### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ass ig ne d o n B rie fs Apri l 1 8, 2 01 1

DENIS E J EREMI AH a nd TI MOTH Y JERE MIAH v.

WI LLI AM BLALO CK

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r M a r s h a l l C o u n t y

N o

. 0 8

- C V

- 1 2 0 F r a n k l i n L

. R u s s e l l

, J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 1 2 7 8

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 2 9

, 2 0 1 1

T h e p l a i n t i f

f h o m e b u y e r a n d d e f

e n d a n t h o m e s e l l e r e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t t o r e p a i r a

d r a i n a t s o m e f

u t u r e d a t e b e c a u s e i t h a d b e e n i m p r o p e r l y p i p e d o u t o f t h e b u y e r ’ s h o u s e

.

W h e n t h e t i m e f

o r p e r f o r m a n c e c a m e

, t h e d r a i n w a s n o t m o v e d

, r e s u l t i n g i n d a m a g e s t o t h e

b u y e r ’ s h o m e

. T h e b u y e r s u e d f o r b r e a c h o f c o n t r a c t

. T h e c i r c u i t c o u r t g r a n t e d a d i r e c t e d

v e r d i c t t o t h e d e f

e n d a n t o n t h e g r o u n d t h a t t h e r e w a s n o c o n s i d e r a t i o n t o s u p p o r t t h e c o n t r a c t

.

W e f i n d t h a t t h e m u t u a l p r o m i s e s m a d e b y t h e p a r t i e s c o n s t i t u t e d a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n

.

W e a c c o r d i n g l y r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d t h i s c a s e f o r s u c h f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s

n e c e s s a r y

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

R e v e r s e d

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

V i n c e n t H

. P e p p e

, S p r i n g H i l l

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, D e n i s e J e r e m i a h a n d T i m o t h y

J e r e m i a h

.

C e c i l i a W e s t S p i v y

, L e w i s b u r g

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, W i l l i a m B l a l o c k

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

I n J u l y o f 1 9 9 0

, D e n i s e a n d T i m o t h y J e r e m i a h p u r c h a s e d a h o m e f r o m W i l l i a m

B l a l o c k ( “ B l a l o c k ” )

, t h e o w n e r o f B & B B u i l d e r s ( “ B & B ” )

, a c o n s t r u c t i o n c o m p a n y t h a t

b u i l d s h o m e s i n s o u t h e r n m i d d l e T e n n e s s e e

. T h e p u r c h a s e w a s e x p e d i t e d b y D o n n a G i l e s( “ G i l e s ” ) o f D J R e a l t y

, w h o s e r v e d a s t h e s e l l e r ’ s a g e n t

. D J R e a l t y l i s t e d a n u m b e r o f h o m e s 1

t h a t w e r e b u i l t a n d o w n e d b y B l a l o c k

, a n d G i l e s h a d p r e v i o u s l y h e l p e d t h e J e r e m i a h s r e n t

a n o t h e r h o m e

. G i l e s w a s i n r e g u l a r c o m m u n i c a t i o n w i t h t h e J e r e m i a h s b o t h b e f o r e a n d a f

t e r

t h e p u r c h a s e o f t h e h o m e

.

A f t e r t h e h o m e w a s p u r c h a s e d

, t h e J e r e m i a h s o b t a i n e d a o n e

- y e a r w a r r a n t y f r o m

B l a l o c k o n t h e h o m e t h a t w a s s e p a r a t e f r o m t h e c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f t h e h o m e

. T h e

w a r r a n t y i n e s s e n c e g a v e t h e J e r e m i a h s o n e y e a r t o c o m p i l e a l i s t o f p r o b l e m s w i t h t h e h o m e

c o n s t r u c t i o n a n d a l e r t B l a l o c k

, w h o w o u l d t h e n p e r f o r m t h e r e p a i r s

. T h i s l i s t i s c o l l o q u i a l l y

k n o w n a s a “ p u n c h l i s t

. ” T h e J e r e m i a h s c o m p l e t e d t h e p u n c h l i s t

, a n d D o n n a G i l e s g a v e t h e

l i s t t o B & B f

o r i t s r e v i e w

. A m o n g t h e i t e m s i n c l u d e d o n t h e p u n c h l i s t w a s a p o s i t i v e d r a i n

t h a t w a s s u p p o s e d t o r u n f r o m t h e J e r e m i a h s ’ c r a w l s p a c e i n t o t h e i r y a r d

. T h e d r a i n i s

d e s i g n e d t o p r e v e n t m o i s t u r e t h a t m a y d o d a m a g e t o t h e h o u s e f r o m b u i l d i n g u p i n t h e c r a w l

s p a c e

. T h e d r a i n u n d e r t h e J e r e m i a h s ’ h o u s e

, h o w e v e r

, e m p t i e d o n t o a n a d j a c e n t p i e c e o f

p r o p e r t y a n d n e e d e d t o b e m o v e d i n t h e e v e n t t h a t t h e a d j a c e n t p a r c e l w a s e v e r b u i l t u p o n

, l e s t i t b e c o m e c l o g g e d a n d p r e v e n t m o i s t u r e f r o m l e a v i n g t h e c r a w l s p a c e a n d c a u s i n g

d a m a g e

.

I n J u l y o f 1 9 9 1

, G i l e s s e n t t h e J e r e m i a h s a l e t t e r r e f l e c t i n g B l a l o c k ’ s v i s i t t o t h e

J e r e m i a h s ’ h o m e a n d h i s i n s p e c t i o n o f t h e i t e m s o n t h e p u n c h l i s t

. T h e r e w e r e e l e v e n s m a l l

i t e m s o f d i s p u t e b e s i d e s t h e d r a i n d i s c u s s e d i n t h e l e t t e r

. H o w e v e r

, t h e l e t t e r a c k n o w l e d g e d

t h e d r a i n p r o b l e m s t a t i n g

, “ S i n c e B l a l o c k o w n s s i d e l o t

, h e w i l l w r i t e a l e t t e r a c k n o w l e d g i n g

t h a t y o u r p o s i t i v e d r a i n i s p i p e d o n t o t h e a d j a c e n t p r o p e r t y

. I f a n d w h e n h e s e l l s o r b u i l d s

o n t h e l o t

, i t w i l l b e B l a l o c k ’ s r e s p o n s i b i l i t y t o p i p e y o u r d r a i n o f f t h e a d j a c e n t p a r c e l

. I n

t h e m e a n t i m e

, i t w i l l r e m a i n a s i s

. ” T h e l a s t p a r a g r a p h o f t h e l e t t e r s t a t e s

, “ [ I ] t i s o u r b e l i e f

t h a t B & B B u i l d e r s w i l l r e s p o n d t o t h e s e i t e m s

. O n c e c o m p l e t e d

, t h e y w i l l h a v e s a t i s f i e d

t h e ‘ p u n c h l i s t ’ f

r o m t h e o n e

- y e a r w a r r a n t y o f r e s p o n s i b i l i t y

. ” T h e l e t t e r w a s s i g n e d b y

D o n n a G i l e s

, B l a l o c k ’ s a g e n t

. B & B B u i l d e r s w a s c a r b o n c o p i e d o n t h e l e t t e r

.

A f t e r s e v e r a l m o n t h s

, m a n y i t e m s o n t h e p u n c h l i s t w e r e n o t y e t s a t i s f i e d b y B l a l o c k

.

T h i s l e d t h e J e r e m i a h s t o r e t a i n a n a t t o r n e y

. I n D e c e m b e r o f 1 9 9 1

, B l a l o c k w r o t e t h e

J e r e m i a h s ’ a t t o r n e y r e q u e s t i n g a m e e t i n g w i t h t h e J e r e m i a h s t o r e s o l v e t h e d i s p u t e o v e r t h e

p u n c h l i s t

. I n t h i s l e t t e r

, B l a l o c k e x p r e s s e d h i s

, “ [ D ] e s i r e t o r e s o l v e t h e i s s u e a s s o o n a s

2

p o s s i b l e

. ” T h e m e e t i n g t o o k p l a c e i n t h e o f f i c e o f t h e J e r e m i a h s ’ a t t o r n e y o n J a n u a r y 6

,

T he con tr act of sal e is not fou nd in the re cor d, but Donna Gil es te st if ie d at dep osi ti on tha t she was 1

the se ll er ’s agent

.

Bla loc k re que st ed tha t the J er emiahs, the ir at tor ney, and a re pre sen ta ti ve fr om DJ Real ty be pre sen t 2

al ong wit h Bl al ock and hi s s on.

-2-1 9 9 2

. G i l e s s e n t t h e J e r e m i a h s a l e t t e r o n J a n u a r y 7 o u t l i n i n g t h e a c t i o n s t h a t B & B B u i l d e r s

w e r e t o t a k e r e g a r d i n g t h e i t e m s i n d i s p u t e o n t h e p u n c h l i s t

. T h e l e t t e r s t a t e d t h a t t h e

J e r e m i a h s w e r e t o s i g n a n d a c k n o w l e d g e t h e i r a g r e e m e n t w i t h t h e a c t i o n s t o b e t a k e n i n t h e

l e t t e r a n d t h a t i f t h e y d i d n o t a g r e e w i t h a p a r t i c u l a r i t e m

, t h e y w e r e r e q u i r e d t o r e s p o n d

w i t h i n s e v e n d a y s

.

R e g a r d i n g t h e d r a i n

, t h e l e t t e r s t a t e d t h a t

, “ B l a l o c k [ w i l l ] p r o v i d e [ a ] l e t t e r

a c k n o w l e d g i n g t h e d r a i n l o c a t i o n a n d t h a t h e w i l l m o v e i t i f a n d w h e n L o t # 2 i s s o l d o r b u i l t

o n

. ” T h e l e t t e r f

u r t h e r p r o v i d e d t h a t o n c e t h e i t e m s o n t h e p u n c h l i s t w e r e c o m p l e t e d

, t h e

J e r e m i a h s w o u l d n o t e t h e i r a c c e p t a n c e v i a a l e t t e r r e l e a s i n g B l a l o c k f r o m t h e o n e

- y e a r

w a r r a n t y

, w h i c h h a d e x p i r e d o n J u l y 2 7

, 1 9 9 1

. T h e p r o v i s i o n s t a t e d t h a t o n l y t h e i t e m s o n

t h e p u n c h l i s t w o u l d e x t e n d o u t s i d e t h e w a r r a n t y

. T h e l e t t e r w a s s i g n e d b y G i l e s a n d P h i l

C o m s t o c k

, a n o t h e r D J R e a l t y e m p l o y e e w h o w a s t h e l i s t i n g a g e n t f o r t h e J e r e m i a h h o m e

.

C o p i e s o f t h e l e t t e r w e r e s e n t t o t h e J e r e m i a h s ’ a t t o r n e y a n d t o B & B B u i l d e r s

.

I n 2 0 0 5

, t h e p a r c e l a d

j a c e n t t o t h e J e r e m i a h s ’ h o m e w a s s o l d a n d a h o u s e w a s b u i l t

u p o n i t

. T h e J e r e m i a h s s e n t B l a l o c k a l e t t e r a s k i n g t h a t t h e d r a i n b e m o v e d p u r s u a n t t o t h e i r

a g r e e m e n t o f J a n u a r y 1 9 9 2

. B l a l o c k f a i l e d t o m o v e t h e d r a i n a n d s o o n a f t e r t h e l o t w a s

p r e p a r e d f

o r c o n s t r u c t i o n

, t h e p o s i t i v e d r a i n b e c a m e c l o g g e d a n d w a t e r b e g a n t o a c c u m u l a t e

i n t h e J e r e m i a h s ’ c r a w l s p a c e

. T h e h u m i d i t y t h a t d e v e l o p e d i n t h e c r a w l s p a c e c a u s e d t h e

i n s u l a t i o n o n t h e c e i l i n g o f t h e c r a w l s p a c e t o f a l l

, c a u s i n g a p p r o x i m a t e l y $ 3

, 9 0 0 i n d a m a g e

t o t h e h o u s e

. T h e J e r e m i a h s f i l e d s u i t i n t h e C o u r t o f G e n e r a l S e s s i o n s o f M a r s h a l l C o u n t y

w h e r e a j u d g m e n t w a s e n t e r e d i n t h e i r f a v o r f o r $ 3

, 9 0 0 p l u s i n t e r e s t

.

I I

. P R O C E E D IN G S IN C IR C U IT C O U R T

B l a l o c k a p p e a l e d t o t h e C i r c u i t C o u r t o f M a r s h a l l C o u n t y

. M r

. J e r e m i a h w a s t h e

p r i n c i p a l w i t n e s s a t t r i a l

. H e e n t e r e d i n t o e v i d e n c e t h e l e t t e r o f A u g u s t 1 9 9 2 f r o m G i l e s

a c k n o w l e d g i n g t h a t B l a l o c k w o u l d m o v e t h e d r a i n w h e n t h e a d j a c e n t l o t w a s b u i l t u p o n

. H e

a l s o t e s t i f

i e d t h a t G i l e s w a s h i s p r i m a r y c o n t a c t w i t h D J R e a l t y a n d t h a t h e p r i n c i p a l l y

c o m m u n i c a t e d w i t h h e r a n d a l s o w i t h P h i l C o m s t o c k

, t h o u g h l e s s f r e q u e n t l y

. O n

c r o s s

- e x a m i n a t i o n

, M r

. J e r e m i a h a d m i t t e d h e n e v e r r e c e i v e d a l e t t e r f r o m B l a l o c k

a c k n o w l e d g i n g t h a t B l a l o c k w o u l d m o v e t h e d r a i n a n d a l s o t h a t h e n e v e r a s k e d f o r t h e l e t t e r

.

M r

. J e r e m i a h a l s o t e s t i f

i e d a s t o t h e l e t t e r o f J a n u a r y o f 1 9 9 2 s i g n e d b y D o n n a G i l e s a n d P h i l

C o m s t o c k r e g a r d i n g t h e m e e t i n g b e t w e e n t h e J e r e m i a h s

, B l a l o c k

, D o n n a G i l e s

, a n d t h e

J e r e m i a h s ’ a t t o r n e y t h a t t r a n s p i r e d o n J a n u a r y 6

, 1 9 9 2

.

I n a d d i t i o n t o t h e l e t t e r

, M r

. J e r e m i a h a l s o t e s t i f i e d t h a t w h e n t h e m e e t i n g c o n c l u d e d

, h e w a s u n d e r t h e i m p r e s s i o n t h a t B l a l o c k w o u l d m o v e t h e d r a i n

, b u t c o n c e d e d t h a t h e n e v e r

a s k e d f o r a n d n e v e r r e c e i v e d a l e t t e r f r o m B l a l o c k a c k n o w l e d g i n g t h a t B l a l o c k w o u l d m o v e

-3-t h e d r a i n i f t h e l a n d w a s e v e r b u i l t u p o n

. H e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t h e a g r e e d t o r e l e a s e t h e

b u i l d e r a n d t h e r e a l e s t a t e a g e n c y a n d i t s a g e n t s f r o m a n y c l a i m s t h a t o c c u r r e d a f t e r t h e

p r o v i s i o n s i n t h e l e t t e r w e r e s a t i s f i e d

. T h i s a s s e r t i o n w a s n o t a t t a c k e d o n c r o s s

- e x a m i n a t i o n

.

M r

. J e r e m i a h a l s o t e s t i f i e d h e n e v e r s e n t a l e t t e r r e l e a s i n g B l a l o c k f r o m h i s w a r r a n t y

o b l i g a t i o n

. I t w a s a d m i t t e d i n c o u r t t h a t B l a l o c k s o l d t h e l o t n e x t d o o r ; M r

. J e r e m i a h t e s t i f i e d

t o p i c t u r e s s h o w i n g t h e d a m a g e t o t h e h o m e f r o m t h e a c c u m u l a t i o n o f w a t e r

, a n d a l s o t h e

d a m a g e d i n s u l a t i o n i n t h e c r a w l s p a c e

.

A f t e r M r

. J e r e m i a h ’ s t e s t i m o n y

, t h e d e f e n d a n t m a d e a M o t i o n t o D i s m i s s p u r s u a n t t o

T e n n

. C o d e A n n

. 2 9

- 2

- 1 0 1 ( a )

, t h e T e n n e s s e e S t a t u t e o f F r a u d s

. T h e m o t i o n f

u r t h e r s t a t e d 3

t h a t n e i t h e r G i l e s n o r C o m s t o c k h a d t h e a u t h o r i t y t o b i n d B l a l o c k

, a n d s i n c e B l a l o c k n e v e r

s e n t t h e J e r e m i a h s a l e t t e r s a y i n g h e w o u l d m o v e t h e d r a i n

, t h e r e w a s n o e n f o r c e a b l e c o n t r a c t

b e t w e e n t h e p a r t i e s

. C o u n s e l f o r B l a l o c k c i t e d B l a i r v

. B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1 ( T e n n

.

2 0 0 6 )

, f o r t h e p r o p o s i t i o n t h a t a n a g e n t m a y n o t b i n d a p r o p e r t y o w n e r t o a r e a l e s t a t e

c o n t r a c t

. C o u n s e l f

o r t h e J e r e m i a h s d i s p u t e d t h e r e l e v a n c e o f t h e a p p l i c a t i o n o f B l a i r v

.

B r o w n s o n t o t h i s c a s e b e c a u s e t h e c o n t r a c t a t i s s u e w a s n o t a c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f r e a l

e s t a t e

, b u t r a t h e r a s e p a r a t e a g r e e m e n t f o r t h e r e p a i r o f c e r t a i n i t e m s o n t h e s u b j e c t h o m e

.

A t t h e c l o s e o f t h e p l a i n t i f f ’ s p r o o f

, B l a l o c k r a i s e d a n o r a l m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t

.

T h e c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n a n d d i s m i s s e d t h e c a s e f o r l a c k o f c o n s i d e r a t i o n

. T h e c o u r t d i d

e n t e r l i m i t e d f

i n d i n g s o f f

a c t b u t d i d n o t e x p l a i n i t s l a c k o f c o n s i d e r a t i o n h o l d i n g

. “ A m o t i o n

f o r a d i r e c t e d v e r d i c t r e q u i r e s t h e t r i a l c o u r t t o d e t e r m i n e w h e t h e r

, a s a m a t t e r o f l a w

, t h e

e v i d e n c e i s s u f

f i c i e n t t o c r e a t e a n i s s u e f o r t h e j u r y t o d e c i d e

. ” U n d e r w o o d v

. W

a t e r s l i d e s

o f M i d

- A m e r i c a

, 8 2 3 S

. W

. 2 d 2 7 1

, 2 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 1 )

. A t r i a l c o u r t m u s t t a k e t h e

s t r o n g e s t v i e w o f t h e e v i d e n c e i n f a v o r o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y w h e n r u l i n g o n a d i r e c t e d

v e r d i c t

. W

h i t e v

. V a n d e r b i l t U

n i v

. , 2 1 S

. W

. 3 d 2 1 5

, 2 3 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 )

.

I I I

. A N A L Y S IS

T h e J e r e m i a h s a p p e a l e d p u r s u a n t t o R u l e 3 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f A p p e l l a t e

P r o c e d u r e

. T h e s o l e i s s u e o n a p p e a l i s w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r o n e o u s l y c o n c l u d e d a s a

m a t t e r o f l a w t h a t t h e r e w a s n o c o n s i d e r a t i o n p r e s e n t i n t h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e J e r e m i a h s

a n d B l a l o c k

. T h e f

a c t s o f t h i s c a s e a r e n o t i n d i s p u t e

. I n r e v i e w i n g f i n d i n g s o f f

a c t

, t h i s 4

T he m oti on st at ed tha t the le tt er s of August 1 991 and J anu ar y 19 92 viola te d T enn ess ee’ s Sta tut e 3

of Fra uds pro visio n re qui ri ng re al est at e con tr act s and con tr act s in exc ess of one year’ s ti m e to be in wri ti ng

and si gned by the par ty to be cha rged. Couns el for Bla loc k ar gued tha t Bla loc k was the par ty to be cha rged

and th at he did not con sen t t o be bou nd.

T her e is no tr ans cr ipt of the tr ia l pro cee din gs. B o t h par ti es si gned a Sta te m ent of Evidenc e 4

(c ont inu ed.. .)

-4-c o u r t r e v i e w s t h e m d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a f f o r d e d t o t h e t r i a l c o u r t

u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( c )

. Q u e s t i o n s o f l a w a r e

r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s g i v e n t o t h e t r i a l c o u r t

. W h a l e y v

.

P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 6 )

.

T h r e e d i f f e r e n t a g r e e m e n t s a r e d i s c u s s e d i n t h i s c a s e : a r e a l e s t a t e c o n t r a c t f o r t h e s a l e

o f t h e h o m e ; a o n e

- y e a r w a r r a n t y c o n t r a c t o n t h e h o m e ; a n d a n o r a l c o n t r a c t t o m o v e t h e

d r a i n t h a t r e s u l t e d f

r o m e f f o r t s t o r e s o l v e i s s u e s r e l a t e d t o t h e w a r r a n t y c o n t r a c t

. T h e

c o n t r a c t t h a t p u r p o r t e d l y f a i l e d f o r l a c k o f c o n s i d e r a t i o n i s t h e o r a l c o n t r a c t

, a n d t h a t c o n t r a c t

i s t h e s u b

j e c t o f t h i s d i s p u t e

. T h e J e r e m i a h s a s s e r t o n a p p e a l t h a t a n o r a l c o n t r a c t e x i s t e d

b e t w e e n t h e m a n d B l a l o c k t o m o v e t h e d r a i n w h e n t h e a d j a c e n t l o t w a s b u i l t u p o n

, a n d t h a t

t h i s c o n t r a c t w a s s u p p o r t e d b y c o n s i d e r a t i o n

. T h e J e r e m i a h s a r g u e t h a t t h e i r p r o m i s e t o

p r o v i d e a w r i t t e n r e l e a s e o f t h e i r c l a i m s a g a i n s t t h e b u i l d e r

, t h e b u i l d e r ’ s r e a l t o r

, a n d i t s

a g e n t s

, i n r e t u r n f

o r t h e b u i l d e r ’ s p r o m i s e t o m o v e t h e d r a i n w h e n t h e t i m e c a m e

, e s t a b l i s h e s

a b a r g a i n e d

- f

o r e x c h a n g e a n d i s a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n

. T h e J e r e m i a h s a s s e r t t h a t t h e l e t t e r

o f J a n u a r y 1 9 9 2 i s p r i m a f a c i e e v i d e n c e o f c o n s i d e r a t i o n a n d s h i f t s t h e b u r d e n o f p e r s u a s i o n

t o t h e d e f e n d a n t t o r e b u t t h e p r e s u m p t i o n o f a v a l i d c o n t r a c t

. M o r e o v e r

, t h e J e r e m i a h s p o i n t

t o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t h a t e s t a b l i s h e s a h i s t o r y o f n e g o t i a t i o n b e t w e e n t h e p a r t i e s a n d

a s s e r t t h a t t h i s s u g g e s t s a n i n t e n t o n t h e p a r t o f B l a l o c k t o s a t i s f y t h e J e r e m i a h s ’ p r o b l e m s

w i t h t a s k s o n t h e p u n c h l i s t

, f u r t h e r b u t t r e s s i n g t h e p r o p o s i t i o n t h a t a c o n t r a c t e x i s t e d

b e t w e e n t h e t w o p a r t i e s

.

T h e e x i s t e n c e o f c o n s i d e r a t i o n i s a n e s s e n t i a l e l e m e n t i n t h e f o r m a t i o n o f a v a l i d

c o n t r a c t

. U n d e r T e n n e s s e e l a w

, c o n s i d e r a t i o n e x i s t s w h e n t h e p r o m i s e e d o e s s o m e t h i n g i t

i s u n d e r n o l e g a l d u t y t o d o

, o r r e f r a i n s f r o m d o i n g s o m e t h i n g i t h a s a l e g a l r i g h t t o d o

.

B r o w n O i l C o

. v

. J

o h n s o n

, 6 8 9 S

. W

. 2 d 1 4 9

, 1 5 1 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) ; K o z y v

. W e r l e

, 9 0 2 S

. W

. 2 d

4 0 4

, 4 1 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 ) ( c i t i n g B r o w n O i l C o

. v

. J o h n s o n

, 6 8 9 S

. W

. 2 d 1 4 9 T e n n

.

1 9 8 5 ) ; S u t t o n v

. F i r s t N a t i o n a l B a n k

, 6 2 0 S

. W

. 2 d 5 2 6

, 5 3 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 1 ) ( s t a t i n g

“ A v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n i s e i t h e r a b e n e f i t t o t h e p a r t y p r o m i s i n g o r a p r e j u d i c e o r t r o u b l e

t o t h e p a r t y t o w h o m t h e p r o m i s e i s m a d e

. ” ) ( c i t i n g D i x o n v

. M a n i e r

, 5 4 5 S

. W

. 2 d 9 4 8 ( T e n n

C t

. A p p

. 1 9 7 6 ) )

. C o n s i d e r a t i o n m a y a l s o e x i s t w h e n s o m e t h i n g o f v a l u e h a s b e e n b a r g a i n e d

f o r a n d i s g i v e n i n e x c h a n g e f o r a p r o m i s e

. T h i s t h i n g o f v a l u e m a y t a k e a n u m b e r o f f o r m s

s u c h a s a p r o m i s e f

o r a p r o m i s e

, a n a c t

, o r f o r b e a r a n c e b y a p a r t y t o r e f r a i n f r o m d o i n g

s o m e t h i n g

. P e a r s o n v

. G a r r e t t F i n

. S e r v

. , 8 4 9 S

. W

. 2 d 7 7 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) ( q u o t i n g

A m

. J u r

. 2 d C o n t r a c t s § 1 3 8 ( 2 0 1 1 )

, “

. . . [ P ] r o m i s e b y o n e p a r t y t o a n a g r e e m e n t i s a

s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n f

o r a p r o m i s e b y t h e o t h e r p a r t y

. ” )

. S e e a l s o 8 T e n n e s s e e P r a c t i c e

(... con ti nue d) 4

out li nin g the undi spu te d fa ct s and sub m it te d the m to thi s cou rt pur sua nt t o T e n n e sse e Rule of Appel la te

Pro ced ure 24( c)

.

-5-§ 1 3

. 0 4 ( 2 0 1 0 )

.

I n t h i s c a s e

, t h e r e c o r d r e f l e c t s

, a n d t h e c o r r e s p o n d e n c e i n d i c a t e s

, t h a t b o t h p a r t i e s

b a r g a i n e d f

o r t h e t e r m s o f t h e c o n t r a c t t o m o v e t h e d r a i n

, a n d e a c h p a r t y o b t a i n e d a p r o m i s e

f r o m t h e o t h e r : t h e J e r e m i a h s s o u g h t B l a l o c k ’ s p r o m i s e t o m o v e t h e d r a i n w h e n t h e a d j a c e n t

l o t w a s b u i l t u p o n

, a n d B l a l o c k o b t a i n e d t h e J e r e m i a h s ’ p r o m i s e t o r e l e a s e h i m f r o m h i s o t h e r

o b l i g a t i o n s u n d e r t h e w a r r a n t y

. B l a l o c k w r o t e t o t h e J e r e m i a h s d i r e c t l y e x p r e s s i n g h i s 5

i n t e n t i o n t o r e s o l v e t h e r e m a i n i n g p r o b l e m s t h e J e r e m i a h s w e r e h a v i n g w i t h t h e p u n c h l i s t

,

t h e d r a i n i n c l u d e d ; a n d h i s a g e n t G i l e s w r o t e t o t h e J e r e m i a h s t w o d i f f e r e n t t i m e s p r o m i s i n g

t h a t B l a l o c k w o u l d m o v e t h e d r a i n w h e n t h e a d j a c e n t l o t w a s b u i l t u p o n

. T h e l e t t e r s o f

A u g u s t o f 1 9 9 1 a n d J a n u a r y o f 1 9 9 2 i n d i c a t e a b a r g a i n e d

- f o r e x c h a n g e t h a t i s s u p p o r t e d b y

m u t u a l p r o m i s e s t o p e r f o r m : A p r o m i s e b y t h e J e r e m i a h s t o r e l e a s e B l a l o c k i n r e t u r n f o r

B l a l o c k ’ s p r o m i s e t o m o v e t h e d r a i n w h e n t h e c i r c u m s t a n c e s r e q u i r e d e v e n t h o u g h t h a t t i m e

m a y b e a f

t e r t h e t e r m o f t h e w a r r a n t y

. E s s e n t i a l l y

, t h e J e r e m i a h s a g r e e d t o d e l a y a d e m a n d

f o r p e r f o r m a n c e

, a n d M r

. B l a l o c k a g r e e d t o b e b o u n d t o p e r f o r m a t a l a t e r d a t e

. T h e

a g r e e m e n t t o m o v e t h e d r a i n i s t h e r e f o r e s u p p o r t e d b y v a l i d c o n s i d e r a t i o n

.

I V

. C O N C L U S IO N

T h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e J e r e m i a h s a n d B l a l o c k t o m o v e t h e p o s i t i v e d r a i n w a s

s u p p o r t e d b y m u t u a l p r o m i s e s

, a n d t h a t w a s a d e q u a t e c o n s i d e r a t i o n

. T h e d e c i s i o n o f t h e

C i r c u i t C o u r t g r a n t i n g a d i r e c t e d v e r d i c t t o t h e d e f e n d a n t i s t h e r e f

o r e r e v e r s e d

. B e c a u s e t h e

v e r d i c t w a s d i r e c t e d b e f o r e t h e d e f

e n s e p r e s e n t e d i t s e v i d e n c e

, t h e c a s e i s r e m a n d e d t o g i v e

t h e d e f e n s e a n o p p o r t u n i t y t o p r e s e n t a d d i t i o n a l d e f e n s e s a n d f

o r w h a t e v e r f

u r t h e r

p r o c e e d i n g s a r e n e c e s s a r y

. C o s t s a r e t a x e d t o t h e a p p e l l e e

, W i l l i a m B l a l o c k

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

T he Pre

- exi st ing Duty Rule has no app li cat ion her e bec aus e thi s cas e con cer ns m utu al pro m is es as 5

a bas is for con si der at ion

, not a pro m is e in re tur n for a per for m anc e. Mu tua l pro m is es ar e hel d to be a valid

bas is for con si der at ion

. Pybu rn v. Bil l Hear d Chev rol et

, 63 S.W .3d 651 (T enn

. Ct. App. 2001 ); Pear son v.

Garr et t Fi n. Se rv. , 849 S.W .2d 7 76 ( T enn . Ct. App. 1 992)

.

-6-