T.C. Sum m ary Opi ni on 20 16 -1 2 UNITED STAT ES TAX COURT

RODNEY J. GUARINO AND L AURAINE GUARINO, Peti ti on ers v. COMM ISSI ONER OF INTERNAL REVENUE, Resp on de nt

Doc ke t No . 47 76 -1 3S . Fi le d M arch 14 , 20 16 .
Ro dn ey J. Gu ari no an d Lau rai ne Guar in o, p ro se. Lori Am ad ei an d J or da n M us en , forres po nd en t.

SUMM ARY OPINION CARLUZZO, Spec ia l Tri al Ju dg e: Thi s ca se was h eardpu rs ua ntto th e pr ov is io ns of s ect io n 7 46 3 o f th e In te rn al Rev enue Co de ineffe ctwhen th e pe ti ti on was fi le d. Pur su an t t o s ect io n 7 46 3( b) , th e d eci si onto be en te redis no t 1

Unl es s o th erwi se in di cat ed , subs eque ntsec ti onrefe ren ces are t o the 1 In te rn al Rev enue Co de of 1 98 6, as am en de d, i n e ffec t fo r th e y ears inis su e. Ru le refe ren ces are t o t he Tax C ou rt Rul es of P ract ic e an d P ro cedur e.- 2 -

rev ie wab le by any

ot he r co urt, an d thi s o pi ni on sh al l n otbe tre at edas p rece de nt fo r an y ot he r cas e. Ina no ti ce o f de fic ie nc y

date d Dec em

be r 18 , 20 12 (no ti ce), re sp on de nt de te rm in edde fic ie nc ie s i n, an d i m po se d s ect io n 6 66 2( a) ac cu racy-rela te d pe na lt ie s wi thres pe ctto pe ti ti on ers ’ Fed eral in co m e ta x a s fo ll ows : Pena lty Y ear Defic ie nc y sec . 66 62 (a) 200 8 $2 6,4 04 $5 ,28 0.8 0 200 9 12 ,26 3 2,4 52 .60 The is su es forde ci si on are wh ethe r: (1 ) in co m e Ro dn ey J. Gu ari no (p et it io ne r) rec ei ve d fr om Pla ttPro pe rti es (Pl att) i n 2 00 8 c on st itut es ne t ea rn in gs fro m sel f-em pl oym en t s ub

ject t o t he sec ti on 14 01 tax on sel f-em pl oym en t i nc om e; (2 ) pe ti ti on ers are en ti tl edto de du ct io ns for lo ss es su st ai ne d i n aren ta l re al est at e act iv ity ; an d (3 ) pe ti ti on ers are l iabl e fo r a s ect io n 6 66 2( a) ac cu racy-rela te d pe na lty for eit he r y ear i n i ss ue . Bac kg ro un d So m e o f th e fac ts ha ve be enst ip ul at edan d a re s o fo un d. Atth e ti m e th e pe ti ti on was fi le d, p et it io ne rs res id edinCal ifo rn ia . At al l t im es rel ev an t h ere, the y ha ve be enm arri edto each ot he r.- 3 -

Pet it io ne r ho ld s a b ach el orof s ci en ce d eg ree i n a cco un ti ng an d am as te r’s de gr ee i n t ax law. Durin g e ach y ear i n i ss ue pe ti ti on er was li cen se d i n C al ifo rn ia as a real est at e b ro ke r an d was qu al ifi edto rep res en t t axpa y ers be fo re the Int ern al Rev enue Serv ic e (IR S) as anen ro ll edag en t. He b ro ke redreal est at e m ortg ag es an d p rep aredFed eral in co m e ta x re tu rn s as th e so le pro pr ie to r of W es to ak s Fi na nc ia l (West oaks ). Thro ug h West oa ks pe ti ti on er o rig in at edan d s erv ic edres id en ti al an d co m m erci al real est at e lo an s i n C al ifo rn ia . W es to ak s ac cep te d m ortg ag e lo an ap pl ic at io ns fro m

in di vi du al s an d s ub m it te d t he ap pl ic at io ns to va rio us len de rs . So m et im es W es to ak s s erv ic eda m ortg ag e lo anon be ha lf o f a l en de r aft er the cl os in g o f th e lo antra ns act io n. On M arch 13 , 20 08 , pet it io ne rs pu rch as eda ho us e fro m W il li am Ly on Hom es , Inc . (W LH), th atth ey us edas t he ir r es id en ce (h ou se ). In c on ne ct io n wi th th is pu rch as e, an d a s s ho wn i n t he “ Fi na l Ad de ndum to Jo in t Pu rch as e Agr eem en t an d Es cro w Ins tru ct io ns ”, W LH agre edto pa y a $4 0,0 00 bro ke r fee to Pla tt , whi ch is own edby pet it io ne r’s br ot he r-i n- law. Plat t re m it te d $ 39 ,00 0 o f th e fee to pe ti ti on er i n 2 00 8. Th is pa ym en t i s re po rte d o n aFo rm 10 99 -MI SC, Mi sc el lane ou s In co m e, th atPla ttis su edto pe ti ti on er fo r th aty ear.- 4 -

Pet it io ne rs als o o wne d asi ng le -fam il y ho us e in RedBlu ff, Cal ifo rn ia(Red Bl uf f pr op erty ), th atth ey

he ldforren t an d/ orren te d o utin20 08 an d 2 00 9. In 20 09 pe ti ti on ers pu rch as eda si ng le -fam il y ho us e inSan taCla rit a, Cal ifo rn ia (San taCla rit a p ro pe rty), whic h t he y he ldforren t an d/ orren te d o utdu rin g t ha t y ear. In20 08 pe ti ti on ers hi reda pr op erty m an ag em en t co m

pa ny to o pe rat e an d
m an ag e th e RedBlu ff p ro pe rty. Am on g o th er thi ng s, the pro pe rty m an ag em en t co m pa ny was res po ns ib le forco ll ect in g re ntfro m pe ti ti on ers ’ te na nt s. Oth erwi se , as be twee n p et it io ne rs , pet it io ne r ha d m or e res po ns ib il ity for th e m an ag em en t o f th e RedBlu ff p ro pe rty andth e San taCla rit a p ro pe rty (ren ta l p ro pe rti es ). Fro m ti m e to ti m e dur in g e ach y ear i n i ss ue , he m ad e rep ai rs an d re no va ti on s t o t he ren ta l p ro pe rti es , in te rv ie wedpro sp ect iv e te na nt s, an d n eg ot ia te d l eas es . If supp li es or b ui ld in g m at eri al s wer e n eed edinord er t o m ai nt ai n t he ren ta l pr op ert ie s, the n p et it io ne r ro ut in el y tra ve le d t o v ari ou s l oc at io ns to pu rch as e th os e supp li es an d/ orm at eri al s. Mr s. Gu ari no an d p et it io ne rs ’ ch il dr enwere al so in vo lv edinth e m an ag em en t an d/ orm ai nt en an ce o f th e ren ta l p ro pe rti es durin g the y ears inis su e, bu t we ca nn ottel l wi th an y de gr ee o f pr eci si on ho w m uc h t im e eac h of th os e in di vi du al s m ig htha ve sp en t p ro vi di ng servi ce i n c on ne ct io n wi th th e ren ta l p ro pe rti es or wh atservi ces m ig htha ve be enpro vi de d. Nei th er p et it io ne r- 5 -

ke pta co nt em

po ran eo us lo g o r rec or d tha t s ho ws the am ou ntof t im e ei th er s pe nt orsp eci fic servi ces eithe r pr ov id edwith re sp ectto an y sp eci fic ren ta l p ro pe rty on an y sp eci fic da te . Dur in g re sp on de nt ’s exa m in at io n o f pe ti ti on ers ’ 20 08 an d 2 00 9 F ed eral in co m e ta x re tu rn s (r eturns ) pe ti ti on er p rep areda lo g (f irs t l og ) of

act iv it ie s 2 rel at edto th e RedBlu ff p ro pe rty. T he fir stlo g i de nt ifi es 10 date s o n wh ic h pe ti ti on er, Mr s. Gu ari no , or the ir c hi ldrenpro vi de d s erv ic es rel at edto th e Red Bl uf f pr op erty , bu t n on e o f th e en tri es id en ti fie s the am ou ntof t im e sp en t. Two o f th e en tri es rel at e to a y ear n otbe fo re the Co urt. Whi le th e y ears he re i n d is pu te were und er co ns id erat io n b y res po nd en t’s App eal s Off

ic e, pe ti ti on er p rep areda se co ndlo g (s eco ndlo g) of a ct iv it ie s re la te d to th e RedBlu ff p ro pe rty. T he sec on d l og in cl ud es act iv it ie s o n s ix da te s, al l i n 20 08 . Accor di ng to th e se co ndlo g, p et it io ne rs an d/ orth ei r ch il dr ensp en t a t ot al of 21 6 h ou rs pro vi di ng servi ces to th e RedBlu ff p ro pe rty durin g 2 00 8. No en try in th e lo g i de nt ifi es who am on g p et it io ne rs an d/ orth ei r ch il dr enpe rfo rm edth os e se rv ic es .
Pet it io ne rs subm itte d a n a m en de d re tu rnforeach y ear i n i ss ue . Becau se it 2 is no t i m po rta ntto di st in gu is h b etweenth e o rig in al return a ndth e am en de d re tu rn fo r ei th er y ear i n i ss ue , refer en ces to a “ return” inth is op in io n m ig htrel at e to an or ig in al return o r anam en de d re tu rn , as app ro pr iate .- 6 -

Afte r th is cas e was co m

m en ced , pet it io ne r pr ep areda th irdlo g (t hi rdlo g) on whi chhe rep orte d a ct iv it ie s re la te d t o: (1) th e RedBlu ff p ro pe rty and W es to ak s fo r eac h year inis su e an d (2 ) th e San taCla rit a p ro pe rty for 2 00 9. Th e th irdlo g h as nu m ero us en tri es with re sp ectto each ren ta l p ro pe rty andin cl ud es en tri es rel at edto pe ti ti on er’s act iv it ie s as th e so le pro pr ie to r of W es to ak s. Each en try inc lu de s a d at e o n wh ic h s erv ic es were p erfo rm edinco nn ect io n wi th th e ren ta l p ro pe rti es an d/ orW es to ak s an d t he am ou ntof t im e sp en t p ro vi di ng each se rv ic e. The e ntrie s as so ci at edwith West oa ks all rel at e to pe ti ti on er. Itis no t cl ear wh o p erfo rm edth e se rv ic es sh own inth e p orti on s o f th e lo gs de di cat edto th e ren ta l p ro pe rti es . Sh ortl y be fo re thi s ca se was c al le d fo r tr ia l, p et it io ne r am en de d the th irdlo g (am en de d t hi rdlo g) to co rrec t d is crep an ci es he di sc ov eredwith re sp ectto da te s an d t im e sp en t o n p art ic ul ar ac ti vi ti es . The am en de d t hi rdlo g i s s im il ar b utno t id en ti cal to th e th irdlo g. Acco rd in g t o t he am en de d t hi rdlo g, i n 2 00 8: (1) pe ti ti on er s pe nt88 2.5 ho ur s p ro vi di ng m ortg ag e b ro ke rag e se rv ic es an d (2 ) pe ti ti on ers an d/ orth ei r ch il dr ensp en t 1 29 .5 h ou rs pro vi di ng servi ces in co nn ect io n wi th th e RedBlu ff p ro pe rty. A cco rd in g t o t he am en de d thi rdlo g, i n 20 09 : (1 ) pe ti ti on er s pe nt75 2.6 ho ur s p ro vi di ng m ortg ag e b ro ke rag e se rv ic es ,- 7 -

(2 ) pe ti ti on er s pe nt47 .95 ho ur s p ro vi di ng lea si ng servi ces , and(3) pe ti ti on ers an d/ orth ei r ch il dr ensp en t 2 33 .25 ho ur s o n t he ren ta l p ro pe rti es . Pet it io ne r pr ep aredth e returns . As rel ev an t h ere, ea chreturn i nc lu de s a Sch edul e E, Sup pl em en ta l In co m e an d Lo ss , onwhi cha lo ss de du ct io n at tri bu tabl e to th e ren ta l p ro pe rti es is cla im ed . Peti ti on ers ’ 20 08 return a ls o in cl ud es a Sch edul e C, Pro fitor Lo ss Fro m Bu si ne ss , forW es to ak s. Th e in co m e rep orte d o n t he Sch edul e C i nc lu de s tha t p aym en t tha t p et it io ne r rec ei ve d fr om Pl at t an d a$3 9,0 00 de du ct io n fo r “ MIS C REAL ESTATE FEES”. As re le va nthe re, i n t he no ti ce re sp on de nt : (1 ) di sa ll owe d t he ab ov erefe ren ced$3 9,0 00 de du ct io n a ndin crea se d p et it io ne r’s se ct io n 1 40 1 s el fem pl oym en t t ax acco rd in gl y ; (2 ) di sa ll owe d the ren ta l l os s fo r eac h year in is su e; an d (3 ) im

po se d asec ti on 66 62 (a) a ccu racy-rela te d p en al ty also foreach y ear i n is su e. Adju st m en ts m ad e in th e n ot ic e th athave be enag reedto be twee n the pa rti es or c on ced edor a re co m pu ta ti on al wil l n otbe di sc us se d. Dis cu ss io n I. Inc om e Fro m

Pla tt Pet it io ne rs rep orte d t he in co m e p et it io ne r rec ei ve d fr om Pla ttan d c la im eda de du ct io n i n t he same am ou ntonW es to ak s’ Sch edul e C i nc lu de d wi th th ei r 20 08 return. Pe ti ti on ers no w con ced e th atth ey are n oten ti tl edto th atde du ct io n. Th ey- 8 -

no w arg ue , ho wev er, tha t the in co m e sh ou ldno t h av e b eenrep orte d o n t he Sch edul e C b utis pro pe rly repo rte d a s “ ot he r in co m e”, n otatt rib ut ab le to a tr ad e orbu si ne ss . W e ag ree. The $3 9,0 00 cert ai nl y

was an a ccre ti on to pe ti ti on ers ’ weal th , see Co m m is si on er v . Glen sh aw Glas s C o., 3 48 U.S. 42 6, 4 29 (19 55 ), an d i s i nc lu dabl e in th ei r in co m e, bu t the in co m e was rece iv edinco nn ect io n wi th a pe rs on al tra ns act io n, n otinco nn ect io n wi th th e tr ad e o r bu si ne ss of e ithe r pe ti ti on er. Bec au se th e in co m e is no t p ro pe rly inc lu dabl e in th e n etpro fitfro m eit he r of pe ti ti on ers ’ tra de s o r bu si ne ss es , itdo es no t fi t wi th in th e d efi ni ti on of n et earn in gs fro m

sel f-em pl oym en t, s ee s ec. 1 40 2( a), an d t he in co m e is no t s ub ject t o th e se ct io n 1 40 1( a) t ax on sel f-em pl oym en t i nc om e. II. Ren ta l Lo ss Dedu ct io ns As we h av e o bs erv edinco un tl es s o pi ni on s, d educ ti on s ar e a m at te r of le gi sl at iv e g race , andth e ta xp ay er b ears th e b ur de n o f pr oo f to est ab li sh en ti tl em en t t o a ny clai m edde du ct io n. Rul e 1 42 (a); INDOPCO, In c. v. 3 Co m m is si on er, 5 03 U.S. 79 , 84 (19 92 ); Ne w Col on ia l Ic e Co . v. Co m m is si on er, 29 2 U.S. 4 35 , 44 0 (1 93 4) . A tax pa y er cl ai m in g ade du ct io n o n aFed eral in co m e
Pet it io ne rs do no t cl ai m

an d t he reco rddo es no t d em on strat e th atth e 3 pr ov is io ns of s ec. 7 49 1( a) ar e ap pl ic ab le , andwe pr oc eedas t ho ug h t he y are n ot .- 9 -

ta x re turnm

us t d em on st rat e th atth e d educ ti on is all owabl e p ur su an t t o s om e st atut ory pro vi si on an d m

us t fu rth er s ub st an ti at e th atth e expe ns e to whi chth e de du ct io n re la te s h as be enpa idor i nc urred . See s ec. 6 00 1; Hrad es ky v. Co m m is si on er, 6 5 T.C. 8 7, 8 9- 90 (19 75 ), aff’d p er cu ria m , 54 0 F .2d82 1 (5 th Cir
. 19 76 ); s ec. 1 .60 01 -1 (a), In co m e Tax Reg s. Acco rd in g t o re sp on de nt , th e ren ta l l os s i nc urredforeach y ear i s d educ ti bl e on ly as al lo wab le un de r se ct io n 4 69 --a p oi ntpe ti ti on ers do no t d is pu te . In 4 ge ne ral an d a s re le vanthe re, tha t s ect io n p ro vi de s tha t an in di vi du al is no t en ti tl ed to a de du ct io n fo r a l os s fr om a pa ss iv e act iv ity . See s ec. 4 69 (a), (d ). Sub ject t o anex cep ti on setforth inth e st atut e, by defi ni ti ona ren ta l ac ti vi ty, in cl ud in g a ren ta l re al est at e act iv ity , is tre at edas apa ss iv e act iv ity . See s ec. 4 69 (c)( 2)
. Sect io n 4 69 is co m

pl ex , anditis th e to pi c o f nu m ero us op in io ns is su edby thi s Co urt. Bec au se th e p art ie s ag ree o n h ow s ect io n 4 69 work s, h owe ve r, we ne edno t de lv e in to m an y

of t ho se co m

pl ex it ie s, an d we f

oc us on ly on the pro vi si on s o f th at st atut e atth e cen te r of

th e p art ie s’ di sp ut e. Acco rd in g t o p et it io ne rs , pet it io ne r’s m ortg ag e b ro ke rag e act iv ity is a “ real pr op erty tra de or b us in es s” withi n t he m ean in g o f se ct io n 4 69 (c)( 7) (C). Pet it io ne rs go on to arg ue th atbe cau se pe ti ti on er s pe ntm or e th an75 0 h ou rs The am ou nt s o f th e lo ss es are n otindi sp ut e. 4- 10 -

pr ov id in g s erv ic es inco nn ect io n wi th hi s m ortg ag e b ro ke rag e b us in es s fo r bo th y ears inis su e, an d b ecau se he sp en t m or e ti m e in th atbu si ne ss th anhe di d i n a ny ot he r tr ad es forbu si ne ss du rin g e ach of t ho se y ears , forbo th y ears inis su e h e is a ta xp ay er d es cri be d i n s ect io n 4 69 (c)( 7) , whi chpro vi de s: (7 ) Sp eci al rul es fortax pa y ers inreal pro pe rty bu si ne ss . (A) Inge ne ral .--If thi s p arag rap h app li es to an y tax pa y er fo r a ta xabl e y ear- -

(i) pa rag rap h (2 ) sh al l n otap pl y to any ren ta l re al es ta te act iv ity

of s uc h t ax pa y er fo r su chtax ab le y ear, an d (ii ) th is sec ti on sh al l b e ap pl ie d a s i f eac h i nt eres t o f th e ta xp ay er i n re nt al real est at e were asep arat e act iv ity . Not withs tand in g c laus e (i i), atax pa y er m ay ele ctto tre atall in te res ts in ren ta l re al est at e as on e act iv ity . Nothi ng inth e p rece di ng pr ov is io ns of t hi s s ub pa rag rap h s ha ll be co ns tru edas a ffec ti ng th e de te rm in at io n o f whe th er the tax pa y er m at eri al ly part ic ip at es with res pe ctto an y

in te res t i n ali m it edpa rtn ers hi p a s a l im it edpa rtn er. (B) Tax pa y ers to who m

parag rap h app li es .--Th is pa rag rap h sh al l ap pl y

to a ta xp ay er fo r a t ax ab le y ear i f-- (i) m or e th anon e-h al f of

th e p ers on al servi ces pe rfo rm ed in tra de s o r bu si ne ss es by the tax pa y er dur in g s uc h t ax ab le y ear are p erfo rm edinreal pro pe rty trad es or b us in es se s i n wh ic h the ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es , and (ii ) su chtax pa y er p erfo rm s m or e th an75 0 h ou rs of se rv ic es du rin g the tax ab le y ear i n re al pro pe rty trad es or bu si ne ss es inwhi chth e ta xp ay er m at eri al ly part ic ip at es .- 11 - Inth e cas e o f a joi ntreturn, the requi rem en ts of t he pre ced in g se nt en ce ar e sa ti sf

ie d i f an d o nl y

if e ithe r sp ou se sep arat el y sat is fie s su chrequi rem en ts . For p ur po se s o f th e p rece di ng sen te nc e, act iv it ie s in whi cha sp ou se m at eri al ly part ic ip at es sh al l b e d et erm in edun de r subs ect io n (h ). (C) Re al pro pe rty trad e o r bu si ne ss .--Fo r pu rp os es of t hi s pa rag rap h, the term

“ real pro pe rty trad e o r bu si ne ss ” m ean s an y real pr op erty de ve lo pm en t, re de ve lo pm en t, co ns tru ct io n, re co ns tru ct io n, acqui si ti on , con ve rs io n, re nt al , op erat io n, m an ag em en t, l eas in g, o r br ok erag e tr ad e o r bu si ne ss . Tak in g s ect io n 4 69 (c)( 7) in to acco un t an d g iv enth e m an ne r inwhi ch se ct io n 4 69 work s, s im

pl y pu t, i f pe ti ti on ers are co rrec t, the n t he y are en ti tl edto th e ren ta l l os s d educ ti on s h ere i n d is pu te . Res po nd en t, h owe ve r, ha rd ly agree s th atth ey are co rrec t. Acco rd in g t o re sp on de nt , bec au se no ne of p et it io ne rs ’ va rio us lo gs is rel iabl e en ou gh to est ab li sh th e am ou ntof t im e p et it io ne r sp en t p ro vi di ng servi ces in an y act iv ity , th ere i s n o c red ib le supp ort i n t he reco rdfora fi nd in g t ha t pe ti ti on er s pe ntm or e th an75 0 h ou rs inreal pro pe rty trad es or b us in es se s. Inth e ab se nc e o f su cha fi nd in g, p et it io ne rs ’ po si ti on , of c ou rs e, m us t b e reject ed
. Perh ap s m or e im

po rta nt ly, res po nd en t d is ag rees th atpe ti ti on er’s m ortg ag e br ok erag e b us in es s i s a “ real pro pe rty trad e o r bu si ne ss ”. Res po nd en t ar gu es th at m ortg ag e b ro ke rag e se rv ic es are i n e ss en ce fi na nc in g s erv ic es . Accor di ng to res po nd en t, fi na nc in g s erv ic es do no t qua li fy as areal pro pe rty trad e o r bu si ne ss- 12 -

withi n t he m ean in g o f se ct io n 4 69 (c)( 7) (C). Giv enth e way sec ti on46 9 wo rk s, i f res po nd en t i s co rrec t o n e ithe r po in t, the n p et it io ne rs are n oten ti tl edto th e ren ta l lo ss de du ct io ns as c la im edon th ei r returns . 5 Lik e res po nd en t, we h av e co nc ern s ab ou t the rel iabi li ty of pe ti ti on ers ’ lo gs . W e n eedno t ad dr es s tho se co nc ern s, h owe ve r, be cau se forth e fo ll owi ng reas on s we fi ndth atpe ti ti on er’s m ortg ag e b ro ke rag e b us in es s i s n ota real pro pe rty trad e orbu si ne ss withi n t he m ean in g o f se ct io n 4 69 (c)( 7) (C). Sect io n 4 69 (c)( 7) (C) d efi ne s a r eal pro pe rty trad e o r bu si ne ss to m ean“ an y real pro pe rty dev el op m en t, re de ve lo pm en t, co ns tru ct io n, re co ns tru ct io n, acqui si ti on , con ve rs io n, re nt al , op erat io n, m an ag em en t, l eas in g, o r br ok erag e tr ad e orbu si ne ss .” Pet it io ne rs foc us on th e wor d “ br ok erag e” co nt ai ne d i n t ha t s ect io n an d a rg ue th atpe ti ti on er’s m ortg ag e b ro ke rag e b us in es s i s co nt em pl at edby the st atut e. W e d is ag ree. Pe ti ti on ers ’ arg um en t i gn or es th e wor ds “ real pro pe rty” th at pr eced e th e sp eci fic act iv it ie s l is te d i n t he st atut e; th os e wor ds m od ify eachof th os e act iv it ie s. Whil e p et it io ne r’s m ortg ag e b ro ke rag e act iv ity co ns ti tu te s a

“br ok erag e” trad e o r bu si ne ss , itdo es no t co ns ti tu te a “real pro pe rty bro ke rag e” tra de or b us in es s. Pet it io ne r was no t dur in g e ithe r y ear i n i ss ue bro ke rin g re al Bec au se of t he ir a dju st edgro ss in co m e fo r eac h year in is su e p et it io ne rs are 5 no t o th erwi se en ti tl edto a po rti on of the ren ta l l os s d educ ti on all owabl e b y sec . 46 9( i).- 13 -

es ta te ; h e was bro ke rin g fi nanc ia l s erv ic es . The l eg is la ti ve hi st ory of t he st atut e supp orts th e co ns eque nc e o f th is di st in ct io n. Co ng res s co ns id eredin cl ud in g

“ fin an ci ng op erat io ns ” inth e act iv it ie s l is te d i n s ect io n 4 69 (c)( 7) (C) b ut sp eci fic al ly didno t d o s o. Se e H.R. 22 64 , 10 3dCo ng . (19 93 ); H.R. 1 41 4, 1 02 d Co ng . (19 91 ); S . 12 57 , 10 2dCo ng . (19 91 ); H.R. 3 73 2, 1 01 stCo ng . (19 89 ); S
. 23 84 , 10 1s t Co ng . (19 89 ); s ee al so 13 8 C on g. Re c. H61 2- 02 (Feb . 26 , 19 92 ). Bec au se pe ti ti on er’s m ortg ag e b ro ke rag e se rv ic es rel at e to th e o rig in at io n an d s erv ic in g o f res id en ti al an d c omm erci al real est at e lo an s- -fi na nc in g op erat io ns --we fi ndth atth e h ou rs pe ti ti on er p erfo rm edwith re sp ectto th atact iv ity are n otin cl ud edinth e d efi ni ti on of areal pro pe rty trad e o r bu si ne ss forpu rp os es of sec ti on 46 9( c)(7 )(C) . To th e ex te ntth atso m e o f th e an ci ll ary se rv ic es pe ti ti on er p ro vi de d b y

an d t hr ou gh W es to ak s dur in g t he y ears inis su e fal l wi th in th e d efi ni ti on of r eal pro pe rty bro ke rag e, he di d n otke ep a su ffi ci en tl y rel iabl e lo g s ho win g h ow m

uc h o f hi s t im e was de di cat edto real pro pe rty bro ke rag e, an d we can no t o th erwi se m ak e th atde te rm in at io n fr om hi s t es ti m on y

or a ny of th e ot he r ev id en ce ad m it te d i n t hi s ca se . Ass um in g, wi th ou t fi nd in g, tha t p et it io ne r’s am en de d t hi rdlo g i s ac cu rat e, no t treat in g t he ho ur s at tri bu tabl e to pe ti ti on er’s m ortg ag e b ro ke rag e act iv it ie s as se rv ic es pro vi de d i n c on ne ct io n wi th a “ real pro pe rty trad e o r bu si ne ss ” cau se s- 14 -

pe ti ti on er t o fa il bo th tes ts setforth insec ti on 46 9( c)(7 ) fo r bo th y ears inis su e. Acco rd in gl y , pet it io ne r is no t a t ax pa y er d es cri be d i n s ect io n 4 69 (c)( 7) foreit he r of th os e y ears . It fo ll ows th atth e ren ta l l os s d educ ti on s h ere i n d is pu te are s ub ject to th e li m it at io ns im

po se d i n s ect io n 4 69 . Res po nd en t’s d et erm in at io ns to th aten d are s us ta in ed
. III. Accu racy-Rel at edPen al ty Sect io n 6 66 2( a) i m

po se s a p en al ty of 20 % of t he po rti on of t he un de rp aym en t o f ta x a ttrib ut ab le to , am on g o th er thi ng s, a s ub st an ti al un de rs ta te m en t o f in co m e ta x. Se c. 66 62 (b )(2 ). An u nd ers ta te m en t o f in co m e ta x is subs tant ia l wi th in th e m ean in g o f se ct io n 6 66 2 i f, as rel ev an t h ere, the un de rs ta te m en t ex ceed s $ 5,0 00 . See s ec. 6 66 2( d) ; s ec. 1 .66 62 -4 (b ), In co m e Tax Reg s. Res po nd en t b ears th e b ur de n o f pr oduc ti on with re sp ectto th e im po si ti on of th e p en al ty im

po se d i n t he no ti ce an d h ere i n d is pu te , see sec . 74 91 (c), an d tha t bu rd enha s b eensat is fie d b ecau se th e und ers ta te m en t o f in co m e ta x (h ere co m pu te d i n t he same m an ne r as th e d efi ci en cy ), wil l ex ceed$5 ,00 0 fo r eac h year in is su e, se e se cs . 62 11 , 66 62 (d )(2 ), 66 64 (a). Th atbe in g s o, i t i s p et it io ne rs ’ bu rd ento est ab li sh th atth e im po si ti on of t he pe na lty

is no t ap pr op ria te . See- 15 -

Hig be e v . Comm is si on er, 1 16 T.C. 43 8, 4 47 (20 01 ); s ee al so Ru le 14 2( a); W el ch v. Hel ve rin g, 2 90 U.S. 11 1, 1 15 (19 33 ). Sect io n 6 66 4( c)(1 ) pr ov id es th atth e se ct io n 6 66 2( a) ac cu racy-rela te d pe na lty do es no t ap pl y

to an y po rti on of a n und erp aym en t i f th e ta xp ay er es tabl is he s tha t the re was reas on ab le cau se for , andth e ta xp ay er ac te d i n g oo d fai th with re sp ectto , th e und erp aym en t. Sec . 1.6 66 4- 4( a), In co m e Tax Reg s. Th e de te rm in at io n o f whe th er the tax pa y er ac te d wi threas on ab le cau se an d i n g oo d fai th is m ad e o n acas e-b y -cas e b as is , tak in g i nt o a cco un t the pe rti ne ntfact s an d ci rcu m st an ces . Id. p ara. (b )(1 ). Rel ianc e upo n t he Co m m is si on er’s p ub li cat io ns canpro te cta ta xp ay er ag ai ns t the im po si ti on of asec ti on 66 62 (a) a ccu racy-rela te d pe na lty . See Ho wardv. Co m m is si on er, T.C. Mem o. 2 01 5- 38 . Acco rd in g t o p et it io ne rs , th ey rel ie d upo n IR S Publ ic at io n 5 51 , Bas is of Ass et s, i n c on cl ud in g t ha t the y were en ti tl edto th e $ 39 ,00 0 d educ ti on th ey no w co nc ed e. Acco rd in g t o t ha t p ub li cat io n, “ reb at es tre at edas a dju st m en ts to th e sa le s p ric e” “ reduc e th e b as is of p ro pe rty”, whi chpe ti ti on ers cla im to ha ve do ne with re sp ectto th e h ou se . Non ethe le ss , no th in g i n IR S Publ ic at io n 5 51 pro vi de s au th or ity forth e d educ ti on of areb at e as a tr ad e o r bu si ne ss ex pe ns e, no r di d pe ti ti on ers actua ll y

rece iv e a “ reb at e” o n the pu rch as e p ric e o f th e h ou se . Giv en pe ti ti on er’s educ at io n andpro fes si on al ex pe rie nc e, pe ti ti on ers ’ rel ianc e upo n IR S- 16 -

Publ ic at io n 5 51 insupp ort o f th e d educ ti on th ey no w con ced e was no t re as on ab le
. Furth erm or e, pe ti ti on ers ha ve no t p ro vi de d a ny exp lana ti onforth e p orti on s o f th e un de rp aym en ts of t ax attrib ut ab le to th ei r ot he r co nc es si on s. Acco rd in gl y , th ey are l iabl e fo r se ct io n 6 66 2( a) ac cu racy-rela te d p en al ti es on th e p orti on s o f th e un de rp aym en ts of t ax attrib ut ab le to th ei r co nc es si on s. The res ol ut io n o f pe ti ti on ers ’ en ti tl em en t t o t he ren ta l l os s d educ ti on s i s m ad e o n t ech ni cal gro un ds , i.e., whe th er m ortg ag e b ro ke rag e co ns ti tu te s re al pr op erty bro ke rag e fo r pu rp os es of s ect io n 4 69 (c)( 7) . Thatbe in g s o, an d a ltho ug h we ha ve reject edpe ti ti on ers ’ po si ti on th atitdo es , we fin d t ha t the y act ed reas on ab ly andingo odfai th intak in g t ha t p os it io n. Itfol lo ws tha t fo r eac h year in is su e th ey

are n otli ab le fora se ct io n 6 66 2( a) ac curacy-rela te d p en al ty w ith res pe ctto th e p orti on of t he un de rp aym en t o f ta x a ttrib ut ab le to th e d is al lo wan ce of th e ren ta l l os s d educ ti on . To re fle ctth e fo reg oi ng , Deci si on wil l b e en te red un de r Ru le 15 5.