# U ni ted Sta tes C our t of Ap pea ls

F o r t h e S e v e n t h C i r c u i t

C h i c a g o

, I l l i n o i s 6 0 6 0 4

S u b m i tt e d N o v e m

b e r 7

, 2 0 1 2 *

D e c i d e d N o v e m

b e r 8

, 2 0 1 2

B e f o r e

R I C H A R D A

. P O S N E R

, C ir c u it J u d

g e

J O E L M

. F L A U M

, C ir c u it J u d

g e

M I C H A E L S

. K

A N N E

, C ir c u it J u d

g e

N o

. 1 2

- 2 2 8 7

J I N R U N G A O

,

P la in t if f- A p p e ll a n t

,

v

.

B R I C K Y A R D A P A R T M E N T S B Y

S N Y D E R

, L

. L

. C

. ,

D e fe n d a n t

- A p p e ll e e

. A p p e a l f r o m th e U n i te d S ta te s D i s tr i c t

C o u r t f o r th e C e n tr a l D i s tr i c t o f I l l i n o i s

.

N o

. 1 0

- 1 0 2 5

M i c h a e l M

. M i h m

, J u d g e

.

O R D E R

J i n r u n G a o w a s u n

h a p p y a b o u t a s m o k e s m e l l i n h i s a p a r tm e n t a n d w h a t h e v i e w e d

a s h i s l a n d l o r d ’s i n a d e q u a te r e s p o n s e to th e p r o b l e m

. A f te r G a o ’s c o m p l a i n ts w e r e n o t

a d d r e s s e d to h i s s a ti s f a c ti o n

, h e a n g r i l y c o n f r o n te d a n e m p l o y e e o f h i s l a n d l o r d

, B r i c k y a r d

A p a r tm e n ts b y S n

y d e r

, L

. L

. C

. , a n d s o o n th e p o l i c e w e r e s u m m o n e d to c a l m th e s i tu a ti o n

.

A f te r w a r d th e c o m p a n

y b a n n e d G a o f r o m th e d e v e l o p m e n t’ s c l u b h o u s e ( w

h e r e th e N O N P R E C E D E N T I A L D I S P O S I T I O N

T o b e c i te d o n l y i n a c c o r d a n c e w i th

F e d

. R

. A p p

. P

. 3 2

. 1

A f te r e x a m i n i n g th e b r i e f s a n d r e c o r d

, w e h a v e c o n c l u d e d th a t o r a l a r g u m e n t i s *

u n n e c e s s a r y

. T h

u s

, th e a p p e a l i s s u

b m i tt e d o n th e b r i e f s a n d th e r e c o r d

. S e e F E D

. R

. A P P

. P

.

3 4 ( a ) ( 2 ) ( C )

.N o

. 1 2

- 2 2 8 7 P a g e 2

m a n a g e r ’s o f f i c e i s l o c a te d )

, a n d e v e n tu a l l y a c c e d e d to h i s d e m a n d th a t h e b e r e l e a s e d f r o m

h i s l e a s e w i th o u t p e n a l ty

. G a o th e n s u e d th e l a n d l o r d

, c l a i m i n g r a c i a l d i s c r i m i n a ti o n u n d e r

th e F a i r H o u s i n g A c t. S e e 4 2 U

. S

. C

. § 3 6 1 3 ( a ) ( 1 ) ( A )

. T h e d i s tr i c t c o u r t r u l e d i n th e l a n d l o r d ’s

f a v o r a f te r a b e n c h tr i a l

, a n d G a o a p p e a l s

. W e a f f i r m th e j u d g m e n t.

O u r r e v i e w i s h i n d e r e d b y G a o ’s f a i l u r e to s u p p l y a c o m p l e te tr a n s c r i p t o f th e b e n c h

tr i a l

, a n d th

u s w e s e t o u t th e f a c ts a s f o u n d b y th e d i s tr i c t c o u r t. G a o a n d h i s w i f e

, S h e n g j u

R o n g

, a r e o f C h i n e s e d e s c e n t. T h e y s i g n e d a s i x

- m o n th l e a s e i n J a n u a r y 2 0 0 7 f o r a n u p s ta i r s

a p a r tm e n t i n th e l a n d l o r d ’s c o m p l e x i n B l o o m i n g to n

, I l l i n o i s

. T h e c o u p l e l i v e d th e r e

w i th o u t i n c i d e n t d u r i n g th e l e a s e te r m a n d i n J u n e 2 0 0 7 r e n e w e d th e l e a s e f o r a n o th e r y e a r

.

T h e i r l e a s e m a d e th e l a n d l o r d r e s p o n s i b l e f o r r e p a i r s

. B e f o r e J a n u a r y 2 0 0 8 th e c o u p l e ’s

r e q u e s ts f o r r o u ti n e r e p a i r s w e r e s a ti s f i e d

.

A s m o k e s m e l l i n th e i r a p a r tm e n t l e d to th e d i s p u te th a t tr i g g e r e d th i s l a w s u i t. O n

J a n u a r y 2 2

, 2 0 0 8

, th e c o u p l e f i r s t c o m p l a i n e d o f a s m o k e o d o r i n th e a p a r tm e n t. W i th i n

m i n u te s L e o B a k e r

, a m e m b e r o f th e m a i n te n a n c e s ta f f

, a r r i v e d to i n s p e c t th e a p a r tm e n t.

A s s i s ta n t p r o p e r ty m a n a g e r L i n d s a y T h a c k e r a n d o th e r c o m p a n y e m p l o y e e s a l s o v i s i te d

th e n e x t d a y

. T h e y d i d n o t d e te c t a n y u n u s u a l s m e l l

. A c i ty i n s p e c to r a l s o s to p p e d b y ( a t

th e l a n d l o r d ’s r e q

u e s t)

, b u t h e d i d n o t s m e l l s m o k e

. O n th e m o r n i n g o f J a n

u a r y 3 0

, R o n g

c a l l e d th e l a n d l o r d a n d c o m p l a i n e d a g a i n o f a s m o k e o d o r

, b u t th e e m p l o y e e s w

h o a r r i v e d

s o o n a f te r d i d n o t s m e l l a n y th i n g u n

u s u a l

. T h a t e v e n i n g

, R o n g r e p o r te d a s m o k e s m e l l to

th e l a n d l o r d ’s e m e r g e n c y a f te r

- h o u r s l i n e

, w h i c h i s s ta f f e d b y a th i r d p a r ty

, b u t d i d n o t

r e c e i v e a f o l l o w

- u p r e s p o n s e f r o m th e l a n d l o r d

. T h e d i s tr i c t c o u r t f o u n d

, b a s e d o n th e

te s ti m o n y o f G a o ’s w i tn e s s e s

, th a t a t ti m e s th e r e l i k e l y w a s a s m o k e o d o r i n th e a p a r tm e n t,

w h i c h r e s u l te d f r o m c i g a r e tt e s m o k e d r i f ti n g u p w a r d f r o m th e a p a r tm e n t b e l o w

. B u t th e

c o u r t s ti l l c r e d i te d th e te s ti m o n y o f th e c i ty i n s p e c to r a n d th e l a n d l o r d ’s e m p l o y e e s

, a n d

f o u n d th a t n o n e o f th e m h a d d e te c te d th e s m o k e o d o r

, b e c a u s e th e d o w

n s ta i r s n e i g

h b o r s

w e r e n o t s m o k i n g w

h e n th e y v i s i te d

.

O n F e b r u a r y 2

, 2 0 0 8

, G a o a n d R o n g c o n f r o n te d T h a c k e r i n h e r o f f i c e

, w h i c h w a s

l o c a te d i n th e c l u

b h o u s e

. G a o a s k e d to b e r e l e a s e d f r o m th e r e n ta l c o n tr a c t w i th o u t p e n a l ty

a n d p r o d u c e d a r e l e a s e h e h a d d r a f te d

, w h i c h T h a c k e r r e f

u s e d to s i g

n

. A t s o m e p o i n t, th e

c o n v e r s a ti o n b e c a m e h e a te d

. A c c o r d i n g to T h a c k e r ’s te s ti m o n

y

, w h i c h th e d i s tr i c t c o u r t

f o u n d to b e c r e d i b l e

, G a o s c r e a m e d

, s l a m m e d h i s h a n d o n T h a c k e r ’s d e s k

, a n d h i t th e

“ i n b o x ” o n h e r d e s k

. T h a c k e r tw i c e p i c k e d u p th e p h o n e to c a l l th e p o l i c e a f te r G a o r e f u s e d

to l e a v e h e r o f f i c e

, b u t b o th ti m e s R o n g p r e s s e d a b u tt o n o n th e p h o n e to s to p th e c a l l

.

T h a c k e r th e n p a g e d B a k e r

, w h o l i v e d n e a r

b y

. H e a r r i v e d a n d c a l l e d p o l i c e a f te r ta l k i n g

w i th G a o

, w

h o d i a l e d 9 1 1 h i m s e l f s o o n a f te r

. T h e p o l i c e a r r i v e d a n d a c c o m p a n i e d G a o a n d

h i s w i f e b a c k to th e i r a p a r tm e n t. G a o a n d R o n g ( w h o i s n o t a p a r ty to th e l i ti g a ti o n )

te s ti f i e d th a t, d u r i n g th e e x c h a n g e

, T h a c k e r h a d s a i d s o m e th i n g l i k e

, “ W h y d o y o u C h i n e s eN o

. 1 2

- 2 2 8 7 P a g e 3

p e o p l e h a v e s o m a n

y p r o b l e m s ? ” B u t T h a c k e r d e n i e d s a y i n g a n y th i n g o f th e s o r t, a n d th e

c o u r t b e l i e v e d h e r v e r s i o n o f e v e n ts

.

A f te r th i s i n c i d e n t, th e l a n d l o r d

- te n a n t r e l a ti o n s h i p u n r a v e l e d

. O n F e b r u a r y 4

,

m a n a g e m e n t i n f o r m e d G a o a n d R o n g th a t th e i r l e a s e w o u l d n o t b e r e n e w e d a n d th a t th e y

w e r e b a n n e d f r o m e n te r i n g th e c l u b h o u s e

. T h e y w e r e to l d th a t th e y s ti l l c o u l d c o n ta c t th e

p r o p e r ty m a n a g e r s b u t w o u l d h a v e to u s e p h o n e o r e

- m a i l

. T h e d i s tr i c t c o u r t f o u n d th a t

G a o ’s b e h a v i o r o n F e b r u a r y 2 w a s th e r e a s o n f o r th e s e a c ti o n s

. D e s p i te th e c l u b h o u s e b a n

,

R o n g w e n t to th e m a n a g e m e n t o f f i c e

, a l o n e

, a n d o n c e a g a i n a s k e d i f th e c o u p l e c o u l d

d e p a r t e a r l y w i th o u t p e n a l ty b e c a u s e s m o k e o d o r w a s a g g r a v a ti n g h e r a s th m a

. R o n g w a s

to l d th a t h e r r e q

u e s t w o u l d b e g r a n te d i f s h e p r o v i d e d m e d i c a l d o c u m e n ta ti o n

, w h i c h s h e

d i d

. O n F e b r u a r y 1 1

, th e l a n d l o r d e x e c u te d a r e l e a s e w i th i n s tr u c ti o n s f o r th e c o u p l e to

v a c a te th e a p a r tm e n t b y th e e n d o f F e b r u a r y

. R o n g m o v e d o u t a f e w d a y s l a te r b u t o n

F e b r u a r y 2 6

, s h e r e q

u e s te d m i n o r r e p a i r s to a s c r e e n d o o r a n d b l i n d s i n th e a p a r tm e n t. T h e

l a n d l o r d r e s p o n d e d th a t th e s e r e p a i r s w o u l d n o t b e m a d e u n ti l a f te r th e c o u p l e v a c a te d th e

a p a r tm e n t. T h e d i s tr i c t c o u r t f o u n d th a t th i s d e c i s i o n to d e f e r s u c h m i n o r r e p a i r s w a s

r e a s o n a b l e

.

G a o c l a i m s th a t th e l a n d l o r d e n g a g e d i n r a c i a l d i s c r i m i n a ti o n

, s e e 4 2 U

. S

. C

. §

3 6 0 4 ( a )

, ( b )

, a s w e l l a s r e ta l i a ti o n f o r h i s e x e r c i s e o f r i g h ts p r o te c te d u n d e r th e F a i r H o u s i n g

A c t, s e e id

. § 3 6 1 7

. S e e B lo c h v

. F r is c h h o lz

, 5 8 7 F

. 3 d 7 7 1

, 7 7 4

– 7 5 ( 7 th C i r

. 2 0 0 9 )

. I n th i s c o u r t h e

s e e k s to c h a l l e n g e th e d i s tr i c t c o u r t’ s r e j e c ti o n o f th e s e c l a i m s

, a n d h i s a p p e l l a te b r i e f

c a ta l o g u e s h i s d i s a g r e e m e n ts w i th th e j u d g e ’s c r e d i b i l i ty d e te r m i n a ti o n s a n d f i n d i n g s o f

f a c t. W e c a n

n o t r e v i e w G a o ’s c o n te n ti o n s

, h o w e v e r

, w i th o u t th e c o m p l e te tr a n s c r i p t. G a o

h a s s u p p l i e d u s w i th th e te s ti m o n y o f o n l y o n e w i tn e s s

, m a k i n g m e a n i n g f u l a p p e l l a te

r e v i e w o f th e d i s tr i c t c o u r t’ s f a c t- f i n d i n g i m p o s s i b l e

. S e e F E D

. R

. A P P

. P

. 1 0 ( b ) ( 2 ) ; M o r is c h v

.

U n it e d S t a t e s

, 6 5 3 F

. 3 d 5 2 2

, 5 2 9

– 3 0

, 5 3 2 ( 7 th C i r

. 2 0 1 1 )

. E v e n o n a f u l l r e c o r d

, h e w o u l d h a v e

a n e a r l y i m p o s s i b l e b u r d e n o f e s ta b l i s h i n g th a t th e j u d g e ’s f a c tu a l d e te r m i n a ti o n s

— w h i c h

e s s e n ti a l l y tu r n o n c r e d i b i l i ty a s s e s s m e n ts

— a r e c l e a r l y e r r o n e o u s

. S e e W in fo r g e

, I n c

. v

. C o a c h m e n I n d u s

. , I n c

. , 6 9 1 F

. 3 d 8 5 6

, 8 6 8 ( 7 th C i r

. 2 0 1 2 ) ; G ic la v

. U n it e d S t a t e s

, 5 7 2 F

. 3 d 4 0 7

,

4 1 4 ( 7 th C i r

. 2 0 0 9 )

.

G i v e n th e d i s tr i c t c o u r t’ s f a c tu a l f i n d i n g s

, G a o ’s a p p e a l l a c k s m e r i t. T o r e c o v e r o n

h i s c l a i m s u n d e r th e F a i r H o u s i n g A c t, h e n e e d e d to p r o v e d i s c r i m i n a to r y i n te n t. S e e B lo c h

,

5 8 7 F

. 3 d a t 7 8 4

. A t tr i a l G a o a tt e m p te d to m e e t th a t b u r d e n th r o u g h b o th th e d i r e c t a n d

i n d i r e c t m e th o d s o f p r o o f

. S e e H a s h a m v

. C

a l. S t a t e B d

. o

f E q u a li z a t io n

, 2 0 0 F

. 3 d 1 0 3 5

, 1 0 4 3

–

4 4

( 7 th C i r

. 2 0 0 0 ) ; K

o r m o c z y v

. S e c r e t a r

y o f H U D

, 5 3 F

. 3 d 8 2 1

, 8 2 3

–

2 4 ( 7 th C i r

. 1 9 9 5 )

. O

n a p p e a l

, th o u g h

, w e a r e n o t c o n c e r n e d w i th th e m e c h a n i c s o f th e s e m e th o d s

, b u t i n s te a d c o n s i d e rN o

. 1 2

- 2 2 8 7 P a g e 4

o n l y “ w h e th e r th e r e c o r d s u p p o r ts th e r e s o l u ti o n a s to th e u l ti m a te q u e s ti o n o f i n te n ti o n a l

d i s c r i m i n a ti o n

. ” H

a s h a m

, 2 0 0 F

. 3 d a t 1 0 4 4

.

B a s e d o n th e s c a n ty r e c o r d b e f o r e u s

, w e h a v e n o b a s i s to d i s a g r e e w i th th e d i s tr i c t

c o u r t’ s c o n c l u s i o n th a t G a o ’s l a n d l o r d d i d n o t i n te n ti o n a l l y d i s c r i m i n a te a g a i n s t h i m

. T h e

c o u r t f o u n d th a t T h a c k e r d i d n o t m a k e

, a s G a o c l a i m e d

, a d i s p a r a g i n g s ta te m e n t a b o u t

C h i n e s e te n a n ts

, e l i m i n a ti n g th e o n l y d i r e c t e v i d e n c e o f d i s c r i m i n a ti o n G a o o f f e r e d i n

s u p p o r t o f h i s c l a i m s

. T h e c o u r t a l s o c o n c l u d e d th a t th e l a n d l o r d h a d a l e g i ti m a te

e x p l a n a ti o n f o r e v e r y a c ti o n th a t G a o l a b e l e d d i s c r i m i n a to r y

. T h e l a n d l o r d d i d n o t “ r e p a i r ”

th e s m e l l i n G a o ’s a p a r tm e n t b e c a u s e i ts e m p l o y e e s r e p e a te d l y i n v e s ti g a te d th e o d o r a n d

n e v e r n o ti c e d a n

y th i n g u n

u s u a l

. A n d th e c o m p a n

y d i d n o t f i x G a o ’s s c r e e n d o o r a n d b l i n d s

b e c a u s e i t g e n e r a l l y p u ts o f f m i n o r r e p a i r s th a t a r e r e q u e s te d o n th e e v e o f a te n a n t’ s

d e p a r tu r e

. G a o w a s b a n n e d f r o m th e c l u

b h o u s e o n l y a f te r h e h a d i n i ti a te d a c o n f r o n ta ti o n

th a t r e s u l te d i n p o l i c e b e i n g c a l l e d a n d th a t th e d i s tr i c t c o u r t f o u n d w a s “ s u f f i c i e n tl y

d i s r u p ti v e ” to j u s ti f

y th e l a n d l o r d ’s r e s p o n s e

. T h e s a m e i s tr u e f o r th e l a n d l o r d ’s d e c i s i o n

n o t to r e n e w G a o ’s l e a s e ( w h i c h G a o

, a n

y w a y

, d i d n o t w a n t r e n e w e d )

. A n d th e l a n d l o r d

r e q u e s te d m e d i c a l d o c u m e n ta ti o n b e f o r e te r m i n a ti n g th e l e a s e w i th o u t p e n a l ty b e c a u s e i ts

p o l i c y w a s to h a v e a p a p e r tr a i l o f s u c h d e c i s i o n s

.

F i n a l l y

, G a o c o m p l a i n s th a t th e d i s tr i c t c o u r t e r r e d b y c o n s i d e r i n g te s ti m o n y th a t

th e l a n d l o r d h a d a n u n w r i tt e n p o l i c y o f d e f e r r i n g m i n o r r e p a i r s f o r d e p a r ti n g te n a n ts ; h e

s a y s th a t th i s p o l i c y w a s n o t d i s c l o s e d d u r i n g d i s c o v e r y a n d th u s th e te s ti m o n

y w a s

r e q u i r e d to b e e x c l u d e d u n d e r F e d e r a l R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 3 7 ( c ) ( 1 )

. B u t th a t r u l e

a p p l i e s o n l y to f a i l u r e s to m a k e r e q u ir e d d i s c l o s u r e s

. S e e F E D R

. C IV

. P

. 2 6 ( a )

, 2 6 ( e )

. A n d a n

u n w r i tt e n p o l i c y i s n o t s u b j e c t to r e q

u i r e d d i s c l o s u r e u n d e r R u l e 2 6

. S e e id

. 2 6 ( a ) ( 1 ) ( A ) ( i i )

( r e f e r r i n g to “ d o c u m e n ts

, e l e c tr o n i c a l l y s to r e d i n f o r m a ti o n

, a n d ta n g i b l e th i n g s ” )

.

A c c o r d i n g l y

, th e j u d g m e n t o f th e d i s tr i c t c o u r t i s A F F I R M E D

.