FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

FEB RUARY 3, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 8

- 1 2 4 6 2

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o s

. 0 7

- 0 2 8 3 0

- C V

- T W T

- 1

, 0 5

- 8 3 6 2 2 B K C

- M H

I N R E : T A N N E R F A M I L Y

, L L C

,

D e b t o r

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

M I D W E S T H O L D I N G # 7

, L L C

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

,

v e r s u s

P A U L H

. A N D E R S O N

, J R

. ,

T r u s t e e

,

D e f e n d a n t

- A p p e l l e e

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f G e o r g i a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( F e b r u a r y 3

, 2 0 0 9 )B e f

o r e B I R C H a n d P R Y O R

, C i r c u i t J u d g e s

, a n d S T R O M

, D i s t r i c t J u d g e

. *

B I R C H

, C i r c u i t J u d g e :

M i d w e s t H o l d i n g # 7

, L L C ( “ M i d w e s t ” ) a p p e a l s f r o m t h e o r d e r o f t h e d i s t r i c t

c o u r t a f f i r m i n g t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e n i a l o f i t s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

a n d g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f A p p e l l e e P a u l H

. A n d e r s o n

( “ T r u s t e e ” )

. M i d w e s t a r g u e s t h a t t h e b a n k r u p t c y a n d d i s t r i c t c o u r t s e r r e d i n

c o n c l u d i n g t h a t a l e a s e t e r m i n a t i o n p a y m e n t m a d e b y T a n n e r F a m i l y

, L L C

( “ D e b t o r ” ) t o M i d w e s t w a s “ f o r o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t ” a n d t h u s

a v o i d a b l e a s a p r e f

e r e n t i a l t r a n s f

e r u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 7 ( b ) ( 2 )

. F o r t h e r e a s o n s

t h a t f o l l o w

, w e A F F I R M

.

I

. B A C K G R O U N D

T h e m a t e r i a l f

a c t s i n t h i s c a s e a r e n o t i n d i s p u t e

. I n D e c e m b e r 2 0 0 2

, D e b t o r

a n d M i d w e s t e n t e r e d i n t o a l e a s e a g r e e m e n t w h e r e b y D e b t o r l e a s e d r e t a i l s p a c e

f r o m M i d w e s t f

o r a t e r m o f f

i v e y e a r s

, t h e l e a s e t e r m t o e x p i r e i n M a r c h 2 0 0 8

.

P u r s u a n t t o t h e l e a s e

, r e n t w a s d u e a n d p a y a b l e o n t h e f i r s t d a y o f e a c h c a l e n d a r

m o n t h

. O n 9 A u g u s t 2 0 0 5

, D e b t o r a n d M i d w e s t e x e c u t e d a L e a s e T e r m i n a t i o n

A g r e e m e n t w h e r e b y D e b t o r a g r e e d t o p a y $ 8 7

, 1 7 2

. 5 0 i n e x c h a n g e f o r M i d w e s t

r e l e a s i n g D e b t o r f

r o m a n y f

u r t h e r o b l i g a t i o n s u n d e r t h e l e a s e

. D e b t o r m a d e t h e

The Honor able L y le E. Strom, United States District J udg e for the District of Ne braska

, *

sitti ng by desig nation.

2p a y m e n t o n o r a f t e r 2 A u g u s t 2 0 0 5 a n d v a c a t e d t h e p r e m i s e s a t t h e e n d o f A u g u s t

2 0 0 5

. W i t h i n n i n e t y d a y s o f m a k i n g t h e p a y m e n t

, D e b t o r f i l e d a p e t i t i o n f

o r

C h a p t e r 1 1 b a n k r u p t c y a n d T r u s t e e w a s a p p o i n t e d

. O n 2 4 J a n u a r y 2 0 0 7

, T r u s t e e 1

b r o u g h t a n a d v e r s a r y p r o c e e d i n g i n b a n k r u p t c y c o u r t i n t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f

G e o r g i a s e e k i n g t o a v o i d a n d r e c o v e r t h e $ 8 7

, 1 7 2

. 5 0 p a y m e n t a s a p r e f e r e n t i a l

t r a n s f e r u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 7 ( b )

. O n c r o s s

- m o t i o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e

o n l y i s s u e b e f

o r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t w a s w h e t h e r t h e l e a s e t e r m i n a t i o n p a y m e n t

w a s m a d e f

o r o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t u n d e r § 5 4 7 ( b ) ( 2 )

. T h e

b a n k r u p t c y c o u r t f

o u n d t h a t i t w a s

, a n d g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f

T r u s t e e

. T h e d i s t r i c t c o u r t a f f i r m e d

, f i n d i n g t h a t D e b t o r ’ s o b l i g a t i o n t o m a k e

f u t u r e r e n t a l p a y m e n t s w a s a d e b t t h a t w a s i n c u r r e d o n t h e d a t e t h e p a r t i e s e n t e r e d

i n t o t h e l e a s e a g r e e m e n t a n d t h u s w a s a n t e c e d e n t t o t h e l e a s e t e r m i n a t i o n p a y m e n t

.

I t c o n c l u d e d t h a t b e c a u s e p a y m e n t o f t h e $ 8 7

, 1 7 2

. 5 0 l e a s e t e r m i n a t i o n f e e

e x t i n g u i s h e d D e b t o r ’ s p r e e x i s t i n g d e b t u n d e r t h e l e a s e

, i t w a s a t r a n s f e r m a d e “ f

o r

o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t ” w i t h i n t h e m e a n i n g o f § 5 4 7 ( b )

. S e e

M i d w e s t H o l d i n g # 7

, L L C v

. A n d e r s o n

, 3 8 7 B

. R

. 8 9 2

, 8 9 5

- 9 6 ( N

. D

. G a

. 2 0 0 8 )

.

T h i s a p p e a l f

o l l o w e d

.

Debtor’ s Chapter 11 pe tition was subsequently conver ted to a Chapter

7 proce eding on 1

27 J uly 2006.

3I I

. D I S C U S S I O N

W e r e v i e w d e n o v o t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t

,

a p p l y i n g t h e s t a n d a r d s u n d e r F e d e r a l R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

, w h i c h p e r m i t s

s u m m a r y j u d g m e n t o n l y w h e r e t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t a n d t h e

m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. S e e I n r e C e l o t e x C o r p

. ,

4 8 7 F

. 3 d 1 3 2 0

, 1 3 2 8 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 7 ) ; F e d

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( c )

. W h e t h e r D e b t o r ’ s

$ 8 7

, 1 7 2

. 5 0 t r a n s f

e r t o M i d w e s t w a s f

o r o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t u n d e r

§ 5 4 7 ( b ) ( 2 ) i s a q u e s t i o n o f l a w t h a t w e r e v i e w d e n o v o

. S e e I n r e A

. W

. &

A s s o c i a t e s

, I n c

. , 1 3 6 F

. 3 d 1 4 3 9

, 1 4 4 1 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 8 ) ( p e r c u r i a m ) ; s e e a l s o I n r e

M o r g a n

, 1 8 2 F

. 3 d 7 7 5

, 7 7 7 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 9 ) ( p e r c u r i a m ) ( i n t e r p r e t a t i o n a n d

a p p l i c a t i o n o f B a n k r u p t c y C o d e a r e q u e s t i o n s o f l a w s u b j e c t t o d e n o v o r e v i e w )

.

S e c t i o n 5 4 7 ( b ) o f t h e B a n k r u p t c y C o d e a l l o w s a b a n k r u p t c y t r u s t e e t o

“ a v o i d a n y t r a n s f

e r o f a n i n t e r e s t o f t h e d e b t o r i n p r o p e r t y ” t h a t : ( 1 ) i s “ t o o r f o r t h e

b e n e f i t o f a c r e d i t o r ” ; ( 2 ) i s “ f o r o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t o w e d b y t h e

d e b t o r b e f

o r e s u c h t r a n s f

e r w a s m a d e ” ; ( 3 ) i s “ m a d e w h i l e t h e d e b t o r w a s

i n s o l v e n t ” ; ( 4 ) i s m a d e “ o n o r w i t h i n 9 0 d a y s b e f o r e t h e d a t e o f t h e f

i l i n g o f t h e

p e t i t i o n ” ; a n d ( 5 ) “ e n a b l e s s u c h c r e d i t o r t o r e c e i v e m o r e t h a n s u c h c r e d i t o r w o u l d

r e c e i v e i f t h e t r a n s f

e r h a d n o t b e e n m a d e

. ” 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 7 ( b )

. T h e t r u s t e e m u s t

p r o v e e a c h e l e m e n t i n o r d e r t o s h o w t h a t a t r a n s f e r i s a v o i d a b l e a s a p r e f e r e n c e

4u n d e r § 5 4 7 ( b )

. S e e i d

. § 5 4 7 ( g ) ; I n r e F l o o r i n g A m

. , I n c

. , 3 0 2 B

. R

. 3 9 4

, 3 9 8

( B a n k r

. N

. D

. G a

. 2 0 0 3 )

. T h e o n l y d i s p u t e i n t h i s a p p e a l i s w h e t h e r T r u s t e e m e t h i s

b u r d e n o f p r o o f a s t o t h e s e c o n d e l e m e n t

.

A d e b t i s “ a n t e c e d e n t ” t o t h e t r a n s f e r s o u g h t t o b e a v o i d e d u n d e r § 5 4 7 ( b ) i f

i t i s p r e

- e x i s t i n g o r i s i n c u r r e d b e f o r e t h e t r a n s f

e r

. S e e I n r e B r i d g e I n f o r m a t i o n

S y s

. , I n c

. , 4 7 4 F

. 3 d 1 0 6 3

, 1 0 6 6

- 6 7 ( 8 t h C i r

. 2 0 0 7 ) ; M a t t e r o f C a v a l i e r H o m e s o f

G e o r g i a

, I n c

. , 1 0 2 B

. R

. 8 7 8

, 8 8 6 ( B a n k r

. M

. D

. G a

. 1 9 8 9 ) ; I n r e W e s t e r n W o r l d

F u n d i n g

, I n c

. , 5 4 B

. R

. 4 7 0

, 4 7 6 ( B a n k r

. D

. N e v

. 1 9 8 5 )

. W h e t h e r a d e b t i s

a n t e c e d e n t t o t h e t r a n s f

e r a t i s s u e t h u s d e p e n d s u p o n w h e n t h e d e b t i s i n c u r r e d

.

S e e I n r e M a r k A i r

, I n c

. , 2 4 0 B

. R

. 5 8 1

, 5 9 0 ( B a n k r

. D

. A l a s k a 1 9 9 9 ) ( “ ‘ [ W ] h e n t h e

d e b t w a s i n c u r r e d ’ i s t h e c e n t r a l q u e s t i o n u n d e r § 5 4 7 ( b ) ( 2 )

. ” )

. M i d w e s t c o n t e n d s

t h a t t h e d e b t c r e a t e d b y a r e a l e s t a t e l e a s e i s n o t i n c u r r e d u n t i l i t i s “ l e g a l l y

c o l l e c t i b l e

, ” a n d r e n t i s n o t l e g a l l y c o l l e c t i b l e u n d e r G e o r g i a l a w u n t i l t h e f i r s t d a y

o f t h e m o n t h w h e n r e n t b e c o m e s d u e

. T r u s t e e c o u n t e r s t h a t D e b t o r ’ s o b l i g a t i o n t o

p a y r e n t f

o r t h e e n t i r e l e a s e t e r m w a s i n c u r r e d o n t h e d a t e t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o

t h e l e a s e a g r e e m e n t

. T h e c e n t r a l d i s p u t e i n t h i s a p p e a l i s t h e r e f o r e w h e t h e r t h e

d e b t c r e a t e d b y t h e l e a s e a g r e e m e n t w a s i n c u r r e d p e r i o d i c a l l y

, a s e a c h r e n t a l

p a y m e n t b e c a m e d u e

, o r a t t h e t i m e t h e l e a s e w a s s i g n e d

.

5T h e C o d e d o e s n o t e x p r e s s l y d e f i n e w h e n a d e b t o r “ i n c u r s ” a d e b t

, h o w e v e r

,

t h e d e f i n i t i o n s o f “ d e b t ” a n d “ c l a i m ” a r e i n s t r u c t i v e

. U n d e r t h e C o d e

, a “ d e b t ” i s a

“ l i a b i l i t y o n a c l a i m

. ” 1 1 U

. S

. C

. § 1 0 1 ( 1 2 )

. A “ c l a i m

, ” i n t u r n

, i s a “ r i g h t t o

p a y m e n t

, w h e t h e r o r n o t s u c h r i g h t i s r e d u c e d t o j u d g m e n t

, l i q u i d a t e d

,

u n l i q u i d a t e d

, f

i x e d

, c o n t i n g e n t

, m a t u r e d

, u n m a t u r e d

, d i s p u t e d

, u n d i s p u t e d

, l e g a l

,

e q u i t a b l e

, s e c u r e d

, o r u n s e c u r e d

. ” I d

. § 1 0 1 ( 5 ) ( A )

. B y m a k i n g t h e t e r m s “ d e b t ”

a n d “ c l a i m ” c o e x t e n s i v e

, C o n g r e s s h a s “ a d o p t [ e d ] [ ] t h e b r o a d e s t p o s s i b l e

d e f i n i t i o n o f ‘ d e b t

. ’ ” P e n n

. D e p ’ t o f P u b

. W e l f a r e v

. D a v e n p o r t

, 4 9 5 U

. S

. 5 5 2

,

5 5 8

, 5 6 4

, 1 1 0 S

. C t

. 2 1 2 6

, 2 1 3 0

, 2 1 3 3 ( 1 9 9 0 )

, s u p e r s e d e d o n o t h e r g r o u n d s b y

C r i m i n a l V i c t i m s P r o t e c t i o n A c t o f 1 9 9 0

, P u b

. L

. N o

. 1 0 1

- 5 8 1

, § 3

, 1 0 4 S t a t

. 2 8 6 5

( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d ) ; s e e a l s o I n r e C h a s e & S a n b o r n C o r p

. , 9 0 4

F

. 2 d 5 8 8

, 5 9 5 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 0 ) ( “ I t i s e s t a b l i s h e d t h a t ‘ d e b t ’ i s t o b e g i v e n a b r o a d

a n d e x p a n s i v e r e a d i n g f o r p u r p o s e s o f t h e B a n k r u p t c y C o d e

. ” )

. A c c o r d i n g l y

, a

d e b t o r i n c u r s a d e b t t o a c r e d i t o r w h e n t h e c r e d i t o r h a s a c l a i m a g a i n s t t h e d e b t o r

,

e v e n i f t h e c l a i m i s u n l i q u i d a t e d

, u n m a t u r e d

, u n f i x e d

, o r c o n t i n g e n t

. S e e I n r e

F l o o r i n g A m

. , 3 0 2 B

. R

. a t 4 0 0 ; s e e a l s o I n r e M a z z e o

, 1 3 1 F

. 3 d 2 9 5

, 3 0 2 ( 2 d C i r

.

1 9 9 7 ) ( “ [ T ] h e t e r m ‘ d e b t ’ i s s u f f i c i e n t l y b r o a d t o c o v e r a n y p o s s i b l e o b l i g a t i o n t o

m a k e p a y m e n t

. ” ( q u o t a t i o n m a r k s a n d c i t a t i o n o m i t t e d ) )

.

6A t t h e m o m e n t t h e l e a s e w a s s i g n e d

, M i d w e s t h a d a n u n m a t u r e d c l a i m

a g a i n s t D e b t o r t o r e c e i v e m o n t h l y r e n t a l p a y m e n t s f o r t h e d u r a t i o n o f t h e f

i v e

- y e a r

t e r m a n d

, b e c a u s e a “ d e b t ” c o v e r s b o t h c o n t i n g e n t a n d u n m a t u r e d c l a i m s o r

l i a b i l i t i e s

, D e b t o r h a d a t t h a t t i m e a c o r r e s p o n d i n g o b l i g a t i o n t o m a k e t h o s e

p a y m e n t s t h a t e q u a l e d a d e b t

. T h e f a c t t h a t D e b t o r ’ s l i a b i l i t y m a t u r e d o n l y

p e r i o d i c a l l y a s e a c h m o n t h ’ s r e n t b e c a m e d u e a n d p a y a b l e

– o r

, a s M i d w e s t

a r g u e s

, t h a t D e b t o r ’ s o b l i g a t i o n t o p a y r e n t w a s c o n t i n g e n t u p o n t h e n o n o c c u r r e n c e

o f c e r t a i n e v e n t s

, e

. g

. , d e s t r u c t i o n o f t h e p r e m i s e s o r c o n s t r u c t i v e c o n v i c t i o n b y t h e

l a n d l o r d

– d o e s n o t m e a n t h a t t h e d e b t w a s n o t i n c u r r e d u p o n e x e c u t i o n o f t h e

l e a s e

. S e e I n r e V a l l e s M e c h

. I n d u s

. , I n c

. , 2 0 B

. R

. 3 5 0

, 3 5 2 ( B a n k r

. N

. D

. G a

.

1 9 8 2 ) ( “ ‘ I n c u r r e d ’ d o e s n o t n e c e s s a r i l y i m p l y ‘ d u e

. ’ ” )

. A s t h e d e f i n i t i o n s o f

“ d e b t ” a n d “ c l a i m ” m a k e c l e a r

, a d e b t n e e d n o t b e m a t u r e d b e f o r e t h e d a t e o f t h e

t r a n s f e r i n q u e s t i o n i n o r d e r f o r i t t o b e a n t e c e d e n t t o t h a t t r a n s f e r

. S e e i d

. a t 3 5 3

( f a c t t h a t p a y m e n t i s n o t y e t d u e d o e s n o t m e a n o b l i g a t i o n h a s n o t b e e n c r e a t e d ) ;

s e e a l s o I n r e F i r s t J e r s e y S e c u r i t i e s

, I n c

. , 1 8 0 F

. 3 d 5 0 4

, 5 1 1 ( 3 d C i r

. 1 9 9 9 ) ( d e b t

i n c u r r e d w h e n r i g h t t o p a y m e n t a r i s e s

, e v e n i f c l a i m i s n o t m a t u r e d ) ; I n r e C h a s e &

S a n b o r n C o r p

. , 9 0 4 F

. 2 d a t 5 9 5 ( c o r p o r a t e d e b t o r / g u a r a n t o r ’ s l o a n p a y m e n t s t o

c r e d i t o r w e r e o n a c c o u n t o f a n t e c e d e n t d e b t e v e n t h o u g h o b l i g a t i o n t o p a y w a s

c o n t i n g e n t o n g u a r a n t e e ’ s d e f a u l t a n d h a d n o t m a t u r e d a t t i m e p a y m e n t s w e r e

7m a d e ) ; M a t t e r o f C a v a l i e r H o m e s

, 1 0 2 B

. R

. a t 8 8 6 ( d e b t a r i s e s w h e n d e b t o r

b o r r o w s m o n e y o r s i g n s l o a n a g r e e m e n t “ e v e n t h o u g h r e p a y m e n t m a y b e

p o s t p o n e d o r c o n t i n g e n t ” ) ; I n r e W e s t e r n W o r l d F u n d i n g

, 5 4 B

. R

. a t 4 7 7

( c r e d i t o r ’ s w a i v i n g o r p o s t p o n i n g o f d e b t o r ’ s o b l i g a t i o n t o p a y “ d o e s n o t m e a n t h a t

t h e o b l i g a t i o n h a s n o t p r e v i o u s l y b e e n c r e a t e d

, b u t m e r e l y t h a t p a y m e n t i s n o t y e t

r e q u i r e d ” )

.

W e t h e r e f

o r e h o l d t h a t t h e d e b t i n t h i s c a s e w a s i n c u r r e d u p o n t h e s i g n i n g o f

t h e l e a s e a n d t h u s w a s a n t e c e d e n t t o t h e $ 8 7

, 1 7 2

. 5 0 t r a n s f e r

. S e e U p s t a i r s G a l l e r y

,

I n c

. v

. M a c k l o w e W e s t D e v

. C o

. , L

. P

. , 1 6 7 B

. R

. 9 1 5

, 9 1 7 ( B

. A

. P

. 9 t h C i r

. 1 9 9 4 )

( p a y m e n t o f l e a s e t e r m i n a t i o n f e e w a s o n a c c o u n t o f a n t e c e d e n t d e b t u n d e r

§ 5 4 7 ( b ) ( 2 ) b e c a u s e d e b t w a s i n c u r r e d a t t i m e l e a s e w a s s i g n e d )

. T o c o n c l u d e

o t h e r w i s e w o u l d b e i n c o n s i s t e n t w i t h C o n g r e s s ’ s i n t e n t

, m a d e c l e a r f r o m t h e

C o d e ’ s b r o a d d e f

i n i t i o n o f “ d e b t

, ” t h a t “ a l l l e g a l o b l i g a t i o n s o f t h e d e b t o r

, n o

m a t t e r h o w r e m o t e o r c o n t i n g e n t

. . . b e d e a l t w i t h i n t h e b a n k r u p t c y c a s e

. ” M a t t e r

o f C a v a l i e r H o m e s

, 1 0 2 B

. R

. a t 8 8 6

. 1

I n support of its arg ument that the debt in this case a rose incr ementally

on the first of 1

eac h month, and there fore was not ante cede nt to the termination pay ment, appellant r elies on

sever al bankr

uptcy case s from other c ircuits in which cour ts have he ld that debt pursuant to a

rea l estate lea se is incurre d periodica lly on the due da tes presc ribed by the lease , and not on the

date the le ase is sig ned. See, e .g ., I n re White River Corp., 799 F .2d 631, 633 (10th Cir. 1986)

(addr essing when de bt is incurred unde r § 547(c )(2) ); I n re Child World, I nc., 173 B .R. 473, 476

(B ankr. S.D.N.Y . 1994) (r ely ing on I n re White River Corp. for proposition that debt is incurred

under § 547( b)(2) when r ent is due and not whe n lease is signed) ; I n re Mindy ’s, I nc., 17 B .R.

177, 179 (B ankr. S.D. Ohio 1982) ( debt not incurre d when lea se wa s signe d beca use “[t] he total

8I I I

. C O N C L U S I O N

M i d w e s t a p p e a l s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r a f f i r m i n g t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s

g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f T r u s t e e

. W e c o n c l u d e t h a t D e b t o r ’ s d e b t

w a s i n c u r r e d a t t h e t i m e t h e l e a s e w a s e x e c u t e d i n 2 0 0 2

. I n a s m u c h a s t h e 2 0 0 5

t e r m i n a t i o n p a y m e n t d i s c h a r g e d D e b t o r ’ s o b l i g a t i o n s a r i s i n g u n d e r t h e l e a s e

a g r e e m e n t

, i t c o n s t i t u t e d a t r a n s f e r “ f o r o r o n a c c o u n t o f a n a n t e c e d e n t d e b t

. ”

A c c o r d i n g l y

, t h e b a n k r u p t c y a n d d i s t r i c t c o u r t s d i d n o t e r r a s a m a t t e r o f l a w i n

d e t e r m i n i n g t h a t t h e t r a n s f e r w a s a v o i d a b l e u n d e r § 5 4 7 ( b )

.

A F F I R M E D

.

lease obliga tion, at that point in t ime, was not due a nd pay able” ). Even if

these c ases we re

binding on this court, a

nd they are not, the g ener al rule the y articula te is never

theless

inapplicable be cause it is premised upon the rea soning tha t, in ex chang e for renta l pay

ments

made pur suant to a lea se oblig ation, the lessee continues to possess, or to have an intere st in, the

lease hold estate. While the debt at issue in this case also arose under a rea l estate lea se

ag ree ment, Debtor r elinquished any interest in future possession of the lea sehold estate w hen it

paid the ter

mination fee. See Upstairs Ga llery , 167 B.R. at 918 ( g ener al rule tha t lease

obliga tions are incur

red on a monthly basis as re nt becomes due and not when le ase is sig ned did

not apply wher e trustee soug ht to recove r lea se termination pay ment beca

use such pa

y ment “wa s

not a quid pro quo for

concur rent possession”) . Acc ording ly , appellant’ s contention that these

case s should compel the re sult in t his appea l is without merit.

9