### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Nov em be r 16 , 20 10 Ses si on

ASSOCI ATED SHO PPING CENTE R PROPERTIE S, LTD. v . EDWARD H.

HODG E E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r S u m n e r C o u n t y

N o

. 2 0 0 9

- C V

- 4 1 C

. L

. R o g e r s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 0 0 3 9

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a r c h 2 2

, 2 0 1 1

T h e i s s u e i n t h i s c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e l e a s e d i s p u t e i s w h e t h e r t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

a r e a d d i t i o n a l l e s s e e s a n d

, t h u s

, p e r s o n a l l y l i a b l e u n d e r t h e l e a s e

. P l a i n t i f f

, t h e l e s s o r o f r e t a i l

s p a c e

, f i l e d t h i s a c t i o n a g a i n s t t h e t h r e e d e f e n d a n t s w h e n t h e l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

, D é c o r

F a b r i c s

, L L C

, a l e s s e e

, b r e a c h e d t h e l e a s e b y f a i l i n g t o p a y r e n t f

o r t h e t e r m o f t h e l e a s e

. T h e

i n d i v i d u a l d e f

e n d a n t s d e n i e d l i a b i l i t y

, a s s e r t i n g t h a t D é c o r F a b r i c s

, L L C

, w a s t h e o n l y l e s s e e

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e l e a s e u n a m b i g u o u s l y i d e n t i f i e s e a c h o f t h e i n d i v i d u a l

d e f e n d a n t s a s a d d i t i o n a l l e s s e e s a n d a s s e s s e d d a m a g e s a g a i n s t t h e m f o r b r e a c h o f t h e l e a s e

, i n c l u d i n g t h e p l a i n t i f

f ’ s a t t o r n e y s f

e e s

. O n l y o n e o f t h e d e f e n d a n t s a p p e a l e d

. H e a s s e r t s t h a t

t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y f i n d i n g t h e l e a s e u n a m b i g u o u s a s t o t h e i d e n t i f y o f t h e l e s s e e ( s ) a n d

b y f a i l i n g t o c o n s i d e r t h e p a r t i e s ’ c o n d u c t t o c o n c l u d e t h a t D é c o r F a b r i c s

, L L C

, w a s t h e o n l y

l e s s e e

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

.

C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , j o i n e d

.

M a r s h a l l T

. C o o k

, H e n d e r s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, E d w a r d H

. H o d g e

.

J a m e s L

. S m i t h

, H e n d e r s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, A s s o c i a t e d S h o p p i n g C e n t e r

P r o p e r t i e s

, L t d

.

O P I N I O N

T h e p l a i n t i f

f

- l e s s o r

, A s s o c i a t e d S h o p p i n g C e n t e r P r o p e r t i e s

, L T D ( “ A s s o c i a t e d ” )

,

o w n s a n d m a n a g e s c o m m e r c i a l p r o p e r t y o n M a i n S t r e e t i n H e n d e r s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

. O n

D e c e m b e r 9

, 2 0 0 4

, A s s o c i a t e d e n t e r e d i n t o a l e a s e a g r e e m e n t ( “ t h e L e a s e ” ) f o r t h e u s e o f t h es p a c e w i t h D é c o r F a b r i c s

, L L C

, a h o m e d e c o r a t i n g b u s i n e s s o p e r a t i n g u n d e r t h e n a m e

“ M a t e r i a l T h i n g s

. ” D é c o r F a b r i c s w a s a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y o w n e d b y t h e t h r e e

i n d i v i d u a l d e f

e n d a n t s i n t h i s a c t i o n

, T r a c y H a n c h e y

, J a c q u e l i n e W e s t r a a n d E d w a r d H o d g e

. 1

T h e L e a s e c o n s i s t s o f t w o d i s t i n c t p a r t s : a f i v e

- p a g e p r e p r i n t e d f

o r m a g r e e m e n t o n

l e g a l s i z e p a p e r a n d a t w o

- p a g e A d d e n d u m

, w h i c h i s t y p e d o n l e t t e r s i z e p a p e r

. T h e

p r e p r i n t e d f

o r m

– w h i c h w e r e f

e r t o a s “ t h e m a i n b o d y o f t h e L e a s e ”

– c o n t a i n s s e v e r a l b l a n k

l i n e s w h e r e a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n i s t o b e w r i t t e n b y h a n d

, s u c h a s t h e i d e n t i t y o f t h e

l e s s e e ( s )

, t h e d e m i s e d p r e m i s e s

, t h e l e a s e t e r m

, e t c

. T h e s e c o n d p a r t o f t h e L e a s e i s t h e t w o

p a g e a d d e n d u m ; i t i s t i t l e d “ A t t a c h m e n t A

. ” N o n e o f A t t a c h m e n t A i s p r e p r i n t e d ; i t i s t y p e d

.

T h e o n l y “ L e s s e e ” e x p r e s s l y i d e n t i f i e d i n t h e m a i n b o d y o f t h e L e a s e i s “ D é c o r

F a b r i c s

, L L C

, ” w h i c h w a s h a n d w r i t t e n ; h o w e v e r

, “ S e e A t t a c h m e n t A ” i s a l s o h a n d w r i t t e n

i m m e d i a t e l y a d

j a c e n t t o D é c o r F a b r i c s

, L L C

. T h e h a n d w r i t t e n s t a t e m e n t “ S e e A t t a c h m e n t

A ” a l s o a p p e a r s i n t w o a d d i t i o n a l p a r a g r a p h s

. P a r a g r a p h 1

. 0 t i t l e d “ L e a s e T e r m ” a n d

p a r a g r a p h 2

. 0 t i t l e d “ M i n i m u m R e n t a l a n d C o s t o f L i v i n g A d j u s t m e n t

, ” a r e c r o s s e d t h r o u g h

,

a n d t h e n o t a t i o n “ S e e A t t a c h m e n t A ” i s w r i t t e n o v e r t h e c r o s s e d

- t h r o u g h p a r a g r a p h s

. A n

u n n u m b e r e d p a r a g r a p h o n t h e f i r s t p a g e s t a t e s t h a t “ [ a ] n y a t t a c h m e n t t o t h i s L e a s e

A g r e e m e n t s h a l l b e a p a r t o f t h i s a g r e e m e n t

. ”

T h e s i g n a t u r e s o f M r

. H o d g e a n d M s

. H a n c h e y

, f o l l o w e d b y t h e i r b i r t h d a y s a n d s o c i a l

s e c u r i t y n u m b e r s

, a p p e a r a t t h e b o t t o m o f t h e l a s t p a g e o f t h e m a i n b o d y o f t h e L e a s e o n t h e

s i g n a t u r e l i n e p r o v i d e d f o r t h e L e s s e e

. T h e r e i s n o i n d i c a t i o n t h a t e i t h e r s i g n a t u r e w a s m a d e

i n a r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

. M s

. W e s t r a ’ s s i g n a t u r e a p p e a r s o n a s e p a r a t e p a g e

, w h i c h s t a t e s

,

“ I h a v e r e a d a n d a g r e e t o t h e t e r m s a s s t a t e d i n t h e L e a s e A g r e e m e n t b e t w e e n L e s s o r :

A s s o c i a t e d S h o p p i n g C e n t e r P r o p e r t i e s

, L t d

. A n d L e s s e e : D é c o r F a b r i c s

, L L C

, ” a n d i s

f o l l o w e d b y h e r s i g n a t u r e a n d s o c i a l s e c u r i t y n u m b e r

.

T h e f i r s t p a r a g r a p h o f A t t a c h m e n t A s t a t e s :

1

. L e s s e e s h a l l b e D é c o r F a b r i c s

, L L C

, w i t h t h e f o l l o w i n g m e m b e r s a l s o

a s i n d i v i d u a l L e s s e e s :

Ms

. Hanc hey app roa che d Ms

. We st ra and Mr

. Hodge to bec om e invol ved in Déco r Fabr ic s af te r a 1

pre vious owner exi te d the bus ine ss. T hey agree d to j oin Ms

. Hanc hey bec aus e, a t t he t ime, the th re e wer e

cl ose fr ie nds ; Ms

. We st ra is al so Ms

. Hanc hey’s si st er

. Ms

. Hanc hey was the Pre si den t of Déco r Fabr ic s and

was sol el y re spo nsi ble for it s dai ly ope ra ti on. Ms

. We st ra ser ved as the V ic e- Pre si den t and Mr

. Hodge as the

Chie f Fin anc ia l Off

ic er

. Desp it e the fa ct tha t Mr

. Hodge had con si der abl e bus ine ss exp er ie nce

, cur re ntl y

working as a cor por at e con tr oll er

, cer ti fi ed m ana ging acc ount ant and tr eas ure r for a m anu fa ct uri ng company,

and having pre viousl y worked as a cor por at e con tr oll er for two add it ion al compani es over the pas t dec ade

, he a nd M s. W est ra had li tt le in volvem ent wit h t he b usi nes s.

-2-A

. T r a c y H a n c h e y

, m e m b e r a n d P r e s i d e n t

B

. J a c q u e l i n e W e s t r a

, m e m b e r a n d V i c e P r e s i d e n t

C

. E d w a r d H o d g e

, m e m b e r a n d C F O

A t t a c h m e n t A a l s o s t a t e s t h a t t h e L e a s e i s f o r a f i v e

- y e a r t e r m

, a n d t h a t t h e a n n u a l r e n t

( p a y a b l e i n t w e l v e m o n t h l y i n s t a l l m e n t s ) w o u l d b e c a l c u l a t e d a t a r a t e o f $ 7

. 4 0 p e r s q u a r e

f o o t

, w i t h a n a d d i t i o n a l $ 1

. 0 0 p e r s q u a r e f o o t f o r t a x e s

, i n s u r a n c e

, a n d m a i n t e n a n c e f o r t h e

c o m m o n a r e a s

. I t a l s o i d e n t i f i e s t h e i m p r o v e m e n t s a n d r e n o v a t i o n s A s s o c i a t e d a g r e e d t o 2

c o m p l e t e b e f

o r e D é c o r F a b r i c s m o v e d i n t o t h e s p a c e

.

T h e s t a r t d a t e o f t h e l e a s e t e r m w a s d e l a y e d b y s e v e r a l m o n t h s b e c a u s e t h e

r e n o v a t i o n s t o t h e p r o p e r t y t o o k l o n g e r t h a n e x p e c t e d t o c o m p l e t e

. T h e r e f o r e

, o n J a n u a r y 9

,

2 0 0 6

, G r e g S m i t h

, t h e M a n a g e m e n t A g e n t f o r A s s o c i a t e d

, m a i l e d a l e t t e r t o M s

. H a n c h e y ’ s

a t t e n t i o n a t t h e a d d r e s s f o r D é c o r F a b r i c s

, w h i c h s t a t e d t h a t t h e p a r t i e s s h o u l d c h a n g e t h e

s t a r t d a t e a s l i s t e d i n t h e l e a s e f r o m A u g u s t 1

, 2 0 0 5 t o J a n u a r y 1

, 2 0 0 6

, t o r e f l e c t w h e n D é c o r

F a b r i c s a c t u a l l y m o v e d i n t o t h e s p a c e

. T h i s l e t t e r a l s o s t a t e d t h a t $ 4

, 8 4 0

. 8 0 w o u l d b e t h e

m o n t h l y r e n t

, w h i c h w a s b a s e d o n t h e f i n a l m e a s u r e m e n t o f t h e s p a c e a t 7

, 8 5 0 s q u a r e f e e t 3

a n d t h e p r e v i o u s l y a g r e e d u p o n r a t e o f $ 7

. 4 0 p e r s q u a r e f o o t p e r y e a r

. O n l y M r

. S m i t h ’ s

s i g n a t u r e a p p e a r s o n t h e J a n u a r y 6

, 2 0 0 6 l e t t e r

. H o w e v e r

, M r

. S m i t h a n d M s

. H a n c h e y

e x e c u t e d “ L e a s e A m e n d m e n t # 2 ” o n O c t o b e r 4

, 2 0 0 7

, w h i c h p r o v i d e d t h a t “ t h e l e t t e r d a t e d

J a n u a r y 9

, 2 0 0 6 s h a l l b e c o n s i d e r e d L e a s e A m e n d m e n t # 1

. ” L e a s e A m e n d m e n t # 2 a l s o

r e i t e r a t e d t h a t J a n u a r y 1

, 2 0 0 6 w a s t h e o f f i c i a l s t a r t d a t e o f t h e t e r m o f t h e l e a s e a n d f u r t h e r

s t a t e d t h a t “ a l l o t h e r t e r m s a n d c o n d i t i o n s [ i n t h e o r i g i n a l L e a s e ] r e m a i n t h e s a m e

. ” A t t h e

t o p o f L e a s e A m e n d m e n t # 2

, A s s o c i a t e d i s l i s t e d a s t h e l e s s o r

, a n d “ M a t e r i a l T h i n g s ” i s

l i s t e d a s t h e l e s s e e

.

P u r s u a n t t o t h e L e a s e A m e n d m e n t s

, t h e t e r m o f t h e l e a s e c o m m e n c e d o n J a n u a r y 1

,

2 0 0 6

. D é c o r F a b r i c s b e g a n e x p e r i e n c i n g f i n a n c i a l p r o b l e m s t h r e e m o n t h s i n t o t h e t e r m o f t h e

l e a s e ; t h e r e a f

t e r

, i t f r e q u e n t l y f

a i l e d t o m a k e t h e m o n t h l y r e n t p a y m e n t s w h e n d u e

. O n

N o v e m b e r 2 0

, 2 0 0 8

, A s s o c i a t e d m a i l e d a n o t i c e o f d e f a u l t t o M s

. H a n c h e y

, M s

. W e s t r a

, a n d

M r

. H o d g e

, s t a t i n g t h a t t h e y h a d a c c r u e d a t o t a l o f $ 4 4

, 0 1 6

. 5 8 i n u n p a i d r e n t

. A s s o c i a t e d s e n t

a s e c o n d n o t i c e o f d e f

a u l t o n J a n u a r y 9

, 2 0 0 9

, a n d a t h i r d o n M a r c h 2 6

, 2 0 0 9

. I n t h e t h i r d

n o t i c e

, A s s o c i a t e d s t a t e d t h a t i t h a d l e a s e d t h e s p a c e t o a n e w t e n a n t

. T h e t h i r d n o t i c e a l s o

T he spac e was being re novate d when t he l eas e was exe cut ed, and th e part ie s coul d not dete rmine 2

the squ ar e f

oot age unt il th e r eno vatio ns we re complet e.

T he am ount of the m ont hly re nt had not bee n st at ed p re viousl y becau se the act ual squ ar e foot age 3

of the re nta l s pac e c oul d no t b e de te rmined unt il th e r eno vatio ns we re complet ed.

-3-p r o v i d e d t h a t M s

. H a n c h e y

, M s

. W e s t r a

, a n d M r

. H o d g e w o u l d b e i n d i v i d u a l l y r e s p o n s i b l e

f o r $ 4

, 6 6 6

. 6 7 i n e x p e n s e s A s s o c i a t e d i n c u r r e d i n l o c a t i n g a n e w t e n a n t a n d p r e p a r i n g t h e

s p a c e t o b e r e

- l e a s e d a s w e l l a s t h e u n p a i d r e n t a n d a $ 5 0 0 / m o n t h d e f i c i e n c y f o r t h e

r e m a i n d e r o f t h e f

i v e

- y e a r l e a s e t e r m

.

I n t h e i n t e r i m

, o n J a n u a r y 1 5

, 2 0 0 9

, A s s o c i a t e d a l s o f i l e d t h i s a c t i o n a g a i n s t M s

.

H a n c h e y

, M s

. W e s t r a

, a n d M r

. H o d g e i n t h e i r i n d i v i d u a l c a p a c i t i e s

, a l l e g i n g t h e y w e r e

a d d i t i o n a l l e s s e e s a n d t h u s p e r s o n a l l y l i a b l e u n d e r t h e L e a s e

. M s

. H a n c h e y n e v e r f i l e d a n

a n s w e r

, a n d a d e f

a u l t j u d g m e n t i n t h e a m o u n t o f $ 4 4

, 0 1 5

. 5 8 p l u s $ 1 4

, 6 7 2

. 1 0 i n a t t o r n e y ’ s

f e e s w a s e n t e r e d a g a i n s t h e r o n J u l y 2 3

, 2 0 0 9

. M s

. W e s t r a a n d M r

. H o d g e e a c h f i l e d a n s w e r s

,

a s s e r t i n g a s t h e i r o n l y d e f e n s e t h a t t h e y w e r e n o t p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e b r e a c h o f t h e

L e a s e

. T h e y a r g u e d t h a t D é c o r F a b r i c s w a s t h e s o l e l e s s e e a n d t h a t t h e y h a d s i g n e d t h e l e a s e

i n t h e i r r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y a s o f f i c e r s o f t h e c o m p a n y

.

A b e n c h t r i a l w a s h e l d N o v e m b e r 2

, 2 0 0 9

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t t h e r e l e v a n t

p r o v i s i o n s w e r e u n a m b i g u o u s i n n a m i n g M r

. H o d g e a n d M s

. W e s t r a a s a d d i t i o n a l

, i n d i v i d u a l

l e s s e e s a n d

, t h e r e f

o r e

, t h e y w e r e p e r s o n a l l y l i a b l e f o r b r e a c h o f t h e L e a s e

. T h e t r i a l c o u r t

a w a r d e d A s s o c i a t e d d a m a g e s a g a i n s t M s

. W e s t r a a n d M r

. H o d g e i n t h e a m o u n t o f

$ 7 3

, 2 6 1

. 5 4 f

o r u n p a i d r e n t a n d e x p e n s e s t o r e

- l e a s e t h e p r o p e r t y

, a n d $ 9

, 0 0 0

. 0 0 i n a t t o r n e y ’ s

f e e s a s p r o v i d e d i n t h e L e a s e

.

T h e d e f e n d a n t s f i l e d a t i m e l y n o t i c e o f a p p e a l

, h o w e v e r

, M s

. W e s t r a h a s s e t t l e d w i t h

A s s o c i a t e d

. T h u s

, M r

. H o d g e i s t h e s o l e r e m a i n i n g a p p e l l a n t

.

M r

. H o d g e d o e s n o t d i s p u t e t h e f a c t t h a t t h e L e a s e w a s b r e a c h e d d u e t o t h e f a i l u r e t o

p a y r e n t

, n o r d o e s h e d i s p u t e t h e a m o u n t o f d a m a g e s A s s o c i a t e d i s e n t i t l e d t o r e c o v e r

.

H o w e v e r

, h e i n s i s t s t h a t h e i s n o t a n i n d i v i d u a l l e s s e e

. H e a r g u e s t h a t t h e p a r t i e s n e v e r

i n t e n d e d h i m t o b e a n i n d i v i d u a l l e s s e e

, a n d t h a t h i s o n l y i n v o l v e m e n t w i t h t h e l e a s e w a s a s

a m e m b e r a n d o f

f i c e r o f D é c o r F a b r i c s

, w h i c h w a s t h e o n l y i n t e n d e d l e s s e e

. T h e r e f o r e

, o u r

a n a l y s i s w i l l b e l i m i t e d t o w h e t h e r M r

. H o d g e i s a n a d d i t i o n a l l e s s e e u n d e r t h e L e a s e

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

T h e i n t e r p r e t a t i o n a n d a p p l i c a t i o n o f a n u n a m b i g u o u s c o n t r a c t i s a q u e s t i o n o f l a w

,

t h e d e t e r m i n a t i o n o f w h i c h e n j o y s n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s o n d e n o v o a p p e l l a t e

r e v i e w

. D o e v

. H C

A He a l t h S e r v s

. o

f T e n n e s s e e

, I

n c

. , 4 6 S

. W

. 3 d 1 9 1

, 1 9 6 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) ;

G u i l i a n o v

. C l e o

, I

n c

. 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. T h e r e f o r e

, t h e t r i a l c o u r t ’ s

i n t e r p r e t a t i o n o f a c o n t r a c t i s n o t e n t i t l e d t o a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s u n d e r T e n n

. R

.

A p p

. P

. 1 3 ( d ) o n a p p e a l

. A n g u s v

. W

. H e r i t a g e I n s

. C o

. , 4 8 S

. W

. 3 d 7 2 8

, 7 3 0 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 0 )

. A c c o r d i n g l y

, w e w i l l r e v i e w t h e c o n t r a c t u a l i s s u e s d e n o v o a n d r e a c h o u r o w n

-4-i n d e p e n d e n t c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e i r m e a n i n g a n d l e g a l i m p o r t

. G u i l i a n o

, 9 9 5 S

. W

. 2 d a t

9 5 ; H i l l s b o r o P l a z a E n t e r s

. v

. M o o n

, 8 6 0 S

. W

. 2 d 4 5

, 4 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 )

.

A N A L Y S I S

M r

. H o d g e c o n t e n d s t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t h e i s a n a d d i t i o n a l l e s s e e

.

S p e c i f i c a l l y

, h e a r g u e s t h a t t h e i d e n t i t y o f t h e i n t e n d e d l e s s e e ( s ) i s a m b i g u o u s w h e n t h e m a i n

b o d y o f t h e L e a s e i s r e a d i n c o n j u n c t i o n w i t h A t t a c h m e n t A a n d t h e t w o a m e n d m e n t s t o t h e

l e a s e ; f u r t h e r m o r e

, h e a r g u e s t h a t b e c a u s e t h e i d e n t i t y o f t h e i n t e n d e d l e s s e e i s a m b i g u o u s

u n d e r t h e t e r m s o f t h e c o n t r a c t

, t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o c o n s i d e r t h e c o u r s e o f

c o n d u c t b e t w e e n t h e p a r t i e s w h e n d e t e r m i n i n g t h a t h e w a s i n d i v i d u a l l y l i a b l e o n t h e L e a s e

.

I t i s h i s a s s e r t i o n t h a t a n e x a m i n a t i o n o f t h e p a r t i e s ’ c o n d u c t w o u l d h a v e r e v e a l e d t h a t h e w a s

n e v e r i n t e n d e d t o b e a n i n d i v i d u a l l e s s e e

, a n d t h a t h e w a s m e r e l y a c t i n g i n a r e p r e s e n t a t i v e

c a p a c i t y o n b e h a l f o f D é c o r F a b r i c s

. I n s u p p o r t o f t h i s a r g u m e n t

, h e s t a t e s t h a t A s s o c i a t e d

n e v e r i n v e s t i g a t e d h i s f i n a n c i a l w o r t h

, t h a t h e w a s n e v e r c o n s u l t e d o n e i t h e r o f t h e “ L e a s e

A m e n d m e n t s

, ” a n d

, t h a t d e s p i t e t h e f a c t t h a t t h e r e n t a r r e a r a g e b e g a n t o a c c r u e a s e a r l y a s

M a r c h 2 0 0 6

, h e w a s n e v e r c o n t a c t e d n o r s e n t a n i n v o i c e u n t i l t h e f i r s t N o t i c e o f D e f

a u l t i n

N o v e m b e r 2 0 0 8

.

“ T h e c a r d i n a l r u l e f

o r i n t e r p r e t a t i o n o f c o n t r a c t s i s t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e

p a r t i e s a n d t o g i v e e f

f e c t t o t h a t i n t e n t i o n c o n s i s t e n t w i t h l e g a l p r i n c i p l e s

. ” R a i n e y v

. S t a n s e l l

,

8 3 6 S

. W

. 2 d 1 1 7

, 1 1 8

- 1 9 ( c i t i n g B o b P e a r s a l l M o t o r s

, I n c

. v

. R e g a l C h r

y s l e r

- P l y m o u t h

, I

n c

. ,

5 2 1 S

. W

. 2 d 5 7 8 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) )

. A p r i m a r y o b j e c t i v e i n t h e c o n s t r u c t i o n o f a c o n t r a c t i s t o

d i s c o v e r t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s f r o m a c o n s i d e r a t i o n o f t h e w h o l e c o n t r a c t

. M c k a y v

.

L o u i s v i l l e & N

. R

. C o

. , 1 8 2 S

. W

. 8 7 4

, 8 7 5 ( T e n n

. 1 9 1 6 )

. W h e n r e s o l v i n g d i s p u t e s c o n c e r n i n g

c o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n

, w e a r e t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s b a s e d u p o n t h e “ u s u a l

,

n a t u r a l

, a n d o r d i n a r y m e a n i n g ” o f t h e c o n t r a c t u a l l a n g u a g e

. R a i n e y

, 8 3 6 S

. W

. 2 d a t 1 1 9

.

F u r t h e r m o r e

, “ [ a ] l l p r o v i s i o n s i n t h e c o n t r a c t s h o u l d b e c o n s t r u e d i n h a r m o n y w i t h e a c h

o t h e r

, i f p o s s i b l e

, t o p r o m o t e c o n s i s t e n c y a n d t o a v o i d r e p u g n a n c y b e t w e e n t h e v a r i o u s

p r o v i s i o n s o f a s i n g l e c o n t r a c t

. ” G u i l i a n o

, 9 9 5 S

. W

. 2 d a t 9 5 ( c i t i n g R a i n e y

, 8 3 6 S

. W

. 2 d a t

1 1 8

- 1 9 )

.

I f t h e c o u r t d e t e r m i n e s t h e l a n g u a g e i n a w r i t t e n c o n t r a c t i s u n a m b i g u o u s

, t h e n “ t h e

c o u r t m u s t i n t e r p r e t t h e c o n t r a c t a s w r i t t e n

, r a t h e r t h a n a c c o r d i n g t o t h e u n e x p r e s s e d i n t e n t i o n

o f o n e o f t h e p a r t i e s

. ” C a m p o r a v

. F o r d

, 1 2 4 S

. W

. 3 d 6 2 4

, 6 2 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ( c i t i n g

S u t t o n v

. F i r s t N

a t

. B a n k o f C r o s s v i l l e

, 6 2 0 S

. W

. 2 d 5 2 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 1 ) )

. A c o n t r a c t

i s a m b i g u o u s “ o n l y w h e n i t i s o f u n c e r t a i n m e a n i n g a n d m a y f a i r l y b e u n d e r s t o o d i n m o r e

w a y s t h a n o n e

. ” E m

p r e s s H e a l t h a n d B e a u t

y S p a

, I n c

. v

. T u r n e r

, 5 0 3 S

. W

. 2 d 1 8 8

, 1 9 0

- 9 1

( T e n n

. 2 0 0 3 )

. T h e c o u r t w i l l n o t a p p l y a s t r a i n e d c o n s t r u c t i o n o f t h e l a n g u a g e t o c r e a t e a n

a m b i g u i t y w h e r e o n e d o e s n o t e x i s t

. I d

.

-5-M r

. H o d g e a r g u e s t h a t t h e r e a r e d i f f e r e n c e s b e t w e e n t h e m a i n b o d y o f t h e l e a s e a n d

A t t a c h m e n t A t h a t c r e a t e a n a m b i g u i t y a s t o t h e n u m b e r a n d i d e n t i t y o f i n t e n d e d l e s s e e ( s )

.

T o s u p p o r t h i s c l a i m

, h e p o i n t s t o t h e f a c t t h a t t h e m a i n b o d y o f t h e l e a s e u s e s “ l e s s e e ” i n i t s

s i n g u l a r f

o r m

, a n d e x p r e s s l y i d e n t i f i e s o n l y “ D é c o r F a b r i c s

, L L C ” a s a l e s s e e ; w h e r e a s

A t t a c h m e n t A u s e s t h e p l u r a l

, “ l e s s e e s

, ” a n d l i s t s M s

. H a n c h e y

, M s

. W e s t r a

, a n d M r

. H o d g e

“ a l s o a s i n d i v i d u a l L e s s e e s

. ” W e a r e n o t p e r s u a d e d b y t h i s a r g u m e n t

. 4

A s n o t e d e a r l i e r

, w h e r e p o s s i b l e

, t h e p r o v i s i o n s o f a c o n t r a c t s h o u l d b e r e a d i n

h a r m o n y w i t h e a c h o t h e r

, “ t o a v o i d r e p u g n a n c y b e t w e e n t h e s e v e r a l p r o v i s i o n s o f a s i n g l e

c o n t r a c t

. ” R a i n e

y

, 8 3 6 S

. W

. 2 d a t 1 1 8

- 1 9

. I n t h i s c a s e

, t h e m e r e u s e o f t h e s i n g u l a r f o r m o f

“ l e s s e e ” i n t h e m a i n b o d y o f t h e L e a s e

, w h i c h i s a p r e p r i n t e d f o r m

, w i t h o u t l a n g u a g e

e x p r e s s l y e x c l u d i n g t h e p o s s i b i l i t y o f a d d i t i o n a l l e s s e e s

, i s n o t s u f f i c i e n t t o c r e a t e a c o n f

l i c t

w i t h t h e e x p r e s s i d e n t i f

i c a t i o n o f a d d i t i o n a l l e s s e e s i n A t t a c h m e n t A

. T h i s i s p a r t i c u l a r l y t r u e

i n t h i s c a s e a s t h e p a r a g r a p h w h e r e t h e L e s s e e i s t o b e i d e n t i f i e d i n s t r u c t s t h e p a r t i e s t o “ S e e

A t t a c h m e n t A

, ” w h i c h e x p r e s s l y s t a t e s t h e r e a r e a d d i t i o n a l l e s s e e s w h o a r e i d e n t i f i e d b y

n a m e

.

T h e f

i r s t u n n u m b e r e d p a r a g r a p h o f t h e L e a s e i d e n t i f i e s “ A s s o c i a t e d S h o p p i n g C e n t e r

P r o p e r t i e s

, L T D

. ” a s t h e L e s s o r a n d s t a t e s t h e a d d r e s s a n d s u i t e n u m b e r o f t h e r e n t a l

p r o p e r t y

. T h e n e x t p a r a g r a p h s p r o v i d e b l a n k l i n e s t o i d e n t i f y t h e “ L e s s e e

, ” t h e l e a s e t e r m a n d

r e n t

. A s w r i t t e n i n b y t h e p a r t i e s

, t h e s e t h r e e s e c t i o n s r e a d a s f o l l o w s :

L e s s e e : D e c o r F a b r i c s L L C * S e e A t t a c h m e n t A ( h a n d w r i t t e n )

d b a Ma t e r i a l T

h i n g s ( h a n d w r i t t e n )

1

. 0 L E A S E T E R M :

T h i s L e a s e s h a l l b e f

o r a p e r i o d o f

- - S e e A t t a c h m e n t A

- - ( h a n d w r i t t e n )

. . . ( T h e r e m a i n d e r o f p a r a g r a p h 1

. 0 i s s t r i c k e n t h r o u g h

. )

2

. 0 M I N I M U M R E N T A L A N D C O S T O F L I V I N G A D J U S T M E N T :

T h e L e s s e e s h a l l p a y t o t h e L e s s o r t h e s u m o f $

- - S e e A t t a c h m e n t A

- - ( h a n d w r i t t e n )

. . .

( T h e r e m a i n d e r o f p a r a g r a p h 2

. 0 i s s t r i c k e n t h r o u g h

. )

Mr

. Hodge al so ar gues tha t Att ach m ent A sho uld not be con si der ed par t of the Lea se. We fi nd thi s 4

ar gum ent wit hout m er it

. T he m ai n body of the le ase st at es tha t “Any Att ach m ent s to thi s Lea se Agreement

sha ll be a par t of thi s agree m ent .” Fur the rmore, the not at ion to “Se e Att ach m ent A” app ear s con spi cuo usl y

in sever al di ff

er ent pl ace s i n t he main body of th e Le ase , whi ch M r. Ho dge si gned.

-6-T h e n e x t p a r a g r a p h

, w h i c h i s u n n u m b e r e d

, i s t i t l e d “ A T T A C H M E N T S ” a n d r e a d s :

A n y a t t a c h m e n t t o t h i s L e a s e A g r e e m e n t s h a l l b e a p a r t o f t h i s a g r e e m e n t

, a n d

w i l l i n c o r p o r a t e a l l a g r e e m e n t s r e l a t i v e t o L e a s e o p t i o n p e r i o d s

, c o s t o f l i v i n g

a d j u s t m e n t s

, p e r c e n t a g e r e n t

, e t c

. , a s a g r e e d b e t w e e n L e s s o r a n d L e s s e e a t t h e

t i m e o f s i g n i n g o f t h e a g r e e m e n t

.

O n t h e l a s t p a g e o f t h e p r e

- p r i n t e d f o r m L e a s e

, A s s o c i a t e d i s i d e n t i f i e d a s t h e L e s s o r

.

T h e s i g n a t u r e o f G r e g o r y S m i t h a p p e a r s o n t h e b l a n k s i g n a t u r e l i n e p r o v i d e d f o r t h e L e s s o r

,

a n d i m m e d i a t e l y b e l o w h i s s i g n a t u r e a p p e a r s t h e n o t a t i o n : “ C

. G r e g o r y S m i t h

, J r

.

M a n a g e m e n t A g e n t

. ” B e l o w t h i s a p p e a r s t h e s e c t i o n f o r t h e L e s s e e t o e x e c u t e t h e L e a s e

,

w h e r e t h e w o r d “ L E S S E E ” i s i m m e d i a t e l y f o l l o w e d b y a b l a n k s i g n a t u r e l i n e f o r t h e L e s s e e

.

M r

. H o d g e ’ s s i g n a t u r e a n d M s

. H a n c h e y ’ s s i g n a t u r e a p p e a r a b o v e t h e b l a n k s i g n a t u r e l i n e

p r o v i d e d f

o r t h e L e s s e e

. T h e i r s i g n a t u r e s a r e f o l l o w e d b y t h e d a t e a n d t h e i r r e s p e c t i v e s o c i a l

s e c u r i t y n u m b e r s

. T h i s a p p e a r s o n t h e L e a s e a s f o l l o w s :

E d w a r d H

. H

o d g e 1 2 / 9 / 0 4 S S N ( h a n d w r i t t e n ) 5

L E S S E E : T

r a c y H a n c h e y 1 2 /

9 / 0 4 S S N ( h a n d w r i t t e n )

U n l i k e M r

. S m i t h w h o s i g n e d a s M a n a g e m e n t A g e n t o f A s s o c i a t e d

, n e i t h e r M r

. H o d g e n o r

M s

. H a n c h e y m a d e a n y n o t a t i o n t h a t t h e y s i g n e d t h e l e a s e i n a r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

.

M r

. H o d g e c l a i m s h e d o e s n o t r e m e m b e r s e e i n g A t t a c h m e n t A

. T h e t r i a l c o u r t d i d n o t

a f f o r d t h i s s t a t e m e n t m u c h c r e d i t a n d n e i t h e r d o w e

. T h e m a i n b o d y o f t h e L e a s e

, w h i c h M r

.

H o d g e s i g n e d

, e x p r e s s l y d i r e c t s t h e p a r t i e s t o “ S e e A t t a c h m e n t A

. ” T h i s e x p r e s s d i r e c t i v e

a p p e a r s v e r y c o n s p i c u o u s l y t h r e e t i m e s o n t h e f i r s t p a g e o f t h e L e a s e

. M o r e o v e r

, i t a f f e c t s

t h r e e v e r y s i g n i f

i c a n t p r o v i s i o n s

, i n c l u d i n g t h e i d e n t i t y o f t h e L e s s e e

, t h e t e r m o f t h e L e a s e

,

a n d t h e r e n t

. T o a s c e r t a i n t h e s e m a t e r i a l p r o v i s i o n s

, M r

. H o d g e h a d t o r e a d A t t a c h m e n t A ;

o t h e r w i s e

, h e h a d n o w a y o f k n o w i n g t h e s e v e r y s i g n i f i c a n t p r o v i s i o n s

. T h e f i r s t l i n e o f 4

A t t a c h m e n t A r e a d s : “ L e s s e e s h a l l b e D é c o r F a b r i c s

, L L C

, w i t h t h e f o l l o w i n g m e m b e r s a l

s o

a s i n d i v i d u a l l e s s e e s :

. . . E d w a r d H o d g e

, m e m b e r a n d C F O

. ” ( E m p h a s i s a d d e d )

. T h e t r i a l

c o u r t f o u n d t h a t A t t a c h m e n t A “ w a s a s c l e a r a s i t c a n b e ” i n s p e c i f i c a l l y i d e n t i f

y i n g M r

.

H o d g e a s a n a d d i t i o n a l

, i n d i v i d u a l l e s s e e

. W e a r e i n f u l l a g r e e m e n t w i t h t h i s f i n d i n g

.

T he s oci al se cur it y num

ber s a re not li st ed i n t his opi nio n f or pri vacy reas ons

. 5

I t is re le vant tha t Mr

. Hodge is the cor por at e con tr oll er

, cer ti fi ed m ana ging acc ount ant and tr eas ure r 4

for a m anu fa ct uri ng company and pre viousl y ser ved as con tr oll er for two oth er compani es. We fi nd it is m ost

d i f fi cul t to bel ie ve t hat a per son of his exp er ie nce woul d not want

, ind eed demand, to know t he ess ent ia l

inf ormati on a bout th e Le ase th at cou ld onl y be le ar ned by rea din g Attac hm ent A.

-7-M r

. H o d g e a l s o i n s i s t s t h a t h e w a s m e r e l y a c t i n g i n a r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y o n b e h a l f

o f D é c o r F a b r i c s

, L L C

. W h e t h e r a p e r s o n s i g n i n g a c o n t r a c t “ i n t e n d e d t o d o s o a s a n

i n d i v i d u a l o r a s t h e r e p r e s e n t a t i v e o f a n o t h e r s h o u l d

, w h e r e p o s s i b l e

, b e d e t e r m i n e d f r o m t h e

c o n t r a c t ’ s l a n g u a g e

. ” B i l l W a l k e r & A s s o c s

. v

. P a r r i s h

, 7 7 0 S

. W

. 2 d 7 6 4

, 7 7 0 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 8 9 ) ( c i t i n g L a z a r o v v

. K l y c e

, 2 5 5 S

. W

. 2 d 1 1

, 1 4 ( T e n n

. 1 9 5 3 ) )

. T h e c o n t r a c t c l e a r l y s t a t e s

t h a t M r

. H o d g e i s “ a l s o ” a n “ i n d i v i d u a l l e s s e e

, ” a n d h i s s i g n a t u r e o n t h e m a i n b o d y o f t h e

L e a s e i s f o l l o w e d b y h i s p e r s o n a l s o c i a l s e c u r i t y n u m b e r

. A n i n d i v i d u a l ’ s s i g n a t u r e

, “ w i t h o u t

l i m i t i n g o r d e s c r i p t i v e w o r d s b e f o r e o r a f t e r i t

, i s t h e u n i v e r s a l m e t h o d o f s i g n i n g a c o n t r a c t

t o a s s u m e a p e r s o n a l o b l i g a t i o n

. ” L a z a r o v

, 2 5 5 S

. W

. 2 d a t 1 2 ; c o m p a r e B i l l W

a l k e r &

A s s o c s

. , 7 7 0 S

. W

. 2 d a t 7 7 0 ( “ A c o r p o r a t e o f f i c e r ’ s s i g n a t u r e

, p r e c e d e d b y t h e c o r p o r a t i o n ’ s

n a m e a n d f

o l l o w e d b y w o r d s d e n o t i n g t h e o f f i c e r ’ s r e p r e s e n t a t i v e c a p a c i t y

, b i n d s o n l y t h e

c o r p o r a t i o n

. ” )

.

I f M r

. H o d g e w a s m e r e l y a c t i n g a s a r e p r e s e n t a t i v e o f D é c o r F a b r i c s

, L L C

, h e w o u l d

n o t “ a l s o ” b e i d e n t i f

i e d a s a n “ i n d i v i d u a l l e s s e e

, ” a s e x p r e s s l y s t a t e d i n t h e L e a s e

. W e w o u l d

h a v e t o i g n o r e t h e s e u n a m b i g u o u s t e r m s t o c o n c l u d e o t h e r w i s e

.

M r

. H o d g e a l s o a s s e r t s t h a t o u r h o l d i n g i n M c N a u g h t e n v

. L u n a n

, N o

. M 2 0 0 8

- 0 0 8 0 6

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 1 9 5 6 9 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a y 1 4

, 2 0 1 0 ) s u p p o r t s h i s p o s i t i o n i n t h i s

c a s e

. I t d o e s n o t

, b e c a u s e M c N a u g h t e n i s r e a d i l y d i s t i n g u i s h a b l e f r o m t h e f a c t s o f t h i s c a s e

.

T h i s i s b e c a u s e t h e v e r y u n i q u e f a c t s o f t h a t c a s e m a d e i t i m p o s s i b l e f o r t h e c o u r t t o i d e n t i f

y

t h e p a r t i e s t o t h e c o n t r a c t

. I d

. a t * 2

. T h e b u s i n e s s e n t i t y i d e n t i f i e d i n t h e l e a s e a g r e e m e n t a s

t h e “ l e s s o r ” w a s “ 1 2 8 V o l u n t e e r P r o p e r t i e s

, ” h o w e v e r

, n o s u c h e n t i t y e x i s t e d w h e n t h e l e a s e

w a s e x e c u t e d

. F u r t h e r m o r e

, M r

. L u n a n

, t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t

, s i g n e d t h e l e a s e a g r e e m e n t

a s a r e p r e s e n t a t i v e o f “ B a d T o y s

, I n c

. - G a m b l e r

, I n c

. ” A t t h e t i m e M r

. L u n a n s i g n e d t h e 5

l e a s e a g r e e m e n t

, B a d T o y s

, I n c

. i n t e n d e d t o p u r c h a s e G a m b l e r

, I n c

. , h o w e v e r

, n o s u c h

a c q u i s i t i o n h a d o c c u r r e d a n d n e i t h e r M r

. L u n a n n o r B a d T o y s

, I n c

. , h a d i n d e p e n d e n t

a u t h o r i t y t o s i g n t h e a g r e e m e n t o n b e h a l f o f t h e n a m e d l e s s e e

, G a m b l e r

, I n c

. I d

. a t * 5

. T h e

T he def end ant in the Mc Naugh ton cas e, Lar ry Luna n, was the m aj ori ty owner of sever al m oto rc ycle 5

compani es, inc lud ing Bad T oys, I nc., and he want ed to acq uir e oth er bus ine sse s, inc lud ing Gam ble r I nc., so

he began negoti at ion s to buy the ass et s of Gam ble r’ s, inc lud ing the re al est at e, the equ ipment and too ls

, and

the ri ght to use the Gam

b l e r n a me. Mc Naugh te n

, 2010 WL 1956 996 at *1. Luna n was una ble to sec ure

fi nan ci ng for the ent ir e purc has e, so the owner of Gam ble r’ s, C.K. Spur loc k, ent er ed int o a cont ra ct to sel l

th e real est at e to J oyce Lambers on- Mc Naughte n and Ala n Wi ls on; m ean whil e, Luna n con ti nue d negoti at ion s

wit h Spur loc k for the re st of Gam ble r’ s ass et s. Id. Acco rdi ng to Luna n, Spur loc k advis ed him tha t Bad T oys

woul d ben ef

it by keepin g the bus ine ss in it s cur r e n t l o c a t i o n b u t if he did not exe cut e a le ase

, the re al

pro per ty woul d be le ase d to a thi rd par ty, for ci ng Bad T oys to re loc at e. Id. A t t r i al

, the pla int if f,

Mc Naughte n, te st if

ie d that the re al est at e buyers need ed a signed leas e to obta in fi nan ci ng to complet e the

pur cha se, and Luna n agre ed t o ex ecu te a l eas e a ft er re cei ving as sur anc es fr om Spur loc k and M cNau ghten

tha t t he l eas e wou ld be c ons ide re d void i f Ba d T oys cou ld not buy Gam ble r. Id.

-8-c a s e a t b a r p r e s e n t s a v e r y d i f f e r e n t s e t o f f

a c t s a n d i s s u e s

. F o r t h e s e r e a s o n s

, w e f i n d M r

.

H o d g e ’ s r e l i a n c e o n M c N a u g h t e n m i s p l a c e d

.

B a s e d o n t h e f

o r e g o i n g a n a l y s i s

, w e f

i n d

, a s t h e t r i a l c o u r t d i d

, t h a t t h e L e a s e

, w h e n

c o n s i d e r e d a s a w h o l e

, e x p r e s s l y a n d u n a m b i g u o u s l y i d e n t i f i e s M r

. H o d g e a s a n a d d i t i o n a l

l e s s e e

, b o u n d i n h i s i n d i v i d u a l c a p a c i t y

. H a v i n g d e t e r m i n e d t h a t t h e l a n g u a g e u s e d b y t h e

p a r t i e s i s “ ‘ p l a i n

, c o m p l e t e

, a n d u n a m b i g u o u s

, ’ ” i t w o u l d b e i n a p p r o p r i a t e f o r t h i s C o u r t t o

d e l v e i n t o “ t h e a c t u a l m e n t a l p r o c e s s e s o f t h e p a r t i e s i n e n t e r i n g i n t o [ t h e L e a s e ]

, ” a s “ t h e

l a w p r e s u m e s t h a t t h e p a r t i e s u n d e r s t o o d t h e i m p o r t o f t h e i r c o n t r a c t a n d t h a t t h e y h a d t h e

i n t e n t i o n w h i c h i t s t e r m s m a n i f e s t

. ’ ” E m p r e s s

, 5 0 3 S

. W

. 2 d a t 1 9 0 ( q u o t i n g 1 7 A m

. J u r

. 2 d

C o n t r a c t s § 2 4 5 ( 1 9 6 4 ) )

.

I N C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d w i t h c o s t s o f

a p p e a l a s s e s s e d a g a i n s t E d w a r d H

. H o d g e

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-9-