FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

Sept. 22, 2009

THOMAS K. KAH

N

CL ERK [ D O N O T P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 9

- 1 1 7 9 7

N o n

- A r g u m e n t C a l e n d a r

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 7

- 0 0 0 9 7

- C V

- 3

- R V

- E M T

D A V I S C

. H A W N

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

,

v e r s u s

S H O R E L I N E T O W E R S P H A S E 1 C O N D O M I N I U M

A S S O C I A T I O N

, I N C

. ,

J E F F R E Y L U T H E R

,

N O R M A F R E E M A N

,

J A M E S L

. B R A Z E A L E

, G R E G O ' B R I E N

, e t a l

. ,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 0 9 )B e f

o r e C A R N E S

, W I L S O N a n d K R A V I T C H

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M :

T h i s c a s e w a s b r o u g h t b y D a v i s C

. H a w n a g a i n s t S h o r e l i n e P h a s e I

C o n d o m i n i u m A s s o c i a t i o n

, I n c

. a n d m e m b e r s o f i t s b o a r d o f d i r e c t o r s

( c o l l e c t i v e l y

, “ S h o r e l i n e ” ) f o r a l l e g e d v i o l a t i o n s o f f e d e r a l a n d s t a t e h o u s i n g l a w s

,

a s w e l l a s i n t e n t i o n a l i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

. H a w n a l l e g e s t h a t b y

d e n y i n g h i s r e q u e s t t o p e r m i t h i s s e r v i c e d o g

, “ B o o s t e r

, ” i n h i s c o n d o m i n i u m u n i t

,

S h o r e l i n e d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t H a w n o n a c c o u n t o f h i s d i s a b i l i t y

. T h e d i s t r i c t

c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f S h o r e l i n e o n a l l c l a i m s

. H a w n t i m e l y

a p p e a l e d

.

I

. F a c t s

I n J u n e 2 0 0 4

, H a w n p u r c h a s e d a c o n d o m i n i u m u n i t i n S h o r e l i n e T o w e r s

P h a s e I I I

. A c c o r d i n g t o t h e c o n d o m i n i u m ’ s b y l a w s

, o w n e r s o f u n i t s m u s t c o m p l y

w i t h r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d b y S h o r e l i n e

. A t t h e t i m e t h a t H a w n p u r c h a s e d h i s

u n i t

, t h e r e w a s a s i g n o n t h e p r o p e r t y t h a t r e a d

, “ N o A n i m a l s A l l o w e d

, ” a n d H a w n

w a s a w a r e o f t h e e x i s t e n c e o f t h i s s i g n a n d S h o r e l i n e ’ s “ n o p e t s p o l i c y

. ”

I n a l e t t e r t o S h o r e l i n e d a t e d J a n u a r y 5

, 2 0 0 5

, H a w n w r o t e t h a t h e h a d

r e c e n t l y g o n e o n v a c a t i o n a n d a c q u i r e d a p u p p y n a m e d B o o s t e r

. H a w n s t a t e d t h a t

o n h i s t r i p B o o s t e r “ e n t e r t a i n e d c h i l d r e n

. . . [ a n d w a s ] m o r e w e l l b e h a v e d t h a n I

2e v e r w a s a s a c h i l d ! H e s l e e p s a t t h e f o o t o f m y b e d

, a n d h a s e v e n j u m p e d i n t o t h e

s h o w e r t o b e w i t h m e

. ” H a w n r e p e a t e d l y r e f e r r e d t o B o o s t e r a s a “ p e t

, ” “ p u p

, ”

a n d e v e n a “ c o m p a n i o n

, ” b u t n e v e r a s a s e r v i c e a n i m a l

. H a w n s a i d t h a t “ o n e

i m p e d i m e n t ” t h a t k e p t h i m f r o m “ e n j o y i n g [ h i s ] h o m e ” w a s S h o r e l i n e ’ s n o p e t s

p o l i c y

. H a w n r e c o m m e n d e d a c h a n g e t o S h o r e l i n e ’ s p o l i c y s o a s t o p e r m i t

h o m e o w n e r s t o “ o w n a p e t ” o r f o r S h o r e l i n e t o “ a g r e e t o a 6

- m o n t h t r i a l p e r i o d t o

g i v e f o l k s a c h a n c e t o p r o v e t h a t t h e y l o v e t h e i r p e t s a s o n e w o u l d l o v e a n y o t h e r

f a m i l y m e m b e r

. ” S h o r e l i n e d i d n o t r e s p o n d t o H a w n ’ s l e t t e r

.

H a w n s e n t a n o t h e r l e t t e r t o S h o r e l i n e

, d a t e d J u n e 2 5

, 2 0 0 6

, i n w h i c h h e

c l a i m e d t h a t h e s u f

f e r e d f r o m a “ p h y s i c a l d i s a b i l i t y a n d p s y c h i a t r i c d i s a b i l i t y

. ”

H a w n a l l e g e d t h a t h e h a d s u f f e r e d a “ d e b i l i t a t i n g i n

j u r y t o [ h i s ] l e g

, ” r e s u l t i n g i n

p a i n a n d r e s t r i c t e d m o b i l i t y

. H e a l s o c o n t e n d e d t h a t “ a l o n g t i m e [ a g o ] ” h e w a s

r o b b e d

, k i d n a p e d

, a n d a s s a u l t e d b y h i s f r i e n d ’ s s t e p s o n a n d t h a t

, w h e n H a w n w a s

o u t o f t o w n

, t h i s p e r s o n l i v e d i n H a w n ’ s c o n d o m i n i u m u n i t w i t h o u t p e r m i s s i o n

.

H a w n c l a i m e d t h a t t h e i n d i v i d u a l s u b s e q u e n t l y w a s a r r e s t e d

, b u t a s a r e s u l t o f

t h o s e e x p e r i e n c e s h e “ c a n n e v e r f e e l s a f e a l o n e

. ” H a w n ’ s l e t t e r a l s o d i s c u s s e d

B o o s t e r a n d

, f

o r t h e f i r s t t i m e

, r e f

e r r e d t o h i m a s a “ s e r v i c e a n i m a l

. . . d u a l l y

t r a i n e d t o h e l p m e b o t h p h y s i c a l l y a n d p s y c h o l o g i c a l l y

. ” H a w n r e q u e s t e d t h a t

B o o s t e r b e e x e m p t e d f

r o m S h o r e l i n e ’ s n o p e t s p o l i c y

. E x h i b i t s w e r e a t t a c h e d i n

3s u p p o r t o f t h i s r e q u e s t

, i n c l u d i n g : ( a ) a d o c u m e n t f r o m t h e S e r v i c e A n i m a l

R e g i s t r y o f A m e r i c a c e r t i f y i n g B o o s t e r a s a “ R e g i s t e r e d S e r v i c e A n i m a l ” ;

( b ) l e t t e r s f

r o m H a w n ’ s c h i r o p r a c t o r

, D r

. H o d a

, a n d p s y c h o l o g i s t

, D r

. E v a n s

,

c o n t e n d i n g t h a t a s e r v i c e a n i m a l w a s m e d i c a l l y n e c e s s a r y f o r H a w n ; a n d ( c ) a

d e s c r i p t i o n o f t a s k s t h a t B o o s t e r c o u l d a c c o m p l i s h

. 1

O n A u g u s t 2 8

, 2 0 0 6

, S h o r e l i n e ’ s g e n e r a l m a n a g e r t o l d H a w n t h a t h e n e e d e d

a d d i t i o n a l i n f

o r m a t i o n i n o r d e r t o c o n s i d e r H a w n ’ s r e q u e s t

, i n c l u d i n g

d o c u m e n t a t i o n s u p p o r t i n g h i s d i s a b i l i t y a l l e g a t i o n s a n d t h e q u a l i f i c a t i o n s o f D r s

.

H o d a a n d E v a n s

. H a w n d i d n o t r e s p o n d

, a n d S h o r e l i n e s e n t a l e t t e r d a t e d

S e p t e m b e r 1 3

, 2 0 0 6

, w h i c h s t a t e d

,

a d d i t i o n a l i n f

o r m a t i o n i s n e e d e d f

o r t h e B o a r d t o c o n s i d e r y o u r

r e q u e s t

. . . i n c l u d [ i n g ] : A d d i t i o n a l e x p e r t e v i d e n c e u n d e r o a t h o f t h e

n a t u r e o f y o u r i m p a i r m e n t

, t h e m a n n e r i n w h i c h i t s u b s t a n t i a l l y l i m i t s

o n e o r m o r e o f y o u r m a j o r l i f e f u n c t i o n s o r a c t i v i t i e s

, h o w t h e r e q u e s t e d p e t i s

n e c e s s a r y t o a f

f o r d y o u a n e q u a l o p p o r t u n i t y t o u s e a n d e n j o y y o u r d w e l l i n g a n d i f

t h e r e a r e o t h e r c o r r e c t i v e m e a s u r e s w h i c h w i l l p e r m i t s u c h u s e a n d e n j o y m e n t

.

T h e l e t t e r c o n c l u d e d

, “ [ w ] h i l e t h e A s s o c i a t i o n s y m p a t h i z e s w i t h y o u r s i t u a t i o n

, a t

t h i s t i m e w e m u s t d e n y y o u r r e q u e s t t o k e e p a p e t i n y o u r c o n d o m i n i u m u n i t

. ”

H a w n a g a i n f

a i l e d t o r e s p o n d t o S h o r e l i n e ’ s r e q u e s t f o r f u r t h e r

d o c u m e n t a t i o n

, b u t i n s t e a d h e f i l e d a c o m p l a i n t o n S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 0 6 w i t h t h e

These inc luded, inter a lia, notify ing H awn of intruders, bring ing the telephone upon 1

reque st, bringing socks and shoe s upon reque st, opening the re frig era tor and bring ing w ater , and

g iving a “hug ” to ca lm Hawn af

ter a panic a ttack.

4F l o r i d a C o m m i s s i o n o n H u m a n R e l a t i o n s ( “ F C H R ” )

. A f t e r a n i n v e s t i g a t i o n

, t h e

F C H R f o u n d c a u s e t o b e l i e v e t h a t S h o r e l i n e h a d d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t H a w n b y

r e f u s i n g t o r e a s o n a b l y a c c o m m o d a t e h i s d i s a b i l i t y

.

I n M a r c h 2 0 0 7

, H a w n f i l e d t h e i n s t a n t a c t i o n a g a i n s t S h o r e l i n e

, s e e k i n g

m o n e t a r y a n d i n

j u n c t i v e r e l i e f f

o r v i o l a t i o n s o f t h e f

e d e r a l a n d F l o r i d a F a i r

H o u s i n g A c t s

, 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ; F l a

. S t a t

. § 7 6 0

. 2 3

, a n d i n t e n t i o n a l i n f l i c t i o n o f

e m o t i o n a l d i s t r e s s

, a l l s t e m m i n g f r o m S h o r e l i n e ’ s r e f

u s a l t o p e r m i t H a w n t o h a v e a

s e r v i c e a n i m a l i n h i s u n i t

. O n S h o r e l i n e ’ s m o t i o n

, t h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d

s u m m a r y j u d g m e n t i n f

a v o r o f S h o r e l i n e o n a l l o f H a w n ’ s c l a i m s

. W i t h r e g a r d t o

t h e f e d e r a l a n d s t a t e F a i r H o u s i n g A c t c l a i m s

, t h e c o u r t a s s u m e d t h a t H a w n h a d

d e m o n s t r a t e d t h a t h e w a s d i s a b l e d b u t h e l d t h a t h e n o n e t h e l e s s h a d f a i l e d t o

p r o v i d e s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t ( a ) S h o r e l i n e k n e w o r s h o u l d h a v e

k n o w n o f t h e d i s a b i l i t y ; ( b ) H a w n ’ s r e q u e s t e d a c c o m m o d a t i o n w a s n e c e s s a r y t o

a f f o r d h i m e q u a l o p p o r t u n i t y t o u s e a n d e n j o y h i s d w e l l i n g ; o r ( c ) t h e “ N o A n i m a l s

A l l o w e d ” s i g n e v i d e n c e d d i s c r i m i n a t o r y i n t e n t o n t h e p a r t o f S h o r e l i n e

. M o r e o v e r

,

t h e c o u r t h e l d t h a t S h o r e l i n e ’ s c o n d u c t w a s n o t s o e g r e g i o u s a s t o c o n s t i t u t e

i n t e n t i o n a l i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

.

H a w n a p p e a l s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t a s t o a l l t h r e e

o f h i s c l a i m s

. I n a d d i t i o n t o d i s a g r e e i n g w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n o f

5t h e e v i d e n c e

, H a w n a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t f a i l e d t o c o n s i d e r d o c u m e n t s

p r e s e n t e d t o S h o r e l i n e d u r i n g t h e F C H R i n v e s t i g a t i o n a n d t h a t t h i s e v i d e n c e

, w h e n

c o u p l e d w i t h t h e i n f

o r m a t i o n p r o v i d e d t o S h o r e l i n e p r i o r t o S e p t e m b e r 1 3

, 2 0 0 6

,

w a s s u f f i c i e n t t o p u t S h o r e l i n e o n n o t i c e o f H a w n ’ s d i s a b i l i t y a n d t h e n e c e s s i t y o f

a s e r v i c e d o g

.

I I

. S t a n d a r d o f R e v i e w

“ W e r e v i e w t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o

,

a p p l y i n g t h e s a m e l e g a l s t a n d a r d s t h a t b o u n d t h e d i s t r i c t c o u r t

, a n d v i e w i n g a l l

f a c t s a n d r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g

p a r t y

. ” C r u z v

. P u b l i x S u p e r M a r k e t s

, I n c

. , 4 2 8 F

. 3 d 1 3 7 9

, 1 3 8 2 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 5 )

( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n o m i t t e d )

. S u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e r e “ t h e r e i s

n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d

. . . t h e m o v a n t i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t

a s a m a t t e r o f l a w

. ” F e d

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( c )

.

I I I

. D i s c u s s i o n

“ T h e F l o r i d a F a i r H o u s i n g A c t c o n t a i n s s t a t u t o r y p r o v i s i o n s t h a t a r e

s u b s t a n t i v e l y i d e n t i c a l t o t h e f e d e r a l F a i r H o u s i n g A c t

. ” L o r e n v

. S a s s e r

, 3 0 9 F

. 3 d

1 2 9 6

, 1 2 9 9 n

. 9 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 2 )

. A c c o r d i n g l y

, w e a p p l y t h e s a m e a n a l y s i s t o

H a w n ’ s c l a i m s u n d e r t h e s e t w o s t a t u t e s

. S e e i d

. a t 1 3 0 2

. 2

This opinion will hence forth ana ly ze Hawn’ s claims in the context of the fede ral F air 2

Housing Act’s pr ovisions, but t he discussion applies equa lly to Hawn’ s claims broug ht under the

6H a w n a l l e g e s t h a t S h o r e l i n e v i o l a t e d t w o d i f f e r e n t p r o v i s i o n s o f S e c t i o n

3 6 0 4 o f t h e F a i r H o u s i n g A c t : ( 1 ) S e c t i o n 3 6 0 4 ( f ) ( 3 ) ( B )

, w h i c h p r o h i b i t s t h e d e n i a l

o f a r e a s o n a b l e a c c o m m o d a t i o n t h a t i s n e c e s s a r y t o e n s u r e a n e q u a l o p p o r t u n i t y f o r

a d i s a b l e d p e r s o n t o u s e a n d e n j o y h i s d w e l l i n g ; a n d ( 2 ) S e c t i o n 3 6 0 4 ( c )

, w h i c h

p r o h i b i t s “ a n y n o t i c e

, s t a t e m e n t

, o r a d v e r t i s e m e n t

, w i t h r e s p e c t t o t h e s a l e o r r e n t a l

o f a d w e l l i n g t h a t i n d i c a t e s a n y

. . . d i s c r i m i n a t i o n b a s e d o n

. . . h a n d i c a p

. . . . ” 3

A

. 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ( f

) ( 3 ) ( B )

T o p r e v a i l o n a S e c t i o n 3 6 0 4 ( f ) ( 3 ) ( B ) c l a i m

, a p l a i n t i f f m u s t e s t a b l i s h t h a t

( 1 ) h e i s d i s a b l e d o r h a n d i c a p p e d w i t h i n t h e m e a n i n g o f t h e F H A

, ( 2 ) h e r e q u e s t e d

a r e a s o n a b l e a c c o m m o d a t i o n

, ( 3 ) s u c h a c c o m m o d a t i o n w a s n e c e s s a r y t o a f f o r d

h i m a n o p p o r t u n i t y t o u s e a n d e n j o y h i s d w e l l i n g

, a n d ( 4 ) t h e d e f e n d a n t s r e f

u s e d t o

m a k e t h e r e q u e s t e d a c c o m m o d a t i o n

. S e e S c h w a r z v

. C i t y o f T r e a s u r e I s l a n d

, 5 4 4

F

. 3 d 1 2 0 1

, 1 2 1 8

- 1 9 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

.

A n i n d i v i d u a l i s h a n d i c a p p e d

, f o r t h e p u r p o s e s o f t h e F a i r H o u s i n g A c t

, i f h e

h a s ( a ) “ a p h y s i c a l o r m e n t a l i m p a i r m e n t w h i c h s u b s t a n t i a l l y l i m i t s o n e o r m o r e o f

s u c h p e r s o n ’ s m a

j o r l i f e a c t i v i t i e s

, ” ( b ) “ a r e c o r d o f s u c h i m p a i r m e n t

, ” o r ( c ) i s

“ r e g a r d e d a s h a v i n g s u c h a n i m p a i r m e n t

. ” 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 2 ( h )

. B u t

, a d e f e n d a n t

Florida analog ue.

The pa rallel F lorida provisions are found in Fla . Stat. § 760.23(9)(b) a nd (3), 3

respe ctively

.

7“ c a n n o t b e l i a b l e f o r r e f u s i n g t o g r a n t a r e a s o n a b l e a n d n e c e s s a r y a c c o m m o d a t i o n

i f [ i t ] n e v e r k n e w t h e a c c o m m o d a t i o n w a s i n f a c t n e c e s s a r y

. ” S c h w a r z

, 5 4 4 F

. 3 d a t

1 2 1 9 ( q u o t i n g K e y s Y o u t h S e r v s

. , I n c

. v

. C i t y o f O l a t h e

, 2 4 8 F

. 3 d 1 2 6 7

, 1 2 7 5

( 1 0 t h C i r

. 2 0 0 1 ) )

. O t h e r c i r c u i t s h a v e h e l d t h a t t h i s m e a n s t h a t t h e d e f e n d a n t m u s t

k n o w o r r e a s o n a b l y b e e x p e c t e d t o k n o w o f t h e e x i s t e n c e o f b o t h t h e h a n d i c a p a n d

t h e n e c e s s i t y o f t h e a c c o m m o d a t i o n

. S e e

, e

. g

. , D u B o i s v

. A s s ’ n o f A p a r t m e n t

O w n e r s o f 2 9 8 7 K a l a k a u a

, 4 5 3 F

. 3 d 1 1 7 5

, 1 1 7 9 ( 9 t h C i r

. 2 0 0 6 )

.

H a w n a r g u e s t h a t h i s J u n e 2 5

, 2 0 0 6 l e t t e r t o S h o r e l i n e w a s s u f f i c i e n t t o

c r e a t e g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t a s t o w h e t h e r S h o r e l i n e k n e w o f H a w n ’ s

h a n d i c a p a n d t h e n e c e s s i t y o f h i s r e q u e s t e d a c c o m m o d a t i o n

. W e d i s a g r e e

. “ [ T ] h e

d u t y t o m a k e a r e a s o n a b l e a c c o m m o d a t i o n d o e s n o t s i m p l y s p r i n g f r o m t h e f a c t

t h a t t h e h a n d i c a p p e d p e r s o n w a n t s s u c h a n a c c o m m o d a t i o n m a d e

. D e f e n d a n t s

m u s t i n s t e a d h a v e

. . . t h e a b i l i t y t o c o n d u c t a m e a n i n g f u l r e v i e w o f t h e r e q u e s t e d

a c c o m m o d a t i o n

. . . . ” S c h w a r z

, 5 4 4 F

. 3 d a t 1 2 1 9 ( q u o t i n g P r i n d a b l e v

. A s s ’ n o f

A p a r t m e n t O w n e r s

, 3 0 4 F

. S u p p

. 2 d 1 2 4 5

, 1 2 5 8 ( D

. H a w

. 2 0 0 3 ) )

. H a w n ’ s J u n e

2 0 0 6 l e t t e r i n c l u d e d u n c l e a r e x p l a n a t i o n s a s t o t h e n a t u r e a n d e x t e n t o f h i s

d i s a b i l i t y a n d w a s w h o l l y i n c o n s i s t e n t w i t h t h e r e a s o n s h e p r o v i d e d i n h i s J a n u a r y

2 0 0 5 l e t t e r f

o r w a n t i n g B o o s t e r i n h i s c o n d o m i n i u m u n i t

. H a w n ’ s r e f u s a l t o

c o m p l y w i t h s u b s e q u e n t r e q u e s t s f o r r e a s o n a b l e d o c u m e n t a t i o n p r e v e n t e d

8S h o r e l i n e f r o m c o n d u c t i n g a m e a n i n g f u l r e v i e w o f H a w n ’ s a p p l i c a t i o n a n d t h e r e b y

S h o r e l i n e c o u l d n o t h a v e a c t u a l l y k n o w n o f H a w n ’ s d i s a b i l i t y a n d t h e n e c e s s i t y o f

a s e r v i c e a n i m a l

.

W e a r e s i m i l a r l y u n p e r s u a d e d b y H a w n ’ s a r g u m e n t t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t

e r r e d b y f

a i l i n g t o c o n s i d e r t h e d o c u m e n t a t i o n m a d e a v a i l a b l e t o S h o r e l i n e d u r i n g

t h e c o u r s e o f t h e F C H R i n v e s t i g a t i o n

. F i r s t

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d i n f a c t c o n s i d e r

s u c h e v i d e n c e ; i t n o t e d i n i t s o r d e r t h a t H a w n ’ s d o c t o r s c o m p l e t e d “ M e d i c a l

C e r t i f i c a t i o n F o r m s

, ” i n w h i c h t h e y “ o p i n e d t h a t p l a i n t i f f h a d a d i s a b i l i t y a n d t h a t a

s e r v i c e d o g w a s n e c e s s a r y

. ” S e c o n d

, a r e v i e w o f t h e M e d i c a l C e r t i f i c a t i o n F o r m s

r e v e a l s t h a t t h e y l a c k m u c h o f t h e i n f o r m a t i o n r e q u e s t e d b y S h o r e l i n e

. T h e

M e d i c a l C e r t i f

i c a t i o n F o r m s a p p e a r t o b e g e n e r i c f o r m s o b t a i n e d f

r o m t h e F C H R

t h a t m e r e l y r e q u i r e d H a w n ’ s d o c t o r s t o c h e c k “ y e s ” a n d “ n o ” b o x e s a n d

, i n s o m e

s p a c e s

, p r o v i d e d b l a n k l i n e s f o r b r i e f c o m m e n t s

. T h e f o r m s d i d n o t a s k f

o r

– a n d

t h e d o c t o r s d i d n o t p r o v i d e

– o t h e r i n f o r m a t i o n r e q u e s t e d b y S h o r e l i n e

, s u c h a s

H a w n ’ s d o c t o r s ’ c r e d e n t i a l s

. T h i r d

, a s i d e f r o m t h e d o c u m e n t s a d d r e s s e d b y t h e

d i s t r i c t c o u r t

, i t i s u n c l e a r w h a t o t h e r e v i d e n c e w a s p r e s e n t e d t o t h e F C H R a n d

m a d e a v a i l a b l e t o S h o r e l i n e

. T h e M e d i c a l C e r t i f i c a t i o n F o r m s w e r e t h e o n l y

d o c u m e n t s a t t a c h e d t o H a w n ’ s r e s p o n s e t o S h o r e l i n e ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t t h a t a p p e a r t o h a v e b e e n c r e a t e d d u r i n g t h e p e n d e n c y o f t h e F C H R

9i n v e s t i g a t i o n

. F i n a l l y

, t h e F C H R ’ s o p i n i o n

, i n w h i c h i t f o u n d c a u s e t o b e l i e v e t h a t

S h o r e l i n e h a d d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t H a w n

, r e l i e s p r e d o m i n a n t l y

, i f n o t e x c l u s i v e l y

,

o n e v i d e n c e p r e d a t i n g t h e f i l i n g o f t h e F C H R c o m p l a i n t

. I t i s t h e r e f o r e u n c l e a r

w h a t a d d i t i o n a l e v i d e n c e H a w n b e l i e v e s w a s p r e s e n t e d t o S h o r e l i n e d u r i n g t h e

F C H R i n v e s t i g a t i o n t h a t p u t S h o r e l i n e o n n o t i c e o f H a w n ’ s d i s a b i l i t y a n d t h e

n e c e s s i t y o f a s e r v i c e a n i m a l

.

B e c a u s e t h e r e i s i n s u f

f i c i e n t e v i d e n c e t o c r e a t e a n y g e n u i n e i s s u e s o f

m a t e r i a l f

a c t a s t o S h o r e l i n e ’ s k n o w l e d g e o f H a w n ’ s d i s a b i l i t y a n d t h e n e c e s s i t y o f

a n a c c o m m o d a t i o n

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f S h o r e l i n e o n H a w n ’ s 4 2 U

. S

. C

. 3 6 0 4 ( f ) ( 3 ) ( B ) a n d F l a

. S t a t

.

§ 7 6 0

. 2 3 ( 9 ) ( b ) c l a i m s

.

B

. 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ( c )

W i t h r e s p e c t t o t h e S e c t i o n 3 6 0 4 ( c ) c l a i m

, H a w n a l l e g e s t h a t s u m m a r y

j u d g m e n t w a s i n a p p r o p r i a t e b e c a u s e t h e “ N o A n i m a l s A l l o w e d ” s i g n w a s

d i s c r i m i n a t o r y i n n a t u r e a n d w a s p o s t e d i n o r d e r t o “ d i s c o u r a g e a n y h a n d i c a p [ p e d ]

p e r s o n w i t h a s e r v i c e a n i m a l f r o m r e n t i n g o r o w n i n g a u n i t o n t h e p r o p e r t y

. ”

H a w n a r g u e s t h a t u n l i k e a s i g n t h a t r e a d s “ N o P e t s A l l o w e d

, ” t h e “ N o A n i m a l s

A l l o w e d ” s i g n e v i d e n c e s t h e i n t e n t t o b a r a l l a n i m a l s f r o m t h e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g a

s e r v i c e a n i m a l f

o r a n i n d i v i d u a l t h a t i s “ c l e a r l y d i s a b l e d a n d i n n e e d o f a s e r v i c e

10a n i m a l

. ” S u c h s p e c u l a t i o n i s u n s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d

. T h e s i g n o u t s i d e o f t h e

c o n d o m i n i u m c o m p l e x h a d b e e n e r e c t e d a p p r o x i m a t e l y t e n y e a r s b e f o r e H a w n

b o u g h t h i s u n i t

, a n d t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t S h o r e l i n e e v e r d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t

a n y o t h e r h a n d i c a p p e d i n d i v i d u a l s o r t h a t h a n d i c a p p e d i n d i v i d u a l s w e r e d i s s u a d e d

f r o m p u r c h a s i n g u n i t s b e c a u s e o f t h e s i g n

. H a w n h a s n o t p r e s e n t e d a n y e v i d e n c e

o f d i s c r i m i n a t o r y i n t e n t o r i m p a c t a n d h a s t h u s f a i l e d t o s u s t a i n h i s b u r d e n t o

“ c o m e f o r w a r d w i t h ‘ s p e c i f

i c f a c t s s h o w i n g t h a t t h e r e i s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. ’ ”

M a t s u s h i t a E l e c

. I n d u s

. C o

. v

. Z e n i t h R a d i o C o r p

. , 4 7 5 U

. S

. 5 7 4

, 5 8 7 ( 1 9 8 6 )

( q u o t i n g F e d

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( e ) ) ( e m p h a s i s o m i t t e d )

.

W e t h e r e f

o r e c o n c l u d e t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g s u m m a r y

j u d g m e n t a s t o H a w n ’ s 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 0 4 ( c ) a n d F l a

. S t a t

. § 7 6 0

. 2 3 ( 3 ) c l a i m s

.

C

. I n t e n t i o n a l I n f

l i c t i o n o f E m o t i o n a l D i s t r e s s s

H a v i n g d i s p o s e d o f t h e F a i r H o u s i n g A c t c l a i m s

, w e n e e d n o t s e p a r a t e l y

a n a l y z e H a w n ’ s t o r t l a w c l a i m f o r i n t e n t i o n a l i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s

b e c a u s e h i s a r g u m e n t a s t o t h i s i s s u e i s w h o l l y p r e m i s e d o n t h e a l l e g a t i o n t h a t

S h o r e l i n e “ r e c k l e s s l y r e f u s e d t o a l l o w H a w n ’ s s e r v i c e a n i m a l o n t h e p r e m i s e s

. ”

S e e M e t r o p o l i t a n L i f

e I n s

. C o

. v

. M c C a r s o n

, 4 6 7 S o

. 2 d 2 7 7

, 2 7 8

- 7 9 ( F l a

. 1 9 8 5 )

( h o l d i n g t h a t i n o r d e r t o p r e v a i l o n a c l a i m f o r i n t e n t i o n a l i n f

l i c t i o n o f e m o t i o n a l

d i s t r e s s

, a p l a i n t i f

f m u s t e s t a b l i s h t h a t t h e d e f e n d a n t ’ s “ c o n d u c t h a s b e e n s o

11o u t r a g e o u s i n c h a r a c t e r

, a n d s o e x t r e m e i n d e g r e e

, a s t o g o b e y o n d a l l p o s s i b l e

b o u n d s o f d e c e n c y

, a n d t o b e r e g a r d e d a s a t r o c i o u s

, a n d u t t e r l y i n t o l e r a b l e i n a

c i v i l i z e d c o m m u n i t y ” )

. B e c a u s e w e h a v e d i s p o s e d o f H a w n ’ s F a i r H o u s i n g A c t

c l a i m s

, a n d h i s i n t e n t i o n a l i n f l i c t i o n o f e m o t i o n a l d i s t r e s s a r g u m e n t i s p r e m i s e d o n

t h e v i a b i l i t y o f t h e s e c l a i m s

, t h e d i s t r i c t c o u r t p r o p e r l y g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t

i n f a v o r o f S h o r e l i n e o n t h i s t o r t l a w c l a i m

.

I V

. C o n c l u s i o n

F o r t h e r e a s o n s s e t f

o r t h

, w e A F F I R M t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t i n f

a v o r o f S h o r e l i n e o n a l l o f H a w n ’ s c l a i m s

.

12