend er both as “int ere st ” unde r the usur y law s and as “f ees ”

unde r § 5 0(a) (6) (E)

.

2 4 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 24 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

e x c h a n g e f

o r a l o w e r i n t e r e s t r a t e

, s h o u l d q u a l i f y a s i n t e r e s t

. ” I

d

. a t 4 1 2 n

. 1 0

.

H e r e

, t h e C e r d a s h a v e o f f e r e d t w o r e a s o n s w h y t h e d i s c o u n t p o i n t s i n t h i s c a s e

a r e n o t “ t r u e ” d i s c o u n t p o i n t s

. F i r s t

, t h e y u r g e t h a t i t w o u l d b e i n c o n s i s t e n t f o r

a l e n d e r t o p a y a b r o k e r a y i e l d s p r e a d p r e m i u m f o r s e l l i n g a l o a n w i t h a n a b o v e

m a r k e t i n t e r e s t r a t e w h i l e s i m u l t a n e o u s l y c h a r g i n g d i s c o u n t p o i n t s t h a t r e d u c e

t h e i n t e r e s t r a t e

. S e c o n d

, t h e y s u g g e s t t h a t t h e l e n d e r c r e d i t

— w h i c h w a s u s e d

t o o f f s e t n o n

- i n t e r e s t f e e s

— w a s p a i d d i r e c t l y o u t o f t h e f u n d s s e t a s i d e a s

d i s c o u n t p o i n t s ; a c c o r d i n g l y

, t h e y a r g u e

, w e s h o u l d t r e a t t h e d i s c o u n t p o i n t s n o t

a s i n t e r e s t b u t i n s t e a d a s n o n

- i n t e r e s t f e e s

. H o w e v e r

, n e i t h e r o f t h e s e

c o n t e n t i o n s c a n o v e r c o m e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g

— w h i c h w e r e v i e w

f o r c l e a r e r r o r

— t h a t t h e C e r d a s “ h a v e n o t s h o w n b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e

, o r i n f a c t b y a n y e v i d e n c e

, t h a t t h e 3 % p a i d b y t h e C e r d a s i n l o a n

d i s c o u n t f e e s w a s n o t a l e g i t i m a t e d i s c o u n t p o i n t f e e

. ”

R e g a r d i n g t h e p r e s e n c e o f t h e y i e l d s p r e a d p r e m i u m

, i t i s n o t i m p l a u s i b l e

t h a t a y i e l d s p r e a d p r e m i u m a n d t h e p a y m e n t o f d i s c o u n t p o i n t s c o u l d c o e x i s t

w i t h i n t h e s a m e l o a n t r a n s a c t i o n

. A y i e l d s p r e a d p r e m i u m

, a s s t i p u l a t e d b y t h e

p a r t i e s

, i s “ a p a y m e n t t o t h e b r o k e r f o r s e l l i n g a l o a n a t a n i n t e r e s t r a t e h i g h e r

t h a n m a r k e t r a t e s

. ” N o t h i n g i n t h i s d e f i n i t i o n p r e c l u d e s t h e b o r r o w e r f r o m

n e g o t i a t i n g w i t h t h e l e n d e r t o r e d u c e t h a t i n t e r e s t r a t e b y p a y i n g u p

- f r o n t

d i s c o u n t p o i n t s

. T h e r e i s n o t h i n g i n h e r e n t l y i l l o g i c a l a b o u t a l e n d e r r e w a r d i n g

a b r o k e r f

o r s e l l i n g a l o a n w i t h a h i g h e r i n t e r e s t r a t e b u t b e i n g w i l l i n g t o a c c e p t

s o m e o f t h a t i n t e r e s t i n a d v a n c e

. A t t h e v e r y l e a s t

, w e s e e n o c l e a r e r r o r i n t h e

d i s t r i c t c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t t h e C e r d a s ’ a r g u m e n t s

, “ b a s e d o n a n a p p a r e n t

i n c o n s i s t e n c y b e t w e e n p a y m e n t o f d i s c o u n t p o i n t s b y t h e b o r r o w e r a n d t h e

p a y m e n t o f a y i e l d p r e m i u m / r e b a t e b y t h e l e n d e r a n d a n a l l e g e d l y e x c e s s i v e f e e

t o t h e b r o k e r

, ” w e r e “ s p e c u l a t i v e

. ”

W i t h r e s p e c t t o t h e l e n d e r c r e d i t o f $ 4

, 8 2 7

. 8 0

, w e n o t e t h a t t h e

R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y e x p r e s s l y p r o v i d e s t h a t “ [ t ] h e r e i s n o r e s t r i c t i o n o n

2 5 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 25 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

a l e n d e r a b s o r b i n g c o s t s t h a t m i g h t o t h e r w i s e b e f e e s a n d

, t h e r e f o r e

, c o v e r e d b y

t h e f e e l i m i t a t i o n

. ” R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y 3 ( d i s c u s s i n g § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) )

.

A d d i t i o n a l l y

, w e a d d r e s s e d t h i s s i t u a t i o n i n M a l u s k i

, w h e r e w e a f f i r m e d t h e

g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e l e n d e r d e s p i t e t h e b o r r o w e r ’ s a r g u m e n t t h a t

t h e l e n d e r w a s m e r e l y s h i f t i n g n u m b e r s f

r o m o n e c o l u m n t o a n o t h e r t o a v o i d t h e

3 % c a p :

T h e H U D

- 1 s t a t e m e n t s h o w s $ 5

, 5 5 7

. 9 5 i n f e e s t h a t w e r e s u b j e c t t o

t h e t h r e e p e r c e n t c a p

. I t a l s o s h o w s

, h o w e v e r

, t h a t M a l u s k i w a s

g i v e n a c l o s i n g c o s t c r e d i t o f $ 2

, 0 7 0

. 4 5

, m e a n i n g t h a t t h e t o t a l f e e s

w e r e a c t u a l l y $ 3

, 4 8 7

. 5 0

, e x a c t l y t h r e e p e r c e n t o f t h e p r i n c i p a l

a m o u n t

. M a l u s k i a r g u e s t h a t U

. S

. B a n k a d m i t t e d t h a t i t l a c k e d

e v i d e n c e o f h o w t h e c r e d i t w a s a p p l i e d

, a n d h e s p e c u l a t e s t h a t a

p o r t i o n o f t h e c r e d i t c o u l d h a v e b e e n a p p l i e d t o i n t e r e s t p o i n t s

c h a r g e d a t c l o s i n g

, w h i c h w e r e n o t s u b j e c t t o t h e t h r e e p e r c e n t c a p

. W e a r e u n p e r s u a d e d

. T h e s e t t l e m e n t s t a t e m e n t c l e a r l y s h o w s t h a t

M a l u s k i w a s n o t a c t u a l l y c h a r g e d f e e s o f m o r e t h a n t h r e e p e r c e n t

o f t h e p r i n c i p a l l o a n

. H i s u n s u b s t a n t i a t e d a r g u m e n t o f h o w t h e

c r e d i t t h e o r e t i c a l l y c o u l d h a v e b e e n m a n i p u l a t e d i s i n s u f f i c i e n t t o

d e f e a t s u m m a r y j u d g m e n t

.

3 4 9 F

. A p p ’ x a t 9 7 2

– 7 3

. W e a c c o r d t h e d i s t r i c t c o u r t g r e a t e r d e f e r e n c e h e r e

b e c a u s e i t s a t a s t h e t r i e r o f f a c t i n a b e n c h t r i a l

, s e e A r e t e P a r t n e r s

, 5 9 4 F

. 3 d a t

3 9 4

, a n d w e d i s c e r n n o c l e a r e r r o r i n t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e d i s c o u n t

p o i n t s w e r e t h e l e g i t i m a t e p r e p a y m e n t o f i n t e r e s t

.

I I I

. C O N C L U S I O N

T h e C e r d a s h a v e f a i l e d t o d e m o n s t r a t e t h a t t h e i r h o m e e q u i t y l o a n

v i o l a t e d t h e p r o v i s i o n s o f a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) o f t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n

,

a n d t h e l o a n i s t h u s n o t s u b j e c t t o f o r f e i t u r e u n d e r a r t i c l e X V I

, s e c t i o n

5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( x )

. A c c o r d i n g l y

, t h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t i s A F F I R M E D

.

2 6 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 26 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

H A Y N E S

, C i r c u i t J u d g e

, c o n c u r r i n g a n d d i s s e n t i n g :

I c o n c u r i n t h e m a j o r i t y ’ s o p i n i o n w i t h t h e e x c e p t i o n o f s e c t i o n I I

. D

. A s t o

t h i s s u b j e c t

– t h e m e a n i n g o f “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l ”

– I r e s p e c t f u l l y d i s s e n t f

r o m

t h e d e c i s i o n n o t t o c e r t i f y t h i s q u e s t i o n t o t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t

. U n d e r

T e x a s l a w

, “ [ t ] h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s m a y a n s w e r q u e s t i o n s o f l a w c e r t i f i e d

t o i t b y a n y f e d e r a l a p p e l l a t e c o u r t i f t h e c e r t i f y i n g c o u r t i s p r e s e n t e d w i t h

d e t e r m i n a t i v e q u e s t i o n s o f T e x a s l a w h a v i n g n o c o n t r o l l i n g S u p r e m e C o u r t

p r e c e d e n t

. ” T E X

. R

. A P P

. P

. 5 8

. 1 ; s e e a l s o T E X

. C O N S T

. a r t

. V

, § 3

- c ( a )

. O u r c o u r t

s h o u l d c e r t i f

y t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r s e c t i o n s 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) a n d 5 0 ( a ) ( 6 ) ( O ) a l l o w

a s g r e a t a v a r i a t i o n i n m o n t h l y p a y m e n t s a s t h e C e r d a s ’ l o a n p r o v i d e s

.

G r e a t c a r e i s r e q u i r e d w h e n w e i n t e r p r e t a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0 o f t h e

T e x a s C o n s t i t u t i o n b e c a u s e o f t h e h a r s h c o n s e q u e n c e s t h a t f o l l o w f r o m i t s

v i o l a t i o n

, s e e T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

, § 5 0 ( a ) ( 6 ) ( Q ) ( x )

, a n d t h e b r o a d r e a c h o f t h e

s e c t i o n

, s e e

, e

. g

. , J a m e s W

. P a u l s e n

, A c q u i r i n g S e p a r a t e P r o

p e r t y o n C r e d i t : A

R e v i e w a n d P r o

p o s e d R e v i s i o n o f T

e x a s M a r i t a l P r o

p e r t y D o c t r i n e

, 3 7 S T

. M A R Y ’ S

L

. J

. 6 7 5

, 6 7 9

– 8 0 & n n

. 1 2

– 1 3 ( 2 0 0 6 ) ( r e v i e w i n g g o v e r n m e n t e s t i m a t e s o f s c o p e

o f h o m e e q u i t y l e n d i n g f o l l o w i n g t h e s e c t i o n 5 0 a m e n d m e n t a n d c o n c l u d i n g t h a t

a s m a n y a s f

i f t e e n p e r c e n t o f T e x a s h o m e o w n e r s h a v e l o a n s g o v e r n e d b y s e c t i o n

5 0 ( a ) )

. I n t h e p a s t

, w e h a v e n o t h e s i t a t e d t o c e r t i f y q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h e

p r o p e r i n t e r p r e t a t i o n o f t h i s p r o v i s i o n

. F o r e x a m p l e

, i n 1 9 9 9

, i n S t r i n g e r v

.

C e n d a n t M

o r t g a g e C o r

p

. , 1 9 9 F

. 3 d 1 9 0

, 1 9 1

– 9 2 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 9 )

, w e c e r t i f i e d t h e

q u e s t i o n o f w h e t h e r

, w h e r e t h e n o t i c e p r o v i s i o n o f t h e a m e n d m e n t c o n f l i c t e d

w i t h t h e s u b s t a n t i v e r i g h t s p r o v i s i o n o n t h e q u e s t i o n

, a l e n d e r c o u l d p e r m i s s i b l y

r e q u i r e a b o r r o w e r t o p a y o f f t h i r d

- p a r t y d e b t w i t h t h e p r o c e e d s o f t h e l o a n

. A

f e w m o n t h s l a t e r

, t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t e x p l a i n e d t h a t t h e s u b s t a n t i v e

p r o v i s i o n s c o n t r o l o v e r t h e n o t i c e p r o v i s i o n s

. S t r i n g e r v

. C e n d a n t M o r t g a g e

C o r p

. , 2 3 S

. W

. 3 d 3 5 3

, 3 5 7

- 5 8 ( T e x

. 2 0 0 0 )

. I n 2 0 0 1

, i n D o o d y v

. A m e r i q u e s t

M o r t g a g e C o

. , 2 4 2 F

. 3 d 2 8 6

, 2 9 0 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 1 )

, w e c e r t i f i e d t h e q u e s t i o n o f

2 7 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 27 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

w h e t h e r a l e n d e r m a y b r i n g i t s e l f i n t o c o m p l i a n c e w i t h t h e t h r e e p e r c e n t f e e c a p

o f s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( E ) b y s u b s e q u e n t l y r e f u n d i n g t h e e x c e s s p o r t i o n o f t h e f e e t o

t h e b o r r o w e r

. L a t e r t h a t y e a r

, t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t a n s w e r e d t h a t a t i m e l y

r e f u n d c u r e s t h e v i o l a t i o n

. D o o d y v

. A m e r i q u e s t M o r t g a g e C o

. , 4 9 S

. W

. 3 d 3 4 2

,

3 4 5

– 4 7 ( T e x

. 2 0 0 1 )

. M o s t r e c e n t l y

, i n 2 0 0 5

, i n N o r r i s v

. T h o m a s ( I n r e N o r r i s )

,

4 1 3 F

. 3 d 5 2 6

, 5 3 0 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 5 )

, w e c e r t i f i e d t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r a

h o u s e b o a t i s a h o m e s t e a d u n d e r s e c t i o n s 5 0 a n d 5 1 o f a r t i c l e X V I

. T h e T e x a s

S u p r e m e C o u r t r e s p o n d e d t h a t a b o a t c o u l d n o t b e a h o m e s t e a d

. N o r r i s v

.

T h o m a s

, 2 1 5 S

. W

. 3 d 8 5 1

, 8 5 2 ( T e x

. 2 0 0 7 )

. I n d e e d

, c e r t i f i c a t i o n f

r o m t h i s c o u r t

h a s g e n e r a t e d m u c h o f t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t ’ s j u r i s p r u d e n c e c o n c e r n i n g

s e c t i o n 5 0

.

T h e m a j o r i t y ’ s h o l d i n g o n t h i s i s s u e i n t h i s c a s e h a s t h e p o t e n t i a l f o r a

m u c h g r e a t e r i m p a c t t h a n t h o s e i s s u e s p r e s e n t e d i n S t r i n g e r

, D o o d y

, o r N o r r i s

.

I n c o n t r a s t t o t h o s e c a s e s

, t h i s c a s e e f f e c t i v e l y a d j u d i c a t e s t h e v a l i d i t y o f

t h o u s a n d s o f a d j u s t a b l e

- r a t e h o m e e q u i t y l o a n s o r i g i n a t e d b e t w e e n a t l e a s t t h e

1 9 9 7 e n a c t m e n t o f t h e a m e n d m e n t a n d t h e 2 0 0 4 e f f e c t i v e d a t e o f t h e r e g u l a t i o n s

t h a t n o w p r o v i d e a s a f e h a r b o r

.

C e r t i f i c a t i o n i s

, o f c o u r s e

, d i s c r e t i o n a r y b o t h b y o u r c o u r t i n c e r t i f y i n g a n d

t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t i n a c c e p t i n g t h e q u e s t i o n

. P a t t e r s o n v

. M o b i l O i l

C o r p

. , 3 3 5 F

. 3 d 4 7 6

, 4 8 7 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 3 ) ; T E X

. R

. A P P

. P

. 5 8

. 1

. U n d o u b t e d l y

,

c o n s t r u c t i o n o f a s t a t e c o n s t i t u t i o n i n a c a s e o f f i r s t i m p r e s s i o n i s t h e t y p e o f

m a t t e r a p p r o p r i a t e f o r c e r t i f i c a t i o n

. I n s u c h a n a r e a

, w e h a v e g e n e r a l l y d e c l i n e d

t o e x e r c i s e t h a t d i s c r e t i o n o n l y w h e r e t h e c o n t r o l l i n g s t a t e l a w i s s u e s p r e s e n t e d

b y t h e c a s e a r e

, t h o u g h “ i m p o r t a n t a n d c o m p l e x

, . . . s u f f i c i e n t l y c l e a r

. ” I

d

. T h a t

i s p a t e n t l y n o t t h e c a s e h e r e

. R a t h e r

, w e a r e f a c e d w i t h t w o p r o v i s i o n s o f t h e

T e x a s C o n s t i t u t i o n t h a t f o u r T e x a s a d m i n i s t r a t i v e a g e n c i e s a c k n o w l e d g e d a r e

“ a m b i g u o u s ” w h e n r e a d t o g e t h e r

. S e e R E G U L A T O R Y C O M M E N T A R Y 8

.

T h e m a j o r i t y r e s o l v e s t h i s a m b i g u i t y b y r e l y i n g u p o n p r i o r n o n

- b i n d i n g

2 8 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 28 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

a g e n c y d e t e r m i n a t i o n s

. A d m i t t e d l y

, h o w e v e r

, w e h a v e n o c a s e l a w w h a t s o e v e r

c o n s t r u i n g t h e s e s e c t i o n s o r r e s o l v i n g t h i s a m b i g u i t y

. W e r e t h e p r o v i s i o n s i n

q u e s t i o n c l e a r

, I w o u l d h a v e n o h e s i t a t i o n i n f o l l o w i n g t h e a g e n c y d e t e r m i n a t i o n

w h i c h

, p r i o r t o 2 0 0 4

, i s e n t i t l e d t o s o m e

, t h o u g h n o t c o n t r o l l i n g

, d e f e r e n c e

. S e e

T e x

. B a n k e r s A s s ’

n v

. A s s ’ n o f C m t y

. O r g s

. f

o r R e f o r m N o w (

A C O R N

)

, 3 0 3 S

. W

. 3 d

4 0 4

, 4 0 8

– 0 9 ( T e x

. A p p

. — A u s t i n 2 0 1 0

, p e t

. f i l e d ) ( h o l d i n g t h a t t h e

c o n s t i t u t i o n a l l y

- a u t h o r i z e d r e g u l a t o r y i n t e r p r e t a t i o n s o f a r t i c l e X V I

, s e c t i o n 5 0

a r e “ ‘ e n t i t l e d t o s e r i o u s c o n s i d e r a t i o n

, s o l o n g a s t h e c o n s t r u c t i o n i s r e a s o n a b l e

a n d d o e s n o t c o n t r a d i c t t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e ’ ” ( q u o t i n g T a r r a n t

A p p r a i s a l D i s t

. v

. M o o r e

, 8 4 5 S

. W

. 2 d 8 2 0

, 8 2 3 ( T e x

. 1 9 9 3 ) ) ; S t r i n g e r

, 2 3 S

. W

. 3 d

a t 3 5 7 ( c h a r a c t e r i z i n g t h e R e g u l a t o r y C o m m e n t a r y a s “ a d v i s o r y a n d n o t

a u t h o r i t a t i v e ” b u t l o o k i n g t o i t a s “ s u p p o r t [ i n g ] ” t h e c o u r t ’ s c o n c l u s i o n )

.

H o w e v e r

, h e r e

, t h e c o n s t r u c t i o n o f “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l ” p a y m e n t s t o m e a n o n l y

“ a l l p a y m e n t s t h a t a r e n o t b a l l o o n p a y m e n t s ” i s a r g u a b l y c o n t r a r y t o t h e p l a i n

l a n g u a g e o f t h e s e c t i o n

. S e e

, e

. g

. , M o o r e

, 8 4 5 S

. W

. 2 d a t 8 2 3 ; s e e a l s o L a S a l l e

B a n k N a t ’ l A s s ’

n v

. W h i t e

, 2 4 6 S

. W

. 3 d 6 1 6

, 6 1 9 ( T e x

. 2 0 0 7 ) ( “ W h e n i n t e r p r e t i n g

t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n

, w e ‘ r e l y h e a v i l y o n i t s l i t e r a l t e x t a n d m u s t g i v e e f f e c t

t o i t s p l a i n l a n g u a g e

. ’ ” ( q u o t i n g S t r i n g e r

, 2 3 S

. W

. 3 d a t 3 5 5 ) )

.

T h e m a j o r i t y ’ s a p p r o a c h i s c e r t a i n l y p l a u s i b l e

. B u t s e c t i o n 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) c a n

e a s i l y b e r e a d t o b a r m o r e t h a n s i m p l y b a l l o o n p a y m e n t s : i n d e e d

, t h e l a n g u a g e

i s m u c h b r o a d e r t h a n t h e s t r a i g h t f o r w a r d 1 9 9 4 f e d e r a l s t a t u t o r y l a n g u a g e t h a t

d o e s e x p r e s s l y p r o h i b i t o n l y b a l l o o n p a y m e n t s

. C o m p a r e T E X

. C O N S T

. a r t

. X V I

,

§ 5 0 ( a ) ( 6 ) ( L ) w i t h 1 5 U

. S

. C

. § 1 6 3 9 ( e ) ( “ N o b a l l o o n p a y m e n t s

. [ C e r t a i n ]

m o r t g a g e [ s ]

. . . h a v i n g a t e r m o f l e s s t h a n 5 y e a r s m a y n o t i n c l u d e t e r m s u n d e r

w h i c h t h e a g g r e g a t e a m o u n t o f t h e r e g u l a r p e r i o d i c p a y m e n t s w o u l d n o t f u l l y

a m o r t i z e t h e o u t s t a n d i n g p r i n c i p a l b a l a n c e

. ” )

. T h e C e r d a s ’ l o a n

, i f e n f o r c e d a s

w r i t t e n

, w o u l d a l l o w p a y m e n t s r a n g i n g f r o m $ 2

, 9 5 0 t o a l m o s t $ 5

, 0 0 0 p e r m o n t h

o v e r t h e c o u r s e o f t h e l o a n

. I t i s d i f f i c u l t t o r e c o n c i l e t h e p l a i n E n g l i s h

- l a n g u a g e

2 9 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 29 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

m e a n i n g o f “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l p a y m e n t s ” w i t h s u c h h u g e v a r i a t i o n s

. I t i s

h a r d t o i m a g i n e h o w

, i f t h e T e x a s l e g i s l a t u r e w e r e t o d i s a g r e e w i t h t h e

m a j o r i t y ’ s r e a d i n g

, t h e p r o v i s i o n e v e n c o u l d b e r e w r i t t e n t o

, i n f a c t

, r e q u i r e

s u b s t a n t i a l l y e q u a l p a y m e n t s

.

T h e d a n g e r o f s u c h w i d e f l u c t u a t i o n s i s r e a l

, a s e v i d e n c e d b y t h e r e c e n t

“ s u b p r i m e m o r t g a g e m e l t d o w n ” d u r i n g w h i c h t h e s o

- c a l l e d “ p a y m e n t s h o c k ” f r o m

s h a r p i n c r e a s e s i n v a r i a b l e i n t e r e s t r a t e s d i d r e s u l t i n m a n y h o m e o w n e r s a c r o s s

t h e c o u n t r y l o s i n g t h e i r h o m e s

. S e e

, e

. g

. , A n d r e w J

. C e r e s n e y

, G o r d o n E n g &

S e a n R

. N u t t a l l

, R e g u l a t o r y I n v e s t i g a t i o n s a n d t h e C r e d i t C r i s i s

, 4 6 A M

. C R I M

.

L

. R E V

. 2 2 5

, 2 6 1 ( 2 0 0 9 ) ( “ O n e o f t h e m o r e c o m m o n c o m p l a i n t s

. . . c o n c e r n s

h o m e o w n e r s c o n f

r o n t e d w i t h ‘ p a y m e n t s h o c k ’ r e g a r d i n g a d j u s t a b l e r a t e

m o r t g a g e s

. . . . O f

t e n t h e s e l o a n s w e r e o r i g i n a t e d w i t h v e r y l o w ‘ t e a s e r ’ r a t e s

. . . d u r i n g t h e f

i r s t f e w m o n t h s o f t h e m o r t g a g e ; a t t h e e n d o f t h e l o w

i n t e r e s t

- p a y i n g p e r i o d

, h o w e v e r

, t h e r a t e s r e s e t a t s u b s t a n t i a l l y h i g h e r r a t e s

,

l e a v i n g h o m e o w n e r s u n a b l e t o a f f o r d m o n t h l y p a y m e n t s a n d p l a c i n g t h e m a t

r i s k o f f

o r e c l o s u r e

. ” ) ; B e r n h a r d G r o s s f e l d & H a n s j o e r g H e p p e

, T h e 2 0 0 8

B a n k r u p t c y o f L i t e r a c y : A L e g a l A n a l y s i s o f t h e S u b p r i m e M o r t g a g e F i a s c o

, 1 5

L A W & B U S

. R E V

. A M

. 7 1 3

, 7 2 2

– 2 9 ( 2 0 0 9 )

. 1

W h e n t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e s e c t i o n i s v i e w e d t h r o u g h t h e p r i s m o f

T e x a s ’ s c o n s e r v a t i s m o n h o m e e q u i t y l e n d i n g i n l i g h t o f t h e s t a t e ’ s l o n g h i s t o r y

o f “ c a r e f

u l l y p r o t e c t [ i n g ] t h e f a m i l y h o m e s t e a d f r o m f o r e c l o s u r e

, ” s e e L a S a l l e

B a n k

, 2 4 6 S

. W

. 3 d a t 6 1 8

, t h e C e r d a s ’ a r g u m e n t t h a t “ s u b s t a n t i a l l y e q u a l ” m e a n s

o n l y s m a l l v a r i a t i o n s a r e p e r m i t t e d i n t h e m o n t h l y p a y m e n t s s e e m s a t l e a s t

e q u a l l y p l a u s i b l e t o t h e m e a n i n g a d v a n c e d b y t h e l e n d e r a n d a d o p t e d b y t h e

m a j o r i t y

, p e r h a p s m o r e s o

. I n d e e d

, t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n “ p a y m e n t s h o c k ”

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3 0 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 30 Date Filed: 07/22/2010N o

. 0 9

- 5 0 6 1 9

a n d T e x a s ’ s h i s t o r i c a l d e s i r e t o p r o t e c t t h e h o m e s t e a d i s e s p e c i a l l y ( t h o u g h n o t

e x c l u s i v e l y ) r e l e v a n t t o h o m e e q u i t y l o a n s

, w h i c h a r e

, b y t h e i r n a t u r e

, m o r e

l i k e l y t h a n p u r c h a s e m o n e y l o a n s t o b e m a d e t o b o r r o w e r s o n f i x e d i n c o m e s f

o r

w h o m i n c r e a s e s i n m o n t h l y p a y m e n t s a r e p a r t i c u l a r l y p r o b l e m a t i c

. C f

. K r i s t i n e

M

. Y o u n g

, N o t e

, T

h e A g i n g P o

p u l a t i o n a n d M a t u r i n g M o r t g a g e L o a n s : E n s u r i n g

a S e c u r e F i n a n c i a l L i f e l i n e f o r t h e E l d e r l

y T h r o u g h M o r t g a g e L e n d i n g

, 1 6 E L D E R

L

. J

. 4 7 7

, 4 8 7

– 9 1 ( 2 0 0 9 ) ( e x p r e s s i n g c o n c e r n t h a t v a r i a b l e

- r a t e m o r t g a g e s a r e

l i k e l y i n a p p r o p r i a t e f o r o l d e r b o r r o w e r s w i t h s i g n i f i c a n t h o m e e q u i t y b u t l i v i n g

o n f i x e d i n c o m e s )

.

T h i s q u e s t i o n t h u s i s o n e o f t h e f e w e x a m p l e s o f “ g e n u i n e l y u n s e t t l e d

m a t t e r s o f s t a t e l a w ” w h e r e c e r t i f i c a t i o n i s m o s t a p p r o p r i a t e

. S e e J e f f e r s o n v

.

L e a d I n d u s

. A s s ’

n

, 1 0 6 F

. 3 d 1 2 4 5

, 1 2 4 7 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 7 ) ; s e e a l s o D e C h e c a v

.

D i a g n o s t i c C t r

. H o s p

. , I n c

. , 9 6 7 F

. 2 d 1 2 6

, 1 2 9 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 2 ) ( c e r t i f y i n g a

q u e s t i o n o f T e x a s l a w w h e r e t h e r e w a s “ a n a p p a r e n t c o n f l i c t b e t w e e n ” m u l t i p l e

p r o v i s i o n s o f t h e s a m e s t a t u t e )

. T h e m a j o r i t y ’ s d e c i s i o n

— a s w o u l d b e a n y

d e c i s i o n o n t h i s p o i n t b y a f e d e r a l c o u r t a t t h i s j u n c t u r e

— i s a n “ E r i e g u e s s ” t h a t

i s j u s t t h a t : a g u e s s

. I t i s

, m o r e o v e r

, a g u e s s a s t o a p r o p o s i t i o n o f s t a t e

c o n s t i t u t i o n a l l a w t h a t p o t e n t i a l l y a f f e c t s t h e r i g h t s o f t h o u s a n d s o f T e x a s

h o m e o w n e r s a n d t h e i r l e n d e r s a n d n o t e h o l d e r s

.

A c c o r d i n g l y

, I r e s p e c t f u l l y s u b m i t t h a t t h e a p p r o p r i a t e c o u r s e o f a c t i o n o n

t h i s i s s u e w o u l d b e t o c e r t i f y t h e q u e s t i o n t o t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t

, a n d I

d i s s e n t f

r o m t h e m a j o r i t y ’ s d e c i s i o n n o t t o d o s o

.

3 1 Case: 09-50619 Document: 00511182199 Page: 31 Date Filed: 07/22/2010