Número Identificador

SEN2023_____________

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

TRIBUNAL DE APELACIONES

PANEL VII

RICARDO D. FONTANET

SÁNCHEZ

RECURRENTE

v.

OFICINA DE GERENCIA 

DE PERMISOS

RECURRIDA

KLRA202300505

Revisión 

administrativa

procedente del 

Departamento de 

Desarrollo 

Económico y 

Comercio, Oficina de 

Gerencia de 

Permisos

Caso Núm.

2021-399890-CCO011171

Sobre:

SOLICITUD DE 

VARIACIÓN DE 

CONSTRUCCIÓN

Panel integrado por su presidenta, la Jueza Domínguez Irizarry, la 

Jueza Grana Martínez y el Juez Pérez Ocasio.

Grana Martínez, Jueza Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 27 de noviembre de 2023.

El recurrente, Ricardo D. Fontanet Sánchez, solicita que 

revisemos la resolución en la que la Oficina de Gerencia de Permisos 

no autorizó una consulta de construcción.

La recurrida, Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe),

presentó su alegato en oposición al recurso.

Los hechos esenciales para comprender la determinación que 

hoy tomamos se incluyen a continuación.

I.

El 22 de noviembre de 2022, el recurrente presentó en la 

Oficina de Gerencia de Permisos una solicitud de consulta para la 

construcción de una vivienda. Surge del expediente ante nuestra 

consideración que, aunque originalmente pidió autorización para la 

construcción de una vivienda de tres plantas, posteriormente, 

durante el proceso de permiso, alegó que la tercera planta era un 

espacio abierto o una terraza. La propiedad está localizada en la 
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Ctra. PR-429, Km 0.7 interior del Barrio Calvache del Municipio de 

Rincón. La finca ubica en un distrito calificado como Residencial 

Comercial (RC), según el Mapa de Calificación de Suelos de ese 

Municipio y tiene una cabida de 1,183.50 metros cuadrados. El 

Departamento de Recursos Naturales y Ambientales emitió una 

Certificación de la Zona Marítimo Terrestre en el caso O-AG-CER02-

AG-00020-30092019 sobre la propiedad. Véase, Resolución de 28 

de agosto de 2023, determinaciones de hecho 1-5, Anejo 2, págs. 1-

2 del apéndice el recurso.

El recurrente pidió una variación al cumplimiento de la 

Sección 6.4.2.3(c) del Reglamento Conjunto de 2020, que prohíbe la 

construcción de viviendas en solares frente a la costa dentro de 30 

metros desde la Zona Marítimo Terrestre. La Solicitud de Consulta 

de Construcción estuvo acompañada del Memorial Explicativo del 

ingeniero Carlos E. Bassat Rivera cuya solicitud de variación 

obedeció a que:

La sección 6.4.2.3 prohíbe la construcción de vivienda 

en solares frente a la costa dentro de una distancia de 

30 metros medidos desde la ZMT. En nuestro caso el 

solar tiene aprobado por el DRNA una certificación de 

la ZMT que no permite construir vivienda dentro de 20 

metros medidos de la ZMT. Esto nos deja en el solar 

13.20 metros de profundidad para la construcción de 

vivienda. La imposición de este requisito de 30 metros, 

según sección 6.4.2.8 y sección 6.4.2.3.c nos dejaría el 

solar solamente con 3.20 metros de profundidad. Como 

vemos en la ilustración, el solar en cuestión tiene 

aproximadamente 13.2 metros de profundidad. Al 

aplicarle esta regla lo convierte en un solar de 3.2 

metros libres para construcción. El solar se reduce de 

1,186.53 metros cuadrados, según escrituras, a 291.91 

mc luego de la aplicación de los límites de la ZMT. Ahora 

con esta imposición adicional de 30 metros el solar se 

reduce a 69.95 mc. Claramente la aplicación literal de 

esta sección resulta en una prohibición o restricción 

irrazonable del disfrute de la pertenencia de la 

propiedad en cuestión. Es relevante mencionar el 

cumplimiento de la ubicación de la propuesta vivienda 

con la certificación de la zona marítimo terrestre, dónde 

se cumplirá con la distancia de la zona de deslinde de 6 

metros, en adición a los 20 metros de la zona de 

vigilancia. Entendemos que la otorgación de esta 

variación aliviará un perjuicio para la construcción de 

una vivienda viable y así poder utilizar el solar a su 

máximo, cumpliendo con los ya estrictos requisitos de 
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la ZMT. Esta variación no resultaría en aumento en los 

niveles, ni velocidades de las aguas de inundación, ni 

tal concesión representaría un peligro potencial o 

inminente a la seguridad y salud pública. La aplicación 

de este requisito de la sección 6.4.2.8 y la sección 

6.4.2.3c, equivaldría a una confiscación de la propiedad 

de origen de 1,186.5283 metros cuadrados para 

convertirla a una de menos de 70 metros cuadrados, lo 

cual la convierte en inutilizable.

Véase, págs. 36-37 del apéndice del recurso.

Según consta en el Memorial Explicativo, el recurrente pidió 

una variación en el patio delantero de tres metros a un metro. El 

recurrente adujo que esa variación no ocasionaría ningún impacto, 

porque la propiedad tendría un patio posterior de 4 metros más 20 

mts., hacia la zona marítimo terrestre. Por último, solicitó la 

aplicación de la exención establecida en la sección 6.4.2.8 b (1) al 

cumplimiento del retiro de edificios o estructuras de la zona 

marítimo terrestre. Esta exención aplica a solares, cuya formación y 

calificación urbana fue autorizada por la Junta de Planificación,

antes de la vigencia del Reglamento Conjunto 2020 y en los cuales 

el retiro requerido impide el uso permitido en la zonificación. Según 

el recurrente, esta finca fue mensurada y aprobada inicialmente el 

29 de agosto de 2019, antes de la vigencia del Reglamento Conjunto 

2020. Véase, pág. 38 del apéndice del recuso.

El 24 de febrero de 2023, la agencia requirió al recurrente que 

aclarara si la construcción era de dos o de tres niveles. El 4 de marzo 

de 2023, el recurrente informó que la construcción sería de una 

vivienda de dos plantas y que la tercera planta era la azotea.

El 22 de mayo de 2023, la Oficina de Gerencia no favoreció la 

consulta por las razones siguientes: (1) el proyecto presentó 

variaciones que no fueron solicitadas, ni justificadas como un muro 

dentro de la faja de terreno de 20 metros que debe ser dedicada a 

uso público, (2) se proponen variaciones intensas a la zona marítima 

terrestre en violación a la sección 6.4.2.2 del Reglamento Conjunto,

cuyo propósito es controlar el desarrollo de terrenos en la zona 
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costera, (3) la proponente no demostró que las variaciones no 

afectarán adversamente el disfrute y valor de las pertenencias 

cercanas, ni el ambiente del vecindario, entre otras consideraciones 

y (4) no evidenció que la variación aliviará un prejuicio claramente 

demostrado. (Regla 6.3.2 del Reglamento Conjunto).

El recurrente presentó una solicitud de revisión 

administrativa. La División de Revisión Administrativa acogió la 

solicitud y realizó una vista. Según consta en la resolución 

recurrida, el ingeniero Carlos E. Bassat Rivera declaró lo siguiente. 

Fue contratado por el recurrente para solicitar el permiso de 

construcción y una variación a la sección 6.4.2.2 del Reglamento 

Conjunto. La construcción es de dos plantas y se solicita una 

variación en el patio delantero. El patio requerido es de tres metros 

y el propuesto es de un metro. Además, solicita una variación de la 

separación de treinta (30) metros requerida en solares frente a la 

costa. El propuesto es de veinte (20) metros y cuatro (4) metros 

adicionales de patio para un total de veinticuatro metros. La 

solicitud está en armonía con otras propiedades del área. El estudio 

de sombras evidenció el cumplimiento de la Sección 6.4.2.8 del 

Reglamento Conjunto, porque la construcción no incide sobre la 

zona marítimo terrestre. No obstante, también se configuran las 

excepciones al cumplimiento de la sección 6.4.2.8. La construcción 

cumple con el plan de erosión la Ley de Política Ambiental. El área 

será forestada. El disfrute de los vecinos no se afectará porque la 

propiedad más cercana ubica a 250 metros. Véase, Resolución de 

28 de agosto de 2023, págs. 8-9.

Durante el contrainterrogatorio, el ingeniero Bassat Rivera: (1) 

reconoció que el patio posterior propuesto de cuatro metros está 

dentro de los 30 metros de la zona marítimo terrestre, y (2) declaró 

que la separación de 20 metros requerida es contigua a los 30 
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metros y no significa que la recurrente tenga que dejar cincuenta 

metros. Véase, Resolución de 28 de agosto de 2023, pág. 10.

El interventor, Jaime Barea Fernández, declaró que se oponía 

al proyecto porque se estaba construyendo un muro en la zona 

marítimo terrestre que tendría un efecto sobre las tortugas marinas. 

Además, expresó oposición al deslinde porque es del año 2019 y el 

área ha cambiado. Por último, declaró que la Junta de Planificación 

le ordenó al colindante del recurrente que destruyera un muro por 

daño a la playa. Íd.

El foro recurrido denegó la revisión, por los fundamentos 

siguientes. El proyecto propuesto contempla la construcción de una 

estructura permanente dentro de los treinta metros de la zona

marítimo terrestre y en contra de lo establecido en la Sección 6.4.2.2 

inciso a. La faja de 30 metros es contigua a la faja de 20 metros de 

ancho paralela de uso público. La alegación de la recurrente de que 

los 20 y 30 metros no se suman, no es correcta. Por ser contiguos, 

son uno al lado del otro, lo que significa paralelos. Cualquier otra 

interpretación haría inoficioso el requerimiento de veinte metros de 

uso público. El muro de hormigón propuesto estaría dentro de esos 

veinte metros. El proyecto no cumple con los 20 metros desde la 

zona marítima terrestre, ni con la prohibición de construir 

estructuras permanentes dentro de la faja de treinta metros. Las 

variaciones en construcción aplican a distritos. El capítulo 6.4 

aplica a la Zona Costera y de Acceso a las Playas y Costas de Puerto 

Rico.

El recurrente presentó este recurso en el que alega que:

ERRÓ LA OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOS Y SU 

DIVISIÓN DE REVISIONES ADMINISTRATIVAS AL 

DETERMINAR QUE LA PARTE RECURRENTE NO 

PRESENTÓ EVIDENCIA QUE DEMUESTRE QUE LA 

OGPR ACTUÓ ERRADAMENTE AL DENEGAR LA 

SOLICITUD DE CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN CON 

VARIACIONES EN PARÁMETROS DE CONSTRUCCIÓN 

ALEGANDO QUE NO SE ESTABLECIÓ CÓMO LA 

MAGNITUD DE LAS VARIACIONES SOLICITADAS 
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REPRESENTAN UN MODO EFECTIVO QUE 

GARANTICE SEGURIDAD Y QUE EL NO PERMITIR LA 

VARIACIÓN TAN INTENSA REPRESENTA UNA 

CONFISCACIÓN DEL PREDIO SIN DISCUTIR Y 

EVALUAR LAS MISMAS.

II.

Deferencia a las resoluciones administrativas

Las determinaciones de las agencias administrativas están 

sujetas a la revisión judicial del Tribunal de Apelaciones. 4 LPRA

sec. 24y. La Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del 

Gobierno de Puerto Rico autoriza expresamente la revisión de las 

decisiones, órdenes y resoluciones finales de los organismos 

administrativos. 3 LPRA sec. 9672.

Ahora bien, la revisión judicial de las determinaciones de 

hechos de las decisiones de las agencias será sostenida por el 

tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el 

expediente administrativo. 3 LPRA sec. 9675. El examen jurídico de 

las determinaciones administrativas se circunscribe a determinar si 

las agencias han actuado en forma arbitraria, caprichosa, ilegal o 

tan irrazonablemente que constituya un abuso de discreción. Al 

evaluar, los tribunales revisores hemos de otorgar deferencia a las 

decisiones de administrativas, pues estos organismos 

gubernamentales gozan de experiencia y conocimiento especializado 

sobre los asuntos ante su consideración, lo cual ampara sus 

dictámenes con una presunción de legalidad y corrección. OEG v. 

Martínez Giraud, 210 DPR 79, 88-89 (2022); Moreno Lorenzo v. 

Departamento de la Familia, 207 DPR 833, 839 (2021); Capó Cruz v. 

Junta de Planificación, 204 DPR 581, 591 (2020); Municipio de San 

Juan v. CRIM, 178 DPR 163, 175 (2010). En fin, los dictámenes de 

las agencias gozan de una presunción de legalidad y corrección que 

subsiste mientras no se produzca suficiente prueba para derrotarla.

OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 88-89; Rebollo v Yiyi Motors, 
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161 DPR 69, 77 (2004); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 DPR 64, 130

(1998).

La parte que impugna judicialmente las determinaciones de 

hechos de una agencia tiene el peso de demostrar que no están 

basadas en el expediente o que las conclusiones del foro 

administrativo son irrazonables. La razonabilidad es el criterio 

rector al momento de pasar juicio sobre la decisión de una agencia. 

OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90; Otero v. Toyota, 163 DPR 

716, 727 (2005); González Segarra et al. v. CFSE, 188 DPR 252, 276–

278 (2013); OCS v. Universal, 187 DPR 164, 178–179 (2012).

La evidencia sustancial que surge de la totalidad del 

expediente y en la que debe estar basada la determinación 

administrativa, ha sido definida jurisprudencialmente como aquella 

que es relevante y que una mente razonable podría aceptar como 

adecuada para sostener una conclusión. Ahora bien, ha de quedar 

claro que la deferencia no implica que la evidencia sustancial este 

sostenida por un ligero destello de evidencia o por simples 

inferencias. De manera que el crisol evaluativo de las 

determinaciones administrativas siempre estará guiado por el 

concepto de razonabilidad conforme la evaluación del expediente 

administrativo en su totalidad. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 

89. Amparados en la deferencia y razonabilidad, los tribunales 

analizarán las determinaciones de hechos de los organismos 

administrativos. González Segarra et al. v. CFSE, supra, pág. 276.

En cuanto a las determinaciones de derecho de las agencias 

son revisables en todos sus aspectos. 3 LPRA 9675. La revisión se 

ciñe a determinar si: (1) el remedio concedido por la agencia fue el 

apropiado, (2) las determinaciones de hecho de la agencia están 

basadas en evidencia sustancial que obra en el expediente 

administrativo y (3) las conclusiones de derecho fueron correctas. El 

respeto a la resolución administrativa se sostiene hasta que no se 
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presente evidencia suficiente para derrotar la presunción de 

legalidad. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 89.

La deferencia a la interpretación que las agencias hacen sobre 

las leyes que le corresponde poner en vigor, cede cuando: 1) erró al 

aplicar la ley, 2) actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente o 3) 

lesionó derechos constitutivos fundamentales. El criterio 

administrativo no prevalece, cuando la interpretación estatutaria 

que realiza la agencia provoca un resultado incompatible o contrario 

al propósito para el cual se aprobó la legislación y con la política 

pública promovida. Es decir, la deferencia cede ante una 

determinación que resulte irrazonable, ilegal o que conduzca a la 

comisión de una injusticia. OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90-

91. Por ello, los tribunales tienen que armonizar, siempre que sea 

posible, todos los estatutos y reglamentos administrativos 

involucrados para la solución justa de la controversia, de modo que 

se obtenga un resultado sensato, lógico y razonable. Moreno Lorenzo 

v. Departamento de la Familia, 207 DPR 833, 843 (2021).

La transcripción de la vista o una exposición narrativa de la 

prueba son imprescindibles cuando se cuestiona la apreciación de 

la prueba y adjudicación de credibilidad de un organismo 

administrativo. Los tribunales no deben intervenir con la 

apreciación de la prueba oral y adjudicación de credibilidad del foro 

administrativo, si no tiene forma de evaluarlo. Graciani Rodríguez v. 

Garage Isla Verde, 202 DPR 117, 128-130 (2019).

Ley Núm. 161-2009, 23 LPRA sec. 9011 et seq., conocida como 

la Ley de Reforma de Permisos de Puerto Rico

La Ley Núm. 161-2009, Ley para la Reforma del Proceso de 

Permisos de Puerto Rico, 23 LPRA sec. 9011 et seq., establece el 

marco legal y administrativo que rige la solicitud, evaluación, 

concesión y denegación de permisos por el Gobierno de Puerto Rico. 

El estatuto creó la Oficina de Gerencia de Permisos como el 
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organismo administrativo encargado de evaluar, aprobar o denegar 

las solicitudes ante su consideración. Exposición de Motivos de la 

Ley Núm. 161, supra. Dicha oficina emitirá las determinaciones 

finales de permisos, según lo dispuesto en el Reglamento Conjunto 

de Permisos. Los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la 

V, conforme a lo establecido en el Art. 1.3 y 18.10 de la ley, también 

podrán emitir determinaciones finales y permisos. Art. 2.5 de la Ley 

Núm. 161, supra, 23 LPRA 9012(d). Por su parte, el Art. 9.10, 23 

LPRA sec. 9019 (i), establece la presunción de corrección y legalidad 

de las determinaciones finales y permisos expedidos por la OGPe, 

los Municipios Autónomos con Jerarquía de I a V y por los 

profesionales autorizados. No obstante, serán revocados cuando 

medie fraude, dolo, engaño, extorsión, soborno o la comisión de 

algún otro delito en el otorgamiento o denegación de la 

determinación final o del permiso. Igualmente serán revocados, 

cuando la estructura represente un riesgo a la salud, seguridad o 

las condiciones ambientales o arqueológicas.

Nuestro ordenamiento jurídico diferencia el permiso 

discrecional del ministerial. El Art. 1.5, inciso 26, define discrecional 

de la siguiente manera:

26) “Discrecional”— Describe una determinación que 

conlleva juicio subjetivo por parte de la Junta 

Adjudicativa, del Secretario Auxiliar o un Municipio 

Autónomo con Jerarquía de la I a la V sobre la forma en 

que se conduce o propone una actividad o acción. Éstos 

utilizan su conocimiento especializado, discreción y 

juicio para llegar a su determinación, ya que esta 

determinación considera otros asuntos además del uso 

de estándares fijos o medidas objetivas. El Secretario 

Auxiliar o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I 

a la V, puede utilizar juicios subjetivos discrecionales al 

decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe 

realizarse. 23 LPRA sec. 9011 (26).

Por su parte, el Art. 6.3 (a) de la Ley Núm. 161, supra, 23 

LPRA sec. 9016 (g)(a), confiere a la Junta Adjudicativa la potestad 

de evaluar y adjudicar solicitudes discrecionales.
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Según la Ley Núm. 161, supra, la variación en construcción 

es la:

Autorización concedida por el Secretario Auxiliar para 

la construcción de una estructura o parte de ésta, que 

no satisfaga los reglamentos, Planes de Ordenación y 

códigos establecidos, en cuanto a parámetros de 

construcción y densidad poblacional, pero que, debido 

a la condición del solar, la ubicación especial o el uso 

particular, confronte una dificultad práctica que 

amerite por excepción una consideración especial, 

siempre que no exista perjuicio a las propiedades 

vecinas. Se podrá conceder una variación en los 

parámetros de construcción, que nunca podrá conllevar 

un cambio en densidad e intensidad, tampoco se 

considerará una recalificación. La misma es permisible 

siempre y cuando el uso propuesto sea compatible con 

el contemplado en el tipo de distrito donde ubica y 

cumpla con los requisitos aplicables a este tipo de 

variación. Art 1.5 (94) de la Ley Núm. 161 supra, 23 

LPRA sec. 901 (94).

Las variaciones de uso son una válvula de escape dentro del 

rígido ordenamiento de zonificación vigente en nuestra jurisdicción. 

Nos permiten atenuar el rigor reglamentario, porque alivian las 

restricciones que regulan el disfrute de determinada propiedad,

cuando se demuestra que la aplicación de la reglamentación vigente 

es irrazonable y ocasiona perjuicios a su propietario. No obstante, 

las variaciones no se favorecen dado su carácter excepcional y solo 

deben concederse cuando están claramente justificadas y proceden 

conforme a las leyes y reglamentos aplicables. Su uso inapropiado y 

discriminatorio podría destruir todo nuestro esquema de 

zonificación y cambiar eventualmente las características de un 

distrito planificado originalmente con una infraestructura para 

ciertos usos. Empresas Ferrer v. ARPe, 172 DPR 254, 266-267

(2007).

La Junta de Planificación en colaboración con la Oficina de 

Gerencia de Permisos y las entidades gubernamentales concernidas 

son responsables de preparar y adoptar un Reglamento Conjunto 

para ejecutar los propósitos de la Ley Núm. 161, supra. Art. 15.1 de 

la Ley Núm. 161, supra, 23 LPRA sec. 9025.
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REGLAMENTO CONJUNTO 2020

El Reglamento Conjunto 2020 fue declarado nulo por el 

Tribunal Supremo en una Opinión Per Curiam el 16 de junio de 

2023. No obstante, la determinación de nulidad es prospectiva a la 

certificación de esa opinión. Martínez Fernández et al. v. OGP, 2023 

TSPR 75, 212 DPR ___ (2023).

Las consultas son proyectos discrecionales. Sección 2.2.3.1 

del Reglamento Conjunto 2020. Véase, pág. 44 del Reglamento 

Conjunto. Los proyectos en los que se propone la construcción de 

una estructura que no cumple con los requisitos del Reglamento 

Conjunto o el Código de Construcción adoptado por la Oficina de 

Gerencia de Permisos en cuanto a parámetros de construcción y que 

debido a la condición del solar, su ubicación especial o su uso 

particular, confrontan una dificultad práctica y ameritan una 

consideración especial, siempre que no se cree un perjuicio a las 

propiedades vecinas, requieren la presentación de una consulta de 

ubicación. Sección 2.2.3.2 (g). Véase, pág. 45 del Reglamento 

Conjunto.

La Sección 2.2.3.3 contiene los criterios generales de 

evaluación de una consulta y lee como sigue:

La determinación que se tome sobre un proyecto 

propuesto bajo las disposiciones de esta Sección 

descansará en la evaluación de factores que presente y 

demuestre la parte interesada en el caso, pero sin 

limitarse a, los siguientes factores:

a. El proyecto deberá estar conforme con el Plan de 

Usos de Terrenos de Puerto Rico o el Plan de 

Ordenación Territorial Principio Rectores, Metas y 

Objetivos establecidos en el Plan de Usos de 

Terrenos de Puerto Rico aplicables a municipios que 

no cuenten con un Plan Territorial aprobado.

b. Que exista o se pueda proveer la infraestructura 

necesaria para atender las necesidades del proyecto 

propuesto y para mitigar sus efectos directos e 

indirectos.

c. La viabilidad, aceptabilidad y conveniencia del uso 

propuesto.

d. La cabida del predio deberá exceder el máximo 

permitido para un cambio de calificación directo.
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e. Cómo se atienden las necesidades de la comunidad 

donde ubica el proyecto propuesto y cómo el mismo 

responde al interés público. 

Véase, pág. 45 del Reglamento Conjunto.

Las solicitudes discrecionales tienen que estar acompañadas 

de un memorial explicativo con la información enumerada, pero sin 

limitarse a esta. Sección 2.2.2.5 del Reglamento Conjunto 2020,

pág. 43.

La Regla 6.3.2 trata sobre las Variaciones y en ella se dispone 

lo siguiente:

SECCION 6.3.2.1 DISPOSICIÓN GENERAL

a. La variación en construcción, lotificación u otras 

no van dirigidas a alterar el uso permitido en el 

distrito, sino a dispensar al propietario del 

cumplimiento de uno o más de los requisitos que 

establece el Reglamento Conjunto, para la zona o 

distrito de calificación donde ubica o radica el 

inmueble o propiedad.

b. La parte interesada que solicita una variación 

según antes señalado, al contrario de aquel que 

invoca la variación en uso, desea seguir 

utilizando la propiedad para el uso permitido por 

la reglamentación, pero necesita que se le exima 

de uno de los requisitos establecidos en el distrito 

de calificación para asegurar la viabilidad del uso 

permitido.

c. Esta disposición reglamentaria aplicará de igual 

manera en las Áreas de Planificación Especial 

alrededor de Puerto Rico.

SECCIÓN 6.3.2.2 INICIATIVA

Toda variación deberá ser solicitada por escrito por 

el dueño o un representante autorizado del dueño de 

la propiedad para la cual solicita la misma; 

señalando los motivos, fundamentos y razones en 

apoyo de su solicitud.

SECCIÓN 6.3.2.3 CONDICIONES AL OTORGAR 

VARIACIONES 

a. El Secretario Auxiliar de la OGPe, los Municipios 

Autónomos con Jerarquía de la I a la III, a los 

cuales se le haya delegado dicha facultad por 

medio del Convenio de Transferencia, autorizará 

variación en construcción, lotificación u otras 

para los usos que tolera el distrito tomando en 

consideración, entre otros, los siguientes 

factores:

1. El solar tenga una condición particular que no 

permite que se cumpla con las disposiciones 

de este Reglamento.
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2. El solar tenga una ubicación especial o el uso 

particular confronta una dificultad práctica y 

amerita una consideración especial.

3. La variación solicitada no perjudica 

propiedades vecinas, la disponibilidad de 

infraestructura y el ambiente del vecindario.

4. No se afecte el uso agrícola, la productividad 

agrícola de los terrenos, los recursos 

naturales, históricos o culturales existentes, si 

alguno.

5. Para variar los parámetros de construcción 

sobre densidad e intensidad, el uso propuesto 

deberá ser uno contemplado en el distrito en 

que ubica.

6. La magnitud de la variación es la necesaria 

para asegurar la viabilidad del uso permitido y 

no es viable considerar otras alternativas para 

salvar el problema presentado.

...

SECCIÓN 6.3.2.4 CRITERIOS PARA AUTORIZAR 

VARIACIONES 

No podrá autorizarse una variación en construcción, 

lotificación u otras, en todo o en parte, a menos que:

a. Que la variación sea necesaria para la preservación 

y el disfrute de un derecho de propiedad y se 

demuestre que la variación aliviará un prejuicio 

claramente demostrable.

b. Que la autorización de tal variación no afectará 

adversamente el disfrute y valor de las pertenencias 

cercanas en el uso presente y para cualquier otro 

uso futuro permitido.

c. Que el peticionario, a su vez, está en disposición de 

aceptar las condiciones y requisitos adicionales a los 

requisitos reglamentarios que el Secretario Auxiliar 

de la OGPe o Municipio Autónomo con Jerarquía de 

la I a la III le imponga para beneficio o protección del 

interés público.

d. Solicitar comentarios a la Unidad de Hidrogeología 

de la JP en áreas propensas a inundaciones o a 

deslizamientos de terrenos.

e. No afecte la integridad ecológica de la Reserva 

Agrícola, Natural, Áreas de Planificación Especial o 

se ocasione peligro a los recursos naturales, 

históricos, culturales o agrícolas existentes.

Véase, págs. 474-476 del Reglamento Conjunto 2020.

El Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto 2020 contiene las 

Disposiciones para la Zona Costera y de Accesos a Las Playas y 

Costas de Puerto Rico.

REGLA 6.4.1 DISPOSICIONES GENERALES

SECCIÓN 6.4.1.1 PROPÓSITO
KLRA202300505 14

a. Este Capítulo tiene el propósito de guiar y controlar 

el uso y desarrollo de terrenos y cuerpos de agua en 

la zona costanera de Puerto Rico, sus costas, playas 

y para requerir, fomentar o prohibir, basado en el 

bienestar general, los accesos a las playas de Puerto 

Rico.

b. Se tomará en consideración las disposiciones 

contenidas en la Ley 33-2019, conocida como la “Ley 

de Mitigación, Adaptación y Resiliencia al Cambio 

Climático de Puerto Rico”.

SECCIÓN 6.4.1.2 APLICACIÓN

Las disposiciones contenidas en este Capítulo aplicarán 

y cubrirán a:

a. Toda construcción, reconstrucción, demolición o 

alteración de edificios, segregaciones de terrenos, 

desarrollo, urbanizaciones y cualquier otro proyecto 

que se proponga dentro de la Zona Costanera de 

Puerto Rico y de las islas adyacentes dentro de su 

jurisdicción.

b. Toda transacción de terrenos públicos o mejora 

pública dentro de la Zona Costanera de Puerto Rico, 

a ser realizada por algún funcionario u organismo 

del Gobierno de Puerto Rico.

c. Todos los terrenos dentro de la Zona Costanera, 

incluyendo los terrenos sumergidos y bajo aguas 

navegables colindantes con la Isla de Puerto Rico y 

las otras islas adyacentes dentro de su jurisdicción, 

cuando se determine que es necesario para la 

implementación de este Reglamento.

d. Toda persona natural o jurídica, pública o privada y 

cualquier agrupación de ellas.

La Sección 6.4.2.2 sobre OTRAS CONSIDERACIONES dispone 

lo siguiente:

a. Zona de Separación: Todo proyecto para la 

construcción de edificios, de segregación o de 

urbanización de terrenos, con frente a la costa o 

playas de Puerto Rico, se requerirá que se dedique, 

para uso público, una faja de terreno de veinte (20) 

metros de ancho mínimo, paralela y medida desde la 

zona marítimo terrestre. Tampoco se erigirán 

estructuras permanentes en una faja de terreno de 

treinta (30) metros de ancho, contiguas a la anterior.

b. Delimitación de la Zona Marítimo Terrestre:

1. Se dispone que todo proyecto para la lotificación, 

urbanización y desarrollo de terrenos, así como 

para la construcción, alteración, ampliación y 

usos de estructuras o edificios en terrenos 

colindantes con el litoral, será necesario que se 

someta junto con los otros documentos y 

requisitos, el plano de deslinde de la zona 

marítimo terrestre, certificado por el DRNA.

2. Esta certificación no se entenderá que 

concede derechos de propiedad permanentes, 

ya que lo que representa es el límite de la zona 

marítimo terrestre a la fecha del plano, el cual 
KLRA202300505 15

podría variar cuando la naturaleza altere el 

contorno natural de la costa. (Énfasis nuestro).

3. La vigencia de los deslindes certificados por el 

DRNA será de cinco (5) años.

4. Cuando por causas naturales o alteración 

humana, se provoque un cambio en la costa, se 

podrá requerir un deslinde nuevo en cualquier 

momento antes del término de cinco (5) años.

...

e. Carácter Natural: Las obras de desarrollo de terrenos 

que se autoricen y que sean colindantes con costas y 

playas retendrán el carácter natural de la vegetación, 

rasgos topográficos, formas de las costas y un balance 

positivo para el ambiente natural sobre el desarrollo, 

excepto donde se desee proveer acceso y la vegetación, 

por ser muy tupida, lo impida.

f. Intensidad del Desarrollo: A los fines de proteger el 

gran potencial de los terrenos no urbanos de la zona 

costanera, especialmente de los terrenos que colindan 

con la zona marítimo terrestre, para la recreación, 

contemplación y solaz espiritual, se deberá evitar al 

máximo posible el desarrollo interno paralelo a la costa, 

promoviéndose y estimulándose el que esos terrenos se 

mantengan en su estado natural y que los usos que allí 

se ubiquen armonicen con el potencial del sector 

costanero.

Véase, págs. 476-479 del Reglamento Conjunto 2020.

Por su parte, la Sección 6.4.2.3(c) dispone lo siguiente en 

torno a la Línea de Solares con Frente a la Costa:

Cuando el proyecto envuelva la creación de una línea de 

solares individuales paralelos y contiguos con la zona 

marítimo terrestre o litoral lacustre, los mismos estarán 

separados de la Zona de Separación de veinte (20) 

metros de ancho mínimo por una calle pública que 

servirá de acceso principal a los mismos.

Véase, pág. 480 del Reglamento Conjunto 2020.

La Sección 6.4.2.8 dispone lo siguiente:

RETIRO DE EDIFICIOS O ESTRUCTURAS DEL LÍMITE 

MARÍTIMO TERRESTRE Y ESTUDIO DE SOMBRAS

a. Disposición General:

1. Con el propósito de evitar que las sombras que 

producen algunos edificios en la costa y las 

playas de Puerto Rico dificulten el uso óptimo de 

éstas, toda edificación a erigirse, construirse, 

trasladarse o ampliarse dentro de una distancia 

de cuatrocientos (400) metros del límite de la zona 

marítimo terrestre según lo determine el DRNA, 

observará un retiro mínimo, medido 

horizontalmente desde su base o pared más 

próxima a la Zona Marítimo Terrestre hasta dicho 

límite, de dos y media (2.5) veces su altura y cuya 
KLRA202300505 16

medida se hará desde el nivel del terreno en tal 

base o pared.

2. Este retiro no será menor que el retiro de 

cincuenta (50) metros establecido mediante la 

Sección 6.4.2.2 en esta Regla. (Énfasis 

nuestro).

b. Exenciones: Para las zonas urbanas y como 

alternativa de cumplir totalmente con la anterior 

disposición general la Junta Adjudicativa o la JP 

podrá eximir parcialmente del cumplimiento de la 

misma en los siguientes casos:

1. Cuando se trate de un solar, cuya formación y 

calificación urbana fueron autorizadas por la JP 

con anterioridad a la fecha de vigencia de este 

Reglamento y para el cual el retiro requerido no 

permita su utilización de acuerdo con lo 

permitido por la zonificación del sector.

Véase, pág. 485 del Reglamento Conjunto 2020.

Toda solicitud para una concesión será acompañada de

estudios de sombra donde se demuestre que el área dentro de la 

zona marítimo no recibirá sombra por más de una (1) hora en 

cualquier día del año durante las horas de diez (10:00) de la mañana 

a cuatro (4:00) de la tarde. Sección 6.4.2.10, pág. 486 del 

Reglamento Conjunto 2020

En cuanto a la calificación del distrito, el Distrito Residencial 

Comercial (R-C) es de uso combinado porque se permiten los usos 

residenciales y comerciales. No obstante, el uso principal será 

residencial. Secciones 6.1.5.1 y 6.1.5.2 (a) del Reglamento Conjunto 

2020. La cabida mínima en las áreas urbanas de alta densidad es 

cuatrocientos (400) metros cuadrados y en los centros urbanos 

tradicionales la existente. El ancho mínimo del solar en las áreas 

urbanas de alta densidad es veinte (20) metros y en los centros 

urbanos tradicionales el existente. El patio delantero tiene que 

cumplir con lo que fuera mayor entre tres (3) metros de fondo o una 

quinta (1/5) parte de la altura del edificio. Sin embargo, en los 

centros urbanos tradicionales, se requerirá un patio delantero con 

un fondo no menor de un (1) metro o de una quinta (1/5) parte de 

la altura del edificio. Se exime de estos parámetros a los edificios 

donde los colindantes no tienen patio delantero. El patio posterior 
KLRA202300505 17

tiene que cumplir con lo que fuera mayor entre un fondo no menor 

de cuatro (4) metros ni menor de una quinta (1/5) parte de la altura 

el edificio. Los centros urbanos tradicionales tienen que tener un 

patio posterior con un fondo no menor de tres (3) metros o de una 

quinta parte (1/5) de la altura del edificio cual fuera mayor. Sección 

6.1.5.5 PARÁMETROS DE DISEÑO.

III.

El recurrente alega que la División de Remedios 

Administrativos erró al concluir que la OGPe denegó correctamente 

la consulta de construcción. El error señalado es un ataque a la 

apreciación de la prueba del foro administrativo. El recurrente 

sostiene que la decisión constituye una incautación indebida de su 

propiedad.

La Oficina de Gerencia de Permisos no cometió el error 

señalado. El recurrente no derrotó la deferencia que merece su 

denegatoria a la consulta de construcción y las variaciones que 

solicitó. La determinación de la agencia está basada en la evidencia 

sustancial que consta en el expediente administrativo y que no fue 

controvertida por la recurrente. La Oficina de Permisos interpretó y 

aplicó correctamente las disposiciones del Reglamento Conjunto del 

2020, que regulan las consultas de construcción y las variaciones y 

las que protegen las costas y recursos naturales. Así lo sostiene la 

evaluación del expediente en su totalidad.

La propiedad en controversia ubica en una zonificación 

residencial comercial. El uso residencial es permitido de forma 

ministerial. El recurrente solicitó una variación en el patio 

delantero. El Reglamento Conjunto exige que el patio delantero 

tenga tres (3) metros y el propuesto es de un (1) metro. La propiedad 

se encuentra en la zona costanera. Por esa razón, está sujeta al 

cumplimiento de las disposiciones que garantizan la protección de 
KLRA202300505 18

la zona marítimo terrestre y el acceso a las playas y costas de Puerto 

Rico.

La variación que solicita el recurrente viola el Reglamento 

Conjunto 2020, porque la construcción propuesta no cumple con la 

separación de treinta (30) metros de la zona marítimo terrestre. El 

recurrente pretende reducir esa distancia a veinte (20) metros que,

sumados a los cuatro (4) metros del patio delantero, serían unos 

veinticuatro (24) metros. La construcción tampoco cumple con la 

faja de veinte (20) metros que tiene que estar disponible para el uso 

público. La agencia utilizó como fundamentos, los planos y el 

deslinde de la zona marítimo terrestre. El documento preparado por 

el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, no tiene 

constancia de que la agencia consideró la construcción propuesta. 

Por el contrario, aclara que no se autoriza ningún movimiento de 

tierra. Además, según consta en ese documento, la propiedad está 

a nombre de otras personas que no son el recurrente. Véase, pág.

70 del apéndice del recurso.

11. Deberá cumplir con la sección 6.4.2.2 del 

Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición 

de los Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de 

Terrenos y Operación de Negocios del 2 de diciembre de 

2020. Zona de Separación: Todo proyecto para la 

construcción de edificios, de segregación o de 

urbanización de terrenos, con frente a la costa o playas 

de Puerto Rico, se requerirá que se dedique, para uso 

público, una faja de terreno de veinte (20) metros de 

ancho mínimo, paralela y medida desde la zona 

marítimo terrestre. Tampoco se erigirán estructuras 

permanentes en una faja de terreno de treinta (30) 

metros de anchos contiguas a lo anterior.

Íd.

11. Si como consecuencia del deslinde pendiente de 

certificación resulta que el proyecto deba ser modificado 

o reconfigurado para cumplir con la Zona Marítimo 

Terrestre o por cualquier otro motivo requiera tal 

modificación o reconfiguración, deberá presentar una 

Pre Consulta ante la Oficina de Gerencia de Permisos 

para determinar si la variación propuesta constituye o 

no una variación sustancial.

Véase, pág. 71 del apéndice del recurso.
KLRA202300505 19

Según consta en la resolución recurrida, el ingeniero Bassat 

Rivera fue testigo del recurrente. Durante su testimonio reconoció 

que el patio posterior propuesto está dentro de los 30 metros de la 

zona marítimo terrestre. Por su parte, el interventor Jaime Barea 

Fernández declaró que se oponía al proyecto porque el recurrente 

estaba construyendo un muro en la zona marítimo terrestre que 

tendría un efecto negativo para las tortugas marinas. El interventor 

también se opuso al deslinde porque se realizó en el año 2019 y el 

área ha cambiado. Por último, declaró que la Junta de Planificación 

ordenó al colindante del recurrente que destruyera un muro por 

daño a la playa. El foro recurrido dio por hecho que la recurrente 

pretende construir un muro de hormigón de tres (3) pies con una 

verja decorativa, que invade el área reservada a uso público.

La Oficina de Gerencia de Permisos hizo constar que el 

ingeniero Bassat Rivera declaró lo siguiente. La separación de 20 

metros requerida para uso público es contigua a los 30 metros 

reservados de la zona marítimo terrestre. Según el testigo, eso no 

significa que la construcción tenga que estar a cincuenta (50) metros 

de la costa. No obstante, el foro administrativo rechazó su 

conclusión. La agencia determinó que la construcción tenía que 

estar a unos cincuenta (50) metros de la costa, para salvaguardar 

los treinta (30) metros de la zona marítimo terrestre y los veinte (20) 

metros de acceso público a la playa.

La agencia interpretó correctamente el Reglamento que le 

corresponde poner en vigor. La Sección 6.4.2.2 del Reglamento 

Conjunto del 2020 establece que los veinte (20) pies dedicados a uso 

público se miden paralelamente desde la zona marítimo terrestre. A 

nuestro juicio, eso significa que la franja de uso público comienza 

donde termina la zona marítimo terrestre.

El recurrente no presentó una transcripción o una exposición 

narrativa de la vista administrativa que nos permita pasar juicio 
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sobre la apreciación de la prueba que hizo la Oficina de Gerencia de 

Permisos. La falta de una transcripción o de una exposición 

narrativa, nos impide intervenir con su adjudicación de credibilidad, 

porque no tenemos forma de evaluar los testimonios presentados.

Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra. Conforme la 

evidencia documental que surge de la totalidad del expediente, el 

recurrente no cumplió con los requisitos de la Sección 6.3.2.4,

supra. La prueba presentada y no controvertida por el recurrente, 

convenció a la Oficina de Gerencia de Permisos de que el recurrente 

no probó que la variación era necesaria para la preservación y el 

disfrute de su derecho propietario y que aliviará un prejuicio 

claramente demostrable. Según la agencia, el recurrente tampoco 

evidenció que la construcción no afectará adversamente el disfrute 

y valor de las pertenencias cercanas en el uso presente y para 

cualquier otro uso futuro permitido. Además, de que no demostró 

que la construcción no ocasionará peligro a los recursos naturales.

La parte recurrente no demostró que en el expediente 

administrativo existe prueba que derrota la evidencia sustancial en 

la que se fundamenta la resolución recurrida. Igualmente falló en 

establecer que la Oficina de Gerencia de Permisos erró al aplicar la 

ley o que actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente. Por el contrario,

el foro administrativo ejerció de forma razonable su discreción para 

autorizar una consulta de construcción. La decisión recurrida es 

más que razonable, porque está basada en la política pública que 

cobija las costas y el acceso a las playas de Puerto Rico. La 

construcción propuesta atenta contra esa política.

IV.

Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la 

resolución recurrida. 
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Lo acordó el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal 

de Apelaciones.

Lcda. Lilia M. Oquendo Solís

Secretaria del Tribunal de Apelaciones