T.C. Mem o. 2 01 3- 26 6

UNITED STAT ES TAX COURT

61 YORK ACQUISITION, LLC, SIB PARTNERSHIP , LTD. , TAX MATTE RS PARTNER, Pet it io ne r v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 22 91 0- 12 . Fil edNov em be r 19 , 20 13 . Kev inM. Fl ynn an d Hen ry S. Lov ejoy, fo r pe ti ti on er. Mi ch ael DeanW il de r an d M ic ha el A. Sien ki ewic z, fo r res po nd en t.

MEMORANDUM OPINION LARO, Ju dg e: In 2 00 6, 6 1 Yo rkAcqu is it io n, LLC (p artne rs hi p) co nt rib ut eda hi st or ic pre se rv at io n fa cad e eas em en t i n acert ifi edhi st or ic stru ctur e. Inres pe ctth ereo f, th e p artne rs hi p c la im eda ch ari tabl e co nt rib ut io n d educ ti on of $1 0,7 30 ,00 0 o n i ts 20 06 partn ers hi p t ax return. Re sp on de ntdi sa ll owe d the- 2 -

[* 2] de du ct io n i n fu ll . Res po nd en t fu rth er d et erm in edth atth e p artne rs hi p was li ab le fora 40 % accu racy-rela te d p en al ty und er s ect io n 6 66 2( h) or, a lt ern at iv el y , 1 fo r a 2 0% a ccu racy-rela te d p en al ty und er s ect io n 6 66 2( a) an d (b )(1 ), (2 ), or(3) . Thi s ca se is pre se nt ly befo re the Co urt o n re sp on de nt ’s m ot io n fo r pa rti al su m m ary jud gm en t. At i ss ue is whet he r th e p artne rs hi p’s co ntrib ut io n i s a

“ qu al ifi edco ns erv at io n c on tri bu ti on ” und er s ect io n 1 70 (h )(1 ) en ti tl in g the pa rtn ers hi p t o ach ari tabl e co ntrib ut io n d educ ti on . W e h ol d tha t i t i s n ot . Co ns eque nt ly, we wil l g ran t re sp on de nt ’s m ot io n. Bac kg ro un d The fol lo win g fa ct s ar e n otindi sp ut e. The partn ers hi p o wns th e en ti re i nt eres t i n 3 32 Pro pe rty, L LC, a Dela ware li mit edli ab il ity

co m pa ny, whi chis tre at edas adi sr eg ard eden ti ty for Fed eral in co m e ta x p ur

po se s. 3 32 Pro pe rty, L LC, own s a p art ia l i nt eres t i n apro pe rty at 33 0- 33 2 S ou th Mi ch ig anAvenue inCh ic ag o, Il li no is (pr op erty ). The p ro pe rty is inth e His to ric Mi ch ig anBo ul ev ardDis tri ctan d i s a C hi cag o l an dm ark de si gn at io n. OnDecem

be r 27 , 20 06 , th e Nat io na l Pa rk Serv ic e cl as si fie d the pr op erty as a“ cert ifi edhi st or ic stru ctur e” fo r ch ari tabl e co nt rib ut io n p ur po se s. Unl es s o th erwi se in di cat ed , sec ti on refe ren ces are t o the Int ern al Rev enue 1 Co de ineffe ctforth e y ear at i ss ue , andRu le refe ren ces are t o the Tax C ou rt Rul es of Prac ti ce an d P ro cedur e.- 3 -

[* 3] Owner sh ip of t he pro pe rty is d iv id edin to two parts : the “ Offi ce Pr op erty ”, whi chco ns is ts of the fir st14 flo or s o f th e p ro pe rty, andth e “ Res id en ti al Pro pe rty”, whi chco ns is ts of r es id en ti al co nd om in iu m un it s o n the to p 6 flo or s o f th e p ro pe rty. On J anua ry

3, 2 00 0, the res pe ct iv e o wne rs of t he off ic e p ro pe rty andth e res id en ti al pro pe rty ent eredin to an“ Am en de d andRes ta te d Dec larat io n o f Co ve na nt s, Co nd it io ns , Res tri ct io ns an d Eas em en ts ” (am en de d d ecl arat io n) whi ch se t fo rth th e o wne rs hi p ri gh ts an d re sp on si bi li ti es of t he res pe ct iv e o wne rs . Sect io n 2 0.1 6 o f th e am en de d d ecl arat io n p ro vi de s tha t the own er o f th e of fic e p ro pe rty owns th e “ Faca de ” an d “ res erv es th e ri gh t, i n i ts so le an d e xc lu si ve di sc ret io n, t o [] gr an t aneas em en t i n o r de di cat e th e Fac ad e to or f orth e b en efi t o f an y pri va te , cit y , cou nt y , st at e o r fed eral hi st or ic pre se rv at io n a ge nc y or t ru st .” Sect io n 1 .1 o f th e am en de d d ecl arat io n d efi ne s “ Faca de ” as fol lo ws: [t]he ex te rio r wal l o f th e Bu il di ng faci ng Mi ch ig anAvenue an d Van Bu renStr eetfro m

th e st reetlev el up to th e Ro of * * * b utex cl ud in g (i) th e g la ss inth e win do ws, win do w fram es , win do w system s, joi nt s an d s eal s l oc at edinth e Bu il di ng ; (i i) t he Ro of an d the Ro of

stru ctur e, m em br an e, fl as hi ng s an d s eal s o ve r th e co rn ic e; (ii i) t he win do w fram es , fla sh in gs , system s, m ach in ery an d e qu ip m en t an d jo in ts an d se al s l oc at edinth e Co nd om in iu m ; (i v) th e Garag e en tra nc e an d e xi t do or s an d e nt ran ce an d e xi t d oo r syste m s an d jo in ts an d s eal s; an d (v ) th e st ru ctur al supp ort fo r th e ex te rio r wal l o f th e Bu il di ng . [Em ph as is ad de d.]- 4 -

[* 4] Sect io n 5 .1(I ) of

th e am en de d d ecl arat io n p ro vi de s tha t the own er o f th e of fic e p ro pe rty is re sp on si bl e fo r “ Mai nt en an ce o f th e Fac ad e an d m ai nt en an ce o f ot he r po rti on s o f th e fac ad e o f th e Bu il di ng ”. Fin al ly, se ct io n 1 4.1 of t he am en de d de cl arat io n p ro vi de s tha t an own er wh o wi sh es to m ak e anad di ti on , im pr ov em en t, oralt erat io n tha t “ m at eri al ly alte rs th e Fac ad e o f th e Bu il di ng ” m us t o bt ai n p rio r writ te n c on se ntof t he othe r own er. In20 04 th e p artne rs hi p, as th e o wne r of 33 2 P ro pe rty, L LC, acqui redth e of fic e p ro pe rty but d idno t ac qu ire th e res id en ti al pro pe rty. O n Dec em be r 18 , 20 06 , th e p artne rs hi p g ran te d a“ Co ns erv at io n Dee d o f Eas em en t” (eas em en t) i n th e p ro pe rty to t he Nati on al Arch it ectur al Trus t, In c. (NAT). The ea se m en t t erm s requi re the gra nt orto ob ta inpri orwrit te n c on se ntfro m th e NAT bef

or e m ak in g an y ch an ge to th e “ Pro te ct edFaca de s” , whi chin cl ud e “ th e ex is ti ng faca de s o n the fro nt , si de s an d re ar o f th e Bu il di ng an d the m eas ur edhe ig htof t he Bu il di ng .” Init s 2 00 6 re tu rn , th e p artne rs hi p c la im eda ch ari tabl e co ntrib ut io n de du ct io n o f $1 0,7 30 ,00 0 wi th res pe ctto th e eas em en t co nt rib ut io n. At ta ch edto th e 2 00 6 re tu rnwas Fo rm 82 83 , Non cas h C ha rit ab le Co ntrib ut io ns , whi ch in cl ud eda de cl arat io n b y anap pr ai se r va lu in g the eas em en t at$1 0,7 30 ,00 0. On J un e 2 5, 2 01 2, re sp on de ntis su edth e p artne rs hi p ano ti ce o f fi na l pa rtn ers hi p a dm in is tra ti ve ad jus tm en t (F PAA) di sa ll owi ng th e ch ari tabl e- 5 -

[* 5] co nt rib ut io n d educ ti on be cau se th e p artne rs hi p d idno t es tabl is h tha t the requi rem en ts of s ect io n 1 70 (orth e reg ul at io ns th ereu nd er) h adbe enm etno r es tabl is h tha t the va lu e o f th e eas em en t was $1 0,7 30 ,00 0. Re sp on de ntals o de te rm in ed , with re sp ectto th e n on cas h c ha rit ab le co nt rib ut io n, tha t the pa rtn ers hi p was li ab le for anaccu racy-rela te d p en al ty und er s ect io n 6 66 2( h) fora gr os s v al ua ti on m is st at em en t o r, inth e al te rn at iv e, th atth e p artne rs hi p was li ab le fo r anaccu racy-rela te d p en al ty und er s ect io n 6 66 2( a) an d (b )(1 ), (2 ) or(3) for ne gl ig en ce o r di sr eg ardof rul es or r eg ul at io ns , a subs tant ia l und ers tate m en t o f in co m e ta x, o r a s ub st an ti al va lu at io n m is st at em en t, re sp ect iv el y . SIB Partn ers hi p, Ltd ., th e ta x m at te rs partn er, p et it io ne d the Co urt i n re sp on se to th e FPAA. At the ti m e o f th e fi li ng of t hi s p et it io n, the partn ers hi p’s p rin ci pa l p la ce o f bu si ne ss was inNew York . Dis cu ss io n I. St an dardof R ev ie w The Co urt m ay

gra ntsu m

m ary jud gm en t upo n a ll or a ny partof the leg al is su es inco nt ro ve rs y

wher e th e rec or d e st ab li sh es th atth ere i s n o g enui ne di sp ut e as to an y m at eri al factan d ade ci si on m ay be ren de redas am at te r of law. Ru le 12 1( a) an d (b ). The m ov in g p arty be ars th e b ur de n o f pr ov in g tha t the re i s n o ge nu in e d is pu te as t o any m at eri al fact , andfactua l i nf eren ces are drawnm os t- 6 -

[* 6] fav or ab ly to the party op po si ng su m m ary jud gm en t. Fi el de r v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 2- 28 4, at*1 3; see als o Un it edSta te s v . Dieb ol d, In c., 36 9 U.S. 6 54 , 65 5 (1 96 2) ; Dah ls tro m v. Co m m is si on er, 8 5 T.C. 8 12 , 82 1 (1 98 5) . In re sp on di ng to a m ot io n fo r su m m ary jud gm en t, a n on m ov in g p arty su ch as pe ti ti on er m

us t d o m or e th anm erel y

all eg e o r de ny facts . Rul e 1 21 (d ). The no nm ov in g p arty

m us t “ se t fo rth sp eci fic fact s s ho win g tha t the re i s a g enui ne di sp ut e fo r tr ia l.” Id . See g en eral ly Celo te x C or p. v . Catret t, 4 77 U.S. 31 7, 3 24 (1 98 6) . Res po nd en t co nt en ds th atth ere i s n o g enui ne di sp ut e o f m at eri al factas t o whe th er the eas em en t atis su e is a qu al ifi edco ns erv at io n c on tri bu ti on un de r se ct io n 1 70 (h ). Whi le pe ti ti on er’s res po ns e at te m pt s t o p la ce b efo re the Co urt a factua l d is pu te as t o wh ethe r th e te rm s o f th e eas em en t an d a m en de d d ecl arat io n co ll ect iv el y

im po se en fo rceabl e res tri ct io ns on th e en ti re ex te rio r of th e p ro pe rty, pe ti ti on er h as no t s ub m it te d any affid av it s, d ecl arat io ns , ans wers to in te rro ga to rie s, d ep os it io n t es ti m on y , or any oth er ac cep tabl e ev id en ce t o s ho w th atth ere i s a g enui ne di sp ut e fo r tr ia l. See Ru le 12 1( d) . On th e b as is of the reco rdat h an d, we co nc lu de th atth is cas e is rip e fo r pa rti al su m m ary jud gm en t.- 7 -

[* 7] II. Qua li fie d C on se rv at io n C on tri bu ti on Und er Se ct io n 1 70 (h ) Sect io n 1 70 (a)( 1) ge ne ral ly allo ws a d educ ti on forany ch ari tabl e co nt rib ut io n m ad e dur in g the tax ab le y ear. Inth is co nt ex t, a ch ari tabl e co nt rib ut io n i nc lu de s a g iftof p ro pe rty to ach ari tabl e o rg an iz at io n, m ad e wit h ch ari tabl e in te ntan d wi th ou t the rece ip t o r ex pe ct at io n o f rec ei ptof a de qu at e co ns id erat io n. Se e Hern an de z v . Comm is si on er, 4 90 U.S. 68 0, 6 90 (19 89 ); Uni te d S tate s v . Am . Bar En do wm en t, 4 77 U.S. 10 5, 1 16 -1 18 (19 86 ); s ee al so sec . 1.1 70 A-1 (h )(1 ) an d (2 ), In co m e Tax Reg s. Whil e se ct io n 1 70 (f)(3 ) ge ne ral ly doe s no t al lo w an i nd iv idua l t o d educ t a c ha rit ab le co nt rib ut io n fo r a g iftof p ro pe rty co ns is ti ng of l es s tha n h is or h er en ti re i nt eres t i n tha t p ro pe rty, an ex cep ti on ap pl ie s i n the cas e o f a “ qu al ifi edco ns erv at io n c on tri bu ti on ”. See s ec. 17 0( f)(3 )(B) (ii i). A co nt rib ut io n o f real pro pe rty is aqu al ifi edco ns erv at io n co nt rib ut io n i f (1 ) th e rea l p ro pe rty is a“ qu al ifi edreal pro pe rty int eres t” , (2) th e co nt rib ut ee i s a “ qu al ifi edorg an iz at io n” , and(3) th e co nt rib ut io n i s “ ex cl us iv el y fo r co ns erv at io n p ur

po se s” . Sec. 1 70 (h )(1 ); s ee al so sec . 1.1 70 A-1 4( a), In co m e Tax Reg s. The parti es do no t d is pu te th atth e eas em en t i s a “ qu al ifi edreal pro pe rty in te res t” un de r se ct io n 1 70 (h )(2 ), no r do th ey di sp ut e th atth e NAT is a “ qu al ifi ed or ga ni zat io n” un de r se ct io n 1 70 (h )(3 ). The p art ie s’ so le po in t o f di sa gr eem en t i s- 8 -

[* 8] whet he r th e co nt rib ut io n i s “ ex cl us iv el y forco ns erv at io n p ur

po se s” un de r se ct io n 1 70 (h )(4 ). A con tri bu ti on is m ad e ex cl us iv el y forco ns erv at io n p ur

po se s i f itm eet s the te st s o f se ct io n 1 70 (h )(4 ) an d (5 ). Sect io n 1 70 (h )(4 )(A) p ro vi de s tha t a 2 co nt rib ut io n i s fo r a co ns erv at io n p ur po se if i t p res erv es a hi st or ic al ly im po rta nt landareaor acert ifi edhi st or ic stru ctur e. Sect io n 1 70 (h )(4 )(B) pro vi de s tha t a co nt rib ut io n tha t co ns is ts of ares tri ct io n wi th res pe ctto th e ex te rio r of a cert ifi ed hi st or ic stru ctur e sh al l n otbe co ns id eredto be ex cl us iv el y forco ns erv at io n pu rp os es un le ss th e in te res t: (1) in cl ud es a res tri ct io n wh ic h p res erv es th e en ti re ex te rio r of

th e b ui ld in g (i nc lu di ng th e fro nt , si de s, re ar, an d h ei gh t o f th e bu il di ng ); a nd(2) pro hi bi ts an y ch an ge inth e ex te rio r of th e b ui ld in g wh ic h i s in co ns is te ntwith the hi st or ic al ch arac te r of th e ex te rio r. To d et erm in e whe th er the co ns erv at io n e as em en t co m pl ie s wi th th e requi rem en ts forth e co ns erv at io n e as em en t d educ ti on un de r Fed eral tax law, we m us t l oo k t o S ta te law t o d et erm in e th e effe ctof t he eas em en t. St at e la w de te rm in es th e n atur e o f th e p ro pe rty rig ht s, an d F ed eral law d et erm in es th e ap pr op ria te tax tre atm en t o f th os e ri gh ts . Carp en te r v. C ommis si on er, T.C. Mem o. Sec. 1 70 (h )(5 )(A) g en eral ly pro vi de s tha t a c on tri bu ti on of aqu al ifi edreal 2 pr op erty in te res t m ay

be ex cl us iv el y

forco ns erv at io n p ur

po se s o nl y

if i t i s pr ot ect edinpe rp etui ty.- 9 -

[* 9] 20 12 -1 , 10 3 T.C.M . (CCH) 1 00 1, 1 00 4 (2 01 2) ; Es ta te of Lay v. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 1- 20 8, 1 02 T.C.M. (CCH) 2 02 , 20 8 (2 01 1) . Sp eci fic al ly, we m

us t l oo k t o S ta te law t o d et erm in e whe th er the partn ers hi p gr an te d the NAT a rest ric ti ve eas em en t as to th e en ti re ex te rio r of th e p ro pe rty. Res po nd en t ar gu es th atth e p artne rs hi p c an no t g ran t a v al ideas em en t res tri ct in g the en ti re ex te rio r of th e b ui ld in g wh enth e p artne rs hi p d oe s n otown th e en ti re ex te rio r. Pet it io ne r arg ue s tha t, u nd er Il li no is law, o wne rs hi p o f th e en ti re ex te rio r is no t re qu ire d t o g ran t an eas em en t wh ic h i m po se s en fo rceabl e res tri ct io ns on th e en ti re ex te rio r of th e b ui ld in g. Un de r Il li no is Sta te law, a pe rs on cangra nton ly a rig htwhi chhe hi m se lf p os se ss es . Mun ro e v . Bro wer Rea lty & Mg m t. Co ., 56 5 N.E.2d32 , 36 (Il l. Ap p. Ct . 19 90 ); s ee al so Fy ffe v . Fy ffe, 1 1 N.E.2d85 7, 8 62 (Il l. Ap p. Ct . 19 37 ). W e h ol d tha t the partn ers hi p d id no t as si gn a res tri ct iv e eas em en t i n the en ti re ex te rio r of th e p ro pe rty, as requi red by the pl ai n m ean in g o f se ct io n 1 70 (h )(4 )(B) (1 ), be cau se th e p artne rs hi p o nl y ha d rig ht s t o the Faca de , as d efi ne d b y th e am en de d d ecl arat io n. 3

Bec au se we ho ldth atth e p artne rs hi p d idno t h av e a ri gh t t o the en ti re 3 ex te rio r of

th e p ro pe rty, we needno t d eci de whet he r, un de r Il li no is Sta te law, an own ers hi p ri gh t i s re qu ire d t o g ran t a r es tri ct iv e eas em en t i n the en ti re ex te rio r of a b ui ld in g.- 10 -

[* 10 ] Pet it io ne r arg ue s tha t the partn ers hi p h as anass ig nabl e ri gh t i n the en ti re ex te rio r be cau se th e p artne rs hi p h as anob li ga ti on un de r se ct io n 5 .1(I ) of th e am en de d d ecl arat io n t o m ai nt ai n the en ti re fa cad e o f th e b ui ld in g. Iness en ce, pe ti ti on er i nv it es th e Co urt t o fi nda ri gh t i n an o bl ig at io n, b utdo es no t ci te an y Ill in oi s ca se law insupp ort o f it s p ro po si ti on . W e d ecl in e th is in vi tati on . Pet it io ne r ne xtarg ue s tha t s ect io n 1 4.1 of the am en de d d ecl arat io n, wh ic h di sa ll ows cert ai n a lt erat io ns to th e p ro pe rty with ou t the pri orwrit te n c on se ntof th e o th er p ro pe rty owne r, gi ve s the partn ers hi p an a ss ig nabl e ri gh t t o the en ti re ex te rio r of

th e p ro pe rty. H owe ve r, th e al te rin g o wne r m us t o bt ai n p rio r writ te n co ns en t fr om

th e o th er o wne r on ly if th e al te rat io n wi ll m at eri al ly alte r th e Fac ad e of th e p ro pe rty. T he partn ers hi p d oe s n otha ve th e ri gh t t o re st ric t al te rat io ns to th e two si de s o f th e b ui ld in g n otco ve redby the de fin it io n o f Fac ad e, no r th e nu m ero us ex cl ud edpo rti on s o f th e o th er two s id es . The p artne rs hi p c an no t 4 co nt rib ut e a ri gh t i t d oe s n otpo ss es s. There fo re, we h ol d tha t the partn ers hi p’s 5

Bec au se we ho ldth atth e p artne rs hi p d oe s n otpo ss es s a r ig htinth e en ti re 4 ex te rio r of

th e p ro pe rty, we needno t d eci de whet he r analt erat io n tha t i s in co ns is te ntwith the hi st or ic ch arac te r of th e ex te rio r is ne ces sa ril y a m at eri al ly al te rat io n. Bec au se we ho ldth atth e p artne rs hi p d oe s n otpo ss es s the rig htto res tri ct 5 al te rat io ns to th e en ti re ex te rio r of th e b ui ld in g, we n eedno t d eci de whet he r th is rig ht“runs with the lan d” .- 11 -

[* 11 ] co ntrib ut io n i s n ota “ qu al ifi edco ns erv at io n c on tri bu ti on ” und er s ect io n 17 0( h) (1 ) be cau se itis no t a r es tri ct io n tha t p res erv es th e en ti re ex te rio r of a cert ifi edhi st or ic stru ctur e. Inreac hi ng ou r ho ld in gs , we hav e co ns id eredall arg um en ts m ad e, an d, t o th e ex te ntno t m en ti on edab ov e, we co nc lu de th ey are m oo t, i rrel ev an t, o r witho ut m eri t. To re fle ctth e fo reg oi ng , An ap pr op ria te ord er wi ll be is su ed .