### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Mar ch 20 , 20 12 Ses si on

MARIE Mc PEAKE v . EDNA DICKSO N and BRIDG ETT E COLL ETT E

DICKS ON

AND

DANNY DICKSON a nd w ife , VICKI E DICK SON v . MARIE McPEAK E

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r H e n d e r s o n C o u n t y

N o

. 2 1 2 8 1 J a m e s F

. B u t l e r , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 1

- 0 1 1 2 7

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d A p r i l 2 6

, 2 0 1 2

T h i s a p p e a l a r i s e s o u t o f a f o u r

- d a y t r i a l o v e r a b o u n d a r y l i n e d i s p u t e

. N u m e r o u s s u r v e y o r s

a n d o t h e r w i t n e s s e s t e s t i f i e d a t t r i a l

, a n d m a n y m a p s

, a e r i a l p h o t o g r a p h s

, s u r v e y p l a t s

, d e e d s

,

a n d o t h e r d o c u m e n t s w e r e e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

. T h e c h a n c e l l o r p e r s o n a l l y v i e w e d t h e

p r o p e r t y i n q u e s t i o n a s w e l l

. T h e r e a f t e r

, t h e c o u r t e s t a b l i s h e d t h e b o u n d a r y l i n e a s s e t f o r t h

i n t h e s u r v e y p l a t p r e p a r e d b y t h e d e f e n d a n t s ’ s u r v e y o r

. T h e p l a i n t i f f c o n t e n d s t h a t t h i s w a s

e r r o r

. W e a f

f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

. F A R M E R

,

J

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

C a r t h e l L

. S m i t h

, J r

. , L e x i n g t o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, M a r i e M c P e a k e

L a u r a A

. K e e t o n

, H u n t i n g d o n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, E d n a D i c k s o n

, B r i d g e t t e

C o l l e t t e D i c k s o n

, D a n n y D i c k s o n a n d V i c k i e D i c k s o nO P I N I O N

I

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

M a r i e M c P e a k e p u r c h a s e d a 7 5

- a c r e t r a c t o f l a n d n e a r t h e L i f e c o m m u n i t y i n

H e n d e r s o n C o u n t y

, T e n n e s s e e i n 1 9 9 3

. T h e p r o p e r t y t o t h e s o u t h o f t h e 7 5

- a c r e t r a c t h a d

b e e n o w n e d b y E d n a D i c k s o n s i n c e 1 9 4 6

. T h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n t h e t w o

p r o p e r t i e s w a s d e s c r i b e d i n b a s i c a l l y t h e s a m e m a n n e r i n b o t h p a r t i e s ’ d e e d s

. B e g i n n i n g a t

t h e b o u n d a r y l i n e ’ s e a s t e n d

, t h e b o u n d a r y l i n e w a s t o r u n “ w e s t w a r d w i t h t h e m e a n d e r s o f ”

a r o a d

, n o w k n o w n a s S h e p p a r d R o a d

, f o r a d i s t a n c e o f a b o u t 8 0 p o l e s u n t i l t h e r o a d

i n t e r s e c t e d a s m a l l f

a r m r o a d

. A t t h a t p o i n t

, t h e b o u n d a r y l i n e w o u l d r u n s o u t h w i t h t h e f a r m

r o a d f o r a b o u t 8 t o 1 0 p o l e s

, t h e n t h e b o u n d a r y l i n e w o u l d c o n t i n u e r u n n i n g w e s t w a r d a b o u t

5 5 t o 6 0 p o l e s t o i t s w e s t e n d

. M r s

. M c P e a k e ’ s p r o p e r t y l a y t o t h e n o r t h o f t h e l i n e

, a n d 1

M r s

. D i c k s o n ’ s p r o p e r t y l a y t o t h e s o u t h

.

A d i s p u t e a r o s e a r o u n d 2 0 0 6

, w h e n E d n a D i c k s o n c o n v e y e d a l o t o f a p p r o x i m a t e l y

o n e a c r e t o h e r g r a n d d a u g h t e r

, B r i d g e t t e

, w h o b e g a n t o c l e a r t h e l o t i n o r d e r t o b u i l d a h o u s e

t h e r e

. M r s

. M c P e a k e t h e n f i l e d a c o m p l a i n t i n t h e c h a n c e r y c o u r t o f H e n d e r s o n C o u n t y

a g a i n s t E d n a D i c k s o n a n d B r i d g e t t e D i c k s o n

, s e e k i n g t o h a v e t h e D i c k s o n s e n j o i n e d f r o m

e n c r o a c h i n g o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a n d s e e k i n g t o h a v e t h e b o u n d a r y l i n e e s t a b l i s h e d b y

t h e c o u r t

. M r s

. M c P e a k e a l l e g e d t h a t s h e i s t h e l e g a l o w n e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, b u t i n

t h e a l t e r n a t i v e

, s h e c l a i m e d t h a t s h e o w n e d t h e p r o p e r t y b y v i r t u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 1

, e t s e q

.

E d n a D i c k s o n a n d B r i d g e t t e D i c k s o n f i l e d a n a n s w e r a n d c o u n t e r p e t i t i o n

, i n w h i c h

t h e y c l a i m e d o w n e r s h i p o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a n d r e q u e s t e d t h a t t h e c o u r t d e c l a r e t h e t r u e

b o u n d a r y l i n e

. T h e y a l l e g e d t h a t M r s

. M c P e a k e h a d c u t t i m b e r f r o m E d n a ’ s l a n d a n d

i n t e r f e r e d w i t h B r i d g e t t e ’ s u s e o f h e r l a n d

, e n t i t l i n g e a c h o f t h e m t o a n a w a r d o f d a m a g e s

.

T h e D i c k s o n s a l s o s o u g h t a n i n j u n c t i o n p r e v e n t i n g M r s

. M c P e a k e f r o m i n t e r f

e r i n g w i t h

c o n s t r u c t i o n o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. T h e D i c k s o n s ’ c o u n t e r

- p e t i t i o n s t a t e d t h a t i t w a s a l s o

j o i n e d b y B r i d g e t t e ’ s p a r e n t s

, D a n n y a n d V i c k i e D i c k s o n

, a s t h i r d

- p a r t y p l a i n t i f f s

, a s t h e y

a l s o o w n e d p r o p e r t y a f

f e c t e d b y t h e d i s p u t e d b o u n d a r y l i n e

.

T he dee d des cr ipt ion s of the comm on boun dar y li ne can be tr ace d bac k to 1946

, when a comm on 1

grant or conveyed the 75- acr e tra ct to one of Mr s. Mc Pea ke’s pre dec ess ors in ti tl e and con vey ed 185 acr es

to Mr s. Dic kson and her now d e c e a sed hus ban d. T he dee d des cr ipt ion s use genera l dir ect ion s, suc h as

west war d or sou th. T he dis ta nce s ar e m eas ure d in “po le s,” and the m eas ure m ent s ar e pre ced ed by the word

“ab out ,” e.g.

, “ab out 80 pol es. ” One pol e equ al s 16.5 fe et

. T her e wer e some sl ight dif fe re nce s in the

dis ta nce s st at ed in the two dee d des cr ipt ion s, as, for exa m ple

, one cal le d for 8 pol es down the fa rm roa d, and

the ot her ca ll ed f

or 10 p ole s, wh ic h i s a di ff er enc e of 33 f eet

.

-2-O n M a y 3

, 2 0 0 7

, t h e c h a n c e l l o r e n t e r e d a n o r d e r s t a t i n g t h a t t h e p a r t i e s h a d r e a c h e d

a n a g r e e m e n t t o b e m u t u a l l y e n j o i n e d f r o m c h a n g i n g t h e c h a r a c t e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

.

M r s

. M c P e a k e f

i l e d a m o t i o n r e q u e s t i n g t h a t t h e c h a n c e l l o r g o t o t h e l o c a t i o n o f t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y t o v i e w t h e s a m e i n o r d e r t o a s s i s t t h e c o u r t i n i t s d e t e r m i n a t i o n o f t h e i s s u e s

. A n

a g r e e d o r d e r w a s s u b s e q u e n t l y e n t e r e d o n t h i s m a t t e r

, s t a t i n g t h a t t h e p a r t i e s h a d a g r e e d f o r

t h e c h a n c e l l o r t o p e r s o n a l l y v i e w t h e d i s p u t e d a r e a

. A f t e r s e v e r a l c o n t i n u a n c e s

, t h e c a s e w a s

f i n a l l y t r i e d o v e r t h e c o u r s e o f f o u r n o n

- c o n s e c u t i v e d a y s i n l a t e 2 0 0 9 a n d e a r l y 2 0 1 0

.

A s p r e v i o u s l y n o t e d

, M r s

. M c P e a k e ’ s p r o p e r t y l i e s t o t h e n o r t h o f t h e d i s p u t e d

b o u n d a r y l i n e

, a n d t h e D i c k s o n p r o p e r t y l i e s t o t h e s o u t h

. T h e p a r t i e s ’ d e e d s b a s i c a l l y c a l l e d

f o r t h e e a s t e r n h a l f o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e t o r u n w i t h S h e p p a r d R o a d

. A l t h o u g h i t 2

h a s s o m e c u r v e s

, S h e p p a r d R o a d g e n e r a l l y r u n s i n a n e a s t / w e s t d i r e c t i o n

. T h u s

, o n t h e

e a s t e r n h a l f o f t h e d i s p u t e d b o u n d a r y l i n e

, M r s

. M c P e a k e ’ s p r o p e r t y w o u l d l i e n o r t h o f

S h e p p a r d R o a d

, a n d t h e D i c k s o n p r o p e r t y w o u l d l i e s o u t h o f S h e p p a r d R o a d

, a c c o r d i n g t o

t h e d e e d s

. M r s

. M c P e a k e ’ s p o s i t i o n i n t h i s l a w s u i t i s t h a t a p o r t i o n o f S h e p p a r d R o a d w a s

r e l o c a t e d f

u r t h e r n o r t h a t s o m e p o i n t a f t e r t h e d e e d s f

r o m t h e c o m m o n g r a n t o r w e r e w r i t t e n

i n 1 9 4 6

. A s a r e s u l t

, M r s

. M c P e a k e c o n t e n d s

, a p o r t i o n o f h e r p r o p e r t y n o w l i e s s o u t h o f t h e

e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

.

A t t r i a l

, M r s

. M c P e a k e p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f J e s s i c a R e d d i n

, w h o s e r v e d a s t h e

9 1 1 D i r e c t o r f

o r n e a r b y C h e s t e r C o u n t y

. M s

. R e d d i n h e l d a b a c h e l o r ’ s d e g r e e i n G e o g r a p h i c

I n f o r m a t i o n S y s t e m M a p p i n g

, a n d s h e t e s t i f i e d t h a t s h e w a s t r a i n e d t o l o c a t e r o a d s u s i n g

a e r i a l p h o t o g r a p h y

. M s

. R e d d i n t e s t i f i e d t h a t h e r o f

f i c e m a i n t a i n s a e r i a l p h o t o g r a p h s o f

n e i g h b o r i n g c o u n t i e s

, i n c l u d i n g H e n d e r s o n C o u n t y

, a n d t h a t s h e w a s a b l e t o l o c a t e s o m e

a e r i a l p h o t o g r a p h s o f t h e a r e a i n d i s p u t e

. O n e o f t h o s e a e r i a l p h o t o g r a p h s w a s f r o m 2 0 0 7

,

a n d M s

. R e d d i n i d e n t i f

i e d S h e p p a r d R o a d o n t h e p h o t o g r a p h a s a p a v e d r o a d

. H o w e v e r

, s h e

a l s o s t a t e d t h a t a n o t h e r r o a d c o u l d b e s e e n i n t h e p h o t o g r a p h

, w h i c h s h e d e s c r i b e d a s “ t h e o l d

r o a d w h e r e i t u s e d t o b e

. ” M s

. R e d d i n s a i d s h e c o u l d s e e w h e r e t h e o l d r o a d s t a r t e d

, t h e n

c o n t i n u e d t h r o u g h a n a r e a w h e r e t h e t r e e l i n e h a d b e e n c u t

, a n d s h e s a i d t h e g r o u n d l o o k e d

d i f f e r e n t w h e r e t h e o l d r o a d h a d b e e n l o c a t e d

. M s

. R e d d i n t e s t i f i e d t h a t t h e e l e c t r i c p o w e r

l i n e s n o w f

o l l o w a l o n g t h e o l d r o a d b e d

. M s

. R e d d i n a l s o p r o d u c e d a n o t h e r a e r i a l p h o t o g r a p h

t h a t w a s o l d e r t h a n t h e 2 0 0 7 p h o t o

, a l t h o u g h s h e d i d n o t s t a t e w h e n t h e s e c o n d p h o t o w a s

t a k e n

. M s

. R e d d i n s a i d t h a t s h e c o u l d i d e n t i f y b o t h r o a d s i n t h i s p h o t o a s w e l l

, i n “ t h e e x a c t

s a m e ” l o c a t i o n a s t h e p r e v i o u s p h o t o g r a p h

. O n c r o s s e x a m i n a t i o n

, M s

. R e d d i n c o n c e d e d t h a t

s h e h a d n o p e r s o n a l k n o w l e d g e o f w h e t h e r t h e o l d r o a d s h e d e s c r i b e d w a s t h e o l d S h e p p a r d

R o a d

, s t a t i n g

, “ I w a s t o l d t h a t

. ”

I t i s u n d i s p u t e d t h a t Shep par d Road has in the pas t bee n re fe rr ed to as the Mi ff li n and Sal ti ll o 2

Road

, Shep par d Scho olh ous e Road

, and oth er sl ight varia ti ons of the se names. For cl ar it y, we wil l re fe r to

the ro ad s imply as Sh epp ar d Roa d i n t his opi nio n.

-3-N e x t

, M r s

. M c P e a k e p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f D a r r e l l B e c k h a m

, w h o w a s e m p l o y e d

a s s e n i o r c r e w c h i e f f

o r R e a s o n s E n g i n e e r i n g & A s s o c i a t e s

, t h e c o m p a n y h i r e d b y M r s

.

M c P e a k e t o s u r v e y t h e p r o p e r t y i n d i s p u t e

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d t h a t h e h a n d l e d t h e

“ a c t u a l f i e l d w o r k ” f

o r t h e s u r v e y w i t h a t h r e e

- m a n c r e w

, a n d h e a s s i s t e d t h e l i c e n s e d

s u r v e y o r i n “ w o r k i n g u p ” t h e d a t a

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d t h a t t h e M c P e a k e s t o l d h i m a t t h e

o u t s e t t h a t S h e p p a r d R o a d h a d c h a n g e d a n d t h a t i t w a s n o t o r i g i n a l l y i n i t s p r e s e n t d a y

l o c a t i o n

. M r

. B e c k h a m s a i d t h a t w h e n h e b e g a n t h e s u r v e y w o r k

, h e l o o k e d f o r e v i d e n c e o f

t h e o l d r o a d a n d s a w t h e o l d r o a d b e d t o t h e s o u t h o f t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

. H e s a i d

,

“ A s y o u ’ r e d r i v i n g d o w n [ S h e p p a r d R o a d ]

, y o u c o u l d l o o k t o t h e l e f t a n d y o u c o u l d s e e a n

o l d r o a d d e p r e s s i o n

. ” M r

. B e c k h a m e x p l a i n e d t h a t b e c a u s e o l d r o a d s w e r e n o t p a v e d

, t h e y

w o u l d i n c r e a s e i n d e p t h a s t i m e w e n t o n

, l e a v i n g a d e f i n e d d e p r e s s i o n

. H e s a i d t h a t h e c o u l d

s e e a d e p r e s s i o n o n t h e g r o u n d i n t h i s a r e a

, w h i c h i s w h y h e k n e w t h a t t h e c l e a r i n g i n t h e

t r e e s w a s n o t s i m p l y d u e t o a u t i l i t y e a s e m e n t

.

M r

. B e c k h a m n o t e d t h a t t h e d e e d s c a l l e d f o r t h e e a s t e r n p o r t i o n o f t h e c o m m o n

b o u n d a r y l i n e t o r u n w e s t w a r d a l o n g S h e p p a r d R o a d u n t i l i t i n t e r s e c t e d a s m a l l f a r m r o a d

,

w h i c h t h e b o u n d a r y l i n e w o u l d t h e n f o l l o w s o u t h f

o r a s h o r t d i s t a n c e

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d

t h a t t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d d o e s n o t i n t e r s e c t w i t h t h e s m a l l f a r m r o a d

, b u t l i e s a b i t

n o r t h o f i t

. H o w e v e r

, M r

. B e c k h a m s a i d t h a t t h e o l d r o a d b e d d e p r e s s i o n h e f o u n d d o e s

i n t e r s e c t w i t h t h e s m a l l f a r m r o a d

.

A g a i n

, a f

t e r f o l l o w i n g t h e f

a r m r o a d s o u t h f

o r a s h o r t d i s t a n c e

, t h e d e e d s c a l l e d f o r

t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e t o c o n t i n u e w e s t w a r d

. A c c o r d i n g t o M r

. B e c k h a m

, t h i s s e c t i o n 3

o f t h e b o u n d a r y l i n e s h o u l d a l s o b e l o c a t e d f u r t h e r s o u t h t h a n w h e r e t h e D i c k s o n s c o n t e n d

t h e l i n e e x i s t s

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d t h a t w h e n h e w e n t t o t r a c k t h i s s e c t i o n o f t h e l i n e

, h e

f o u n d r e m n a n t s a n d p i e c e s o f a n o l d a n d d e l a p i d a t e d w i r e f e n c e t h a t h a d b e e n t h e r e f o r q u i t e

s o m e t i m e

, w h i c h r a n u n d e r t h e g r o u n d i n s o m e p l a c e s

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d t h a t i t

a p p e a r e d t o h i m t h a t t h e l a n d w a s c o n t a i n e d b y t h i s f e n c e a n d t h a t t h e f

e n c e w a s t h e o b v i o u s

b o u n d a r y l i n e

. H e c o n c e d e d t h a t t h e f e n c e d i d n o t b e g i n n e a r t h e s m a l l f a r m r o a d

, a n d t h a t

t h e f i r s t p i e c e o f f

e n c e w a s f

o u n d a p p r o x i m a t e l y 4 0 0 f e e t a w a y f

r o m t h e f

a r m r o a d

.

H o w e v e r

, h e s a i d t h a t h e f o u n d n u m e r o u s p i e c e s o f f e n c e b e y o n d t h a t p o i n t

, r u n n i n g f o r m o s t

o f t h e l e n g t h o f w h a t h e b e l i e v e d t o b e t h e b o u n d a r y l i n e

. M r

. B e c k h a m t e s t i f i e d t h a t h e

f o u n d a n o l d a n g l e i r o n a b o u t t w o i n c h e s t a l l s t i c k i n g o u t o f t h e g r o u n d n e a r t h e e n d o f t h e

T he dis put e bet ween the par ti es cen te rs on whet her S h e p p a r d R oad has bee n re loc at ed, whic h 3

dir ect ly af

fe ct s t he e ast er n por ti on of the boun dar y l ine bet ween the pro per ti es. However , af te r f oll owin g

Shep par d Road

, the d e e d s cal le d for the boun dar y li ne to go sou th a cer ta in dis ta nce and the n con ti nue

west war d. T her ef

ore

, if the tr ue loc at ion of Shep par d Road is fur th e r s o uth

, the n the re m ai nde r of the

dis put ed boun dar y li ne woul d be m oved fur the r sou th as wel l, int o an ar ea whic h the Dic ksons cl ai m bel ongs

to Edna

.

-4-w i r e f

e n c e

. H e e x p l a i n e d t h a t a n a n g l e i r o n i s a c o m m o n l y u s e d s u r v e y m a r k e r

. H o w e v e r

,

M r

. B e c k h a m a c k n o w l e d g e d t h a t t h e a n g l e i r o n w a s “ n o t c o m p l e t e l y a l l t h e w a y o v e r t o t h e

b o u n d a r y l i n e o f t h e [ n e i g h b o r i n g p r o p e r t y o w n e r ] o v e r t h e r e w h e r e i t s h o u l d h a v e b e e n

, ” s o

t h a t h i s v e r s i o n o f t h e d i s p u t e d b o u n d a r y l i n e c o n t i n u e d o n p a s t t h e a n g l e i r o n

. M r

. B e c k h a m

a l s o a c k n o w l e d g e d t h a t t h e f e n c e e n d e d a t t h e a n g l e i r o n

, s o t h a t t h e r e w a s n o f e n c e a l o n g

t h e w e s t e r n m o s t p o r t i o n o f h i s v e r s i o n o f t h e b o u n d a r y l i n e

.

T h e n e x t w i t n e s s t o t e s t i f y w a s D e v o n A c h e s o n

, w h o w a s a l i c e n s e d s u r v e y o r a l s o

e m p l o y e d b y R e a s o n s E n g i n e e r i n g & A s s o c i a t e s

. H e t o o k o v e r r e s p o n s i b i l i t y f o r c o m p l e t i n g

t h e s u r v e y w o r k t h a t M r

. B e c k h a m b e g a n

. M r

. A c h e s o n p r o d u c e d a l a r g e m a p

, d a t e d 1 9 5 0

,

t h a t d e p i c t e d a p o r t i o n o f H e n d e r s o n C o u n t y

. M r

. A c h e s o n t e s t i f i e d t h a t t h e 1 9 5 0 m a p 4

a p p e a r s t o s h o w S h e p p a r d R o a d i n t e r s e c t i n g w i t h t h e f a r m r o a d

. H e t e s t i f

i e d t h a t b a s e d u p o n

h i s w o r k o n t h e g r o u n d

, h e c o n c l u d e d t h a t t h e f a r m r o a d d o e s n o t i n t e r s e c t w i t h t h e c u r r e n t

S h e p p a r d R o a d

, a s t h e c u r r e n t S h e p p a r d R o a d l i e s a p p r o x i m a t e l y 1 5 0 t o 2 0 0 f e e t n o r t h o f t h e

b e g i n n i n g o f t h e f

a r m r o a d

.

I t i s u n d i s p u t e d t h a t a s c h o o l b u s t u r n a r o u n d l o o p w a s c o n s t r u c t e d i n t h i s a r e a o f

S h e p p a r d R o a d

, n e a r t h e f a r m r o a d

, i n t h e 1 9 6 0 ' s

, b e c a u s e t h e D i c k s o n c h i l d r e n w e r e t h e l a s t

o n e s t o b e p i c k e d u p o n S h e p p a r d R o a d

. T h e t u r n a r o u n d l o o p c i r c l e s d o w n t o t h e s o u t h o f

t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, t o w a r d E d n a D i c k s o n ’ s h o u s e

, a n d t h e n r e c o n n e c t s w i t h

S h e p p a r d R o a d a t a p o i n t f u r t h e r d o w n t h e r o a d

. T h e l a n d e n c i r c l e d b y t h e l o o p c o n s i s t s o f

a p p r o x i m a t e l y 0

. 9 a c r e s

. M r

. A c h e s o n t e s t i f i e d t h a t t h e s m a l l f

a r m r o a d “ c o m e s i n t o

, ” o r

c o n n e c t s w i t h

, t h e l o w e r w e s t e r n s i d e o f t h e p a v e d t u r n a r o u n d l o o p

, a n d t h a t t h e t u r n a r o u n d

l o o p t h e n i n t e r s e c t s w i t h t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

. A l t h o u g h M r

. A c h e s o n t e s t i f i e d t h a t

t h e f a r m r o a d d o e s n o t i n t e r s e c t w i t h t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, h e c o n c e d e d o n c r o s s

e x a m i n a t i o n t h a t h e d i d n o t k n o w i f

, p r i o r t o t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e t u r n a r o u n d l o o p

, t h e f a r m

r o a d m a y h a v e c o n t i n u e d o n t h r o u g h t h a t a r e a t o c o n n e c t w i t h t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

.

I n o t h e r w o r d s

, h e a c k n o w l e d g e d t h e p o s s i b i l i t y t h a t a p o r t i o n o f t h e f a r m r o a d w a s p a v e d

o v e r a n d b e c a m e t h e s i d e o f t h e l o o p

.

M r

. A c h e s o n a l s o p r o d u c e d a n u p d a t e d v e r s i o n o f t h e p r e v i o u s l y d i s c u s s e d 1 9 5 0 m a p

,

w h i c h w a s r e v i s e d a n d e d i t e d i n 1 9 9 1

. T h e m a p l e g e n d s t a t e s t h a t r e v i s i o n s t o t h e m a p w e r e

d e p i c t e d i n p u r p l e a n d m a d e b a s e d o n a e r i a l p h o t o g r a p h s t a k e n i n 1 9 8 5

, i n a d d i t i o n t o o t h e r

s o u r c e s

. M r

. A c h e s o n t e s t i f i e d t h a t S h e p p a r d R o a d w a s d e p i c t e d i n p u r p l e o n t h e m a p

, w h i c h

i n d i c a t e d t h a t t h e r o a d w a s i n a d i f f e r e n t l o c a t i o n t h a n o n t h e 1 9 5 0 m a p

. H e p l a c e d a c i r c l e

o n t h e 1 9 9 1 m a p t o i n d i c a t e t h e a r e a o f S h e p p a r d R o a d t h a t h a d b e e n c h a n g e d

. O n c r o s s

e x a m i n a t i o n

, M r

. A c h e s o n w a s q u e s t i o n e d r e g a r d i n g w h e t h e r t h e p r e c i s e a r e a o f S h e p p a r d

T h i s ma p was cr eat ed by the T enn ess ee V al le y Auth ori ty and publ is hed by the Unit ed Sta t e s 4

Geol ogical Sur vey

.

-5-R o a d t h a t i s i n d i s p u t e w a s a c t u a l l y c o l o r e d i n p u r p l e o n t h e m a p

, a n d M r

. A c h e s o n c o n c e d e d

t h a t h e c o u l d n o t r e a l l y t e l l w h e t h e r i t w a s d e p i c t e d i n p u r p l e b e c a u s e h e i s c o l o r b l i n d

. 5

M r

. A c h e s o n t e s t i f

i e d t h a t a 1 9 6 7 s u r v e y o f a n e i g h b o r i n g p a r c e l p r o v e s t h a t S h e p p a r d

R o a d w a s i n i t s c u r r e n t l o c a t i o n i n 1 9 6 7

. H o w e v e r

, h e e x p l a i n e d t h a t n o n e o f t h e d e e d

d e s c r i p t i o n s p r i o r t o t h a t t i m e d e s c r i b e d t h e p r e c i s e l o c a t i o n o f t h e r o a d

. F o r e x a m p l e

, o n e

o f t h e 1 9 4 6 d e e d s a t i s s u e s t a t e d t h a t t h e b o u n d a r y l i n e w o u l d r u n “ w i t h t h e m e a n d e r s o f ” t h e

r o a d

. M r

. A c h e s o n o p i n e d t h a t t h e c l e a r e d a r e a s o u t h o f t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, w h e r e

t h e p o w e r l i n e s r u n

, w a s t h e l o c a t i o n o f t h e o l d r o a d b e d

. H e e x p l a i n e d t h a t h e d i d n o t b e l i e v e

t h e a r e a t o b e a s i m p l e u t i l i t y e a s e m e n t

, b e c a u s e a l t h o u g h a u t i l i t y e a s e m e n t w o u l d b e c l e a r e d

o f t r e e s a n d b r u s h

, i t w o u l d n o t h a v e a d e p r e s s i o n t y p i c a l o f a n o l d r o a d b e d

. M r

. A c h e s o n

s u g g e s t e d t h a t t h e r o a d w a s p r o b a b l y r e l o c a t e d s o m e t i m e b e t w e e n 1 9 5 0 a n d 1 9 6 7

. H e

t e s t i f i e d t h a t a 1 9 3 8 m a p d e p i c t e d S h e p p a r d R o a d a s “ t o t a l l y d i f f e r e n t ” t h a n t h e m a p s f

r o m

1 9 5 0 a n d l a t e r y e a r s

. M r

. A c h e s o n c o n c e d e d t h a t t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d i s c u r v y

, a n d

h i s d e s i g n a t i o n o f t h e o l d S h e p p a r d R o a d i s a s t r a i g h t l i n e

, w h i c h s u g g e s t s t h a t i f t h e r o a d

w a s r e l o c a t e d

, a s h e c o n t e n d s

, a c u r v e w a s a c t u a l l y i n s e r t e d i n t o a n o t h e r w i s e s t r a i g h t s e c t i o n

o f r o a d

. M r

. A c h e s o n s a i d t h a t t h e o l d r o a d b e d i s s t r a i g h t

, b u t t h a t t h e a c t u a l o l d r o a d c o u l d

h a v e h a d s o m e c u r v e s

, i f t h e y f e l l w i t h i n t h e s t r a i g h t r o a d b e d

.

M r

. A c h e s o n t e s t i f

i e d t h a t t h e o l d r o a d b e d c o n t i n u e d w e s t w a r d a n d c r o s s e d t h r o u g h

t h e c e n t e r o f t h e s c h o o l b u s t u r n a r o u n d l o o p b e f o r e i n t e r s e c t i n g w i t h t h e s o u t h b o u n d f a r m

r o a d

. A s a r e s u l t

, M r

. A c h e s o n o p i n e d t h a t t h e l a n d i n t h e c e n t e r o f t h e t u r n a r o u n d l o o p w a s

d i v i d e d

, w i t h M r s

. M c P e a k e o w n i n g t h e n o r t h e r n p o r t i o n o f t h e “ i s l a n d ” a n d M r s

. D i c k s o n

o w n i n g t h e s o u t h e r n p a r t

.

R e g a r d i n g t h e w e s t e r n p o r t i o n o f t h e b o u n d a r y l i n e

, w h i c h e x t e n d s w e s t w a r d f r o m t h e

f a r m r o a d

, M r

. A c h e s o n s a i d t h a t h e w a s a b l e t o i d e n t i f y t h e l i n e d u e t o t h e r e m n a n t s o f t h e

o l d w i r e f

e n c e a n d t h e a n g l e i r o n

. H e o p i n e d t h a t M r s

. M c P e a k e o w n e d t h e a r e a n o r t h o f t h e

f e n c e

, a n d M r s

. D i c k s o n o w n e d t h e a r e a s o u t h o f t h e f e n c e

. H e c o n c e d e d t h a t t h e d e e d s d i d

n o t m e n t i o n a f

e n c e

, b u t h e s a i d t h e f

e n c e s u b s t a n t i a t e d t h a t h i s v e r s i o n o f t h e l i n e w a s a t t h e

c o r r e c t l o c a t i o n

. M r

. A c h e s o n d e s c r i b e d t h e f e n c e a s “ n o t a n e x i s t i n g s t a n d i n g f e n c e

, ” b u t

p i e c e s a n d r e m n a n t s o f f e n c e

, e x t e n d i n g a l o n g p o r t i o n s o f t h e b o u n d a r y l i n e

, i n t r e e s a n d

m o s t l y l y i n g o n t h e g r o u n d

. H e c o n c e d e d t h a t t h e f e n c e d i d n o t r u n i n a s t r a i g h t l i n e b u t

m e a n d e r e d a m o n g t h e t r e e s

, w h i l e t h e d e e d s s i m p l y c a l l e d f o r a s t r a i g h t l i n e r u n n i n g

w e s t w a r d

. M r

. A c h e s o n s a i d h e d i d n o t s e e a n y o t h e r i n t e r s e c t i n g f e n c e s

. R e g a r d i n g t h e

e a s t e r n e n d o f t h e f

e n c e

, n e a r e s t t h e f

a r m r o a d

, M r

. A c h e s o n s a i d t h a t p a r t o f t h e f e n c e

Fro m our re view of the 1991 m ap, it app ear s tha t one sec ti on o f S h e p p a r d R o a d is dep ic te d in 5

pur ple

, but it is eas t of the ar ea in di s p ute

, and the por ti on of the roa d tha t is re le vant to thi s app eal is

dep ic te d i n bl ack or

gray.

-6-a p p e a r e d t o h a v e b e e n p u s h e d u p w i t h f a r m e q u i p m e n t

, a n d h e w a s “ q u i t e p o s i t i v e ” t h a t a t

o n e t i m e t h e f

e n c e h a d e x t e n d e d f

u r t h e r e a s t

. R e g a r d i n g t h e w e s t e r n e n d o f t h e l i n e

, h e

a d m i t t e d t h a t t h e r e w e r e n o m o r e p i e c e s o f f e n c e b e y o n d w h e r e t h e y f o u n d t h e a n g l e i r o n

,

a n d y e t h e e x t e n d e d t h e b o u n d a r y l i n e p a s t t h e a n g l e i r o n b e c a u s e t h e d e e d s d i d n o t c a l l f o r

a n a n g l e

.

A t t h e w e s t e n d o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e

, t h e M c P e a k e d e e d c a l l e d f o r t h e

w e s t e r n b o u n d a r y o f t h e M c P e a k e t r a c t t o e x t e n d n o r t h “ a b o u t 1 2 p o l e s ” t o m e e t b a c k a t t h e

S h e p p a r d R o a d

. T w e l v e p o l e s w o u l d e q u a l 1 9 8 f e e t

. H o w e v e r

, b e c a u s e M r

. A c h e s o n ’ s p l a t

h a d p l a c e d t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e f u r t h e r s o u t h a l o n g t h e f e n c e l i n e

, t h e w e s t e r n

b o u n d a r y o n h i s p l a t a c t u a l l y e x t e n d e d 5 2 3

. 8 f e e t b e f o r e r e a c h i n g t h e r o a d

. M r

. A c h e s o n

a c k n o w l e d g e d t h i s d i s c r e p a n c y b u t s a i d t h a t

, i n h i s p r o f e s s i o n a l o p i n i o n

, t h e m o n u m e n t a t i o n

o n t h e g r o u n d

, s u c h a s t h e o l d r o a d b e d

, t h e f a r m r o a d

, a n d t h e w i r e f e n c e

, d i c t a t e d t h e

l o c a t i o n o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e r a t h e r t h a n t h e d e e d ’ s u n r e l i a b l e d i s t a n c e c a l l s

.

M r

. A c h e s o n p o i n t e d o u t t h a t M r s

. M c P e a k e ’ s d e e d s t a t e d t h a t s h e o w n e d

, “ b y

e s t i m a t i o n

, a b o u t 7 5 a c r e s

. ” H e s a i d t h a t a c c o r d i n g t o h i s s u r v e y

, t h e M c P e a k e t r a c t w a s 7 5

. 9

a c r e s

. M r

. A c h e s o n c l a i m e d t h a t u n d e r t h e s u r v e y p r e p a r e d b y t h e D i c k s o n s ’ s u r v e y o r

, M r s

.

M c P e a k e ’ s t r a c t w o u l d o n l y c o n t a i n 6 7

. 1 9 a c r e s

. H e e x p l a i n e d t h a t t h e r e w a s a d i s c r e p a n c y

o f 5

. 6 1 a c r e s d u e t o t h e s u r v e y o r s ’ d i f f e r e n t o p i n i o n s a s t o t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e

b e t w e e n M r s

. M c P e a k e ’ s t r a c t a n d M r s

. D i c k s o n ’ s t r a c t

. I n o t h e r w o r d s

, t h e a r e a c l a i m e d

b y b o t h M r s

. M c P e a k e a n d M r s

. D i c k s o n c o n s i s t e d o f a b o u t 5

. 6 a c r e s

. T h e r e m a i n d e r o f

M r s

. M c P e a k e ’ s “ l o s t a c r e a g e ” u n d e r t h e D i c k s o n s ’ s u r v e y w a s d u e t o d i f f e r e n c e s r e g a r d i n g

t h e l o c a t i o n o f b o u n d a r i e s b e t w e e n t h e M c P e a k e t r a c t a n d o t h e r n e i g h b o r i n g l a n d o w n e r s

.

M r s

. M c P e a k e ’ s h u s b a n d

, J e r r y M c P e a k e

, a l s o t e s t i f i e d a t t r i a l

. H e w a s b o r n i n 1 9 3 8

a n d t e s t i f i e d t h a t h e p l a y e d b a l l a n d h u n t e d i n t h e a r e a a r o u n d S h e p p a r d R o a d a s a b o y

. M r

.

M c P e a k e t e s t i f

i e d t h a t h e r e m e m b e r e d a r o a d r u n n i n g t h r o u g h t h i s a r e a i n a g e n e r a l e a s t / w e s t

d i r e c t i o n a r o u n d t h e 1 9 5 0 ' s

, a n d t h e r o a d h e r e c a l l e d w a s n o t i n t h e s a m e l o c a t i o n a s t h e

p r e s e n t d a y S h e p p a r d R o a d

. M r

. M c P e a k e s a i d t h e o l d r o a d w a s “ m o r e o f a s t r a i g h t r o a d ”

a n d d i d n o t h a v e “ t h a t b e n d

. ” M r

. M c P e a k e d e s c r i b e d t h e o l d r o a d a s g r a v e l e d f o r a b o u t 1 0 0

f e e t p a s t t h e o l d s c h o o l h o u s e

, t h e n c o n t i n u i n g o n a s a d i r t r o a d t h a t w a s n o t m a i n t a i n e d

. H e

t e s t i f i e d t h a t t h e d e p r e s s i o n o f t h e o l d r o a d b e d i s s t i l l v i s i b l e

, a n d t h a t p o w e r l i n e s n o w r u n

a l o n g t h e e d g e o f t h e o l d r o a d

. M r

. M c P e a k e t e s t i f i e d t h a t t h e o l d r o a d b e d m e e t s t h e f a r m

r o a d

, b u t t h e f

a r m r o a d d o e s n o t m e e t t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, a l t h o u g h i t d o e s m e e t t h e

s c h o o l b u s l o o p

. H e s a i d t h e o l d f a r m r o a d g o e s g e n e r a l l y s o u t h w a r d a n d l e a d s i n t o t h e f i e l d

b e h i n d M r s

. E d n a ’ s h o u s e

.

M r

. M c P e a k e s a i d t h a t h e c o u l d r e m e m b e r t h e f e n c e a t i s s u e f

r o m w h e n h e h u n t e d i n

t h e a r e a a s a b o y

, a n d h e s a i d t h a t a t t h a t t i m e

, i t w a s a s t a n d i n g f e n c e a n d “ i n a l o t b e t t e r

-7-s h a p e

. ” H e a l s o d e s c r i b e d t h e f e n c e a s “ s t r a i g h t a s a b u l l e t

. ” M r

. M c P e a k e s a i d t h a t a f t e r

h i s w i f e b o u g h t t h e p r o p e r t y

, h e h i r e d a p a p e r c o m p a n y a r o u n d 1 9 9 4 t o c l e a r c u t t h e t r e e s o n

t h e p r o p e r t y i n t h a t a r e a

, a l l t h e w a y d o w n t o t h e l o c a t i o n o f t h e r e m n a n t s o f t h e o l d f e n c e

,

a n d n o o n e t r i e d t o s t o p t h e m f r o m c u t t i n g

.

M r

. M c P e a k e t e s t i f

i e d t h a t a f

t e r h i s w i f

e b o u g h t t h e p r o p e r t y

, t h e y a l s o h i r e d a

s u r v e y o r t o s u r v e y t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e b e t w e e n h e r p r o p e r t y a n d t h e D i c k s o n s ’

p r o p e r t y

, a n d t h a t s u r v e y o r w a s E d d i e C o l e m a n

. A c c o r d i n g t o M r

. M c P e a k e

, M r

. C o l e m a n 6

w a l k e d t h e l i n e w i t h h i m a n d t o l d h i m t h a t t h e p r o p e r t y l i n e f o l l o w e d a l o n g t h e e x i s t i n g

S h e p p a r d R o a d

. M r

. M c P e a k e s a i d t h a t h e t o l d M r

. C o l e m a n a t t h a t t i m e t h a t t h e r e w a s a n

o l d r o a d b e d t o t h e s o u t h o f t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, b u t M r

. C o l e m a n s a i d t h a t h e w a s

n o t c o n c e r n e d w i t h t h e o l d r o a d

. M r

. M c P e a k e c l a i m e d t h a t M r

. C o l e m a n a l s o t o l d h i m t h a t

t h e w e s t e r n p o r t i o n o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e f o l l o w e d a l o n g t h e o l d f e n c e

. M r

.

M c P e a k e s a i d t h a t M r

. C o l e m a n n e v e r g a v e h i m a p l a t o r w r i t t e n d o c u m e n t e v i d e n c i n g h i s

s u r v e y

. W h e n a s k e d h o w M r

. C o l e m a n ’ s s u r v e y a l l e g e d l y c o n n e c t e d t h e e x i s t i n g S h e p p a r d

R o a d w i t h t h e f

e n c e m u c h f

u r t h e r s o u t h

, M r

. M c P e a k e s a i d h e “ c o m e a r o u n d i n a c i r c l e ” t o

c o n n e c t t h e m

.

M r s

. M c P e a k e w a s u n a v a i l a b l e a t t r i a l

, b u t s h e t e s t i f i e d b y d e p o s i t i o n a n d s t a t e d t h a t

s h e r e c a l l e d w a l k i n g a l o n g t h e b o u n d a r y l i n e w i t h M r

. C o l e m a n

, a n d t h a t M r

. C o l e m a n s a i d

t h a t t h e b o u n d a r y l i n e f o l l o w e d t h e o l d w i r e f

e n c e

. M r s

. M c P e a k e ’ s s o n

- i n

- l a w

, R o b e r t

T h u r s t o n

, J r

. , t e s t i f

i e d a t t r i a l a n d s a i d t h a t h e w a s a l s o p r e s e n t t o w i t n e s s t h e s u r v e y b y M r

.

C o l e m a n i n 1 9 9 4

. H e a l s o s a i d t h a t M r

. C o l e m a n m a r k e d t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e a s

c o m i n g d o w n t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, a n d f o l l o w i n g a l o n g t h e o l d w i r e f e n c e

. M r

.

T h u r s t o n s a i d t h a t w h i l e h e w a s p r e s e n t

, n o o n e s a i d a n y t h i n g a b o u t t h e r o a d h a v i n g m o v e d

.

M r

. M c P e a k e ’ s f

i r s t c o u s i n

, L a r r y J o e M c P e a k e

, t e s t i f i e d a s w e l l

. H e s a i d t h a t h e f i r s t

b e c a m e f a m i l i a r w i t h t h e a r e a i n d i s p u t e a r o u n d 1 9 5 5 b e c a u s e h i s f a t h e r f a r m e d a n d h u n t e d

i n t h e a r e a

, a n d h e a l s o p l a y e d b a l l i n t h a t a r e a a s a b o y

. L a r r y J o e M c P e a k e t e s t i f i e d t h a t h e

r e m e m b e r e d g o i n g t o t h e a r e a o n o n e o c c a s i o n a n d n o t i c i n g t h a t S h e p p a r d R o a d h a d b e e n

r e r o u t e d

. H e t e s t i f

i e d t h a t o n a n o t h e r o c c a s i o n w h e n h e r e t u r n e d t o t h e a r e a

, h e n o t i c e d t h a t

t h e r e w e r e p o w e r l i n e s r u n n i n g d o w n t h e o l d r o a d w a y

. W h e n a s k e d w h e n t h e r o a d c h a n g e d

,

M r

. M c P e a k e r e p l i e d

, “ I c a n ' t s a y e x a c t l y

. I j u s t k n o w i t h a p p e n e d

. ” H e s a i d h e r e c a l l e d t h e

s c h o o l b u s t u r n a r o u n d l o o p b e i n g c o n s t r u c t e d a r o u n d 1 9 5 9

, 1 9 6 0

, o r 1 9 6 1

, a n d h e t h o u g h t

t h a t S h e p p a r d R o a d w a s r e l o c a t e d a t t h a t s a m e t i m e

. H e e x p l a i n e d

, “ W e l l

, h e r e ’ s w h a t

h a p p e n e d

. W h e n I

– w h e n y o u l e a v e t h e C e n t e r H i l l R o a d a n d g o w e s t w a r d d o w n S h e p p a r d

R o a d

, w h e n y o u g o t u p t o t h e p o i n t o f t h e h i l l

, t h e o l d r o a d w e n t t h i s w a y

, b u t t h e n e w r o a d

Mo re re cen tl y, Mr

. Cole m an had sur vey ed the di spu te d boun dar y li ne for the Dic ksons, and he 6

te st if ie d f or the Dic ksons a t t ri al

.

-8-h a d b e e n r o u t e d t h i s w a y

, a n d a l o o p w a s m a d e a t t h e e n d

. ”

A f t e r t h e p r e s e n t a t i o n o f M r s

. M c P e a k e ’ s p r o o f

, n u m e r o u s w i t n e s s e s w e r e c a l l e d b y

t h e D i c k s o n s

. M r

. J o e K e e n

, w h o w a s 8 2 y e a r s o l d

, t e s t i f i e d t h a t h e h a d l i v e d o n S h e p p a r d

R o a d s i n c e 1 9 5 4

, a n d t h a t t h e r o a d h a d n o t m o v e d o r b e e n r e l o c a t e d d u r i n g t h a t t i m e

. M r

.

K e e n l i v e d a p p r o x i m a t e l y o n e m i l e f r o m M r s

. M c P e a k e ’ s p r o p e r t y

. S e v e n t y

- s i x y e a r o l d

D e n n i s D y e r t e s t i f

i e d t h a t h e w a s f

a m i l i a r w i t h S h e p p a r d R o a d b e c a u s e h e l i v e s i n t h a t a r e a

, h e w a s b o r n a n d r a i s e d t h e r e

, a n d b e c a u s e h e w o r k e d f o r t h e H e n d e r s o n C o u n t y R o a d

D e p a r t m e n t f

o r 3 2 y e a r s

. M r

. D y e r s a i d t h a t S h e p p a r d R o a d h a d n e v e r b e e n l o c a t e d f u r t h e r

s o u t h o r o t h e r w i s e c h a n g e d l o c a t i o n

, s t a t i n g

, “ I t ’ s j u s t l i k e i t ’ s a l w a y s b e e n

. ” A l t h o u g h

H a r o l d H e n s l e y d i d n o t t e s t i f y a t t r i a l

, t h e p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t h e w o u l d t e s t i f y t h a t h e h a d

b e e n a r o a d c o m m i s s i o n e r f o r H e n d e r s o n C o u n t y s i n c e 1 9 6 5

, t h a t S h e p p a r d R o a d h a d n o t

b e e n l o c a t e d a n y w h e r e o t h e r t h a n i t s c u r r e n t l o c a t i o n d u r i n g t h a t t i m e

, a n d t h a t h e h a d n o

k n o w l e d g e o f a n y c h a n g e s i n i t s l o c a t i o n e v e r o c c u r r i n g

.

T h e n e x t w i t n e s s t o t e s t i f y w a s D a n n y D i c k s o n

, E d n a ’ s s o n

, w h o h a d j o i n e d h e r

c o u n t e r p e t i t i o n a s a t h i r d

- p a r t y p l a i n t i f f b e c a u s e h e a l s o o w n s p r o p e r t y a f f e c t e d b y t h e

d i s p u t e d b o u n d a r y l i n e

. D a n n y D i c k s o n t e s t i f i e d t h a t h e w a s b o r n i n 1 9 5 3 a n d g r e w u p o n

t h e p r o p e r t y t h a t h i s p a r e n t s h a d p u r c h a s e d i n 1 9 4 6

. H i s p a r e n t s h a d d e e d e d a p o r t i o n o f t h e i r

p r o p e r t y t o h i m i n 1 9 7 8 s o t h a t h e c o u l d b u i l d a h o u s e t h e r e o n

. D a n n y ’ s p r o p e r t y l i e s a l o n g

t h e e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, a n d t h e a l l e g e d o l d r o a d b e d c r o s s e s o v e r a p o r t i o n o f h i s

p r o p e r t y

.

D a n n y D i c k s o n t e s t i f

i e d t h a t t h e s c h o o l b u s t u r n a r o u n d l o o p w a s c o n s t r u c t e d a r o u n d

1 9 6 6 o r 1 9 6 7 s o t h a t t h e b u s w o u l d n o l o n g e r h a v e t o b a c k o u t o f t h e D i c k s o n s ’ l o n g

d r i v e w a y

. H e e x p l a i n e d t h a t t h e D i c k s o n s ’ l o n g d r i v e w a y t o t h e i r h o u s e w a s a c t u a l l y t h e

s m a l l f a r m r o a d r e f

e r r e d t o i n t h e d e e d s

. H e s a i d t h e f a r m r o a d c o n t i n u e d o n p a s t h i s

m o t h e r ’ s h o u s e

, b u t i t w a s u s e d a s t h e D i c k s o n s ’ d r i v e w a y

. M r

. D i c k s o n s a i d t h a t p r i o r t o

t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e l o o p

, t h e f a r m r o a d c o n n e c t e d w i t h S h e p p a r d R o a d

, b u t t h a t s e c t i o n

o f t h e f a r m r o a d w a s p a v e d t o f o r m t h e t u r n a r o u n d l o o p

. M r s

. D i c k s o n ’ s h o u s e i s n o w

l o c a t e d n e a r t h e “ b o t t o m

, ” o r s o u t h e r n p o r t i o n

, o f t h e l o o p

.

D a n n y D i c k s o n t e s t i f

i e d t h a t h e r e m e m b e r e d w h e n M r

. C o l e m a n s u r v e y e d t h e

p r o p e r t y f

o r t h e M c P e a k e s a r o u n d 1 9 9 4

, a n d t h a t h e w a s i n a g r e e m e n t w i t h w h e r e M r

.

C o l e m a n h u n g r i b b o n a n d m a r k e d t h e b o u n d a r y l i n e

. H o w e v e r

, D a n n y t e s t i f i e d t h a t t h e l i n e

s u r v e y e d b y M r

. C o l e m a n d i d n o t f o l l o w a l o n g t h e o l d w i r e f e n c e

, a s a l l e g e d b y M r

.

M c P e a k e

. D a n n y t e s t i f

i e d t h a t p r i o r t o t h i s l a w s u i t a r i s i n g

, h e w a s a w a r e t h a t t h e r e w e r e b i t s

a n d p i e c e s o f f

e n c e w i r e i n t h e w o o d s b e c a u s e h e h a d s t u m b l e d u p o n t h e m

. H o w e v e r

, h e

t e s t i f i e d t h a t h e d i d n o t k n o w o f t h e f e n c e a s a b o u n d a r y f

e n c e

, a n d h e d i d n o t k n o w w h o

b u i l t t h e f

e n c e

. H e s a i d t h a t t h e r e a r e f e n c e s a l l o v e r t h e p r o p e r t y

. D a n n y t e s t i f i e d t h a t t h e r e

-9-a r e a c t u a l l y f o u r f e n c e s i n t h a t a r e a

, a n d t h a t s o m e i n t e r s e c t a t r i g h t a n g l e s w i t h t h e f e n c e a t

i s s u e

. H e s a i d t h e f

e n c e s r u n “ i n e v e r y d i f f e r e n t d i r e c t i o n ” a n d a p p e a r t o m a k e a p e n o r

r e c t a n g l e

, a s o n e f

e n c e r a n p a r a l l e l w i t h t h e f e n c e a t i s s u e

, s e v e r a l h u n d r e d f e e t a w a y

. H e

a l s o e x p l a i n e d t h a t t h e r e a r e n o f e n c e p o s t s i n t h e a r e a

, a n d a l l o f t h e f e n c e w i r e i s s i m p l y

a t t a c h e d t o t r e e s

. H e p r o d u c e d p h o t o g r a p h s o f t h e f e n c e w i r e

, w i t h o r a n g e r i b b o n t i e d t o i t

i n o r d e r t o m a k e i t m o r e v i s i b l e

, a n d t h e p h o t o g r a p h s d e p i c t d i f f e r e n t s e c t i o n s o f t h e f

e n c e

r u n n i n g i n d i f

f e r e n t d i r e c t i o n s i n t h e b a c k g r o u n d

.

D a n n y a l s o t e s t i f

i e d t h a t J e r r y M c P e a k e d i d n o t “ c l e a r c u t ” t i m b e r a l l t h e w a y t o t h e

f e n c e

, a s h e h a d c l a i m e d

. D a n n y s a i d t h a t t h e c l e a r c u t t i n g s t o p p e d a t w h e r e h e u n d e r s t o o d

t h e b o u n d a r y l i n e t o b e

. H e c o n c e d e d t h a t M r

. M c P e a k e h a d h a r v e s t e d s o m e t i m b e r o n w h a t

t h e D i c k s o n s c l a i m e d w a s t h e i r p r o p e r t y

, u p t o t h e f e n c e

, b u t h e s a i d t h a t t h e t i m b e r c u t o n

t h e i r p r o p e r t y a p p e a r e d t o h a v e b e e n “ s e l e c t c u t

. ” D a n n y e x p l a i n e d t h a t t h e a r e a i s n o t

v i s i b l e f r o m M r s

. D i c k s o n ’ s h o u s e

, a n d t h a t d u r i n g t h e t i m e w h e n t h e t i m b e r w a s c u t

, h e w a s

n o t a t h o m e b e c a u s e h e w a s w o r k i n g a n d h i s m o t h e r w a s p h y s i c a l l y u n a b l e t o g o i n t o t h e

w o o d s

. D a n n y s a i d h e “ h a d n o i d e a

, ” a n d n o r e a s o n t o s u s p e c t

, t h a t M r

. M c P e a k e h a d c u t

t i m b e r o n t h e D i c k s o n s ’ p r o p e r t y

. D a n n y p r o d u c e d a p h o t o g r a p h t h a t h e c l a i m e d d e p i c t e d

h i s g r a n d s o n s t a n d i n g b e s i d e a l a r g e t r e e o n t h e n o r t h s i d e o f t h e f e n c e w h e r e M r

. M c P e a k e

c l a i m e d t o h a v e c l e a r c u t t h e t i m b e r

.

R e g a r d i n g t h e a l l e g e d l o c a t i o n o f t h e o l d r o a d b e d

, D a n n y t e s t i f i e d t h a t h i s f

a m i l y a n d

o t h e r s h a d r i d d e n f

o u r

- w h e e l e r s a n d j e e p s a l o n g t h e p o w e r l i n e r i g h t

- o f

- w a y

. H e t e s t i f

i e d

t h a t a l t h o u g h t h e a r e a i n q u e s t i o n i s c l e a r e d o f t r e e s f o r a b o u t 4 0 t o 5 0 f

e e t f r o m t r e e l i n e t o

t r e e l i n e

, t h e “ t r a c k s ” a r e n o w i d e r t h a n a f o u r

- w h e e l e r

.

M r s

. E d n a D i c k s o n w a s i n i l l h e a l t h a n d u n a v a i l a b l e t o t e s t i f y a t t r i a l

, b u t h e r

d e p o s i t i o n t e s t i m o n y w a s p r e s e n t e d

. S h e s a i d t h e S h e p p a r d S c h o o l h o u s e R o a d r e f e r r e d t o

i n h e r d e e d w a s “ s t i l l t h e r o a d t h a t w e a l l u s e

. ” S h e t e s t i f i e d t h a t s h e h a d l i v e d o n S h e p p a r d

R o a d h e r e n t i r e l i f

e

, t h a t t h e r o a d h a d n e v e r b e e n m o v e d

, a n d t h a t t h e o n l y c h a n g e t o i t w a s

t h e a d d i t i o n o f t h e t u r n a r o u n d l o o p

. M r s

. D i c k s o n t e s t i f i e d t h a t s h e h a d n o t s e e n t h e f e n c e

i n t h e w o o d s b e c a u s e s h e i s p h y s i c a l l y u n a b l e t o w a l k a r o u n d t h e p r o p e r t y a n d s e e s u c h

t h i n g s

, b u t t h a t s h e h a d n e v e r k n o w n o f a f e n c e i n t h e a r e a n e a r t h e l o o p

.

B r i d g e t t e D i c k s o n t e s t i f i e d t h a t s h e h a d i n t e n d e d t o b u i l d a h o u s e o n t h e 0

. 9 a c r e

p a r c e l i n s i d e t h e t u r n a r o u n d l o o p

, b u t t h a t h e r p l a n s w e r e h a l t e d d u e t o t h e f i l i n g o f t h i s

l a w s u i t

. S h e t e s t i f

i e d a b o u t v a r i o u s e x p e n s e s s h e h a d i n c u r r e d d u e t o h e r i n a b i l i t y t o p r o c e e d

w i t h t h e c o n s t r u c t i o n o f h e r h o u s e

.

T h e n e x t w i t n e s s t o t e s t i f y f o r t h e D i c k s o n s w a s S t e v e D e a t o n

, w h o w a s e m p l o y e d b y

C o l e m a n & A s s o c i a t e s S u r v e y i n g a s a s u r v e y p a r t y c h i e f

. M r

. D e a t o n h a d g r a d u a t e d f r o m

-10-t h e D e f

e n s e M a p p i n g S c h o o l a n d t h e D e f e n s e M a p p i n g A g e n c y ’ s A d v a n c e d I m a g e r y

A n a l y s i s c o u r s e

. H e e x p l a i n e d t h a t t h e D e f e n s e M a p p i n g A g e n c y i s a b r a n c h o f t h e U n i t e d

S t a t e s A r m e d S e r v i c e s t h a t f a c i l i t a t e s t h e o p e r a t i o n s o f t h e U n i t e d S t a t e s m i l i t a r y

. H e h a d

s e r v e d o v e r s e a s a s a s u p e r v i s o r o f a n a l y s i s a n d s y n t h e s i s t e r r a i n t e a m s

. M r

. D e a t o n

e x p l a i n e d t h a t h e w o u l d i d e n t i f y m a j o r a n d m i n o r s u p p l y r o u t e s i n o r d e r t o m o v e m i l i t a r y

u n i t s a c r o s s p r e p a r e d o r u n p r e p a r e d r o a d s

. I n t h a t r e g a r d

, h e w a s t r a i n e d t o l o o k a t r e m o t e

s e n s e d i m a g e r y

, i n c l u d i n g a e r i a l p h o t o g r a p h s

, i n o r d e r t o i d e n t i f y t h e n a t u r a l f

e a t u r e s a s w e l l

a s m a n m a d e i n f

r a s t r u c t u r e s i n t h e a r e a

, i n c l u d i n g r o a d s

, b r i d g e s

, s u p p l y r o u t e s

, e t c

. , a n d t o

d e t e r m i n e t h e c o n d i t i o n o f s u c h f e a t u r e s a n d h o w t h e y c o u l d b e u t i l i z e d

. A f t e r M r

. D e a t o n

b e c a m e e m p l o y e d b y C o l e m a n & A s s o c i a t e s S u r v e y i n g

, h e h a d a s s i s t e d M r

. C o l e m a n i n

s u r v e y i n g t h e p r o p e r t y a t i s s u e i n t h i s c a s e

. T h e t r i a l c o u r t r e c o g n i z e d h i m a s a n e x p e r t i n

h i s f i e l d

, o v e r t h e o b

j e c t i o n o f c o u n s e l f

o r M r s

. M c P e a k e

.

M r

. D e a t o n t e s t i f

i e d t h a t h e d i s a g r e e d w i t h t h e t e s t i m o n y o f M s

. R e d d i n

, t h e 9 1 1

D i r e c t o r w h o h a d o p i n e d t h a t t h e a e r i a l p h o t o g r a p h s s h e f o u n d d e p i c t e d a n o l d r o a d b e d l y i n g

s o u t h o f S h e p p a r d R o a d

. M r

. D e a t o n e x p l a i n e d t h a t a t r a v e l e d w a y t h a t h a s e v o l v e d o v e r

t i m e w i l l h a v e a m e a n d e r i n g p a t t e r n b e c a u s e i n t h e e a r l y d a y s o f t r a v e l

, t r a v e l e r s w o u l d t a k e

t h e e a s i e s t r o u t e t o g e t t o a l o c a t i o n

, n o t n e c e s s a r i l y a s t r a i g h t l i n e r o u t e

, b e c a u s e t h a t w o u l d

g e n e r a l l y r e q u i r e t r a v e l i n g a c r o s s

, t h r o u g h

, a n d o v e r o b s t a c l e s

. M r

. D e a t o n t e s t i f i e d t h a t t h e

a e r i a l p h o t o g r a p h s p r o d u c e d b y M s

. R e d d i n s h o w e d s e v e r a l c l e a r l y i d e n t i f i a b l e t r a v e l e d

w a y s

, w h i l e t h e c l e a r e d a r e a s o u t h o f S h e p p a r d R o a d w a s a v e r y d i r e c t

, v e r y s t r a i g h t f o r w a r d

r o u t e t h a t w a s u n c h a r a c t e r i s t i c o f t h e o t h e r t r a v e l e d w a y s i n t h e a r e a

. H e s t a t e d t h a t t h e

c l e a r e d a r e a w a s a m o r e d i r e c t r o u t e t y p i c a l o f t h e i n s t a l l a t i o n o f a p o w e r l i n e

, w a t e r l i n e

, o r

g a s l i n e

, b u t n o t c h a r a c t e r i s t i c o f a t r a v e l e d w a y t h a t h a d e v o l v e d o v e r t i m e

, a s a l l o f t h e o t h e r

t r a v e l e d w a y s i n t h e p h o t o g r a p h w e r e d e p i c t e d

.

N e x t

, M r

. D e a t o n t e s t i f i e d a b o u t s e v e r a l o f t h e m a p s t h a t h a d p r e v i o u s l y b e e n

i n t r o d u c e d a s e x h i b i t s

, i n a d d i t i o n t o o t h e r d o c u m e n t s a s w e l l

. H e t e s t i f i e d t h a t h e h a d a

p a p e r c o p y o f t h e 2 0 0 2 H e n d e r s o n C o u n t y g e n e r a l h i g h w a y m a p

, w i t h a c l e a r a c e t a t e c o p y

o f t h e 1 9 3 8 g e n e r a l h i g h w a y m a p o v e r l a i d o n t o t h e p a p e r m a p

, a n d h e s a i d t h a t “ c l e a r l y t h e

l o c a t i o n o f t h e t r a v e l e d w a y i s i n t h e s a m e l o c a t i o n ” i n b o t h m a p s

, w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e

a d d i t i o n o f t h e t u r n a r o u n d l o o p

. 7

M r

. D e a t o n a l s o t e s t i f

i e d a b o u t t h e r e v i s e d T V A / U S G S m a p

, w h i c h a l l e g e d l y s h o w e d

t h a t t h e r o a d h a d c h a n g e d b e t w e e n t h e d a t e o f t h e o r i g i n a l m a p i n 1 9 5 0 a n d t h e r e v i s e d m a p

Mr

. Deat on la te r con ced ed tha t the 1938 m ap was dif fe re nt in some re spe ct s tha n al l of the oth er 7

m aps and phot ograph s tha t wer e avail abl e. However, he expl ai ned tha t, bei ng a handd ra wn m ap, the 1938

m ap li kely con ta ine d er ror s bec aus e the phot ograph s would show a true dep ic ti on of the ar ea, and no oth er

pie ce of physic al evide nce th at was avail abl e s uppo rt ed t he d if fe re nt fe at ure s s hown i n t he 1 938 m ap.

-11-i n 1 9 9 1 d u e t o t h e r o a d b e i n g d e p i c t e d i n p u r p l e

. M r

. D e a t o n t e s t i f i e d t h a t t h e a r e a s h o w n

i n p u r p l e w a s e a s t o f t h e a r e a i n d i s p u t e

. H e t e s t i f i e d t h a t t h e 1 9 9 1 m a p s h o w e d t h a t t h e m a i n

p o r t i o n o f S h e p p a r d R o a d w a s i n t h e s a m e c o n f i g u r a t i o n a s i n 1 9 5 0

, w i t h n o s i g n i f i c a n t

c h a n g e i n i t s p a t t e r n

.

M r

. D e a t o n a l s o t e s t i f i e d a b o u t s e v e r a l m o r e a e r i a l p h o t o g r a p h s t h a t h a d b e e n

o b t a i n e d f

r o m T V A

. O n e o f t h o s e p h o t o g r a p h s w a s t a k e n i n D e c e m b e r 1 9 4 6

, a n d i t s h o w e d

t h e r e l e v a n t p o r t i o n o f S h e p p a r d R o a d

. M r

. D e a t o n p o i n t e d o u t t h a t i n t h e 1 9 4 6 p h o t o

, t h e r e

w a s n o d e f

o r e s t e d a r e a r u n n i n g s o u t h o f S h e p p a r d R o a d

, w h e r e t h e “ o l d r o a d b e d ” a l l e g e d l y

e x i s t e d

. T h e r e w e r e n o p o w e r l i n e s i n t h a t a r e a e i t h e r

, a n d i t a p p e a r e d t o M r

. D e a t o n t o b e

a f i e l d

. I n a n y e v e n t

, t h e 1 9 4 6 p h o t o g r a p h d i d n o t d e p i c t a r o a d o t h e r t h a n t h e p r e s e n t

- d a y

S h e p p a r d R o a d

. M r

. D e a t o n d i s c u s s e d a n o t h e r a e r i a l p h o t o g r a p h f r o m 1 9 6 7

, a l s o o b t a i n e d

f r o m T V A

, w h i c h d i d s h o w t h e d e f o r e s t e d a r e a l y i n g s o u t h o f S h e p p a r d R o a d

, i n a d d i t i o n

t o t h e s c h o o l b u s l o o p

. H o w e v e r

, h e t e s t i f i e d t h a t a c o m p a r i s o n o f t h e 1 9 4 6 p h o t o a n d t h e

1 9 6 7 p h o t o c o n s i s t e n t l y s h o w S h e p p a r d R o a d i n t h e s a m e l o c a t i o n t h r o u g h o u t t h a t p e r i o d o f

t i m e

. H e a l s o e x p l a i n e d t h a t t h e s e p h o t o g r a p h s d e m o n s t r a t e d t h a t t h e d e f o r e s t e d a r e a

a p p e a r e d s o m e t i m e a f

t e r t h e 1 9 4 6 p h o t o g r a p h w a s t a k e n

. I n s u m

, M r

. D e a t o n o p i n e d t h a t

t h e e v i d e n c e f

r o m 1 9 4 6 f

o r w a r d p r o v e d t h a t t h e l o c a t i o n o f S h e p p a r d R o a d h a d n o t c h a n g e d

s i n c e 1 9 4 6

, a n d t h e r e w a s n o e v i d e n c e o f a r o a d b e i n g i n t h e l o c a t i o n o f t h e e x i s t i n g p o w e r

l i n e s

.

N e x t

, M r

. C o l e m a n t e s t i f i e d a b o u t h i s s u r v e y s o f t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n

. H e

e x p l a i n e d t h a t h e h a d p e r f o r m e d s u r v e y w o r k f

o r b o t h t h e M c P e a k e s a n d t h e D i c k s o n s

. H e

h a d s u r v e y e d t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e f o r t h e M c P e a k e s w h e n M r s

. M c P e a k e p u r c h a s e d

t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 3

. H e h a d p e r f o r m e d a s u r v e y f

o r B r i d g e t t e D i c k s o n a r o u n d 2 0 0 6

, w h e n

E d n a c o n v e y e d t h e 0

. 9 a c r e p a r c e l i n s i d e t h e t u r n a r o u n d l o o p t o h e r

, a n d t h e r e a f t e r

, h e

s u r v e y e d E d n a ’ s p r o p e r t y i n i t s e n t i r e t y

. M r

. C o l e m a n t e s t i f i e d t h a t w h e n h e s u r v e y e d f o r

t h e M c P e a k e s i n 1 9 9 3

, h e m e a s u r e d t h e b o u n d a r y l i n e a s f o l l o w i n g a l o n g t h e c e n t e r o f t h e

e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

, a n d t h e M c P e a k e s d i d n o t s u g g e s t t h a t t h i s w a s e r r o r o r t h a t t h e r o a d

h a d b e e n i n a n y o t h e r l o c a t i o n

. M r

. C o l e m a n s a i d t h a t t h e r e w a s n o n e e d f o r h i m t o p r e p a r e

a p l a t w h e n h e s u r v e y e d t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 3

, b e c a u s e h e d i s c u s s e d h i s f i n d i n g s w i t h t h e

M c P e a k e s a n d D i c k s o n s a t t h a t t i m e

, a n d t h e y a l l a g r e e d a s t o t h e l o c a t i o n o f t h e b o u n d a r y

.

M r

. C o l e m a n t e s t i f

i e d t h a t h e d i d n o t k n o w t h e r e w a s a d i s p u t e u n t i l a f t e r h e s u r v e y e d t h e

“ i s l a n d ” f

o r B r i d g e t t e

, w h e n M r

. M c P e a k e c o n t a c t e d h i m t o s a y t h a t h e t h o u g h t t h e r o a d

m i g h t h a v e b e e n r e l o c a t e d a n d w o n d e r e d i f h e m i g h t h a v e a n o w n e r s h i p i n t e r e s t i n t h e

t u r n a r o u n d l o o p

.

M r

. C o l e m a n s a i d t h a t h e h a d “ t h o r o u g h l y e x a m i n e d e v e r y i n c h ” o f t h e p o w e r l i n e

a r e a l o o k i n g f

o r c h a r a c t e r i s t i c s o f a n o l d r o a d

, a n d h e f o u n d n o n e

. H e s a i d t h e r e w e r e n o

r o a d b a n k s

, s h o u l d e r s o r s i d e d i t c h e s

, a n d a t t h e l o c a t i o n s w h e r e t h e r e a r e t w o “ h o l l o w s ” i n

-12-t h e a r e a

, t h e r e i s n o e v i d e n c e o f a n y m e a n s o f c o n v e y i n g w a t e r f r o m o n e s i d e o f

t h e “ r o a d ”

t o t h e o t h e r

, a n d n o b r i d g e

. M r

. C o l e m a n s a i d t h a t i f t h e a r e a w a s a n o l d r o a d b e d

, o n e w o u l d

e x p e c t t o f

i n d g r a v e l o r s o m e t h i n g t o s u s t a i n i t s b a s e

, a n d t h e a r e a s h o u l d b e s o m e w h a t l e v e l

r a t h e r t h a n “ 5 f

o o t h i g h e r o n o n e s i d e t h a n t h e o t h e r

, a n d i t c e r t a i n l y w o u l d n ’ t g o 1 0 0 f e e t a n d

c h a n g e e l e v a t i o n s 2 0 f

e e t

, ” w i t h g u l l i e s a n d h o l l o w s a l o n g t h e w a y

. I n s h o r t

, M r

. C o l e m a n

s a i d h e f o u n d n o e v i d e n c e o f a r o a d e x i s t i n g i n t h a t l o c a t i o n

, a n d h e f o u n d “ a b s o l u t e l y n o

e v i d e n c e

, n o n e w h a t s o e v e r

, ” t o s u g g e s t t h a t S h e p p a r d R o a d h a d b e e n i n a n y l o c a t i o n o t h e r

t h a n w h e r e i t c u r r e n t l y e x i s t s

.

M r

. C o l e m a n a l s o t e s t i f i e d t h a t h i s 1 9 9 3 s u r v e y h a d n o t i e w i t h t h e o l d w i r e f e n c e

.

M r

. C o l e m a n t e s t i f

i e d t h a t t h e r e w e r e s e v e r a l f e n c e s i n t h e a r e a

, b u t s o m e t h i n g u n i q u e a b o u t

t h e f e n c i n g w a s t h a t t h e r e w e r e n o f e n c e p o s t s

, a n d a l l o f t h e f e n c i n g w a s n a i l e d t o t r e e s

. H e

d e s c r i b e d i t a s m e a n d e r i n g “ e v e r y w h i c h w a y

. ” M r

. C o l e m a n t e s t i f i e d t h a t o r d i n a r i l y a

b o u n d a r y l i n e f

e n c e w i l l b e e r e c t e d w i t h f e n c e p o s t s

. H e a l s o d e s c r i b e d s e v e r a l o t h e r

“ c r i t e r i a ” t h a t h e c o n s i d e r s w h e n d e t e r m i n i n g w h e t h e r a f e n c e m a r k s a b o u n d a r y l i n e

. F i r s t

o f a l l

, h e s a i d t h a t t h e f

e n c e m u s t b e i n t h e g e n e r a l p r o x i m i t y o f w h e r e t h e d e e d c a l l s f o r t h e

b o u n d a r y l i n e t o r u n

. S e c o n d

, M r

. C o l e m a n s a i d t h a t t h e f e n c e n e e d s t o r u n i n t h e g e n e r a l

c o u r s e b e a r i n g t h a t i s c a l l e d f o r i n t h e d e e d

. F o r e x a m p l e

, h e s t a t e d

, i f a d e e d c a l l s f o r a l i n e

t o p r o c e e d n o r t h

, a n d t h e r e i s a f e n c e i n t h e g e n e r a l p r o x i m i t y t h a t r u n s n o r t h

, M r

. C o l e m a n

s a i d t h a t h e w o u l d g i v e t h a t f e n c e c o n s i d e r a t i o n a s a b o u n d a r y m a r k e r

. N e x t

, M r

. C o l e m a n

t e s t i f i e d t h a t a b o u n d a r y l i n e f e n c e w i l l u s u a l l y e s t a b l i s h l i m i t s o f p o s s e s s i o n

, m e a n i n g t h a t

e a c h p a r t y ’ s “ p o s s e s s i o n a c t i v i t i e s ” e x t e n d t o t h e f e n c e a n d s t o p

. F i n a l l y

, M r

. C o l e m a n

t e s t i f i e d t h a t h e c o n s i d e r s t h e “ m o n u m e n t a t i o n ” o f t h e f e n c e

, o r w h e t h e r t h e a c t o f b u i l d i n g

i t d e c l a r e d o p e n l y a n d n o t o r i o u s l y t h a t t h e b u i l d e r t h o u g h t t h a t w a s t h e l o c a t i o n o f t h e

b o u n d a r y l i n e

. M r

. C o l e m a n s a i d t h a t h e d i d n o t f i n d a n y o f t h e s e c r i t e r i a p r e s e n t i n t h i s

p a r t i c u l a r c a s e

. I n s t e a d

, h e s a i d t h e f e n c e w a s s o m e 3 5 0 f

e e t f r o m t h e n e a r e s t p e r i m e t e r l i n e

,

w i t h n o p a t t e r n t o t h e f

e n c e t h a t w o u l d i n d i c a t e s o m e o n e t r i e d t o c r e a t e a s t r a i g h t l i n e

, a n d

n o s i g n s o f “ a l o n g

- t e r m p o s s e s s i o n

. ” M r

. C o l e m a n s a i d t h i s f e n c e w a s i n t h e m i d d l e o f t h e

D i c k s o n p r o p e r t y

. H e a l s o n o t e d t h a t n o n e o f t h e d e e d s m e n t i o n e d a f e n c e

. M r

. C o l e m a n

a c k n o w l e d g e d t h a t a n g l e i r o n s w e r e u s e d i n t h e o l d d a y s l i k e a c o r n e r m o n u m e n t o r t o m a r k

p i n s t h a t w e r e s e t

, b u t h e s a i d h e “ a b s o l u t e l y ” d i s r e g a r d e d t h e a n g l e i r o n a l o n g t h e o l d f e n c e

l i n e a s h a v i n g a n y b e a r i n g o n t h e b o u n d a r y

, b e c a u s e i t w a s 3 5 0 f e e t f r o m t h e d e e d c o r n e r

, o u t

i n t h e w o o d s o w n e d b y t h e D i c k s o n s

.

A c c o r d i n g t o M r

. C o l e m a n

, t h e r e h a d b e e n s e v e n s u r v e y s p e r f o r m e d o v e r t h e y e a r s

,

w h i c h w e r e r e l e v a n t t o t h e p r o p e r t y i n d i s p u t e

. M r

. C o l e m a n h a d c o m p l e t e d t h r e e o f t h o s e

s u r v e y s

, a n d f

o u r o t h e r s u r v e y s

, o f n e i g h b o r i n g p a r c e l s

, h a d b e e n c o m p l e t e d b y t h r e e o t h e r

s u r v e y o r s

, d a t i n g b a c k t o 1 9 6 7

. M r

. C o l e m a n t e s t i f i e d t h a t i f t h e s u r v e y p r e p a r e d b y M r

.

A c h e s o n

, M r s

. M c P e a k e ’ s s u r v e y o r

, w a s c o r r e c t

, t h e n a l l s e v e n o f t h e o t h e r p r e v i o u s s u r v e y s

w e r e i n c o r r e c t

.

-13-S o m e o t h e r w i t n e s s e s t e s t i f i e d a s w e l l

, b u t t h e i r t e s t i m o n y d o e s n o t b e a r r e p e a t i n g f o r

p u r p o s e s o f

t h i s o p i n i o n

. T h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

, e n t e r e d o n M a r c h 3 1

, 2 0 1 1

, s t a t e s t h a t t h e

c h a n c e l l o r a l s o v i e w e d t h e p r o p e r t y a r e a i n d i s p u t e i n t h e p r e s e n c e o f t h e p a r t i e s a n d t h e

s u r v e y o r s f

o r e a c h s i d e

. T h e o r d e r s t a t e s t h a t t h e c h a n c e l l o r “ w e n t o u t a n d v i e w e d t h e c u t

t h r o u g h a n d r o d e o v e r i t

, e n d t o e n d

, a n d m u s t s a y t h a t i t [ w a s ] u n a b l e t o s e e a n y e v i d e n c e

t h a t a r o a d w a s o n c e t h e r e

. ” A f t e r n o t i n g m a n y c o n f

l i c t s b e t w e e n t h e p a r t i e s ’ e v i d e n c e

, t h e

t r i a l c o u r t ’ s o r d e r s t a t e d t h a t t h e c o u r t w a s “ m o r e p e r s u a d e d b y ” t h e D i c k s o n s ’ p r o o f a n d

e v i d e n c e

. A s s u c h

, t h e c o u r t r u l e d t h a t t h e b o u n d a r y l i n e w o u l d b e e s t a b l i s h e d a s s e t f o r t h

i n M r

. C o l e m a n ’ s s u r v e y p l a t

. T h e c o u r t d i s m i s s e d t h e c o m p l a i n t f i l e d b y M r s

. M c P e a k e a n d

g r a n t e d j u d g m e n t f

o r t h e D i c k s o n s o n t h e i r c o u n t e r p e t i t i o n

, a w a r d i n g $ 1 6

, 1 5 6

. 5 0 t o B r i d g e t t e

f o r e x p e n s e s s h e i n c u r r e d a f t e r s h e w a s e n

j o i n e d f r o m c o m p l e t i n g h e r h o u s e

, a n d a w a r d i n g

$ 5

, 8 0 0 t o M r s

. D i c k s o n f o r t h e v a l u e o f t i m b e r c u t o n h e r p r o p e r t y b y t h e M c P e a k e s

. M r s

.

M c P e a k e t i m e l y f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

O n a p p e a l

, M s

. M c P e a k e p r e s e n t s t h e f o l l o w i n g i s s u e s f

o r r e v i e w :

1

. D i d t h e t r i a l c o u r t e r r i n f a i l i n g t o a d d r e s s t h e i s s u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

, w h i c h w a s

r a i s e d i n t h e c o m p l a i n t a n d a d d r e s s e d d u r i n g w i t n e s s t e s t i m o n y ;

2

. D i d t h e t r i a l c o u r t i n e s s e n c e b a s e i t s f i n d i n g s o f f

a c t p r i m a r i l y o n t h e t e s t i m o n y o f

D a n n y D i c k s o n a n d t h e D i c k s o n s ’ s u r v e y o r

, E d d i e C o l e m a n ; a n d

3

. D i d t h e d o c u m e n t a r y e v i d e n c e e s t a b l i s h b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t

S h e p p a r d R o a d h a d b e e n r e l o c a t e d

.

I I I

. S T A N D A R D O F R E V IE W

O n a p p e a l

, a t r i a l c o u r t ’ s f a c t u a l f i n d i n g s a r e p r e s u m e d t o b e c o r r e c t

, a n d w e w i l l n o t

o v e r t u r n t h o s e f

a c t u a l f i n d i n g s u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h e m

. T e n n

. R

.

A p p

. P

. 1 3 ( d ) ( 2 0 1 1 ) ; B o g a n v

. B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. F o r t h e e v i d e n c e

t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g o f f

a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t

w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. W a t s o n v

. W a t s o n

, 1 9 6 S

. W

. 3 d 6 9 5

, 7 0 1 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 5 ) ( c i t i n g W

a l k e r v

. S i d n e

y G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ;

T h e R e a l t y S h o p

, I n c

. v

. R R W

e s t m i n s t e r H

o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 9 ) )

. “ W h e n i s s u e s o f c r e d i b i l i t y a n d w e i g h t o f t e s t i m o n y a r e i n v o l v e d

, w e a f f o r d

c o n s i d e r a b l e d e f

e r e n c e t o t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g s o f f

a c t

. ” L a r s e n

- B a l

l v

. B a l l

, 3 0 1 S

. W

. 3 d

2 2 8

, 2 3 5 ( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( c i t i n g K e y t v

. K e y t

, 2 4 4 S

. W

. 3 d 3 2 1

, 3 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) )

. “ B e c a u s e

t r i a l c o u r t s a r e a b l e t o o b s e r v e t h e w i t n e s s e s

, a s s e s s t h e i r d e m e a n o r

, a n d e v a l u a t e o t h e r

i n d i c a t o r s o f c r e d i b i l i t y

, a n a s s e s s m e n t o f c r e d i b i l i t y w i l l n o t b e o v e r t u r n e d o n a p p e a l a b s e n t

c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. ” H u g h e s v

. M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e &

-14-D a v i d

s o n C o u n t

y

, 3 4 0 S

. W

. 3 d 3 5 2

, 3 6 0 ( T e n n

. 2 0 1 1 ) ( c i t i n g W e l l s v

. B d

. o

f R e g e n t s

, 9

S

. W

. 3 d 7 7 9

, 7 8 3 ( T e n n

. 1 9 9 9 ) )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w u n d e r a d e

n o v o s t a n d a r d u p o n t h e r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. U n i o n C a r b i d e C o r

p

.

v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 ) ( c i t i n g E s t a t e o f A d k i n s v

. W

h i t e C o n s o l

.

I n d u s

. , I n c

. , 7 8 8 S

. W

. 2 d 8 1 5

, 8 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 9 ) )

.

I V

. D IS C U S S IO N

A

. A d v e r s e P o s s e s s i o n

O n a p p e a l

, M r s

. M c P e a k e a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n f a i l i n g t o a d d r e s s t h e

i s s u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

. S h e p o i n t s o u t t h a t h e r c o m p l a i n t a l l e g e d t h a t e v e n i f s h e w a s

n o t t h e l e g a l o w n e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

, s h e n e v e r t h e l e s s o w n e d a p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y

b y v i r t u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 1

, e t s e q

. M r s

.

M c P e a k e c o n t e n d s t h a t t h e t e s t i m o n y o f v a r i o u s w i t n e s s e s t h a t s h e “ c l e a r c u t ” t i m b e r o n t h e

p r o p e r t y i n d i s p u t e a r o u n d 1 9 9 4 d e m o n s t r a t e s a d v e r s e p o s s e s s i o n

. M r

. M c P e a k e t e s t i f i e d

t h a t h e h a d n o t d o n e a n y t h i n g o n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y s i n c e h e c u t t h e t i m b e r t h e r e a r o u n d

1 9 9 4

, b u t n o n e t h e l e s s

, M r s

. M c P e a k e a r g u e s t h a t “ c l e a r c u t t i n g ” t i m b e r c o n s t i t u t e s n o t i c e t o

t h e w o r l d o f a n a d v e r s e c l a i m

, a n d t h e r e f o r e

, a s i n g l e a c t o f “ c l e a r c u t t i n g ” w a s s u f f i c i e n t

. 8

I n r e s p o n s e

, t h e D i c k s o n s c l a i m t h a t t h e t r i a l c o u r t r e j e c t e d t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n a r g u m e n t

b e c a u s e i t f

o u n d t h a t t h e M c P e a k e s d i d n o t “ c l e a r c u t ” t h e p r o p e r t y a t i s s u e

.

F r o m o u r r e v i e w o f t h e r e c o r d

, i t d o e s n o t a p p e a r t h a t t h e i s s u e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n

w a s m e n t i o n e d d u r i n g t h e f o u r

- d a y t r i a l

. H o w e v e r

, v a r i o u s w i t n e s s e s d i d t e s t i f y a b o u t t h e

t i m b e r c u t i n t h e d i s p u t e d a r e a

, a n d t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r a d d r e s s e d t h i s t e s t i m o n y a s f o l l o w s :

M r

. A c h e s o n a l s o o p i n e d t h a t a n o t h e r i n d i c a t i o n o f t h e “ o l d f e n c e ”

b e i n g t h e l i n e w a s t h a t E d n a D i c k s o n a c q u i e s c e d i n M c P e a k e c u t t i n g t i m b e r

t o

, o r i n t h e a r e a o f

, t h a t f e n c e

. D a n n y D i c k s o n r e b u t t e d t h i s b y h i s t e s t i m o n y

t h a t t h e t i m b e r w a s n o t “ c l e a r c u t ” a s d e s c r i b e d b y M c P e a k e t o t h e o l d f e n c e

, b u t t h a t i t w a s m o r e o f a “ s e l e c t c u t ” a n d h e d i d n o t k n o w M c P e a k e w a s

c u t t i n g i t

, h e b e i n g g o n e

, a n d h i s m o t h e r

, E d n a D i c k s o n

, w a s e l d e r l y a n d n o t

a b l e t o g o i n t o t h e w o o d s

. . . .

M r s

. M c P e a k e a r g u e s o n a p p e a l t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g w a s i n e r r o r

, b e c a u s e

, a c c o r d i n g

t o M r s

. M c P e a k e

, D a n n y D i c k s o n c o n c e d e d a t t r i a l t h a t M c P e a k e d i d “ c l e a r c u t ” t h e a r e a i n

O n a p p e a l

, Mr s. Mc Pea ke’s advers e pos ses si on ar gum ent hin ges on whet her she and /or her 8

hus ban d did in fa ct “c le ar cut ” t he pro per ty in dis put e. She doe s not ar gue tha t advers e pos ses si on woul d

be e st abl is hed by cut ti ng sel ect tr ees or by any othe r a ct ion th at she to ok with re spe ct to th e pr ope rt y.

-15-q u e s t i o n

. M r s

. M c P e a k e c l a i m s t h a t t h e t r i a l c o u r t “ m i s q u o t e d ” t h e t r i a l t e s t i m o n y

. W e

d i s a g r e e w i t h t h i s a s s e r t i o n

. D a n n y D i c k s o n t e s t i f i e d a t t r i a l t h a t t h e M c P e a k e s d i d n o t c l e a r

c u t u p t o t h e f

e n c e l i n e

, a s M r

. M c P e a k e h a d c l a i m e d i n h i s t e s t i m o n y

. W h e n a s k e d t o

i d e n t i f y o n a m a p t h e l o c a t i o n w h e r e t h e c l e a r c u t t i n g o c c u r r e d

, M r

. D i c k s o n s t a t e d

, “ I t ’ s

h a r d f o r m e t o t e l l

. ” H o w e v e r

, h e e m p h a s i z e d t h a t t h e c l e a r c u t t i n g s t o p p e d a t w h e r e h e

u n d e r s t o o d t h e b o u n d a r y l i n e t o e x i s t

. M r

. D i c k s o n s a i d t h a t t h e c u t t i n g t h a t t o o k p l a c e o n

t h e D i c k s o n p r o p e r t y n e a r t h e f e n c e w a s a s e l e c t c u t

, m e a n i n g n o t a l l t r e e s w e r e r e m o v e d

.

H e p r o d u c e d a p h o t o g r a p h o f a l a r g e t r e e w h i c h

, h e t e s t i f i e d

, i s s t i l l s t a n d i n g o n t h e s i d e o f

t h e f e n c e w h e r e t h e M c P e a k e s c l a i m e d t o h a v e c l e a r c u t

. O n c r o s s

- e x a m i n a t i o n

, D a n n y

D i c k s o n w a s a g a i n a s k e d t o i d e n t i f y o n a s u r v e y p l a t w h i c h a r e a w a s c l e a r c u t a n d w h i c h a r e a

w a s s e l e c t c u t

. A t f

i r s t

, h e a g a i n i d e n t i f

i e d t h e t w o s e p a r a t e a r e a s

, b u t l a t e r

, h e s a i d

, “ I t h i n k

t h a t w a s

– I t h i n k t h a t w a s c l e a r c u t

, t o o

, f r o m h e r e t o h e r e

. ” H e a s k e d f o r t h e n e x t q u e s t i o n

o n t h e i s s u e t o b e r e w o r d e d a n d i n d i c a t e d t h a t h e d i d n o t u n d e r s t a n d

. W h e n q u e s t i o n e d

f u r t h e r o n r e

- d i r e c t

, D a n n y a p o l o g i z e d a n d s a i d a g a i n t h a t h e w a s c o n f u s e d

. H e t h e n c l a r i f

i e d

t h a t t h e d i s p u t e d a r e a w a s n o t c o m p l e t e l y c l e a r c u t

, a n d t h a t s o m e t r e e s r e m a i n e d i n t h a t a r e a

.

T h e t r i a l c o u r t c l e a r l y c o n s i d e r e d D a n n y ’ s t e s t i m o n y i n i t s e n t i r e t y a n d c o n c l u d e d f r o m h i s

t e s t i m o n y t h a t t h e d i s p u t e d p r o p e r t y w a s n o t c l e a r c u t

. T h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e

a g a i n s t t h i s f

i n d i n g

.

B e c a u s e w e f

i n d n o e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e M c P e a k e s d i d n o t c l e a r

c u t t h e p r o p e r t y i n d i s p u t e

, i t i s n o t n e c e s s a r y f o r u s t o a d d r e s s M r s

. M c P e a k e ’ s a s s e r t i o n t h a t

a s i n g l e i n s t a n c e o f c l e a r c u t t i n g i s s u f f i c i e n t t o e s t a b l i s h a d v e r s e p o s s e s s i o n

.

B

. W i t n e s s C r e d i b i l i t

y

T h e n e x t i s s u e r a i s e d b y M r s

. M c P e a k e o n a p p e a l

, a s s t a t e d i n h e r b r i e f

, i s

, “ D i d t h e

t r i a l c o u r t i n e s s e n c e b a s e i t s f i n d i n g s o f f

a c t p r i m a r i l y o n t h e t e s t i m o n y o f D a n n y D i c k s o n

a n d D e f e n d a n t [ s ’ ] s u r v e y o r

, E d d i e C o l e m a n

, t o t h e e x c l u s i o n o f o t h e r w i t n e s s e s w h o s e

t e s t i m o n y w a s u n c h a l l e n g e d ? ” A s p r e v i o u s l y n o t e d

, t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r s t a t e d t h a t t h e

c o u r t w a s “ m o r e p e r s u a d e d b y t h e [ D i c k s o n s ’ ] p r o o f a n d e v i d e n c e

. ” I n s e v e r a l i n s t a n c e s

,

a f t e r s u m m a r i z i n g t h e t e s t i m o n y o f t h e M c P e a k e s a n d t h e i r w i t n e s s e s

, t h e c o u r t e x p l a i n e d

h o w t h e M c P e a k e s ’ e v i d e n c e w a s r e b u t t e d o r d i s p u t e d b y t h e t e s t i m o n y o f D a n n y D i c k s o n

.

T h e c o u r t a l s o a d o p t e d t h e s u r v e y p l a t p r e p a r e d b y M r

. C o l e m a n r a t h e r t h a n t h e p l a t p r e p a r e d

b y M r

. A c h e s o n

. T h u s

, i t d o e s a p p e a r t h a t t h e t r i a l c o u r t r e l i e d h e a v i l y o n t h e t e s t i m o n y o f

D a n n y D i c k s o n a n d M r

. C o l e m a n i n r e a c h i n g i t s f i n d i n g s o f f

a c t

. H o w e v e r

, w e c a n n o t s a y

t h a t t h i s w a s e r r o r

. W e f i n d n o m e r i t i n M r s

. M c P e a k e ’ s s u g g e s t i o n t h a t t h e t e s t i m o n y o f h e r

w i t n e s s e s w a s “ u n c h a l l e n g e d

. ” T h e r e w e r e c o n s i d e r a b l e d i f f e r e n c e s o f o p i n i o n o n m a n y

d i f f e r e n t i s s u e s t h r o u g h o u t t h e f o u r

- d a y t r i a l

. T h e t r i a l c o u r t w a s a b l e t o o b s e r v e t h e

w i t n e s s e s

, a s s e s s t h e i r d e m e a n o r

, a n d e v a l u a t e o t h e r i n d i c a t o r s o f c r e d i b i l i t y

, a n d t h e r e f o r e

,

w e w i l l n o t o v e r t u r n i t s a s s e s s m e n t o f c r e d i b i l i t y a b s e n t c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e

-16-c o n t r a r y

. H u g h e s

, 3 4 0 S

. W

. 3 d a t 3 6 0

. W e f i n d n o s u c h c o n t r a r y e v i d e n c e i n t h e r e c o r d

b e f o r e u s

, a n d i n f

a c t

, w e f

i n d t h e t e s t i m o n y o f M r

. C o l e m a n a n d M r

. D i c k s o n q u i t e

c o n v i n c i n g

.

C

. T h e W e i g h t o f t h e E v i d e n c e

F i n a l l y

, M r s

. M c P e a k e a r g u e s o n a p p e a l t h a t t h e d o c u m e n t a r y e v i d e n c e p r e s e n t e d

, i n c l u d i n g t h e m a p s

, a e r i a l p h o t o g r a p h s

, a n d d e e d s

, e s t a b l i s h e d b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e

e v i d e n c e t h a t S h e p p a r d R o a d h a d b e e n r e l o c a t e d i n o r d e r t o b u i l d t h e t u r n a r o u n d l o o p

, t h u s

a f f e c t i n g t h e b o u n d a r y l i n e a t i s s u e

. A g a i n

, w e m u s t r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e

. W e w i l l n o t

b e l a b o r t h i s o p i n i o n b y r e p r o d u c i n g t h e l e n g t h y s u m m a r i z a t i o n o f t e s t i m o n y a l r e a d y i n c l u d e d

h e r e i n

. W e b r i e f

l y n o t e

, h o w e v e r

, t h a t s e v e r a l d i s i n t e r e s t e d w i t n e s s e s t e s t i f i e d a t t r i a l t h a t

S h e p p a r d R o a d h a d n e v e r b e e n m o v e d

, w h i l e t h e w i t n e s s e s t e s t i f y i n g t o t h e c o n t r a r y w e r e

m o s t l y r e l a t e d t o M r s

. M c P e a k e

. M o r e o v e r

, t h e t r i a l j u d g e p e r s o n a l l y o b s e r v e d t h e l o c a t i o n

i n q u e s t i o n a n d w a s “ u n a b l e t o s e e a n y e v i d e n c e t h a t a r o a d w a s o n c e t h e r e

. ” M r

. D e a t o n

,

w h o w a s h i g h l y t r a i n e d a n d e x p e r i e n c e d i n i d e n t i f y i n g r o a d w a y s f

r o m a e r i a l p h o t o g r a p h s

,

t e s t i f i e d t h a t t h e d e f

o r e s t e d a r e a s o u t h o f S h e p p a r d R o a d w a s n o t c h a r a c t e r i s t i c o f a t r a v e l e d

w a y

, b u t m o r e l i k e a p o w e r l i n e e a s e m e n t

. H e a l s o p r o d u c e d a n a e r i a l p h o t o g r a p h

, a s

o p p o s e d t o a m a p

, f

r o m D e c e m b e r 1 9 4 6

, w h i c h s h o w e d t h a t i n 1 9 4 6

, S h e p p a r d R o a d w a s i n

i t s p r e s e n t

- d a y l o c a t i o n

, a n d t h e d e f o r e s t e d “ r o a d b e d ” a r e a d i d n o t e v e n e x i s t a t t h a t t i m e

.

M r s

. M c P e a k e m a d e m u c h o f t h e f a c t t h a t t h e f

a r m r o a d d o e s n o t i n t e r s e c t w i t h t h e

e x i s t i n g S h e p p a r d R o a d

. H o w e v e r

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d

, a n d t h e e v i d e n c e s u g g e s t s

, t h a t i n

t h e p a s t

, t h e f

a r m r o a d d i d i n t e r s e c t w i t h S h e p p a r d R o a d

, a n d t h a t p o r t i o n o f t h e f a r m r o a d

w a s p a v e d w h e n t h e t u r n a r o u n d l o o p w a s c o n s t r u c t e d

.

W e n o t e t h a t w e a r e a l s o u n p e r s u a d e d b y t h e s u g g e s t i o n t h a t t h e o l d w i r e f e n c e

c o n s t i t u t e d t h e w e s t e r n h a l f o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e

. T h e r e w e r e n o f e n c e p o s t s i n t h a t

a r e a

, t h e f

e n c e w i r e m e a n d e r e d b a c k a n d f o r t h t h r o u g h t h e w o o d s

, a n d i t d i d n o t e x t e n d t o

e i t h e r c o r n e r

, o r e n d

, o f t h e l i n e t h a t i t a l l e g e d l y m a r k e d

. W h i l e t h e d e e d s c a l l e d f o r t h i s

s e c t i o n o f

t h e l i n e t o p r o c e e d w e s t w a r d

, t h e f e n c e

, a c c o r d i n g t o t h e s u r v e y p l a t p r e p a r e d b y

M r

. A c h e s o n

, a p p e a r s t o e x t e n d s o m e w h a t t o w a r d t h e s o u t h w e s t

. T h e f e n c e w a s a l s o s o m e

3 5 0 f e e t f r o m t h e n e a r e s t p e r i m e t e r l i n e

, a c c o r d i n g t o M r

. C o l e m a n

. T h e d e e d s d i d n o t

m e n t i o n a f

e n c e

, b u t o n e d e e d d i d p r o v i d e a d i s t a n c e c a l l f o r a l i n e e x t e n d i n g f

r o m t h e r o a d

s o u t h t o t h a t c o r n e r o f t h e c o m m o n b o u n d a r y l i n e

, a n d t h e d i s t a n c e c a l l w a s m u c h s h o r t e r

t h a n t h e d i s t a n c e t o t h e f e n c e

. I n a d d i t i o n

, t h e s u r v e y p l a t r e l i e d u p o n b y M r s

. M c P e a k e

c o n f l i c t e d w i t h s e v e n p r e v i o u s s u r v e y s

, b y f o u r d i f f e r e n t s u r v e y o r s

.

H a v i n g r e v i e w e d t h e e n t i r e r e c o r d i n t h i s c a s e

, i n c l u d i n g t h e d o c u m e n t a r y e v i d e n c e

s u c h a s m a p s

, p h o t o g r a p h s

, a n d d e e d s

, i n a d d i t i o n t o t h e t e s t i m o n y p r e s e n t e d

, w e c o n c l u d e

-17-t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o a d o p t t h e s u r v e y p l a t p r e p a r e d b y M r

. C o l e m a n i s s u p p o r t e d

b y t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

. T h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e d o e s n o t s u p p o r t a f i n d i n g

t h a t S h e p p a r d R o a d w a s r e l o c a t e d

.

V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, t h e d e c i s i o n o f t h e c h a n c e r y c o u r t i s h e r e b y a f f i r m e d

.

C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t

, M a r i e M c P e a k e

, a n d h e r s u r e t y

, f o r w h i c h

e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-18-