### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Ju ly 30, 2 01 4 S es si on

RE/MAX-CARRI AGE v . MATTHEW McLAUGH LI N, ET AL.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r R u t h e r f

o r d C o u n t y

N o

. 6 6 1 4 0 R o y c e T a y l o r , J u d g e

N o

. M 2 0 1 3

- 0 1 9 8 2

- C O A

- R 3

- C V 

### - Filed Augu st 2 5, 20 14

L e s s o r s u e d l e s s e e s f

o r f a i l u r e t o p a y r e n t a n d r e c e i v e d a d e f a u l t j u d g m e n t i n g e n e r a l s e s s i o n s

c o u r t

. L e s s e e a p p e a l e d t o c i r c u i t c o u r t a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m f

o r f a i l u r e t o m a i n t a i n t h e

p r e m i s e s a n d m a k e r e p a i r s

. T h e t r i a l c o u r t f o u n d f o r l e s s o r

. L e s s e e s a p p e a l e d

. D u e t o t h e

l a c k o f a t r a n s c r i p t o r a p r o p e r s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e

, w e m u s t a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

A N D Y D

. B E N N E T T

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e c o u r t

, i n w h i c h F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. ,

P

. J

. , M

. S

. , a n d W

. N E A L M C B R A Y E R

, J

. , j o i n e d

.

M a t t h e w W i l l i a m M c L a u g h l i n a n d T a r a M i c h e l l e M c L a u g h l i n

, C h a p e l H i l l

, T e n n e s s e e

, p r o

s e

.

W i l l i a m L

. M o o r e

, G a l l a t i n

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, R e / M a x

- C a r r i a g e H o u s e P r o p e r t y

M a n a g e m e n t D i v i s i o n

, L L C

.

O P I N I O N

B A C K G R O U N D

T h i s m a t t e r a r i s e s o u t o f a n a c t i o n i n t h e R u t h e r f o r d C o u n t y G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t

b y R e / M a x

- C a r r i a g e H o u s e P r o p e r t y D i v i s i o n

, L L C ( “ R e / M a x ” ) a g a i n s t M a t t h e w a n d T a r a

M c L a u g h l i n

, w h o l e a s e d p r o p e r t y f r o m R e / M a x b u t f

a i l e d t o p a y t h e r e n t f

o r J a n u a r y

,

F e b r u a r y a n d M a r c h o f 2 0 1 2

. O n J a n u a r y 2 2

, 2 0 1 3

, t h e c o u r t e n t e r e d a d e f a u l t j u d g m e n t

1a g a i n s t t h e M c L a u g h l i n s f o r $ 2

, 5 0 5

.

T h e M c L a u g h l i n s a p p e a l e d t h e c a s e t o c i r c u i t c o u r t

, w h e r e t h e y a n s w e r e d a n d f i l e d

a c o u n t e r c l a i m f

o r v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e U n i f o r m R e s i d e n t i a l L a n d l o r d a n d T e n a n t A c t

,

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 8

- 1 0 1 e t s e q

. T h e y c l a i m e d t h a t R e / M a x f a i l e d t o p r o p e r l y m a i n t a i n

t h e p r e m i s e s

, f

a i l e d t o m a k e n e c e s s a r y r e p a i r s w i t h i n f o u r t e e n d a y s a f

t e r t h e y w e r e s e r v e d

w i t h n o t i c e a n d r e q u e s t s f o r r e p a i r s

, a n d f

a i l e d t o r e t u r n t h e s e c u r i t y d e p o s i t

.

O n J u n e 2 6

, 2 0 1 3

, t h e R u t h e r f o r d C o u n t y C i r c u i t C o u r t c o n d u c t e d a b e n c h t r i a l

. T h e

t r i a l c o u r t ’ s o p i n i o n l a i d o u t e a c h s i d e ’ s p o s i t i o n a n d i t s r e a s o n s f o r t h e r u l i n g :

T h e u n d i s p u t e d p r o o f r e f l e c t s t h e p a r t i e s e x e c u t e d a l e a s e a g r e e m e n t o n

S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1

, t o c o n t i n u e r e n t i n g t h e p r o p e r t y l o c a t e d a t 1 0 6 F r o n t i e r

L a n e

, L a V e r g n e

, T n 3 7 0 8 6

, f r o m O c t o b e r 1

, 2 0 1 1 u n t i l M a r c h 3 1

, 2 0 1 2

. [ T h e

p a r t i e s h a d p r e v i o u s l y e n t e r e d i n t o a l e a s e a g r e e m e n t f o r t h e s a m e r e s i d e n c e

, f r o m O c t o b e r 2 2

, 2 0 1 0 u n t i l S e p t e m b e r 3 0

, 2 0 1 1

. ] T h e U n i f o r m R e s i d e n t i a l

L a n d l o r d a n d T e n a n t A c t i n e f f e c t o n t h e d a t e o f e x e c u t i o n o f t h e a g r e e m e n t

c o n t r o l s t h i s c o n t r a c t

.

T h e g e n e s i s o f p l a i n t i f f ’ s c o m p l a i n t i s t h e d e f e n d a n t s b r e a c h e d t h e

c o n t r a c t f

o r f a i l u r e t o p a y r e n t d u r i n g t h e m o n t h s o f J a n u a r y

, F e b r u a r y a n d

M a r c h

, 2 0 1 2

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 8

- 5 0 5 ( 2 0 0 8 ) p r o v i d e s t h a t i f t h e r e i s

a m a t e r i a l n o n c o m p l i a n c e w i t h t h e r e n t a l a g r e e m e n t

, i e r e n t i s u n p a i d

, a

l a n d l o r d m a y t e r m i n a t e a l e a s e a n d o b t a i n d a m a g e s

, i n c l u d i n g r e n t a n d

a t t o r n e y s f

e e s

. A s a l l o w e d b y s u b s e c t i o n ( b ) o f t h e a b o v e s t a t u t e

, d e f e n d a n t s

w a i v e d n o t i c e o f t e r m i n a t i o n o f t e n a n c y f o r n o n p a y m e n t o f

r e n t

. S e e E x h i b i t

N o

. 1

, L e a s e A g r e e m e n t

, p a g e 1

.

A t t r i a l

, p l a i n t i f

f ’ s p r e s i d e n t t e s t i f

i e d t h e p a r t i e s h a d e n t e r e d i n t o a l e a s e

a g r e e m e n t w h e r e i n d e f

e n d a n t s a g r e e d t o p a y r e n t i n t h e s u m o f $ 8 5 0

. 0 0 p e r

m o n t h t h r o u g h M a r c h 2 0 1 2

. H o w e v e r

, d e f e n d a n t s h a d v a c a t e d t h e p r e m i s e s

a n d f a i l e d t o p a y r e n t f

o r t h e m o n t h s o f J a n u a r y

, F e b r u a r y a n d M a r c h 2 0 1 2

, i n

v i o l a t i o n o f t h e l e a s e a g r e e m e n t

. T e s t i m o n y p r e s e n t e d a l s o r e f l e c t e d t h e

p l a i n t i f f h a d n o t r e c e i v e d s u f f i c i e n t n o t i c e o f a n d p a y m e n t f o r e a r l y

t e r m i n a t i o n a s c o n t e m p l a t e d b y t h e l e a s e a g r e e m e n t

. P l a i n t i f f w a s u n a b l e t o

r e n t t h e p r e m i s e s u n t i l M a r c h 3 1

, 2 0 1 2 a n d t h e r e f o r e

, i s s e e k i n g d a m a g e s i n

t h e s u m o f $ 2

, 0 0 5

. 0 0

, b e i n g t h r e e ( 3 ) m o n t h s r e n t

, 1 0 % l a t e c h a r g e s

, a n d

g i v i n g d e f

e n d a n t s c r e d i t f

o r t h e i r $ 8 0 0

. 0 0 s e c u r i t y d e p o s i t

. U n d e r t h e

a g r e e m e n t

, p l a i n t i f

f s a r e a l s o r e q u e s t i n g a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s

.

2T h e d e f e n d a n t s r e l y u p o n T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 8

- 5 0 1 u n d e r a t h e o r y

o f l a n d l o r d n o n c o m p l i a n c e

. T h e d e f e n d a n t s t e s t i f

i e d a t t r i a l t h a t t h e p l a i n t i f f

f a i l e d t o k e e p t h e w i n d o w s a i r t i g h t

, w h i c h l e d t o i n s e c t i n f e s t a t i o n

. E x h i b i t s

w e r e i n t r o d u c e d w h e r e i n d e f e n d a n t s n o t i f

i e d p l a i n t i f

f o f a w i n d o w o r

i n f e s t a t i o n i s s u e b y e m a i l o n N o v e m b e r 4

, 2 0 1 0 ; N o v e m b e r 9

, 2 0 1 0 ; J u n e 2 9

,

2 0 1 1 a n d J u l y 4

, 2 0 1 1

. S e e E x h i b i t N o s

. 6

, 8 A

- C

. F u r t h e r

, t h e d e f e n d a n t s

i n t r o d u c e d a v i d e o t a k e n o f t h e i n s e c t s c o m i n g t h r o u g h t h e d o o r a n d w i n d o w

f r a m e s

. S e e E x h i b i t N o

. 9

. T e s t i m o n y p r e s e n t e d s h o w s t h e p a r t i e s p u r c h a s e d

a h o m e i n D e c e m b e r

, 2 0 1 1

, a n d m o v e d f r o m t h e r e n t a l h o m e i n J a n u a r y

, 2 0 1 2

.

A l t h o u g h t h e r e w a s n o e v i d e n c e o f s a m e

, d e f e n d a n t s t e s t i f

i e d t h e y s e n t

h a n d w r i t t e n n o t e s w i t h t h e i r r e n t c h e c k s r e q u e s t i n g r e p a i r s b e m a d e b e c a u s e

t h e i r e m a i l s w e r e n o t b e i n g r e s p o n d e d t o

. D e f e n d a n t s a r g u e d t h a t s i n c e t h e s e

i s s u e s w e r e n o t r e p a i r e d w i t h i n f o u r t e e n ( 1 4 ) d a y s

, T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 8

-

5 0 1 w a s v i o l a t e d a n d t h e y w e r e e n t i t l e d t o v a c a t e a n d c o l l e c t t h e i r s e c u r i t y

d e p o s i t p a y m e n t

.

T h e c r u x o f d e f

e n d a n t s ’ c o u n t e r c l a i m m u s t f a i l b e c a u s e t h e o n l y

e v i d e n c e o f r e q u e s t f

o r r e p a i r s p r e s e n t e d a t t r i a l p r e d a t e s t h e s e c o n d l e a s e

. T h e

p a r t i e s e n t e r e d i n t o t h e r e l e v a n t l e a s e o n S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1

, w e l l a f t e r t h e

l a s t e m a i l w a s s e n t

. F u r t h e r

, t h e l e a s e s t a t e s “ L e s s e e h a s e x a m i n e d t h e l e a s e d

p r e m i s e s a n d a g r e e s t o t a k e t h e m i n t h e i r p r e s e n t c o n d i t i o n w i t h o u t a n y

a l t e r a t i o n s o r r e p a i r s

. ” S e e E x h i b i t 1

, p a g e 5

.

T h e c o u r t f

i n d s t h a t d e f

e n d a n t s b r e a c h e d t h e l e a s e a g r e e m e n t b y f a i l i n g

t o p a y t h r e e ( 3 ) m o n t h s r e n t a n d p l a i n t i f f s h a l l b e e n t i t l e d t o a j u d g m e n t f o r

r e n t

, l a t e c h a r g e s

, a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s

.

T h e t o t a l j u d g m e n t a g a i n s t t h e M c L a u g h l i n s was $2,806.25, plus costs. They appea led.

A N A LY S IS

T h e M c L a u g h l i n s r e p r e s e n t t h e m s e l v e s

. T h e y a r e e n t i t l e d t o f a i r a n d e q u a l t r e a t m e n t

.

He s s m e r v

. He s s m e r

, 1 3 8 S

. W

. 3 d 9 0 1

, 9 0 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 )

.

H o w e v e r

, t h e c o u r t s m u s t a l s o b e m i n d f u l o f t h e b o u n d a r y b e t w e e n f a i r n e s s t o

a p r o s e l i t i g a n t a n d u n f a i r n e s s t o t h e p r o s e l i t i g a n t ’ s a d v e r s a r y

. T h u s

, t h e

c o u r t s m u s t n o t e x c u s e p r o s e l i t i g a n t s f r o m c o m p l y i n g w i t h t h e s a m e

s u b s t a n t i v e a n d p r o c e d u r a l r u l e s t h a t r e p r e s e n t e d p a r t i e s a r e e x p e c t e d t o

o b s e r v e

.

3I

d

. M o r e o v e r

, t h e y “ s h o u l d n o t b e p e r m i t t e d t o s h i f t t h e b u r d e n o f t h e l i t i g a t i o n t o t h e c o u r t s

o r t o t h e i r a d v e r s a r i e s

. ” I d

. a t 9 0 4

.

T h e M c L a u g h l i n s d i d n o t f i l e a t r a n s c r i p t o r a s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e t h a t c o m p l i e s

w i t h T e n n

. R

. A p p

. P

. 2 4 ( c )

. G e n e r a l l y

, w h e n t h e a p p e l l a n t f a i l s t o f i l e a t r a n s c r i p t o r 1

s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e

, t h e a p p e l l a t e c o u r t p r e s u m e s t h a t t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n i s

s u p p o r t e d b y s u f

f i c i e n t e v i d e n c e

. O u t d o o r M g m t

. , L L C v

. T

h o m a s

, 2 4 9 S

. W

. 3 d 3 6 8

, 3 7 7

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 7 )

. T h i s c o u r t h a s d e t e r m i n e d

, h o w e v e r

, t h a t e v e n w i t h o u t s u c h

d o c u m e n t s i n t h e r e c o r d

, w e m a y e x a m i n e “ t h o s e i s s u e s w h e r e a p p e l l a t e r e v i e w i s n o t

h i n d e r e d b y t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o r s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e

. ” A m

. E x p r e s s C e n t u r i o n

B a n k v

. L o w r e

y

, N o

. E 2 0 1 1

- 0 1 2 4 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 3 W L 9 3 7 8 3 1

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

M a r

. 1 1

, 2 0 1 3 )

. T h u s

, i s s u e s t h a t d o n o t r e q u i r e “ a c a r e f u l r e v i e w o f t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d

t o t h e t r i a l c o u r t ” m a y b e c o n s i d e r e d

. C h a n d l e r v

. C h a n d l e r

, N o

. W 2 0 1 0

- 0 1 5 0 3

- C O A

- R 3

-

C V

, 2 0 1 2 W L 2 3 9 3 6 9 8

, a t * 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 6

, 2 0 1 2 )

.

T h e M c L a u g h l i n s ’ f

i r s t i s s u e

, s l i g h t l y r e p h r a s e d

, i s w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y

“ o v e r l o o k i n g ” E x h i b i t 3 a n d t a k i n g n o a c t i o n a g a i n s t t h e p l a i n t i f f

. E x h i b i t 3 i s a c e r t i f

i c a t i o n

, d a t e d J u n e 2 4

, 2 0 1 3

, f

r o m t h e E x e c u t i v e D i r e c t o r f o r t h e T e n n e s s e e R e a l E s t a t e C o m m i s s i o n

t h a t t h e C o m m i s s i o n ’ s r e c o r d s d o n o t i n d i c a t e t h a t R e / M a x i s l i c e n s e d t o e n g a g e i n r e a l e s t a t e

a c t i v i t i e s a s d e f

i n e d i n T e n n

. C o d e A n n

. 6 2

- 1 3

- 1 0 2 ( 4 ) ( A )

, ( B )

. T h e c e r t i f i c a t i o n a l s o s t a t e s 2

t h a t n e i t h e r R e / M a x n o r R o n a l d A

. W i l l s h o l d s a l i c e n s e i s s u e d p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 2 5

- 1 0 1 e t s e q

. , t h e R e n t a l L o c a t i o n A g e n t A c t o f 1 9 7 8

. T h e M c L a u g h l i n s m a i n t a i n t h a t

,

w i t h o u t a l i c e n s e d l e s s o r

, t h e l e a s e w i t h R e / M a x i s v o i d a n d R e / M a x c a n t a k e n o a c t i o n

a g a i n s t t h e m

. T h e y a r g u e t h a t a c o n s e n t o r d e r i n a c o m p l a i n t t h e y f i l e d w i t h t h e T e n n e s s e e

R e a l E s t a t e C o m m i s s i o n s u p p o r t s t h e i r c l a i m ; h o w e v e r

, t h a t o r d e r i s n o t i n t h e r e c o r d

.

E x h i b i t 1 i s t h e l e a s e a g r e e m e n t b e t w e e n “ R e / M a x C a r r i a g e H o u s e

, a g e n t f o r t h e

L e s s o r

, ” a n d t h e M c L a u g h l i n s

. I t i s s i g n e d b y J e n n i f e r C

. O s w a l t a s “ A g e n t f o r R e / M a x

C a r r i a g e H o u s e

. ” E x h i b i t 4 i s J e n n i f e r O s w a l t ’ s b u s i n e s s c a r d

, w h i c h i d e n t i f i e s h e r a s a

p r o p e r t y m a n a g e r f

o r “ R e / M a x C a r r i a g e H o u s e M a n a g e m e n t D i v i s i o n

, L L C

, i n d e p e n d e n t l y

o w n e d a n d o p e r a t e d

. ” F o u r o f t h e e m a i l s r e g a r d i n g t h e M c L a u g h l i n s ’ c o m p l a i n t s

, f o u n d i n

E x h i b i t s 6 a n d 8

, a r e d i r e c t e d t o h e r

.

T h e r e c o r d

, i n E x h i b i t 1 0

, c o n t a i n s a T e n n e s s e e R e a l E s t a t e B r o k e r ’ s L i c e n s e i n t h e

T he Mc Laughli ns did fi le a “St at ement of Evidenc e fr om Appel la nts ,” but it doe s not comply wit h 1

T enn . R. App . P. 2 4(c ).

T enn

. Code Ann. § 62- 13- 102( 4)( A) & (B) de f i n e t h e te rm “Br oker” unde r the T enn ess ee Real 2

Est at e Br oker Li cen se Act of 197 3.

4n a m e o f R o n a l d “ R o n ” A

. W i l l s

, e x p i r a t i o n d a t e 8 / 2 4 / 2 0 1 3

. H i s n a m e a p p e a r s i n t h e

M c L a u g h l i n s ’ c o u n t e r c l a i m a s “ P l a i n t i f f ’ s e m p l o y e e

, M a n a g e r a n d R e g i s t e r e d A g e n t

. ” H e

r e c e i v e d a b l i n d c o p y o f t w o o f t h e e m a i l s t o J e n n i f e r O s w a l t

.

T h i s r e c i t a t i o n o f w h a t w e k n o w f r o m t h e r e c o r d s e r v e s t o h i g h l i g h t w h a t w e d o n o t

k n o w

. W h i l e t h e r e c o r d w e h a v e c e r t a i n l y p u t s R e / M a x ’ s a u t h o r i t y t o e n g a g e i n t h e p r o p e r t y

b r o k e r a g e b u s i n e s s i n t o q u e s t i o n

, w e d o n o t k n o w w h y W i l l s ’ s b r o k e r a g e l i c e n s e w a s p l a c e d

i n e v i d e n c e

, a n d w e d o n o t k n o w t h e t e s t i m o n y t h a t R e / M a x ’ s p r e s i d e n t

, w h o e v e r h e o r s h e

i s

, m a y h a v e g i v e n a b o u t i t s b u s i n e s s o r g a n i z a t i o n a n d i t s r e l a t i o n s h i p w i t h W i l l s a n d o t h e r s

.

C o n s e q u e n t l y

, w e a r e c o n s t r a i n e d t o h o l d t h a t t h e l a c k o f a t r a n s c r i p t o r s t a t e m e n t o f t h e

e v i d e n c e p r e v e n t s u s f

r o m c o n s i d e r i n g t h e M c L a u g h l i n s ’ f i r s t i s s u e

.

T h e s e c o n d a n d t h i r d i s s u e s r a i s e d b y t h e M c L a u g h l i n s m u s t a l s o f a i l

. T h e y m a i n t a i n

t h a t t h e i r c o u n t e r c l a i m r e g a r d i n g f a i l u r e t o m a i n t a i n t h e p r e m i s e s a n d t o m a k e r e p a i r s s h o u l d

n o t h a v e b e e n d i s m i s s e d

. W h i l e t h e r e c o r d c o n t a i n s s o m e p h o t o s a n d a v i d e o o f i n s e c t s

a r o u n d d o o r s a n d w i n d o w s

, w e d o n o t k n o w w h a t t e s t i m o n y w a s p r e s e n t e d a b o u t t h e i r c l a i m

.

I n a d d i t i o n

, w e h a v e E x h i b i t 1

, t h e S e p t e m b e r 2 2

, 2 0 1 1 l e a s e

, s i g n e d b y t h e M c L a u g h l i n s

,

w h i c h s t a t e s : “ L e s s e e h a s e x a m i n e d t h e l e a s e d p r e m i s e d a n d a g r e e s t o t a k e t h e m i n t h e i r

r e p r e s e n t c o n d i t i o n w i t h o u t a n y a l t e r a t i o n s o r r e p a i r s

. ” T h u s

, i t w o u l d a p p e a r t h a t t h e i r

e a r l i e r c o n c e r n s h a d b e e n r e s o l v e d

. S i m i l a r l y

, t h e r e i s n o t e s t i m o n y a b o u t t h e t h i r d i s s u e

, t h e

i s s u a n c e o f t h e j u d g m e n t a g a i n s t t h e m

. I n t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o r a p r o p e r s t a t e m e n t

o f t h e e v i d e n c e

, w e c a n n o t e v a l u a t e t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n a n d m u s t p r e s u m e t h a t t h e t r i a l

c o u r t ’ s d e c i s i o n i s s u p p o r t e d b y s u f f i c i e n t e v i d e n c e

.

W e m u s t n o t e t h a t o u r d e c i s i o n i s n o t a v a l i d a t i o n o f R e / M a x ’ s c o n d u c t

. I t i s b a s e d

o n t h e f a c t t h a t t h e r e c o r d b e f

o r e u s i s n o t s u f

f i c i e n t f o r r e v i e w

.

T h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t

M a t t h e w M c L a u g h l i n a n d T a r a M c L a u g h l i n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A N D Y D

. B E N N E T T

, J U D G E

5