### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ass ig ne d o n S ep te m

be r 5, 2 01 2

MACK PHI LLI PS, E T A L 

### . v. MONTG OMERY COUNTY,

TENNES SEE, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C C C C V R M 1 1 2 5 3 5 R o s s H

. H i c k s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 2

- 0 0 7 3 7

- C O A

- R 9

- C V

- F i l e d

, J u n e 2 8

, 2 0 1 3

P r o p e r t y o w n e r s s u b m i t t e d a s u b d i v i s i o n p l a t t o t h e l o c a l p l a n n i n g c o m m i s s i o n f o r a p p r o v a l

.

T h e p l a n n i n g c o m m i s s i o n d e n i e d t h e p r o p o s e d p l a n b e c a u s e t h e p r o p e r t y l i e s i n t h e p a t h o f

a p l a n n e d h i g h w a y e x t e n s i o n

. T h e p r o p e r t y o w n e r s f i l e d a c o m p l a i n t a l l e g i n g t h e p l a n n i n g

c o m m i s s i o n ’ s d e n i a l c o n s t i t u t e s a r e g u l a t o r y t a k i n g t h a t i s p r o h i b i t e d b y t h e T e n n e s s e e

C o n s t i t u t i o n

, A r t i c l e I

, S e c t i o n 2 1

, a n d

, a l s o

, i n v e r s e c o n d e m n a t i o n t h a t i s c o m p e n s a b l e

p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 6

- 1 2 3

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d t h e g o v e r n m e n t ’ s m o t i o n

t o d i s m i s s f

o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m f

o r w h i c h r e l i e f c o u l d b e g r a n t e d

. W e a f f i r m t h e t r i a l

c o u r t ’ s j u d g m e n t a s t o t h e c l a i m b a s e d o n i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

, b u t r e v e r s e t h e j u d g m e n t

r e f u s i n g t o d i s m i s s t h e r e g u l a t o r y t a k i n g c l a i m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 9 I n t e r l o c u t o r y A p p e a l ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

A f f i r m e d I n P a r t a n d R e v e r s e d i n P a r t

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

.

C LE M E N T

, J R

. a n d A N D Y D

. B E N N E T T

, J J

. , j o i n e d

.

E r i k F u q u a

, A u s t i n P e a y V I I

, D a n L

. N o l a n

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

,

M o n t g o m e r y C o u n t y

, T e n n e s s e e a n d C l a r k s v i l l e M o n t g o m e r y C o u n t y R e g i o n a l P l a n n i n g

C o m m i s s i o n

.

S t a n l e y M

. R o s s ; S t e v e n T

. A t k i n s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, M a c k P h i l l i p s

a n d L e a n n P h i l l i p s

.O P I N I O N

T h e P h i l l i p s e s o w n a p p r o x i m a t e l y 1 5

. 6 a c r e s i n M o n t g o m e r y C o u n t y

. T h e y w a n t e d

t o b u i l d a s u b d i v i s i o n o n t h e i r p r o p e r t y a n d s u b m i t t e d a p r e l i m i n a r y s u b d i v i s i o n p l a t t o t h e

P l a n n i n g C o m m i s s i o n i n a c c o r d a n c e w i t h t h e a p p l i c a b l e z o n i n g r e s o l u t i o n a n d s u b d i v i s i o n

r e g u l a t i o n s

. T h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n d e n i e d t h e p r o p o s e d p l a n b e c a u s e t h e p r o p e r t y l i e s

i n t h e p a t h o f a p l a n n e d f u t u r e e x t e n s i o n o f

S t a t e H i g h w a y 3 7 4

. T h e P h i l l i p s e s a l s o f i l e d a 1

c o m p l a i n t a g a i n s t M o n t g o m e r y C o u n t y a n d C l a r k s v i l l e M o n t g o m e r y C o u n t y R e g i o n a l

P l a n n i n g C o m m i s s i o n ( t o g e t h e r

, “ M o n t g o m e r y C o u n t y ” ) i n t h e c i r c u i t c o u r t

, a s s e r t i n g c l a i m s

f o r a r e g u l a t o r y t a k i n g u n d e r t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n a n d f o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 6

- 1 2 3

. 2

M o n t g o m e r y C o u n t y f

i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s u n d e r R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) o f t h e T e n n e s s e e

R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e

, a s s e r t i n g t h e P h i l l i p s e s f a i l e d t o s t a t e a c l a i m u p o n w h i c h r e l i e f c a n

b e g r a n t e d

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d M o n t g o m e r y C o u n t y ’ s m o t i o n

, t h u s a l l o w i n g t h e

P h i l l i p s e s ’ a c t i o n t o p r o c e e d

. T h e t r i a l c o u r t s t a t e d a t t h e h e a r i n g t h a t a l t h o u g h t h e c o u r t s i n

T e n n e s s e e h a v e n o t y e t r e c o g n i z e d a c a u s e o f a c t i o n f o r a r e g u l a t o r y t a k i n g

, i t b e l i e v e d

T e n n e s s e e s h o u l d r e c o g n i z e s u c h a c a u s e o f a c t i o n

. T h i s i n t e r l o c u t o r y a p p e a l f o l l o w e d

.

I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

A R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n c h a l l e n g e s o n l y t h e l e g a l s u f f i c i e n c y o f a c o m p l a i n t

, n o t t h e

s t r e n g t h o f t h e e v i d e n c e

. W e b b v

. N a s h v i l l e A r e a H

a b i t a t f o r H u m a n i t y

, I n c

. , 3 4 6 S

. W

. 3 d

4 2 2

, 4 2 6 ( T e n n

. 2 0 1 1 )

. T h e r e s o l u t i o n o f a m o t i o n t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m f

o r

w h i c h r e l i e f c a n b e g r a n t e d i s t h u s d e t e r m i n e d b y a n e x a m i n a t i o n o f t h e c o m p l a i n t a l o n e

. I d

. ( c i t i n g L e g

g e t t v

. D u k e E n e r

g y C o r p

. , 3 0 8 S

. W

. 3 d 8 4 3

, 8 5 1 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) )

. A m o t i o n t o

d i s m i s s s h o u l d b e g r a n t e d o n l y i f a p l a i n t i f f c a n p r o v e n o s e t o f f

a c t s i n s u p p o r t o f h i s o r h e r

c l a i m t h a t w o u l d e n t i t l e t h e p l a i n t i f f t o r e l i e f

. W

e b b

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 4 2 6 ( c i t i n g C r e w s v

.

B u c k m a n L a b s

. I

n t ’ l

, I n c

. , 7 8 S

. W

. 3 d 8 5 2

, 8 5 7 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) )

.

A t r i a l c o u r t r u l i n g o n a m o t i o n t o d i s m i s s m u s t c o n s t r u e t h e c o m p l a i n t l i b e r a l l y

,

a s s u m i n g t h e t r u t h o f a l l f a c t u a l a l l e g a t i o n s a n d g i v i n g t h e p l a i n t i f f t h e b e n e f

i t o f a l l

r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s

. T

i g g v

. P i r e l l i T

i r e C o r p

. , 2 3 2 S

. W

. 3 d 2 8

, 3 1

- 3 2 ( T e n n

. 1 9 8 7 ) ( c i t i n g

Mo ntgom er y Cou nty doe s not con te nd, for pur pos es of thi s m oti on, tha t i t d e n i e d the Phi ll ips es’ 1

app li cat ion for any r e a s o n o t h e r t h an the fa ct tha t the pro per ty li es in the pat h of a pla nne d highway

ext ens ion

.

T he Phi ll ips e s a l s o fi le d a wri t of cer ti ora ri in the cha nce ry cou rt see king j udi ci al re view of 2

Mo ntgom er y County’s den ia l o f t hei r s it e pl an. T hat sui t i s no t t he s ubj ect of th is app eal

.

-2-T

r a u

- M e d o

f A m

. , I n c

. v

. A l l s t a t e I n s

. C o

. , 7 1 S

. W

. 3 d 6 9 1

, 6 9 6 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) )

. A d e f e n d a n t

a d m i t s t h e t r u t h o f t h e m a t e r i a l a l l e g a t i o n s c o n t a i n e d i n t h e c o m p l a i n t f o r p u r p o s e s o f t h e

m o t i o n

, b u t c o n t e n d s t h e a l l e g a t i o n s f a i l t o e s t a b l i s h a c a u s e o f a c t i o n

. W e b b

, 3 4 6 S

. W

. 3 d

a t 3 4 6 ( c i t i n g B r o w n v

. T e n n

. T i t l e L o a n s

, I

n c

. , 3 2 8 S

. W

. 3 d 8 5 0

, 8 5 4 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) )

. W e

r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s l e g a l c o n c l u s i o n s r e g a r d i n g t h e a d e q u a c y o f a c o m p l a i n t d e n o v o

,

a c c o r d i n g t h e t r i a l c o u r t n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W e b b

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 4 2 6 ( c i t i n g

B r o w n

, 3 2 8 S

. W

. 3 d a t 8 5 5 )

.

I I

. R E G U L A T O R Y T A K IN G

T h e P h i l l i p s e s c o n t e n d t h a t t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n ’ s d e n i a l o f t h e i r p r o p o s e d s i t e

p l a n c o n s t i t u t e s a r e g u l a t o r y t a k i n g t h a t i s p r o h i b i t e d b y A r t i c l e I

, S e c t i o n 2 1 o f t h e

T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

. T h e t r i a l c o u r t d e c l i n e d t o d i s m i s s t h i s c l a i m

.

T h e U n i t e d S t a t e s S u p r e m e C o u r t h a s r e c o g n i z e d t h a t a r e g u l a t o r y t a k i n g o c c u r s

p u r s u a n t t o t h e F i f

t h A m e n d m e n t o f t h e U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n w h e n a r e g u l a t i o n d e n i e s 3

a p r o p e r t y o w n e r a l l e c o n o m i c a l l y b e n e f i c i a l o r p r o d u c t i v e u s e s o f h i s o r h e r l a n d

. L u c a s v

. S o u t h C a r o l i n a C o a s t a l C o u n c i l

, 5 0 5 U

. S

. 1 0 0 3

, 1 0 1 5 ( 1 9 9 2 ) ; B & B E n t e r p r i s e s o f W i l s o n

C o u n t y

, L L C v

. C i t

y o f L e b a n o n

, 3 1 8 S

. W

. 3 d 8 3 9

, 8 4 5 n

. 5 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( c i t i n g P e n n s y l v a n i a

C o a l C o

. v

. Ma h o n

, 2 6 0 U

. S

. 3 9 3

, 4 1 5

– 1 6 ( 1 9 2 2 ) ) ( d e s c r i b i n g f e d e r a l j u r i s p r u d e n c e o n

r e g u l a t o r y t a k i n g s )

.

H o w e v e r

, t h e P h i l l i p s e s h a v e n o t b r o u g h t a c l a i m u n d e r t h e U n i t e d S t a t e s

C o n s t i t u t i o n

, b u t

, i n s t e a d

, b a s e t h e i r c l a i m s o l e l y o n t h e T a k i n g s C l a u s e o f t h e T e n n e s s e e

C o n s t i t u t i o n

, T N

. C O N S T

. a r t

. I

, § 2 1

. T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h a s n o t y e t a p p l i e d t h e 4

t a k i n g s c l a u s e o f

t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n t o z o n i n g o r l a n d u s e r e g u l a t i o n

. P a r t i c u l a r l y

,

a s t o r e g u l a t o r y t a k i n g s

, t h e C o u r t h a s r e c e n t l y r e i t e r a t e d t h e p o s i t i o n t h a t T e n n e s s e e h a s n o t

r e c o g n i z e d a r e g u l a t o r y t a k i n g s c a u s e o f a c t i o n

. A f t e r f i r s t d i s c u s s i n g t h e f

e d e r a l

j u r i s p r u d e n c e o n r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m s t h e C o u r t d i s t i n g u i s h e d t h e T e n n e s s e e a p p r o a c h

t o s u c h c l a i m s :

T he Fif th Am end m ent to the Unit ed Sta te s Cons ti tut ion guaran te es tha t no per son sha ll “be dep ri ved 3

o f l i f e

, l i b e rt y, or pro per ty, wit hout due pro ces s of la w” and al so pro vides

, “no r sha ll pri vate pro per ty b e

ta ken for publ ic use

, wit hout j ust compensa ti on.” T he sec ond pro visio n is cal le d the T akings Cla use

, or

someti m es the J ust Com

pen sat ion Cla use

, and it is pre dic at ed on the pro pos it ion tha t the gov er nm ent sho uld

pay for pr ivate pr ope rt y it h as ta ken for it s own use

.

T he T aking Cla use pr o vi d e s

, “T hat no m an’ s par ti cul ar ser vices sha ll be demanded

, or pro per ty 4

ta ken, or app li ed to publ ic use

, wit hout the con sen t of his re pre sen ta ti ves, or wit hout j ust compensa ti on bei ng

m ade th er ef

or. ”

-3-H o w e v e r

, t h i s C o u r t h a s n o t y e t h e l d t h a t a r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m c a n b e

a s s e r t e d u n d e r A r t i c l e I

, S e c t i o n 2 1 o f t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

. C u r r e n t l y

,

w e h a v e r e c o g n i z e d o n l y t w o t y p e s o f t a k i n g s c l a i m s

- p h y s i c a l o c c u p a t i o n

t a k i n g s c l a i m s a n d n u i s a n c e

- t y p e t a k i n g s c l a i m s

. E d w a r d s v

.

H a l l s d a l e

– P o w e l l U t i l

. D i s t

. , 1 1 5 S

. W

. 3 d 4 6 1

, 4 6 5 ( T e n n

. 2 0 0 3 ) ; J a c k s o n v

.

M e t r o

. K n o x v i l l e A i r

p o r t A u t h

. , 9 2 2 S

. W

. 2 d 8 6 0

, 8 6 2 ( T e n n

. 1 9 9 6 )

. R e g u l a t o r y

t a k i n g s d o n o t f

a l l i n t o e i t h e r o f t h e s e c a t e g o r i e s

. C o n s o l

. W a s t e S y s

. , L L C v

.

M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e & D a v i d s o n C n t y

. , N o

.

M 2 0 0 2

– 0 2 5 8 2

– C O A

– R 3

– C V

, 2 0 0 5 W L 1 5 4 1 8 6 0

, a t * 1 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e

3 0

, 2 0 0 5 ) ( N o T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 1 a p p

. f i l e d )

. B e c a u s e o f i t s p r o c e d u r a l

p o s t u r e

, t h i s c a s e i s n o t t h e p r o p e r v e h i c l e f o r d e c i d i n g t h e e x i s t e n c e o r s c o p e

o f a r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m u n d e r A r t i c l e I

, S e c t i o n 2 1

.

B & B E n t e r

. o

f W i l s o n C n t y

. , L L C v

. C i t

y o f L e b a n o n

, 3 1 8 S

. W

. 3 d a t 8 4 5

- 4 6

. T h e

T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h a s n o t s i n c e r e c o g n i z e d a r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m b a s e d o n t h e

T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

.

S i n c e t h e S u p r e m e C o u r t h a s d e c l i n e d t o h o l d t h a t a r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m c a n b e

a s s e r t e d b a s e d u p o n t h e T a k i n g C l a u s e o f t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

, w e a l s o d e c l i n e t o d o

s o

. T h e S u p r e m e C o u r t m a y c h a n g e i t s h o l d i n g

, b u t w e d o n o t c h o o s e t o a n t i c i p a t e t h a t i t

w i l l

.

W e a r e a w a r e o f o u r o p i n i o n i n D u r r e t t I n v e s t m e n t C o

. , L P v

. C i t y o f C l a r k s v i l l e

, T N

,

2 0 1 3 W L 6 1 4 4 1 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. F e b

. 1 5

, 2 0 1 3 )

, i n w h i c h t h i s c o u r t r e v e r s e d a t r i a l c o u r t ’ s

d i s m i s s a l o f a p l a i n t i f

f ’ s t a k i n g s a n d i n v e r s e c o n d e m n a t i o n c l a i m s b a s e d o n a m o r a t o r i u m

o n p r o p e r t y d e v e l o p m e n t a n d c o n s t r u c t i o n d u e t o t h e s a m e p r o p o s e d r o a d c o n s t r u c t i o n t h a t

p r o m p t e d t h e d e n i a l o f t h e P h i l l i p s ’ p r o p o s e d s u b d i v i s i o n

. 2 0 1 3 W L 6 1 4 4 1 1 a t * 7

.

T h e p l a i n t i f

f i n D u r r e t t a l l e g e d t h e m o r a t o r i u m o n d e v e l o p m e n t c o n s t i t u t e d a

r e g u l a t o r y t a k i n g a n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d w h e n i t d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f f ’ s c o m p l a i n t f

o r

f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m

. D u r r e t t

, 2 0 1 3 W L 6 1 4 4 1 1 a t * 4

. W e r e v e r s e d

, s t a t i n g t h a t u n d e r t h e

R u l e 1 2 s t a n d a r d s

, t h e f a c t u a l a l l e g a t i o n s i n t h e c o m p l a i n t w e r e “ s u f f i c i e n t t o b e a n a l y z e d

u n d e r t h e s t a n d a r d s s e t f o r t h i n P e n n C e n t r a l t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e m o r a t o r i u m

e s t a b l i s h e d i n t h e o r d i n a n c e c o n s t i t u t e d a r e g u l a t o r y t a k i n g o f P l a i n t i f f ’ s p r o p e r t y

. ” I

d

. a t * 6

.

-4-H o w e v e r

, t h e p l a i n t i f f i n D u r r e t t b a s e d h i s r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m o n t h e U n i t e d

S t a t e s C o n s t i t u t i o n a n d t h e d e c i s i o n s b y f e d e r a l c o u r t s o n t h e s u b j e c t

. H e r e i n

, t h e o n l y 5

r e g u l a t o r y t a k i n g s c l a i m i s b a s e d u p o n t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n

.

A c c o r d i n g l y

, t h e P h i l l i p s e s f a i l e d t o s t a t e a c l a i m f

o r a r e g u l a t o r y t a k i n g u p o n w h i c h

r e l i e f c a n b e g r a n t e d

, a n d M o n t g o m e r y C o u n t y ’ s m o t i o n t o d i s m i s s s h o u l d h a v e b e e n g r a n t e d

a s t o t h a t c l a i m

.

I I I

. I N V E R S E C O N D E M N A T IO N

T h e T e n n e s s e e S u p r e m e C o u r t h a s e x p l a i n e d t h a t A r t i c l e I

, § 2 1 o f t h e T e n n e s s e e

C o n s t i t u t i o n r e c o g n i z e s t h e g o v e r n m e n t ’ s r i g h t o f e m i n e n t d o m a i n b u t r e q u i r e s c o m p e n s a t i o n

w h e n p r i v a t e p r o p e r t y i s t a k e n f o r p u b l i c u s e

. E d w a r d

s v

. H a l l s d a l e

- P o w e l l U t i l

. D i s t

. K n o x

C n t y

. , T e n n

. , 1 1 5 S

. W

. 3 d 4 6 1

, 4 6 4 ( T e n n

. 2 0 0 3 )

. T h e G e n e r a l A s s e m b l y h a s i m p l e m e n t e d

t h i s p r o v i s i o n b y e n a c t i n g c o r r e s p o n d i n g e m i n e n t d o m a i n a n d i n v e r s e c o n d e m n a t i o n s t a t u t e s

.

S e e T e n n

. C o d e A n n

. § § 2 9

- 1 6

- 1 0 1 e t s e q

. T h e E d w a r d s C o u r t d e s c r i b e d i n v e r s e

c o n d e m n a t i o n a s f

o l l o w s :

“ I n v e r s e c o n d e m n a t i o n ” i s t h e p o p u l a r d e s c r i p t i o n f o r a c a u s e o f a c t i o n

b r o u g h t b y a p r o p e r t y o w n e r t o r e c o v e r t h e v a l u e o f r e a l p r o p e r t y t h a t h a s b e e n

t a k e n f o r p u b l i c u s e b y a g o v e r n m e n t a l d e f e n d a n t e v e n t h o u g h n o f o r m a l

c o n d e m n a t i o n p r o c e e d i n g s u n d e r t h e g o v e r n m e n t ’ s p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n

h a v e b e e n i n s t i t u t e d

. S e e J o h n s o n v

. C i t

y o f G r e e n e v i l l e

, 4 3 5 S

. W

. 2 d 4 7 6

, 4 7 8

( T e n n

. 1 9 6 8 )

.

E d w a r d s

, 1 1 5 S

. W

. 3 d a t 4 6 4

- 6 5

.

T h u s

, o n e o f t h e r e q u i r e m e n t s f o r a n i n v e r s e c o n d e m n a t i o n c l a i m i s a t a k i n g f o r p u b l i c

u s e

. A p r o p e r t y o w n e r ’ s r i g h t o f a c t i o n f o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n i s s e t o u t i n T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d § 2 9

– 1 6

– 1 2 3

, w h i c h b y i t s t e r m s a p p l i e s i n s i t u a t i o n s w h e r e a n e n t i t y “ h a s

a c t u a l l y t a k e n p o s s e s s i o n ” o f t h e o w n e r ’ s l a n d

. T h e m e a n i n g o f “ t a k i n g ” i n t h e c o n t e x t o f

a n i n v e r s e c o n d e m n a t i o n a c t i o n h a s b e e n d i s c u s s e d i n s e v e r a l c a s e s

.

T he fe der al cas e la w on re gulat ory ta kings i s s o me w h at complex

. However, wher e the is sue 5

invol ves int er im zoning or bui ldi ng m ora tor ia

, some genera l pri nci ple s have evolved. T he fol lowi ng do not

con st it ute a re gulat ory ta king: (1) a m ora tor ium tha t le aves an owner a re aso nab le use of his la nd a n d (2)

m ora tor ia tha t te m

por ar il y den y an owner al l re aso nab le use s of la nd when it is re aso nab ly li m it ed as to ti m e

and fur the rs a si gnifi can t publ ic pur pos e. 1 Rat hkopf’ s T he Law of Z oni ng and Pla nni ng § 13.1 7 (4 ed.)

. t h

T hus

, even if we hel d tha t a re gulat ory ta kings cl ai m can be bro ught unde r the T enn ess ee Cons ti tut ion

, it is

not cl ear th at th e Ph il li ps c an e st abl is h t he e le m ent s ne ces sar y to su ch a cl ai m

.

-5-A “ t a k i n g ” o f r e a l p r o p e r t y o c c u r s w h e n a g o v e r n m e n t a l d e f e n d a n t w i t h t h e

p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n p e r f o r m s a n a u t h o r i z e d a c t i o n t h a t “ d e s t r o y s

, i n t e r r u p t s

, o r i n t e r f

e r e s w i t h t h e c o m m o n a n d n e c e s s a r y u s e o f r e a l p r o p e r t y o f

a n o t h e r

. ” P l e a s a n t V

i e w U t i l

. D i s t

. v

. V

r a d e n b u r g

, 5 4 5 S

. W

. 2 d 7 3 3

, 7 3 5

( T e n n

. 1 9 7 7 )

.

E d w a r d s

, 1 1 5 S

. W

. 3 d a t 4 6 5

.

T e n n e s s e e c o u r t s h a v e g e n e r a l l y r e c o g n i z e d “ t w o c l a s s i f i c a t i o n s o f t a k i n g s : p h y s i c a l

o c c u p a t i o n t a k i n g s a n d n u i s a n c e

- t y p e t a k i n g s

. ” E d w a r d s

, 1 1 5 S

. W

. 3 d a t 4 6 5 ( c i t i n g J a c k s o n

v

. M e t r o

. K n o x v i l l e A i r

p o r t A u t h

. , 9 2 2 S

. W

. 2 d 8 6 0

, 8 6 2

– 6 3 ( T e n n

. 1 9 9 6 ) ) ; s e e a l s o B & B

E n t e r

. o f W i l s o n C n t y

. v

. C i t y o f L e b a n o n

, 3 1 8 S

. W

. 3 d a t 8 4 5

. A “ n u i s a n c e

- t y p e t a k i n g ” 6

o c c u r s w h e n t h e e n t i t y w i t h e m i n e n t d o m a i n p o w e r “ i n t e r f e r e s w i t h a l a n d o w n e r ’ s b e n e f i c i a l

u s e a n d e n

j o y m e n t o f t h e p r o p e r t y

. ” E d w a r d s

, 1 1 5 S

. W

. 3 d a t 4 6 5

. O n e e x a m p l e o f t h i s t y p e

o f t a k i n g i s a n e x t e n s i o n o f a n a i r p o r t r u n w a y t h a t r e s u l t s i n n o i s e a n d v i b r a t i o n s t o t h e

d e t r i m e n t o f n e a r b y p r i v a t e p r o p e r t y o w n e r s

. J a c k s o n

, 9 2 2 S

. W

. 2 d a t 8 6 1

, 8 6 3

– 6 4

. I n a

“ n u i s a n c e

- t y p e t a k i n g

, ” t h e f i g u r a t i v e “ t a k i n g ” o f t h e p r o p e r t y o c c u r s t h r o u g h t h e c r e a t i o n

o f a n u i s a n c e b y a n e n t i t y w i t h t h e p o w e r o f e m i n e n t d o m a i n

.

I n a d d i t i o n

, o t h e r f

a c t s h a v e b e e n f

o u n d s i g n i f

i c a n t

. “ O n l y w h e n t h e i n j u r y i s

p e r m a n e n t i n n a t u r e c a n t h e r e b e a ‘ t a k i n g ’ w i t h i n t h e c o n t e m p l a t i o n o f t h e s t a t u t e

. . . . ”

K n o x C n t

y

. v

. M o n c i e r

, 4 5 5 S

. W

. 2 d 1 5 3

, 1 5 6 ( T e n n

. 1 9 7 0 )

. O n e i n d i c a t i o n t h a t t h e i n j u r y

i s p e r m a n e n t a n d t h e r e f o r e a t a k i n g i s d a m a g e t o t h e m a r k e t v a l u e o f t h e p r o p e r t y

. J a c k s o n

,

9 2 2 S

. W

. 2 d a t 8 6 5

. A s a g e n e r a l r u l e

, s t a t e m e n t s s u c h a s t h e s e h a v e b e e n m a d e i n t h e

c o n t e x t o f d i s t i n g u i s h i n g b e t w e e n a n i n v e r s e c o n d e m n a t i o n a c t i o n a n d a n a c t i o n f o r n u i s a n c e

.

T h e p e r m a n e n c y r e q u i r e m e n t h a s n o t a l w a y s b e e n a p p l i e d i n a n o b v i o u s l y c o n s i s t e n t w a y

.

F o r e x a m p l e

, i n P e t e r s o n v

. P u t n a m C o u n t y

, 2 0 0 6 W L 3 0 0 7 5 1 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. O c t

. 1 9

,

2 0 0 6 )

, t h i s C o u r t d i s c u s s e d t w o c a s e s a d d r e s s i n g t h e d i s t i n c t i o n i n t h e t w o c a u s e s o f a c t i o n :

T h e f i r s t i s s u e w i t h r e s p e c t t o t h e p l a i n t i f f s ’ c o m m o n l a w n u i s a n c e c l a i m

- i

. e

. ,

w h e t h e r t h e p l a i n t i f

f s ’ p r o p e r c a u s e o f a c t i o n w a s a c l a i m f o r i n v e r s e

c o n d e m n a t i o n

, r a t h e r t h a n a t e m p o r a r y n u i s a n c e c l a i m

- h a s b e e n a d d r e s s e d b y

t h e c o u r t s o f

t h i s S t a t e o n n u m e r o u s o c c a s i o n s

. . . . W h e r e t h e a d v e r s e e f f e c t

A physic al occ upa ti on ta ki n g o c c u r s when an ent it y wit h the power of eminent domain “ca use s 6

ei the r a dir ect and con ti nui ng physic al invas ion of pri vate pro per ty or a des tr uct ion of a pla int if f' s pro per ty

ri ghts.” Edwar ds

, 115 S.W .3d at 465. A n e x a mple inc lud es the si tua ti on wher e an ent it y wit h eminent

domain aut hor it y, whil e per for m ing work on a publ ic pro j ect

, diver ts wat er ont o pri vate pro per ty and cau ses

con ti nui ng flo odi ng. Id.

-6-a m o u n t s t o a “ t a k i n g ” o f p r o p e r t y b y t h e g o v e r n m e n t

, t h e p l a i n t i f f ’ s p r o p e r

r e m e d y i s o n e f

o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n u n d e r t h e e m i n e n t d o m a i n s t a t u t e

.

S e e T

. C

. A

. § 2 9

- 1 6

- 1 2 3

, 1 2 4 ; s e e P l e a s a n t v i e w U t i l

. D i s t

. v

. V r a n d e n b u r

g

,

5 4 5 S

. W

. 2 d 7 3 3 ( T e n n

. 1 9 7 7 ) ; M o n d a y v

. K n o x C o u n t

y

, 2 2 0 T e n n

. 3 1 3

, 4 1 7

S

. W

. 2 d 5 3 6 ( T e n n

. 1 9 6 7 ) ; S m i t h v

. M a u r y C o u n t y

, 1 9 9 9 W L 6 7 5 1 3 5 ( T e n n

.

C t

. A p p

. S e p t

. 1

, 1 9 9 9 )

.

I n t h e c a s e o f M o n d a

y v

. K n o x C o u n t

y

, t h e p l a i n t i f

f f i l e d a c o m m o n l a w

n u i s a n c e a c t i o n a g a i n s t t h e c o u n t y

, a l l e g i n g t h a t t h e c o u n t y ’ s c o n s t r u c t i o n o f

a n e a r b y h i g h w a y h a d c a u s e d e x c e s s i v e a m o u n t s o f w a t e r t o c o l l e c t o n t h e

p l a i n t i f f ’ s p r o p e r t y

. 4 1 7 S

. W

. 2 d a t 5 3 6

. T h p l a i n t i f f s o u g h t a m a n d a t o r y

i n j u n c t i o n

. I

d

. T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e p l a i n t i f f s ’ s u i t

, h o l d i n g t h a t t h e

p l a i n t i f f s ’ a l l e g a t i o n s a m o u n t e d t o a “ t a k i n g ” b y t h e c o u n t

y a n d t h a t t h e

e x c l u s i v e r e m e d

y w a s a c l a i m u n d e r t h e e m i n e n t d o m a i n s t a t u t e s

. I d

. T h e

S u p r e m e C o u r t a f

f i r m e d

, s t a t i n g t h a t “ t h e r e h a s b e e n a t a k i n g o f [ t h e

p l a i n t i f f ’ s ] p r o p e r t y f

o r p u b l i c u s e f

o r w h i c h t h e r e m e d y i s r e v e r s e

c o n d e m n a t i o n p r o c e e d i n g s a n d [ t h e c o u n t y ] w o u l d n o t b e l i a b l e o n t h e t h e o r y

o f a n u i s a n c e

. ” I

d

. 5 3 7

. N o t a b l y

, t h e p l a i n t i f f a r g u e d t h a t t h e i n t r u s i o n o n l y

a m o u n t e d t o a t e m p o r a r y n u i s a n c e b e c a u s e t h e c o n d i t i o n c a u s i n g t h e d a m a g e s

c o u l d b e r e m e d i e d b y c e r t a i n c h a n g e s i n t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h i g h w a y

. I

d

.

T h e C o u r t r e

j e c t e d t h i s a r g u m e n t b y s t a t i n g t h a t “ t h e C o u r t h a s n o a u t h o r i t y t o

o r d e r s u c h c h a n g e i n c o n s t r u c t i o n ; f o r t o d o s o w o u l d i n e f

f e c t b e c o n s t r u c t i n g

p u b l i c r o a d s b y j u d i c i a l o r d e r

. ” I d

.

S i m i l a r l y

, i n P l e a s a n t V i e w U t i l

. D i s t

. v

. V

r a n d e n b u r

g

, t h e p l a i n t i f

f s f i l e d a n

a c t i o n t o e n

j o i n a u t i l i t y d i s t r i c t f

r o m d i s c h a r g i n g t h o u s a n d s o f g a l l o n s o f

w a s t e w a t e r o n t h e i r p r o p e r t y

. 5 4 5 S

. W

. 2 d a t 7 3 4

. T h e u t i l i t y d i s t r i c t m o v e d

t o d i s m i s s t h e p l a i n t i f

f s ’ s u i t

, p r i m a r i l y a r g u i n g t h a t i t s a c t i o n s a m o u n t e d t o a

“ t a k i n g

, ” r a t h e r t h a n a n u i s a n c e

. I d

. T h e u t i l i t y d i s t r i c t a s s e r t e d t h a t t h e

p l a i n t i f f s ’ p r o p e r r e m e d y w a s a n a c t i o n f o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

, a n d

f u r t h e r m o r e

, t h a t a n y i n v e r s e c o n d e m n a t i o n a c t i o n w a s n o w b a r r e d b y t h e

o n e

- y e a r s t a t u t e o f

l i m i t a t i o n s f

o r s u c h a c t i o n s

. I

d

. a t 7 3 4

– 3 5

. T

h e t r i a l c o u r t

g r a n t e d t h e u t i l i t

y d i s t r i c t ’ s m o t i o n t o d i s m i s s

. I d

. a t 7 3 5

. A s n o t e d b y t h e

S u p r e m e C o u r t

, t h e C o u r t o f A p p e a l s r e v e r s e d a n d r e m a n d e d

, c o n c l u d i n g t h a t

t h e p l a i n t i f

f s ’ s u i t w a s “ ‘ n o t a s u i t f o r d a m a g e s i n r e v e r s e c o n d e m n a t i o n [ b u t ]

i s p r i m a r i l y a n i n

j u n c t i o n s u i t p r a y i n g f

o r i n j u n c t i v e a n d g e n e r a l r e l i e f

. ’ ” I d

. ( b r a c k e t i n g i n o r i g i n a l )

. T h e S u p r e m e C o u r t r e v e r s e d t h e C o u r t o f A p p e a l s a n d

a f f i r m e d t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

. I d

. a t 7 3 6

. . . .

P e t e r s o n v

. P u t n a m C o u n t y

, 2 0 0 6 W L 3 0 0 7 5 1 6

, a t * 9 ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l )

.

-7-T u r n i n g n o w t o t h e c a s e b e f o r e u s

, w e c o n s i d e r t h e f a c t s t h e P h i l l i p s e s a l l e g e d i n t h e i r

c o m p l a i n t t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e y s t a t e a c l a i m f o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n

. T h e r e l e v a n t

a n d m a t e r i a l f

a c t s a l l e g e d i n c l u d e :

5

. P r i o r t o O c t o b e r 2 0 1 0

, t h e P l a i n t i f f s s u b m i t t e d a n a p p l i c a t i o n f o r

s u b d i v i s i o n r e v i e w f

o r t h e p u r p o s e s o f o b t a i n i n g a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y

p l a t f o r t h e p r o p e r t y p u r s u a n t t o t h e z o n i n g r e s o l u t i o n o f t h e s u b d i v i s i o n

r e g u l a t i o n s

.

. . . . .

9

. U p o n i n f

o r m a t i o n a n d b e l i e f

, n o m e m b e r s o f t h e c o m m u n i t y

a p p e a r e d o r p e t i t i o n e d t h e R e s p o n d e n t f o r d i s a p p r o v a l o f t h e p l a t

.

1 0

. F o l l o w i n g t h e p r e s e n t a t i o n

, t h e D e f e n d a n t

, P L A N N I N G

C O M M I S S I O N d e n i e d P l a i n t i f f s ’ a p p l i c a t i o n f

o r a p p r o v a l o f t h e p r e l i m i n a r y

p l a t

. . . .

1 1

. U p o n i n f

o r m a t i o n a n d b e l i e f t h e f i n d i n g s o f t h e D e f

e n d a n t

,

P L A N N I N G C O M M I S S I O N w e r e b a s e d o n t h e p o s s i b l e u s e o f t h e p r o p e r t y

f o r a f u t u r e h i g h w a y r i g h t o f w a y

, b u t h a s n o c u r r e n t p l a n s t o b e g i n

c o n s t r u c t i o n o r c o n d e m n a t i o n p r o c e e d i n g s f o r t h e f u t u r e e x t e n s i o n o f h i g h w a y

3 7 4

.

1 2

. B y v i r t u e o f d e n y i n g P L A I N T I F F ’ s s i t e p l a n

, t h e P L A N N I N G

C O M M I S S I O N a c t i n g o n b e h a l f o f M O N T G O M E R Y C O U N T Y i n t e r f e r e d

w i t h t h e c o m m o n a n d n e c e s s a r y u s e o f P L A I N T I F F ’ s r e a l p r o p e r t y

, w h i c h

w a s s p e c i f

i c a l l y a l l o w e d p u r s u a n t t o t h e a p p l i c a b l e z o n i n g o r d i n a n c e

.

D E F E N D A N T S ’ d e n i a l o f t h e r e q u e s t e d p l a n d e s p i t e i t s c o m p l i a n c e w i t h t h e

a p p l i c a b l e z o n i n g o r d i n a n c e s c o n s t i t u t e s s u c h a b u r d e n s o m e r e s t r i c t i o n o n t h e

u s e o f t h e P R O P E R T Y t h a t D E F E N D A N T S h a v e f o r a l l i n t e n t s a n d p u r p o s e s

t a k e n t h e P R O P E R T Y a n d m u s t c o m p e n s a t e P L A I N T I F F S t h e r e f o r p u r s u a n t

t o T e n n

. C o n

. A r t

. I

, § 2 1

.

1 3

. P l a i n t i f

f s a r e e n t i t l e d t o r e c o v e r t h e r e a s o n a b l e v a l u e o f t h e l a n d

a n d d a m a g e t h e r e t o p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 2 9

- 1 6

- 1 2 3

.

T h e f a c t s a r e s u f

f i c i e n t t o s t a t e a c l a i m f

o r i n v e r s e c o n d e m n a t i o n s o a s t o s u r v i v e a

-8-R u l e 1 2

. 0 2 m o t i o n t o d i s m i s s

. I t i s e a r l y i n t h i s l i t i g a t i o n

, a n d n o d i s c o v e r y h a s b e e n h a d

.

T h e m o t i o n w a s d e c i d e d o n t h e b a s i s o f t h e c o m p l a i n t o n l y

, a n d t h e p o s i t i o n o f M o n t g o m e r y

C o u n t y h a s n o t b e e n c o n s i d e r e d

. W e d o n o t i n t e n d t o i n d i c a t e w h e t h e r t h i s l a w s u i t m a y o r

m a y n o t s u r v i v e a l a t e r d i s p o s i t i v e m o t i o n a f t e r a d d i t i o n a l f

a c t s a r e e s t a b l i s h e d

.

W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d e n y i n g M o n t g o m e r y C o u n t y’ s m o t i o n t o d i s m i s s

o n t h e i n v e r s e c o n d e m n a t i o n c l a i m

.

I I I

. C O N C L U S IO N

W e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t d e n y i n g M o n t g o m e r y C o u n t y ’ s R u l e 1 2

. 0 2 ( 6 )

m o t i o n t o d i s m i s s t h e i n v e r s e c o n d e m n a t i o n c l a i m a n d r e v e r s e t h e d e n i a l o f d i s m i s s a l o f t h e

r e g u l a t o r t a k i n g s c l a i m

. T h e c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e a s s e s s e d o n e

- h a l f t o t h e a p p e l l a n t s

, M o n t g o m e r y C o u n t y

, T e n n e s s e e

,

a n d t h e C l a r k s v i l l e M o n t g o m e r y C o u n t y R e g i o n a l P l a n n i n g C o m m i s s i o n

, a n d o n e

- h a l f t o t h e

a p p e l l e e s

, M a c k a n d L e a n n P h i l l i p s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R IC IA J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-9-