### IN THE UNI TED STAT ES COURT OF APPEALS

FOR THE FIF TH CIRCU IT

N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

I n t h e M a t t e r o f : G R E G O R I O V I L L A R R E A L ; E S T E L A V I L L A R R E A L

,

D e b t o r s

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

G R E G O R I O V I L L A R R E A L ; E S T E L A V I L L A R R E A L

,

A p p e l l a n t s

v

.

T r u s t e e D A V I D W

. S H O W A L T E R

A p p e l l e e

A p p e a l f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f T e x a s

U S D C N o

. 7 : 0 9

- C V

- 6 7

B e f o r e D E N N I S

, O W E N

, a n d S O U T H W I C K

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M : *

D e b t o r s

- A p p e l l a n t s

, G r e g o r i o a n d E s t e l a V i l l a r r e a l

, c h a l l e n g e t h e

b a n k r u p t c y c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e y a r e e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m

p r o t e c t i n g t h e r e s t a u r a n t a n d b a l l r o o m w i t h i n w h i c h t h e y c o v e r t l y r e s i d e d u n d e r U n i te d S ta te s C o u rt o f A p p ea l s

F i ft h C i rc u i t



### F I L E D

Novembe r 10, 20 10

Lyle W . Cayce

Clerk

Pursua nt to 5 T H C I R

. R. 47.5

, the cour t has d ete rm ined t hat this op inion s hould not *

be publ ish ed and is not pr ece dent excep t unde r the lim ite d cir cum st ance s se t for th in 5 T H C I R

. R. 47.5 .4. Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 1 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

t h e T e x a s C o n s t i t u t i o n ’ s h o m e s t e a d e x e m p t i o n p r o v i s i o n

, A r t i c l e 1 6

, § 5 0

. T h i s

c a s e p r e s e n t s a n o v e l q u e s t i o n o f T e x a s s t a t e l a w

, w h i c h i s d i s p o s i t i v e o f t h e

e n t i r e c a s e

. W e c e r t i f y t h e q u e s t i o n t o t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t

.

C E R T I F I C A T I O N F R O M T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S F O R

T H E F I F T H C I R C U I T T O T H E S U P R E M E C O U R T O F T E X A S

, P U R S U A N T

T O T H E T E X A S C O N S T I T U T I O N A R T

. 5

, § 3

- C A N D R U L E 5 8 O F T H E

T E X A S R U L E S O F A P P E L L A T E P R O C E D U R E

T O T H E S U P R E M E C O U R T O F T E X A S A N D T H E H O N O R A B L E J U S T I C E S

T H E R E O F :

I

. S T Y L E O F T H E C A S E

T h e s t y l e o f t h e c a s e i n w h i c h c e r t i f i c a t i o n i s m a d e i s I

n r e V i l l a r r e a l o r

V i l l a r r e a l v

. S h o w a l t e r

, N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

, i n t h e U n i t e d S t a t e s C o u r t o f A p p e a l s f o r

t h e F i f t h C i r c u i t

, o n a p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t f o r t h e

S o u t h e r n D i s t r i c t o f

T e x a s

, M c A l l e n D i v i s i o n

, C i v i l A c t i o n N o

. 7 : 0 9

- C V

- 6 7

, a n d

t h e B a n k r u p t c y C o u r t

, S o u t h e r n D i s t r i c t o f T e x a s

, M c A l l e n D i v i s i o n

, I n r e

V i l l a r r e a l

, 4 0 1 B

. R

. 8 2 3 ( B a n k r

. S

. D

. T e x

. 2 0 0 9 )

. T h e F i f t h C i r c u i t

, o n i t s o w n

m o t i o n

, h a s d e c i d e d t o c e r t i f y t h i s q u e s t i o n t o t h e J u s t i c e s o f t h e T e x a s S u p r e m e

C o u r t

.

I I

. S T A T E M E N T O F T H E C A S E

T h i s b a n k r u p t c y c a s e c o n c e r n s w h e t h e r t h e h u s b a n d a n d w i f e D e b t o r s a r e

e q u i t a b l y e s t o p p e d f

r o m a s s e r t i n g t h e T e x a s h o m e s t e a d e x e m p t i o n t o p r o t e c t t h e

r e a l p r o p e r t y o n w h i c h t h e y s u r r e p t i t i o u s l y r e s i d e d

, a r e s t a u r a n t a n d b a l l r o o m

k n o w n a s G r e g ’ s B a l l r o o m

, f r o m f o r e c l o s u r e b y t h e i r c r e d i t o r s

, b e c a u s e ( 1 )

a l t h o u g h D e b t o r s l i v e d o n t h e p r o p e r t y

, t h e i r r e s i d e n c e t h e r e d i d n o t g i v e a

2 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 2 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

r e a s o n a b l e p r u d e n t p e r s o n n o t i c e t h a t i t w a s t h e i r h o m e s t e a d ; a n d ( 2 ) D e b t o r s

d i s c l a i m e d t h e h o m e s t e a d p r o t e c t i o n o f t h e p r o p e r t y i n a m a n n e r t h a t m e t a l l t h e

d o c t r i n a l r e q u i r e m e n t s f o r e q u i t a b l e e s t o p p e l t o a p p l y

. S e e I n r e V i l l a r r e a l

, 4 0 1

B

. R

. 8 2 3

.

I n 2 0 0 5

, D e b t o r s ’ p r i o r f a m i l y h o m e w a s f o r e c l o s e d u p o n

. T h e y m o v e d i n t o

t h e i r o n l y o t h e r p r o p e r t y

, t h e i r p l a c e o f b u s i n e s s

, G r e g ’ s B a l l r o o m

, a n d

s u r r e p t i t i o u s l y u s e d i t a s t h e i r s o l e f a m i l y h o m e

. T h e y r e s i d e d “ i n t h e r e s t a u r a n t

p o r t i o n o f t h e b u i l d i n g b e h i n d a b l a c k c u r t a i n t h a t c o n c e a l e d t h e i r b e d a n d

b e d r o o m f

u r n i t u r e

. ” I

d

. a t 8 3 0

. “ T h e y u s e [ d ] t h e s h o w e r a r e a i n t h e b a c k o f t h e

b u i l d i n g

, w h i c h i s i n a c c e s s i b l e t o v i s i t o r s

. ” I d

. W h i l e a f

r i e n d o f D e b t o r s ’ t e s t i f i e d

t h a t s h e w a s a w a r e t h a t t h e y w e r e l i v i n g o n t h e p r o p e r t y

, s h e a l s o s t a t e d t h a t

D e b t o r s n e v e r a l l o w e d h e r t o v i e w t h e i r l i v i n g a r e a

. I d

. “ D e b t o r s a d m i t t e d t h a t

t h e y h a v e k e p t s e c r e t t h e i r r e s i d e n c e a t G r e g ’ s B a l l r o o m

. ” I d

. C o n s e q u e n t l y

,

t h e r e g e n e r a l l y w a s n o c l o t h i n g

, p e r s o n a l e f f e c t s o r h o m e f

u r n i s h i n g s v i s i b l e o n

t h e p r o p e r t y

. I

d

. A l t h o u g h a p o l i c e o f f i c e r t e s t i f

i e d t h a t h e o n c e s a w t o y s a n d

f u r n i t u r e b y t h e b l a c k c u r t a i n l e a d i n g t o D e b t o r s ’ s l e e p i n g a r e a

, h e s t a t e d t h a t

h e h a d t h e i m p r e s s i o n t h a t t h e c u r t a i n d e m a r c a t e d a s t o r a g e a r e a

, n o t a l i v i n g

s p a c e

. I d

. N o c o u n t y o r r e a l e s t a t e r e c o r d s i n d i c a t e d t h a t D e b t o r s w e r e l i v i n g o n

t h e p r o p e r t y

. I

d

.

I n 2 0 0 7

, M r

. V i l l a r r e a l s e t t l e d l a w s u i t s w i t h t h e c l i e n t s o f D a v i d

S h o w a l t e r

, a n a t t o r n e y w h o w o u l d s u b s e q u e n t l y a s s u m e t h e r o l e o f T r u s t e e f

o r

h i s c l i e n t s ’ i n t e r e s t s i n t h e s e t t l e m e n t

. I d

. a t 8 2 8

. T h e s e t t l e m e n t

, i n r e l e v a n t

p a r t

, s t a t e d t h a t M r

. V i l l a r r e a l w o u l d e x e c u t e a p r o m i s s o r y n o t e f o r $ 7 0

, 0 0 0 p l u s

i n t e r e s t t o S h o w a l t e r a s T r u s t e e f o r h i s b e n e f

i c i a r i e s a n d t h a t n o t e w o u l d b e

s e c u r e d b y a d e e d o f t r u s t a g a i n s t G r e g ’ s B a l l r o o m

. I d

. M r

. V i l l a r r e a l e x e c u t e d

t h e p r o m i s s o r y n o t e

. I d

. a t 8 2 9

. T h a t n o t e l i s t e d G r e g ’ s B a l l r o o m a s M r

.

V i l l a r r e a l ’ s m a i l i n g a d d r e s s

. I d

. D e b t o r s

, b o t h M r

. a n d M r s

. V i l l a r r e a l

, a l s o

e x e c u t e d t h e d e e d o f t r u s t a g a i n s t G r e g ’ s B a l l r o o m

. I d

. T h e d e e d s t a t e d

, “ N o p a r t

3 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 3 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

o f t h e p r o p e r t y i s u s e d f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s a n d i s n o t

, i n w h o l e o r i n p a r t t h e

h o m e s t e a d o f G r a n t o r s

. G r a n t o r s a c k n o w l e d g e a n d r e p r e s e n t t h a t t h e d e b t

e v i d e n c e d b y t h e N o t e i s u s e d f o r b u s i n e s s p u r p o s e s f o r v a l u e r e c e i v e d b y

G r a n t o r s

. ” I

d

. T h e d e e d a l s o l i s t e d G r e g ’ s B a l l r o o m a s D e b t o r s ’ m a i l i n g a d d r e s s

.

I d

. L a t e r i n 2 0 0 7

, M r

. V i l l a r r e a l d e f a u l t e d o n t h e p r o m i s s o r y n o t e a n d T r u s t e e

“ f o r e c l o s e d o n t h e l i e n

. ” I d

.

D e b t o r s t h e n b r o u g h t s u i t i n s t a t e c o u r t a l l e g i n g t h a t T r u s t e e w r o n g f u l l y

f o r e c l o s e d o n t h e i r p r o p e r t y a s i t w a s e x e m p t f r o m s e i z u r e b e c a u s e i t w a s t h e i r

h o m e s t e a d

. I

d

. W h i l e t h o s e p r o c e e d i n g s w e r e p e n d i n g

, D e b t o r s s o u g h t p r o t e c t i o n

u n d e r C h a p t e r 1 3 o f t h e b a n k r u p t c y c o d e

. I d

. D e b t o r s t h e n r e m o v e d t h e i r

w r o n g f u l f o r e c l o s u r e s u i t t o f e d e r a l c o u r t a s p a r t o f t h e b a n k r u p t c y p r o c e e d i n g s

.

I d

. S e e a l s o 2 8 U

. S

. C

. § § 1 3 3 4

, 1 4 5 2

. O b j e c t i o n s w e r e e n t e r e d t o D e b t o r s ’ c l a i m e d

p r o t e c t i o n o f

G r e g ’ s B a l l r o o m a s a h o m e s t e a d

. I n r e V i l l a r r e a l

, 4 0 1 B

. R

. a t 8 2 8

.

I t w a s a r g u e d b o t h t h a t t h e p r o p e r t y w a s n o t D e b t o r s ’ v a l i d h o m e s t e a d a n d t h a t

e v e n i f i t w a s

, D e b t o r s s h o u l d b e e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m p r o t e c t i n g i t f

r o m

f o r e c l o s u r e

. I

d

. a t 8 2 8

, 8 3 3

.

F o l l o w i n g h e a r i n g s

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o n c l u d e d t h a t G r e g ’ s B a l l r o o m

w a s D e b t o r s ’ v a l i d h o m e s t e a d b e c a u s e

, b e g i n n i n g i n 2 0 0 5

, t h e y h a d u s e d i t a s

t h e i r s o l e a n d c o n t i n u o u s r e s i d e n c e

. I d

. 8 3 2

- 3 3

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t n o t e d t h a t

u n d e r T e x a s l a w

, l i e n s a r e g e n e r a l l y n o t e n f o r c e a b l e a g a i n s t h o m e s t e a d s

. I d

. a t

8 3 3

. H o w e v e r

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t d e t e r m i n e d t h a t T e x a s l a w a l l o w s a c e r t a i n

n a r r o w c l a s s o f h o m e s t e a d c l a i m a n t s t o b e e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m p r o t e c t i n g

t h e i r h o m e s t e a d s f

r o m f o r e c l o s u r e

. I

d

. a t 8 3 4

. S p e c i f

i c a l l y

, u n d e r t h e b a n k r u p t c y

c o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n o f T e x a s l a w

, w h e n a h o m e s t e a d c l a i m a n t i s l i v i n g o n t h e

p r o p e r t y a s h i s o r h e r h o m e s t e a d

, h e o r s h e c a n n o n e t h e l e s s b e e q u i t a b l y

e s t o p p e d f

r o m p r o t e c t i n g t h a t p r o p e r t y a s s u c h

, i f h i s o r h e r “ a c t s w e r e [ n o t ] s u c h

a s t o p u t a r e a s o n a b l e p r u d e n t p e r s o n o n n o t i c e t h a t t h e t r a c t c o n s t i t u t e d a p a r t

o f t h e h o m e s t e a d

. ” I d

. a t 8 3 4

- 3 5 ( q u o t i n g P r i n c e v

. N

. S t a t e B a n k

, 4 8 4 S

. W

. 2 d

4 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 4 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

4 0 5

, 4 1 1 ( T e x

. C i v

. A p p

. - A m a r i l l o 1 9 7 2

, w r i t r e f ’ d n

. r

. e

. ) ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n

m a r k s o m i t t e d )

. S u c h a r u l e

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o n t i n u e d

, i s c o n s i s t e n t w i t h

t h e “ a m b i g u o u s p o s s e s s i o n ” d o c t r i n e a r t i c u l a t e d b y t h e T e x a s c o u r t s : t h a t w h e n

a c l a i m a n t o w n s “ o n l y o n e p i e c e o f p r o p e r t y b u t d o e s n o t o c c u p y i t ” a n d t h e

“ ‘ v i s i b l e c i r c u m s t a n c e s ’ ” o n t h e p r o p e r t y a r e c o n s i s t e n t w i t h t h e o w n e r ’ s

d i s c l a i m e r o f

t h e p r o p e r t y a s h i s o r h e r h o m e s t e a d

, t h e o w n e r m a y b e e s t o p p e d

f r o m l a t e r c l a i m i n g t h e p r o p e r t y a s h i s o r h e r h o m e s t e a d

. I d

. a t 8 3 5 ( q u o t i n g

F i r s t I n t e r s t a t e B a n k v

. B l a n d

, 8 1 0 S

. W

. 2 d 2 7 7

, 2 8 4

, 2 8 7 ( T e x

. C i v

. A p p

. - F o r t

W o r t h 1 9 9 1 ) ) ( c i t i n g A l e x a n d e r v

. W i l s o n

, 7 7 S

. W

. 2 d 8 7 3

, 8 7 4 ( T e x

. 1 9 3 5 ) ) )

. T h e

c o u r t a c k n o w l e d g e d t h a t t h i s a n a l y s i s w a s i n t e n s i o n w i t h “ [ t ] h e g e n e r a l r u l e

t h a t T e x a s c o u r t s h a v e a d o p t e d u n a n i m o u s l y i n t h i s s i t u a t i o n w h e r e t h e

c l a i m a n t o w n s o n l y o n e p i e c e o f p r o p e r t y a n d o c c u p i e s i t a t t h e t i m e o f t h e

m o r t g a g e

. . . t h a t ‘ t h e c l a i m a n t i s n o t e s t o p p e d t o s e t u p t h e h o m e s t e a d

e x e m p t i o n n o t w i t h s t a n d i n g t h e d e c l a r a t i o n s i n t h e m o r t g a g e c o n t r a c t

. ’ ” I d

. a t

8 3 4 ( q u o t i n g F i r s t I

n t e r s t a t e B a n k

, 8 1 0 S

. W

. 2 d a t 2 8 3 ( c i t i n g T e x

. L a n d & L o a n

C o

. v

. B l a l o c k

, 1 3 S

. W

. 1 2

, 1 3 ( T e x

. 1 8 9 0 ) ; R a y v

. M e t z g e r

, 1 6 5 S

. W

. 2 d 2 0 7

, 2 0 9

( T e x

. C i v

. A p p

. - F o r t W o r t h 1 9 4 2 )

, a f f ’ d

, 1 4 1 S

. W

. 2 d 4 8 0 ( 1 9 4 3 ) ) )

. Y e t t h e c o u r t

c o n c l u d e d t h a t t h i s a p p a r e n t c o n f l i c t i n T e x a s l a w w a s r e c o n c i l a b l e b e c a u s e t h e

r u l e a g a i n s t e s t o p p e l a s s u m e d t h a t b y o c c u p y i n g t h e h o m e s t e a d

, t h e c l a i m a n t ’ s

“ u s e o f t h e p r o p e r t y a s a h o m e [ w o u l d b e ] o f s o o b v i o u s a n a t u r e ” t h a t t h e l e n d e r

m u s t h a v e h a d n o t i c e i t w a s t h e c l a i m a n t ’ s h o m e s t e a d

. I d

. ( q u o t i n g F i r s t

I n t e r s t a t e B a n k

, 8 1 0 S

. W

. 2 d a t 2 8 3

- 8 4 ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s o m i t t e d )

.

A c c o r d i n g l y

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e r u l e a g a i n s t e s t o p p e l d i d

n o t a p p l y t o t h e i n s t a n t c a s e

. I d

. a t 8 3 6

.

B a s e d o n t h i s i n t e r p r e t a t i o n o f T e x a s l a w

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o n c l u d e d

t h a t D e b t o r s c o u l d b e e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m p r o t e c t i n g t h e i r p r o p e r t y a s t h e i r

h o m e s t e a d b e c a u s e D e b t o r s h a d c o n c e a l e d t h e i r r e s i d e n c e f r o m p u b l i c v i e w

. I

d

.

T h e a r e a i n w h i c h t h e y w e r e l i v i n g a p p e a r e d t o a n o u t s i d e r a s “ a s t o r a g e a r e a

. ”

5 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 5 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

I d

. a t 8 3 5

. N e i t h e r t h e p r e s e n c e o f v i s i t o r s n o r s o m e p e r s o n a l i t e m s c o n t r a d i c t e d

t h i s i m p r e s s i o n

, a s v i s i t o r s w e r e a s s o c i a t e d w i t h D e b t o r s ’ b u s i n e s s a c t i v i t i e s a n d

t o o f e w p e r s o n a l i t e m s w e r e i n p u b l i c v i e w t o i n d i c a t e t h a t i n d i v i d u a l s w e r e

l i v i n g o n t h e p r o p e r t y

. I d

. F u r t h e r

, t h e e x t e r n a l a p p e a r a n c e o f t h e p r o p e r t y

s u g g e s t e d t h a t i t w a s a b u s i n e s s

. I d

. T h e r e f

o r e

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o n c l u d e d

t h a t “ D e b t o r s ’ u s e o f G r e g ’ s B a l l r o o m a s a r e s i d e n c e

. . . w a s i n s u f f i c i e n t ‘ t o p u t

a r e a s o n a b l e p r u d e n t p e r s o n o n n o t i c e t h a t t h e p r o p e r t y w a s a h o m e s t e a d

. ’ ” I d

.

( q u o t i n g P r i n c e

, 4 8 4 S

. W

. 2 d a t 4 1 1 )

.

F i n a l l y

, t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o n c l u d e d t h a t D e b t o r s ’ d i s c l a i m e r o f t h e i r

h o m e s t e a d r i g h t s s a t i s f i e d e a c h o f t h e d o c t r i n a l r e q u i r e m e n t s f o r e q u i t a b l e

e s t o p p e l b e c a u s e i t w a s : “ ( 1 ) a f a l s e r e p r e s e n t a t i o n o r c o n c e a l m e n t o f m a t e r i a l

f a c t s ; ( 2 ) m a d e w i t h e i t h e r a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e o f t h e t r u t h ; ( 3 ) t o

a p a r t y w i t h o u t k n o w l e d g e o f t h e t r u t h o r w i t h o u t t h e m e a n s o f k n o w i n g t h e

t r u t h ; ( 4 ) w i t h t h e i n t e n t i o n t h a t t h e f a l s e r e p r e s e n t a t i o n o r c o n c e a l m e n t s h o u l d

b e a c t e d o n ; a n d ( 5 ) t h e p a r t y t o w h o m i t w a s m a d e a c t u a l l y r e l i e d o n o r a c t e d

o n i t t o h i s p r e j u d i c e

. ” I d

. a t 8 3 3

, 8 3 6

- 3 7 ( q u o t i n g G u l b e n k i a n v

. P e n n

, 2 5 2

S

. W

. 2 d 9 2 9

, 9 3 2 ( T e x

. 1 9 5 2 ) ) ( i n t e r n a l q u o t a t i o n m a r k s o m i t t e d )

. T h e r e f o r e

, t h e

b a n k r u p t c y c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h e T r u s t e e ’ s “ p r e

- p e t i t i o n f o r e c l o s u r e ” o n t h e

p r o p e r t y “ w a s v a l i d ” ; a n d t h a t t h e p r o p e r t y s h o u l d n o t b e c o m e p a r t o f t h e

b a n k r u p t c y e s t a t e b e c a u s e T r u s t e e c o u l d f o r e c l o s e a g a i n s t i t i n s a t i s f a c t i o n o f

t h e d e b t h i s b e n e f

i c i a r i e s w e r e o w e d

, i d

. a t 8 3 9

.

T h e D e b t o r s a p p e a l e d

. T h e d i s t r i c t c o u r t a f f i r m e d

, r e l y i n g o n a s i m i l a r

a n a l y s i s o f t h e l i m i t a t i o n s o f T e x a s ’ s h o m e s t e a d p r o t e c t i o n a n d c i t i n g p r i m a r i l y

t h e s a m e T e x a s c a s e l a w a s t h e b a n k r u p t c y c o u r t

.

I I I

. F A C T U A L A N D L E G A L I S S U E S R E S O L V E D

B e f o r e s e t t i n g f

o r t h t h e q u e s t i o n t o b e c e r t i f i e d

, w e r e s o l v e t h e o t h e r

p i v o t a l f a c t u a l a n d l e g a l i s s u e s

, l e a v i n g t h e c e r t i f i e d q u e s t i o n a s d i s p o s i t i v e o f

6 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 6 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

t h e w h o l e c a s e

. D e b t o r s c o n t e s t t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g t h a t t h e y

r e s i d e d s u r r e p t i t i o u s l y a n d n o t o p e n l y i n G r e g ’ s B a l l r o o m

. T h e y a l s o d e n y t h a t

t h e y h a d a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e o f t h e f a c t t h a t G r e g ’ s B a l l r o o m w a s

t h e i r h o m e s t e a d w h e n t h e y s i g n e d t h e d e e d o f t r u s t a s s e r t i n g t h a t “ [ n ] o p a r t o f

t h e p r o p e r t y i s u s e d f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s ” a n d t h a t T r u s t e e S h o w a l t e r r e l i e d

o n t h e i r d i s c l a i m e r o f t h e p r o p e r t y a s t h e i r h o m e s t e a d

. T h e b a n k r u p t c y c o u r t

r e s o l v e d e a c h o f t h e s e f a c t u a l i s s u e s i n f a v o r o f T r u s t e e

.

“ W e r e v i e w t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s r u l i n g s a n d d e c i s i o n s u n d e r t h e s a m e

s t a n d a r d s e m p l o y e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t

. ” I n r e P e r r

y

, 3 4 5 F

. 3 d 3 0 3

, 3 0 9 ( 5 t h

C i r

. 2 0 0 3 )

. “ A f

i n d i n g o f f a c t

. . . m a y b e d i s r e g a r d e d o n l y i f i t i s c l e a r l y

e r r o n e o u s

. ” I

d

. “ E s t o p p e l i s o r d i n a r i l y a q u e s t i o n o f f a c t

. ” N o t t i n g h a m M a n o r

O w n e r s A s s ’

n v

. E l P a s o E l e c

. C o

. , 2 6 0 S

. W

. 3 d 1 8 6

, 1 9 7 ( T e x

. C i v

. A p p

. - E l P a s o

2 0 0 8 )

.

W e s e e n o c l e a r e r r o r i n t h e b a n k r u p t c y c o u r t ’ s f i n d i n g s

. D e b t o r s d o n o t

c o n t e s t t h a t t h e y c o n c e a l e d t h e i r l i v i n g q u a r t e r s o n t h e p r o p e r t y a n d t h a t t h e i r

v i s i b l e a c t i v i t i e s o n t h e p r o p e r t y w e r e c o n s i s t e n t w i t h t h e t y p e s o f b u s i n e s s

a c t i v i t i e s t h a t o c c u r r e d a t G r e g ’ s B a l l r o o m

. T h e y a r g u e o n l y t h a t a r e a s o n a b l e

p r u d e n t p e r s o n w o u l d h a v e k n o w n t h a t t h e p r o p e r t y w a s t h e i r h o m e s t e a d

b e c a u s e ( 1 ) t h e y l i s t e d t h e p r o p e r t y a s t h e i r h o m e a d d r e s s i n t h e p r o m i s s o r y

n o t e

, d e e d o f t r u s t a n d o n t h e i r d r i v e r ’ s l i c e n s e s a n d t a x r e t u r n s

, a n d ( 2 )

s o m e t i m e s t h e r e w e r e v i s i t o r s o n t h e p r o p e r t y w h e n t h e r e w e r e n o t e v e n t s

s c h e d u l e d a t t h e b a l l r o o m

. H o w e v e r

, t h e s e m a r g i n a l f a c t s a r e i n s u f f i c i e n t t o

e s t a b l i s h t h a t t h e b a n k r u p t c y c o u r t c o m m i t t e d c l e a r e r r o r i n f i n d i n g t h a t t h e y

u s e d G r e g ’ s B a l l r o o m a s t h e i r h o m e s t e a d s u r r e p t i t i o u s l y a n d n o t o p e n l y

.

L i k e w i s e

, D e b t o r s a c k n o w l e d g e t h a t t h e y h a d a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e

t h a t t h e y w e r e u s i n g p a r t o f t h e p r o p e r t y f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s

, c o n t r a r y t o

t h e d i s c l a i m e r i n t h e d e e d o f t r u s t t h e y s i g n e d

. D e b t o r s a r g u e o n l y t h a t t h e y

f a i l e d t o r e a l i z e t h e s i g n i f i c a n c e o f t h o s e f a c t s

. M o r e o v e r

, D e b t o r s p o i n t t o n o

7 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 7 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

e v i d e n c e s u g g e s t i n g T r u s t e e S h o w a l t e r d i d n o t r e l y o n t h e i r m i s r e p r e s e n t a t i o n

t h a t t h e p r o p e r t y w a s n o t b e i n g u s e d f o r r e s i d e n t i a l p u r p o s e s ; t h e y m e r e l y a r g u e

t h a t h e s h o u l d h a v e i n v e s t i g a t e d f u r t h e r a n d d e t e r m i n e d t h a t t h e i r h o m e s t e a d

d i s c l a i m e r w a s f a l s e

. 1

T h e r e m a i n i n g i s s u e i n t h i s c a s e

, t h e r e f o r e

, i s w h e t h e r T e x a s h o m e s t e a d

c l a i m a n t s c a n b e e q u i t a b l y e s t o p p e d f r o m p r o t e c t i n g t h e i r a c t u a l h o m e s t e a d s i f

t h e y h a v e d i s c l a i m e d t h e h o m e s t e a d p r o t e c t i o n a n d r e s i d e d o n t h e p r o p e r t y

c o v e r t l y a n d n o t o p e n l y

. A s d e s c r i b e d i n t h e b a c k g r o u n d s e c t i o n

, t h e r e i s a

t e n s i o n i n T e x a s l a w r e g a r d i n g t h i s q u e s t i o n

. O n e o f t h e f o u n d a t i o n a l T e x a s

S u p r e m e C o u r t c a s e s i n t h i s a r e a

, T e x a s L a n d & L o a n C o

. v

. B l a l o c k

, s t a t e s t h a t

“ n o e s t o p p e l c a n a r i s e i n f a v o r o f a l e n d e r w h o h a s a t t e m p t e d t o s e c u r e a l i e n o n

h o m e s t e a d i n a c t u a l u s e a n d p o s s e s s i o n o f t h e f a m i l y

, b a s e d o n d e c l a r a t i o n s o f

t h e h u s b a n d a n d w i f e m a d e o r a l l y o r i n w r i t i n g c o n t r a r y t o t h e f a c t ” t h a t t h e

p r o p e r t y w a s t h e f a m i l y ’ s h o m e s t e a d

. 1 3 S

. W

. 1 2

, 1 3 ( 1 8 9 0 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h e r e f o r e

, a c t u a l u s e o f t h e p r o p e r t y a s a h o m e s t e a d

, r e g a r d l e s s o f t h e n a t u r e

o f t h a t u s e

, w o u l d s e e m t o p r e v e n t e s t o p p e l

.

O t h e r T e x a s c o u r t s h a v e e n d o r s e d T e x a s L a n d ’ s s t a t e m e n t o f t h e l a w

. S e e

R u t l a n d S a v

. B a n k v

. I s b e l l

, 1 5 4 S

. W

. 2 d 4 4 2

, 4 4 5 ( T e x

. 1 9 4 1 ) ( “ S i n c e t h e c o u r t s

b e l o w h a v e f

o u n d t h a t t h e J o h n D

. I s b e l l f a m i l y w e r e a c t u a l l y l i v i n g o n t h e 3 4

a c r e s a s a h o m e s t e a d a t t h a t t i m e

, t h e l e n d e r s h o u l d n o t h a v e r e l i e d u p o n t h e

a f f i d a v i t a t a l l ” a n d t h e r e f o r e n o e s t o p p e l c a n a r i s e

. ) ; P a r r i s h v

. H a w e s

, 6 6 S

. W

.

2 0 9

, 2 1 2 ( T e x

. 1 9 0 2 ) ( s t a t i n g t h a t o n c e a h o m e s t e a d i s e s t a b l i s h e d “ a l l p e r s o n s

m u s t t a k e n o t i c e

, a n d h e n c e d e c l a r a t i o n s

. . . c o n t r a r y t h e r e t o c a n n o t b e r e l i e d

De btor s als o argue that Ms

. Villar real canno t be es top ped beca use she wa s not a par ty 1

to the se ttl em ent betw een Show alte r’s c lient s and Mr

. Villar real

. This ar gume nt mi ss es t he

poi nt. The mi sr ep r e s e n tat ion that led the bank rup tcy cour t to conc lude De btor s coul d be

es top ped occ urr ed in the dee d of tru st

. That doc ume nt, wh ich both De btor s ack now led ge that

they signe d, st ated that Gr eg’s Ballro om wa s not thei r hom es tead

. It is that mi sr epr es enta tio n

that r es ulte d in the bank rup tcy cour t conc ludi ng D ebto rs w ere eq uitab ly e st opp ed.

8 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 8 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

o n ” )

. L i k e w i s e

, r e l y i n g o n t h e a b o v e s t a t e m e n t f r o m T e x a s L a n d

, t h e F i f

t h

C i r c u i t h a s s u g g e s t e d “ t h a t a h o m e s t e a d c l a i m a n t i s n o t e s t o p p e d t o a s s e r t h i s

h o m e s t e a d r i g h t s i n p r o p e r t y o n t h e b a s i s o f d e c l a r a t i o n s m a d e t o t h e c o n t r a r y

i f

, a t t h e t i m e o f t h e d e c l a r a t i o n s

, t h e c l a i m a n t w a s i n a c t u a l u s e a n d p o s s e s s i o n

o f t h e p r o p e r t y

. ” I

n r e N i l a n d

, 8 2 5 F

. 2 d 8 0 1

, 8 0 8 ( 5 t h C i r

. 1 9 8 7 )

. F i n a l l y

, a T e x a s

t r e a t i s e o n h o m e s t e a d r i g h t s d e c l a r e s t h a t “ [ w ] h e r e i t i s s h o w n t h a t

, a t t h e t i m e

a p e r s o n d e a l t w i t h t h e h o m e s t e a d p r o p e r t y

, t h e h o m e s t e a d c l a i m a n t w a s

o c c u p y i n g t h e p r e m i s e s i n a m a n n e r s u f f i c i e n t t o s u s t a i n t h e h o m e s t e a d

e x e m p t i o n [ i

. e

. , f

o r i t t o b e f

o u n d t h a t t h e p r o p e r t y w a s t h e c l a i m a n t ’ s

h o m e s t e a d ]

, t h e h o m e s t e a d e x e m p t i o n c a n n o t

, a s a r u l e

, b e d e s t r o y e d b y a n y

s t a t e m e n t

, d e c l a r a t i o n

, o r r e p r e s e n t a t i o n m a d e b y t h e c l a i m a n t t h a t t h e s t a t u s

o f t h e p r o p e r t y i s o t h e r w i s e

. ” 4 3 T e x

. J u r

. H o m e s t e a d s § 8 3 ( 3 d e d

. 2 0 1 0 )

.

H o w e v e r

, t h e r e i s a s e r i e s o f c a s e s t h a t s u p p o r t s t h e r u l e a r t i c u l a t e d i n t h e

b a n k r u p t c y c o u r t o p i n i o n : t h a t a h o m e s t e a d c l a i m a n t c a n b e e s t o p p e d f r o m

a s s e r t i n g t h e h o m e s t e a d p r o t e c t i o n i f h e o r s h e d o e s n o t l i v e o n t h e p r o p e r t y i n

a m a n n e r t o g i v e a r e a s o n a b l e p r u d e n t p e r s o n n o t i c e t h a t h e o r s h e w a s u s i n g

t h e p r o p e r t y a s a h o m e s t e a d

. F o r i n s t a n c e

, A l e x a n d e r v

. W i l s o n s t a t e d t h a t

“ u n l e s s t h e v i s i b l e c i r c u m s t a n c e s e x i s t i n g a t t h e t i m e w e r e o f s u c h i m p o r t a s t o

a p p r i s e [ t h e m o r t a g e e ] o f t h e f a c t t h a t t h e [ p r o p e r t y ] w a s t h e h o m e o f t h e

m o r t g a g o r s

, ” t h e m o r t g a g o r s c o u l d b e e s t o p p e d f r o m a s s e r t i n g t h e h o m e s t e a d

p r o t e c t i o n f

o r t h e p r o p e r t y

. 7 7 S

. W

. 2 d 8 7 3

, 8 7 4 ( T e x

. 1 9 3 5 )

. L i k e w i s e

, i n L i n c o l n

v

. B e n n e t t

, t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t s t a t e d t h a t l i e n s c o u l d b e e n f o r c e d a g a i n s t

h o m e s t e a d s w h e r e “ t h e o w n e r s

, . . . s o u s i n g i t t h a t i t s s t a t u s i s d u b i o u s a t t h e

t i m e t h e m o r t g a g e i s e x e c u t e d

, r e p r e s e n t t h a t i t i s n o t t h e i r h o m e s t e a d

. ” 1 5 6

S

. W

. 2 d 5 0 4

, 5 0 5 ( T e x

. 1 9 4 1 )

. F i n a l l y

, P r i n c e v

. N o r t h S t a t e B a n k s t a t e d t h a t i f

a h o m e s t e a d c l a i m a n t w a s l i v i n g o n t h e p r o p e r t y a t t h e s a m e t i m e t h a t h e o r s h e

d i s c l a i m e d t h e h o m e s t e a d p r o t e c t i o n

, “ t h e d e t e r m i n i n g f a c t o r [ f o r w h e t h e r t h e

h o m e s t e a d p r o t e c t i o n w i l l b e e n f o r c e d ] i s w h e t h e r t h e c l a i m a n t ’ s a c t s w e r e s u c h

9 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 9 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

a s t o p u t a r e a s o n a b l e p r u d e n t p e r s o n o n n o t i c e t h a t t h e t r a c t c o n s t i t u t e d a p a r t

o f t h e h o m e s t e a d

. ” 4 8 4 S

. W

. 2 d 4 0 5

, 4 1 1 ( T e x

. C i v

. A p p

. - A m a r i l l o 1 9 7 2

, w r i t r e f ’ d

n

. r

. e

. )

.

N o n e t h e l e s s

, e a c h o f t h e s e c a s e s i s f a c t u a l l y d i s t i n c t f r o m t h e p r e s e n t c a s e

.

I n A l e x a n d e r a n d P r i n c e t h e h o m e s t e a d c l a i m a n t s w e r e n o t l i v i n g o n t h e

p r o p e r t y c l a i m e d a s a h o m e s t e a d a t t h e t i m e t h a t t h e y a l l e g e d l y d i s c l a i m e d t h e i r

h o m e s t e a d r i g h t s

. L i n c o l n n e v e r a p p l i e d t h e d o c t r i n e i t a r t i c u l a t e d

, a s t h e c o u r t

f o u n d t h a t t h e c l a i m a n t s w e r e o p e n l y u s i n g t h e p r o p e r t y a s t h e i r h o m e s t e a d

.

A c c o r d i n g l y

, i t i s u n c l e a r w h e t h e r t h e b r o a d r u l e t h a t t h e s e c a s e s s t a t e i s

a p p l i c a b l e t o c i r c u m s t a n c e s i n w h i c h t h e h o m e s t e a d c l a i m a n t i s l i v i n g o n t h e

p r o p e r t y a s a h o m e s t e a d a t t h e t i m e h e o r s h e d i s c l a i m s t h e h o m e s t e a d

p r o t e c t i o n

.

G i v e n t h e t e n s i o n e x t a n t i n T e x a s l a w b e t w e e n t h e T e x a s L a n d a n d

A l e x a n d e r l i n e s o f c a s e s

, w e r e q u e s t t h a t t h e T e x a s S u p r e m e C o u r t a d d r e s s a n d

a n s w e r t h e q u e s t i o n t h a t w e c e r t i f y b e l o w

.

I V

. Q U E S T I O N C E R T I F I E D

W h e t h e r a n o t h e r w i s e v a l i d h o m e s t e a d e x e m p t i o n c l a i m a g a i n s t s e i z u r e

a n d s a l e b y c r e d i t o r s i s f o r e c l o s e d b y e q u i t a b l e e s t o p p e l w h e n ( 1 ) c l a i m a n t s ’ u s e

o f t h e p r o p e r t y a s a h o m e s t e a d w a s s u r r e p t i t i o u s ; ( 2 ) t h e c l a i m a n t s p u b l i c l y

d e c l a r e d a t t h e t i m e t h a t t h e l i e n w a s p l a c e d o n t h e p r o p e r t y t h a t n o s u c h u s e

o f t h e p r o p e r t y w a s b e i n g m a d e ; a n d ( 3 ) t h e o t h e r c r i t e r i a f o r e q u i t a b l e e s t o p p e l

h a v e b e e n m e t

, v i z

. , ( a ) t h a t a f a l s e r e p r e s e n t a t i o n w a s m a d e w i t h e i t h e r a c t u a l

o r c o n s t r u c t i v e k n o w l e d g e o f t h e t r u t h ; ( b ) t o a p a r t y w i t h o u t k n o w l e d g e o f t h e

t r u t h o r w i t h o u t t h e m e a n s o f k n o w i n g t h e t r u t h ; ( c ) w i t h t h e i n t e n t i o n t h a t t h e

f a l s e r e p r e s e n t a t i o n o r c o n c e a l m e n t s h o u l d b e a c t e d o n ; a n d ( d ) t h e p a r t y t o

w h o m i t w a s m a d e a c t u a l l y r e l i e d o n o r a c t e d o n i t t o h i s p r e j u d i c e

.

1 0 Case: 09-40912 Document: 00511290961 Page: 10 Date Filed: 11/10/2010N o

. 0 9

- 4 0 9 1 2

W e d i s c l a i m a n y i n t e n t i o n o r d e s i r e t h a t t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s

c o n f i n e i t s r e p l y t o t h e p r e c i s e f o r m o r s c o p e o f t h e q u e s t i o n c e r t i f i e d

. T h e a n s w e r

p r o v i d e d b y t h e S u p r e m e C o u r t o f T e x a s w i l l d e t e r m i n e t h e d i s p o s i t i v e i s s u e o n

a p p e a l i n t h i s c a s e

. T h e r e c o r d o f t h i s c a s e

, t o g e t h e r w i t h c o p i e s o f t h e p a r t i e s ’

b r i e f s

, i s t r a n s m i t t e d h e r e w i t h

.

Q U E S T I O N C E R T I F I E D

.

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