### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Mar ch 11 , 20 14 Ses si on

ROBI N D. WIL SON, E T A L 

### . v. J OSE PH M. WEE SE, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n r o e C o u n t y

N o

. 1 6 7 5 1 H o n

. J e r r i B r y a n t

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 3

- 0 0 1 8 4

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J U N E 2 5

, 2 0 1 4

I n t h i s c a s e

, t h e p l a i n t i f f s a l l e g e d t h a t t h e i r e a s e m e n t r i g h t s h a d b e e n i n t e r f e r e d w i t h b y t h e

d e f e n d a n t p r o p e r t y o w n e r s

. T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e d e f e n d a n t s

, s u b

j e c t

t o t h e p r o v i s i o n s i n t h e d e e d a t i s s u e

, c o u l d e x c l u d e a l l o t h e r s f r o m t h e i r p r o p e r t y

. T h e

p l a i n t i f f s a p p e a l

. W e a f

f i r m t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h e t r i a l c o u r t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

A f f i r m e d ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L S W IN E Y

a n d T H O M A S R

. F R IE R S O N

, I I

, J J

. , j o i n e d

.

S t e v e n B

. W a r d

, M a d i s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, R o b i n D

. W i l s o n

, G e r a l d W

.

W i l s o n

, I I

, S h i r l e y V i e r a

, J u a n V i e r a

, J r

. , a n d C a r o l y n F

. B u t l e r

.

W i l l i a m T y l e r W e i s s

, M a d i s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o s e p h M

. W e e s e

, D e a n

J

. W e e s e

, a n d L i s a S h a w

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

T h e r e a l p r o p e r t y a t i s s u e i s a l m o s t e n t i r e l y c o v e r e d b y a p r i v a t e l a k e ( “ L a k e B u t l e r ” )

, i m p r o v e d b y a d a m a n d o v e r

- f l o w p i p e

. T h e p a r c e l s o f p r o p e r t y o f t h e i n t e r e s t e d p a r t i e s h a v e

a c o m m o n p r e d e c e s s o r

- i n

- t i t l e i n W o o d r o w B u t l e r a n d P a u l i n e B u t l e r

, n o w b o t h d e c e a s e d

.

I n O c t o b e r 2 0 0 9

, J o s e p h M

. W e e s e p u r c h a s e d t h e a p p r o x i m a t e l y 5

. 2 2 a c r e t r a c t o f

l a n d f r o m R o n n i e G

. H a r r i s

, w h o h a d b o u g h t i t a t a p u b l i c a u c t i o n

. D e a n J

. W e e s e

, J o s e p h ’ sb r o t h e r

, a n d L i s a S h a w b e g a n r e s i d i n g p a r t

- t i m e i n a c a m p e r o n t h e p r o p e r t y

.

A c c o r d i n g t o t h e C l e r k a n d M a s t e r ’ s d e e d ( “ t h e D e e d ” )

, t h e r e l e v a n t e a s e m e n t

p r o v i s i o n s o f t h e L a k e B u t l e r p r o p e r t y p r o v i d e a s f o l l o w s :

A p e r m a n e n t n o n

- e x c l u s i v e e a s e m e n t o v e r a n d a c r o s s t h e f i f t y

- f o o t

- w i d e ( 5 0 ’ )

r i g h t o f w a y

, t w e n t y

- f

i v e f e e t ( 2 5 ’ ) e a c h s i d e o f t h e c e n t e r l i n e o f ( G i n ) S e n g

G a r d e n R o a d

, M o n r o e C o u n t y R o a d N o

. 5 1 4

, f o r i n g r e s s a n d e g r e s s a n d

i n s t a l l a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f u t i l i t i e s t o a n d f r o m R a f t e r R o a d

, M o n r o e

C o u n t y R o a d N o

. 5 1 2

.

S U B J E C T t o t h e f

i f t y

- f o o t

- w i d e ( 5 0 ’ ) r i g h t o f w a y

, t w e n t y

- f i v e f e e t ( 2 5 ’ ) e a c h

s i d e o f t h e c e n t e r l i n e o f ( G i n ) S e n g G a r d e n R o a d

, M o n r o e C o u n t y R o a d N o

.

5 1 4

.

S U B J E C T t o a l l e x i s t i n g r o a d s a n d r i g h t s

- o f

- w a y

, w h e t h e r s h o w n o n s a i d P l a t

o r n o t

, o r r e c o r d o r n o t

, v i s i b l e a n d i n v i s i b l e

, p a r t i c u l a r l y t h o s e r o a d s u s e d b y

o w n e r s o f p r o p e r t y t h a t a d j o i n s L a k e B u t l e r f

o r i n g r e s s a n d e g r e s s t o a n d f r o m

( G i n ) S e n g G a r d e n R o a d

, r e g a r d l e s s o f t h e a v a i l a b i l i t y o f o t h e r a c c e s s

.

S U B J E C T t o t h e i m p o u n d o f s a i d L a k e B u t l e r a t t h e e l e v a t i o n o f t h e t o p o f t h e

e x i s t i n g d a m p u r s u a n t t o t h e p e r m a n e n t i n j u n c t i o n i s s u e d i n B u t l e r v

. B u t l e r

,

M o n r o e C o u n t y C h a n c e r y C o u r t N o

. 1 5

, 9 7 1

, e n j o i n i n g t h e d e s t r u c t i o n

, d a m a g e

a n d d i s t u r b a n c e o f t h e L a k e B u t l e r D a m

.

S U B J E C T t o t h e r i g h t o f a l l t h e o w n e r s o f p r o p e r t y a d j o i n i n g s a i d L a k e B u t l e r

,

a n d t h e i r h e i r s

, s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

, t o a c c e s s t o a l l o f s a i d L a k e B u t l e r f o r

m a i n t e n a n c e o f t h e d a m a n d t h e l a k e f o r s u n n i n g

, b a t h i n g

, f

i s h i n g a n d o t h e r

r e c r e a t i o n a l a c t i v i t i e s

.

S U B J E C T t o t h e o b l i g a t i o n t o s h a r e t h e c o s t s o f m a i n t e n a n c e o f

t h e d a m a n d

t h e l a k e

, i n c l u d i n g a n y c o s t t o i m p r o v e t h e r o a d t h a t p r o v i d e s a c c e s s t o L a k e

B u t l e r

, e q u a l l y w i t h e a c h o f t h e o w n e r s o f p r o p e r t y a d j o i n i n g s a i d L a k e B u t l e r

,

a n d t h e i r h e i r s

, s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s

.

S U B J E C T t o a f

i f t y

- f o o t

- w i d e ( 5 0 ’ ) r i g h t o f w a y o v e r a n d a c r o s s t h e e a s t e r n

e n d o f t h e t r a c t h e r e i n c o n v e y e d f o r i n g r e s s a n d e g r e s s t o a n d f r o m t h e 1 7

. 3

a c r e t r a c t o f l a n d o f K e i t h B u t l e r a n d w i f e

, L i n d a B u t l e r

, t h e i r h e i r s a n d

a s s i g n s

, i d e n t i f

i e d b y t h e A s s e s s o r o f P r o p e r t y o f M o n r o e C o u n t y

, T e n n e s s e e

a t M a p 1 3 8

, P a r c e l 0 0 5

. 1 5 a n d ( G i n ) S e n g G a r d e n R o a d

, M o n r o e C o u n t y R o a d

-2-N o

. 5 1 4

.

S U B J E C T a l s o t o t h e f

o l l o w i n g R e s t r i c t i o n s a n d C o n d i t i o n s r e c o r d e d i n W

. D

.

B o o k 2 6 2

, p a g e 1 4 0

, w h i c h s h a l l r u n w i t h t h e l a n d

, t o

- w i t :

R O A D M A I N T E N A N C E A l l p a r t i e s a g r e e t h a t t h e r e i s a r o a d t h a t r u n s a c r o s s

t h e p r o p e r t y f

r o m ( G i n ) S e n g G a r d e n R o a d t o t h e d a m a r e a f o r t h e p r i m a r y

p u r p o s e o f p r o v i d i n g e q u i p m e n t a c c e s s t o t h e d a m a r e a f o r f u t u r e

i m p r o v e m e n t s o r a n y r e q u i r e d m a i n t e n a n c e a n d t h a t t h i s r o a d c a n n o t b e c l o s e d

o f f o r a c c e s s b a r r e d t o o w n e r s o f t h e l a k e a n d b l o c k h o u s e p r o p e r t y f o r t h e

p u r p o s e s o f m a i n t e n a n c e

. H o w e v e r

, a g a t e c a n b e p u t a t t h e ( G i n ) S e n g

G a r d e n R o a d a c c e s s p r o v i d i n g a l l o w n e r s o f t h e “ l a k e p r o p e r t y ” a n d b o t h

R o b i n D

. W i l s o n a n d h u s b a n d

, G e r a l d W

. W i l s o n

, I I

, a n d S h i r l e y G r a c e V i e r a

a n d h u s b a n d

, J u a n V i e r a

, a r e h e r e b y g i v e n a k e y

.

S U B J E C T t o a l l p r i o r e a s e m e n t s

, r i g h t s o f w a y a n d r e s t r i c t i o n s

, v i s i b l e o r

o t h e r w i s e

, a n d S U B J E C T t o a n y g o v e r n m e n t a l z o n i n g o r r e g u l a t i o n s a n d

s u b d i v i s i o n o r d i n a n c e s o r r e g u l a t i o n s i n e f f e c t w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y

.

O n J u l y 2 1

, 2 0 1 0

, o w n e r s o f p r o p e r t y a d j a c e n t t o L a k e B u t l e r

- - R o b i n D

. W i l s o n

,

G e r a l d W

. W i l s o n

, S h i r l e y V i e r a

, J u a n V i e r a

, J r

. , a n d C a r o l y n F

. B u t l e r ( c o l l e c t i v e l y

, “ t h e

E a s e m e n t O w n e r s ” )

- - f i l e d t h i s a c t i o n a l l e g i n g t h a t t h e i r e a s e m e n t r i g h t s w e r e b e i n g

i n t e r f e r e d w i t h b y t h e a c t i o n s o f J o s e p h M

. W e e s e

, D e a n J

. W e e s e

, a n d L i s a S h a w ( “ t h e

P r o p e r t y O w n e r s ” )

. T h e P r o p e r t y O w n e r s d e n i e d t h e a l l e g a t i o n s a n d f i l e d a c o u n t e r

- c l a i m

, i n w h i c h t h e y a l l e g e d t h e E a s e m e n t O w n e r s h a d b e e n u s i n g t h e e a s e m e n t r i g h t s i n a m a n n e r

e x c e e d i n g t h e p r o v i s i o n s o f t h e D e e d

.

A t r i a l w a s c o n d u c t e d o v e r t h r e e n o n

- c o n s e c u t i v e d a y s

. O n S e p t e m b e r 1 4

, 2 0 1 2

, t h e

t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t : ( a ) t h i s m a t t e r i s c o n t r o l l e d b y a p r e v i o u s c a s e

, B u t l e r v

. B u t l e r

,

M o n r o e C o u n t y C h a n c e r y C o u r t

, D o c k e t N o

. 1 5

, 9 7 1

, a n d ( b ) t h e p r o p e r t y a t i s s u e w a s

b o u g h t b y t h e P r o p e r t y O w n e r s s u b j e c t t o t h e s t a t e d e a s e m e n t s i n t h e D e e d

, W

. D

. B o o k 3 3 6

,

P a g e 6 3 7

. T h e c o u r t ’ s o r d e r p r o v i d e d

, i n p e r t i n e n t p a r t

, a s f o l l o w s :

C o n c e r n i n g t h e d a m a c c e s s r o a d

, t h e C o u r t f o u n d t h a t t h e d a m a c c e s s r o a d

m a y o n l y b e u s e d f

o r a c c e s s i n g t h e d a m a r e a f o r t h e p u r

p o s e s o f : ( 1 )

m a k i n g i m p r o v e m e n t

s t o th e d a m , (

2 ) p r o v i d i n g m a i n t e n a n c e o f t h e d a m ,

a n d ( 3 ) p r o v i d i n g a n y e q u i

p m e n t f o r s u c h i m p r o v e m e n t

s a n d m a i n t e n a n c e

.

T h e C o u r t a l s o f

o u n d t h a t n o o n e m a y c l o s e o f f o r b a r a c c e s s t o t h e d a m a c c e s s

r o a d b y p l a c i n g a g a t e

, w i r e

, o r o t h e r o b j e c t s o n t h e d a m a c c e s s r o a d

.

H o w e v e r

, a g a t e m a y b e p l a c e d a c r o s s t h e d a m a c c e s s r o a d a s l o n g a s t h e

-3-W e e s e s a r e g i v e n a k e y

. A d d i t i o n a l l y

, t h e C o u r t f o u n d t h a t b o t h p a r t i e s c a n

m a i n t a i n t h e d a m a c c e s s r o a d i f n e c e s s a r y

.

C o n c e r n i n g t h e [ G i n ] S e n g G a r d e n R o a d E a s e m e n t

, t h e C o u r t f o u n d t h a t

,

p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f C l e r k a n d M a s t e r ’ s D e e d

, t h e r e i s a p e r m a n e n t n o n

e x c l u s i v e e a s e m e n t o v e r a n d a c r o s s t h e f i f t y

- f o o t ( 5 0 ’ ) r i g h t

- o f

- w a y

, t w e n t y

f i v e ( 2 5 ’ ) e a c h s i d e o f c e n t e r l i n e

, o f [ G i n ] S e n g G a r d e n R o a d

. T h e C o u r t a l s o

f o u n d t h a t t h e [ G i n ] S e n g G a r d e n R o a d E a s e m e n t m a y o n l y b e u s e d f o r t h e

p u r p o s e s o f i n g r e s s a n d e g r e s s

, a n d t h e i n s t a l l a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f u t i l i t i e s

t o a n d f r o m R a f t e r R o a d

. F u r t h e r

, t h e C o u r t f o u n d t h a t a g a t e m a y b e p l a c e d

a c r o s s t h e e n t r a n c e t o [ G i n ] S e n g G a r d e n R o a d f r o m R a f t e r R o a d p r o v i d e d t h a t

a l l p a r t i e s h a v e a c c e s s o r a r e p r o v i d e d a k e y

. A d d i t i o n a l l y

, t h e C o u r t f o u n d

t h a t t h e W e e s e s [ ’ ] c a m p e r l o c a t e d o n t h e [ G i n ] S e n g G a r d e n R o a d E a s e m e n t

d o e s n o t r e s t r i c t t h e u s e o f t h e e a s e m e n t f o r a n y o f i t s s t a t e d p u r p o s e s

, a n d t h a t

t h e W e e s e s m a y k e e p t h e i r c a m p e r i n i t s c u r r e n t l o c a t i o n p r o v i d e d t h a t i t d o e s

n o t b e c o m e a p e r m a n e n t s t r u c t u r e

. H o w e v e r

, t h e W e e s e s m u s t b e a b l e t o c l e a r

t h e i r c a m p e r o r o t h e r p e r s o n a l p r o p e r t y f r o m t h e e a s e m e n t w i t h i n a r e a s o n a b l e

a m o u n t o f t i m e i f i t b e c o m e s n e c e s s a r y t o u t i l i z e t h e e n t i r e [ G i n ] S e n g G a r d e n

R o a d E a s e m e n t f

o r a n y o f i t s s t a t e d p u r p o s e s

.

M o r e o v e r

, th e C o u r t

f o u n d t h a t t h e W e e s e s a r e t h e s o l e o w n e r s o f t h e L a k e

B u t l e r P r o

p e r t y , i n c l u d i n g th e a r e a r e f e r r e d t o a s t h e “ b o a t

r a m p ” ; t h a t t h e

W e e s e s ’ o w n e r s h i p a n d u s e o f t h e L a k e B u t l e r P r o p e r t y i s s u b j e c t o n l y t o t h e

e a s e m e n t s a s s t a t e d i n t h e C l e r k a n d M a s t e r ’ s D e e d ; t h a t t h e W e e s e s m a y

e x c l u d e a l l o th e r s f r o m th e L a k e B u t l e r P r o p e r t y , i n c l u d i n g t h e a r e a r e

f e r r e d

t o a s th e “ b o a t r a m p ” ; t h a t

, p u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e C l e r k a n d M a s t e r ’ s

D e e d

, th e p a r t i e s m a

y a c c e s s t h e w a t e r s o

f L a k e B u t

l e r p r o v i d e d t h a t t h e

y d o

s o f r o m th e i r o w n p r o

p e r t y a n d n o t f

r o m t h e p r o

p e r t y o w n e d b

y t h e W e e s e s ;

a n d

, th a t th e d a m a r e a i t

s e l f w a s t o b e u s e d o n l

y f o r m a i n t e n a n c e o

f t h e d a m

a n d n o t f

o r f i s h i n g , d r i v i n g f

o u r w h e e l e r s , o r a n y o t h e r a c t i v i t i e s

.

L a s t l y

, t h e C o u r t f

o u n d t h a t b o t h p a r t i e s a c t e d o u t r a g e o u s l y

, b u t t h a t b o t h

p a r t i e s f a i l e d t o s h o w a n y f

r a u d

, m a l i c i o u s n e s s

, o r d a m a g e t o t h e L a k e B u t l e r

P r o p e r t y

. A s a r e s u l t

, b o t h p a r t i e s h a v e f a i l e d t o s u b s t a n t i a t e t h e i r c l a i m s f o r

o u t r a g e o u s c o n d u c t

.

( E m p h a s i s a d d e d

. )

.

T h e E a s e m e n t O w n e r s f i l e d a m o t i o n f

o r a n e w t r i a l o r t o a l t e r o r a m e n d

, a l l e g i n g t h a t

t h e r e i s n o o t h e r p l a c e t o a c c e s s L a k e B u t l e r w i t h a b o a t o t h e r t h a n t h e b o a t r a m p a n d t h a t

-4-t h e i r p r o p e r t y i s n o t s u i t a b l e f o r a c c e s s i n g t h e l a k e

. T h e y f u r t h e r c o n t e n d e d t h a t t h e t r i a l

c o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e D e e d w a s o v e r l y r e s t r i c t i v e

. A f t e r t h e m o t i o n f

o r a n e w t r i a l w a s

d e n i e d

, t h e E a s e m e n t O w n e r s f i l e d a t i m e l y n o t i c e o f a p p e a l

.

S u b s e q u e n t e f

f o r t s b y t h e E a s e m e n t O w n e r s t o s u b m i t a p r o p e r s t a t e m e n t o f t h e

e v i d e n c e w e r e f

o u n d t o b e n o n c o m p l i a n t w i t h R u l e 2 4 ( c ) o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f

A p p e l l a t e P r o c e d u r e

. I n i t s o r d e r r e j e c t i n g t h e s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e

, t h e t r i a l c o u r t n o t e d

a s f o l l o w s :

A t t r i a l

, p a r t i e s s t i p u l a t e d e a c h h a d a r i g h t t o u s e t h e p r i v a t e l a k e o w n e d b y t h e

D e f e n d a n t b y u s i n g t h e i r o w n p r o p e r t y

. D e f e n d a n t c o n t e s t e d t h e u s e o f h i s

p r o p e r t y f

o r i n g r e s s t o t h e l a k e b y o t h e r s

. N o i s s u e w a s m a d e a s t o t h e

c o r r e c t n e s s o f t h e d e e d s

. T h i s c a s e i n v o l v e s a n i n t e r p r e t a t i o n o f t h e d e e d s

.

I I

. I S S U E S

T h e i s s u e s r a i s e d o n a p p e a l b y t h e E a s e m e n t O w n e r s a r e r e s t a t e d a s f o l l o w s :

a

. W h e t h e r t h e c o u r t e r r e d b y r e s t r i c t i n g t h e E a s e m e n t O w n e r s ’ a c c e s s t o t h e

b o a t r a m p

, t h e r e b y p r e v e n t i n g t h e m t h e b e n e f i t o f t h e i r e a s e m e n t

.

b

. W h e t h e r t h e c o u r t e r r e d b y u n r e a s o n a b l y r e s t r i c t i n g a c c e s s t o t h e d a m

, i n

t h a t t h e o r d e r g o e s b e y o n d t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e D e e d

.

T h e i s s u e a s p h r a s e d b y t h e P r o p e r t y O w n e r s r e a d s :

W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t w a s c o r r e c t i n i t s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e D e e d a n d b y

d e c l a r i n g t h a t t h e P r o p e r t y O w n e r s

, s u b j e c t t o t h e s t a t e d e a s e m e n t s

, c o u l d

e x c l u d e a l l o t h e r s f

r o m t h e i r p r o p e r t y

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

O n a p p e a l

, t h e f

a c t u a l f i n d i n g s o f t h e t r i a l c o u r t a r e a c c o r d e d a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s a n d w i l l n o t b e o v e r t u r n e d u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. S e e

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

. T h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w a r e s u b j e c t t o a d e n o v o r e v i e w

w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. B l a c k b u r n v

. B l a c k b u r n

, 2 7 0 S

. W

. 3 d 4 2

, 4 7 ( T e n n

.

2 0 0 8 )

. I t i s a m a t t e r o f l a w w h e n a c o u r t i n t e r p r e t s a d e e d

. R o d g e r s v

. B u r n e t t

, 6 5 S

. W

. 4 0 8

,

4 1 0 ( T e n n

. 1 9 0 1 )

.

-5-I V

. D I S C U S S I O N

“ A n e a s e m e n t i s a r i g h t a n o w n e r h a s t o s o m e l a w f u l u s e o f t h e r e a l p r o p e r t y o f

a n o t h e r

. ” C e l l c o P ’ s h i

p d / b / a V e r iz o n W i r e l e s s v

. S h e l b

y C n t y

, 1 7 2 S

. W

. 3 d 5 7 4

, 5 8 8 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g P e v e a r v

. H u n t

, 9 2 4 S

. W

. 2 d 1 1 4

, 1 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) )

. I t i s

a p r i v i l e g e t o u s e t h e l a n d o f a n o t h e r

. Y

a t e s v

. M e t r o

. G o v ’ t o

f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C n t y

,

4 5 1 S

. W

. 2 d 4 3 7

, 4 4 0

- 4 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 9 )

. W h e n a n e a s e m e n t i s c r e a t e d b y a n e x p r e s s

g r a n t

, t h e e x t e n t a n d a n y c o n d i t i o n s o n t h e e a s e m e n t m u s t b e d e t e r m i n e d b y t h e g r a n t

.

F o s h e e v

. B r i g m a n

, 1 2 9 S

. W

. 2 d 2 0 7

, 2 0 8 ( T e n n

. 1 9 3 9 )

. A n e x p r e s s g r a n t o f a n e a s e m e n t i s

a r i g h t c o n v e y e d b y d e e d

. S e e

, e

. g

. , M i t c h e l l v

. C h a n c e

, 1 4 9 S

. W

. 3 d 4 0

, 4 7 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 4 )

.

“ A p r i n c i p l e w h i c h u n d e r l i e s t h e u s e o f a l l e a s e m e n t s i s t h a t t h e o w n e r o f a n e a s e m e n t

c a n n o t m a t e r i a l l y i n c r e a s e t h e b u r d e n o f i t u p o n t h e s e r v i e n t e s t a t e o r i m p o s e t h e r e o n a n e w

a n d a d d i t i o n a l b u r d e n

. ” A d a m s v

. W i n n e t t

, 1 5 6 S

. W

. 2 d 3 5 3

, 3 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 4 1 )

. “ A

g r a n t o r r e s e r v a t i o n o f e a s e m e n t i n g e n e r a l t e r m s i s l i m i t e d t o u s e w h i c h i s r e a s o n a b l y

n e c e s s a r y a n d c o n v e n i e n t

, a n d a s l i t t l e b u r d e n s o m e t o s e r v i e n t e s t a t e a s p o s s i b l e f o r u s e

c o n t e m p l a t e d

. ” I

d

. “ I t m a y b e s a i d i n g e n e r a l t h a t i f a n e a s e m e n t i s p u t t o a n y u s e

i n c o n s i s t e n t w i t h t h e p u r p o s e f o r w h i c h i t w a s g r a n t e d

, t h e g r a n t e e b e c o m e s a t r e s p a s s e r t o

t h e e x t e n t o f t h e u n a u t h o r i z e d u s e

. ” S e e S h e w v

. B a w g u s

, 2 2 7 S

. W

. 3 d 5 6 9

, 5 7 7 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 7 )

.

T h e E a s e m e n t O w n e r s a r g u e t h a t t h e D e e d l a n g u a g e b e f o r e u s i s b r o a d a n d d o e s n o t

h a v e s p e c i f

i c l i m i t a t i o n s o n i t s m e a n i n g

. T h e y p o s i t t h a t n o t h i n g i n t h e s e p r o v i s i o n s r e s t r i c t s

t h e i r a c c e s s t o t h e d a m o r i t s r o a d t o o n l y m a i n t e n a n c e p u r p o s e s

. T h e y c o n t e n d t h a t t h e t e r m

“ o t h e r r e c r e a t i o n a l a c t i v i t i e s ” w o u l d i n c l u d e b o a t i n g

, t h e r e b y c r e a t i n g a n e x p e c t a t i o n t h a t t h e

b o a t r a m p w o u l d b e u s e d

. T h u s

, t h e E a s e m e n t O w n e r s a s s e r t t h a t u s e o f t h e b o a t r a m p i s

r e a s o n a b l y n e c e s s a r y f

o r t h e c o n v e n i e n t e n

j o y m e n t o f t h e s e r v i t u d e

. T h e y a r g u e t h a t s u c h

u s e w o u l d n o t c a u s e a n y d a m a g e t o t h e s e r v i e n t e s t a t e o r i n t e r f e r e w i t h i t s e n

j o y m e n t

.

A c c o r d i n g t o t h e D e e d

, t h e E a s e m e n t O w n e r s h a v e a n o n

- e x c l u s i v e e a s e m e n t o v e r t h e

L a k e B u t l e r p r o p e r t y ’ s r o a d s a n d r i g h t

- o f

- w a y s f o r i n g r e s s a n d e g r e s s

, t h e p l a c e m e n t a n d

m a i n t e n a n c e o f u t i l i t i e s

, a n d t h e m a i n t e n a n c e o f t h e d a m

, a l o n g w i t h t h e r i g h t t o a c c e s s t h e

w a t e r s o f L a k e B u t l e r

. H o w e v e r

, a s n o t e d b y t h e t r i a l c o u r t

, t h e D e e d d o e s n o t a l l o w t h e

E a s e m e n t O w n e r s t o o c c u p y p r o p e r t y o w n e d b y o t h e r s w h i l e e n j o y i n g t h e w a t e r s o f L a k e

B u t l e r a n d d o e s n o t a l l o w t h e m t o a c c e s s t h e w a t e r s o f L a k e B u t l e r f r o m p r o p e r t y o w n e d b y

o t h e r s

.

O u r r e v i e w o f t h i s r e c o r d r e v e a l s t h e e a s e m e n t i s n o n

- e x c l u s i v e a n d i s s i m p l y f o r

-6-“ i n g r e s s a n d e g r e s s a n d i n s t a l l a t i o n a n d m a i n t e n a n c e o f u t i l i t i e s ” t o a n d f r o m a n d o v e r

G i n S e n g G a r d e n R o a d

, w h i c h c o n n e c t s t o R a f t e r R o a d

. U n d e r t h e D e e d p r o v i s i o n s

, t h e o n l y

t i m e i t w o u l d b e p e r m i s s i b l e f o r t h e E a s e m e n t O w n e r s t o o c c u p y a n y p o r t i o n o f t h e d a m

w o u l d b e t o p r o v i d e n e c e s s a r y m a i n t e n a n c e t o t h e d a m

. A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t w a s

c o r r e c t i n h o l d i n g t h a t “ t h e d a m a r e a i t s e l f m a y o n l y b e u s e d f o r m a i n t e n a n c e o f

t h e d a m

. ”

L i k e w i s e

, t h e c o u r t p r o p e r l y h e l d t h a t t h e E a s e m e n t O w n e r s c o u l d n o t u s e t h e e a s e m e n t s f o r

a n y o t h e r p u r p o s e o n p r o p e r t y o w n e d b y t h e P r o p e r t y O w n e r s

.

G e n e r a l l y

, “ [ a ] n a r t i f

i c i a l l a k e l o c a t e d w h o l l y o n t h e p r o p e r t y o f a s i n g l e o w n e r i s h i s

t o u s e a s h e s e e s f

i t

, p r o v i d e d

, o f

c o u r s e

, t h a t t h e u s e i s l a w f u l

. ” S u l l i v a n v

. V

i a r

, 1 9 8 6 W L

3 3 3 4

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r

. 1 4

, 1 9 8 6 ) ( q u o t i n g M a y e r v

. G r u e b e r

, 1 3 8 N

. W

. 2 d 1 9 7

, 2 0 4

( W i s

. 1 9 6 5 ) )

. T h e E a s e m e n t O w n e r s i n t h i s c a s e o w n l i t t o r a l p r o p e r t y a d j a c e n t t o L a k e

B u t l e r a n d d o n o t h a v e a p r o p e r t y i n t e r e s t i n t h e b e d o f t h e l a k e

. P u r s u a n t t o t h e t e r m s o f t h e

D e e d

, t h e E a s e m e n t O w n e r s ’ r i g h t s a l l o w t h e m a c c e s s t o t h e w a t e r s o f L a k e B u t l e r

.

H o w e v e r

, t h e i r a c t i v i t i e s m u s t b e c o n f i n e d t o t h e w a t e r s

, n o t t h e p r o p e r t y o r s h o r e l i n e o w n e d

b y o t h e r s a b u t t i n g t h e l a k e

. A c c e s s t o t h e w a t e r s o f L a k e B u t l e r m u s t b e g a i n e d f r o m t h e i r

o w n p r o p e r t y

. A l l o w i n g t h e E a s e m e n t O w n e r s t o p a r k v e h i c l e s o n t h e e a s e m e n t s o r o c c u p y

a n y l a n d o w n e d b y o t h e r s a b u t t i n g L a k e B u t l e r w o u l d a l l o w t h e E a s e m e n t O w n e r s t o u s e

t h e i r i n t e r e s t s b e y o n d t h e m a n n e r p r o v i d e d f o r i n t h e g r a n t a n d w o u l d c r e a t e a n a d d i t i o n a l

b u r d e n o n t h e s e r v i e n t p r o p e r t y

.

V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. T h e c a s e i s r e m a n d e d f o r s u c h f u r t h e r

p r o c e e d i n g s a s m a y b e n e c e s s a r y

. C o s t s o f t h e a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t s

, R o b i n

D

. W i l s o n

, G e r a l d W

. W i l s o n

, I I

, S h i r l e y V i e r a

, J u a n V i e r a

, J r

. , a n d C a r o l y n F

. B u t l e r

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-7-