### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Sep te m be r 22 , 20 10 Ses si on

EDDIE WARD, v. TE RESA YOKL EY, et a l.

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r R o a n e C o u n t y

N o

. 1 6 2 8 5 H o n

. F r a n k V

. W i l l i a m s , I I I

. , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 0 9

- 0 2 6 2 0

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D N O V E M B E R 3

, 2 0 1 0

I n t h i s a c t i o n t o e n f

o r c e a c o n t r a c t t o p u r c h a s e r e a l e s t a t e

, t h e T r i a l C o u r t d e c l a r e d t h e

c o n t r a c t e n f

o r c e a b l e

, t h e s e l l e r h a d b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y r e f u s i n g t o s e l l t o p l a i n t i f

f

, a n d

h e l d t h a t a t h i r d p a r t y w h o h a d a l i e n a g a i n s t t h e p r o p e r t y t o r t i o u s l y i n t e r f e r e d w i t h t h e s a l e

.

T h e T r i a l J u d g e r e s c i n d e d t h e q u i t c l a i m d e e d t o T y l e r L a w s o n f r o m Y o k l e y a n d a s s e s s e d

c o s t s a n d d a m a g e s

. O n a p p e a l

, w e r e v e r s e t h e T r i a l J u d g e a n d h o l d t h e c o n t r a c t b e c a m e

u n e n f o r c e a b l e b e c a u s e p l a i n t i f f d i d n o t c o m p l y w i t h t h e c o n d i t i o n s s e t f o r t h i n t h e c o n t r a c t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

.

H E R S C H E L P IC K E N S F R A N K S

, P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y

, J

. , a n d J o h n W

. M c C l a r t y

, J

. , j o i n e d

.

C a r l y l e U r e l l o

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e d e f

e n d a n t / a p p e l l a n t

, T y l e r E

. L a w s o n

.

P a t r i c k L

. L o o p e r

, K n o x v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e d e f

e n d a n t / a p p e l l e e

, T e r e s a Y o k l e y

.

M e l a n i e E

. D a v i s

, M a r y v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e p l a i n t i f

f / a p p e l l e e

, E d d i e W a r d

.

O P I N I O N

P l a i n t i f f / a p p e l l e e E d d i e W a r d f

i l e d s u i t a g a i n s t d e f

e n d a n t / a p p e l l e e T e r e s a Y o k l e y a n dd e f

e n d a n t / a p p e l l a n t T y l e r L a w s o n

, a l l e g i n g t h a t T e r e s a Y o k l e y e n t e r e d i n t o a l a n d s a l e

c o n t r a c t ( t h e C o n t r a c t ) w i t h p l a i n t i f f b u t b e f o r e t h e s c h e d u l e d c l o s i n g o f t h e s a l e M s

. Y o k l e y

q u i t c l a i m e d t h e l a n d t o h e r s t e p

- b r o t h e r

, T y l e r L a w s o n

. T h e c o m p l a i n t a l l e g e s t h a t t h e

b r e a c h o f t h e C o n t r a c t b y M s

. Y o k l e y w a s w i l l f u l a n d i n t e n t i o n a l a n d v i o l a t e d t h e

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 1 e t s e q

. ( T C P A )

. T h e

c o m p l a i n t g o e s o n t o a l l e g e t h a t T y l e r L a w s o n p a i d f i f t e e n t h o u s a n d d o l l a r s ( $ 1 5

, 0 0 0

. 0 0 ) f o r

t h e r e a l p r o p e r t y

, w h i c h w a s t h r e e t h o u s a n d d o l l a r s m o r e t h a n t h e a m o u n t p l a i n t i f f h a d

c o n t r a c t e d w i t h Y o k l e y t o p u r c h a s e t h e l a n d

. P l a i n t i f f a l l e g e d t h a t L a w s o n k n e w t h a t t h e r e

w a s a c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y b e t w e e n M s

. Y o k l e y a n d p l a i n t i f f a n d t h a t L a w s o n

i n d u c e d Y o k l e y t o b r e a c h t h e C o n t r a c t

. T h e c o m p l a i n t a s k s t h e C o u r t t o f i n d t h e d e f

e n d a n t s

v i o l a t e d t h e C o n t r a c t a s w e l l a s T C P A

. F u r t h e r

, p l a i n t i f f f u r t h e r p r a y e d f

o r r e a s o n a b l e

a t t o r n e y ' s f

e e s

, c l o s i n g c o s t s

, p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e T C P A

, a n d p u n i t i v e d a m a g e s

.

C o p i e s o f t h e C o n t r a c t a n d t h e q u i t c l a i m d e e d w e r e a t t a c h e d t o t h e c o m p l a i n t

.

D e f e n d a n t Y o k l e y a n s w e r e d

, a v e r r i n g t h a t a t t h e t i m e s h e e n t e r e d i n t o t h e C o n t r a c t

w i t h W a r d s h e w a s u n a w a r e t h a t a l i e n i n t e r e s t h e l d b y a t h i r d p a r t y e x i s t e d a g a i n s t t h e

p r o p e r t y

, w h i c h p r e v e n t e d h e r f r o m p e r f o r m i n g u n d e r t h e t e r m s o f t h e C o n t r a c t

. T h e

e x i s t e n c e o f t h e l i e n w a s m a d e k n o w n b y G a y L y n R o b i s o n

. A c l o s i n g o n t h e s a l e o f t h e r e a l

p r o p e r t y w i t h M r

. W a r d w a s s c h e d u l e d f o r S e p t e m b e r 3 0

, b u t t h e c l o s i n g a g e n t

, A d m i r a l

T i t l e C o m p a n y

, c a n c e l l e d t h e c l o s i n g d u e t o t h e e x i s t e n c e o f t h e l i e n

. S h e d e n i e d t h a t s h e

h a d i n t e n t i o n a l l y a n d w i l l f u l l y b r e a c h e d t h e C o n t r a c t o r v i o l a t e d t h e T C P A

. F u r t h e r

, s h e

l i k e w i s e d e n i e d t h a t L a w s o n h a d p a i d $ 1 5

, 0 0 0

. 0 0 f o r t h e p r o p e r t y a n d t h a t h e k n e w o f t h e

e x i s t e n c e o f t h e C o n t r a c t a n d i n d u c e d h e r t o b r e a c h t h e C o n t r a c t

.

T y s o n L a w s o n a n s w e r e d

, a n d s p e c i f i c a l l y d e n i e d t h a t t h e T C P A i s a p p l i c a b l e t o

p l a i n t i f f ’ s c l a i m s a g a i n s t h i m

, a n d h e g e n e r a l l y d e n i e d t h e a v e r m e n t s o f t h e c o m p l a i n t

.

L a w s o n f u r t h e r a s s e r t e d t h a t p l a i n t i f f f a i l e d t o s t a t e a c l a i m a n d t h a t t h e C o u r t o r d e r p l a i n t i f f

t o i n d e m n i f

y L a w s o n f

o r a l l d a m a g e s i n c u r r e d b e c a u s e o f t h e c l a i m

, i n c l u d i n g a t t o r n e y ’ s f e e s

a n d c o s t s

, e t c

. , p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 9 ( a ) ( 2 )

.

S u b s e q u e n t l y

, p l a i n t i f

f a m e n d e d h i s c o m p l a i n t t o a s k f o r r e s c i s s i o n o f t h e d e e d

g r a n t e d t o T y l e r L a w s o n b y Y o k l e y

. 1

T h e t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n t i a r y h e a r i n g o n t h e i s s u e s

, s h o w s t h e o n l y e v i d e n c e o f

p l a i n t i f f ’ s d a m a g e s w a s t h a t h e w a s n o t a l l o w e d t o p u r c h a s e t h e p r o p e r t y h e h a d c o n t r a c t e d

t o b u y f r o m Y o k l e y

. H e d i d n o t s h o w t h a t h e h a d s u s t a i n e d a n y l o s s o f c l o s i n g c o s t s o r o t h e r

d a m a g e s a n d n o e v i d e n c e o r a r g u m e n t w a s p r e s e n t e d t o s u p p o r t h i s p r a y e r f o r p u n i t i v e

d a m a g e s u n d e r t h e T C P A

. A t t h e c l o s e o f t h e e v i d e n t i a r y h e a r i n g

, c o u n s e l f o r p l a i n t i f

f

T he r eco rd doe s no t c ont ai n a wri tt en Or der grant ing or den ying the M oti on. 1

-2-m o v e d

, p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 5

. 0 2 t h a t t h e C o u r t “ r e f o r m ” t h e d e e d a n d “ s t a r t a l l o v e r

a g a i n ”

. N o o b

j e c t i o n t o t h e r e q u e s t w a s m a d e b y o p p o s i n g c o u n s e l

.

T h e C o u r t s t a t e d i t s f

i n d i n g o f f

a c t a n d c o n c l u s i o n s o f l a w

, a n d f i n a l j u d g m e n t w a s

e n t e r e d o n N o v e m b e r 2 3

, 2 0 0 9

. T h e T r i a l C o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g f

i n d i n g s o f f

a c t :

1

. T e r e s a Y o k l e y a n d E d d i e W a r d h a d a v a l i d c o n t r a c t a n d s h e w a s w i l l i n g t o

p e r f o r m u n d e r t h e c o n t r a c t

.

2

. M s

. Y o k l e y b r e a c h e d t h e c o n t r a c t a s s h e h a d a r e s p o n s i b i l i t y t o r e m e d y t h e l i e n

i s s u e s o s h e c o u l d f

u l f i l l h e r o b l i g a t i o n u n d e r t h e c o n t r a c t t o M r

. W a r d

.

3

. M s

. Y o k l e y w a s c r e d i b l e

.

4

. M s

. Y o k l e y w a s p r e v e n t e d f r o m f u l f i l l i n g t h e c o n t r a c t b y M s

. R o b i s o n w h o s e

a c t i o n s w e r e a “ t o r t i o u s i n t e r f e r e n c e ” w i t h t h e c o n t r a c t

. M s

. R o b i s o n

“ d e l i b e r a t e l y a n d k n o w i n g l y a n d m a l i c i o u s l y

, a n d w i t h t h e i n t e n t o f b r i n g i n g

a b o u t t h e d o w n f

a l l o f t h i s c o n t r a c t

, m e d d l e d i n t h e r e l a t i o n s h i p b e t w e e n M r

.

W a r d a n d M s

. Y o k l e y

. ” [ M s

. R o b i s o n ] “ s u c c e e d e d i n n o t o n l y d e s t r o y i n g t h e

c o n t r a c t t h a t M r

. W a r d h a d w i t h M s

. Y o k l e y b u t s u c c e e d e d i n o b t a i n i n g t h e

p r o p e r t y f

o r h e r s o n

.

5

. M s

. R o b i s o n s e t o u t t o s e c u r e t h i s p r o p e r t y f o r h e r s o n b y f

i r s t i n d u c i n g a

b r e a c h o f t h e Y o k l e y / W a r d c o n t r a c t a n d t h e n b y s e c u r i n g t h e p r o p e r t y o n t h e

b e s t p o s s i b l e t e r m s

.

A l t h o u g h t h e T r i a l C o u r t w e n t o n t o s t a t e d t h a t i t w a s “ s k e p t i c a l ” o f t h e v a l i d i t y o f t h e

“ s o

- c a l l e d l i e n ” H e n e v e r h e l d t h a t t h e l i e n w a s v a l i d o r i n v a l i d

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t h e w a s

c o n v i n c e d t h a t t h e “ s o

- c a l l e d l i e n ” w a s u s e d f o r t h e p u r p o s e o f i n d u c i n g a b r e a c h a n d

s e c u r i n g t h e p r o p e r t y f o r M r

. L a w s o n

. T h e C o u r t s t a t e d t h a t t h i s w a s a p r o p e r c a s e f o r

r e s c i s s i o n o f t h e d e e d f

r o m Y o k l e y t o L a w s o n

, t h a t W a r d s h o u l d h a v e t h e o p p o r t u n i t y t o b u y

t h e p r o p e r t y a n d t h a t c o u r t c o s t s w e r e a s s e s s e d t o t h e d e f e n d a n t s j o i n t l y a n d “ a l l o f t h e

a t t o r n e y f

e e s a n d l i t i g a t i o n e x p e n s e s ” w e r e a s s e s s e d t o L a w s o n

.

L a w s o n h a s a p p e a l e d a n d r a i s e s t h e s e i s s u e s :

A

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d w h e n i t i s s u e d i t s f i n a l o r d e r o f r e s c i s s i o n o f t h e

d e e d b e c a u s e i t i s o u t s i d e t h e p l e a d i n g s a n d p e n a l i z e d a p p e l l a n t T y l e r L a w s o n

f o r t h e a c t o f a n o n

- p a r t y ?

B

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n o r d e r i n g r e s c i s s i o n o f t h e d e e d w h e n

r e s c i s s i o n w a s o u t s i d e t h e p l e a d i n g s

, t h e C o u r t f o u n d n o w r o n g d o i n g o n t h e

p a r t o f T y l e r L a w s o n a n d t h e C o u r t d i d n o t o r d e r r e t u r n o f t h e c o n s i d e r a t i o n

g i v e n f o r t h e p r o p e r t y ?

-3-C

. W h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n a p p l y i n g t h e T e n n e s s e e c o n s u m e r p r o t e c t i o n

a c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 1 e t s e q

. T o a s s e s s a t t o r n e y ’ s f e e s a n d

l i t i g a t i o n e x p e n s e s a g a i n s t a p p e l l a n t T y l e r L a w s o n a n d w h e t h e r M r

. L a w s o n

i s e n t i t l e d t o r e c o v e r d a m a g e s

, a t t o r n e y ’ s f e e s a n d l i t i g a t i o n e x p e n s e s f o r t h e

w r o n g f u l p l e a d i n g o f t h e a c t ?

D

. W h e t h e r t h e C o u r t e r r e d i n f i n d i n g a n o n p a r t y

, G a y L y n n R o b i s o n

, i n d u c e d a

b r e a c h o f a l a n d s a l e c o n t r a c t u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s p r e s e n t e d ?

I n a n o n

- j u r y c a s e

, o u r s t a n d a r d o f r e v i e w i s d e n o v o

. W r i g h t v

. C i t y o f K n o x v i l l e

, 8 9 8

S

. W

. 2 d 1 7 7

, 1 8 1 ( T e n n

. 1 9 9 5 )

. T h e r e i s a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a s t o t h e t r i a l c o u r t ' s

f i n d i n g s o f f

a c t

, u n l e s s t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e i s o t h e r w i s e

. T e n n

. R

. A p p

. P

.

1 3 ( d )

. W i t h r e s p e c t t o t h e t r i a l c o u r t ' s l e g a l c o n c l u s i o n s

, h o w e v e r

, t h e r e i s n o p r e s u m p t i o n

o f c o r r e c t n e s s

. B o w d e n v

. W a r d

, 2 7 S

. W

. 3 d 9 1 3

, 9 1 6 ( T e n n

. 2 0 0 0 ) ; T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d )

.

T h i s c a s e

, i n p a r t

, i n v o l v e s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a c o n t r a c t

. A s t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a c o n t r a c t

i s a q u e s t i o n o f l a w

, G u i l i a n o v

. C l e o

, I n c

. , 9 9 5 S

. W

. 2 d 8 8

, 9 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. T h e t r i a l c o u r t ' s

i n t e r p r e t a t i o n o f a c o n t r a c t i s n o t e n t i t l e d t o a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s u n d e r T e n n

. R

.

A p p

. P

. 1 3 ( d ) o n a p p e a l

. A n g u s v

. W e s t e r n H e r i t a g e I

n s u r a n c e C o

. , 4 8 S

. W

. 3 d 7 2 8

, 7 3 9

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 )

.

W e r e v i e w t h e c r e d i b i l i t y d e t e r m i n a t i o n s m a d e b y t h e t r i a l c o u r t w i t h g r e a t d e f e r e n c e

.

K e a t o n v

. H

a n c o c k C o u n t

y B d

. o f E d u c

. , 1 1 9 S

. W

. 3 d 2 1 8

, 2 2 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 )

.

A p p e l l a n t s f

i r s t i s s u e r a i s e d o n a p p e a l i s t h a t t h e T r i a l C o u r t e r r e d w h e n i t o r d e r e d a

r e s c i s s i o n o f t h e q u i t c l a i m d e e d g r a n t e d b y M s

. Y o k l e y t o M r

. L a w s o n b e c a u s e p l a i n t i f f h a d

n o t p l e d r e s c i s s i o n o f t h e d e e d i n t h e c o m p l a i n t b u t o n l y s o u g h t d a m a g e s

. T h i s i s s u e i s

w i t h o u t m e r i t a s a r e v i e w o f t h e t r a n s c r i p t o f t h e h e a r i n g r e v e a l s t h a t a t t h e c l o s e o f t h e

e v i d e n c e

, c o u n s e l f

o r p l a i n t i f

f m o v e d

, p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 5

. 0 2 t h a t t h e C o u r t

r e f o r m t h e d e e d a n d “ s t a r t a l l o v e r a g a i n ”

.

T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t

, i n K e i s l i n g v

. K e i s l i n g

, 9 2 S

. W

. 3 d 3 7 4 ( T e n n

. 2 0 0 2 )

, d i s c u s s e d T e n n

. C o d e C i v

. P

. 1 5

. 0 2 a n d n o t e d t h a t " a t o n e t i m e

, a j u d g m e n t t h a t f a i l e d t o

c o n f o r m t o t h e p l e a d i n g s o n f i l e w h e n t h e j u d g m e n t w a s r e n d e r e d w a s n e c e s s a r i l y v o i d

. ” I d

.

a t 3 7 8 ( c i t i n g F i d e l i t

y

- P h e n i x F i r e I n s

. C o

. v

. J

a c k s o n

, 1 8 1 T e n n

. 4 5 3

, 1 8 1 S

. W

. 2 d 6 2 5

, 6 2 9

( 1 9 4 4 ) )

. T h e C o u r t w e n t o n t o s t a t e t h a t t h e f o r m a l r e q u i r e m e n t s o f p l e a d i n g h a d b e e n

r e l a x e d a s a r e s u l t o f t h e a d o p t i o n o f t h e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e a n d t h a t a “ j u d g m e n t

d e c i d i n g a n i s s u e n o t r a i s e d i n t h e p l e a d i n g s i s n o l o n g e r p e r s e i n v a l i d

. ” T h e C o u r t u s e d t h e

e x a m p l e o f R u l e 1 5

. 0 2 t h a t p r o v i d e s t h a t i s s u e s t r i e d b y e x p r e s s o r i m p l i e d c o n s e n t s h a l l b e

t r e a t e d i n a l l r e s p e c t s a s i f t h e y h a d b e e n r a i s e d i n t h e p l e a d i n g s

. I d

. ( c i t i n g V

a r l e y v

. V a r l e y

,

-4-934 S.W .2d 659, 665 (Tenn. Ct. App.1996))

.

I n t h i s c a s e

, a t t h e c l o s e o f e v i d e n c e

, p l a i n t i f f ' s c o u n s e l m o v e d

, p u r s u a n t t o t h e R u l e

,

t h a t t h e c o u r t r e f

o r m t h e d e e d a n d “ s t a r t a l l o v e r a g a i n ”

. N o o b j e c t i o n t o t h i s r e q u e s t w a s

m a d e b y o p p o s i n g c o u n s e l

. Co u n s e l ’ s r e q u e s t a n d a r g u m e n t o n t h i s i s s u e c o u l d h a v e b e e n

a r t i c u l a t e d b e t t e r

, b u t t h e m o t i o n a s k e d t h e C o u r t t o r e s c i n d t h e d e e d w h e n h e a s k e d f o r

r e f o r m a t i o n o f t h e d e e d

. T h e T r i a l C o u r t i n t e r p r e t e d t h e m o t i o n a s a s k i n g f o r r e s c i s s i o n

,

w h i c h h e u l t i m a t e l y d i d

, a n d i n s o d o i n g

, t h e T r i a l C o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n a s t h e

r u l e s r e l a t i n g t o a m e n d m e n t o f p l e a d i n g s a r e l i b e r a l

, v e s t i n g b r o a d d i s c r e t i o n i n t h e t r i a l

c o u r t

. B i s c a n v

. B r o w n

, 1 6 0 S

. W

. 3 d 4 6 2

, 4 7 1 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

.

W e h o l d t h a t p l a i n t i f

f ’ s p r a y e r f

o r a r e s c i s s i o n o f t h e q u i t c l a i m d e e d w a s p r o p e r l y

p l e d a n d b e f

o r e t h e C o u r t

.

T h e T r i a l C o u r t h e l d t h a t t h e r e w a s a v a l i d c o n t r a c t b e t w e e n Y o k l e y a n d W a r d a n d

t h a t Y o k l e y b r e a c h e d t h e c o n t r a c t b y n o t s e l l i n g t h e p r o p e r t y t o W a r d

. U p o n a f i n d i n g o f

a b r e a c h o f

c o n t r a c t

, t h e C o u r t s o u g h t t o f i n d a s u i t a b l e r e m e d y f

o r W a r d

, a n d a s W a r d h a d

a s k e d f o r a “ r e f o r m a t i o n ” o r “ r e s c i s s i o n ” o f t h e d e e d t o t h e p r o p e r t y d e l i v e r e d t o L a w s o n b y

Y o k l e y

, t h e T r i a l C o u r t r e s c i n d e d t h e d e e d a n d a l l o w e d W a r d t h e r i g h t t o p u r c h a s e t h e

p r o p e r t y p u r s u a n t t o t h e C o n t r a c t b e t w e e n h i m s e l f a n d Y o k l e y

.

A s a t h r e s h o l d i s s u e

, w e m u s t c o n s i d e r w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t ’ s f i n d i n g s t h a t t h e

c o n t r a c t w a s v a l i d a n d t h a t Y o k l e y b r e a c h e d t h e c o n t r a c t w a s a c o r r e c t r u l i n g

.

T h e S u p r e m e C o u r t

, i n J a n e D o e

, e t a l

. v

. H C

A H e a l t h S e r v i c e s o

f T e n n e s s e e

, I

n c

. , d / b / a H C A D o n e l s o n H o s p i t a l

, 4 6 S

. W

. 3 d 1 9 1 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

, d i s c u s s e d t h e e l e m e n t s e s s e n t i a l

t o t h e f o r m a t i o n o f a n e n f

o r c e a b l e c o n t r a c t a s f

o l l o w s :

A c o n t r a c t “ ‘ m u s t r e s u l t f r o m a m e e t i n g o f t h e m i n d s o f t h e p a r t i e s i n m u t u a l a s s e n t

t o t h e t e r m s

, m u s t b e b a s e d u p o n a s u f f i c i e n t c o n s i d e r a t i o n

, f

r e e f r o m f r a u d o r u n d u e

i n f l u e n c e

, n o t a g a i n s t p u b l i c p o l i c y a n d s u f f i c i e n t l y d e f

i n i t e t o b e e n f

o r c e d

. ’ “ H i g

g i n s

v

. O i l

, C h e m

. , a n d A t o m i c W

o r k e r s I n t ' l U n i o n

, L o c a l # 3

- 6 7 7

, 8 1 1 S

. W

. 2 d 8 7 5

, 8 7 9

( T e n n

. 1 9 9 1 ) ( q u o t i n g J

o h n s o n v

. C e n t r a l N

a t ' l I n s

. C o

. o f O m a h a

, 2 1 0 T e n n

. 2 4

, 3 4

-

3 5

, 3 5 6 S

. W

. 2 d 2 7 7

, 2 8 1 ( T e n n

. 1 9 6 2 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) )

. I n d e f i n i t e n e s s r e g a r d i n g

a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f a c o n t r a c t m a y p r e v e n t t h e c r e a t i o n o f a n e n f o r c e a b l e

c o n t r a c t

. ” J

a m e s t o w n e O n S i g n a l

, I n c

. v

. F i r s t F e d

. S a v

. & L o a n A s s ' n

, 8 0 7 S

. W

. 2 d

5 5 9

, 5 6 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 ) ( c i t i n g H a n s e n v

. S n e l l

, 1 1 U t a h 2 d 6 4

, 3 5 4 P

. 2 d 1 0 7 0

( 1 9 6 0 ) )

. A c o n t r a c t “ ‘ m u s t b e o f s u f f i c i e n t e x p l i c i t n e s s s o t h a t a c o u r t c a n p e r c e i v e

w h a t a r e t h e r e s p e c t i v e o b l i g a t i o n s o f t h e p a r t i e s

. ’ “ H i g g i n s

, 8 1 1 S

. W

. 2 d a t 8 8 0

( q u o t i n g S o a r v

. N

a t i o n a l F o o t b a l l L e a g u e P l a y e r s ' A s s ' n

, 5 5 0 F

. 2 d 1 2 8 7

, 1 2 9 0 ( 1 s t

-5-C i r

. 1 9 7 7 ) ; s e e a l s o R e s t a t e m e n t (

S e c o n d ) o f C o n t r a c t

s § 3 3 ( 2 ) ( 1 9 8 1 ) ( “ T h e t e r m s o f

a c o n t r a c t a r e r e a s o n a b l y c e r t a i n i f t h e y p r o v i d e a b a s i s f o r d e t e r m i n i n g t h e e x i s t e n c e

o f a b r e a c h a n d f

o r g i v i n g a n a p p r o p r i a t e r e m e d y

. ” )

J a n e D o e v

. H C

A a t 1 9 6

.

T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t t h e C o n t r a c t b e t w e e n Y o k l e y a n d W a r d w a s v a l i d a n d

e n f o r c e a b l e a t t h e t i m e o f i t s i n c e p t i o n

. A t t r i a l

, b u t n o t o n a p p e a l

, Y o k l e y t o o k t h e p o s i t i o n

t h a t w h e n t h e “ l i e n ” a g a i n s t t h e p r o p e r t y s u r f a c e d t h e C o n t r a c t b e c a m e i n v a l i d a s t h e r e w a s

a m u t u a l m i s t a k e b y t h e p a r t i e s a s t h e y h a d t h o u g h t t h e p r o p e r t y w a s u n e n c u m b e r e d w h e n

t h e y e n t e r e d i n t o t h e a g r e e m e n t

. T h e C o n t r a c t e x p l i c i t l y a d d r e s s e s t h e p a r t i e s o b l i g a t i o n s

w h e n a n e n c u m b r a n c e o n t h e p r o p e r t y i s d i s c o v e r e d a f t e r t h e C o n t r a c t h a d b e e n e n t e r e d i n t o

a t t h e s e c t i o n e n t i t l e d “ T i t l e a n d C o n v e y a n c e ” a s f o l l o w s :

A

. S e l l e r w a r r a n t s t h a t a t t h e t i m e o f c l o s i n g

, S e l l e r w i l l c o n v e y o r c a u s e t o b e

c o n v e y e d t o B u y e r o r B u y e r ’ s a s s i g n s ( s ) g o o d a n d m a r k e t a b l e t i t l e t o s a i d P r o p e r t y

b y g e n e r a l w a r r a n t y d e e d

, s u b j e c t o n l y t o

( 4 ) l e a s e s a n d o t h e r e n c u m b r a n c e s s p e c i f i e d i n t h i s A g r e e m e n t

I f t i t l e e x a m i n a t i o n

, m o r t g a g e l o a n i n s p e c t i o n o r b o u n d a r y l i n e s u r v e y o r o t h e r

i n f o r m a t i o n d i s c l o s e s m a t e r i a l d e f e c t s

, B u y e r m a y

( 1 ) a c c e p t t h e P r o p e r t y w i t h t h e d e f e c t s O R

( 2 ) r e q u i r e S e l l e r t o a t t e m p t t o r e m e d y w i t h i n f i f t e e n ( 1 5 ) d a y s a f

t e r

n o t i f i c a t i o n t o S e l l e r

. I f n o t r e m e d i e d w i t h i n f i f t e e n ( 1 5 ) d a y s

, B u y e r

m a y e l e c t t o t e r m i n a t e t h i s A g r e e m e n t w i t h r e f u n d o f E a r n e s t M o n e y

d e p o s i t t o B u y e r

.

A c c o r d i n g t o t h i s p r o v i s i o n o f t h e C o n t r a c t

, Y o k l e y w a s o b l i g a t e d t o d e l i v e r t o W a r d

a t t h e c l o s i n g g o o d a n d m a r k e t a b l e t i t l e t o t h e P r o p e r t y s u b j e c t o n l y t o a n y e n c u m b r a n c e s

l i s t e d i n t h e A g r e e m e n t

. T h e r e w e r e n o e n c u m b r a n c e s r e f e r e n c e d i n t h e A g r e e m e n t

.

H o w e v e r

, i n t h e e v e n t

, a s h a p p e n e d h e r e

, a m a t e r i a l d e f e c t i n t h e t i t l e

, s u c h a s a l i e n

, i s

d i s c l o s e d a f

t e r t h e C o n t r a c t h a s b e e n m a d e

, W a r d

, a s b u y e r

, w a s p e r m i t t e d t o t a k e o n e o f t w o

c o u r s e s o f a c t i o n

. O n e

, h e c o u l d a c c e p t t h e p r o p e r t y w i t h t h e d e f e c t i n t h e t i t l e o r

, t w o

, h e

c o u l d r e q u i r e Y o k l e y t o a t t e m p t t o r e m e d y t h e d e f e c t w i t h i n f

i f t e e n d a y s a f

t e r h e l e a r n e d o f

t h e d e f e c t

. I f t h e d e f

e c t w a s n o t r e m e d i e d w i t h i n t h a t p e r i o d o f t i m e

, t h e n W a r d h a d t h e r i g h t

t o t e r m i n a t e t h e c o n t r a c t a n d t h e e a r n e s t m o n e y w o u l d b e r e t u r n e d t o t h e b u y e r

.

W a r d t e s t i f

i e d t h a t h e l e a r n e d o f t h e a l l e g e d l i e n o n t h e p r o p e r t y f r o m s o m e o n e a t h i s

b a n k t h e d a y a f

t e r Y o k l e y c a l l e d h i m a n d t o l d h i m t h a t t h e c l o s i n g w a s o f f

. U n d e r t h e t e r m s

o f t h e c o n t r a c t

, h e h a d t w o o p t i o n s

, h e c o u l d i n s i s t o n g o i n g f o r w a r d w i t h t h e c l o s i n g a n d

a c c e p t i t w i t h t h e d e f

e c t

, o r h e c o u l d d e m a n d Y o k l e y r e m e d y t h e d e f e c t

. I f s h e f a i l e d t o d o

-6-s o

, h e c o u l d t e r m i n a t e t h e C o n t r a c t

. W a r d d i d n o t e x e r c i s e e i t h e r o p t i o n

. H e t e s t i f i e d t h a t

u p o n l e a r n i n g o f t h e l i e n

, h e h i r e d a l a w y e r t o t a k e c a r e o f t h e p r o b l e m a n d t h e r e w a s n o

e v i d e n c e t h a t t h e l a w y e r a s s i s t e d W a r d i n f o l l o w i n g o n e o f t h e t w o c o u r s e s p e r m i t t e d i n t h e

c o n t r a c t

.

T h e T r i a l C o u r t s t a t e d t h a t h e f o u n d Y o k l e y ’ s t e s t i m o n y c r e d i b l e a n d h e b e l i e v e d t h a t

s h e d i d n o t k n o w o f t h e l i e n p r i o r t o e n t e r i n g i n t o t h e c o n t r a c t o f s a l e w i t h W a r d

. T h e

e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h i s f i n d i n g b y t h e T r i a l C o u r t

. A c c o r d i n g l y

, t h e r e

w a s n o f r a u d o r u n d u e i n f

l u e n c e o n t h e p a r t o f Y o k l e y w h e n t h e c o n t r a c t w a s m a d e

.

A c c o r d i n g l y

, t h e c o n t r a c t w a s e n f o r c e a b l e a s s t a t e d

. H o w e v e r

, o n c e t h e l i e n s u r f a c e d

,

Y o k l e y w a s u n a b l e t o p r o c e e d t o c l o s i n g w i t h a n u n e n c u m b e r e d t i t l e a n d t h e c o n t r a c t b e c a m e

u n e n f o r c e a b l e u n l e s s W a r d e x e r c i s e d o n e o f t h e t w o c o n t r a c t u a l o p t i o n s g r a n t e d a b u y e r

u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s

. A s W a r d d i d n o t a g r e e t o a c c e p t t h e p r o p e r t y w i t h t h e e n c u m b r a n c e

n o r d i d h e d e m a n d Y o k l e y r e m e d y t h e s i t u a t i o n

, t h e c o n t r a c t b e c a m e u n e n f o r c e a b l e a n d t h e r e

w a s n o b r e a c h

. S e e Ma r k o w v

. P o l l o c k

, N o

. M 2 0 0 8

- 0 1 7 2 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L

4 9 8 0 2 6 4 a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. D e c

. 2 2

, 2 0 0 9 ) ( o n e o f t h e e s s e n t i a l e l e m e n t s o f a b r e a c h o f

c o n t r a c t c l a i m i s t h e e x i s t e n c e o f a n e n f o r c e a b l e c o n t r a c t )

.

T h e T r i a l C o u r t e r r e d w h e n i t f o u n d t h a t Y o k l e y b r e a c h e d t h e C o n t r a c t

, a n d a l l o f t h e

T r i a l C o u r t ’ s o t h e r f

i n d i n g s r e s t e d o n t h e p r e m i s e t h a t t h e c o n t r a c t w a s e n f o r c e a b l e a n d h a d

b e e n b r e a c h e d

. A c c o r d i n g l y

, t h e T r i a l C o u r t ’ s f i n d i n g t h a t R o b i s o n i n d u c e d Y o k l e y t o

b r e a c h t h e c o n t r a c t

, t h e r e s c i s s i o n o f t h e d e e d g r a n t e d b y Y o k l e y t o L a w s o n a n d t h e a w a r d

o f a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d c o s t s t o W a r d a n d a g a i n s t L a w s o n w e r e e r r o r

.

I n s u m

, t h e T r i a l C o u r t ’ s o r d e r o f r e s c i s s i o n o f t h e Q u i t C l a i m D e e d r e c o r d e d b e t w e e n

T e r e s a Y o k l e y a n d T y s o n L a w s o n i s r e v e r s e d

. T h e o r d e r t h a t E d d i e W a r d b e g r a n t e d a

r e a s o n a b l e p e r i o d o f t i m e t o p u r c h a s e t h e s u b j e c t r e a l p r o p e r t y i n a c c o r d a n c e w i t h t h e t e r m s

o f t h e C o n t r a c t b e t w e e n h i m s e l f a n d Y o k l e y i s r e v e r s e d a n d s e t a s i d e

. T h e a s s e s s m e n t o f

a t t o r n e y ’ s f

e e s a n d l i t i g a t i o n e x p e n s e s a s s e s s e d a g a i n s t L a w s o n a r e r e v e r s e d

, a n d t h e c o u r t

c o s t t a x e d j o i n t l y a g a i n s t Y o k l e y a n d L a w s o n a r e r e v e r s e d

. T h e c o u r t c o s t s a r e t a x e d a g a i n s t

E d d i e W a r d

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H E R S C H E L P I C K E N S F R A N K S

, P

. J

.

-7-