Número Identificador

SEN2024 _____________________

Estado Libre Asociado de Puerto Rico

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL V

ASOCIACIÓN DE 

CONDÓMINOS 

QUADRANGLE 

MEDICAL CENTER

Apelante

V.

LISETTE ENID CRUZ 

PEÑA

Apelada

V. 

DR. OSVALDO I. CARO 

PÉREZ

Parte con Interés

KLAN202301079

APELACIÓN

procedente del

Tribunal de Primera 

Instancia, Sala 

Superior de

Caguas

Civil. Núm.

GG2019CV01250

Sobre:

Cobro de Dinero, 

Cuotas Condominios

Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la

Jueza Romero García y la Jueza Martínez Cordero.

Hernández Sánchez, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de marzo de 2024.

El 1 de diciembre de 2022, la Asociación de Condóminos 

Quadrangle Medical Center (Asociación o apelante) compareció ante 

nos mediante un Escrito de Apelación y solicitó la revocación de una 

Sentencia que se emitió y notificó el 19 de octubre de 2023, por el 

Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas (TPI). 

Mediante el aludido dictamen, el TPI le imputó el pago del monto de 

$5,531.02 a la Sra. Lisette Enid Cruz Peña (señora Cruz Peña o 

apelada) por concepto de cuotas de mantenimiento. Sin embargo, 

eximió a la apaleada del pago de intereses y recargos de la propiedad 

objeto de esta controversia ubicada en el Municipio de Caguas (en 

adelante, Oficina 305). Por último, le impuso el pago de parte de la 

deuda por concepto de cuotas de mantenimiento al Sr. Osvaldo I. 
KLAN202301079 2

Caro Pérez (señor Caro Pérez), fundamentándose en la aplicación de 

un acuerdo entre estos. 

Por los fundamentos que expondremos a continuación,

modificamos la Sentencia apelada y así modificada confirmamos. 

I.

El 11 de abril de 2019, la Asociación presentó una Demanda

en cobro de dinero contra la señora Cruz Peña.1 Alegó que la apelada

era dueña de la Oficina 305 y le adeudaba a la Asociación la suma 

de $103,952.67 por concepto de cuotas de mantenimiento, 

derramas y gastos operacionales del sistema de acceso controlado, 

seguridad y mantenimiento de áreas vecinales, según lo establecía 

la Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada,

también conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 

LPRA sec.1291 et seq., (Ley Núm. 104). Aclaró que dicha suma 

continuaría aumentando a partir de la presentación de la Demanda, 

conforme a la cuota mensual de $791.00, más intereses y 

penalidades. Sostuvo que le reclamó dicho monto a la apelada, pero 

esta se negó a pagar. Además, solicitó el pago de $31,185.80 por 

concepto de honorarios de abogado y $450.00 para gastos de 

embargo. 

Por su parte, el 21 de junio de 2019 la señora Cruz Peña 

presentó su Contestación a la Demanda en la cual negó la mayoría 

de las alegaciones.2 Además, arguyó que la apelante nunca se 

comunicó para realizarle el cobro de cuotas y gastos directamente. 

Afirmó que las comunicaciones estaban dirigidas únicamente al 

señor Caro Pérez. Posteriormente, el 25 de junio de 2019, la apelada 

presentó una Demanda contra Tercero en contra del señor Caro 

Pérez.3 Indicó que estuvo casada con este último hasta el 13 de 

1 Véase, pág. 42 del apéndice del recurso.

2 Íd., págs. 43-44. 

3 Íd., págs. 45-49. 
KLAN202301079 3

marzo de 2011, fecha en que se disolvió el vínculo matrimonial. 

Adujo que ambos suscribieron una Estipulación y Transacción en el 

caso de liquidación de bienes en el cual el señor Caro Pérez se hacía 

responsable de todas las deudas relacionadas a la Oficina 305.

Particularmente, alegó que en la sentencia de liquidación de bienes 

le fue adjudicada la propiedad que es objeto del cobro de los cánones 

de mantenimiento al señor Caro Pérez. 

Pese a lo anterior, la apelada explicó que, para el 30 de marzo 

de 2015, el señor Caro Pérez otorgó la Escritura Número doce (12) 

sobre División Parcial de Bienes Gananciales y Adjudicación

(Escritura Núm.12).4 Expresó que, mediante esta escritura, este

último le cedió la Oficina 305 a la apelada. La apelada también 

esbozó que ella y el señor Caro Pérez suscribieron un acuerdo 

privado el cual establecía que, si para el 30 de septiembre de 2015,

el señor Caro Pérez no abandonaba la Oficina 305, tenían que 

otorgar un contrato de arrendamiento y pagar el canon 

correspondiente. Planteó que, luego transcurrido el plazo 

establecido sin que el señor Caro Pérez desalojara la Oficina 305, la 

llegaron a un acuerdo verbal de arrendamiento de la Oficina 305.

Sostuvo que, mediante dicho acuerdo verbal, el señor Caro Pérez se 

comprometió a pagarle un canon mensual por el uso de la Oficina 

305 y, además, se comprometió a pagar el mantenimiento de la 

Oficina 305. Sin embargo, esbozó que el señor Caro Pérez continuó 

ocupando la Oficina 305 hasta enero de 2019 y nunca pagó el canon 

de arredramiento acordado ni el mantenimiento. 

Por los motivos antes expuestos, razonó que el señor Caro 

Pérez era responsable de la totalidad de la deuda según el acuerdo 

del 30 de marzo de 2015. En consecuencia, indicó que este último 

le adeudaba la suma de $62,000.00 por concepto de cánones de 

4 Íd., págs. 198-203. 
KLAN202301079 4

arrendamiento; $103,952.67 por cuotas de mantenimiento

adeudadas y una cantidad no menor de $30,000.00 por costas, 

gastos y honorarios de abogado. 

Tras varios trámites procesales los cuales no son necesarios

detallar, el 10 de marzo de 2020, la Asociación presentó una Moción 

de Sentencia Sumaria.

5 En síntesis, esbozó que la alegación de la 

apelada referente a que algún titular previo a ella era el responsable 

del pago, no la eximía del pago de la deuda. De igual forma, 

argumentó que el Reglamento del Condominio establecía la 

obligación del pago de las cuotas de mantenimiento en sus artículos 

cuarenta y cinco (45) al cuarenta y ocho (48). Enfatizó que no existía 

controversia de hechos sobre la obligación de pago en el caso, por lo 

que procedía aplicar el derecho y consecuentemente dictar sentencia 

por la vía sumaria. A esos efectos, solicitó que se ordenara a la 

apelada el pago de las cuotas adeudadas de $127,626.87 al mes de 

marzo de 2020; cuotas mensuales desde dicha fecha por la suma de 

$781.00; la suma de $175.00 en concepto de gatos y la suma de 

$31,185.80 en concepto de honorarios de abogado. 

En respuesta, el 7 de abril de 2020, la señora Cruz Peña 

presentó su Oposición a Sentencia Sumaria.

6 Adujo que existía una 

controversia sustancial de hechos la cual impedía resolver el caso 

por sentencia sumaria. De igual forma, arguyó que la Asociación 

pretendía imponer unas cuotas de mantenimiento, gastos e 

intereses, los cuales debían resolverse mediante desfile de prueba. 

Por último, señaló que la apelante tenía que demostrarle al tribunal 

que la cuota adeudada de $791.00 mensual, entre marzo de 2015 al

año 2019, totalizaba $127,626.87 y no $45,878.00.7

5 Íd., págs. 51-118. 

6 Íd., págs. 118-124. 

7 Íd., págs. 125-135. El 17 de abril de 2020, la parte apelante presentó una Réplica 

a Oposición a Moción de Sentencia Sumaria. 
KLAN202301079 5

Luego de examinar los planteamientos presentados por las 

partes, el 25 de mayo de 2020, el TPI emitió una Resolución en la 

cual declaró No Ha Lugar la Moción de Sentencia Sumaria.

8. 

Determinó que surgía de dicha moción que la apelada adeudaba las 

cuotas de mantenimiento que se le estaban reclamando. Por otra 

parte, enfatizó que la apelada adeudaba cierta partida por concepto 

de intereses y que dicha obligación surgía del reglamento de la 

Asociación. Sin embargo, señaló que la cuantía final adeudada no 

podía ser determinada mediante el mecanismo de sentencia 

sumaria. Ello, porque el estado de cuenta que presentó la apelante 

resultaba defectuoso, toda vez que incluía partidas considerables 

por concepto de cargos adicionales a los intereses que no se 

sustentaban con documentación alguna. 

A su vez, concluyó que en el caso de autos se estableció la 

obligación de pago de intereses en el artículo 47 del Reglamento del 

Condominio Quadrangle Medical Center. No obstante, aclaró que, del 

estado de cuenta provisto, surgía el por ciento de interés aplicable a 

cada año al comienzo de este, pero no desglosaba desde qué 

momento se cobró el 1% de interés adicional y la forma en que se 

computaba. Es decir, la Asociación no logró establecer cuál era la 

partida base a la cual se le aplicaban los intereses en cuestión.

Por otra parte, el TPI determinó que no lo pusieron en posición 

de determinar a qué respondían las cuantías reclamadas por costas 

y gastos de abogado y que existía ausencia total de documentos a 

esos efectos. Por tanto, razonó, que existía duda con relación a si 

procedían los gastos alegados. Asimismo, no encontró sustento en 

cuanto a los gastos denominados association expenses. Por último, 

consignó que cualquier alegación de apelada de que algún titular 

8 Véase, págs. 136-144 del apéndice del recurso. 
KLAN202301079 6

previo a ella era el responsable del pago, no la eximía del pago de la 

deuda.

En virtud de lo anterior, concluyó que existía controversias de 

hechos sustanciales respecto a lo siguiente:

1. La cuantía total adeudada por la parte demandante por 

concepto de los intereses aplicables y la forma de 

computarlos. Esto es, es desglose del cómputo de 

intereses a tenor con el artículo 47 del Reglamento del 

Condominio Quadrangle Medical Center: 

A partir del sexto día de cada mes, la cantidad adeudada 

devengara intereses al tipo legal máximo anual hasta su 

definitivo pago. La falta de pago de tres (3) o más plazos 

consecutivos, conllevara una penalidad adicional 

equivalente al 1% mensual del total adeudado.

2. La razonabilidad y cómputo, esto es, en qué consisten 

los alegados gastos legales que se incluyen en el estado 

de cuenta anejado por la demandante pero que no se 

desglosan o describen. Existe controversia de si 

proceden por sí mismos o por motivo de la demanda 

presentada y desde qué momento.

3. La razonabilidad y cómputo, esto es, en qué consisten 

los alegados gastos asociados  ̈association expenses ̈ 

que se incluyen en el estado de cuenta anejado por la 

demandante, pero no se desglosan o describen. Existe 

controversia de si proceden a la luz del Reglamento del 

Condominio y la ley.

Posteriormente, el 21 de agosto de 2022, el TPI emitió una 

Orden, en la cual le anotó la rebeldía al señor Caro Pérez.9 Luego 

de celebrado el juicio el 20 de marzo de 2023, el 19 de octubre de 

2023, el TPI emitió y notificó una Sentencia en la cual formuló las 

siguientes determinaciones de hechos:10

1. La Demandada, al momento de presentarse esta 

acción y en la actualidad, es la dueña de una oficina 

localizada en el Condominio Quadrangle Medical 

Center - (en adelante, el “Condominio QMC”) - 50 

Ave. Luis Muñoz Marín, Suite 305, Caguas, P.R. 

00725, (en adelante, la “oficina 305”).

2. El inmueble donde ubica dicha oficina fue sometido 

al régimen de propiedad horizontal mediante la 

Escritura Número 50, otorgada el 20 de junio de 

1991, ante el abogado notario Jorge Puig. El 

reglamento del condominio forma parte de su 

escritura matriz.

9 Íd., pág. 50. 

10 Véase, págs. 1-19 del apéndice del recurso. 
KLAN202301079 7

3. De conformidad con la Escritura Número 50 sobre 

“Escritura Matriz Dedicando el Inmueble al Régimen 

de Propiedad Horizontal y a la Ley de Condominios”, 

la oficina propiedad de la Demandada tiene la 

obligación de pagar una cuota de mantenimiento, a 

razón de $791.00 mensuales.

4. En torno a esta oficina 305 se comenzó a acumular 

una deuda por concepto de cuotas de 

mantenimiento, por lo que los Demandantes 

realizaron gestiones de cobro previo a la radicación 

de la Demanda.

5. El Sr. Emilio Colón Cosme es el administrador del 

Condominio QMC desde el año 2007, y estuvo a 

cargo del cobro de las deudas de mantenimiento del 

condominio hasta el mes de agosto de 2014.

6. El Sr. Colón Cosme, como administrador del 

Condominio QMC le requirió personalmente al 

Tercero Demandado Dr. Osvaldo Carlo Pérez el pago 

de las cuotas de mantenimiento adeudadas 

anteriores al mes de septiembre de 2014.

7. Desde el mes de septiembre de 2014, la compañía 

Preferred Home Services, Inc. (“PHS”), es la 

encargada de realizar las gestiones de cobro en 

virtud del contrato de servicios otorgado entre la 

dicha compañía de cobro y el Condominio 

Quadrangle Medical Center.

8. Los Demandantes presentaron una acción de cobro, 

independiente a esta reclamación, contra el Tercero 

Demandado. En ese pleito el Tribunal de Primera 

Instancia (TPI) de Caguas dictó Sentencia en su 

contra, condenando al Dr. Carlo Pérez, entre otras 

cosas, a pagarle a los Demandantes la suma de 

$29,521.99, suma adeudada por este hasta el 16 de 

diciembre de 2015. Esta Sentencia advino final y 

firme y, el 20 de febrero de 2018, el TPI de Caguas 

emitió un Mandamiento de Ejecución y Embargo.

9. Actualmente, se adeudan cuotas de mantenimiento 

sobre la Oficina 305 del Condominio QMC que no 

han sido satisfechas en su totalidad.

10. La Demandada y Demandante contra Tercero estuvo 

casada con el Tercero Demandado Dr. Carlo Pérez 

hasta el 10 de junio de 2011, fecha en que el TPI de 

Caguas dictó sentencia de divorcio por la causal de 

ruptura irreparable decretando roto y disuelto el 

matrimonio de estos.

11. Durante su matrimonio, la Demandante contra 

Tercero y el Tercero Demandado adquirieron varias 

propiedades, incluyendo la Oficina 305 del 

Condominio QMC. El Tercero Demandado utilizaba 

esta Oficina 305 como su despacho de trabajo como 

médico siquiatra; además, el Tercero Demandado 

arrendaba a otros(as) ciertas áreas de la indicada 

oficina, por concepto de los cuales devengaba renta.
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12. Luego de su divorcio, la Demandante contra Tercero 

y el Tercero Demandado presentaron una acción 

judicial ex parte para dividir la Sociedad Legal de 

Bienes Gananciales que existió entre ambos. En 

dicha Petición, las partes sometieron una 

estipulación adjudicándole al Tercero Demandado la 

Oficina 305 sita en el Condominio QMC. El TPI de 

Caguas acogió dicha estipulación mediante 

Sentencia dictada el 8 de enero de 2013.

13. Así las cosas, el 30 de marzo de 2015 la Demandante 

contra Tercero y el Tercero Demandado otorgaron la 

Escritura #12 del 30 de marzo de 2015, mediante la 

cual el Tercero Demandado cedió y traspasó todo 

derecho o participación en la Oficina 305 a la 

Demandante contra Tercero.

14. En esa misma fecha, el Tercero Demandado y la 

Demandante contra Tercero suscribieron un 

acuerdo privado estableciendo que el Tercero 

Demandado podría ocupar la Oficina 305 del QMC 

hasta el mes de septiembre de 2015. Además de esto, 

las partes estipularon que, del Dr. Carlo Pérez no 

desalojar la Oficina 305 para octubre de 2015, las 

partes tendrían que formalizar un contrato de 

arrendamiento.

15. Transcurrido el plazo establecido sin que el Tercero 

Demandado desalojara la Oficina 305, la 

Demandante contra Tercero y el Tercero Demandado 

llegaron a un acuerdo verbal de arrendamiento de la 

Oficina 305 del Condominio QMC.

16. Mediante este acuerdo verbal, el Tercero 

Demandado se comprometió a pagarle a la 

Demandante contra Tercero un canon mensual por 

el uso de la Oficina 305 y, además, el Dr. Carlo Pérez 

se comprometió a pagar el mantenimiento de la 

Oficina 305.

17. Luego de ese acuerdo, el Tercero Demandado 

continuó ocupando la Oficina 305 del QMC hasta el 

mes de enero de 2019.

18. Durante ese largo tiempo, el Tercero Demandado 

nunca le pagó a la Demandante contra Tercero los 

cánones de arrendamiento acordados entre ellos por 

el uso de la Oficina 305.

19. Como señaláramos, en ese tiempo, el Tercero 

Demandado ejerció su profesión de médico 

psiquiatra en dicha oficina y utilizó las facilidades 

del condominio, así también los elementos comunes.

20. Además, el Tercero Demandado subarrendó espacios 

en la Oficina 305 a varios profesionales de la salud 

mental, devengando por este concepto la suma de 

$1,700 mensuales.
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21. Luego que la compañía Preferred Home Services, Inc. 

adviniera en conocimiento del cambio de titularidad 

de la Oficina 305 del Tercero Demandado a la 

Demandante contra Tercero, realizó gestiones de 

cobro dirigidas a la Demandada enviando cartas por 

correo certificado a la Oficina 305 del condominio 

QMC en las siguientes fechas: 17 de mayo de 2018 y 

20 de junio de 2018.

22. La Demandante contra Tercero tomó posesión de la 

Oficina 305 en febrero de 2019, luego que el Tercero 

Demandado la desalojara en enero de 2019.

23. El 1ro de febrero de 2019, la Demandada y 

Demandante contra Tercero llegó a un acuerdo con 

los(as) profesionales de la salud mental que hasta 

esa fecha subarrendaban partes de la Oficina 305, 

mediante el cual estos(as) se comprometieron a 

pagar mensualmente los gastos operacionales de la 

oficina hasta su desalojo y/o notificación de la 

Demandada.

24. La Demandante contra Tercero comenzó a realizar 

los pagos por concepto de cuotas de mantenimiento 

de la Oficina 305 a partir del mes de octubre de 

2019.

25. Desde esa fecha hasta marzo de 2023, la 

Demandante contra Tercero había realizado 42 

pagos consecutivos. De estos, 40 pagos han sido por 

la cantidad de $791.00, uno por $900 y otro por 

$1,478.98, para un total pagado de $34,018.98.

26. El contrato de servicios otorgado entre los 

Demandantes y la compañía de cobros establece que 

PHS cobrará un 25% por sus servicios y la Junta 

podrá cobrar hasta un 33% para recobrar las cuotas 

no pagadas. Dicho acuerdo no fue aprobado 

mediante Asamblea, ni está incluido en la escritura 

matriz ni en el reglamento del Condominio QMC.

11

En virtud de lo anterior, declaró Ha Lugar parcialmente la 

Demanda y la Demanda contra Tercero. En síntesis, determinó que 

la apelada era responsable del pago de las cuotas de mantenimiento 

de la Oficina 305 desde el 1 de febrero de 2019 hasta marzo de 2023. 

Consecuentemente, ordenó a la señora Cruz Peña a pagar a la 

apelante la suma de $5,531.02 por concepto de las cuotas de 

mantenimiento adeudadas por ese período, sin intereses, ni 

penalidades, ni association expenses. Además, ordenó a la apelada 

11 Véase, págs. 1-19 del apéndice del recurso. 
KLAN202301079 10

a pagar a los apelantes una suma adicional de $1,659.31, por 

concepto de gastos y honorarios de abogado. En lo pertinente a las 

cuotas de mantenimiento de la Oficina 305 anteriores a febrero de 

2019, concluyó que el señor Caro Pérez era responsable del pago de 

estas cuotas. Por último, dictaminó que las sumas adeudadas 

impuestas en la Sentencia devengarían interés legal a razón del 

9.25% anual hasta el pago total de la deuda.

Insatisfecho con la determinación del TPI, el 30 de octubre de 

2023, el apelante presentó una Moción de Reconsideración.

12

Sostuvo que la apelada conocía de su responsabilidad respecto al 

pago de cuotas de mantenimiento. Enfatizó que el hecho de que el 

señor Caro Pérez utilizara para sí la Oficina 305, no lo eximía de 

responsabilidad del pago de cuotas. Además, arguyó que el TPI tenía 

que determinar si en una demanda de cobro de dinero bajo la ley de 

condominios eran válidos los acuerdos en cuanto al pago de cuotas 

y si el Tribunal podía determinar que las partes no tenían que pagar 

una suma de dinero en concepto de intereses. El 3 de noviembre de 

2023, el TPI emitió una Orden, en la cual declaró No Ha Lugar la 

Moción de Reconsideración.

13

Aún inconforme, el 1 de diciembre de 2023, la apelante 

presentó el recurso de epígrafe y formuló los siguientes 

señalamientos de error:

Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al 

resolver que los acuerdos privados entre la 

demandada y el tercero demandado obligan al 

condominio Quadrangle. 

Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al 

determinar que los acuerdos entre la demandada y 

tercero demandado obligan a la demandante y al no 

determinar que la demandada estuvo obligada el 

pago de las cuotas de mantenimiento desde que 

adquirió la propiedad el 19 de septiembre de 1995. 

Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al 

no otorgar suma alguna en concepto de intereses 

12 Íd., págs. 20-40. 

13 Íd., pág. 41. 
KLAN202301079 11

cuando los mismos son requeridos por el reglamento 

de la demandante y la Ley de Condominios 

mostrando así perjuicio o parcialidad. 

Atendido el recurso, el 6 de diciembre de 2023, emitimos una 

Resolución concediéndole a la señora Cruz Peña y al señor Caro 

Pérez hasta el 2 de enero de 2024 para que presentaran su postura. 

Oportunamente, la señora Cruz Peña presentó su Alegato en 

Oposición a Apelación en el cual negó que el TPI cometiera los errores 

que se le imputó. Sin embargo, vencido el término concedido, el 

señor Caro Pérez no compareció a esta Curia. Posteriormente, el 16 

de enero de 2024, emitimos una Resolución en la cual le concedimos 

a la apelada un término de diez (10) días para estipular la 

transcripción del juicio en su fondo que presentó el apelante en su 

apéndice.

La señora Cruz Peña presentó una Moción en Cumplimiento de 

Orden [...] en la cual indicó que no estipularía la transcripción que 

obraba del expediente ya que estaba incompleta por haberse omitido 

un día más que hubo de juicio. Le ordenamos a la parte apelante a 

presentar la transcripción de la prueba oral de la vista que se celebró 

el 21 de marzo de 2023. Así las cosas, la Asociación cumplió con 

nuestra orden y, en consecuencia, proveyó copia de la transcripción 

de la prueba oral de la referida vista. La señora Cruz Peña nunca se 

opuso a la transcripción de la prueba oral presentada por lo que se 

consideró estipulada. 

Con el beneficio de la comparecencia del apelante y la apelada, 

procedemos a resolver. Veamos.

II.

-ALas obligaciones surgen de la ley, los contratos, 

cuasicontratos y de cualquier otra acción u omisión en la cual medie 

culpa o negligencia. Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 
KLAN202301079 12

2992.14 Aquellas obligaciones derivadas de un contrato tendrán 

fuerza de ley para las partes, y deberán cumplirse según se hayan 

delimitado; pacta sunt servanda. Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA 

ant. sec. 2994. Los contratos son negocios jurídicos que existen 

desde que concurren los requisitos de consentimiento, objeto y 

causa. Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 3391. Una vez 

las partes consienten en obligarse a cumplir determinadas 

prestaciones, surge el contrato. Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA 

ant. sec. 3371; Amador v. Conc. Igl. Univ. De Jesucristo, 150 DPR 

571, 581-582 (2000). En tal sentido, una vez perfeccionado el 

contrato, las partes se obligan no solo al cumplimiento de lo 

expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que 

según su naturaleza estén conformes con la buena fe, el uso y la ley. 

Art. 1210 del Código Civil, 31 LPRA ant. sec. 3375. 

Consecuentemente, los tribunales no podemos relevar a una parte 

de cumplir con el contrato cuando éste es legal y válido y no contiene 

vicio alguno. Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR 610, 627 

(1997). 

Cabe precisar, que los contratos serán obligatorios, 

cualquiera sea la forma que se hayan celebrado, siempre que 

concurran las condiciones esenciales para su validez. Rodríguez 

Ramos v. ELA, 190 DPR 448, 455 (2014). Cónsono con ello, en 

nuestra jurisdicción la contratación verbal es perfectamente 

vinculante. Colón Colón v. Mun. de Arecibo, 170 DPR 718, 730 

(2007). 

-BEn el 2020 se aprobó la Ley Núm. 129-2020, según 

enmendada, mejor conocida como la Ley de Condominios de Puerto 

14 El Código Civil de 1930 fue derogado por la Ley 55-2020, conocida como el 

Código Civil de Puerto Rico de 2020. Sin embargo, para propósitos de la 

adjudicación de este caso estaremos citando el Código Civil derogado, el cual 

estaba vigente al momento en que surgieron los hechos que dieron lugar a la 

presente controversia.
KLAN202301079 13

Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. (Supl. 2023) (Ley Núm.129) la cual 

derogó la ley de condominio anterior, a saber, la Ley Núm. 104, 

supra. Este nuevo estatuto entró en vigor inmediatamente. Así pues, 

el Art. 76 de la aludida legislación dispone que “sus disposiciones 

regirán a todo inmueble sometido al régimen de Propiedad 

Horizontal, irrespectivo de la fecha en que fuera sometido a dicho 

regimen”. Por otro lado, dicho estatuto expone que, la 

administración de todo inmueble constituido en propiedad 

horizontal se regirá por lo dispuesto en esta ley, y, además, por un 

reglamento que deberá insertarse en la escritura de su constitución. 

31 LPRA sec. 1921l (Supl. 2023). 

Ahora bien, en lo pertinente al caso ante nos, el Art. 59 de la 

Ley Núm. 129, 31 LPRA sec. 1923d, establece el deber de los 

titulares de apartamentos a contribuir con los gastos comunes para 

la administración y conservación del inmueble. Particularmente, el 

referido artículo dispone lo siguiente: 

Los titulares de los apartamentos están obligados a 

contribuir proporcionalmente a los gastos para la 

administración, conservación y reparación de los 

elementos comunes generales del inmueble y, en su 

caso, de los elementos comunes limitados, así como a 

cuantos más fueren legítimamente acordados. (Énfasis 

Suplido)

[...]

Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales 

gastos por renuncia al uso o disfrute de los 

elementos comunes, ni por abandono del 

apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado 

una reclamación administrativa o judicial contra el 

Consejo de Titulares o la Junta de Directores por 

asuntos relacionados con la administración o el 

mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el 

tribunal o foro competente así la autorice. Se 

entenderá que las acciones de cobro, como lo es el envío 

de una factura o estado de cuenta a un titular, 

interrumpirán cualquier término prescriptivo aplicable 

a cuotas de mantenimiento, derramas, multas, seguro 

comunal o deudas con el Consejo de Titulares.

[...]

La deuda de un titular por concepto de cuotas de 

mantenimiento para gastos comunes se le podrá 
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reclamar judicialmente luego de ser requerido de pago 

mediante correo certificado con acuse de recibo y de 

éste no cumplir el pago en el plazo de vencimiento.

[...]

Cuando el demandante así lo solicitare, en aquellos 

casos en que el titular moroso hubiere arrendado el 

apartamento, el Tribunal podrá ordenar al arrendatario 

que consigne judicialmente a favor del Consejo de 

Titulares la cantidad total por concepto de cánones de 

arrendamiento, según éstos vayan venciendo, hasta que 

se cubra totalmente la deuda del titular. (Énfasis 

suplido)

Por su parte, el Art. 60 de la Ley Núm.129, 31 LPRA sec. 

1923e, dispone lo siguiente:

La obligación del titular de un apartamento por su parte 

proporcional de los gastos comunes constituirá un 

gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, luego 

de la primera venta, el adquirente voluntario de un 

apartamento será solidariamente responsable con el 

transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a 

tenor con el Artículo 59, hasta el momento de la 

transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a 

repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que 

hubiese pagado como deudor solidario.

[...]

La referida obligación será exigible a quien quiera que 

sea titular de la propiedad que comprende el 

apartamento, aun cuando el mismo no haya sido 

segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la 

Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.

Cónsono con lo anterior, el Tribunal Supremo de Puerto Rico 

ha manifestado que “[e]l pago de las cuotas de mantenimiento 

constituye un elemento fundamental para el sostenimiento de la 

vida en comunidad y para lograr el disfrute pleno y la 

coexistencia”. Condominio First Federal v. LSREF2, 202 DPR 934, 

940 (2019). Por ello, nuestro ordenamiento provee mecanismos de 

naturaleza sumaria para facilitar el cobro en concepto de cuotas 

adeudadas. Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 415 

(2022) citando a M.J. Godreau, El condominio: el régimen de 

propiedad horizontal en Puerto Rico, 2.a ed., San Juan, Ed. Situm, 

2019, pág. 299. Ello responde elementos de importancia en cuanto 

al mantenimiento del régimen entre las cuales se encuentra (1) la 
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preferencia del crédito a favor de Consejo de Titulares; (2) la creación 

de un gravamen sobre el apartamento; y, por último (3) la 

responsabilidad solidaria de aquel adquirente voluntario. Íd.

A tono con todo lo anterior, nuestro Máximo Foro ha 

expresado lo siguiente:

Por ser las cuotas de mantenimiento de estos elementos 

comunes parte integrada permanentemente a la 

utilidad y valor económico de cada departamento, así 

dispuesto por la Ley especial que regula este tipo de 

propiedad, no pueden ser ignoradas en la 

contratación respecto a dichas unidades ni pueden 

los contratantes acordar términos con efecto último 

de evadir las responsabilidades económicas que son 

vida y esencia del régimen instituido y reglado por 

dicha Ley de la Propiedad Horizontal. La propiedad, 

como la libertad, aun cuando inmunes a la destrucción 

bajo la Constitución, no lo están de la reglamentación 

esencial para el bien común. (Énfasis suplido)

Asociación de Condóminos v. Centro I, Inc., 106 DPR

185, 193, (1977).

III.

En el presente caso, la apelante nos solicitó la revocación de 

la Sentencia que emitió y notificó el TPI el 19 de octubre de 2023. 

En su primer señalamiento de error, argumentó que el TPI erró al 

resolver que los acuerdos privados entre la apelada y el señor Caro 

Pérez obligaban al Condominio. En su segundo señalamiento de 

error, reiteraron el error antes expuesto y añadieron que erró el TPI 

al determinar que la apelada estaba obligada al pago de las cuotas 

de mantenimiento desde que adquirió la propiedad el 19 de 

septiembre de 1995. Por último, en su tercer señalamiento, impugnó

la determinación del TPI de no otorgar suma alguna en concepto de 

intereses cuando estos son requeridos por el Reglamento del 

Condominio y la Ley de Condominios. Veamos.

Por estar íntimamente relacionados entre sí, procederemos a 

discutir el primer y segundo señalamiento de error de manera 

conjunta. Conforme surge del expediente ante nuestra 

consideración, el Edifico Quadrangle Medical Center está adscrito al 

régimen de propiedad horizontal según lo establece la Escritura 
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Número Cincuenta, Escritura Matriz,

15 por lo que le es aplicable la 

Ley Núm. 129-2020, supra. Como reseñáramos, dicho estatuto les

impone la obligación a todos sus titulares de contribuir 

proporcionalmente a los gastos para la administración, 

conservación y reparación de los elementos comunes generales del 

inmueble. Véase Art. 59 de la Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 

LPRA sec. 1923d (Supl. 2023). Dicho lo anterior, es evidente que 

nuestro ordenamiento jurídico es claro en cuanto a que esta 

obligación es una personal, en la cual el titular del apartamiento es 

el acreedor y la persona obligada a cumplir con el pago de la cuota 

de mantenimiento que el condominio establezca. Asociación de 

Condominios Balcones S.Ma. v. Los Frailes, S.E., 154 DPR 800, 815 

(2001) (citas omitidas).

Conforme surge del expediente, el 30 de marzo de 2015 el 

señor Caro Pérez y la señora Cruz Peña suscribieron la Escritura 

Núm. 12.

16 En dicha escritura pública, el señor Caro Pérez cedió la 

totalidad de la Oficina 305 a la señora Cruz.17 Por tal razón, la 

persona que estaba obligada a cumplir con el pago de las cuotas de 

mantenimiento desde ese instante era la señora Cruz Peña. Por lo 

anteriormente expuesto, es forzoso concluir que es inmeritorio el 

razonamiento esbozado por el TPI referente a que la obligación de 

sufragar los gastos comunes de la Oficina 305 se debía dividir entre 

el señor Caro Pérez y la señora Cruz, fundamentado en un acuerdo 

verbal entre ambos. La responsabilidad de pagar la respectiva cuota

de mantenimiento desde marzo de 2015 recae únicamente en la 

titular del inmueble, la señora Cruz Peña. Por tal motivo, 

colegimos que la cantidad que la señora Cruz Peña le adeuda a la 

15 Véase, pág. 145-168 del apéndice del recurso.

16 Íd., págs. 198-203. 

17 A pesar de que reconocemos que el TPI le dio validez al contrato verbal que se 

celebró entre le señor Caro Pérez y la señora Cruz Peña, posterior al 30 de marzo 

de 2015, para el arrendamiento de la Oficina 305, la apelada como quiera era 

responsable del pago de las cuotas de mantenimiento por seguir siendo titular de 

la propiedad. 
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Asociación es $54,351.65 de los cuales $48,820.63 se le habían 

adjudicado al señor Caro Pérez y $5,531.02 a la señora Cruz Peña.

Así pues, determinamos que el primer y segundo error 

formulados por el apelante fueron cometidos.

Ahora bien, en cuanto al tercer señalamiento de error, es 

preciso destacar el contenido del Reglamento Condominio 

Quadrangle Medical Center. Así pues, el Artículo 47 dispone lo 

siguiente:

Los titulares pagarán su aportación por mensualidades 

que serán exigibles por adelantado los días primeros de 

cada mes. No obstante, los Titulares podrán realizar el 

pago de sus cuotas durante los primeros 5 días de cada 

mes sin recargo o penalidad. A partir del sexto día de 

cada mes, la cantidad adeudada devengará intereses al 

tipo legal máximo anual hasta su definitivo pago. La 

falta de pago de tres (3) o más plazos consecutivos, 

conllevará una penalidad adicional equivalente al 1% 

mensual del total adeudado.18

Nótese que el lenguaje del Reglamento es claro en cuanto a 

cuando y como deben computarse los intereses por incumplimiento 

de pago. No nos convence el razonamiento del TPI de eximir del pago 

de esta partida bajo el pretexto de que el apelante no logró demostrar 

la procedencia de la cuantía que se le imputaba a la apelada. En tal 

caso, el TPI puede imponer el monto a pagar siguiendo las 

pautas del citado Art. 47 del Reglamento de Condominio 

Quadrangle Medical Center. En consecuencia, determinamos que 

el tercer error imputado por le Condominio no se cometió, toda vez 

ningún fundamento en derecho para eximir a la señora Cruz Peña 

de dicho pago.

En resumen, por el análisis que antecede, concluimos que 

corresponde modificar la cuantía correspondiente al principal de las 

cuotas de mantenimiento adeudadas correspondientes a 

$54,351.65. A dicha suma se le debe agregar el interés aplicable 

conforme al Art. 47 del Reglamento del Condominio. En cuanto al 

18 Íd., pág. 116. 
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resto de las determinaciones realizadas por el TPI, estas se 

confirman.

IV.

Por lo antes expuesto, modificamos el dictamen apelado a los 

efectos de modificar la cuantía que la señora Cruz Peña debe pagar 

por concepto de cuota de mantenimiento y ordenarle al TPI a que 

calcule los intereses que la señora Cruz Peña debe pagar. Así

modificado, confirmamos. 

Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del 

Tribunal de Apelaciones.

 Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

 Secretaria del Tribunal de Apelaciones