### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Nov em be r 16 , 20 11 Ses si on

GRAND VALLEY LAKE S PROPERTY OW NERS ASSO CIATI ON, INC. v

. DENNIS BURROW

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H a r d e m a n C o u n t y

N o

. 0 6 0 2 0 2 0 2 J

. W e b e r M c C r a w , J u d g e

N o

. W 2 0 1 1

- 0 0 5 7 3

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d D e c e m b e r 2 8

, 2 0 1 1

A p p e l l a n t

, t h e o w n e r o f s e v e r a l l o t s i n a s u b d i v i s i o n m a n a g e d a n d m a i n t a i n e d b y t h e

A p p e l l e e h o m e o w n e r s a s s o c i a t i o n

, a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f A p p e l l e e o n t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r A p p e l l a n t o w e d a n i n c r e a s e i n d u e s a n d f e e s

o n h i s l o t s

, a n d t h e d e n i a l o f h i s c o u n t e r

- c l a i m s f o r f r a u d

, v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e

C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, o u t r a g e o u s c o n d u c t

, a n d i n v a l i d i t y o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s o n

g r o u n d s t h a t t h e s e c a u s e s o f a c t i o n w e r e b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n o r t h e

d o c t r i n e o f l a c h e s

. W e c o n c l u d e t h a t t h e A p p e l l e e f o l l o w e d t h e c o r r e c t p r o c e d u r e i n

a m e n d i n g i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s t o i n c r e a s e t h e a m o u n t o f d u e s

. H o w e v e r

, b e c a u s e t h e t r i a l

c o u r t d i d n o t m a k e f

i n d i n g s

, a s r e q u i r e d b y T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4

,

c o n c e r n i n g t h e g r o u n d s f o r i t s a p p l i c a t i o n o f l a c h e s

, w e c a n n o t r e v i e w t h e q u e s t i o n o f

w h e t h e r A p p e l l a n t ’ s c o u n t e r

- c l a i m s w e r e p r o p e r l y d i s m i s s e d

. V a c a t e d a n d r e m a n d e d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t V a c a t e d a n d

R e m a n d e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

M a t t h e w R

. W e s t

, J a c k s o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, D e n n i s B u r r o w

.

M a t t h e w R

. A r m o u r

, S o m e r v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, G r a n d V a l l e y L a k e s P r o p e r t y

O w n e r s A s s o c i a t i o n

, I n c

.

O P I N I O N

G r a n d V a l l e y L a k e s S u b d i v i s i o n ( t h e “ S u b d i v i s i o n ” ) i s a p l a t t e d s u b d i v i s i o n i n

S a u l s b u r y, H a r d e m a n C o u n t y, T e n n e s s e e

. G r a n d V a l l e y L a k e s P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n

,I n c

. ( “ G r a n d V a l l e y

, ” o r “ A p p e l l e e ” ) i s a n o n

- p r o f i t c o r p o r a t i o n o r g a n i z e d t o m a n a g e a n d

m a i n t a i n t h e c o v e n a n t s a n d c o m m o n a r e a s o f t h e S u b d i v i s i o n

.

A p p e l l a n t D e n n i s B u r r o w h a s o w n e d m u l t i p l e l o t s i n t h e S u b d i v i s i o n

, d a t i n g b a c k t o

a s e a r l y a s 1 9 7 3

. M r

. B u r r o w o w n s

, o r h a s o w n e d

, l o t s 8 0 0

, 8 0 1

, 8 0 2

, 8 0 7

, 8 0 8

, 8 0 9

, a n d

8 1 1

. A l l b u t t w o o f

t h e s e l o t s w e r e p u r c h a s e d a f t e r M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

, w h e n t h e a m e n d m e n t s

t o t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d b y l a w s w e r e a d o p t e d b y G r a n d V a l l e y

. 1

T h e o r i g i n a l r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s w e r e a d o p t e d a n d r e c o r d e d i n 1 9 7 2

. T h e s e

c o v e n a n t s e s t a b l i s h e d a n n u a l d u e s f o r l o t o w n e r s a t $ 4 8

. 0 0 p e r y e a r

, a n d i n d i c a t e d t h a t t h e

d u e s w o u l d r e m a i n u n c h a n g e d u n t i l a t l e a s t J a n u a r y 1

, 1 9 8 2

. T h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a l s o

e s t a b l i s h e d a m e a n s b y w h i c h t h e c o v e n a n t s c o u l d b e a m e n d e d

, t h e p a r t i c u l a r s o f w h i c h w i l l

b e d i s c u s s e d b e l o w

.

I n G r a n d V

a l l e y L a k e s P r o

p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n , I n c

. v

. C h a r l e s C a r

y & B u r t o n

S h e a r i n

, 8 9 7 S

. W

. 2 d 2 6 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 ) ( “ S h e a r i n ” )

, t h i s C o u r t a d d r e s s e d G r a n d

V a l l e y ’ s a t t e m p t t o a m e n d i t s c o v e n a n t s

. A s w i l l b e d i s c u s s e d i n g r e a t e r d e t a i l b e l o w

, i n

S h e a r i n

, w e h e l d

, i n t e r a l i a

, t h a t G r a n d V a l l e y h a d n o t f o l l o w e d i t s o w n p r o c e d u r e t o

p r o p e r l y a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d t h a t

, c o n s e q u e n t l y

, t h e i n c r e a s e d d u e s c o u l d n o t

b e c o l l e c t e d f

r o m S h e a r i n

.

I n M a r c h 1 9 9 8

, G r a n d V a l l e y w i s h e d t o i n c r e a s e i t s d u e s a n d f e e s

. B a s e d u p o n o u r

h o l d i n g i n S h e a r i n

, a n d t h e s p e c i f i c r e q u i r e m e n t s s e t o u t i n i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, G r a n d

V a l l e y c a l l e d a s p e c i a l m e e t i n g f o r t h e p u r p o s e o f a m e n d i n g i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d

b y l a w s

. N o t i c e o f t h i s m e e t i n g w a s f o r w a r d e d t o a l l l o t o w n e r s a n d t h e n o t i c e s t a t e d t h a t 2

t h e p u r p o s e o f

t h e m e e t i n g w a s t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. A c o p y o f t h e p r o p o s e d

a m e n d m e n t s w a s i n c l u d e d i n t h e n o t i c e

. F o l l o w i n g a v o t e o f t h e l o t o w n e r s

, t h e a m e n d m e n t s

p a s s e d

, e f

f e c t i v e o n o r a b o u t M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

. S i n c e t h a t t i m e

, t h e S u b d i v i s i o n a n d G r a n d

T her e is some con fus ion in the re cor d con cer nin g whet her the amendm ent s wer e voted on at a 1

Ma rc h 21, 1998 m eet ing or at a Ma rc h 28, 1998 m eet ing. Alt hough the par ti es’ bri ef s ind ic at e the m eet ing

dat e as Ma rc h 28, 1998

, the Noti ce sen t by Gra nd V al le y ind ic at es tha t the m eet ing w as hel d on Ma rc h 21,

1998 . For pur pos es of thi s op ini on, we wil l u se the dat e s et out in th e Not ic e, i .e., Ma rc h 21 , 199 8.

Art ic le X I , Par agraph 4 a ddr ess es the pr oce dur e f or amendm ent of

th e byla ws. It pro vides : 2

4. Am end m ent to Bylaws. T he bylaws m ay onl y be amended at a m eet ing

of the m embersh ip of the cor por at ion hel d for suc h pur pos e. T he not ic e of

s a i d meet ing sha ll set for th the pro pos ed amendm ent s. T he bylaws sha ll

onl y be amended by a vote of a m aj ori t y of the m embers in at te nda nce at

suc h a m eet ing and ent it le d t o vote the re at

.

-2-V a l l e y h a v e b e e n o p e r a t i n g p u r s u a n t t o t h e a m e n d e d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

.

F o r a p e r i o d o f t i m e f

o l l o w i n g t h e i n c r e a s e i n d u e s

, M r

. B u r r o w p a i d t h e i n c r e a s e o n

t h e l o t s h e o w n e d

. I n f a c t

, M r

. B u r r o w t o o k n o a c t i o n r e g a r d i n g t h e a m e n d m e n t s u n t i l h e

w a s s u e d b y G r a n d V a l l e y t o r e c o v e r p a s t d u e f e e s

. T h i s c a s e h a s a l o n g p r o c e d u r a l h i s t o r y

,

w h i c h w e h a v e t h o r o u g h l y r e v i e w e d

. H o w e v e r

, f o r p u r p o s e s o f t h i s a p p e a l

, a n d i n t h e

i n t e r e s t o f j u d i c i a l e c o n o m y

, w e w i l l o n l y i n c l u d e t h e p r o c e d u r e t h a t i s r e l e v a n t t o t h e i s s u e s

r a i s e d h e r e i n

. 3

G r a n d V a l l e y i n i t i a t e d t h i s l i t i g a t i o n o n M a r c h 2 5

, 2 0 0 2 i n t h e H a r d e m a n C o u n t y

G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t

, s e e k i n g t o r e c o v e r d u e s a n d f e e s ( b a s e d u p o n t h e i n c r e a s e d a m o u n t s

e s t a b l i s h e d b y t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 v o t e ) f r o m M r

. B u r r o w

. T h e c o m p l a i n t w a s a m e n d e d o n

J u l y 2 6

, 2 0 0 6 t o a d d a d d i t i o n a l l o t s t o t h e a c t i o n

, a n d w a s a m e n d e d a s e c o n d t i m e o n O c t o b e r

1 4

, 2 0 0 6 t o a d d c l a i m s f o r i n t e r e s t a n d l a t e c h a r g e s

. B y a g r e e m e n t o f t h e p a r t i e s

, o n

D e c e m b e r 1 3

, 2 0 0 6

, t h e c a s e w a s r e m o v e d t o t h e C i r c u i t C o u r t a t H a r d e m a n C o u n t y

, w h e r e

p r o t r a c t e d d i s c o v e r y e n s u e d

.

As a poi nt of pra ct ic e, we not e tha t the app el la te re cor d in thi s cas e con si st s of twe nty volum es of 3

te chn ic al re cor d, compris ed of 3,04 4 pages. I n our re view of every page of thi s pro li fi c re cor d, we fou nd tha t

the m aj ori ty of the pages the re in wer e par t and par cel of the pro tr act ed dis covery tha t too k pla ce in thi s cas e.

I t is

, of cou rs e, inc um

ben t upon the Appel la nt to pre par e an ade qua te re cor d for our re view. T enn

. R. App.

P. 24( b). H o w e ver, in pre par ing the re cor d, the Appel la nt sho uld not los e si ght of the oth er m and at es

con ta ine d in T enn ess ee Rule of Appel la te Pro ced ure 24. We spe ci fi cal ly re fe r the par ti es to T enn ess ee Rule

of Appel la te Pro ced ure 24( a)

, con cer nin g the con te nt of the app el la te re cor d. T his Rule pro vides

, in re le vant

par t t hat :

T he fol lowi ng pap er s fil ed in the tr ia l cour t are exc lud ed fro m the re cor d:

(1) sub poe nas or summ ons es for an y w i t n e s s or for any def end ant when

t h e r e is an app ear anc e for suc h def end ant ; (2) all pape rs rel ati n g t o

dis cov ery , inc ludi ng depo si ti ons, int err ogat ori es and answ ers the ret o,

rep ort s of phys ic al or me nta l exami nat ion s, req ues ts to adm it

, and all

not ic es, mo ti ons or orde rs rel ati ng the ret o ; (3) any li st fr om whic h j uro rs

ar e sel ect ed; and (4) tr ia l bri ef s; and (5) m inu te s of ope nin g and cl osi ng of

cou rt

. Any pap er re la ti ng to dis covery and off er ed in eviden ce for any

pur pos e sha ll be cl ear ly ide nti fi ed and tr eat ed as an exh ibi t. No pap er nee d

be i ncl ude d i n t he r eco rd m ore th an o nce

.

T enn

. R. App. P. 24( a) (e m pha si s add ed)

. Had the Appel la nt adh er ed to thi s rul e re gardi ng the exc lus ion of

dis covery, our re cor d woul d cer ta inl y have bee n m ore m ana geable and the int er est of j udi ci al eco nomy woul d

have bee n bet te r ser ved. Beca use we very oft en see ext ra neo us fi li ngs in the re cor ds, we ta ke thi s oppo rt uni ty

to re m ind our fut ure app el la nts tha t the y sho uld end eavor to adh er e to the rul es when sub m it ti ng re cor ds to

thi s Cou rt

.

-3-O n J u n e 1 1

, 2 0 0 7

, G r a n d V a l l e y w a s a l l o w e d t o f i l e a n a m e n d e d a n d r e s t a t e d

c o m p l a i n t i n t h e C i r c u i t C o u r t

. T h e r e i n

, G r a n d V a l l e y a s k s t h e c o u r t t o a w a r d i t $ 1 1

, 0 0 8

. 3 9

f o r d u e s

, r e s i d e n t i a l w a t e r c h a r g e s

, a n d w a t e r a v a i l a b i l i t y c h a r g e s

, p l u s $ 7

, 9 1 4

. 4 3 f o r

p r e j u d g m e n t i n t e r e s t a t 1 0 % p e r a n n u m a g a i n s t M r

. B u r r o w

. G r a n d V a l l e y a l s o a s k s f o r i t s 4

r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f

e e s

. C o n c e r n i n g G r a n d V a l l e y ’ s d e c i s i o n t o i n c r e a s e i t s d u e s a n d f e e s

i n M a r c h 1 9 9 8

, t h e c o m p l a i n t s t a t e s :

4

. O n M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

, a t a S p e c i a l M e e t i n g o f t h e M e m b e r s o f

t h e [ G r a n d V a l l e y ] p r o p e r t y o w n e r ’ s a s s o c i a t i o n

, t h e O r i g i n a l

R e s t r i c t i o n s w e r e a m e n d e d a n d a D E C L A R A T I O N O F

A M E N D E D A N D R E S T A T E D R E S T R I C T I V E C O V E N A N T S

F O R G R A N D V A L L E Y L A K E S S U B D I V I S I O N

H A R D E M A N C O U N T Y

, T E N N E S S E E

, ( t h e “ A m e n d e d

R e s t r i c t i o n ” ) w e r e a d o p t e d

. T h e A m e n d e d R e s t r i c t i o n s w e r e

r e c o r d e d i n B o o k K

- 1 6

, P a g e 2 1 6 i n t h e R e g i s t e r ’ s O f f i c e f o r

H a r d e m a n C o u n t y

, T e n n e s s e e o n A p r i l 2

, 1 9 9 8

. U p o n

i n f o r m a t i o n a n d b e l i e f

, [ M r

. B u r r o w ] s h o r t l y a f t e r t h e a d o p t i o n

o f t h e A m e n d e d R e s t r i c t i o n h a d a c t u a l k n o w l e d g e t h a t [ G r a n d

V a l l e y ] i n t e n d e d t o e n f o r c e t h e s e p r o v i s i o n s a s t o a l l L o t s i n

G r a n d V a l l e y L a k e s S u b d i v i s i o n i n t h e p l a c e o f t h e O r i g i n a l

R e s t r i c t i o n s

. T h e A m e n d e d R e s t r i c t i o n s p e r m i t t h e B o a r d o f

D i r e c t o r s o f [ G r a n d V a l l e y ] t o s e t t h e a n n u a l d u e s a n d w a t e r

c h a r g e s f

o r L o t s

. I t a l s o i m p o s e s l a t e c h a r g e s a n d c o s t s o f

c o l l e c t i o n i n c l u d i n g a t t o r n e y s ’ f e e s o n d e l i n q u e n t o b l i g a t i o n s

o w e d t o [ G r a n d V a l l e y ]

.

( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

. O n J u n e 2 2

, 2 0 0 7

, M r

. B u r r o w f i l e d h i s a n s w e r t o t h e c o m p l a i n t

, i n

w h i c h h e d e n i e d t h e m a t e r i a l a l l e g a t i o n s t h e r e o f

, a n d s p e c i f

i c a l l y d e n i e d t h a t “ t h e a l l e g e d

M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 S p e c i a l M e e t i n g o f t h e M e m b e r s w a s a p r o p e r

, a u t h o r i z e d S p e c i a l M e e t i n g

. ”

M r

. B u r r o w f

u r t h e r d e n i e d t h a t “ a n y v o t e s a n d / o r s u b s e q u e n t a c t i o n s p u r s u a n t t o s a i d

m e e t i n g w e r e p r o p e r

. ” B a s e d u p o n t h e s e a s s e r t i o n s

, M r

. B u r r o w s t a t e d h i s b e l i e f t h a t t h e

a m e n d e d r e s t r i c t i o n s ( i

. e

. , s p e c i f i c a l l y

, t h e d u e s i n c r e a s e ) w e r e n o t p r o p e r l y e x e c u t e d a n d

w e r e

, t h e r e f

o r e

, v o i d a b i n i t i o

. C o n c u r r e n t w i t h h i s a n s w e r

, M r

. B u r r o w f i l e d a c o u n t e r

c o m p l a i n t a g a i n s t G r a n d V a l l e y

, a l l e g i n g c a u s e s o f a c t i o n f o r f r a u d

, v i o l a t i o n o f t h e

On August 5, 2010

, Gra nd V al le y was grant ed le ave to f i l e a sec ond amended and re st at ed 4

complai nt to m odi fy it s pra y for re li ef to re fl ect add it ion al due s al le gedly acc rue d by Mr

. Burr ow dur ing the

pen den cy of the li ti gatio n. T he August 5, 2010 amendm ent re fl ect ed a re que st fo r d amag es of $20, 340. 60

for due s, re s i d e n t i a l wat er

, and wat er avail abi li ty cha rges; $900 for Lot 801 wat er dis con nec t fe es; and

$21, 125. 75 f

or pre j udgm ent in te re st at a r at e of 10% per ann um

.

-4-T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, o u t r a g e o u s c o n d u c t

, a n d i n v a l i d i t y o f t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s

. O n A p r i l 1 8

, 2 0 0 8

, G r a n d V a l l e y f i l e d a n a n s w e r t o t h e c o u n t e r

- c l a i m

. I n

a d d i t i o n t o r e i t e r a t i n g i t s p o s i t i o n

, a s s e t o u t i n t h e c o m p l a i n t

, t h a t t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 s p e c i a l

m e e t i n g w a s v a l i d a n d t h a t t h e v o t e t o a m e n d a n d r e s t a t e t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s w a s

, l i k e w i s e

, v a l i d

, G r a n d V a l l e y a l s o n o t e d

, i n p a r a g r a p h t h i r t e e n o f i t s a n s w e r

, t h a t t h e b y l a w s

a d o p t e d b y t h e m e m b e r s h i p o n M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 p e r m i t t e d t h e B o a r d t o e s t a b l i s h

, o n a n

a n n u a l b a s i s o n o r b e f

o r e M a r c h 1

, t h e a m o u n t o f r e g u l a r d u e s f o r t h e a s s o c i a t i o n

. G r a n d s t

V a l l e y a l s o s t a t e d t h a t t h e b y l a w s s e t t h e m a x i m u m a n n u a l d u e s a t $ 2 0 0

. 0 0 p e r l o t p e r y e a r

e f f e c t i v e f o r t h e a n n u a l d u e s p a y a b l e o n A p r i l 1

, 1 9 9 8

, a n d f u r t h e r l i m i t e d t h e a m o u n t o f a n y

i n c r e a s e t o 5 % o f t h e p r e v i o u s y e a r ’ s d u e s

. A s a f f i r m a t i v e d e f

e n s e s t o M r

. B u r r o w ’ s

c o u n t e r

- c l a i m s

, G r a n d V a l l e y r a i s e d t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n a n d r e p o s e

, a n d t h e

d o c t r i n e o f l a c h e s

.

O n M a y 2 5

, 2 0 1 0

, G r a n d V a l l e y f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

, w h i c h

r e q u e s t e d j u d g m e n t o n t h e a l l e g e d d u e s / f e e s o w e d b y M r

. B u r r o w ( $ 4 2

, 3 6 6

. 3 5 )

, a d i s m i s s a l

o f M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s a s b e i n g b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s a n d

t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

, a n d a n a w a r d o f G r a n d V a l l e y ’ s r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f e e s

. O n

A u g u s t 3

, 2 0 1 0

, M r

. B u r r o w f i l e d a c r o s s

- m o t i o n f

o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t d e c l a r i n g

G r a n d V a l l e y ’ s M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 a m e n d e d r e s t r i c t i o n s t o b e v o i d a n d u n e n f o r c e a b l e

.

T h e m o t i o n s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t w e r e h e a r d b y t h e t r i a l c o u r t o n J a n u a r y 3

, 2 0 1 1

.

B y O r d e r o f J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 1

, t h e c o u r t g r a n t e d G r a n d V a l l e y ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

, a n d d e n i e d M r

. B u r r o w ’ s m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t

, f i n d i n g h i s c l a i m s

b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n o r b y t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

. O n F e b r u a r y 2 4

,

2 0 1 1

, G r a n d V a l l e y m o v e d t h e c o u r t t o a l t e r o r a m e n d i t s j u d g m e n t t o g r a n t a s p e c i f i c m o n e y

j u d g m e n t a g a i n s t M r

. B u r r o w

, a n d t o a w a r d G r a n d V a l l e y i t s a t t o r n e y ’ s f e e s

. I n s u p p o r t o f

i t s m o t i o n

, G r a n d V a l l e y p r o v i d e d a f f i d a v i t s a n d s t a t e m e n t s t o s u p p o r t i t s r e q u e s t f o r

a t t o r n e y ’ s f

e e s

. M r

. B u r r o w o p p o s e d t h e m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d

, b u t p r o v i d e d n o e v i d e n c e

t o r e b u t G r a n d V a l l e y ’ s a t t o r n e y ’ s a f f i d a v i t s a n d s t a t e m e n t s

.

O n A p r i l 1

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a f i n a l m o n e y j u d g m e n t a n d o r d e r o f

d i s m i s s a l

, w h e r e i n i t u p h e l d t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r a n d V a l l e y a n d t h e

d e n i a l o f M r

. B u r r o w ’ s m o t i o n f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e c o u r t a w a r d e d G r a n d

V a l l e y a m o n e y j u d g m e n t i n t h e a m o u n t o f $ 4 5

, 7 8 6

. 6 7 f o r d u e s

, w a t e r c h a r g e s

, i n t e r e s t a n d

l a t e f e e s

. T h i s a m o u n t i s i t e m i z e d b y l o t n u m b e r i n t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

. B a s e d u p o n

P a r a g r a p h 5

. 6 o f t h e a m e n d e d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w h i c h a l l o w s f o r r e c o v e r y o f a t t o r n e y ’ s

f e e s

, t h e t r i a l c o u r t a l s o a w a r d e d G r a n d V a l l e y $ 1 2 5

, 0 0 0 i n a t t o r n e y ’ s f e e s a s s e t o u t i n t h e

u n o p p o s e d a f

f i d a v i t o f G r a n d V a l l e y ’ s a t t o r n e y

, G e o r g e F u s n e r

, J r

. , f o r a t o t a l m o n e y

j u d g m e n t o f $ 1 7 0

, 7 8 6

. 6 7

.

-5-M r

. B u r r o w a p p e a l s a n d r a i s e s f i v e i s s u e s f

o r r e v i e w a s s t a t e d i n h i s b r i e f :

1

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y d e n y i n g A p p e l l a n t ’ s m o t i o n

f o r p a r t i a l s u m m a r y j u d g m e n t w h e n t h e r e e x i s t s n o g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t t h a t [ G r a n d V a l l e y ’ s ] M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 v o t e

f a i l e d t o p r o p e r l y a m e n d i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s p u r s u a n t t o t h e

t e r m s o f i t s o r i g i n a l r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d t h i s C o u r t ’ s

h o l d i n g i n S h e a r i n

.

2

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d w h e n i t h e l d t h a t A p p e l l a n t ’ s

c o u n t e r

- c l a i m s c h a l l e n g i n g [ G r a n d V a l l e y ’ s ] M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

v o t e w e r e “ b a r r e d b y a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n o r b y t h e

d o c t r i n e o f l a c h e s

. ”

3

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y g r a n t i n g A p p e l l e e ’ s m o t i o n

t o a l t e r o r a m e n d t h e j u d g m e n t w h e n n o s h o w i n g o r f i n d i n g w a s

m a d e a s t o a c l e a r e r r o r o f l a w o r i n j u s t i c e

.

4

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y g r a n t i n g A p p e l l e e ’ s a t t o r n e y

f e e s w h e n t h e “ A m e r i c a n R u l e ” r e q u i r e s p a r t i e s t o p a y t h e i r o w n

a t t o r n e y f

e e s a n d w h e n t h e a l l e g e d

, a m e n d e d r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s r e q u i r e e a c h p a r t y t o p a y t h e i r o w n a t t o r n e y f e e s

.

5

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y g r a n t i n g a j u d g m e n t f o r p r e

j u d g m e n t i n t e r e s t w h e n A p p e l l a n t h a d a r e a s o n a b l e d i s p u t e t o b e

l i t i g a t e d a n d s u c h a j u d g m e n t w a s m e r e l y p u n i t i v e

.

S u m m a r y J u d g m e n t

A t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n t o g r a n t a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t p r e s e n t s a q u e s t i o n

o f l a w

. O u r r e v i e w i s

, t h e r e f o r e

, d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a f f o r d e d t o t h e

t r i a l c o u r t ' s d e t e r m i n a t i o n

. B a i n v

. W e l l s

, 9 3 6 S

. W

. 2 d 6 1 8

, 6 2 2 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. “ T h i s C o u r t

m u s t m a k e a f

r e s h d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e r e q u i r e m e n t s o f T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e

5 6 h a v e b e e n s a t i s f i e d

. ” M a t h e w s P a r t n e r s , L

. L

. C

. v

. L e m m e

, N o

.

M 2 0 0 8

– 0 1 0 3 6

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 9 W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( c i t i n g H u n t e r v

. B r o w n

, 9 5 5

S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

– 5 1 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) )

.

W h e n a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t i s m a d e

, t h e m o v i n g p a r t y h a s t h e b u r d e n o f

s h o w i n g t h a t “ t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s

e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4

. T h e m o v i n g p a r t y m a y

-6-a c c o m p l i s h t h i s b y e i t h e r : ( 1 ) a f f i r m a t i v e l y n e g a t i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y ' s c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w i n g t h a t t h e n o n

- m o v i n g p a r t y w i l l n o t b e a b l e t o p r o v e a n e s s e n t i a l

e l e m e n t a t t r i a l

. H

a n n a n v

. A l

l t e l P u b l ' g C o

. , 2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

– 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. H o w e v e r

,

“ [ i ] t i s n o t e n o u g h f

o r t h e m o v i n g p a r t y t o c h a l l e n g e t h e n o n m o v i n g p a r t y t o ‘ p u t u p o r

s h u t u p ’ o r e v e n t o c a s t d o u b t o n a p a r t y ' s a b i l i t y t o p r o v e a n e l e m e n t a t t r i a l

. ” I d

. a t 8

. I f t h e

m o v i n g p a r t y ' s m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, “ [ t ] h e b u r d e n o f p r o d u c t i o n t h e n s h i f t s t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y t o s h o w t h a t a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s

. ” I

d

. a t 5 ( c i t i n g B

y r d

v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) )

. T h e n o n

- m o v i n g p a r t y m a y a c c o m p l i s h t h i s b y :

“ ( 1 ) p o i n t i n g t o e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s t h a t w e r e o v e r l o o k e d o r

i g n o r e d b y t h e m o v i n g p a r t y ; ( 2 ) r e h a b i l i t a t i n g t h e e v i d e n c e a t t a c k e d b y t h e m o v i n g p a r t y ;

( 3 ) p r o d u c i n g a d d i t i o n a l e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h e e x i s t e n c e o f a g e n u i n e i s s u e f o r t h e t r i a l ;

o r ( 4 ) s u b m i t t i n g a n a f

f i d a v i t e x p l a i n i n g t h e n e c e s s i t y f o r f u r t h e r d i s c o v e r y p u r s u a n t t o T e n n

.

R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 6

. ” M a r t i n v

. N o r f o l k S

. R y

. C o

. , 2 7 1 S

. W

. 3 d 7 6

, 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s

o m i t t e d )

.

W h e n r e v i e w i n g t h e e v i d e n c e

, w e m u s t d e t e r m i n e w h e t h e r f a c t u a l d i s p u t e s e x i s t

. I n

e v a l u a t i n g t h e t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n

, w e r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e

n o n m o v i n g p a r t y a n d d r a w a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n t h e n o n m o v i n g p a r t y ' s f a v o r

. S t o v a l

l

v

. C l a r k e

, 1 1 3 S

. W

. 3 d 7 1 5

, 7 2 1 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. I f w e f i n d a d i s p u t e d f

a c t

, w e m u s t “ d e t e r m i n e

w h e t h e r t h e f

a c t i s m a t e r i a l t o t h e c l a i m o r d e f e n s e u p o n w h i c h s u m m a r y j u d g m e n t i s

p r e d i c a t e d a n d w h e t h e r t h e d i s p u t e d f a c t c r e a t e s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. ” M a th e w s

P a r t n e r s

, 2 0 0 9 W L 3 1 7 2 1 3 4

, a t * 3 ( c i t i n g B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 4 )

. “ A d i s p u t e d f a c t i s

m a t e r i a l i f i t m u s t b e d e c i d e d i n o r d e r t o r e s o l v e t h e s u b s t a n t i v e c l a i m o r d e f e n s e a t w h i c h

t h e m o t i o n i s d i r e c t e d

. ” B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5

. A g e n u i n e i s s u e e x i s t s i f “ a r e a s o n a b l e j u r y

c o u l d l e g i t i m a t e l y r e s o l v e t h e f a c t i n f a v o r o f o n e s i d e o r t h e o t h e r

. ” I d

. “ S u m m a r y

[ j ] u d g m e n t i s o n l y a p p r o p r i a t e w h e n t h e f a c t s a n d t h e l e g a l c o n c l u s i o n s d r a w n f r o m t h e f a c t s

r e a s o n a b l y p e r m i t o n l y o n e c o n c l u s i o n

. ” L a n d r y v

. S o u t h C u m b e r l a n d A m o c o , e t a l

. , N o

.

E 2 0 0 9

– 0 1 3 5 4

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 1 0 W L 8 4 5 3 9 0

, a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 1 0

, 2 0 1 0 )

( c i t i n g C a r v e l

l v

. B o t t o m s

, 9 0 0 S

. W

. 2 d 2 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) )

. H o w e v e r

, i f t h e r e i s a n y

u n c e r t a i n t y c o n c e r n i n g a m a t e r i a l f a c t

, t h e n s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t t h e a p p r o p r i a t e

d i s p o s i t i o n

. A s s t a t e d b y o u r S u p r e m e C o u r t i n E v c o C o r p

. v

. R o s s

, 5 2 8 S

. W

. 2 d 2 0 ( T e n n

.

1 9 7 5 ) :

T h e s u m m a r y j u d g m e n t p r o c e d u r e w a s d e s i g n e d t o p r o v i d e a

q u i c k

, i n e x p e n s i v e m e a n s o f c o n c l u d i n g c a s e s

, i n w h o l e o r i n

p a r t

, u p o n i s s u e s a s t o w h i c h t h e r e i s n o d i s p u t e r e g a r d i n g t h e

m a t e r i a l f

a c t s

. W h e r e t h e r e d o e s e x i s t a d i s p u t e a s t o f a c t s w h i c h

a r e d e e m e d m a t e r i a l b y t h e t r i a l c o u r t

, h o w e v e r

, o r w h e r e t h e r e

i s u n c e r t a i n t y a s t o w h e t h e r t h e r e m a y b e s u c h a d i s p u t e

, t h e

d u t y o f t h e t r i a l c o u r t i s c l e a r

. H e [ o r s h e ] i s t o o v e r r u l e a n y

-7-m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n s u c h c a s e s

, b e c a u s e s u m m a r y

j u d g m e n t p r o c e e d i n g s a r e n o t i n a n y s e n s e t o b e v i e w e d a s a

s u b s t i t u t e f

o r a t r i a l o f d i s p u t e d f

a c t u a l i s s u e s

.

I d

. a t 2 4

– 2 5

.

C o n c e r n i n g t h e c o n t e n t s o f t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r o n a m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

a s d i s c u s s e d i n t h i s C o u r t ' s r e c e n t o p i n i o n

, W i n n v

. W

e l c h F a r m , L

. L

. C

. , N o

.

M 2 0 0 9

– 0 1 5 9 5

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 1 0 W L 2 2 6 5 4 5 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 4

, 2 0 1 0 ) :

I n 2 0 0 7

, T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4 w a s a m e n d e d

t o r e q u i r e t h e t r i a l c o u r t t o “ s t a t e t h e l e g a l g r o u n d s u p o n w h i c h

t h e c o u r t d e n i e s o r g r a n t s t h e m o t i o n

, ” a n d t o i n c l u d e s u c h

s t a t e m e n t i n t h e o r d e r r e f l e c t i n g t h e t r i a l c o u r t ' s r u l i n g

. W h e n t h e

l e g a l g r o u n d s f

o r t h e t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n a r e o m i t t e d

, a

r e v i e w i n g c o u r t c a n n o t a n a l y z e t h e d e c i s i o n ' s v a l i d i t y

, a n d

a p p e l l a t e r e v i e w b e c o m e s u n n e c e s s a r i l y s p e c u l a t i v e

. “ W i t h o u t

s u c h a s t a t e m e n t

. . . a r e v i e w i n g c o u r t i s l e f t t o w o n d e r o n w h a t

g r o u n d s t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

. ” E l u h u v

. H C A H e a l t h S e r v s

. o

f T e n n

. I n c

. , N o

.

M 2 0 0 8

– 0 1 1 5 2

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 9 W L 3 4 6 0 3 7 0

, a t * 2 1

. T h e

2 0 0 7 a m e n d m e n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 w a s i n t e n d e d t o c u r e

t h i s p r o b l e m

. T h e R u l e ' s r e q u i r e m e n t s a r e s p e c i f i c a n d w i t h o u t

e x c e p t i o n

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 ; s e e a l s o E l u h u

, 2 0 0 9 W L

3 4 6 0 3 7 0

, a t * 2 1 ( v a c a t i n g t h e t r i a l c o u r t ' s g r a n t o f s u m m a r y

j u d g m e n t u p o n f

i n d i n g t h a t t h e t r i a l c o u r t d i d n o t s t a t e t h e l e g a l

g r o u n d s u p o n w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n ) ; B u r s e

v

. H i c k s

, N o

. W 2 0 0 7

– 0 2 8 4 8

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 8 W L 4 4 1 4 7 1 8

,

a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 3 0

, 2 0 0 8 ) ( f i n d i n g n o n c o m p l i a n c e

w i t h R u l e 5 6

. 0 4 w h e r e t r i a l c o u r t ' s o r d e r m e r e l y p r o v i d e d “ i t i s

h e r e b y o r d e r e d

, a d

j u d g e d a n d d e c r e e d t h a t t h e M o t i o n f o r

S u m m a r y J u d g m e n t o f [ t h e d e f e n d a n t ] i s w e l l t a k e n a n d s h o u l d

b e g r a n t e d p u r s u a n t t o l a w a n d t h e r e b e i n g n o m a t e r i a l d i s p u t e d

f a c t

, ” b u t p r o c e e d i n g w i t h a p p e l l a t e r e v i e w u p o n a f i n d i n g t h a t

t h e r e w a s o n l y a “ c l e a r l e g a l i s s u e ” )

.

W i n n v

. W e l c h F a r m

, 2 0 1 0 W L 2 2 6 5 4 5 1

, a t * 5

.

I n W i n n

, t h i s C o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e o r d e r a p p e a l e d d i d n o t c o m p l y w i t h R u l e

5 6

. 0 4 b e c a u s e t h e o r d e r m e r e l y s t a t e d t h a t “ t h e C o u r t b e l i e v e s t h e r e a r e n o g e n u i n e i s s u e s o f

-8-m a t e r i a l f a c t a n d t h a t t h e R e s p o n d e n t s a r e e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” W i n n

v

. W e l c h F a r m

, 2 0 1 0 W L 2 2 6 5 4 5 1

, a t * 6

. B e c a u s e t h e W i n n c a s e d i d n o t p r e s e n t “ a c l e a r

l e g a l i s s u e

. I

d

. ( c i t a t i o n o m i t t e d )

, w e w e r e n o t a b l e t o “ s o l d i e r o n w i t h o u t g u i d a n c e f r o m t h e

t r i a l c o u r t

. ’ ” I

d

. ( c i t i n g C h u r c h v

. P e r a l e s

, 3 9 S

. W

. 3 d 1 4 9

, 1 5 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) )

.

I n W h i te v

. P u l

a s k i E l e c

. S y s

. , N o

. M 2 0 0 7

– 0 1 8 3 5

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 8 W L 3 8 5 0 5 2 5

,

a t * 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 1 8

, 2 0 0 8 ) t h i s C o u r t p r o c e e d e d w i t h r e v i e w a f t e r d e t e r m i n i n g t h a t

t h e l e g a l g r o u n d s u p o n w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t w e r e “ r e a d i l y f o u n d ”

i n t h e t r a n s c r i p t o f t h e h e a r i n g c o n t a i n e d i n t h e r e c o r d a n d t h a t t h e r e v i s i o n s t o t h e r u l e

b e c a m e e f

f e c t i v e a f t e r t h e h e a r i n g a n d o n l y t w e l v e d a y s p r i o r t o t h e e n t r y o f t h e o r d e r

. S e e

a l s o B u r g e s s v

. K o n e

, I n c

. , N o

. M 2 0 0 7

– 0 2 5 9

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 8 W L 2 7 9 6 4 0 9 ( T e n n

. C t

.

A p p

. J u l y 1 8

, 2 0 0 8 ) ( p r o c e e d i n g w i t h r e v i e w a f t e r f i n d i n g t h a t t h e b a s i s f

o r t h e t r i a l c o u r t ' s

d e c i s i o n w a s “ r e a d i l y a s c e r t a i n a b l e ” f r o m a C D

– R o m o f t h e h e a r i n g t h a t w a s c o n t a i n e d

w i t h i n t h e a p p e l l a t e r e c o r d )

. B y c i t i n g C h u r c h a n d W h i t e , w e d o n o t w i s h t o i m p l y t h a t i t i s

t h e o b l i g a t i o n o f t h i s C o u r t t o s c r u t i n i z e t h e t r a n s c r i p t i n o r d e r t o d i s c e r n a t r i a l c o u r t ' s

r e a s o n i n g

, a n d t o o n l y a p p l y t h e m a n d a t o r y l a n g u a g e o f T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e

5 6

. 0 4 i f t h a t r e a s o n i n g c a n n o t b e d e t e r m i n e d

. B e c a u s e a t r i a l c o u r t s p e a k s t h r o u g h i t s o r d e r s

,

P a l m e r v

. P a l

m e r

, 5 6 2 S

. W

. 2 d 8 3 3

, 8 3 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 7 )

, T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l

P r o c e d u r e 5 6

. 0 4 e n s u r e s t h a t t h e t r i a l c o u r t ' s v o i c e i s c l e a r l y u n d e r s t o o d b y a n y r e v i e w i n g

c o u r t

. 5

C o n c e r n i n g t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r a n d V a l l e y

, t h e t r i a l c o u r t ’ s

J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 1 o r d e r m e r e l y s t a t e s t h a t i t “ f i n d s n o m a t e r i a l e v i d e n c e t o n e g a t e a n y o f t h e

m a t e r i a l s t a t e m e n t s o f f a c t a n d t h a t t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l f a c t a s

p r e s e n t e d b y [ G r a n d V a l l e y ] a n d t h a t [ G r a n d V a l l e y ] i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t

. ” T h e

I n Cunni ngham v. Cunni ngham

, No. W2 006– 0268 5–COA–R3– CV

, 2008 WL 2521 425 (T enn

. 5

Ct. Ap p. J une 25, 2008 ), t his Cour t e xpl ai ned :

A j udgm ent m

ust be red uce d to writ ing in ord er to be v al id. I t is inc hoa te

, and has no for ce what ever, unt il it has bee n re duc ed to wri ti ng and ent er ed

on the m inu te s of the cou rt

, and is complet el y wit hin the power of the j udge

or Chanc el lor . A j udge m ay m odi fy, re verse , or m ake any oth er cha nge in

his j udgm ent tha t he m ay dee m pro per

, unt il it is ent er ed on the m inu te s,

and he m ay the n c h a n ge

, m odi fy, vacat e or amend it dur ing tha t te rm,

unl ess the te rm con ti nue s lon ger tha n thi rt y da ys af te r the ent ry of the

j udgm ent , an d t hen unt il th e e nd o f t he t hir ty days.

Cunni ngham , 200 8 W L 252 1425 , at *5 (c it ing Broa dway Mo tor Co., I nc. v . Fir e I

ns. Co

. , 12 T enn .App.

278, 280 (19 30) ). Cons equ ent ly, “[ w]e do not re view th e c o u rt ' s ora l st at ements, unl ess inc orp ora te d in a

dec re e, b ut re view th e c our t' s or der and j udgm ent s f or tha t i s ho w a c our t s pea ks.” Id.

-9-A p r i l 1

, 2 0 1 1 f i n a l m o n e y j u d g m e n t a n d o r d e r o f d i s m i s s a l d o e s n o t e l a b o r a t e o n t h e t r i a l

c o u r t ’ s g r o u n d s f

o r t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o G r a n d V a l l e y

. T h e t r i a l c o u r t ’ s b r o a d

s t a t e m e n t t h a t t h e r e i s n o d i s p u t e o f m a t e r i a l f a c t a n d t h a t G r a n d V a l l e y i s e n t i t l e d t o

j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w i s i n s u f f i c i e n t t o c o m p l y w i t h t h e m a n d a t e s o f T e n n e s s e e R u l e

o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4

. H o w e v e r

, d e s p i t e t h e s h o r t c o m i n g s i n t h e c o u r t ’ s o r d e r s

, t h e

q u e s t i o n o f w h e t h e r G r a n d V a l l e y i s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t p r e s e n t s a c l e a r l e g a l

i s s u e

— i

. e

. , w h e t h e r G r a n d V a l l e y ’ s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s w e r e p r o p e r l y a m e n d e d

. T h e

r e c o r d i s w e l l d e v e l o p e d o n t h i s q u e s t i o n ; c o n s e q u e n t l y

, u n d e r t h e p r e c e d e n t s e t i n t h e

C h u r c h a n d W

h i t e l i n e o f c a s e s

, w e w i l l “ s o l d i e r o n

, ” i n t h e f a c e o f a l a c k o f c o m p l i a n c e

w i t h R u l e 5 6

. 0 4

, t o a d d r e s s t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e a m e n d e d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s c a n b e

e n f o r c e d a g a i n s t M r

. B u r r o w

.

T u r n i n g t o t h a t i s s u e

, a s b r i e f l y d i s c u s s e d a b o v e

, G r a n d V a l l e y w a s o r i g i n a l l y

g o v e r n e d b y t h e 1 9 7 2 r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w h i c h p r o v i d e d t h a t “ [ e ] a c h l o t o w n e r s h a l l b e

s u b j e c t t o a n a n n u a l d u e s c h a r g e o f $ 4 8

. 0 0

, w h i c h h e a g r e e s t o p a y t o [ G r a n d V a l l e y ]

. . . a s

p r o v i d e d i n t h e C o d e o f R e g u l a t i o n s o f s a i d a s s o c i a t i o n [ i

. e

. , t h e b y l a w s ]

, a n n u a l l y

, o n t h e

1 d a y o f A p r i l

. ” T h e s e f e e s

, “ f o r t h e i m p r o v e m e n t

, m a i n t e n a n c e a n d u p k e e p o f v a r i o u s s t

a r e a s f o r u s e o f t h e p r o p e r t y o w n e r s

, ” c o u l d n o t b e c h a n g e d u n t i l a f t e r J a n u a r y 1

, 1 9 8 2

. T h e

o r i g i n a l r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s p r o v i d e d t w o o p t i o n s / p r o c e d u r e s t h a t c o u l d b e u s e d b y G r a n d

V a l l e y t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d r a i s e t h e d u e s

, n a m e l y :

A l l r e s t r i c t i o n s m a y b e h e r e a f t e r [ i

. e

. , a f

t e r J a n u a r y 1

, 1 9 8 2 ]

c h a n g e d

, a l t e r e d

, a m e n d e d o r r e v o k e d i n w h o l e o r i n p a r t b y t h e

o w n e r s o f t h e l o t s i n t h e S u b d i v i s i o n w h e n e v e r t h e o w n e r s o f a t

l e a s [ t ] t w o t h i r d s o f t h e s a i d l o t s s o a g r e e i n w r i t i n g

, o r b y a c t i o n

o f t h e G r a n d V a l l e y P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n a t a m e e t i n g

d u l y c a l l e d f

o r s a i d p u r p o s e b y a v o t e o f a t l e a s t a m a j o r i t y o f

t h e m e m b e r s t h e r e o f

.

T h e s e c o v e n a n t s r e m a i n e d u n c h a n g e d u n t i l M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 w h e n G r a n d V a l l e y a t t e m p t e d

t o a m e n d t h e m

. P r i o r t o M a r c h 1 9 9 8

, t h e r e c o r d r e v e a l s t h a t G r a n d V a l l e y h a d a h i s t o r y o f

f a i l e d a t t e m p t s t o r a i s e t h e d u e s

. A s n o t e d a b o v e

, o n e o f G r a n d V a l l e y ’ s p r e v i o u s a t t e m p t s

t o r a i s e d u e s c a m e b e f

o r e t h i s c o u r t i n S h e a r i n

. I n t h a t c a s e

, B u r t o n S h e a r i n a r g u e d t h a t

G r a n d V a l l e y ’ s b y l a w s g o v e r n e d t h e p r o c e s s f o r r a i s i n g d u e s

. W e d i s a g r e e d w i t h M r

.

S h e a r i n

, a n d h e l d t h a t : ( 1 ) G r a n d V a l l e y ’ s o r i g i n a l r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, a s o p p o s e d t o t h e

b y l a w s

, g o v e r n e d t h e p r o c e d u r e f o r r a i s i n g d u e s ; ( 2 ) I n o r d e r t o a m e n d t h e o r i g i n a l r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s

, G r a n d V a l l e y m u s t a m e n d b y o n e o f t h e t w o o p t i o n s / p r o c e d u r e s s e t o u t i n i t s

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. S h e a r i n

, 8 9 7 S

. W

. 2 d a t 2 6 9

. M r

. S h e a r i n ’ s p e t i t i o n f o r w r i t o f

c e r t i o r a r i t o o u r S u p r e m e C o u r t w a s d e n i e d o n J a n u a r y 3

, 1 9 9 5

, a n d t h e r e h a s b e e n n o

i n t e r v e n i n g c a s e l a w t o d i s r u p t t h e h o l d i n g i n t h e c a s e

.

-10-I n t h e i n s t a n t c a s e

, M r

. B u r r o w a r g u e s t h a t G r a n d V a l l e y f a i l e d t o f o l l o w i t s o r i g i n a l

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d t h i s C o u r t ’ s h o l d i n g i n S h e a r i n w h e n i t v o t e d

, o n M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

,

t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s t o i n c l u d e a n i n c r e a s e i n d u e s a n d f e e s

. C o n s e q u e n t l y

, M r

.

B u r r o w c o n t e n d s t h a t t h e M a r c h 1 9 9 8 a m e n d m e n t s t o t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a r e v o i d a b

i n i t i o

. T h e r e f

o r e

, M r

. B u r r o w a r g u e s t h a t h e i s n o t b o u n d b y t h e a m e n d m e n t s a n d d o e s n o t

o w e t h e i n c r e a s e i n d u e s a n d f e e s

, o r a n y p e n a l t i e s f

o r f a i l u r e t o p a y t h e m

. T h e i s s u e o f

w h e t h e r s u m m a r y j u d g m e n t w a s c o r r e c t l y g r a n t e d t o G r a n d V a l l e y a n d d e n i e d t o M r

. B u r r o w

r e s t s u p o n a d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r G r a n d V a l l e y c o r r e c t l y f o l l o w e d i t s p r o c e d u r e f o r

a m e n d i n g t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, o r w h e t h e r t h e r e i s a d i s p u t e o f f a c t c o n c e r n i n g t h e

p r o c e d u r e u s e d

. F r o m o u r r e a d i n g o f M r

. B u r r o w ’ s b r i e f

, w e c o n c l u d e t h a t h i s a r g u m e n t

r e s t s

, i n l a r g e p a r t

, u p o n h i s i n t e r p r e t a t i o n o f o u r h o l d i n g i n S h e a r i n

. A s i s r e l e v a n t t o t h i s

c a s e

, i n S h e a r i n

, w e s p e c i f i c a l l y s t a t e d :

G r a n d V a l l e y s o u g h t t o r e c o v e r f r o m S h e a r i n d e l i n q u e n t

p r o p e r t y o w n e r a s s o c i a t i o n d u e s a l l e g e d t o b e o w e d b y h i m

.

S h e a r i n c o n t e n d e d t h a t t h e p r o p e r t y o w n e r a s s o c i a t i o n d u e s h a d

n o t b e e n l a w f

u l l y i n c r e a s e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e R e s t r i c t i v e

C o v e n a n t s a s f

i l e d i n t h e R e g i s t e r ' s O f

f i c e i n H a r d e m a n C o u n t y

.

G r a n d V a l l e y a s s e r t e d t h a t t h e B y

- l a w s

, a n d n o t t h e R e s t r i c t i v e

C o v e n a n t s

, g o v e r n e d t h e i n c r e a s e o f p r o p e r t y o w n e r s ' d u e s

, a n d

t h a t a l l i n c r e a s e s h a d b e e n m a d e i n a c c o r d a n c e w i t h i t s B y

- l a w s

.

T h e c h a n c e l l o r f

o u n d t h a t t h e R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s g o v e r n e d

,

a n d t h a t a m a

j o r i t y o f t h e m e m b e r s o f t h e s u b d i v i s i o n h a d n e v e r

v o t e d t o i n c r e a s e t h e d u e s

. T h e c h a n c e l l o r l i m i t e d p l a i n t i f f ' s

c l a i m a g a i n s t S h e a r i n t o $ 4 8

. 0 0 p e r l o t p e r y e a r

, a n d a w a r d e d

d e f e n d a n t a j u d g m e n t f

o r e x c e s s p a y m e n t o f d u e s a g a i n s t

p l a i n t i f f i n t h e a m o u n t o f $ 8 6 4

. 0 0

.

T h e R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s e s t a b l i s h t h e d u e s o f p r o p e r t y o w n e r s

a t $ 4 8

. 0 0 p e r y e a r p e r l o t

. T h e s a m e c o v e n a n t s a l s o p r o v i d e d

t h a t t h i s a m o u n t c o u l d n o t b e c h a n g e d u n t i l a f t e r J a n u a r y 1

,

1 9 8 2

. N o a t t e m p t w a s e v e r m a d e t o c h a n g e t h e d u e s a c c o r d i n g

t o t h e p r o c e d u r e s e t f

o r t h i n t h e R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s

, w h i c h

r e q u i r e t w o

- t h i r d s o f a l l l o t o w n e r s a g r e e i n g i n w r i t i n g t o p u t

i n t o e f f e c t a n i n c r e a s e

, o r a m e e t i n g s p e c i a l l y c a l l e d f o r t h e

p u r p o s e o f c h a n g i n g t h e d u e s i n w h i c h t w o

- t h i r d s [ s i c

, s e e

d i s c u s s i o n b e l o w ] o f a l l m e m b e r s o f t h e s u b d i v i s i o n a p p r o v e d

t h e i n c r e a s e

. A s t o t h i s i s s u e

, w e f i n d n o e r r o r b y t h e c h a n c e l l o r

.

S h e a r i n

, 8 9 7 S

. W

. 2 d a t 2 6 9

.

-11-B e f o r e g o i n g f

u r t h e r i n t o t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e g r a n t o f

s u m m a r y j u d g m e n t i n

f a v o r o f G r a n d V a l l e y w a s e r r o r

, w e f i r s t p a u s e t o a d d r e s s t w o p o i n t s w h e r e M r

. B u r r o w h a s

i n c o r r e c t l y a n a l y z e d o u r h o l d i n g i n S h e a r i n

. A s s e t o u t i n f u l l c o n t e x t a b o v e

, w e s t a t e t h a t

“ t h e p r o c e d u r e s e t f

o r t h i n t h e R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s [ ] r e q u i r e s t w o

- t h i r d s o f a l l l o t o w n e r s

a g r e e i n g i n w r i t i n g t o p u t i n t o e f f e c t a n i n c r e a s e

, o r a m e e t i n g s p e c i a l l y c a l l e d f o r t h e p u r p o s e

o f c h a n g i n g t h e d u e s i n w h i c h t w o

- t h i r d s o f a l l m e m b e r s o f t h e s u b d i v i s i o n a p p r o v e d t h e

i n c r e a s e

. ” S h e a r i n

, 8 9 7 S

. W

. 2 d a t 2 6 9 ( e m p h a s i s a d d e d )

. O u r s t a t e m e n t t h a t t w o

- t h i r d s

a p p r o v a l i s r e q u i r e d i s a m i s n o m e r

. O u r h o l d i n g i n S h e a r i n i s t h a t t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

g o v e r n t h e p r o c e d u r e f

o r a m e n d m e n t s

. I

d

. A s s e t o u t a b o v e

, t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s c l e a r l y

s t a t e t h a t i t i s t h e m a

j o r i t y t h a t m u s t p r e v a i l i n t h e v o t e

, a n d n o t t w o

- t h i r d s o f t h e m e m b e r s

.

W h i l e w e c o n c e d e t h a t o u r m i s t a k e i n S h e a r i n m a y c a u s e c o n f u s i o n

, w e n o w w i s h t o c l a r i f y

t h a t i t i s t h e m a

j o r i t y v o t e t h a t c o u n t s u n d e r t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d n o t t h e t w o

- t h i r d ’ s

v o t e

. S o

, u n d e r S h e a r i n

, i n o r d e r t o a m e n d i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s t o r a i s e d u e s

, G r a n d

V a l l e y m u s t f

o l l o w i t s r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w h i c h r e q u i r e G r a n d V a l l e y t o e i t h e r o b t a i n t h e

a g r e e m e n t o f t w o t h i r d s o f t h e l o t o w n e r s i n w r i t i n g

, o r t o d u l y c a l l a m e e t i n g a t w h i c h a t

l e a s t a m a j o r i t y o f t h e m e m b e r s v o t e f o r t h e a m e n d m e n t

.

F r o m h i s b r i e f

, M r

. B u r r o w a l s o m i s c o n s t r u e s o u r h o l d i n g i n S h e a r i n ( i

. e

. , t h a t t h e

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s c o n t r o l ) t o m e a n t h a t t h e b y l a w s h a v e n o b e a r i n g o n G r a n d V a l l e y ’ s

a c t i o n s

. C o n s e q u e n t l y

, h i s b r i e f d o e s n o t r e l y o n t h e b y l a w s

, a n d

, i n f a c t

, a r g u e s t h a t t h e

b y l a w s s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d b a s e d u p o n o u r h o l d i n g i n S h e a r i n

. W h i l e i t i s t h e

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s t h a t g o v e r n t h e a p p l i c a b l e a m e n d m e n t p r o c e d u r e

, o u r h o l d i n g i n

S h e a r i n d o e s n o t g o s o f a r a s h o l d t h a t t h e b y l a w s s h o u l d b e i g n o r e d a l l t o g e t h e r

. O u r

h o l d i n g

, t h e r e f

o r e

, i s m o r e n a r r o w t h a n M r

. B u r r o w ’ s b r i e f s u g g e s t s

. I n S h e a r i n

, i t w a s t h e

c o r r e c t p r o c e d u r e ( a s b e t w e e n t h a t s e t o u t i n t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d t h a t s e t o u t i n t h e

b y l a w s ) t h a t w a s t h e i s s u e

. B e c a u s e t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s s p e c i f i c a l l y s e t o u t t h e

p r o c e d u r e f

o r a m e n d m e n t s t h e r e t o

, w e h e l d t h a t t h e p r o c e d u r e o u t l i n e d i n t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s c o n t r o l l e d a n y a t t e m p t s t o a m e n d t h e m

. I n t h e i n s t a n t c a s e

, h o w e v e r

, t h e i s s u e i s

s l i g h t l y d i f

f e r e n t

. T h e q u e s t i o n h e r e i s w h e t h e r t h a t p r o c e d u r e w a s a c t u a l l y f o l l o w e d

.

C o n t r a r y t o M r

. B u r r o w ’ s c o n t e n t i o n t h a t w e s h o u l d i g n o r e t h e b y l a w s i n a d d r e s s i n g t h i s

q u e s t i o n

, a c l o s e r e a d i n g o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s i n d i c a t e s t h a t t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

a n d t h e b y l a w s a r e n o t m u t u a l l y e x c l u s i v e

. T h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

s u p p o r t s t h i s i n t e r p r e t a t i o n

, w h e n i t r e f e r s t o “ a n n u a l d u e s

. . . a s p r o v i d e d i n t h e C o d e o f

R e g u l a t i o n s [ i

. e

. , t h e b y l a w s ]

, ” a n d t h a t t h e o w n e r s m u s t a l s o “ c o m p l y w i t h a l l r u l e s a n d

r e g u l a t i o n s f

r o m t i m e t o t i m e p r o m u l g a t e d b y s a i d A s s o c i a t i o n

. ” C o n s e q u e n t l y

, i f t h e

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s d o n o t s p e c i f i c a l l y o r t h o r o u g h l y a d d r e s s a q u e s t i o n

, t h e n w e w o u l d

l o o k t o t h e b y l a w s f

o r m o r e g u i d a n c e

.

B e c a u s e t h e i n s t a n t c a s e i n v o l v e s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w e a p p l y

w e l l

- e s t a b l i s h e d r u l e s o f c o n s t r u c t i o n a n d l a w i n o r d e r t o c o n s t r u e t h e t e r m s o f t h e c o v e n a n t s

.

-12-P a r k s v

. R i c h a r d s o n

, 5 6 7 S

. W

. 2 d 4 6 5

, 4 6 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 7 7 )

. I n t h e i n s t a n t c a s e

, w e

i n t e r p r e t t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s t o a l l o w r e f e r e n c e t o t h e b y l a w s w h e n t h e r e i s s o m e

q u e s t i o n l e f

t u n a n s w e r e d b y t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. H o w e v e r

, w h e r e t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s c l e a r l y o u t l i n e t h e p r o c e d u r e f o r a m e n d m e n t

, w e d o n o t n e e d t o g o o u t s i d e t h e f o u r

c o r n e r s o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. S h e a r i n

, 8 9 7 S

. W

. 2 d a t 2 6 9

. T h u s

, i f t h e “ m e a n i n g o f

t h e c o v e n a n t i s r e a s o n a b l e a n d u n a m b i g u o u s

, t h e r e i s n o n e e d t o s e e k f u r t h e r c l a r i f

i c a t i o n

o u t s i d e i t s l a n g u a g e

. ” S h e a v

. S a r g e n t

, 4 9 9 S

. W

. 2 d 8 7 1

, 8 7 4 ( T e n n

. 1 9 7 3 )

. I f t h e l a n g u a g e

o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t i s u n a m b i g u o u s

, a n d i t s p l a i n m e a n i n g i s f a i r a n d r e a s o n a b l e

, t h e n

i t s t e r m s m a y n o t b e a l t e r e d o r v a r i e d b y p a r o l e v i d e n c e

. H i c k s

, 9 7 8 S

. W

. 2 d a t 5 4 7

– 4 8

( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. H o w e v e r

, i f t h e b y l a w s a r e n e e d e d

, t h e n w e w o u l d a l s o i n t e r p r e t t h e m

i n c o m p l i a n c e w i t h t h e w e l l

- e s t a b l i s h e d r u l e s g o v e r n i n g i n t e r p r e t a t i o n o f o t h e r w r i t t e n

c o n t r a c t s

, w h e r e t h e p r i m a r y g o a l i s t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s a s e x p r e s s e d b y

t h e l a n g u a g e o f t h e d o c u m e n t i t s e l f

. S e e H i c k s v

. C o x

, 9 7 8 S

. W

. 2 d 5 4 4

, 5 4 7 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 8 )

. T h e w o r d s o f a c o n t r a c t m u s t b e g i v e n t h e i r u s u a l a n d o r d i n a r y m e a n i n g

. H i c k s

, 9 7 8

S

. W

. 2 d a t 5 4 7 ( c i t i n g A l d r i d g e v

. M o r

g a n

, 9 1 2 S

. W

. 2 d 1 5 1

, 1 5 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 ) ;

R a i n e y v

. S t a n s e l

l

, 8 3 6 S

. W

. 2 d 1 1 7

, 1 1 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 ) )

. 6

R e t u r n i n g t o t h e q u e s t i o n o f s u m m a r y j u d g m e n t

, b e c a u s e t h e r e i s n o w r i t t e n

a g r e e m e n t o f t w o

- t h i r d ’ s o f t h e l o t o w n e r s

, i n t h e i n s t a n t c a s e w e a r e c o n c e r n e d o n l y w i t h

t h e s e c o n d o p t i o n f

o r t h e a m e n d m e n t s ( i

. e

. , a d u l y c a l l e d m e e t i n g w h e r e a m a j o r i t y o f o w n e r s

v o t e f o r t h e a m e n d m e n t )

. T h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s d o n o t d e f i n e w h a t i s m e a n t b y “ d u l y

c a l l e d

, ” o r w h o i s a n “ o w n e r ” f o r p u r p o s e s o f v o t i n g

. C o n s e q u e n t l y

, w e f i n d g u i d a n c e o n

t h e s e q u e s t i o n s i n t h e b y l a w s

, a n d p a r t i c u l a r l y A r t i c l e V t h e r e o f

, w h i c h p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t

p a r t t h a t :

We ar e m ind ful tha t re st ri ct ion s on the fr ee use and enj oym ent of re al pro per ty ar e not fa vored in 6

T enn ess ee. See

, e.g

., Wa ll er v. Thom as

, 545 S.W .2d 745, 747 (T enn

. Ct. App. 1976 ). As suc h, "a re st ri ct ive

covena nt, bei ng in de rogat ion of th e f re e us e a nd enj oym ent of pro per ty, wil l be st ri ct ly con st rue d agains t

the re st ri ct ion and in fa vor of the re aso nab le use of the pro per ty, so tha t onl y use s cl ear ly pro hib it ed wil l be

hel d prec lud ed b y such a covena nt. " Park s , 567 S.W .2d at 468 (ci ti ng Shea , 499 S.W .2d at 872–7 3; Lowe

v. Wi ls on

, 250 S .W. 2d 366, 367 (T enn

. 1952 ))

. Any doub t con cer nin g the app li cab il it y of a re st ri ct ive

covena nt wil l be re sol ved agains t the re st ri ct ion

. Ric hard s v. Abbot ts for d Ho m eowne rs Ass'

n

, 809 S.W .2d

193, 195 (T enn

. Ct. App. 1990 ). Likewis e, any ambiguity in the te rms of the re st r i c t i ve c o venant wil l be

re sol ved agains t the re st ri ct ion

. Park s

, 567 S.W .2d at 468; see als o Wa ll er

, 545 S.W .2d at 747. Rest ri ct ive

covena nts "wi ll not be ext end ed by implic at ion to anythi ng not cl ear ly and exp re ssl y pro hib it ed by the ir pla in

te rms." Turnl

ey v. Garf ink el

, 362 S.W .2d 921, 923 (T enn

. 1962 ); see als o Ma ple s Ho m eowne rs Ass'

n, Inc

.

v. T & R Nashv il

le Ltd

. P's hip

, 993 S.W .2d 36, 39 (T enn

. Ct. App. 1998 ). Nevert hel ess

, cou rt s ar e re qui re d

to giv e a fa ir and re aso nab le m ean ing to th e r est ri ct ive co venant

, Jone s v. Engl and

, 870 S.W .2d 525, 529

(T enn

. Ct. App. 1993 ), and "s uch re st ri ct ion s, li ke oth er con tr act s, wil l be enf orc ed acc ord ing to the cl ear ly

exp re ss e d i n te nti on of the par ti es. " Bent on v. Bush

, 644 S.W .2d 690, 691 (T enn

. Ct. App. 1982 ). We

con cl ude tha t our int er pre ta ti on of the re st ri ct ive covena nts to al low re f e r r a l to the bylaws is not in

der ogati on o f t he i nte nt of the dr af te rs , an d i s no t o the rwi se an e xte nsi on o f t he r est ri ct ive co venant s.

-13-3

. S p e c i a l M e e t i n g s

. S p e c i a l m e e t i n g s o f t h e m e m b e r s o f t h e

c o r p o r a t i o n m a y b e c a l l e d b y t h e P r e s i d e n t

, V i c e

- P r e s i d e n t

,

S e c r e t a r y

, o r b y a m a

j o r i t y o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s

. A m e e t i n g

m u s t b e c a l l e d b y a n y s u c h o f f i c e r u p o n r e c e i p t o f a w r i t t e n

r e q u e s t f o r a s p e c i a l m e e t i n g s i g n e d b y n o t l e s s t h a n 1 0 % o f a l l

m e m b e r s h a v i n g v o t i n g r i g h t s

. S u c h w r i t t e n r e q u e s t s h a l l s t a t e

t h e p u r p o s e o r p u r p o s e s o f t h e p r o p o s e d m e e t i n g

. S a i d m e e t i n g

s h a l l b e c a l l e d a n d h e l d w i t h i n t h i r t y ( 3 0 ) d a y s o f r e c e i p t o f t h e

w r i t t e n r e q u e s t o r b y a v o t e o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s

. I t s h a l l

n o t b e n e c e s s a r y f

o r t h e B o a r d o f D i r e c t o r s t o h o l d a m e e t i n g t o

c a l l t h e m e e t i n g f

o l l o w i n g r e c e i p t o f t h e w r i t t e n r e q u e s t

. T h e

b u s i n e s s t r a n s a c t e d a t t h e s p e c i a l m e e t i n g s h a l l b e c o n f i n e d t o

t h e p u r p o s e s s t a t e d i n t h e n o t i c e u n l e s s f o u r

- f i f t h s o f t h e

m e m b e r s p r e s e n t

, e i t h e r i n p e r s o n o r b y p r o x y

, c o n s e n t

.

4

. F i x i n g R e c o r d D a t e : O n l y t h o s e m e m b e r s o f r e c o r d

, f i f t e e n

d a y s b e f o r e a n y m e e t i n g o f t h e c o r p o r a t i o n a n d w h o a r e i n g o o d

s t a n d i n g a t t h e t i m e o f t h e m e e t i n g s h a l l b e e n t i t l e d t o n o t i c e o f

s u c h m e e t i n g a n d b e e n t i t l e d t o v o t e a t s a i d m e e t i n g

.

5

. N o t i c e o f M e e t i n g s

. N o t i c e o f m e e t i n g s o f t h e m e m b e r s o f

t h e c o r p o r a t i o n s h a l l b e g i v e n t o a l l e l i g i b l e m e m b e r s

. N o t i c e o f

t h e m e e t i n g s

, o t h e r t h a n t h e a n n u a l m e e t i n g

, s h a l l i n d i c a t e a n d

s t a t e t h a t i t i s i s s u e d b y o r c a l l e d a t t h e d i r e c t i o n o f t h e p e r s o n o r

p e r s o n s c a l l i n g t h e m e e t i n g a n d s t a t e t h e i t e m s t o b e c o n s i d e r e d

a t t h e m e e t i n g

. A l l n o t i c e s o f a n y m e e t i n g s s h a l l b e m a i l e d n o t

l e s s t h a n ( 1 0 ) n o r m o r e t h a n t h i r t y ( 3 0 ) d a y s p r i o r t o t h e d a t e o f

t h e m e e t i n g

.

6

. W a i v e r o f N o t i c e

. N o t i c e o f m e e t i n g s n e e d n o t b e g i v e n t o

a n y m e m b e r o f t h e c o r p o r a t i o n w h o s i g n s a w a i v e r o f n o t i c e

,

w h e t h e r i n p e r s o n o r b y p r o x y

, w h e t h e r b e f o r e o r a f

t e r t h e

m e e t i n g

. T h e a t t e n d a n c e o f a n y m e m b e r a t a m e e t i n g

, i n p e r s o n

o r p r o x y

, w i t h o u t p r o t e s t i n g t h e l a c k o f k n o w l e d g e p r i o r t o t h e

c o n c l u s i o n o f

t h e m e e t i n g s h a l l c o n s t i t u t e a w a i v e r o f n o t i c e o f

t h e m e e t i n g t o h i m

.

* * *

8

. V o t i n g

. E a c h m e m b e r s h a l l b e e n t i t l e d t o o n e v o t e p e r l o t

o w n e d o n e a c h m a t t e r s u b m i t t e d t o a v o t e o f t h e m e m b e r s

.

A r t i c l e I V o f t h e b y l a w s a d d r e s s e s m e m b e r s h i p a n d p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

, t h a t :

-14-1

. E l i g i b i l i t y

. E v e r y p e r s o n w h o p u r c h a s e s a l o t i n t h e G r a n d

V a l l e y L a k e s S u b d i v i s i o n b e c o m e [ s ] a m e m b e r o f t h i s

c o r p o r a t i o n ; a n d t h e d e v e l o p e r s h a l l b e a m e m b e r u n t i l i t n o

l o n g e r h a s a n i n t e r e s t i n t h e s u b d i v i s i o n a n d r e s i g n s

.

T h e b y l a w s f

u r t h e r s t a t e s t h a t

, “ w h e n a n y m e m b e r s h a l l b e i n d e f a u l t f o r a p e r i o d o f t h i r t y

( 3 0 ) d a y s i n t h e p a y m e n t o f d u e s o r a s s e s s m e n t s f o l l o w i n g t h e a d o p t i o n t h e r e o f

, h e s h a l l

, f

o r

p u r p o s e s o f v o t i n g

, n o t b e c o n s i d e r e d a s a m e m b e r i n g o o d s t a n d i n g

. ”

T u r n i n g t o t h e r e c o r d

, G r a n d V a l l e y ’ s v o t i n g r e c o r d s w e r e a t t e s t e d t o b y i t s S e c r e t a r y

,

A n n W o o d

. M s

. W o o d ’ s t e s t i m o n y i s c o r r o b o r a t e d b y t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 C e r t i f i c a t e o f

S e c r e t a r y

, a n d t h e A n n o u n c e m e n t o f V o t e

. M r

. B u r r o w c o n c e d e s t h a t M s

. W o o d ’ s

t e s t i m o n y

, a n d t h e s u p p o r t i n g d o c u m e n t a t i o n “ f a i r l y a n d a c c u r a t e l y d e p i c t t h e r e s u l t s o f t h e

M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 v o t e

. ” I n s h o r t

, M s

. W o o d ’ s t e s t i m o n y i s u n c o n t e s t e d

. H e r r e c o r d s s h o w

t h a t

, a t t h e t i m e o f t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 v o t e

, G r a n d V a l l e y h a d 1

, 8 8 8 m e m b e r s i n g o o d

s t a n d i n g

. T h e t o t a l m e m b e r s p r e s e n t

, i n c l u d i n g b y p r o x y

, w a s 1

, 0 5 6

. 1

, 0 4 4 v o t e s w e r e c a s t

i n f a v o r o f t h e a m e n d m e n t s

.

R e l y i n g u p o n o u r i n c o r r e c t s t a t e m e n t i n S h e a r i n ( i

. e

. , t h a t t h e s e c o n d o p t i o n f o r

a m e n d i n g t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s r e q u i r e d t w o

- t h i r d s o f t h e v o t e

, r a t h e r t h a n a m a j o r i t y )

,

M r

. B u r r o w f

i r s t c o n t e n d s t h a t t h e a m e n d m e n t s c o u l d o n l y p a s s i f t w o

- t h i r d s

, o r 1

, 2 5 8 v o t e s

,

w e r e c a s t i n f

a v o r o f t h e c h a n g e s

. A g a i n

, o u r h o l d i n g i n S h e a r i n w a s t h a t t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s g o v e r n e d a m e n d m e n t s

. A s s e t o u t a b o v e

, t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s c l e a r l y s t a t e

t h a t t h e m a

j o r i t y v o t e i s r e q u i r e d

. C o n s e q u e n t l y

, t h e 1

, 0 4 4 a f f i r m a t i v e v o t e s w e r e s u f

f i c i e n t

t o c a r r y t h e m o t i o n t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

.

I t i s u n c o n t e s t e d i n t h e r e c o r d t h a t t h e v o t e s c a s t a t t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 m e e t i n g w e r e

n o t o n e m e m b e r

– o n e v o t e

. R a t h e r

, t h e v o t e s r e p r e s e n t e d e a c h l o t t h a t w a s i n g o o d s t a n d i n g

.

S o

, m a n y m e m b e r s c a s t m o r e t h a n o n e v o t e d e p e n d i n g o n h o w m a n y l o t s i n g o o d s t a n d i n g

t h a t m e m b e r o w n e d

. M r

. B u r r o w a r g u e s t h a t t h i s o n e l o t

– o n e v o t e a r r a n g e m e n t i s

e r r o n e o u s

, a n d t h a t e a c h m e m b e r

, r e g a r d l e s s o f h o w m a n y l o t s h e o r s h e o w n s

, g e t s o n l y o n e

v o t e

. T h i s i n t e r p r e t a t i o n i s c l e a r l y i n c o n f l i c t w i t h t h e b y l a w s

. H a v i n g p r e v i o u s l y

d e t e r m i n e d t h a t t h e b y l a w s m a y b e c o n s i d e r e d w h e n i n t e r p r e t i n g a n y a m e n d m e n t q u e s t i o n s

t h a t a r e l e f

t u n a n s w e r e d i n t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, t h e b y l a w s c l e a r l y s t a t e t h a t

, i n s p e c i a l

m e e t i n g s

, “ [ e ] a c h m e m b e r s h a l l b e e n t i t l e d t o o n e v o t e p e r l o t o w n e d o n e a c h m a t t e r

s u b m i t t e d t o a v o t e o f t h e m e m b e r s

. ” M r

. B u r r o w f u r t h e r c o n t e n d s t h a t

, b e c a u s e o n e e n t i t y

,

V a l l e y D e v e l o p m e n t C o m p a n y

, L L C

, w a s a l l o w e d t o c a s t 6 6 2 s e p a r a t e v o t e s

, o n e f o r e a c h

-15-o f i t s 6 6 2 l o t s

, i t w a s a l l o w e d t o c o n t r o l t h e v o t e

. W h i l e t h i s m a y b e t r u e t h e b y l a w s e x p l a i n 7

t h a t “ t h e d e v e l o p e r s h a l l b e a m e m b e r u n t i l i t n o l o n g e r h a s a n i n t e r e s t i n t h e s u b d i v i s i o n a n d

r e s i g n s

. ” C o n s e q u e n t l y

, u n d e r t h e p l a i n l a n g u a g e o f t h e b y l a w s

, w e c a n n o t c o n c l u d e t h a t t h i s

p r a c t i c e c o n f

l i c t e d w i t h G r a n d V a l l e y ’ s r u l e s a n d r e g u l a t i o n s s o a s t o r e n d e r t h e v o t e v o i d

.

M r

. B u r r o w ’ s r e m a i n i n g a r g u m e n t s c o n c e r n i n g t h e v a l i d i t y o f t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8

v o t e r e s t u p o n h i s a s s e r t i o n t h a t t h e S p e c i a l M e e t i n g w a s n o t c o r r e c t l y c a l l e d

, a n d t h a t t h e

n o t i c e g i v e n w a s i n s u f

f i c i e n t

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e f o l l o w i n g n o t i c e w a s s e n t t o a l l

m e m b e r s a n d t h a t t h e n o t i c e w a s a l s o p o s t e d i n p u b l i c a r e a s o f t h e S u b d i v i s i o n o n o r a b o u t

M a r c h 9

, 1 9 9 8 :

N O T I C E

O F

S P E C I A L M E E T I N G O F M E M B E R S

M A R C H 2 1

, 1 9 9 8 1 0 A

. M

.

P O A O F F I C E

1 3 5 G O L D D R I V E

S A U L S B U R Y

, T N 3 8 0 6 7

N o t i c e i s h e r e b y g i v e n o f a S p e c i a l C a l l e d M e e t i n g o f t h e

m e m b e r s o f t h e G r a n d V a l l e y L a k e s P r o p e r t y O w n e r s

A s s o c i a t i o n

, I n c

. ( t h e “ A s s o c i a t i o n ” ) f o r S a t u r d a y

, M a r c h 2 1

,

1 9 9 8

. . . . T h e p u r p o s e o f t h e m e e t i n g i s t o c o n s i d e r t h e

a d o p t i o n o f :

1

. A M E N D E D A N D R E S T A T E D B Y L A W S O F G R A N D

V A L L E Y L A K E S P R O P E R T Y O W N E R S A S S O C I A T I O N

,

I N C

.

2

. D E C L A R A T I O N O F A M E N D E D A N D R E S T A T E D

R E S T R I C T I V E C O V E N A N T S F O R G R A N D V A L L E Y

L A K E S S U B D I V I S I O N

, H A R D E M A N C O U N T Y

,

T E N N E S S E E ; a n d

3

. A n y o t h e r b u s i n e s s t h a t m a y l a w f u l l y c o m e b e f

o r e a S p e c i a l

C a l l e d M e e t i n g o f M e m b e r s o f t h e A s s o c i a t i o n

.

We inf er fr om the re cor d tha t V al le y Deve l o pm ent Com pan y, L.L.C. is the develo per of the 7

Subd ivisi on, a nd t hat it re ta ine d owne rs hip of th ese 662 lo ts th at re m ai ned uns old

.

-16-C o p i e s o f t h e B y l a w s a n d R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s t o b e

c o n s i d e r e d a n d v o t e d u p o n a r e e n c l o s e d w i t h t h i s n o t i c e

. T h e

B o a r d o f D i r e c t o r s a p p r o v e d t h e s e d o c u m e n t s

, r e c o m m e n d e d

t h e i r a d o p t i o n b y t h e m e m b e r s

, a n d c a l l e d t h i s s p e c i a l m e e t i n g

a t b o a r d m e e t i n g s h e l d o n F e b r u a r y 1 3 a n d 2 7

, 1 9 9 8

.

( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

. I n a d d i t i o n t o t h e f o r e g o i n g n o t i c e

, t h e B o a r d o f D i r e c t o r s a l s o s e n t

t h e f o l l o w i n g i n f

o r m a t i o n t o a l l p r o p e r t y o w n e r s i n a n o p e n l e t t e r

, w h i c h p r o v i d e s

, i n

p e r t i n e n t p a r t

, a s f

o l l o w s :

E n c l o s e d w i t h t h i s l e t t e r y o u w i l l f i n d a N o t i c e o f a S p e c i a l

C a l l e d M e e t i n g o f M e m b e r s s e t t i n g a m e e t i n g f o r M a r c h 2 1

,

1 9 9 8

.

T H I S I S T H E M O S T I M P O R T A N T M E E T I N G E V E R

H E L D A T G R A N D V A L L E Y

.

T h e p u r p o s e o f t h e m e e t i n g i s t o a d o p t r e v i s e d B y l a w s a n d

R e s t r i c t i v e C o v e n a n t s f o r G r a n d V a l l e y

. O u r e x i s t i n g

d o c u m e n t s w e r e c r e a t e d i n 1 9 7 2 a n d a r e o u t d a t e d

. A d v e r s e

c o u r t r u l i n g s h a v e s e v e r e l y l i m i t e d t h e A s s o c i a t i o n ’ s a b i l i t y t o

r a i s e f u n d s a n d c a r r y o u t i t s f

u n c t i o n s i n o p e r a t i n g t h e c o m m o n

f a c i l i t y a n d a m e n i t i e s

. W i t h o u t t h e a d o p t i o n o f t h e s e d o c u m e n t s

t h e P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n w i l l n o t b e a b l e t o c o n t i n u e t o

f u n c t i o n

. T h e v a l u e o f y o u r p r o p e r t y w i l l d e c r e a s e s i g n i f i c a n t l y

a s a r e s u l t

.

P l e a s e c a r e f

u l l y r e a d t h e e n c l o s e d B y l a w s a n d R e s t r i c t i v e

C o v e n a n t s a n d p l a n t o a t t e n d t h e S p e c i a l C a l l e d M e e t i n g

. 8

T h e D e c l a r a t i o n o f A m e n d e d a n d R e s t a t e d C o v e n a n t s a n d B y l a w s f o r t h e S u b d i v i s i o n w a s

i n c l u d e d w i t h t h i s c o r r e s p o n d e n c e

.

A s s e t o u t a b o v e

, t h e N o t i c e s p e c i f i c a l l y s t a t e s t h a t t h e “ B o a r d o f D i r e c t o r s

. . . c a l l e d

t h i s s p e c i a l m e e t i n g a t b o a r d m e e t i n g s h e l d o n F e b r u a r y 1 3 a n d 2 7

, 1 9 9 8

. ” M r

. B u r r o w

c o n t e n d s t h a t a s p e c i a l m e e t i n g t o r a i s e d u e s c a n n o t b e c a l l e d b y t h e B o a r d

, b u t m u s t b e

c a l l e d b y t h e m e m b e r s o f G r a n d V a l l e y

. W e d i s a g r e e

. T h e b y l a w s s p e c i f i c a l l y p r o v i d e t h a t

“ [ s ] p e c i a l m e e t i n g s o f t h e m e m b e r s o f t h e c o r p o r a t i o n m a y b e c a l l e d b y t h e P r e s i d e n t

, V i c e

A pro xy for m was al so inc lud ed for tho se m embers who wer e una ble to be pre sen t at the m eet ing. 8

-17-P r e s i d e n t

, S e c r e t a r y

, o r b y a m a j o r i t y o f t h e B o a r d o f D i r e c t o r s

. ” A l t h o u g h t h e b y l a w s

g o o n t o s a y t h a t “ [ a ] m e e t i n g m u s t b e c a l l e d b y a n y s u c h o f f i c e r u p o n r e c e i p t o f a w r i t t e n

r e q u e s t f o r a s p e c i a l m e e t i n g s i g n e d b y n o t l e s s t h a n 1 0 % o f a l l m e m b e r s h a v i n g v o t i n g

r i g h t s

, ” w e c a n n o t g o s o f a r a s t o i n t e r p r e t t h i s l a n g u a g e t o r e q u i r e a w r i t t e n r e q u e s t s i g n e d

b y n o t l e s s t h a n 1 0 % o f a l l m e m b e r s b e f o r e a m e e t i n g m a y b e c a l l e d

. W h i l e a w r i t t e n

r e q u e s t o f t h e m e m b e r s i s o n e w a y t o n e c e s s i t a t e t h e c a l l o f a s p e c i a l m e e t i n g

, t h e b y l a w s

c l e a r l y a l l o w t h a t a m e e t i n g m a y a l s o b e c a l l e d a t t h e b e h e s t o f a m a j o r i t y o f t h e B o a r d o f

D i r e c t o r s

. T h i s i s w h a t h a p p e n e d h e r e

. C o n s e q u e n t l y

, t h e f a c t t h a t i t w a s t h e B o a r d o f

D i r e c t o r s t h a t c a l l e d t h e s p e c i a l m e e t i n g d o e s n o t n e g a t e t h e v a l i d i t y t h e r e o f

.

M r

. B u r r o w f

u r t h e r a r g u e s t h a t t h e N o t i c e d i d n o t c l e a r l y i n d i c a t e t h a t i t w a s f o r t h e

p u r p o s e o f r a i s i n g d u e s

. A s s e t o u t i n f u l l c o n t e x t a b o v e

, t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s r e q u i r e

t h a t t h e m e e t i n g b e “ d u l y c a l l e d f o r s a i d p u r p o s e

. ” M r

. B u r r o w r e a d s t h e l a n g u a g e “ f o r s a i d

p u r p o s e ” t o r e q u i r e t h a t t h e m e e t i n g b e c a l l e d “ f o r s a i d p u r p o s e o f r a i s i n g d u e s

. ” W e c a n n o t

a d o p t M r

. B u r r o w ’ s r e a d i n g o f t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. T h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s r e q u i r e

t h a t

, i n o r d e r t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, a m e e t i n g m u s t b e c a l l e d f o r t h a t p u r p o s e

[ i

. e

. , t h e m e e t i n g m u s t b e c a l l e d f o r t h e p u r p o s e o f a m e n d i n g t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s ]

. ”

T h a t i s w h a t h a p p e n e d i n t h i s c a s e

. A s s e t o u t i n t h e N o t i c e a b o v e

, t h e B o a r d o f D i r e c t o r s

c a l l e d t h e s p e c i a l m e e t i n g f o r t h e p u r p o s e o f a m e n d i n g t h e b y l a w s a n d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

.

C o n s e q u e n t l y

, t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s w e r e s a t i s f i e d

. H o w e v e r

, e v e n i f w e g i v e M r

.

B u r r o w t h e b e n e f

i t o f a l l i n f

e r e n c e s

, a n d a s s u m e

, a r g u e n d o

, t h a t t h e N o t i c e r e q u i r e d a

s p e c i f i c s t a t e m e n t t h a t t h e m e e t i n g ’ s p u r p o s e w a s t o r a i s e d u e s a n d f e e s

, t h i s r e q u i r e m e n t w a s

s a t i s f i e d b y t h e i n c l u s i o n o f t h e a m e n d e d a n d r e s t a t e d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d b y l a w s i n t h e

m a i l i n g

.

F i n a l l y

, M r

. B u r r o w a r g u e s t h a t G r a n d V a l l e y i m p r o p e r l y e l i m i n a t e d v o t e s o f l o t

o w n e r s w h o w e r e n o t i n g o o d s t a n d i n g

. H i s a r g u m e n t r e s t s u p o n h i s s o l e r e l i a n c e u p o n t h e

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w h i c h d o n o t s p e c i f i c a l l y i n d i c a t e t h a t t h e v o t e s o f m e m b e r s n o t i n

g o o d s t a n d i n g a r e t o b e o m i t t e d f r o m a n y v o t e t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

. A g a i n

,

M r

. B u r r o w ’ s a r g u m e n t f a i l s t o c o n s i d e r t h e b y l a w s

, w h i c h c l e a r l y s t a t e t h a t “ [ o ] n l y t h o s e

m e m b e r s o f r e c o r d

, f

i f t e e n d a y s b e f

o r e a n y m e e t i n g o f t h e c o r p o r a t i o n a n d w h o a r e i n g o o d

s t a n d i n g a t t h e t i m e o f t h e m e e t i n g s h a l l b e e n t i t l e d t o n o t i c e o f s u c h m e e t i n g a n d b e e n t i t l e d

t o v o t e a t s a i d m e e t i n g

, ” a n d t h a t

, “ w h e n a n y m e m b e r s h a l l b e i n d e f a u l t f o r a p e r i o d o f t h i r t y

( 3 0 ) d a y s i n t h e p a y m e n t o f d u e s o r a s s e s s m e n t s f o l l o w i n g t h e a d o p t i o n t h e r e o f

, h e s h a l l

, f

o r

p u r p o s e s o f v o t i n g

, n o t b e c o n s i d e r e d a s a m e m b e r i n g o o d s t a n d i n g

. ” I t i s u n d i s p u t e d t h a t

t h e f o r e g o i n g N o t i c e w a s f

o r w a r d e d t o a l l m e m b e r s

, r e g a r d l e s s o f w h e t h e r t h e i r d u e s w e r e

f u l l y p a i d

. H o w e v e r

, n o v o t e s c a s t b y m e m b e r s n o t i n g o o d s t a n d i n g w e r e c o u n t e d

. B e c a u s e

t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s d o n o t s p e c i f i c a l l y a d d r e s s t h e q u e s t i o n o f w h o i s e n t i t l e d t o n o t i c e

,

a n d w h o m a y v o t e a t t h e c a l l e d m e e t i n g t o a m e n d t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, w e f i n d g u i d a n c e

i n t h e b y l a w s

. W e c a n o n l y i n t e r p r e t t h e f o r e g o i n g p r o v i s i o n s i n t h e b y l a w s t o b a r t h e

-18-c o n s i d e r a t i o n o f a n y v o t e s c a s t b y m e m b e r s n o t i n g o o d s t a n d i n g

. C o n s e q u e n t l y

, w e c a n n o t

c o n c l u d e t h a t t h e o m i s s i o n o f t h e s e v o t e s w a s e r r o r o n t h e p a r t o f G r a n d V a l l e y

.

H a v i n g d e t e r m i n e d t h a t t h e u n d i s p u t e d f a c t s i n t h e r e c o r d c l e a r l y s u p p o r t a f i n d i n g

t h a t G r a n d V a l l e y f

o l l o w e d i t s o w n r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s i n v o t i n g t o a m e n d i t s r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s a n d b y l a w s

, t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r a n d V a l l e y o n t h e

q u e s t i o n o f

t h e v a l i d i t y o f

t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 v o t e w a s c o r r e c t u n l e s s a n y o f M r

. B u r r o w ’ s

c o u n t e r

- c l a i m s s u r v i v e

. W e n o w t u r n t o a d d r e s s t h a t q u e s t i o n

.

S t a t u t e s o f L i m i t a t i o n a n d L a c h e s

T h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s o f f r a u d

, v i o l a t i o n o f t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, O u t r a g e o u s C o n d u c t

, a n d i n v a l i d i t y o f t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s w e r e “ b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n s o r b y t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

. ”

N e i t h e r t h e J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 1 o r d e r

, n o r t h e A p r i l 1

, 2 0 1 1 o r d e r

, s t a t e w h i c h s t a t u t e s o f

l i m i t a t i o n a r e a p p l i c a b l e t o M r

. B u r r o w ’ s c l a i m s

. G r a n d V a l l e y ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t a r g u e s t h a t M r

. B u r r o w ’ s c l a i m s a r e b a r r e d b y T e n n e s s e e ’ s s i x

- y e a r s t a t u t e o f

l i m i t a t i o n s f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t ; t h e t h r e e y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o r p r o p e r t y d a m a g e ;

a n d t h e o n e

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s f o r t h e v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n

A c t

. M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s w e r e o r i g i n a l l y f i l e d o n J u n e 2 0

, 2 0 0 7

, w h i c h i s o v e r n i n e

y e a r s f r o m t h e M a r c h 2 1

, 1 9 9 8 a p p r o v a l o f t h e c o n t e s t e d a m e n d m e n t s t o t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s

.

W e h a v e p r e v i o u s l y d e t e r m i n e d t h a t G r a n d V a l l e y ’ s a m e n d m e n t s t o i t s r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s w e r e n o t v o i d a b i n i t o f o r f a i l u r e t o c o m p l y w i t h t h e a p p l i c a b l e p r o c e d u r e

.

C o n s e q u e n t l y

, M r

. B u r r o w ’ s f i r s t a r g u m e n t t h a t s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n s d o n o t a p p l y t o v o i d

i n s t r u m e n t s i s n o t w e l l t a k e n

.

B e c a u s e M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s w e r e f i l e d o v e r n i n e y e a r s a f

t e r t h e a m e n d m e n t s

w e r e a p p r o v e d

, i t i s o b v i o u s t h a t a l l a p p l i c a b l e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n h a d e x p i r e d b y t h i s t i m e

.

M r

. B u r r o w c i t e s T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4 a s a “ s a v i n g ” s t a t u t e

, w h i c h

h e a r g u e s t o l l s t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n i n t h i s c a s e

. T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4 p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t p a r t

, t h a t :

( a ) A c o u n t e r c l a i m o r t h i r d p a r t y c o m p l a i n t o r c r o s s

- c l a i m i s n o t

b a r r e d b y t h e a p p l i c a b l e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s o r a n y s t a t u t o r y

l i m i t a t i o n o f t i m e

, h o w e v e r c h a r a c t e r i z e d

, i f i t w a s n o t b a r r e d a t

t h e t i m e t h e c l a i m s a s s e r t e d i n t h e c o m p l a i n t w e r e i n t e r p o s e d

.

T h i s l a w s u i t w a s i n i t i a t e d w h e n G r a n d V a l l e y f i l e d i t s o r i g i n a l c o m p l a i n t o n M a r c h

-19-2 5

, 2 0 0 2

, w h i c h w a s j u s t o v e r f o u r y e a r s f

r o m t h e d a t e o f

t h e a m e n d m e n t s t o t h e r e s t r i c t i v e

c o v e n a n t s

. C o n s e q u e n t l y

, w e c o n c e d e t h a t T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4

c o u l d h a v e b e e n a p p l i e d i n t h i s c a s e t o “ s a v e ” s o m e o f M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s t h a t

w e r e n o t t i m e b a r r e d a t t h e t i m e o f t h e f i l i n g o f t h e c o m p l a i n t

. A l t h o u g h

, i n d e n y i n g h i s

c l a i m s

, t h e t r i a l c o u r t o b v i o u s l y d i d n o t a p p l y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4

,

t h e c o u r t ’ s o r d e r d o e s n o t s t a t e t h e r e a s o n ( s ) w h y t h e s t a t u t e d i d n o t o p e r a t e t o “ s a v e ” a n y o f

M r

. B u r r o w ’ s c l a i m s

. T h e l a c k o f e x p l a n a t i o n i n t h e o r d e r m a y b e t h e r e s u l t o f t h e c o u r t ’ s

a p p l i c a t i o n o f t h e d o c t r i n e o f l a c h e s i n t h i s c a s e

, i

. e

. , i f l a c h e s a p p l i e s t h e n i t w o u l d n o t b e

n e c e s s a r y t o d e t e r m i n e w h e t h e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4 s t o p s t h e

t o l l i n g o f t h e s t a t u t e s o f l i m i t a t i o n

.

“ U n r e a s o n a b l e d e l a y i n p u r s u i n g r i g h t s c a l l s t h e e q u i t a b l e d o c t r i n e o f l a c h e s i n t o p l a y

t o p r e v e n t a s s e r t i o n o f s t a l e c l a i m s

. ” T e n n e s s e e P i n e C o

. v

. V i a

, N o

.

W 1 9 9 9

- 0 0 5 5 8

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 0 W L 3 4 4 1 1 1 4 7

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 2 5

, 2 0 0 0 )

( c i t i n g N u n l e

y v

. N u n l e y

, 9 2 5 S

. W

. 2 d 5 3 8

, 5 4 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) )

. H o w e v e r

, d e l a y

, b y

i t s e l f

, i s n o t s u f

f i c i e n t t o i n v o k e t h e d o c t r i n e o f l a c h e s

. I d

. T h e d e t e r m i n a t i v e t e s t “ i s n o t t h e

l e n g t h o f t i m e t h a t h a s e l a p s e d

, b u t w h e t h e r

, b e c a u s e o f s u c h l a p s e o f t i m e

, t h e p a r t y r e l y i n g

o n l a c h e s a s a d e f

e n s e h a s b e e n p r e

j u d i c e d b y t h e d e l a y

. ” I d

. ( q u o t i n g N u n l e

y

, 9 2 5 S

. W

. 2 d

a t 5 4 2 )

. “ G e n e r a l l y

, t h e d o c t r i n e o f l a c h e s a p p l i e s t o a c t i o n s n o t g o v e r n e d b y a s t a t u t e o f

l i m i t a t i o n s

. ” B r i c e n o v

. B r i c e n o

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 1 9 2 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7 W L 4 1 4 6 2 8 0

, a t * 4

( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 2 1

, 2 0 0 7 ) ( c i t i n g G l e a s o n v

. G l e a s o n

, 1 6 4 S

. W

. 3 d 5 8 8

, 5 9 2 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 4 ) ; D e n n i s J

o s l i n C o

. v

. J

o h n s o n

, 1 3 8 S

. W

. 3 d 1 9 7

, 2 0 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) )

.

W h e r e t h e a c t i o n i s g o v e r n e d b y a s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

, t h e d o c t r i n e o f l a c h e s m a y s h o r t e n

t h a t t i m e p e r i o d i f t h e p l a i n t i f f i s g u i l t y o f g r o s s l a c h e s b y u n r e a s o n a b l y a c q u i e s c i n g i n

a d v e r s e r i g h t s f

o r a l o n g d u r a t i o n o f t i m e

, c a u s i n g “ p r e j u d i c e t o t h e d e f

e n d a n t s u c h a s t h e

l o s s o f e v i d e n c e a n d w i t n e s s e s o r a c o n s i d e r a b l e a c c u m u l a t i o n o f i n t e r e s t r e s u l t i n g f r o m t h e

u n j u s t i f i e d d e l a y o f t h e p l a i n t i f f

. ” I d

. ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. “ I t i s a n e q u i t a b l e d e f e n s e w h i c h

r e q u i r e s t h e f

i n d e r o f f a c t t o d e t e r m i n e w h e t h e r i t w o u l d b e i n e q u i t a b l e o r u n j u s t t o e n f

o r c e

t h e c l a i m a n t ' s r i g h t s

. ” E s t a t e o f B a k e r v

. K

i n g

, 2 0 7 S

. W

. 3 d a t 2 6 4

. A t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n

r e g a r d i n g w h e t h e r t o a p p l y t h e d o c t r i n e o f l a c h e s w i l l n o t b e r e v e r s e d a b s e n t a n a b u s e o f

d i s c r e t i o n

. I

d

. a t * 3 ; E s t a t e o

f B a k e r 2 0 7 S

. W

. 3 d a t 2 6 4 ; G r i f f i n v

. L e s t e r

, N o

.

W 2 0 0 4

- 0 2 0 7 2

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 3 1 9 9 2 7 9

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. N o v

. 3 0

, 2 0 0 5 ) ;

T e n n e s s e e P i n e C o

. , 2 0 0 0 W L 3 4 4 1 1 1 4 7 a t * 6

. U n d e r t h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d

, t h e

t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n “ w i l l b e u p h e l d s o l o n g a s r e a s o n a b l e m i n d s c a n d i s a g r e e a s t o t h e

p r o p r i e t y o f t h e d e c i s i o n m a d e

. ” C a m p v

. C a m p

, N o

. W 2 0 1 0

– 0 1 0 3 7

, C O A

– R 3

– C V

, 2 0 1 1

W L 2 5 6 7 5 4 2

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 9

, 2 0 1 1 ) ( q u o t i n g E l d r i d g e v

. E l d r i d g e

, 4 2

S

. W

. 3 d 8 2

, 8 5 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

. T h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d i n v o l v e s “ a l e s s r i g o r o u s

r e v i e w o f t h e l o w e r c o u r t ' s d e c i s i o n a n d a d e c r e a s e d l i k e l i h o o d t h a t t h e d e c i s i o n w i l l b e

r e v e r s e d o n a p p e a l

. ” L e e M e d i c a l

, I n c

. v

. B e e c h e r

, 3 1 2 S

. W

. 3 d 5 1 5

, 5 2 4 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

( c i t i n g B e a r d v

. B d

. o f P r o f 'l R e s p o n s i b i l i t

y

, 2 8 8 S

. W

. 3 d 8 3 8

, 8 6 0 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) )

. T h e

-20-s t a n d a r d “ r e f l e c t s a n a w a r e n e s s t h a t t h e d e c i s i o n b e i n g r e v i e w e d i n v o l v e d a c h o i c e a m o n g

s e v e r a l a c c e p t a b l e a l t e r n a t i v e s

. ” L e e M e d i c a l

, I n c

. , 3 1 2 S

. W

. 3 d a t 5 2 4 ( c i t i n g O v e r s t r e e t v

.

S h o n e y ' s , I n c

. , 4 S

. W

. 3 d 6 9 4

, 7 0 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) )

. A c c o r d i n g l y

, a p p e l l a t e c o u r t s a r e

n o t p e r m i t t e d t o “ s e c o n d g u e s s ” t h e t r i a l c o u r t ' s d e t e r m i n a t i o n s o r t o s u b s t i t u t e t h e i r j u d g m e n t

f o r t h a t o f t h e t r i a l c o u r t

. L e e M e d i c a l

, I n c

. , 3 1 2 S

. W

. 3 d a t 5 2 4 ( c i t i n g W h i t e v

. V a n d e r b i l t

U n i v

. , 2 1 S

. W

. 3 d 2 1 5

, 2 2 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) )

. “ T h e a b u s e o f d i s c r e t i o n s t a n d a r d o f

r e v i e w d o e s n o t

, h o w e v e r

, i m m u n i z e a l o w e r c o u r t ' s d e c i s i o n f r o m a n y m e a n i n g f

u l a p p e l l a t e

s c r u t i n y

. ” L e e M e d i c a l

, I n c

. , 3 1 2 S

. W

. 3 d a t 5 2 4 ( c i t i n g B o y d v

. C o m d a t a N

e t w o r k

, I n c

. , 8 8

S

. W

. 3 d 2 0 3

, 2 1 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) )

.

I n a r g u i n g t h a t t h e d o c t r i n e o f l a c h e s s h o u l d n o t a p p l y i n t h i s c a s e

, M r

. B u r r o w s t a t e s

t h a t h e f i r s t b e c a m e a w a r e “ o f t h e a c t u a l n u m e r i c a l r e s u l t s o f t h e M a r c h 2 [ 1 ]

, 1 9 9 8 v o t e

d u r i n g t h e p e n d e n c y o f d i s c o v e r y i n t h i s m a t t e r [ i

. e

. , J u l y 1 2

, 2 0 0 6 ]

. ” W h i l e t h e “ d i s c o v e r y

r u l e ” d o c t r i n e m a y a p p l y “ t o a l l e v i a t e t h e i n t o l e r a b l e r e s u l t o f b a r r i n g a c a u s e o f a c t i o n b y

h o l d i n g t h a t i t ‘ a c c r u e d ’ b e f o r e t h e d i s c o v e r y o f t h e i n j u r y o r w r o n g

, ” s e e

, e

. g

. , F o s t e r v

.

H a r r i s

, 6 3 3 S

. W

. 2 d 3 0 4

, 3 0 5 ( T e n n

. 1 9 8 2 )

, e v e n g i v i n g M r

. B u r r o w e v e r y r e a s o n a b l e

i n f e r e n c e i n h i s f

a v o r

, t h e r e c o r d s i m p l y d o e s n o t s u p p o r t h i s c o n t e n t i o n t h a t h e w a s u n a w a r e

o f t h e a m e n d m e n t s u n t i l l a t e i n t h e d i s c o v e r y p r o c e s s

.

B y h i s o w n a d m i s s i o n

, M r

. B u r r o w “ w a s a d v i s e d t h a t t h e r e w a s g o i n g t o b e a v o t e o n

M a r c h 2 1 s t

. ” A l t h o u g h h e f u r t h e r s t a t e s t h a t h e “ w a s u n a w a r e t h a t a v o t e d i d o c c u r

, ” i t i s

u n d i s p u t e d t h a t G r a n d V a l l e y s e n t a N o t i c e t o a l l m e m b e r s a n d f u r t h e r p o s t e d t h e N o t i c e i n

t h e S u b d i v i s i o n c o m m o n a r e a s

. T h e r e i s n o i n d i c a t i o n i n t h e r e c o r d t h a t M r

. B u r r o w f a i l e d

t o r e c e i v e t h e N o t i c e m a i l i n g

, w h i c h a l s o

, a s n o t e d a b o v e

, i n c l u d e d t h e p r o p o s e d

a m e n d m e n t s

. F u r t h e r m o r e

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t

, o n A p r i l 2

, 1 9 9 8

, t h e a m e n d e d a n d r e s t a t e d

r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s a n d b y l a w s w e r e f i l e d w i t h t h e H a r d e m a n C o u n t y R e g i s t e r ’ s O f f i c e

p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d S e c t i o n 6 6

- 2 4

- 1 0 1

. T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d

S e c t i o n 6 6

- 2 6

- 1 0 2 p r o v i d e s : “ A l l o f t h e i n s t r u m e n t s r e g i s t e r e d p u r s u a n t t o § 6 6

- 2 4

- 1 0 1 s h a l l

b e n o t i c e t o a l l t h e w o r l d f r o m t h e t i m e t h e y a r e n o t e d f o r r e g i s t r a t i o n

, a s p r e s c r i b e d i n §

8

- 1 3

- 1 0 8 ; a n d s h a l l t a k e e f f e c t f r o m s u c h t i m e

. ”

E v e n a s s u m i n g t h a t t h e r e c o r d s u p p o r t s a f i n d i n g t h a t M r

. B u r r o w d i d u n r e a s o n a b l y

d e l a y h i s c o n t e s t o f t h e a m e n d e d r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, d e l a y

, a l o n e

, i s n o t s u f f i c i e n t t o

t r i g g e r t h e a p p l i c a t i o n o f t h e e q u i t a b l e d o c t r i n e o f l a c h e s

. T h e p a r t y r e l y i n g u p o n l a c h e s m u s t

a l s o h a v e b e e n p r e

j u d i c e d b y t h e d e l a y

. I n t h e i n s t a n t c a s e t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r m e r e l y

s t a t e s t h a t l a c h e s a p p l i e s

, b u t i t d o e s n o t s t a t e t h e g r o u n d s f o r t h a t f i n d i n g

, a n d s p e c i f

i c a l l y

d o e s n o t a d d r e s s w h a t

, i f a n y

, p r e j u d i c e G r a n d V a l l e y s u f f e r e d a s a r e s u l t o f M r

. B u r r o w ’ s

i n a c t i o n

. U n l i k e t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r G r a n d V a l l e y p r o p e r l y f o l l o w e d i t s p r o c e d u r e f

o r

a m e n d i n g t h e r e s t r i c t i v e c o v e n a n t s

, t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r l a c h e s s h o u l d a p p l y i s v e r y f a c t

s p e c i f i c a s i t i n v o l v e s a w e i g h i n g o f t h e e q u i t i e s b e t w e e n t h e p a r t i e s

. I n t h e a b s e n c e o f

-21-T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4 f i n d i n g s

, t h i s C o u r t c a n n o t d e t e r m i n e t h e t r i a l

c o u r t ’ s r e a s o n i n g i n a p p l y i n g l a c h e s a n d i n f a i l i n g t o a p p l y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d

S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4

. T h e r e f o r e

, i f t h i s C o u r t w e r e t o p r o c e e d w i t h a d j u d i c a t i o n o f t h e i s s u e o f

w h e t h e r t h e d o c t r i n e o f l a c h e s w a s p r o p e r l y a p p l i e d i n t h i s c a s e

, w e w o u l d

, a t b e s t

, b e

s p e c u l a t i n g a s t o t h e r e a s o n i n g b e h i n d t h e t r i a l c o u r t ' s d e c i s i o n a n d t h e f a c t s i t c o n s i d e r e d

.

I n s h o r t

, “ [ w ] e c a n n o t p r o c e e d w i t h a r e v i e w

, s p e c u l a t i n g o n t h e l e g a l t h e o r i e s u p o n w h i c h

t h e t r i a l c o u r t m a y h a v e r u l e d a n d t h e l e g a l c o n c l u s i o n s t h e t r i a l c o u r t m a y h a v e m a d e

. ”

W i n n

, 2 0 1 0 W L 2 2 6 5 4 5 1

, a t * 6

. W e m u s t r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r c o m p l i a n c e

w i t h T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4 o n t h e d i s m i s s a l o f M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

c l a i m s

. A s m e n t i o n e d a b o v e

, i f t h e d o c t r i n e o f l a c h e s d o e s n o t a p p l y o r i f T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d S e c t i o n 2 8

- 1

- 1 1 4 i s a p p l i c a b l e t o “ s a v e ” M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s

, t h e n t h e

g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r a n d V a l l e y w a s p r e m a t u r e

. C o n s e q u e n t l y

, w e m u s t

v a c a t e t h e o r d e r o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s

O p i n i o n

, i n c l u d i n g c o m p l i a n c e w i t h T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 5 6

. 0 4 b y s t a t i n g t h e

l e g a l g r o u n d s u p o n w h i c h t h e c o u r t d e n i e d M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s

.

B e c a u s e w e c a n n o t d e t e r m i n e w h e t h e r M r

. B u r r o w ’ s c o u n t e r

- c l a i m s w e r e p r o p e r l y

d i s m i s s e d a n d

, t h u s

, w h e t h e r t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f G r a n d V a l l e y w a s

p r o p e r

, w e p r e t e r m i t t h e r e m a i n i n g i s s u e s c o n c e r n i n g t h e g r a n t o f t h e m o t i o n t o a l t e r o r

a m e n d

, t h e a w a r d o f a t t o r n e y ’ s f e e s

, a n d t h e a w a r d o f p r e

- j u d g m e n t i n t e r e s t

.

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e v a c a t e t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t a n d r e m a n d f o r

f u r t h e r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d o n e

- h a l f

t o t h e A p p e l l a n t

, D e n n i s B u r r o w

, a n d h i s s u r e t y

, a n d o n e

- h a l f t o t h e A p p e l l e e

, G r a n d V a l l e y

L a k e s P r o p e r t y O w n e r s A s s o c i a t i o n

, I n c

. , f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

-22-