### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

May 14, 2 01 3 S es si on

ANTHONY OVE RTON E T A L 

### . v. HI LDA GAY LOW E E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r S c o t t C o u n t y

N o

. 5 2 3 7 J o h n D

. M c A f e e , J u d g e

N o

. E 2 0 1 2

- 0 2 2 3 0

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- A U G U S T 2 6

, 2 0 1 3

T h i s l i t i g a t i o n a r o s e o u t o f a f a m i l y d i s p u t e r e g a r d i n g t h e o w n e r s h i p o f a f a r m o f

a p p r o x i m a t e l y 3 0 0 a c r e s

. I n 1 9 8 5

, M r

. a n d M r s

. A r l i e O v e r t o n

, w h o w i l l b e r e f e r r e d t o 1

c o l l e c t i v e l y a s “ t h e p a r e n t s

, ” c o n v e y e d t h e i r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o t h e i r f i v e a d u l t

c h i l d r e n

. T h e c o m p l a i n t i n t h i s c a s e a l l e g e s t h a t

, a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

, t h e p a r e n t s

a n d t h e c h i l d r e n a g r e e d t h a t t h e c h i l d r e n w o u l d t r a n s f e r t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e p a r e n t s u p o n

t h e i r r e q u e s t

. I n 1 9 8 6

, t h r e e o f t h e c h i l d r e n c o n v e y e d t h e i r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o t h e

o t h e r t w o c h i l d r e n

. I n 1 9 9 9

, N o v e l l a O v e r t o n ( “ M o t h e r ” ) a s k e d t h e t w o d e f e n d a n t d a u g h t e r s

t o t r a n s f e r t h e p r o p e r t y b a c k

. T h e d a u g h t e r s r e f u s e d

. T h e p a r e n t s a n d t h e t h r e e g r a n t o r s o f

t h e 1 9 8 6 d e e d b r o u g h t s u i t a g a i n s t t h e t w o d a u g h t e r s a n d a s o n

- i n

- l a w

, a l l e g i n g b r e a c h o f t h e

o r a l a g r e e m e n t t o r e c o n v e y

. A t t h e c l o s e o f t h e p l a i n t i f f s ’ p r o o f d u r i n g a j u r y t r i a l

, t h e c o u r t

g r a n t e d t h e d e f

e n d a n t s ’ m o t i o n f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t a s t o a l l c l a i m s

. W e h o l d t h a t t h e r e w a s

m a t e r i a l e v i d e n c e b e f

o r e t h e j u r y s u p p o r t i n g t h e c l a i m t h a t t h e r e w a s a n o r a l a g r e e m e n t t o

t r a n s f e r t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e p a r e n t s

. W e f u r t h e r h o l d t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n

c o n c l u d i n g

, a s a m a t t e r o f l a w

, t h a t t h e 1 9 8 6 c o n v e y a n c e i n s o m e w a y t e r m i n a t e d t h e o r a l

a g r e e m e n t a n d e x t i n g u i s h e d t h e p a r e n t s ’ c l a i m

. A c c o r d i n g l y

, w e v a c a t e t h e d i r e c t e d v e r d i c t 2

a s t o t h e c l a i m o f A n t h o n y O v e r t o n

, E x e c u t o r o f t h e E s t a t e o f M o t h e r

. A s t o t h e d i r e c t e d 3

v e r d i c t w i t h r e s p e c t t o t h e c l a i m s o f t h e p l a i n t i f f s S h a i r o n F a y H o w a r d

, D e r i t a K a y

I n 1983

, the Overto ns con vey ed 1.5 acr es to the ir dau ghter Hil da Gay Lowe and her hus ban d Audi e 1

Dean Lowe. T his con vey anc e is not at is sue in thi s li ti gat i o n

. I t app ear s tha t the re m ai nin g 298. 5 acr es,

inc lud ing th e 25 ac re s c onveyed to Denn is Overto n i n 19 84, a re what is at st ake in th e pr ese nt cas e.

T he def end ant s ar gue tha t the pla int if fs wai ved thi s is sue bec aus e the ir ini ti al cha ll enge on app eal 2

to the tr ia l cou rt ’s grant of a dir ect ed verdi ct doe s n o t s p e c i f ic al ly re fe r to the 1986 con vey anc e. On thi s

app eal

, the pla int if

fs pre sen te d and ar gued by way of an is sue th a t t h e t r ia l cou rt er re d in grant ing the

def end ant s a dir ect ed ve r d i c t

. T he m at te r of the 1986 con vey anc e was dis cus sed in the par ti es’ bri ef s.

Acco rdi ngly, we fi nd n o wai ver.

Arl ie Overto n di ed b ef

ore th e f ir st tr ia l a nd h is wif

e di ed b ef ore th e s eco nd t ri al

. 3M c C u l l o c h

, a n d A r l i e D e n n i s O v e r t o n

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s j u d g m e n t

. T h i s c a s e i s

r e m a n d e d f

o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s t o t h e c o m p l a i n t o f t h e E x e c u t o r o f M o t h e r ’ s e s t a t e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

V a c a t e d i n P a r t a n d A f f i r m e d i n P a r t ; C a s e R e m a n d e d

C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , P

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h J O H N W

.

M C C LA R T Y a n d T H O M A S R

. F R IE R S O N

, I I

, J J

. , j o i n e d

.

J o h n n y V

. D u n a w a y

, L a F o l l e t t e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, A n t h o n y O v e r t o n

, E x e c u t o r

o f t h e E s t a t e o f N o v e l l a O v e r t o n

, S h a i r o n F a y H o w a r d

, D e r i t a K a y M c C u l l o c h

, a n d A r l i e

D e n n i s O v e r t o n

.

S t e p h e n A

. M a r c u m

, H u n t s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, A u d i e D e a n L o w e

, i n d i v i d u a l l y a n d a s n e x t o f k i n f o r H i l d a G a y L o w e

, a n d S h i e l d a M a y M i l l s

.

O P I N I O N

I

.

I n t h e m i d

- 1 9 8 0 s

, A r l i e O v e r t o n ( “ F a t h e r ” ) a n d h i s w i f e o w n e d a p p r o x i m a t e l y 3 0 0

a c r e s w i t h i m p r o v e m e n t s ( “ t h e p r o p e r t y ” ) i n S c o t t C o u n t y

. I n 1 9 8 4

, t h e O v e r t o n s d e e d e d 2 5

a c r e s o f t h e p r o p e r t y t o t h e i r s o n

, A r l i e D e n n i s O v e r t o n

, w h o w e w i l l r e f e r t o a s “ D e n n i s ” t o

d i s t i n g u i s h h i m f

r o m h i s f a t h e r

. I n 1 9 8 5

, F a t h e r a n d M o t h e r r a n i n t o f i n a n c i a l d i f

f i c u l t i e s

a n d w e r e f

a c i n g f o r e c l o s u r e

. T h e i r f

i v e a d u l t c h i l d r e n

– D e r i t a K a y M c C u l l o c h

, S h a i r o n F a y

H o w a r d

, H i l d a G a y L o w e

, S h i e l d a M a y M i l l s

, a n d A r l i e D e n n i s O v e r t o n

– a g r e e d t o p r o v i d e

f i n a n c i a l h e l p t o s a v e t h e p r o p e r t y

. T h e y r e f i n a n c e d t h e p r o p e r t y a n d

, a s p a r t o f t h e d e a l

,

F a t h e r a n d M o t h e r c o n v e y e d t h e i r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o t h e f i v e c h i l d r e n b y w a r r a n t y

d e e d ( “ t h e 1 9 8 5 d e e d ” )

. D e n n i s O v e r t o n a l s o c o n v e y e d h i s 2 5 a c r e s t o t h e f i v e c h i l d r e n

.

A c c o r d i n g t o F a t h e r

, M o t h e r

, a n d D e r i t a

, w h e n t h e 1 9 8 5 d e e d w a s e x e c u t e d

, a l l o f t h e p a r t i e s

o r a l l y a g r e e d t h a t t h e c h i l d r e n w o u l d c o n v e y t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e i r p a r e n t s u p o n t h e i r

p a r e n t s ’ r e q u e s t

.

I n 1 9 8 6

, D e r i t a

, S h a i r o n

, a n d D e n n i s e x e c u t e d a w a r r a n t y d e e d ( “ t h e 1 9 8 6 d e e d ” )

c o n v e y i n g t h e i r i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o H i l d a a n d h e r h u s b a n d

, A u d i e D e a n L o w e

, a n d

S h i e l d a M i l l s ( “ d e f

e n d a n t s ” )

. F a t h e r a n d M o t h e r c o n t i n u e d t o l i v e o n t h e p r o p e r t y

. T h e

p a r t i e s c o

- e x i s t e d p e a c e f u l l y f r o m 1 9 8 6 t o 1 9 9 9

. D e f e n d a n t s p a i d t h e m o r t g a g e a n d r e a l

e s t a t e t a x e s

. W h e n a s m a l l f r a c t i o n o f t h e p r o p e r t y w a s t a k e n f o r a p u b l i c i m p r o v e m e n t

, d e f e n d a n t s h a n d l e d t h e t r a n s a c t i o n a n d k e p t t h e m o n e y

. D e f e n d a n t s t o o k o u t s u b s e q u e n t a n d

a d d i t i o n a l l o a n s u s i n g t h e p r o p e r t y a s c o l l a t e r a l

. D e f e n d a n t s s p e n t m o n e y o n t h e p r o p e r t y

-2-a n d m a d e s o m e i m p r o v e m e n t s

. T h e d i s c o n t e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s c a m e t o a h e a d w h e n

F a t h e r s a w A u d i e s o w i n g s e e d o n t h e f a r m

. F a t h e r f

i r e d u p h i s t r a c t o r a n d c o m m e n c e d t o

p l o w u p A u d i e ’ s f

r e s h l y p l a n t e d f

i e l d

. H e a t e d w o r d s w e r e e x c h a n g e d w h i c h q u i c k l y l e d t o

a p h y s i c a l a l t e r c a t i o n b e t w e e n S h a i r o n a n d H i l d a

. P l a i n t i f f s ’ c a m p i n s i s t e d t h a t t h e y w e r e

t i r e d o f d e f

e n d a n t s a c t i n g l i k e t h e y o w n e d t h e p l a c e

. D e f e n d a n t s ’ c a m p i n s i s t e d t h a t t h e y d i d

o w n i t

. S o m e w h e r e i n t h e m i x

, M o t h e r a s k e d f o r t h e p r o p e r t y b a c k

. S o o n a f t e r w a r d

, o n

a d v i c e o f c o u n s e l

, d e f

e n d a n t s m a i l e d a n o t i c e o f e v i c t i o n t o M o t h e r

.

O n J u n e 2 8

, 1 9 9 9

, M o t h e r

, F a t h e r

, D e r i t a

, S h a i r o n

, a n d D e n n i s f i l e d t h i s l a w s u i t

a g a i n s t H i l d a

, A u d i e

, a n d S h i e l d a

. M o t h e r a n d F a t h e r a l l e g e d b r e a c h o f t h e o r a l a g r e e m e n t

t o r e c o n v e y t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e m u p o n r e q u e s t

. T h e p l a i n t i f f c h i l d r e n a l l e g e d t h a t t h e

d e f e n d a n t s d e f

r a u d e d t h e m b y m i s r e p r e s e n t i n g t h e 1 9 8 6 d e e d d o c u m e n t s t o b e a n o i l a n d g a s

l e a s e o n t h e p r o p e r t y

. F a t h e r d i e d b e f o r e t h e f i r s t t r i a l

. T h e c a s e w a s t r i e d b e f o r e a j u r y

,

w h i c h r e t u r n e d a v e r d i c t f i n d i n g t h a t t h e d e f

e n d a n t s b r e a c h e d a n a g r e e m e n t t o r e c o n v e y

, t h a t

t h e d e f e n d a n t s w e r e g u i l t y o f f r a u d

, d e c e i t o r m i s r e p r e s e n t a t i o n

, t h a t t h e p r o p e r t y s h o u l d b e

r e t u r n e d t o M o t h e r

, a n d t h a t t h e 2 5

- a c r e t r a c t f o r m e r l y o w n e d b y D e n n i s s h o u l d b e r e t u r n e d

t o h i m

. T h e t r i a l j u d g e r e t i r e d b e f o r e f u l f i l l i n g h i s r o l e a s t h i r t e e n t h j u r o r

, l e a v i n g h i s

s u c c e s s o r t o a t t e m p t t h a t t a s k

. D e f e n d a n t s a p p e a l e d t o t h i s C o u r t

. O n t h e f i r s t a p p e a l

, w e

v a c a t e d t h e j u r y v e r d i c t

, h o l d i n g t h a t t h e s u c c e s s o r j u d g e w a s n o t a b l e t o a p p r o v e t h e v e r d i c t

a s t h i r t e e n t h j u r o r u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s b e c a u s e h e d i d n o t p r e s i d e o v e r t h e t r i a l a n d s e e

a n d h e a r t h e e v i d e n c e

. O v e r t o n v

. L o w e

, N o

. E 2 0 0 7

- 0 0 8 4 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 9 W L

1 8 7 1 9 4 6 a t * 7

- 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. E

. S

. , f i l e d J u n e 3 0

, 2 0 0 9 ) ( “ O v e r t o n I ” )

. W e f u r t h e r h e l d

t h a t a d i r e c t e d v e r d i c t s h o u l d h a v e b e e n g r a n t e d t o t h e d e f e n d a n t s o n t h e f

r a u d

,

m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d d e c e i t c l a i m b e c a u s e t h e r e w a s n o m a t e r i a l e v i d e n c e s u p p o r t i n g t h a t

c l a i m a n d b e c a u s e o f t h e “ f u n d a m e n t a l p r o b l e m i n a l l o w i n g a v e r d i c t t o s t a n d b a s e d o n f r a u d

o r m i s r e p r e s e n t a t i o n i n d u c i n g t h e p l a i n t i f f s t o s i g n t h e d e e d t h a t t h e y d i d n o t b o t h e r t o r e a d

o r e x a m i n e

. ” I

d

. a t * 1 0

. W e r e m a n d e d t h e c a s e f o r a n e w t r i a l o n t h e i s s u e o f w h e t h e r t h e r e

w a s a n o r a l a g r e e m e n t t o r e c o n v e y t h e p r o p e r t y

. I d

. a t * 1 1

.

B o t h M o t h e r a n d d e f

e n d a n t H i l d a d i e d b e f

o r e t h e s e c o n d t r i a l

. A t t h e s e c o n d j u r y

t r i a l

, p l a i n t i f

f s p r e s e n t e d t h e d e p o s i t i o n t e s t i m o n y o f F a t h e r

, H i l d a

, a n d S h i e l d a

, i n a d d i t i o n

t o M o t h e r ’ s t e s t i m o n y f

r o m t h e f i r s t t r i a l

. D e r i t a t e s t i f

i e d i n p e r s o n

, a s d i d A n t h o n y O v e r t o n

,

t h e E x e c u t o r o f M o t h e r ’ s e s t a t e

. A t t h e c l o s e o f t h e p l a i n t i f f s ’ p r o o f

, d e f e n d a n t s m o v e d f

o r

a d i r e c t e d v e r d i c t

, w h i c h t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d

, s t a t i n g a s f o l l o w s :

[ T ] h e i s s u e f

o r t h e C o u r t t o r e s o l v e i s p u r e l y a l e g a l m a t t e r a t

t h i s t i m e

. . . . I t h i n k t h a t t h e r e i s m a t e r i a l e v i d e n c e h e r e t o

s u g g e s t t h a t t h e r e w a s a n [ a g r e e m e n t ] t o r e c o n v e y b a c k

. T h e

q u e s t i o n [ i s ] w h e t h e r i t w a s a y e a r

, w a s i t

– d i d i t g o o n f o r e v e r

.

-3-* * *

I d o n ’ t t h i n k t h e r e ’ s a n y q u e s t i o n

– I d o n ’ t t h i n k t h e r e ’ s e v e n a

l e g a l d i s p u t e a s t o w h e t h e r o r n o t t h e r e w a s a n a g r e e m e n t

b e t w e e n t h e f

i v e s i b l i n g s a n d t h e p a r e n t s t o r e c o n v e y t h e

p r o p e r t y b a c k i f M o m a n d D a d g o t b a c k o n t h e i r f e e t

. I d o n ’ t

t h i n k t h a t ’ s r e a l l y i n d i s p u t e

, a n d I t h i n k t h e r e c o r d ’ s q u i t e c l e a r

o n t h a t

.

B u t t h e i s s u e

, t h e l e g a l i s s u e f o r t h e C o u r t t o r e s o l v e n o w i s

, d i d

t h e

. . . d e e d i n 1 9 8 6

, d i d t h a t b a s i c a l l y

– d i d t h e r i g h t t o

r e c o n v e y

, w a s i t t e r m i n a t e d b y t h a t ? I b e l i e v e t h a t w o u l d b e a

l e g a l i s s u e

, a n d I b e l i e v e i t d i d

. I b e l i e v e

, i n e s s e n c e

, t h e 1 9 8 6

d e e d d i d a w a y w i t h t h e o p t i o n t o r e c o n v e y t h e p r o p e r t y b a c k

,

a n d t h a t b e i n g t h e c a s e

, i t d i d n o t s u r v i v e p a s t t h a t d e e d

. I t ’ s a

p u r e l y l e g a l i s s u e

. T h e C o u r t h a s r e s o l v e d i t i n f a v o r o f t h e

d e f e n d a n t s i n t h i s m a t t e r

.

B a s e d s o l e l y o n i t s r u l i n g t h a t

, a s a m a t t e r o f l a w

, t h e e x e c u t i o n o f t h e 1 9 8 6 d e e d

e x t i n g u i s h e d a n y c a u s e o f a c t i o n o f

F a t h e r a n d M o t h e r b a s e d o n t h e a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t

t o r e c o n v e y i n 1 9 8 5

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d d e f e n d a n t s a d i r e c t e d v e r d i c t a n d d i s m i s s e d t h e

c a s e

. P l a i n t i f

f s t i m e l y f

i l e d a n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

.

T h e p r i m a r y i s s u e w e a d d r e s s i s w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g d e f e n d a n t s ’

m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t a t t h e c l o s e o f p l a i n t i f f s ’ p r o o f

. P l a i n t i f

f s a l s o r a i s e t h e i s s u e o f

w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d “ i n g r a n t i n g [ d e f e n d a n t s ’ ] m o t i o n i n l i m i n e p r e s e n t e d o n t h e e v e

o f t r i a l a n d l a c k i n g i n s u f f i c i e n t g r o u n d s

. ” T h e t r i a l c o u r t

, h o w e v e r

, d i d n o t g r a n t t h e m o t i o n

i n l i m i n e b e f

o r e t r i a l

, e i t h e r i n w h o l e o r i n p a r t

. T h e c o u r t r e v i e w e d t h e i s s u e s r a i s e d b y t h e

m o t i o n i n l i m i n e

, i n w h i c h d e f e n d a n t s r e q u e s t e d t h e e x c l u s i o n o f

, a m o n g o t h e r t h i n g s

,

e v i d e n c e “ s u g g e s t i n g f r a u d

, m i s r e p r e s e n t a t i o n

, d e c e i t o r t r i c k e r y

. ” T h e t r i a l c o u r t h e l d

r e s o l u t i o n o f t h e s e i s s u e s i n a b e y a n c e a n d a d d r e s s e d t h e m o n e

- b y

- o n e a s t h e y a r o s e d u r i n g

t h e t r i a l

. T h u s

, p l a i n t i f

f s a r e a c t u a l l y c h a l l e n g i n g c e r t a i n e v i d e n t i a r y r u l i n g s o f t h e t r i a l c o u r t

,

m o s t l y t h e e x c l u s i o n o f c e r t a i n e v i d e n c e o n r e l e v a n c y g r o u n d s

.

I I I

.

O u r r e v i e w o f a d i r e c t e d v e r d i c t i s w e l l e s t a b l i s h e d a n d a s s t a t e d b y t h e S u p r e m e

C o u r t a s f

o l l o w s :

-4-T h i s C o u r t r e v i e w s t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o g r a n t a d i r e c t e d

v e r d i c t d e n o v o

, a p p l y i n g t h e s a m e s t a n d a r d s a s t h e t r i a l c o u r t

.

G a s t o n v

. T

e n n

. F a r m e r s M u t

. I n s

. C o

. , 1 2 0 S

. W

. 3 d 8 1 5

, 8 1 9

( T e n n

. 2 0 0 3 )

. W e w i l l a f f i r m a d i r e c t e d v e r d i c t “ o n l y w h e n t h e

e v i d e n c e i n t h e c a s e i s s u s c e p t i b l e t o b u t o n e c o n c l u s i o n

. ”

C h i l d r e s s v

. C u r r i e

, 7 4 S

. W

. 3 d 3 2 4

, 3 2 8 ( T e n n

. 2 0 0 2 ) ( c i t i n g

E a t o n

, 8 9 1 S

. W

. 2 d a t 5 9 0 )

. W e m u s t “ t a k e t h e s t r o n g e s t

l e g i t i m a t e v i e w o f t h e e v i d e n c e f a v o r i n g t h e o p p o n e n t o f t h e

m o t i o n

, ” a n d m u s t a c c e p t a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n f

a v o r o f

t h e n o n m o v i n g p a r t y

. I d

. W e m a y a f

f i r m t h e m o t i o n “ o n l y i f

,

a f t e r a s s e s s i n g t h e e v i d e n c e a c c o r d i n g t o t h e f o r e g o i n g

s t a n d a r d s

, [ w e ] d e t e r m i n e [ ] t h a t r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d n o t

d i f f e r a s t o t h e c o n c l u s i o n s t o b e d r a w n f r o m t h e e v i d e n c e

. ” I

d

. ;

s e e a l s o C e c i l v

. H

a r d i n

, 5 7 5 S

. W

. 2 d 2 6 8

, 2 7 0 ( T e n n

. 1 9 7 8 )

.

B i s c a n v

. B r o w n

, 1 6 0 S

. W

. 3 d 4 6 2

, 4 7 0 ( T e n n

. 2 0 0 5 )

. T h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w

,

s u c h a s i t s r u l i n g t h a t t h e 1 9 8 6 d e e d o p e r a t e d t o t e r m i n a t e t h e a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t t o

r e c o n v e y t h e p r o p e r t y a s a m a t t e r o f l a w

, a r e r e v i e w e d d e n o v o

. S e e E l l i s v

. P a u l i n e S

.

S p r o u s e R e s i d u a r

y T r u s t

, 3 0 4 S

. W

. 3 d 3 3 3

, 3 3 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 9 )

.

I V

.

A

.

T h e r e w a s m a t e r i a l e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l f r o m w h i c h t h e j u r y c o u l d h a v e

r e a s o n a b l y c o n c l u d e d t h a t t h e d e f e n d a n t s b r e a c h e d a n o r a l a g r e e m e n t t o r e c o n v e y t h e

p r o p e r t y u p o n t h e i r p a r e n t s ’ r e q u e s t

. B o t h F a t h e r a n d M o t h e r t e s t i f i e d t h a t t h e r e w a s a n o r a l

a g r e e m e n t b y w h i c h t h e c h i l d r e n a n d t h e p a r e n t s ’ s o n

- i n

- l a w

, A u d i e

, a s s u r e d t h e m t h a t t h e y

w o u l d c o n v e y t h e p r o p e r t y b a c k t o t h e m u p o n t h e i r r e q u e s t

. A c c o r d i n g t o d e f e n d a n t H i l d a ’ s

t e s t i m o n y

, t h e a g r e e m e n t w a s t h a t “ i f t h e y w a n t e d i t b a c k a n d t h e y c o u l d p a y f o r i t

, y e s

, t h e y

c o u l d h a v e i t b a c k a f

t e r t h e f i r s t y e a r

. ” D e f

e n d a n t S h i e l d a t e s t i f

i e d s i m i l a r l y

. T h e t r i a l c o u r t

e x p l i c i t l y f

o u n d t h a t p l a i n t i f

f s p r e s e n t e d m a t e r i a l e v i d e n c e o f a n a g r e e m e n t t o r e c o n v e y

.

F u r t h e r m o r e

, t h i s C o u r t

, i n O v e r t o n I

, h e l d t h a t “ t h e r e w a s m a t e r i a l e v i d e n c e o f a n a g r e e m e n t

t o r e c o n v e y ” a f

t e r r e v i e w i n g s u b s t a n t i a l l y t h e s a m e p r o o f

. 2 0 0 9 W L 1 8 7 1 9 4 6 a t * 1 1

. T h e

p a r t i e s s t i p u l a t e d t h a t

, i n 1 9 9 9

, M o t h e r a s k e d f o r t h e p r o p e r t y b a c k

. A l l o f t h e p a r t i e s ’

t e s t i m o n y w a s i n a g r e e m e n t t h a t t h e d e f e n d a n t s r e f

u s e d h e r r e q u e s t

.

-5-B

.

T h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t

, a s a m a t t e r o f l a w

, “ t h e 1 9 8 6 d e e d d i d a w a y w i t h t h e

[ a g r e e m e n t ] t o r e c o n v e y t h e p r o p e r t y b a c k

, a n d t h a t b e i n g t h e c a s e

, i t d i d n o t s u r v i v e p a s t t h a t

d e e d

. ” T h e t r i a l c o u r t d i d n o t c i t e a n y l e g a l p r i n c i p l e

, r u l e o f l a w

, o r a u t h o r i t y t h a t w o u l d

m a n d a t e t h i s r e s u l t

. B y e x e c u t i n g t h e 1 9 8 6 d e e d

, t h r e e o f t h e c h i l d r e n w h o t h e n o w n e d t h e

p r o p e r t y

– D e r i t a

, S h a i r o n

, a n d D e n n i s

– c o n v e y e d t h e i r i n t e r e s t t o t h e r e m a i n i n g t w o s i s t e r s

,

H i l d a a n d S h i e l d a

. M o t h e r a n d F a t h e r w e r e n o t p a r t i e s t o t h e 1 9 8 6 d e e d

. A s s u m i n g t h a t

t h e r e w a s a n o r a l a g r e e m e n t m a d e b y a l l f i v e c h i l d r e n a t t h e t i m e o f t h e 1 9 8 5 d e e d t h a t t h e

c h i l d r e n w o u l d c o n v e y i t b a c k u p o n r e q u e s t

, i t i s u n c l e a r h o w t h e 1 9 8 6 d e e d c o n v e y i n g o n e

g r o u p o f s i b l i n g s ’ i n t e r e s t s i n t h e p r o p e r t y t o a n o t h e r g r o u p w o u l d b i n d t h e p a r e n t s a n d

t e r m i n a t e t h e a g r e e m e n t

. C e r t a i n l y t h e d e f e n d a n t s w o u l d h a v e b e e n a w a r e o f t h e o r a l

a g r e e m e n t t h e y m a d e a y e a r e a r l i e r a n d p r e s u m a b l y w o u l d t a k e t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o t h a t

a g r e e m e n t

. P l a i n t i f

f D e r i t a t e s t i f

i e d o n t h i s p o i n t a s f

o l l o w s :

Q : A n d I b e l i e v e t h a t i n 1 9 8 6 t h e r e i s a d e e d d o n e w h e r e t h e

p r o p e r t y i s o u t o f

t h e n a m e s o f y o u a n d y o u r s i s t e r S h a i r o n a n d

y o u r b r o t h e r D e n n i s

, a n d t h e n i t ’ s i n t h e n a m e o f y o u r s i s t e r

H i l d a a n d S h i e l d a a n d H i l d a ’ s h u s b a n d

, c o r r e c t ?

A : Y e s

.

Q : W h e n t h a t w a s d o n e

, d i d t h a t c h a n g e t h e a g r e e m e n t a n y o r

w a s i t s t i l l t o b e c o n v e y e d b a c k t o y o u r p a r e n t s ?

A : S t i l l t o b e g i v e [ n ] b a c k t o M a m a a n d D a d d y

.

M o r e o v e r

, i n O v e r t o n I

, w e o b s e r v e d t h e f o l l o w i n g o n t h i s i s s u e :

P l a i n t i f f s ’ f r a u d a r g u m e n t n o t w i t h s t a n d i n g

, e v e n i [ f ] t h e y

k n o w i n g l y s i g n e d d e e d

s i n t o t h e i r s i b l i n g s i n 1 9 8 6

, t h e y c o u l d

h a v e b e l i e v e d t h a t t h e d e e d s w e r e i n t r u s t f

o r t h e p a r e n t

s

, o r t h e

w h o l e f a m i l y

, j u s t a s t h e 1 9 8 5 d e e d w a s f o r t h e p a r e n t

s o r t h e

f a m i l y

. I t d o e s s e e m q u e s t i o n a b l e t h a t p l a i n t i f f s c o u l d e x p e c t

d e f e n d a n t s

, w h o w e r e t h e m s e l v e s p e o p l e o f l i m i t e d m e a n s

, t o

s t r u g g l e f

o r o v e r a d e c a d e w i t h t h e m o r t g a g e p a y m e n t s

, b u t t h i s

p r o b l e m i s a d d r e s s e d s o m e w h a t w i t h e v i d e n c e t h a t p l a i n t i f f s

t h o u g h t p a y m e n t s w e r e b e i n g c o v e r e d b y l e a s e p r o c e e d s

.

M o r e o v e r

, i t i s n o t t h i s c o u r t ’ s p r e r o g a t i v e i n r e v i e w i n g a

m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t t o w e i g h t h e e v i d e n c e

.

-6-2 0 0 9 W L 1 8 7 1 9 4 6 a t * 1 1 ( e m p h a s i s a d d e d )

. F i n d i n g n o l e g a l g r o u n d t o s u p p o r t t h e

c o n c l u s i o n t h a t t h e 1 9 8 6 d e e d o p e r a t e d t o t e r m i n a t e t h e a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t a n d M o t h e r

a n d F a t h e r ’ s c l a i m

, w e v a c a t e t h e t r i a l c o u r t ’ s d i r e c t e d v e r d i c t a s t o t h a t c l a i m

. 4

C

.

W h i l e w e v a c a t e t h e t r i a l c o u r t ’ s g r a n t o f a d i r e c t e d v e r d i c t a s t o t h e c l a i m o f t h e

E x e c u t o r o f M o t h e r ’ s e s t a t e

, w e h o l d t h a t t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y d i s m i s s e d a l l o f t h e c l a i m s

m a d e b y t h e c h i l d r e n p l a i n t i f f s

. A s t h e t r i a l c o u r t r i g h t l y o b s e r v e d

, t h e f r a u d c l a i m b a s e d o n

t h e a l l e g a t i o n s t h a t d e f

e n d a n t s t r i c k e d t h e p l a i n t i f f s i b l i n g s b y m a k i n g t h e m t h i n k t h e y w e r e

s i g n i n g a n o i l a n d g a s l e a s e o n t h e p r o p e r t y i n s t e a d o f a w a r r a n t y d e e d w a s f o r e c l o s e d b y o u r

o p i n i o n i n O v e r t o n I

. R e g a r d i n g D e n n i s O v e r t o n ’ s c l a i m t o t h e 2 5 a c r e s

, h e d i d n o t t e s t i f y

a t t h e s e c o n d t r i a l a n d s o i t a p p e a r s t h a t h e h a s a b a n d o n e d t h a t c l a i m

. E v e n i f h e h a s n o t

,

D e n n i s s i g n e d t h e 1 9 8 6 d e e d a s g r a n t o r s a y i n g t h a t h e w a s “ h e r e b y r e l e a s i n g a l l c l a i m s t o

s a i d p r o p e r t y

. ” ( E m p h a s i s a d d e d

. ) D e n n i s i s b o u n d b y t h i s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s l a n g u a g e

i n t h e d e e d

. O n r e m a n d

, t h e o n l y r e m a i n i n g c l a i m t o b e t r i e d i s t h a t o f M o t h e r ’ s e s t a t e f o r

b r e a c h o f t h e a l l e g e d o r a l a g r e e m e n t t o r e c o n v e y

.

F i n a l l y

, w e b r i e f

l y a d d r e s s p l a i n t i f

f s ’ a r g u m e n t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n e x c l u d i n g

e v i d e n c e a s i r r e l e v a n t

. B e c a u s e o f o u r r u l i n g i n O v e r t o n I t h a t p l a i n t i f f s ’ c l a i m s o f f

r a u d

,

m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a n d d e c e i t s h o u l d b e d i s m i s s e d

, t h e t r i a l c o u r t c o r r e c t l y e x c l u d e d e v i d e n c e

r e g a r d i n g t h e a l l e g e d o i l a n d g a s l e a s e a n d d e c e p t i o n b y t h e d e f e n d a n t s

. O b v i o u s l y

, b e c a u s e

t h e i s s u e i s w h e t h e r t h e r e w a s a n o r a l a g r e e m e n t t o r e c o n v e y a n d

, i f s o

, w h e t h e r d e f e n d a n t s

b r e a c h e d i t

, a n y e v i d e n c e b e a r i n g o n t h e p a r t i e s ’ u n d e r s t a n d i n g

, w h e t h e r b y t e s t i m o n y o r b y

e v i d e n c e o f t h e i r a c t i o n s

, i s r e l e v a n t

. O n r e m a n d

, t h e t r i a l c o u r t

, i n r u l i n g o n e v i d e n t i a r y

m a t t e r s

, s h o u l d b e g u i d e d b y t h i s r e l e v a n c y p r i n c i p l e

. T h u s

, p r o o f o f d e f e n d a n t s ’ a t t e m p t t o

e v i c t t h e i r p a r e n t s i n 1 9 9 9 s h o u l d h a v e b e e n a d m i t t e d a s r e l e v a n t e v i d e n c e o f b r e a c h o f

t h e

a l l e g e d a g r e e m e n t a n d a l s o f o r f a i r n e s s a n d c o m p l e t e n e s s i n l i g h t o f t h e f a c t t h a t t h e j u r y

h e a r d H i l d a ’ s t e s t i m o n y s t a t i n g a s f o l l o w s :

Q : W h e n y o u d o t h i s l o a n i n 1 9 8 6

, i s t h a t s t i l l f o r t h e p u r p o s e o f

p r e s e r v i n g t h e f

a r m f o r y o u r p a r e n t s ?

Def end ant s argue in the ir bri ef tha t the al le ged ora l agreement fai ls due to la ck of cons ide ra ti on. 4

T his Cour t, however

, has on sever al occ asi ons hel d tha t “t he con si der at ion of love and af fe ct ion has bee n

dee m ed suf

fi ci ent to sup por t a con vey anc e.” Sm it h v

. R il ey

, No. E200 1- 0082 8- COA- R3- CV

, 2002 WL

1229 17 at *3 (T enn

. Ct. App. E.S., fi le d J an. 30, 2002 ) (c it ing Thom as v. He dge s

, 183 S.W .2d 14, 17 (T enn

. Ct. App. 1944 )) ; see als o Kil gor e v. Kil

gor e

, No. M2 006-00495- COA- R3- CV

, 2007 WL 2254 568 at *4

(T enn . Ct. App. W .S., f

il ed Au g. 1, 2007 ).

-7-A : N o t j u s t t h e p a r e n t s

. F o r a l l o f u s

.

Q : F o r t h e w h o l e f

a m i l y ?

A : F o r a l l o f u s

, b e c a u s e w e w a n t e d t o h a v e M o m a n d D a d a

p l a c e t o l i v e

. W e w a n t e d

– w e d i d n ’ t w a n t t o s e e t h e m t o g o t o

a n u r s i n g h o m e o r a h o u s i n g p r o j e c t

. I d i d n ’ t a n y w a y

.

V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t g r a n t i n g d e f e n d a n t s a d i r e c t e d v e r d i c t a s t o t h e c l a i m

o f M o t h e r ’ s e s t a t e i s v a c a t e d

. I n a l l o t h e r r e s p e c t s t h e j u d g m e n t i s a f f i r m e d

. C o s t s o n a p p e a l

a r e a s s e s s e d 5 0 % t o t h e a p p e l l a n t s D e r i t a K a y M c C u l l o c h

, S h a i r o n F a y H o w a r d a n d A r l i e

D e n n i s O v e r t o n a n d 5 0 % t o t h e a p p e l l e e s

, A u d i e D e a n L o w e

, i n d i v i d u a l l y a n d a s n e x t o f k i n

f o r H i l d a G a y L o w e

, a n d S h i e l d a M a y M i l l s

. T h e c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r

f u r t h e r p r o c e e d i n g s

, c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n a n d a p p l i c a b l e l a w

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , P R E S I D I N G J U D G E

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