### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Ju ly 7, 20 10 Ses si on

ENGL IS H MOUNTAI N RETREAT, LL C, E T A L 

### . v. SUSANNE

CRUSENBERRY-G REGG

, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r K n o x C o u n t y

N o

. 2

- 4 7 1

- 0 7 H a r o l d W i m b e r l y , J r

. , J u d g e

N o

. E 2 0 0 9

- 0 2 1 4 8

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D S E P T E M B E R 2 1

, 2 0 1 0

P l a i n t i f f s p u r c h a s e d p r o p e r t y i n s u r a n c e f r o m d e f e n d a n t s

. T h e i n s u r e d b u i l d i n g w a s d e s t r o ye d

b y a f i r e a n d p l a i n t i f

f s r e c e i v e d t h e f

u l l c o v e r a g e l i m i t

. N o n e t h e l e s s

, p l a i n t i f f s s u e d

d e f e n d a n t s c l a i m i n g t h a t t h e b u i l d i n g w a s u n d e r

- i n s u r e d a n d t h a t t h e y r e l i e d o n t h e

d e f e n d a n t s ’ n e g l i g e n t a d v i c e

. A j u r y t r i a l o c c u r r e d a n d a f t e r t h e c l o s e o f p l a i n t i f

f s ’ p r o o f

, d e f e n d a n t s m o v e d f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t o n a l l i s s u e s

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d d e f e n d a n t s ’

m o t i o n a n d d i s m i s s e d p l a i n t i f f s ’ c o m p l a i n t

. P l a i n t i f

f s a p p e a l

. W e f

i n d t h a t a d i r e c t e d v e r d i c t

i s i n a p p r o p r i a t e b e c a u s e p l a i n t i f f s p r e s e n t e d s u f

f i c i e n t f a c t s f o r a j u r y t o d e c i d e l i a b i l i t y

.

T h e r e f o r e

, w e r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r a n d r e m a n d f o r a f u l l t r i a l

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

R e v e r s e d ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

. F R A N K S

,

P

. J

. , a n d C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , J

. , j o i n e d

.

B r i a n C

. Q u i s t

, J o a n n a R

. O ’ H a g a n

, a n d R y a n E

. J a r r a r d

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e

a p p e l l a n t s

, E n g l i s h M o u n t a i n R e t r e a t

, L L C a n d G

. E

. R

. M a n a g e m e n t

, L L C

.

B r a d A

. F r a s e r a n d R y a n C

. D r e k e

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, S u s a n n e

C r u s e n b e r r y

- G r e g g a n d t h e A s s u r a n c e C e n t e r

.

O P I N I O N

I

. F A C T U A L B A C K G R O U N D

G

. E

. R

. M a n a g e m e n t

, L L C ( “ G

. E

. R

. ” ) o w n s r e a l p r o p e r t y a n d i m p r o v e m e n t s l o c a t e d

o n E n g l i s h M o u n t a i n

, S e v i e r C o u n t y, T e n n e s s e e

. G

. E

. R

. ’ s t e n a n t

, E n g l i s h M o u n t a i n R e t r e a t

,L L C ( “ E n g l i s h M o u n t a i n ” ) o p e r a t e s a n a l c o h o l a n d d r u g t r e a t m e n t f a c i l i t y a t t h a t l o c a t i o n

.

R i c h a r d K a h n i s t h e s o l e o w n e r o f G

. E

. R

. a n d c o

- o w n e r o f E n g l i s h M o u n t a i n

. 1

G

. E

. R

. p u r c h a s e d E n g l i s h M o u n t a i n i n N o v e m b e r 2 0 0 3 f o r $ 1

. 1 6 m i l l i o n

. E n g l i s h

M o u n t a i n c o n s i s t s o f 2 7 a c r e s o f l a n d

, t e n n i s c o u r t s

, a p o o l

, a g o l f c o u r s e

, a n d v a r i o u s

b u i l d i n g s i n c l u d i n g

, b u t n o t l i m i t e d t o : c o n d o m i n i u m s

, a r e s t a u r a n t

, a n d a m a i n

a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g

. M r

. K a h n a n d t h e s e l l e r a g r e e d a t t h e t i m e o f p u r c h a s e t h a t t h e s e l l e r

w o u l d c a r r y t h e m o r t g a g e p a y m e n t s a n d M r

. K a h n w o u l d p a y t h e e x i s t i n g i n s u r a n c e

p r e m i u m s ; t h i s a r r a n g e m e n t l a s t e d f o r a b o u t t w o y e a r s

. A f

t e r m a k i n g i m p r o v e m e n t s t o t h e

p r o p e r t y a n d h i r i n g a f

u l l

- t i m e e m p l o y e e o n s i t e

, M r

. K a h n d e c i d e d t o u p d a t e t h e i n s u r a n c e

f o r t h e p r o p e r t y

. H e t h e n c o n t a c t e d S u s a n n e C r u s e n b e r r y

- G r e g g ( “ M s

. G r e g g ” )

, a n i n s u r a n c e

a g e n t f o r t h e A s s u r a n c e C e n t e r ( c o l l e c t i v e l y “ D e f e n d a n t s ” ) a b o u t p u r c h a s i n g i n s u r a n c e

. M s

.

G r e g g i s l i c e n c e d i n t h e S t a t e o f T e n n e s s e e a s a p r o p e r t y a n d c a s u a l t y i n s u r a n c e s a l e s

p r o d u c e r a n d i s a n a c c r e d i t e d a d v i s o r i n i n s u r a n c e

.

M s

. G r e g g m a d e t w o v i s i t s t o E n g l i s h M o u n t a i n

. O n h e r i n i t i a l v i s i t

, s h e s p e n t h o u r s

t o u r i n g t h e f

a c i l i t y

, t a k i n g p h o t o g r a p h s

, a n d k e e p i n g n o t e s

. M s

. G r e g g ’ s p u r p o s e f o r t h e

i n i t i a l v i s i t w a s t o i d e n t i f y t h e p r o p e r t y ’ s e x p o s u r e s t o l i a b i l i t y a n d g a t h e r i n f o r m a t i o n f

o r

i n s u r a n c e r e c o m m e n d a t i o n s

. D u r i n g h e r s e c o n d v i s i t

, s h e p r e s e n t e d a p r o p o s a l w i t h h e r

r e c o m m e n d a t i o n s o f t h e i n s u r a n c e n e e d s f o r t h e p r o p e r t y

. T h o s e r e c o m m e n d a t i o n s i n c l u d e d

d i f f e r e n t c o v e r a g e l i m i t s f

o r t h e v a r i o u s b u i l d i n g s l o c a t e d o n t h e f a c i l i t y

. T h e t o t a l p r e m i u m

f o r t h e r e c o m m e n d e d c o v e r a g e w a s $ 3 3

, 3 0 5

. A f t e r t h e p r e s e n t a t i o n

, M r

. K a h n t e n d e r e d a

c h e c k f o r t h e d o w n p a y m e n t

, m a d e s o m e c h a n g e s t o t h e c o v e r a g e

, a n d e v e n t u a l l y e x e c u t e d

a n i n s u r a n c e p o l i c y

. T h e i n s u r a n c e p o l i c y c o n t a i n e d c o m m e r c i a l p r o p e r t y c o v e r a g e

,

c o m m e r c i a l g e n e r a l l i a b i l i t y c o v e r a g e

, a n d c o m m e r c i a l i n l a n d c o v e r a g e

. T h e i n s u r a n c e

p o l i c y ’ s p r e m i u m t o t a l e d $ 2 4

, 1 9 6

. 2

I n A p r i l 2 0 0 7

, t h e m a i n a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g w a s c o m p l e t e l y d e s t r o y e d b y a f i r e

.

T h e b u i l d i n g w a s i n s u r e d f o r r e p l a c e m e n t c o s t c o v e r a g e w i t h a l i m i t o f $ 4 5 0

, 0 0 0 p l u s

i n f l a t i o n g u a r d

. B e c a u s e t h e b u i l d i n g w a s a t o t a l l o s s

, P l a i n t i f f s w e r e i s s u e d a c h e c k f o r

$ 4 5 7

, 2 0 0

– t h e t o t a l o f t h e p o l i c y l i m i t w i t h t h e i n c r e a s e f o r i n f l a t i o n

.

T h e r e a f t e r

, P l a i n t i f

f s f i l e d s u i t a g a i n s t D e f e n d a n t s a l l e g i n g n e g l i g e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d v i c a r i o u s l i a b i l i t y

. I n t h e i r A m e n d e d C o m p l a i n t

, P l a i n t i f f s c l a i m e d

We wil l r ef

er to G.E.R. a nd En glish Mo unt ai n as “Pl ai nti ff s” col le ct ively. 1

T he pol ic y was ini ti al ly p r o vid ed thr ough Auto

- Owner s Mu tua l I nsu ra nce Com pan y. However, 2

when Englis h Mo unt ai n bec ame a dru g and al coh ol tr eat m ent fa ci li ty, Auto

- Owner s did not re new the pol ic y,

and Llo yd’s of

Lond on i ssu ed a new p oli cy for Engli sh M ount ai n.

-2-t h a t M s

. G r e g g f a i l e d t o “ p r o p e r l y m e a s u r e a n d o r v a l u e t h e b u i l d i n g

, ” a n d a s a r e s u l t

, t h e

b u i l d i n g w a s g r o s s l y u n d e r

- i n s u r e d

. P l a i n t i f f s f u r t h e r c l a i m e d t h a t t h e c o s t t o r e p l a c e t h e

d e s t r o y e d a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g w o u l d b e a t l e a s t $ 1

, 2 5 0

, 0 0 0 a n d t h a t t h e y a r e d a m a g e d

i n e x c e s s o f $ 7 5 0

, 0 0 0

.

A j u r y t r i a l b e g a n o n S e p t e m b e r 1 4

, 2 0 0 9

. A t t h e c l o s e o f P l a i n t i f f s ’ p r o o f

,

D e f e n d a n t s m o v e d f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n

. P l a i n t i f f s f i l e d

a t i m e l y a p p e a l

.

I I

. I S S U E S

P l a i n t i f f s r a i s e t h e f

o l l o w i n g i s s u e s o n a p p e a l

, w h i c h w e r e s t a t e :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g D e f e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r d i r e c t e d

v e r d i c t

.

2

. W h e t h e r P l a i n t i f

f s p r e s e n t e d s u f

f i c i e n t f a c t s t o c o n s t i t u t e a p r i m a f a c i e c a s e

r e g a r d i n g D e f

e n d a n t s ’ l i a b i l i t y

.

3

. W h e t h e r i n s u r a n c e a g e n t s a r e l i a b l e f o r p r o v i d i n g m i s l e a d i n g i n f o r m a t i o n

u p o n w h i c h a n i n s u r e d r e l i e s a n d i s s u b s e q u e n t l y d a m a g e d

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

A t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o g r a n t a m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t i s a q u e s t i o n o f l a w

.

U n d e r w o o d v

. H C

A He a l t h S e r v s

. o

f T e n n e s s e e

, I

n c

. , 8 9 2 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 5 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 4 )

. W e r e v i e w a q u e s t i o n o f l a w d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. B o w d e n

v

. W a r d

, 2 7 S

. W

. 3 d 9 1 3

, 9 1 6 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

.

I V

. D I S C U S S I O N

T h e s t a n d a r d f

o r r e v i e w i n g a m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t w a s a r t i c u l a t e d b y t h e

T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t i n J o h n s o n v

. T

e n n e s s e e F a r m e r s M

u t

. I n s

. C o

. ,

I n r e v i e w i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o d e n y a m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t

,

a n a p p e l l a t e c o u r t m u s t t a k e t h e s t r o n g e s t l e g i t i m a t e v i e w o f t h e e v i d e n c e i n

f a v o r o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

, c o n s t r u i n g a l l e v i d e n c e i n t h a t p a r t y ’ s f a v o r a n d

d i s r e g a r d i n g a l l c o u n t e r v a i l i n g e v i d e n c e

. A m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t

-3-s h o u l d n o t b e g r a n t e d u n l e s s r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d r e a c h o n l y o n e

c o n c l u s i o n f

r o m t h e e v i d e n c e

. T h e s t a n d a r d o f r e v i e w a p p l i c a b l e t o a m o t i o n

f o r a d i r e c t e d v e r d i c t d o e s n o t p e r m i t a n a p p e l l a t e c o u r t t o w e i g h t h e e v i d e n c e

.

M o r e o v e r

, i n r e v i e w i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e n i a l o f a m o t i o n f o r a d i r e c t e d

v e r d i c t

, a n a p p e l l a t e c o u r t m u s t n o t e v a l u a t e t h e c r e d i b i l i t y o f w i t n e s s e s

.

A c c o r d i n g l y i f

, m a t e r i a l e v i d e n c e i s i n d i s p u t e o r d o u b t e x i s t s a s t o t h e

c o n c l u s i o n s d r a w n f

r o m t h a t e v i d e n c e

, t h e m o t i o n m u s t b e d e n i e d

.

2 0 5 S

. W

. 3 d 3 6 5

, 3 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

A m o t i o n f

o r d i r e c t e d v e r d i c t i s a q u e s t i o n o f l a w t h a t r e q u i r e s t h i s c o u r t t o a n s w e r

o n e q u e s t i o n : w h e t h e r t h e n o n

- m o v i n g p a r t y p r e s e n t e d e n o u g h e v i d e n c e t o c r e a t e a n i s s u e

o f f a c t f o r a j u r y t o r e s o l v e

. B u r t o n v

. W a r r e n F a r m e r s C o

- o

p

. , 1 2 9 S

. W

. 3 d 5 1 3

, 5 2 0 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. A m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t s h o u l d n o t b e g r a n t e d “ i f

t h e p a r t y w i t h t h e b u r d e n o f p r o o f h a s p r e s e n t e d s u f f i c i e n t e v i d e n c e t o c r e a t e a n i s s u e o f f a c t

f o r a j u r y t o d e c i d e

. ” I

d

. ( c i t i n g W

h i t e v

. V a n d e r b i l t U

n i v

. , 2 1 S

. W

. 3 d 2 1 5

, 2 3 1 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 9 9 )

. A p a r t y h a s c r e a t e d a j u r y i s s u e w h e n t h e r e i s d o u b t a b o u t t h e c o n c l u s i o n s

d r a w n f r o m t h e e v i d e n c e

. I

d

. T h e r e i s n o j u r y i s s u e w h e n r e a s o n a b l e m i n d s c a n o n l y r e a c h

o n e c o n c l u s i o n f

r o m t h e e v i d e n c e

. I

d ; s e e a l s o A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t

, 2 4 S

. W

. 3 d 2 6 7

, 2 7 1

( T e n n

. 2 0 0 0 )

. “ A c a s e s h o u l d g o t o t h e j u r y

, e v e n i f t h e f a c t s a r e u n d i s p u t e d

, w h e n

r e a s o n a b l e p e r s o n s c o u l d d r a w c o n f l i c t i n g c o n c l u s i o n s f

r o m t h e f a c t s

. ” K e y l o n v

. H i l l

, N o

.

E 2 0 0 3

- 0 1 0 5 4

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 3 W L 2 2 9 2 7 1 4 3

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. E

. S

. , D e c

. 1 1

, 2 0 0 3 )

( q u o t i n g R i c h a r d

s o n v

. M i l l e r

, 4 4 S

. W

. 3 d 1

, 3 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) )

.

I n t h i s c a s e

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d D e f e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t f

o r t w o

r e a s o n s

. F i r s t

, t h e c o u r t f o u n d t h a t M r

. K a h n ’ s r e l i a n c e o n M s

. G r e g g ’ s i n s u r a n c e

r e c o m m e n d a t i o n w a s n o t j u s t i f i e d b e c a u s e M r

. K a h n s h o u l d h a v e h a d i n d e p e n d e n t

k n o w l e d g e o f

t h e v a l u e o f

t h e b u i l d i n g

. S e c o n d

, t h e c o u r t f o u n d t h a t t h e r e w a s n o p r o o f o f

f i n a n c i a l l o s s

, s t a t i n g “ t h e r e i s n o p r o o f r e a l l y a b o u t w h a t t h e v a l u e o f t h e b u i l d i n g i s f r o m

a n y b o d y o t h e r t h a n t h e i n s u r e d a m o u n t t h a t t h e b u i l d i n g h a d

. T h a t ’ s t h e o n l y p r o o f w e h a v e

a b o u t a n y t h i n g a b o u t t h e v a l u e o f t h e b u i l d i n g

. ” D e f e n d a n t s a r g u e t h a t a d i r e c t e d v e r d i c t w a s

a p p r o p r i a t e i n t h i s c a s e b e c a u s e P l a i n t i f f s f a i l e d t o p r o v e d a m a g e s o r e s t a b l i s h t h a t M r

. K a h n

j u s t i f i a b l y r e l i e d o n t h e a d v i c e o f M s

. G r e g g

.

A c l a i m f

o r n e g l i g e n t r e p r e s e n t a t i o n r e q u i r e s a s h o w i n g o f t h e f o l l o w i n g :

O n e w h o

, i n t h e c o u r s e o f h i s b u s i n e s s

, p r o f e s s i o n o r e m p l o y m e n t

, o r i n a n y

o t h e r t r a n s a c t i o n i n w h i c h h e h a s a p e c u n i a r y i n t e r e s t

, s u p p l i e s f a l s e

i n f o r m a t i o n f

o r t h e g u i d a n c e o f o t h e r s i n t h e i r b u s i n e s s t r a n s a c t i o n s

, i s s u b j e c t

t o l i a b i l i t y f

o r p e c u n i a r y l o s s c a u s e d t o t h e m b y t h e i r j u s t i f i a b l e r e l i a n c e u p o n

-4-t h e i n f o r m a t i o n i f h e f

a i l s t o e x e r c i s e r e a s o n a b l e c a r e o r c o m p e t e n c e i n

o b t a i n i n g o r c o m m u n i c a t i n g t h e i n f o r m a t i o n

.

R e s t a t e m e n t ( S e c o n d ) o f T o r t s § 5 5 2 ( 1 ) ( 1 9 7 7 )

. T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h a s c a l l e d

s e c t i o n 5 5 2 o f t h e R e s t a t e m e n t ( S e c o n d ) o f T o r t s “ t h e g u i d i n g p r i n c i p l e i n n e g l i g e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n a c t i o n s a g a i n s t o t h e r p r o f e s s i o n a l a n d b u s i n e s s p e r s o n s

. ” B e n n e t t v

.

T r e v e c c a N

a z a r e n e U

n i v

. , 2 1 6 S

. W

. 3 d 2 9 3

, 3 0 1 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ; R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2

S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 7 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

.

A n e s s e n t i a l r e q u i r e m e n t f o r a c l a i m o f n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n i s “ d e t r i m e n t a l

r e l i a n c e o n a f

a l s e p r e m i s e

. ” M c N

e i l v

. N o f a l

, 1 8 5 S

. W

. 3 d 4 0 2

, 4 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

( s u p p o r t i n g c i t a t i o n s o m i t t e d )

. T o s u c c e e d o n a c l a i m o f n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

, t h e

p l a i n t i f f m u s t p r o v e t h a t h e o r s h e r e l i e d j u s t i f i a b l y o n t h e d e f

e n d a n t ’ s s t a t e m e n t s

. S e e

L a m b d i n v

. G a r l a n d

, 7 2 3 S

. W

. 2 d 9 5 3

, 9 5 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 )

. I t i s t h e p l a i n t i f f ’ s b u r d e n

t o e s t a b l i s h t h a t h i s o r h e r r e l i a n c e o n t h e d e f e n d a n t ’ s s t a t e m e n t s w a s r e a s o n a b l e

. N o f a l

, 1 8 5

S

. W

. 3 d a t 4 0 9 ; s e e a l

s o M e t r o p o l i t a n G o v ’ t o

f N a s h v i l l e a n d D a v i d

s o n C o u n t

y v

. M c K i n n e

y

,

8 5 2 S

. W

. 2 d 2 3 3

, 2 3 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

.

A t t r i a l

, P l a i n t i f

f s c a l l e d t h r e e w i t n e s s e s : M r

. K a h n

, M s

. G r e g g

, a n d R o b e r t M a r l i n o

,

P r o j e c t M a n a g e r w i t h S m e e B u s b y A r c h i t e c t s

. M r

. M a r l i n o h o l d s a d e g r e e i n a r c h i t e c t u r e

,

a n d i n h i s c a p a c i t y a s a p r o j e c t m a n a g e r

, h e i s t r a i n e d a n d f a m i l i a r w i t h d e t e r m i n i n g t h e

s q u a r e f o o t a g e o f a b u i l d i n g

. A f t e r t h e a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g w a s d e s t r o y e d b y t h e f i r e

, M r

.

M a r l i n o t r a v e l e d t o E n g l i s h M o u n t a i n a n d u s e d a t a p e m e a s u r e t o d e t e r m i n e t h e s q u a r e

f o o t a g e o f t h e b u i l d i n g

. H e t e s t i f i e d t h a t h e c a l c u l a t e d t h e s q u a r e f o o t a g e o f t h e b u i l d i n g t o

b e 9

, 1 8 7 s q u a r e f

e e t

.

M s

. G r e g g t e s t i f

i e d t h a t i t i s a n a c c e p t e d p r a c t i c e f o r i n s u r a n c e a g e n t s t o r e c o m m e n d

t h e v a l u e o f r e p l a c e m e n t c o s t b y m u l t i p l y i n g t h e s q u a r e f o o t a g e o f t h e b u i l d i n g b y t h e c o s t

t o r e p l a c e o n e s q u a r e f

o o t

. R e g a r d i n g t h e p o l i c y a t i s s u e

, M s

. G r e g g ’ s t e s t i m o n y r e v e a l e d

t h a t t h e c o s t t o r e p l a c e a s q u a r e f o o t w a s $ 9 0 a n d t h a t s h e u s e d t h e n u m b e r o f 5

, 0 0 0 s q u a r e

f e e t i n r e a c h i n g h e r r e c o m m e n d a t i o n o f $ 4 5 0

, 0 0 0 a s t h e c o v e r a g e l i m i t f o r t h e a d m i n i s t r a t i o n

b u i l d i n g ’ s r e p l a c e m e n t c o s t

. T o d e t e r m i n e t h e s q u a r e f o o t a g e o f a b u i l d i n g

, M s

. G r e g g s t a t e d

t h a t s h e t y p i c a l l y r e q u i r e s t h e c u s t o m e r t o p r o v i d e t h e s q u a r e f o o t a g e

, b u t i n t h i s c a s e

, s h e

t e s t i f i e d :

I d o n ’ t r e c a l l w h e r e t h e n u m b e r [ t h e s q u a r e f o o t a g e o f 5

, 0 0 0 ] c a m e f

r o m

, b u t

I d o n o t b e l i e v e i t c a m e f r o m t h e c u s t o m e r

.

S h e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t s h e b e l i e v e d t h a t M r

. K a h n r e l i e d o n t h e r e c o m m e n d a t i o n s t h a t s h e

o f f e r e d r e g a r d i n g t h e c o v e r a g e f o r t h e f a c i l i t y

. M r

. K a h n c o r r o b o r a t e d t h i s f a c t w i t h h i s o w n

-5-t e s t i m o n y

, s t a t i n g t h a t h e w a s “ v e r y i m p r e s s e d ” b y M s

. G r e g g ’ s p r e s e n t a t i o n a n d t h a t h e

r e l i e d o n h e r p r o p o s a l f o r t h e c o v e r a g e l i m i t s p r i o r t o e x e c u t i n g t h e i n s u r a n c e p o l i c y

. O n

c r o s s

- e x a m i n a t i o n

, h o w e v e r

, M r

. K a h n c o n c e d e d t h a t h e t o o k n o s t e p s t o h a v e t h e b u i l d i n g s

o n E n g l i s h M o u n t a i n a p p r a i s e d o r m e a s u r e d

.

D e f e n d a n t s u r g e t h i s c o u r t t o a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f t h e d i r e c t e d v e r d i c t

,

c l a i m i n g t h e r e i s n o e v i d e n c e t h a t M r

. K a h n ’ s r e l i a n c e o n M s

. G r e g g ’ s r e c o m m e n d a t i o n s w a s

j u s t i f i e d

. W e d i s a g r e e

. T h e t r i a l t e s t i m o n y i l l u s t r a t e s t h a t M s

. G r e g g w a s r e s p o n s i b l e f o r

p r e p a r i n g a p r o p o s a l f

o r t h e p r o p e r t y ’ s i n s u r a n c e n e e d s a n d t h a t s h e v i s i t e d E n g l i s h M o u n t a i n

f o r t h e p u r p o s e o f d e t e r m i n i n g p o t e n t i a l l i a b i l i t i e s

. M r

. K a h n t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w

t h e v a l u e o f t h e a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g b e c a u s e h e p a i d o n e p r i c e f o r t h e e n t i r e p r o p e r t y

.

H e a l s o t e s t i f

i e d t h a t h e d i d n o t k n o w t h e c o s t t o r e p l a c e o n e s q u a r e f o o t f o r t h e

a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g

. B e c a u s e M r

. K a h n d i d n o t p r o v i d e t h e s q u a r e f o o t a g e f o r a n y o f t h e

b u i l d i n g s

, h e a s s u m e d t h a t M s

. G r e g g o b t a i n e d a n d v e r i f i e d t h a t i n f

o r m a t i o n f

r o m h e r i n i t i a l

v i s i t o n t h e p r o p e r t y

.

I n t h i s c a s e

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e t y p e o f c o v e r a g e a t i s s u e i s r e p l a c e m e n t c o s t

c o v e r a g e

. I n s u r i n g a b u i l d i n g f o r t h e a c t u a l c a s h v a l u e d i f f e r s f r o m r e p l a c e m e n t c o v e r a g e

i n t h a t t h e a m o u n t o f c o v e r a g e t o t a l s t h e r e p l a c e m e n t c o s t o f t h e b u i l d i n g l e s s t h e d e p r e c i a t e d

v a l u e o f t h e b u i l d i n g

. T h i s i s a s i g n i f i c a n t d i s t i n c t i o n b e c a u s e i n s u r i n g a b u i l d i n g f o r

r e p l a c e m e n t c o s t c o v e r a g e

, a s M r

. K a h n d i d

, m e a n s t h a t t h e a c t u a l v a l u e o f t h e b u i l d i n g i s

o f l i t t l e i m p o r t a n c e b e c a u s e t h e i n s u r a n c e a g e n t w i l l u s e a s t a n d a r d f i g u r e f o r t h e r e p l a c e m e n t

c o s t o f o n e s q u a r e f

o o t a n d m u l t i p l y i t b y t h e s q u a r e f o o t a g e o f t h e b u i l d i n g t o b e i n s u r e d

.

T h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t M r

. K a h n ’ s r e l i a n c e o n M s

. G r e g g ’ s r e c o m m e n d a t i o n s w a s

u n r e a s o n a b l e i s o n e b a s e d o n w e i g h i n g t h e e v i d e n c e

. W h e n p r e s e n t e d w i t h a m o t i o n f o r

d i r e c t e d v e r d i c t

, t h e t r i a l c o u r t s h o u l d n o t w e i g h t h e e v i d e n c e

, b u t o n l y a n s w e r t h e q u e s t i o n

o f w h e t h e r t h e p l a i n t i f

f p r e s e n t e d e n o u g h e v i d e n c e t o c r e a t e a n i s s u e o f f a c t

. H e r e

, P l a i n t i f

f s

p r e s e n t e d s u c h e v i d e n c e

.

F r o m t h e e v i d e n c e

, o n e c o n c l u s i o n c a n n o t b e c l e a r l y r e a c h e d

. O u r r e v i e w o f t h e

r e c o r d i n d i c a t e s t h a t P l a i n t i f f s p r o v i d e d s u f

f i c i e n t p r o o f t o c r e a t e a n i s s u e f o r a j u r y t o

r e s o l v e

. I n t a k i n g t h e s t r o n g e s t l e g i t i m a t e v i e w o f t h e e v i d e n c e i n f a v o r o f t h e n o n m o v i n g

p a r t y

, w h i c h i n t h i s c a s e i s P l a i n t i f f s

, w e c o n c l u d e t h a t a d i r e c t e d v e r d i c t w a s n o t a p p r o p r i a t e

.

T h e a d m i n i s t r a t i o n b u i l d i n g w a s g r o s s l y u n d e r

- i n s u r e d b a s e d o n t h e p r o p o s a l p r e p a r e d b y

M s

. G r e g g

. H e r p r o p o s a l i n c l u d e d a n e s t i m a t e o f t h e b u i l d i n g ’ s s q u a r e f o o t a g e t h a t w a s o f

f

b y a p p r o x i m a t e l y 4

, 0 0 0 s q u a r e f e e t

. D u e t o t h e i n a c c u r a t e s q u a r e f o o t a g e

, t h e a m o u n t f

o r

t h e c o v e r a g e l i m i t d i d n o t c o m e c l o s e t o c o v e r i n g t h e b u i l d i n g ’ s r e p l a c e m e n t c o s t a f t e r t h e

b u i l d i n g w a s d e s t r o y e d i n a f i r e

. I t i s u n c l e a r f

r o m t h e e v i d e n c e t h e s o u r c e o f t h e f i g u r e f o r

5

, 0 0 0 s q u a r e f

e e t

, b u t b o t h M s

. G r e g g a n d M r

. K a h n t e s t i f i e d t h a t i t d i d n o t c o m e f r o m

P l a i n t i f f s

.

-6-W e f i n d t h a t r e a s o n a b l e m i n d s m a y d i f f e r i n t h e c o n c l u s i o n s t h e y r e a c h f r o m t h e

e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l

. T h e r e f o r e

, u n d e r t h e s t a n d a r d o f r e v i e w f o r a d i r e c t e d v e r d i c t

,

P l a i n t i f f s ’ p r o o f c a n l e a d t o c o n f l i c t i n g c o n c l u s i o n s t h a t w a r r a n t s a n i s s u e f o r a j u r y

.

A c c o r d i n g l y

, w e r e v e r s e

.

H a v i n g d e c i d e d t h e d i s p o s i t i v e i s s u e o f t h i s a p p e a l

, w e w i l l n o t a d d r e s s t h e o t h e r

i s s u e s a n d a r g u m e n t s r a i s e d b y t h e p a r t i e s

.

I V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t g r a n t i n g a d i r e c t e d v e r d i c t i n f a v o r o f D e f

e n d a n t s i s

r e v e r s e d a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r a n e w t r i a l a n d f

o r t h e c o l l e c t i o n o f

c o s t s

. C o s t s o f

t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t a p p e l l e e s

, S u s a n n e C r u s e n b e r r y

- G r e g g a n d

t h e A s s u r a n c e C e n t e r

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-7-