D A 0 8

- 0 0 4 5



### I N T H E S U P R E M E C O U R T O F T H E S T A T E O F M O N T A N A

2 0 0 9 M T 1 8 2

C I T I Z E N S F O R R E S P O N S I B L E D E V E L O P M E N T

,

a n u n i n c o r p o r a t e d a s s o c i a t i o n

, a n d

D A N S L O A N

, a n i n d i v i d u a l

,

P e t i t i o n e r s a n d A

p p e l l a n t s

,

v

.

T H E B O A R D O F C O U

N T Y C O M M I S S I O N E R S

O F S A N D E R S C O U

N T Y

, a b o d y p o l i t i c a n d

a p o l i t i c a l s u b d i v

i s i o n o f t h e S t a

t e o f M o n t a n a

,

R e s p o n d e n

t a n d A p p e l l e e

,

a n d

T H E L A K

E S O F H E R O N M O N T A N A

, L L C

,

a M o n t a n a L i m i t e d L i a b i l i t y C o m p a n y

,

Respondent

- Intervenor and Appellee.

APPEAL FROM: District Court of the Twentieth Judicial District,

I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f S a n d e r s

, C a

u s e N o

. H o n o r a b l e C

. B

. M c N e i l

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t s :

J a c k R

. T u h o l s k e ; T

u h o l s k e L a w O f

f i c e

, P

. C

. ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

D a v i d K i m W i l s o n

, J r

. ; R e y n o l d s

, M o t l & S h e r w o o d ; H e l e n a

, M o n t a n a May 22 20092 F o r A p p e l l e e s :

A l l e n B

. C h r o n i s t e r ; H a r l e n

, C h r o n i s t e r

, P a r i s h & L a r s o n

, P

. C

. ;

H e l e n a

, M o n t a n a

N a t h a n G

. W a g n e r ; S u l l i v a n

, T a b a r a c c i & R h o a d e s

, P

. C

. ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : F e b r u a r y 1 1

, 2 0 0 9

D e c i d e d : M a y 2 2

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k3

J u s t i c e J i m R i c e d e l i v

e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t

.

¶ 1 T h e L a k e s o f H e r o n M o n t a n a

, L L C ( D e v

e l o p e r ) p r e s e n t e d a p r e l i m i n a r y p l a t

a p p l i c a t i o n f

o r a m a j o r s u b d i v

i s i o n t o t h e B o a r d o f C o u n t y C o m m i s s i o n e r s o f S a n d e r s

C o u n t y ( B o a r d )

. C i t i z e n s f

o r R e s p o n s i b l e D e v

e l o p m e n t ( C R D ) a n d D a n S l o a n a p p e a l e d

t h e B o a r d ’ s a p p r o v

a l o f t h e p r e l i m

i n a r y p l a t t o t

h e T w e n t i e t h J

u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

,

S a n d e r s County. They now appeal the District C o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f t h e B o a r

d a n d D e v

e l o p e r

. W e r e v

e r s e

.

¶ 2 T h e i s s u e p r e s e n t e d i s w h e t h e r t h e B o a r d ’ s a p p r o v a l o f t h e p r e l i m

i n a r y

s u b d i v i s i o n p l a

t w a s u n l a w f

u l

, a r b i t r a r y

, o r c a p r i c i o u s

.

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

¶ 3 H e r o n i s a n u n i n c o r p o r a t e d t o w n w h i c h l i e s i n a n i d y l l i c s e t t i n g o n t h e b a n k s o f

t h e C l a r k F o r k R i v

e r n e a r t h e I d a h o b o r d e r

. I t p o s s e s s e s p o s i t i v

e q u a l i t i e s w

h i c h a r e

c h a r a c t e r i s t i c o f m a n y s m a l l

, r u r a l c o m m u n i t i e s w i t h i n t h e T r e a s u r e S t a t e

. S o m e o f i t s

m o r e u n i q u e a

t t r i b u t e s e n

t e r e d i n t o t h e c o n s i d e r a t i o n o f t h e D e v e l o p e r ’ s a p p l i c a t i o n f

o r a

s u b d i v i s i o n o f s i g

n i f i c a n t s i z e

. O n t h e p r i m a r y a c c e s s r o a d t o H e r o n i s a s i n g l e

- l a n e

b r i d g e o v e r t h e C l a r k F o r k R i v

e r t h a t t h e M o n

t a n a D e p a r t m e n t o f T r a n s p o r t a t i o n

p r e v i o u s l y d e s c r i b e d a s “ f u n c t i o n a l l y o b s o l e t e

. ” T h e r e c o r d i n d i c a t e s t h a t t h e l o c a l f i r e

d e p a r t m e n t h a s a g i n g m e m b e r s a n d h a s h a

d a s f e w a s t w o v

o l u n t e e r m e m

b e r s r e s p o n d t o

c a l l s

. T h e p o l i c e f

o r c e i s c o n s i d e r e d i n a d e q u a t e f o r e x i s t i n g n e e d s

. T h e l o c a t i o n o f t h e

d e v e l o p m e n t

, a d

j a c e n t t o t

h e C l a r k F o r k R i v

e r

, r a i s e d q u e s t i o n s a

b o u t t h e p o t e n

t i a l

i m p a c t u p o n t

h e R i v e r a n d t h e a l l u v

i a l a q u i f e r n e x t t o i t

. A

p p e l l a n t C R D i s a g r o u p o f

H e r o n c i t i z e n s o p p o s e d t o t h e L a k e s a t H e r o n s u

b d i v i s i o n w

h i c h p r o v i d e d e x t e n s i v

e4

p u b l i c c o m m e n t d u r i n g t h e a p p l i c a t i o n p r o c e s s

. A p p e l l a n t D a n S l o a n o w

n s l a n d n e a r t

h e

p r o p o s e d s u b d i v i s i o n t h a t c o u l d b e a f

f e c t e d b y t h e p r o p o s e d d e v

e l o p m e n t

.

¶ 4 T h e D e v e l o p e r s o u g h t t o d i v i d e a 1 4 7 a c r e p a r c e l i n t o a n 8 4 l o t s u b d i v i s i o n t h a t

w o u l d l i e a d

j a c e n t t o t

h e t o w n o f H e r o n a n d t h e C l a r k F o r k R i v e r

. P u r s u a n t t o t

h e

M o n t a n a S u b d i v i s i o n a n d P l a

t t i n g A c t ( M S P A ) a n d t h e S a n d e r s C o u n

t y S u b d i v

i s i o n

R e g u l a t i o n s ( S C S R )

, t h e D e v e l o p e r s u b m

i t t e d a p r e l i m i n a r y p l a t a p p l i c a t i o n a n d

e n v i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t ( E A ) t o t h e B o a r d

. T h e r e c o r d i s u n c l e a r a b o u t t h e s p e c i f

i c

d a t e t h e D e v

e l o p e r i n i t i a l l y s u b m

i t t e d t h e a p p l i c a t i o n

, b u t i t w a s l a s t e x p l i c i t l y r e v

i s e d i n

M a r c h 2 0 0 6

. S i m

i l a r l y

, t h e D e v

e l o p e r r e v

i s e d t h e d o c

u m e n t l a b e l e d a s t

h e E A s e v

e r a l

t i m e s

, t h e l a s t t i m e b e i n g D e c e m b e r 2 1

, 2 0 0 5

.

¶ 5 T h e B o a r d h e l d p u b l i c h e a r i n g s o n t

h e D e v e l o p e r ’ s a p p l i c a t i o n o n M a r c h 1 4

, M a y

4

, a n d N o v

e m b e r 1 7

, 2 0 0 6

. I

n w r i t t e n c o m

m e n t s s u b m

i t t e d o n M a y 4

, C R D a s s e r t e d

, i n

a d d i t i o n t o o t h e r a r g

u m e n t s a g

a i n s t t h e s u

b d i v i s i o n

, t h a t t

h e a n a l y s i s o f p o t e n

t i a l i m p a c t s

p r o v i d e d b y t h e a p p l i c a t i o n w a s d e f i c i e n t

. O n M a y 2 5

, t h e B o a r d r e q u e s t e d t h a t “ a t r a f f i c

a c c e s s / i m p a c t s t u d y b e c o n d

u c t e d ” w h i c h w o u l d “ s p e c i f

i c a l l y d e t a i l i m

p a c t s o n t h e

H e r o n b r i d g

e

. . . . ” I

n r e s p o n s e t o t h i s r e q u e s t a n d t o o t h e r p u b l i c c o m m e n t s

, t h e

D e v e l o p e r s u b m

i t t e d a T r a f

f i c I m p a c t S t u d y

, H e r o n B r i d g e S t u d y

, S t o r m D r a i n a g e

R e p o r t

, S t o r m

w a t e r A n a l y s i s

, N o n d e g

r a d a t i o n A

n a l y s i s a n d a W i l d l i f

e A s s e s s m e n t

. T h e

D e v e l o p e r s u b m

i t t e d m o s t o f t h e s e p r

o f e s s i o n a l l y p r e p a r e d r e

p o r t s b e t w e e n t h e M a r c h

a n d N o v e m b e r 2 0 0 6 p u

b l i c h e a r i n g s

. C R D r e n e w e d i t s a s s e r t i o n t h a t t h e E A w a s s t i l l

i n s u f f i c i e n t a f t e r t h i s a d d i t i o n a l i n f

o r m a t i o n h a

d b e e n s u b m i t t e d

.5

¶ 6 T h e B o a r d i s s u e d f i n d i n g s o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s a n d a p p r o v e d t h e p r e l i m

i n a r y

p l a t a p p l i c a t i o n

, i n c l u d i n g c o n d i t i o n s

, i n D e c e m b e r 2 0 0 6

. C R D t h e n f i l e d a n a c t i o n

c h a l l e n g i n g t h e B o a r d ’ s a p p r o v

a l i n t h e D i s t r i c t C o u r t

, a n d t h e D e v

e l o p e r i n t e r v

e n e d

. A l l

p a r t i e s m o v

e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d t h e D i s t r i c t C o u r t g r a n t e d s u m

m a r y j u d g m e n t

i n f a v o r o f t h e B o a r d a n d D e v

e l o p e r

. A d d i t i o n a l f

a c t s w i l l b e d i s c u s s e d h e r e i n

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

¶ 7 W e r e v

i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s g

r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

. A b r a h a m v

.

N e l s o n

, 2 0 0 2 M T 9 4

, ¶ 9

, 3 0 9 M o n t

. 3 6 6

, 4 6 P

. 3 d 6 2 8

.

¶ 8 Section 76

- 3

- 625(2), MCA

, authorizes an appeal of a g o v e r n i n g b o d y ’ s d e c i s i o n t o

“ a p p r o v e

, c o n d i t i o n a l l y a p p r o v

e

, o r d e n y a n a p p l i c a t i o n a

n d p r e l i m

i n a r y p l a t f

o r a

p r o p o s e d s u b d i v i s i o n ” t o t h e d i s t r i c t c o u r

t

. T h e d i s t r i c t c o u r

t m u s t d e t e r m

i n e i f t h e

g o v e r n i n g b o d y ’ s d e c i s i o n w a s a r b i t r a r y

, c a p r i c i o u s

, o r u n l a w f u l

. M a d i s o n R i v e r R

. V

.

L t d

. v

. T o w n o f E n n i s

, 2 0 0 0 M T 1 5

, ¶ 3 0

, 2 9 8 M o n t

. 9 1

, 9 9 4 P

. 2 d 1 0 9 8 ; K i e l y C o n s t r

. ,

L L C v

. C i t y o f R e d L o d

g e

, 2 0 0 2 M T 2 4 1

, ¶ 6 9

, 3 1 2 M o n t

. 5 2

, 5 7 P

. 3 d 8 3 6

. “ W

h i l e t h e

s t a n d a r d o f r e v i e w w e h a v e a d o p t e d u

t i l i z e s t h r e e t e r m s

, i t b r e a k s d o w n i n t o t w o b a s i c

p a r t s

. O n e p a r t c o n c e r n s w h e t h e r t h e a g e n c y a c t i o n c o u l d b e h e l d u n l a w f u l

, a n d t h e o t

h e r

c o n c e r n s w

h e t h e r i t c o u l d b e h e l d a r

b i t r a r y o r c a

p r i c i o u s

. ” N

o r t h F o r k P r e s e r v a t i o n

A s s n

. v

. D e

p t

. o f S t a t e L a n d s

, 2 3 8 M o n

t

. 4 5 1

, 4 5 9

, 7 7 8 P

. 2 d 8 6 2

, 8 6 7 ( 1 9 8 9 )

.6 D I S C U S S I O N

¶ 9 Was the Board’s approval of the preliminary subdivision plat unl awful,

a r b i t r a r y , o r c a p r i c i o u s ?

¶ 1 0 C R D a r g

u e s t h a t t h e B o a r d ’ s a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y p l a t w a s u n l a w f u l

b e c a u s e t h e B o a r d f

a i l e d t o f o l l o w p r o c e d u r a l r e q u i r e m e n t s

, p a r t i c u l a r

l y w i t h r e g

a r d t o

t h e c o m p l e t e n e s s o f t h e E A

. C R D a r g u e s t h a t a c o m

p l e t e E A m

u s t b e s u b m

i t t e d a t t h e

t i m e t h e a p p l i c a t i o n i s f i l e d a n d t h a

t t h e B o a r d c a

n n o t “ a c c e p t r e a m s o f a d d i t i o n a l

i n f o r m a t i o n d r i b b l i n g i n f o r m o n t h s a f

t e r t h e E A w a s p r e p a r e d a n d d e e m s u c h

i n f o r m a t i o n p a r t o f t h e E A ” a n d t h e r e f o r e t h e B o a r d “ h a

d a d u t y t o r e j e c t t h e E A a s b e i n g

i n c o m p l e t e u n d e r § 7 6

- 3

- 6 0 4 ( 2 ) ( b )

, M C A a s w e l l a s i t s o w n r e g u l a t i o n s

. ” A d d i t i o n a l l y

,

C R D a r g u e s t h a t

, e v

e n i f a l l t h e i n f

o r m a t i o n s u b m

i t t e d b y t

h e D e v e l o p e r w a s t o b e

c o n s i d e r e d

, t h e a

p p l i c a t i o n n o n e t

h e l e s s f a i l e d t o s a t i s f

y t h e c o n t e

n t r e q u i r e m e n t s f

o r a n

E A

.

¶ 1 1 The Board and the Developer a rgue that a d eveloper can , pursuant to statute,

s u p p l e m e n t t h e E A d u r i n g t h e a p p l i c a t i o n p r o c e s s

. T h e B o a r d a r g u e s t h a t “ [ i ] n t h e r e a

l

w o r l d o f s u b d i v

i s i o n r e v i e w b y l o c a l g

o v e r n m e n t e n t i t i e s

, t h e r e a r e o f t e n m u l t i p l e

r e q u e s t s t o t h e d e v

e l o p e r f o r a d d i t i o n a l i n f

o r m a t i o n a f

t e r t h e a p p l i c a t i o n i s f

i l e d ” a n d t h a

t

“ t h e r e l e v a n t i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d t o t

h e C o u n t y

, w h e t h e r s p e c i f

i c a l l y c a l l e d a n ‘ E A ’ o r

c o n t a i n e d i n s u b s e q

u e n t s u b m i s s i o n s

, s e r v

e d t h e s a m e p u r

p o s e a n d u l t i m a t e l y a d d r e s s e d

t h e t h i n g s t h a t a p p e l l a

n t s f i n d l a c k i n g

. ” T h e D e v e l o p e r a r g u e s t h a t C R D ’ s a s s e r t i o n s a r e

“ s e m a n t i c ” b e c a u s e t

h e y w o u l d r e

n d e r a n a p p l i c a t i o n d e f

e c t i v e f o r a d e v e l o p e r ’ s m e r e

f a i l u r e t o d e s i g

n a t e o r l a b e l s u p p l e m e n t a l m a t e r i a l s s u b m i t t e d d u r i n g t h e r e v i e w p r o c e s s7

a s p a r t o f t h e E A

. T h e B o a r d a n d D e v e l o p e r a r g

u e t h a t p r

o c e d u r a l r e q u i r e m e n t s f

o r

r e v i e w o f t h e a p p l i c a t i o n w e r e s u f f i c i e n t l y f o l l o w e d i n t

h i s c a s e a n d t h a t t

h e i n f o r m a t i o n

p r o v i d e d d u r i n g t h e p r o c e s s b y t h e D e v e l o p e r s a t i s f

i e d E A c o n

t e n t r e q u i r e m e n t s

.

¶ 1 2 T h e M S P A p r o v i s i o n s w h i c h g o v e r n r e v i e w o f a m a

j o r s u b d i v

i s i o n a p p l i c a t i o n a r e

i n t e r r e l a t e d a n d e x t e

n s i v e l y c r o s s

- r e f

e r e n c e d

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 5 0 1

, M C A

, r e q u i r e s

g o v e r n i n g b o d i e s t o a d o p t l o c a l s u b d i v i s i o n r e g

u l a t i o n s p r

o v i d i n g f o r “ a d e q u a

t e

t r a n s p o r t a t i o n

, w a t e r

, a n d d r a i n a g e ” a n d t h e “ a v

o i d a n c e o f s u b d i v i s i o n s t h a t w o u l d

i n v o l v e u n n e c e s s a r y e n v

i r o n m e n t a l d e g

r a d a t i o n a n d d a n g

e r o f i n j u r y t o h e a l t

h

, s a f e t y

, o r

w e l f a r e b y r e a s o n o f n a t u r a l h a z a r d

, i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o f i r e a n d w i l d l a n d f

i r e

, o r

t h e l a c k o f w a t e r

, d r a i n a g e

, a c c e s s

, t r a n s p o r t a

t i o n

, o r o t h e r p u

b l i c s e r v i c e s o r t h a t w o u l d

n e c e s s i t a t e a n e x c e s s i v e e x p e n d i t u r e o f p u b l i c f

u n d s f o r t h e s u p p l y o f t h e s e r v i c e s

. ”

S e c t i o n 7 6

- 3

- 5 0 4

, M C A

, r e q u i r e s t h e l o c a l r e g u l a t i o n s t o “ l i s t t h e m a t e r i a l s t h a t m u s t b e

i n c l u d e d i n a s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n ” a n d “ r e q u i r e t h e s u b d i v i d e r t o s u b m

i t t o t h e

g o v e r n i n g b o d y a n e n v

i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t a s p r e s c r i b e d i n 7 6

- 3

- 6 0 3

. ” I n t u r n

, § 7 6

- 3

-

6 0 3

, M C A

, p r o v

i d e s

, i n p a r t :

W h e n r e q u i r e d

, t h e e n v i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t m u s t a c c o m

p a n y t h e

s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n a

n d m u s t i n c l u d e :

( 1 ) f o r a m a j o r s u b d i v

i s i o n :

( a ) a d e s c r i p t i o n o f e v

e r y b o d y o r s t r e a m o f s u r f a c e w a t e r t h a t m a y

b e a f f e c t e d b y t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n

, t o g e t h e r w i t h a v

a i l a b l e g r o u n d

w a t e r i n f o r m a t i o n

, a n d a d e s c r i p t i o n o f t h e t o p o g r a p h y

, v e g e t a t i o n

, a n d

w i l d l i f e u s e w i t h i n t h e a r e a o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n ;

( b ) a s u m m a r y o f t h e p r o b a b l e i m p a c t s o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n

b a s e d o n t

h e c r i t e r i a d e s c r i b e d i n 7 6

- 3

- 6 0 8 ; a n d8 ( c ) a c o m m

u n i t y i m p a c t r e p o r t c o n

t a i n i n g a s t a t e m e n t o f a n t i c i p a t e d

n e e d s o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n f o r l o c a l s e r v i c e s

, i n c l u d i n g e d u c a t i o n

a n d b u s i n g ; r o a d s a n d m a i n t e n a n c e ; w a t e r

, s e w a g e

, a n d s o l i d w a s t e

f a c i l i t i e s ; a n d f

i r e a n d p o l i c e p r o t e c t i o n ; a n d

( d ) a d d i t i o n a l r e l e v

a n t a n d r e a s o n a b l e i n f

o r m a t i o n r e l a t e d t o t

h e

a p p l i c a b l e r e g

u l a t o r y c r i t e r i a a d o p t e d u n d e r 7 6

- 3

- 5 0 1 a s m a y b e r e q u i r e d

b y t h e g o v e r n i n g b o d y ;

The “criteria described in 76

- 3

- 608 ” r e f e r e n c e d i n t h i s s t a t u t e r e q u i r e

, i n p a r t

, t h a t t

h e

governing body review a subdivision proposal for “ t h e i m p a c t o n

. . . l o c a l s e r v

i c e s

, t h e

natural environment, wildlife and wildlife habitat, and public health and safety

. ” S e c t i o n

7 6

- 3

- 6 0 8 ( 3 ) ( a )

, M C A

.

¶ 1 3 S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 4

, M C A

, e s t a b l i s h e s p r o c e d u r e s f o r a g o v e r n i n g b o d y ’ s a c c e p t a n c e

a n d r e v i e w o f a s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 4 ( 1 )

, M C A

, r e q u i r e s a

g o v e r n i n g b o d y t o d e t e r m i n e a n d t h e n n o t i f

y t h e a p p l i c a n

t w h e t h e r t h e a p p l i c a t i o n

c o n t a i n s a l l o f t h e “ m a t e r i a l s ” o r “ e l e m e n t s ” r e q u i r e d u n d e r t h e l o c a l r e g u l a t i o n s

p r o m u l g a t e d p u r s u a

n t t o § 7 6

- 3

- 5 0 4

, M C A

, a n d t o i d e n t i f y t h e a p p l i c a n

t o f a n y m i s s i n g

e l e m e n t s

. T h e n

, w i t h i n f i f t e e n d a y s o f n o t i f

y i n g a n a p p l i c a n t t

h a t t h e a p p l i c a t i o n c o n t a i n s

t h e r e q u i r e d e l e m e n t s

, s u b s e c t i o n 6 0 4 ( 2 ) r e q u i r e s t h e g

o v e r n i n g b o d y t o “ d e t e r m i n e

w h e t h e r t h e a p p l i c a t i o n a n d r e q u i r e d e l e m e n t s c o n t a i n d e t a i l e d

, s u p p o r t i n g i n f o r m a t i o n

t h a t i s s u f

f i c i e n t t o a l l o w f

o r t h e r e v i e w o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n ” u n d e r t h e s t a t u t e s

a n d l o c a l r e g

u l a t i o n s

, a n d t o n o t i f

y t h e a p p l i c a n

t o f t h a t d e t e r m

i n a t i o n

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 3

,

M C A

, p r o v

i d e s t h a t “ [ w ] h e n r e q u i r e d

, t h e e n v i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t m u s t a c c o m

p a n y t h e

s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n

, ” a n d t h e S C S R l i k e w i s e r e q u i r e d t h e E A t o b e f i l e d w i t h t h e

a p p l i c a t i o n

. S e e S C S R I I

- B

- 1 ( d )

. S u b s e c t i o n 6 0 4 ( 2 ) ( c ) e x p l a i n s t h a

t t h e g o v e r n i n g9

b o d y ’ s a c c e p t a n c e o f a n a p p l i c a t i o n a s s u f f i c i e n t f o r r e v i e w d o e s n o t m e a n t h e

a p p l i c a t i o n w i l l b e a p p r o v e d

, n o r t h a

t t h e b o d y m a y n o t r e q u e s t a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n

d u r i n g t h e r e v i e w p r o c e s s

. W i t h i n s i x t y d a y s o f p r o v i d i n g t h e n o t i c e t o t

h e a p p l i c a n

t

required by subs ection 604(2), the governing body “ s h a l l a p p r o v e

, c o n d i t i o n a l l y a p p r o v

e

,

or deny the proposed subdivision

, ” u n l e s s o t h e r c i r c u m s t a n c e s a s d e t a i l e d i n t h a t

p r o v i s i o n a r e p r e s e n t

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 4 ( 4 )

, M C A

.

¶ 1 4 Section 76

- 3

- 605, MCA, generally requires a governi ng body to hold at least one

p u b l i c h e a r i n g b e f

o r e d e t e r m i n i n g t o a p p r o v e

, c o n d i t i o n a

l l y a p p r o v e o r d e n y a

s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 1 5

, M C A

, p r o v i d e s t h a t i f “ n e w i n f

o r m a t i o n ”

—

d e f i n e d e s s e n t i a l l y a s i n f

o r m a t i o n w

h i c h h a s n o t b e e n c o n s i d e r e d b y t h e g o v e r n i n g b o d y

o r w h i c h t h e p u

b l i c h a s n o t h a

d a r e a s o n a b l e o p p o r t

u n i t y t o e x a m

i n e a n d o f

f e r c o m m e n t

u p o n

— i s r e c e i v

e d

, t h e n t

h e g o v e r n i n g b o d y m

u s t h o l d a s u b s e q u e

n t p u b l i c h e a r i n g t o

c o n s i d e r t h e n e w i n f

o r m a t i o n

, u n l e s s t h e g

o v e r n i n g b o d y d e t e r m i n e s t h a t t h e n e w

e v i d e n c e i s e i t h e r “ i r r e l e v

a n t o r n o t c r e d i b l e

. ”

¶ 1 5 T h e D i s t r i c t C o u r t c o n s i d e r e d a l l o f t h e i n f o r m a t i o n s u b m i t t e d b y t h e D e v e l o p e r t o

b e p a r t o f t h e E A a n d f

o u n d t h a t t h e B o a r d ’ s a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y s u b d i v i s i o n p l a t

w a s n o t u n l a w f

u l

. H o w e v

e r

, a s i m p l e r e v i e w o f a l l t h e i n f

o r m a t i o n t

h e B o a r d h a d b e f

o r e

i t w h e n i t a p p r o v

e d t h e p r e l i m i n a r y p l a t i g n o r e s t h e p r o c e d u r a l i s s u e s r a i s e d b y C R D

r e g a r d i n g t h e t i m i n g o f a n d m a n n e r i n w h i c h t h e i n f

o r m a t i o n h a d b e e n p r

o v i d e d

, a n d

w h e t h e r t h e p r o c e s s r e q u i r e m e n t s o f t h e M S P A h a d b e e n s a t i s f i e d t h e r e b y

.

¶ 1 6 C R D ’ s a r g

u m e n t t h a t t h e i n i t i a l l y

- s u b m i t t e d E A m

u s t c o n t a i n a l l i n f

o r m a t i o n t h a t

c o u l d b e p o t e n

t i a l l y r e l e v

a n t t o t h e g o v e r n i n g b o d y ’ s r e v i e w o f t h e s u b d i v i s i o n

, a n d t h a

t10

t h e a p p l i c a n t c a n

n o t s u p p l e m e n t t

h e E A b y p r o v

i d i n g a d d i t i o n a l i n f

o r m a t i o n d u r i n g t h e

r e v i e w p r o c e s s

, i s n o t c o n s i s t e n t w i t h t h e M S P A

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 4 ( 2 ) ( c )

, M C A

,

s p e c i f i c a l l y c o n t e m

p l a t e s t h a t t h e g o v e r n i n g b o d y m a y r e q u e s t a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n

.

¶ 1 7 H o w e v

e r

, a s n o t e d a b o v

e

, § 7 6

- 3

- 6 0 4 ( 2 )

, M C A

, r e q u i r e d t h e B o a r d t o m a k e a n

i n i t i a l o r “ b a s e l i n e ” d e t e r m i n a t i o n a b o u t w

h e t h e r t h e a p p l i c a t i o n c o n

t a i n e d s u f

f i c i e n t

i n f o r m a t i o n f

o r r e v i e w o f t h e s u b d i v i s i o n a n d t o n o t i f

y t h e D e v e l o p e r o f t h i s

d e t e r m i n a t i o n

. T h i s n e c e s s a r i l y i n c l u d e s a d e t e r m i n a t i o n o f w

h e t h e r t h e E A c o n t a i n e d

s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n a s w e l l

, b e c a u s e t h e E A

, w h e n o n e i s r e q u i r e d

, m

u s t b e s u b m i t t e d

w i t h t h e a p p l i c a t i o n p u r s u a n t t o § 7 6

- 3

- 6 0 3

, M C A

. C R D h a s d e m o n s t r a t e d t h a t t h e

B o a r d f a i l e d t o m a k e t h i s s u b s e c t i o n 6 0 4 ( 2 ) i n i t i a l b a s e l i n e d e t e r m i n a t i o n t o a c c e p t o r

r e j e c t t h e a p p l i c a t i o n a n d t h e E A

, w i t h a p p r o p r i a t e n o t i c e t o t h e D e v e l o p e r

.

¶ 1 8 A g

o v e r n i n g b o d y ’ s d e t e r m i n a t i o n p u r s u a n t t o s u b s e c t i o n 6 0 4 ( 2 ) a b o u

t t h e

s u f f i c i e n c y o f a n a p p l i c a t i o n i s a d i s c r e t i o n a r y a c t t o w h i c h a p p r o p r i a t e d e f

e r e n c e w i l l b e

g i v e n

. C o u r t s m a y n o t s u b s t i t u t e t h e i r d i s c r e t i o n f

o r a n a g e n c y ’ s w h e r e t h e l e g

i s l a t u r e

h a s r e p o s e d d i s c r e t i o n i n a n a g e n c y

. N o r t h F o r k

, 2 3 8 M o n

t

. a t 4 5 7

, 7 7 8 P

. 2 d a t 8 6 6

( q u o t i n g L a n g e n v

. B a d l a n d s C o o p

. S t a t e G r a z i n g D i s t

. , 1 2 5 M o n

t

. 3 0 2

, 3 0 8

, 2 3 4 P

. 2 d

4 6 7

, 4 7 0 ( 1 9 5 1 ) )

. H o w e v e r

, w e h a v

e h e l d t h a t “ w

h e n a n a g e n c y

, b e c a u s e o f a

m i s i n t e r p r e t a t i o n o f i t s r

u l e

, d o e s n o t e x e r c i s e i t s d i s c r e t i o n i t a b u s e s i t s d i s c r e t i o n

. ”

C l a r k F o r k C o a l i t i o n v

. M

o n t

. D e p t

. E n v t l

. Q u a l i t

y

, 2 0 0 8 M T 4 0 7

, ¶ 4 3

, 3 4 7 M o n t

. 1 9 7

,

1 9 7 P

. 3 d 4 8 2

. B e c a u s e t h e B o a r d d i d n o t e x e r c i s e t h e d i s c r e t i o n g r a n t e d b y s u b s e c t i o n

6 0 4 ( 2 ) t o m a k e a n i n i t i a l d e t e r m i n a t i o n a b o u t t h e s u f f i c i e n c y o f t h e a p p l i c a t i o n

, w e

c a n n o t g i v e d e f e r e n c e t o t

h e B o a r d

.11

¶ 1 9 C R D ’ s n e x t c o n t e n t i o n i s t h a t t h e E A w a s i n a d e q u a t e b e c a u s e i t d i d n o t c o n t a i n

t h e c o n t e n t s r e q u i r e d b y l a w

, e v

e n i f a l l o f t h e i n f

o r m a t i o n s u b m i t t e d b y t h e D e v e l o p e r

t h r o u g h o u t t h e p r o c e s s i s c o n s i d e r e d

. W e f i r s t n o t e t h a

t C R D u s e s e x

p a n s i v e l a n g

u a g e t o

d e s c r i b e w

h a t i t b e l i e v

e s a n E A m

u s t c o n t a i n

, a r g

u i n g t h a t a n E A m

u s t b e

“ c o m p r e h e n s i v e ” a n d o f

f e r a v a r i e t y o f p r o p o s e d s o l u t i o n s f o r a l l i m p a c t s a p r o p o s e d

s u b d i v i s i o n m a y c r e a t e

. C R D c r i t i c i z e s t h e f a i l u r e o f t h e D e v e l o p e r t o c o n d u c t

p r o f e s s i o n a l s t u d i e s t o v

e r i f y c e r t a i n a s s u m

p t i o n s t h e D e v

e l o p e r m a d e a b o u t t h e p r o p o s e d

s u b d i v i s i o n

, s u c h a s w

h e t h e r t h e n e w h o m e s w o u l d b e s e a s o n a l a s o p p o s e d t o f u l l t i m e

. 1

However, while the review process is enhanced by additional information, and more

information is surely better than less, the statutes do not impose upon an applicant the

d u t y t o s a t i s f

y a comprehensive “wish list” of analytical reports and studies, but to

provide the “ information that is sufficient to allow for the review of the proposed

s u b d i v i s i o n

. . . . ” Section 76

- 3

- 60 4(2)(c), MCA. The information sufficient for review

of a subdivision will vary from case to case. Nonetheless, we conclude that the EA

submitted in this case was inadequate under the plain language of the statutes governing

the EA.

¶ 2 0 I n i t i a l l y

, w e n o t e t h a t q

u a n t i f y i n g t h e E A s u b m i t t e d i n t h i s c a s e s o t h a t i t s c o n t e n t s

c a n b e q u a l i t a t i v e l y a s s e s s e d i s a d i f

f i c u l t t a s k i n i t s e l f

. T h e D e v

e l o p e r o r g

a n i z e d t h e

i n i t i a l l y

- s u b m i t t e d E A i n a f o r m a t s e t f

o r t h b y t h e S C S R

, r a

t h e r t h a n b y s u b s e c t i o n 6 0 3

.

1 During the review process before the Board, t he Developer took exception to some of CRD’s

minute criticisms of the application, such as its complaint that the Developer’s description of the

a r e a ’ s “ w i

n t e r r a n g e ” f

o r w i l d l i f e d i d n o t s p e c i f

y t h e t i m e o f y e a r t h a t w i l d l i f

e u s e d t h i s r a n g e

. The Developer respond ed “ w i n t e r r a n g e i s u s e d i

n w i n t e r

. ”12

Although t h i s a p p r o a c h i s u n d e r s t a n d a b l e

, t h e S C S R ’ s r e q u i r e m e n t s

, w h i l e r e q u i r i n g

i n f o r m a t i o n a b o u

t a v a r i e t y o f r e l e v

a n t i s s u e s

, d o n o t m a t c h t h e r e q u i r e m e n t s s e t f

o r t h i n

s u b s e c t i o n 6 0 3

. F o r e x a m p l e

, t h e S C S R d o e s n o t r e q u i r e a n a p p l i c a n

t t o p r o v i d e “ a

d e s c r i p t i o n o f e v

e r y b o d y o r s t r e a m o f s u r f a c e w a t e r t h a t m a y b e a f

f e c t e d b y t h e p r

o p o s e d

subdivision

. ” S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 3 ( 1 ) ( a )

, M C A

. W h i l e § 7 6

- 3

- 5 0 4

, M C A

, a s n o t e d a b o v e

,

r e q u i r e s l o c a l r e g

u l a t i o n s t o “ l i s t t h e m a t e r i a l s ” t o b e i n c l u d e d i n a n a p p l i c a t i o n

, i t a l s o

requires the EA to provide the information “prescribed in 76

- 3

- 6 0 3

. ” A d d i t i o n a l l y

, t h e

D e v e l o p e r s u b m

i t t e d a s i g n i f i c a n t a m o u n t o f i n f

o r m a t i o n w

h i c h w a s n o t i d e n t i f

i e d a s p a r t

o f t h e E A

, s o m e o f w

h i c h w a s s u b m

i t t e d a t v a r i o u s t i m e s l o n g a f

t e r t h e i n i t i a l E A w a s

s u b m i t t e d

. A l t

h o u g h p o r t i o n s o f t

h i s l a t e r

- s u b m

i t t e d m a t e r i a l a r e p e r t i n e n t t o t h e E A

,

t h e y a r e n o t o r g

a n i z e d t o s a t i s f

y E A r e q u i r e m e n t s

, b u t r a t h e r a d d r e s s o t h e r s p e c i f i c

concerns such as water testing and sanitation requirements under § 7 6

- 3

- 6 2 2

, M C A

.

T h u s

, i n f o r m a t i o n w

h i c h c o u l d b e r e l e v

a n t t o t h e E A i s b u r i e d i n d o c u m e n t s c r e a t e d

p r i m a r i l y f

o r o t h e r p u r

p o s e s

.

¶ 2 1 T h e D i s t r i c t C o u r t f o u n d t h a t t

h e s t a t u t o r y E A r e q u i r e m e n t s p e r t a i n i n g t o w a t e r

b o d i e s w e r e s a t i s f

i e d b y m a p s s u b m

i t t e d b y t h e D e v

e l o p e r w h i c h i d e n t i f

i e d t h e C l a r k

F o r k R i v e r a n d b y i n f

o r m a t i o n g

l e a n e d a b o u

t t h e a q u i f e r f r o m t e s t r e p o r t s

. W

h i l e t h i s

i n f o r m a t i o n w a s h e l p f

u l

, t h e E A d i d n o t p r o v

i d e “ a d e s c r i p t i o n o f e v

e r y b o d y o r s t r e a m o f

s u r f a c e w a t e r t h a t m a y b e a f f e c t e d b y t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n

, t o g e t h e r w i t h a v

a i l a b l e

g r o u n d w a t e r i n f

o r m a t i o n

, ” w i t h “ a s u m m a r y o f t h e p r o b a b l e i m

p a c t s o f t h e p r

o p o s e d

s u b d i v i s i o n

. ” S e c t i o n s 7 6

- 3

- 6 0 3 ( 1 )

, M C A

. F o r e x a m p l e

, t h e D e v e l o p e r d i d n o t d e s c r i b e

t h e l o c a t i o n o f t h e a q u i f

e r

, t h e c u r r e n t h e a l t h o f t h e w a t e r b o d i e s

, o r w h e t h e r t h e a q u i f

e r13

a n d t h e C l a r k F o r k i n t e r a c t

. T h e w a t e r i n f o r m a t i o n p r o v

i d e d w a s p r i m a r i l y d i r e c t e d a t

the testing r e q u i r e m e n t s o f § 7 6

- 3

- 6 2 2

, M C A

, a n d

, e v e n t h e n

, a s t

h e B o a r d e x

p l a i n e d i n

i t s f i n d i n g s o f f

a c t s

, “ [ t ] h e i n f

o r m a t i o n p r o v

i d e d f o r c o m p l i a n c e w i t h M C A 7 6

- 3

- 6 2 2

i n f o r m a t i o n s u f

f e r s f r o m a l a c k o f o r g

a n i z a t i o n a n d c l a r i t y w

h i c h r e s u l t s i n c o n f

u s i o n a s

t o t h e i n t e r p r e t a t i o n a n d q u a l i t y o f t h e i n f

o r m a t i o n p r o v

i d e d

. ” T h e D e v

e l o p e r s u b m

i t t e d a

s u b s t a n t i a l a m o u

n t o f i n f o r m a t i o n a b o u

t i t s p l a n s f o r d e v e l o p m e n t

, b u

t t h e i s s u e i s

w h e t h e r “ a s u m

m a r y o f t h e p r o b a b l e i m p a c t s o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n ” w o u l d h a v

e

u p o n “ l o c a

l s e r v i c e s

, t h e n a t u r a l e n v i r o n m e n t

, w i l d l i f

e a n d w i l d l i f

e h a b i t a t

, a n d p u

b l i c

h e a l t h a n d s a f e t y ” w a s p r o v

i d e d

. S e c t i o n s 7 6

- 3

- 6 0 3 ( 1 ) ( b ) a n d 6 0 8 ( 3 ) ( a )

, M C A

. W h i l e

o n e r e p o r t s u r m i s e s t h a t t h e a d d e d a m o u n t o f s t o r m

w a t e r d r a i n a g

e i s n e g l i g i b l e a n d w i l l

b e a d e q u a t e l y h a

n d l e d

, t h e r e i s n o s u m

m a r y o f w

h a t i m p a c t t h e w e l l s a n d w a s t e w a t e r

systems will have on the a quifer and the Clark Fork

— w h e t h e r t h e r e w o u l d l i k e l y b e n o

i m p a c t

, s o m e a c c e p t a b l e i m p a c t s

, o r s e r i o u s i m

p a c t s

.

¶ 2 2 S u b s e c t i o n 6 0 3 a l s o r e q u i r e s t h a t a n E A c o n t a i n “ a c o m

m u n i t y i m p a c t r e p o r t

c o n t a i n i n g a s t a t e m e n t o f a n t i c i p a t e d n e e d s o f t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n f o r l o c a l s e r v i c e s

,

i n c l u d i n g

. . . r o a

d s a n d m a i n t e n a n c e

. . . a n d f i r e a n d p o l i c e p r o t e c t i o n

. ” S e c t i o n 7 6

- 3

-

6 0 3 ( 1 ) ( c )

, M C A

. T h e B o a r d d i d r e q u e s t a t r a f f i c r e p o r t a s s e s s i n g t h e i m p a c t s u p o n t

h e

H e r o n B r i d g

e a n d t h e D e v e l o p e r d i d e x p l a i n t h a t “ n e g o t i a t i o n s a r e o n g

o i n g [ s i c ] t o

p r o v i d e a w a t e r s o u r c e [ f

o r f i r e p r o t e c t i o n ] t o h e l p m

i t i g a t e t h e i m p a c t s o f t h i s d i v i s i o n

. ”

H o w e v e r

, w h i l e t h e E A a n d a c c o m

p a n y i n g m a t e r i a l s e x

p l a i n t h a t t h e f

i r e a n d p o l i c e

s e r v i c e s a r e i n s u f

f i c i e n t f o r t h e c u r r e

n t n e e d s o f t h e c o m

m u n i t y

, t h e r e i s n o s u m m a r y o f

t h e p r o b a b l e i m p a c t s t h a t t h e p r o p o s e d s u b d i v i s i o n

, w

h i c h c o u l d p o t e n

t i a l l y d o u b l e t

h e14

p o p u l a t i o n o f H e r o n

, w o u l d h a v e u p o n t h e s e a l r e a

d y s t r a i n e d s e r v

i c e s

. W o u l d t

h e

a n t i c i p a t e d g

r o w t h i n t

h e n u m b e r o f l o c a l r e s i d e n t s f

o s t e r e d b y t

h e n e w s u b d i v i s i o n b e

s e r v e d b y e x i s t i n g s e r v i c e s

, o r b y a n a n t i c i p a t e d g

r o w t h i n l o c a

l s e r v i c e s

, o r w o u l d t

h e

s u b d i v i s i o n e x a c e r

b a t e e x i s t i n g p r o b l e m s a n d f u r t h e r e r o d e t h e a b i l i t y t o p r

o v i d e l o c a

l

services to all residents? The EA failed to provide “a summary of the probable impacts ”

u p o n t h e s e s e r v

i c e s

. S e c t i o n 7 6

- 3

- 6 0 3 ( 1 ) ( b )

, M C A

.

¶ 2 3 T h e M o n t a

n a C o n s t i t u t i o n p r

o v i d e s t h a t g

o v e r n m e n t a g

e n c i e s a r e t o a f

f o r d “ s u c h

r e a s o n a b l e o p p o r t u

n i t y f o r c i t i z e n p a r t i c i p a t i o n i n t h e o p e r a t i o n o f t h e a g e n c i e s p r i o r t o

t h e f i n a l d e c i s i o n a s m a y b e p r o v i d e d b y l a w

. ” M o n t

. C o n s t

. a r t

. I I

, § 8

. T h e p r o c e d u r a l

r e q u i r e m e n t s u n d e r s u b s e c t i o n 6 0 4 f a c i l i t a t e p u

b l i c p a r t i c i p a t i o n b y i n f

o r m i n g t h e p u b l i c

a t w h a t s t a g e t h e a p p l i c a t i o n i s i n t h e p r o c e s s

— w h e t h e r t h e g

o v e r n i n g b o d y i s a s s e s s i n g

t h e c o m p l e t e n e s s o f t h e a p p l i c a t i o n o r w h e t h e r t h e p r o c e s s h a s m o v e d a h e a d t o t

h e

governing body’s consideration of the substantive merits of the application. 2

¶ 2 4 S i m

i l a r l y

, t h e E A e n h a n c e s p u b l i c p a r t i c i p a t i o n b y s u m m a r i z i n g t h e a b o v e

m e n t i o n e d i m

p a c t s u p o n t h e l o c a

l c o m m u n i t y w h i c h t h e p u

b l i c c a n t h e n c o n s i d e r a n d

r e s p o n d t o

, w

h e t h e r i n a g

r e e m e n t o r d i s a g

r e e m e n t

. F a i l u r e t o p r o v i d e t h i s i n f

o r m a t i o n

, o r

f a i l u r e t o p r

o v i d e i t i n a r e a s o n a b l y c o h e s i v e f a s h i o n

, m a k e s i t d i f

f i c u l t f o r t h e p u b l i c t o

u s e t h e i n f

o r m a t i o n

. T h e B o a r d a r g u e s t h a t t h e c r u c i a l p o i n t i s w

h e t h e r t h e B o a r

d h a d

2 Likewise, § § 7 6

- 3

- 6 0 5 a n d 6 1 5

, M C A

, p r o m o t e p u b l i c p a r t i c i p a t i o n b y r e q u i

r i n g a p u b l i c

h e a r i n g o n t h e a

p p l i c a t i o n a nd requir ing

subsequent public hearings if new information relevant

t o t h e b o d

y ’ s d e c i s i o n i s r e c e i

v e d

. T h e B o a r d h e r e p r o p e r l

y h e l d m u l

t i p l e h e a r i n g s t o c o n s i d e r

a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n r e c e i v e d d u r i

n g t h e r e v i e w p r o c e s s

.15

s u f f i c i e n t i n f o r m a t i o n b e f

o r e i t

. H o w e v e r

, f

o c u s i n g o n t h a t p o i n t a

l o n e i g n o r e s t h e p u

b l i c

p a r t i c i p a t i o n p u r

p o s e s s e r v

e d b y c o m

p l i a n c e w i t h t h e s t a

t u t o r y p r o c e s s

.

¶ 2 5 T h e B o a r d v

i o l a t e d t h e p r o c e d u r a

l r e q u i r e m e n t s o f 6 0 4 b y f

a i l i n g t o d e t e r m

i n e t h a t

t h e a p p l i c a t i o n a n d E A s a t i s f i e d t h e i n i t i a l

, b a s e l i n e r e q u i r e m e n t s n e c e s s a r y f o r r e v i e w o f

t h e a p p l i c a t i o n

. T h e E A w a s i n a d e q u a t e b e c a u s e i t d i d n o t s u m

m a r i z e t h e i m

p a c t s

r e q u i r e d b y t h e s t a t u

t e s

, a n d b e c a

u s e m u c h o f t h e r e l e v

a n t i n f o r m a t i o n w a s n o t p r o v

i d e d

i n a c o h e s i v

e f o r m a t

. S o m e o f t h e b l a m e f o r t h e E A ’ s s h o r t c o m

i n g s c a n b e t r a c e d t o

i n c o n s i s t e n c y b e t w e e n t h e l o c a l s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n s a n d s t a t e s t a t u

t e

, b u t n o n e t h e l e s s

,

s e c t i o n 6 0 3 ’ s r e q u i r e m e n t s w e r e n o t s a t i s f i e d

. L o c a l g

o v e r n i n g b o d i e s “ a r e n o t

n e c e s s a r i l y r e q u i r e d t o m a i n t a i n t h e i r s u b d i v i s i o n r e g u l a t i o n s i n p r e c i s e a c c o r d a n c e w i t h

t h e l a n g u a g e o f t h e [ M S P A ]

. ” B u r n t F o r k C i t i z e n s C o a l i t i o n v

. B d

. o

f C o

. C o m m r s

. o f

R a v a l l i C

o

. , 2 8 7 M o n

t

. 4 3

, 4 8

, 9 5 1 P

. 2 d 1 0 2 0

, 1 0 2 3

- 2 4 ( 1 9 9 7 )

. H o w e v e r

, “ [ t ] h e

s u b d i v i s i o n r e g

u l a t i o n s a d o p t e d u n d e r t h i s c h a p t e r m

u s t

, a t a m i n i m u m

. . . r e q u i r e t h e

s u b d i v i d e r t o s u b m i t t o t h e g o v e r n i n g b o d y a n e n v i r o n m e n t a l a s s e s s m e n t a s p r e s c r i b e d i n

7 6

- 3

- 6 0 3

. ” S e c t i o n 7 6

- 3

- 5 0 4 ( 1 )

, M C A ( e m p h a s i s a d d e d ) ; s e e a l

s o B u r n t F

o r k

, 2 8 7

M o n t

. a t 4 9

, 9 5 1 P

. 2 d a t 1 0 2 4 ( “ [ T ] h e [ M S P A ] e s t a b l i s h e s m i n i m u m r e q u i r e m e n t s t h a t

l o c a l g o v e r n i n g b o d i e s m

u s t f o l l o w

. )

.

¶ 2 6 W e c o n c l u d e t h a

t t h e B o a r d a c t e d u

n l a w f u l l y

. W e d o n o t c o n c l u d e t h a t t h e B o a r d

a c t e d a r b i t r a r i l y a n d c a p r i c i o u s l y

. W e h o l d t h a t t h e B o a r

d ’ s a p p r o v

a l o f t h e p r e l i m

i n a r y

p l a t w a s u n l a w f

u l f o r t h e f a i l u r e t o c o m

p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f t h e s t a t u

t e s d i s c u s s e d

h e r e i n

. T h e s e s t a t

u t o r y v i o l a t i o n s r e q u i r e r e v

e r s a l o f t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n t o a p p r o v e t h e16

p r e l i m i n a r y p l a t

. A

n y f u t u r e c o n s i d e r a t i o n o f t h e s u b d i v i s i o n a p p l i c a t i o n m

u s t

, o f c o u r s e

,

b e u n d e r t a k e n i n a c c o r d a

n c e w i t h s t a

t e s t a t u t e a n d l o c a l r e g u l a t i o n s

.

¶ 2 7 A s w e h a v

e d e t e r m i n e d t h a t t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n s h o u l d b e v o i d e d

, w e n e e d n o t

a d d r e s s C R D ’ s o t h e r a r g

u m e n t s

. W e r e v e r s e a n d r e m a n d t h i s m a t t e r t o t h e D i s t r i c t C o u r t

f o r e n t r y o f j u d g m e n t i n f

a v o r o f t h e A

p p e l l a n t s

.

/ S / J I M R I C E

W e c o n c u r :

/ S / J O H N W A R N E R

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T

/ S / J A M E S C

. N E L S O N

/ S / B R I A N M O R R I S