### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 1 5, 2 01 1 S es si on

C.F. P ROPERTY, LLC v . RACHEL SCOT T E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S u l l i v a n C o u n t y

N o

. K 0 0 3 5 7 8 4 ( C ) E

. G

. M o o d y , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 0

- 0 1 9 8 1

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- S E P T E M B E R 2 7

, 2 0 1 1

T h i s i s a l a n d l o r d

- t e n a n t d i s p u t e i n v o l v i n g c o m m e r c i a l p r o p e r t y w i t h a k n o w n a n d d i s c l o s e d

“ l e a k y r o o f

. ” T h e l e a s e s t a t e s t h a t t h e “ p r o p e r t y ” i s l e a s e d “ a s i s w h e r e i s

. ” I n a n e m a i l s e n t

p r i o r t o t h e e x e c u t i o n o f t h e l e a s e

, t h e l a n d l o r d s t a t e d i t w o u l d “ t a l k a b o u t ” r e p a i r i n g t h e r o o f

a f t e r t h e f i r s t y e a r

. T h e l e a k a g e i n c r e a s e d d r a m a t i c a l l y a f t e r t h e f i r s t y e a r

. T h e t e n a n t b e g a n

w i t h h o l d i n g r e n t

. T h e l a n d l o r d f i l e d a n u n l a w f

u l d e t a i n e r a c t i o n a n d t h e t e n a n t f i l e d a

c o u n t e r c l a i m f

o r d a m a g e s r e s u l t i n g f

r o m t h e l e a k y r o o f

. A b e n c h t r i a l e n s u r e d

. T h e c o u r t

h e l d t h a t

, b y t e l l i n g t h e t e n a n t i t w o u l d “ t a l k a b o u t ” r e p a i r i n g t h e r o o f

, t h e l a n d l o r d

m i s r e p r e s e n t e d t h a t t h e r o o f w a s r e p a i r a b l e w h e n t h e l a n d l o r d k n e w i t c o u l d n o t b e r e p a i r e d

,

a n d t h a t t h e l a n d l o r d h a d a d u t y u n d e r t h e l e a s e t o r e p a i r t h e r o o f

. T h e l a n d l o r d a p p e a l s

. W e

r e v e r s e t h e j u d g m e n t a n d r e m a n d f o r a d e t e r m i n a t i o n o f t h e d a m a g e s d u e t h e l a n d l o r d u n d e r

t h e l e a s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

R e v e r s e d ; C a s e R e m a n d e d

C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

.

F R A N K S

, P

. J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

C h r i s t o p h e r D

. O w e n s

, J o h n s o n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, C

. F

. P r o p e r t y

, L L C

.

T h o m a s A

. P e t e r s

, K i n g s p o r t

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, R a c h e l S c o t t a n d R a n d y S c o t t

d b a F i n i s h i n g T o u c h

.

O P I N I O NI

.

H e l e n S o i s t h e c h i e f

m a n a g e r o f

C

. F

. P r o p e r t y

, L L C

, ( “ t h e L a n d l o r d ” )

, t h e p l a i n t i f f

i n t h i s a c t i o n

. T h e e n t i t y o w n s a c o m m e r c i a l b u i l d i n g a t 1 1 7 C u m b e r l a n d S t r e e t

, K i n g s p o r t

. 1

T h e b u i l d i n g h a s a f

l a t r o o f t h a t i s i n a s t a t e o f d i s r e p a i r

. T h e r e a r e a p p r o x i m a t e l y 9

, 0 0 0

s q u a r e f e e t o f i n d u s t r i a l w a r e h o u s e s p a c e u n d e r r o o f

. I n 2 0 0 5

, M s

. S o a s k e d f o r a n e s t i m a t e

o f t h e c o s t t o r e p a i r t h e r o o f

. S h e w a s t o l d t h a t i t n e e d e d t o b e r e p l a c e d

. M s

. S o

c o m m i s s i o n e d r e a l t o r C h a r l e s D o t s o n t o s e l l t h e b u i l d i n g

. S h e t o l d t h e r e a l t o r t h a t t h e r o o f

h a d n u m e r o u s l e a k s

, t h a t i t w o u l d b e e x p e n s i v e t o f i x

, a n d t h a t t h e p r o p e r t y s h o u l d b e

m a r k e t e d “ a s

- i s / w h e r e

- i s

. ” O n o r a b o u t M a y 6

, 2 0 0 6

, M r

. D o t s o n s h o w e d t h e p r o p e r t y t o

R a c h e l S c o t t a n d R a n d y S c o t t a s a p o s s i b l e s i t e f o r t h e i r m e t a l r e f

i n i s h i n g b u s i n e s s

.

T h e S c o t t s a r e h u s b a n d a n d w i f e

. T h e y c a l l t h e i r b u s i n e s s “ F i n i s h i n g T o u c h

. ” W e

w i l l r e f e r t o t h e S c o t t s a n d t h e b u s i n e s s c o l l e c t i v e l y a s “ t h e T e n a n t s

. ” T h e T e n a n t s u t i l i z e

l a r g e v a t s o f c h e m i c a l s i n t o w h i c h t h e m e t a l s b e i n g r e f i n i s h e d a r e d i p p e d

. W a t e r l e a k a g e i n t o

t h e v a t s c a n d i l u t e t h e c h e m i c a l s a n d r e n d e r t h e m c o n t a m i n a t e d a n d p o s s i b l y u s e l e s s

. W h e n

t h e T e n a n t s w e r e s h o w n t h e b u i l d i n g

, t h e y w e r e t o l d t h a t i t h a d t w o l e a k s

, o n e a t t h e f r o n t

a n d o n e a t t h e r e a r

. E v i d e n c e o f t h e l e a k s w a s v i s i b l e i n t h e f o r m o f c a t c h b a s i n s a n d t e l l

- t a l e

s i g n s o v e r h e a d

, a l t h o u g h t h e r e i s a d i s p u t e i n t h e p r o o f a s t o t h e n u m b e r o f c a t c h b a s i n s b e i n g

e m p l o y e d w h e n t h e p r o p e r t y w a s s h o w n t o t h e T e n a n t s

.

N e v e r t h e l e s s

, t h e T e n a n t s n o t i f i e d M r

. D o t s o n b y e m a i l d a t e d M a y 9

, 2 0 0 6

, t h a t t h e y

h a d c h o s e n t h e p r o p e r t y a s t h e b e s t s i t e t o a c c o m m o d a t e t h e i r “ r a p i d l y g r o w i n g b u s i n e s s

. ”

T h e e m a i l f

u r t h e r s t a t e d :

M r

. D o t s o n

, w e p r o p o s e t o l e a s e t h e C u m b e r l a n d b u i l d i n g f o r a t

l e a s t 3 y e a r s a n d w o u l d l i k e o p t i o n s t o r e n e w f o r t w o m o r e

y e a r s

. W e p r o p o s e a l e a s e r a t e o f $ 1

, 5 0 0 a m o n t h f o r t h e t h r e e

y e a r l e a s e

. W e a l s o a s k f o r t h e o p t i o n t o p u r c h a s e t h e b u i l d i n g

n o l a t e r t h a n f

i v e y e a r s f

r o m t h e e x e c u t i o n o f t h e l e a s e

, a t

t o d a y ’ s o f

f e r e d p r i c e o f $ 2 4 0

, 0 0 0 ( t o b e n e g o t i a t e d d u e t o t h e

l e a k y r o o f

. )

. . .

R a n d y ’ s e x p e r i e n c e i n m e t a l f a b r i c a t i o n a n d c o m m e r c i a l

c o n s t r u c t i o n c o u l d b e h e l p f u l i n d e t e r m i n i n g a c o s t e f f e c t i v e

m e t h o d o f r e p a i r o f t h e r o o f p r o b l e m s

. H e m i g h t b e a b l e t o

r e s o l v e t h o s e p r o b l e m s

, p o s s i b l y i n i t i a t i n g r e p a i r s h i m s e l f

,

T he lea se m is ta kenly li st s the addr ess of the pro per ty as 117 Com m er ce Str eet

. T he par ti es agree 1

tha t t he c orr ect add re ss is 117 Cum ber la nd St re et

.

-2-a s s u m i n g t h e o w n e r ’ s a p p r o v a l

, t h e r e b y d e l a y i n g o r e l i m i n a t i n g

a n y n e e d f

o r c o s t l y r e p a i r s

.

( E m p h a s i s a d d e d

. )

M r

. D o t s o n m e t w i t h t h e L a n d l o r d a n d r e s p o n d e d b y e m a i l d a t e d M a y 1 0

, 2 0 0 6

. H e

s t a t e d f i r s t t h a t h i s c l i e n t d e s i r e d t o s e l l t h e b u i l d i n g r a t h e r t h a n l e a s i n g i t

, b u t w o u l d l e a s e

i t s u b j e c t t o c e r t a i n “ r e s p o n s e s a n d r e q u i r e m e n t s

. . . [ t h a t ] s h e d o e s n o t i n t e n d t o n e g o t i a t e

. ”

T h e L a n d l o r d ’ s “ r e s p o n s e s a n d r e q u i r e m e n t s ” i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g :

s h e [ i

. e

. , M s

. S o a s t h e r e p r e s e n t a t i v e o f t h e L a n d l o r d ] w i l l n o t

r e p a i r t h e r o o f t h e f

i r s t y e a r

. . . . s h e w i l l t a l k a b o u t d o i n g i t t h e

s e c o n d y e a r

s h e d o e s n o t h a v e a p r o b l e m w i t h R a n d y a t t e m p t i n g t o r e p a i r t h e

r o o f b u t s h e w o n ’ t h e l p a n d h e i s r e s p o n s i b l e i f h e g e t s h u r t

[ M s

. S o ] d o e s n o t i n t e n d t o b e a f a c i l i t y o r p r o p e r t y m a n a g e r a n d

d o e s n o t i n t e n d t o r e p a i r o r m a i n t a i n t h e b u i l d i n g

. S h e i s r e n t i n g

i t u n d e r t h e s a m e i n t e n t a s i f s h e w a s s e l l i n g i t

. . . . i t ’ s l e a s e d a s

i s

, w h e r e i s

.

* * *

. . . . I f t h e s e r e q u i r e m e n t s d o n ’ t w o r k f o r y o u

. . . w e n e e d n o t

g o f u r t h e r

.

( P a r a g r a p h n u m b e r i n g i n o r i g i n a l o m i t t e d

. )

M r

. D o t s o n p r e p a r e d a w r i t t e n l e a s e

. O n M a y 3 1

, 2 0 0 6

, t h e p a r t i e s m e t i n a n o f f i c e

l o c a t e d i n t h e s u b

j e c t b u i l d i n g a n d s i g n e d t h e l e a s e a g r e e m e n t

. S e c t i o n I V o f t h e l e a s e s e t s

f o r t h c e r t a i n “ R i g h t s a n d R e s p o n s i b i l i t i e s o f L e s s o r ” a s f o l l o w s :

A

. M a i n t e n a n c e

D u r i n g t h e T e r m

, L e s s o r ’ s o b l i g a t i o n s s h a l l i n c l u d e t h e

f o l l o w i n g :

1

. B u i l d i n g

.

-3-L e s s o r l e a s e s p r o p e r t y “ a s i s w h e r e i s ” w i t h o u t a c c e p t i n g a n y

o b l i g a t i o n w h a t s o e v e r t o m a i n t a i n t h e p r e m i s e s

. L e s s o r h a s

i n f o r m e d L e s s e e o f t h a t a n d h a s t o l d t h e L e s s e e t h a t 2 h e a t e r s i n

t h e w a r e h o u s e d o n o t w o r k

, t h a t t h e d u s t c o l l e c t o r p r o b a b l y d o e s

n o t w o r k a n d h a s n o t b e e n u s e d d u r i n g t h e L e s s o r ’ s t e r m o f

o w n e r s h i p

, t h a t t h e r o o f i n t h e b a c k p a r t o f t h e b u i l d i n g l e a k s

a n d t h e o w n e r d o e s n o t p l a n t o r e p a i r i t

.

* * *

C

. M e c h a n i c a l s W a r r a n t y

.

L e s s o r h e r e b y m a k e s c l e a r t h a t L e s s o r h a s n o i n t e n t t o m a i n t a i n

t h e i n f r a s t r u c t u r e o f t h e b u i l d i n g

. L e s s o r ’ s i n t e n t w a s t o s e l l t h e

b u i l d i n g i n i t ’ s [ s i c ] c u r r e n t c o n d i t i o n

.

( B o l d t y p e a n d i t a l i c s i n o r i g i n a l o m i t t e d

. )

T h e T e n a n t s m o v e d e q u i p m e n t i n t o t h e b u i l d i n g i n 2 0 0 6

. T h e y p a i d t h e r e n t r e g u l a r l y

f r o m M a y 2 0 0 6 t h r o u g h J u n e 2 0 0 7

. I n J u n e 2 0 0 7

, t h e y r e l o c a t e d t h e i r b u s i n e s s i n t o t h e

b u i l d i n g

. S h o r t l y t h e r e a f t e r

, t h e r o o f d e v e l o p e d a d d i t i o n a l l e a k s

. R a n d y S c o t t a t t e m p t e d

u n s u c c e s s f

u l l y t o r e p a i r t h e l e a k s

. I n t h e s u m m e r o f 2 0 0 7

, t h e T e n a n t s

, a t t h e L a n d l o r d ’ s

r e q u e s t

, o b t a i n e d a n e s t i m a t e f o r r e p l a c i n g t h e r o o f

. T h e c o s t o f r e p l a c i n g t h e r o o f w a s

a p p r o x i m a t e l y $ 7 5

, 0 0 0

. T h e L a n d l o r d r e f u s e d t o r e p l a c e t h e r o o f

. T h e r o o f c o n t i n u e d t o

d e t e r i o r a t e t o t h e p o i n t t h a t e v e n t u a l l y t h e r e w e r e a p p r o x i m a t e l y 8 0 l e a k s c o v e r i n g

a p p r o x i m a t e l y h a l f t h e a r e a o f t h e b u i l d i n g

.

T h e T e n a n t s t r i e d t o c o p e w i t h t h e l e a k a g e t h r o u g h a n e l a b o r a t e s y s t e m o f t a r p s

, f u n n e l s a n d c a t c h b a s i n s

. T h e y b e g a n t a k i n g o f f s e t s f r o m t h e i r r e n t f

o r l o s t u s a b l e a r e a a s

w e l l a s f o r t h e i r t i m e a n d e x p e n s e i n d e a l i n g w i t h t h e w a t e r

. T h e L a n d l o r d d i s a g r e e d w i t h

t h e o f f s e t s a n d f

i l e d a n u n l a w f

u l d e t a i n e r a c t i o n i n g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t

. W h e n t h e c a s e

r e a c h e d t h e t r i a l c o u r t

, t h e T e n a n t s f i l e d a c o u n t e r c l a i m f

o r d a m a g e s

, i n c l u d i n g l o s t p r o f i t s

,

r e s u l t i n g f

r o m t h e l e a k y r o o f

. E v e n t u a l l y

, t h e c a s e w e n t t o t r i a l w i t h o u t a j u r y o n t h e i s s u e s

o f t h e a m o u n t o f r e n t o w e d a n d t h e c o u n t e r c l a i m

. T h e T e n a n t s v a c a t e d t h e p r o p e r t y a s o f t h e

m o r n i n g o f t r i a l

.

T h e c o u r t m a d e t h e f

o l l o w i n g f

i n d i n g s a n d c o n c l u s i o n s t h a t a r e p e r t i n e n t t o t h i s

a p p e a l :

-4-F I N D I N G S O F F A C T

T h e l e a s e d e f

i n e s t h e p r e m i s e s t o m e a n t h e i n t e r i o r o f t h e

b u i l d i n g c o n s i s t i n g o f 9 3 8 0 s q

. f t

. . . . .

* * *

T h e l e a s e d e f

i n e s t h e p r o p e r t y t o m e a n t h e l a n d a n d t h e b u i l d i n g

.

T h e l e a s e p r o v i d e s t h a t t h e l e s s o r l e a s e s t h e p r o p e r t y “ a s i s

w h e r e i s ” w i t h o u t a c c e p t i n g a n y o b l i g a t i o n w h a t s o e v e r t o

m a i n t a i n t h e p r e m i s e s

.

* * *

T h e [ T e n a n t s ] d i d n o t i n s p e c t t h e r o o f p r i o r t o s i g n i n g t h e l e a s e

b u t r e l i e d u p o n t h e s t a t e m e n t s o f t h e [ L a n d l o r d ] a n d h e r r e a l

e s t a t e a g e n t a b o u t t h e c o n d i t i o n o f t h e r o o f

.

* * *

I t w a s n o t o b v i o u s t o a l a y p e r s o n t h a t t h e r o o f c o u l d n o t b e

r e p a i r e d b u t t h a t i t w o u l d h a v e t o b e r e p l a c e d

.

* * *

T h e C o u r t f

i n d s t h e t e s t i m o n y o f t h e [ T e n a n t s ] t o b e c r e d i b l e

.

* * *

N e i t h e r t h e [ L a n d l o r d ] n o r h e r r e a l e s t a t e a g e n t t o l d t h e

[ T e n a n t s ] t h a t t h e r o o f c o u l d n o t b e r e p a i r e d a n d t h a t i t n e e d e d

t o b e r e p l a c e d b e f

o r e t h e y s i g n e d t h e l e a s e

.

* * *

-5-C O N C L U S I O N S O F L A W

* * *

A l t h o u g h t h e r e i s a p r o v i s i o n i n t h e l e a s e t h a t t h e [ L a n d l o r d ]

w i l l n o t b e r e s p o n s i b l e t o m a i n t a i n t h e p r e m i s e s ( i n t e r i o r o f t h e

b u i l d i n g )

, t h e r e i s n o t a p r o v i s i o n a b o u t m a i n t a i n i n g t h e r o o f ;

t h e r e f o r e

, a n a m b i g u i t y e x i s t s a s t o w h o s e r e s p o n s i b i l i t y i t i s t o

r e p a i r t h e r o o f

.

A l t h o u g h t h e [ L a n d l o r d ] h a d n o d u t y t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e

r o o f i n t h e l e a s e a g r e e m e n t

, s h e a g r e e d t o d i s c u s s t h e r e p a i r o f

t h e r o o f a f

t e r t h e f i r s t y e a r

. T h e [ L a n d l o r d ] e v e n r e q u e s t e d t h a t

t h e [ T e n a n t s ] o b t a i n a n e s t i m a t e t o r e p l a c e t h e r o o f i n 2 0 0 7

w h i c h w a s a f

t e r t h e f i r s t y e a r

. T h e C o u r t f i n d s t h a t t h e

[ T e n a n t s ] e x p e c t e d t h e [ L a n d l o r d ] t o m a k e r e a s o n a b l e e f f o r t s t o

r e p a i r t h e r o o f a f

t e r t h e f i r s t y e a r b a s e d o n h e r p r o m i s e

. T h e

[ L a n d l o r d ] r e f

u s e d t o r e p l a c e t h e r o o f a n d m a d e n o e f f o r t s t o

r e p a i r i t e v e n t h o u g h s h e k n e w t h e c o n d i t i o n o f t h e r o o f

r e n d e r e d t h e b u i l d i n g u n f i t f o r t h e [ T e n a n t s ’ ] b u s i n e s s w h i c h

r e f u s a l w a s u n r e a s o n a b l e u n d e r a l l o f t h e c i r c u m s t a n c e s

.

T h e [ L a n d l o r d ] a n d h e r r e a l e s t a t e a g e n t a d m i t t e d t h a t t h e y d i d

n o t d i s c l o s e t o t h e [ T e n a n t s ] t h a t t h e r e w e r e f o u r l e a k s w h e n t h e

l e a s e w a s e n t e r e d i n t o

. T h e [ L a n d l o r d ] h a d s u p e r i o r k n o w l e d g e

o f t h e c o n d i t i o n o f t h e r o o f s i n c e s h e h a d o b t a i n e d a n e s t i m a t e

t o r e p l a c e t h e r o o f i n 2 0 0 5 a n d k n e w t h a t i t n e e d e d t o b e

r e p l a c e d a n d t h a t i t w a s n o t r e p a i r a b l e

. T h e C o u r t f i n d s t h a t t h e

[ T e n a n t s ] w o u l d n o t h a v e e n t e r e d i n t o t h e l e a s e i f t h e y h a d b e e n

i n f o r m e d t h a t t h e r o o f n e e d e d t o b e r e p l a c e d a n d w a s n o t

r e p a i r a b l e

. T h e [ T e n a n t s ] t h o u g h t t h e r e w e r e o n l y t w o l e a k s a n d

t h e y t h o u g h t t h a t t h e y c o u l d r e p a i r t h e m

. T h e [ L a n d l o r d ] k n e w

t h e r e w e r e a t l e a s t f

o u r l e a k s a n d s h e k n e w t h a t t h e r o o f w a s n o t

r e p a i r a b l e

. T h e [ L a n d l o r d ] m i s r e p r e s e n t e d t h e r o o f a s b e i n g

r e p a i r a b l e b y a g r e e i n g t o d i s c u s s r e p a i r i n g i t a f t e r t h e f i r s t y e a r

.

S i n c e t h e l e a k s g o t c o n s i d e r a b l y w o r s e t h e l a t t e r p a r t o f O c t o b e r

2 0 0 7

, s i n c e t h e l e a k s a f f e c t e d a p p r o x i m a t e l y o n e h a l f o f t h e

b u i l d i n g a n d s i n c e t h e [ T e n a n t s ’ ] a n n u a l i n c o m e h a d d e c r e a s e d

-6-m o r e t h a n h a l f

, t h e [ T e n a n t s ] s h o u l d o n l y b e r e s p o n s i b l e f o r o n e

h a l f o f t h e r e n t a l a f

t e r O c t o b e r 2 0 0 7 a s a m a t t e r o f e q u i t y

. . . .

S i n c e t h e [ L a n d l o r d ] h a s c o n t i n u e d t o o c c u p y a p p r o x i m a t e l y o n e

t e n t h o f t h e s q u a r e f

o o t a g e o f t h e p r e m i s e s

, t h e r e n t a l s h o u l d b e

r e d u c e d b y a n a d d i t i o n a l t e n p e r c e n t ( 1 0 % )

. . . .

* * *

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e [ L a n d l o r d ] i s e n t i t l e d t o T w e n t y F i v e

T h o u s a n d F o u r H u n d r e d T w e n t y F i v e D o l l a r s ( $ 2 5

, 4 2 5 ) f o r

r e n t

, [ p l u s ]

. . . r e i m b u r s e m e n t f o r u t i l i t i e s a n d

. . .

r e i m b u r s e m e n t f

o r t a x e s f

o r a t o t a l o f T h i r t y T h o u s a n d F i v e

H u n d r e d S e v e n t y S e v e n D o l l a r s a n d F i f t e e n C e n t s ( $ 3 0

, 5 7 7

. 1 5 )

.

T h e C o u r t f

i n d s t h a t t h e [ T e n a n t s ] a r e e n t i t l e d t o S i x t y N i n e

T h o u s a n d D o l l a r s ( $ 6 9

, 0 0 0 ) f o r l o s s o f i n c o m e a n d O n e

H u n d r e d T h i r t y F i v e T h o u s a n d D o l l a r s ( $ 1 3 5

, 0 0 0 ) f o r t h e

r e p l a c e m e n t a n d d i s p o s a l c o s t s o f t h e i r c h e m i c a l s f o r a t o t a l o f

T w o H u n d r e d a n d F o u r T h o u s a n d D o l l a r s ( $ 2 0 4

, 0 0 0 )

.

T h e r e f o r e

, a f t e r o f f s e t t i n g t h e [ L a n d l o r d ’ s ] d a m a g e s a g a i n s t t h e

[ T e n a n t s ’ ] d a m a g e s

, t h e [ T e n a n t s ] a r e e n t i t l e d t o a j u d g m e n t o f

O n e H u n d r e d S e v e n t y T h r e e T h o u s a n d F o u r H u n d r e d T w e n t y

T w o D o l l a r s a n d E i g h t y F i v e C e n t s ( $ 1 7 3

, 4 2 2

. 8 5 ) a g a i n s t t h e

[ L a n d l o r d ] o n t h e i r [ c o u n t e r c l a i m ]

. . . .

A s s u g g e s t e d b y t h e [ T e n a n t s ] “ W h e r e o n e o f t w o p e r s o n s m u s t

s u f f e r a l o s s

, h e s h o u l d s u f f e r w h o s e a c t o r n e g l i g e n c e

o c c a s i o n e d t h e l o s s

. T h i s m a x i m a p p l i e s t o a n y p e r s o n w h o

,

e v e n i n n o c e n t l y

, m i s l e a d s a t h i r d p a r t y t o h i s d e t r i m e n t

. ”

( G i b s o n ’ s S u i t s i n C h a n c e r y

, 7 e d

. p

. 3 1 )

. t h

( C a p i t a l i z a t i o n

, b o l d p r i n t a n d u n d e r l i n i n g i n o r i g i n a l ; p a r a g r a p h n u m b e r i n g i n o r i g i n a l

o m i t t e d

. )

T h e c o u r t e n t e r e d j u d g m e n t i n a c c o r d a n c e w i t h i t s o p i n i o n

. T h e L a n d l o r d a p p e a l s

.

-7-I I

.

T h e L a n d l o r d r a i s e s t h e f o l l o w i n g i s s u e s t a k e n v e r b a t i m f r o m i t s b r i e f :

W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i t s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e l e a s e

a g r e e m e n t ’ s p r o v i s i o n s a s t o

, a n d a p p l i c a t i o n o f t h e l a w a s t o

,

t h e r e s p o n s i b i l i t i e s o f t h e L e s s o r t o r e p a i r a n d o r m a i n t a i n t h e

s u b j e c t b u i l d i n g

.

W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h a t [ t h e L a n d l o r d ]

e n g a g e d i n m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

I I I

.

W h e n a t r i a l c o u r t s i t s w i t h o u t a j u r y

, a s i n t h i s c a s e

, w e r e v i e w f i n d i n g s o f f

a c t s d e

n o v o u p o n t h e r e c o r d a c c o m p a n i e d b y a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s t h a t w e m u s t h o n o r

u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s a g a i n s t t h o s e f i n d i n g s

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ;

I n r e A n g e l a E

. , 3 0 3 S

. W

. 3 d 2 4 0

, 2 4 6 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

. “ Q u e s t i o n s o f l a w

. . a r e r e v i e w e d d e

n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. ” I d

. T h e i n t e r p r e t a t i o n o f a w r i t t e n l e a s e i s a

q u e s t i o n o f l a w

. A P

A C

- T e n n e s s e e , I

n c

. v

. J

. M

. H u m p h r i e s C o n s t r

. C o

. , 7 3 2 S

. W

. 2 d 6 0 1

,

6 0 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 ) ; s e e A l l s t a t e I n s

. C o

. v

. W

a t s o n

, 1 9 5 S

. W

. 3 d 6 0 9

, 6 1 1 ( T e n n

.

2 0 0 6 )

.

I V

.

T h e L a n d l o r d a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t o v e r l o o k e d f u n d a m e n t a l l a n d l o r d

- t e n a n t l a w

i n f i n d i n g t h a t i t h a d a n o b l i g a t i o n t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e r o o f i n t h e a b s e n c e o f a n e x p r e s s

a g r e e m e n t i n t h e l e a s e t o d o s o

. T h e L a n d l o r d f u r t h e r a r g u e s t h a t t h e l e a s e e x p r e s s l y

d i s c l a i m s a n y o b l i g a t i o n t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e r o o f

, a n d t h a t t h e t r i a l c o u r t s e e m i n g l y s o

f o u n d

, b u t t h e n h e l d t o t h e c o n t r a r y

. T h e T e n a n t s a r g u e t h a t t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y f o u n d

t h a t t h e L a n d l o r d d i s c l a i m e d r e s p o n s i b i l i t y f o r m a i n t a i n i n g t h e “ p r e m i s e s

, ” d e f i n e d a s t h e

i n t e r i o r o f t h e b u i l d i n g

, b u t d i d n o t d i s c l a i m r e s p o n s i b i l i t y f o r m a i n t a i n i n g t h e “ p r o p e r t y

, ”

d e f i n e d a s t h e l a n d a n d b u i l d i n g

. W e a g r e e w i t h t h e L a n d l o r d

.

I n t h e a b s e n c e o f a n e x p r e s s a g r e e m e n t

, a l a n d l o r d i s n o t o b l i g a t e d t o r e p a i r o r t o k e e p

i n r e p a i r a l e a s e d b u i l d i n g

. E v c o C o r p o r a t i o n v

. R o s s

, 5 2 8 S

. W

. 2 d 2 0

, 2 3 ( T e n n

. 1 9 7 5 ) ;

B o y d v

. M c C a r t

y

, 2 2 2 S

. W

. 5 2 8

, 5 2 9 ( T e n n

. 1 9 2 0 ) ; G o o c h

- E d e n t o n H

a r d w a r e C o

. v

. L o n g

,

6 9 S

. W

. 2 d 2 5 4

, 2 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 3 3 )

. A s t h e S u p r e m e C o u r t s t a t e d i n E v c o :

-8-W e r e c o g n i z e t h a t o r d i n a r i l y

, a s b e t w e e n t h e l a n d l o r d a n d

t e n a n t

, t h e l e s s o r h a s n o o b l i g a t i o n t o m a k e r e p a i r s u p o n l e a s e d

p r e m i s e s

. H i s o b l i g a t i o n t o d o s o

, i n g e n e r a l

, r e s t s u p o n

c o n t r a c t

.

E v c o

, 5 2 8 S

. W

. 2 d a t 2 3

.

O u r r e s e a r c h i n d i c a t e s t h a t E v c o h a s b e e n c i t e d a p p r o v i n g l y o n o n e p o i n t o r a n o t h e r o v e r 1 0 0

t i m e s

, w i t h n o “ n e g a t i v e ” t r e a t m e n t

. T h e T e n a n t s d o n o t e v e n a r g u e t h a t E v c o i s a n i n c o r r e c t

s t a t e m e n t o f t h e l a w

. T h u s

, o u r s t a r t i n g p o i n t i s t h a t

, u n l e s s t h e L a n d l o r d i n t h e p r e s e n t c a s e

a g r e e d i n t h e l e a s e t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e r o o f

, i t d i d n o t h a v e t h a t o b l i g a t i o n

.

T h e t r i a l c o u r t m a d e c o n f l i c t i n g s t a t e m e n t s o n t h e i s s u e o f r e s p o n s i b i l i t y f o r r e p a i r i n g

t h e r o o f

. A t t h e o u t s e t o f i t s l e g a l a n a l y s i s

, t h e c o u r t s t a t e d t h a t “ a n a m b i g u i t y e x i s t s [ i n t h e

l e a s e ] a s t o w h o s e r e s p o n s i b i l i t y i t i s t o r e p a i r t h e r o o f

. ” O n e p a r a g r a p h l a t e r

, t h e c o u r t s t a t e d

t h a t

, “ t h e [

L a n d l o r d ] h a d n o d u t y t o r e p a i r o r r e

p l a c e t h e r o o

f i n t h e l e a s e a g r e e m e n t

. . . ”

( E m p h a s i s a d d e d

. ) S i n c e t h e c o u r t u l t i m a t e l y h e l d t h e L a n d l o r d l i a b l e f o r d a m a g e s c a u s e d

b y t h e l e a k i n g r o o f

, w e m u s t a s s u m e t h a t t h e c o u r t f o l l o w e d t h e “ a m b i g u i t y ” t h e o r y t o t h e

e n d r e s u l t o f t h a t f

i n d i n g

, w h i c h w a s

, u l t i m a t e l y

, t h e l e g a l c o n c l u s i o n t h a t t h e L a n d l o r d

, i n

f a c t

, d i d h a v e a d u t y t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e r o o f

.

E v e n a f t e r g i v i n g d u e d e f

e r e n c e t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f c r e d i b i l i t y

, w e m u s t

h o l d t h a t t h e l e a s e d o e s n o t i m p o s e a d u t y o n t h e l a n d l o r d t o r e p a i r t h e r o o f

. E v e n i f t h e

d i s c l a i m e r o f “ a n y o b l i g a t i o n w h a t s o e v e r t o m a i n t a i n t h e p r e m i s e s ” i s r e a d n a r r o w l y t o r e f e r

o n l y t o t h e i n t e r i o r o f t h e b u i l d i n g

, o t h e r l a n g u a g e i n t h e l e a s e u n a m b i g u o u s l y p r o c l a i m s t h a t

t h e L a n d l o r d i s n o t w i l l i n g t o s p e n d m o n e y o n t h e b u i l d i n g b y m a k i n g r e p a i r s o r r e n o v a t i o n s

.

W e n o t e t h a t t h e d i s c l a i m e r l a n g u a g e w e h a v e j u s t q u o t e d f o l l o w s u n e q u i v o c a l l a n g u a g e t h a t

i n c l u d e s a d i s c l a i m e r a b o u t t h e e n t i r e p r o p e r t y

, i

. e

. , “ L e s s o r l e a s e s p r o p e r t y [ i

. e

. , “ t h e l a n d

a n d b u i l d i n g ”

] ‘ a s i s w h e r e i s ’ w i t h o u t a c c e p t i n g a n y o b l i g a t i o n w h a t s o e v e r t o m a i n t a i n t h e

p r e m i s e s

. ” ( E m p h a s i s a d d e d

. ) I n o t h e r w o r d s

, e v e r y t h i n g t h a t f o l l o w s t h e w o r d “ w i t h o u t ”

i s o n l y f u r t h e r e l a b o r a t i o n o n t h e d i s c l a i m e r

. O u r c o n c l u s i o n i s s u p p o r t e d b y t h e l a n g u a g e

i n t h e s a m e p a r a g r a p h t h a t s t a t e s “ t h e r o o f i n t h e b a c k p a r t o f t h e b u i l d i n g l e a k s a n d t h e

o w n e r d o e s n o t p l a n t o r e p a i r i t

. ” A l s o

, u n d e r t h e s e c t i o n d e a l i n g w i t h “ R i g h t s a n d

R e s p o n s i b i l i t i e s o f L e s s o r ” t h e l e a s e c l e a r l y s t a t e s

, “ L e s s o r h e r e b y m a k e s c l e a r t h a t L e s s o r

h a s n o i n t e n t t o m a i n t a i n t h e i n f r a s t r u c t u r e o f t h e b u i l d i n g

. L e s s o r ’ s i n t e n t w a s t o s e l l t h e

b u i l d i n g i n i t ’ s c u r r e n t c o n d i t i o n

. ” I n t h i s c o n t e x t

, t h e o r d i n a r y u s a g e a n d m e a n i n g o f t h e

t e r m “ i n f

r a s t r u c t u r e ” i s “ t h e s e t o f i n t e r c o n n e c t e d s t r u c t u r a l e l e m e n t s t h a t p r o v i d e t h e

f r a m e w o r k f o r s u p p o r t i n g t h e e n t i r e s t r u c t u r e

. ” W o r d i Q

. c o m

( h t t p : / / w w w

. w o r d i q

. c o m / d e f i n i t i o n / I n f

r a s t r u c t u r e )

. T h i s w o u l d n e c e s s a r i l y i n c l u d e t h e r o o f

.

-9-T h u s

, w e c o n c l u d e t h a t t h e l a n g u a g e w i t h i n t h e f o u r c o r n e r s o f

t h e l e a s e m a k e s i t c l e a r t h a t

t h e L a n d l o r d w a s n o t a c c e p t i n g t h e o b l i g a t i o n o f r e p a i r i n g o r r e p l a c i n g t h e r o o f

.

E v e n i f o n e c o u l d r e a s o n a b l y c o n c l u d e t h a t t h e l e a s e i s a m b i g u o u s

– a g a i n

, w e h o l d

t h a t i t i s n o t

– w e f

i n d t h a t t h e p a r o l e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e c o n c l u s i o n t h a t

t h e L a n d l o r d m a d e i t c l e a r t h a t i t d i d n o t i n t e n d t o r e p a i r t h e r o o f a n d d e m a n d e d t h a t t h e

T e n a n t s a c c e p t t h a t “ r e q u i r e m e n t

. ” T h e T e n a n t s ’ p r o p o s a l t o l e a s e t h e p r o p e r t y c l e a r l y s h o w s

t h a t t h e y k n e w t h e b u i l d i n g h a d a “ l e a k y r o o f

. ” T h e L a n d l o r d ’ s r e s p o n s e

, t h r o u g h t h e r e a l t o r

,

w a s a “ t a k e i t o r l e a v e i t ” p r o p o s i t i o n t h a t t h e T e n a n t s o b v i o u s l y a c c e p t e d

. T h e L a n d l o r d ’ s

“ r e q u i r e m e n t s ” f

o r l e a s i n g t h e p r o p e r t y i n c l u d e t h e f o l l o w i n g :

[ M s

. S o

, a s t h e r e p r e s e n t a t i v e o f t h e L a n d l o r d ] d o e s n o t i n t e n d

t o b e a f a c i l i t y o r p r o p e r t y m a n a g e r a n d d o e s n o t i n t e n d t o r e p a i r

o r m a i n t a i n t h e b u i l d i n g

. S h e i s r e n t i n g i t u n d e r t h e s a m e i n t e n t

a s i f s h e w a s s e l l i n g i t

. . . i t ’ s l e a s e d a s i s

, w h e r e i s

.

A l m o s t i d e n t i c a l l a n g u a g e i s c o n t a i n e d i n t h e l e a s e

, w h i c h s t r e n g t h e n s o u r c o n c l u s i o n t h a t

t h e “ t a k e i t o r l e a v e i t ” p r o p o s i t i o n p o s e d b y t h e L a n d l o r d w a s a c c e p t e d a n d m e m o r i a l i z e d

i n t h e l e a s e

. W e h o l d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r o n e o u s l y c o n c l u d e d t h a t t h e L a n d l o r d h a d a d u t y

u n d e r t h e l e a s e t o r e p a i r t h e r o o f

.

I t i s t r u e t h a t t h e L a n d l o r d ’ s e m a i l r e s p o n s e i n c l u d e d t h e s t a t e m e n t t h a t i t “ w i l l n o t

r e p a i r t h e r o o f t h e f

i r s t y e a r

. . . s h e w i l l t a l k a b o u t d o i n g i t t h e s e c o n d y e a r

. ” H o w e v e r

,

t h e r e i s n o w a y a p r o m i s e t o “ t a l k a b o u t ” r e p a i r i n g t h e r o o f c o u l d o v e r c o m e t h e g e n e r a l

c o m m o n l a w w e h a v e d i s c u s s e d a n d t h e c l e a r l a n g u a g e i n t h e l e a s e

. T h u s

, u n l e s s t h e

p r o m i s e t o “ t a l k a b o u t

. . . i t ” a m o u n t s t o a m i s r e p r e s e n t a t i o n a s f o u n d b y t h e t r i a l c o u r t

, t h e

L a n d l o r d i s n o t l i a b l e f o r d a m a g e s c a u s e d b y t h e l e a k y r o o f

. W e n o w m o v e t o t h e

“ m i s r e p r e s e n t a t i o n ” i s s u e

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e L a n d l o r d “ m i s r e p r e s e n t e d t h e r o o f a s b e i n g r e p a i r a b l e

b y a g r e e i n g t o d i s c u s s r e p a i r i n g i t a f t e r t h e f i r s t y e a r

. ” T h e c o u r t a l s o f o u n d t h a t t h e r o o f

w a s n o t r e p a i r a b l e a n d t h a t t h e L a n d l o r d k n e w i t w a s n o t r e p a i r a b l e

. T h e c o u r t i m p u t e d

s u p e r i o r k n o w l e d g e t o t h e L a n d l o r d a n d f o u n d t h a t t h e L a n d l o r d t h e r e f o r e f a i l e d t o d i s c l o s e

t h e u n r e p a i r a b l e s t a t e o f t h e r o o f

.

T h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s

. T h e T e n a n t s s i m p l y

k n e w t o o m u c h t o b u r y t h e i r h e a d i n t h e s a n d a n d a s s u m e t h a t t h e L a n d l o r d w o u l d a b a n d o n

a l l t h e d i s c l a i m e r s i n t h e l e a s e a n d d e c i d e a t t h e e n d o f o n e y e a r t o r e p a i r o r r e p l a c e t h e r o o f

.

T h e T e n a n t s k n e w t h e r o o f l e a k e d

. T h e y k n e w t h e l e a k s w e r e s o b a d t h a t t h e T e n a n t s

d e m a n d e d a c o n c e s s i o n o n t h e p u r c h a s e p r i c e i n t h e e v e n t t h e y e x e r c i s e d a p r o p o s e d o p t i o n

-10-t o p u r c h a s e

. M r

. S c o t t

, w h o c l a i m e d s o m e d e g r e e o f e x p e r t i s e i n “ m e t a l f a b r i c a t i o n a n d

c o m m e r c i a l c o n s t r u c t i o n ” k n e w t h a t l e a k s i n r o o f s d o n o t g e t b e t t e r o v e r t i m e b u t r a t h e r g e t

w o r s e

. T h e T e n a n t s k n e w t h e r e w a s a t l e a s t o n e l e a k i n t h e b a c k o f t h e b u i l d i n g a n d o n e

l e a k i n t h e f

r o n t o f t h e b u i l d i n g

. T h e y k n e w t h a t t h e i r b u s i n e s s r e q u i r e d a b u i l d i n g t h a t d i d

n o t l e a k

. B y t h e t e s t i m o n y o f M r

. a n d M r s

. S c o t t

, t h e r o o f h a d t h e s a m e e x a c t l e a k s o n e y e a r

a f t e r t h e y s i g n e d t h e l e a s e t h a t i t h a d w h e n t h e y s i g n e d i t

. T h e T e n a n t s a d m i t t e d t h a t t h e y

d i d n o t i n s p e c t t h e r o o f p r i o r t o e x e c u t i n g t h e l e a s e o r h i r e a n y p r o f e s s i o n a l t o i n s p e c t i t

.

W i t h a l l t h e i r k n o w l e d g e

, e s p e c i a l l y i n l i g h t o f t h e c l e a r d i s c l a i m e r s i n t h e l e a s e

, i t

w a s n o t r e a s o n a b l e f

o r t h e T e n a n t s t o s i m p l y c l o s e t h e i r e y e s t o t h e k n o w n f a c t s a n d r e l y o n

o n e s t a t e m e n t t h a t t h e L a n d l o r d w o u l d “ t a l k a b o u t

. . . i t ” t o c o n c l u d e t h a t ( 1 ) t h e r o o f n e e d

n o t b e r e p l a c e d b u t c o u l d b e r e p a i r e d a n d ( 2 ) t h e L a n d l o r d w o u l d r e p a i r i t

. T h i s C o u r t h a s

h e l d t h a t “ [ a ] n e s s e n t i a l [ e l e m e n t ] o f a n y a c t i o n f o r f r a u d

, d e c e i t

, f

a i l u r e t o d i s c l o s e o r

n e g l i g e n t o r i n n o c e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n s i s d e t r i m e n t a l r e l i a n c e o n a f a l s e p r e m i s e

. ” M c N

e i l

v

. N o f a l

, 1 8 5 S

. W

. 3 d 4 0 2

, 4 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g W i l l i a m s v

. B e r u b e &

A s s o c i a t e s

, 2 6 S

. W

. 3 d 6 4 0

, 6 4 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) )

. T h e r e l i a n c e m u s t b e j u s t i f i a b l e

,

o r r e a s o n a b l e

. I

d

. “ J u s t i f

i a b l e r e l i a n c e

. . . i s n o t b l i n d f a i t h

. ” I d

. ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

.

T h e t r i a l c o u r t d i d n o t a d d r e s s t h e r e a s o n a b l e n e s s o f t h e T e n a n t s ’ e x p e c t a t i o n s d i r e c t l y a s

f a r a s w e c a n t e l l

. I t o n l y a d d r e s s e d w h a t t h e T e n a n t s “ e x p e c t e d

, ” w h i c h w a s f o r t h e

L a n d l o r d t o d o a n “ a b o u t f a c e ” a f t e r a y e a r a n d f

i x t h e r o o f

. I t i s o u r c o n c l u s i o n t h a t b l i n d

f a i t h w a s a b u n d a n t i n t h e T e n a n t s ’ e x p e c t a t i o n s a n d r e a s o n a b l e r e l i a n c e w a s l a c k i n g

. W e

h o l d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f i n d i n g t h e L a n d l o r d l i a b l e t o t h e T e n a n t s o n t h e b a s i s o f a

m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s r e v e r s e d

. C o s t s o n a p p e a l a r e t a x e d t o t h e

a p p e l l e e s

, R a c h e l S c o t t a n d R a n d y S c o t t

. T h i s c a s e i s r e m a n d e d

, p u r s u a n t t o a p p l i c a b l e l a w

, f o r a r e c a l c u l a t i o n o f t h e d a m a g e s d u e L a n d l o r d a n d s u c h o t h e r p r o c e e d i n g s a s a r e n e c e s s a r y

a n d c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , J U D G E

-11-