G e n

. 1 7 ] 1 7

H O U S I N G

C O N S T IT U T IO N A L L A W

– S E P A R A T IO N O F P O W E R S

– F E D E R A L

P R E E M P T I O N

– W H E T H E R “ L O C A L A P P R O V A L ”

R EQUI REMEN T I M P LE M EN TE D BY D EP A R TM EN T O F H O U S ING

A N D C O M M U N IT Y D EV EL O P M EN T V IO LA TE S S EP A R A TIO N O F

P O W E R S P R IN C IP L E O F S T A T E C O N S T IT U T IO N O R F E D E R A L

L O W I N C O M E H O U S IN G T A X C R E D IT L A W

A p r i l 1 3

, 2 0 1 1

T h e H o n o r a b l e J

a m i e R a s k i n

Ma r y l a n d S e n a t e

Y o u h a v e a s k e d f

o r o u r o p i n i o n c o n c e r n i n g p a r t o f t h e p r o c e s s

t h a t t h e D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a n d C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t

( “ D H C D ” ) f

o l l o w s i n a d m i n i s t e r i n g t w o o f i t s m u l t i

- f a m i l y r e n t a l

h o u s i n g p r o g r a m s

. I n p a r t i c u l a r

, a s a c o n d i t i o n t o t h e a w a r d o f

p r o g r a m b e n e f

i t s

, D H C D r e q u i r e s t h a t a p r o j e c t h a v e t h e

e n d o r s e m e n t o f t h e g o v e r n i n g b o d y o f t h e j u r i s d i c t i o n i n w h i c h i t

w i l l b e l o c a t e d

. Y o u h a v e p o s e d t h e f o l l o w i n g t w o q u e s t i o n s

c o n c e r n i n g t h i s l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t :

1

. T o t h e e x t e n t t h a t t h e s e r e q u i r e m e n t s

e f f e c t i v e l y c o n f

e r a v e t o p o w e r o n t h e

e x e c u t i v e a n d l e g i s l a t i v e g o v e r n m e n t s o f l o c a l

j u r i s d i c t i o n s o v e r t h e a l l o c a t i o n o f f u n d i n g

f r o m t h e s e s t a t e w i d e p r o g r a m s t h a t a r e

a d m i n i s t e r e d b y t h e E x e c u t i v e b r a n c h

, d o

t h e s e r e q u i r e m e n t s v i o l a t e t h e c o n s t i t u t i o n a l

s e p a r a t i o n o f p o w e r s b y d e l e g a t i n g e x e r c i s e o f

a n E x e c u t i v e f

u n c t i o n i n s t a t e g o v e r n m e n t t o

t h e f o r m a l d e c i s i o n

- m a k i n g p r o c e s s e s a n d

d i s c r e t i o n a r y j u d g m e n t s o f n o n

- E x e c u t i v e

a c t o r s o r b y c o n d i t i o n i n g e x e r c i s e o f

E x e c u t i v e f

u n c t i o n s o n t h e f

o r m a l d e c i s i o n

m a k i n g p r o c e s s e s a n d d i s c r e t i o n a r y j u d g m e n t s

o f n o n

- E x e c u t i v e a c t o r s

, i

. e

. , t h e e x e c u t i v e

a n d l e g i s l a t i v e b r a n c h e s o f t h e g o v e r n m e n t s o f

t h e l o c a l j u r i s d i c t i o n s ?

2

. T h e f

e d e r a l L o w I n c o m e H o u s i n g

T a x C r e d i t p r o g r a m v e s t s a d m i n i s t r a t i v e1 8 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

a u t h o r i t y o v e r t h e T a x C r e d i t t o s t a t e h o u s i n g

f i n a n c e a g e n c i e s

. D o t h e s t a t e r e q u i r e m e n t s

d i s c u s s e d a b o v e v i o l a t e t h e f e d e r a l l a w

g o v e r n i n g t h e t a x c r e d i t p r o g r a m b y i n e s s e n c e

d e l e g a t i n g e f

f e c t i v e s t a t e a d m i n i s t r a t i v e

c o n t r o l o v e r t h e f

e d e r a l p r o g r a m s t o l o c a l

j u r i s d i c t i o n s ? D o e s t h i s s c h e m e d e f e a t t h e

p u r p o s e s o f t h e p r o g r a m ?

F o r t h e r e a s o n s d i s c u s s e d b e l o w

, i t i s o u r o p i n i o n t h a t t h e l o c a l

a p p r o v a l r e q u i r e m e n t

, a s d e s i g n e d b y t h e G e n e r a l A s s e m b l y a n d

i m p l e m e n t e d b y D H C D

, d o e s n o t v i o l a t e t h e s e p a r a t i o n o f p o w e r s

p r i n c i p l e o f t h e S t a t e C o n s t i t u t i o n

. M o r e o v e r

, i n o u r v i e w

, t h e

r e q u i r e m e n t d o e s n o t v i o l a t e t h e f e d e r a l l a w t h a t i s t h e b a s i s f o r o n e

o f t h e p r o g r a m s

.

I

B a c k g r o u n d

Y o u r i n q u i r y c o n c e r n s t w o p r o g r a m s a d m i n i s t e r e d b y D H C D

t o f i n a n c e a f

f o r d a b l e m u l t i

- f

a m i l y r e n t a l h o u s i n g p r o j e c t s

. O n e

p r o g r a m

, k n o w n a s t h e R e n t a l H o u s i n g P r o d u c t i o n P r o g r a m ( “ R H P P ” )

, i s e s t a b l i s h e d b y S t a t e l a w

. T h e o t h e r

, c a l l e d t h e L o w

I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t P r o g r a m ( “ T a x C r e d i t P r o g r a m ” )

, i s

b a s e d o n f

e d e r a l t a x l a w a n d i s i m p l e m e n t e d b y s t a t e a g e n c i e s

. D H C D a d m i n i s t e r s b o t h h o u s i n g p r o g r a m s

, a s w e l l a s o t h e r s

,

a c c o r d i n g t o a c o m p r e h e n s i v e u n d e r w r i t i n g a n d a p p r o v a l p r o c e s s

.

A

. R e n t a l H o u s i n g P r o d u c t i o n P r o g r a m

R H P P i s c u r r e n t l y c o d i f i e d a t A n n o t a t e d C o d e o f M a r y l a n d

, H o u s i n g a n d C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t A r t i c l e ( “ H C D ” )

, § 4

- 1 5 0 1

e t s e q

. T h e p u r p o s e o f R H P P i s

, a m o n g o t h e r t h i n g s

, t o “ i n c r e a s e

t h e s u p p l y o f d e c e n t

, s a f e

, a n d s a n i t a r y r e n t a l h o u s i n g f o r o c c u p a n c y

b y f a m i l i e s o f l o w e r i n c o m e

. ” H C D § 4

- 1 5 0 3

. T h e p r o g r a m

p r o v i d e s v a r i o u s t y p e s o f f i n a n c i a l a s s i s t a n c e f

o r p r o j e c t s t h a t s e t

a s i d e a m i n i m u m n u m b e r o f d w e l l i n g u n i t s f o r f a m i l i e s w i t h i n c o m e s

b e l o w a c e r t a i n t h r e s h o l d

. H C D § § 4

- 1 5 0 4

, 4

- 1 5 0 5

, 4

- 1 5 0 6

. R H P P 1

1 The prog ram is also authorized to help financ e the conver sion of

office or commercial space to rental housing, although such projec ts are

rela tively infreque nt. See HCD §1-1504(a )(1)

.G e n

. 1 7 ] 1 9

i s f u n d e d w i t h s p e c i a l f

u n d s a p p r o p r i a t e d i n t h e S t a t e b u d g e t

. H C D

§ 4

- 5 0 4 ( c ) ( 1 ) ( i i )

.

T h e s t a t u t e e s t a b l i s h e s a n u m b e r o f c o n d i t i o n s f o r p a r t i c i p a t i o n

i n R H P P

. F o r e x a m p l e

, f i n a n c i n g i s l i m i t e d t o “ d e v e l o p m e n t c o s t s ”

a s d e f i n e d b y H C D § 4

- 1 5 0 1

. C e r t a i n c r i t e r i a m u s t b e a p p l i e d i n

d e t e r m i n i n g t h e m a x i m u m i n c o m e l i m i t s f o r q u a l i f y i n g f a m i l i e s

. H C D § 4

- 1 5 0 5

. T h e s t a t u t e p r o v i d e s a f o r m u l a f o r e s t a b l i s h i n g t h e

m i n i m u m n u m b e r o f r e n t a l u n i t s t h a t m u s t b e i n c o m e r e s t r i c t e d a n d

s e t s f o r t h a m i n i m u m p e r i o d o f t i m e t h a t r e n t a l u n i t s m u s t b e

r e s t r i c t e d t o l o w e r i n c o m e f a m i l i e s

. H C D § 4

- 1 5 0 4

.

Y o u r i n q u i r y c o n c e r n s a r e q u i r e m e n t t h a t a p r o j e c t h a v e t h e

e n d o r s e m e n t o f t h e l o c a l g o v e r n m e n t i n o r d e r t o b e e l i g i b l e f o r

R H P P f i n a n c i n g

. I n p a r t i c u l a r

, t h e s t a t u t e p r o v i d e s t h a t D H C D “ m a y

a p p r o v e a n a p p l i c a t i o n f o r a p r o j e c t o n l y i f t h e p o l i t i c a l s u b d i v i s i o n

i n w h i c h t h e p r o

j e c t i s t o b e s i t u a t e d h a s : ( 1 ) a p p r o v e d t h e p r o j e c t ;

a n d ( 2 ) ( i ) c o n t r i b u t e d t o r e d u c i n g t h e d e v e l o p m e n t c o s t s o r

o p e r a t i n g c o s t s ; o r ( i i ) o t h e r w i s e s u p p o r t e d t h e p r o j e c t

. ” H C D § 4

- 1 5 0 8 ( a ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. I n d e c i d i n g w h e t h e r t o f i n a n c e a p r o

j e c t

, D H C D i s t o c o n s i d e r

, a m o n g o t h e r r e l e v a n t f a c t o r s

, t h e c o n t r i b u t i o n

o f t h e p o l i t i c a l s u b d i v i s i o n f o r t h e p r o

j e c t

. H C D § 4

- 1 5 0 8 ( b )

.

D H C D h a s i n c o r p o r a t e d t h e s t a t u t o r y l o c a l a p p r o v a l

r e q u i r e m e n t i n i t s r e g u l a t i o n s

. T h o s e r e g u l a t i o n s r e q u i r e t h a t l o c a l

a p p r o v a l “ s h a l l b e e v i d e n c e d b y a c e r t i f i e d c o p y o f

a n o r d i n a n c e o r

r e s o l u t i o n d u l y a d o p t e d b y t h e a p p r o p r i a t e g o v e r n i n g b o d y o f t h e

p o l i t i c a l s u b d i v i s i o n a n d a p p r o v e d b y t h e c h i e f e x e c u t i v e o f f i c e r o f

t h e p o l i t i c a l s u b d i v i s i o n

, i f a n y

, s e t t i n g f o r t h : ( 1 ) T h e i d e n t i t y o f t h e

s p o n s o r ; ( 2 ) T h e l o c a t i o n a n d n a t u r e o f t h e p r o j e c t ; a n d ( 3 ) A p p r o v a l

o f t h e l o a n

. ” C O M A R 0 5

. 0 5

. 0 1

. 0 7 C

.

B

. T a x C r e d i t P r o g r a m

T h e T a x C r e d i t P r o g r a m h a s i t s o r i g i n s i n t h e f e d e r a l L o w

I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t L a w

, w h i c h w a s p a r t o f t h e f e d e r a l T a x

R e f o r m A c t o f 1 9 8 6

. P u b

. L

. 9 9

- 5 1 4

, T i t l e I I

, § 2 5 2 ( a )

, 1 0 0 S t a t

. 2 1 8 9 ( O c t o b e r 2 1

, 1 9 8 6 )

, c o d i f i e d a t 2 6 U

. S

. C

. § 4 2

. T h e L o w

I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t L a w u s e s f e d e r a l t a x c r e d i t s t o c r e a t e

i n c e n t i v e s f

o r d e v e l o p e r s t o c o n s t r u c t a n d r e n o v a t e l o w i n c o m e

r e n t a l h o u s i n g

. S e e B a l l a r d

, P r o f i t i n g f r o m P o v e r t

y : T h e

C o m p e t i t i o n B e t w e e n F o r

- P r o f i t a n d N o n p r o f i t D e v e l o p e r s f o r L o w

I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t s

, 5 3 H a s t i n g s L

. J

. 2 1 1

, 2 1 6

- 1 9 ( 2 0 0 3 ) ;

S h a h

, H a v i n g L o w I

n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t Q u a l i

f i e d A l l o c a t i o n

P l a n s T a k e i n t o A c c o u n t t h e Q u a l i t y o f S c h o o l s a t P r o p o s e d F a m i l

y2 0 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

H o u s i n g S i t e s : A P a r t i a l A n s w e r t o t h e R e s i d e n t i a l S e g r e g a t i o n

D i l e m m a

, 3 9 I n d

. L

. R e v

. 6 9 1 ( 2 0 0 6 )

.

A d m i n i s t r a t i o n o f t h e p r o g r a m i s d e l e g a t e d b y t h e f e d e r a l

s t a t u t e t o s t a t e a n d l o c a l h o u s i n g a g e n c i e s – r e f e r r e d t o a s “ h o u s i n g

c r e d i t a g e n c i e s

. ” S e e 2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( h )

. I n M a r y l a n d

, D H C D a c t s

a s t h e h o u s i n g c r e d i t a g e n c y a n d a l l o c a t e s t a x c r e d i t s f o r r e s i d e n t i a l

r e n t a l p r o p e r t i e s i n t h e S t a t e

. W i t h i n D H C D

, t h e T a x C r e d i t

P r o g r a m i s t h e r e s p o n s i b i l i t y o f t h e C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t

A d m i n i s t r a t i o n ( “ C D A ” )

, w h i c h i s a u t h o r i z e d b y S t a t e l a w t o c a r r y

o u t h o u s i n g a n d c o m m u n i t y d e v e l o p m e n t p r o g r a m s

. H C D § 4

- 2 1 1

.

C D A ’ s p o w e r s a r e s u b

j e c t t o v a r i o u s c o n s t r a i n t s u n d e r S t a t e

l a w

. I t s a g r e e m e n t s m u s t b e a p p r o v e d b y t h e S e c r e t a r y o f H o u s i n g

a n d C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t ( “ S e c r e t a r y ” ) a n d

, i n s o m e c a s e s

, b y

t h e B o a r d o f P u b l i c W o r k s

. H C D § 4

- 2 1 3 ( a )

. A p r o j e c t f i n a n c e d b y

C D A m u s t c o m p l y w i t h a p p l i c a b l e z o n i n g a n d b u i l d i n g c o d e s

. H C D

§ 4

- 2 1 3 ( c )

. C D A ’ s e n a b l i n g l a w a l s o d i r e c t s i t t o “ w o r k c l o s e l y

,

c o n s u l t

, a n d c o o p e r a t e w i t h l o c a l e l e c t e d o f f i c i a l s ” a n d “ g i v e

p r i m a r y c o n s i d e r a t i o n t o l o c a l n e e d s a n d d e s i r e s

. ” H C D § 4

- 2 1 3 ( f ) ( i )

- ( i i )

. I n c a r r y i n g o u t t h i s l e g i s l a t i v e d i r e c t i o n

, C D A h a s

l o n g r e q u i r e d e x p l i c i t a p p r o v a l o f a p r o j e c t b y t h e l o c a l g o v e r n i n g

b o d y

. T h e C o u r t o f S p e c i a l A p p e a l s h a s h e l d t h a t t h e a g e n c y h a s

2

c o r r e c t l y c o n s t r u e d t h e l e g i s l a t i v e i n t e n t o f t h i s s t a t u t e i n r e q u i r i n g

l o c a l a p p r o v a l o f p r o

j e c t s

. F o r e s t v i l l e P a r k L t d

. v

. S t a t e

, 5 0 M d

. A p p

. 5 7 0

, 5 3 9 A

. 2 d 4 6 ( 1 9 8 1 )

.

I n F o r e s t v i l l e

, C D A e n t e r e d i n t o a n a g r e e m e n t w i t h a

d e v e l o p e r t o p r o v i d e f

i n a n c i n g f

o r l i m i t e d i n c o m e p u r c h a s e r s o f

h o m e s b u i l t b y t h e d e v e l o p e r

. A s r e q u i r e d b y a C D A r e g u l a t i o n

, t h e

a g r e e m e n t w a s c o n t i n g e n t o n a r e s o l u t i o n b y t h e l o c a l g o v e r n i n g

b o d y

, e n d o r s e d b y i t s c h i e f e x e c u t i v e

, a p p r o v i n g t h e p r o j e c t a n d

a c k n o w l e d g i n g C D A ’ s p a r t i c i p a t i o n

. A l t h o u g h t h e c o u n t y c o u n c i l

p a s s e d a r e s o l u t i o n a p p r o v i n g t h e p r o j e c t

, t h e c o u n t y e x e c u t i v e

d e c l i n e d t o e n d o r s e i t a n d C D A w i t h d r e w f r o m t h e a g r e e m e n t

. T h e

d e v e l o p e r s u e d t o e n f

o r c e t h e a g r e e m e n t

, a r g u i n g t h a t t h e l o c a l

2 For projec ts that fit the descr iption of “community development

projec ts” in HCD §4-217, and for which CD A provides financ ing under

HCD §4-225(a)(1)

, there is an additional local approva l require ment.

CDA must obtain approva l of the land use for the projec t by a resolution

of the local g overnme nt for the jurisdiction in which a projec t is to be

located. H CD §4-213(b).G e n

. 1 7 ] 2 1

a p p r o v a l w a s r e q u i r e d s o l e l y w i t h r e s p e c t t o l a n d u s e a n d s h o u l d n o t 3

h a v e b e e n r e q u i r e d a s t o t h e a g r e e m e n t g e n e r a l l y

.

T h e C o u r t o f S p e c i a l A p p e a l s h e l d t h a t C D A h a d r e a s o n a b l y

c o n s t r u e d t h e s t a t u t o r y m a n d a t e t o c o o p e r a t e w i t h l o c a l j u r i s d i c t i o n s

. I t s t a t e d :

[ w ] e t h i n k t h a t w h e n t h e L e g i s l a t u r e p r o v i d e d

i n [ H C D § 4

- 2 1 3 ( f

) ] t h a t t h e C D A “ s h a l l w o r k

c l o s e l y

, c o n s u l t a n d c o o p e r a t e w i t h l o c a l

e l e c t e d o f

f i c i a l s ” i t m e a n t p r e c i s e l y w h a t i t

s a i d

, a n d t h a t [ H C D § 4

- 2 1 3 ( f ) ] a p p l i e s t o a l l

p h a s e s o f a C D A u n d e r t a k i n g i n a n y p o l i t i c a l

s u b d i v i s i o n o f t h e S t a t e

. I t i s d i f f i c u l t t o

u n d e r s t a n d h o w C D A c a n “ w o r k c l o s e l y

,

c o n s u l t a n d c o o p e r a t e ” w i t h t h e l o c a l e l e c t e d

g o v e r n m e n t o f

f i c i a l s i f t h a t l a n g u a g e w e r e

c o n s t r u e d t o m e a n t h a t C D A p o s s e s s e d t h e

a u t h o r i t y t o p u t t h e p r o j e c t i n t h e c o u n t y o r

m u n i c i p a l i t y

, n o t w i t h s t a n d i n g t h e o p p o s i t i o n

o f l o c a l e l e c t e d o f

f i c i a l s

. I n d e e d

, i f C D A

c o u l d

, a s [ t h e d e v e l o p e r ] w o u l d h a v e i t

, s a y

t h a t “ w e h a v e c o n s u l t e d a n d c o o p e r a t e d a n d

n o w w e a r e g o i n g t o p u t t h e p r o j e c t i n y o u r

a r e a i r r e s p e c t i v e o f y o u r o p p o s i t i o n

, ” t h e

d i r e c t i v e m a n d a t e d i n [ H C D § 4

- 2 1 3 ( f ) ]

w o u l d a m o u n t t o a h o l l o w e x p r e s s i o n d e v o i d

o f r e a l m e a n i n g

... . T o a r r i v e a t a n y o t h e r

r e s u l t w o u l d r e q u i r e t h e C o u r t t o r e w r i t e t h e

s t a t u t e a n d t h w a r t t h e l e g i s l a t i v e w i l l

.

5 0 M d

. A p p

. a t 5 7 7

- 7 8

. T h e C o u r t a l s o c o n c l u d e d t h a t t h e C D A

r e g u l a t i o n r e q u i r i n g t h e e n d o r s e m e n t o f t h e c h i e f e x e c u t i v e o f l o c a l

g o v e r n m e n t w a s w i t h i n t h e a g e n c y ’ s a u t h o r i t y t o a d o p t r e g u l a t i o n s

a n d w a s a n a c c u r a t e i n t e r p r e t a t i o n o f l e g i s l a t i v e i n t e n t

. I d

. 4

3 L and use approva l is require d by statute for projec ts desig nated

as “c ommunity

development pr ojects.” See footnote 2 above

.

4 T h e re g ulation at issue in Forestville was later repe aled and

repla ced with new regul at i o ns that incorporate the local approva l

requirement. I n particula r, COMAR 05.05.06.04A require s CDA to

administer the Tax Credit Prog ram in acc ordanc e with the St at e’s

Qualifie d Al l o cation Plan (the “QAP”)

, cre ated pursuant to 26 U.S.C.

(continued...)2 2 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

C

. D H C D P r o c e s s

D H C D h a s i n c o r p o r a t e d t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t i n i t s

p r o c e d u r e s f

o r a p p l i c a t i o n s f

o r f i n a n c i n g u n d e r v a r i o u s p r o g r a m s

, i n c l u d i n g R H P P a n d t h e T a x C r e d i t P r o g r a m

. T h o s e p r o c e d u r e s a r e

s e t f o r t h i n D H C D ’ s M u l t i f

a m i l y R e n t a l F i n a n c i n g P r o g r a m G u i d e ( J a n u a r y 2 4

, 2 0 1 1 ) ( t h e “ G u i d e ” )

. C o m p e t i t i o n f o r f i n a n c i n g

a s s i s t a n c e i s h i g h a n d

, p u r s u a n t t o t h e p r o c e s s o u t l i n e d i n t h e G u i d e

, D H C D c o n d u c t s a c o m p r e h e n s i v e u n d e r w r i t i n g a n d c o n s t r u c t i o n

r e v i e w p r o c e s s t o a s s e s s a p p l i c a t i o n s

.

D H C D f

i r s t d e t e r m i n e s w h e t h e r a p r o j e c t m e e t s c e r t a i n

t h r e s h o l d r e q u i r e m e n t s

. G u i d e a t p p

. 9

- 2 4

. A m o n g t h e t h r e s h o l d

f a c t o r s i s “ L o c a l G o v e r n m e n t S u p p o r t a n d C o n t r i b u t i o n

. ” I d

. a t p p

. 1 1

- 1 2

. I n p a r t i c u l a r

, t h e G u i d e i n d i c a t e s t h a t a n a p p l i c a t i o n f o r

f u n d i n g i n c l u d e e i t h e r a f i n a l r e s o l u t i o n o f s u p p o r t

, o r a l e t t e r o f

s u p p o r t f r o m t h e h i g h e s t e l e c t e d o f f i c i a l o f t h e l o c a l j u r i s d i c t i o n

i n d i c a t i n g h i s o r h e r f

a v o r a b l e s u p p o r t o f t h e p r o j e c t i n t h e c u r r e n t

f u n d i n g r o u n d

. A f

t e r D H C D a p p r o v e s t h e a p p l i c a t i o n f o r f i n a n c i n g

, t h e G u i d e s t a t e s t h a t t h e p r o j e c t s p o n s o r i s t o s u b m i t a r e s o l u t i o n

s u p p o r t i n g t h e p r o

j e c t f r o m t h e l o c a l g o v e r n i n g b o d y a n d i t s h i g h e s t

e l e c t e d o f

f i c i a l p r i o r t o c l o s i n g

. I d

. I n a d d i t i o n

, a “ l o c a l

c o n t r i b u t i o n ” i s t o b e m a d e t o t h e p r o j e c t b y t h e l o c a l g o v e r n i n g

b o d y f r o m l o c a l r e s o u r c e s t o r e d u c e d e v e l o p m e n t o r o p e r a t i n g c o s t s

o f t h e p r o

j e c t

. I d

. 5

I f a p r o j e c t s a t i s f

i e s t h e t h r e s h o l d c r i t e r i a

, D H C D r a t e s i t

a c c o r d i n g t o t h e n a t u r e a n d c h a r a c t e r o f t h e d e v e l o p m e n t

, a n d t h e n

r a n k s i t a g a i n s t t h e o t h e r p r o j e c t s i n c l u d e d i n t h a t f

u n d i n g r o u n d

. G u i d e a t p p

. 2 5

- 4 5

. T o e s t a b l i s h t h e r a n k i n g

, D H C D e v a l u a t e s e a c h

p r o j e c t a n d a w a r d s p o i n t s

, u p t o a m a x i m u m o f 3 1 5

, b a s e d o n

v a r i o u s c r i t e r i a

. I

d

. a t p p

. 2 5

- 2 6

. D H C D ’ s e v a l u a t i o n c r i t e r i a

4 (...continued)

§42(m). The QAP incorporates by ref ere nce DHCD’s Multifamily Rental

F ina ncing Prog ram Guide, which includes the local approva l r e q u ir e me n t.

See Part I .C. of this opini on.

5 The Tax Credit Prog ram and R HP P are not the only DHCD

prog rams for which applicants must obtain local approva l. For example,

DHCD’s Division of Neig hborhood Revitaliz at i o n (“N R”) must obtain

local app ro v al p ri or to funding a small business loan or g rant under the

Neig hborhood Business Deve lopment Prog ram and prior to financ ing a

lo a n o r g rant under the Communi ty L eg acy Prog ram. HCD §§6-306(b) ( 4 )

, 6-207(b)

.G e n

. 1 7 ] 2 3

i n c l u d e : ( i ) t h e c a p a c i t y o f t h e p r o j e c t ’ s d e v e l o p m e n t t e a m ( e

. g

. ,

e x p e r i e n c e

, f

i n a n c i a l c a p a c i t y a n d m i n o r i t y p a r t i c i p a t i o n ) ; ( i i ) t h e

p r o j e c t ’ s p u b l i c p u r p o s e ( e

. g

. , i n c o m e t a r g e t i n g

, f a m i l y h o u s i n g

, h o u s i n g f

o r i n d i v i d u a l s w i t h d i s a b i l i t i e s

, a n d t e n a n t s e r v i c e s ) ; ( i i i )

t h e p r o j e c t ’ s l o c a t i o n a n d m a r k e t a b i l i t y ( e

. g

. , h o u s i n g i n c e r t a i n

d e s i g n a t e d i m p a c t e d a r e a s a n d p r o j e c t s i n r u r a l a r e a s ) ; ( i v ) t h e

p r o j e c t ’ s d e v e l o p m e n t q u a l i t y ( i

. e

. , a m e n i t i e s

, d e s i g n c r i t e r i a

, a n d

s u s t a i n a b i l i t y ) ; ( v ) t h e p r o j e c t ’ s c o n s t r u c t i o n o r r e h a b i l i t a t i o n c o s t

l i m i t s ; a n d ( v i ) t h e a m o u n t o f n o n

- S t a t e r e s o u r c e s a n d l o n g

- t e r m

o p e r a t i n g s u b s i d i e s s u p p o r t i n g t h e p r o j e c t

.

A f t e r t h e p r o

j e c t s a r e r a t e d a n d r a n k e d

, r e c o m m e n d a t i o n s f o r

f u n d i n g a r e s u b m i t t e d t o t h e D i r e c t o r o f D H C D ’ s D i v i s i o n o f

D e v e l o p m e n t F i n a n c e

, w h o i n t u r n s u b m i t s a d e t a i l e d w r i t t e n

p r e s e n t a t i o n o f t h e r e c o m m e n d e d p r o j e c t s t o D H C D ’ s H o u s i n g

F i n a n c e R e v i e w C o m m i t t e e ( t h e “ L o a n C o m m i t t e e ” )

, a n a d v i s o r y

c o m m i t t e e t h a t h a s a m a j o r i t y o f m e m b e r s f

r o m o u t s i d e D H C D

. S e e

H C D § 4

- 2 0 8

. D H C D s t a f f p r e s e n t s i n f

o r m a t i o n a n d 6

r e c o m m e n d a t i o n s t o t h e L o a n C o m m i t t e e c o n c e r n i n g p r o j e c t s

a p p l y i n g f

o r R H P P a n d T a x C r e d i t P r o g r a m f i n a n c i n g

. A f

t e r t h o s e

p r e s e n t a t i o n s

, t h e L o a n C o m m i t t e e d e c i d e s w h e t h e r t o r e c o m m e n d

a p p r o v a l o f t h e p r o

j e c t s t o t h e S e c r e t a r y

.

T h e S e c r e t a r y a p p r o v e s ( o r d i s a p p r o v e s ) e a c h p r o j e c t i n

w r i t i n g

. T h e S e c r e t a r y t y p i c a l l y a l s o p r o v i d e s D H C D s t a f f w i t h

s p e c i f i c p a r a m e t e r s f

o r p o s s i b l e m o d i f

i c a t i o n s o f t h e f

i n a n c i n g t e r m s

a n d c o n d i t i o n s o f a p p r o v e d p r o j e c t s

, d e p e n d i n g o n i n d i v i d u a l p r o j e c t

n e e d s a n d c i r c u m s t a n c e s

. T h e a p p r o v a l s a l s o d e l e g a t e a u t h o r i t y

a m o n g D H C D s t a f

f t o p e r f o r m t h e n e c e s s a r y t a s k s a n d t o e x e c u t e

d o c u m e n t s t o c o m p l e t e t r a n s a c t i o n s

.

6 The L oan Commi ttee’s members are appointed by the Gover nor

on the recommendation of the Secre tary

. HCD §4-208. The L oan

Commi ttee is c omprised of three employ ees of DHCD; one employ ee of

the Ex ecutive Br anch of State go v er n ment who is not employ ed by

DHCD; and thre e member s of the public. Id.2 4 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

I I

A n a l y s i s

A

. W h e th e r th e L o c a l A

p p r o v a l R e q u i r e m e n t V

i o l a t e s

S e p a r a t i o n o

f P o w e r s

Y o u f i r s t a s k w h e t h e r t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t

i m p r o p e r l y d e l e g a t e s t o l o c a l g o v e r n m e n t s a f u n c t i o n o f t h e

e x e c u t i v e b r a n c h o f S t a t e g o v e r n m e n t a n d t h e r e b y v i o l a t e s t h e

s e p a r a t i o n o f p o w e r s p r i n c i p l e o f t h e S t a t e C o n s t i t u t i o n

.

1

. S e p a r a t i o n o f P o w e r s

T h e M a r y l a n d C o n s t i t u t i o n s t a t e s

, i n r e l e v a n t p a r t

, “ T h a t t h e

L e g i s l a t i v e

, E x e c u t i v e

, a n d J u d i c i a l p o w e r s o f G o v e r n m e n t o u g h t t o

b e f o r e v e r s e p a r a t e a n d d i s t i n c t f r o m e a c h o t h e r

. . . . ” M a r y l a n d

D e c l a r a t i o n o f R i g h t s

, A r t i c l e 8

. A c o r e f u n c t i o n o f t h e L e g i s l a t u r e

u n d e r t h e C o n s t i t u t i o n i s i t s p o w e r t o m a k e l a w s

. S e e C h r i s t v

. D e p a r t m e n t o

f N a t u r a l R e s o u r c e s

, 3 3 5 M d

. 4 2 7

, 4 4 1

- 4 5

, 6 4 4 A

. 2 d

3 4 ( 1 9 9 4 )

. I n c a r r y i n g o u t i t s l a w

- m a k i n g f u n c t i o n

, t h e L e g i s l a t u r e

f r e q u e n t l y a u t h o r i z e s b o t h e x e c u t i v e b r a n c h a g e n c i e s a n d p o l i t i c a l

s u b d i v i s i o n s t o c a r r y o u t v a r i o u s g o v e r n m e n t a l f u n c t i o n s

. W e

u n d e r s t a n d y o u r r e f

e r e n c e t o “ s e p a r a t i o n o f p o w e r s ” t o b e w h e t h e r

t h e L e g i s l a t u r e i n t r u d e d o n t h e s p h e r e o f t h e E x e c u t i v e B r a n c h b y

d e l e g a t i n g c e r t a i n a u t h o r i t y t o l o c a l g o v e r n m e n t s w i t h r e s p e c t t o

t h e s e h o u s i n g f

i n a n c e p r o g r a m s

.

2

. S t a t e L a w s C o n t i n g e n t o n L o c a l G o v e r n m e n t A c t i o n

I t h a s l o n g b e e n e s t a b l i s h e d t h a t t h e G e n e r a l A s s e m b l y h a s

b r o a d l a t i t u d e i n p l a c i n g c o n t i n g e n c i e s o n t h e e f f e c t i v e n e s s o f

l e g i s l a t i o n

. S e e S t a t e v

. K i r k l e y

, 2 9 M d

. 8 5

, 1 0 2 ( 1 8 6 8 ) ; B a l t i m o r e

v

. C l u n e t

, 2 3 M d

. 4 4 9

, 4 6 9

- 4 7 0 ( 1 8 6 5 )

. “ A v a l i d l a w m a y b e p a s s e d

, t o t a k e e f f e c t u p o n t h e h a p p e n i n g o f a f u t u r e c o n t i n g e n t e v e n t

, e v e n

w h e r e t h a t e v e n t i n v o l v e s t h e a s s e n t t o i t s p r o v i s i o n s b y o t h e r

p a r t i e s

. ” C l u n e t

, s u p r a

. M a k i n g o n e g o v e r n m e n t a l e n t i t y ’ s a c t i o n

c o n t i n g e n t o n a p p r o v a l b y a n o t h e r g o v e r n m e n t a l e n t i t y i s a c o m m o n

w a y o f c r e a t i n g c h e c k s a n d b a l a n c e s i n g o v e r n m e n t a n d

, i n d e e d

,

a p p e a r s i n t h e S t a t e C o n s t i t u t i o n i t s e l f

. S e e

, e

. g

. , M a r y l a n d

C o n s t i t u t i o n

, A r t i c l e I I

, § 1 0 ( a l l o w i n g f o r S e n a t e c o n f

i r m a t i o n o f

g u b e r n a t o r i a l a p p o i n t e e s )

.G e n

. 1 7 ] 2 5

T h e r e q u i r e d a s s e n t m a y b e t h a t o f a l o c a l g o v e r n m e n t

. T h e r e

a r e n u m e r o u s e x a m p l e s o f l a w s i n w h i c h t h e L e g i s l a t u r e h a s

c o n f e r r e d p o w e r s o n a n e x e c u t i v e b r a n c h a g e n c y

, b u t m a d e t h o s e

p o w e r s c o n t i n g e n t o n

, o r c o n s t r a i n e d t h e m b y

, p o w e r s e x e r c i s e d b y

a l o c a l g o v e r n m e n t

. S e e

, e

. g

. , A n n o t a t e d C o d e o f M a r y l a n d

, C o u r t s

& J u d i c i a l P r o c e e d i n g s A r t i c l e

, § 2

- 3 0 9 ( p r o v i d i n g f o r s t a f f i n g a n d

c o m p e n s a t i o n o f s h e r i f

f s ’ o f f i c e s

, s u b j e c t t o v a r i o u s c o u n t y l a w s a n d

p r o c e d u r e s ) ; A n n o t a t e d C o d e o f M a r y l a n d

, C r i m i n a l P r o c e d u r e

A r t i c l e

, § 2

- 1 0 2 ( b ) ( d e f i n i n g s t a t e w i d e a r r e s t p o w e r s o f p o l i c e

o f f i c e r s t h a t d e p e n d i n p a r t o n l o c a l g o v e r n m e n t a p p r o v a l o f m u t u a l

a i d a g r e e m e n t s ) ; A n n o t a t e d C o d e o f M a r y l a n d

, E d u c a t i o n A r t i c l e

, § 5

- 2 0 2 ( d ) ( e l i g i b i l i t y o f l o c a l s c h o o l s y s t e m f o r S t a t e f

i n a n c i a l

a s s i s t a n c e m a d e c o n t i n g e n t o n e x t e n t o f c o u n t y f u n d i n g o f l o c a l

s c h o o l s )

.

T o o u r k n o w l e d g e

, n o n e o f t h e s e l e g i s l a t i v e e n a c t m e n t s h a s

b e e n f o u n d t o v i o l a t e t h e p r i n c i p l e o f s e p a r a t i o n o f p o w e r s

. F o r

e x a m p l e

, i n a s s e s s i n g t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f p r o p o s e d l e g i s l a t i o n

t h a t w o u l d h a v e a u t h o r i z e d c o m m e r c i a l g a m b l i n g

, s u b j e c t t o t h e

e n a c t m e n t o f a l o c a l o r d i n a n c e a p p r o v i n g g a m b l i n g w i t h i n a l o c a l i t y

, t h i s O f f i c e c o n c l u d e d t h a t t h e p r o p o s a l “ r a i s e [ d ] n o s e p a r a t i o n o f

p o w e r s c o n c e r n s

. ” 8 0 O p i n i o n s o f t h e A t t o r n e

y G e n e r a l 1 5 1

, 1 5 2

, 1 5 8 ( 1 9 9 5 )

. T h e r e a p p e a r s t o b e n o b a s i s f o r r e a c h i n g a d i f

f e r e n t

c o n c l u s i o n w h e n t h e i m p l e m e n t a t i o n o f a S t a t e l a w i n a l o c a l i t y i s

s u b j e c t t o a p p r o v a l

, o n a c a s e b y c a s e b a s i s

, b y t h e l o c a l g o v e r n m e n t

t h r o u g h a n o r d i n a n c e o r r e s o l u t i o n

.

3

. A p p l i c a t i o n t o L o c a l A p p r o v a l R e q u i r e m e n t

T h e L e g i s l a t u r e e x e r c i s e d a c o r e l e g i s l a t i v e f u n c t i o n i n

e n a c t i n g t h e l a w s g o v e r n i n g R H P P a n d t h e T a x C r e d i t P r o g r a m

. I t

i m p o s e d v a r i o u s c o n d i t i o n s f o r t h o s e p r o g r a m s

, w h i c h D H C D h a s

i m p l e m e n t e d i n t h e c o m p r e h e n s i v e l o a n u n d e r w r i t i n g a n d a p p r o v a l

p r o c e s s d e t a i l e d a b o v e

. I t m a d e l o c a l a p p r o v a l a n e x p l i c i t c o n d i t i o n

f o r a s s i s t a n c e u n d e r R H P P a n d a n i m p l i c i t c o n d i t i o n

, a s i n t e r p r e t e d

b y C D A a n d t h e c o u r t s

, f o r a s s i s t a n c e u n d e r t h e T a x C r e d i t P r o g r a m

. T h e i n c l u s i o n o f t h e l o c a l a p p r o v a l c o n t i n g e n c y i n t h o s e l a w s w a s

w e l l w i t h i n t h e L e g i s l a t u r e ’ s p r e r o g a t i v e

. I n e n f o r c i n g t h a t l o c a l

a p p r o v a l r e q u i r e m e n t

, D H C D i s a d m i n i s t e r i n g t h e l a w i n a c c o r d a n c e

w i t h l e g i s l a t i v e i n t e n t

– a c o r e e x e c u t i v e f u n c t i o n

. S e e F r i e d m a n

, T h e M a r y l a n d S t a t e C o n s t i t u t i o n : A R e f e r e n c e G u i d e ( 2 0 0 6 ) a t 1 9

. I f D H C D w e r e t o i g n o r e t h e r e q u i r e m e n t

, i t a r g u a b l y w o u l d b e

i n t r u d i n g o n t h e l e g i s l a t i v e b r a n c h b y e f f e c t i v e l y r e w r i t i n g t h e l a w

.2 6 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

B

. W h e th e r th e L o c a l A

p p r o v a l R e q u i r e m e n t V

i o l a t e s F e d e r a l

L a w

Y o u a s k w h e t h e r t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t i n S t a t e l a w

i s a t o d d s w i t h t h e f

e d e r a l l a w g o v e r n i n g t h e T a x C r e d i t P r o g r a m

. Y o u a l s o a s k i f t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t “ d e f e a t [ s ] t h e

p u r p o s e s o f t h e [ T a x C r e d i t ] p r o g r a m

. ”

1

. F e d e r a l P r e e m p t i o n o f S t a t e L a w

Y o u r q u e s t i o n r a i s e s t h e i s s u e w h e t h e r t h e f e d e r a l l a w

g o v e r n i n g t h e T a x C r e d i t P r o g r a m p r e e m p t s t h e S t a t e l a w r e q u i r i n g

l o c a l a p p r o v a l

. U n d e r t h e S u p r e m a c y C l a u s e o f t h e f e d e r a l

c o n s t i t u t i o n

, f

e d e r a l l a w p r e v a i l s o v e r a c o n f l i c t i n g S t a t e l a w

. U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n

, A r t i c l e V I

, c l

. 2

. H o w e v e r

, f e d e r a l

s t a t u t e s a r e n o t g e n e r a l l y d e e m e d t o p r e e m p t S t a t e l a w u n l e s s i t i s

“ t h e c l e a r a n d m a n i f

e s t p u r p o s e o f C o n g r e s s

. ” R i c e v

. S a n t a F e

E l e v a t o r C o r

p

. , 3 3 1 U

. S

. 2 1 8

, 2 3 0 ( 1 9 4 7 ) ; s e e a l s o L o r i l l a r d

T o b a c c o C o

. v

. R e i l l

y

, 5 3 3 U

. S

. 5 2 5

, 5 4 1 ( 2 0 0 1 )

. T h e c o n g r e s s i o n a l

p u r p o s e m a y b e m a n i f

e s t e d e i t h e r e x p l i c i t l y i n t h e f e d e r a l s t a t u t e ( “ e x p r e s s p r e e m p t i o n ” ) o r i m p l i c i t l y i n t h e f e d e r a l s c h e m e ( “ i m p l i e d

p r e e m p t i o n ” )

.

E x p r e s s p r e e m p t i o n o c c u r s w h e n t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t h a s

e x p l i c i t l y f

o r e c l o s e d s t a t e a c t i o n a n d a c t e d t o c o m p l e t e l y r e g u l a t e a

c e r t a i n a r e a b y e x p r e s s l a n g u a g e

. S e e L o r i l l a r d T o b a c c o C o

. , s u

p r a

. ;

s e e a l s o 9 4 O p i n i o n s o

f t h e A t t o r n e

y G e n e r a l 3

, 5

- 1 0 ( 2 0 0 9 )

( a n a l y z i n g e x p r e s s p r e e m p t i o n p r o v i s i o n o f t h e f e d e r a l H e a l t h

I n s u r a n c e P o r t a b i l i t y a n d A c c o u n t a b i l i t y A c t )

. I m p l i e d p r e e m p t i o n

o c c u r s w h e n C o n g r e s s i n t e n d s f e d e r a l l a w t o “ o c c u p y t h e f i e l d ” o r

i f S t a t e l a w c o n f

l i c t s w i t h f

e d e r a l l a w s u c h t h a t t h e s t a t e l a w “ s t a n d s

a s a n o b s t a c l e t o t h e a c c o m p l i s h m e n t a n d e x e c u t i o n o f t h e f u l l

p u r p o s e s a n d o b

j e c t i v e s o f C o n g r e s s

. ” C r o s b y v

. N a t i o n a l F o r e i g n

T r a d e C o u n c i l

, 5 3 0 U

. S

. 3 6 3

, 3 7 2

- 7 3 ( 2 0 0 0 )

. C o n g r e s s i o n a l i n t e n t

t o “ o c c u p y a g i v e n f

i e l d c a n b e i n f

e r r e d f r o m t h e p e r v a s i v e n e s s o f

f e d e r a l r e g u l a t i o n a n d / o r t h e d o m i n a n c e o f t h e f e d e r a l i n t e r e s t i n a

p a r t i c u l a r a r e a o f l e g i s l a t i v e a c t i v i t y

. ” M a s s a c h u s e t t

s A s s ' n o f H e a l t h

Ma i n t e n a n c e O r

g s

. v

. R u t h a r d t

, 1 9 4 F

. 3 d 1 7 6

, 1 7 9 ( 1 C i r

. 1 9 9 9 )

. s t

I t m a y b e d r a w n f

r o m t h e t e x t o f t h e f

e d e r a l s t a t u t e

, a s w e l l a s t h e

s u r r o u n d i n g r e g u l a t o r y s c h e m e a n d t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t ’ s i n t e n t

i n a d o p t i n g t h e f

e d e r a l l a w

. I

d

. a t 1 7 9

- 1 8 0

.G e n

. 1 7 ] 2 7

I n t h e a b s e n c e o f f e d e r a l p r e e m p t i o n

, s t a t e l a w m a y

c o m p l e m e n t o r s u p p l e m e n t a f e d e r a l s t a t u t o r y s c h e m e

. “ [ M ] a t t e r s

l e f t u n a d d r e s s e d i n s u c h a [ f e d e r a l s t a t u t o r y ] s c h e m e a r e p r e s u m a b l y

l e f t s u b j e c t t o t h e d i s p o s i t i o n p r o v i d e d b y s t a t e l a w

. ” O ’ M e l v e n y &

M y e r s v

. F D I C

, 5 1 2 U

. S

. 7 9

, 8 5 ( 1 9 9 4 ) ( f i n d i n g t h a t C a l i f

o r n i a s t a t e

l a w s o n f r a u d u l e n t c o n d u c t i n b a n k i n g m a t t e r s w e r e n o t p r e e m p t e d

b y t h e f

e d e r a l F i n a n c i a l I n s t i t u t i o n s

, R e f o r m

, R e c o v e r y a n d

E n f o r c e m e n t A c t )

.

2

. F e d e r a l L o w I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t L a w

A s n o t e d e a r l i e r

, t h e f

e d e r a l L o w I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t

L a w i s p a r t o f t h e I n t e r n a l R e v e n u e C o d e

. U n d e r t h a t l a w

, a s t a t e

h o u s i n g c r e d i t a g e n c y m u s t a d o p t a Q u a l i f i e d A l l o c a t i o n P l a n ( “ Q A P ” ) p r i o r t o a l l o c a t i n g a n y f e d e r a l t a x c r e d i t s

. 2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( m )

. A Q A P i s d e f

i n e d a s :

. . . a n y p l a n

( i ) w h i c h s e t s f

o r th s e l e c t i o n

c r i t e r i a t o b e u s e d t o d e t e r m i n e h o u s i n g

p r i o r i t i e s o f t h e h o u s i n g c r e d i t a g e n c y

w h i c h a r e a p p r o p r i a t e t o l o c a l

c o n d i t i o n s

,

( i i ) w h i c h a l s o g i v e s

p r e f e r e n c e i n a l l o c a t i n g h o u s i n g c r e d i t

d o l l a r a m o u n t s a m o n g s e l e c t e d p r o j e c t s

t o

( I ) p r o j e c t s s e r v i n g

t h e l o w e s t i n c o m e t e n a n t s

,

( I I ) p r o j e c t s o b l i g a t e d

t o s e r v e q u a l i f

i e d t e n a n t s f

o r t h e l o n g e s t

p e r i o d s

, a n d

( I I I ) p r o j e c t s w h i c h a r e

l o c a t e d i n q u a l i f

i e d c e n s u s t r a c t s ( a s

d e f i n e d i n [ § 4 2 ( d ) ( 5 ) ( C ) ] ) a n d t h e

d e v e l o p m e n t o f w h i c h c o n t r i b u t e s t o a

c o n c e r t e d c o m m u n i t y r e v i t a l i z a t i o n

p l a n

, a n d2 8 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

( i i i ) w h i c h p r o v i d e s a

p r o c e d u r e t h a t t h e a g e n c y ( o r a n a g e n t

o r o t h e r p r i v a t e c o n t r a c t o r o f s u c h

a g e n c y ) w i l l f

o l l o w i n m o n i t o r i n g t h e

n o n c o m p l i a n c e w i t h t h e p r o v i s i o n s o f

t h i s s e c t i o n a n d i n n o t i f

y i n g t h e I n t e r n a l

R e v e n u e S e r v i c e o f s u c h

n o n c o m p l i a n c e w h i c h s u c h a g e n c y

b e c o m e s a w a r e o f a n d i n m o n i t o r i n g f o r

n o n c o m p l i a n c e w i t h h a b i t a b i l i t y

s t a n d a r d s t h r o u g h r e g u l a r s i t e v i s i t s

.

2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( m ) ( 1 ) ( B )

. T h e f e d e r a l s t a t u t e a l s o p r o v i d e s s t a n d a r d s

f o r t h e s e l e c t i o n c r i t e r i a a p p l i e d b y a s t a t e h o u s i n g c r e d i t a g e n c y

. I t

s t a t e s :

T h e s e l e c t i o n c r i t e r i a s e t f o r t h i n a

q u a l i f i e d a l l o c a t i o n p l a n m u s t i n c l u d e

( i ) p r o j e c t l o c a t i o n

,

( i i ) h o u s i n g n e e d s c h a r a c

t e r i s t i c s

,

( i i i ) p r o j e c t c h a r a c t e r i s t i c s

, i n c l u d i n g w h e t h e r t h e p r o j e c t i n c l u d e s

t h e u s e o f e x i s t i n g h o u s i n g a s p a r t o f a

c o m m u n i t y r e v i t a l i z a t i o n p l a n

,

( i v ) s p o n s o r c h a r a c t e r i s t i c s

,

( v ) t e n a n t p o p u l a t i o n s w i t h

s p e c i a l h o u s i n g n e e d s

,

( v i ) p u b l i c h o u s i n g w a i t i n g

l i s t s

,

( v i i ) t e n a n t p o p u l a t i o n s w i t h

i n d i v i d u a l s w i t h c h i l d r e n

,

( v i i i ) p r o

j e c t s i n t e n d e d f

o r

e v e n t u a l t e n a n t o w n e r s h i p

,G e n

. 1 7 ] 2 9

( i x ) t h e e n e r g y e f

f i c i e n c y o f

t h e p r o j e c t

, a n d

( x ) t h e h i s t o r i c n a t u r e o f t h e

p r o j e c t

.

2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( m ) ( 1 ) ( C )

. T h e s e a r e t h e o n l y s e l e c t i o n c r i t e r i a

i m p o s e d b y t h e f

e d e r a l l a w

. N o t h i n g i n t h e s t a t u t e p r o h i b i t s s t a t e

h o u s i n g c r e d i t a g e n c i e s f r o m i n c l u d i n g a d d i t i o n a l s e l e c t i o n c r i t e r i a

i n t h e i r Q A P s

.

3

. R e l a t i o n o f F e d e r a l S t a t u t e t o L o c a l A p p r o v a l

R e q u i r e m e n t

A s i s e v i d e n t

, t h e f

e d e r a l s t a t u t e d o e s n o t e x p r e s s l y p r e e m p t

s t a t e s f r o m i m p o s i n g a d d i t i o n a l s e l e c t i o n c r i t e r i a f o r p r o j e c t s

a s s i s t e d u n d e r t h e T a x C r e d i t P r o g r a m

. N o r

, i n o u r v i e w

, d o e s i t

i m p l i c i t l y p r e c l u d e a s t a t e f r o m a d o p t i n g a d d i t i o n a l s t a t e c r i t e r i a

,

s u c h a s t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t

. T h e f e d e r a l l a w e s t a b l i s h i n g

t h e p r o g r a m l a c k s t h e “ p e r v a s i v e n e s s ” a n d “ d o m i n a n c e ” i n t h e a r e a

o f l e g i s l a t i v e a c t i v i t y t h a t w o u l d l e a d a c o u r t t o f i n d i m p l i e d

p r e e m p t i o n

.

I n c e r t a i n r e s p e c t s

, t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t i n S t a t e

l a w i m p l e m e n t s a f

a c t o r e x p r e s s e d i n t h e f e d e r a l s t a t u t e

. I n

d e v e l o p i n g s e l e c t i o n c r i t e r i a t h a t p r o j e c t s m u s t m e e t t o b e e l i g i b l e

f o r f e d e r a l t a x b e n e f

i t s

, a s t a t e i s t o l o o k t o t h e l o c a l n e e d s o f i t s j u r i s d i c t i o n s

– t h e s e l e c t i o n c r i t e r i a a r e t o b e a p p l i e d “ t o d e t e r m i n e

h o u s i n g p r i o r i t i e s

... a p p r o p r i a t e t o l o c a l c o n d i t i o n s

. ” 2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( m ) ( 1 ) ( B ) ( i )

. M o r e o v e r

, u n d e r t h e f e d e r a l s t a t u t e

, a s s i s t a n c e m a y

n o t b e p r o v i d e d w i t h o u t o b t a i n i n g a t l e a s t t h e v i e w s o f t h e l o c a l

j u r i s d i c t i o n

. T h e s t a t u t e p r o h i b i t s a l l o c a t i o n o f t a x c r e d i t s t o a

p r o j e c t u n l e s s t h e h o u s i n g c r e d i t a g e n c y n o t i f i e s “ t h e c h i e f e x e c u t i v e

o f f i c e r ( o r t h e e q u i v a l e n t ) o f t h e l o c a l j u r i s d i c t i o n w i t h i n w h i c h t h e

b u i l d i n g i s l o c a t e d o f s u c h p r o j e c t a n d p r o v i d e s s u c h i n d i v i d u a l a

r e a s o n a b l e o p p o r t u n i t y t o c o m m e n t o n t h e p r o j e c t

. ” 2 6 U

. S

. C

. § 4 2 ( m ) ( 1 ) ( A ) ( i i )

.

I n s u m

, t h e f

e d e r a l l a w r e q u i r e s t h a t ( 1 ) t h e l o c a l g o v e r n m e n t

i s a w a r e o f t h e p r o p o s e d p r o j e c t ; ( 2 ) t h e l o c a l g o v e r n m e n t h a s a n

o p p o r t u n i t y t o c o m m e n t o n t h e p r o p o s e d p r o j e c t ; ( 3 ) t h e p r o p o s e d

p r o j e c t i s a p p r o p r i a t e t o l o c a l c o n d i t i o n s ; a n d ( 4 ) t h e p r o p o s e d

p r o j e c t m e e t s t h e n e e d s o f t h e l o c a l j u r i s d i c t i o n a n d l o c a l t e n a n t

p o p u l a t i o n s

. T h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t i n S t a t e l a w a p p e a r s3 0 [ 9 6 O p

. A t t ’ y

c o n s i s t e n t w i t h t h o s e o b j e c t i v e s a n d

, i n o u r v i e w

, d o e s n o t d e f e a t t h e

p u r p o s e o f t h e L o w I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t L a w

.

I I I

C o n c l u s i o n

I n o u r o p i n i o n

, t h e l o c a l a p p r o v a l r e q u i r e m e n t

, a s d e s i g n e d b y

t h e G e n e r a l A s s e m b l y a n d i m p l e m e n t e d b y D H C D

, d o e s n o t v i o l a t e

t h e s e p a r a t i o n o f p o w e r s p r i n c i p l e o f t h e S t a t e C o n s t i t u t i o n

. M o r e o v e r

, t h e r e q u i r e m e n t i s n o t a t o d d s w i t h t h e f e d e r a l L o w

I n c o m e H o u s i n g T a x C r e d i t L a w a n d i s n o t p r e e m p t e d b y t h a t l a w

. 7

D o u g l a s F

. G a n s l e r

A t t o r n e y G e n e r a l

A n t h o n y J

. M o h a n

A s s i s t a n t A t t o r n e

y G e n e r a l

H o n o r a W

. S u t o r

A s s i s t a n t A t t o r n e

y G e n e r a l

R o b e r t N

. M c D o n a l d

C h i e f C o u n s e l

O p i n i o n s a n d A d v i c e

7 You have not asked about, and we do not addre ss, the impact, if

any

, of the fede ral Fa ir Housing Act in rela tion to these prog rams. See In

re Adoption of the 2003 Lo w Incom e Housing Tax Credit Qualified

Allocation P l a n

, 848 A.2d 1, 17-18 (N.J. App. Div.), cert. denied

, 861

A.2d 846 (2004) (state a g ency ’s administration of L ow I ncome Housing

Tax Credit progr am did not violate fede ral F air Housing Act).