### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ja nu ary 18 , 20 11 Ses si on

BYRON AVENUE 3 50 1, LL C v. MET ROPOLI TAN HI STO RIC Z ONI NG

COMMI SSI ON OF TH E METRO POLI TAN GOVE RNMENT OF

NASHVI LLE AND DAV IDSO N COUNTY, TN

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 0 9

- 0 9 6 0

- I V R u s s e l l T

. P e r k i n s , C h a n c e l l o r

N o

. M 2 0 1 0

- 0 1 6 5 2

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d M a y 2 4

, 2 0 1 1

T h e p u r c h a s e r o f h i s t o r i c p r o p e r t y a p p e a l s t h e M e t r o p o l i t a n H i s t o r i c Z o n i n g C o m m i s s i o n ’ s

d e n i a l o f a d e m o l i t i o n p e r m i t b a s e d o n e c o n o m i c h a r d s h i p

. T h e C o m m i s s i o n ’ s d e n i a l w a s

a f f i r m e d b y t h e c h a n c e r y c o u r t

. W e f i n d t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s d e n i a l w a s n o t s u p p o r t e d b y

m a t e r i a l e v i d e n c e a n d r e m a n d t h e c a s e t o t h e t r i a l c o u r t w i t h i n s t r u c t i o n s t o r e t u r n t h e m a t t e r

t o t h e C o m m i s s i o n f

o r a n e w h e a r i n g

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t V a c a t e d

a n d R e m a n d e d

A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

,

P

. J

. , M

. S

. , a n d F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , j o i n e d

.

T h o m a s V

. W h i t e

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, B y r o n A v e n u e 3 5 0 1

, L L C

.

J

. B r o o k s F o x a n d C h r i s t o p h e r M i c h a e l L a c k e y

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

,

M e t r o p o l i t a n H i s t o r i c Z o n i n g C o m m i s s i o n o f t h e M e t r o p o l i t a n G o v e r n m e n t o f N a s h v i l l e a n d

D a v i d s o n C o u n t y

, T N

.

O P I N I O N

F A C T U A L A N D P R O C E D U R A L B A C K G R O U N D

T h e s u b j e c t o f t h i s a p p e a l i s p r o p e r t y t h a t s e r v e d a s a n e l e m e n t a r y s c h o o l f r o m 1 9 1 8

t o 1 9 7 4

. T h e M e t r o p o l i t a n G o v e r n m e n t o f N a s h v i l l e a n d D a v i d s o n C o u n t y ( “ M e t r o ” ) p l a c e d

t h e p r o p e r t y u p f

o r a u c t i o n o n i t s e B i d w e b s i t e o n J a n u a r y 1 8

, 2 0 0 8

. B y r o n A v e n u e 3 5 0 1

,

L L C ( “ B y r o n ” ) s u b m i t t e d t h e w i n n i n g b i d o f $ 1

, 1 0 0

, 0 0 0 w h e n t h e a u c t i o n c l o s e d o n M a r c h1 8

, 2 0 0 8

. A t t h e t i m e t h e p r o p e r t y w a s p l a c e d u p f o r a u c t i o n

, i t w a s z o n e d R S 7

. 5

, w h i c h

a l l o w e d e i g h t e e n r e s i d e n t i a l u n i t s t o b e b u i l t o n t h e p r o p e r t y

. O n t h e n i g h t o f M a r c h 1 8

,

2 0 0 8

, a f t e r t h e a u c t i o n c o n c l u d e d

, t h e M e t r o C o u n c i l p a s s e d t h e t h i r d a n d f i n a l r e a d i n g o f a n

o r d i n a n c e t h a t r e

- z o n e d t h e p r o p e r t y f r o m R S 7

. 5 t o S P ( s p e c i f i c p l a n )

, w h i c h a l l o w e d o n l y

e l e v e n r e s i d e n t i a l u n i t s t o b e b u i l t o n t h e p r o p e r t y

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d t h a t B y r o n w a s

u n a w a r e o f t h e z o n i n g c h a n g e w h e n i t e n t e r e d i t s b i d a n d t h a t M e t r o d i d n o t a t t e m p t t o g i v e

n o t i c e t o t h e b i d d e r s o f t h e c h a n g e p r i o r t o t h e e n a c t m e n t o f t h e o r d i n a n c e

. B y r o n p u r c h a s e d 1

t h e p r o p e r t y o n A u g u s t 2 6

, 2 0 0 8

.

B y r o n ’ s o r i g i n a l p l a n h a d b e e n t o r e h a b i l i t a t e t h e s c h o o l b u i l d i n g s a n d b u i l d e i g h t e e n

r e s i d e n t i a l c o n d o m i n i u m u n i t s i n s i d e t h e e x i s t i n g b u i l d i n g s

. A f t e r t h e r e

- z o n i n g

, B y r o n

s o u g h t r e l i e f u n d e r t h e e c o n o m i c h a r d s h i p p r o v i s i o n s f o u n d a t § 1 7

. 4 0

. 4 2 0 o f t h e M e t r o

C o d e ; t h e s e p r o v i s i o n s a l l o w a p r o p e r t y o w n e r w h o i s b o u n d b y h i s t o r i c z o n i n g t o d e m o l i s h

a n e x i s t i n g s t r u c t u r e w h e n u s i n g t h a t s t r u c t u r e i s n o t e c o n o m i c a l l y f e a s i b l e

. O n F e b r u a r y 2

,

2 0 0 9

, B y r o n a p p l i e d t o t h e M e t r o p o l i t a n H i s t o r i c Z o n i n g C o m m i s s i o n ( “ C o m m i s s i o n ” ) f o r

a d e m o l i t i o n p e r m i t d u e t o e c o n o m i c h a r d s h i p

. B y r o n s u b m i t t e d a r e p o r t i n s u p p o r t o f i t s

a p p l i c a t i o n

, w h i c h i n c l u d e d o p i n i o n l e t t e r s f r o m e x p e r t s

, c o n t r a c t o r b i d s

, a n d r e a l e s t a t e

p r i c i n g c o m p a r i s o n s s h o w i n g t h a t b u i l d i n g o n l y e l e v e n u n i t s w o u l d r e s u l t i n e c o n o m i c l o s s

f o r B y r o n

.

T h e C o m m i s s i o n s t a f

f r e c o m m e n d e d o n F e b r u a r y 1 8

, 2 0 0 9

, t h a t t h e C o m m i s s i o n d e n y

t h e p e r m i t

. O n M a r c h 1 8

, 2 0 0 9

, a p u b l i c h e a r i n g w a s h e l d w h e r e B y r o n p r e s e n t e d i t s c a s e

.

T h e C o m m i s s i o n v o t e d t o d e n y t h e p e r m i t

.

B y r o n f i l e d s u i t i n t h e f

o r m o f a c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i o n M a y 1 5

, 2 0 0 9

.

H o p i n g t o a v o i d l i t i g a t i o n

, B y r o n r e a p p l i e d f o r a p e r m i t o n t h e b a s i s o f a n e w s i t e p l a n f o r

t h e p r o p e r t y o n O c t o b e r 8

, 2 0 0 9

. B y r o n a g a i n s u b m i t t e d e v i d e n c e o f e c o n o m i c h a r d s h i p w i t h

o p i n i o n l e t t e r s f

r o m e x p e r t s

, c o n t r a c t o r b i d s

, a n d r e a l e s t a t e p r i c i n g c o m p a r i s o n s p r o j e c t i n g

e c o n o m i c l o s s

.

T h e C o m m i s s i o n s t a f

f a g a i n r e c o m m e n d e d d i s a p p r o v a l o f t h e p r o j e c t

, f i n d i n g t h a t

B y r o n h a d u n d e r v a l u e d t h e p r o j e c t a n d o v e r e s t i m a t e d c o n s t r u c t i o n c o s t s

. A h e a r i n g b e f o r e

t h e C o m m i s s i o n w a s s e t f o r N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 9

.

B y r o n a l l e g e s t h a t

, a f

e w d a y s p r i o r t o t h e N o v e m b e r 1 8 h e a r i n g

, a s e r i e s o f e m a i l s t h

w e r e e x c h a n g e d b e t w e e n a C o m m i s s i o n s t a f f m e m b e r a n d C o m m i s s i o n e r D e C u y p e r

. B y r o n

c l a i m s t h a t D e C u y p e r m a n u f a c t u r e d p r o

j e c t e d p r i c i n g c o m p a r i s o n s f o r t h e p u r p o s e o f

Byron cl ai m s tha t the eBi d webs it e sho wed the exi st ing bas e zone tha t woul d have al lowe d ei ghteen 1

uni ts to be bui lt

.

-2-d e f

e a t i n g B y r o n ’ s a p p l i c a t i o n a n d h a d t h o s e c o m p a r i s o n s i n c l u d e d i n t h e s t a f f r e p o r t a n d

p r e s e n t e d t o t h e C o m m i s s i o n

. B y r o n c l a i m s t h a t t h e D e C u y p e r c o m p a r i s o n s s t a t e d a n

a r t i f i c i a l l y h i g h p r i c e f

o r c o n d o u n i t s w i t h i n t h e s c h o o l s t r u c t u r e

. B y r o n f u r t h e r c l a i m s t h a t

t h e s e a c t s w e r e t h e n c o v e r e d u p b y t h e C o m m i s s i o n s t a f f a n d h i d d e n f

r o m b o t h B y r o n a n d

o t h e r c o m m i s s i o n e r s u n t i l t h e r e c o r d w a s r e l e a s e d f o r t h i s s u i t

.

A t t h e N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 9 h e a r i n g

, C o m m i s s i o n e r D e C u y p e r d i s c l o s e d t h a t h e o w n e d

p r o p e r t y l e s s t h a n t w o b l o c k s a w a y f r o m t h e a r e a a t i s s u e

, b u t h e d i d n o t r e c u s e h i m s e l f f r o m

v o t i n g o n t h e a p p l i c a t i o n

. T h e C o m m i s s i o n e r s v o t e d t o d e n y t h e p e r m i t

, 4

- 2

.

O n J a n u a r y 1 5

, 2 0 1 0

, t h i s c a s e w a s h e a r d i n c h a n c e r y c o u r t

. T h e c o u r t c o n c l u d e d t h a t

t h e r e i s s u b s t a n t i a l a n d m a t e r i a l e v i d e n c e t h a t c o u l d s u p p o r t a f i n d i n g i n f

a v o r o f B y r o n

, b u t

t h e r e i s a l s o s u b s t a n t i a l a n d m a t e r i a l e v i d e n c e t h a t s u p p o r t s t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n t o

d e n y B y r o n ’ s a p p l i c a t i o n

. T h e c o u r t s t a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n w a s e n t i t l e d t o r e l y o n t h e

r e c o m m e n d a t i o n s o f i t s s t a f f

. T h e c o u r t f

o u n d t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n w a s n o t

f r a u g h t w i t h i l l e g a l i t y a n d d i d n o t d e p r i v e B y r o n o f d u e p r o c e s s

. 2

S T A N D A R D O F R E V IE W

T h e s c o p e o f r e v i e w w i t h r e s p e c t t o a c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i i s l i m i t e d

. W a t t s

v

. C i v i l S e r v

. B d

. , 6 0 6 S

. W

. 2 d 2 7 4

, 2 7 6 ( T e n n

. 1 9 8 0 ) ; L e o n a r d P l a t i n g C o

. v

. M e t r o

. G o v ’ t

o f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y

, 2 1 3 S

. W

. 3 d 8 9 8

, 9 0 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

. A r e v i e w i n g

c o u r t m a y g r a n t r e l i e f o n l y u p o n a d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e a c t i o n b y t h e a d m i n i s t r a t i v e b o d y

w a s : “ ( 1 ) i n v i o l a t i o n o f c o n s t i t u t i o n a l o r s t a t u t o r y p r o v i s i o n s ; ( 2 ) i n e x c e s s o f s t a t u t o r y

a u t h o r i t y ; ( 3 ) a n u n l a w f u l p r o c e d u r e ; ( 4 ) a r b i t r a r y o r c a p r i c i o u s ; o r ( 5 ) u n s u p p o r t e d b y

m a t e r i a l e v i d e n c e

. ” D e m o n b r e u n v

. M e t r o

. B d

. o f Z o n i n g A p

p e a l s

, 2 0 6 S

. W

. 3 d 4 2

, 4 6 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. T h e s c o p e o f r e v i e w b y t h e a p p e l l a t e c o u r t s i s n o b r o a d e r t h a n t h a t o f t h e

c h a n c e r y c o u r t i n t h e s e c a s e s w i t h r e s p e c t t o e v i d e n c e p r e s e n t e d b e f o r e t h e a d m i n i s t r a t i v e

b o d y

. W a t t s

, 6 0 6 S

. W

. 2 d a t 2 7 7

.

R e v i e w i n g a c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i “ d o e s n o t e x t e n d t o a r e d e t e r m i n a t i o n o f

t h e f a c t s f o u n d b y t h e b o a r d o r a g e n c y w h o s e d e c i s i o n i s b e i n g r e v i e w e d

. ” L e o n a r d P l a t i n g

,

2 1 3 S

. W

. 3 d a t 9 0 3

. C o u r t s a r e n o t p e r m i t t e d t o “ ( 1 ) i n q u i r e i n t o t h e i n t r i n s i c c o r r e c t n e s s o f

t h e d e c i s i o n

, ( 2 ) r e w e i g h t h e e v i d e n c e

, o r ( 3 ) s u b s t i t u t e t h e i r j u d g m e n t f o r t h a t o f t h e b o a r d

o r a g e n c y

. ” I

d

. a t 9 0 3

- 0 4 ( f

o o t n o t e s o m i t t e d )

. R a t h e r

, t h e c o u r t s m u s t r e v i e w t h e b o a r d ’ s

d e c i s i o n t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e i s a n y m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e d e c i s i o n ; “ a

d e c i s i o n w i t h o u t e v i d e n t i a r y s u p p o r t i s a n a r b i t r a r y o n e

. ” I d

. a t 9 0 4

. T h e d e t e r m i n a t i o n o f

T he cou rt not ed tha t Com m is si one r DeCuyper sho uld have abs ta ine d, but tha t the out come woul d 2

not have c han ged if

he had abs ta ine d.

-3-w h e t h e r t h e b o a r d ’ s d e c i s i o n i s s u p p o r t e d b y m a t e r i a l e v i d e n c e i s a q u e s t i o n o f l a w

. I d

. T o

s u p p o r t a b o a r d ’ s d e c i s i o n

, t h e m a t e r i a l e v i d e n c e “ m u s t e x c e e d a s c i n t i l l a o f e v i d e n c e b u t

m a y b e l e s s t h a n a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

. ” I d

.

A N A LY S IS

O n a p p e a l

, B y r o n a s s e r t s t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n t o d e n y i t s p e r m i t s h o u l d b e

r e v e r s e d b e c a u s e ( 1 ) t h e C o m m i s s i o n a c t e d a r b i t r a r i l y

, o r ( 2 ) t h e C o m m i s s i o n v i o l a t e d

B y r o n ’ s d u e p r o c e s s r i g h t s b y d e n y i n g a f a i r h e a r i n g

. I n t h e a l t e r n a t i v e

, B y r o n a s s e r t s t h a t

t h i s c o u r t s h o u l d c o m p e l t h e C o m m i s s i o n t o i s s u e t h e p e r m i t

.

O u r a n a l y s i s o f w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n i t s d e c i s i o n b e g i n s w i t h a r e v i e w o f t h e

a u t h o r i t y u n d e r w h i c h t h e C o m m i s s i o n w a s o p e r a t i n g

. T h e C o m m i s s i o n h a s t h e a u t h o r i t y

t o m a k e d e t e r m i n a t i o n s r e g a r d i n g t h e “ a p p r o p r i a t e n e s s o f d e m o l i s h i n g a n y s t r u c t u r e o r o t h e r

i m p r o v e m e n t

. ” M e t r o C o d e § 1 7

. 4 0

. 4 1 0 ( C ) ( 6 )

. T h e C o m m i s s i o n m a y c o n s i d e r e c o n o m i c

h a r d s h i p i n r e v i e w i n g a n a p p l i c a t i o n t o r e m o v e a h i s t o r i c s t r u c t u r e

. M e t r o C o d e §

1 7

. 4 0

. 4 2 0 ( D )

. T h e C o m m i s s i o n m a y c o n s i d e r t h e f o l l o w i n g f

a c t o r s i n m a k i n g a n e c o n o m i c

h a r d s h i p d e t e r m i n a t i o n :

1

. A n e s t i m a t e d c o s t o f d e m o l i t i o n a n d a n y o t h e r p r o p o s e d r e d e v e l o p m e n t a s

c o m p a r e d t o t h e e s t i m a t e d c o s t o f c o m p l i a n c e w i t h t h e d e t e r m i n a t i o n s o f t h e

h i s t o r i c z o n i n g c o m m i s s i o n ;

2

. A r e p o r t f

r o m a l i c e n s e d e n g i n e e r o r a r c h i t e c t w i t h e x p e r i e n c e i n

r e h a b i l i t a t i o n a s t o t h e s t r u c t u r a l s o u n d n e s s o f t h e s u b j e c t s t r u c t u r e o r

i m p r o v e m e n t a n d i t s s u i t a b i l i t y f o r r e h a b i l i t a t i o n ;

3

. T h e e s t i m a t e d m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y i n i t s c u r r e n t c o n d i t i o n ; i t s

e s t i m a t e d m a r k e t v a l u e a f t e r t h e p r o p o s e d u n d e r t a k i n g ; a n d i t s e s t i m a t e d v a l u e

a f t e r c o m p l i a n c e w i t h t h e d e t e r m i n a t i o n s o f t h e h i s t o r i c z o n i n g c o m m i s s i o n

.

4

. A n e s t i m a t e f

r o m a n a r c h i t e c t

, d e v e l o p e r

, r e a l e s t a t e c o n s u l t a n t

, a p p r a i s e r

,

o r o t h e r r e a l e s t a t e p r o f e s s i o n a l e x p e r i e n c e d i n r e h a b i l i t a t i o n a s t o t h e

e c o n o m i c f

e a s i b i l i t y o f r e h a b i l i t a t i o n o r r e u s e o f t h e e x i s t i n g s t r u c t u r e

.

5

. A m o u n t p a i d f

o r t h e p r o p e r t y

, t h e d a t e o f p u r c h a s e

, a n d t h e p a r t y f r o m

w h o m p u r c h a s e d

, i n c l u d i n g a d e s c r i p t i o n o f t h e r e l a t i o n s h i p

, i f a n y

, b e t w e e n

t h e o w n e r o f

r e c o r d o r a p p l i c a n t a n d t h e p e r s o n f r o m w h o m t h e p r o p e r t y w a s

p u r c h a s e d

, a n d a n y t e r m s o f f i n a n c i n g b e t w e e n t h e s e l l e r a n d b u y e r

.

-4-6

. I f t h e p r o p e r t y i s i n c o m e

- p r o d u c i n g

, t h e a n n u a l g r o s s i n c o m e f r o m t h e

p r o p e r t y f

o r t h e p r e v i o u s t w o y e a r s ; i t e m i z e d o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e

e x p e n s e s f

o r t h e p r e v i o u s t w o y e a r s ; a n d d e p r e c i a t i o n d e d u c t i o n a n d a n n u a l

c a s h f l o w b e f o r e a n d a f

t e r d e b t s e r v i c e

, i f a n y

, d u r i n g t h e s a m e p e r i o d

.

7

. A n y o t h e r i n f

o r m a t i o n c o n s i d e r e d n e c e s s a r y b y t h e c o m m i s s i o n t o a

d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r t h e p r o p e r t y d o e s y i e l d o r m a y y i e l d a r e a s o n a b l e

r e t u r n t o t h e o w n e r s

.

M e t r o C o d e § 1 7

. 4 0

. 4 2 0 ( D )

.

B y r o n s u b m i t t e d r e p o r t s i n s u p p o r t o f i t s t w o a p p l i c a t i o n s

, i n F e b r u a r y 2 0 0 9 a n d

O c t o b e r 2 0 0 9

, w h i c h c o r r e s p o n d t o t h e a b o v e f a c t o r s

. T h e t w o r e p o r t s c o n t a i n s u b s t a n t i a l l y

t h e s a m e m a t e r i a l s a n d i n f o r m a t i o n

. W e h a v e s u m m a r i z e d B y r o n ’ s s u b m i s s i o n s b e l o w

.

1

. I n i t s F e b r u a r y 2 0 0 9 a p p l i c a t i o n

, B y r o n s u b m i t t e d c a l c u l a t i o n s w h i c h

s h o w e d t h a t d e v e l o p m e n t o f e l e v e n c o n d o u n i t s w i t h i n t h e e x i s t i n g b u i l d i n g

w o u l d r e s u l t i n a n e t l o s s o f $ 2 1 1

, 4 8 6 ( w i t h d e m o l i t i o n a n d m i t i g a t i o n c o s t s o f

$ 2 0

, 4 5 3 p e r u n i t )

, w h i l e d e v e l o p m e n t o f e l e v e n s i n g l e

- f a m i l y d e t a c h e d h o m e s

w o u l d r e s u l t i n a n e t p r o f i t o f $ 1

, 7 2 1

, 6 3 2 ( w i t h d e m o l i t i o n a n d m i t i g a t i o n c o s t s

o f $ 1 8

, 1 8 0 p e r u n i t )

.

B y r o n i n c l u d e d a l e t t e r f r o m S t e v e V a u g h n

, t h e p r e s i d e n t o f a

d e m o l i t i o n c o m p a n y

, p r e s e n t i n g b i d s f o r d e m o l i t i o n o n t h e p r o j e c t

. T h e p r i c e s

w e r e $ 6 2

, 0 0 0 f

o r a s b e s t o s a b a t e m e n t

, $ 1 6 3

, 0 0 0 f o r i n t e r i o r d e m o l i t i o n w i t h

f a c a d e p r e s e r v e d

, a n d $ 1 3 8

, 0 0 0 f o r t o t a l b u i l d i n g d e m o l i t i o n

.

I n i t s O c t o b e r 2 0 0 9 a p p l i c a t i o n

, B y r o n s u b m i t t e d c a l c u l a t i o n s w h i c h

s h o w e d t h a t d e v e l o p m e n t o f e l e v e n c o n d o u n i t s w i t h i n t h e e x i s t i n g b u i l d i n g

w o u l d r e s u l t i n a n e t l o s s o f $ 3 2 6

, 8 2 6 ( w i t h d e m o l i t i o n a n d m i t i g a t i o n c o s t s o f

$ 3 3

, 4 9 3 p e r u n i t )

, w h i l e d e v e l o p m e n t o f e l e v e n s i n g l e

- f a m i l y d e t a c h e d h o m e s

w o u l d r e s u l t i n a n e t p r o f i t o f $ 1

, 3 8 2

, 8 3 2 ( w i t h d e m o l i t i o n a n d m i t i g a t i o n c o s t s

o f $ 1 8

, 1 8 0 p e r u n i t )

. 3

T he pla ns for the el even con do uni ts wit hin the exi st ing bui ldi ng wer e d i f f er ent for Byron’s 3

Febr uar y and Oct obe r 2009 app li cat ion s. T he avera ge s q u ar e foo ta ge per uni t was li st ed as 1,30 0 in the

Febr uar y appli cat ion and 2,21 0 in the Oct obe r app li cat ion

. T he p la ns f or the el even si ngle- fa m il y hom es,

however

, re m ai ned t h e same in the Febr uar y and Oct obe r app li cat ion s. T he squ ar e foo ta ge was li st ed as

2,80 0 in bot h app li cat ion s and the con st ruc ti on cos ts re m ai ned the same. T he dif fe re nce bet ween the net los s

f i gu r e s u s e d for the si ngle- fa m il y home pla n in the Febr uar y and Oct obe r app li cat ion s is at tr ibu ta ble to a

(c ont inu ed.. .)

-5-2

. B y r o n s u b m i t t e d a l e t t e r f r o m M a r k B u c h a n a n

, a l i c e n s e d p r o f e s s i o n a l

e n g i n e e r

, w h i c h s u m m a r i z e d h i s f i r m ’ s f i n d i n g s

. M r

. B u c h a n a n s t a t e d t h a t t h e

f o u n d a t i o n w a l l s w e r e e x h i b i t i n g s i g n s o f m o i s t u r e i n f i l t r a t i o n

. M r

. B u c h a n a n

s u r m i s e d t h a t “ b u i l d i n g s o f t h i s v i n t a g e t y p i c a l l y d o n o t c o n f o r m t o m o d e r n

c o d e s w h e n e v a l u a t i n g l a t e r a l l o a d s y s t e m s ” a n d “ [ i ] t i s d o u b t f u l t h a t a

b u i l d i n g o f t h i s v i n t a g e w o u l d m e e t t h e s t r u c t u r a l r e q u i r e m e n t s o f t h e c u r r e n t

I n t e r n a t i o n a l B u i l d i n g C o d e

. ” M r

. B u c h a n a n s t a t e d t h a t “ d i v i d i n g t h e e x i s t i n g

s p a c e i n t o r e s i d e n t i a l u n i t s m a y c r e a t e c h a l l e n g e s w h e n a d a p t i n g t h e b u i l d i n g ”

s i n c e a l l b e d r o o m s m u s t h a v e a n e x i t t o t h e o u t s i d e

. F i n a l l y

, M r

. B u c h a n a n

n o t e d t h a t r e n o v a t i o n c o s t s f o r p r o j e c t s o f t h i s n a t u r e a r e t y p i c a l l y t w i c e t h e

c o s t s o f n e w c o n s t r u c t i o n d u e t o s e l e c t i v e d e m o l i t i o n a n d t h e t i m e r e q u i r e d t o

a d d r e s s t h e e x i s t i n g c o n d i t i o n s

. M r

. B u c h a n a n c o n c l u d e d t h a t “ t h e c o s t s

a s s o c i a t e d w i t h r e n o v a t i n g t h e e x i s t i n g s c h o o l b u i l d i n g t o r e s i d e n t i a l b u i l d i n g s

w i l l f a r e x c e e d t h e c o s t o f n e w c o n s t r u c t i o n

. ”

B y r o n a l s o s u b m i t t e d a l e t t e r f r o m M i c h a e l B u s b y

, a p r o f e s s i o n a l

e n g i n e e r

, w h o s t a t e d t h a t “ t h e s t r u c t u r e i s i n a n a d v a n c e d s t a g e o f d i l a p i d a t i o n ”

i n c l u d i n g m o i s t u r e d a m a g e

, s t a n d i n g w a t e r

, l o o s e a s b e s t o s i n s u l a t i o n

, a n d

m u s t y o d o r s

. M r

. B u s b y s t a t e d h i s o p i n i o n t h a t

, “ t o b r i n g t h e c u r r e n t s t r u c t u r e

u p t o c o d e s t r u c t u r a l l y a n d t h e r m a l l y ( i n s u l a t i o n ) a n d t o a c h i e v e a h e a l t h y l e v e l

o f i n d o o r a i r q u a l i t y

, t h e c o s t s i n t i m e a n d m o n e y w o u l d f a r e x c e e d t h e c o s t o f

n e w c o n s t r u c t i o n a n d w o u l d m o s t l i k e l y r e q u i r e a s a l e s p r i c e t h a t w o u l d n o t b e

c o m p e t i t i v e i n t h e m a r k e t a r e a

. ”

3

. I n i t s A p r i l 2 0 0 9 r e p o r t

, B y r o n s t a t e d t h a t t h e e s t i m a t e d m a r k e t v a l u e o f t h e

p r o p e r t y i n i t s c u r r e n t c o n d i t i o n w a s $ 1

, 1 0 0

, 0 0 0

. I t s e s t i m a t e d v a l u e i f

d e v e l o p e d w i t h d e m o l i t i o n w a s $ 6

, 0 3 6

, 8 0 0

. I t s e s t i m a t e d v a l u e w i t h o u t

d e m o l i t i o n w a s $ 3

, 3 4 6

, 2 0 0

.

I n i t s O c t o b e r 2 0 0 9 r e p o r t

, B y r o n s t a t e d t h a t t h e e s t i m a t e d m a r k e t v a l u e

o f t h e p r o p e r t y i n i t s c u r r e n t c o n d i t i o n w a s $ 4 4 5

, 0 0 0

. I t s e s t i m a t e d v a l u e i f

d e v e l o p e d w i t h d e m o l i t i o n w a s $ 5

, 6 9 8

, 0 0 0

. I t s e s t i m a t e d v a l u e w i t h o u t

d e m o l i t i o n w a s $ 5

, 0 3 2

, 1 7 0

.

4

. B y r o n s u b m i t t e d a l e t t e r f r o m H a l R o s s o n

, a r e a l e s t a t e b r o k e r i n N a s h v i l l e

w i t h t h i r t y

- s e v e n y e a r s o f e x p e r i e n c e i n t h e r e a l e s t a t e b u s i n e s s a n d

(... con ti nue d) 3

d i f f e re nce in pro

j ect ed sal es pri ce per uni t, whic h was li st ed as $548 ,800 in the Febr uar y app li cat ion an d

$518 ,000 in th e Oct obe r a ppl ic at ion

.

-6-i n v o l v e m e n t i n t h e s a l e o f a p p r o x i m a t e l y 4 0 0 c o n d o m i n i u m s a n d 6 0 0 s i n g l e

f a m i l y h o m e s

. M r

. R o s s o n s t a t e d t h a t w h i l e h e t y p i c a l l y s u p p o r t s

r e h a b i l i t a t i n g e x i s t i n g s t r u c t u r e s

, h e f e l t s t r o n g l y t h a t “ t h i s b u i l d i n g h a s

o u t l i v e d i t s u s e

. ” M r

. R o s s o n n o t e d t h a t “ t h e m u l t i p l e l i s t i n g s e r v i c e i n d i c a t e s

6 2 c o n d o m i n i u m s f

o r s a l e t h a t w e r e b u i l t b e t w e e n 2 0 0 6 a n d 2 0 0 9 i n a p r i c e

r a n g e o f $ 3 1 0

, 0 0 0 t o $ 6 0 0

, 0 0 0

, ” w h i c h “ r e p r e s e n t s a s u p p l y t h a t m a y t a k e 1 2

t o 1 8 m o n t h s t o s e l l

. ” C o n v e r s e l y

, M r

. R o s s o n n o t e d t h a t o n l y s e v e n n e w o r

r e c e n t l y b u i l t s i n g l e

- f

a m i l y h o m e s b u i l t b e t w e e n 2 0 0 6 a n d 2 0 0 9 e x i s t i n t h e

s a m e p r i c e r a n g e

, w h i c h “ r e p r e s e n t s a s u p p l y t h a t s h o u l d s e l l w i t h i n t h e n e x t

6 0 t o 7 0 d a y s

. ” M r

. R o s s o n c o n c l u d e d t h a t t h e p r o p o s a l t o b u i l d e l e v e n s i n g l e

f a m i l y h o m e s w a s t h e b e s t u s e o f t h e p r o p e r t y f o r t h e n e i g h b o r h o o d

, a s w e l l

a s p o t e n t i a l h o m e o w n e r s

.

A l e t t e r f r o m B a r r y C l e v e l a n d

, a g e o l o g i s t

, d e t a i l s h i s f i r m ’ s f i n d i n g s

a f t e r i n s p e c t i o n o f t h e b u i l d i n g

, w h i c h i n c l u d e d a s b e s t o s

, m i s s i n g w a t e r p i p e

, d a m a g e d p l a s t e r

, l e a d

- b a s e d p a i n t

, a n d w a t e r d a m a g e

. M r

. C l e v e l a n d

e s t i m a t e d t h a t a b a t e m e n t a n d m i t i g a t i o n o f m o l d

, l e a d p a i n t

, a n d a s b e s t o s f o r

t h e b u i l d i n g w o u l d c o s t b e t w e e n $ 1 0 0

, 0 0 0 a n d $ 2 5 0

, 0 0 0

.

A l e t t e r f r o m D a v i d D o d d

, t h e p r e s i d e n t o f a n e l e c t r i c a l c o m p a n y

, s t a t e s

t h a t a l l o f t h e e x i s t i n g w i r i n g w o u l d h a v e t o b e r e m o v e d a n d n e w w i r i n g

i n s t a l l e d t h r o u g h o u t t h e b u i l d i n g

. H e p r o j e c t e d t h i s w o u l d c o s t $ 4 5 0

, 0 0 0

.

A s d i s c u s s e d a b o v e

, l e t t e r s f r o m M r

. B u c h a n a n a n d M r

. B u s b y n o t e d

t h e i r o p i n i o n s t h a t t h e c o s t s o f r e h a b i l i t a t i o n w o u l d f a r e x c e e d t h e c o s t s o f n e w

c o n s t r u c t i o n

.

5

. B y r o n ’ s r e p o r t s t a t e d t h a t t h e a m o u n t p a i d f o r t h e p r o p e r t y o n M a r c h 1 8

,

2 0 0 8

, w a s $ 1

, 1 0 0

, 0 0 0

, t h a t t h e p r e v i o u s o w n e r w a s t h e M e t r o p o l i t a n

G o v e r n m e n t o f N a s h v i l l e

, a n d t h a t t h e t e r m s o f f i n a n c i n g w e r e c a s h w i t h n o

f i n a n c i n g

.

6

. B y r o n ’ s r e p o r t i n c l u d e d a s t a t e m e n t t h a t t h e p r o p e r t y w a s o w n e d b y M e t r o

t h e t w o p r e v i o u s y e a r s a n d w a s n o t i n c o m e

- p r o d u c i n g

. B y r o n n o t e d t h a t i t w a s

“ u n a b l e t o o b t a i n i t e m i z e d o p e r a t i n g a n d m a i n t e n a n c e e x p e n s e s f o r t h e

p r e v i o u s 2 y e a r s

. ”

7

. B y r o n n o t e s t h a t i t r e s p o n d e d t o t h e q u e s t i o n s a n d c o m m e n t s p o s e d b y t h e

C o m m i s s i o n s t a f

f

. B y r o n ’ s r e p o r t a l s o i n c l u d e d i t s p r o p o s e d a d a p t i v e r e u s e

-7-p l a n

, p r o p o s e d r e d e v e l o p m e n t p l a n

, s t r e e t s c a p e e l e v a t i o n s

, a r c h i t e c t u r a l

i n f l u e n c e s

, p r o p o s e d a r c h i t e c t u r a l s t y l e s

, a n d s i t e p l a n d a t a

.

T h e C o m m i s s i o n s t a f

f d r a f t e d r e p o r t s i n r e s p o n s e t o e a c h o f B y r o n ’ s t w o a p p l i c a t i o n s

f o r a d e m o l i t i o n p e r m i t

. I n i t s f i r s t r e p o r t

, t h e s t a f

f r e c o m m e n d e d d i s a p p r o v a l o r d e f e r r a l

.

I n i t s s e c o n d r e p o r t

, t h e s t a f f r e c o m m e n d e d d i s a p p r o v a l

.

T h e s t a f f ’ s f i r s t r e p o r t

, d a t e d F e b r u a r y 1 8

, 2 0 0 9

, c o r r e s p o n d s t o t h e f a c t o r s l i s t e d i n

M e t r o C o d e § 1 7

. 4 0

. 4 2 0 ( D )

, w h i c h B y r o n a d d r e s s e d i n i t s a p p l i c a t i o n

. W e h a v e s u m m a r i z e d

t h e s t a f f ’ s c o m m e n t s b e l o w

.

1

. T h e s t a f

f f i r s t c o m m e n t e d t h a t B y r o n c h o s e “ t h e m o s t s e v e r e t y p e o f

d e m o l i t i o n ” a n d “ a m o r e m i n i m a l

, s e l e c t e d d e m o l i t i o n w o u l d l e a v e t h e

b u i l d i n g ’ s o r i g i n a l c h a r a c t e r i n p l a c e

, c o s t l e s s

, a n d c o u l d a d d v a l u e t o t h e

f i n i s h e d m a r k e t e d p r o d u c t

. ”

T h e s t a f f f u r t h e r s t a t e d t h a t t h e r e h a b i l i t a t i o n p l a n ( u s i n g t h e e x i s t i n g

b u i l d i n g ) “ d o e s n o t p r o v i d e e n o u g h i n f o r m a t i o n t o d e t e r m i n e t h e e c o n o m i c

v i a b i l i t y o f t h e b u i l d i n g

. ” T h e s t a f f m a d e t h e f

o l l o w i n g c r i t i c i s m s w i t h r e g a r d

t o B y r o n ’ s r e h a b i l i t a t i o n p l a n : “ t h e s i n g l e p r o p o s e d f l o o r p l a n s u b m i t t e d d o e s

n o t a d a p t w e l l i n t o d i f

f e r e n t s h a p e d u n i t s ” ; “ t h e t o t a l a r e a u t i l i z e d f o r c o n d o s

t o t a l s 1 4

, 3 0 0 s q u a r e f

e e t

. , [ s i c ] h o w e v e r t h e t o t a l a r e a o f t h e b u i l d i n g i s 2 7

, 0 0 0

s q u a r e f e e t ” ; t h e c o s t s o f t h e f o u n d a t i o n

, r o o f

i n g

, i n s u l a t i o n

, m e c h a n i c a l

,

e l e c t r i c a l

, a n d m a s o n r y “ s e e m i n f l a t e d i n c o m p a r i s o n t o t h e c o s t f o r t h e n e w

c o n s t r u c t i o n ” ; a n d “ l a c k o f e x p l o r i n g o t h e r p o s s i b l e v i a b l e o p t i o n s

, s u c h a s

r e h a b i l i t a t i n g t h e e x i s t i n g b u i l d i n g i n t o f e w e r u n i t s t h a t i s s u p p l e m e n t e d w i t h

s o m e n e w c o n s t r u c t i o n

, a n d a d d i n g a d d i t i o n a l l i v i n g a r e a t h r o u g h t h e

c o n v e r s i o n o f b a s e m e n t a n d a t t i c s p a c e

. ”

2

. T h e s t a f

f r e p o r t e d t h a t M r

. B u c h a n a n ’ s l e t t e r “ m a k e s g e n e r a l i z a t i o n s a b o u t

o l d e r b u i l d i n g s

, b u t p r o v i d e s l i t t l e d e t a i l a b o u t R a n s o m S c h o o l

. ” T h e r e p o r t

a l s o s t a t e s t h a t s t a f

f “ t o u r e d t h e b u i l d i n g o n a t l e a s t t h r e e o c c a s i o n s o v e r t h e

l a s t 1 4 m o n t h s ” a n d “ s a w n o e v i d e n c e o f s t r u c t u r a l d a m a g e o r m o i s t u r e

p r o b l e m s

. ”

3

. T h e s t a f

f c o m m e n t e d t h a t B y r o n p r o v i d e d “ i n a d e q u a t e i n f o r m a t i o n

. . . a s

t o t h e t y p e o f f

i n i s h e s a n d d e t a i l i n g t h a t w i l l b e u s e d f o r t h e p r o p o s e d

r e n o v a t i o n s / r e h a b a s c o m p a r e d t o t h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s t h a t w e r e

p r o v i d e d

. ” T h e s t a f

f n o t e d t h a t “ [ t ] h e c o m p a r a b l e p r o p e r t i e s t h a t w e r e

-8-p r o v i d e d v a r y w i l d y f r o m H i g h

- r i s e s t o p r o p e r t i e s o u t s i d e o f t h e W e s t E n d

A r e a

. ”

4

. T h e s t a f

f s t a t e d

, “ T h e r e h a s o n l y b e e n a s i n g l e p l a n p r e s e n t e d f o r

r e d e v e l o p m e n t o f t h e b u i l d i n g

. ”

5

. T h e s t a f

f m a d e n o c o m m e n t s

.

6

. T h e s t a f

f m a d e n o c o m m e n t s

.

7

. T h e s t a f

f s u g g e s t e d s e t t i n g u p a d a t e t o a l l o w C o m m i s s i o n m e m b e r s t o

i n s p e c t t h e b u i l d i n g t o g a i n a b e t t e r u n d e r s t a n d i n g o f t h e e x i s t i n g c o n d i t i o n s

.

W e f i r s t n o t e t h a t t h e s t a f

f ’ s r e p o r t i s l a r g e l y s p e c u l a t i v e a n d u n s u p p o r t e d b y a n y

r e f e r e n c e t o e x p e r t s o r g u i d e l i n e s

. T h e s t a f f d i d n o t

, f

o r e x a m p l e

, c i t e a n y s o u r c e f o r i t s

c o n c l u s i o n t h a t a m o r e m i n i m a l d e m o l i t i o n w o u l d c o s t l e s s

. T h e d e m o l i t i o n b i d i n c l u d e d i n

B y r o n ’ s r e p o r t s h o w s t h a t i n t e r i o r d e m o l i t i o n d o n e t o p r e s e r v e t h e f a c a d e w o u l d c o s t $ 2 5

, 0 0 0

m o r e t h a n d e m o l i t i o n o f t h e e n t i r e b u i l d i n g

. W i t h r e g a r d t o f a c t o r 2

, t h e s t a f

f ’ s

c h a r a c t e r i z a t i o n o f M r

. B u c h a n a n ’ s l e t t e r a s m a k i n g “ g e n e r a l i z a t i o n s a b o u t o t h e r b u i l d i n g s ”

w h i l e p r o v i d i n g “ l i t t l e d e t a i l a b o u t R a n s o m S c h o o l ” i s i n a c c u r a t e

. M r

. B u c h a n a n o u t l i n e d

t h e d i f f e r e n t m a t e r i a l s t h a t c o m p r i s e t h e v a r i o u s s e c t i o n s o f t h e b u i l d i n g

, i n c l u d i n g t h e

b a s e m e n t

, c o r r i d o r s

, r o o f

, g y m

, f l o o r i n g

, c r a w l s p a c e

, a n d e x t e r i o r

. H e t h e n a p p l i e d h i s

k n o w l e d g e o f v a r i o u s b u i l d i n g c o d e s t o d i s c u s s t h e t y p e s o f c h a n g e s t h a t w o u l d n e e d t o b e

m a d e i n o r d e r t o r e h a b i l i t a t e t h e b u i l d i n g

. W e a l s o n o t e t h a t t h e s t a f f e x p r e s s e d s k e p t i c i s m

a b o u t s t r u c t u r a l d a m a g e a n d m o i s t u r e p r o b l e m s i n t h e b u i l d i n g w h i l e M r

. B u c h a n a n ’ s

f i n d i n g s w i t h r e g a r d t o t h e s e t w o i s s u e s w e r e s u b s t a n t i a t e d b y M r

. B u s b y a n d M r

. C l e v e l a n d

.

A d d i t i o n a l l y

, w i t h r e g a r d t o f a c t o r 4

, B y r o n c l a i m s t o h a v e s u b m i t t e d f o u r t e e n p l a n s t o t h e

b o a r d

. B y r o n ’ s a p p l i c a t i o n d o e s c o n t a i n f o u r t e e n d i f

f e r e n t a e r i a l d e p i c t i o n s o f h o w u n i t s o n

t h e p r o p e r t y m i g h t b e l a i d o u t

, a l t h o u g h t h e r e d o n o t a p p e a r t o b e m o r e d e t a i l e d p l a n s t h a t

c o r r e s p o n d t o e a c h o f t h e f o u r t e e n d e p i c t i o n s

.

T h e s t a f f ’ s s e c o n d r e p o r t

, d a t e d N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 9

, a d d r e s s e s t h e f a c t o r s o f M e t r o

C o d e § 1 7

. 4 0

. 4 2 0 ( D ) m o r e g e n e r a l l y r a t h e r t h a n o n e

- b y

- o n e

. T h e s t a f f c o n c l u d e d t h a t B y r o n

“ u n d e r v a l u e d t h e p r o

j e c t

. ” T o r e a c h t h i s c o n c l u s i o n

, t h e s t a f f n a r r o w e d t h e s p e c i f

i c a t i o n s

f o r c o m p a r a b l e s f

r o m t h o s e u s e d b y B y r o n

. T h e s t a f f n o t e d t h a t B y r o n “ p r o v i d e d a b r o a d

v i e w o f s e l l p r i c e c o m p a r a b l e s f r o m l o w

- t o h i g h

- r i s e c o n d o m i n i u m s t h r o u g h o u t N a s h v i l l e

. ”

T h e s t a f f m a d e t h e f

o l l o w i n g c h a n g e s :

T o g a i n a m o r e w o r k a b l e v i e w o f t h i s s p e c i f i c a r e a

, s t a f

f h a s n a r r o w e d t h e

p r i c e o f c o m p a r a b l e s t o t h r e e

- a n d t w o

- b e d r o o m c o n d o m i n i u m u n i t s

, i n m i d

-

-9-r i s e b u i l d i n g s

, w i t h i n a m i l e o f t h e p r o p e r t y

, t h a t h a v e s o l d r e c e n t l y ( M a y

2 0 0 9

- O c t o b e r 2 0 0 9 )

. T h e a v e r a g e v a l u e o f t h o s e u n i t s i s $ 2 1 4

. 4 7 p e r s q u a r e

f o o t

. A t t h i s c o s t p e r s q u a r e f t

. s e l l p r i c e w o u l d e q u a t e t o a n a p p r o x i m a t e l o s s

o f $ 6 8

, 6 0 0

. C e r t a i n l y t h e m a r k e t h a s v a r i e d g r e a t l y i n t h e p a s t f e w m o n t h s ;

h o w e v e r

, t h e m o s t r e c e n t s a l e

, j u s t l a s t m o n t h

, s o l d f o r $ 2 3 2

. 8 4 p e r s q u a r e

f o o t

. T h e a p p l i c a n t p r o p o s e s t o r e h a b i l i t a t e 2 4

, 6 6 8 s q u a r e f e e t o f t h e 2 7

, 0 0 0

a v a i l a b l e s q u a r e f

e e t

, o r 9 1

. 4 % o f t h e e x i s t i n g b u i l d i n g

. T o b r e a k e v e n

, t h e

o w n e r w o u l d n e e d t o m a k e $ 2 1 7

. 2 5 p e r s q u a r e f o o t

. A r e c o n s i d e r a t i o n o f t h e

c o n s t r u c t i o n c o s t c o u l d m i t i g a t e o r e v e n e l i m i n a t e t h i s l o s s

.

T h e s t a f f n e x t i d e n t i f

i e d f i v e i t e m s t h a t n e e d e d a d d i t i o n a l e x p l a n a t i o n i n o r d e r t o

“ s u b s t a n t i a t e ” B y r o n ’ s c o n s t r u c t i o n e s t i m a t e

— i n t e r i o r l a y o u t

, r o o f i n g

, e l e c t r i c a l

, f

r a m i n g

,

a n d t u c k p o i n t i n g

. T h e s t a f f c o m m e n t e d a s f

o l l o w s :

I n t e r i o r l a y o u t : T h e p o t e n t i a l u n i t s h a v e b e e n d e v a l u e d b y n o t w o r k i n g w i t h t h e

e x i s t i n g l a y o u t a n d u t i l i z i n g e x i s t i n g l o a d

- b e a r i n g w a l l s

. F o r e x a m p l e

, a

h i g h e r l e v e l o f r e s p o n s e t o c o n f i g u r i n g u n i t s b a s e d o n t h e e x i s t i n g s p a c e

c o n f i g u r a t i o n s m i g h t a l l o w f o r a l o f

t i n a u n i t ( s ) l o c a t e d i n t h e

t h e a t e r / g y m n a s i u m s p a c e

. . . a n d t h e u s e o f h a l l w a y s a s l i v i n g s p a c e

, b a t h r o o m s o r c l o s e t s w i t h o u t r e m o v i n g l o a d b e a r i n g w a l l s

. I n a d d i t i o n

, f e a t u r e s s u c h a s o r i g i n a l w a i n s c o t i n g

, w i n d o w s a n d d o o r s a r e v a l u e d a s s e t s t o

b u y e r s o f h i s t o r i c p r o p e r t i e s a n d c o u l d b e r e u s e d

. . . .

E l e c t r i c a l ( l i n e i t e m 3 2

, $ 5 6

, 7 7 8 ) :

. . . T h e e l e c t r i c a l c o s t s a r e h i g h b e c a u s e o f

t h e a s s u m e d n e e d o f a g r o u n d

- m o u n t e d t r a n s f o r m e r u n i t a s o p p o s e d t o m u l t i p l e

p o l e s a n d n e e d t o b u r y l i n e s u n d e r g r o u n d b u t t h i s m a y n o t b e t h e o n l y s o l u t i o n

.

F o r i n s t a n c e

, i t m a y b e p o s s i b l e t o b r i n g i n o v e r h e a d l i n e s a n d e n t e r t h e

b u i l d i n g s a t t w o d i f

f e r e n t l o c a t i o n s i n t h e r e a r w i t h s e r v i c e r u n n i n g i n c r a w l

s p a c e s t h e r e b y e l i m i n a t i n g l o n g r u n s a n d t h e n e e d t o b u r y l i n e s

. S t a f f

r e c o m m e n d s m o r e e x p l o r a t i o n o f a c t u a l c o s t s f o r t h e e l e c t r i c a l e s t i m a t e

.

R o o f i n g ( l i n e i t e m 2 0

, $ 2 2

, 4 3 5 ) : T h e a p p l i c a n t h a s s t a t e d t h a t a f u l l n e w r o o f

i s n e c e s s a r y t o w a r r a n t y t h e c o n s t r u c t i o n a n d h a s e s t i m a t e d i t a t $ 2 2

, 4 3 5 ( l i n e

i t e m 2 0 ) p e r u n i t o r $ 2 4 6

, 7 8 5 t o t a l

. U s i n g r e c e n t r o o f i n g e s t i m a t e s s t a f

f f i n d s

t h a t a t y p i c a l r o o f w o u l d c o s t a p p r o x i m a t e l y

, $ 9 3

, 0 0 0 ( $ 8

, 4 5 4 p e r u n i t ) a t o t a l

d i f f e r e n c e o f $ 1 5 3

, 7 8 5

.

[ C h a r t o u t l i n i n g e s t i m a t e d r o o f i n g c o s t s p e r s e c t i o n o f r o o f o m i t t e d

. ]

-10-F r a m i n g ( l i n e i t e m 1 8 ) : T h e e s t i m a t e f o r f r a m i n g i s $ 4 2

, 1 7 7

. A g a i n

, s t a f f

f o u n d t h a t e x i s t i n g i n t e r i o r c o n d i t i o n s w e r e n o t c r e a t i v e l y u s e d w h i c h m a y b e

a r e a s o n f

o r t h e h i g h f

r a m i n g c o s t s

. U s i n g e x i s t i n g c o n d i t i o n s m i g h t a l s o

l e s s e n t h e c o n c r e t e f

o o t i n g m a t e r i a l c o s t s

. . . .

T u c k p o i n t i n g ( l i n e i t e m 2 3

, $ 6

, 5 8 0 ) : S t a f f w o u l d l i k e t o s e e m o r e i n f o r m a t i o n

o n t h e e s t i m a t e d 2 0

- 4 0 % o f b r i c k n e e d i n g t o b e t u c k p o i n t e d

. B a s e d o n a

r e c e n t s i t e v i s i t

, s t a f

f e v a l u a t e d t h a t a b o u t 1 0 % o f t h e b u i l d i n g n e e d s t u c k

p o i n t i n g

. . . .

T h e s t a f f a l s o n o t e d t h a t B y r o n “ h a s a ‘ s e l f

- c r e a t e d ’ h a r d s h i p d u e t o t h e f a c t t h a t t h e

p r o p e r t y h a d t h e h i s t o r i c p r e s e r v a t i o n o v e r l a y a t t h e t i m e o f p u r c h a s e a n d s o [ B y r o n ] s h o u l d

n o t h a v e a s s u m e d t h e b u i l d i n g s c o u l d b e d e m o l i s h e d

. ” T h e s t a f f c o n c l u d e d b y

r e c o m m e n d i n g d i s a p p r o v a l

.

A t t h e p u b l i c h e a r i n g b e f o r e t h e C o m m i s s i o n o n N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 9

, B y r o n ’ s

r e p r e s e n t a t i v e

, J o h n H a a s

, p o i n t e d o u t w h a t i t a l l e g e d w e r e m i s t a k e s i n t h e s t a f f r e p o r t

. F i r s t

,

M r

. H a a s d i s c u s s e d w h y s o m e o f t h e c o m p s u s e d i n t h e s t a f f r e p o r t w e r e n o t a n a c c u r a t e

m e a s u r e o f p r o

j e c t e d s a l e s p r i c e f

o r t h e B y r o n p r o p e r t y

. B y r o n u s e d t h e f o l l o w i n g c r i t e r i a

f o r i t s o w n c o m p s : p r o p e r t i e s s o l d s i n c e J a n u a r y 1

, 2 0 0 9

, b u i l t i n 2 0 0 5 o r l a t e r

, t h r e e

- s t o r i e s

o r l e s s

, c o n d o m i n i u m u n i t s o n l y

, a n d w i t h i n t h e Z I P c o d e s o f 3 7 2 0 3

, 3 7 2 0 4

, a n d 3 7 2 1 2

. T h a t

r e s u l t e d i n a n a v e r a g e s a l e p r i c e o f $ 2 0 7 p e r s q u a r e f o o t

. T h e c o m p s u s e d b y t h e

C o m m i s s i o n s t a f

f r e s u l t e d i n a n a v e r a g e s a l e s p r i c e o f $ 2 1 4

. 4 7 p e r s q u a r e f o o t

. M r

. H a a s

p o i n t e d o u t t h a t o n e o f t h e u n i t s u s e d b y t h e s t a f f w a s a t o w n h o u s e r a t h e r t h a n a m i d

- r i s e

c o n d o m i n i u m

. M r

. H a a s t h e n n o t e d t h a t t h e s t a f f h a d u s e d t h e a s k i n g p r i c e ( $ 2 3 2

. 8 4 ) r a t h e r

t h a n t h e s a l e s p r i c e ( $ 1 8 8 ) f o r o n e u n i t

. A d d i t i o n a l l y

, M r

. H a a s n o t e d t h a t t h e h i g h e s t p r i c e d

u n i t a m o n g t h e s t a f

f ’ s c o m p s w a s a l s o t h e o n e l o c a t e d t h e f a r t h e s t f r o m t h e B y r o n p r o p e r t y

. 4

M r

. H a a s a r g u e d t h a t t h a t p r o p e r t y

, w i t h a s a l e s p r i c e o f $ 3 5 8 p e r s q u a r e f o o t

, w a s o n e a n d

a h a l f t i m e s t h e a v e r a g e s a l e s p r i c e o f t h e r e s t o f t h e u n i t s a n d t h u s s k e w e d t h e r e s u l t s t o w a r d

$ 2 1 4

. F i n a l l y

, M r

. H a a s n o t e d t h a t s e v e r a l u n i t s t h a t w e r e i n c l u d e d i n B y r o n ’ s r e p o r t a n d

s h o u l d h a v e b e e n i n c l u d e d i n t h e s t a f f ’ s r e p o r t w e r e n o t

. M r

. H a a s c o n c l u d e d t h a t s t a f f ’ s

c o m p s “ w e r e p i c k e d f

o r s u b j e c t i v e r e a s o n s

. ”

M r

. H a a s a l s o a r g u e d t h a t t h e s t a f f e r r e d i n i t s c o n c l u s i o n t h a t B y r o n s t o o d t o l o s e o n l y

$ 6 8

, 0 0 0 u s i n g t h e s t a f

f ’ s o w n $ 2 1 4

. 4 7 p e r s q u a r e f o o t a v e r a g e s a l e s p r i c e f i g u r e

. B y r o n ’ s

A p p a r e n tl y t he Com m is si on st af f cha nged the cr it er ia for the pro per ti es inc lud ed in it s re por t t o 4

inc lud e pro per ti es in a two-m il e ra diu s of the Byron pro per ty ra the r tha n the one

- m il e ra diu s tha t it ori ginal ly

cl ai m ed to have use d. Acco rdi ng to Mr . Haas at the Com m is si on hear ing on Novem ber 18, 2009, thi s was

done th e a ft er noon bef

ore th e he ar ing and Byron was not awar e of th at cha nge unt il th e he ar ing.

-11-t o t a l c o s t p e r s q u a r e f o o t

, a s s u b m i t t e d

, w a s $ 2 2 0

. 4 4

, f o r a t o t a l c o s t o f $ 5

, 3 5 8

, 8 9 6

. 4 0

. U s i n g

t h e s t a f f ’ s p r o j e c t e d s a l e p r i c e o f

$ 2 1 4

. 4 7 p e r s q u a r e f

o o t

, m u l t i p l y i n g i t b y t h e t o t a l s q u a r e

f o o t a g e

, a n d s u b t r a c t i n g i t f r o m t h e t o t a l c o s t r e s u l t s i n a t o t a l l o s s o f $ 1 4 5

, 2 3 3

. M r

. H a a s

t h e n d i s c u s s e d a d d i t i o n a l c o s t s t o B y r o n t h a t h a d b e e n l e f t o u t o f t h e c a l c u l a t i o n s t h u s f a r

.

M r

. H a a s a d d e d t h e i n t e r e s t c o s t o n a $ 3

, 0 0 0

, 0 0 0 c o n s t r u c t i o n l o a n f o r o n e y e a r a t 6 %

( $ 1 8 0

, 0 0 0 )

, t h e c l o s i n g c o s t o n a $ 3

, 0 0 0

, 0 0 0 l o a n a t 1 % ( $ 3 0

, 0 0 0 )

, a n d t h e c o s t o f 6 %

c o m m i s s i o n o n e a c h u n i t b e i n g s o l d f o r $ 4 8 7

, 1 8 2 ( $ 3 2 1

, 5 4 0 )

. M r

. H a a s c o n c l u d e d t h a t

,

a d d i n g t h e s e c o s t s t o t h e l o s s a l r e a d y p r o j e c t e d o n r e n o v a t i n g a n d s e l l i n g t h e u n i t s

( $ 1 4 5

, 2 3 3 )

, t o t a l l o s s o n t h e p r o p e r t y w o u l d b e o v e r $ 6 7 6

, 0 0 0

.

T h e c o m m i s s i o n e r s t h e n d e b a t e d w h e t h e r t o i s s u e t h e d e m o l i t i o n p e r m i t b a s e d o n

e c o n o m i c h a r d s h i p b e f

o r e t h e y v o t e d

. A p o i n t t h a t w a s d i s c u s s e d b y t h e c o m m i s s i o n e r s a t

t h e h e a r i n g

, a n d o n e t h a t M e t r o r a i s e s o n a p p e a l

, i s w h e t h e r t h e c o m m i s s i o n e r s s h o u l d r e l y

u p o n t h e s t a f

f ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t B y r o n ’ s c o n d i t i o n w a s s e l f

- c r e a t e d

. O n a p p e a l

, M e t r o

i n s i s t s t h a t a n e c o n o m i c h a r d s h i p m a y n o t b e s e l f

- c r e a t e d

. M e t r o c l a i m s t h a t B y r o n ’ s

h a r d s h i p w a s s e l f

- c r e a t e d b e c a u s e i t p u r c h a s e d p r o p e r t y i t k n e w t o b e s u b j e c t t o c e r t a i n

z o n i n g r e s t r i c t i o n s

. M e t r o c i t e s n o T e n n e s s e e l a w i n s u p p o r t o f i t s p o s i t i o n

. T h e r e i s n o 5

e x c l u s i o n f

o r s e l f

- c r e a t e d h a r d s h i p i n t h e M e t r o C o d e

, a n d i t i s n o t a m o n g t h e f a c t o r s l i s t e d

f o r c o n s i d e r a t i o n o f a n e c o n o m i c h a r d s h i p u n d e r M e t r o C o d e § 1 7

. 4 0

. 4 2 0 ( D )

. T h e t r i a l c o u r t

w a s “ n o t c o n v i n c e d t h a t T e n n e s s e e a p p e l l a t e c o u r t s h a v e r e c o g n i z e d t h e ‘ s e l f

- c r e a t e d ’

e c o n o m i c h a r d s h i p d o c t r i n e

. ” W e a g r e e

. 6

O u r r e v i e w o f t h e r e c o r d l e a d s u s t o c o n c l u d e t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n t o d e n y

t h e p e r m i t i s n o t s u p p o r t e d b y m a t e r i a l e v i d e n c e

. T h e s t a f f r e p o r t s u p o n w h i c h t h e

C o m m i s s i o n r e l i e d a r e l a r g e l y s p e c u l a t i v e

. B y r o n h a s d e m o n s t r a t e d t h a t

, u s i n g t h e s t a f f ’ s

Me tr o ci te s two T enn ess ee cas es tha t con cer n a zoning boa rd’ s re fus al to is sue a varia nce fr om 5

zoning re gulat ion s and a buyer’ s obl igati on to comply wit h a pla nne d uni t develo pm ent dis tr ic t overl ay. See

Unio n Trus t Co. v. W

il li amso n Count

y Bd. of Zoni ng Appe als

, 500 S.W .2d 608 (T enn

. 1973 ); Me tr o. Gov’ t

of Nash vi ll e & Davi dso n Count y v. Barr y Cons tr

. Co., Inc

. , 240 S.W .3d 840 (T enn

. Ct. App. 2007 ). T he

Me tr o Code exp li ci tl y st at es tha t a varia nce m ay onl y be grant ed if the app li can t pro ves, among oth er thi ngs,

tha t a hards hip is not sel f- imposed

. Me tr o Code § 17.4 0.37 0(C)

. No such r equ ir ement exis ts in the Me tr o

Code fo r e con om ic har dsh ip app li can ts und er Me tr o Cod e § 17.4 0.42 0 .

T he tr ia l cou rt st at ed tha t t he Co m m is si on i s f

re e t o co nsi der th e f

act th at a b uyer pa id too m uch 6

for pro per ty tha t was in the pro ces s of bei ng re

- zoned in dec idi ng whet her the re is an eco nomic har dsh ip tha t

war ra nts demolit ion . We note tha t the Me tr o Code inst ruc ts tha t t he Co m m is si on may

con si der th e market

value of the pro per ty in it s curr ent con dit ion , its est imated m ar ket value af te r the pro pos ed unde rt aking, it s

est imated m ar ket value af te r com pli anc e with the det er m ina ti ons of th e Comm is si on, a nd t he a m ount pai d

for the pro per ty. Me tr o Code § 17

. 4 0

. 4 2 0 ( D ) ( 3 ), (5)

. T he Com m is si on m ay al so con si der any oth er

inf ormati on nec ess ar y to det er m ine whet her the pro per ty “do es yield or m ay yield a re aso nab le re tur n to the

owner s.” M et ro Code § 17 .40.4 20( D)( 7).

-12-o w n f

i g u r e s

, i t s t a n d s t o l o s e n e a r l y $ 7 0 0

, 0 0 0 w i t h o u t a p p r o v a l o f t h e p e r m i t

. T h e g r a n t o f

a d e m o l i t i o n p e r m i t b a s e d o n e c o n o m i c h a r d s h i p i s p e r m i s s i v e i n n a t u r e ; h o w e v e r

, t h e

C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n m u s t s t i l l b e s u p p o r t e d b y m a t e r i a l e v i d e n c e w h i c h “ e x c e e d [ s ] a

s c i n t i l l a o f e v i d e n c e

. ” S e e L e o n a r d P l a t i n g

, 2 1 3 S

. W

. 3 d a t 9 0 4

. T h e C o m m i s s i o n m a d e n o

f i n d i n g s a n d d i d n o t p r e s e n t a n y m a t e r i a l e v i d e n c e u p o n w h i c h a r e a s o n a b l e p e r s o n c o u l d r e l y

t o r e a c h a r a t i o n a l d e c i s i o n t h a t B y r o n d i d n o t s u f f e r a n e c o n o m i c h a r d s h i p

. S e e i d

. W e

t h e r e f o r e c o n c l u d e t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n i s a n a r b i t r a r y o n e

. S e e i d

.

T h e t r i a l c o u r t a l s o c o n c l u d e d t h a t C o m m i s s i o n e r D e C u y p e r s h o u l d h a v e a b s t a i n e d

f r o m v o t i n g

, b u t t h a t t h e o u t c o m e w o u l d n o t h a v e c h a n g e d i f h e h a d a b s t a i n e d

. T h i s c o u r t

i s g u i d e d b y t h e f

o l l o w i n g p r i n c i p l e s r e g a r d i n g t h e d i s q u a l i f i c a t i o n o f b o a r d m e m b e r s :

I n d i v i d u a l b o a r d m e m b e r s a r e s u b j e c t t o d i s q u a l i f

i c a t i o n f o r b i a s i f t h e i r

i m p a r t i a l i t y c a n r e a s o n a b l y b e q u e s t i o n e d

. T o a m o u n t t o g r o u n d s f o r

d i s q u a l i f i c a t i o n

, a b o a r d m e m b e r ’ s b i a s m u s t t a k e o n e o f t h r e e f o r m s : ( 1 )

p e r s o n a l i n t e r e s t b i a s ( i

. e

. , w h e r e t h e b o a r d m e m b e r s w i l l e i t h e r g a i n o r l o s e

f a i r l y d i r e c t l y f

r o m t h e d e c i s i o n )

, ( 2 ) b i a s o r p r e j u d i c e a g a i n s t a p a r t y e i t h e r a s

a n i n d i v i d u a l o r a s a m e m b e r o f a g r o u p

, a n d ( 3 ) b i a s s t e m m i n g f r o m t h e

p r e j u d g m e n t o f d i s p u t e d f a c t i s s u e s t h a t w i l l p r e v e n t a b o a r d m e m b e r f r o m

f a i r l y a n d i m p a r t i a l l y w e i g h i n g t h e e v i d e n c e

.

M a r t i n v

. S iz e m o r e

, 7 8 S

. W

. 3 d 2 4 9

, 2 6 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 1 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

B y r o n i n s i s t s t h a t t h e e m a i l s e x c h a n g e d b e t w e e n C o m m i s s i o n e r D e C u y p e r a n d s t a f f

m e m b e r R o b i n Z e i g l e r p r i o r t o t h e C o m m i s s i o n h e a r i n g o n N o v e m b e r 1 8

, 2 0 0 9

, s h o w t h a t

D e C u y p e r h a d a l r e a d y r e a c h e d c o n c l u s i o n s a b o u t B y r o n ’ s s h o w i n g o f e c o n o m i c h a r d s h i p

.

A n e m a i l f

r o m D e C u y p e r t o Z e i g l e r o n N o v e m b e r 1 0

, 2 0 0 9

, s t a t e s t h e f o l l o w i n g :

T a k e a l o o k a t t h e a t t a c h e d

. T h e r e a r e s e v e r a l o p t i o n s o f m u c h H i g h e r P r i c e

C o n d o ’ s i n t h e W e s t E n d A r e a

, t h e o n l y i s s u e i s w i t h s a l e s b e i n g v e r y s l o w a t

t h i s t i m e w w e [ s i c ] h a v e v e r y f e w c o m p a r a b l e s a l e s t o c o m p a r e

. I t r i e d t o l o o k

a t o n l y m i d r i s e n o t h i g h r i s e p r o p e r t i e s a n d d e v e l o p m e n t s w i t h i n 1 m i l e + o r

-

o f t h e R a n s o m S c h o o l s i t e

. W h e n y o u l o o k a t a l l o f t h e h i g h e r e n d p r o d u c t t h a t

i s o n t h e m a r k e t i t m a k e s i t c l e a r t h a t t h e y a r e t r y i n g t o u n d e r s e l l t h e i r p r o p e r t y

v a l u e i e d e v a l u e t h e p o s s i b l e w o r t h o f t h e u n i t s

. I c a n d o f

u l l p r i n t o u t s o f

t h e

o n e s t h a t y o u m a y w a n t t o u s e a n d w u o l d [ s i c ] p r e f e r t o c r o p o u t m y n a m e

f r o m t h e s e a r c h e s

.

T h e d o c u m e n t s a t t a c h e d t o t h i s e m a i l w e r e i n c o r p o r a t e d i n t o t h e s t a f f ’ s r e p o r t t o t h e

c o m m i s s i o n e r s

.

-13-W h i l e t h e C o m m i s s i o n i s f r e e t o r e l y o n t h e e x p e r t i s e o f i t s m e m b e r s

, t h e

c o m m i s s i o n e r s m a y n o t e n g a g e i n a n y “ c o n d u c t t h a t w o u l d u n d e r m i n e t h e f a i r n e s s o f t h e

p r o c e e d i n g

. ” I

d

. W e f i n d t h a t D e C u y p e r ’ s h a n d s e l e c t i o n o f c o m p s t o i n c l u d e i n t h e s t a f f

r e p o r t t o h i s p e e r s a n d h i s f a i l u r e t o d i s c l o s e t h a t a c t i o n u n d e r m i n e t h e f a i r n e s s o f t h e

h e a r i n g

. T h e s e a c t s “ w o u l d c a u s e a r e a s o n a b l e p e r s o n t o q u e s t i o n t h e [ C o m m i s s i o n ’ s ]

7

i m p a r t i a l i t y

. ” I

d

.

B y r o n a r g u e s t h a t e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s e x i s t s u c h t h a t t h i s c o u r t s h o u l d c o m p e l

t h e C o m m i s s i o n t o i s s u e t h e p e r m i t r a t h e r t h a n r e m a n d f o r r e c o n s i d e r a t i o n

. W e d o n o t

b e l i e v e B y r o n h a s d e m o n s t r a t e d t h a t t h e C o m m i s s i o n i s u n a b l e t o p r o v i d e a f a i r h e a r i n g

d e v o i d o f a r b i t r a r i n e s s

. W e t h e r e f o r e f o l l o w t h e m o r e g e n e r a l r u l e :

B e c a u s e c o u r t s s h o u l d a v o i d r e q u i r i n g l o c a l z o n i n g a u t h o r i t i e s t o t a k e a

p a r t i c u l a r a c t i o n e x c e p t i n t h e m o s t e x t r a o r d i n a r y c i r c u m s t a n c e s

, t h e m o s t

c o m m o n j u d i c i a l r e m e d y i n z o n i n g c a s e s i s t o r e m a n d t h e c a s e t o t h e z o n i n g

a g e n c y w i t h i n s t r u c t i o n s a p p r o p r i a t e t o t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h e c a s e

. R a t h e r

t h a n s h o u l d e r i n g t h e l o c a l a g e n c y ’ s r e s p o n s i b i l i t i e s

, t h e c o u r t s s h o u l d i n s i s t

t h a t t h e a g e n c y c a r r y o u t i t s t a s k i n a n a p p r o p r i a t e m a n n e r

. T h e g o a l o f a

r e m a n d s h o u l d b e t o p l a c e t h e p a r t i e s a n d t h e a g e n c y i n t h e p o s i t i o n t h e y

w o u l d h a v e b e e n i n h a d t h e a g e n c y n o t a c t e d i m p r o p e r l y

.

H o o v e r

, I n c

. v

. M e t r o

. B d

. o

f Z o n i n g A p

p e a l s f o r D a v i d s o n C o u n t

y

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 5 2

, 5 5

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 7 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

T his cou rt has pr evious ly dis cus sed an adminis tr at ive agenc y’s r el ia nce on i ts own e xpe rt is e: 7

One of the pri nci pal re aso ns f o r the cr eat ion of adminis tr at ive agenci es is the

exp ect at ion tha t the agency m embers wil l bri ng sub st ant ive exp er ti se to the m at te rs wit hin

the ir j uri sdi ct ion

. T hus

, the exp er ti se of m embers of adminis tr at ive boa rds and comm is si ons

pla ys a cen tr al rol e in adminis tr at ive pro cee din gs. Age n c i e s a r e not la y j uri es, and

, the re for e, the y ar e per m it te d to re ly on the ir exp er ti se in evalua ti ng the eviden ce sub m it te d

to the m as lo ng as t hey dis cl ose th at th ey are doi ng so.

However, a boa rd’ s or agency’s fi ndi ngs m ust be bas ed on eviden ce p r e s e n t e d to

the m . Cou rt s s houl d de cl ine to ac cep t agency fi ndi ngs tha t are not sup por te d by eviden ce

si m ply bec aus e the fi ndi ngs wer e m ade by exp er ts

. A c c o r d ingly, thi s cou rt has hel d tha t

m embers of boa rds and agenci es can not re ly on the ir own exp er ti se as a sub st it ute for exp er t

te st imony tha t sho uld have bee n pre sen te d dur ing the hea ri ng bec aus e doi n g s o s er iou sl y

compromises th e f

ai rne ss of the admini st ra ti ve proc eed ing.

Leon ard Pla ti ng Co

. , 213 S.W .3d a t 9 06 ( ci ta ti ons omitt ed)

.

-14-W e b e l i e v e t h e m o s t a p p r o p r i a t e r e m e d y i s t o r e m a n d t h e c a s e t o t h e C o m m i s s i o n w i t h

i n s t r u c t i o n s t o c o n d u c t a n e w h e a r i n g

. T h e n e w h e a r i n g s h a l l b e b a s e d o n t h e e x i s t i n g r e c o r d

s u p p l e m e n t e d w i t h a n y a d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n B y r o n o r t h e C o m m i s s i o n s t a f f m i g h t s u b m i t

w h i c h t h e C o m m i s s i o n d e e m s a p p r o p r i a t e o f c o n s i d e r a t i o n

. I n v i e w o f t h e f a c t t h a t t h e

r e c o r d c o n t a i n s a s t a f

f r e p o r t b a s e d o n C o m m i s s i o n e r D e C u y p e r ’ s i n p u t

, C o m m i s s i o n e r

D e C u y p e r w i l l n o t b e p e r m i t t e d t o p a r t i c i p a t e i n t h e C o m m i s s i o n ’ s d e c i s i o n o r a n y s t a f f

r e p o r t t h a t m a y b e p r e p a r e d

.

C O N C LU S IO N

T h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t i s v a c a t e d a n d t h e c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t

w i t h i n s t r u c t i o n s t o r e t u r n t h e c a s e t o t h e M e t r o p o l i t a n H i s t o r i c Z o n i n g C o m m i s s i o n f o r

f u r t h e r a c t i o n c o n s i s t a n t w i t h t h i s o p i n i o n

. C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e a p p e l l e e

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

-15-