F I L E D

U

. S

. B a n kr u p t c y A p p e l l a t e P a n e l

o f t h e T e n t h C i r c u i t

J u l y 2 0

, 2 0 1 5

B l a i n e F

. B a t e s C l e r k P U B L I S H

U N I T E D S T A T E S B A N K R U P T C Y A P P E L L A T E P A N E L

O F T H E T E N T H C I R C U I T

I N R E E X P E R T S O U T H T U L S A

, L L C

,

D e b t o r

. B A P N o

. K S

- 1 4

- 0 2 7

E X P E R T S O U T H T U L S A

, L L C

,

P l a i n t i f f

– A p p e l l a n t

,

a n d

E

. H

. H A W E S R E V O C A B L E T R U S T

I n t e r v e n o r

- P l a i n t i f

f

– A p p e l l a n t

, B a n k r

. N o

. 1 0

- 2 0 9 8 2

A d v

. N o

. 1 1

- 0 6 2 0 8

C h a p t e r 1 1

v

. O P I N I O N

C O R N E R S T O N E C R E E K P A R T N E R S

, L L C

,

D e f

e n d a n t

– A p p e l l e e

.

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s B a n k r u p t c y C o u r t

f o r t h e D i s t r i c t o f

K a n s a s

E r i c L

. J o h n s o n o f S p e n c e r F a n e B r i t t & B r o w n e L L P ( A n d r e a M

. C h a s e o f

S p e n c e r F a n e B r i t t & B r o w n e L L P a n d J o n a t h a n A

. M a r g o l i e s o f M c D o w e l l

, R i c e

, S m i t h & B u c h a n a n P C

, w i t h h i m o n t h e b r i e f s )

, K a n s a s C i t y

, M i s s o u r i

, f o r

P l a i n t i f f

– A p p e l l a n t E x p e r t S o u t h T u l s a

, L L C a n d I n t e r v e n o r

- P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

E

. H

. H a w e s R e v o c a b l e T r u s t

.

J o h n H e n r y R u l e o f G a b l e G o t w a l s ( S i d n e y K

. S w i n s o n a n d B r a n d o n C

. B i c k l e o f

G a b l e G o t w a l s a n d J o h n W

. M c C l e l l a n d o f A r m s t r o n g T e a s d a l e

, L L P

, K a n s a s

C i t y

, M i s s o u r i w i t h h i m o n t h e b r i e f )

, T u l s a

, O k l a h o m a

, f

o r D e f e n d a n t

– A p p e l l e e C o r n e r s t o n e C r e e k P a r t n e r s

, L L C

.B e f

o r e T H U R M A N

, C h i e f J u d g e

, M I C H A E L

, a n d R O M E R O

, B a n k r u p t c y J u d g e s

.

T H U R M A N

, C h i e f J u d g e

.

I n t h i s a p p e a l

, b o t h t h e d e b t o r

, E x p e r t S o u t h T u l s a

, L L C ( “ E S T ” )

, a n d t h e

E

. H

. H a w e s R e v o c a b l e T r u s t ( t h e “ T r u s t ” ) c h a l l e n g e t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s o r d e r 1

g r a n t i n g C o r n e r s t o n e C r e e k P a r t n e r s

, L L C ( “ C o r n e r s t o n e ” ) ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t i n t h e a p p e l l a n t s ’ f r a u d u l e n t t r a n s f

e r c l a i m a g a i n s t i t

. W e a f f i r m

.

I

. B A C K G R O U N D

T h e b a s i c f

a c t s a r e s i m p l e

. E S T s o l d r e a l p r o p e r t y ( t h e “ C o m m o n s ” ) t o

C o r n e r s t o n e i n J a n u a r y 2 0 1 0 f o r $ 3 m i l l i o n

. A p p r o x i m a t e l y t e n d a y s l a t e r

,

C o r n e r s t o n e s o l d t h e C o m m o n s t o S o u t h M e m o r i a l D e v e l o p m e n t G r o u p

, L L C

( “ S o u t h M e m o r i a l ” ) f

o r a p p r o x i m a t e l y $ 4

. 4 2 m i l l i o n

. A n i n v o l u n t a r y C h a p t e r 7

p e t i t i o n w a s f

i l e d a g a i n s t E S T o n M a r c h 3 0

, 2 0 1 0

, w h i c h E S T l a t e r h a d c o n v e r t e d

t o a C h a p t e r 1 1

. O n S e p t e m b e r 1

, 2 0 1 1

, E S T f i l e d a n a d v e r s a r y a c t i o n a g a i n s t 2

C o r n e r s t o n e

, p u r s u a n t t o 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 8 ( a ) ( 1 ) ( B ) ( t h e “ § 5 4 8 C l a i m ” ) a n d

§ 5 4 4 ( b )

, a s s e r t i n g a c l a i m u n d e r O k l a h o m a ’ s U n i f o r m F r a u d u l e n t T r a n s f

e r A c t

( t h e “ U F T A C l a i m ” )

. T h e c o m p l a i n t s o u g h t t o a v o i d E S T ’ s s a l e o f t h e C o m m o n s 3

t o C o r n e r s t o n e o n t h e g r o u n d s t h a t E S T w a s i n s o l v e n t a t t h e t i m e o f t h e s a l e a n d

C o r n e r s t o n e h a d n o t p r o v i d e d “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ” f o r t h e p r o p e r t y

.

T h e f i r s t p r o n g o f t h e a d v e r s a r y c l a i m

, i n s o l v e n c y

, i s u n c o n t e s t e d o n

a p p e a l

. H o w e v e r

, t h e p a r t i e s d i s a g r e e o n t h e s e c o n d p r o n g

, i

. e

. , r e g a r d i n g t h e

v a l u e t h a t w a s g i v e n a n d r e c e i v e d f o r t h e C o m m o n s

. N o n e t h e l e s s

, t h e b a n k r u p t c y

T h e T r u s t i s t e c h n i c a l l y a c r e d i t o r o f E S T

, b u t i t i s a r e v o c a b l e t r u s t s e t t l e d 1

b y t h e f a t h e r o f o n e o f E S T ’ s t w o p r i n c i p a l s

.

T h e a d v e r s a r y w a s i n i t i a l l y b r o u g h t b y E S T

, b u t t h e T r u s t

, w h i c h i s a 2

c r e d i t o r o f E S T

, l a t e r i n t e r v e n e d

.

O k l a h o m a ’ s U n i f

o r m F r a u d u l e n t T r a n s f

e r A c t

, O k l a

. S t a t

. A n n

. t i t

. 2 4

, 3

§ § 1 1 2

- 1 2 3

, w i l l h e r e a f t e r i n t h i s o p i n i o n b e c a l l e d t h e “ U F T A ” o r t h e “ A c t

. ”

-2-c o u r t f

o u n d t h a t t h e u n c o n t r o v e r t e d f a c t s e s t a b l i s h e d t h a t E S T c o u l d n o t p r e v a i l

o n i t s § 5 4 8 C l a i m b e c a u s e i t h a d r e c e i v e d r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e f o r t h e

s a l e

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t a l s o r u l e d

, a s a m a t t e r o f l a w

, t h a t E S T c o u l d n o t

p r e v a i l o n i t s U F T A C l a i m b e c a u s e t h e C o m m o n s w a s n o t a n “ a s s e t ” s u b j e c t t o

t h a t A c t

, a s i t w a s f

u l l y e n c u m b e r e d a t t h e t i m e o f t h e s a l e

. 4

T h e d e t a i l s o f t h e c h a l l e n g e d s a l e t r a n s a c t i o n a r e q u i t e c o m p l e x

, a n d E S T

r e l i e s h e a v i l y o n t h a t c o m p l e x i t y i n a n e f f o r t t o e s t a b l i s h c o n t e s t e d i s s u e s o f f a c t

. 5

T h e p r i n c i p a l s o f E S T a r e L a w r e n c e M c L e l l a n ( “ M c L e l l a n ” ) a n d T r e y H a w e s

( “ H a w e s ” )

. T h e T r u s t i s a n i n t e r

- v i v o s r e v o c a b l e i n h e r i t a n c e d e v i c e s e t t l e d b y

H a w e s ’ f a t h e r

, a n d i s a c r e d i t o r o f E S T

. T h e T r u s t p e r i o d i c a l l y a d v a n c e d m o n e y

t o E S T a n d o t h e r e n t i t i e s o w n e d b y M c L e l l a n a n d H a w e s

, b u t t h e t o t a l a m o u n t o f

t h o s e a d v a n c e m e n t s i s a c o n t e s t e d i s s u e

. M c L e l l a n a n d H a w e s w e r e a l s o t h e

p r i n c i p a l s o f t h r e e o t h e r l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n i e s

, E x p e r t O w a s s o

, L L C

( “ O w a s s o ” )

, w h i c h o w n e d a p p r o x i m a t e l y 2

. 5 7 a c r e s o f p r o p e r t y i n O w a s s o

,

O k l a h o m a

, E x p e r t S W C R o c k w e l l M e m o r i a l

, L L C ( “ R o c k w e l l ” )

, w h i c h o w n e d

a p p r o x i m a t e l y 4 1 a c r e s o f p r o p e r t y i n O k l a h o m a C i t y

, O k l a h o m a

, a n d E x p e r t

D e v e l o p m e n t

, L L C ( “ D e v e l o p m e n t ” )

, w h i c h w a s t h e m a n a g e r o f E S T

, O w a s s o

,

a n d R o c k w e l l

. 6

“ A s s e t ” i s a s t a t u t o r i l y d e f i n e d t e r m i n t h i s c o n t e x t

. C l e a r l y

, t h e C o m m o n s 4

w a s a n a s s e t f

o r b a l a n c e s t a t e m e n t p u r p o s e s

. H o w e v e r

, t h e U F T A e x c l u d e s a d e b t o r ’ s p r o p e r t y f

r o m i t s d e f

i n i t i o n o f a n “ a s s e t

, ” t o w h i c h f r a u d u l e n t t r a n s f

e r

r e s t r i c t i o n s a r e a p p l i c a b l e

, “ t o t h e e x t e n t i t i s e n c u m b e r e d b y a v a l i d l i e n

. ” O k l a

. S t a t

. A n n

. t i t

. 2 4

, § 1 1 3 ( 2 ) ( a ) ( 1 9 8 6 )

.

F o r e x a m p l e

, E S T c o n t e s t s m a n y e x t r a n e o u s f a c t s

, a n d h a s a l s o a p p a r e n t l y 5

i n c l u d e d e v e r y d o c u m e n t f i l e d i n t h e b a n k r u p t c y c o u r t i n t h e a p p e l l a t e r e c o r d

. A s

a r e s u l t

, b o t h t h e r e l e v a n t f a c t s a n d d o c u m e n t s a r e m o r e d i f f i c u l t t o f i n d t h a n t h e y

p r o b a b l y s h o u l d b e

. E s p e c i a l l y s i n c e i t i s o n l y “ m a t e r i a l ” f a c t d i s p u t e s t h a t

p r e c l u d e s u m m a r y j u d g m e n t r u l i n g s

. F e d

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( a )

.

E S T

, O w a s s o

, R o c k w e l l

, a n d D e v e l o p m e n t w i l l a t t i m e s b e r e f e r r e d t o i n 6

t h i s o p i n i o n a s t h e “ E x p e r t L L C s

. ”

-3-E S T w a s f o r m e d t o p u r c h a s e a n d d e v e l o p r e a l p r o p e r t y l o c a t e d i n S o u t h

T u l s a

, O k l a h o m a ( t h e “ T u l s a P r o p e r t y ” )

, a n d i t o b t a i n e d a l o a n t o p u r c h a s e a n d

d e v e l o p t h e T u l s a P r o p e r t y f r o m M & I M a r s h a l l & I I s l e y B a n k ( “ M & I ” ) i n e a r l y

2 0 0 7

. T h a t l o a n ( t h e “ T u l s a L o a n ” ) w a s s e c u r e d b y t h e T u l s a P r o p e r t y

, a

$ 1 2

, 3 2 9

, 5 0 0 p r o m i s s o r y n o t e ( t h e “ N o t e ” )

, a n d t h e p e r s o n a l g u a r a n t i e s o f

M c L e l l a n a n d H a w e s

. T h e N o t e w a s r e n e w e d

, m o d i f i e d

, a n d / o r t r a n s f

e r r e d m a n y

t i m e s

. E S T p u r c h a s e d t h e T u l s a P r o p e r t y f o r $ 1 0

. 3 m i l l i o n

, a n d t h e n d i v i d e d i t

i n t o t h r e e s e p a r a t e p a r c e l s : 1 ) a n 1 1

- a c r e p a r c e l t h a t w a s s o l d

, p r e

- p e t i t i o n

, t o L i f e

T i m e F i t n e s s ; 2 ) a 2

. 5

- a c r e p a r c e l

, a l s o s o l d p r e

- p e t i t i o n t o a n i n d i v i d u a l b u y e r

f o r c o n s t r u c t i o n o f a h o t e l ; a n d 3 ) t h e C o m m o n s

, a 2 1

. 5

- a c r e p a r c e l t h a t i s t h e

s u b j e c t o f t h e p r e s e n t d i s p u t e

.

I n 2 0 0 8

, E S T s o l d t h e f i r s t t w o o f t h e t h r e e T u l s a P r o p e r t y p a r c e l s

, u s i n g

t h e p r o c e e d s o f t h o s e s a l e s t o p a y M & I a p p r o x i m a t e l y $ 2

. 5 m i l l i o n o n t h e T u l s a

L o a n

. E S T a n d M & I w e r e i n t h e p r o c e s s o f n e g o t i a t i n g a r e s t r u c t u r e o f t h e T u l s a

L o a n

, w h i c h w a s i n d e f a u l t

. U l t i m a t e l y

, t h e p a r t i e s w e r e u n a b l e t o r e a c h a n

a g r e e m e n t

, a n d M & I e l e c t e d t o s e l l t h e T u l s a L o a n a t a u c t i o n

. T h e T u l s a L o a n

( a l o n g w i t h s o m e l o a n s M & I h a d m a d e t o t h e o t h e r E x p e r t L L C s ) w a s p u r c h a s e d

a t a u c t i o n b y O K L 1 8

, L L C ( “ O K L ” ) i n M a r c h 2 0 0 9

. A t a l l t i m e s r e l e v a n t t o t h i s

a p p e a l

, t h e p r i n c i p a l s o f O K L w e r e S t e v e P e r r y ( “ P e r r y ” ) a n d S c o t t A s n e r

( “ A s n e r ” )

.

S h o r t l y a f

t e r O K L p u r c h a s e d t h e E x p e r t L L C l o a n s

, i n c l u d i n g t h e T u l s a

L o a n

, t h e E x p e r t L L C s ( i n c l u d i n g E S T ) e n t e r e d i n t o a f o r b e a r a n c e a g r e e m e n t ( t h e

“ F o r b e a r a n c e A g r e e m e n t ” ) w i t h O K L

. I n t h e F o r b e a r a n c e A g r e e m e n t

, O K L

a g r e e d t o c e a s e c o l l e c t i o n e f f o r t s o n t h e p u r c h a s e d l o a n s u n t i l J u l y 2 2

, 2 0 0 9

, u p o n

i t s r e c e i p t o f a $ 5 0 0

, 0 0 0 f o r b e a r a n c e f

e e

. I n a d d i t i o n

, t h e F o r b e a r a n c e A g r e e m e n t

p r o v i d e d t h a t a p a y m e n t o f $ 5

. 5 m i l l i o n ( p l u s a c c r u e d i n t e r e s t ) t o O K L b y J u l y

2 2

, 2 0 0 9 w o u l d f

u l l y s a t i s f

y t h e o b l i g a t i o n s o f t h e d e b t o r s a n d t h e g u a r a n t o r s o n

-4-t h e E x p e r t L L C l o a n s

. P a y m e n t t o O K L o f $ 1 m i l l i o n w o u l d e x t e n d t h e

f o r b e a r a n c e p e r i o d t o S e p t e m b e r 2 0

, 2 0 0 9

.

T h e $ 5 0 0

, 0 0 0 f

o r b e a r a n c e f

e e w a s p a i d b y t h e E x p e r t L L C s w i t h f u n d i n g

p r o v i d e d b y t h e T r u s t

. O n J u l y 2 3

, 2 0 0 9

, a s n o a d d i t i o n a l p a y m e n t s h a d b e e n

m a d e b y t h e E x p e r t L L C s

, O K L d e c l a r e d t h e F o r b e a r a n c e A g r e e m e n t t o b e

t e r m i n a t e d

, a n d r e q u e s t e d f u l l p a y m e n t o f a l l E x p e r t l o a n s

. O n t h e s a m e d a y

,

O w a s s o a n d R o c k w e l l e x e c u t e d a n e w f o r b e a r a n c e a g r e e m e n t w i t h O K L

, w h i c h

r e l a t e d o n l y t o l o a n s o f t h o s e L L C s

, f o r w h i c h t h e y p a i d $ 1 0 0

, 0 0 0

. T h e n e w

f o r b e a r a n c e a g r e e m e n t a l l o w e d O w a s s o a n d R o c k w e l l t o e l i m i n a t e t h e i r l o a n s b y

p a y i n g $ 4

. 2 5 m i l l i o n t o O K L b y A u g u s t 5

, 2 0 0 9

. A l t h o u g h t h i s f o r b e a r a n c e

a g r e e m e n t w a s e x t e n d e d t w i c e

, i t a l s o t e r m i n a t e d p u r s u a n t t o i t s t e r m s d u e t o

O w a s s o a n d R o c k w e l l ’ s f a i l u r e t o p a y t h e a g r e e d s a t i s f a c t i o n a m o u n t

.

I n A u g u s t 2 0 0 9

, O K L f i l e d a s t a t e c o u r t a c t i o n a g a i n s t E S T

, s e e k i n g b o t h t o

r e c o v e r o n t h e N o t e a n d t o f o r e c l o s e i t s l i e n o n t h e C o m m o n s

. A t t h a t t i m e

, a

s t a t e c o u r t m e c h a n i c ’ s l i e n a c t i o n w a s a l r e a d y p e n d i n g a g a i n s t E S T

, a n d t h e n e w

f o r e c l o s u r e a c t i o n w a s c o n s o l i d a t e d w i t h t h a t c a s e

. W h i l e t h e T u l s a L o a n w a s i n

d e f a u l t

, M c L e l l a n a n d H a w e s d i s c u s s e d w i t h O K L ( v i a P e r r y ) t h e p o t e n t i a l f o r t h e

T r u s t t o p u r c h a s e t h e T u l s a L o a n

. A s a r e s u l t

, O K L a n d t h e T r u s t r e a c h e d a n 7

a g r e e m e n t

, e x e c u t e d o n N o v e m b e r 9

, 2 0 0 9

, t h a t g a v e t h e T r u s t a n o p t i o n t o

p u r c h a s e t h e T u l s a L o a n ( t h e “ T r u s t O p t i o n ” )

. U n d e r t h e T r u s t O p t i o n

, t h e T u l s a 8

L o a n c o u l d b e p u r c h a s e d b y t h e T r u s t f o r a p p r o x i m a t e l y $ 1

. 6 5 m i l l i o n

, p l u s

i n t e r e s t a n d c o s t s

, b u t o n l y i f t h a t a m o u n t w a s p a i d t o O K L o n o r b e f o r e

D e c e m b e r 3 1

, 2 0 0 9

. T h e T r u s t O p t i o n i n c l u d e d t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n s :

A p p a r e n t l y

, a l t h o u g h t h e T r u s t w a s t e c h n i c a l l y a c r e d i t o r o f E S T

, H a w e s 7

a c t e d o n t h e T r u s t ’ s b e h a l f

, a t l e a s t i n t h i s t r a n s a c t i o n

.

B e c a u s e E S T w a s n o t a p a r t y t o t h e O p t i o n

, t h e T r u s t i n t e r v e n e d a s a 8

p l a i n t i f f i n t h e a d v e r s a r y p r o c e e d i n g a g a i n s t O K L

.

-5-1

. G r a n t o f O p t i o n

. L e n d e r [ O K L ] d o e s h e r e b y g r a n t t o P u r c h a s e r

[ t h e T r u s t ] t h e o p t i o n ( t h e “ O p t i o n ” ) t o p u r c h a s e t h e T u l s a L o a n a t a

p u r c h a s e p r i c e o f $ 1

, 6 4 5

, 1 0 8 a s o f t h e d a t e o f t h i s A g r e e m e n t p l u s : ( a ) i f t h e O p t i o n i s e x e r c i s e d a f t e r t h e d a t e h e r e o f b u t o n o r b e f o r e

N o v e m b e r 3 0

, 2 0 0 9

, a n a d d i t i o n a l a m o u n t e q u a l t o $ 1

, 5 1 9

. 4 5 p e r d i e m

, a n d ( b ) i f t h e O p t i o n i s e x e r c i s e d o n o r a f t e r D e c e m b e r 1

, 2 0 0 9

b u t o n o r b e f

o r e D e c e m b e r 3 1

, 2 0 0 9

, a n a d d i t i o n a l a m o u n t e q u a l t o $ 2

, 0 1 9

. 4 5 p e r d i e m i n a d d i t i o n t o t h e a m o u n t p a y a b l e p u r s u a n t t o t h e

p r e c e d i n g s u b p a r a g r a p h ( a )

, a n d ( c ) a n a d d i t i o n a l a m o u n t e q u a l t o a l l

l e g a l f e e s

, c o s t s a n d e x p e n s e s i n c u r r e d b y L e n d e r w i t h r e s p e c t t o t h e

T u l s a L o a n t h r o u g h t h e d a t e o f t h e e x e r c i s e o f t h e O p t i o n ( c o l l e c t i v e l y

, t h e “ O p t i o n P r i c e ” )

.

2

. E x e r c i s e o f O p t i o n

. P u r c h a s e r m a y e x e r c i s e t h e O p t i o n b y p a y i n g

t h e O p t i o n P r i c e i n f

u l l t o L e n d e r o n o r b e f

o r e D e c e m b e r 3 1

, 2 0 0 9

, 2

p

. m

. K a n s a s C i t y

, M i s s o u r i t i m e

.

3

. C l o s i n g D o c u m e n t s

. U p o n p a y m e n t o f t h e O p t i o n P r i c e

, L e n d e r ( c o n t e m p o r a n e o u s w i t h s u c h f u n d i n g ) s h a l l p r o v i d e ( I ) a n

A s s i g n m e n t o f L o a n D o c u m e n t s

, ( i i ) a n A s s i g n m e n t o f M o r t g a g e ( i n

r e c o r d a b l e f

o r m )

, ( i i i ) a n a l l o n g e t o t h e o r i g i n a l p r o m i s s o r y n o t e ( s )

f o r t h e T u l s a L o a n a n d ( i v ) a n y a n d a l l o t h e r r e a s o n a b l e d o c u m e n t s

c u s t o m a r y f

o r a l o a n c o n v e y a n c e

. P u r c h a s e r a c k n o w l e d g e s a n d

a g r e e s t h a t L e n d e r i s m a k i n g n o r e p r e s e n t a t i o n s o r w a r r a n t i e s o f a n y k i n d i n c o n n e c t i o n w i t h t h e s a l e a n d a s s i g n m e n t o f t h e T u l s a L o a n

, i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o t h e o u t s t a n d i n g p r i n c i p a l b a l a n c e t h e r e o f

o r i n t e r e s t a c c r u e d a n d p a y a b l e t h e r e o n

, a n d t h a t s u c h s a l e a n d

a s s i g n m e n t s h a l l b e w i t h o u t r e c o u r s e t o L e n d e r

.

8

. A m e n d m e n t

. T h e p r o v i s i o n s o f t h i s A g r e e m e n t m a y b e a m e n d e d o r

w a i v e d o n l y b y a n i n s t r u m e n t i n w r i t i n g s i g n e d b y t h e p a r t i e s h e r e t o

.

1 1

. N o O r a l A g r e e m e n t s

. T h e P a r t i e s e a c h a c k n o w l e d g e t h a t t h e

o t h e r P a r t y h a s n o o b l i g a t i o n e x c e p t a s s e t f o r t h h e r e i n a n d t h a t i t i s

n o t r e l y i n g o n a n y a g r e e m e n t

, r e p r e s e n t a t i o n o r w a r r a n t y o f t h e o t h e r

P a r t y i n e n t e r i n g i n t o t h i s A g r e e m e n t

, o t h e r t h a n t h e a g r e e m e n t s o f

s u c h P a r t y e x p r e s s l y a n d s p e c i f i c a l l y s e t f

o r t h i n t h i s A g r e e m e n t

.

1 2

. T i m e i s o f E s s e n c e

. T i m e i s o f t h e e s s e n c e o f e a c h a n d e v e r y

c o v e n a n t

, c o n d i t i o n a n d p r o v i s i o n o f t h i s A g r e e m e n t t o b e p e r f o r m e d

b y t h e p a r t i e s h e r e t o

. 9

T h r o u g h o u t t h e n e g o t i a t i o n s w i t h O K L

, E S T w a s a t t e m p t i n g t o s e l l t h e

C o m m o n s

. O n D e c e m b e r 1 1

, 2 0 0 9

, E S T a n d S i t t o n P r o p e r t i e s

, L L C ( “ S i t t o n

L L C ” ) e n t e r e d i n t o a p u r c h a s e c o n t r a c t

, u n d e r w h i c h S i t t o n L L C a g r e e d t o b u y

O p t i o n t o P u r c h a s e P r o m i s s o r y N o t e a n d R e l a t e d L o a n D o c u m e n t s i n J o i n t 9

A p p e n d i x o f A p p e l l a n t s E x p e r t S o u t h T u l s a

, L L C a n d E

. H

. H a w e s R e v o c a b l e

T r u s t

, v o l

. 1 0 ( “ A p p x 1 0 ” ) a t 2 5 8 9

- 5 9 1

.

-6-t h e C o m m o n s f o r $ 3

. 2 m i l l i o n ( t h e “ S i t t o n C o n t r a c t ” )

. T h e p r i n c i p a l o f S i t t o n

L L C w a s M i k e S i t t o n ( “ S i t t o n ” )

. A s p a r t o f t h e S i t t o n C o n t r a c t

, E S T a g r e e d t o

t a k e o w n e r s h i p o f c e r t a i n T u l s a r e a l p r o p e r t y t h a t w a s o w n e d b y S i t t o n L L C ( t h e

“ R i v e r s i d e P r o p e r t y ” )

. T h e s a l e t o S i t t o n w a s o r i g i n a l l y s e t t o c l o s e b y F e b r u a r y

1 1

, 2 0 1 0

, b u t t h e S i t t o n C o n t r a c t w a s m o d i f i e d t o s h o r t e n t h e c l o s i n g p e r i o d t o

D e c e m b e r 3 0

, 2 0 0 9

. 10

E i g h t e e n d a y s l a t e r

, o n t h e d a y b e f o r e t h e c l o s i n g d e a d l i n e f o r t h e S i t t o n

C o n t r a c t

, E S T w a s i n f

o r m e d t h a t S i t t o n L L C h a d a s s i g n e d i t s i n t e r e s t i n t h e S i t t o n

C o n t r a c t t o S o u t h M e m o r i a l

, a n d t h a t S o u t h M e m o r i a l w o u l d n o t b e b o u n d b y t h e

D e c e m b e r 3 0 c l o s i n g d a t e

. M o r e o v e r

, i f E S T i n s i s t e d o n c l o s i n g t h e s a l e b y

D e c e m b e r 3 0

, S o u t h M e m o r i a l w o u l d t e r m i n a t e t h e S i t t o n C o n t r a c t

. T h e n e x t

d a y

, D e c e m b e r 3 0

, S o u t h M e m o r i a l t e r m i n a t e d t h e S i t t o n C o n t r a c t

. E S T

c o n t i n u e d t r y i n g t o s e c u r e a s a l e o f t h e C o m m o n s t h r o u g h o u t t h a t d a y a n d t h e

n e x t

. O n D e c e m b e r 3 1

, O K L a s s i g n e d i t s i n t e r e s t i n t h e T u l s a L o a n t o G T M I

,

L L C ( “ G T M I ” )

, a p p a r e n t l y f o r t a x r e a s o n s

. D e s p i t e t h e a s s i g n m e n t

, E S T

c o n t i n u e d t o d i s c u s s t h e T u l s a L o a n a n d t h e T r u s t O p t i o n w i t h P e r r y

, w h o a c t e d

a s t h e l e n d e r r e p r e s e n t a t i v e

. T h e a s s i g n m e n t o f t h e T u l s a L o a n m o r t g a g e t o

G T M I w a s n o t r e c o r d e d

, n o r d i d G T M I s u b s t i t u t e f o r O K L i n t h e p e n d i n g

f o r e c l o s u r e a c t i o n

.

A l s o o n D e c e m b e r 3 1

, H a w e s n o t i f i e d P e r r y b y e m a i l t h a t a n e w s a l e h a d

b e e n n e g o t i a t e d w i t h S i t t o n a n d h i s p a r t n e r

, R o b P h i l l i p s ( “ P h i l l i p s ” )

. O n t h a t

b a s i s

, H a w e s r e q u e s t e d t h a t t h e T r u s t O p t i o n b e e x t e n d e d t o J a n u a r y 8

, 2 0 1 0

.

P e r r y r e s p o n d e d b y e m a i l

, “ I w i l l l e t y o u k n o w a s s o o n a s I c a n g e t a n a n s w e r

. ”

N o f u r t h e r c o n t a c t w a s h a d u n t i l P e r r y n o t i f i e d H a w e s o n J a n u a r y 5 t h a t h e w a s

T h i s c h a n g e w a s a p p a r e n t l y i n t e n d e d t o a l l o w u s e o f t h e s a l e p r o c e e d s t o 10

p a y O K L t h e $ 1

. 6 5 m i l l i o n p u r c h a s e p r i c e f o r t h e T u l s a L o a n b y D e c e m b e r 3 1

. H o w e v e r

, a l t h o u g h s a l e o f t h e C o m m o n s w a s b e t w e e n E S T a n d S i t t o n L L C

, t h e

T r u s t O p t i o n w a s b e t w e e n O K L a n d t h e T r u s t

.

-7-“ s t i l l w a i t i n g f o r f i n a l s i g n o f

f

, ” a n d p r o f

f e r e d a n a m e n d e d p a y o f

f a m o u n t “ i f

f u n d s a r e r e c e i v e d p r i o r t o 2 p

. m

. t h i s F r i d a y [ 1 / 8 ]

. I n e e d t o s e e a d r a f t

s e t t l e m e n t s t a t e m e n t f

r o m t h e t i t l e c o m p a n y [ r e S i t t o n / P h i l l i p s p u r c h a s e ] A S A P s o

I c a n g e t f

i n a l s i g n o f

f o n m y e n d

. A f

t e r F r i d a y

, n o d e a l

. ” A l s o o n J a n u a r y 5

,

E S T ’ s c o u n s e l w a s n o t i f i e d t h a t t h e S i t t o n C o n t r a c t w o u l d b e a s s i g n e d t o

C o r n e r s t o n e a n d w o u l d b e a m e n d e d t o b o t h r e f l e c t a p u r c h a s e p r i c e o f $ 3 11

m i l l i o n a n d e x c l u d e t h e R i v e r s i d e P r o p e r t y

. T h e n e x t d a y

, J a n u a r y 6

, P e r r y 12

n o t i f i e d H a w e s b y e m a i l t h a t C o r n e r s t o n e w o u l d b e r e a d y t o c l o s e o n J a n u a r y 8

.

C o r n e r s t o n e a n d E S T e x e c u t e d a n e w c o n t r a c t f o r t h e p u r c h a s e a n d s a l e o f

t h e C o m m o n s ( t h e “ C o r n e r s t o n e C o n t r a c t ” )

, s p e c i f y i n g a p u r c h a s e p r i c e o f $ 3

m i l l i o n

, t o b e p a i d o n J a n u a r y 8

, a n d i n c l u d i n g a r e p r e s e n t a t i o n b y E S T t h a t t h e r e

w o u l d b e n o p e n d i n g o r t h r e a t e n e d c l a i m s a g a i n s t t h e p r o p e r t y

, e x c e p t a s m a y b e

p r o v i d e d i n t h e t i t l e c o m m i t m e n t

. T h u s

, E S T w a s r e q u i r e d t o d e l i v e r c l e a n t i t l e t o

C o r n e r s t o n e

, a n d w a s r e q u i r e d t o o b t a i n d i s m i s s a l o f t h e p e n d i n g f o r e c l o s u r e

a c t i o n a s a c o n d i t i o n t o i s s u a n c e o f a t i t l e p o l i c y

. 13

A t t h e c l o s i n g o n J a n u a r y 8

, 2 0 1 0

, C o r n e r s t o n e p a i d $ 3 m i l l i o n t o t h e t i t l e

c o m p a n y

, f

r o m w h i c h i t m a d e t h e f o l l o w i n g p a y m e n t s :

• $ 1

, 7 4 2

, 1 7 0

. 1 6 t o G T M I ( a s h o l d e r o f t h e T u l s a L o a n ) ;

• $ 1 7

, 0 0 2

. 4 2 t o O K L f o r i t s l e g a l f

e e s ;

• $ 1 1 4

, 9 9 9

. 7 7 t o m e c h a n i c ’ s l i e n h o l d e r s f o r l i e n r e l e a s e s ;

C o r n e r s t o n e w a s f

o r m e d a s a l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y b y c o u n s e l f o r O K L 11

a n d G T M I f

o r t h e p u r p o s e o f a c q u i r i n g a n d d e v e l o p i n g t h e C o m m o n s

. P h i l l i p s

s i g n e d t h e s a l e a g r e e m e n t o n b e h a l f o f C o r n e r s t o n e

.

T h e S i t t o n C o n t r a c t h a d a l r e a d y b e e n t e r m i n a t e d b y S o u t h M e m o r i a l o n 12

D e c e m b e r 3 0

. H o w e v e r

, S i t t o n a n d P h i l l i p s c o n t i n u e d t o p u s h E S T t o t a k e

o w n e r s h i p o f t h e R i v e r s i d e P r o p e r t y

, w h i c h w a s a p p a r e n t l y t r a n s f e r r e d t o E S T

s o m e t i m e a f

t e r t h e J a n u a r y 8 s a l e t o C o r n e r s t o n e

.

I t s h o u l d b e n o t e d t h a t t h e T r u s t n e v e r h e l d a n y s e c u r e d i n t e r e s t i n t h e 13

T u l s a P r o p e r t y

.

-8-• $ 1 5

, 0 0 0 t o P a i s l e y P r o p e r t i e s

, L L L P ( “ P a i s l e y ” ) ; 14

• $ 6 8 6

, 0 0 0 t o E S T ’ s u n s e c u r e d c r e d i t o r s ( i n c l u d i n g E S T ’ s a t t o r n e y ’ s

f e e s o f $ 4 2

, 5 0 0

, a n d $ 4 1 5

, 0 0 0 t o t h e T r u s t ) ; a n d

• $ 1 3 7

, 3 3 0 i n m i s c e l l a n e o u s c l o s i n g c o s t s

.

T h e $ 4 1 5

, 0 0 0 p a i d t o t h e T r u s t w a s c r e d i t e d b y i t t o E S T ’ s o u t s t a n d i n g d e b t

. T h e

r e m a i n d e r o f t h e $ 3 m i l l i o n p u r c h a s e p r i c e

, a t o t a l o f $ 2 6 1

, 4 7 7

, w a s p a i d d i r e c t l y

t o E S T

, w h i c h s u b s e q u e n t l y p a i d i t t o S i t t o n L L C f o r t h e R i v e r s i d e P r o p e r t y

.

O n J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 0

, o n l y n i n e t e e n d a y s a f t e r t h e E S T / C o r n e r s t o n e s a l e

c l o s i n g

, C o r n e r s t o n e c l o s e d i t s o w n s a l e o f t h e C o m m o n s t o S o u t h M e m o r i a l

. 15

T h e p u r c h a s e p r i c e u n d e r t h e C o r n e r s t o n e / S o u t h M e m o r i a l s a l e c o n t r a c t w a s

$ 4

, 4 2 1

, 2 3 0

. 16

T e a m V i v a

, L L C

, a n E S T c r e d i t o r

, f i l e d a n i n v o l u n t a r y C h a p t e r 7 p e t i t i o n

a g a i n s t E S T o n M a r c h 3 0

, 2 0 1 0

, w h i c h c a s e w a s l a t e r c o n v e r t e d t o C h a p t e r 1 1 a t

E S T ’ s r e q u e s t

. E S T f

i l e d t h e a d v e r s a r y p r o c e e d i n g f r o m w h i c h t h i s a p p e a l a r o s e

i n S e p t e m b e r 2 0 1 1

, s e e k i n g t o r e c o v e r a p p r o x i m a t e l y $ 1

. 4 2 m i l l i o n f r o m

C o r n e r s t o n e p u r s u a n t t o e i t h e r O k l a h o m a l a w ( t h r o u g h § 5 4 4 ( b ) ) o r

§ 5 4 8 ( a ) ( 1 ) ( B )

. C o r n e r s t o n e m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t o n E S T ’ s c o m p l a i n t

,

w h i c h w a s u l t i m a t e l y g r a n t e d b y t h e b a n k r u p t c y c o u r t

. F o r p u r p o s e s o f s u m m a r y

j u d g m e n t

, t h e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e v a l u e o f t h e C o m m o n s a t t h e t i m e o f i t s s a l e

t o C o r n e r s t o n e w a s $ 4

. 9 9 m i l l i o n

.

P a i s l e y h e l d a n u n d i v i d e d 5 % i n t e r e s t i n t h e C o m m o n s a s a t e n a n t

- i n

14

c o m m o n

.

S o u t h M e m o r i a l h a d p r e v i o u s l y p u r c h a s e d t h e S i t t o n C o n t r a c t a n d t h e n 15

r e v o k e d i t w h e n E S T w o u l d n o t a g r e e t o e x t e n d t h e c l o s i n g d a t e p a s t D e c e m b e r 3 1

, 2 0 0 9

.

T h i s C o u r t h a s n o i n f

o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e r e a s o n w h y S o u t h M e m o r i a l

, 16

w h i c h h a d b e e n u n w i l l i n g t o p u r c h a s e t h e s u b j e c t p r o p e r t y f

o r $ 3

. 2 m i l l i o n i f t h e

s a l e h a d t o c l o s e b y D e c e m b e r 3 0

, w a s w i l l i n g t o b u y t h e s a m e p r o p e r t y a t a 4 4 %

h i g h e r p r i c e l e s s t h a n o n e m o n t h l a t e r

.

-9-I I

. A P P E L L A T E J U R I S D I C T I O N

T h i s C o u r t h a s j u r i s d i c t i o n t o h e a r t i m e l y f i l e d a p p e a l s f

r o m “ f i n a l

j u d g m e n t s

, o r d e r s

, a n d d e c r e e s ” o f b a n k r u p t c y c o u r t s w i t h i n t h e T e n t h C i r c u i t

,

u n l e s s o n e o f t h e p a r t i e s e l e c t s t o h a v e t h e d i s t r i c t c o u r t h e a r t h e a p p e a l

. A 17

d e c i s i o n i s c o n s i d e r e d f i n a l “ i f i t ‘ e n d s t h e l i t i g a t i o n o n t h e m e r i t s a n d

l e a v e s n o t h i n g f

o r t h e c o u r t t o d o b u t e x e c u t e t h e j u d g m e n t

. ’ ” A n o r d e r g r a n t i n g 18

s u m m a r y j u d g m e n t d i s p o s i n g o f t h e p l a i n t i f f ’ s c l a i m s a g a i n s t t h e d e f e n d a n t i s a

f i n a l o r d e r f

o r p u r p o s e s o f a p p e a l

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t o r d e r g r a n t i n g 19

s u m m a r y j u d g m e n t t o C o r n e r s t o n e w a s e n t e r e d o n J u n e 9

, 2 0 1 4

, a n d E S T a n d t h e

T r u s t f i l e d a n o t i c e o f a p p e a l f r o m t h a t o r d e r o n J u n e 2 3

, 2 0 1 4

. T h e n o t i c e o f

a p p e a l w a s t h e r e f

o r e t i m e l y

. 20

A t t h e s a m e t i m e

, a p p e l l a n t s a l s o f i l e d a R u l e 9 0 2 3 m o t i o n t o a l t e r o r

a m e n d t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s j u d g m e n t

, p u r p o r t e d l y t o r e s o l v e a n y p r o b l e m s w i t h

t h e j u d g m e n t t h a t m i g h t b e c a u s e d b y t h e U n i t e d S t a t e s S u p r e m e C o u r t ’ s J u n e 9

,

2 0 1 4 E x e c u t i v e B e n e

f i t s d e c i s i o n

. T h e p a r t i e s a n d t h e b a n k r u p t c y c o u r t a g r e e d

21

t o a n o r d e r g r a n t i n g a p p e l l a n t s ’ m o t i o n a n d t o e n t r y o f a n a m e n d e d m e m o r a n d u m

2 8 U

. S

. C

. § 1 5 8 ( a ) ( 1 )

, ( b ) ( 1 )

, a n d ( c ) ( 1 ) ; F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 1 ( e ) ( n o w 17

a l s o a t F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 5

, e f f e c t i v e D e c e m b e r 1

, 2 0 1 4 ) ; 1 0 t h C i r

. B A P L

. R

. 8 0 0 1

- 3 ( n o w a t 1 0 t h C i r

. B A P L

. R

. 8 0 0 5

- 1

, e f f e c t i v e D e c e m b e r 1

, 2 0 1 4 )

.

Q u a c k e n b u s h v

. A l l s t a t e I n s

. C o

. , 5 1 7 U

. S

. 7 0 6

, 7 1 2 ( 1 9 9 6 ) ( q u o t i n g C a t l i n 18

v

. U n i t e d S t a t e s

, 3 2 4 U

. S

. 2 2 9

, 2 3 3 ( 1 9 4 5 ) )

.

T a n n e r v

. B a r b e r (

I n r e B a r b e r

)

, 3 2 6 B

. R

. 4 6 3

, 4 6 6 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 0 5 ) 19

( o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t d i s p o s e d o f a d v e r s a r y p r o c e e d i n g a n d w a s f i n a l a n d a p p e a l a b l e )

.

F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 2 ( a ) ( 1 ) ( n o t i c e o f a p p e a l m u s t b e f i l e d w i t h i n f

o u r t e e n 20

d a y s o f e n t r y o f f

i n a l o r d e r )

.

E x e c u t i v e B e n e

f i t s I n s

. A g e n c

y v

. A r k i s o n

, 1 3 4 S

. C t

. 2 1 6 5 ( 2 0 1 4 ) ( s e t t i n g 21

p a r a m e t e r s o f b a n k r u p t c y c o u r t s ’ n o n

- c o r e j u r i s d i c t i o n )

. R u l e 9 0 2 3 o f t h e f e d e r a l

b a n k r u p t c y r u l e s m a k e s R u l e 5 9 o f t h e F e d e r a l R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

a p p l i c a b l e t o b a n k r u p t c y c a s e s

. W e s e e n o d i f f e r e n t r e s u l t u n d e r t h e S u p r e m e

C o u r t ’ s m o r e r e c e n t c a s e o n t h i s i s s u e

, W e l l n e s s I n t ’ l N e t w o r k

, L t d

. v

. S h a r i

f

, 1 3 5

S

. C t

. 1 9 3 2 ( 2 0 1 5 )

.

-10-d e c i s i o n

, n u n c p r o t u n c

, s p e c i f i c a l l y f i n d i n g t h a t t h e p a r t i e s h a d c o n s e n t e d t o t h e

b a n k r u p t c y c o u r t h e a r i n g a n d d e t e r m i n a t i o n o f t h e a d v e r s a r y p r o c e e d i n g

, p u r s u a n t

t o 2 8 U

. S

. C

. § 1 5 7 ( c ) ( 2 )

. 22

N e i t h e r t h e a p p e l l a n t s n o r t h e a p p e l l e e e l e c t e d t o h a v e t h i s a p p e a l h e a r d b y

t h e d i s t r i c t c o u r t

, a n d t h e p a r t i e s h a v e t h e r e f o r e c o n s e n t e d t o a p p e l l a t e r e v i e w b y

t h i s C o u r t

. 23

I I I

. I S S U E S A N D S T A N D A R D S O F R E V I E W

1

. D i d t h e b a n k r u p t c y c o u r t p r o p e r l y d e t e r m i n e , a s a m a t t e r o f l a w , t h a t t h e C o m m o n s w a s n o t a n “ a s s e t ” a n d

, t h e r e f o r e , n o t s u b j e c t

t o a v o i d a n c e u n d e r t h e U F T A ?

2

. D i d t h e b a n k r u p t c y c o u r t p r o p e r l y d e t e r m i n e , a s a m a t t e r o f l a w , t h a t E S T r e c e i v e d “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ” f o r t h e

C o m m o n s f r o m C o r n e r s t o n e , s u c h t h a t t h e s a l e w a s n o t s u b j e c t

t o a v o i d a n c e u n d e r 1 1 U

. S

. C

. § 5 4 8 ( a ) ( 1 ) ( B ) ? 24

B o t h o f t h e s e i s s u e s a r i s e f r o m a d e c i s i o n o n s u m m a r y j u d g m e n t

. S u c h

j u d g m e n t s a r e r e v i e w e d b y t h i s C o u r t d e n o v o

, a p p l y i n g t h e s a m e l e g a l s t a n d a r d

a s w a s u s e d b y t h e b a n k r u p t c y c o u r t

. D e n o v o r e v i e w r e q u i r e s a n i n d e p e n d e n t 25

d e t e r m i n a t i o n o f t h e i s s u e s

, g i v i n g n o s p e c i a l w e i g h t t o t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s

d e c i s i o n

. 26

W h e t h e r t h e a p p e a l t i m e r u n s f r o m e n t r y o f t h e o r d e r g r a n t i n g a p p e l l a n t s ’ 22

R u l e 9 0 2 3 m o t i o n o r f

r o m e i t h e r o r d e r g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e n o t i c e o f

a p p e a l f i l e d o n J u n e 2 3

, 2 0 1 4 w a s t i m e l y

. S e e F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 2 ( b ) ( 2 ) a n d

9 0 2 3

.

2 8 U

. S

. C

. § 1 5 8 ( c ) ( 1 ) ; F e d

. R

. B a n k r

. P

. 8 0 0 1 ( e ) ( n o w a l s o a t F e d

. R

. 23

B a n k r

. P

. 8 0 0 5

, e f

f e c t i v e D e c e m b e r 1

, 2 0 1 4 )

.

U n l e s s o t h e r w i s e i n d i c a t e d

, a l l f u r t h e r s t a t u t o r y r e f

e r e n c e s i n t h i s d e c i s i o n 24

w i l l b e t o t h e B a n k r u p t c y C o d e

, w h i c h i s T i t l e 1 1 o f t h e U n i t e d S t a t e s C o d e

.

R u s h t o n v

. B a n k o

f U t a h ( I n r e C

. W

. M i n

. C o

. )

, 4 7 7 B

. R

. 1 7 6

, 1 8 0 ( 1 0 t h 25

C i r

. B A P 2 0 1 2 )

, a

f f ' d

, 7 4 9 F

. 3 d 8 9 5 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 4 )

.

S a l v e R e g i n a C o l l

. v

. R u s s e l l

, 4 9 9 U

. S

. 2 2 5

, 2 3 8 ( 1 9 9 1 )

. 26

-11-I V

. D I S C U S S I O N

A

. S u m m a r y J u d g m e n t S t a n d a r d

T h e a p p e a l e d o r d e r w a s d e c i d e d a s a m a t t e r o f s u m m a r y j u d g m e n t

.

S u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e o n l y i f “ t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n s w e r s t o

i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d a d m i s s i o n s o n f i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f f i d a v i t s

, i f a n y

, ” w h e n

v i e w e d i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

, “ s h o w t h a t t h e r e i s n o

g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” A d i s p u t e a b o u t a m a t e r i a l f a c t i s “ g e n u i n e ” i f t h e 27

e v i d e n c e i s s u c h t h a t a r e a s o n a b l e j u r y c o u l d r e t u r n a v e r d i c t f o r t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y

. I n m a k i n g i t s d e t e r m i n a t i o n

, t h e c o u r t m u s t d r a w a l l j u s t i f i a b l e i n f e r e n c e s 28

i n f a v o r o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. “ S t a t u t o r y i n t e r p r e t a t i o n i s a m a t t e r o f l a w 29

a p p r o p r i a t e f

o r r e s o l u t i o n o n s u m m a r y j u d g m e n t

. ” 30

B

. A p p l i c a b i l i t y o f t h e U F T A

S e c t i o n 5 4 4 ( b ) ( 1 ) o f t h e B a n k r u p t c y C o d e ( t h e “ s t r o n g

- a r m s t a t u t e ” ) a l l o w s

a t r u s t e e ( o r a d e b t o r

- i n

- p o s s e s s i o n ) t o a v o i d t r a n s f e r s o f t h e d e b t o r ’ s p r o p e r t y 31

t h a t w o u l d b e v o i d a b l e b y a n u n s e c u r e d c r e d i t o r p u r s u a n t t o a p p l i c a b l e s t a t e l a w

.

T h i s p r o v i s i o n m a k e s s t a t e f r a u d u l e n t t r a n s f

e r l a w s a p p l i c a b l e i n b a n k r u p t c y

.

O k l a h o m a l a w a p p l i e s t o t h e E S T / C o r n e r s t o n e s a l e

, a n d O k l a h o m a h a s a d o p t e d

t h e U F T A

. T h a t A c t d e s c r i b e s a “ f r a u d u l e n t t r a n s f

e r ” a s f o l l o w s :

A n d e r s o n v

. L i b e r t

y L o b b y

, I n c

. , 4 7 7 U

. S

. 2 4 2

, 2 4 7 ( 1 9 8 6 ) ( i n t e r n a l 27

q u o t a t i o n s o m i t t e d ) ; F e d

. R

. C i v

. P

. 5 6 ( a ) ( m a d e a p p l i c a b l e t o b a n k r u p t c y

a d v e r s a r y p r o c e e d i n g s b y F e d

. R

. B a n k r

. P

. 7 0 5 6 ) )

.

A n d e r s o n

, 4 7 7 U

. S

. a t 2 4 8

. 28

I d

. a t 2 5 5

. 29

T h o m a s v

. M

e t r o

. L i f e I n s

. C o

. , 6 3 1 F

. 3 d 1 1 5 3

, 1 1 6 0 ( 1 0 t h C i r

. 2 0 1 1 )

. 30

A l t h o u g h § § 5 4 4 a n d 5 4 8 g r a n t a v o i d a n c e p o w e r o n l y t o t h e b a n k r u p t c y 31

t r u s t e e

, a d e b t o r

- i n

- p o s s e s s i o n i s g i v e n t h e t r u s t e e ’ s p o w e r t o a v o i d t r a n s f e r s b y § 1 1 0 7 ( a )

. S e

. W

a f f l e s

, L L C v

. U

n i t e d S t a t e s D e

p ’ t o f T r e a s u r y ( I n r e S e

. W

a f f l e s

, L L C )

, 7 0 2 F

. 3 d 8 5 0

, 8 5 6 n

. 3 ( 6 t h C i r

. 2 0 1 2 ) ( d e b t o r

- i n

- p o s s e s s i o n h a s t r u s t e e ’ s

a v o i d a n c e p o w e r s )

.

-12-A t r a n s f e r m a d e o r o b l i g a t i o n i n c u r r e d b y a d e b t o r i s f r a u d u l e n t a s t o

a c r e d i t o r w h o s e c l a i m a r o s e b e f o r e t h e t r a n s f

e r w a s m a d e o r t h e

o b l i g a t i o n w a s i n c u r r e d i f t h e d e b t o r m a d e t h e t r a n s f e r o r i n c u r r e d

t h e o b l i g a t i o n w i t h o u t r e c e i v i n g a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n

e x c h a n g e f

o r t h e t r a n s f

e r o r o b l i g a t i o n a n d t h e d e b t o r w a s i n s o l v e n t

a t t h a t t i m e o r t h e d e b t o r b e c a m e i n s o l v e n t a s a r e s u l t o f t h e t r a n s f e r

o r o b l i g a t i o n

. 32

S i g n i f i c a n t l y

, t h e U F T A a v o i d a n c e p o w e r i s o n l y a v a i l a b l e w h e n t h e p r o p e r t y

“ t r a n s f e r ” w a s o f a d e b t o r ’ s “ a s s e t

. ” T h e A c t d e f i n e s t h o s e t e r m s

, a s f

o l l o w s :

“ T r a n s f e r ” m e a n s e v e r y m o d e

, d i r e c t o r i n d i r e c t

, a b s o l u t e o r

c o n d i t i o n a l

, v o l u n t a r y o r i n v o l u n t a r y

, o f d i s p o s i n g o f o r p a r t i n g w i t h

a n a s s e t o r a n i n t e r e s t i n a n a s s e t

, a n d i n c l u d e s p a y m e n t o f m o n e y

,

r e l e a s e

, l e a s e

, a n d c r e a t i o n o f a l i e n o r o t h e r e n c u m b r a n c e

.

“ A s s e t ” m e a n s p r o p e r t y o f a d e b t o r

, b u t t h e t e r m d o e s n o t i n c l u d e

. . . p r o p e r t y t o t h e e x t e n t i t i s e n c u m b e r e d b y a v a l i d l i e n

. 33

T h e U F T A a l s o p r o v i d e s t h a t i t “ s h a l l b e a p p l i e d a n d c o n s t r u e d t o e f f e c t u a t e i t s

g e n e r a l p u r p o s e t o m a k e u n i f o r m t h e l a w w i t h r e s p e c t t o t h e s u b j e c t o f t h i s a c t

a m o n g s t a t e s e n a c t i n g i t

. ” 34

E S T ’ s p o s i t i o n i s t h a t t h e b a n k r u p t c y c o u r t e r r o n e o u s l y d e t e r m i n e d t h a t t h e

C o m m o n s w a s n o t a n “ a s s e t ” a t t h e t i m e o f i t s s a l e t o C o r n e r s t o n e b e c a u s e i t w a s

f u l l y s e c u r e d a n d

, t h e r e f o r e

, n o t s u b

j e c t t o t h e U F T A

. E S T d o e s n o t c o n t e s t t h a t

r e a l p r o p e r t i e s s u b

j e c t t o l i e n s e q u a l t o o r i n e x c e s s o f t h e i r v a l u e a r e n o t “ a s s e t s ”

s u b j e c t t o t h e U F T A

. R a t h e r

, r e l y i n g a l m o s t e n t i r e l y o n a C o n n e c t i c u t U F T A 35

O k l a

. S t a t

. A n n

. t i t

. 2 4

, § 1 1 7 ( 1 9 8 6 )

. 32

O k l a

. S t a t

. A n n

. t i t

. 2 4

, § 1 1 3 ( 2 ) ( a ) a n d ( 1 2 ) ( 1 9 8 6 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. 33

O k l a

. S t a t

. A n n

. t i t

. 2 4

, § 1 2 3 ( 1 9 8 6 )

. T h u s

, c o u r t s i n s t a t e s t h a t h a v e 34

a d o p t e d t h e U F T A t y p i c a l l y c o n s i d e r o t h e r s t a t e s ’ i n t e r p r e t a t i o n s o f t h e A c t ’ s l a n g u a g e w h e n c o n s t r u i n g t h e A c t ’ s p r o v i s i o n s

. S e e

, e

. g

. , B r o w n v

. A R P &

H a m m o n d H

a r d w a r e C o

. , 1 4 1 P

. 3 d 6 7 3

, 6 8 0 ( W y o

. 2 0 0 6 ) ( d e c i s i o n s o f o t h e r

c o u r t s a r e p e r s u a s i v e w i t h r e s p e c t t o u n i f o r m o r m o d e l a c t s )

.

S e e

, e

. g

. , N

o r a n d a A l u m i n u m

, I

n c

. v

. G o l d e n A l u m i n u m E x t r u s i o n

, L L C

, 35

N o

. M 2 0 1 3

- 0 2 2 7 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 4 W L 4 8 0 3 1 4 9

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 2 6

, 2 0 1 4 ) ( “ p r o p e r t y e n c u m b e r e d b y a l i e n i s e x c l u d e d f r o m t h e U F T A ' s d e f i n i t i o n o f a n a s s e t t o t h e e x t e n t o f t h e e n c u m b r a n c e ” ) ; J e c k e r v

. H

i d d e n V a l l e y

, I n c

. , 2 7 A

. 3 d 9 6 4

, 9 7 1 ( N

. J

. S u p e r

. C t

. A p p

. D i v

. 2 0 1 1 ) ( t r a n s f e r o f f u l l y

e n c u m b e r e d p r o p e r t y i s n o t s u b j e c t t o t h e U F T A ) ; I

n r e V a l e n t e

, 3 6 0 F

. 3 d 2 5 6

,

( c o n t i n u e d

. . . )

-13-d e c i s i o n

, W o r l d P r o p e r t i e s

, E S T c o n t e n d s t h a t t h e v a l u e o f t h e C o m m o n s

36

a c t u a l l y e x c e e d e d t h e l i e n s o n i t a t t h e t i m e o f t h e C o r n e r s t o n e s a l e

. A c c o r d i n g l y

,

a c a r e f u l r e v i e w o f t h e W

o r l d P r o p e r t i e s d e c i s i o n i s i n o r d e r

.

I n W o r l d P r o p e r t i e s a n u n s e c u r e d c r e d i t o r f i l e d a n a c t i o n t o a v o i d i t s

d e b t o r ’ s t r a n s f

e r o f r e a l p r o p e r t y t o a r e l a t e d e n t i t y

, c l a i m i n g t h e t r a n s f e r t o b e

f r a u d u l e n t u n d e r t h e U F T A

. O n e o f t h e d e f e n d a n t s

, A n t o n i o R e a l e

, w a s a

c o n t r a c t o r / d e v e l o p e r w h o c o n t r o l l e d s e v e r a l b u s i n e s s e n t i t i e s p r i m a r i l y o w n e d b y

h i s w i f e a n d c h i l d r e n

. T h r e e R e a l e b u s i n e s s e s w e r e W o r l d P r o p e r t i e s

, W o r l d

, a n d

L A N

. W o r l d h a d n o a s s e t s a n d d i d n o t c o n d u c t b u s i n e s s

, a s i t w a s u s e d p r i m a r i l y

t o f u n n e l f u n d s b e t w e e n o t h e r R e a l e c o m p a n i e s a n d R e a l e ’ s w i f e

, w h o h a d n e i t h e r

i n c o m e n o r c r e d i t o r s

. H o w e v e r

, L A N a n d R e a l e o w n e d r e a l p r o p e r t y i n N e w

J e r s e y t h a t w a s s u b

j e c t t o a m o r t g a g e h e l d b y t h e F D I C

. T h e F D I C f o r e c l o s e d t h e

m o r t g a g e o n t h e N e w J e r s e y p r o p e r t y i n 1 9 9 4

, b u t t h a t p r o p e r t y w a s o f

i n s u f f i c i e n t v a l u e t o s a t i s f

y t h e m o r t g a g e

, r e s u l t i n g i n a n a w a r d t o t h e F D I C o f a

$ 7 m i l l i o n d e f

i c i e n c y j u d g m e n t a g a i n s t L A N a n d R e a l e

. T h e F D I C l a t e r

t r a n s f e r r e d t h e d e f

i c i e n c y j u d g m e n t t o N a t i o n a l

.

L A N a l s o b o r r o w e d m o n e y f r o m C h a s e B a n k i n o r d e r t o d e v e l o p r e a l

p r o p e r t y i n E n f

i e l d

, C o n n e c t i c u t ( t h e “ P r o p e r t y ” )

, g i v i n g C h a s e a m o r t g a g e o n t h e

P r o p e r t y a s s e c u r i t y f

o r t h e l o a n

. L A N d e f

a u l t e d o n t h a t m o r t g a g e

, w h i c h l e d t o

f o r e c l o s u r e o f C h a s e ’ s m o r t g a g e i n 1 9 9 5

, f r o m w h i c h C h a s e o b t a i n e d a $ 1 7

m i l l i o n j u d g m e n t a g a i n s t L A N a n d R e a l e

. A r o u n d t h e s a m e t i m e

, L A N m a n a g e d

t o l e a s e t h e E n f

i e l d p r o p e r t y

, o n w h i c h a 1 1 3

, 0 0 0 s q u a r e f o o t b u i l d i n g h a d b e e n

c o n s t r u c t e d

, t o a s u p e r m a r k e t c h a i n

. T h e l e a s e t e r m s f a v o r e d t h e l e s s o r s u c h t h a t

,

w i t h t h e l e a s e

, t h e p r o p e r t y v a l u e i n c r e a s e d t o $ 1 4

. 5 m i l l i o n

.

(

. . . c o n t i n u e d ) 35

2 6 0 ( 1 s t C i r

. 2 0 0 4 ) ( o v e r

- e n c u m b e r e d r e a l p r o p e r t y i s n o t “ a s s e t ” u n d e r U F T A )

.

N a t ’ l L o a n I

n v e s t o r s

, L

. P

. v

. W

o r l d P r o p s

. , L L C

, 8 3 0 A

. 2 d 1 1 7 8 ( C o n n

. 36

A p p

. C t

. 2 0 0 3 )

.

-14-O n c e t h e l e a s e w a s i n p l a c e

, R e a l e r e a c h e d a n a g r e e m e n t w i t h W L L

,

C h a s e ’ s s u c c e s s o r

- i n

- i n t e r e s t t o t h e f o r e c l o s u r e j u d g m e n t

, u n d e r w h i c h W L L

a c c e p t e d p a y m e n t o f $ 5

. 2 m i l l i o n “ i n f u l l s a t i s f a c t i o n o f t h e d e b t

. ” L A N a n d

R e a l e o b t a i n e d a m o r t g a g e l o a n f r o m P e o p l e ’ s B a n k i n o r d e r t o f u n d t h e p a y m e n t

t o W L L

. P e o p l e ’ s B a n k w a s d i r e c t e d t o p a y t h e l o a n p r o c e e d s t o W o r l d

P r o p e r t i e s

, a n e n t i t y t h a t R e a l e h a d r e c e n t l y f o r m e d

, w h i c h t h e n p a i d t h e $ 5

. 2

m i l l i o n s e t t l e m e n t a m o u n t t o W L L

. I n r e t u r n

, a c c o r d i n g t o t h e d e f e n d a n t s

, W o r l d

P r o p e r t i e s r e c e i v e d t h e $ 1 7 m i l l i o n C h a s e j u d g m e n t

, w h i c h i t p r o c e e d e d t o

f o r e c l o s e

. I n r e s p o n s e

, L A N t r a n s f e r r e d b o t h t h e p r o p e r t y a n d t h e l e a s e t o W o r l d

P r o p e r t i e s

, w h i c h l e f

t i t w i t h o u t a n y a s s e t s a n d

, t h u s

, n o a b i l i t y t o p a y t h e

F D I C / N a t i o n a l d e f

i c i e n c y j u d g m e n t f

r o m t h e y e a r b e f

o r e

.

P r e d i c t a b l y

, N a t i o n a l f

i l e d s u i t a g a i n s t L A N

, W o r l d P r o p e r t i e s

, W o r l d

, a n d

R e a l e

, a l l e g i n g t h a t L A N ’ s t r a n s f e r t o W o r l d P r o p e r t i e s w a s f r a u d u l e n t u n d e r t h e

U F T A

. T h e t r i a l c o u r t a g r e e d

, a n d e n t e r e d j u d g m e n t a v o i d i n g t h e W o r l d

P r o p e r t i e s t r a n s f

e r

. D e f e n d a n t s a p p e a l e d

, a s s e r t i n g t h a t t h e p r o p e r t y w a s n o t a n

“ a s s e t ” s u b

j e c t t o a t r a n s f

e r a v o i d a n c e u n d e r t h e U F T A b e c a u s e i t w a s s e c u r e d b y

t h e C h a s e / N a t i o n a l / W o r l d P r o p e r t i e s $ 1 7 m i l l i o n j u d g m e n t l i e n

, w h i c h e x c e e d e d

t h e p r o p e r t y ’ s v a l u e

, w h e n i t w a s t r a n s f e r r e d

. A l l p a r t i e s a n d t h e c o u r t a g r e e d

t h a t a t r a n s f

e r o f p r o p e r t y s u b

j e c t t o l i e n s t h a t e q u a l e d o r e x c e e d e d i t s v a l u e

w o u l d n o t b e s u b

j e c t t o a v o i d a n c e u n d e r t h e U F T A

. T h e d e f e n d a n t s ’ c l a i m w a s

r e j e c t e d b y t h e t r i a l c o u r t

, w h i c h w a s a f f i r m e d b y t h e C o n n e c t i c u t C o u r t o f

A p p e a l s

, b a s e d o n a f

i n d i n g t h a t t h e p r o p e r t y h a d n o t b e e n s u b j e c t t o a $ 1 7

m i l l i o n l i e n w h e n i t w a s t r a n s f e r r e d b e c a u s e t h e d e f

e n d a n t s ’ s e t t l e m e n t w i t h W L L

h a d d i s c h a r g e d t h a t l i e n a n d s u b s t i t u t e d t h e $ 5

. 2 m i l l i o n l i e n i n i t s s t e a d

, a n d

“ [ t ] h a t s e t t l e m e n t o c c u r r e d p r i o r t o t h e t r a n s f e r b e t w e e n L A N a n d W o r l d

. ” 37

I d

. a t 7 3 3 ( e m p h a s i s a d d e d )

. A l t h o u g h t h e a p p e l l a t e c o u r t m i s t a k e n l y 37

s t a t e d t h a t t h e P r o p e r t y w a s t r a n s f e r r e d t o W o r l d r a t h e r t h a n t o t h e a c t u a l

( c o n t i n u e d

. . . )

-15-T h e p r o p e r t y t r a n s f e r o r i n W o r l d P r o p e r t i e s u n s u c c e s s f

u l l y a r g u e d t h a t i t s

t r a n s f e r o f p r o p e r t y t o a r e l a t e d c o m p a n y c o u l d n o t b e a v o i d e d a s a f r a u d u l e n t

t r a n s f e r b e c a u s e t h e t r a n s f

e r e e h e l d a l i e n o n t h e p r o p e r t y t h a t e x c e e d e d t h e

p r o p e r t y ’ s v a l u e

. I n t h e p r e s e n t c a s e

, r e l y i n g o n W o r l d P r o p e r t i e s

, E S T s e e k s t o

a v o i d i t s o w n t r a n s f

e r o f p r o p e r t y t o a n u n r e l a t e d c o m p a n y

, c l a i m i n g t h a t a l i e n

e x c e e d i n g t h e p r o p e r t y ’ s v a l u e w a s c o m p r o m i s e d p r i o r t o t h e t r a n s f e r

, l e a v i n g t h e

p r o p e r t y w i t h s o m e e q u i t y a n d

, t h e r e f o r e

, a n “ a s s e t ” s u b

j e c t t o t h e U F T A

. 38

H o w e v e r

, E S T m i s c o n s t r u e s t h e a p p l i c a b i l i t y o f W o r l d P r o p e r t i e s t o t h i s a p p e a l

.

H e r e

, a s i n W

o r l d P r o p e r t i e s

, t h e p r o p e r t y t r a n s f e r o r a t t e m p t s t o m a n i p u l a t e

a p p l i c a b i l i t y o f t h e U F T A t o i t s a d v a n t a g e

, u s i n g a “ f r i e n d l y ” s e p a r a t e e n t i t y a s

t h e m e a n s t o e i t h e r a v o i d o r r a t i f y a p r o p e r t y t r a n s f

e r

. S u c h a r e s u l t i s m o s t

c e r t a i n l y n o t s u p p o r t e d b y t h e W o r l d P r o p e r t i e s d e c i s i o n

, i n w h i c h t h e c o u r t

d e t e r m i n e d t h a t s u c h c o n d u c t w o u l d n o t b e s a n c t i o n e d

.

T h e e s s e n c e o f t h e W

o r l d P r o p e r t i e s d e c i s i o n i s t h a t a s e c u r i t y i n t e r e s t t h a t

i s c o m p r o m i s e d p r i o r t o t r a n s f e r o f t h e s e c u r e d p r o p e r t y w i l l b e i n c l u d e d i n a

d e t e r m i n a t i o n o f t h e p r o p e r t y ’ s s e c u r i t y s t a t u s a t t h e c o m p r o m i s e d v a l u e

.

H o w e v e r

, t h e u n d i s p u t e d f a c t s i n t h e p r e s e n t a p p e a l e s t a b l i s h t h a t n o s u c h

c o m p r o m i s e t o o k p l a c e p r i o r t o t h e C o r n e r s t o n e s a l e c l o s i n g

. T h e p r e s e n t

t r a n s a c t i o n w a s

, e f

f e c t i v e l y

, a “ s h o r t s a l e

. ” S u c h s a l e s a r e c o m m o n a n d i n v o l v e

a n a g r e e m e n t b y a p r o p e r t y l i e n h o l d e r t o a c c e p t l e s s t h a n f u l l r e p a y m e n t o f i t s

l o a n i n e x c h a n g e f

o r i t s f u l l r e l e a s e o f a p r o p e r t y l i e n i n o r d e r t o f a c i l i t a t e a s a l e

o f t h e s e c u r e d p r o p e r t y

. S h o r t s a l e s t y p i c a l l y i n v o l v e m o r t g a g e o b l i g a t i o n s t h a t

a r e i n d e f

a u l t

, a n d l e n d e r s e n t e r i n t o s u c h a g r e e m e n t s b a s e d o n t h e e c o n o m i c

(

. . . c o n t i n u e d ) 37

t r a n s f e r e e

, W o r l d P r o p e r t i e s

, t h a t m i s s t a t e m e n t d i d n o t a f f e c t i t s a n a l y s i s

.

T h i s p o s i t i o n i s s o m e w h a t c o n t r a r y t o E S T ’ s s e c o n d a p p e l l a t e a r g u m e n t

, 38

w h i c h i s t h a t t h e l i e n w a s t r a n s f e r r e d t o t h e T r u s t

, a n d t h u s i t w a s e r r o r t o i n c l u d e

a l i e n r e d u c t i o n i n t h e v a l u e o b t a i n e d b y E S T f o r t h e t r a n s f

e r

.

-16-r e a l i t y t h a t t h e c e r t a i n t y o f p a r t i a l r e p a y m e n t f r o m s a l e p r o c e e d s i s u s u a l l y

p r e f e r a b l e t o a n u n c e r t a i n r e c o v e r y f r o m f o r e c l o s u r e a n d r e s a l e

. 39

S h o r t s a l e s a r e o f

t e n p r e c e d e d b y l e n d e r s ’ a t t e m p t s t o e i t h e r s e l l t h e l o a n t o

a n o t h e r l e n d e r a t a d i s c o u n t o r t o r e w r i t e t h e m o r t g a g e t e r m s w i t h t h e b o r r o w e r

.

I f s u c h a n a g r e e m e n t i s r e a c h e d w i t h o u t i n v o l v i n g t h e p r o p e r t y ’ s s a l e

, t h e p a r t i e s ’

c o n d u c t w i l l t h e r e a f

t e r b e d i c t a t e d b y t h e t e r m s o f t h e n e w a g r e e m e n t

. I n W o r l d

P r o p e r t i e s

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t j u s t s u c h a c o m p r o m i s e a g r e e m e n t h a d b e e n

m a d e p r i o r t o a n y t r a n s f e r o f t h e p r o p e r t y b y t h e d e b t o r

. T h u s

, w h e n t h e d e b t o r

d i d t r a n s f

e r t h e p r o p e r t y

, i t w a s s u b j e c t o n l y t o t h e c o m p r o m i s e d m o r t g a g e a n d

h a d v a l u e b e y o n d t h e s e c u r i t y

. A s s u c h

, t h e p r o p e r t y w a s a n “ a s s e t ” t h a t d e b t o r

c o u l d o n l y t r a n s f

e r i n e x c h a n g e f

o r “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ” u n d e r t h e

U F T A

. D e b t o r ’ s r e c e i p t o f l e s s t h a n e q u i v a l e n t v a l u e f o r t h e p r o p e r t y l e d t h e

C o n n e c t i c u t c o u r t t o a v o i d t h e s a l e

.

I n t h e p r e s e n t c a s e

, h o w e v e r

, a l t h o u g h O K L h a d i n d i c a t e d i t s w i l l i n g n e s s t o

a c c e p t l e s s t h a n f

u l l v a l u e f

o r t h e T u l s a L o a n

, e i t h e r f r o m t h e d e b t o r o r f

r o m a

t h i r d p a r t y

, n o c o m p r o m i s e d e a l w a s e v e r c o n s u m m a t e d p r i o r t o t h e s a l e o f t h e

C o m m o n s t o C o r n e r s t o n e

. I n f a c t

, t h e T r u s t d i d n o t m a k e a n y p a y m e n t t o e i t h e r

O K L o r G T M I a f

t e r i t p a i d t o o b t a i n t h e T r u s t O p t i o n

. T h e o n l y p a y m e n t s t h a t

w e r e m a d e t o t h o s e e n t i t i e s c a m e d i r e c t l y f r o m E S T ’ s s a l e p r o c e e d s

. T h u s

, t h e

T r u s t u n d e n i a b l y d i d n o t e x e r c i s e t h e T r u s t O p t i o n p r i o r t o t h e C o r n e r s t o n e s a l e

c l o s i n g

, w h e t h e r o r n o t i t s t i m e t o d o s o h a d b e e n e x t e n d e d

.

A p p e l l a n t s r e s p o n d t h a t t h e p a r t i e s ’ c o m m u n i c a t i o n s l e a d i n g u p t o t h e s a l e

a t l e a s t c r e a t e a d i s p u t e d i s s u e o f f a c t a s t o w h e t h e r t h e T r u s t O p t i o n h a d b e e n

e x t e n d e d p r i o r t o t h e s a l e

, a n d t h u s r e q u i r i n g a d e n i a l o f t h e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t a n d a r e v e r s a l b y t h i s C o u r t

. I n d e e d

, w h e t h e r o r n o t O K L a n d / o r G T M I

S i g n i f i c a n t l y

, s u c h d e b t r e d u c t i o n s t h e n b e c o m e p a r t o f t h e “ v a l u e ” t h e 39

s e l l e r r e c e i v e s f

r o m t h e s a l e

, w h i c h i s a n i s s u e t h a t w i l l b e d i s c u s s e d i n t h e

s e c t i o n o f t h i s o p i n i o n d e a l i n g w i t h “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e

. ”

-17-e x t e n d e d t h e T r u s t O p t i o n ’ s p a y m e n t d e a d l i n e w a s a n d i s a h o t l y c o n t e s t e d m a t t e r

b e t w e e n t h e s e p a r t i e s

. H o w e v e r

, o n l y “ m a t e r i a l ” f a c t d i s p u t e s p r e c l u d e e n t r y o f

s u m m a r y j u d g m e n t

, a n d r e s o l v i n g t h a t d i s p u t e i n a p p e l l a n t s ’ f a v o r d o e s n o t

c h a n g e t h e r e s u l t s i n c e

, w h e t h e r o r n o t t h e T r u s t w a s g r a n t e d a d d i t i o n a l t i m e t o

e x e r c i s e t h e o p t i o n

, i t d i d n o t d o s o

. M o r e o v e r

, e v e n i f t h e T r u s t d i d s o m e h o w

e x e r c i s e t h e o p t i o n

, i t d i d n o t d o s o p r i o r t o t h e C o r n e r s t o n e s a l e

. T h e r e f o r e

, “ a t

t h e t i m e o f t h e s a l e

, ” t h e C o m m o n s w a s s u b j e c t t o a $ 7

. 7 5 m i l l i o n m o r t g a g e t h a t

e x c e e d e d i t s v a l u e

, w h i c h m e a n s i t w a s n o t a n “ a s s e t ” u n d e r t h e U F T A a n d i t s

t r a n s f e r t o C o r n e r s t o n e w a s n o t s u b j e c t t o a v o i d a n c e u n d e r t h a t A c t

.

C

. R e a s o n a b l y E q u i v a l e n t V a l u e

E S T a s s e r t e d a v o i d a n c e c l a i m s u n d e r b o t h t h e U F T A a n d § 5 4 8 ( a ) ( 1 ) ( B )

.

T h e s e t w o f

r a u d u l e n t t r a n s f

e r p r o v i s i o n s a r e e s s e n t i a l l y i d e n t i c a l

, e x c e p t t h a t

§ 5 4 8 d o e s n o t r e q u i r e t r a n s f e r o f a n “ a s s e t

, ” a s d o e s t h e U F T A

. I n s t e a d

, § 5 4 8

c o v e r s t r a n s f

e r s o f “ a n i n t e r e s t o f t h e d e b t o r i n p r o p e r t y ” o r t h e i n c u r r e n c e b y t h e

d e b t o r o f “ a n o b l i g a t i o n ” t h a t a r e n o t i n e x c h a n g e f o r “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t

v a l u e

. ”

T h e r e l e v a n t p o r t i o n s o f § 5 4 8 p r o v i d e :

( a ) ( 1 ) T h e t r u s t e e [ o r t h e d e b t o r i n p o s s e s s i o n ] m a y a v o i d a n y

t r a n s f e r

. . . o f a n i n t e r e s t o f t h e d e b t o r i n p r o p e r t y

. . . t h a t w a s m a d e

o r i n c u r r e d o n o r w i t h i n 2 y e a r s b e f o r e t h e d a t e o f t h e f

i l i n g o f t h e

p e t i t i o n

, i f t h e d e b t o r v o l u n t a r i l y o r i n v o l u n t a r i l y

- - ( B ) ( I ) r e c e i v e d l e s s t h a n a r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i n e x c h a n g e f o r s u c h t r a n s f

e r o r o b l i g a t i o n ; a n d

( i i ) ( I ) w a s i n s o l v e n t o n t h e d a t e t h a t s u c h t r a n s f e r w a s m a d e o r s u c h

o b l i g a t i o n w a s i n c u r r e d

, o r b e c a m e i n s o l v e n t a s a r e s u l t o f s u c h

t r a n s f e r o r o b l i g a t i o n

.

T h i s p r o v i s i o n a l l o w s a p r o p e r t y t r a n s f e r t h a t w a s m a d e w i t h i n t h e t w o

- y e a r

p e r i o d i m m e d i a t e l y p r e c e d i n g t h e p e t i t i o n f i l i n g t o b e a v o i d e d

, b u t o n l y i f t h e

p l a i n t i f f e s t a b l i s h e s b o t h t h a t t h e t r a n s f e r w a s n o t s u p p o r t e d b y d e b t o r ’ s r e c e i p t o f

“ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ” a n d t h a t t h e t r a n s f e r t o o k p l a c e w h e n t h e d e b t o r

w a s i n s o l v e n t ( o r t h e d e b t o r b e c a m e i n s o l v e n t d u e t o t h e t r a n s f e r )

. S u c h t r a n s f

e r s

-18-a r e c o n s i d e r e d “ c o n s t r u c t i v e l y f r a u d u l e n t

, ” a n d a r e a v o i d a b l e o n b e h a l f o f t h e

40

e s t a t e ’ s u n s e c u r e d c r e d i t o r s

.

I n s e e k i n g t o a v o i d t h e C o r n e r s t o n e s a l e

, E S T c l a i m s

, i n e s s e n c e

, t h a t

C o r n e r s t o n e ( a n d

, b y i m p l i c a t i o n

, O K L ) t o o k a d v a n t a g e o f i t s f o u n d e r i n g

f i n a n c i a l s i t u a t i o n t o p r o f i t f r o m a b a c k

- t o

- b a c k p u r c h a s e a n d r e s a l e o f t h e

C o m m o n s

. C o n s i d e r i n g o n l y t h e f o l l o w i n g b a s i c f

a c t s o f t h e s a l e a n d t h e r e s a l e

,

E S T ’ s a s s e r t i o n m a y a p p e a r t o b e w e l l

- t a k e n :

E S T a g r e e d t o s e l l t h e C o m m o n s t o S i t t o n L L C f o r a p u r c h a s e p r i c e

o f $ 3

. 2 m i l l i o n

. P r i o r t o c l o s i n g

, S i t t o n L L C i n e x p l i c a b l y t r a n s f e r r e d

i t s i n t e r e s t i n t h e s a l e a g r e e m e n t t o S o u t h M e m o r i a l

. S o u t h

M e m o r i a l t h e n c a n c e l e d t h e s a l e

, p u r p o r t e d l y o v e r t h e c l o s i n g d a t e

. E S T r e t u r n e d t o n e g o t i a t i o n s w i t h t h e S i t t o n L L C p r i n c i p a l s a n d

w o r k e d o u t a “ n e w ” d e a l o n t h e s a m e t e r m s

, b u t w i t h a s l i g h t l y l a t e r

c l o s i n g d a t e

. E S T w a s t h e n t o l d t h a t i t s d e a l w i t h t h e S i t t o n L L C

p r i n c i p a l s w o u l d b e e x e c u t e d b y C o r n e r s t o n e r a t h e r t h a n S i t t o n

, a n d

t h a t t h e p u r c h a s e p r i c e w o u l d b e $ 3 m i l l i o n

, r a t h e r t h a n t h e

p r e v i o u s l y a g r e e d

- u p o n $ 3

. 2 m i l l i o n

. T h e d e a l c l o s e d

, o n t i m e a n d

f o r a p r i c e o f $ 3 m i l l i o n

. A l m o s t i m m e d i a t e l y t h e r e a f t e r

, C o r n e r s t o n e ( w h i c h w a s a p p a r e n t l y s e t u p b y t h e S i t t o n L L C

p r i n c i p a l s f

o r t h e s o l e p u r p o s e o f b u y i n g a n d s e l l i n g t h e C o m m o n s )

r e s o l d t h e p r o p e r t y t o S o u t h M e m o r i a l ( E S T ’ s o r i g i n a l b u y e r ) f o r $ 4

. 4 m i l l i o n

.

H o w e v e r

, t h e i s s u e b e f o r e t h e b a n k r u p t c y c o u r t a n d t h i s C o u r t i s n o t t h e v a l i d i t y

o f t h e r e s a l e t r a n s a c t i o n

. I t i s s i m p l y w h e t h e r E S T r e c e i v e d “ r e a s o n a b l y

e q u i v a l e n t v a l u e ” i n e x c h a n g e f o r i t s t r a n s f

e r o f t h e C o m m o n s t o C o r n e r s t o n e

.

A l t h o u g h “ r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ” i s n o t d e f i n e d i n t h e B a n k r u p t c y

C o d e

, i t i s n o t a s i m p l e c a l c u l a t i o n o f p u r c h a s e p r i c e v e r s u s t h e p r o p e r t y ’ s

a p p r a i s e d v a l u e

. I f i t w e r e

, t h e n p a y m e n t o f $ 3 m i l l i o n f o r a p r o p e r t y w o r t h 41

S e n d e r v

. B u c h a n a n (

I n r e H e d g e d

- I n v s

. A s s o c s

. , I

n c

. )

, 8 4 F

. 3 d 1 2 8 6

, 1 2 8 7 40

( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 6 ) ( § 5 4 8 ( a ) ( 2 ) c l a i m d e f i n e d a s “ c o n s t r u c t i v e f

r a u d u l e n t ” t r a n s f

e r ) ;

W e i n m a n v

. W

a l k e r ( I n r e A d a m A i r c r a

f t I n d u s

. , I n c

. )

, 5 1 0 B

. R

. 3 4 2

, 3 5 2 ( 1 0 t h

C i r

. B A P 2 0 1 4 ) ( s a m e )

.

L T F R e a l E s t a t e C o

. v

. E

x p e r t S

. T u l s a

, L L C (

I n r e E x p e r t S

. T u l s a

, L L C

)

, 41

5 2 2 B

. R

. 6 3 4

, 6 5 2 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 1 4 ) ( r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e d e t e r m i n a t i o n i n v o l v e s t h r e e q u e s t i o n s : “ ( 1 ) w h e t h e r v a l u e w a s g i v e n ; ( 2 ) i f v a l u e

w a s g i v e n

, w h e t h e r i t w a s g i v e n i n e x c h a n g e f o r t h e t r a n s f

e r ; a n d ( 3 ) w h e t h e r

w h a t w a s t r a n s f

e r r e d w a s r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t t o w h a t w a s r e c e i v e d ” )

. S e e a l s o ( c o n t i n u e d

. . . )

-19-$ 4

. 9 9 m i l l i o n w o u l d c e r t a i n l y f a i l t o m e e t t h e s t a n d a r d

. R a t h e r

, r e a s o n a b l y

e q u i v a l e n t v a l u e i s m e a s u r e d b y a l l b e n e f i t s r e c e i v e d b y t h e s e l l e r

, d i r e c t a n d

i n d i r e c t :

T h e a u t h o r i t i e s a r e i n a g r e e m e n t t h a t C o n g r e s s d i d n o t

p r o v i d e a d e f

i n i t i o n r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ( “ R E V ” ) i n t h e f

e d e r a l b a n k r u p t c y s t a t u t e s

. T h u s

, t h e

c o u r t s h a v e b e e n l e f

t w i t h t h e r e s p o n s i b i l i t y o f d e f i n i n g

t h e t e r m

. A r e v i e w o f t h e c a s e l a w r e v e a l s f o u r p r e c e p t s i n c o n s t r u i n g R E V

. F i r s t

, t h e f a i r m a r k e t v a l u e o f t h e

p r o p e r t y i n q u e s t i o n c a n n o t u s u a l l y b e u s e d a s t h e s o l e d e t e r m i n a n t

, e s p e c i a l l y i n f o r e c l o s u r e a c t i o n s

. S e c o n d

,

a l t h o u g h n o t w h o l l y d e t e r m i n a t i v e

, t h e m a r k e t v a l u e o f

t h e p r o p e r t y a t i s s u e i s a n i m p o r t a n t q u e r y a n d w i l l o f t e n

s e r v e a s a s t a r t i n g p o i n t f o r d e c i d i n g w h e t h e r R E V w a s

r e c e i v e d b y t h e d e b t o r

. T h i r d

, t h e p r o p e r t y a t i s s u e m u s t

b e d i s p o s e d o f i n a m a n n e r c o n s i s t e n t w i t h t h e l a w o f t h e f o r u m s t a t e

. F i n a l l y

, a b a n k r u p t c y c o u r t s h o u l d c o n s i d e r

a l l o f t h e f

a c t s o f e a c h c a s e

, o n e o f w h i c h m a y b e t h e

m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. 42

D e t e r m i n a t i o n o f r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i s o r d i n a r i l y a f i n d i n g o f f

a c t

. 43

H o w e v e r

, w h e r e t h e f

a c t s o f t h e t r a n s a c t i o n a r e u n d i s p u t e d

, t h e i s s u e p r e s e n t e d i s

w h e t h e r o r n o t t h o s e f

a c t s f i t w i t h i n t h e s t a t u t o r y p a r a m e t e r s

, w h i c h i s a n i s s u e o f

l a w

. F i n a l l y

, t h e p a r t y s e e k i n g t o a v o i d t h e t r a n s f e r b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g 44

(

. . . c o n t i n u e d ) 41

1 1 U

. S

. C

. § 5 4 8 ( d ) ( 2 ) ( d e f i n i n g “ v a l u e ” t o i n c l u d e s a t i s f a c t i o n o f p r e s e n t o r

a n t e c e d e n t d e b t o f t h e d e b t o r ) ; J o b i n v

. M

c K a y ( I n r e M & L B u s

. M

a c h

. C o

. )

, 8 4

F

. 3 d 1 3 3 0

, 1 3 4 1 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 6 ) ( s i n c e “ v a l u e ” i n c l u d e s s a t i s f a c t i o n o f e x i s t i n g d e b t

, t h e a m o u n t o f d e b t t h a t i s s a t i s f i e d m u s t b e i n c l u d e d i n d e t e r m i n i n g

r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e ) ; P a r k s v

. P e r s e l s & A s s o c s

. , L L C ( I n r e

K i n d e r k n e c h t

)

, 4 7 0 B

. R

. 1 4 9

, 1 7 0 ( B a n k r

. D

. K a n

. 2 0 1 2 ) ( r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t

v a l u e i s d e t e r m i n e d a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r a n d i s v i e w e d f

r o m t h e s t a n d p o i n t

o f t h e d e b t o r ’ s c r e d i t o r s )

.

M c C a n n a v

. B u r k e

, 1 9 7 B

. R

. 3 3 3

, 3 3 8

- 3 9 ( D

. N

. M

. 1 9 9 6 ) ( c i t a t i o n s 42

o m i t t e d )

.

S e e

, e

. g

. , W

e i n m a n v

. W

a l k e r ( I n r e A d a m A i r c r a

f t I n d u s

. , I n c

. )

, 5 1 0 B

. R

. 43

3 4 2

, 3 5 4 ( 1 0 t h C i r

. B A P 2 0 1 4 ) ( t h e d e t e r m i n a t i o n o f r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e i s l a r g e l y a q u e s t i o n o f f a c t )

.

U n i t e d S t a t e s v

. T

e l l u r i d e C o

. , 1 4 6 F

. 3 d 1 2 4 1

, 1 2 4 4 ( 1 0 t h C i r

. 1 9 9 8 ) 44

( c o n s t r u c t i o n a n d a p p l i c a b i l i t y o f f e d e r a l s t a t u t e s r e v i e w e d d e n o v o )

.

-20-t h a t r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e w a s n o t r e c e i v e d

. 45

A d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r a t r a n s f e r i n v o l v e d t h e e x c h a n g e o f r e a s o n a b l y

e q u i v a l e n t v a l u e r e q u i r e s c o n s i d e r a t i o n o f w h e t h e r o r n o t t h e t r a n s f e r o r ’ s

u n s e c u r e d c r e d i t o r s w e r e b e t t e r o f f b e f o r e o r a f t e r t h e t r a n s f

e r

. I n o t h e r w o r d s

,

c o u r t s m u s t c a l c u l a t e t h e n e t v a l u e r e c e i v e d f r o m a t r a n s a c t i o n

, a n d i n c l u d e a n y

b e n e f i t r e c e i v e d b y t h e t r a n s f e r o r

, r e g a r d l e s s o f i t s s o u r c e

. T h e b a n k r u p t c y 46

c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n o f v a l u e r e c e i v e d b y E S T i n e x c h a n g e f o r t h e C o m m o n s

i n c l u d e d t h e f

o l l o w i n g a m o u n t s : 1 ) t h e $ 3 m i l l i o n p u r c h a s e p r i c e p a i d b y

C o r n e r s t o n e ; 2 ) s a t i s f

a c t i o n o f t h e T u l s a L o a n p r o m i s s o r y n o t e a n d r e l e a s e o f t h e

m o r t g a g e

, t o t a l i n g $ 7

, 7 5 4

, 1 5 1 ; a n d 3 ) r e l e a s e s o f m e c h a n i c ’ s l i e n s t h a t t o t a l e d 47

$ 4 9 9

, 7 4 0

. 48

I n r e K i n d e r k n e c h t

, 4 7 0 B

. R

. a t 1 6 9

. 45

S e e

, e

. g

. , S h a r

p v

. C h a s e M

a n h a t t a n B a n k

, U S A

, N

. A

. ( I n r e C o m m e r c i a l 46

F i n

. S e r v s

. , I

n c

. )

, 3 5 0 B

. R

. 5 5 9

, 5 7 7

- 7 8 ( B a n k r

. N

. D

. O k l a

. 2 0 0 5 ) ( c i t i n g H a r m a n

v

. F i r s t A m e r i c a n B a n k ( I n r e J e f f r e y B i g e l o w D e s i g n G r o u p

, I n c

. )

, 9 5 6 F

. 2 d 4 7 9

, 4 8 4 ( 4 t h C i r

. 1 9 9 2 ) a n d J a c k F

. W i l l i a m s

, “ R e v i s i t i n g t h e P r o p e r L i m i t s o f

F r a u d u l e n t T r a n s f

e r L a w

, ” 8 B a n k r

. D e v

. J

. 5 5

, 8 0 ( 1 9 9 1 ) )

.

S i n c e t h e p u r c h a s e p r i c e w a s u s e d t o p a y G T M I ( t h e o w n e r o f t h e T u l s a 47

L o a n a t t h e t i m e o f t h e C o r n e r s t o n e c l o s i n g ) $ 1

. 7 4 m i l l i o n a n d O K L $ 1 7

, 0 0 0 ( f o r i t s a t t o r n e y ’ s f

e e s )

, t h e v a l u e r e c e i v e d b y E S T f r o m s a t i s f

a c t i o n o f i t s T u l s a L o a n

o b l i g a t i o n w o u l d n e c e s s a r i l y b e r e d u c e d b y t h o s e a m o u n t s

. E v e n s o

, s i n c e t h e l o a n r e d u c t i o n p r o v i d e d a n e t b e n e f i t o f n e a r l y $ 6 m i l l i o n

, a d d i n g t h a t a m o u n t t o

t h e $ 3 m i l l i o n p u r c h a s e p r i c e r e s u l t s i n a n e t g a i n o f a p p r o x i m a t e l y $ 9 m i l l i o n

.

T h e n e t b e n e f

i t f r o m t h e m e c h a n i c ’ s l i e n r e l e a s e s m a y h a v e b e e n 48

o v e r s t a t e d

. A p p r o x i m a t e l y $ 5 0 0

, 0 0 0 i n m e c h a n i c ’ s l i e n s w e r e r e m o v e d f r o m t h e

p r o p e r t y f

o r p a y m e n t o f a p p r o x i m a t e l y $ 1 1 5

, 0 0 0 o u t o f t h e p u r c h a s e p r i c e

, f o r a

n e t r e t u r n o f $ 3 8 5

, 0 0 0

. H o w e v e r

, s i n c e E S T n o l o n g e r o w n e d t h e p r o p e r t y a f t e r

t h e t r a n s f

e r

, l i e n r e l e a s e s a r g u a b l y o n l y b e n e f i t t e d i t t o t h e e x t e n t t h a t t h e s a l e

w a s d e p e n d e n t u p o n t h e m

. A l t h o u g h t h e C o r n e r s t o n e s a l e c l e a r l y d i d d e p e n d o n

p r o v i d i n g a c l e a n t i t l e

, i t w o u l d b e d i f f i c u l t t o q u a n t i f

y t h e b e n e f

i t t o E S T

. O n

t h e o t h e r h a n d

, t o t h e e x t e n t t h a t t h e l i e n r e l e a s e s w e r e a l s o f u l l s a t i s f a c t i o n s o f

t h e u n d e r l y i n g c l a i m s

, E S T w o u l d b e n e f i t

, b u t o n l y t o t h e e x t e n t t h a t t h e c l a i m

r e l e a s e d e x c e e d e d t h e p a y m e n t m a d e t o t h e l i e n h o l d e r

. I t a p p e a r s t h a t m a n y o f

t h e l i e n r e l e a s e s w e r e a l s o s a t i s f a c t i o n s o f t h e l i e n h o l d e r s ’ c l a i m s

. H o w e v e r

, t h e l a r g e s t l i e n c l a i m w a s m a d e b y t h e g e n e r a l c o n t r a c t o r

, a n d t h a t r e l e a s e d o e s n o t

a p p e a r t o r e s o l v e t h e u n d e r l y i n g c l a i m

. I n l i g h t o f t h e s e i s s u e s

, t h i s C o u r t d o e s

n o t i n c l u d e a v a l u e f

o r t h e m e c h a n i c ’ s l i e n r e l e a s e s i n i t s c o n s i d e r a t i o n o f

r e a s o n a b l y e q u i v a l e n t v a l u e

.

-21-A p p e l l a n t s

, h o w e v e r

, c o n t e n d t h a t t h e o n l y v a l u e E S T r e c e i v e d i n e x c h a n g e

f r o m t h e s a l e w a s t h e $ 3 m i l l i o n p u r c h a s e p r i c e

, b a s e d o n i t s c l a i m t h a t t h e T u l s a

L o a n w a s n o t d i s c h a r g e d i n t h a t t r a n s a c t i o n b u t w a s i n s t e a d t r a n s f e r r e d t o t h e

T r u s t

. U n d e r a p p e l l a n t s ’ v e r s i o n o f t h e t r a n s a c t i o n

, t h e n

, E S T r e m a i n s o b l i g a t e d

o n t h e T u l s a L o a n

. A t t h e v e r y l e a s t

, a p p e l l a n t s a r g u e

, t h e r e a r e d i s p u t e d i s s u e s 49

o f m a t e r i a l f

a c t r e g a r d i n g t h e v a l u e r e c e i v e d

, w h i c h s h o u l d h a v e p r e c l u d e d

s u m m a r y j u d g m e n t

.

W e d i s a g r e e

. F i r s t

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e T r u s t n e v e r p a i d t h e o p t i o n

a m o u n t

, a n d t h u s n e v e r o b t a i n e d t h e l o a n

. A l e n d e r m a y g r a n t a n o p t i o n t o 50

p u r c h a s e a l o a n

, b u t t h e l o a n r e m a i n s o w e d t o t h e l e n d e r u n l e s s a n d u n t i l t h e

o p t i o n i s e x e r c i s e d

. I n t h i s c a s e

, t h e o p t i o n w a s n o t e x e r c i s e d b y t h e T r u s t

,

w h e t h e r o r n o t i t w a s g r a n t e d a n e x t e n s i o n o f t h e t i m e i t h a d t o d o s o

. A t c l o s i n g

,

a s p a r t o f a g l o b a l t r a n s a c t i o n

, O K L / G T M I a c c e p t e d p a y m e n t o f $ 1

. 7 4 m i l l i o n i n

f u l l s a t i s f a c t i o n o f t h e l o a n

. T h e t r a n s a c t i o n d o c u m e n t s m a d e i t c l e a r t h a t t h e

W e n o t e t h a t s u c h a t r a n s a c t i o n w o u l d o r d i n a r i l y r e q u i r e t h e T r u s t t o p a y 49

t h e a m o u n t r e q u e s t e d b y t h e l e n d e r

, f o r w h i c h i t w o u l d r e c e i v e a n a s s i g n m e n t o f

t h e f u l l $ 7

. 7 5 m i l l i o n p r o m i s s o r y n o t e o b l i g a t i o n

. H o w e v e r

, i n t h i s c a s e

, i t w a s

a c t u a l l y E S T t h a t p a i d t h a t a m o u n t

, a n d i t w o u l d b e e n t i t l e d t o a c r e d i t o n t h e n o t e i n t h e a m o u n t o f t h a t p a y m e n t

, l e a v i n g t h e T r u s t w i t h a $ 6 m i l l i o n u n s e c u r e d

c l a i m a g a i n s t i t

. H o w e v e r

, a p p e l l a n t s a l s o c l a i m

, w i t h r e s p e c t t o t h e p r o p e r t y ’ s

s t a t u s a s a n “ a s s e t

, t h a t t h e T u l s a L o a n w a s c o m p r o m i s e d p r i o r t o t h e C o r n e r s t o n e

s a l e

. I f

, a s C o r n e r s t o n e

, O K L

, a n d G T M I a l l c l a i m

, t h e p a y m e n t a t c l o s i n g w a s i n

“ f u l l s a t i s f a c t i o n ” o f t h e T u l s a L o a n

, t h e n t h e r e w a s n o t h i n g l e f t t o t r a n s f

e r t o t h e

T r u s t

. L i k e w i s e

, i f t h e l o a n w a s r e d u c e d f r o m $ 7

. 7 5 m i l l i o n t o $ 1

. 7 4 m i l l i o n b y

a g r e e m e n t w i t h t h e l e n d e r

, t h e T r u s t w o u l d s t i l l h a v e n o c l a i m o n t h e n o t e b e c a u s e E S T h a d a l r e a d y p a i d t h a t a m o u n t

. I n r e s p o n s e t o t h e s e i s s u e s

, a p p e l l a n t s

c o n t e n d t h a t o n l y t h e l o a n s e c u r i t y w a s c o m p r o m i s e d p r i o r t o t h e s a l e

, l e a v i n g a n

u n s e c u r e d o b l i g a t i o n f

o r t h e f u l l a m o u n t o f t h e n o t e

. T h i s a l l o w s a p p e l l a n t s t o

a r g u e : 1 ) t h e p r o p e r t y h a d v a l u e t h a t e x c e e d e d t h e l i e n s t o w h i c h i t w a s s u b j e c t

w h e n i t w a s t r a n s f

e r r e d

, s o t h e U F T A i s a p p l i c a b l e

, a n d 2 ) s i n c e c o m p r o m i s e o f

t h e s e c u r i t y w i t h o u t a l s o c o m p r o m i s i n g t h e u n d e r l y i n g o b l i g a t i o n d o e s n ’ t b e n e f i t

t h e p r o p e r t y s e l l e r a n d

, t h e r e f o r e

, s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d i n t h e “ r e a s o n a b l y

e q u i v a l e n t v a l u e ” d e t e r m i n a t i o n

. T h i s a r g u m e n t r e q u i r e s E S T t o p u t t h e T r u s t ’ s i n t e r e s t s a h e a d o f t h e i n t e r e s t s o f a l l o f i t s o t h e r u n s e c u r e d c r e d i t o r s ; w h i c h

c e r t a i n l y d o e s n o t a p p e a r t o b e a l e g i t i m a t e u s e o f t h e § 5 4 8 a v o i d a n c e p o w e r

.

N o t o n l y d i d t h e T r u s t n o t p a y t h e m o n e y i t n o w c l a i m s e n t i t l e s i t t o 50

r e c o v e r t h e l o a n a m o u n t f r o m E S T ’ s b a n k r u p t c y e s t a t e

, i t a c t u a l l y w a s p a i d

$ 4 1 5

, 0 0 0 f

r o m t h e s a l e p r o c e e d s

.

-22-l o a n w a s b e i n g e x t i n g u i s h e d r a t h e r t h a n t r a n s f e r r e d

, a n d a p p e l l a n t s w e r e p r i v y t o

a l l o f t h e s a l e d o c u m e n t a t i o n

. T h e r e i s s i m p l y n o o t h e r w a y t o i n t e r p r e t t h e

p h r a s e “ i n f

u l l s a t i s f a c t i o n ” t h a n a s a f

u l l e x t i n g u i s h m e n t o f t h e d e b t

,

n o t w i t h s t a n d i n g a p p e l l a n t s ’ a s s e r t i o n t h a t t h e y d i d n o t i n t e r p r e t t h e t r a n s a c t i o n

t h a t w a y

. I r o n i c a l l y

, i t i s t h e l e n d e r t h a t c l a i m s t h e d e b t w a s e x t i n g u i s h e d i n t h e

t r a n s a c t i o n

, w h i l e t h e d e b t o r c o n t e n d s t h a t i t w a s n o t

.

S i g n i f i c a n t l y

, w h a t e v e r a n y o f t h e p a r t i e s m a y h a v e b e l i e v e d t o b e t h e

e f f e c t o f t h e s a l e t r a n s a c t i o n o n t h e T u l s a L o a n w a s r e n d e r e d m o o t b y O K L ’ s

f i l i n g o f a d i s m i s s a l w i t h p r e j u d i c e o f t h e f

o r e c l o s u r e a c t i o n

. O K L h a d a s s e r t e d

t w o c a u s e s o f a c t i o n i n t h a t l a w s u i t

– o n e f o r r e c o v e r y o f t h e d e b t e v i d e n c e d b y

t h e p r o m i s s o r y n o t e

, a n d t h e o t h e r f o r f o r e c l o s u r e o f t h e m o r t g a g e

. D i s m i s s a l

w i t h p r e j u d i c e o f t h e c l a i m o n t h e n o t e r e n d e r e d t h a t n o t e u n e n f o r c e a b l e b y

a n y o n e

. M o r e o v e r

, O k l a h o m a l a w a l l o w s a p l a i n t i f f t o d i s m i s s i t s a c t i o n 51

w i t h o u t a c o u r t o r d e r p r i o r t o a p r e t r i a l h e a r i n g

, a n d s u c h d i s m i s s a l m a y b e

e x p r e s s l y “ w i t h p r e

j u d i c e

. ” F i n a l l y

, O k l a h o m a l a w a l s o a l l o w e d O K L t o

52

c o n t i n u e a s t h e p l a i n t i f f i n t h e f o r e c l o s u r e a c t i o n

, d e s p i t e i t s t r a n s f e r o f t h e T u l s a

S e e

, e

. g

. , P e r

f e c t I n v s

. , I n c

. v

. U n d e r w r i t e r s a t L l o

y d ’ s

, 7 8 2 P

. 2 d 9 3 2

, 9 3 3 51

( O k l a

. 1 9 8 9 ) ( d i s m i s s a l w i t h p r e j u d i c e o p e r a t e s a s a b a r t o f u t u r e a c t i o n o n t h e

c l a i m )

. A p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t t h e f a c t t h a t t h e p r o m i s s o r y n o t e w a s n e v e r

m a r k e d a s c a n c e l l e d a n d i s n o w i n p o s s e s s i o n o f t h e T r u s t r e n d e r s i t s t i l l

e n f o r c e a b l e

. H o w e v e r

, § 3

- 6 0 1 o f t h e U n i f o r m C o m m e r c i a l C o d e ( O k l a

. S t a t

. t i t

. 1 2 A

, § 3

- 6 0 1 ) a l l o w s n e g o t i a b l e i n s t r u m e n t s t o b e d i s c h a r g e d “ b y a n a c t o r

a g r e e m e n t ” w i t h t h e o b l i g o r

, a n d t h a t d i s c h a r g e i s e f f e c t i v e u n l e s s t h e i n s t r u m e n t

i s a c q u i r e d b y a “ h o l d e r i n d u e c o u r s e

. ” T h e T r u s t c a n n o t b e a h o l d e r i n d u e

c o u r s e b e c a u s e i t h a d n o t i c e t h a t t h e n o t e w a s c o m p r o m i s e d i n c o n n e c t i o n w i t h

t h e C o r n e r s t o n e s a l e

. S e e O k l a

. S t a t

. t i t

. 1 2 A

, § 3

- 3 0 2

, d e f i n i n g “ h o l d e r i n d u e

c o u r s e

. ”

O k l a

. S t a t

. t i t

. 1 2

, § 6 8 4 ( A ) p r o v i d e s : “ A n a c t i o n m a y b e d i s m i s s e d b y t h e 52

p l a i n t i f f w i t h o u t a n o r d e r o f c o u r t b y f i l i n g a n o t i c e o f d i s m i s s a l a t a n y t i m e b e f o r e p r e t r i a l

. A f

t e r t h e p r e t r i a l h e a r i n g

, a n a c t i o n m a y o n l y b e d i s m i s s e d b y

a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s o r b y t h e c o u r t

. U n l e s s o t h e r w i s e s t a t e d i n t h e n o t i c e o f

d i s m i s s a l o r s t i p u l a t i o n

, t h e d i s m i s s a l i s w i t h o u t p r e j u d i c e

. ” I n t h i s c a s e

, i n

a d d i t i o n t o b e i n g p r i o r t o t h e p r e t r i a l

, t h e p a r t i e s ( O K L a n d E S T ) d i d i n f a c t a g r e e

t o t h e d i s m i s s a l

, a s p a r t o f t h e C o r n e r s t o n e s a l e

.

-23-L o a n t o G T M I

. T h u s

, t h e d i s m i s s a l w i t h p r e j u d i c e o f t h e f

o r e c l o s u r e a c t i o n w a s 53

a b a r t o a n y f

u r t h e r a c t i o n o n e i t h e r t h e p r o m i s s o r y n o t e o r t h e m o r t g a g e

,

e f f e c t i v e l y a n d p e r m a n e n t l y e l i m i n a t i n g a n y c l a i m o f l i a b i l i t y a g a i n s t E S T b a s e d

o n t h e T u l s a L o a n

.

V

. C O N C L U S I O N

T h e u n d i s p u t e d f

a c t s l e a d i n e v i t a b l y t o t h e l e g a l c o n c l u s i o n t h a t t h e

C o r n e r s t o n e s a l e m a y n o t b e a v o i d e d a s c o n s t r u c t i v e l y f r a u d u l e n t u n d e r e i t h e r t h e

U F T A o r § 5 4 8

. A c c o r d i n g l y

, i n t h e a b s e n c e o f d i s p u t e s r e g a r d i n g m a t e r i a l f a c t

i s s u e s

, t h i s C o u r t a f

f i r m s t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t

.

O k l a

. S t a t

. t i t

. 1 2

, § 2 0 2 5 ( C ) : “ I n c a s e o f a n y t r a n s f e r o f i n t e r e s t

, t h e a c t i o n 53

m a y b e c o n t i n u e d b y o r a g a i n s t t h e o r i g i n a l p a r t y

, u n l e s s t h e c o u r t u p o n m o t i o n d i r e c t s t h e p e r s o n t o w h o m t h e i n t e r e s t i s t r a n s f e r r e d t o b e s u b s t i t u t e d i n t h e

a c t i o n o r j o i n e d w i t h t h e o r i g i n a l p a r t y

. ”

-24-