### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Octo be r 15 , 20 13 Ses si on

WAL- MART STO RES EAST , L.P. V



### . NORTH E DGEFI ELD ORG ANIZ ED

NEI GHB ORS, I NC.

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r D a v i d s o n C o u n t y

N o

. 1 2 4 4 5 I V R u s s e l l T

. P e r k i n s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 3

- 0 1 3 5 1

- C O A

- R 3

- C V 

### -Filed Dec em ber 17, 201 3

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m a C o m p l a i n t t o Q u i e t T i t l e a n d f o r D e c l a r a t o r y R e l i e f f

i l e d b y W a l

M a r t S t o r e s E a s t

, L

. P

. P u r s u a n t t o a 2 0 0 8 Q u i t c l a i m D e e d

, W a l

- M a r t c o n v e y e d

, s u b j e c t t o

a r e v e r s i o n c l a u s e

, a o n e

- q u a r t e r a c r e p a r c e l t o t h e d e f e n d a n t u p o n w h i c h s t o o d a 1 9 3 0 ’ s e r a

F i r e H a l l

. T h e r e v e r s i o n c l a u s e s t a t e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t f e e

- s i m p l e o w n e r s h i p o f t h e

p r o p e r t y s h a l l r e v e r t t o W a l

- M a r t i n t h e e v e n t t h e i m p r o v e m e n t s a r e s u b j e c t t o a n y c a s u a l t y

.

“ C a s u a l t y ” i s d e f

i n e d i n t h e d e e d t o i n c l u d e a f i r e t h a t r e s u l t s i n d a m a g e t o a l l o r s u b s t a n t i a l l y

a l l o f t h e F i r e H a l l o r d a m a g e t h a t i s n o t r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s a f t e r t h e o c c u r r e n c e o f

s u c h c a s u a l t y

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e H a l l w a s d a m a g e d f o l l o w i n g

a f i r e t h a t o c c u r r e d o n D e c e m b e r 1

, 2 0 1 1

. T h i s a c t i o n e n s u e d

, a n d W a l

- M a r t s u b s e q u e n t l y

f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g e m e n t c o n t e n d i n g f e e

- s i m p l e t i t l e r e v e r t e d t o W a l

- M a r t d u e

t o t h e D e c e m b e r 2 0 1 1 c a s u a l t y

. T h e d e f e n d a n t d i d n o t d i s p u t e t h e f a c t t h a t s u b s t a n t i a l l y a l l

o f t h e F i r e H a l l w a s d a m a g e d b y t h e f i r e ; n e v e r t h e l e s s

, t h e d e f e n d a n t o p p o s e d t h e m o t i o n o n

t h e b a s i s t h a t t h e t e r m “ c a s u a l t y

, ” a s d e f i n e d i n t h e d e e d

, i s a m b i g u o u s

. T h e t r i a l c o u r t

c o n c l u d e d a s a m a t t e r o f l a w t h a t t h e t e r m “ c a s u a l t y ” w a s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s

, t h a t t h e

d a m a g e r e s u l t i n g f

r o m t h e D e c e m b e r 2 0 1 1 f i r e c o n s t i t u t e d a c a s u a l t y

, a n d t h a t t h e p r o p e r t y

r e v e r t e d b a c k t o W a l

- M a r t

. T h e r e f o r e

, t h e c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e

p e t i t i o n e r

. T h e d e f

e n d a n t a p p e a l s

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

.

C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , j o i n e d

.

J o s e p h H o w e l l J o h n s t o n

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, N o r t h E d g e f i e l d O r g a n i z e d

N e i g h b o r s

, I n c

.J

. G r a h a m M a t h e r n e

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, W a l

- M a r t S t o r e s E a s t

, L

. P

.

O P I N I O N

I n 2 0 0 4

, W a l

- M a r t S t o r e s E a s t

, L

. P

. ( “ W a l

- M a r t ” )

, p u r c h a s e d s e v e r a l a c r e s l o c a t e d

o n a n d n e a r G a l l a t i n P i k e i n N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e p u r p o s e o f c o n s t r u c t i n g a n d

o p e r a t i n g o n e o f i t s s t o r e s

. W i t h i n t h i s l a r g e r t r a c t i s a o n e

- q u a r t e r a c r e p a r c e l u p o n w h i c h

s t o o d a n a b a n d o n e d 1 9 3 0 ’ s e r a f i r e s t a t i o n

, k n o w n a s F i r e H a l l N o

. 1 8 ( h e r e i n a f t e r “ t h e F i r e

H a l l ” )

, w h i c h i s t h e p r o p e r t y a t i s s u e i n t h i s c a s e

.

I n 2 0 0 8

, f

o l l o w i n g d i s c u s s i o n s w i t h v a r i o u s c o m m u n i t y l e a d e r s

, W a l

- M a r t p r e p a r e d

a n d e x e c u t e d a Q u i t c l a i m D e e d t h a t c o n v e y e d t h e F i r e H a l l t o a c o m m u n i t y n o n

- p r o f i t

c o r p o r a t i o n

, N o r t h E d g e f i e l d O r g a n i z e d N e i g h b o r s

, I n c

. ( “ N E O N ” )

, s u b j e c t t o n u m e r o u s

c o n d i t i o n s a n d r e s t r i c t i o n s

. T h e s e r e s t r i c t i o n s i n c l u d e d N E O N ’ s a c k n o w l e d g m e n t t h a t t h e

F i r e H a l l d i d n o t f

u l l y c o m p l y w i t h M e t r o D e p a r t m e n t o f B u i l d i n g C o d e s , a n d t h a t N E O N

a g r e e d t o r e p a i r a l l e x i s t i n g c o d e v i o l a t i o n s

, m a i n t a i n i n s u r a n c e o n t h e b u i l d i n g

, a n d o p e n a n d

o p e r a t e a c u l t u r a l a r t s c e n t e r f o r t h e c o m m u n i t y

. T h e Q u i t c l a i m D e e d a l s o c o n t a i n e d t h e

f o l l o w i n g r e v e r s i o n c l a u s e :

[ I ] n t h e e v e n t t h a t t h e P R O P E R T Y a n d / o r t h e i m p r o v e m e n t s t h e r e o n a r e

s u b j e c t t o a n y C A S U A L T Y o r C O N D E M N A T I O N

, t h e n t h e P R O P E R T Y o r

a s m u c h o f t h e P R O P E R T Y a s w a s n o t t a k e n u n d e r t h e p o w e r o f e m i n e n t

d o m a i n s h a l l r e v e r t t o t h e G R A N T O R

, a n d t h i s d e e d s h a l l b e c o m e f o r f e i t e d

a n d t h e P R O P E R T Y a n d a l l t h e r i g h t s h e r e i n c o n v e y e d s h a l l a t o n c e r e v e r t t o

a n d r e v e s t i n a n d b e c o m e t h e p r o p e r t y o f G R A N T O R

, i t s s u c c e s s o r s o r a s s i g n s

w i t h o u t a n y d e c l a r a t i o n o f f o r f e i t u r e o r a c t o f

r e

- e n t r y

, a n d w i t h o u t a n y o t h e r

a c t b y G R A N T O R t o b e p e r f o r m e d

. F o r p u r p o s e s o f t h e f o r e g o i n g s e n t e n c e

,

“ C A S U A L T Y ” s h a l l m e a n a f i r e o r o t h e r c a s u a l t y t h a t r e s u l t s i n d a m a g e t o a l l

o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e h a l l ( a s h e r e i n a f t e r d e f i n e d ) o r d a m a g e t h a t i s n o t

r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s a f t e r t h e o c c u r r e n c e o f s u c h c a s u a l t y [

. ]

T h e d e e d w a s s i g n e d b y a n o f f i c e r o f W a l

- M a r t o n N o v e m b e r 1 7

, 2 0 0 8

, a n d d e l i v e r e d

t o N E O N

. O n e y e a r l a t e r

, o n N o v e m b e r 1 7

, 2 0 0 9

, t h e p r e s i d e n t o f N E O N s i g n e d t h e

Q u i t c l a i m D e e d o n b e h a l f o f N E O N a s t h e g r a n t e e

. T h e d e e d w a s d u l y r e c o r d e d o n

D e c e m b e r 9

, 2 0 0 9

.

O v e r t h e n e x t t w o y e a r s

, t h e c o v e n a n t s i n t h e d e e d n o t w i t h s t a n d i n g

, N E O N f a i l e d t o

r e m e d y t h e c o d e v i o l a t i o n s

, f a i l e d t o m a i n t a i n i n s u r a n c e

, a n d f a i l e d t o o p e n a n d o p e r a t e t h e

f a c i l i t y a s a c o m m u n i t y c e n t e r

. T h e n

, o n D e c e m b e r 1

, 2 0 1 1

, a f i r e c a u s e d s u b s t a n t i a l d a m a g e

t o t h e r o o f a n d r e a r p o r t i o n

, a s w e l l a s s m o k e a n d w a t e r d a m a g e t h r o u g h o u t t h e r e m a i n d e r

-2-o f t h e s t r u c t u r e

. T h e f o l l o w i n g d a y

, D e c e m b e r 2

, 2 0 1 1

, t h e M e t r o C o d e s D e p a r t m e n t 1

c o n d u c t e d a n i n s p e c t i o n a n d d e c l a r e d t h e b u i l d i n g “ u n s a f e f o r h u m a n h a b i t a t i o n

. ” T h e

P r o p e r t y S t a n d a r d s I n s p e c t i o n R e p o r t ( “ R e p o r t ” ) s t a t e d t h a t m o r e t h a n 7 5 % o f t h e e x t e r i o r

a n d i n t e r i o r o f t h e b u i l d i n g h a d b e e n d a m a g e d a n d t h a t t h e p l u m b i n g

, h e a t i n g

, a n d e l e c t r i c a l

f a c i l i t i e s h a d b e c o m e n o n

- f u n c t i o n a l f

r o m t h e f i r e d a m a g e

. T h e R e p o r t f u r t h e r s t a t e d :

T h e s e v e r i t y o f t h e c o n d i t i o n o f t h i s p r o p e r t y i s s u c h t h a t t h e r e p a i r s n e c e s s a r y

t o b r i n g t h i s p r o p e r t y i n t o c o m p l i a n c e w i t h a p p l i c a b l e c o d e s w o u l d e x c e e d

f i f t y p e r c e n t o f t h e s t r u c t u r e ’ s v a l u e q u a l i f y i n g t h i s p r o p e r t y f

o r d e m o l i t i o n

.

A n d i n t h e c a s e o f t h i s p r o p e r t y ( s )

, t h e d a m a g e / d e s t r u c t i o n o f t h e s t r u c t u r e ( s )

e x c e e d s 7 5 %

, r e n d e r i n g t h e r e s t o r a t i o n o f t h e s t r u c t u r e ( s ) i m p r a c t i c a l

. T h i s

l e v e l o f d a m a g e / d e s t r u c t i o n i s a n i m m e d i a t e h a z a r d t o t h e c o m m u n i t y

.

T h e R e p o r t v a l u e d t h e b u i l d i n g a t $ 3 4

, 5 0 0 w i t h r e p a i r s c o s t i n g b e t w e e n $ 9 5

, 0 0 0 a n d

$ 1 0 0

, 0 0 0

. M o r e o v e r

, t h e R e p o r t n o t e d t h a t n o p r e v i o u s p r o g r e s s h a d b e e n m a d e i n m a k i n g

r e p a i r s

. B a s e d u p o n t h i s R e p o r t

, t h e M e t r o C o d e s D e p a r t m e n t s e t a h e a r i n g f o r t h e

c o n d e m n a t i o n o f t h e b u i l d i n g o n J a n u a r y 2 6

, 2 0 1 2

.

U p o n l e a r n i n g t h a t N E O N w a s p l a n n i n g t o m a k e r e p a i r s t o t h e F i r e H a l l

, W a l

- M a r t

s e n t N E O N a c e a s e a n d d e s i s t l e t t e r

, d a t e d D e c e m b e r 5

, 2 0 1 1

, i n w h i c h i t a s s e r t e d o w n e r s h i p

o f t h e p r o p e r t y b a s e d o n t h e s u b s t a n t i a l d a m a g e c a u s e d b y t h e f i r e

, w h i c h c a u s e d r e v e r s i o n

o f t i t l e t o W a l

- M a r t

.

R e p r e s e n t a t i v e s o f b o t h W a l

- M a r t a n d N E O N a p p e a r e d a n d p a r t i c i p a t e d a t t h e J a n u a r y

2 6

, 2 0 1 2

, c o n d e m n a t i o n h e a r i n g b e f o r e t h e M e t r o C o d e s D e p a r t m e n t

. A t t h e c o n c l u s i o n o f

t h e h e a r i n g

, t h e M e t r o C o d e s D e p a r t m e n t r e c o g n i z e d W a l

- M a r t a s t h e f e e

- s i m p l e o w n e r o f

t h e p r o p e r t y b a s e d o n t h e r e v e r s i o n c l a u s e a n d i s s u e d a n o r d e r r e q u i r i n g t h e d e m o l i t i o n o f t h e

F i r e H a l l w i t h i n 9 0 d a y s

. N E O N f i l e d a n a p p e a l t o t h e M e t r o P r o p e r t y S t a n d a r d a n d A p p e a l s

B o a r d c o n t e s t i n g W a l

- M a r t ’ s o w n e r s h i p

.

O n M a r c h 2 2

, 2 0 1 2

, W a l

- M a r t c o m m e n c e d t h i s a c t i o n i n t h e C h a n c e r y C o u r t f o r

D a v i d s o n C o u n t y

. W a l

- M a r t s u b s e q u e n t l y f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g e m e n t t h a t w a s 2

p r o p e r l y s u p p o r t e d b y a s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d f a c t s a n d a f

f i d a v i t s

. W a l

- M a r t c o n t e n d e d

i t w a s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w b a s e d o n t h e u n d i s p u t e d f a c t t h a t s u b s t a n t i a l l y

I t i s be li eved t he f

ir e was ca use d by homeles s pe rs ons who i nha bit ed t he F ir e Hal l. 1

T wo weeks la te r, on April 4, 2012, the app eal fr om th e de m oli ti on o rde r was hear d; however , the 2

Appea ls Boar d de fe rr ed a ct ion pen din g a fi nal j udgm ent by the Chan cer y Court

.

-3-a l l o f

t h e F i r e H a l l w a s d a m a g e d

, w h i c h c o n s t i t u t e d a c a s u a l t y a s t h a t t e r m i s d e f i n e d i n t h e

r e v e r s i o n p r o v i s i o n a n d t r i g g e r e d t h e r e v e r s i o n

.

N E O N d i d n o t d i s p u t e t h e f a c t t h a t a l l o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e H a l l w a s

d a m a g e d b y t h e f

i r e ; h o w e v e r

, i t o p p o s e d t h e m o t i o n c o n t e n d i n g t h e r e v e r s i o n c l a u s e i s

a m b i g u o u s

. S p e c i f

i c a l l y

, N E O N a s s e r t e d t h a t t h e d e e d i d e n t i f i e s t w o d e f

i n i t i o n s o f t h e t e r m

“ c a s u a l t y

, ” a n d t h a t b o t h m u s t h a v e o c c u r r e d f o r t h e F i r e H a l l t o r e v e r t

. I t a l s o a s s e r t e d t h a t

b u t f o r W a l

- M a r t ’ s i n t e r f

e r e n c e

, N E O N c o u l d h a v e r e p a i r e d t h e p r o p e r t y w i t h i n 1 8 0 d a y s o f

t h e f i r e

. A s a c o n s e q u e n c e

, N E O N i n s i s t e d t h e F i r e H a l l d i d n o t r e v e r t t o W a l

- M a r t

.

P r i o r t o t h e h e a r i n g

, t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t t h e r e w e r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l

f a c t a n d t h a t t h e d i s p o s i t i v e i s s u e w a s t h e m e a n i n g o f t h e d e f i n e d t e r m “ c a s u a l t y

. ” F o l l o w i n g

t h e h e a r i n g

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f W a l

- M a r t

, f

i n d i n g t h e

r e v e r s i o n c l a u s e i n t h e d e e d t o b e c l e a r a n d u n a m b i g u o u s i n t h a t i t p r o v i d e d t w o s e p a r a t e a n d

d i s t i n c t g r o u n d s f

o r r e v e r s i o n

, a n d t h a t o n e o f t h e g r o u n d s f o r r e v e r s i o n h a d o c c u r r e d

.

I n t h i s a p p e a l

, N E O N c o n t e n d s t h a t t h e c o n d i t i o n s c o n t a i n e d i n t h e Q u i t c l a i m D e e d

w i t h r e s p e c t t o r e v e r s i o n a r e a m b i g u o u s

, a n d

, t h e r e f o r e

, s u m m a r y j u d g m e n t w a s

i n a p p r o p r i a t e

. I t a l s o c o n t e n d s t h a t W a l

- M a r t ’ s e f f o r t s t o p r e v e n t N E O N f

r o m r e p a i r i n g t h e

F i r e H a l l e s t o p s i t f

r o m c l a i m i n g t i t l e b e c a u s e t h e p r o p e r t y w a s n o t r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s

. 3

A N A L Y S IS

A s t h e m o v i n g p a r t y

, W a l

- M a r t i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t “ i f t h e p l e a d i n g s

, d e p o s i t i o n s

, a n s w e r s t o i n t e r r o g a t o r i e s

, a n d a d m i s s i o n s o n f i l e

, t o g e t h e r w i t h t h e a f

f i d a v i t s

. . . s h o w t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h a t [ i t ] i s e n t i t l e d t o a

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 3 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

( q u o t i n g T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 ; a c c o r d P e n l e y v

. H o n d a M o t o r C o

. , 3 1 S

. W

. 3 d 1 8 1

, 1 8 3

( T e n n

. 2 0 0 0 ) )

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t a f i r e o c c u r r e d o n D e c e m b e r 1

, 2 0 1 1

, w h i c h d a m a g e d a l l

o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e H a l l ; t h e r e f o r e

, w h e t h e r W a l

- M a r t i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s

a m a t t e r o f l a w i s d e p e n d e n t o n t h e m e a n i n g o f t h e t e r m “ c a s u a l t y ” a s d e f i n e d i n t h e

Q u i t c l a i m D e e d

.

W h e n c o u r t s a r e d e t e r m i n i n g t h e m e a n i n g o f t e r m s o f a c o n t r a c t

, o r d e e d

, t h e y a r e t o

a s c e r t a i n t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s b a s e d o n t h e o r d i n a r y a n d n a t u r a l m e a n i n g o f t h e w o r d s

NEON al so ra is ed the is sue of whet her Wa l- Ma rt pre par ed the dee d; however

, Wa l- Ma rt doe s not 3

dis put e the fa ct tha t it pre par ed the dee d. NEON al so con te nds tha t in the event we fi nd the te rm “ca sua lt y”

in the re versi on cl aus e is ambiguous, the n it bec om es a que st ion of fa ct

. We have con cl ude d the te rm is not

ambiguous, wh ic h r end er s t his is sue m oot

.

-4-u s e d i n t h e i n s t r u m e n t

. B a r n e s & R o b i n s o n C o

. , I n c

. v

. O n e S o u r c e F a c i l i t y S e r v s

. , I

n c

. , 1 9 5

S

. W

. 3 d 6 3 7

, 6 4 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( c i t i n g G u i l i a n o v

. C l e o

, I n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5

( T e n n

. 1 9 9 9 ) )

. I n c o n s t r u i n g a c o n t r a c t o r d e e d

, t h e c o u r t w i l l n o t a p p l y a s t r a i n e d

c o n s t r u c t i o n o f t h e l a n g u a g e t o c r e a t e a n a m b i g u i t y w h e r e o n e d o e s n o t e x i s t

. P l a n t e r s G i n

. C o

. v

. F e d

. C o m

p r e s s & W

a r e h o u s e C o

. , I

n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 8 5

, 8 9 1 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ( c i t i n g

E m p r e s s He a l t h a n d B e a u t

y S p a

, I n c

. , v

. T u r n e r

, 5 0 3 S

. W

. 2 d 1 8 8

, 1 9 0

- 9 1 ( T e n n

. 1 9 7 3 ) )

. T h e

i n t e r p r e t a t i o n o f a d e e d i s a q u e s t i o n o f l a w

, w h i c h i s r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n

o f c o r r e c t n e s s

. G r i

f f i s v

. D a v i d

s o n C o

. M e t r o

. G o v ’ t

. , 1 6 4 S

. W

. 3 d 2 6 7

, 2 7 4 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

.

A c o n t r a c t i s a m b i g u o u s “ o n l y w h e n i t i s o f u n c e r t a i n m e a n i n g a n d m a y f a i r l y b e

u n d e r s t o o d i n m o r e w a y s t h a n o n e

. ” P l a n t e r s G i n

. C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 0 ( q u o t i n g T u r n e r

,

5 0 3 S

. W

. 2 d a t 1 9 0

- 9 1 )

. H o w e v e r

, t e r m s a r e n o t a m b i g u o u s m e r e l y b e c a u s e t h e p a r t i e s

d i s a g r e e a s t o t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a g i v e n c l a u s e

. C o o k e v i l l e G y n e c o l o g y & O b s t e t r i c s

, P

. C

.

v

. S e

. D a t a S

y s

. , I n c

. , 8 8 4 S

. W

. 2 d 4 5 8

, 4 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 )

.

W a l

- M a r t a s s e r t s t h a t “ c a s u a l t y

, ” a s d e f i n e d i n t h e d e e d

, c a n r e s u l t f r o m e i t h e r

s u b s t a n t i a l d a m a g e o r d a m a g e n o t r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s ; t h u s

, o n l y o n e n e e d b e

e s t a b l i s h e d f

o r t h e r e v e r s i o n t o o c c u r

. C o n v e r s e l y

, N E O N a s s e r t s t h a t t h e w o r d s “ a n d ” a n d

“ o r ” i n t h e d e f

i n i t i o n o f c a s u a l t y a r e i n t e r c h a n g e a b l e i n t h e c o n s t r u c t i o n o f c o n t r a c t s ;

t h e r e f o r e

, r e v e r s i o n w o u l d n o t o c c u r i f t h e d a m a g e c o u l d b e r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s

.

I n s u p p o r t o f

t h i s a r g u m e n t

, N E O N r e l i e s o n C i t y o f K n o x v i l l e v

. G e r v i n

, 8 9 S

. W

. 2 d

3 4 8 ( T e n n

. 1 9 3 6 ) a n d P r y o r O l d s m o b i l e v

. T

e n n

. M o t o r V

e h i c l e C o m m ’ n

, 8 0 3 S

. W

. 2 d 2 2 7

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 )

. W e f i n d N E O N ’ s r e l i a n c e o n t h e s e c a s e s m i s p l a c e d

.

B o t h c a s e s a l l o w “ a n d ” a n d “ o r ” t o b e u s e d i n t e r c h a n g e a b l y ; h o w e v e r

, i t i s o n l y d o n e

w h e n t h e c o n t e x t s o p r o v i d e s

. S p e c i f i c a l l y

, t h e c a s e s t h a t G e r v i n r e l i e s u p o n h o l d t h a t t h e

c o n t e x t i n w h i c h t h e t e r m s “ a n d ” a n d “ o r ” a r e u s e d m u s t f a v o r t h e c o n v e r s i o n t o f i n d t h e m

i n t e r c h a n g e a b l e

. S t a t e v

. W h i t e

, 1 7 7 S

. W

. 4 7 8

, 4 7 9 ( T e n n

. 1 9 1 5 ) ( “ O r d i n a r i l y

, t h e w o r d ‘ a n d ’

e x p r e s s e s t h e r e l a t i o n o f a d d i t i o n

, b u t i t i s f r e q u e n t l y c o n s t r u e d a s m e a n i n g “ o r

, ” p r o v i d e d

t h e c o n t e x t f

a v o r s t h e c o n v e r s i o n

. ” ) ( e m p h a s i s a d d e d ) ; B i r d v

. S t a t e

, 1 7 5 S

. W

. 5 5 4

, 5 5 6

( T e n n

. 1 9 1 5 ) ( f

i n d i n g t h a t t h e l e g i s l a t u r e “ e v i d e n t l y u s e d ” “ o r ” t o m e a n “ a n d ” t o b e t t e r

h a r m o n i z e t h e m e a n i n g o f t h e s t a t u t e ) ; S m i t h v

. H a i r e

, 1 8 1 S

. W

. 1 6 1

, 1 6 3

- 6 4 ( T e n n

. 1 9 1 5 )

( f i n d i n g t h a t h u s b a n d i n t e r c h a n g e a b l y u s e d t h e w o r d s “ o r ” a n d “ a n d ” i n c e r t i f i c a t e s o f

d e p o s i t

, s h o w i n g t h a t h e a t t a c h e d n o s i g n i f i c a n c e t o t h e w o r d “ o r ” ) ; R a n s o m v

. R u t h e r f o r d

C n t y

. , 1 3 0 S

. W

. 1 0 5 7

, 1 0 6 2 ( T e n n

. 1 9 1 0 ) ( “ W e t h i n k i t q u i t e p l a i n f r o m a c o n s i d e r a t i o n o f

t h e a c t t h a t i t w a s t h e i n t e n t i o n o f t h e L e g i s l a t u r e

. . . . ” )

. I n a d d i t i o n

, P r y o r e x p l i c i t l y s t a t e s

t h a t “ t h e w o r d ‘ o r ’ i s s o m e t i m e s i n t e r p r e t e d a s c o n j u n c t i v e i n a g i v e n c o n t e x t

. . . ” P r y o r

, 8 0 3

S

. W

. 2 d a t 2 3 0 ( e m p h a s i s a d d e d )

. H e r e

, t h e c o n t e x t d o e s n o t s u g g e s t t h a t t h e p a r t i e s m e a n t

“ o r ” t o b e “ a n d ” i n d e f

i n i n g “ c a s u a l t y

. ” I n f

a c t

, t h e r e l e v a n t l a n g u a g e c a n o n l y r e a s o n a b l y

-5-b e i n t e r p r e t e d i n o n e w a y ; t h u s

, t h e t e r m i s n o t a m b i g u o u s

. T o r e p l a c e “ o r ” w i t h “ a n d ” w o u l d

r e q u i r e t h a t w e i g n o r e t h e o r d i n a r y a n d n a t u r a l m e a n i n g o f t h e t e r m s

. F u r t h e r m o r e

, i f w e

w e r e t o a p p l y t h e i n t e r p r e t a t i o n a s s u g g e s t e d b y N E O N

, w e w o u l d b e a p p l y i n g a s t r a i n e d

c o n s t r u c t i o n o f

t h e l a n g u a g e t o c r e a t e a n a m b i g u i t y w h e r e o n e d o e s n o t e x i s t

, w h i c h w e a r e

n o t a l l o w e d t o d o

. S e e P l a n t e r s G i n

. C o

. , 7 8 S

. W

. 3 d a t 8 9 1

.

I t i s a p p a r e n t

, n o t o n l y f r o m t h e c o n t e x t

, b u t a l s o f r o m t h e o r d i n a r y a n d n a t u r a l

m e a n i n g o f t h e l a n g u a g e t h a t t h e w o r d “ c a s u a l t y ” i s d e f i n e d b y t w o s e p a r a t e

, i n d e p e n d e n t

c l a u s e s c o n n e c t e d b y t h e d i s j u n c t i v e a r t i c l e “ o r

. ” T h e s e t w o s e p a r a t e

, i n d e p e n d e n t e v e n t s t h a t

c a n c a u s e a “ c a s u a l t y ” a r e : 1 ) d a m a g e t o a l l o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e b u i l d i n g

, o r 2 ) d a m a g e

t h a t i s n o t r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s

. T h u s

, a p p l y i n g t h e o r d i n a r y a n d n a t u r a l m e a n i n g o f t h e s e

w o r d s

, i t i s c l e a r t h a t t h e g r a n t e e ( N E O N ) w o u l d h a v e h a d t h e r i g h t t o e f f e c t r e p a i r s i

f t h e

d a m a g e t o t h e F i r e H a l l h a d o n l y b e e n m i n o r ; h o w e v e r

, t h a t i s n o t w h a t o c c u r r e d h e r e

.

B e c a u s e t h e D e c e m b e r 2 0 1 1 f i r e c a u s e d d a m a g e t o a l l o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e b u i l d i n g

,

N E O N h a d n o r i g h t t o e f f e c t r e p a i r s

.

I n c o n s i d e r i n g t h e l a n g u a g e b y t h e o r d i n a r y u s a g e

, i t i s c l e a r t h a t t h e p a r t i e s i n t e n d e d

t o c r e a t e t w o t r i g g e r i n g e v e n t s w h i c h w o u l d r e v e r t t i t l e t o t h e g r a n t o r : t h e w o r d “ c a s u a l t y ”

i s d e f i n e d b y t w o s e p a r a t e c l a u s e s c o n n e c t e d b y t h e d i s j u n c t i v e a r t i c l e “ o r

. ” T h e r e f o r e

, w e

f i n d t h a t t h e r e l e v a n t l a n g u a g e i n c o r p o r a t e d b y t h e p a r t i e s i n t h e d e e d i s n o t a m b i g u o u s

.

A c c o r d i n g l y

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s r u l i n g t h a t t h e t e r m “ c a s u a l t y ” w a s c l e a r a n d

u n a m b i g u o u s

, t h a t t h e d a m a g e r e s u l t i n g f r o m t h e D e c e m b e r 2 0 1 1 f i r e

, w h i c h w a s t o a l l o r

s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e H a l l

, c o n s t i t u t e d a c a s u a l t y w h i c h r e v e r t e d t h e p r o p e r t y b a c k t o

W a l

- M a r t

, a n d t h a t W a l

- M a r t i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t

.

B e c a u s e w e h a v e c o n c l u d e d t h a t t h e d e e d u n a m b i g u o u s l y s t a t e s t h a t c a s u a l t y s h a l l

m e a n a f i r e o r o t h e r c a s u a l t y t h a t r e s u l t s i n d a m a g e t o a l l o r s u b s t a n t i a l l y a l l o f t h e F i r e H a l l

,

a n d t h a t t h i s f

o r m o f c a s u a l t y i s i n t h e a l t e r n a t i v e t o a n d i n d e p e n d e n t o f w h e t h e r t h e d a m a g e

i s r e p a i r e d w i t h i n 1 8 0 d a y s a f t e r t h e o c c u r r e n c e

, N E O N ’ s i s s u e a s i t p e r t a i n s t o W a l

- M a r t

i s s u i n g c e a s e a n d d e s i s t o r d e r s a n d c o m m e n c i n g t h i s a c t i o n i s r e n d e r e d m o o t

.

I N C O N C L U S IO N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d w i t h c o s t s o f

a p p e a l a s s e s s e d a g a i n s t N o r t h E d g e f i e l d O r g a n i z e d N e i g h b o r s

, I n c

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-6-