<PAGE>
















                                  EXHIBIT 10.78

         REAL ESTATE LEASE, DATED MARCH 3, 2000 BETWEEN NEUROMAG OY AND
         INSTRUMENTARIUM AND AN ENGLISH LANGUAGE SUMMARY OF SUCH LEASE.


<PAGE>

                                                          EXHIBIT 10.78

          ENGLISH SUMMARY OF REAL ESTATE LEASE BETWEEN NEUROMAG OY AND
                                INSTRUMENTARIUM

LANDLORD:  Instrumentarium Corp.
LESSEE: Neuromag Oy
AREA: 1,173 square meters (12,750 square feet) and 9 parking slots in the
basement.
LEASE LOCATION: Elimaenkatu 22-24, Helsinki, Finland, on three floors.
RENT: 88,786.50 Finnish Markka per month plus 22% Value Added Tax per calendar
year 2001. The rent is increased once per calendar year based on consumer price
index change in Finland. The lessor informs the lessee of the increase before
the end of August each year and the new rent is valid for the next calendar
year. Rent includes heating and electricity.
TERM: The lease extends until December 31, 2005, subject to earlier
termination. There are no provisions to extend the term. December 31, 2003 in
the earliest date upon which the lease can be terminated by the lessor of the
lessee subject to 24 months prior notice. Only six months prior notice is
required to terminate the lease regarding the parking slots. If the lessor
does not agree to the early termination of the lease by the lessor and
neither the lessor of the lessee can find another company to lease the space,
then the lessee must pay the rent through December 31, 2005. The lessor has
the right to sublease all or a portion of the space.
RELOCATION: If the landlord requests the lessee to move to another space or
area, the landlord will cover the cost of the move.

<PAGE>

                         LIIKEHUONEISTON VUOKRASOPIMUS


1. VUOKRAUSKOHDE

     Talla sopimuksella vuokrataan 1 paivasta kesakuuta 2000 alkaen - 1.kkrs:n
     varastotilat ja 1.10.2000 alkaen 1.krs:n tuotanto-/varasto- ja 6.krs:n
     toimistotilat osoitteessa Elimaenkatu 22, 00510 HELSINKI, oheisten
     piirrosten mukaiset tilat kaytettavaksi toimisto- ja tuotanto- ja
     varastotiloina seka Elimaenkatu 22 autohallista yhdeksan (9) autopaikkaa
     no:t 116 (B), 192 (C), 230 (C), 234 (C), 312 (B), 347 (C), 348 (B), 355
     (C) ja 420 (B).

     Vuokratilojen pinta-alat ovat yhteensa noin 1.173 m(2), liite 1.

2. VUOKRANANTAJA

     INSTRUMENTARIUM Oyj                          (Kmro 12.570)
     Kuortaneenkatu 2
     PL 100
     00031 INSTRUMENTARIUM
     puh. 010 394 11, telefax 010 394 3527

     Vuokra maksetaan tilille
     MERITA-PANKKI/KOP 157130-13368
     POSTIPANKKI 800019-62598

3. VUOKRALAINEN
     NEUROMAG Oy                                  (Kmro 449.989)
     Elimaenkatu 22
     00510 HELSINKI
     puh. 010 394 11, telefax 010 394 4501

4. VUOKRAN SUURUUS

     Vuokran maara(2) on 103.718,30 MARKKAA KUUKAUDESSA (toimistovuokra 65.728
     mk/kk [832 m(2) x 79 mk/m(2)] + tuotantotilan vuokra 4.615 mk/kk
     [71 m(2) x 65 mk/m(2)] + varastotila/korkea 3.872 mk/kk [88 m(2) x 44
     mk/m(2)] + varastotila/matala 6.370 mk/kk [182 m(2) x 35 mk/m(2)] +
     autopaikat 4.430 mk [B-paikat 4 x 520 mk ja C-paikat 5 x 470 mk] + ALV
     18.703,30 mk/kk).
     Tilavuokra sisaltaa osuuden ruokalan tila- ja kiinteisiin kustannuksiin
     seka sahkon. Sahkon osuus tilavuokrassa on toimisto- ja tuotantotilojen
     osalta 2 mk/m(2)/kk ja varaston osalta 1 mk/m(2)/kk. Mikali sahkokustannus
     todetaan poikkeavan olennaisesti em. perusteella maaritetysta, tarkistetaan
     sahkoveloitus vastaaman todellisia kustannuksia. Henkilostoravintolan
     kayttooikeus on sisallytetty tilavuokraan toimisto- ja tuotantotilojen
     osalta 2 mk/m(2)/kk, jolla katetaan henkilostoravintolan tila, yms.
     kustannukset.

     Arvonlisaveron maara lasketaan kayttaen kulloinkin voimassa olevaa
     arvonlisaveroprosenttia. Sopimuksen allekirjoitushetkella arvonlisavero on
     22 prosenttia.
     Mikali vuokraustoiminnalle maarataan valtiovallan toimesta jokin muu vero
     tai maksu, voidaan se lisata sopimuksen mukaiseen vuokraan.

     Edella mainitun kuukausivuokran lisaksi vuokralainen kustantaa mita
     "Kiinteistojen huolto-, yllapitoja korjauskulujen kohdistuksen periaate",
     lomakkeessa (liite 2) on vuokralaisen maksettavaksi osoitettu.

     Lammityskustannukset sisaltyvat vuokraan.

<PAGE>

5. VUOKRANANTAJAN VELVOLLISUUDET

     Vuokranantaja vastaa siita, etta huoneisto luovetetaan siina kunnossa,
     jossa se oli huoneistoa esiteltaessa ja mita taman sopimuksen kohdassa 8.6
     on sovittu.

6. VUOKRALAISEN VELVOLLISUUDET

     Vuokrailaisen on suoritettava vuokra ja slihen liittyvat maksut
     kuukausittain etukateen viimeistaan kunkin kuukauden 3. paivana.
     Vuokranmaksun mahdollisesti viivastyessa suoritetaan maksamattomalla
     maaralle voimassa olevan korkolain mukaista korkoa erapaivasta
     maksupaivaan saakka.
     Vuokranantaja on oikeuttettu purkamaan sopimuksen. jos vuokralainen on
     jattanyt vuokran eraantymispaivana suorittamatta eika huomautuksista
     huolimatta maksua toimita.
     Vuokralainen saa kustannuksellaan sijoitaa taloyhtion hyvaksymat edustavat
     kilvet huoneistojen ja portaiden sisaankaynneille.
     Vuokralaisen velvollisuudesta ilmoittaa vuokranantajalle huoneistoa
     kohdanneesta vahingosta seka vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuudesta
     on saadetty huoneenvuokralain 15, 16 ja 63 Section: ssa.
     Vuokralainen on velvollinen viivytyksetta myontamaan vuokranantajalle
     paasyn huoneistoon milloin se on tarpeen sellaisia korjauksia varten,
     joiden suorittamista ei voida vahingotta siirtaa tuonnemmaksi.
     Huoneistoon mahdollisesti liittyvista piha- ja liikennealueiden hoidosta ja
     puhtaanapidosta vastaa vuokranantaja.

7. VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN

     Osapuolet ovat sopineet, etta vuokrasopimuksen ensimmainen irtisanomispaiva
     on joulukuun vlimeinen paiva 2003, minka jalkeen irtisanomispaiva on kunkin
     kuun viimeinen paiva.

     Molemminpuoliseksi irtisanomisajaksi on sovittu kaksikymmentanelja (24)
     kuukaurta ja irtisanomispaivaksi kunkin kuun viimeinen paiva. Poikkeuksena
     irtisanomisaikaan on autopaikat, joiden irtisanomisaika on kuusi (6)
     kuukautta.

     Vuokrasuhde paarttyy irtisanomisajan kuluttua, mikali vuokrasopimus on
     irtisanottu kirjallisesti ylla sovittuna irtisanomispaivana.

8. ERITYSIA MAARAYKSIA

     Edella olevan lisaksi osapuolet ovat sopineet seuraavaa:

     1.   Vuokralaisella on oikeus siirtaa tama vuokrasopimus vuokranantajan
          kirjallisesti hyvaksymalle kolmannelle taholle.

     2.   Vuokralainen ei ole oikeutettu vuokran alennukseen silta ajalta, jonka
          vuokranantaja tarvitsee saattaakseen huoneiston kuntoon mahdollisen
          vahingon sattuessa tai teettaakseen kiinteistossa tai huoneistossa
          kunnossapitotoita.

     3.   Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin (1951: 10=100) seuraavasti:
          Perusindeksina on heinakuun 1999 pisteluku seka tarkistusindeksina
          aina seuraavien samannimisten kuukausien pisteluku.
          Mikali elinkustannusindeksia ei voida soveltaa tai sen laskeminen
          lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin (1995 = 100) tai
          vastaavaan indeksiin kayttaen perusindeksina edella mainitun kuukauden
          indeksia ja nuodattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa
          edella mainittuja periaatteita. Vuokranantaja ilmoittaa vuokran
          muutoksesta kirjallisesti vuokralaiselle kunkin vuoden elokuun loppuun
          mennessa ja taten tarkistettua vuokraa maksetaan seuraavan vuoden
          tammikuun alusta alkaen.
          Autopaikoituksen vuokra maaraytyy vuosittain Instrumentarium Oyj:n
          sisaisen hinnoittelun mukaan.

<PAGE>

     4.   Vuokralaisella on oikeus - neuvoteltuaan etukateen vuokranantajan
          kanssa - suorittaa kustannuksellaan huoneistossa pienehkoja
          toimintansa kannalta tarpeellisia muutostoita. Tarvittavat
          viranomaisten luvat ja tarkastukset seka niiden aiheuttamat
          toimenpiteet hoitaa vuokralainen kustannuksellaan. Mikali
          vuokranantaja joutuu tekemaan viranomaisten maarayksesta vuokralaisen
          toiminnasta johtuvasta syysta muutostoita, sitoutuu vuokralainen
          maksamaan ko. muutoksesta johtuvat kulut joko lisavuokrana
          leasingperiaatteella tasaerin jaljella olevana vuokrakautena tai
          kertamaksuna tyon tultua tehdyksi.
          Vuokralainen sitoutuu purkamaan kustannuksellaan tekemansa muutokset
          vuokrakauden paatyttya vuokranantajan edellyttamassa laajuudessa. Jos
          kiinteita kalusteita irrotetaan, on ne sailytettava kiinteistossa ja
          ne on asennettava takaisin vuokrakauden paatyttya vuokranantajan niin
          vaatiessa. Vuokralaisen on asennettava koneensa ja tehtava mahdolliset
          rakenteensa niin, etta niista ei aiheudu melu-, haju- eika muitakaan
          haittoja kiinteistossa.

     5.   Tama vuokrasopimus korvaa 16.4.1999 ja 9.11.1999 allekirjoitetut
          vuokrasopimukset liitteineen sen jalkeen, kun uudet vuokrakaudet ovat
          alkaneet.

     6.   Huoneistossa tehdaan ennen vuokrakauden alkua tarvittaessa
          siistimiskorjauksia, kuten nk. latexpesu. sovitun suunnitelman mukaan.
          Muutostyokustannukset maksaa vuokralainen.

     7.   Jos vuokralainen joutuu muuttamaan vuokrakaudella vuokranantajan
          aloitteesta, vuokranataja maksaa muuttokulut.


     Muutoin noudaretaan huoneenvuokralain maarayksia.


     Tata sopimusta, jota sitondumme noudattamaan, on tehty kaksi yhtapitavaa
     kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.


     Helsingissa 3 paivana maaliskuuta 2000


     INSTRUMENTARIUM OYJ                          NEUROMAG OY


     /s/ [ILLEGIBLE]                              /s/ [ILLEGIBLE]
     ----------------------------                 ---------------------------
     Vuokranantaja                                Vuokralainen

LIITTEET 1. Pohjakuvat pinta-aloineen
         2. Vastuunjakotaulukko

<PAGE>

     [LETTERHEAD]                                                      [LOGO]

Kunteistoosasto A.Reponen/ai           Palvays Date
                                                17.8.2000

NEUROMAG Oy
Elimaenkatu 22

00510 HELSINKI

Viite Reference


VUOKRASOPIMUS ELIMAENKATU 22, HELSINKI/ALLEKIRJOITETTU 3.3.2000


          Vuokrasopimuksemme mukaan on tilavuokraksenne sovittu 80.585 markkaa
          kuukaudessa ja autopaikkavuokraksi 4.430 markkaa kuukaudessa ilman
          arvonlisaveroa. Tilavuokraa on sovittu tarkistettavaksi vuosittain
          elinkustannusindeksin muutosten mukaisesti siten, etta
          perusindeksina on heinakuun 1999 elinkustannusindeksin pisteluku ja
          tarkistusindeksina aina seuraavien samannimisten kuukausien
          pisteluku ja autopaikkavuokra tarkistetaan Instrumentarium Oyj:n
          sisaisten vuokrahintojen mukaan.

          Heinakuun 1999 elinkustannusindeksin pisteluku oli 1452 ja heinakuun
          2000 vastaava pisteluku on 1505 eli pisteluku on vuoden aikana noussut
          3,65%. Sopimuksemme mukaan uusi vuokranne on 1.1.2001 ALKAEN
          108.319,50 MARKKAA KUUKAUDESSA (tilavuokra 83.526,48 mk/kk +
          autopaikat 5.260 mk/kk + 22% ALV 19.533,02 mk/kk).


          Asiaa hoitaa yhtiomme puolesta isannoitsija Aki Niiranen, puh. 010 394
          3525



          Kunnioittavasti
          INSTRUMENTARIUM Oyj


          /s/ Anneli Lehto
          ------------------
          psta Anneli Lehto