### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Octo be r 1, 2 01 2 S es si on

SHE RMAN LANE PIERCE, E T A L 

### . v. J AMES H. DEL ASHMI TT, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M e i g s C o u n t y

N o

. 4 2 7 8 F r a n k V

. W i l l i a m s , I I I

, C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 1

- 0 2 7 4 8

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- N O V E M B E R 1 9

, 2 0 1 2

S h e r m a n L a n e P i e r c e a n d C a t h r y n P i e r c e ( “ t h e P i e r c e s ” ) o w n r e a l p r o p e r t y i n M e i g s C o u n t y

,

T e n n e s s e e

. J a m e s H

. D e l a s h m i t t a n d M i n n i e C

. D e l a s h m i t t ( “ t h e D e l a s h m i t t s ” ) o w n r e a l

p r o p e r t y t h a t a d

j o i n s t h e P i e r c e s ’ p r o p e r t y

. T h e P i e r c e s s u e d t h e D e l a s h m i t t s a l l e g i n g

, a m o n g

o t h e r t h i n g s

, t h a t t h e D e l a s h m i t t s h a d t r e s p a s s e d u p o n t h e P i e r c e s ’ p r o p e r t y a n d a t t e m p t e d

t o f e n c e o f f a p o r t i o n o f t h e P i e r c e s ’ d r i v e w a y

. T h e D e l a s h m i t t s a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t a n d

f i l e d a c o u n t e r c l a i m a s s e r t i n g t h a t t h e P i e r c e s h a d t r e s p a s s e d o n t h e D e l a s h m i t t ’ s p r o p e r t y

.

A f t e r a t r i a l

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s o r d e r f i n d i n g a n d h o l d i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t t h e P i e r c e s

h a d a d v e r s e l y p o s s e s s e d a p o r t i o n o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e P i e r c e s a p p e a l t o t h i s C o u r t

r a i s i n g i s s u e s r e g a r d i n g w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t t h e P i e r c e s

f a i l e d t o p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e e n t i r e d i s p u t e d a r e a

. T h e D e l a s h m i t t s r a i s e a n

i s s u e r e g a r d i n g w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t t h e P i e r c e s

a d v e r s e l y p o s s e s s e d a n y p o r t i o n o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. W e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

C a s e R e m a n d e d

D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

. F R A N K S

,

P

. J

. , a n d C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , J

. , j o i n e d

.

R e b e c c a L

. H i c k s

, D a y t o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, S h e r m a n L a n e P i e r c e a n d C a t h r y n

P i e r c e

.

B a r r e t t T

. P a i n t e r

, C l e v e l a n d

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J a m e s H

. D e l a s h m i t t a n d M i n n i e

C

. D e l a s h m i t t

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

T h e P i e r c e s h a v e l i v e d o n t h e i r p r o p e r t y a t 6 3 2 P i e r c e R o a d i n B i r c h w o o d

,

T e n n e s s e e s i n c e 1 9 9 2 o r 1 9 9 3 ( “ t h e P i e r c e P r o p e r t y ” )

. T h e y p u r c h a s e d t h e P i e r c e P r o p e r t y

f r o m M r

. P i e r c e ’ s m o t h e r

, H a z e l P i e r c e

, i n 1 9 8 2

. T h e D e l a s h m i t t s l i v e a t 5 1 3 L a w s o n R o a d

i n B i r c h w o o d

, T e n n e s s e e ( “ t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y ” )

, w h i c h a d j o i n s t h e P i e r c e P r o p e r t y

.

T h e D e l a s h m i t t s p u r c h a s e d t h e i r p r o p e r t y f r o m U y l e s s B

. W o o d a n d R u t h W o o d i n 1 9 7 4

.

T h e a r e a i n d i s p u t e ( “ D i s p u t e d A r e a ” ) i n t h i s c a s e c o n s i s t s o f a p p r o x i m a t e l y

. 7 o f a n a c r e

.

T h e D i s p u t e d A r e a e n c o m p a s s e s a p o r t i o n o f a g r a v e l d r i v e w a y a n d a s m a l l t w o

- r o o m h o u s e

r e f e r r e d t o b y t h e p a r t i e s a s a s h a c k ( “ t h e S h a c k ” )

.

I n M a r c h o f 2 0 0 6

, M r

. D e l a s h m i t t s e n t a l e t t e r t o t h e P i e r c e s

, w h i c h s t a t e d : “ I

a m i n t h e p r o c e s s o f h a v i n g m y p r o p e r t y l i n e s u r v e y e d

. I w o u l d a p p r e c i a t e i f y o u w o u l d

m o v e a l l v e h i c l e s a n d o t h e r m a t e r i a l s f r o m m y p r o p e r t y l i n e

. ” I n N o v e m b e r o f 2 0 0 7

, M r

.

D e l a s h m i t t s e n t a n o t h e r l e t t e r t o t h e P i e r c e s

, w h i c h s t a t e d : “ T h i s i s a r e m i n d e r t h a t t h e r e h a s

b e e n n o l i n e o r c o r n e r e s t a b l i s h e d a t t h i s t i m e

. I n t h e m e a n t i m e y o u h a v e i n s t a l l e d a p r o p a n e

t a n k a n d o t h e r m a t e r i a l o n m y p r o p e r t y

. P l e a s e r e m o v e t h e m i m m e d i a t e l y

. ”

I n S e p t e m b e r o f

2 0 0 8

, t h e P i e r c e s s u e d t h e D e l a s h m i t t s

. T h e c a s e p r o c e e d e d

t o t r i a l i n M a r c h o f 2 0 1 0

. T h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t o t h e i n t r o d u c t i o n o f a s u r v e y ( “ t h e

S u r v e y ” ) p r e p a r e d b y R i c h m o n d S u r v e y i n g C o m p a n y

. A n e x c e r p t f r o m t h e S u r v e y

, w h i c h

s h o w s t h e D i s p u t e d A r e a

, h a s b e e n r e p r o d u c e d a s E x h i b i t A t o t h i s O p i n i o n

.

A t t r i a l

, t h e P i e r c e s c o n c e d e d t h a t t h e D i s p u t e d A r e a i s e n c o m p a s s e d w i t h i n

t h e p r o p e r t y d e s c r i p t i o n c o n t a i n e d i n t h e D e l a s h m i t t ’ s d e e d t o t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y

. T h e

P i e r c e s a l s o c o n c e d e d t h a t t h e D e l a s h m i t t s

, n o t t h e P i e r c e s

, h a d p a i d t h e p r o p e r t y t a x e s o n

t h i s a r e a s i n c e t h e D e l a s h m i t t s p u r c h a s e d t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y

. T h e P i e r c e s

, h o w e v e r

,

a s s e r t e d t h a t t h e y o w n e d t h e D i s p u t e d A r e a b y v i r t u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

M r

. P i e r c e t e s t i f

i e d a t t r i a l a n d e x p l a i n e d t h a t h i s m o t h e r p u r c h a s e d t h e P i e r c e

P r o p e r t y i n a p p r o x i m a t e l y 1 9 5 1

, a n d t h a t h e g r e w u p t h e r e

. M r

. P i e r c e l i v e d o n t h e P i e r c e

P r o p e r t y f

r o m t h e t i m e h e w a s a b o u t 6 y e a r s o l d u n t i l h e j o i n e d t h e N a v y w h e n h e w a s 1 8

y e a r s o l d

. M r

. P i e r c e s e r v e d i n t h e N a v y f r o m 1 9 6 3 u n t i l 1 9 7 2

. H e m o v e d b a c k t o

T e n n e s s e e i n 1 9 7 2 a n d r e m a i n e d t h e r e u n t i l 1 9 7 7 o r 1 9 7 8 w h e n h e w e n t b a c k i n t o t h e N a v y

f o r a n o t h e r t o u r o f d u t y

. M r

. P i e r c e r e m a i n e d i n t h e N a v y u n t i l 1 9 9 0

. F r o m 1 9 9 0 u n t i l 1 9 9 3

,

M r

. P i e r c e l i v e d i n C l e v e l a n d

, T e n n e s s e e f o r a w h i l e a n d t h e n e l s e w h e r e i n B i r c h w o o d

,

T e n n e s s e e

. H e m o v e d b a c k o n t o t h e P i e r c e P r o p e r t y i n A u g u s t o f 1 9 9 3

.

-2-W h e n a s k e d a b o u t w h e n t h e p r o b l e m b e t w e e n t h e P i e r c e s a n d t h e D e l a s h m i t t s

a r o s e

, M r

. P i e r c e s t a t e d :

I t w a s s o m e t i m e

, g i v e o r t a k e

, a b o u t f o u r y e a r s a g o

. I w a s d r i v i n g a t r u c k a n d

m y w i f e g o t a j o b a t W a l

- M a r t o v e r i n D a y t o n

, a n d w e m i g h t

- - I w a s g o n e a

l o t

. I w o u l d c o m e i n

, a n d I c o u l d s e e m a y b e w h e r e t h e y h a d p u t a f e n c e u p o r

m o v e d a f

e n c e o r t o o k a f

e n c e d o w n

. T h i s w e n t o n f o r s o m e t i m e

. T h e y s o r t

o f t r i e d t o p a t c h u p t h a t o n e a n d u s e d i t f o r a l i t t l e b i t t h a t w a s t h e p e r i m e t e r

f e n c e u p h e r e ( i n d i c a t i n g )

, a l l t h e o n e o n t h e o u t s i d e t h a t M r

. W o o d h a d p u t u p

.

I g u e s s t h e y g o t t i r e d o f t r y i n g t o p a t c h i t u p

, a n d t h e y p u t a n e l e c t r i c f e n c e u p

.

A f e n c e w o u l d b e u p h e r e ( i n d i c a t i n g ) o n e d a y

. T h e n e x t w e e k o r

s o m e t h i n g t h e y w o u l d c a t c h u s g o n e

, a n d t h e y w o u l d c o m e u p t h e r e w h e n w e

w e r e g o n e a n d j u s t t a k e m a y b e t w o o r t h r e e f e n c e p o s t s u p a n d t h e n m o v e

t h e m o v e r o r p u t a n o t h e r s t r a n d o f w i r e o n i t o r c h a n g e w h i c h w a y t h e f e n c e

w e n t

, f r o m t h i s d i r e c t i o n t o t h a t d i r e c t i o n ( i n d i c a t i n g )

. I t s e e m e d l i k e i t m o v e d

e v e r y w e e k w h e n t h e y w o u l d c a t c h u s g o n e

. ... Y e s

, m a ’ a m

, a b o u t f o u r y e a r s

a g o

. T h a t ’ s w h e n t h e y c a m e i n a n d t r i e d t o t e a r o u t e v e r y m a r k i n g o f a n y

f e n c e e v e r b e i n g o u t t h e r e d o w n

, b u t t h e r e ’ s s t i l l t r e e s o u t t h e r e w i t h w i r e

g r o w i n g t h r o u g h t h e m t h a t t h e y f a i l e d t o g e t d o w n

. T h a t f e n c e t h a t t h e y ’ v e g o t

u p t h e r e n o w

, I g u e s s i t ’ s b e e n i n t h e s a m e s p o t l o n g e r t h a n a n y t h a t t h e y ’ v e

h a d u p t h e r e

.

M r

. P i e r c e t e s t i f

i e d a b o u t w h e n h e w a s g r o w i n g u p o n t h e P i e r c e P r o p e r t y

. H e

t e s t i f i e d t h a t h e a n d h i s b r o t h e r s c l e a r e d o u t a n a r e a n e a r t h e d r i v e w a y a n d “ p u t g r a v e l o n i t

a n d w i d e n e d i t o u t b e c a u s e w e d e a l t i n j u n k c a r s a n d s t u f f l i k e t h a t

. ” M r

. P i e r c e t e s t i f i e d t h a t

w h e n h i s f

a m i l y f i r s t m o v e d t o t h e P i e r c e P r o p e r t y

, a n d h e w a s 7 o r 8 y e a r s o l d

, h e h a d r a b b i t

p e n s a n d h i s s i s t e r h a d c h i c k e n s i n t h e D i s p u t e d A r e a

. M r

. P i e r c e t e s t i f i e d t h a t w h e n h e w a s

g r o w i n g u p h e

, h i s b r o t h e r s

, o r h i s f a t h e r a n d m o t h e r m o w e d a n d m a i n t a i n e d t h e D i s p u t e d

A r e a

.

M r

. P i e r c e a g r e e d t h a t a p o r t i o n o f t h e d r i v e w a y h e u s e s i s i n t h e D i s p u t e d

A r e a

. M r

. P i e r c e t e s t i f

i e d t h a t h e h a s u s e d t h e d r i v e w a y e v e r s i n c e h i s f a m i l y m o v e d t o t h e

P i e r c e P r o p e r t y w h e n h e w a s 6 y e a r s o l d

. T h e d r i v e w a y w a s t h e r e i n 1 9 5 1 w h e n t h e P i e r c e

P r o p e r t y w a s p u r c h a s e d b y h i s m o t h e r

, a n d M r

. P i e r c e s t i l l u s e s i t t o d a y

. H e f u r t h e r s t a t e d

t h a t t h e a r e a h e i s c l a i m i n g b y a d v e r s e p o s s e s s i o n c o n t a i n s a d o g h o u s e t h a t b e l o n g s t o h i m

.

M r

. P i e r c e s t a t e d t h a t h e h a s h a d a d o g h o u s e i n t h a t a r e a f o r 1 0 o r 1 2 y e a r s

.

M r

. P i e r c e ’ s f

a t h e r b u i l t t h e S h a c k i n t h e D i s p u t e d A r e a i n 1 9 6 3 o r 1 9 6 4 a n d

l i v e d t h e r e u n t i l a y e a r o r t w o b e f o r e h i s d e a t h i n 1 9 8 0

. W h e n a s k e d w h a t u s e h e h a s m a d e

-3-o f t h e S h a c k

, M r

. P i e r c e s t a t e d :

W e l l

, l i k e I s a i d

, I g o t i n t o t h e h a b i t o f h a v i n g j u n k c a r s a n d b u y i n g j u n k c a r s

a n d t h i s

, t h a t a n d t h e o t h e r

, a n d I h a v e h a d c a r p a r t s a n d c a r t i r e s a n d s t u f f l i k e

t h a t s t o r e d i n i t f

o r q u i t e s o m e t i m e a n d d i d h a v e u n t i l a b o u t t h r e e

, f o u r o r f i v e

y e a r s a g o

.

M r

. P i e r c e w a s a s k e d w h e n t h e l a s t t i m e w a s t h a t h e h a d u s e d t h e s h a c k

, a n d h e s t a t e d :

S o m e t i m e a r o u n d w h e n M r

. D e l a s h m i t t s e n t m e t h e l e t t e r t o m o v e e v e r y t h i n g

o f f o f t h e p r o p e r t y

. I h a d a w r e c k e d p i c k u p t r u c k t h a t w a s s i t t i n g d o w n t h e r e

.

I t h a d a b u n c h o f p a r t s i n i t

, a n d I a l s o h a d a b u n c h o f p a r t s i n t h a t s h a c k

. A n d

I r e m o v e d t h e m a n d p u t t h e m i n t h e b a c k o f t h e p i c k u p t r u c k a n d t o o k i t o v e r

t o m y o t h e r p r o p e r t y o f f o f H i g h w a y 6 0

. T h a t ’ s t h e l a s t t i m e I ’ v e u s e d t h e

s h a c k

.

M r

. P i e r c e a d m i t t e d t h a t h e h a s n o t m a d e a n y u s e o f t h e S h a c k s i n c e N o v e m b e r o f 2 0 0 7

. H e

f u r t h e r a d m i t t e d t h a t t h e S h a c k i s r u n d o w n a n d c a n n o t b e u s e d w i t h o u t a l o t o f w o r k b e i n g

d o n e o n i t

.

M r

. P i e r c e w a s a s k e d w h a t u s e w a s m a d e o f t h e a r e a b e t w e e n t h e d r i v e w a y a n d

t h e S h a c k

, a n d h e s t a t e d :

W e l l

, t h e r e ’ s a l a r g e - - I d o n ’ t k n o w i f i t ’ s a r e d o a k o r a w h i t e o a k

, b u t i t ’ s a

l a r g e o a k t r e e

. M y b r o t h e r a n d I c l i m b e d t h e t r e e a n d p u t c a b l e s a n d s t r e n g t h

c h a i n s o n i t

, a n d w e u s e d i t t o l o a d c a r s

. W e ’ d p i c k c a r s u p o f f t h e g r o u n d a n d

l o a d t h e m o n t h e t r u c k w i t h t h a t t r e e

. W e w o r k e d o n c a r s a n d c h a n g e d t i r e s

,

a n d t h a t t r e e

- - a n d a l l a r o u n d t h a t t r e e

, a l l a r o u n d i t i s w h e r e w e w o u l d p u l l

t h e m i n

. W e m i g h t h a v e t h r e e o r f o u r s i t t i n g t h e r e a n d o n e h a n g i n g i n t h e t r e e

a n d t h i s

, t h a t a n d t h e o t h e r

. T h a t ’ s m a i n l y w h a t i t w a s u s e d f o r i s w e w e r e

r u n n i n g a s a l v a g e y a r d

, I g u e s s y o u w o u l d s a y

.

M r

. P i e r c e a n d h i s b r o t h e r s o m e t i m e s w o r k e d o n o t h e r p e o p l e ’ s c a r s

. M r

. P i e r c e a d m i t t e d

t h a t h e h a s n o t d o n e a n y t h i n g w i t h t h e j u n k v e h i c l e s s i n c e 2 0 0 7 w h e n h e r e c e i v e d t h e s e c o n d

l e t t e r f r o m M r

. D e l a s h m i t t

.

I n r e s p o n s e t o a q u e s t i o n a b o u t w h a t h e d i d t o m a i n t a i n t h e p r o p e r t y b e t w e e n

t h e d r i v e w a y a n d t h e S h a c k

, M r

. P i e r c e s t a t e d :

W e l l

, M o m w o u l d m a k e u s p i c k u p t h e t r a s h o n c e i n a w h i l e

. W e w o u l d h a v e

-4-t o m o w s o m e o f i t

. W e h a u l e d r o c k s i n t h e r e t o p u t o n i t t o k e e p t h e m u d

d o w n

. A n d s o m e o f

t h e b a c k s i d e d o w n h e r e

, w e ’ v e h a d t o m o w t h a t

. D a d d y

h a d m e b e h i n d t h e t i l l e r f o r a w h i l e

.

M r

. P i e r c e e x p l a i n e d t h a t M r

. D e l a s h m i t t e r e c t e d a n e l e c t r i c f e n c e a b o u t t h r e e

a n d a h a l f t o f

o u r y e a r s a g o

. H e s t a t e d : “ [ t ] h a t f e n c e k e e p s m o v i n g

. ” W h e n a s k e d w h a t u s e

w a s m a d e o f t h e p r o p e r t y b e h i n d t h e e l e c t r i c f e n c e w h i l e h e w a s g r o w i n g u p

, M r

. P i e r c e

s t a t e d :

M y b r o t h e r a n d m y d a d d y m a d e a g a r d e n

, a n d a l a r g e p o r t i o n o f i t

, t h i s p o r t i o n

h e r e ( i n d i c a t i n g )

- - m y m o m m a h a d a g a r d e n o v e r h e r e ( i n d i c a t i n g )

.

N a t u r a l l y

, t h e y p u t t h e i r g a r d e n c l o s e t o i t b e c a u s e m y b r o t h e r w o u l d t i l l

M o m m a ’ s a n d t h e n t i l l t h e i r s

, o r h i s a n d d a d d y ’ s

. A n d m y d a d h a d c a l f l o t s

.

F r o m t h i s c o r n e r ( i n d i c a t i n g )

, h e w o u l d g o u p t h i s w a y w i t h a f e n c e a n d t h e n

u p b e h i n d w h e r e h e w a s l i v i n g s o h e w o u l d n ’ t h a v e t o w a l k a l l t h e w a y d o w n

h e r e ( i n d i c a t i n g ) t o f

e e d t h e c a l v e s

. T h e c a l v e s w o u l d c o m e u p t o h i m t o g e t

f e d

.

W h e n a s k e d a b o u t t h e p e r i o d o f t i m e w h e n t h e l a n d i n t h e D i s p u t e d A r e a w a s u s e d f o r a

g a r d e n

, M r

. P i e r c e s t a t e d :

J u s t a b o u t f

r o m t h e ’ 6 0 s w h e n d a d d y p u t t h e s h a c k u p a n d t h e f e n c e w a s u p

,

I g u e s s D a d d y w o u l d a l w a y s m a k e a g a r d e n

. M o m m a a n d D a d d y t r u c k p a s s e d

a l l t h e i r l i f

e

. D a d d y w o u l d h a v e a g a r d e n o v e r t h e r e

. H e a l w a y s t r i e d t o o u t d o

M o m m a a c r o s s t h e w a y

. I g u e s s p r o b a b l y f r o m t h e ’ 6 0 s i t a l w a y s h a d

s o m e t h i n g p l a n t e d i n i t o r b e d d e d s t u f f

. A n d t h e y e v e n h a d t o m a t o e s p l a n t e d

i n b u c k e t s w h e r e t h e y w o u l d t a k e t h e m i n u n d e r t h e t r e e s a n d o u t o f t h e t r e e s

a n d s e t t h e m o u t s i d e i n t h e o p e n

.

M r

. P i e r c e a d m i t t e d t h a t t h e l a s t t i m e t h e r e w a s a g a r d e n i n t h e D i s p u t e d A r e a w a s w h e n h i s

b r o t h e r u s e d t h e p r o p e r t y i n 1 9 8 7 o r 1 9 8 8

.

M r

. W o o d w a s t h e p r e d e c e s s o r i n t i t l e t o t h e D e l a s h m i t t s

. M r

. P i e r c e t e s t i f i e d

t h a t h i s f a t h e r a n d M r

. W o o d w e r e p a r t n e r s r a i s i n g a n d s e l l i n g c a l v e s

. M r

. W o o d e r e c t e d a

f e n c e f o r t h e c a l v e s

, w h i c h w e r e k e p t

, i n p a r t

, i n t h e D i s p u t e d A r e a

. M r

. P i e r c e a d m i t t e d

w h e n a s k e d t h a t n o c a l v e s w e r e p u t i n t h e D i s p u t e d A r e a b y h i s f a t h e r o r M r

. W o o d s i n c e

1 9 7 4 w h e n t h e D e l a s h m i t t s b o u g h t t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y

. H e f u r t h e r a d m i t t e d t h a t t h e

D e l a s h m i t t s h a v e h a d c a t t l e i n p o r t i o n s o f t h e D i s p u t e d A r e a s i n c e 1 9 9 3

, w h e n t h e P i e r c e s

m o v e d o n t o t h e P i e r c e P r o p e r t y

.

-5-M r

. P i e r c e a d m i t t e d t h a t a f t e r t h e D e l a s h m i t t s p u r c h a s e d t h e D e l a s h m i t t

P r o p e r t y t h e y w e r e t h e o n e s w h o m a i n t a i n e d

, r e p a i r e d

, t o o k d o w n

, a n d m o v e d f e n c e s

. H e

s t a t e d t h a t a b o u t f

o u r y e a r s a g o t h e D e l a s h m i t t s p u t u p t h e e l e c t r i c f e n c e a n d t o r e o t h e r f

e n c e s

d o w n

. H e f

u r t h e r a d m i t t e d t h a t a f

t e r t h e e l e c t r i c f

e n c e w a s p u t u p h e h a s m a d e n o u s e o f t h e

p r o p e r t y i n t h e D i s p u t e d A r e a e a s t o f t h e e l e c t r i c f e n c e

. W h e n a s k e d

, M r

. P i e r c e a d m i t t e d

t h a t h i s f a t h e r n e v e r t o l d h i m h e o w n e d t h e D i s p u t e d A r e a

, a n d t h a t t h e r e w a s n e v e r a n y

d i s p u t e b e t w e e n h i s f

a t h e r a n d M r

. W o o d a b o u t o w n e r s h i p o f t h e D i s p u t e d A r e a

.

T e r r e l l D o u g l a s D e l a s h m i t t i s t h e D e l a s h m i t t ’ s s o n

. H e o w n s r e a l p r o p e r t y 1

c l o s e t o t h e P i e r c e P r o p e r t y a n d t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y i n c l u d i n g s o m e p r o p e r t y s o u t h o f

h i s f a t h e r ’ s p r o p e r t y

. T e r r e l l D e l a s h m i t t w a s 1 6 y e a r s o l d w h e n h i s p a r e n t s p u r c h a s e d t h e

D e l a s h m i t t P r o p e r t y i n 1 9 7 4

. I n t h e m i d 1 9 7 0 s

, T e r r e l l D e l a s h m i t t a n d h i s f a t h e r w a l k e d t h e

D e l a s h m i t t P r o p e r t y a n d r e p a i r e d a f e n c e i n t h e D i s p u t e d A r e a

. T h a t f e n c e r e m a i n e d u n t i l

t h e m i d 1 9 9 0 s w h e n “ t h e f e n c e g o t u n r e p a i r a b l e b e c a u s e s o m u c h b r u s h w a s g r o w i n g o u t i n

t h e f e n c e a n d t a k i n g o v e r t h e f e n c e

, s o i t w a s u n r e p a i r a b l e

. ” T e r r e l l D e l a s h m i t t t e s t i f i e d t h a t

h e a n d h i s f

a t h e r m o v e d t h e f

e n c e a p p r o x i m a t e l y 1 5 o r 2 0 f e e t e a s t o f t h e o r i g i n a l f

e n c e l i n e

.

T h e f e n c e r e m a i n s t o d a y a s t h e e l e c t r i c f e n c e s h o w n o n t h e S u r v e y

. W h e n h e a n d h i s f a t h e r

w a l k e d t h e p r o p e r t y i n t h e m i d 1 9 7 0 s

, T e r r e l l D e l a s h m i t t s a w n o g a r d e n i n t h e D i s p u t e d

A r e a

.

T e r r e l l D e l a s h m i t t h a s r e s i d e d o n o r n e a r t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y s i n c e 1 9 7 4

a n d h a s n e v e r m o v e d a w a y f r o m t h e a r e a

. H e a n d h i s f a t h e r h a v e h a d c a t t l e o n t h e D i s p u t e d

A r e a s i n c e t h e m i d 1 9 7 0 s

, a n d h e a n d h i s f a t h e r m a i n t a i n e d t h e D i s p u t e d A r e a

. T e r r e l l

D e l a s h m i t t t e s t i f

i e d t h a t h e n e v e r h a s s e e n M r

. P i e r c e d o i n g a n y m a i n t e n a n c e w o r k i n

, o r

m a k i n g a n y u s e o f

, t h e D i s p u t e d A r e a

. T e r r e l l D e l a s h m i t t

, h o w e v e r

, s t a t e d t h a t M r

. P i e r c e

h a s u s e d t h e a r e a w e s t o f t h e f e n c e a n d f

u r t h e r s t a t e d : “ H e ’ s p u t s c r a p m e t a l

, c o n c r e t e b l o c k

, b r i c k

, g o t a d o g h o u s e o n o n e c o r n e r o f i t

, t h a t t y p e o f t h i n g

, g o t a g a s t a n k o n i t

. ” T e r r e l l

D e l a s h m i t t f

u r t h e r t e s t i f

i e d :

T h e d o g h o u s e i s r i g h t b e s i d e t h e b i g o a k t r e e ( m a r k i n g )

. T h e g a s t a n k i s

s o m e w h e r e i n t h i s n e i g h b o r h o o d ( m a r k i n g )

. A n d t h e n a l l t h e o t h e r d e b r i s a n d

t y p e s t u f f

, h e ’ s g o t a r a c k r i g h t i n h e r e ( m a r k i n g ) t h a t h a s s h e l v e s a n d s t u f f i n

i t a n d t h e n s c r a p m e t a l a n d b r i c k a n d b l o c k a n d t h a t t y p e o f t h i n g

.

I n 1 9 9 3 t h e r e w a s n o d e b r i s i n t h e D i s p u t e d A r e a

. T e r r e l l D e l a s h m i t t s t a r t e d

s e e i n g d e b r i s i n t h e D i s p u t e d A r e a i n 1 9 9 6 o r 1 9 9 7

. H e s t a t e d t h a t t h e d e b r i s h a s “ s e e m e d

t o g a t h e r a n d i n c r e a s e s i n c e M r

. S h e r m a n [ P i e r c e ] m o v e d o v e r t h e r e

. ... I n 1 9 9 3

. ” T e r r e l l

I n an at te m

pt to m ini m ize conf

usi on, we shall re fe r to T er re ll Del ash m it t thr oughout thi s Opin ion 1

by his fu ll name and con ti nue to re fe r t o t he d ef end ant , J ames Del ash m it t, a s M r. De la shmitt

.

-6-D e l a s h m i t t w a s a s k e d i f h e e v e r s a i d a n y t h i n g t o M r

. P i e r c e a b o u t t h e d e b r i s a n d s t a t e d :

“ W e l l

, I d o n ’ t t h i n k h e w a s e v e r a s k e d f o r i t t o b e r e m o v e d u n t i l t h e l e t t e r w a s s e n t t o h i m

, b u t w e t r i e d t o l e t h i m b e a w a r e t h a t t h e r e w a s a p r o p e r t y l i n e i n t h e r e a n d i t h a d n ’ t b e e n

p r o p e r l y l o c a t e d a t t h a t t i m e

. ” T e r r e l l D e l a s h m i t t a d m i t t e d t h a t M r

. P i e r c e h a s m o w e d b e h i n d

t h e e l e c t r i c f

e n c e a n d t h a t h e s t a r t e d d o i n g t h i s a b o u t t h r e e o r f o u r y e a r s p r i o r t o t r i a l

. T e r r e l l

D e l a s h m i t t n e v e r h a s s e e n M r

. P i e r c e d o i n g r e p a i r s o n c a r s i n t h e D i s p u t e d A r e a

, b u t a g r e e d

t h a t M r

. P i e r c e h a s c o n t i n u e d t o u s e t h e d r i v e w a y a n d h a s w i d e n e d i t

. W i t h r e f e r e n c e t o t h e

d r i v e w a y

, T e r r e l l D e l a s h m i t t s t a t e d : “ [ i ] t b e c a m e a p a r k i n g l o t

. ”

T e r r e l l D e l a s h m i t t t e s t i f i e d t h a t M r

. P i e r c e t a l k e d t o h i m i n 2 0 0 7 a b o u t t r a d i n g

s o m e r e a l p r o p e r t y

, a n d s t a t e d :

A n d I t o l d h i m

, w e l l

, y e a h

, w e w o u l d b e i n t e r e s t e d i n p o s s i b l y d o i n g t h a t

.

A n d I a s k e d w h a t h e h a d i n m i n d

. W e l l

, h e w a n t e d t o l e a v e m e 5 0 f o o t

o u t t h i s w a y ( i n d i c a t i n g )

, a n d h e w a n t e d t o t a k e e v e r y t h i n g a l l t h e w a y d o w n

t o h e r e ( i n d i c a t i n g )

.

A n d I s a i d

, w e l l

, I d o n ’ t t h i n k t h a t w o u l d b e a v e r y f a i r t r a d e

.

J a m e s D e l a s h m i t t h a s l i v e d a t 5 1 3 L a w s o n R o a d f o r t h i r t y

- s i x y e a r s

. H e

t e s t i f i e d t h a t h e h a s p a i d t a x e s o n t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y s i n c e h e p u r c h a s e d i t

. H e a n d h i s

w i f e p u r c h a s e d t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y i n 1 9 7 4 a n d s t a r t e d p u t t i n g c a t t l e o n i t i n 1 9 7 4 o r

1 9 7 5

. W h e n M r

. D e l a s h m i t t p u r c h a s e d t h e D e l a s h m i t t P r o p e r t y

, h e w a l k e d i n t h e D i s p u t e d

A r e a w i t h “ M r

. M o o d C a m p b e l l

, C

. L

. C a m p b e l l

, M r

. W o o d a n d m y s e l f

. ” H e s t a t e d : “ [ M r

.

W o o d ] s h o w e d m e t h e l o w e r l i n e a n d s h o w e d m e t h a t i t r u n s s t r a i g h t u p b y a b i g o a k t r e e

,

o r t h e o a k t r e e w a s n ’ t t h a t b i g t h e n

. ” M r

. W o o d t o l d M r

. D e l a s h m i t t t h a t M r

. W o o d h a d

a l l o w e d M r

. P i e r c e ’ s f

a t h e r t o p l a n t a g a r d e n b a c k t h e r e

. M r

. D e l a s h m i t t a l s o t e s t i f i e d t h a t

M r

. W o o d t o l d h i m t h a t M r

. P i e r c e ’ s f a t h e r h a d b u i l t t h e S h a c k t h e r e

. M r

. D e l a s h m i t t f i r s t

s a w a d o g h o u s e i n t h e D i s p u t e d A r e a “ a f t e r M r

. P i e r c e m o v e d t h e r e i n p r o b a b l y ’ 9 4

, ’ 9 4 o r

’ 9 5

. ”

M r

. D e l a s h m i t t f i r s t s a i d s o m e t h i n g a b o u t t h e p r o p e r t y l i n e s i n w r i t i n g t o M r

.

P i e r c e i n 2 0 0 6

. M r

. P i e r c e d i d n o t m o v e t h e v e h i c l e s a f t e r M r

. D e l a s h m i t t s e n t t h e f i r s t l e t t e r

.

M r

. D e l a s h m i t t s t a t e d : “ [ h ] e s e e m e d t o p u t m o r e i n

. ” M r

. D e l a s h m i t t t e s t i f i e d t h a t h e s e n t

t h e s e c o n d l e t t e r i n N o v e m b e r o f 2 0 0 7 b e c a u s e M r

. P i e r c e h a d m o v e d a p r o p a n e g a s t a n k i n t o

t h e D i s p u t e d A r e a

. M r

. P i e r c e d i d n o t m o v e t a n k a f t e r M r

. D e l a s h m i t t s e n t t h e s e c o n d l e t t e r

.

M r

. D e l a s h m i t t t e s t i f

i e d :

-7-I ’ d a l w a y s g o o v e r t h e r e

. I d i d n ’ t w a n t t o - - r e a l l y t h e r e ’ s a p e r i o d o f t i m e i n

t h e r e t h a t I d i d n ’ t s a y t o o m u c h t o [ M r

. P i e r c e ] a b o u t t h e s t u f f h e h a d i n t h e r e

.

I d i d n ’ t w a n t t o k e e p h i m m a d a t m e i n s o m e w a y u n t i l w e g o t a l i n e

e s t a b l i s h e d i n t h e r e a n d t h e n i t w o u l d n ’ t m a k e n o d i f f e r e n c e

. B u t I c o u l d n ’ t

-

- w e c o u l d n ’ t g e t t o g e t h e r o n t h e l i n e

. I c o u l d n ’ t a f f o r d t o p a y f

o r a s u r v e y o r

t o c o m e i n t h e r e

, a n d s o I f e l t t h a t m a y b e m e a n d M r

. P i e r c e c o u l d g e t t o g e t h e r

o n t h e p r o p e r t y l i n e

. T h a t ’ s t h e r e a s o n I d i d n ’ t s a y n o t h i n g t o h i m i n t h a t

l e n g t h o f t i m e

.

A f t e r t r i a l

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s o r d e r o n N o v e m b e r 2 1

, 2 0 1 1 f i n d i n g a n d

h o l d i n g

, i n t e r a l i a :

1

. P a y m e n t o f t h e r e a l p r o p e r t y t a x e s b y D e f e n d a n t s

, J a m e s H

. D e l a s h m i t t a n d

w i f e

, M i n n i e C

. D e l a s h m i t t ( t h e “ D e l a s h m i t t s ” ) a r e [ s i c ] a p r e s u m p t i o n o f t i t l e

.

2

. T h e D e l a s h m i t t s h a v e f e e s i m p l e t i t l e t o t h e 1 5

. 6 1 a c r e t r a c t w h i c h l i e s

n o r t h o f t h e P l a i n t i f

f ’ s [ s i c ] p r o p e r t y

, w h i c h i s u n d i s p u t e d b y S h e r m a n L a n e

P i e r c e a n d C a t h r y n P i e r c e ( t h e “ P i e r c e s ” )

.

3

. T h e P i e r c e s a r e a t t e m p t i n g t o a c q u i r e t h e d i s p u t e d p r o p e r t y w h i c h i s t h e

s u b j e c t m a t t e r o f t h i s l a w s u i t b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

4

. T o h o l d p r o p e r t y a d v e r s e l y

, P l a i n t i f f s m u s t p r o v e t h a t t h e y h a v e h e l d t h e

p r o p e r t y a d v e r s e l y

, o p e n l y

, c o n t i n u o u s l y

, a n d e x c l u s i v e l y f o r t w e n t y ( 2 0 ) y e a r s

i f t h e p r o p e r t y i s o w n e d b y a n o t h e r p a r t y

.

5

. T h e P i e r c e s ’ u s e s a g a i n s t t h e D e l a s h m i t t s a s p r o v e n a t t r i a l a r e : g a r d e n i n g

,

m a i n t a i n i n g

, m o w i n g

, r a i s i n g c h i c k e n s a n d r a b b i t s

, b u t t h a t u s e h a d b e e n

d i s c o n t i n u e d w h e n t h i s m a t t e r w a s t r i e d

. P l a i n t i f f s m u s t e x c l u d e a n d g i v e

n o t i c e t o t h e w o r l d t h a t t h e y a r e c l a i m i n g o w n e r s h i p o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

a n d t e m p o r a r y u s e s a s s e t f o r t h a b o v e a r e n o t s u f

f i c i e n t

. P l a i n t i f

f s n e e d e d a n

e n c l o s u r e t o p r o v e t h e y w e r e c l a i m i n g a g a i n s t t h e w o r l d

. T h e f e n c e s a s s e t

f o r t h i n E x h i b i t 3 w h i c h s u r r o u n d e d t h e g a r d e n a r e n o t t h e P i e r c e s ’ a n d d i d n o t

c r e a t e f e n c e s t o e s t a b l i s h t i t l e b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

. T h e f e n c e s w e r e e r e c t e d

b y t h e D e l a s h m i t t s o r t h e W o o d s

. T h e t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e b l u e a n d g r e e n

f e n c e s a n d t h e y e l l o w l i n e w e r e p l a c e d t h e r e b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

, b u t o n l y

f o r t h e p u r p o s e o f h o l d i n g c a t t l e

. N o n e o f t h e o u t e r f e n c e s h e l p e d t h e P i e r c e s

t o g i v e n o t i c e t o t h e w o r l d t h a t t h e y c l a i m e d t i t l e t o t h e d i s p u t e d a r e a

.

6

. T h e m o s t c o n v i n c i n g t e s t i m o n y i s M r

. D e l a s h m i t t ’ s t e s t i m o n y r e g a r d i n g

M r

. W o o d s

. M r

. W o o d s s h o w e d h i m t h e l i n e a n d f o l l o w e d t h e f

e n c e t h a t i s s e t

f o r t h i n E x h i b i t 1 i n a n o r t h e r l y d i r e c t i o n t o t h e f e n c e l i n e b e h i n d t h e s h a c k

.

I t i s u n c e r t a i n f

r o m t h e t e s t i m o n y w h o b u i l t t h e f e n c e o r w h o b u i l t t h e s h a c k

t h e s e n i o r M r

. P i e r c e l i v e d i n w h i l e h e w a s a l i v e

.

7

. F r o m 1 9 6 3 t h r o u g h M r

. W o o d s a n d M r

. D e l a s h m i t t

, a n d t h r o u g h M r

.

-8-P i e r c e

, t h e s e n i o r M r

. P i e r c e l i v e d o n a n d o f f t h e p r o p e r t y i n t h e s h a c k a n d d i d

t h e b e s t h e c o u l d t o k e e p i t c l e a r e d

.

8

. T h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i n t h i s m a t t e r i s t h a t t h e g r e e n l i n e

d r a w n b y T e r r y D e l a s h m i t t o n E x h i b i t 1 i s t h e b o u n d a r y l i n e [ ( “ B o u n d a r y

L i n e ” ) ] o f t h e p a r t i e s w h i c h r u n s f r o m t h e o a k t r e e a s s e t f o r t h i n t h e n o r t h e r n

l i n e o f P i e r c e a n d t h e s o u t h e r n l i n e o f D e l a s h m i t t a s s h o w n o n E x h i b i t 1

,

t h r o u g h t h e m a p l e t r e e a n d i s i n t e r s e c t e d b y a l i n e 3 t o 4 f e e t b e h i n d t h e s h a c k

a n d t h e n i n a w e s t e r l y d i r e c t i o n t o t h e f e n c e l i n e

. T h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e i s t h a t t h e P i e r c e s a c q u i r e d t h e p r o p e r t y t o t h e w e s t o f t h e l i n e a s

d e s c r i b e d a b o v e b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

9

. C o u r t s o f e q u i t y a i d p e o p l e w h o p r o t e c t t h e i r r i g h t s

. T h e p r e p o n d e r a n c e o f

t h e e v i d e n c e i s t h a t M r

. J a m e s D e l a s h m i t t k n e w a l l a l o n g t h e r e w a s s o m e

d i s p u t e a b o u t t h e l o c a t i o n o f t h e l i n e w h e r e h e j o i n e d t h e P i e r c e p r o p e r t y

.

E q u i t y t h e n i m p o s e s u p o n M r

. J a m e s D e l a s h m i t t t o b e d i l i g e n t a n d t o l o o k

a f t e r h i s r i g h t s

. I f M r

. J a m e s D e l a s h m i t t k n e w o f t h e d i s p u t e h e s h o u l d h a v e

p r o t e c t e d h i s r i g h t s t o h i s p r o p e r t y

.

1 0

. T h e e l e c t r i c f

e n c e e r e c t e d b y t h e D e l a s h m i t t s w a s p u t u p t o c o n t r o l c a t t l e

a n d n o t a s a m e a n s t o i n d i c a t e a b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e p a r t i e s

.

* * *

O R D E R E D t h a t a l l r i g h t

, t i t l e

, i n t e r e s t a n d a n y c l a i m D e f e n d a n t s m a y

h a v e h a d t o t h e p r o p e r t y l y i n g w e s t a n d s o u t h o f t h e a b o v e

- d e s c r i b e d b o u n d a r y

l i n e s h a l l b e d i v e s t e d o u t o f D e f e n d a n t s a n d t h e p r o p e r t y l y i n g w e s t a n d s o u t h

o f t h e a b o v e

- d e s c r i b e d p r o p e r t y l i n e s h a l l b e v e s t e d i n P l a i n t i f f s b y o r d e r o f

t h i s C o u r t

.

T h e P i e r c e s a p p e a l t o t h i s C o u r t

.

D i s c u s s i o n

A l t h o u g h n o t s t a t e d e x a c t l y a s s u c h

, t h e P i e r c e s r a i s e t w o i s s u e s o n a p p e a l : 1 )

w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t f

e n c i n g o r e n c l o s u r e w o u l d b e n e c e s s a r y t o

p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n ; a n d

, 2 ) w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t

t h e P i e r c e s f

a i l e d t o p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e e n t i r e

. 7 0 a c r e a r e a i n d i s p u t e

. T h e

D e l a s h m i t t s r a i s e a n i s s u e r e g a r d i n g w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t

t h e P i e r c e s p r o v e d a d v e r s e p o s s e s s i o n o f a n y p o r t i o n o f t h e D i s p u t e d A r e a

.

O u r r e v i e w i s d e n o v o u p o n t h e r e c o r d

, a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s o f t h e f

i n d i n g s o f f

a c t o f t h e t r i a l c o u r t

, u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

-9-i s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

.

A t r i a l c o u r t ' s c o n c l u s i o n s o f l a w a r e s u b j e c t t o a d e n o v o r e v i e w w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. S

. C o n s t r u c t o r s

, I n c

. v

. L o u d o n C o u n t

y B d

. o f E d u c

. , 5 8 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 0 ( T e n n

.

2 0 0 1 )

.

W e f

i r s t c o n s i d e r w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t f

e n c i n g o r

e n c l o s u r e w o u l d b e n e c e s s a r y t o p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n

. O u r S u p r e m e C o u r t h a s

i n s t r u c t e d :

I n o r d e r t o e s t a b l i s h a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r [ t h e c o m m o n l a w ] t h e o r y

, o r i n

a n y s t a t u t o r i l y b a s e d c l a i m

, t h e p o s s e s s i o n m u s t h a v e b e e n e x c l u s i v e

, a c t u a l

,

a d v e r s e

, c o n t i n u o u s

, o p e n

, a n d n o t o r i o u s f o r t h e r e q u i s i t e p e r i o d o f t i m e

.

H i g h t o w e r v

. P e n d e r

g r a s s

, 6 6 2 S

. W

. 2 d 9 3 2

, 9 3 5 n

. 2 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) ; c f

. M e n e f e e

v

. D a v i d s o n C o u n t

y

, 1 9 5 T e n n

. 5 4 7

, 2 6 0 S

. W

. 2 d 2 8 3

, 2 8 5 ( T e n n

. 1 9 5 3 )

.

A d v e r s e p o s s e s s i o n i s

, o f c o u r s e

, a q u e s t i o n o f f a c t

. W i l s o n v

. P r i c e

, 1 9 5

S

. W

. 3 d 6 6 1

, 6 6 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. T h e b u r d e n o f p r o o f i s o n t h e

i n d i v i d u a l c l a i m i n g o w n e r s h i p b y a d v e r s e p o s s e s s i o n a n d t h e q u a l i t y o f t h e

e v i d e n c e m u s t b e c l e a r a n d c o n v i n c i n g

. O ’ B r i e n v

. W

a g g o n e r

, 2 0 T e n n

. A p p

.

1 4 5

, 9 6 S

. W

. 2 d 1 7 0

, 1 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 3 6 )

. T h e a c t u a l o w n e r m u s t e i t h e r

h a v e k n o w l e d g e o f t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n

, o r t h e p o s s e s s i o n m u s t b e s o o p e n

a n d n o t o r i o u s t o i m p l y a p r e s u m p t i o n o f t h a t f a c t

. K i r k m a n v

. B r o w n

, 9 3

T e n n

. 4 7 6

, 2 7 S

. W

. 7 0 9

, 7 1 0 ( T e n n

. 1 8 9 4 )

. W h e n a n a d v e r s e p o s s e s s o r h o l d s

t h e l a n d f

o r a p e r i o d o f t w e n t y y e a r s

, e v e n a b s e n t a n y a s s u r a n c e o r c o l o r o f

t i t l e

, t h e t i t l e v e s t s i n t h a t p o s s e s s o r

. C o o k e v

. S m i t h

, 7 2 1 S

. W

. 2 d 2 5 1

, 2 5 5

- 5 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 )

.

C u m u l u s B r o a d

. , I

n c

. v

. S h i m

, 2 2 6 S

. W

. 3 d 3 6 6

, 3 7 7 ( T e n n

. 2 0 0 7 )

. A s o u r S u p r e m e C o u r t

s t a t e d i n B e n s d o r

f f v

. U i h l e i n : “ t h e l a w i s w e l l s e t t l e d t h a t i n c l o s u r e i s u n n e c e s s a r y t o

e s t a b l i s h a c t u a l p o s s e s s i o n w h e r e s u c h i n c l o s u r e i s i m p r a c t i c a b l e

, b u t p o s s e s s i o n m a y b e

e s t a b l i s h e d b y s u c h u s e a n d o c c u p a t i o n a s t h e l a n d

, f r o m i t s s i t u a t i o n

, n a t u r e

, a n d c h a r a c t e r

,

a d m i t s

. ” B e n s d o r

f f v

. U i h l e i n

, 1 7 7 S

. W

. 4 8 1

, 4 8 2 ( T e n n

. 1 9 1 5 )

.

T h e T r i a l C o u r t d i d s t a t e i n i t s o r d e r t h a t “ P l a i n t i f f s n e e d e d a n e n c l o s u r e t o

p r o v e t h e y w e r e c l a i m i n g a g a i n s t t h e w o r l d

. ” T h e T r i a l C o u r t

, h o w e v e r

, m a d e t h i s s t a t e m e n t

a f t e r f i n d i n g t h a t t h e u s e s p r o v e n b y t h e P i e r c e s a t t r i a l

, i

. e

. , g a r d e n i n g

, m a i n t a i n i n g

, m o w i n g

,

a n d r a i s i n g c h i c k e n s a n d r a b b i t s

, w e r e p r o v e n t o b e d i s c o n t i n u e d a n d o n l y t e m p o r a r y u s e s

.

T h e P i e r c e s a s s e r t t h a t i t w a s e r r o r f o r t h e T r i a l C o u r t t o r e q u i r e e n c l o s u r e t o p r o v e a d v e r s e

p o s s e s s i o n

.

W h i l e w e a g r e e t h a t f e n c i n g o r e n c l o s u r e i s n o t r e q u i r e d i n a l l c a s e s t o p r o v e

-10-a d v e r s e p o s s e s s i o n

, w e d i s a g r e e t h a t t h e T r i a l C o u r t e r r e d

. A c a r e f u l r e a d i n g o f t h e T r i a l

C o u r t ’ s o r d e r r e v e a l s t h a t t h e T r i a l C o u r t w a s s t a t i n g t h a t g i v e n t h e t e m p o r a r y a n d

d i s c o n t i n u e d u s e s t h a t w e r e p r o v e n a t t r i a l

, a n e n c l o s u r e w o u l d h a v e b e e n n e c e s s a r y t o p r o v e

a d v e r s e p o s s e s s i o n i n t h i s c a s e

. W h e t h e r a d v e r s e p o s s e s s i o n h a s b e e n p r o v e n i s a h i g h l y

f a c t u a l d e t e r m i n a t i o n a n d t h e T r i a l C o u r t w a s n o t i n g t h a t g i v e n t h e f a c t s p r o v e n i n t h i s c a s e

,

s o m e t h i n g m o r e

, s u c h a s a n e n c l o s u r e

, w o u l d h a v e b e e n n e c e s s a r y t o p r o v e a d v e r s e

p o s s e s s i o n

.

T h e a b o v e l e a d s u s d i r e c t l y i n t o a c o n s i d e r a t i o n o f t h e P i e r c e s ’ s e c o n d i s s u e

r e g a r d i n g w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t t h e P i e r c e s f a i l e d t o p r o v e

a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e e n t i r e

. 7 0 a c r e a r e a i n d i s p u t e

. T h e T r i a l C o u r t f o u n d a n d h e l d

t h a t t h e P i e r c e s p r o v e d a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e p o r t i o n o f t h e D i s p u t e d A r e a t o t h e w e s t

a n d s o u t h o f

t h e B o u n d a r y L i n e

. W e w i l l d i s c u s s t h i s f i n d i n g f u r t h e r w h e n w e c o n s i d e r t h e

i s s u e r a i s e d b y t h e D e l a s h m i t t s

.

F i r s t

, w e w i l l c o n s i d e r t h e a r e a t o t h e e a s t o f t h e B o u n d a r y L i n e

, f o r w h i c h t h e

T r i a l C o u r t f

o u n d a n d h e l d t h a t t h e P i e r c e s h a d f a i l e d t o p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

S p e c i f i c a l l y

, t h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t t h e u s e s w h i c h h a d b e e n p r o v e n a t t r i a l

, i

. e

. ,

“ g a r d e n i n g

, m a i n t a i n i n g

, m o w i n g

, r a i s i n g c h i c k e n s a n d r a b b i t s

, ” w e r e t e m p o r a r y a n d h a d

b e e n d i s c o n t i n u e d b y t h e t i m e o f t r i a l

. T h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d o n a p p e a l d o e s n o t

p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h i s f i n d i n g

. M r

. P i e r c e h i m s e l f a d m i t t e d d u r i n g h i s t e s t i m o n y t h a t

t h e s e u s e s h a d b e e n d i s c o n t i n u e d

. H e a l s o a d m i t t e d t h a t s i n c e t h e e l e c t r i c f e n c e w a s e r e c t e d

, h e h a s n o t u s e d t h e p r o p e r t y t o t h e e a s t o f t h e e l e c t r i c f e n c e

. A s s u c h

, a n y a l l e g e d p o s s e s s i o n

f r o m t h e u s e s p r o v e n a t t r i a l d o e s n o t s a t i s f y t h e r e q u i r e m e n t t h a t t h e p o s s e s s i o n b e

c o n t i n u o u s i n o r d e r t o c o n s t i t u t e a d v e r s e p o s s e s s i o n

. F u r t h e r m o r e

, t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d

o n a p p e a l s h o w s t h a t t h e g a r d e n i n g a n d t h e b u i l d i n g o f t h e S h a c k

, w h i c h w a s u s e d b y M r

.

P i e r c e ’ s f

a t h e r

, w e r e d o n e w i t h t h e p e r m i s s i o n o f M r

. W o o d

, t h e D e l a s h m i t t s ’ p r e d e c e s s o r

i n t i t l e

. P e r m i s s i v e u s e s o f p r o p e r t y a r e n o t a d v e r s e t o t h e o w n e r a n d

, t h e r e f o r e

, c a n n o t

c o n s t i t u t e a d v e r s e p o s s e s s i o n

. T h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d o n a p p e a l d o e s n o t p r e p o n d e r a t e

a g a i n s t t h e T r i a l C o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e P i e r c e s f a i l e d t o p r o v e a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e

a r e a t o t h e e a s t o f t h e B o u n d a r y L i n e

. W e

, t h e r e f o r e

, a f f i r m t h e T r i a l C o u r t ’ s h o l d i n g a s t o

t h i s i s s u e

.

F i n a l l y

, w e c o n s i d e r t h e D e l a s h m i t t s ’ i s s u e r e g a r d i n g w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t

e r r e d i n f i n d i n g a n d h o l d i n g t h a t t h e P i e r c e s p r o v e d a d v e r s e p o s s e s s i o n o f t h e a r e a w e s t a n d

s o u t h o f t h e B o u n d a r y L i n e

. M r

. P i e r c e t e s t i f i e d t h a t h e a n d h i s p a r e n t s h a v e u s e d t h e

d r i v e w a y

, a p o r t i o n o f w h i c h i s i n t h e D i s p u t e d A r e a

, c o n t i n u o u s l y s i n c e h i s m o t h e r

p u r c h a s e d t h e P i e r c e P r o p e r t y i n 1 9 5 1

. H e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t h e m a i n t a i n s a d o g h o u s e i n

t h i s a r e a

. T e r r e l l D e l a s h m i t t t e s t i f i e d t h a t M r

. P i e r c e h a s u s e d t h e a r e a w e s t o f t h e f e n c e a n d

f u r t h e r s t a t e d : “ H e ’ s p u t s c r a p m e t a l

, c o n c r e t e b l o c k

, b r i c k

, g o t a d o g h o u s e o n o n e c o r n e r o f

-11-i t

, t h a t t y p e o f t h i n g

, g o t a g a s t a n k o n i t

. ” T e r r e l l D e l a s h m i t t f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t M r

. P i e r c e

c o l l e c t e d d e b r i s i n t h e a r e a

, a n d n e v e r w a s a s k e d t o r e m o v e s a i d d e b r i s u n t i l M r

. D e l a s h m i t t

s e n t t h e l e t t e r i n 2 0 0 7

, a n d t h a t M r

. P i e r c e h a d b e e n m o w i n g i n t h e a r e a

, a g a i n w i t h o u t b e i n g

a s k e d t o s t o p

. T e r r e l l D e l a s h m i t t a l s o a g r e e d t h a t M r

. P i e r c e h a s c o n t i n u e d t o u s e t h e

d r i v e w a y a n d h a s w i d e n e d i t

. I n f a c t

, T e r r e l l D e l a s h m i t t s t a t e d : “ [ i ] t b e c a m e a p a r k i n g l o t

. ”

M r

. D e l a s h m i t t a l s o a d m i t t e d t h a t h e h a d s e e n M r

. P i e r c e ’ s d o g h o u s e i n t h e D i s p u t e d A r e a

i n t h e e a r l y 1 9 9 0 s

, b u t t h a t h e s a i d n o t h i n g a b o u t t h i s u s e u n t i l h e w r o t e t h e l e t t e r s t o t h e

P i e r c e s i n 2 0 0 6 a n d 2 0 0 7

, a n d n e i t h e r o f t h e s e l e t t e r s d i r e c t l y a d d r e s s e d t h i s u s e o f t h e

p r o p e r t y

. T h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t t h e P i e r c e s h a d p r o v e n a d v e r s e p o s s e s s i o n a s t o t h e a r e a

t o t h e w e s t a n d s o u t h o f t h e B o u n d a r y L i n e

, a n d t h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d o n a p p e a l d o e s

n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h i s f i n d i n g

. W e

, t h e r e f

o r e

, a f f i r m t h e T r i a l C o u r t ’ s h o l d i n g a s t o

t h i s i s s u e

.

C o n c l u s i o n

T h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s c a u s e i s r e m a n d e d t o t h e

T r i a l C o u r t f

o r c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s b e l o w

. T h e c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e

a p p e l l a n t s

, S h e r m a n L a n e P i e r c e a n d C a t h r y n P i e r c e

, a n d t h e i r s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D

. M I C H A E L S W I N E Y

, J U D G E

-12-EXHI BI T A