### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Aug us t 2 8, 2 01 2 S es si on

JO SEPH J . LEVI TT, J R. v. CIT Y OF OAK RI DGE, E T



### . A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r A n d e r s o n C o u n t y

N o

. 1 1 C H 2 7 6 8 H o n

. W i l l i a m E v e r e t t L a n t r i p , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 1

- 0 2 7 3 2

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- O C T O B E R 3 0

, 2 0 1 2

T h i s a p p e a l i n v o l v e s t h e e f f o r t s o f O a k R i d g e ’ s B o a r d o f B u i l d i n g a n d H o u s i n g C o d e

A p p e a l s t o d e m o l i s h b u i l d i n g s i n A p p l e w o o d A p a r t m e n t C o m p l e x p u r s u a n t t o T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 1 3

- 2 1

- 1 0 1

, T e n n e s s e e ’ s S l u m C l e a r a n c e a n d R e d e v e l o p m e n t S t a t u t e

.

O w n e r f i l e d a p e t i t i o n f

o r w r i t o f c e r t i o r a r i w h e n t h e B o a r d v o t e d t o d e m o l i s h t h e b u i l d i n g s

.

T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e p e t i t i o n b u t g r a n t e d t h e B o a r d ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

O w n e r a p p e a l s

. W e r e v e r s e t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e

B o a r d a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e b u t a f f i r m t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n a l l o t h e r

i s s u e s

. T h e c a s e i s r e m a n d e d f o r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d i n

P a r t

, R e v e r s e d i n P a r t ; C a s e R e m a n d e d

J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h H E R S C H E L P

. F R A N K S

,

P

. J

. , a n d D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , j o i n e d

.

J o s e p h J

. L e v i t t

, J r

. , K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, p r o s e

.

J o h n T

. B a t s o n

, J r

. a n d D a n i e l R

. P i l k i n g t o n

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, C i t y

o f O a k R i d g e

, O a k R i d g e B o a r d o f B u i l d i n g a n d H o u s i n g A p p e a l s

, a n d D e n n y B o s s

.

O P I N I O N

I

. B A C K G R O U N D

T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 1 3

- 2 1

- 1 0 2 p e r m i t s a c i t y “ t o e x e r c i s e i t s p o l i c e

p o w e r s t o r e p a i r

, c l o s e o r d e m o l i s h ” s t r u c t u r e s d e e m e d “ u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

. ”I n e x e r c i s i n g t h a t p o w e r

, t h e C i t y o f O a k R i d g e ( “ t h e C i t y ” ) e n a c t e d a p r o p e r t y m a i n t e n a n c e

c o d e ( “ t h e C o d e ” ) a n d c r e a t e d t h e B o a r d o f B u i l d i n g a n d H o u s i n g C o d e A p p e a l s ( “ t h e

B o a r d ” )

. T h e C i t y t a s k e d t h e c i t y m a n a g e r o r t h e m a n a g e r ’ s d u l y a u t h o r i z e d d e s i g n e e w i t h

i s s u i n g a n d c a u s i n g t o b e s e r v e d u p o n “ p a r t i e s i n i n t e r e s t ” a n d t h e o w n e r o f a n y s t r u c t u r e

a p p e a r i n g t o b e u n f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n

, a c o m p l a i n t s t a t i n g t h e s p e c i f i c c h a r g e s a n d a

n o t i c e t h a t a h e a r i n g w o u l d b e h e l d b e f o r e t h e B o a r d r e g a r d i n g t h e c o m p l a i n t

.

P u r s u a n t t o t h e C o d e

, t h e B o a r d i s l i m i t e d t o h e a r i n g “ c a s e s o f s t r u c t u r e s u n f i t f o r

h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e ” a n d “ a p p e a l s o f n o t i c e s f o r h o u s i n g v i o l a t i o n s

. ” L i k e w i s e

, t h e

B o a r d ’ s j u r i s d i c t i o n i s l i m i t e d t o d e t e r m i n i n g “ w h e t h e r t h e s t r u c t u r e i s u n f i t f o r h u m a n

o c c u p a t i o n o r u s e

, w h e t h e r a v i o l a t i o n e x i s t s

, w h e t h e r t h e c i t y m a n a g e r ’ s n o t i c e o f v i o l a t i o n

i s p r o p e r a n d / o r w h e t h e r ” t o g r a n t “ a r e q u e s t f o r a n e x t e n s i o n o f t i m e o r w a i v e r

. ” H o w e v e r

,

t h e B o a r d i s n o t r e q u i r e d t o f o l l o w t h e r u l e s o f e v i d e n c e g e n e r a l l y a p p l i c a b l e i n a c o u r t o f

l a w o r e q u i t y

. F o l l o w i n g a h e a r i n g o n t h e a f o r e m e n t i o n e d i s s u e s

, t h e B o a r d i s t o

i s s u e a w r i t t e n d e c i s i o n u p h o l d i n g o r d i s m i s s i n g t h e n o t i c e o f t h e c i t y m a n a g e r

,

o r m o d i f y i n g t h e n o t i c e t o t h e e x t e n t t h e [ B ] o a r d d e t e r m i n e s t h e o r d e r w a s

i m p r o p e r

, o r g r a n t i n g o r d e n y i n g a n e x t e n s i o n o f t i m e f o r c o m p l i a n c e o r

g r a n t i n g o r d e n y i n g a w a i v e r

, o r d e c l a r i n g a s t r u c t u r e u n f i t f o r h u m a n

o c c u p a t i o n o r u s e

.

I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a s t r u c t u r e i s u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

, t h e B o a r d

m u s t c o n s u l t t h e C o d e

, w h i c h p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

( 3 ) U n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e ; d e f i n e d

. A s t r u c t u r e i s u n f

i t f o r h u m a n

o c c u p a t i o n o r u s e i f a n y o r a l l o f t h e f o l l o w i n g c o n d i t i o n s

, w h i c h a r e

d a n g e r o u s o r i n

j u r i o u s t o t h e h e a l t h

, s a f e t y

, m o r a l s o r g e n e r a l w e l f a r e o f t h e

o c c u p a n t s o f s u c h s t r u c t u r e

, t h e o c c u p a n t s o f n e i g h b o r i n g s t r u c t u r e s o r o t h e r

r e s i d e n t s o f t h e [ C ] i t y

, e x i s t :

( a ) D e f e c t s i n t h e s t r u c t u r e w h i c h i n c r e a s e t h e h a z a r d s o f f i r e

,

a c c i d e n t o r o t h e r c a l a m i t i e s ;

( b ) S t r u c t u r a l d e f

e c t s

, i n c l u d i n g b u t n o t l i m i t e d t o : t h o s e w h o s e

i n t e r i o r w a l l s o r o t h e r v e r t i c a l s t r u c t u r a l m e m b e r s l i s t

, l e a n o r

b u c k l e t o s u c h a n e x t e n t t h a t a p l u m b l i n e p a s s i n g t h r o u g h t h e

c e n t e r o f g r a v i t y f

a l l s o u t s i d e t h e m i d d l e t h i r d o f i t s b a s e ; o r

t h o s e w h i c h e x c l u s i v e o f t h e f o u n d a t i o n s h o w t h i r t y

- t h r e e

p e r c e n t ( 3 3 % ) o r m o r e o f d a m a g e o r d e t e r i o r a t i o n o f t h e

s u p p o r t i n g m e m b e r ( s ) o r f i f t y p e r c e n t ( 5 0 % ) o r m o r e o f d a m a g e

-2-o r d e t e r i o r a t i o n o f t h e n o n s u p p o r t i n g p o r t i o n s o f t h e s t r u c t u r e o r

o u t s i d e w a l l s o r c o v e r i n g s ; o r t h o s e w h i c h h a v e i m p r o p e r l y

d i s t r i b u t e d l o a d s u p o n t h e f l o o r s o r r o o f

s o r i n w h i c h t h e s a m e

a r e o v e r l o a d e d o r w h i c h h a v e i n s u f f i c i e n t s t r e n g t h t o b e

r e a s o n a b l y s a f

e f o r t h e p u r p o s e u s e d ;

( c ) L a c k o f a d e q u a t e v e n t i l a t i o n

, l i g h t

, a i r

, h e a t o r s a n i t a r y

f a c i l i t i e s ;

( d ) D i l a p i d a t i o n o r d e c a y ; 1

( f ) D i s r e p a i r

, i n c l u d i n g h a v i n g p a r t s w h i c h a r e s o a t t a c h e d t h a t

m a y f a l l a n d i n j u r e p e r s o n s o n o r o f

f t h e p r o p e r t y ; a n d

( g ) L a c k o f a d e q u a t e f

a c i l i t i e s f o r e g r e s s i n c a s e o f f

i r e o r p a n i c

,

o r t h o s e h a v i n g i n s u f

f i c i e n t s t a i r w a y s

, e l e v a t o r s

, f i r e e s c a p e s o r

o t h e r m e a n s o f e g r e s s i n t h e c a s e o f a n e m e r g e n c y

.

P u r s u a n t t o t h e C o d e a l l s t r u c t u r e s d e e m e d u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e m u s t b e

“ d e c l a r e d u n l a w f

u l a n d a p u b l i c n u i s a n c e ” a n d m u s t b e “ r e p a i r e d

, v a c a t e d

, d e m o l i s h e d o r

o t h e r w i s e a b a t e d

. ” I n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a s t r u c t u r e u n f i t f o r o c c u p a t i o n o r u s e s h o u l d b e

r e p a i r e d

, v a c a t e d

, d e m o l i s h e d o r a b a t e d

, t h e B o a r d m u s t m a k e i t s d e c i s i o n i n a c c o r d a n c e w i t h

t h e C o d e

, w h i c h p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

( 5 ) S t a n d a r d s f

o r r e p a i r

, v a c a t i o n o r d e m o l i t i o n

. T h e f o l l o w i n g s t a n d a r d s s h a l l

b e f o l l o w e d i n s u b s t a n c e b y t h e [ B o a r d ] i n o r d e r i n g r e p a i r

, v a c a t i o n o r

d e m o l i t i o n o f a s t r u c t u r e u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

.

( a ) I f t h e s t r u c t u r e c a n r e a s o n a b l y b e r e p a i r e d

, a l t e r e d o r

i m p r o v e d s o t h a t i t w i l l n o l o n g e r e x i s t i n v i o l a t i o n o f t h e

[ C o d e ]

, i t s h a l l b e o r d e r e d r e p a i r e d

, a l t e r e d o r i m p r o v e d t o

r e n d e r t h e s t r u c t u r e f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e o r t o v a c a t e

a n d c l o s e t h e s t r u c t u r e a s a p l a c e o f h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

.

( b ) I f t h e s t r u c t u r e i s f i f t y p e r c e n t ( 5 0 % ) o r m o r e d a m a g e d

, d e c a y e d o r d e t e r i o r a t e d f r o m i t s o r i g i n a l c o n d i t i o n o r v a l u e

, i t

s h a l l b e o r d e r e d v a c a t e d a n d d e m o l i s h e d o r r e m o v e d

.

T he Co de d id not con ta in a s ubs ect ion (e ). 1

-3-( c ) I n a n y c a s e w h e r e t h e s t r u c t u r e i s i n s u c h a c o n d i t i o n a s t o

m a k e i t d a n g e r o u s t o t h e h e a l t h

, s a f e t y o r g e n e r a l w e l f

a r e o f i t s

o c c u p a n t s o r t h e g e n e r a l p u b l i c

, i t s h a l l a l s o b e o r d e r e d v a c a t e d

a n d t h e [ B o a r d ] m a y a d d i t i o n a l l y o r d e r t h e s t r u c t u r e a n d t h e

p r o p e r t y t o b e s e c u r e d i n s u c h a m a n n e r t o p r o t e c t t h e h e a l t h

,

s a f e t y o r g e n e r a l w e l f

a r e o f t h e p u b l i c o r p e r s o n s o n t h e p r o p e r t y

u n t i l s u c h r e p a i r s o r d e m o l i t i o n h a s b e e n c o m p l e t e d

, o r m a y

o r d e r o t h e r i m m e d i a t e a c t i o n s r e a s o n a b l y n e c e s s a r y

.

O n c e a s t r u c t u r e h a s b e e n d e c l a r e d u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

, a n o w n e r m a y

s e e k j u d i c i a l r e v i e w o f t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n b y f i l i n g a p e t i t i o n f

o r c o m m o n l a w w r i t o f

c e r t i o r a r i

. M c C a l l e n v

. C i t y o f M e m p h i s

, 7 8 6 S

. W

. 2 d 6 3 3

, 6 3 9 ( T e n n

. 1 9 9 0 )

. A c o m m o n

l a w w r i t o f c e r t i o r a r i p r o v i d e s q u i t e l i m i t e d j u d i c i a l r e v i e w

. W i l l i s v

. T e n n e s s e e D e

p ’ t o f

C o r r

. , 1 1 3 S

. W

. 3 d 7 0 6

, 7 1 2 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. T h e s c o p e o f t h i s r e v i e w g o e s n o f u r t h e r t h a n

d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e a d m i n i s t r a t i v e b o d y “ e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n ; f o l l o w e d a n u n l a w f

u l

p r o c e d u r e ; a c t e d i l l e g a l l y

, a r b i t r a r i l y

, o r f r a u d u l e n t l y ; o r a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o

s u p p o r t i t s d e c i s i o n

. ” L a f f e r t y v

. C i t y o f W i n c h e s t e r

, 4 6 S

. W

. 3 d 7 5 2

, 7 5 8

- 5 9 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 0 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I n t h i s c a s e

, J o s e p h J

. L e v i t t

, J r

. ( “ O w n e r ” ) w a s t h e o w n e r o f A p p l e w o o d A p a r t m e n t

C o m p l e x ( “ A p p l e w o o d ” )

, w h i c h c o n s i s t e d o f 1 3 a p a r t m e n t b u i l d i n g s l o c a t e d i n O a k R i d g e

,

T e n n e s s e e

. O n M a y 2 6

, 2 0 0 9

, t h e C i t y o b t a i n e d a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s t o i n s p e c t

f o u r b u i l d i n g s ( “ t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s ” ) i n A p p l e w o o d

. T h e n e x t d a y

, t h e C i t y a n d a p r i v a t e

e n g i n e e r i n g f

i r m h i r e d b y t h e C i t y

, C o r u m E n g i n e e r i n g ( “ C o r u m ” )

, i n s p e c t e d t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s

. C o r u m c o n d u c t e d a s t r u c t u r a l e v a l u a t i o n o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. T h e C i t y a n d

C o r u m d e v e l o p e d i n d e p e n d e n t f i n d i n g s a n d i s s u e d r e p o r t s b a s e d u p o n t h o s e f i n d i n g s

.

T i m o t h y W a r d

, t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t D i v i s i o n M a n a g e r

, m a i l e d O w n e r a v i o l a t i o n

n o t i c e

, c o n t a i n i n g t h e f

i n d i n g s a n d a l e t t e r p r o v i d i n g

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

B e c a u s e t h e d e g r e e o f w o r k n e e d e d t o a d d r e s s s t r u c t u r a l i s s u e s m e n t i o n e d i n

t h e a t t a c h e d r e p o r t s g o e s w e l l b e y o n d o r d i n a r y r e p a i r s

, y o u a r e h e r e b y o r d e r e d

, i n a c c o r d a n c e w i t h s e c t i o n s 1 0 6

. 1 t h r o u g h 1 0 6

. 5 o f t h e 2 0 0 6 I n t e r n a t i o n a l

B u i l d i n g C o d e

, t o s u b m i t d e t a i l e d c o n s t r u c t i o n d o c u m e n t s p r e p a r e d b y a

r e g i s t e r e d d e s i g n p r o f

e s s i o n a l d e t a i l i n g c o r r e c t i v e m e a s u r e s t h a t a d d r e s s o u r

c o m b i n e d i n s p e c t i o n f

i n d i n g s

. P r i o r t o a n y r e p a i r s b e i n g m a d e

, a l a w f u l l y

i s s u e d b u i l d i n g p e r m i t m u s t b e a p p l i e d f o r a n d i s s u e d i n a c c o r d a n c e w i t h a l l

s t a t e a n d l o c a l o r d i n a n c e s

. [ H ] e a l t h a n d l i f e s a f e t y i s s u e s m e n t i o n e d r e q u i r e

y o u r h i g h e s t p r i o r i t i e s

. B e y o n d t h e s t r u c t u r a l c o m m e n t s

, m a n y h e a l t h

- r e l a t e d

p r o b l e m s a l s o r e q u i r e i m m e d i a t e a t t e n t i o n

, s u c h a s h a v i n g d e a d a n i m a l s a n d

-4-a n i m a l f e c e s t h r o u g h o u t a n d s t a n d i n g w a t e r r e s u l t i n g i n e x c e s s i v e m o l d

, t o

m e n t i o n j u s t a f

e w

.

I n c o n c l u s i o n

, I f

i n d t h e c o n d i t i o n s n o t e d b y t h i s j o i n t i n s p e c t i o n t o b e f a r i n

e x c e s s o f w h a t a r e a s o n a b l e p e r s o n w o u l d c o n s i d e r a c c e p t a b l e f o r a n y b u i l d i n g

r e g a r d l e s s o f i t s a g e

. T h e [ C i t y ] i s w i l l i n g t o w o r k w i t h y o u t o w a r d [ ]

e s t a b l i s h i n g c o m p l i a n c e t i m e l i n e s d e p e n d e n t s o l e l y o n t h e d e g r e e o f h a z a r d

.

I w i l l e x p e c t t o h e a r f

r o m y o u w i t h i n 1 4 d a y s o f t h i s n o t i c e o u t l i n i n g y o u r

p r o p o s e d t i m e l i n e s

. I f y o u ’ r e u n a b l e o r u n w i l l i n g t o w o r k w i t h m y o f f i c e

, o u r

s t a n d a r d v i o l a t i o n n o t i c e w i l l f o l l o w [ ]

. Y o u a l s o h a v e t h e o p t i o n o f a p p e a r i n g

b e f o r e t h e H i g h l a n d V i e w R e d e v e l o p m e n t A d v i s o r y B o a r d w i t h a p r o p o s a l t o

e n t e r i n t o a d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t

. A d d i t i o n a l i n f o r m a t i o n m a y b e f

o u n d i n

t h e H i g h l a n d V i e w R e d e v e l o p m e n t a n d U r b a n R e n e w a l P l a n d a t e d M a y

, 2 0 0 4

.

T h e n o t i c e a n d t h e i n s p e c t i o n r e s u l t s w e r e a l s o h a n d

- d e l i v e r e d t o O w n e r ’ s s t a f f

. W h e n

O w n e r d i d n o t r e s p o n d

, t h e C i t y i s s u e d a s e c o n d n o t i c e c o n t a i n i n g t h e s a m e i n f o r m a t i o n

.

I n A p r i l 2 0 1 0

, O w n e r r e q u e s t e d r e i n s p e c t i o n o f o n e a p a r t m e n t

, w h i c h w a s f o u n d t o

b e i n c o m p l i a n c e

. O w n e r d i d n o t i n d i c a t e t h a t h e h a d c o m p l e t e d a n y a d d i t i o n a l r e p a i r s

. I n

O c t o b e r 2 0 1 0

, t h e C i t y a d v i s e d O w n e r t h a t a h e a r i n g t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e s t r u c t u r e s

w e r e u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e w o u l d b e h e l d o n N o v e m b e r 1 1

, 2 0 1 0

. P r i o r t o t h e

h e a r i n g

, t h e B o a r d w a s p r o v i d e d w i t h t h e f o l l o w i n g s u m m a r y a n d r e c o m m e n d a t i o n s

,

C a s e S u m m a r y :

O n M a y 2 6

, 2 0 0 9 a d m i n i s t r a t i v e w a r r a n t s w e r e o b t a i n e d f o r t h e i n s p e c t i o n o f

[ t h e s u b j e c t b u i l d i n g s i n A p p l e w o o d ]

. T h e w a r r a n t s w e r e e x e c u t e d o n M a y 2 7

,

2 0 0 9 a n d a l l f

o u r b u i l d i n g s w e r e i n s p e c t e d b y c i t y s t a f f a n d [ C o r u m ]

. P i c t u r e s

a n d r e p o r t s a r e i n t h e B o a r d p a c k e t

.

V i o l a t i o n n o t i c e s w e r e s e n t o n A u g u s t 4

, 2 0 0 9 b y c e r t i f i e d m a i l t o [ O w n e r ]

.

T h e g r e e n c a r d w a s r e t u r n e d o n S e p t e m b e r 1 6

, 2 0 0 9

. O n l y a p a r t m e n t E i n

b u i l d i n g 1 1 9 [ ] h a s b e e n r e i n s p e c t e d f o r c o m p l i a n c e

. T h i s w a s d o n e o n A p r i l

2 0

, 2 0 1 0

. N o t i c e s c i t i n g t h e s e f o u r b u i l d i n g s t o b e b r o u g h t b e f o r e t h e B o a r d

[ ] w e r e s e n t t o [ O w n e r ] o n O c t o b e r 1 4

, 2 0 1 0 [

. ]

S t a f f r e c o m m e n d a t i o n s :

I t i s t h e r e c o m m e n d a t i o n o f t h e s t a f f t h a t a n o r d e r t o r e p a i r b e i s s u e d f o r t h e

a b o v e c a s e s

. I t i s a l s o s t a f f r e c o m m e n d a t i o n t h a t t h e o w n e r b e o r d e r e d t o

-5-p r o v i d e s t a f f w i t h a r e a s o n a b l e t i m e t a b l e o f w h e n t h e r e p a i r s w o u l d b e g i n a n d

t h e e s t i m a t e d t i m e t o c o m p l e t e t h o s e r e p a i r s

. T h i s t i m e t a b l e s h o u l d a d d r e s s t h e

m a j o r s t r u c t u r a l i t e m s a n d l i f e s a f e t y i s s u e s f

i r s t

. T h e t i m e t a b l e s h o u l d a l s o

i n c l u d e t h e m e t h o d i n w h i c h t h e s t r u c t u r a l i t e m s w i l l b e r e p a i r e d

.

A t t h e h e a r i n g

, B r u c e L e F o r c e

, C h a i r m a n o f t h e B o a r d

, c a l l e d t h e m e e t i n g t o o r d e r

a n d n o t e d t h a t t h e C i t y r e c o m m e n d e d t h e i s s u a n c e o f a n o r d e r

, r e q u i r i n g O w n e r t o r e p a i r t h e

s u b j e c t b u i l d i n g s a n d t o p r o v i d e a r e a s o n a b l e t i m e t a b l e a d v i s i n g t h e B o a r d w h e n t h e r e p a i r s

w o u l d b e c o m p l e t e d

. D e n n y B o s s

, t h e C i t y ’ s C o d e E n f o r c e m e n t S u p e r v i s o r

, t e s t i f i e d t h a t

h e d i d n o t k n o w w h e t h e r a n y o f t h e s t r u c t u r a l d e f i c i e n c i e s h a d b e e n c o r r e c t e d b e c a u s e O w n e r

h a d n o t r e q u e s t e d a r e i n s p e c t i o n o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. H e a d m i t t e d t h a t h e h a d b e e n a s k e d

t o r e i n s p e c t o n e a p a r t m e n t i n o n e o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s a n d t h a t h e f o u n d t h a t a p a r t m e n t

t o b e i n c o m p l i a n c e

. H e s t a t e d t h a t t w o o t h e r a p a r t m e n t s w i t h i n t h e s u b j e c t b u i l d i n g s w e r e

a l s o f o u n d t o b e i n c o m p l i a n c e p r i o r t o t h e i s s u a n c e o f t h e w a r r a n t s

. H e s a i d t h a t o f t h e 4 8

u n i t s i n t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s

, o n l y 3 u n i t s w e r e i n c o m p l i a n c e w i t h t h e C o d e

. H e a d m i t t e d

t h a t h e h a d n o t s o u g h t a s e c o n d s e t o f w a r r a n t s t o r e i n s p e c t t h e b u i l d i n g s p r i o r t o t h e h e a r i n g

.

H e a s s e r t e d t h a t O w n e r h a d n o t a p p l i e d f o r a b u i l d i n g p e r m i t t o c o n d u c t t h e r e p a i r s o f t h e

s u b j e c t b u i l d i n g s e v e n a f

t e r O w n e r w a s a d v i s e d t o o b t a i n s u c h a p e r m i t

. H e c l a i m e d t h a t

p e r m i t s w e r e “ s o m e t i m e s ” i s s u e d f o r m a j o r s t r u c t u r a l r e p a i r s e v e n t h o u g h i t w a s n o t c o m m o n

p r a c t i c e t o i s s u e p e r m i t s f o r t h e r e p a i r o f a b u i l d i n g

. H e r e l a t e d t h a t O w n e r h a d n o t

s u b m i t t e d “ a d e t a i l e d c o n s t r u c t i o n d o c u m e n t p r e p a r e d b y a r e g i s t e r e d d e s i g n p r o f e s s i o n a l ”

p r o v i d i n g f

o r t h e r e p a i r o f t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s

.

O w n e r t e s t i f

i e d t h a t i n M a y 2 0 0 4

, t h e C i t y s o u g h t t o p u r c h a s e A p p l e w o o d a n d t e a r

d o w n a l l o f t h e b u i l d i n g s o n t h e p r o p e r t y

. H e r e l a t e d t h a t h e w o r k e d w i t h t h e C i t y f o r s e v e r a l

y e a r s a n d d e l a y e d r e p a i r o f A p p l e w o o d i n o r d e r t o “ k e e p t h e p r i c e d o w n ” f o r t h e C i t y

. H e

a s s e r t e d t h a t i n 2 0 0 8

, h e f i n a l l y l e a r n e d t h a t t h e C i t y w a s n o t g o i n g t o a c q u i r e A p p l e w o o d

.

H e c l a i m e d t h a t e v e n a f t e r h e n o l o n g e r s o u g h t t o s e l l A p p l e w o o d t o t h e C i t y

, h e f o l l o w e d

t h e C i t y ’ s a d v i c e r e g a r d i n g t h e r e p a i r o f t h e b u i l d i n g s

. H e c l a i m e d t h a t a t t h e C i t y ’ s

d i r e c t i o n

, t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s h a v e h a d t h e l e a s t a m o u n t o f r e p a i r

. H e s t a t e d t h a t a s a r e s u l t

o f h i s c o m p l i a n c e

, h e w a s n o w f a c e d w i t h t h e f

o r c e d d e m o l i t i o n o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

.

O w n e r c l a i m e d t h a t h e c o m p l e t e d s o m e w o r k i n A p p l e w o o d

. H e s u b m i t t e d a c o p y o f

h i s w e e k l y p r o g r e s s r e p o r t s t o t h e B o a r d b u t c o m p l a i n e d w h e n M r

. L e e

, a m e m b e r o f t h e

B o a r d

, r e f

u s e d t o l o o k a t h i s r e p o r t s

. H e r e l a t e d t h a t t h e C i t y r e f u s e d t o w o r k w i t h h i m

r e g a r d i n g a t i m e t a b l e f o r t h e r e c o n s t r u c t i o n o f A p p l e w o o d b e c a u s e t h e C i t y w a n t e d t h e

b u i l d i n g s t o r n d o w n i n s t e a d o f r e p a i r e d

. H e c l a i m e d t h a t h i s e m p l o y e e s w o r k e d o n

A p p l e w o o d a n d t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s e v e r y d a y a n d a s s e r t e d t h a t h e w a s p r e p a r e d t o p r o c e e d

i n t h e m a n n e r t h e B o a r d d i r e c t e d

. H e r e q u e s t e d m o r e t i m e t o c o m p l e t e t h e r e p a i r s r e q u i r e d

i n t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s b u t a s s e r t e d t h a t s o m e s t r u c t u r a l w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d

.

-6-W h e n a s k e d w h e t h e r h e h a d s u b m i t t e d a d e t a i l e d c o n s t r u c t i o n d o c u m e n t r e g a r d i n g t h e

r e p a i r s

, t h e f

o l l o w i n g c o l l o q u y o c c u r r e d :

O w n e r : A l l r i g h t

. I ’ m g o i n g t o a n s w e r i t “ y e s

, ” a l t h o u g h t h a t ’ s n o t

e n t i r e l y c o r r e c t

.

M r

. L e e : I f y o u h a v e w h e r e i s i t ?

O w n e r : O k a y

. T h e r e a s o n w h y I s a y y e s i s t h a t w e f o l l o w e d t h e

d i r e c t i v e s o f t h e [ c ] o u r t a n d t h e [ c ] o u r t r e c o g n i z e d t h a t w e h a d

n o t o n e b u i l d i n g b u t t h i r t e e n b u i l d i n g s a n d e s t a b l i s h e d a n o r d e r

o f p r i o r i t y

, s o w e d e e m t h e [ c ] o u r t d i r e c t i o n t o b e w h a t w e

s h o u l d f o l l o w

.

M r

. L e e : O k a y

. I t ’ s m y u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e o n l y s u b j e c t m a t t e r b e f

o r e

t h e [ c ] i t y [ c ] o u r t w a s t h e t h r e e b u i l d i n g s t h a t w e h a d p r e v i o u s l y

h e a r d a n d t h e n d i s m i s s e d ; i s t h a t c o r r e c t ? T h a t ’ s t h e o n l y c a s e

p e n d i n g t h a t t h i s B o a r d h a s h a d a n y i n v o l v e m e n t i n

.

O w n e r : [ ] I d o n ’ t t h i n k t h a t ’ s c o r r e c t

. T h e r e a r e [ 2 0 ] s o m e

- o d d s e p a r a t e

c a s e s d o w n t h e r e

, a n d t h e [ c ] o u r t h a s l o o k e d a t i t a s A p p l e w o o d

,

t h a t w e ’ v e g o t [ 1 3 ] b u i l d i n g s t h a t n e e d t o b e d e a l t w i t h

, n o t j u s t

[ 1 ] b u i l d i n g o r [ 3 ] b u i l d i n g s

, a n d I m a y b e w r o n g a b o u t t h a t

, b u t

I ’ m s a y i n g t o y o u t o d a y

, o u r p o s t u r e o n t h a t h a s b e e n t h e s a m e

i n e v e r y a p p e a r a n c e [ ]

, a n d w e w a n t t o d e a l w i t h t h e w h o l e

p r o b l e m b u t w e w a n t t o d o i t u n d e r a r e a s o n a b l e p l a n

, u n d e r

d i r e c t i o n

. T h e [ c ] o u r t e s t a b l i s h e d a p l a n

, w e h a v e b e e n

f o l l o w i n g t h a t [ ]

. A n d I ’ m a g a i n a s k i n g y o u

, s e l e c t t h e b u i l d i n g

[ ] a n d s a y

, “ L e t ’ s g e t t h i s o n e d o n e

. ”

M r

. L e e : O k a y

. N e x t q u e s t i o n

. D o y o u o w n t h e s e f o u r b u i l d i n g s t h a t a r e

i n f r o n t o f u s t o d a y ?

O w n e r : Y e s

. C e r t a i n l y

.

M r

. L e e : A n d y o u a r e t h e p r o p e r t y o w n e r o f t h e s e f o u r b u i l d i n g s [ ? ]

O w n e r : Y e s

.

-7-M r

. L e e : O k a y

. I n m y m i n d

. . . i t ’ s n o t c l e a r h o w i t ’ s t h e C i t y ’ s

r e s p o n s i b i l i t y t o g u i d e y o u a n d t o c o m e i n t o s o m e s o r t o f

a g r e e m e n t w i t h y o u a s t o h o w y o u s h o u l d g o a b o u t m a i n t a i n i n g

t h e s e b u i l d i n g s t o w h e r e t h e y ’ r e w i t h i n t h e C o d e

.

O w n e r : F o r t w o r e a s o n s

.

M r

. L e e : T h a t ’ s j u s t a s t a t e m e n t

, t h a t ’ s n o t a q u e s t i o n

. I d o n ’ t s e e t h a t i t ’ s

o u r j o b t o d o y o u r j o b

, o k a y ?

D i d y o u r e c e i v e t h e s e c o n d [ N o t i c e o f V i o l a t i o n ? ]

* * *

O w n e r : I ’ m n o t g o i n g t o t e s t i f y t o s o m e t h i n g t h a t I d o n ’ t k n o w f o r s u r e

.

M r

. L e e : O k a y

. W e l l

, I c a n a s s u r e y o u y o u ’ v e g o t i t b e c a u s e w e ’ v e g o t

t h e g r e e n c a r d a n d i t ’ s p a r t o f t h e s u m m a r y

.

O w n e r : O k a y

. Y e s

.

M r

. L e e : Y o u h a v e t h i s

. N o w

, t h e s e c o n d N o t i c e o f V i o l a t i o n

.

O w n e r : M r

. L e e

, w e ’ r e o n l y a s k i n g [ f o r ] a s m u c h t i m e t o f

i x A p p l e w o o d

a s y o u ’ v e h a d t o f

i x y o u r h o u s e

, t h a t ’ s a l l

.

M r

. L e e : A l l r i g h t

. M y h o u s e i s n ’ t f o r r e n t

. I f y o u ’ d l i k e t o c o m e o v e r

a n d h a v e l u n c h w i t h m e [

, ] y o u c a n h e l p m e w i t h s o m e p a i n t i n g

.

O w n e r : O k a y

. T h i s l a w t h a t y o u ’ r e h e r e t o e n f o r c e h a s n o t h i n g t o d o

w i t h r e n t a l p r o p e r t y

. M r

. L e e

, a r e y o u t e l l i n g y o u r f e l l o w B o a r d

m e m b e r s t h a t y o u c a n t a k e y e a r s t o f i x y o u r p r o p e r t y b e c a u s e

y o u a r e n o t r e n t i n g i t o u t ? I s t h a t y o u r p o s i t i o n ? I t ’ s n o t f a i r

a n d y o u k n o w i t

.

M r

. L e e : I f y o u ’ d l i k e t o f i l e a c o m p l a i n t a g a i n s t m y h o m e t h e m e n i n t h i s

r o o m c a n c e r t a i n l y a c c o m m o d a t e y o u

. T h a t ’ s n o t o n t h e a g e n d a

, [ O w n e r ]

, l e t ’ s m o v e o n

.

O w n e r : M r

. L e e

, n o b o d y f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t A p p l e w o o d

.

-8-* * *

M r

. L e e : I ’ m a l m o s t d o n e [

. ] S o I w a n t t o h a v e i t b e k n o w n t h a t I a c c e p t

t h e s u m m a r y

. I a c c e p t t h e s u m m a r y i n i t s e n t i r e t y

. I l o o k a t t h i s

f o r t u n e o f [ c ] i t y t i m e a n d m o n e y a n d e x p e n s e o f h i r i n g

p r o f e s s i o n a l s a n d t h e e x p e n s e o f h i r i n g o t h e r s a s s o c i a t e d w i t h

d e a l i n g w i t h t h i s m a t t e r o f p e r s o n a l p r o p e r t y

, w h i c h h a s n o t h i n g

t o d o w i t h [ c ] i t y p o l i c y o t h e r t h a n [ c ] o d e e n f o r c e m e n t

, a n d I ’ m

t h i n k i n g

, “ W h y s h o u l d w e g i v e h i m a n o t h e r s i x t y d a y s

, n i n e t y

d a y s

, a y e a r o r t w o u n t i l h e w a n t s t o c o m p l y ? ” I ’ m i n c l i n e d t o

s a y n o t o t h a t b e c a u s e I d o n ’ t t h i n k y o u r e a l l y c a r e t o c o m p l y [

. ]

O w n e r : W h a t d o y o u b a s e t h a t o n ?

M r

. L e e : B a s e d o n t h e f a c t t h a t t h e r e ’ s n o c o m p l i a n c e

, i s w h a t I b a s e t h a t

o n

, o k a y ? I m o v e t h a t t h e [ f o u r s u b j e c t b u i l d i n g s ] a r e u n f

i t f o r

h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e u n d e r [ c ] i t y c o d e 9

- 2 2 3 t h r o u g h 9

- 2 2 5

,

a n d t h a t t h e s t r u c t u r e s h o u l d b e d e c l a r e d a n u i s a n c e u n d e r C i t y

C o d e 9

- 2 2 6

. T h a t ’ s a m o t i o n

, M r

. C h a i r m a n

.

M r

. N i p p e r s e c o n d e d t h e m o t i o n

, a n d t h e B o a r d d i s c u s s e d t h e m o t i o n

. M r

. W a r d a s k e d M r

.

B o s s w h y f

o l l o w

- u p i n s p e c t i o n s h a d n o t b e e n c o m p l e t e d

, a n d M r

. B o s s r e s p o n d e d b y s t a t i n g

,

W e h a d t o g e t a d m i n i s t r a t i v e s e a r c h w a r r a n t s t o g o o n t h e p r o p e r t y a t h a n d

b e c a u s e [ O w n e r ] w o u l d n o t a l l o w u s o n t h e p r o p e r t y

. W h e n w e m a d e o u r

i n i t i a l i n s p e c t i o n s n o t h i n g w a s d o n e s o o u r o n l y r e c o u r s e w a s t o t a k e o u r

i n s p e c t i o n s a n d c i t e [ O w n e r ] t o c o u r t t o t r y t o g e t t h e c o u r t s t o g e t i n a n d s t a r t

g e t t i n g s o m e s o r t o f c o m p l i a n c e

, b e c a u s e w e w e r e n o t h a v i n g a n y l u c k

. O n c e

t h i s a l l t o o k p l a c e w e c o u l d n o t g o b a c k o n t h e p r o p e r t y w i t h o u t a r e q u e s t f r o m

[ O w n e r ] o r h i s m a n a g e m e n t t e a m t o c o m e b a c k a n d m a k e a r e i n s p e c t i o n

. E a c h

t i m e t h a t t h e y h a v e p r o v i d e d u s w i t h a r e q u e s t t o c o m e b a c k w e h a v e p r o v i d e d

t h a t r e i n s p e c t i o n

. A n d t h a t ’ s t h e r e a s o n

. W e c a n o n l y g o o n t h e p r o p e r t y a n d

l o o k a t t h i n g s w h e n t h e y r e q u e s t u s t o c o m e b a c k

.

F o l l o w i n g f

u r t h e r q u e s t i o n i n g o f M r

. B o s s

, O w n e r s t a t e d

, “ [ T ] h e y h a v e n ’ t s o u g h t a w a r r a n t

. [ D o ] y o u u n d e r s t a n d w h y w e c o u l d n ’ t j u s t i n v i t e t h e m b a c k f o r g e n e r a l i n s p e c t i o n s ? ” O w n e r

e x p l a i n e d t h a t t h e C i t y r e f u s e d t o m e e t w i t h h i m a n d w o r k o u t a p l a n o f p r o c e d u r e b e c a u s e

t h e C i t y d i d n o t w a n t t o f i x t h e b u i l d i n g s

. F o l l o w i n g f u r t h e r d i s c u s s i o n

, t h e m o t i o n t o d e c l a r e

t h e s u b j e c t b u i l d i n g s u n f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e w a s a p p r o v e d

.

-9-M r

. L e e t h e n m o v e d t o o r d e r t h e d e m o l i t i o n o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s w i t h i n 9 0 d a y s

.

M r

. R u s s e l l s e c o n d t h e m o t i o n

, a n d t h e m o t i o n w a s d i s c u s s e d

. O w n e r c o m p l a i n e d t h a t t h e

m o t i o n t o d e m o l i s h d i d n o t c o m p o r t w i t h t h e C i t y ’ s r e c o m m e n d a t i o n b e f o r e t h e B o a r d t o

r e p a i r t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s

. M r

. W a r d p r o p o s e d a n a m e n d m e n t

, n a m e l y t h a t t h e d e m o l i t i o n

w o u l d b e c o n t i n g e n t u p o n t h e r e s u l t s o f a s e c o n d i n s p e c t i o n o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. T h e

a m e n d m e n t w a s r e

j e c t e d

, a n d t h e B o a r d v o t e d t o d e m o l i s h t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

.

F o l l o w i n g t h e h e a r i n g

, t h e B o a r d i s s u e d a n o r d e r f i n d i n g t h a t t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s

w e r e u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e a n d s h o u l d b e d e m o l i s h e d

. I n i t s o r d e r

, t h e B o a r d

l i s t e d s e v e r a l v i o l a t i o n s o f t h e I n t e r n a t i o n a l P r o p e r t y M a i n t e n a n c e C o d e

, w h i c h w a s a d o p t e d

b y t h e C i t y i n t h e C o d e

. T h e B o a r d s t a t e d t h a t i t s d e c i s i o n w a s b a s e d u p o n t h e s p e c i f i c a l l y

m e n t i o n e d c o d e v i o l a t i o n s a n d t h e a d d i t i o n a l c o d e v i o l a t i o n s s e t o u t i n t h e B o a r d ’ s n o t i c e t o

a p p e a r a n d i n t h e C o r u m r e p o r t

. O w n e r f i l e d a c o m p l a i n t “ f

o r a p p e a l

, c e r t i o r a r i

, a n d

s u p e r s e d e a s ” a g a i n s t t h e C i t y

, t h e B o a r d

, a n d D e n n y B o s s

. T h e t r i a l c o u r t t r e a t e d t h e

c o m p l a i n t f

o r a p p e a l a s a p e t i t i o n f o r w r i t o f c e r t i o r a r i

.

O w n e r r a i s e d a n u m b e r o f i s s u e s r e l a t i n g t o t h e h e a r i n g b e f o r e t h e B o a r d

, t h e B o a r d ’ s

b i a s

, a n d t h e a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s

. R e l a t i v e t o t h e h e a r i n g

, O w n e r a l l e g e d t h a t

t h e B o a r d w a s n o t a u t h o r i z e d t o c o n d u c t t h e h e a r i n g b e c a u s e t h e c i t y m a n a g e r d i d n o t i n i t i a t e

t h e p r o c e e d i n g ; t h a t t h e C i t y f a i l e d t o p r o v i d e n o t i c e o f t h e h e a r i n g t o a l l o f t h e p a r t i e s i n

i n t e r e s t ; t h a t t h e i n s p e c t i o n s r e l i e d u p o n b y t h e B o a r d w e r e a p p r o x i m a t e l y 1 8 m o n t h s o l d ; a n d

t h a t t h e o r d e r d i d n o t c o n f o r m t o t h e m o t i o n b e f

o r e t h e B o a r d a t t h e h e a r i n g

. R e l a t i v e t o b i a s

,

O w n e r s t a t e d

, “ M r

. L e e d i s p l a y e d a n o b v i o u s b i a s a g a i n s t [ m e ] b e c a u s e [ I ] h a d a s k e d t h e

[ B ] o a r d t o g i v e [ m e ] t h e s a m e a m o u n t o f t i m e M r

. L e e h a d t a k e n t o r e m o d e l a r e s i d e n c e

. ”

R e l a t i v e t o t h e w a r r a n t s

, O w n e r a r g u e d t h a t t h e w a r r a n t s w e r e i n v a l i d

, u n c o n s t i t u t i o n a l

, a n d

d i d n o t c o m p l y w i t h T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 6 8

- 1 2 0

- 1 1 7

. O w n e r a l s o c o m p l a i n e d

t h a t h i s f a i l u r e t o c o m p l e t e h i s r e c o n s t r u c t i o n e f f o r t s w a s a d i r e c t r e s u l t o f h i s b e l i e f t h a t t h e

C i t y i n t e n d e d t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y

.

T h e C i t y

, t h e B o a r d

, a n d D e n n y B o s s ( “ D e f e n d a n t s ” ) d e n i e d t h e a l l e g a t i o n s

, a l l e g e d

t h a t t h e B o a r d a n d M r

. B o s s w e r e n o t p r o p e r l y j o i n e d a s p a r t i e s

, a n d n o t e d t h a t r e v i e w o f t h e

B o a r d ’ s d e c i s i o n w a s l i m i t e d t o t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r t h e B o a r d e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n

o r a c t e d i l l e g a l l y

, a r b i t r a r i l y

, c a p r i c i o u s l y

, o r f r a u d u l e n t l y

. T h e c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n t o

d i s m i s s a s t o a n y c a u s e s o f a c t i o n i n a d d i t i o n t o t h e p e t i t i o n a n d a s t o a n y c a u s e s o f a c t i o n

a g a i n s t t h e B o a r d a n d M r

. B o s s “ i n t h e i r i n d i v i d u a l c a p a c i t y

. ”

D e f e n d a n t s f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a l o n g w i t h a s t a t e m e n t o f

u n d i s p u t e d m a t e r i a l f

a c t s

. D e f

e n d a n t s a l l e g e d t h a t t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n w a s s u p p o r t e d b y

t h e r e c o r d a n d s h o u l d b e u p h e l d

. T h e y a r g u e d t h a t t h e B o a r d h a d n o t e x c e e d e d i t s

j u r i s d i c t i o n i n d e c l a r i n g t h e s u b j e c t b u i l d i n g s u n f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e w h e n O w n e r

-10-d i d n o t r e f u t e t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t h e h e a r i n g o r o f f e r a n y e v i d e n c e t h a t t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s w e r e f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

. O w n e r r e s p o n d e d t o t h e m o t i o n b y a s s e r t i n g

t h a t t h e m o t i o n d i d n o t a d d r e s s t h e i s s u e s r a i s e d i n h i s p e t i t i o n

. H e a l l e g e d t h a t e a c h o f t h e

s u b j e c t b u i l d i n g s c o u l d b e r e a s o n a b l y r e p a i r e d

, a l t e r e d

, o r i m p r o v e d

. H e a r g u e d t h a t t h e

e v i d e n c e b e f

o r e t h e b o a r d w a s i n a d m i s s i b l e b e c a u s e i t w a s o b t a i n e d a s a r e s u l t o f t h e

e x e c u t i o n o f i n v a l i d a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s

.

F o l l o w i n g a h e a r i n g o n t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

, t h e c o u r t h e l d t h a t t h e

B o a r d ’ s d e c i s i o n w a s s u p p o r t e d b y t h e r e c o r d a n d w a s n o t u n l a w f u l

, a r b i t r a r y

, o r c a p r i c i o u s

.

I n s o h o l d i n g

, t h e c o u r t n o t e d t h a t i t w a s l i m i t e d t o t h e r e c o r d a n d t h e f a c t s p r e s e n t e d t o t h e

B o a r d a n d s t a t e d

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

A n d t h e [ c ] o u r t f

i n d s t h a t t h e r e c o r d a n d u n d i s p u t e d f a c t s t h a t t h e [ c ] o u r t h a d

b e f o r e i t t o d a y [ w e r e ] r e p l e t e w i t h r e f e r e n c e s t h a t

, e s p e c i a l l y t h e C o r u m

r e p o r t s

, t h a t f

i n d s u n s a f

e a n d h a z a r d o u s c o n d i t i o n s

.

T h e [ c ] o u r t f

u r t h e r f i n d s t h a t t h e r e w a s n o t i c e a n d n o r e s p o n s e t o t h e

- - t o t h e

r e p o r t s b y t h e p r o p e r t y o w n e r

, s o t h e [ c ] o u r t f i n d s t h a t t h e r e i s m a t e r i a l a n d

s u b s t a n t i a l e v i d e n c e t h a t s u p p o r t s t h e [ B ] o a r d ’ s d e c i s i o n

.

T h e [ c ] o u r t f

u r t h e r f i n d s t h a t t h e p r o c e e d i n g s w e r e n o t u n l a w f u l

, a r b i t r a r y

, o r

c a p r i c i o u s a n d t h a t

. . . t h e r e w e r e n o o b j e c t i o n s t o t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d

b e f o r e t h e [ B ] o a r d a n d t h a t t h i s [ c ] o u r t i s w i t h o u t a u t h o r i t y t o c o n s i d e r t h e

a d m i n i s t r a t i v e s e a r c h w a r r a n t s

. . . a t t h i s s t a g e o f t h e p r o c e e d i n g

.

A n d s o t h e [ c ] o u r t f

i n d s t h a t t h i s i s a n a p p r o p r i a t e c a s e f o r s u m m a r y j u d g m e n t

,

t h a t t h e o t h e r i s s u e s p r e s e n t e d t o t h e [ c ] o u r t i n t h e [ c ] o m p l a i n t a r e n o t r e l e v a n t

o r m a t e r i a l t o t h e a u t h o r i t y g r a n t e d t o t h i s [ c ] o u r t t o r e v i e w t h e a c t i o n s o f t h e

[ B o a r d ]

. A n d f

o r t h a t r e a s o n t h e [ c ] o u r t g r a n t s t h e [ D ] e f e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r

s u m m a r y j u d g m e n t

, f

i n d i n g t h a t t h e r e [ a r e n o u n d i s p u t e d m a t e r i a l f a c t s ] a n d

t h a t t h e [ D ] e f

e n d a n t s a r e e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

.

T h i s t i m e l y a p p e a l f

o l l o w e d

.

-11-I I

. I S S U E S

W e c o n s o l i d a t e a n d r e s t a t e t h e i s s u e s r a i s e d o n a p p e a l b y O w n e r a s f o l l o w s :

A

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

B

. W h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n r e f u s i n g t o p e r m i t a d d i t i o n a l e v i d e n c e

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

T h i s c o u r t c a n n o t “ r e v i e w t h i s a p p e a l u s i n g t h e s t a n d a r d s o f r e v i e w n o r m a l l y

a s s o c i a t e d w i t h c o m m o n

- l a w w r i t s o f c e r t i o r a r i b e c a u s e t h e i s s u e s b e f o r e u s a r e b a s e d u p o n

[ t h e g r a n t o f a m o t i o n f

o r ] s u m m a r y j u d g m e n t

. ” C u n n i n g h a m v

. C i t y o f C h a t t a n o o g a

, N o

.

E 2 0 0 8

- 0 2 2 2 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 2 9 2 2 7 8 9

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p

. 1 1

, 2 0 0 9 ) ( c i t i n g

J e f f r i e s v

. T e n n e s s e e D e

p t

. o f C o r r e c t i o n

, 1 0 8 S

. W

. 3 d 8 6 2

, 8 6 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) )

.

S u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e w h e r e : ( 1 ) t h e r e i s n o g e n u i n e i s s u e w i t h r e g a r d t o t h e

m a t e r i a l f

a c t s r e l e v a n t t o t h e c l a i m o r d e f e n s e c o n t a i n e d i n t h e m o t i o n a n d ( 2 ) t h e m o v i n g

p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w o n t h e u n d i s p u t e d f a c t s

. T e n n

. R

. C i v

. P

.

5 6

. 0 4

. A p r o p e r l y s u p p o r t e d m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t “ m u s t e i t h e r ( 1 ) a f f i r m a t i v e l y

n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e n o n m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m ; o r ( 2 ) s h o w t h a t t h e n o n m o v i n g

p a r t y c a n n o t p r o v e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e c l a i m a t t r i a l

. ” H a n n a n v

. A l l t e l P u b l ’

g C o

. ,

2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. W h e n t h e m o v i n g p a r t y h a s m a d e a p r o p e r l y s u p p o r t e d

m o t i o n

, t h e “ b u r d e n o f p r o d u c t i o n t h e n s h i f t s t o t h e n o n m o v i n g p a r t y t o s h o w t h a t a g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t e x i s t s

. ” I

d

. a t 5 ; s e e R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2 S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 6 ( T e n n

.

1 9 9 7 ) ; B y r d v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 5 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. T h e n o n m o v i n g p a r t y m a y n o t

s i m p l y r e s t u p o n t h e p l e a d i n g s b u t m u s t o f f e r p r o o f b y a f

f i d a v i t s o r o t h e r d i s c o v e r y m a t e r i a l s

t o s h o w t h a t t h e r e i s a g e n u i n e i s s u e f o r t r i a l

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 6

. I f t h e n o n m o v i n g p a r t y

“ d o e s n o t s o r e s p o n d

, s u m m a r y j u d g m e n t

, i f a p p r o p r i a t e

, s h a l l b e e n t e r e d

. ” T e n n

. R

. C i v

.

P

. 5 6

. 0 6

.

O n a p p e a l

, t h i s c o u r t r e v i e w s a t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o w i t h

n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. S e e C i t y o f T u l l a h o m a v

. B e d

f o r d C n t y

. , 9 3 8 S

. W

. 2 d 4 0 8

,

4 1 2 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. I n r e v i e w i n g t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n

, w e m u s t v i e w a l l o f t h e e v i d e n c e

i n t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n m o v i n g p a r t y a n d r e s o l v e a l l f a c t u a l i n f

e r e n c e s i n t h e

n o n m o v i n g p a r t y ’ s f

a v o r

. L u t h e r v

. C o m

p t o n

, 5 S

. W

. 3 d 6 3 5

, 6 3 9 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) ; M u h l h e i m

v

. K n o x

. C n t

y

. B d

. o f E d u c

. , 2 S

. W

. 3 d 9 2 7

, 9 2 9 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. I f t h e u n d i s p u t e d f a c t s s u p p o r t

o n l y o n e c o n c l u s i o n

, t h e n t h e c o u r t ’ s s u m m a r y j u d g m e n t w i l l b e u p h e l d b e c a u s e t h e m o v i n g

p a r t y w a s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. S e e W h i t e v

. L a w r e n c e

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 5 2 5

,

5 2 9 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) ; M c C a l l v

. W i l d e r

, 9 1 3 S

. W

. 2 d 1 5 0

, 1 5 3 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

.

-12-I V

. D I S C U S S I O N

A

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t m e r e l y g r a n t e d t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

w i t h o u t c o n s i d e r i n g t h e i s s u e s r a i s e d i n t h e c o m p l a i n t

. I n s u p p o r t o f t h i s a s s e r t i o n

, h e r a i s e d

a p l e t h o r a o f i s s u e s i n h i s b r i e f t h a t w e r e c o n t a i n e d i n h i s c o m p l a i n t

. E a c h i s s u e r e l a t e s t o

h i s g e n e r a l c o m p l a i n t t h a t t h e B o a r d e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n ; f o l l o w e d a n u n l a w f

u l

p r o c e d u r e ; a c t e d i l l e g a l l y

, a r b i t r a r i l y

, o r f r a u d u l e n t l y ; o r a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o

s u p p o r t i t s d e c i s i o n

. W e w i l l a d d r e s s e a c h i s s u e i n t u r n i n o u r d e n o v o r e v i e w o f t h e g r a n t

o f t h e m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

.

1

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e B o a r d e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n b y

p r o c e e d i n g w i t h o u t p r o v i d i n g n o t i c e t o a l l o f t h e p a r t i e s i n i n t e r e s t

, n a m e l y t h o s e w h o r e s i d e d

i n t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. D e f

e n d a n t s r e s p o n d t h a t t h e B o a r d l a c k e d k n o w l e d g e a s t o w h e t h e r

t h e s u b j e c t b u i l d i n g s w e r e o c c u p i e d b e c a u s e O w n e r r e f u s e d t h e C i t y ’ s e n t r y o n t o t h e p r o p e r t y

p r i o r t o t h e e x e c u t i o n o f t h e a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s

. D e f e n d a n t s f u r t h e r s t a t e t h a t

O w n e r w a s g i v e n a p p r o p r i a t e n o t i c e a n d t h a t O w n e r l a c k e d s t a n d i n g t o c h a l l e n g e t h e l a c k

o f n o t i c e t o o t h e r p a r t i e s

.

O w n e r d i d n o t r a i s e t h e i s s u e o f l a c k o f n o t i c e a t t h e h e a r i n g w i t h t h e B o a r d

. T h e

B o a r d s h o u l d h a v e b e e n g i v e n t h e o p p o r t u n i t y t o c o r r e c t t h e l a c k o f n o t i c e p r i o r t o t h e

h e a r i n g

. A d d i t i o n a l l y

, O w n e r c a n n o t c o m p l a i n a b o u t t h e l a c k o f n o t i c e t o u n n a m e d p a r t i e s

i n i n t e r e s t o n a p p e a l w i t h o u t e s t a b l i s h i n g t h a t h e h a s t h i r d

- p a r t y s t a n d i n g t o p r o c e e d o n

b e h a l f o f t h e a l l e g e d i n t e r e s t e d p a r t i e s

. G r a y ’ s D i s p o s a l C o

. , I

n c

. v

. M e t r o

. G o v ’ t o

f

N a s h v i l l e

, 1 2 2 S

. W

. 3 d 1 4 8

, 1 5 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 2 ) ( l i s t i n g t h e t h r e e c r i t e r i a t h a t a t h i r d

p a r t y m u s t s a t i s f

y i n o r d e r t o b r i n g a c l a i m o n a n o t h e r p a r t y ’ s b e h a l f )

. G e n u i n e i s s u e s o f

m a t e r i a l f

a c t d i d n o t r e m a i n o n t h e i s s u e o f n o t i c e ; t h e r e f o r e

, w e a f

f i r m t h e c o u r t ’ s g r a n t o f

s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

2

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e p r o c e e d i n g s b e f o r e t h e B o a r d w e r e n o t

a u t h o r i z e d b y t h e C i t y

. H e c l a i m s t h a t t h e p r o c e e d i n g s s h o u l d h a v e b e e n i n i t i a t e d b y t h e c i t y

m a n a g e r

, n o t t h e c o d e e n f o r c e m e n t i n s p e c t o r

. D e f e n d a n t s r e s p o n d t h a t t h e n o t i c e s w e r e

a u t h o r i z e d b y t h e C i t y

. L i k e w i s e

, O w n e r a d m i t s t h a t t h e i n s p e c t o r m a y h a v e b e e n a u t h o r i z e d

-13-p u r s u a n t t o s e c t i o n 1 3

- 2 0 3 o f t h e C o d e t o a c t i n t h e m a n a g e r ’ s s t e a d

. H a v i n g r e v i e w e d t h e

n o t i c e

, w e h o l d t h a t t h e r e w a s n o t a n y m a t e r i a l e v i d e n c e f r o m w h i c h t h e t r i e r o f f a c t c o u l d

i n f e r t h a t t h e p r o c e e d i n g w a s n o t a u t h o r i z e d b y t h e C i t y ; t h e r e f o r e

, w e a f

f i r m t h e c o u r t ’ s

g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

3

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e w i t n e s s e s w e r e n o t s w o r n p r i o r t o t h e

h e a r i n g

. “ T h e T e n n e s s e e l e g i s l a t u r e h a s n o t c h o s e n t o r e q u i r e t h a t p a r t i e s a p p e a r i n g i n f r o n t

o f l o c a l b o a r d s a n d c o m m i s s i o n s b e s w o r n b e f o r e t h e i r s t a t e m e n t s a n d t e s t i m o n y c a n b e

r e c e i v e d b y t h o s e b o d i e s

. ” S h u t e v

. M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e

, D a v i d

s o n C n t y

. , N o

. M 2 0 0 9

-

0 1 4 1 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 0 W L 3 0 6 4 3 6 2

, a t * 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 5

, 2 0 1 0 )

, p e r m

. a p p

. d e n i e d ( T e n n

. D e c

. 7

, 2 0 1 0 )

. W e h o l d t h a t t h e r e w a s n o t a n y m a t e r i a l e v i d e n c e f

r o m w h i c h

t h e t r i e r o f f

a c t c o u l d i n f

e r t h a t t h e B o a r d ’ s p r o c e d u r e w a s u n l a w f u l o r a r b i t r a r y b e c a u s e t h e

B o a r d f a i l e d t o i s s u e a n o a t h t o t h e w i t n e s s e s b e f o r e a c c e p t i n g t e s t i m o n y a t t h e h e a r i n g

. W e

a f f i r m t h e c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

4

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e B o a r d ’ s o r d e r d i d n o t c o n f o r m t o t h e

m o t i o n b e f

o r e t h e B o a r d

. T h e o r d e r s p e c i f i c a l l y i n c o r p o r a t e d t h e t r a n s c r i p t o f t h e h e a r i n g

b e f o r e t h e B o a r d

. H a v i n g r e v i e w e d t h e t r a n s c r i p t a n d t h e o r d e r

, w e h o l d t h a t t h e r e w a s n o t

a n y m a t e r i a l e v i d e n c e f

r o m w h i c h t h e t r i e r o f f

a c t c o u l d i n f

e r t h a t t h e B o a r d ’ s o r d e r d i d n o t

c o n f o r m t o t h e m o t i o n b e f

o r e t h e B o a r d t o d e m o l i s h t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. W e a f

f i r m t h e

c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

5

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s w e r e

d e f e c t i v e a n d u n c o n s t i t u t i o n a l

. D e f e n d a n t s r e s p o n d t h a t O w n e r w a i v e d r e v i e w o f t h i s i s s u e

.

T h e y n o t e t h a t O w n e r n e v e r r a i s e d a n y i s s u e s r e g a r d i n g t h e v a l i d i t y o f t h e w a r r a n t s a t t h e

h e a r i n g b e f

o r e t h e B o a r d

.

T h e F o u r t h A m e n d m e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n

, a p p l i c a b l e t o t h e s t a t e s

t h r o u g h t h e F o u r t e e n t h A m e n d m e n t

, p r o h i b i t s s e a r c h e s a n d s e i z u r e s w i t h o u t a w a r r a n t b a s e d

u p o n p r o b a b l e c a u s e s u p p o r t e d b y o a t h o r a f f i r m a t i o n

. S t a t e v

. H

a y e s

, 3 3 7 S

. W

. 3 d 2 3 5

, 2 5 1

( T e n n

. C r i m

. A p p

. 2 0 1 0 )

. L i k e w i s e

, T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 6 8

- 1 2 0

- 1 1 7

-14-d e l i n e a t e s t h e r e q u i r e m e n t s f o r o b t a i n i n g a n a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t i n T e n n e s s e e

a n d p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

( h ) A n y p e r s o n a g g r i e v e d b y a n u n l a w f u l i n s p e c t i o n o f

p r e m i s e s n a m e d i n a n

a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t m a y

, i n a n y j u d i c i a l o r a d m i n i s t r a t i v e

p r o c e e d i n g

, m o v e t o s u p p r e s s a n y e v i d e n c e o r i n f o r m a t i o n r e c e i v e d b y t h e

a g e n c y p u r s u a n t t o t h e i n s p e c t i o n

.

( i ) I f t h e c o u r t o r t h e a d m i n i s t r a t i v e a g e n c y f i n d s t h a t t h e i n s p e c t i o n w a s

u n l a w f u l

, s u c h e v i d e n c e a n d i n f o r m a t i o n s h a l l b e s u p p r e s s e d a n d n o t

c o n s i d e r e d i n t h e p r o c e e d i n g

.

O w n e r f a i l e d t o r a i s e a n y i s s u e s r e l a t i n g t o t h e a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s a t t h e

h e a r i n g b e f

o r e t h e B o a r d

. I n f

a c t

, O w n e r c o m p l a i n e d t h a t t h e C i t y h a d n o t o b t a i n e d a s e c o n d

s e t o f a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s p r i o r t o t h e h e a r i n g

. A p a r t y m a y n o t o f f e r a n e w

i s s u e f o r t h e f i r s t t i m e o n a p p e a l

. S e e L a n e v

. B e c k e r

, 3 3 4 S

. W

. 3 d 7 5 6

, 7 6 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 1 0 ) ( c i t i n g C a m

p b e l l C n t

y

. B d

. o f E d u c

. v

. B r o w n l e e

- K e s t e r s o n

, I n c

. , 6 7 7 S

. W

. 2 d 4 5 7

,

4 6 6

- 6 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 4 ) )

. “ T h e j u r i s p r u d e n t i a l r e s t r i c t i o n a g a i n s t p e r m i t t i n g p a r t i e s t o

r a i s e i s s u e s o n a p p e a l t h a t w e r e n o t f i r s t r a i s e d i n t h e t r i a l c o u r t i s p r e m i s e d o n t h e d o c t r i n e

o f w a i v e r

. ” F a

y n e v

. V i n c e n t

, 3 0 1 S

. W

. 3 d 1 6 2

, 1 7 1 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I n s o m e c a s e s

, a p p e l l a t e c o u r t s h a v e a l l o w e d t h o s e a g g r i e v e d b y e v i d e n c e o b t a i n e d

p u r s u a n t t o a n a l l e g e d l y u n l a w f u l s e a r c h t o r a i s e a n i s s u e r e g a r d i n g t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f

t h e s e a r c h o n a p p e a l e v e n t h o u g h h e o r s h e d i s c u s s e d t h e e v i d e n c e s o u g h t t o b e s u p p r e s s e d

a t t r i a l

. S t a t e v

. V

a l e n t i n e

, 9 1 1 S

. W

. 2 d 3 2 8

, 3 3 0

- 3 1 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

. T h i s e x c e p t i o n t o t h e

d o c t r i n e o f w a i v e r i s c o d i f i e d i n R u l e 4 1 ( h ) o f

t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C r i m i n a l P r o c e d u r e

,

w h i c h p r o v i d e s

, i n p e r t i n e n t p a r t

,

A d e f e n d a n t d o e s n o t w a i v e t h e r i g h t t o o b j e c t t o t h e a d m i s s i b i l i t y o f e v i d e n c e

i f :

( 1 ) i n a d m i s s i b l e e v i d e n c e o b t a i n e d b y a n i l l e g a l s e a r c h o r

s e i z u r e i s e r r o n e o u s l y i n t r o d u c e d a g a i n s t t h e d e f e n d a n t ; a n d

( 2 ) t h e d e f

e n d a n t s u b s e q u e n t l y t e s t i f i e s a s t o t h e s a m e e v i d e n c e

b u t g i v e s i t a n i n n o c e n t o r m i t i g a t i n g c a s t a s t o t h e c h a r g e a n d

d e n i e s t h e c h a r g e

.

A s i m i l a r e x c e p t i o n h a s n o t b e e n a d o p t e d f o r e v i d e n c e o b t a i n e d p u r s u a n t t o a n a d m i n i s t r a t i v e

i n s p e c t i o n w a r r a n t i n a c i v i l c a s e

. S e e g e n e r a l l y C a m a r a v

. M u n

. C o u r t

, 3 8 7 U

. S

. 5 2 3

, 5 3 8

-15-( 1 9 6 7 ) ( d i f f e r e n t i a t i n g b e t w e e n t h e i n t e r e s t s a t s t a k e w h e n a n a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n

w a r r a n t i s s o u g h t f

r o m t h e i n t e r e s t s a t s t a k e w h e n a s e a r c h w a r r a n t i s s o u g h t i n a c r i m i n a l

i n v e s t i g a t i o n )

. A c c o r d i n g l y

, w e h o l d t h a t t h e r e w e r e n o g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t

r e l e v a n t t o t h e a d m i s s i b i l i t y o f e v i d e n c e o b t a i n e d p u r s u a n t t o t h e w a r r a n t s b e c a u s e O w n e r

w a i v e d r e v i e w o f t h e i s s u e o n a p p e a l t o t h e t r i a l c o u r t

. W e a f f i r m t h e c o u r t ’ s g r a n t o f

s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

6

.

A s m e n t i o n e d p r e v i o u s l y

, O w n e r a l s o a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t t h e B o a r d ’ s

d e c i s i o n w a s b a s e d u p o n i n c o m p l e t e e v i d e n c e

. H e n o t e s t h a t t h e C i t y f a i l e d t o r e q u e s t a

s e c o n d s e t o f a d m i n i s t r a t i v e i n s p e c t i o n w a r r a n t s t o r e i n s p e c t t h e s u b j e c t b u i l d i n g s ; t h e r e f

o r e

,

t h e B o a r d l a c k e d c u r r e n t i n f o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e c o n d i t i o n o f t h e b u i l d i n g s w h e n i t i s s u e d

i t s d e c i s i o n

. D e f

e n d a n t s r e s p o n d t h a t O w n e r n e v e r r e q u e s t e d a s e c o n d i n s p e c t i o n o f t h e

b u i l d i n g s a n d n e v e r a l l e g e d t h a t a l l o f t h e s t r u c t u r a l d e f e c t s h a d b e e n m o d i f

i e d o r r e p a i r e d

.

O w n e r r e c e i v e d n o t i c e t h a t a h e a r i n g w a s t o b e h e l d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s w e r e u n f

i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

. H e w a s a d v i s e d t h a t t h e h e a r i n g w a s h i s

“ o p p o r t u n i t y t o d i s p u t e t h e v i o l a t i o n o r p r e s e n t r e l e v a n t e v i d e n c e

. ” H e h a d a p p r o x i m a t e l y

1 7 m o n t h s t o e i t h e r c o m p l e t e t h e n e c e s s a r y r e p a i r s o r s u b m i t a d e t a i l e d r e p o r t o u t l i n i n g h i s

p l a n t o c o r r e c t t h e s t r u c t u r a l d e f e c t s a t t h e h e a r i n g

. I n d e e d

, a p p r o x i m a t e l y 1 7 m o n t h s h a d

p a s s e d b e t w e e n O w n e r ’ s r e c e i p t o f t h e n o t i c e o f t h e v i o l a t i o n a n d h i s r e c e i p t o f t h e n o t i c e

o f t h e h e a r i n g

. O w n e r s i m p l y f a i l e d t o p r e s e n t s u f

f i c i e n t p r o o f t h a t t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

s h o u l d n o t b e d e c l a r e d u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

. O w n e r c a n n o t b l a m e h i s f a i l u r e

t o p r e s e n t e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y o n t h e B o a r d

. A c c o r d i n g l y

, w e h o l d t h a t t h e r e w a s n o t

a n y m a t e r i a l e v i d e n c e f

r o m w h i c h t h e t r i e r o f f

a c t c o u l d i n f

e r t h a t t h e B o a r d ’ s p r o c e d u r e w a s

u n l a w f u l o r a r b i t r a r y b e c a u s e t h e B o a r d f a i l e d t o e x e c u t e a s e c o n d s e t o f a d m i n i s t r a t i v e

i n s p e c t i o n w a r r a n t s

. W e a f f i r m t h e c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

7

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e h e p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t a m e m b e r o f t h e B o a r d w a s b i a s e d

. “ I n

j u d i c i a l a n d a d m i n i s t r a t i v e p r o c e e d i n g s

, t h e l i t i g a n t s a r e e n t i t l e d t o t h e c o l d n e u t r a l i t y o f a n

i m p a r t i a l t r i b u n a l

. ” C a u t h e r n v

. C i t y o f W h i t e B l u f f

, N o

. M 1 9 9 8

- 0 0 9 9 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 2

W L 1 3 8 9 5 8 3

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 7

, 2 0 0 2 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. “ I t i s w e l l e s t a b l i s h e d

t h a t a d m i n i s t r a t i v e d e c i s i o n m a k e r s a r e p r e s u m e d t o d i s c h a r g e t h e i r d u t i e s w i t h h o n e s t y a n d

i n t e g r i t y

. ” S e a l

s v

. B o w l e n

, N o

. M 1 9 9 9

- 0 0 9 9 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 1 W L 8 4 0 2 7 1

, a t * 7 ( T e n n

.

C t

. A p p

. J u l y 2 6

, 2 0 0 1 ) ( c i t i n g C o o p e r v

. W i l l i a m s o n C n t

y

. B d

. o f E d u c

. , 8 0 3 S

. W

. 2 d 2 0 0

,

-16-2 0 3 ( T e n n

. 1 9 9 0 ) ; J o n e s v

. G r e e n e

, 9 4 6 S

. W

. 2 d 8 1 7

, 8 2 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 ) )

. “ T h u s

, t h e

p a r t y c l a i m i n g b i a s b e a r s t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h e g r o u n d s f o r d i s q u a l i f

i c a t i o n

. ” J

o n e s

, 9 4 6

S

. W

. 2 d a t 8 2 6 ( c i t i n g G a y v

. C i t y o f S o m e r v i l l e

, 8 7 8 S

. W

. 2 d 1 2 4

, 1 2 7

, ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 4 ) )

. G r o u n d s f

o r d i s q u a l i f

i c a t i o n m a y i n c l u d e “ p e r s o n a l i n t e r e s t b i a s

, p e r s o n a l p r e j u d i c e

[ ]

, o r p r e j u d g m e n t o f t h e m a t e r i a l f a c t s

. ” M a r t i n v

. S iz e m o r e

, 7 8 S

. W

. 3 d 2 4 9

, 2 6 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 1 )

.

I n t h i s c a s e

, O w n e r a l l e g e s t h a t “ M r

. L e e d i s p l a y e d a n o b v i o u s b i a s a g a i n s t [ h i m ]

b e c a u s e [ h e ] a s k e d t h e [ B ] o a r d t o g i v e [ h i m ] t h e s a m e a m o u n t o f t i m e M r

. L e e h a d t a k e n t o

r e m o d e l a r e s i d e n c e

. ” H e o p i n e s t h a t M r

. L e e d i s p l a y e d e v i d e n c e o f t h i s a l l e g e d b i a s w h e n

M r

. L e e r e f

u s e d t o r e v i e w h i s w e e k l y p r o g r e s s r e p o r t s a t t h e h e a r i n g

. O w n e r c o n c e d e d a t t h e

h e a r i n g t h a t h e d i d n o t h a v e d o c u m e n t a t i o n c o n c e r n i n g h i s p l a n f o r c o m p l e t i n g t h e r e p a i r s

a n d o n l y o f

f e r e d t h e w e e k l y r e p o r t s a s e v i d e n c e t h a t h e h a d c o m p l e t e d s o m e w o r k i n

A p p l e w o o d

. W e b e l i e v e t h a t M r

. L e e ’ s r e f u s a l t o r e v i e w t h e w e e k l y r e p o r t s m a y h a v e b e e n

e v i d e n c e o f h i s i r r i t a t i o n w i t h O w n e r b e c a u s e t h e w e e k l y r e p o r t s r e f e r e n c e d b y O w n e r w e r e

n o t t h e r e p o r t s r e q u e s t e d b y t h e B o a r d

. H o w e v e r

, t h e r e i s n o e v i d e n c e i n t h e r e c o r d b e f o r e

t h i s c o u r t t o s u p p o r t O w n e r ’ s c o n c l u s o r y a l l e g a t i o n s t h a t M r

. L e e w a s b i a s e d o r h a d

p r e j u d g e d t h e m a t e r i a l f

a c t s

. W e a c k n o w l e d g e t h a t t h e e x c h a n g e b e t w e e n M r

. L e e a n d

O w n e r w a s t e n s e

. N e v e r t h e l e s s

, O w n e r ’ s a l l e g a t i o n s

, w i t h o u t a d d i t i o n a l e v i d e n c e

, s i m p l y

d o n o t r i s e t o t h e l e v e l o f a s u f f i c i e n t g r o u n d f

o r d i s q u a l i f

i c a t i o n

. A c c o r d i n g l y

, w e h o l d t h a t

t h e r e w a s n o t a n y m a t e r i a l e v i d e n c e f r o m w h i c h t h e t r i e r o f f a c t c o u l d i n f

e r t h a t a m e m b e r

o f t h e B o a r d w a s b i a s e d a n d s h o u l d h a v e b e e n d i s q u a l i f i e d

. W e a f

f i r m t h e c o u r t ’ s g r a n t o f

s u m m a r y j u d g m e n t o n t h i s i s s u e

.

8

.

O w n e r c l a i m s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b e c a u s e t h e B o a r d a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t i t s d e c i s i o n

. H e a r g u e s t h a t

t h e r e c o r d d i d n o t c o n t a i n a n y e v i d e n c e e s t a b l i s h i n g t h a t t h e c o s t t o r e p a i r t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s e x c e e d e d 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e b u i l d i n g s

. D e f e n d a n t s r e s p o n d t h a t t h e

r e c o r d c o n t a i n e d s u b s t a n t i a l a n d m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e B o a r d ’ s d e c i s i o n

.

H a v i n g r e v i e w e d t h e r e c o r d

, w e a g r e e w i t h O w n e r t h a t e v i d e n c e w a s n o t p r e s e n t e d

r e g a r d i n g t h e o r i g i n a l c o n d i t i o n o r v a l u e o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. L i k e w i s e

, e v i d e n c e w a s

n o t p r e s e n t e d r e g a r d i n g t h e c o s t t o r e p a i r t h e d a m a g e

, d e c a y

, o r d e t e r i o r a t i o n o f t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s

. I n d e e d

, t h e f o l l o w i n g n a r r a t i o n c o m p r i s e d t h e o n l y d i s c u s s i o n r e g a r d i n g t h e

p e r c e n t a g e o f d a m a g e

, d e c a y

, o r d e t e r i o r a t i o n t o t h e s u b j e c t b u i l d i n g s :

M r

. L e e : [ M ] y m o t i o n t o v a c a t e a n d d e m o l i s h i s b a s e d o n t h e s t a n d a r d s

p r o v i d e d i n t h e [ C o d e

, w h i c h ] p r o v i d e s f o r

, i f t h e p r o p e r t y i s

-17-[ 5 0 ] p e r c e n t d a m a g e d

, d e c a y e d o r d e t e r i o r a t e d t h e n a n o r d e r t o

v a c a t e a n d d e m o l i s h i s w a r r a n t e d

. I f a s t r u c t u r e i s l e s s t h a n 5 0

p e r c e n t d a m a g e d

, d e c a y e d o r d e t e r i o r a t e d t h e n i t i s p e r f e c t l y

r e a s o n a b l e a n d i n o r d e r t o o r d e r a m o t i o n f o r r e p a i r

. W e h a v e

[ o r d e r e d a m o t i o n f

o r r e p a i r ]

. T h a t w a s d o n e b y l e t t e r t h a t M r

.

W a r d s e n t a s a f

o l l o w

- u p t o t h e i n s p e c t i o n o f M a y 2 7

, 2 0 0 9

.

M r

. W a r d o r d e r e d [ O w n e r ] t o p r o v i d e a r e p a i r s e q u e n c e b y a

p r o f e s s i o n a l

, a d e s i g n p r o f

e s s i o n a l

, w h i c h w a s n o t d o n e

.

A l s o [

, ] m y t h i n k i n g i s t h a t i f y o u r e f e r b a c k t o t h e s t a t u s

, w h i c h

i s d a t e d N o v e m b e r 3

, o k a y

, w e h a v e t h e s t a t u s o f e a c h o f t h e

t w e l v e u n i t s o f t h e f

o u r b u i l d i n g s

.

N o w

, b e i n g a n u m b e r g e e k a n d l o v i n g s t u d i e s l i k e w e d o h e r e i n

O a k R i d g e I d i d a s u m m a r y o f m y o w n

. I s e e t h a t [ b u i l d i n g ] 1 1 5

h a s [ 0 ] p e r c e n t c o m p l i a n c e

, o k a y ? I ’ m a s s u m i n g t h a t i n d i c a t e s

a l e v e l o f d e t e r i o r a t i o n

. I s e e t h a t [ b u i l d i n g ] 1 0 5 h a s [ 9 2 ]

p e r c e n t n o n c o m p l i a n c e

, w h i c h I t h i n k i n d i c a t e s a l e v e l o f

d e t e r i o r a t i o n i n t h a t b u i l d i n g

. I s e e t h a t b u i l d i n g [ 1 1 9 ] h a s [ 6 6 ]

p e r c e n t n o n c o m p l i a n c e

. T h i s i s b a s e d o n t h e d o c u m e n t t h a t y o u

h a v e i n y o u r p a c k e t d a t e d N o v e m b e r 3 r d o f t h i s y e a r

. A n d I s e e

[ t h a t b u i l d i n g 1 2 1 h a s ] [ 0 ] p e r c e n t c o m p l i a n c e

. S o

, b a s e d o n

t h e s e n u m b e r s a n d t h i s s t a t u s

, i t i s m y o p i n i o n t h a t I ’ v e m e t t h e

t h r e s h o l d o f [ 5 0 ] p e r c e n t d a m a g e d

, d e c a y e d o r d e t e r i o r a t e d

, a n d

I t h i n k t h a t t h e m o t i o n t o v a c a t e a n d d e m o l i s h i s w a r r a n t e d

.

A s i m i l a r i s s u e w a s p r e s e n t e d b e f o r e t h i s c o u r t i n H

o o v e r v

. M e t r o

p o l i t a n B o a r d o

f

H o u s i n g A p

p e a l s

, 9 3 6 S

. W

. 2 d 9 5 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

. I n H o o v e r

, l a n d o w n e r s a p p e a l e d

t h e t r i a l c o u r t ’ s a f

f i r m a t i o n o f t h e M e t r o p o l i t a n b o a r d ’ s o r d e r o f d e m o l i t i o n r e g a r d i n g t h r e e

p r o p e r t i e s

. L a n d o w n e r s a l l e g e d t h a t t h e r e c o r d d i d n o t s u p p o r t t h e b o a r d ’ s c o n c l u s i o n t h a t

t h e p r o p e r t i e s c o u l d n o t b e r e p a i r e d f o r a n a m o u n t l e s s t h a n 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e

p r o p e r t i e s

. L a n d o w n e r s n o t e d t h a t e v i d e n c e w a s n o t i n t r o d u c e d r e g a r d i n g t h e v a l u e o f t h e

p r o p e r t y o r t h e c o s t o f r e p a i r s

. I n a f f i r m i n g t h e c o u r t ’ s d e c i s i o n

, t h i s c o u r t s t a t e d t h a t

l a n d o w n e r s “ w e r e n o t i f

i e d t h a t t h e i n s p e c t o r s a n d t h e d e p a r t m e n t h a d m a d e a d e t e r m i n a t i o n ”

r e g a r d i n g t h e c o s t o f r e p a i r a n d t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t i e s b u t “ m a d e n o i s s u e a s t o t h [ a t ]

d e t e r m i n a t i o n o r c o m p e t e n c y o f e v i d e n c e i n h i s a p p e a l ” t o t h e b o a r d

. I d

. a t 9 5 4

. T h i s c o u r t

r u l e d t h a t t h e f

a i l u r e t o o b

j e c t t o t h e r e q u i s i t e f

i n d i n g s a m o u n t e d t o a w a i v e r o f t h e i s s u e

b e c a u s e l a n d o w n e r s e s s e n t i a l l y d e p r i v e d t h e d e p a r t m e n t o f t h e o p p o r t u n i t y t o p r e s e n t

e v i d e n c e s u p p o r t i n g i t s c o n c l u s i o n

. I d

. T h i s c o u r t a l s o h e l d t h a t t h e r e c o r d c o n t a i n e d

-18-s u b s t a n t i a l a n d m a t e r i a l e v i d e n c e i n t h e r e c o r d “ t h a t e a c h o f t h e s u b j e c t p r o p e r t i e s r e q u i r e d

r e p a i r s t h e c o s t o f w h i c h w o u l d e x c e e d [ 5 0 p e r c e n t ] o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. ” I d

.

L i k e H o o v e r

, t h e r e c o r d b e f

o r e t h i s c o u r t c o n t a i n s a m a s s i v e l i s t o f n e c e s s a r y r e p a i r s

a n d p i c t o r i a l i l l u s t r a t i o n s

. U n l i k e H o o v e r

, O w n e r w a s n e v e r n o t i f i e d p r i o r t o t h e h e a r i n g t h a t

t h e C i t y m a d e a d e t e r m i n a t i o n r e g a r d i n g t h e c o s t o f r e p a i r s i n r e l a t i o n t o t h e v a l u e o f t h e

s u b j e c t b u i l d i n g s

. O w n e r w a s s i m p l y n o t i f i e d t h a t a h e a r i n g w a s b e i n g h e l d t o d e t e r m i n e

w h e t h e r t h e s u b

j e c t b u i l d i n g s w e r e u n f i t f o r h u m a n o c c u p a t i o n o r u s e

. L i k e w i s e

, t h e

r e c o m m e n d a t i o n a n d f

i n d i n g s s u b m i t t e d t o t h e B o a r d p r o v i d e d t h a t t h e C i t y s i m p l y s o u g h t

a n o r d e r t o r e p a i r a n d a t i m e t a b l e o f w h e n a n d h o w O w n e r w o u l d c o m p l e t e t h e s t r u c t u r a l

r e p a i r s a n d a d d r e s s t h e l i f e s a f e t y i s s u e s

. I n s t e a d

, M r

. L e e m o v e d t o o r d e r t h e d e m o l i t i o n o f

t h e s u b j e c t b u i l d i n g s b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t O w n e r h a d a l r e a d y b e e n g i v e n a n a d e q u a t e

a m o u n t o f t i m e i n w h i c h t o r e p a i r t h e b u i l d i n g s

. W h i l e O w n e r ’ s c o n t i n u e d n o n c o m p l i a n c e

m a y h a v e b e e n i n f

u r i a t i n g t o t h e B o a r d

, t h e B o a r d d i d n o t h a v e t h e p o w e r t o o r d e r t h e

d e m o l i t i o n o f p r o p e r t y s i m p l y b e c a u s e O w n e r f a i l e d t o f o l l o w d i r e c t i o n s

.

P u r s u a n t t o t h e C o d e

, t h e B o a r d m a y o n l y o r d e r d e m o l i t i o n w h e n t h e c o s t o f r e p a i r s

e x c e e d 5 0 p e r c e n t o f t h e v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. I n d e c l a r i n g t h a t d e m o l i t i o n w a s a p p r o p r i a t e

,

M r

. L e e e r r o n e o u s l y f

o c u s e d o n O w n e r ’ s p e r c e n t a g e o f c o m p l i a n c e f o r e a c h b u i l d i n g r a t h e r

t h a n t h e c o s t o f r e p a i r v e r s u s t h e v a l u e o f e a c h o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. V i e w i n g a l l o f t h e

e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o O w n e r a n d r e s o l v i n g a l l f a c t u a l i n f e r e n c e s i n O w n e r ’ s

f a v o r

, w e c o n c l u d e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t

o n t h i s i s s u e b e c a u s e g e n u i n e i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t r e m a i n e d a s t o w h e t h e r t h e B o a r d a c t e d

w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t i t s d e c i s i o n t o d e m o l i s h t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

.

O r d i n a r i l y

, w e w o u l d r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r a h e a r i n g o n t h i s i s s u e

.

R e m a n d t o t h e t r i a l c o u r t i s u n n e c e s s a r y i n t h i s c a s e b e c a u s e t h e r e c o r d b e f o r e t h i s c o u r t

c o m p r i s e s t h e t o t a l i t y o f t h e r e c o r d t h a t w o u l d b e c o n s i d e r e d b y t h e t r i a l c o u r t u p o n r e m a n d

.

I n d e e d

, t h e t r i a l c o u r t m a y n o t c o n s i d e r a d d i t i o n a l e v i d e n c e t h a t w a s n o t p r e s e n t e d t o t h e

B o a r d i n d e t e r m i n i n g w h e t h e r t h e B o a r d a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e

. W e a v e r v

. K n o x

C n t y

. B d

. o f Z o n i n g A p

p e a l s

, 1 2 2 S

. W

. 3 d 7 8 1

, 7 8 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 )

. H a v i n g f o u n d n o

e v i d e n c e i n t h e r e c o r d r e g a r d i n g t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s a n d t h e c o s t t o r e p a i r t h e

b u i l d i n g s

, w e b e l i e v e t h a t t h e B o a r d a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t i t s d e c i s i o n

t o d e m o l i s h t h e b u i l d i n g s

. W e v a c a t e t h e d e c i s i o n o f t h e B o a r d t o d e m o l i s h t h e s u b j e c t

b u i l d i n g s a n d r e m a n d t h i s c a s e t o t h e B o a r d t o a c c e p t r e l e v a n t e v i d e n c e a n d t e s t i m o n y

r e g a r d i n g t h e v a l u e o f t h e s u b j e c t b u i l d i n g s a n d t h e c o s t t o r e p a i r t h e m a n d t o r e a c h a

d e c i s i o n b a s e d o n t h a t e v i d e n c e

. S e e g e n e r a l l y L e w i s v

. B e d

f o r d C n t y

. B d

. o f Z o n i n g

A p p e a l s

, 1 7 4 S

. W

. 3 d 2 4 1

, 2 4 7

- 4 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 4 )

.

-19-B

.

O w n e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n r e f u s i n g t o a d m i t a d d i t i o n a l e v i d e n c e

.

D e f e n d a n t s r e s p o n d t h a t O w n e r h a d t h e o p p o r t u n i t y t o s u b m i t a d d i t i o n a l e v i d e n c e o r f a c t s

i n r e s p o n s e t o t h e i r m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d a s s e r t t h a t O w n e r r e f u s e d t o i s s u e a

r e s p o n s e t o t h e i r s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d m a t e r i a l f a c t s

.

J u d i c i a l r e v i e w u n d e r a c o m m o n l a w w r i t o f c e r t i o r a r i i s l i m i t e d t o t h e r e c o r d m a d e

b e f o r e t h e b o a r d o r a g e n c y

. C o o p e r v

. W i l l i a m s o n C n t

y

. B d

. o f E d u c

. , 7 4 6 S

. W

. 2 d 1 7 6

, 1 7 9

( T e n n

. 1 9 8 7 )

. T h e c o u r t m a y p e r m i t a d d i t i o n a l e v i d e n c e ‘ “ o n t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e

a d m i n i s t r a t i v e b o d y e x c e e d e d i t s j u r i s d i c t i o n o r a c t e d i l l e g a l l y

, c a p r i c i o u s l y o r a r b i t r a r i l y

. ” ’

I d

. ( q u o t i n g D a v i s o n v

. C a r r

, 6 5 9 S

. W

. 2 d 3 6 1

, 3 6 3 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) )

. H o w e v e r

, “ o n c e t h e

c o m p l e t e r e c o r d h a s b e e n f i l e d

, t h e r e v i e w i n g c o u r t m a y p r o c e e d t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e

p e t i t i o n e r i s e n t i t l e d t o r e l i e f w i t h o u t a n y f

u r t h e r m o t i o n s a n d

, i f

t h e c o u r t c h o o s e s

, w i t h o u t

a h e a r i n g

. ” J

e f f r i e s

, 1 0 8 S

. W

. 3 d a t 8 6 8

. W e a c k n o w l e d g e t h a t t h e c a s e p r o c e e d e d t o t h e

s u m m a r y j u d g m e n t s t a g e r a t h e r t h a n a n e v i d e n t i a r y h e a r i n g o n t h e p e t i t i o n

. W h i l e f i l i n g a

m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n a c e r t i o r a r i c a s e i s n o t t h e o r d i n a r y r o u t e c h o s e n b y m o s t

d e f e n d a n t s

, D e f

e n d a n t s w e r e a l l o w e d t o u s e R u l e 5 6 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l

P r o c e d u r e t o d i s p o s e o f O w n e r ’ s c l a i m s

. I d

. L i k e w i s e

, O w n e r c o u l d h a v e p r e s e n t e d

a d d i t i o n a l e v i d e n c e i n h i s r e s p o n s e t o t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t i n a n e f f o r t t o

h i g h l i g h t “ t h e e x i s t e n c e o f m a t e r i a l f a c t u a l d i s p u t e s

. ” I

d

. O w n e r s i m p l y f

a i l e d t o p r e s e n t a n y

a d d i t i o n a l e v i d e n c e o n t h e i s s u e s r a i s e d i n h i s c o m p l a i n t

. A c c o r d i n g l y

, w e c o n c l u d e t h a t t h i s

i s s u e i s w i t h o u t m e r i t

.

V

. C O N C L U S I O N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s r e v e r s e d i n p a r t

, a s t o t h e g r a n t o f t h e m o t i o n f o r

s u m m a r y j u d g m e n t r e l a t i v e t o O w n e r ’ s c o m p l a i n t t h a t t h e B o a r d a c t e d w i t h o u t m a t e r i a l

e v i d e n c e t o s u p p o r t i t s d e c i s i o n t o d e m o l i s h t h e s u b j e c t b u i l d i n g s

. T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l

c o u r t i s a f

f i r m e d i n p a r t

, a s t o t h e g r a n t o f t h e m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t r e l a t i n g t o a l l

o t h e r i s s u e s

. T h e c a s e i s r e m a n d e d t o t h e B o a r d f o r p r o c e e d i n g s c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

.

C o s t s o f t h e a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l e e

, C i t y o f O a k R i d g e

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J O H N W

. M c C L A R T Y

, J U D G E

-20-