Número Identificador

SEN2024________________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL I

JUAN FLORES ORTIZ

Demandante - Apelante

v.

EDMUNDO RIVERA 

PÉREZ; ANA LUISA 

MARTÍNEZ MALDONADO; 

OCUPANTES DE 

PROPIEDAD SITA EN 

BARRIO LAS MAREAS 

CARR. 710 INT. SOLAR 

#12 GUAYAMA, PR

Demandados – Apelados

KLAN202400279

Apelación 

procedente del 

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala de 

Guayama

Civil núm.:

CG2022CV04275

Sobre: 

Incumplimiento de 

Contrato; Daños 

y Perjuicios; 

Desahucio

Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez 

Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria 

Vizcarrondo.

Sánchez Ramos, Juez Ponente 

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.

Por la vía sumaria, el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”)

declaró sin lugar una demanda presentada por el vendedor de 

inmueble en contra de los compradores. Según se explica en detalle 

a continuación, concluimos que el récord no le permitía al TPI 

resolver el caso sumariamente, pues, dependiendo de la resolución 

de asuntos fácticos sobre los cuales existe incertidumbre, el 

demandante podría tener derecho a cobrar lo adeudado o bien 

obtener la resolución del contrato.

I.

En diciembre de 2022, el Sr. Juan Flores Ortiz (el “Vendedor” 

o “Demandante”) presentó la acción de referencia, sobre 

Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios y Desahucio (la 

“Demanda”), contra el Sr. Edmundo Rivera Pérez y la Sa. Ana Luisa 

Martínez Maldonado (los “Demandados” o “Compradores”).
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El Vendedor alegó que, mediante una escritura pública 

autorizada el 19 de abril de 2021, había vendido un inmueble 

ubicado en Guayama (la “Propiedad”) a los Compradores. Alegó que, 

según lo estipulado en la escritura (el “Contrato”), el precio sería 

$55,000.00. Afirmó que los Compradores hicieron un primer pago 

de $10,000.00 y se acordó que el remanente se pagaría a razón de 

$1,000.00 mensuales.

El Vendedor alegó que, de mayo a diciembre de 2021 (ocho 

meses), en vez de recibir $8,000.00, según pactado, recibió solo 

$6,800.00. En cuanto al 2022, alegó que, de enero a diciembre (doce

meses), en vez de recibir $12,000.00, según pactado, recibió solo

$7,500.00.

Además, el Vendedor alegó que, “el día del cierre”, le había 

prestado $330.00 a los Compradores “para la escritura”, cuantía 

que estos no le han reembolsado. Según lo alegado, el 

incumplimiento de los Compradores le ha causado al Vendedor 

daños estimados en $50,000.00.

El Vendedor solicitó la “resolución” del contrato, “de manera 

que la propiedad ... revierta a la parte demandante, sin la obligación 

de devolver suma alguna a los demandados ... pues [los 

Compradores] han tenido la posesión y el disfrute de la propiedad 

desde que se firmó la escritura”. El Vendedor solicitó “el desalojo de 

cualquier persona que esté usando u ocupando la propiedad”.

El Sr. Rivera contestó la Demanda. En lo pertinente, alegó 

que había realizado más pagos de los alegados por el Vendedor, 

aunque aceptó que había “incumplido con el pago de algunas 

mensualidades según fueron pactadas”. Negó que hubiese tomado 

prestados $330.00 del Vendedor para los gastos de cierre de la 

transacción. Por su parte, la Sa. Martínez, al contestar la Demanda, 

añadió que, por haber el Vendedor seleccionado al notario, era a este 

a quien le correspondía el pago del gasto de cierre reclamado.
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Todas las partes solicitaron la solución sumaria del caso. El 

Vendedor sostuvo, bajo juramento, a finales de diciembre de 2023, 

que solo había recibido de los Compradores lo alegado en la 

Demanda ($24,300.00). También se acompañó una declaración 

jurada, suscrita por quien sostuvo era la secretaria del notario, 

quien aseveró que, el día del cierre, las partes acordaron dividir por 

la mitad el “costo de honorarios y gastos”, y que el Vendedor le 

prestaría a los Compradores la parte de ellos.

Por su parte, el Sr. Rivera, mediante declaración jurada de 

diciembre de 2023, aseveró que le había realizado pagos al Vendedor 

que “sobrepasan la suma de $24,300.00”. Plantearon los 

Compradores que (i) el Vendedor no había solicitado el cobro de lo 

adeudado; (ii) como cuestión de derecho, el Vendedor no tiene 

derecho a resolver el Contrato; y (iii) que no había controversia sobre 

el hecho de que fue el Vendedor quien escogió al notario, por lo cual, 

según dispuesto por ley, le correspondía a este el pago del gasto de 

cierre reclamado.

Resaltamos que los Compradores arguyeron que, al no 

haberse brindado una garantía hipotecaria, el Vendedor no podía 

solicitar la resolución del acuerdo, pues este asumió el riesgo de 

vender la Propiedad a plazos, sin colateral ni garantía alguna.

Mediante una Sentencia Sumaria notificada el 5 de febrero de 

2024 (la “Sentencia”), el TPI desestimó la Demanda. El TPI 

determinó que los Compradores habían “realizado pagos” al 

Vendedor “que sobrepasan” $24,300.00. 

El TPI razonó que (i) el Vendedor no solicitó en la Demanda 

que se le pagara el dinero adeudado; (ii) no se pactó garantía real ni 

se estableció una cláusula sobre las consecuencias de un 

incumplimiento por los Compradores de su obligación de pago; y (iii) 

el Vendedor escogió al notario y no constaba en documento alguno 

un acuerdo sobre dividir por partes iguales el gasto de cierre.
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En particular, el TPI concluyó que, como las “partes no ... 

estableci[eron] ningún tipo de cláusula que estableciera las 

consecuencias a ser sufridas por el demandado en caso de 

incumplimiento contractual y la manera en cómo la parte 

demandante pudiera ser resarcida por la parte demandada[,] no 

puede” el tribunal establecer “cláusulas y pactos que no fueron 

acordados ....”. El TPI afirmó que, “por ejemplo, la escritura de 

compraventa no contiene una cláusula resolutoria expresa, o de 

retroventa o de reserva de propiedad.” El TPI determinó que el 

Vendedor no “tiene derecho a que se le conceda la restitución o 

devolución del inmueble ya que este no es su propietario y en el 

contrato no pactó cláusula alguna que le concediera ese derecho.”

El 8 de febrero, el Vendedor solicitó la reconsideración de la 

Sentencia. Resaltó que no había prueba que sostuviera que los 

Compradores habían realizados pagos en exceso de lo alegado y 

afirmado bajo juramento por él; que tenía la facultad de resolver el 

contrato bajo lo dispuesto en el Artículo 1255 del Código civil; que,

de no proceder la resolución del contrato, debió ordenarse a los 

Compradores a satisfacer lo adeudado; y que, según evidenciado por 

una declaración jurada de una empleada del notario, sí hubo un 

acuerdo entre las partes en torno a dividir por la mitad los gastos de 

cierre en controversia.

Luego de que los Compradores se opusieran a la moción de 

reconsideración, el TPI, mediante una Resolución notificada el 22 de 

febrero, denegó la referida moción.

Inconforme, el 21 de marzo, el Vendedor presentó la apelación 

que nos ocupa. Cada uno de los Compradores, en alegatos en 

oposición, reprodujeron lo planteado ante el TPI1. Resolvemos.

1 Mediante moción de 17 de abril, la demandada, Sa. Martínez Maldonado, solicitó 

que se le relevara de cancelar aranceles, pues su abogado fue designado de oficio. 

Hemos determinado declarar con lugar dicha solicitud.
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II.

El mecanismo de sentencia sumaria procura, ante todo, 

aligerar la tramitación de aquellos casos en los cuales no existe una 

controversia de hechos real y sustancial que exija la celebración de 

un juicio en su fondo. Véase Rodríguez García v. Univ. Carlos Albizu, 

200 DPR 929 (2018); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200 (2010). 

La Regla 36 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36, rige 

el proceso mediante el cual una parte puede solicitar al tribunal que 

dicte sentencia sumaria a su favor. 

Cuando cualquier parte solicite que el pleito sea resuelto por 

la vía sumaria, deberá demostrar “la inexistencia de una 

controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes, para que 

el tribunal dicte sentencia sumariamente a su favor sobre la 

totalidad o cualquier parte de la reclamación”. 32 LPRA Ap. V. R. 

36.1 y 36.2. La Regla 36.3 de las de Procedimiento Civil, supra,

detalla el procedimiento que deben seguir las partes al momento de 

solicitar que se dicte sentencia sumaria a su favor. A esos efectos, 

establece que una solicitud al amparo de ésta deberá incluir: (1) una 

exposición breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos 

litigiosos o en controversia; (3) la causa de acción, reclamación o 

parte respecto a la cual es solicitada la sentencia sumaria; (4) una 

relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de todos los 

hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay controversia 

sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las 

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde 

se establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento 

admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del 

tribunal; (5) las razones por las cuales debe ser dictada la sentencia, 

argumentando el derecho aplicable, y (6) el remedio que debe ser 

concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. 
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Presentada una solicitud de sentencia sumaria, la parte que 

se opone a la concesión de la misma también deberá cumplir con 

ciertos requisitos preceptuados en la referida regla y deberá 

argumentar el derecho aplicable a la controversia, ya sea para que 

el pleito no sea resuelto por la vía sumaria, o para que se dicte 

sentencia sumaria a su favor. La sentencia sumaria “puede dictarse 

a favor o en contra del promovente, según proceda en derecho”. 

Rodríguez García, 200 DPR a las págs. 940-941; Audiovisual Lang. 

v. Sist. Est. Natal Hnos., 144 DPR 563, 575, (1997). 

El criterio rector al momento de considerar la procedencia de 

un dictamen sumario es que no haya controversia sobre los hechos 

esenciales y pertinentes, según alegados por las partes en sus 

respectivas solicitudes y/o oposiciones, y que sólo reste aplicar el 

derecho. Véanse Rodríguez García, 200 DPR a la pág. 941; 

Velázquez Ortiz v. Mun. de Humacao, 197 DPR 656, 661 (2017); 

Reyes Sánchez v. Eaton Electrical, 189 DPR 586, 594-595 (2013).

III.

Concluimos que el TPI erró al disponer de la Demanda por la 

vía sumaria. Veamos.

La única interpretación razonable del texto del Contrato es 

que los Compradores se obligaron a satisfacer el balance del precio 

($45,000.00) en 45 plazos mensuales de $1,000.00, y que dichos 

pagos comenzarían en mayo de 2021. Esta conclusión se fortalece 

al tomar en consideración la conducta posterior de las partes, pues 

los Compradores en efecto realizaron un primer pago en mayo de 

2021.

 A la fecha en que las partes solicitaron la resolución sumaria 

del caso (diciembre de 2023), se suponía que los Compradores ya 

hubiesen satisfecho $32,000.00 del precio pactado. Sobre cuánto 

había sido, en efecto, satisfecho, existe controversia. Ambas partes 

coinciden en que los Compradores habían pagado, al menos 
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$24,300.00. Sin embargo, el Vendedor afirmó, bajo juramento, que 

no se había satisfecho un centavo adicional, mientras, bajo 

juramento, uno de los Compradores afirmó que sí había realizado 

pagos adicionales.

Por tanto, erró el TPI al determinar, como hecho 

“incontrovertido”, que los Compradores habían pagado en exceso de 

los $24,300.00 alegados por el Vendedor. El récord no permite 

conclusión alguna al respecto, pues lo único que contiene son 

alegaciones juramentadas que son contradictorias en cuanto a este 

asunto.

También erró el TPI al concluir que, como cuestión de derecho, 

no estaría disponible para el Vendedor el remedio de la resolución 

de contrato. La norma es que, ante un contrato con prestaciones 

recíprocas, como el que nos ocupa, cualquier parte puede solicitar 

la resolución del contrato, y la devolución de las prestaciones, si se 

alega y prueba el incumplimiento sustancial de la otra parte con sus 

obligaciones bajo el contrato, entre otros requisitos dispuestos por 

ley. 31 LPRA sec. 9823. En este caso, como el récord no permite en 

estos momentos determinar cuánto han pagado los Compradores, 

no es posible adjudicar, en esta etapa, si el Vendedor podría tener 

derecho a este remedio.

Por último, y contrario a lo concluido por el TPI, aun si la 

resolución del contrato no procediera, si se demostrase que los 

Compradores adeudan dinero al Vendedor, procedería que dicho 

foro condene a los Compradores al pago de lo adeudado, aun si el 

Vendedor no lo hubiese solicitado en la Demanda. Adviértase que 

el TPI debe, mientras sea viable, conceder el remedio que resulte 

apropiado aun cuando el mismo no haya sido solicitado inicialmente 

por la parte demandante.

Por último, en relación con la controversia sobre los $330.00

reclamados por el Vendedor, tampoco el récord le permitía al TPI 
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adjudicar este asunto. Ello porque el Vendedor alegó, sustentado 

por una declaración jurada, que las partes acordaron dividir dicho 

gasto por la mitad. Por tanto, no podía concluirse, como asunto 

incontrovertido, que este alegado pacto no existió. Adviértase que, 

si se demostrase la existencia de este pacto, el mismo válidamente 

suplantaría la regla general según la cual un vendedor asume la 

totalidad de dicho costo cuando dicha parte escoge el notario, como 

ocurrió aquí. 31 LPRA sec. 9991.

IV.

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la sentencia 

apelada y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para

trámites ulteriores compatibles con lo aquí resuelto y expuesto, 

incluida la celebración de la correspondiente vista en su fondo.

Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del 

Tribunal de Apelaciones.

 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

 Secretaria del Tribunal de Apelaciones