D A 0 6

- 0 0 8 4



### I N T H E S U P R E M E C O U R T O F T H E S T A T E O F M O N T A N A

2 0 0 9 M T 3 6

S C O T T D

. E R L E R

, D

. D

. S

. P R O F I T S H A R I N G P L A N

,

P l a i n t i f f a n d A p p e l l e e

,

v

.

C R E A T I V E F I N A N C E & I N V E S T M E N T S

, L

. L

. C

. , L E O T A O S B U R

N ; D O N A L D H

. H I L L ; P A T R I C I A A

. H I L L ;

R A Y M O N D H

. H I L L ; S U S A N L

. H I L L ; R O B E R T M c C L A I N ;

R O N I M c C L A I N ; D A V I D M

. S H E R I C K ; H A R O L D M E Y E R ;

S T E P H E N B R E E Z E ; J O H N T I L T O N ; C L O V E R H I L L M O R T G A G E

G R O U P ; C O R I

N A P A R S O N S

, E T A L

. ,

D e f e n d a n t s a n d A

p p e l l a n t

.

A P P E A L F R O M : D i s t r i c t C o u r t o f t h e T w e n t y

- F i r s t J u d i c i a l D i s t r i c t

, I n a n d F o r t h e C o u

n t y o f R a v a l l i

, C a

u s e N o

. D V

- 0 1

- 1 8 6

H o n o r a b l e J e f f r e y H

. L a n g t o n

, P r e s i d i

n g J u d g e

C O U N S E L O F R E C O R D :

F o r A p p e l l a n t :

P a t r i c k G

. F r a n k ; W o r d e n T h a n e P

. C

. ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

F o r A p p e l l e e :

L a r s R

. S k

j e l s e t

, S u z a n n e G e e r ; S k

j e l s e t & G e e r

, P L L P ; M i s s o u l a

, M o n t a n a

S u b m i t t e d o n B r i e f

s : J a n u a r y 4

, 2 0 0 7

D e c i d e d : F e b r

u a r y 1 8

, 2 0 0 9

F i l e d :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C l e r k February 18 20092

J u s t i c e J i m R i c e d e l i v

e r e d t h e O p i n i o n o f t h e C o u r t

.

¶ 1 A p p e l l a n t D a v i d S h e r i c k ( S h e r i c k

) a p p e a l s f

r o m t h e o r d e r o f t h e T w e n t y

- F i r s t

J u d i c i a l D i s t r i c t C o u r t

, R a v a l l i C o u n t y

, g

r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f

R e s p o n d e n t S c o t t D

. E r l e r ( E r l e r )

. W e a f

f i r m

.

¶ 2 W e c o n s i d e r t h e f

o l l o w i n g i s s u e o n a

p p e a l :

¶ 3 D i d t h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n r u l i n g t h a t L e o t a O s b u r n a n d D o n a l d H i l l r a t i f i e d t h e

f o r g e d d e e d t r a n s f

e r r i n g p r o p e r t y t o E r l e r ?

BACKGROUND

¶ 4 T h i s m a t t e r i n v

o l v e s c o m p e t i n g c l a i m s t o c o m m e r c i a l p r o p e r t y l o c a t e d a t 3 1 9

M a i n S t r e e t

, H a m

i l t o n

, M o n

t a n a

, b e a r i n g t h e l e g

a l d e s c r i p t i o n o f L o t 8

, B l o c k 3 1

,

O r i g i n a l T o w

n s i t e o f H a m

i l t o n

, R a v a l l i C o u n t y

, M o n t a n a

. T h e p r o p e r t y w a s o r i g i n a l l y

o w n e d

, f o r p u r p o s e s o f t h i s c a s e

, b y J a m i e a n d L e o t a O s b u r n

, a n d w a s t h e r e a f t e r

t r a n s f e r r e d t o m

u l t i p l e p a r

t i e s i n s u c c e s s i v

e t r a n s a c t i o n s

, s o m e i n v

o l v i n g f r a u d a n d / o r

f o r g e r y

.

¶ 5 T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h e f a c t u a l b a c k g

r o u n d

. J a m

i e a n d L e o t a O s b u r n s o l d

t h e p r o p e r

t y i n 1 9 8 6 t o D o n a

l d a n d P a t r i c i a H i l l b y c o n

t r a c t f o r d e e d

. A N o t i c e o f

P u r c h a s e r ’ s I

n t e r e s t ( N P I ) f

o r t h e t r a n s a c t i o n w a s r e c o r d e d w i t h t h e R a v a l l i C o u n t y C l e r k

a n d R e c o r

d e r o n J a n

u a r y 2

, 1 9 8 6

. O n S e p t e m b e r 2 8

, 1 9 8 9

, D o n a l d a

n d P a t r i c i a H i l l s o l d

t h e i r p u r c h a s e r ’ s i n t e r e s t u n d e r t h e c o n t r a c t t o R a y

m o n d a n d S u s a n H i l l

, a l s o p u r s u a n t t o

a c o n t r a c t f o r d e e d

, a n d a n N P I w a s r e c o r d e d d o c u m e n t i n g t h i s t r a n s a c t i o n

. T h e s e

t r a n s a c t i o n s w e r e e s c r o w e d p e n d i n g p a y o f f o f t h e p u r c h a s e a n d s a l e c o n t r a c t s

. O n3

October 4, 1989, a

n a c k n o w l e d g e d s t a t e m e n t r e q

u i r e d b y § 7

- 4

- 2 6 1 3 ( 1 ) ( c )

, M C A

, k n o w n

as an INH

- 3, was recorded, in d i c a t i n g t h a t J a m i e O s b u r n ’ s j o i n t t e

n a n c y i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y h a d t e r m

i n a t e d b y J a m

i e ’ s d e a t h

, t h

u s t r a n s f e r r i n g t h a t i n t e r e s t t o L e o t a O s b u r n

( O s b u r n ) a s t h e s u r v

i v i n g j o i n t t e

n a n t

.

¶ 6 I n 1 9 9 7

, O s b u r n

, o f D a v

e n p o r t

, I o w a

, p u r

p o r t e d l y r e t a i n e d C r e a

t i v e F i n a n c e a n d

I n v e s t m e n t s

, L

. L

. C

. ( C r e a t i v e F i n a n c e )

, a M i s s o u l a b u s i n e s s

, f o r t h e p u r p o s e o f s e l l i n g

t h e b a l a n c e o f h e r s e l l e r ’ s i n t e r e s t i n t h e c o n t r a c t f o r d e e d w i t h D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l

.

C r e a t i v e F i n a n c e b r o k e r e d a t r a n s a c t i o n i n w h i c h t h e S c o t t D

. E r l e r

, D

. D

. S

. P r o f i t

S h a r i n g P l a n ( E r l e r ) p u r c h a s e d O s b u r n ’ s r e m a i n i n g i n t e r e s t i n t h e c o n t r a c t

, t h e n v a l u e d

b y t h e p a r t i e s a t $ 4 4

, 8 6 0

. 0 3

. E r l e r r e c e i v e d a w r i t t e n a s s i g

n m e n t o f c o n t r a c t i n t e r e s t a n d

a w a r r a n t y d e e d

, p u r

p o r t e d l y f r o m O s b u r n

, b o t h o f w

h i c h w e r e r e c o r d e d o n M a r c h 2 5

,

1 9 9 7

. O s b u r

n ’ s s i g n a t u r e s o n t

h e s e d o c u m e n t s w e r e o s t e n s i b l y a c k n o w l e d g e d b y a

n o t a r y p u b l i c r e s i d i n g i n C e d a r C o u n t y

, I o w a

. E r l e r s i g

n e d a q u i t c l a i m d e e d t o D o n a l d

a n d P a t r i c i a H i l l

, w

h i c h w a s p l a c e d i n t o e s c r o w a n d w a s t o b e h e l d u n t i l t h e c o n

t r a c t f o r

d e e d w a s p a i d o f

f

. T h e e s c r o w w a s s u b s e q u e n t l y t r a n s f e r r e d t o C l o v

e r h i l l M o r

t g a g e

G r o u p i n I o w a

, f

o r w h i c h S u s a n H i l l w a s a n a g e n t

. E r l e r ’ s q

u i t c l a i m d e e d t o D o n a

l d a n d

P a t r i c i a H i l l w a s t h e n f

r a u d u l e n t l y r e l e a s e d f

r o m e s c r o w a n d r e c o r

d e d o n A p r i l 1 0

, 1 9 9 8

,

b e f o r e t h e t e r m s o f t h e c o n t r a c t h a d b e e n f u l f i l l e d

. E r l e r w a s u n a w a r e t h a t t h e q u i t c l a i m

d e e d h e h a

d e x e c u t e d i n f

a v o r o f t h e H i l l s h a d b e e n r e l e a s e d a n d r e c o r d e d

.

¶ 7 M e a n w

h i l e

, P a t r i c i a H i l l c o n v

e y e d h e r i n t e r e s t i n t

h e p r o p e r t y t o D o n a l d H i l l b y

q u i t c l a i m d e e d r e c o r

d e d o n M a y 2 6

, 1 9 9 8

. P a t r i c i a H i l l i s n o w d e c e a s e d

. O n M a y 1 9

,4

1998, Donald Hill, of Davenport, Iowa, purportedly sold h i s s e l l e r ’ s i n t e r e s t i n t h e 1 9 8 9

c o n t r a c t f o r d e e d w i t h R a y

m o n d a n d S u s a n H i l l t o Q u e s t a R e s o u r c e s

, I n c

. ( Q u e s t a )

, a B i g

Fork, Montana

, mortgage broker. D o n a l d H i l l ’ s s i g n a t u r e o n t h e a s s i g

n m e n t d o c u m e n t

w a s o s t e n s i b l y a c k

n o w l e d g e d b y a n o t a r y p u

b l i c f r o m C e d a r C o u n

t y

, I o w a

, a n d w a s a l s o

r e c o r d e d o n M a y 2 6

, 1 9 9 8

. Q u e s t a h a d o b t a i n e d a t i t l e r e

p o r t f r o m F i r s t A m e r i c a n T i t l e

I n s u r a n c e C o m

p a n y i n H a m

i l t o n

, w h i c h i n d i c a t e d t h a t t

h e o n l y e n c

u m b r a n c e s o r t i t l e

e x c e p t i o n s f

o r t h e p r o p e r

t y w e r e t h e 1 9 8 6 O s b u r

n t o D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l c o n t r a c t f o r

d e e d a n d t h e 1 9 8 9 D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l t o R a y m o n d a n d S u s a n H i l l c o n t r a c t f o r d e e d

.

Questa then sold t

h e s e l l e r ’ s i n t e r e s t i t h a d p u r p o r t e d l y p u r c h a s e d t o R o b e r t a n d R o n i

M c C l a i n

. A t i t l e s e a r c h a t t h i s t i m e r e v e a l e d n o o t

h e r e n c u m b r a n c e s o f r e c o r d

, a n d a n

a s s i g n m e n t o f s e l l e r ’ s i n t e r e s t t o t h e M c C l a i n s w a s r e c o r d e d o n N o v e m b e r 1 3

, 1 9 9 8

.

¶ 8 O n J

u n e 4

, 1 9 9 9

, D o n a

l d H i l l e x e c u

t e d a Q u i t C l a i m D e e d a n d A s s i g n m e n t o f

S e l l e r ’ s I n t e r e s t i n A g r e e m e n t i n w h i c h h e p u r

p o r t e d t o s e l l t

h e s a m e i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y t o t h e D a v i d M

. S h e r i c k P r o f i t S h a r i n g P l a n a n d T r

u s t ( S h e r i c k

)

. D o n a l d H i l l ’ s

s i g n a t u r e o n t h i s d o c u m e n t w a s o s t e n s i b l y a c k n o w l e d g e d b y a n o t a r y p u b l i c i n A b e r d e e n

,

S o u t h D a k o t a

. D o n a l d a l l e g

e d l y p r o d u c e d a n a p p a r e n t l y a l t e r e d t i t l e r e

p o r t s h o w i n g n o

e n c u m b r a n c e s o r e x c e p t i o n s o n t h e p r o p e r t y

. D o n a l d a c c e p t e d c a s h f r o m S h e r i c k

, a n d

r e p r e s e n t e d t o S h e r i c k t h a t a n a s s i g n m e n t o f s e l l e r ’ s i n t e r e s t t o S h e r i c k w o u l d b e

r e c o r d e d

, b u t t h i s w a s n e v e r d o n e

. S h e r i c k r e c e i v

e d m o n t h l y p a y

m e n t s f o r a s h o r t t i m e

,

w h i c h t h e n c e a s e d

.5

¶ 9 E r l e r r e c e i v

e d p a y m e n t s o n h i s c o n t r a c t w i t h O s b u r n t h r o u g h J u l y 1 9 9 9

, w

h e n

t h e y s t o p p e d w i t h o u

t e x p l a n a t i o n

. U p o n i n v e s t i g a t i o n

, E r

l e r d i s c o v e r e d t h e f r a u d u l e n t

r e c o r d i n g o f t h e q u i t c l a i m d e e d t o D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l i n A p r i l 1 9 9 8

. O n A

u g u s t 6

,

1 9 9 9

, h e r e c o r

d e d a N o t i c e o f V e n d o r ’ s L i e n i n a n e f f o r t t o f o r e s t a l l f u r t h e r f r a u d u l e n t

a c t i v i t y w i t h r e g

a r d t o t h e p r o p e r t y

. O n D e c e m b e r 1 4

, 2 0 0 0

, w a r r a n t y d e e d s f r o m

O s b u r n t o D o n a l d a

n d P a t r i c i a H i l l

, a n d f

r o m D o n a l d a

n d P a t r i c i a H i l l t o R a y

m o n d a n d

S u s a n H i l l

, w e r e r e c o r d e d

. O n J u l y 5

, 2 0 0 1

, E r

l e r f i l e d a c o m

p l a i n t a g a i n s t C r e a t i v

e

F i n a n c e

, C l o v

e r h i l l M o r t g

a g e G r o u p a n d t h e i n d i v i d u a l s i n v o l v e d h e r e i n

, v

a r i o u s l y

a l l e g i n g n e g l i g e n c e

, n e g

l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

, b r e a c h o f c o n t r a c t

, a c t u a l f r a u d

,

c o n s t r u c t i v e f r a u d

, d e c e i t

, p u n i t i v

e d a m a g e s a n d n o t a r i a l m i s c o n d u c t

. E r l e r a

l s o s o u g h t

t o q u i e t t i t l e t o t h e p r o p e r t y

, a n d r e q u e s t e d d a m a g

e s

, a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d c o s t s

. O n

S e p t e m b e r 2 6

, 2 0 0 1

, E r

l e r r e c o r d e d a l i s p e n d e n s o n t

h e p r o p e r t y

.

¶ 1 0 O n D e c e m

b e r 2 0

, 2 0 0 1

, a s t i p u l a t i o n b e t w e e n E r l e r a n d D o n a

l d H i l l w a s f

i l e d

a g r e e i n g t o t h e e

n t r y o f a j u d g m e n t o r q u i e t t i t l e d e c r e e a g a i n s t H i l l d e c l a r i n g t h a t h e h a d

n o r i g h t

, t i t l e

, o r i n

t e r e s t i n t h e s u

b j e c t r e a l p r o p e r t y

, a n d t h a t n o o t h e r j u d g m e n t w o u l d b e

e n t e r e d a g

a i n s t h i m f

o r m o n e y o w e d

, d a m a g

e s

, c o s t s

, a t t o r

n e y ’ s f e e s

, o r a n y o t

h e r r e l i e f

.

T h e s t i p u l a t i o n f

u r t h e r p r o v

i d e d t h a t H i l l w a s n o t r e q

u i r e d t o a p p e a r o r f

i l e a r e s p o n s i v

e

p l e a d i n g i n t h i s c a u s e

. E r l e r a l s o f i l e d a n o t i c e w i t h t h e c o u r t r e g a r d i n g P a t r i c i a H i l l

,

d e c e a s e d

, i n d i c a t i n g t h a t n o a c t i o n w o u l d b e t a k e n a g a i n s t h e r e s t a t e o r a g

a i n s t h e r

h u s b a n d

, D o n a l d H i l l

, i n h i s c a p a c i t y a s h e i r t o h e r e s t a t e

.6

¶ 1 1 O n J a n u a r y 4

, 2 0 0 2

, E r l e r f i l e d a s t i p u l a t i o n e n

t e r e d i n t o b y E r l e r a n d L e o t a

O s b u r n

, a g

r e e i n g t o t h e e n

t r y o f a j u d g m e n t o r q

u i e t t i t l e d e c r e e a g

a i n s t O s b u r n d e c l a r i n g

t h a t s h e h a s n o r i g

h t

, t i t l e

, o r i n

t e r e s t i n t h e s u b j e c t r e a l p r o p e r t y

, a n d t h a t n o o t h e r

j u d g m e n t w o u l d b e e n

t e r e d a g a i n s t h e r f

o r m o n e y o w e d

, d a m a g

e s

, c o s t s

, a t t o r n e y s f

e e s

,

o r a n y o t h e r r e l i e f

. T h e s t i p u l a t i o n f

u r t h e r p r o v

i d e d t h a t O s b u r n w a s n o t r e q

u i r e d t o

a p p e a r o r f

i l e a r e s p o n s i v

e p l e a d i n g i n t h i s c a u s e

.

¶ 1 2 T h e D i s t r i c t C o u r t s u b s e q u e n t l y i s s u e d o r d e r s q u i e t i n g t i t l e a n d d i s m i s s i n g a l l

o t h e r c a u s e s o f a c t i o n s a s t o D o n a l d H i l l a n d O s b u r n

. C r e a t i v e F i n a n c e a n d S h e r i c k f

i l e d

a n s w e r s

. O n J

u l y 2 5

, 2 0 0 2

, d e f

a u l t s w e r e e n t e r e d a g

a i n s t R a y m o n d H i l l

, S u s a n H i l l

, a n d

C l o v e r h i l l M o r t g

a g e G r o u p

. O n S e p t e m

b e r 2 0

, 2 0 0 2

, a s t i p u l a t i o n b e t w e e n E r l e r a n d

C r e a t i v e F i n a n c e w a s f

i l e d a g r e e i n g t o t

h e d i s m i s s a l w i t h p r e

j u d i c e o f a l l c l a i m s i n

E r l e r ’ s c o m

p l a i n t a g a i n s t C r e a t i v

e F i n a n c e

, w i t h e a c h p a r

t y b e a r i n g t h e i r o w

n a t t o r n e y s

f e e s a n d c o s t s

. O n O c t o b e r 1

, 2 0 0 2

, E r l e r

, t h e M c C l a i n s

, a n d S h e r i c k

, a f t e r l e a r n i n g t h a t

t h e s u b j e c t p r o p e r t y w a s o c c u p i e d b y t h r e e t e n a n t s w h o p a i d m o n

t h l y r e n t t o C a r d i n a l

P r o p e r t y S a l e s a n d M a n a g e m e n t ( C a r d i n a l )

, w

h i c h w a s t h e n f

o r w a r d i n g t h e r e n

t

, l e s s

d e d u c t i o n s f

o r t a x e s

, u t i l i t i e s

, a n d f

e e s

, t o R a y

m o n d H i l l

, f

i l e d a j o i n t m o t i o n t o a p p o i n t

r e c e i v e r t o h o l d a

l l r e n t a l i n c o m e r e m a i n i n g a f

t e r p a y m e n t o f n o r m a l e x p e n s e s p e n d i n g

t h e c o u r t ’ s f

i n a l o r d e r i n t h i s m a t t e r

. T h e p a r t i e s r e q u e s t e d t h a t C a r d i n a l b e a p p o i n t e d

r e c e i v e r

, a n d t h e D i s t r i c t C o u r

t g r a n t e d t h e m o t i o n

.

¶ 1 3 T h e M c C l a i n s f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n D e c e m b e r 2 4

, 2 0 0 2

,

a s s e r t i n g t h a t t h e y w e r e e n t i t l e d t o a j u d g

m e n t q u i e t i n g t i t l e t o t

h e p r o p e r t y i n t h e m

. E r

l e r7

f i l e d a c r o s s m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, a s k i n g t h e D i s t r i c t C o u r t t o q u i e t t i t l e i n h i s

f a v o r

. S h e r i c k o p p o s e d b o t

h m o t i o n s o n t h e b a s i s t h a t t h e d o c u m e n t s o f c o n v

e y a n c e t o

a l l t h r e e p a r t i e s w e r e f

o r g e d a n d t h e r e f

o r e v o i d

, a n d f i l e d t h e a f f i d a v i t s o f D o n a l d H i l l

and Leota Osburn. In Donald H i l l ’ s a f f i d a v i t

, h e s t a t e d t

h a t h e h a d n e v e r r e s i d e d i n

D a v e n p o r t

, I o w a ; d i d n o t s i g

n t h e p u r p o r t e d a s s i g

n m e n t t o Q u e s t a ; d i d n o t a p p e a r b e f o r e

a n o t a r y p u

b l i c i n C e d a r C o u

n t y

, I o w a ; k

n e w n o t h i n g a b o u t t

h e r e c o r d a t i o n o f t h e

q u i t c l a i m d e e d f

r o m E r l e r t o h i m s e l f a n d P a t r i c i a H i l l ; n e v e r a s s i g n e d a n y r i g

h t s i n a

c o n t r a c t f o r d e e d t o E r

l e r o r t h e M c C l a i n s ; n e v

e r t r a n s f e r r e d a n y i n t e r e s t i n t

h e p r o p e r t y

t o E r l e r o r t

h e M c C l a i n s ; a

n d d i d n o t r e c e i v

e a n y m o n e y f

r o m Q u e s t a

, E r l e r

, o r t h e

M c C l a i n s f

o r a t r a n s f

e r o f h i s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

.

¶ 1 4 L e o t a O s b u r n s t a t e d i n h e r a f f i d a v i t t h a t s h e d i d n o t s i g

n o r g i v e a n y o n e a u t

h o r i t y

t o s i g n t h e a s s i g

n m e n t p u r

p o r t i n g t o t r a n s f e r h e r s e l l e r ’ s i n t e r e s t t o E r l e r

. S h e a l s o s t a t e d

t h e s i g n a t u r e a p p e a r i n g i n t h e r e c o r d e d d o c u m e n t w a s n o t h e r s

, a n d t h a t s h e w a s n o t i n

I o w a a t t h e t i m e t h e d o c u m e n t w a s p u r p o r t e d l y s i g n e d a n d n o t a r i z e d

. E r

l e r r e c e i v e d

$ 4 4

, 0 0 0 a s a r e s u l t o f a c l a i m m a d e u n d e r h i s t i t l e p o l i c y w i t h F i r s t A m e r i c a n T i t l e o f

M i s s o u l a

. T h e M c C l a i n s r e c e i v e d $ 8 5

, 0 0 0 a s a r e s u l t o f a c l a i m m a d e u n d e r t h e i r t i t l e

p o l i c y w i t h F i r s t A m e r i c a n T i t l e C o m p a n y o f H a m

i l t o n

, M o n

t a n a

.

¶ 1 5 T h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e d o c u m e n t s o f c o n v

e y a n c e t o a

l l t h r e e p a r t i e s

w e r e f o r g e d a n d t h e r e f

o r e v o i d a b i n i t i o a n d t r a n s f

e r r e d n o r i g

h t s t o a n y o f t h e p a r

t i e s

.

H o w e v e r

, t h e c o u r

t f u r t h e r c o n c l u d e d t h a

t D o n a l d H i l l a n d O s b u r n h a

d r a t i f i e d t h e f o r g e d

c o n v e y a n c e s b y t h e i r s u b s e q u e n t a c t i o n s

. T h e c o u r t f u r t h e r d e t e r m

i n e d t h a t b e c a u s e E r

l e r8

w a s t h e f i r s t t o p r o p e r l y r e c o r d a d o c u m e n t o f t r a n s f e r

, h e w a s e n t i t l e d t o h a v e t i t l e

q u i e t e d i n h i m

. S h e r i c k a p p e a l s

. 1

STANDARD OF REVIEW

¶ 1 6 T h i s C o u r t ’ s s t a n d a r d o f r e v i e w o n a p p e a l f r o m s u m m a r y j u d g m e n t r u l i n g s i s d e

n o v o

. M a y v

. E R A L a n d m a r k R e a l E

s t a t e o f B o z e m a n , 2000 MT 299

, ¶ 1 7

, 3 0 2 M o n t

.

326, 15 P.3d 117 9

. “ W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t t o d e t e r m i n e

w h e t h e r i t w a s c o r r e c t l y d e c i d e d p u r s u a n t t o R u l e 5 6

, M

. R

. C i v

. P

. , w

h i c h p r o v i d e s t h a t

s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e o n l y w h e n t h e r e i s n o g

e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

,

a n d t h e m o v

i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” May

, ¶ 1 7

. W e r e v i e w

questions of law to determine whether the district court ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s a r e c o r r e c t

.

Palmer v. Bahm

, 2 0 0 6 M T 2 9

, ¶ 1 1

, 3 3 1 M o n t

. 1 0 5

, 1 2 8 P

. 3 d 1 0 3 1

.

D I S C U S S I O N

¶ 1 7 D i d t

h e D i s t r i c t C o u r t e r r i n r u l i n

g t h a t L e o t a O s b u r n a n d D o n a l d H i l l r a t i f i e d

t h e f o r g e d d e e d t r a n s f e r r i n g p r o p e r t y t o E r l e r ?

¶ 1 8 S h e r i c k a g

r e e s w i t h t

h e D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t t h e d e e d s t o E r

l e r

, Q u e s t a

a n d S h e r i c k w e r e a l l v

o i d a b i n i t i o b e c a u s e t h e y w e r e f o r g e d

. H o w e v

e r

, S h e r i c k

c o n t e n d s t h a t t h e c o u r t e r r e d b y r

u l i n g t h a t t i t l e w a s q u i e t e d i n E r l e r p u r s u a n

t t o t h e

d o c t r i n e o f r a t i f

i c a t i o n

. S h e r i c k a s s e r t s t h a t v o i d d e e d s c a n n e v

e r b e r a t i f i e d

.

A l t e r n a t i v

e l y

, S h e r i c k c o n t e n d s t

h a t i f v o i d d e e d s c a n b e r a

t i f i e d

, t h e D i s t r i c t C o u r

t e r r e d

1 M c C l a i n a l s o i n i t i a l l y a p p e a l e d

. H o w e v e r

, f o l l o w i n g a p p e l l a

t e m e d i a t i o n

, E r l e r a

n d

M c C l a i n r e a c h e d a s e t t l e m e n t w h e r e i n M c C l a i n q

u i t c l a i m e d a n y i n t e r e s t h e l d i n t h e

p r o p e r t y t o E r l e r

. M c C l a i n i s n o l o n g

e r a p a r t y i n t

h e a p p e a l

.9

b e c a u s e : ( 1 ) t h e s t a t

u t e o f f r a u d s r e q u i r e s p r i o r w

r i t t e n a u t h o r i t y f r o m O s b u r n a n d

D o n a l d H i l l p e r m

i t t i n g S u s a n H i l l t o s i g

n o n t h e i r b e h a l f

, a n d n o w

r i t t e n a u t h o r i t y e x i s t s ;

( 2 ) t h e e l e m e n t s o f a g

e n c y r a t i f i c a t i o n a r e u n m e t

, m a k i n g a n y r a t i f i c a t i o n i n v

a l i d ; a n d

( 3 ) r a t i f i c a t i o n c a n n o t p r e

j u d i c e t h i r d p a r t i e s a n d h e i s p r e j u d i c e d b y a n y r a t i f

i c a t i o n o f

the forged deeds . Sherick also contends that E r l e r ’ s s t i p u l a t i o n s w i t h O s b u r n a n d H i l l d i d

n o t a u t h o r i z e t h e e

n t r y o f j u d g m e n t q u i e t i n g t i t l e i n E r l e r

. L a s t l y

, S h e r i c k a r g

u e s t h a t t h e

r e c o r d i n g o f t h e v

o i d d e e d s h a s n o e f

f e c t a n d w a s n o t a

n a p p r o p r i a t e r e a s o n f

o r t h e c o u r

t

t o q u i e t t i t l e i n f

a v o r o f E r l e r o v

e r t h e o t h e r s

.

¶ 1 9 E r l e r r e s p o n d s t

h a t t h e D i s t r i c t C o u r t d i d n o t e r r b y r a t i f y i n g t h e t r a n s f

e r

d o c u m e n t s

. E r l e r c o n

t e n d s t h a t S h e r i c k h a s n o t p r e s e n t e d “ a n y r e c o g n i z a b l e l e g

a l

f o u n d a t i o n ” f

o r c o n t e n d i n g t h a t v

o i d d e e d s o r p r e v

i o u s l y u n a u t h o r i z e d a c t s c a n n o t b e

r a t i f i e d ; t h a t t h e c o u r t c o r r e c t l y c o n s i d e r e d a n d a p p l i e d t h e d o c t r i n e o f r a t i f i c a t i o n ; a n d

t h a t t h e c o u r t d i d n o t e r r i n c o n c l u d i n g t h a t t h e s u b s e q u e n t a c t i o n s b y O s b u r n r a

t i f i e d

S u s a n H i l l ’ s a c t o f c o n v

e y i n g t h e p r o p e r

t y t o E r l e r

.

¶ 2 0 Before turning to the central issue of the ratif ication of a void deed, we briefly

d i s c u s s t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t t h e d e e d s h e r e i n w e r e v o i d a b i n i t i o

. T h i s

r e q u i r e s a d i s c u s s i o n o f b o n a f i d e p u r c h a s e r s f

o r v a l u e a n d t h e g

e n e r a l l a w s u r r o u

n d i n g

f o r g e d a n d f r a u d u l e n t l y p r o c u r e d d e e d s

.

B o n a F i d e P u r c h a s e r

s f o r V a l u e

¶ 2 1 M o n t a

n a l a w g e n e r a l l y p r o t e c t s a s u

b s e q u e n t i n n o c e n t p u r c h a s e r o f r e a l p r o p e r t y

w h o g i v e s v a l u e a n d l a c k s n o t i c e o f i m p r o p r i e t y

. S u c h a p u r c h a s e r i s k n o w n a s a b o n a1 0

f i d e p u r c h a s e r f

o r v a l u e ( B F P ) a n d h i s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y c a n b e p r e s e r v

e d

, e v e n i f

t h e d e e d w a s f

r a u d u l e n t l y p r o c u r e d

. S e c t i o n 7 0

- 2 0

- 4 0 4

, M C A

. H o w e v e r

, w h e r e a

property is fraudulently transferred , a subsequent purchaser ’ s r i g h t s a r e v o i d i f t h e

p u r c h a s e r w a s p r i v

y t o o r h a d n o t i c e o f t

h e f r a u d

, b e c a u s e a n i n d i v i d u a l w i t h n o t i c e o f t h e

f r a u d l a c k s B F P s t a t u s

. S e c t i o n s 7 0

- 2 0

- 4 0 1

, - 4 0 2

, M C A

. O n l y w h e r e t h e i n d i v i d u a l i s a

BFP and is the first B FP to duly record his intere st will the curative statute

, § 7 0

- 2 0

- 4 0 4

,

MCA, save the BFP’s interest against a s u b s e q u e n t p u r c h a s e r ’ s i n t e r e s t

. S e c t i o n 7 0

- 2 1

-

3 0 4

, M C A

. T h e r e c o r

d i n g s y s t e m i m

p a r t s c o n s t r

u c t i v e n o t i c e t o s u

b s e q u e n t p u r c h a s e r s

t h a t t h e r e e x i s t s a n o t h e r i n

t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

. A s s u c h

, a s u b s e q

u e n t p u r c h a s e r w

h o

p a r t s w i t h v

a l u e f o r t h e p r o p e r t y b u t i s o n c o n s t r

u c t i v e n o t i c e o f a p r i o r i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y i s n o t a B F P a

n d m a y n o t r e l y o n § 7 0

- 2 0

- 4 0 4

, M C A

, t o s a v e h i s i n t e r e s t

.

¶ 2 2 H o w e v

e r

, t h e c u r a t i v

e s t a t u t e o p e r a t e s t o p r

o t e c t B F P s o n l y w i t h r e g

a r d t o

f r a u d u l e n t c o n v e y a n c e s

, n o t f

o r g e d d e e d s

. T h i s i s b e c a u s e f r a u d u l e n t c o n v

e y a n c e s a r e

v o i d a b l e b e t w e e n t

h e p a r t i e s

, w h e r e a s f o r g e d c o n v e y a n c e s a r e v o i d a b i n i t i o a n d d o n o t

t r a n s f e r t i t l e

. H o w e v

e r t e c h n i c a l t h i s d i s t i n c t i o n m a y a p p e a r

, v a r i o u s c o u r t s h a v

e

d e t e r m i n e d t h a t a f o r g e r y i s o n e o f t h e f

e w d e f e n s e s t h a t c a n d e f

e a t t h e c l a i m o f a B F P

.

S e e U p s o n v

. G o o d

l a n d S t

. B a n k & T

r u s t C o

. , 8 2 3 P

. 2 d 7 0 4

, 7 0 6 ( C o l o

. 1 9 9 2 ) ( b o n a f i d e

p u r c h a s e r s t a t

u s i s i m m a t e r i a l w

h e n f a c e d w i t h a f

o r g e d d e e d ) ; B u r

n s v

. R o s s

, 2 1 2 P

. 1 7

,

2 0 ( C a l

. 1 9 2 3 ) ( t

h e r i g h t s o f a b o n a f

i d e p u r c h a s e r a r e d e f

e a t e d w h e r e t h e c o n t r a c t o f s a l e

w a s a f o r g e d a s s i g n m e n t ) ; H

a r d i n g v

. J a L a u r C o r p

. , 3 1 5 A

. 2 d 1 3 2

, 1 3 5 ( M d

. S p e c

. A p p

.

1 9 7 4 ) ( a b o n a f

i d e p u r c h a s e r m a y n o t p r e v a i l o n a f o r g e d d e e d b e c a

u s e t h e d e e d i s v

o i d ) ;1 1

s e e a l s o S e c o n d R e

f u g e C h u r c h v

. L o l l

a r

, 6 5 3 S

. E

. 2 d 4 6 2

, 4 6 8 n

. 1 8 ( G a

. 2 0 0 7 )

. A

f o r g e r y i s t h e “ f

a l s e m a k i n g o r m a t e r i a l a l t e r a t i o n

, w i t h i n t e n t t o d e f

r a u d

, o f a n y w

r i t i n g

w h i c h

, i f g e n u i n e

, m

i g h t a p p a r e n t l y b e o f l e g

a l e f f i c a c y o r t h e f

o u n d a t i o n o f l e g

a l l i a b i l i t y

. . . A f o r g e d d e e d i s a b s o l u

t e l y v o i d a n d w h o l l y i n e f f e c t u a l t o p a s s t i t l e

, e v

e n t o a

s u b s e q u e n

t i n n o c e n t p u r c h a s e r

. ” 2 3 A m

. J

u r

. 2 d

. Deeds § 164 (2002). “ A s w e h a v e

stated in the c o n

t e x t o f t a x d e e d s

, ‘ a c u r a t i v e s t a t u t e c a n

n o t b r e a t h e l i f

e a n d v a l i d i t y i n t o

.

. . void . . . deeds. ’ ” M

c W i l l i a m s v

. C l e

m

, 2 2 8 M o n t

. 2 9 7

, 3 0 8

, 7 4 3 P

. 2 d 5 7 7

, 5 8 4 ( 1 9 8 7 )

( q u o t i n g L o w

e r y v

. G a r f i e l d C o u n t y

, 1 2 2 M o n t

. 5 7 1

, 5 8 3

, 2 0 8 P

. 2 d 4 7 8

, 4 8 5 ( 1 9 4 9 ) )

.

¶ 2 3 A c c o r d i n g

l y

, § 7 0

- 2 0

- 4 0 4

, M C A

, c a n n o t s a v e a B F P ’ s i n t e r e s t i f t h a t i n t e r e s t i s

d e p e n d e n t u p o n a v o i d d e e d

. W

h i l e w e w e r e n o t c l e a r l y p r e s e n t e d w i t h t h e i s s u e o f

f o r g e r y i n M c W i l l i a m s v

. C

l e m

, w e c o n c l u d e d t h a

t a d e e d w i t h o u t t h e p r

o p e r g r a n t o r

s i g n a t u r e r e n d e r s t h e d e e d v o i d a s t o t h a

t g r a n t o r

. T h i s h o l d i n g i s c o n s i s t e n t w i t h t h e

a c c e p t e d v

i e w t h a t f o r g e d d e e d s o r f

r a u d u l e n t l y a l t e r e d d e e d s a r e e i t h e r e n t i r e l y v o i d o r

p a r t i a l l y v

o i d a s t o t h e g r a n t o r w h o s e s i g n a t u r e i s n o t g

e n u i n e

. M

c W i l l i a m s

, 2 2 8 M o n t

. a

t

3 0 8

, 7 4 3 P

. 2 d a t 5 8 4 ; s e e a l s o P u b

. A d

m i n s t r

. K i n g s C o u n t y v

. S a m e r s o n

, 7 5 0 N

. Y

. S

. 2 d

3 0 1

, 3 0 2 ( 2 0 0 2 ) ( “ a p e r s o n c a n n o t b e a b o n a f i d e p u r c h a s e r f

o r v a l u e t h r o u g h a f o r g e d

d e e d

, a s i t i s v

o i d a n d c o n v

e y s n o t i t l e

. ” )

.

¶ 2 4 H e r e

, t h e D i s t r i c t C o u r t c o r r e c t l y d e t e r m i n e d t h a t a f o r g e d d e e d i s v

o i d a n d

t r a n s f e r s n o r i g h t s

, e v e n i f t h e s u b s e q u e

n t p u r c h a s e r i s a B F P

. T h e c o u r t w a s p r e s e n t e d

w i t h u n c o n t e s t e d e v

i d e n c e t h a t t h e O s b u r n

- E r l e r

, H i l l

- Q u e s t a

, a

n d H i l l

- S h e r i c k d e e d s

w e r e f o r g e d

, a n d t h e r e f

o r e

, t h e c o u r

t c o n c l u d e d t

h a t a l l t h r e e d e e d s w e r e v

o i d ab initio1 2

a n d t r a n s f e r r e d n o r i g

h t s

. 2 N e i t h e r p a r t y c o n t e s t s t h i s c o n c l u s i o n o n a p p e a l

.

A c c o r d i n g

l y

, t h e c u r a t i v

e s t a t u t e d o e s n o t s a v

e E r l e r ’ s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

, e v e n

t h o u g h E r l e r p a r t e d w i t h v

a l u e

, h a d n o n o t i c e o f t h e f o r g e r y

, a n d d u l y r e c o r d e d t

h e

a p p r o p r i a t e t r a

n s f e r d o c u m e n t s

. T h e D i s t r i c t C o u r t t h e n c o n s i d e r e d t

h e d o c t r i n e o f

r a t i f i c a t i o n a n d u l t i m a t e l y q u i e t e d t i t l e i n E r l e r p u r s u a n t t

h e r e t o

.

R a t i f i c a t i o n G e n e r a l l y

¶ 2 5 T h e d o c t r i n e o f r a t i f i c a t i o n h a s a r o b u s t h i s t o r y w i t h i n o u r s t a t e ’ s j u r i s p r u d e n c e

, i t s

a p p l i c a t i o n c h e c k e r e d o n l y b y t w o d e c i s i o n s

, d i s c u s s e d h e r e i n a f t e r

. R a t i f i c a t i o n a p p e a r e d

e v e n b e f o r e s t a t e h o o d

, i n S c h n e

p e l v

. M e l l e n ( 1 8 7 8 )

, 3 M o n t

. 1 1 8

, w h e r e t h e C o u r

t

e x p l a i n e d t h a t o n e c a n “

b e b o u n d b y t h e a u

t h o r i z e d a c t s o f a n o t h e r o r b y t h e r a t i f i c a t i o n

o f u n a u t h o r i z e d a c t s

. ” S c h n e

p e l

, 3 M o n

t

. a t 1 2 8

. I n K o e r n e r v

. N o r t h e r n P

. R y

. C o

.

( 1 9 1 9 )

, 5 6 M o n

t

. 5 1 1

, 1 8 6 P

. 3 3 7

, w e n o t e d t h a t r a t i f i c a t i o n “ i s d e f

i n e d t o b e t h e

c o n f i r m a t i o n o f a p r e v i o u s a c t d o n e e i t h e r b y t h e p a r t y h i m s e l f o r b y a n o t h e r

. ” K o e r n e r

,

5 6 M o n t

. a t 5 2 0

. W e p r o v i d e d a f u l l e r a n a l y s i s i n L a r

s o n v

. M a r c y

, 6 1 M o n t

. 1

, 2 0 1 P

.

6 8 5 ( 1 9 2 1 ) :

R a t i f i c a t i o n m a y b e e f

f e c t e d b y e x

p r e s s d e c l a r a t i o n o r b y i m p l i c a t i o n

, a n d i t

m a y b e i m

p l i e d f r o m a n y a c t s o r c o n d

u c t o n t h e p a r t o f t h e p r i n c i p a l w

h i c h

r e a s o n a b l y t e

n d s t o s h o w a

n i n t e n t i o n o n h i s p a r t t o m a k e t h e a c t o f t h e

a g e n t h i s o w

n

. A n d w h e r e t h e a g e n c y i s s h o w

n t o e x i s t

, t h e f

a c t s w i l l b e

c o n s t r u e d l i b e r a l l y i n f a v o r o f t h e a p p r o v

a l o f t h e p r i n c i p a l

, a

n d v e r y s l i g h t

c i r c u m s t a n c e s a n d s m a l l m a t t e r s w i l l s u f f i c e t o r a i s e t h e p r e s u m

p t i o n o f

2 T h e c o u r

t a l s o c o n c l u d e d t h a

t t h e Q u e s t a

- M c C l a i n d e e d w a s v o i d b e c a u s e t h e H i l l

Q u e s t a d e e d r e s u l t e d f

r o m t h e f r a u d u l e n t r e l e a s e f r o m e s c r o w o f E r l e r ’ s q u i t c l a i m d e e d i n

f a v o r o f D o n a l d a

n d P a t r i c i a H i l l

. T h e c o u r

t c o n c l u d e d t

h a t a d e e d d e l i v

e r e d b y t h e

e s c r o w h o l d e r w i t h o u

t c o m p l i a n c e w i t h t h e t e r m s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t i s i n o p e r a t i v

e

a n d t i t l e i s n o t e f

f e c t i v e l y t r a n s f

e r r e d

.1 3

r a t i f i c a t i o n i n f

a v o r o f a t h i r d p a r t y w

h o h a s d e a

l t w i t h t h e a g

e n t u p o n t h e

a s s u m p t i o n t h a t h e p o s s e s s e d t h e a u t

h o r i t y a n d h a s s u r r e n d e r e d a

s u b s t a n t i a l r i g

h t u p o n t h e f

a i t h o f s u c h a s s u m e d p o w e r

. W h i l e m e r e

a c q u i e s c e n c e o n t h e p a r t o f t h e p r i n c i p a l i s n o t n e c e s s a r i l y c o n c l u s i v e

, i t i s

t o b e c o n s i d e r e d a s e v i d e n c e o f r a t i f i c a t i o n u p o n t h e t h e o r y t h a t i t i s t h e

d u t y o f t h e p r i n c i p a

l t o r e p u d i a t e t h e u n a

u t h o r i z e d a c t o f h i s a g

e n t w i t h i n a

r e a s o n a b l e t i m e a f

t e r d i s c o v e r y u n l e s s h e i n t e n d s t o b e b o u n d b y i t

, a n d

s u c h r e p u d i a t i o n m

u s t b e b r o u g

h t h o m e t o t

h e p a r t y b e n e f i c i a l l y a f f e c t e d

. T h e n u m e r o u s a u t

h o r i t i e s s u p p o r t i n g t h e s e p r o p o s i t i o n s n e e d n o t b e c i t e d

.

L a r s o n

, 6 1 M o n t

. a t 8

- 9

, 2 0 1 P

. a t 6 8 7

. W e t h e r e a f t e r r e g u l a r l y c i t e d a n d e m

p l o y e d t h e

d o c t r i n e i n a v

a r i e t y o f c o n t e x t s

. S e e A r n o l d v

. G e n z b e r g e r

, 9 6 M o n

t

. 3 5 8

, 3 1 P

. 2 d 3 9 6

( 1 9 3 4 ) ; W

h i t e v

. S o r e n s o n

, 1 4 1 M o n t

. 3 1 8

, 3 7 7 P

. 2 d 3 6 4 ( 1 9 6 3 ) ; A u d i t S e r v s

. I n c

. v

.

F r a n c i s T i n d a l l C o n s t r

. , 1 8 3 M o n

t

. 4 7 4

, 6 0 0 P

. 2 d 8 1 1 ( 1 9 7 9 ) ; S a f e c o I n s

. C o

. v

. L o v e l

y

A g e n c y

, 2 0 0 M o n

t

. 4 4 7

, 6 5 2 P

. 2 d 1 1 6 0 ( 1 9 8 2 ) ; W y m a n v

. W

y m a n

, 2 0 8 M o n

t

. 5 7

, 6 7 6

P

. 2 d 1 8 1 ( 1 9 8 4 ) ; M

o o r e v

. A d o l p h

, 2 4 2 M o n

t

. 2 2 1

, 7 8 9 P

. 2 d 1 2 3 9 ( 1 9 9 0 ) ; D a n i e l s v

.

D e a n

, 2 5 3 M o n

t

. 4 6 5

, 8 3 3 P

. 2 d 1 0 7 8 ( 1 9 9 2 ) ; a n d S t o w e r s v

. C o m m u n i t y M e d

. C t r

. I n c

. ,

2 0 0 7 M T 3 0 9

, 3 4 0 M o n t

. 1 1 6

, 1 7 2 P

. 3 d 1 2 5 2

.

¶ 2 6 I n A u d i t S e r v i c e s

, a c o n

t r a c t c a s e

, w e s a i d t h a t “ [ r ] a t i f i c a t i o n m a y o c c u r i n e i t h e r

a n e x p r e s s o r a l m a n n e r o r s o l e l y b y m e a n s o f p e r s o n a l c o n d u c t

, ” a n d e x p l a i n e d t h a t :

R a t i f i c a t i o n i s a f

o r m o f e q u i t a b l e e s t o p p e l a n d o r d i n a r i l y i s a p p l i e d s t r i c t l y

i n a n a g e n c y c o n t e x t

, w

h e r e b y a p r i n c i p a l a

p p r o v e s t h e u n a u t h o r i z e d a c t o f

a n a g e n t

. S e e L a r

s o n v

. M a r c y ( 1 9 2 1 )

, 6 1 M o n t

. 1

, 2 0 1 P

. 6 8 5

. H o w e v e r

, i t

i s a l s o a p p l i e d i n v a r y i n g c l a s s e s o f c a s e s i n c l u d i n g c o n t r a c t s

. G e n e r a l l y

,

c o n t r a c t r a t i f

i c a t i o n i s t h e a d o p t i o n o f a p r e v i o u s l y f o r m e d c o n t r a c t

,

n o t w i t h s t a

n d i n g a q u a l i t y t

h a t r e n d e r e d i t r e l a

t i v e l y v o i d a n d b y t h e v

e r y a c t

o f r a t i f i c a t i o n t h e p a r t y a f

f i r m i n g b e c o m e s b o u n d b y i t a n d e n t i t l e d t o a l l

t h e p r o p e r b e

n e f i t s f r o m i t

. S h a g u n v

. S c o t t M

f g

. C o

. ( 8 t h C i r

. 1 9 0 8 )

, 1 6 2

F

. 2 0 9

, 2 1 9

. T h e c o n

t r a c t i s o b l i g

a t o r y f r o m i t s i n c e p t i o n a n d m a y b e

s i g n i f i e d f r o m t h e c o m m

i s s i o n o r o m

i s s i o n o f a c t s

. E

a s t C e n t

. O k l

. E l e c

. C o o p

. , I n c

. v

. O k l a h o m a G

. & E

. C

o

. ( O k l

. 1 9 7 7 )

, 5 0 5 P

. 2 d 1 3 2 4

, 1 3 2 9

.1 4

* * *

I t i s t h e m a n i f

e s t a t i o n o f t h e r a t i f

y i n g p a r t y w

h i c h c o n t r

o l s

.

A u d i t S e r v s

. , 183 Mont. at 477

- 78 (emphasis added).

¶ 2 7 I n S a f e c o , we further refined the do ctrine ’ s a p p l i c a t i o n b y d e l i n e a t i n g t h e e l e m e n t s

t o b e s a t i s f

i e d f o r r a t i f i c a t i o n t o o c c

u r :

[R]atification exists upon the concurrence of three elements:

(1) acceptance by the princip al of the benefits of the a g e n t ’ s a c t

,

( 2 ) w i t h f u l l k n o w l e d g e o f t h e f a c t s a n d

,

( 3 ) c i r c u m s t a n c e s o r a n a f f i r m a t i v e e l e c t i o n i n d i c a t i n g a n i n t e n t i o n t o a d o p t

t h e u n a u t h o r i z e d a r r a n g

e m e n t

. . . .

A r e q u i s i t e t o t

h e e x i s t e n c e o f r a t i f

i c a t i o n i s g

o o d f a i t h o n t h e p a r t o f t h e person who asserts that the princ ipal ratified the a l l e g e d a g e n t ’ s

u n a u t h o r i z e d a c t

.

S a f e c o

, 2 0 0 M o n t

. a t 4 5 3

, 6 5 2 P

. 2 d 1 1 6 3 ( q u o t i n g 2 A C

. J

. S

. Agency § 7 1 )

. W e h a v e

c i t e d t h e s e s t a n d a r d s i n t h e c a s e s f o l l o w i n g S

a f e c o

.

¶ 2 8 F u r t h e r

, r a t i f

i c a t i o n c a n i n c l u d e s i t u a

t i o n s w h e r e a p r i o r a g

e n c y r e l a t i o n s h i p d i d

n o t e x i s t

, b e c a u s e a “ s u b s e q u e n t r a t i f i c a t i o n ” o f a n u n a u

t h o r i z e d a c t m a y l i k e w i s e c r e a t e

t h e a g e n c y r e l a t i o n s h i p

. S e c t i o n 2 8

- 1 0

- 2 0 1

, M C A ; s e e a l s o A r n o l d

, 9 6 M o n t

. a t 3 7 5

( “ T h e r a t i f

i c a t i o n

. . . o p e r a t e s u

p o n t h e a c t r a t i f

i e d p r e c i s e l y a s t h o u g

h a u t h o r i t y t o d o t h e

a c t h a d b e e n p r e v i o u s l y g i v e n

. ” )

.

F o r g e d S i g n a t u r e R a t

i f i c a t i o n

¶ 2 9 W i t h i n t h e l a w o f a g e n c y i t i s g e n e r a l l y a c c e p t e d t h a t “ a p r i n c i p a l m a y r a t i f y t h e

f o r g e r y o f h i s s i g

n a t u r e b y h i s a g

e n t

. ” R a k

e s t r a w v

. R o d

r i g u e s

, 5 0 0 P

. 2 d 1 4 0 1

, 1 4 0 51 5

( C a l

. 1 9 7 2 ) ( q

u o t a t i o n o m

i t t e d ) ; S e e a l

s o R e s t a t e m e n t (

S e c o n d ) o f A g e n c y

, § 8 5

, C m

t

. B

(1957) ( “ i f o n e i m

p e r s o n a t e s a n o t

h e r

. . . o r e x e c u t e s o r d e l i v e r s a n i n s t r

u m e n t

p u r p o r t e d l y s i g

n e d b y a n o t h e r

, t

h e r a t i o n a l e o f r a t i f

i c a t i o n i s a p p l i c a b l e a

n d t h e a c t o r

transact i o n c a

n b e r a t i f i e d b y a f f i r m a n c e i f i t d o e s n o t i n v o l v e a n i l l e g

a l a g r e e m e n t

. ” ) ; s e e

a l s o F e r g u s o n v

. B i s h o p

, 2 5 8 S

. E

. 2 d 1 4 3

, 1 4 5 ( G a

. A p p

. 1 9 7 9 ) ( r a t i f

i c a t i o n o f a f

o r g e d

s i g n a t u r e r e l a t e s b a c k t o t

h e a c t r a t i f i e d a n d t a k e s e f

f e c t a s i f o r i g i n a l l y a u t h o r i z e d ) ; A t l a s

B l d g

. S u p p l y C o

. v

. F i r s t I n d e p

. B a n k o f V a n c o u v e r

, 5 5 0 P

. 2 d 2 6 ( W a s h

. A

p p

. D i v

. 2

1 9 7 6 ) ( a n u

n a u t h o r i z e d s i g

n a t u r e m a y b e r a t i f

i e d ) ; H e f n e r v

. V a n d o l a h

, 6 2 I l l

. 4 8 3

, 4 8 5

( 1 8 7 2 ) ( a f

o r g e d s i g n a t u r e o n a p r

o m i s s o r y n o t e m a y b e r a t i f

i e d ) ; C o o k v

. G r e a t W

. B a n k

& Trust

, 6 8 5 P

. 2 d 1 4 5

, 1 4 9 ( A r i z

. A p p

. D i v

. 1 1 9 8 4 ) ( “ [ w ] h e t h e r t h e r e h a s b e e n

r a t i f i c a t i o n o f a f

o r g e d s i g n a t u r e i s u s u a l l y a q u e s t i o n o f f a c t

. ” )

.

¶ 3 0 I n t h e f o r g e d s i g n a t u r e c o n

t e x t

, i t h a s l i k e w i s e b e e n h e l d t h a t w h e r e a p r i o r a g

e n c y

r e l a t i o n s h i p d i d n o t e x i s t

, a s u b s e q u e n t r a t i f i c a t i o n o f t h e f

o r g e r y c r e a t e s a n a g

e n c y

r e l a t i o n s h i p

. T h e C a l i f

o r n i a S u p r e m e C o u r t h a s e x p l a i n e d t h a t “ t h e r a

t i f i c a t i o n o f a n a c t

o f f o r g e r y b y o n e h e l d o u t t o b e a p r i n c i p a l c r e a t e s a n a g e n c y r e l a t i o n s h i p b e t w e e n s u c h

p e r s o n a n d t h e p u r

p o r t e d a g e n t a n d r e l i e v

e s t h e a g e n t o f c i v i l l i a b i l i t y t o t h e p r i n c i p a l

w h i c h o t h e r w i s e w o u l d r e s u l t f r o m t h e f a c t t h a t h e a c t e d i n d e p e n d e n

t l y a n d w i t h o u t

a u t h o r i t y

. ” R a k

e s t r a w

, 5 0 0 P

. 2 d a t 1 4 0 5

. S i m i l a r l y

, t h e I l l i n o i s S u p r e m e C o u r t

c o n c l u d e d t

h a t a p r e v i o u s a g e n c y r e l a t i o n s h i p i s n o t n e c e s s a r y f o r r a t i f i c a t i o n o f a f

o r g e d

s i g n a t u r e t o o c c u r

, b u

t r a t h e r

, a n a g e n c y r e l a t i o n s h i p i s i m

p l i e d a f t e r r a t i f i c a t i o n

. H

e f n e r

,

6 2 I l l

. a t 4 8 5

. E v

e n t h o s e j u r i s d i c t i o n s w

h i c h g e n e r a l l y d o n o t p e r m

i t r a t i f i c a t i o n o f1 6

f o r g e d s i g n a t u r e s h a v

e n o n e t h e l e s s a c c e p t e d r a t i f i c a t i o n o f a f

o r g e r y w h e r e e s t o p p e l

applies. C

o m p a r e S i n e w v

. F i r s t N a t ’ l B a n k

, 9 5 N

. E

. 8 8 1 ( 1 9 1 1 ) ( s t a t i n g t h a t a f

o r g e r y

c a n n o t b e r a t i f

i e d ) w i t h W

o r k m a n v

. W r i g h t

, 3 3 O h i o S t

. 4 0 5

, 4 0 8 ( 1 8 8 9 ) ( e x p l a i n i n g t h a t

r a t i f i c a t i o n o f f

o r g e r y i s a l l o w e d u n d e r p r i n c i p l e s o f p r o m i s s o r y e s t o p p e l ) ; s e e a l

s o B a n k

o f C o m m e r c e o f L o u i s v i l l e v

. M

c C a r t y

, 2 3 1 N

. W

. 3 4

, 3 8 ( N e b

. 1 9 3 0 ) ( a f o r g e r y c a n n o t b e

r a t i f i e d w i t h o u t e s t o p p e l o r n e w c o n s i d e r a t i o n )

. W e h a v e n o t r e s t r i c t e d a p p l i c a t i o n o f t h e

d o c t r i n e t o c a s e s i n v

o l v i n g e s t o p p e l o r n e w c o n s i d e r a t i o n

, b u t h a v e e n t e r t a i n e d t

h e

d o c t r i n e i n o t h e r c o n

t e x t s

. S e e M

o o r e

, 2 4 2 M o n t

. a t 2 2 2

- 2 3

, 7 8 9 P

. 2 d a t 1 2 4 0

- 4 1

.

R a t i f i c a t i o n o f F o r g e d D e e d s

¶ 3 1 R e l y i n g p r i m a r i l y o n t h e d i s s e n t i n g o p i n i o n i n J o h n s t o n e v

. S a n b o r n

, 1 3 8 M o n t

.

4 6 7

, 5 0 1

, 3 5 8 P

. 2 d 3 9 9

, 4 1 6 ( 1 9 6 0 ) ( a “ v o i d t r a n s f e r i s

, i n e f

f e c t n o t r a n s f e r

. A v o i d d e e d

i s

, i n e f f e c t n o d e e d

. S u c h a d e e d i s a n u l l i t y a b i n i t i o

. ” )

, S h e r i c k a r g u e s t h a t b e c a u s e

f o r g e d d e e d s a r e v

o i d a b i n i t i o

, t

h e y e f f e c t i v e l y d o n o t e x i s t a n d c a n n o t b e r a t i f i e d

. E r l e r

r e s p o n d s t

h a t S h e r i c k h a s n o t s u b m i t t e d a n y c o n t r o l l i n g M o n t a n a l a w w

h i c h f o r e c l o s e s

t h e p o s s i b i l i t y t h a t f

o r g e d d e e d s c a n b e s u

b j e c t t o r a t i f

i c a t i o n

. I n h i s r e p l y b r i e f

, S h e r i c k

a l s o o f f e r s H a m e s v

. C i t y o f P o l s o n

, 1 2 3 M o n t

. 4 6 9

, 2 1 5 P

. 2 d 9 5 0 ( 1 9 5 0 )

, a n d I n r e

E s t a t e o f G r i f f i n

, 2 4 8 M o n t

. 4 7 2

, 8 1 2 P

. 2 d 1 2 5 6 ( 1 9 9 1 )

, w h i c h m a d e s i m

i l a r s t a t e m e n t s

t o t h o s e m a d e i n t h e J

o h n s t o n e d i s s e n t

.

¶ 3 2 H a m e s i n v o l v e d a l e a s e e n t e r e d b y t h e C i t y o f P o l s o n w i t h o u t l e g a l a u t h o r i t y

,

a b o u t w h i c h t h e C o u r t c o n c l u d e d t h a t “ [ c ] o n t r a c t s m a d e i n v i o l a t i o n o f e x p r e s s s t a t u t e s

a r e c o n t r a r y t o p u

b l i c p o l i c y a n d a

b s o l u t e l y a n d w

h o l l y v o i d a n d o f n o l e g

a l e f f e c t

. ”1 7

H a m e s

, 1 2 3 M o n t

. a t 4 8 4

, 2 1 5 P

. 2 d a t 9 5 8

. T h e H a m e s Court added that “ [ a ] v

o i d

c o n t r a c t i s n o c o n

t r a c t a t a l l ; i t b i n d s n o o n e a

n d i s a m e r e n u l l i t y

. . . . I t r e q u i r e s n o

disaffirmance to avoid it and it cannot be validated by ratification

. ” H a m e s

, 1 2 3 M o n

t

. a t

484 , 215 P.2d at 958 (quotation omitted)

. T h e p u r p o s e o f t h e C o u r t ’ s r e f

e r e n c e t o

r a t i f i c a t i o n i s u n c l e a r

, a s t

h e o p i n i o n d o e s n o t e x

p l a i n w h a t r a t i f i c a t i o n a r g

u m e n t w a s

o f f e r e d b y t h e C i t y

. R e g

a r d l e s s

, t h i s a p p a r e n

t r e j e c t i o n o f t h e r a

t i f i c a t i o n d o c t r i n e

,

f a c i a l l y i n c o n s i s t e n t w i t h o u r l o n g s t a n d i n g c a s e l a w

, m u s t b e v i e w e d i n t h e c o n t e x t o f

t h a t c a s e

, w

h i c h i n v o l v e d a c o n t r a c t e n

t e r e d i n v i o l a t i o n o f s t a t u

t e

. U n d e r s t a n d a

b l y

,

r a t i f i c a t i o n c a n n o t v

a l i d a t e a c o n t r a c t w

h i c h w o u l d b e i l l e g

a l i n a n y e v

e n t

.

¶ 3 3 I n E s t a t e o f G r i f f i n

, a s u r v i v i n g s p o u s e

, t h e p e r s o n a l r e p r e s e n t a t i v e o f t h e E s t a t e

,

e n t e r e d a n a g

r e e m e n t o n b e

h a l f o f h e r m

i n o r d a u g h t e r

, a n h e i r

, t o s e l l t h e d a u g h t e r ’ s

i n t e r e s t i n a n e s t a

t e b u s i n e s s t o A

p p e l l a n t

, a n o t h e r h e i r

, p r i o r t o a

p p o i n t m e n t o f t h e

s u r v i v i n g s p o u s e a s h e r d a

u g h t e r ’ s c o n s e r v

a t o r

. A f t e r b e i n g a p p o i n t e d c o n s e r v a t o r

, t h e

s u r v i v i n g s p o u s e s o u g

h t t o w i t h d r a w f

r o m t h e a g r e e m e n t

, a n d A p p e l l a n t a r g u e d t h a t h e r

c o n d u c t f o l l o w i n g h e r a p p o i n

t m e n t a s p e r s o n a

l r e p r e s e n t a t i v e d e m o n s t r a t e d t h a

t s h e h a d

r a t i f i e d t h e a g r e e m e n t

. T h e C o u r t r e

j e c t e d A p p e l l a n t ’ s a r g u m e n t

, c o n c l u d i n g t h a t

b e c a u s e t h e s u r v i v i n g s p o u s e “ h a d n o a u t h o r i t y t o e n

t e r t h e c o n t r a c t o n b e h a l f o f h e r

m i n o r c h i l d ” p r i o r t o h e r a p p o i n t m e n t a s c o n s e r v

a t o r

, t h e a g

r e e m e n t w a s t h u s “ v

o i d a t i t s

i n c e p t i o n

. ” E

s t a t e o f G r i f f i n

, 2 4 8 M o n t

. a t 4 7 6

, 8 1 2 P

. 2 d a t 1 2 5 8

. C i t i n g t h e b r o a d

l a n g u a g e o f H a m e s

, t h e C o u r

t c o n c l u d e d t

h a t “ [ t ] h e c o n

t r a c t h e r e i s v

o i d

, h e n c e t

h e r e c a n1 8

b e n o m a t e r i a l f

a c t i s s u e c o n c e r n i n g i t s r a t i f i c a t i o n

. ” E

s t a t e o f G r i f f i n

, 2 4 8 M o n t

. a t 4 7 6

,

8 1 2 P

. 2 d a t 1 2 5 8

- 5 9

.

¶ 3 4 W i t h o u t r e

- d e c i d i n g t h e c a s e h e r e

, w e q u e s t i o n w h e t h e r E s t a t e o f G r i f f i n p r o p e r l y

a p p l i e d t h e d o c t r i n e o f r a t i f i c a t i o n

. A t a m

i n i m u m

, E s t a t e o f G r i f f i n d i d n o t i n v

o l v e a

c o n t r a c t w

h i c h w o u l d h a v

e r e m a i n e d i l l e g

a l e v e n i f s u b s e q u e n t a c t i o n s c o u l d b e s a i d t o

h a v e r a t i f i e d i t

, a s i n H

a m e s

. T h e A

p p e l l a n t h a d a s s e r t e d t h a

t t h e s u r v i v i n g s p o u s e ’ s

c o n d u c t f o l l o w i n g h e r a p p o i n

t m e n t a s c o n s e r v

a t o r

, a f t e r s h e h a d o b t a i n e d a

p p r o p r i a t e

a u t h o r i t y

, h a

d r a t i f i e d t h e c o n t r a c t

. A s n o t e d a b o v e

, c o n t r a c t s i n v o l v i n g f o r g e d s i g n a t u r e s

h a v e l i k e w i s e b e e n e n t e r e d w i t h o u t p r o p e r a u t

h o r i t y

, y e t c o u r

t s h a v e c o m m o n l y

c o n c l u d e d t

h a t s u c h c o n t r a c t s c o u l d b e s u b s e q u e n t l y r a t i f i e d

. I n a n y e v e n t

, t h e f a c t s i n

E s t a t e o f G r i f f i n d i f f e r s u b s t a n t i a l l y f

r o m t h e f a c t s o f t h i s c a s e

, a n d t

h e l a w g o v e r n i n g t h e

d o c u m e n t s a t i s s u e a l s o d i f f e r s

, a n d w e c o n c l u d e t h a t E s t a t e o f G r i f f i n d o e s n o t c o n t r

o l

t h e o u t c o m e h e r e

. L i k e w i s e

, w e d o n o t f i n d H a m e s ’ r e j e c t i o n o f r a t i f

i c a t i o n t o b e

d i s p o s i t i v e h e r e

. N e i t h e r c a s e i n v

o l v e d a f o r g e d d e e d w

h i c h t h e o r i g i n a l g r a n t o r

a l l e g e d l y r a t i f i e d a t a l a t e r t i m e

.

¶ 3 5 T h o u g

h n o n e o f o u r c a s e s h a v

e i n v o l v e d a f o r g e d d e e d

, o t h e r c o u r

t s f a c e d w i t h t h e

i s s u e h a v e g e n e r a l l y a c c e p t e d r a t i f

i c a t i o n o f t h e f

o r g e r y

. S e e Z

u r s t r a s s e n v

. S t o n i e r

, 7 8 6

S o

. 2 d

. 6 5 ( F l a

. A

p p

. 4 D i s t

. 2 0 0 1 ) ( e s t o p p e l

, w a i v e r

, a n d r a t i f

i c a t i o n a r e a l l d e f

e n s e s t o a

d e e d v o i d e d b e c a u s e o f f

o r g e r y ) ; H o c k e t t v

. L a r s o n

, 7 4 2 F

. 2 d 1 1 2 3

, 1 1 2 5 ( 8 t h C i r

. 1 9 8 4 )

( “ w a i v e r a n d r a t i f

i c a t i o n [ a r e ] a v a i l a b l e i n a c a s e i n v o l v i n g a f o r g e d d e e d ” ) ; s e e a l

s o

R o b e r t G

. N a t e l s o n

, M

o d e r n L a w o f D e e d s t o R e a l P

r o p e r t y § 1 5

. 2

, 3 9 4 ( L i t t l e

, B r o w n &1 9

Co. 199 2 ) ( “ [ a ] g

r a n t o r m a y m a k e a d e e d w i t h a n u n a u t h o r i z e d s i g

n a t u r e e f f e c t i v e b y

r a t i f y i n g i t

. ” ) I

n Z u r s t r a s s e n

, t h e p r o p e r t y o w n e r

, K l a u s

, b r o u g

h t a n a c t i o n t o q

u i e t t i t l e

a n d f o r r e s c i s s i o n a f

t e r d i s c o v e r i n g t h a t h i s b r o t

h e r

, R o l f

, h a d f o r g e d a d e e d t r a n s f

e r r i n g

K l a u s ’ s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o h i m s e l f

, w h i c h h e l a t e r s o l d t o a s u

b s e q u e n t b o n a f i d e

p u r c h a s e r f

o r v a l u e

, D a v i d S t o n i e r ( S t o n i e r )

. S t o n i e r t h e n s o l d t h e p r o p e r t y t o t h e

W i h l b o r g s

. K l a u s c l a i m e d t h a t t h e d e e d w a s a f o r g e r y a n d i n s t i t u t e d s u i t t o q u i e t t i t l e t o

t h e p r o p e r

t y

. T h e l o w e r c o u r t g

r a n t e d s u m

m a r y j u d g m e n t f

o r S t o n i e r

, a

n d K l a u s

a p p e a l e d

. T h e a p p e l l a

t e c o u r t d e t e r m

i n e d t h a t t h e f o r g e d d e e d w a s v

o i d a n d t h

u s c r e a t e d

n o l e g a l t i t l e a n d a f

f o r d e d n o p r o t e c t i o n t o t h o s e c l a i m i n g u n d e r i t

. H o w e v e r

, t h e c o u r t

also d e t e r m

i n e d t h a t “ e q u i t a

b l e e s t o p p e l p r i n c i p l e s a p p l y

, e v e n t o v o i d d e e d s

. ”

Z u r s t r a s s e n

, 7 8 6 S o

. 2 d a t 6 8

. T h e c o u r t h e l d t h a t t h e i s s u e o f r a t i f

i c a t i o n i s o n e o f f

a c t

,

a n d “ i f a p a r t y k

n o w s o f a f

r a u d

, d o e s n o t r e

j e c t i t

, a n d t a k e s a n y m a t e r i a l a c t i n c o n s i s t e n t

w i t h a n i n t e

n t t o a v o i d i t o r d e l a y s i n a s s e r t i n g a n y r e m e d i a l r i g h t s

, t h e n t h a

t p a r t y r a t i f i e s

t h e f r a u d

. ” Z u r s t r a s s e n

, 7 8 6 S o

. 2 d a t 7 1

. T h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e i s s u e s o f

e s t o p p e l

, w a i v e r

, a n d r a t i f i c a t i o n p r e c l u d e d t

h e l o w e r c o u r

t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t r

u l i n g

,

b e c a u s e m a t e r i a l i s s u e s o f f a c t e x i s t e d a s t o a

l l t h r e e

.

¶ 3 6 S i m

i l a r l y

, i n F

e r g u s o n v

. G o l

f C o u r s e C o n s u l t a n t s

, I n c

. , 2 5 2 S

. E

. 2 d 9 0 7 ( G a

.

1 9 7 9 )

, t h e G e o r g

i a S u p r e m e C o u r t e x

p l a i n e d t h a t e q u i t y m a y r e g

a r d t h e c o n d u c t o f a n

i n d i v i d u a l w h o s e s i g n a t u r e i s f

o r g e d a s r a t i f i c a t i o n o f t h e s i g

n a t u r e

. T h e r e

, F e r g

u s o n ’ s

a g e n t

, U l l m a n

, s i g

n e d F e r g u s o n ’ s n a m e o n a n i n s t r

u m e n t a u t h o r i z i n g t h e c o n v

e y a n c e o f

l a n d

. F e r g

u s o n

, a w a r e o f t h e s a l e

, d e p o s i t e d t h e m o n e y i n t o h i s b a n k a c c o u n t a n d s p e n

t a2 0

p o r t i o n o f t

h e p r o c e e d s

. F e r g

u s o n l a t e r b r

o u g h t s u i t t o q

u i e t t i t l e

, a r g

u i n g t h e f o r g e r y h a d

void ed t h e d e e d

. A f

f i r m i n g t h e l o w e r c o u r

t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t a g a i n s t

Ferguson, the Georgia Supreme Court held that “ [ e ] q u i t y w i l l r e g a r d t h e a c t i o n s o f

F e r g u s o n i n k n o w i n g l y c o n s e n t i n g t o t

h e s a l e i n r e t u r

n f o r f i n a n c i a l b e n e f

i t s a s a

ratification of the signature of Ullman on the deed. ” F e r g u s o n

, 2 5 2 S

. E

. 2 d a t 9 0 8

. I n

s u m

, t h e c o u r

t p e r m i t t e d r a t i f i c a t i o n o f a f

o r g e d d e e d

.

¶ 3 7 W e a r e n o t p e r s u a d e d b y S h e r i c k ’ s a r g u m e n t t h a t a f

o r g e d d e e d c a

n n o t b e r a t i f

i e d

a s a m a t t e r o f l a w

. T h o u g h t h i s p a r t i c u l a r r a t i f

i c a t i o n i s s u e h a s n o t p r e v i o u s l y b e e n

a d d r e s s e d i n M o n

t a n a

, w e h a v

e b r o a d l y a p p l i e d t h e p r i n c i p l e w i t h r e s p e c t t o c o n t r a c t s

.

W h i l e a c k n o w l e d g i n g t h a t v o i d c o n t r a c t s d o n o t l e g

a l l y e x i s t a n d t r a n s f

e r n o r i g h t s

, w e

h a v e n o n e t h e l e s s p e r m

i t t e d r a t i f i c a t i o n o f s u c h c o n t r a c t s

. T h e r e i s c l e a r s u p p o r t f r o m

o t h e r a u t h o r i t i e s

, c i t e d a

b o v e

, t h a t f o r g e d d e e d s m a y s u b s e q u e n t l y b e r a t i f i e d

. P r i n c i p l e s

o f e q u i t y a n d j u s t i c e c o m p e l r e c o g n i t i o n o f r a t i f

i c a t i o n i n o r d e r t o p r o v

i d e a l e g a l r e m e d y

i n t h e a p p r o p r i a t e c a s e

. C o n s e q u e

n t l y

, w e c o n c l u d e t

h a t r a t i f i c a t i o n o f a f

o r g e d d e e d m a y

p r o p e r l y b e c o n s i d e r e d i n e q u i t y

. A c c o r d i n g l y

, w e t u r n t o t h e t

h r e e a l t e r n a

t i v e a r g u m e n t s

S h e r i c k r a i s e s i n c h a l l e n g e t o t h e D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t t h e v o i d d e e d s h e r e

w e r e p r o p e r l y r a t i f

i e d

.

S t a t u t e o f F r a u d s

¶ 3 8 S h e r i c k a r g

u e s t h a t S u s a n H i l l n e v

e r r e c e i v e d p r o p e r w

r i t t e n a u t h o r i t y f r o m

O s b u r n t o c o n v

e y t h e p r o p e r t y t o E r l e r

, t

h e r e b y p r e c l u d i n g r a t i f

i c a t i o n u n d e r t

h e s t a t u t e

o f f r a u d s

. E r l e r r e s p o n d s b y a r g u i n g t h a t t

h e D i s t r i c t C o u r t ’ s c o n c l u s i o n r e g a r d i n g2 1

r a t i f i c a t i o n o f t h e O s b u r n

- E r l e r d e e d i s n o t p r e c l u d e d b y t h e s t a t u t e o f f r a u d s b e c a u s e

w r i t t e n a u t h o r i t y m a y b e g

r a n t e d r e t r o a c t i v

e l y

, a n d t h a t w r i t t e n a u t h o r i t y w a s c o n v

e y e d t o

S u s a n H i l l t

h r o u g h t h e w a r r a n t y d e e d s i s s u e d f r o m O s b u r n t o D o n a

l d H i l l t o h e r

.

¶ 3 9 I t i s w e l l e s t a b l i s h e d t h a

t a n y a g r e e m e n t t o s e l l a

n i n t e r e s t i n p r o p e r t y m

u s t b e i n

w r i t i n g

. S e c t i o n 7 0

- 2 0

- 1 0 1

, M C A

. F u r t h e r

, i f a n a g

r e e m e n t t o s e l l p r o p e r

t y i s t o b e

e x e c u t e d b y a

n a g e n t o f t h e p a r t y

, t

h e a g e n t ’ s a u t h o r i t y m

u s t a l s o b e e v

i d e n c e d i n w

r i t i n g

.

S e c t i o n 2 8

- 2

- 9 0 3 ( 1 ) ( d )

, M C A ; s e e a l s o § 2 8

- 1 0

- 2 0 3

, M C A ( “ a u t h o r i t y t o e n

t e r a c o n t r a c t

r e q u i r e d b y l a w t o b e i n w r i t i n g c a n o n l y b e g

i v e n b y a n i n s t r

u m e n t i n w

r i t i n g

. ” ) A s

p r e v i o u s l y e x

p l a i n e d

, t h e a g e n c y r e l a t i o n s h i p m a y a r i s e e i t h e r b y p r e c e d e n t a u t h o r i z a t i o n

o r b y s u b s e q

u e n t r a t i f i c a t i o n

. S e c t i o n 2 8

- 1 0

- 2 0 1

, M C A

. S h e r i c k

, r e l y i n g u p o n P a l i n v

.

G e b e r t L o

g g i n g

, I n c

. , 2 2 0 M o n t

. 4 0 5

, 4 0 7

, 7 1 6 P

. 2 d 2 0 0

, 2 0 2 ( 1 9 8 6 )

, e s s e n t i a l l y

c o n t e n d s t h a t t h e s t a t u

t e o f f r a u d s a u t h o r i z e s a n a g

e n t t o s i g n o n b e h a l f o f t h e p r i n c i p a l

o n l y w h e n t h e a g e n t ’ s a u t h o r i t y i s p r o v i d e d i n w r i t i n g p r i o r t

o t h e a c t a n d t

h a t t h e D i s t r i c t

C o u r t e r r e d i n c o n c l u d i n g t h a t t h e w a r r a n t y d e e d s c o n s t i t u t e d a u t h o r i t y f o r S u s a n H i l l t o

s e l l t h e p r o p e r t y

.

¶ 4 0 P a l i n i n v o l v e d a t i m b e r h a r v e s t c o n t r a c t b e t w e e n M e l P a l i n a n d G e b e r t L o g g

i n g

o n l a n d l a t e r d e t e r m

i n e d t o b e o w

n e d b y P a l i n ’ s w i f e

, H i l l d e g a r d e

. A f t e r G e b e r t h a d

p e r f o r m e d t h e c o n

t r a c t

, a d i s p u

t e a r o s e b e t w e e n t

h e p a r t i e s

, w i t h P a l i n r e f

u s i n g t o r e f

u n d

G e b e r t ’ s $ 1 0

, 0 0 0 d a m a g

e b o n d

. G e b e r t s u e d f

o r p a y m e n t

, a n d P a l i n c o u n

t e r c l a i m e d f

o r

d a m a g e s G e b e r t a l l e g

e d l y c a u s e d t o t h e p r

o p e r t y

. H o w e v

e r

, d u r i n g d i s c o v

e r y i t w a s

d e t e r m i n e d t h a t P a l i n d i d n o t o w

n t h e p r o p e r t y

, a

n d t h a t h e d i d n o t h a v

e p r e c e d e n t w

r i t t e n2 2

a u t h o r i t y f

r o m H i l l d e g

a r d e P a l i n t o c o n d

u c t t h e s a l e o r c o n

t r a c t w i t h G e b e r

t

. H i l l d e g

a r d e

t h e n s u b m

i t t e d a n a f

f i d a v i t s t a t i n g t h a t s h e a p p r o v e d o f t h e s a l e

. W e h e l d t

h a t

“ H i l l d e g a r d e P a l i n

, c o u l d n o t r a t i f y t h e a c t s o f h e r h

u s b a n d r e t r

o a c t i v e l y i n t h i s c a s e

without the consent of Gebert

, ” citing to § 28

- 10

- 2 1 3

, M C A

, w h i c h p r o v i d e s t h a t “ [ n ] o

u n a u t h o r i z e d a c t c a

n b e m a d e v

a l i d r e t r o a c t i v

e l y t o t h e p r e j u d i c e o f t h i r d p e r s o n s w i t h o u t

t h e i r c o n s e n

t

. ” P a l i n

, 2 2 0 M o n t

. a t 4 0 7

, 7 1 6 P

. 2 d a t 2 0 2

. T h e s u b s e q u e n t a u t h o r i z a t i o n

o f f e r e d b y H i l l d e g

a r d e w a s i n e f

f e c t i v e i n P a l i n in light of Gebert ’ s p r i o r c o m p l e t i o n o f

the contract . A llowing Mel Palin to w i t h h o l d G e b e r t ’ s d e p o s i t a n d p u r s u e a c l a i m a g a i n s t

Gebert for damage to property he did not own o n t h e b a s i s o f H i l l d e g a r d e ’ s s u b s e q u e n

t

authorization of the contract w ould have been prejudicial to Gebert. Thus, G e b e r t ’ s

c o n s e n t t o t

h e s u b s e q u e

n t a u t h o r i z a t i o n w a s n e c e s s a r y u n d e r t h e s t a t u t e

.

¶ 4 1 I m p o r t a n t l y

, a l t

h o u g h § 2 8

- 1 0

- 2 1 3

, M C A

, p r

o h i b i t s r e t r

o a c t i v e a u t h o r i z a t i o n

w i t h o u t c o n s e n

t i f a n o t h e r p a r t y h a s b e e n p r e j u d i c e d

, a s e p a r a t e i s s u e d i s c u s s e d b e l o w

,

w e d i d n o t c o n c l u d e o r i m p l y i n P a l i n t h a t s u b s e q u e n t w r i t t e n a u t h o r i t y c o u l d n o t s a t i s f

y

t h e s t a t u t e o f f r a u d s

. A s E r l e r a r g

u e s

, t h e s t a t u

t e o f f r a u d s r e q u i r e s w

r i t t e n a u t h o r i t y b y

t h e o w n e r

, b u t d o e s n o t b y i t s p l a i n w o r d i n g m a k e a d i s t i n c t i o n b e t w e e n p r e c e d e n t

a u t h o r i z a t i o n o r s u b s e q

u e n t r a t i f i c a t i o n b y t h e o w

n e r

. S e c t i o n 2 8

- 2

- 9 0 3 ( 1 ) ( d )

, M C A

.

I n d e e d

, w e r e c o g

n i z e d i n M

o o r e t h a t s u b s e q u e

n t r a t i f i c a t i o n o f a n a g

e n t ’ s a c t i o n c a

n

s a t i s f y t h e s t a t u

t e o f f r a u d s i f t h e r a t i f

i c a t i o n i s m a d e i n w

r i t i n g

. M o o r e

, 2 4 2 M o n

t

. a t

2 2 3 ; s e e a l

s o S c h m i d t v

. B o l i c h

, 2 0 0 0 M T 1 9 0

, ¶ 2 6

, 3 0 0 M o n t

. 4 1 8

, 8 P

. 3 d 8 3

.2 3

¶ 4 2 W a r r a n t y d e e d s s i g n e d b y O s b u r n a n d D o n a l d H i l l w e r e r e c o r d e d

, e f f e c t u a t i n g t h e

t r a n s f e r o f f e e t i t l e f r o m O s b u r n

, t

h e p r i n c i p a l

, t o S u s a n H i l l

, t h e a g e n t

. T h e s e

c o n v e y a n c e s w e r e r e c o r d e d o n D e c e m b e r 1 4

, 2 0 0 0

, o v

e r t h r e e y e a r s a f

t e r S u s a n H i l l h a d

f o r g e d O s b u r n ’ s s i g

n a t u r e o n t h e w a r r a n t y d e e d t r a n s f e r r i n g f e e t i t l e t o E r

l e r

. A l t h o u g

h

t h i s c a s e i n v

o l v e s t h e u n u s u a l s c e n a r i o w

h e r e t i t l e i s s u b s e q u e

n t l y t r a n s f

e r r e d t o t h e

o f f e n d i n g a g e n t p e r s o n a

l l y

, n o n e t h e l e s s

, t h e t r a n s f e r w a s i n w

r i t i n g

. F u r t h e r

, d e s p i t e

S h e r i c k ’ s o b

j e c t i o n t o t h e s u f

f i c i e n c y o f t h e w a r r a n t y d e e d s t o p r o v i d e a u t h o r i z a t i o n f

o r

S u s a n H i l l t o a c t

, a g

r a n t o f f e e s i m p l e t i t l e

, a s a m a t t e r o f l a w

, c o n f e r s u p o n t h e g r a n t e e

t h e a u t h o r i t y t o a l i e n a t e o r o t

h e r w i s e d i s p o s e o f t h e p r o p e r t y i n a n y m a n n e r s h e s e e s f i t

.

I n r e E s t a t e o f C o x

, 1 4 1 M o n

t

. 5 8 3

, 5 8 9

, 3 8 0 P

. 2 d 5 8 4

, 5 8 7 ( 1 9 6 3 )

. T h u s

, w h i l e O s b u r n

a n d D o n a l d H i l l m a y n o t h a v

e a u t h o r i z e d t

h e a c t u a l f o r g e r i e s

, t h e i r w a r r a n t y d e e d s

c o n s t i t u t e d s u b s e q u e n t w r i t t e n a u t h o r i t y f o r S u s a n H i l l t o c o n v

e y t h e p r o p e r t y

. W

h e t h e r

t h e a c t i o n s s a t i s f

i e d t h e d o c t r i n e o f r a t i f

i c a t i o n i s a d i f

f e r e n t q u e s t i o n

, b u

t w e c a n n o t

c o n c l u d e t h a

t t h e s t a t u t e o f f r a u d s w a s v i o l a t e d f

o r w a n t o f w

r i t t e n a u t h o r i z a t i o n

.

S a t i s f a c t i o n o f t h e C r i t e r i a f o r R a t i f i c a t i o n

¶ 4 3 S h e r i c k n e x t a r g

u e s t h a t t h e e l e m e n t s f

o r r a t i f i c a t i o n

, s e t f

o r t h i n S a f e c o

, a r e n o t

s a t i s f i e d u n d e r t h e u

n c o n t e s t e d f a c t s h e r e i n

. F o r t h e p r i n c i p a l t o r a t i f y t h e a g e n t ’ s a c t i o n

,

t h r e e c r i t e r i a m

u s t b e m e t : ( 1 ) t h e p r i n c i p a l a c c e p t s t h e b e n e f

i t s o f t h e a c t

, ( 2 ) w i t h f

u l l

k n o w l e d g e o f t h e f a c t s a n d ( 3 ) e i t h e r t h e c i r c u m s t a n c e s o r a n a f f i r m a t i v e e l e c t i o n i n d i c a t e

t h e p r i n c i p a l ’ s i n t e n

t i o n t o a d o p t t

h e u n a u t h o r i z e d a r r a n g

e m e n t

. S a f e c o

, 2 0 0 M o n

t

. a t

4 5 3

, 6 5 2 P

. 2 d a t 1 1 6 3

. S h e r i c k a r g u e s t h a t n o n e o f t

h e e l e m e n t s w e r e s a t i s f

i e d b e c a u s e2 4

“ [ n ] e i t h e r M s

. O s b u r n n o r M r

. H i l l r e c e i v e d a n y b e n e f

i t b y v i r t u e o f t h e f

o r g e r i e s

, n o r i s

there any evidenc e t h e y h a d ‘ f u l l k n o w l e d g e ’ o f t h e f a c t s

. . . [ a n d ] t h e r e i s n ’ t a n y t h i n g

indicating ‘an intention to adopt the unauthorized arr a n g e m e n t

. ’ ”

¶ 4 4 I n c o n s i d e r i n g w

h e t h e r S u s a n H i l l ’ s u n a

u t h o r i z e d c o n v

e y a n c e w a s r a t i f

i e d

, t h e

D i s t r i c t C o u r t a

n a l y z e d t h e s t a t u s o f t h e p a r t i e s i n t h e c h a i n o f t i t l e o f t h e s u b j e c t

p r o p e r t y

. T h e c o u r t f

i r s t c o n c l u d e d t h a t

, i n l i g

h t o f t h e a

b o v e

- r e f e r e n c e d d e e d s w

h i c h h a d

b e e n v o i d e d b y f

o r g e r y

, l e g a l t i t l e w a s m o s t r e c e n t l y v e s t e d i n R a y m o n d a n d S u s a n H i l l

b y v i r t u e o f t h e w a r r a n t y d e e d s f r o m O s b u r n t o D o n a l d a

n d P a t r i c i a H i l l

, a n d f

r o m

D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l t o R a y

m o n d a n d S u s a n H i l l

, r e c o r

d e d o n D e c e m

b e r 1 4

, 2 0 0 0

.

H o w e v e r

, R a y m o n d a n d S u s a n H i l l h a d b o t h b e e n s e r v e d i n t h i s a c t i o n a n d h a

d b e e n

d e f a u l t e d a f t e r f a i l i n g t o a p p e a r

. S u s a n H i l l w a s s e r v i n g t i m e i n f e d e r a l p r i s o n r e s u l t i n g

f r o m h e r c o n v

i c t i o n s o f w i r e f

r a u d

, m a i l f

r a u d

, m o n e y l a u n d e r i n g

, a n d c r i m i n a l f o r f e i t u r e

,

a n d R a y m o n d H i l l h a d a

p p a r e n t l y b e e n i n d i c t e d i n f

e d e r a l c o u r

t i n c o n n e c t i o n w i t h r e a

l

e s t a t e f r a u d

. T h u s

, t h e D i s t r i c t C o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e i r f a i l u r e t o a p p e a r w a i v

e d t h e i r

i n t e r e s t i n t

h e p r o p e r t y a n d f u r t h e r

, c i t i n g 2 8 A m

. J

u r

. 2 d E s c r o w § 3 8 ( 2 0 0 0 )

( “ [ r ] a t i f i c a t i o n m a y b e p r e s u m e d b y a g r a n t o r r e m a i n i n g s i l e n t w h e n c a l l e d u p o n t o s p e a k

a n d o t h e r s h a v

e b e e n i n j u r e d ” ) a n d t

h e M o d e r n L a w o f D e e d s t o R e a l P r o p e r t y

, § 1 5

. 2

( “ [ r ] a t i f i c a t i o n r e q u i r e s a n i n t e

n t t o a f f i r m t h e d e e d

. . . . S o m e t i m e s r a t i f i c a t i o n i s2 5

implied from the circumstances”), d e t e r m i n e d t h a t R a y m o n d a n d S u s a n H i l l ’ s a c t i o n s h a d

“ r a t i f i e d w h a t e v e r f o r g e d c o n v e y a n c e S u s a n H i l l a l l e g

e d l y m a d e

. ” 3

¶ 4 5 M o v i n g b a c k u p t

h e c h a i n o f t i t l e

, t h e D i s t r i c t C o u r t n o t e d t h a t D o n a l d a n d

P a t r i c i a H i l l w e r e t h e n e x t l i n k p u r s u a n t t o t h e w a r r a n t y d e e d f

r o m O s b u r n t o t h e m

,

r e c o r d e d o n D e c e m

b e r 1 4

, 2 0 0 0

. P a

t r i c i a H i l l h a d

, p r i o r t o h e r d e c e a s e

, q u i t c l a i m e d h e r

i n t e r e s t t o D o n a l d i n M a y o f 1 9 9 8

, a n d h e r e s t a t e h a d b e e n d i s m i s s e d f r o m t h e a c t i o n

.

T h e D i s t r i c t C o u r t e x

p l a i n e d t h a

t D o n a l d H i l l h a d a l s o b e e n d i s m i s s e d f

r o m t h e a c t i o n

a n d h a d w a i v

e d a n y i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y b y w a y o f h i s s t i p u l a t i o n w i t h E r l e r

, f i l e d i n

December of 2001. 4

¶ 4 6 T h e D i s t r i c t C o u r t t h e n d e t e r m

i n e d t h a t t h e n e x t l i n k b a c k u

p t h e c h a i n o f t i t l e w a s

O s b u r n

, w

h o h e l d t i t l e t o t h e p r o p e r t y w h e n i t w a s p u r

p o r t e d l y t r a n s f

e r r e d t o E r l e r

.

H o w e v e r

, O s b u r n w a s a l s o d i s m i s s e d f r o m t h e a c t i o n a

n d w a i v e d a n y i n t e r e s t s h e h a d i n

t h e p r o p e r

t y b y w a y o f h e r s t i p u l a t i o n w i t h E r l e r

. T h e D i s t r i c t C o u r t c o n c l u d e d t h a t

, b y

h e r a c t i o n s

, O s b u r

n h a d s u b s e q u e n t l y r a t i f i e d t h e u n a u t h o r i z e d c o n v

e y a n c e b y S u s a n H i l l

t o E r l e r

.

¶ 4 7 O s b u r n

, t

h e g r a n t o r

, d i d n o t s i g

n t h e M a r c h 2 5

, 1 9 9 7 O s b u r n

- E r l e r d e e d

, a n d a

t

t h a t t i m e d i d n o t a u

t h o r i z e S u s a n H i l l t o e x e c u t e t h e d e e d o n h e r b e h a

l f

, o r e v e n k n o w o f

3 T h e D i s t r i c t C o u r

t d i d n o t e x p l a i

n w h y i t w a s n e c e s s a r

y t o c o n c l u d e t h a t R a y

m o n d a n d S u s a

n

Hill had ratified Susan’s conveyance to Erler, as it ultimately conc luded that Osbu rn, who held

t i t l e t o t h e p r o p e r

t y a t t h e t i m e o f t h e p u r

p o r t e d t r a n s f e r t o E r l e r

, h a d r a t i f

i e d S u s a n ’ s a c t o f

c o n v e y a n c e

. R a y m o n d a n d S u s a n H i l l b e c a m e t i

t l e o w n e r s a f

t e r t h e p u r

p o r t e d t r a n s f e r t o E r l e r

,

a n d t h e n w a i v e d a n y c l a i

m t o t h e p r o p e r

t y i n t h e l i t i g a t i o n

.

4 W e n e e d n o t d i s c u s s a n

y c h a i n o f t i t l e p o s s i b i l i t i e s o r r a t i f

i c a t i o n o f t h e f

o r g e d Q u e s t a

- M c C l a i

n

d e e d b e c a u s e t h e M c C l a i

n s a r e n o l o n g e r p a r

t i e s t o t h is appeal.2 6

t h e t r a n s f e r

. F u r t h e r

, t

h e w a r r a n t y d e e d f

r o m O s b u r n

, w

h i c h c o n v e y e d h e r f e e i n t e r e s t v

i a

w a r r a n t y d e e d t o D o n a l d a n d P a t r i c i a H i l l

, w a s s i g n e d w h e n s h e o r i g

i n a l l y s o l d t

h e

p r o p e r t y o n c o n t r a c t i n 1 9 8 6

, p r i o r t o t

h e p u r p o r t e d O s b u r n

- E r

l e r t r a n s a c t i o n

, a n d w a s

h e l d i n e s c r o w u n

t i l t h e c o n t r a c t f

o r d e e d w a s p a i d o f

f

, w h e n i t w a s r e l e a s e d a n d r e c o r d e d

i n D e c e m b e r o f 2 0 0 0

, a l o n g w i t h t h e w a r r a n t y d e e d s f r o m t h e H i l l s t o R a y

m o n d a n d

Susan Hill. N onetheless

, O s b u r n ’ s c o n d u c t c l e a r l y i n d i c a t e s t

h a t s h e k n e w t h e m a t e r i a l

c i r c u m s t a n c e s a f

f e c t i n g t h e p u r

p o r t e d t r a n s f e r o f t h e p r o p e r

t y b y S u s a n H i l l t o E r l e r w h e n

s h e s i g n e d t h e D e c e m

b e r 2 0 0 1 s t i p u l a

t i o n

, i n c l u d i n g t h e e f

f e c t o f t h e w a r r a n t y d e e d s h e

had signed, and clearly expressed acceptance of the c o n v e y a n c e ’ s r e s u l t i n c e d i n g t i t l e t o

Erler

. “ R a t i f

i c a t i o n m a y o c c u r i n e i t h e r a n e x p r e s s o r a l m a n n e r o r s o l e l y b y m e a n s o f

p e r s o n a l c o n d u c t

. ” A u d

i t S e r v i c e s , 183 Mont. at 477 , 600 P.2d at 813

. “ R a t i f i c a t i o n m a y

b e e f f e c t e d b y e x

p r e s s d e c l a r a t i o n o r b y i m p l i c a t i o n

, a n d i t m a y b e i m p l i e d f r o m a n y a c t s

o r c o n d u c t o n t h e p a r t o f t h e p r i n c i p a l w h i c h r e a s o n a b l y t e n d s t o s h o w a n i n t e n t i o n o n h i s

part to make the act of the agent his own

. ” L a r s o n

, 6 1 M o n

t

. a t 8

, 2 0 1 P

. a t 6 8 7

.

M o r e o v e r

, t h e D i s t r i c t C o u r t n o t e d t h a t O s b u r n h a d b e e n f

u l l y c o m p e n s a t e d f

o r h e r

interest in the property

, thereby accepting th e b e n e f i t o f S u s a n H i l l ’ s c o n v

e y a n c e t o E r l e r

.

N o t h i n g i n h e r a f

f i d a v i t c o n c e r n i n g h e r l a c k o f k n o w l e d g e a b o u t t h e f

o r g e r y d e f e a t s t h e

e f f e c t s o f h e r s u b s e q u e n

t a c t i o n s

. A c c o r d i n g

l y

, w e c o n c l u d e t h a

t t h e D i s t r i c t C o u r t

c o r r e c t l y c o n c l u d e d

, o n t h i s e v i d e n c e

, t h a t t h e e l e m e n t s o f r a t i f

i c a t i o n w e r e s a t i s f

i e d a n d

that O s b u r n ’ s s u b s e q u e

n t a c t i o n s r a t i f

i e d t h e O s b u r n

- E r l e r d e e d

.2 7

P r e j u d i c e t o T h i r d P a r t i e s

¶ 4 8 Sherick’s third argument against ratification is that application of the doctrine

p r e j u d i c e s h i m a s a t h i r d p a r t y

. E r l e r r e p l i e s t h a t S h e r i c k h a s f a i l e d t o d e m o n s t r a

t e t h a t

r a t i f i c a t i o n o f t h e O s b u r n

- E r l e r d e e d p r e j u d i c e d a n y e x i s t e n t r i g

h t S h e r i c k h a d i n t h e

p r o p e r t y

.

¶ 4 9 A s e x

p l a i n e d a b o v

e

, w h e r e r a t i f i c a t i o n o c c u r s

, t

h e r a t i f i c a t i o n r e l a t e s b a c k t o t h e

a c t r a t i f i e d a n d t a k e s e f

f e c t a s i f t h e a c t w a s o r i g

i n a l l y a u t h o r i z e d

. H o w e v e r

, a s n o t e d

,

§ 2 8

- 1 0

- 2 1 3

, M C A

, p r

o v i d e s t h a t “ [ n ] o u

n a u t h o r i z e d a c t c a n b e m a d e v a l i d r e t r o a c t i v

e l y

t o t h e p r e j u d i c e o f t h i r d p e r s o n s w i t h o u t t h e i r c o n s e n t

. ” T h u s

, r e t r o a c t i v e r a t i f i c a t i o n i s

i n e f f e c t i v e i f i t l e s s e n s t h e r i g

h t s o r i n t e r e s t s o f p e r s o n s w h o a c q u i r e d t h e i r i n t e r e s t b e f

o r e

r a t i f i c a t i o n o f t h e i n i t i a l a c t

. S e e S c h n e p e l

, 3 M o n

t

. a t 1 2 8 ( “ i f b e t w e e n t

h e t i m e o f

p e r f o r m a n c e o f t h e u n a u

t h o r i z e d a c t b y t

h e a g e n t

, a n d i t s r a t i f

i c a t i o n b y t h e p r i n c i p a

l

, t h e

r i g h t s o f t h i r d p a r t i e s i n t e r v

e n e

, s u c h r i g

h t s a r e n o t d e f

e a t e d b y t h e r a t i f

i c a t i o n

. ” ) ; U

. S

. v

.

H e i n s z e n

, 2 0 6 U

. S

. 3 7 0

, 2 7 S

. C t

. 7 4 2 ( 1 9 0 7 ) ( w h e n a n a g e n t h a s e x e r c i s e d a p o w e r i n

t h e n a m e o f t h e p r i n c i p a l

, w i t h o u t p r e c e d e n

t a u t h o r i t y

, t h e p r i n c i p a

l m a y r a t i f

y a n d a f f i r m

t h e u n a u t h o r i z e d a c t

, a n d t

h u s r e t r o a c t i v e l y g i v e i t v a l i d i t y w h e n r i g h t s o f t h i r d p e r s o n s

h a v e n o t i n t e r v

e n e d )

.

¶ 5 0 W e h a v e n o t e d t

h a t p r e j u d i c e i s a t e r m w

h i c h c o n n o t e s h a r m o r l o s s o f l e g a l r i g h t s

o r p r i v i l e g

e s b e l o n g i n g t o a p a r t y

. S c h m i t

z v

. E n g s t r o m

, 2 0 0 0 M T 2 7 5

, ¶ 1 1

, 3 0 2 M o n t

.

1 2 1

, 1 3 P

. 3 d 3 8

. H e r e

, S h e r i c k a s s e r t s t h a t s u b s e q u e n t r a t i f i c a t i o n o f t h e O s b u r n

- E r

l e r

d e e d p r e j u d i c e s h i m b y n u l l i f

y i n g t h e i n t e r e s t h e a c q

u i r e d i n t h e p r o p e r t y i n J u n e o f 1 9 9 92 8

b y w a y o f t h e H i l l

- S h e r i c k q u i t c l a i m d e e d

. H o w e v e r

, t h i s a r g u m e n t i s u n a v

a i l i n g

.

S h e r i c k w a s n o t p r e

j u d i c e d b y r a t i f

i c a t i o n o f t h e O s b u r

n

- E r l e r d e e d b e c a

u s e h i s i n t e r e s t

i n t h e p r o p e r t y w a s i n v

a l i d e v e n p r i o r t o t

h e r a t i f i c a t i o n

.

¶ 5 1 A s t h e D i s t r i c t C o u r t c o r r e c t l y r e a s o n e d

, “ S h e r i c k w a s o n c o n s t r u c t i v e n o t i c e o f

t h e r e c o r d e d a s s i g

n m e n t t o t h e M c C l a i n s [

. ] ” S e e § 7 0

- 2 1

- 3 0 2 ( 1 )

, M C A

. H a d S h e r i c k

c o n d u c t e d a t i t l e s e a r c h h e w o u l d h a v e d i s c o v e r e d M c C l a i n s ’ r e c o r d i n t e r e s t

, w h i c h

p u r p o r t e d t o p u r c h a s e t

h e s a m e v e n d o r i n t e r e s t S h e r i c k i n t e n d e d t o p u r c h a s e f r o m D o n a l d

H i l l

, a n d f

o r w h i c h h e p a i d

. A c c o r d i n g

l y

, S h e r i c k i s n o t a B F P b e c a u s e h e w a s o n n o t i c e

o f a p r e v i o u s l y a s s i g

n e d i n t e r e s t i n t h e s a m e p r o p e r t y

, w h i c h h e f a i l e d t o i n v

e s t i g a t e p r i o r

t o p u r c h a s e

. T h e D i s t r i c t C o u r t p r o p e r l y c o n c l u d e d t h a

t S h e r i c k ’ s o n l y r e m e d y l i e s

a g a i n s t h i s d e f

r a u d e r

. A c c o r d i n g

l y

, r a t i f i c a t i o n o f t h e O s b u r n

- E r l e r d e e d d o e s n o t

p r e j u d i c e S h e r i c k b e c a u s e h i s i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y p r i o r t o a n d a f

t e r r a t i f i c a t i o n i s

e x a c t l y t h e s a m e : i t i s i n v a l i d

.

S t i p u l a t i o n s

¶ 5 2 S h e r i c k a l s o a r g

u e s t h a t t h e s t i p u l a

t i o n s b e t w e e n E r l e r a n d D o n a l d H i l l

, a n d

b e t w e e n E r

l e r a n d O s b u r n

, d i d n o t a u t h o r i z e t h e e n

t r y o f j u d g m e n t q u i e t i n g t i t l e i n E r l e r

,

b u t m e r e l y a u t h o r i z e d t h e e n t r y o f j u d g m e n t t o t

h e e f f e c t t h a t D o n a l d H i l l a n d L e o t a

O s b u r n n o l o n g

e r c l a i m e d a n i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

. B a s e d u p o n t h e s t i p u l a t i o n s

, t h e

D i s t r i c t C o u r t i s s u e d o r

d e r s s t a t i n g t h a t t i t l e t o t h e p r o p e r t y w a s “ h e r e b y q u i e t e d ” t o E r l e r

a g a i n s t H i l l a n d O s b u r n

.2 9

¶ 5 3 T o “ s t i p u l a t e ” i s t o “ [ a ] r r a n g e o r s e t t l e d e f

i n i t e l y

, a s a n a g

r e e m e n t o r c o v

e n a n t

. ”

I n r e P

. S

. , 2 0 0 6 M T 4

, ¶ 1 5

, 3 3 0 M o n t

. 2 3 9

, 1 2 7 P

. 3 d 4 5 1 ( q u o t i n g B l a c k ’ s L a w

D i c t i o n a r y

, 1 4 1 5 ( 6 t h e d

. 1 9 9 0 ) )

. W h e n O s b u r n a n d D o n a l d H i l l s t i p u l a t e d t h a t t h e y n o

l o n g e r c l a i m e d a n y r i g

h t

, t i t l e

, o r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y

, a n d t h a t a j u d g m e n t t o t h a

t

e f f e c t c o u l d b e e

n t e r e d a g a i n s t t h e m

, t h e y d e f

i n i t i v e l y a g

r e e d t h a t t h e y h a

d n o i n t e r e s t i n

t h e l a n d

—

t h e u l t i m a t e i s s u e w i t h i n a q u i e t t i t l e a c t i o n

. F u r t h e r

, t h e s t i p u l a

t i o n s w e r e

e n t e r e d i n t o b e t w e e n E r l e r

, a p l a i n t i f f w h o c l a i m e d o w

n e r s h i p o f t h e l a n d

, a n d d e f e n d a n t s

O s b u r n a n d D o n a l d H i l l

, a n d t h u s s e r v e d t h e p u r p o s e o f g r a n t i n g r e l i e f t o E r l e r o n h i s

t i t l e c l a i m a s t o O s b u r n a n d H i l l

. “ A s t i p u l a t i o n b y t h e p a r t i e s o r j u d g m e n t b y c o n s e n t i s

c o n s t r u e d a s a w

r i t t e n c o n t r a c t a n d o p e r a t e s t o e n d a l l c o n t r

o v e r s y b e t w e e n t h e p a r t i e s

. ”

I n r e M a r r i a g e o f N e a l

, 2 6 7 M o n t

. 4 5 5

, 4 6 2

, 8 8 4 P

. 2 d 7 8 9

, 7 9 4 ( 1 9 9 4 )

. E r l e r w a s t h u s

r e l i e v e d o f t h e n e c e s s i t y o f p r o v i n g h i s c l a i m a g a i n s t O s b u r n a n d D o n a l d H i l l

. T h e c o u r t

h a d n o o b l i g

a t i o n t o f u r t h e r r e q u i r e t

h e e s t a b l i s h m e n t o f t h e f

a c t u a l b a s i s f

o r E r l e r ’ s c l a i m

t h a t O s b u r n a n d D o n a l d H i l l h a d n o i n t e r e s t i n t

h e p r o p e r t y

. C o n s e q

u e n t l y

, t h e c o u r

t d i d

n o t e r r b y r e l y i n g o n t h e s t i p u l a t i o n s w h e n q u i e t i n g t i t l e i n E r l e r

.

R e c o r d i n g o f V o i d D e e d

¶ 5 4 S h e r i c k ’ s l a s t a r g

u m e n t i s t h a t t h e r e c o r d i n g o f v o i d d e e d s h a s n o e f

f e c t a n d t h u s

t h e D i s t r i c t C o u r t e r r e d b y c o n s i d e r i n g t h e f a c t t h a t E r l e r w a s t h e f

i r s t t o r e c o r d a d e e d

.

S h e r i c k r e a s o n s t h a t r e c o r d i n g a v o i d d e e d n e i t

h e r t r a n s f e r s p r o p e r t y n o r p r o v

i d e s

c o n s t r u c t i v e n o t i c e t o t

h e p u b l i c b e c a u s e c o n s t r

u c t i v e n o t i c e o n l y o c c u r s w

h e r e t h e

c o n v e y a n c e i s p r o p e r l y a c k

n o w l e d g e d b y l a w

, c i t i n g § 7 0

- 2 1

- 3 0 2 ( 1 )

, M C A

. S h e r i c k i s3 0

e s s e n t i a l l y c l a i m i n g t h a t E r l e r ’ s f o r g e d d e e d i s n o t i n a n y w a y s u p e r i o r t o h i s o w n f o r g e d

d e e d

, a n d s h o u l d n o t h a v

e b e e n u s e d b y t

h e D i s t r i c t C o u r t t o c o n f

e r t i t l e t o E r

l e r

.

¶ 5 5 F i r s t

, w e a r e c o n c l u d i n g t h a t E r l e r ’ s d e e d w a s s u p e r i o r b e c a u s e

, n o t o n l y w a s i t t h e

f i r s t t o b e r e c o r d e d

, i t w a s a l s o r a t i f i e d

. F u r t h e r

, w h e n w e c o n s i d e r e d a

b o v e w h e t h e r t h e

r a t i f i c a t i o n h a d p r e

j u d i c e d S h e r i c k

, w e d i d s o b y d e t e r m i n i n g S h e r i c k ’ s i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y p r i o r t o t h e r a

t i f i c a t i o n a n d r e v

i e w i n g t h e c h a i n o f t i t l e a s i t a p p e a r e d t o S h e r i c k

a t t h e t i m e o f h i s p u r c h a s e

. W h i l e t h e H i l l

- Q u e s t a d e e d w a s d e c l a r e d a v o i d f o r g e r y

,

t h e r e b y i m

p a i r i n g t h e Q u e s t a

- M c C l a i n d e e d

, h a d S h e r i c k c o n d u c t e d a t i t l e s e a r c h

, b o t h

d e e d s w o u l d h a v

e a p p e a r e d i n t

h e c h a i n o f t i t l e

, a s b o t

h h a d b e e n d u l y r e c o r d e d

. O n t h e i r

f a c e

, t h e y a p p e a r e d t o b e “ a c k n o w l e d g e d o r p r o v e d a n d c e r t i f

i e d a n d r e c o r

d e d a s

p r e s c r i b e d b y l a w

. ” S e c t i o n 7 0

- 2 1

- 3 0 2 ( 1 )

, M C A

. T h e f a c t t h a t t h e d e e d s w e r e

s u b s e q u e n

t l y d e t e r m

i n e d t o b e v

o i d d o e s n o t c h a n g

e t h e i r e f f e c t i v e n e s s i n p r o v i d i n g

n o t i c e o n t h e p u

b l i c r e c o r d o f a c l a i m e d i n t e r e s t

. T o h o l d t h a t t h e y d i d n o t p r

o v i d e a n y

n o t i c e b e c a

u s e t h e y w e r e u l t i m a t e l y d e t e r m i n e d t o b e v

o i d w o u l d u

n d e r m i n e t h e e n t i r e

p u r p o s e o f t h e c o n s t r

u c t i v e n o t i c e s t a t u t e

. A t i t l e c h e c k w o u l d h a v e r e v e a l e d t h a t t h e s e

d e e d s w e r e p u r

p o r t i n g t o t r a n s f

e r t h e s a m e p r o p e r t y t

h a t S h e r i c k t h o u g

h t h e w a s

p u r c h a s i n g

, a n d b y a v

a i l i n g h i m s e l f o f t h i s n o t i c e

, h e c o u l d h a v e a v o i d e d h i s c u r r e n t

d i l e m m a

.

¶ 5 6 W e t h u s r e

j e c t a l l o f S h e r i c k ’ s d e f

e n s e s

. A f

f i r m e d

.

/ S / J I M R I C E3 1

W e c o n c u r :

/ S / J O H N W A R N E R

/ S / B R I A N M O R R I S

/ S / P A T R I C I A C O T T E R

/ S / W

. W I L L I

A M L E A P H A R T