### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Nov em be r 17 , 20 10 Ses si on

DAWN ANN DAVIS (GO ODWI N) v. DANIE L PACE GOO DWI N

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S h e l b y C o u n t y

N o

. C H

- 0 2

- 1 8 0 3 K e n n y W

. A r m s t r o n g , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 0

- 0 1 3 4 0

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d D e c e m b e r 2 3

, 2 0 1 0

I n t h i s d i v o r c e c a s e

, W i f e a p p e a l s t h e t r i a l c o u r t ’ s d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y

. S h e a s s e r t s

t h a t t h e p a r t i e s ’ m a r i t a l r e s i d e n c e i s h e r s e p a r a t e p r o p e r t y a n d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

a w a r d i n g H u s b a n d a s h a r e o f t h e n e t p r o c e e d s f o l l o w i n g i t s c o u r t

- o r d e r e d s a l e

. W i f e

c o n t e n d s t h a t s h e p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y d u r i n g t h e m a r r i a g e w i t h h e r s e p a r a t e

, p r e m a r i t a l

f u n d s

, t h a t i t w a s t i t l e d a n d f i n a n c e d i n h e r n a m e o n l y

, a n d t h a t s h e p a i d t h e m o r t g a g e

, t a x e s

,

a n d i n s u r a n c e o n t h e p r o p e r t y

. W e a g r e e t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d a n d c o n c l u d e t h a t t h e

m a r i t a l r e s i d e n c e i s W i f e ’ s s e p a r a t e p r o p e r t y

. H o w e v e r

, b e c a u s e t h e p r o p e r t y i n c r e a s e d i n

v a l u e d u r i n g t h e m a r r i a g e

, w e r e m a n d t o t h e t r i a l c o u r t t o d e t e r m i n e w h e t h e r H u s b a n d

s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t e d t o i t s p r e s e r v a t i o n a n d a p p r e c i a t i o n

. R e v e r s e d a n d R e m a n d e d

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3

. A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

a n d R e m a n d e d

J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, J

. ,

a n d D A V ID R

. F A R M E R

, J

. , j o i n e d

.

M i t c h e l l D

. M o s k o v i t z a n d A d a m N

. C o h e n

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, D a w n

A n n D a v i s ( G o o d w i n )

.

T e d I

. J o n e s

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, D a n i e l P a c e G o o d w i n

.

O P I N I O N

I

. F a c t s a n d P r o c e d u r eT h i s h a s b e e n a l o n g a n d c o n t e n t i o u s d i v o r c e

. A p p e l l a n t

, D a w n A n n D a v i s

( G o o d w i n ) ( “ W i f

e ” )

, a n d A p p e l l e e

, D a n i e l P a c e G o o d w i n ( “ H u s b a n d ” )

, w e r e m a r r i e d o n

J u n e 1 1

, 1 9 9 3

, i n S h e l b y C o u n t y

, T e n n e s s e e

. T h i s w a s e a c h p a r t y ’ s s e c o n d m a r r i a g e

. N o

c h i l d r e n w e r e b o r n d u r i n g t h e m a r r i a g e

. O n O c t o b e r 1

, 2 0 0 2

, W i f e f i l e d a C o m p l a i n t f

o r 1

D i v o r c e i n t h e S h e l b y C o u n t y C h a n c e r y C o u r t a l l e g i n g g r o u n d s o f i r r e c o n c i l a b l e d i f f e r e n c e s

, i n a p p r o p r i a t e m a r i t a l c o n d u c t

, a n d c r u e l a n d i n h u m a n t r e a t m e n t

. H u s b a n d f i l e d h i s A n s w e r

o n F e b r u a r y 6

, 2 0 0 3

, a d m i t t i n g t h a t i r r e c o n c i l a b l e d i f f e r e n c e s e x i s t e d b e t w e e n t h e p a r t i e s

, b u t d e n y i n g a l l o t h e r m a t e r i a l a l l e g a t i o n s

. A h e a r i n g w a s h e l d o n M a r c h 4

, 2 0 0 3

, a n d t h e t r i a l

c o u r t e n t e r e d a F i n a l D e c r e e o f D i v o r c e o n M a y 3 0

, 2 0 0 3

, w h i c h m e m o r i a l i z e d c e r t a i n

s t i p u l a t i o n s m a d e b y t h e p a r t i e s a n d r u l e d o n t h e r e m a i n i n g d i s p u t e d i s s u e s

. B o t h p a r t i e s

m o v e d f o r a n e w t r i a l

. B y O r d e r d a t e d O c t o b e r 6

, 2 0 0 3

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d a n e w t r i a l

a n d s e t a s i d e t h e F i n a l D e c r e e o f D i v o r c e i n a l l r e s p e c t s

, e x c e p t f o r t h e d e c l a r a t i o n t h a t t h e

p a r t i e s r e m a i n e d d i v o r c e d b y s t i p u l a t i o n

. 2

A s e c o n d d i v o r c e h e a r i n g w a s h e l d o n M a y 2 4

, 2 0 0 5

. A s r e l e v a n t t o t h i s a p p e a l

, t h e

c o u r t h e a r d e x t e n s i v e

, y e t c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y r e g a r d i n g t h e p a r t i e s ’ f i n a n c i a l a r r a n g e m e n t s

a n d c o n t r i b u t i o n s t o t h e m a r r i a g e

. W i f e w o r k e d a s a m o r t g a g e b a n k e r

, e a r n i n g b e t w e e n

$ 4 0

, 0 0 0

– $ 1 0 0

, 0 0 0 a n n u a l l y d u r i n g t h e c o u r s e o f t h e m a r r i a g e

. S h e w a s t h e p r i m a r y e a r n e r

i n t h e m a r r i a g e a n d a l s o m a n a g e d t h e p a r t i e s ’ f i n a n c e s

. W i f

e e n d e a v o r e d t o k e e p t h e p a r t i e s ’

f i n a n c e s s e p a r a t e d ; e a c h m a i n t a i n e d s e p a r a t e b a n k a c c o u n t s

, a n d s h e k e p t d e t a i l e d r e c o r d s

t a l l y i n g c r e d i t s a n d d e b i t s b e t w e e n H u s b a n d a n d W i f e

. H u s b a n d w a s n o t e m p l o y e d w h e n t h e

p a r t i e s m a r r i e d a n d w o r k e d o u t s i d e t h e h o m e o n l y s p o r a d i c a l l y d u r i n g t h e m a r r i a g e

. W h i l e 3

t h e p a r t i e s ’ m a i n t a i n e d s e p a r a t e b a n k a c c o u n t s t h r o u g h o u t t h e i r m a r r i a g e

, b o t h t e s t i f i e d t h a t

W i f e p a i d t h e p a r t i e s ’ b i l l s o u t o f h e r a c c o u n t s

. H u s b a n d t e s t i f i e d t h a t h e d e p o s i t e d m o n e y

i n t o W i f e ’ s b a n k a c c o u n t s ; h o w e v e r

, t h e f r e q u e n c y a n d a m o u n t o f t h e s e d e p o s i t s w a s

d i s p u t e d

. A t t r i a l

, H u s b a n d i n t r o d u c e d a c h a r t

, p u r p o r t i n g t o s u m m a r i z e W i f e ’ s c h e c k

r e g i s t e r s

, w h i c h s h o w e d t h a t h e m a d e d e p o s i t s t o t a l i n g $ 1 8 8

, 4 9 5 i n t o W i f e ’ s c h e c k i n g

a c c o u n t a n d $ 2 7

, 1 0 0 i n t o h e r s a v i n g s a c c o u n t

. W i f e d e n i e d t h a t H u s b a n d e v e r m a d e d e p o s i t s

Husb and has thr ee chi ldr en fr om a pr e vi ous m ar ri age who li ved wit h the par ti es dur ing the ir 1

m ar ri age.

No court re por te r was pr ese nt at th e M ar ch 4 , 200 3, he ar ing. I n i ts Orde r of Octob er 6, 2003, the 2

tr ia l cou rt fou nd tha t “a new tr ia l is war ra nte d due to the fa ct tha t the Cour t has no re col le ct ion of the m at te rs

con ta ine d in eac h par ti es re spe ct ive m oti ons for new tri al and the re was not a cour t re por te r pre sen t at tr ia l

and th er ef

ore no t ra nsc ri pt avail abl e . . . f or the Cour t t o r eview.”

T he ext ent of Husb and ’s employm ent and ear nin g his tor y was onl y par ti al ly develo ped at tr ia l. For 3

exa m ple

, Husb and ’s fe der al ta x re tur ns sho w an adj ust ed gross inc om e of $90, 303 in 1998

, but onl y $13, 739

in 2003

. Hus b and al so te st if ie d tha t he re cei ved m one y f rom h is fa the r, tho ugh no spe ci fi c amounts wer e

giv en.

-2-i n t o h e r s a v i n g s a c c o u n t

, a n d c o n t e n d e d t h a t t h e t r u e a m o u n t o f H u s b a n d ’ s d e p o s i t s i n t o h e r

c h e c k i n g a c c o u n t w a s $ 8 1

, 5 6 0

.

A t t h e t i m e t h e p a r t i e s w e r e m a r r i e d

, e a c h o w n e d t h e i r o w n h o m e

, a n d t h e y c o n t i n u e d

t o l i v e s e p a r a t e l y i n t h e i r r e s p e c t i v e h o m e s f o r t h e f i r s t t w o y e a r s o f m a r r i a g e

. I n J u l y 1 9 9 5

,

W i f e s o l d h e r p r e m a r i t a l h o m e a n d m o v e d i n t o H u s b a n d ’ s p r e m a r i t a l h o m e

. I n N o v e m b e r 4

1 9 9 5

, W i f

e p u r c h a s e d w h a t c a m e t o b e t h e m a r i t a l r e s i d e n c e ( t h e “ G r e e n K n o l l p r o p e r t y ” )

f o r $ 2 0 0

, 0 0 0

. W i f

e u s e d a p p r o x i m a t e l y $ 4 1

, 0 0 0 f r o m h e r s a v i n g s a c c o u n t f o r t h e d o w n

p a y m e n t a n d c l o s i n g c o s t s o n t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

. T h e p r o p e r t y w a s t i t l e d i n W i f e ’ s

n a m e o n l y

, a n d s h e t o o k o u t a $ 1 6 0

, 0 0 0 m o r t g a g e i n h e r n a m e o n l y

. W i f e t e s t i f i e d t h a t s h e

p a i d t h e m o r t g a g e

, t a x e s

, a n d i n s u r a n c e o n t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

, a n d a l s o p a i d f o r

s u b s t a n t i a l r e p a i r s

, i m p r o v e m e n t s

, a n d r e n o v a t i o n s

. A f t e r s e v e r a l r e f

i n a n c e s

, t h e m o r t g a g e

b a l a n c e a t t h e d a t e o f d i v o r c e w a s s t i p u l a t e d t o b e $ 1 6 9

, 6 3 9

.

T h e p a r t i e s s p e n t s i g n i f i c a n t t i m e a n d m o n e y r e n o v a t i n g t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

.

W i f e t e s t i f i e d t h a t s h e s p e n t a p p r o x i m a t e l y $ 1 6 0

, 0 0 0 r e n o v a t i n g t h e h o m e

, w h i c h s h e

m a i n t a i n e d c a m e e x c l u s i v e l y f r o m h e r s e p a r a t e a c c o u n t s

. H u s b a n d

, w h o s e e m p l o y m e n t

b a c k g r o u n d w a s i n c o n s t r u c t i o n

, p r o v i d e d m u c h o f t h e l a b o r a n d o n

- s i t e m a n a g e m e n t f o r t h e

r e n o v a t i o n w o r k

. W h e t h e r t h e p a r t i e s a g r e e d t h a t H u s b a n d w o u l d w o r k o n t h e h o u s e i n l i e u 5

o f g a i n f u l e m p l o y m e n t w a s d i s p u t e d ; h o w e v e r

, W i f e a d m i t t e d t h a t H u s b a n d e s s e n t i a l l y

w o r k e d a s a g e n e r a l c o n t r a c t o r f o r t h e r e n o v a t i o n s

, h i r i n g a n d s u p e r v i s i n g l a b o r e r s a n d

p e r f o r m i n g w o r k h i m s e l f a s n e c e s s a r y

. H u s b a n d w a s n o t p a i d s e p a r a t e l y f o r h i s w o r k o n t h e

h o u s e

, t h o u g h W i f

e m a i n t a i n e d t h a t s h e p a i d f o r h i s p e r s o n a l e x p e n s e s

. U n f o r t u n a t e l y

,

H u s b a n d ’ s w o r k m a n s h i p w a s l a c k i n g

, a n d t h e r e n o v a t i o n s t h a t h e p e r f o r m e d w e r e o f

t e n

s h o d d y a n d p o o r l y d o n e

.

W i f e t e s t i f i e d t h a t H u s b a n d w o u l d o f t e n s t a r t a p r o

j e c t

, t h e n a b a n d o n i t h a l f w a y

t h r o u g h

, a n d t h a t c e r t a i n r e n o v a t i o n p r o j e c t s t h a t h e s t a r t e d w h e n t h e h o m e w a s p u r c h a s e d

h a d n o t b e e n c o m p l e t e d b y t h e t i m e t h e p a r t i e s d i v o r c e d s e v e n y e a r s l a t e r

. W i f e g a v e

n u m e r o u s e x a m p l e s o f w h a t s h e d e s c r i b e d a s s u b s t a n d a r d w o r k p e r f o r m e d b y H u s b a n d

, i n c l u d i n g : a J a c u z z i t u b t h a t l a c k e d s e a l a n t a n d w o u l d n o t h o l d w a t e r ; a n a d d e d s h o w e r w i t h

c r a c k s i n i t s f

l o o r f r o m i m p r o p e r i n s t a l l a t i o n ; l o o s e m a r b l e t i l i n g s u r r o u n d i n g a n a d d e d

f i r e p l a c e ; a l i v i n g r o o m w a l l h u n g w i t h n o s t u d s ; a n d l e a k i n g

, u n r e p a i r e d s k y l i g h t s

t h r o u g h o u t t h e h o m e

. P e r h a p s t h e c o u p d e g r â c e w a s H u s b a n d ’ s u n f i n i s h e d c o n s t r u c t i o n o f

a d e t a c h e d t w o

- s t o r y g a r a g e

. T h e p e r m i t s t h a t w e r e o b t a i n e d f o r t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e

Husb and ’s pr emarit al home was f ore cl ose d on in J une 199 6, a nd i s no t a t i ssu e on app eal

. 4

Husb and te st if

ie d tha t he al so spe nt m one y on the re novati ons

, suc h as paying worker s. However, 5

Husb and pai d i n ca sh a nd, t her ef ore , di d no t h ave re cor ds o f t hes e e xpe ndi tur es.

-3-g a r a g e h a d e i t h e r e x p i r e d o r w e r e i n c o r r e c t

. C o n s e q u e n t l y

, n o v a l i d p e r m i t e x i s t e d f o r t h e

c o n s t r u c t i o n o f a d e t a c h e d g a r a g e

. A G e r m a n t o w n c o d e s e n f o r c e m e n t o f

f i c e r t e s t i f

i e d t h a t

,

p e n d i n g t h e o u t c o m e o f t h i s c a s e

, t h e g a r a g e w o u l d e i t h e r h a v e t o b e a t t a c h e d t o t h e h o u s e

v i a a b r e e z e

- w a y o r d e m o l i s h e d

. A c c o r d i n g t o W i f e ’ s t e s t i m o n y

, t h e h o m e a l s o f e l l i n t o a

s t a t e o f d i s r e p a i r w h i l e i n H u s b a n d ’ s e x c l u s i v e p o s s e s s i o n a f t e r W i f e m o v e d o u t p e n d i n g

d i v o r c e

. S h e c l a i m e d t h a t t h e h o u s e p o s s e s s e d a s t r o n g o d o r c a u s e d b y p e t u r i n e t h a t h a d

6

n o t b e e n c l e a n e d u p

, t h a t t h e r e w e r e h o l e s i n t h e w a l l s

, a n d t h a t t h e f l o o r s

, w a l l s

, a n d c e i l i n g s

w e r e s t a i n e d

. W i f

e f u r t h e r a l l e g e d t h a t H u s b a n d h a d f a i l e d t o w i n t e r i z e t h e p a r t i e s ’ o u t d o o r

h o t t u b

, p o o l

, a n d m e r m a i d f o u n t a i n

, w h i c h r e n d e r e d e a c h u s e l e s s

. H u s b a n d d e n i e d t h a t h e

h a d l e f t t h e h o m e i n t h i s c o n d i t i o n

.

N o t w i t h s t a n d i n g H u s b a n d ’ s h a n d i w o r k

, o r l a c k t h e r e o f

, a n a p p r a i s a l p e r f

o r m e d i n

2 0 0 3 p l a c e d t h e h o m e ’ s v a l u e a t $ 3 2 0

, 0 0 0

. T h e a p p r a i s e r ’ s r e p o r t n o t e d t h e h o m e ’ s f l a w s : 7

M y o v e r a l l i m p r e s s i o n o f t h e i n t e r i o r w a s i t l a c k e d c o n s i s t e n c y

.

T h e r e w a s s u c h a v a r i e t y o f c o l o r s a n d f l o o r s u r f a c e s

. T h e

a d d i t i o n s a n d u p d a t e s w e r e n o t c o n s i s t e n t t h r o u g h o u t t h e h o m e

.

T h e l a c k o f c o n s i s t e n c y a n d t h e e v i d e n c e o f l e a k s

, q u e s t i o n a b l e

i n s t a l l a t i o n o f t h e b a t h r o o m f i x t u r e s a n d s i t t i n g r o o m f i r e p l a c e

r a i s e d q u e s t i o n s o f t h e s t r u c t u r a l s o u n d n e s s o f t h e s u b j e c t

. T h e

p e t o d o r w h i c h w a s t h r o u g h o u t t h e h o u s e a n d s e v e r a l s p o t s o f

w h a t a p p e a r e d t o b e d r i e d u r i n e s t a i n s w e r e o b s e r v e d

.

T h e a p p r a i s a l w e n t o n t o i n d i c a t e t h r e e t h i n g s t h a t n e g a t i v e l y a f f e c t e d t h e m a r k e t v a l u e o f

t h e h o m e : ( 1 ) t h e i n c o n s i s t e n c y o f t h e u p d a t e s a n d r e l i a b i l i t y o f t h e w o r k m a n s h i p o f t h e

i m p r o v e m e n t s ; ( 2 ) t h e u n f i n i s h e d g a r a g e ; a n d ( 3 ) s i g n s o f d e f e r r e d m a i n t e n a n c e s u c h a s t h e

p r e s e n c e o f l e a k s a n d p e t o d o r

. T h e a p p r a i s a l c o n c l u d e d t h a t :

D u e t o [ t h e ] s u b

j e c t ’ s c o n d i t i o n a n d t h e a v a i l a b i l i t y o f s u p e r i o r

h o m e s i n t h e a r e a

, t h e t y p i c a l b u y e r i n t h e

G e r m a n t o w n / C o l l i e r v i l l e m a r k e t w o u l d n o t b e a t t r a c t e d t o t h e

s u b j e c t

. T h e s u b

j e c t h a s a l a r g e g r o s s l i v i n g a r e a b u t l a c k s t h e

q u a l i t y o f c o n s t r u c t i o n o f t h e a r e a p r o p e r t i e s w h i c h s u r r o u n d i t

.

Wi fe m oved out of the m ar it al home volunt ar il y in app roxim at el y Sept ember 2002

, le aving Husb and 6

in exc lus ive pos ses si on. Wi fe te st if ie d tha t she re too k pos ses si on of the home fol lowi ng the Ma rc h 4, 2003

, hea ri ng in whic h Husb and was sen te nce d to te n days in j ai l for con te m pt of cou rt and ord er ed to vacat e the

m ar it al home.

At tr ia l, Husb and ass er te d the home’s value to be $450 ,000

, tho ugh thi s fi gure was uns uppo rt ed by 7

cor rob ora ti ng evidenc e.

-4-T h e s u b j e c t i n i t s c u r r e n t c o n d i t i o n w o u l d h a v e d i f f i c u l t y

c o m p e t i n g i n t h e G e r m a n t o w n / C o l l i e r v i l l e m a r k e t

, d u e t o t h e r e

b e i n g l i t t l e d e m a n d f

o r “ f i x e r u p p e r s ” i n t h e a r e a

. T o a c h i e v e a

h i g h e r v a l u e f

o r t h e s u b

j e c t

, t h e a b o v e m e n t i o n e d i t e m s w o u l d

n e e d t o b e a d d r e s s e d

. B a s e d o n t h e M a r s h a l l & S w i f t ’ s c o s t

m a n u a l t h e e s t i m a t e d c o s t t o c u r e t h e a b o v e i t e m s i s e s t i m a t e d

a t $ 4 3

, 0 0 0

. . . . T h e m a

j o r i t y o f t h e $ 4 3

, 0 0 0 c o s t i s r e p r e s e n t e d

b y f i n i s h i n g t h e g a r a g e

.

I n s u m m a r y

, i t i s t h i s a p p r a i s e r ’ s o p i n i o n t h a t

, a f t e r o r i g i n a l

p u r c h a s e o f t h e s u b

j e c t

, t h e o w n e r s c h o s e t o m a k e r o o m

a d d i t i o n s i n s t e a d o f i m p r o v i n g o r u p d a t i n g t h e e x i s t i n g

c o m p o n e n t s o f t h e s u b

j e c t

. T h i s r e s u l t e d i n

, a d d i t i o n s w h i c h

s h o u l d h a v e i m p r o v e d t h e v a l u e o f t h e h o m e a p p e a r t o h a v e h a d

t h e o p p o s i t e e f

f e c t

. D u e t o t h e j o b n o t b e i n g f i n i s h e d

, s i g n s o f

q u e s t i o n a b l e w o r k m a n s h i p

, a n d g e n e r a l l a c k o f c o n s i s t e n c y

. I n

e s s e n c e

, t h e y s p r e a d t h e m s e l v e s o u t t o o t h i n a n d a s a r e s u l t t h e y

c o m p r o m i s e d t h e i n i t i a l i n v e s t m e n t t h e y m a d e o n t h e h o m e

.

F o l l o w i n g t h e c o n c l u s i o n o f t h e p r o o f

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a s e c o n d F i n a l D i v o r c e

D e c r e e o n J u n e 2 9

, 2 0 0 5

. A s r e l e v a n t t o t h i s a p p e a l

, t h e t r i a l c o u r t o r d e r e d t h e G r e e n K n o l l

p r o p e r t y t o b e s o l d o n t h e c o u r t h o u s e s t e p s w i t h W i f e r e c e i v i n g 7 5 % o f t h e n e t p r o c e e d s a n d

H u s b a n d r e c e i v i n g 2 5 %

. T h e c o u r t s e t t h e m i n i m u m a c c e p t a b l e b i d a t $ 1 7 0

, 0 0 0

, w h i c h w a s

t h e a p p r o x i m a t e b a l a n c e o w e d o n t h e m o r t g a g e a t t h e t i m e o f d i v o r c e

. B e c a u s e W i f e h a d

b e e n m a k i n g t h e m o r t g a g e p a y m e n t s s i n c e t h e d a t e o f d i v o r c e

, t h e c o u r t f u r t h e r o r d e r e d t h a t

s h e w a s t o r e c e i v e t h e d i f f e r e n c e b e t w e e n $ 1 7 0

, 0 0 0 a n d t h e a c t u a l p a y

- o f f o f t h e e x i s t i n g

m o r t g a g e

. 8

H u s b a n d f

i l e d a M o t i o n t o A l t e r o r A m e n d t h e J u d g m e n t o n J u l y 2 9

, 2 0 0 5

, w h i c h t h e

t r i a l c o u r t g r a n t e d

, a n d a n A m e n d e d F i n a l D e c r e e o f D i v o r c e w a s e n t e r e d o n D e c e m b e r 1

,

2 0 0 5

. W i f

e a p p e a l e d t h e A m e n d e d F i n a l D e c r e e o f D i v o r c e t o t h i s C o u r t o n D e c e m b e r 2 9

, 9

Duri ng the pen den cy of the divor ce, Wi fe enc um ber ed the Gre en K nol l pro per ty wit h a home equ it y 8

li ne of cre dit in viola ti on of the sta tut ory inj unc ti on agains t such an encu m bra nce

. See T enn

. Code Ann. §

36- 4- 106( d)( 1)( A). I n it s Am end ed Fin al Decr ee o f D i vorce, the tr ia l cou rt hel d her in ci vil con te m pt of

cou rt and fur the r ord er ed tha t “W if e sha ll pay the f

u l l b a l a n c e on the sec ond m ort gag e inc urr ed sol el y by

Wi fe on or abo ut August 2004 .” T his sec ond m ort gag e is not at is sue on app eal and doe s not af fe ct the tr ia l

cou rt ’s di visio n of

pr oce eds fr om

th e s al e of

th e Gr een K nol l p rop er ty.

As re le vant her e, Husb and re que st ed tha t the j udgm ent be al te re d or amended to al low him to obt ai n 9

pre

- app roved fi nan ci ng in ord er to re fi nan ce the Gre en K nol l pro per ty. T he tr ia l cou rt grant ed thi s re que st

(c ont inu ed.. .)

-5-2 0 0 5 ; t h i s a p p e a l w a s d i s m i s s e d f o r f a i l u r e t o a p p e a l a f

i n a l j u d g m e n t o r o r d e r

. A f t e r 1 0

p r o c u r i n g a f

i n a l j u d g m e n t

, W i f

e t i m e l y a p p e a l e d

. 1 1

I I

. I s s u e s P r e s e n t e d

W i f e h a s r a i s e d t h e f

o l l o w i n g i s s u e s o n a p p e a l

, a s s t a t e d i n h e r b r i e f :

( 1 ) D i d t h e t r i a l c o u r t e r r i n i t s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e [ G r e e n K n o l l ] p r o p e r t y

. . . i s a m a r i t a l a s s e t ?

( 2 ) I n t h e a l t e r n a t i v e

, d i d t h e t r i a l c o u r t e r r o r r e a c h a n u n j u s t r e s u l t b y

o r d e r i n g t h e [ G r e e n K n o l l ] p r o p e r t y

. . . b e s o l d o n t h e c o u r t h o u s e s t e p s

, w i t h

H u s b a n d r e c e i v i n g t w e n t y

- f i v e p e r c e n t ( 2 5 % ) o f t h e n e t p r o c e e d s ?

( 3 ) D i d t h e t r i a l c o u r t e r r b y a d m i t t i n g i n t o e v i d e n c e a s E x h i b i t 2 4 H u s b a n d ’ s

R u l e 1 0 0 6 c h a r t o f a l l e g e d c o n t r i b u t i o n s t o W i f e ’ s b a n k a c c o u n t s ?

I I I

. A n a l y s i s

T h e d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y

, i n c l u d i n g i t s c l a s s i f i c a t i o n a n d v a l u a t i o n a r e f i n d i n g s

o f f a c t

. W o o d w a r d v

. W

o o d w a r d

, 2 4 0 S

. W

. 3 d 8 2 5

, 8 2 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. T r i a l c o u r t s

h a v e “ w i d e l a t i t u d e i n f a s h i o n i n g a n e q u i t a b l e d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y

. ” A l t m a n v

.

A l t m a n

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 6 7 6

, 6 8 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n s

r e g a r d i n g c l a s s i f

i c a t i o n

, v a l u a t i o n

, a n d d i v i s i o n o f p r o p e r t y a r e r e v i e w e d d e n o v o w i t h a

p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

. F a r r a r v

. F a r r a r

,

5 5 3 S

. W

. 2 d 7 4 1

, 7 4 3 ( T e n n

. 1 9 7 7 )

.

(... con ti nue d) 9

in it s Am end ed Fin al Decr ee of Divorc e “so lon g as Husb and ’s app li cat ion and /or app roval [f or re fi nan ci ng]

. . . d oes not in any way clo ud t it le to th e pr ope rt y, and do es not del ay the sa le .”

T he tr ia l cou rt ’s Am end ed Fin al Decr ee of Divorc e pro vided for t h e a ppoi ntment of a Spec ia l 1 0

Ma st er in the event the par ti es cou ld not agree on what per son al ty con st it ute d the sep ar at e pro per ty of eac h

par ty. T his had not bee n done at the ti m e tha t Wi fe app eal ed to thi s Cour t. Fol lowi ng our d i s miss al of

Wi fe ’s app eal

, a Spec ia l Ma st er was app oin te d and a re por t was fi le d wit h the tr ia l cou rt on Ma rc h 6, 2009

. On Ma rc h 16, 2009

, Husb and fi le d his Exce pti ons to the Repo rt of the Spec ia l Ma st er

. Wi fe fi le d her

Resp ons e to Husb and ’s Exce pti ons on August 31, 2009

. Wi fe the n fi le d a Mo ti on t o Dis m is s for Lac k of

Pro sec uti on on Febr uar y 16, 2010

, whic h was den ie d. A hea ri ng was hel d on Husb and ’s exc ept ion s on

Ma rc h 9, 2010

, whic h w e r e a l l d e n i ed, and an Orde r con fi rming the Spec ia l Ma st er ’s re por t was fi le d on

Ma rc h 26 , 201 0, t hus cr eat ing a f ina l, a ppe al abl e j udgm ent

.

Chan cel lor D.J

. Ali ssa ndr at os pre si ded over thi s cas e unt il his re ti re m ent on August 31, 2006

. Aft er 1 1

Chan cel lor Ali ssa ndr at os’ re ti re m ent

, sub seq uen t pro cee din gs wer e hea rd by Chan cel lor K enn y Armstro ng.

-6-W h e n m a k i n g i t s d i v i s i o n o f p r o p e r t y

, t h e t r i a l c o u r t m u s t f i r s t c l a s s i f

y t h e p r o p e r t y

.

T e n n e s s e e r e c o g n i z e s t w o d i s t i n c t t y p e s o r c l a s s e s o f p r o p e r t y : “ m a r i t a l p r o p e r t y ” a n d

“ s e p a r a t e p r o p e r t y

. ” T h e d i s t i n c t i o n i s i m p o r t a n t b e c a u s e T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( a )

“ p r o v i d e s o n l y f

o r t h e d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y

. ” B a t s o n v

. B a t

s o n

, 7 6 9 S

. W

. 2 d 8 4 9

, 8 5 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 8 )

. A s a g e n e r a l r u l e

, a s s e t s a c q u i r e d b y e i t h e r s p o u s e d u r i n g t h e

m a r r i a g e a r e p r e s u m e d t o b e m a r i t a l p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( A ) ; O w e n s

v

. O w e n s

, 2 4 1 S

. W

. 3 d 4 7 8

, 4 8 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. S i m i l a r l y

, a s s e t s a c q u i r e d b y e i t h e r

s p o u s e p r i o r t o t h e m a r r i a g e a r e p r e s u m e d t o b e s e p a r a t e p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. §

3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 2 ) ( A ) ; O w e n s , 2 4 1 S

. W

. 3 d a t 4 8 5

. “ T h u s

, t h e c l a s s i f i c a t i o n o f a l l a s s e t s

a c q u i r e d b y e i t h e r s p o u s e d u r i n g t h e m a r r i a g e b e g i n s w i t h t h e p r e s u m p t i o n t h a t t h e a s s e t i s

m a r i t a l

. ” O w e n s

, 2 4 1 S

. W

. 3 d a t 4 8 5 ( c i t i n g F o x v

. F o x

, N o

. M 2 0 0 4

- 0 2 6 1 6

- C O A

- R 3

- C V

,

2 0 0 6 W L 2 5 3 5 4 0 7

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

. S e p t

. 1

, 2 0 0 6 ) )

. “ A p a r t y a s s e r t i n g t h a t a n a s s e t

a c q u i r e d d u r i n g t h e m a r r i a g e i s s e p a r a t e p r o p e r t y h a s t h e b u r d e n o f p r o v i n g b y a

p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e t h a t t h e a s s e t i s s e p a r a t e p r o p e r t y

. ” O w e n s , 2 4 1 S

. W

. 3 d

. a t

4 8 5

- 8 6 ( c i t i n g G o u l e t v

. H e e d e

, N o

. E 2 0 0 0

- 0 2 5 3 5

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 2 W L 1 2 6 2 7 9

, a t * 5

( T e n n

. C t

. A p p

. J a n

. 3 1

, 2 0 0 2 ) ; D u n l a p v

. D u n l a

p

, 9 9 6 S

. W

. 2 d 8 0 3

, 8 1 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

1 9 9 8 ) )

. “ T h e t y p e s o f e v i d e n c e t h a t w i l l b e s u f f i c i e n t t o r e b u t t h e p r e s u m p t i o n t h a t a n a s s e t

a c q u i r e d d u r i n g t h e m a r r i a g e i s m a r i t a l p r o p e r t y a r e f o u n d i n T e n n

. C o d e A n n

. §

3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 2 ) ( B )

- ( F )

. ” O w e n s

, 2 4 1 S

. W

. 3 d a t 4 8 6

.

I n t h i s c a s e

, t h e t r i a l c o u r t d i d n o t m a k e a s p e c i f i c f i n d i n g t h a t t h e G r e e n K n o l l

p r o p e r t y w a s m a r i t a l p r o p e r t y w h e n i t e q u i t a b l y d i v i d e d t h e n e t p r o c e e d s p e n d i n g i t s c o u r t

o r d e r e d s a l e

. H o w e v e r

, w e c a n l o g i c a l l y i n f e r t h a t t h e t r i a l c o u r t f

o u n d i t t o b e m a r i t a l

p r o p e r t y b e c a u s e

, a s n o t e d a b o v e

, T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( a ) “ p r o v i d e s o n l y f o r t h e

d i v i s i o n o f m a r i t a l p r o p e r t y

. ” B a t s o n

, 7 6 9 S

. W

. 2 d a t 8 5 6

. W i f e a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t

e r r e d w h e n i t i m p l i c i t l y c h a r a c t e r i z e d t h e p r o p e r t y a s m a r i t a l

. W e n o t e i n i t i a l l y t h a t W i f e

p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 5

, a f t e r t w o y e a r s o f m a r r i a g e

, t h u s r a i s i n g t h e p r e s u m p t i o n t h a t

i t i s m a r i t a l p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( A ) ; O w e n s v

. O w e n s

, 2 4 1 S

. W

. 3 d

4 7 8

, 4 8 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. S h e s e e k s t o o v e r c o m e t h i s p r e s u m p t i o n b y a s s e r t i n g t h a t

t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y w a s “ a c q u i r e d i n e x c h a n g e f o r p r o p e r t y a c q u i r e d b e f o r e t h e

m a r r i a g e

, ” w h i c h

, p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 2 ) ( B )

, w o u l d m a k e i t s e p a r a t e

p r o p e r t y

. S p e c i f

i c a l l y

, W i f

e c o n t e n d s t h a t t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y i s s e p a r a t e p r o p e r t y

b e c a u s e i t w a s p u r c h a s e d w i t h t h e p r o c e e d s f r o m t h e s a l e o f h e r p r e m a r i t a l h o m e a n d h e r

s a v i n g s

.

T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e s i m i l a r t o B a r n e t t v

. B a r n e t t

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 7 0 6

- C V

- 0 0 2 4 4

,

1 9 9 8 W L 1 2 2 7 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 2 0

, 1 9 9 8 )

. I n B a r n e t t

, t h e w i f e p u r c h a s e d a h o m e

s h o r t l y a f

t e r t h e m a r r i a g e

. I

d

. a t * 1

. T h e w i f

e m a d e a s u b s t a n t i a l d o w n p a y m e n t f r o m h e r

s e p a r a t e f

u n d s

, t i t l e d t h e p r o p e r t y i n h e r n a m e o n l y

, a n d w a s t h e o n l y p a r t y o b l i g a t e d o n t h e

-7-m o r t g a g e

. I d

. D u r i n g t h e m a r r i a g e

, t h e h u s b a n d c o n t r i b u t e d o n e

- h a l f o f t h e m o r t g a g e

p a y m e n t s a n d a l s o c o n t r i b u t e d t o t a x e s

, i n s u r a n c e

, a n d i m p r o v e m e n t s o n t h e h o m e

. I d

. T h e

t r i a l c o u r t f

o u n d t h e h o m e t o b e t h e w i f e ’ s s e p a r a t e p r o p e r t y

, a n d t h i s C o u r t a f f i r m e d t h a t

f i n d i n g p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 2 ) ( B )

. I n t h e c a s e a t h a n d

, W i f e o w n e d

h e r o w n h o m e a t t h e t i m e t h e p a r t i e s w e r e m a r r i e d i n 1 9 9 3

. S h e s o l d t h i s h o m e i n 1 9 9 5

,

n e t t i n g $ 2 2

, 5 9 0 i n c a s h p r o c e e d s

, w h i c h s h e d e p o s i t e d i n t o a s a v i n g s a c c o u n t h e l d i n h e r

n a m e o n l y

. W i f

e ’ s b a n k i n g r e c o r d s i n d i c a t e t h a t s h e t h e n w i t h d r e w a p p r o x i m a t e l y $ 4 1

, 0 0 0

f r o m h e r s a v i n g s a c c o u n t t o f u n d t h e d o w n p a y m e n t a n d c l o s i n g c o s t s a s s o c i a t e d w i t h t h e

p u r c h a s e o f t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

. T h e p r o p e r t y w a s t i t l e d i n W i f e ’ s n a m e o n l y

, a n d s h e

w a s t h e o n l y p e r s o n o b l i g a t e d o n t h e m o r t g a g e

. H u s b a n d d o e s n o t d i s p u t e t h e s e f a c t s

.

C o n s e q u e n t l y

, w e a r e a b l e t o d e t e r m i n e t h a t W i f e u s e d a p p r o x i m a t e l y $ 4 1

, 0 0 0 o f h e r

s e p a r a t e

, p r e m a r i t a l f

u n d s t o p u r c h a s e t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

. T h u s

, p u r s u a n t t o T e n n

.

C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 2 ) ( B )

, W i f e h a s p r o v e n

, b y a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e

, t h a t

s h e a c q u i r e d t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y “ i n e x c h a n g e f o r p r o p e r t y a c q u i r e d b e f o r e t h e

m a r r i a g e

. ”

H o w e v e r

, t h a t d e t e r m i n a t i o n d o e s n o t e n d o u r i n q u i r y

. H u s b a n d c o n t e n d s t h a t

, e v e n

i f t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y i s W i f e ’ s s e p a r a t e p r o p e r t y

, h e i s e n t i t l e d t o s h a r e i n i t s

a p p r e c i a t i o n i n v a l u e

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( B ) p r o v i d e s t h a t “ ‘ [ m ] a r i t a l

p r o p e r t y ’ i n c l u d e s

. . . a n y i n c r e a s e i n v a l u e d u r i n g t h e m a r r i a g e o f

, p r o p e r t y d e t e r m i n e d t o

b e s e p a r a t e p r o p e r t y

. . . i f e a c h p a r t y s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t e d t o i t s p r e s e r v a t i o n a n d

a p p r e c i a t i o n

. ” T h u s

, t h e r e a r e “ t w o p r e r e q u i s i t e s w h i c h m u s t b e m e t b e f o r e a n o n

- o w n e r

s p o u s e m a y c l a i m a n i n t e r e s t i n t h e i n c r e a s e d e q u i t y o n s e p a r a t e p r o p e r t y

. ” C o h e n v

. C o h e n

,

9 3 7 S

. W

. 2 d 8 2 3

, 8 3 3 ( T e n n

. 1 9 9 6 )

. “ F i r s t

, t h e i n c r e a s e i n e q u i t y

. . . m u s t h a v e o c c u r r e d

d u r i n g t h e m a r r i a g e

. ” I d

. “ S e c o n d

, t h e n o n

- o w n e r s p o u s e m u s t h a v e m a d e a s u b s t a n t i a l

c o n t r i b u t i o n t o t h e i n c r e a s e

. . . . ” I d

.

T h e f i r s t p r e r e q u i s i t e i s t h a t t h e i n c r e a s e i n v a l u e m u s t h a v e o c c u r r e d d u r i n g t h e

m a r r i a g e

. I

d

. “ O u r c o u r t s h a v e c o n s i s t e n t l y i n t e r p r e t e d t h e p h r a s e ‘ a n y i n c r e a s e i n v a l u e ’

a s a l l i n c l u s i v e

. ” I

d

. a t 8 3 2

- 3 3 ( c i t i n g E l

l i s v

. E l l i s

, 7 4 8 S

. W

. 2 d 4 2 4

, 4 2 7 ( T e n n

. 1 9 8 8 ) )

.

S u c h a n i n c r e a s e i n v a l u e m a y b e f r o m a n i n c r e a s e i n e q u i t y a s d e b t i s r e d u c e d o r f r o m

a p p r e c i a t i o n i n t h e f

a i r m a r k e t v a l u e o f t h e h o m e

. B r o o k s v

. B r o o k s

, N o

. W 2 0 0 8

- 0 2 3 4 9

-

C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L 2 5 8 8 9 0 8

, a t * 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. A u g

. 2 4

, 2 0 0 9 )

. H e r e

, W i f e

p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y i n 1 9 9 5 f o r $ 2 0 0

, 0 0 0

, w i t h a m o r t g a g e o f $ 1 6 0

, 0 0 0

. A t t h e t i m e o f

t h e d i v o r c e i n 2 0 0 3

, a n a p p r a i s a l i n d i c a t e d t h e h o m e ’ s m a r k e t v a l u e w a s $ 3 2 0

, 0 0 0

, w i t h a n

o u t s t a n d i n g m o r t g a g e b a l a n c e o f $ 1 7 0

, 0 0 0

. T h e a p p r a i s a l a l s o i n d i c a t e d t h a t t h e p r o p e r t y

w o u l d r e q u i r e $ 4 3

, 0 0 0 i n r e p a i r s i n o r d e r t o m a k e i t m a r k e t a b l e ; h o w e v e r

, n o t w i t h s t a n d i n g

t h i s f a c t

, i t i s c l e a r f

r o m t h e e v i d e n c e b e f

o r e u s t h a t t h e p r o p e r t y i n c r e a s e d i n v a l u e d u r i n g

t h e m a r r i a g e

.

-8-T h e s e c o n d p r e r e q u i s i t e i s t h a t t h e n o n

- o w n e r s p o u s e m u s t h a v e m a d e a s u b s t a n t i a l

c o n t r i b u t i o n t o t h e i n c r e a s e

. C o h e n , 9 3 7 S

. W

. 2 d a t 8 3 3

. T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

-

1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( D ) p r o v i d e s t h a t “ ‘ s u b s t a n t i a l c o n t r i b u t i o n ’ m a y i n c l u d e

, b u t n o t b e l i m i t e d t o

, t h e

d i r e c t o r i n d i r e c t c o n t r i b u t i o n o f a s p o u s e a s h o m e m a k e r

, w a g e e a r n e r

, p a r e n t o r f a m i l y

f i n a n c i a l m a n a g e r

, t o g e t h e r w i t h s u c h o t h e r f a c t o r s a s t h e c o u r t h a v i n g j u r i s d i c t i o n t h e r e o f

m a y d e t e r m i n e

. ” T h e p a r t i e s ’ c o n t r i b u t i o n s m a y b e d i r e c t o r i n d i r e c t

, b u t t h e y m u s t s a t i s f y

t w o r e q u i r e m e n t s

. K

e y t v

. K e y t

, 2 4 4 S

. W

. 3 d 3 2 1

, 3 2 9 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) ( c i t i n g M c F a r l a n d v

.

M c F a r l a n d

, N o

. M 2 0 0 5

- 0 1 2 6 0

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7 W L 2 2 5 4 5 7 6

, a t * 6 ( T e n n

. C t

. A p p

.

A u g

. 6

, 2 0 0 7 ) )

. “ F i r s t

, t h e c o n t r i b u t i o n s m u s t b e ‘ r e a l a n d s i g n i f i c a n t

, ’ ” a n d “ [ s ] e c o n d

, t h e r e

m u s t b e s o m e l i n k b e t w e e n t h e s p o u s e s ’ c o n t r i b u t i o n s a n d t h e a p p r e c i a t i o n i n t h e v a l u e o f

t h e s e p a r a t e p r o p e r t y

. ” K e y t

, 2 4 4 S

. W

. 3 d a t 3 2 9 ( q u o t i n g M c F a r l a n d

, 2 0 0 7 W L 2 2 5 4 5 7 6

,

a t * 6 )

.

I n B a r n e t t

, d i s c u s s e d a b o v e

, t h e t r i a l c o u r t c r e d i t e d t h e h u s b a n d f o r h i s c o n t r i b u t i o n s

t o t h e h o m e ’ s m o r t g a g e p a y m e n t s a n d i m p r o v e m e n t s

, a n d a l l o c a t e d t o h i m a p o r t i o n o f t h e

h o m e ’ s i n c r e a s e d e q u i t y

, w h i c h t h i s C o u r t a f f i r m e d

. B a r n e t t

v

. B a r n e t t

, N o

. 0 1 A 0 1

- 9 7 0 6

-

C V

- 0 0 2 4 4

, 1 9 9 8 W L 1 2 2 7 1 7

, a t * 4

- 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 2 0

, 1 9 9 8 )

. H o w e v e r

, i n t h i s

c a s e

, b e c a u s e t h e t r i a l c o u r t i m p l i c i t l y f o u n d t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y t o b e m a r i t a l p r o p e r t y

, i t n e v e r m a d e a d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r H u s b a n d s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t e d t o i t s

p r e s e r v a t i o n a n d a p p r e c i a t i o n p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

- 1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( B )

. T h e r e f o r e

, i t n e v e r c o n s i d e r e d t h e r e l e v a n t s t a t u t o r y f a c t o r s c o n t a i n e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 3 6

- 4

-

1 2 1 ( b ) ( 1 ) ( D )

. B e c a u s e t h e t r i a l c o u r t ’ s f o c u s w a s o n t h e p r o p e r t y a s a m a r i t a l a s s e t

, t h e

r e c o r d b e f

o r e u s i s i n c o m p l e t e a n d u n d e v e l o p e d o n t h i s i s s u e

, a n d w e a r e u n a b l e t o m a k e

s u c h a f a c t u a l d e t e r m i n a t i o n

. T h e r e f o r e

, w e r e m a n d t h i s c a s e t o t h e t r i a l c o u r t f o r a

d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r H u s b a n d s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t e d t o t h e p r e s e r v a t i o n a n d

a p p r e c i a t i o n o f t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y

. I f t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e s t h a t h e d i d n o t

, t h e n

a n y i n c r e a s e i n t h e v a l u e o f t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y w i l l r e m a i n W i f e ’ s s e p a r a t e p r o p e r t y

.

H o w e v e r

, i f t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e s o t h e r w i s e

, t h e n t h e i n c r e a s e i n v a l u e w i l l b e s u b j e c t

t o a n e q u i t a b l e d i v i s i o n a s m a r i t a l p r o p e r t y

.

A d d i t i o n a l l y

, a t o r a l a r g u m e n t b o t h p a r t i e s r e q u e s t e d r e l i e f f r o m t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r

r e q u i r i n g t h a t t h e p r o p e r t y b e s o l d o n t h e c o u r t h o u s e s t e p s

. D u e t o t h e c h a n g e i n e c o n o m i c

c o n d i t i o n s s i n c e 2 0 0 5

, t h e p a r t i e s a s s e r t t h a t t h i s m e t h o d o f s a l e w o u l d n o t y i e l d a n

e c o n o m i c a l l y f

a i r r e s u l t

. O n r e m a n d

, i f t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e s t h a t a n y i n c r e a s e i n v a l u e

o f t h e G r e e n K n o l l p r o p e r t y i s m a r i t a l p r o p e r t y

, s u b j e c t t o d i v i s i o n

, t h e n i t s h o u l d a l s o

d e t e r m i n e w h e t h e r a s a l e o n t h e c o u r t h o u s e s t e p s i s a f a i r r e s o l u t i o n i n l i g h t o f t h e c u r r e n t

e c o n o m i c c o n d i t i o n s a n d a n y o t h e r r e l e v a n t f a c t o r s

, a n d s h o u l d d i s p o s e o f t h e p r o p e r t y

a c c o r d i n g l y

. A l l o t h e r i s s u e s a r e p r e t e r m i t t e d

.

-9-I V

. C o n c l u s i o n

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s

, w e r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n t h a t t h e G r e e n

K n o l l p r o p e r t y w a s m a r i t a l p r o p e r t y s u b j e c t t o e q u i t a b l e d i v i s i o n

. W e c o n c l u d e t h a t t h e

G r e e n K n o l l p r o p e r t y i s W i f e ’ s s e p a r a t e p r o p e r t y

. H o w e v e r

, b e c a u s e w e d e t e r m i n e t h a t t h e

G r e e n K n o l l p r o p e r t y i n c r e a s e d i n v a l u e d u r i n g t h e m a r r i a g e

, w e r e m a n d t o t h e t r i a l c o u r t f o r

a d e t e r m i n a t i o n a s t o w h e t h e r H u s b a n d s u b s t a n t i a l l y c o n t r i b u t e d t o i t s p r e s e r v a t i o n a n d

a p p r e c i a t i o n

. A d d i t i o n a l l y

, i f t h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e s t h a t t h e i n c r e a s e i n v a l u e i s m a r i t a l

p r o p e r t y

, t h e n i t s h o u l d a l s o d e t e r m i n e w h e t h e r a s a l e o n t h e c o u r t h o u s e s t e p s i s a p r o p e r

m e t h o d o f s a l e f

o r t h e p a r t i e s

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o A p p e l l e e

, D a n i e l P a c e

G o o d w i n

, f

o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ J

. S T E V E N S T A F F O R D

, J U D G E

-10-