### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

J a n u a r y 1 8

, 2 0 1 2 S e s s i o n



### KENNET H J . SIG EL, M.D.

v.

THE MONARCH CONDOMI NIUM ASSO CIATI ON, INC.

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t o f S h e l b y C o u n t y

N o

. C H

- 1 0

- 1 6 1 4

- 2 A r n o l d B

. G o l d i n , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 1

- 0 1 1 5 0

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u n e 2 9

, 2 0 1 2

T h i s a p p e a l i n v o l v e s t h e r e l e a s e o f b a l l o t s f o r a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n e l e c t i o n

. T h e

p l a i n t i f f c o n d o m i n i u m o w n e r w a s a c a n d i d a t e f o r a p o s i t i o n o n t h e b o a r d o f d i r e c t o r s f o r t h e

d e f e n d a n t c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n

. A f t e r l o s i n g t h e e l e c t i o n

, t h e p l a i n t i f f c o n d o m i n i u m

o w n e r r e q u e s t e d t o a u d i t t h e v o t e a n d s e e t h e o t h e r m e m b e r s ’ w r i t t e n b a l l o t s

. T h e

c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n p r o v i d e d a t a l l y s h e e t r e f l e c t i n g t h e n u m b e r o f b a l l o t s c a s t f o r e a c h

c a n d i d a t e b u t d e c l i n e d t o r e l e a s e t h e a c t u a l b a l l o t s

. T h e p l a i n t i f f t h e n f i l e d t h i s l a w s u i t

,

c o n t e n d i n g t h a t t h e c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n h a d a s t a t u t o r y o b l i g a t i o n t o r e l e a s e t h e b a l l o t s

t o h i m

. T h e p l a i n t i f

f l a t e r f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e t r i a l c o u r t d e n i e d t h e

s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n a n d d i s m i s s e d t h e l a w s u i t

. T h e p l a i n t i f f c o n d o m i n i u m o w n e r n o w

a p p e a l s

. W e a f

f i r m

, f i n d i n g t h a t t h e p l a i n t i f

f c o n d o m i n i u m o w n e r d o e s n o t h a v e a s t a t u t o r y

r i g h t t o s e e t h e a s s o c i a t i o n m e m b e r s ’ w r i t t e n b a l l o t s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t i s A f f i r m e d

H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d D A V ID R

. F A R M E R

, J

. , j o i n e d

.

K e n n e t h R

. B e s s e r

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e f o r t h e P l a i n t i f

f / A p p e l l a n t K e n n e t h J

. S i g e l

, M

. D

.

D a v i d F

. K u s t o f

f

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e f

o r D e f e n d a n t / A p p e l l e e

, T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m

A s s o c i a t i o n

, I n c

.O P I N I O N

F A C T S A N D P R O C E E D IN G S B E L O W

P l a i n t i f f / A p p e l l a n t K e n n e t h J

. S i g e l M

. D

. ( “ D r

. S i g e l ” ) m o v e d t o M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f r o m

N e w Y o r k C i t y i n 2 0 0 1

, a f t e r r e t i r i n g f

r o m t h e p r a c t i c e o f m e d i c i n e

. A t t h a t t i m e

, D r

. S i g e l 1

m o v e d d i r e c t l y i n t o T h e P a r k P a l a c e

, t h e n r e n t a l u n i t s

, a n d h a s l i v e d t h e r e m o r e o r l e s s

c o n t i n u o u s l y s i n c e t h a t t i m e

. I n 2 0 0 6

, T h e P a r k P a l a c e c o n v e r t e d t o c o n d o m i n i u m s

, n o w 2

k n o w n a s T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m s

. D r

. S i g e l o w n s o n e c o n d o m i n i u m u n i t

.

D e f e n d a n t / A p p e l l e e T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m A s s o c i a t i o n

, I n c

. ( t h e “ A s s o c i a t i o n ” ) i s t h e

c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n f o r t h e o w n e r s o f t h e u n i t s a t T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m s

.

I n 2 0 0 9

, D r

. S i g e l s o u g h t t o b e e l e c t e d t o t h e b o a r d o f d i r e c t o r s f o r t h e A s s o c i a t i o n

. W h e n

h e l e a r n e d t h a t h i s c a n d i d a c y w a s n o t s u c c e s s f u l

, D r

. S i g e l c h a l l e n g e d t h e e l e c t i o n

, c o n t e n d i n g

t h a t i t w a s n o t h e l d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e m a s t e r d e e d f o r t h e A s s o c i a t i o n

. H e a r g u e d

, i n t e r

a l i a

, t h a t t h e A s s o c i a t i o n w a s r e q u i r e d t o w e i g h t e a c h o w n e r ’ s v o t e

, d e p e n d i n g o n t h e s i z e o f

t h e c o n d o m i n i u m u n i t a n d a l l e g e d t h a t t h i s w a s n o t d o n e

. H i s c h a l l e n g e t o t h a t e l e c t i o n d i d

n o t s u c c e e d

.

I n A u g u s t 2 0 1 0

, t h e A s s o c i a t i o n h e l d a n o t h e r e l e c t i o n f o r t h e b o a r d o f d i r e c t o r s

. D r

. S i g e l

a g a i n o f f e r e d h i m s e l f a s a c a n d i d a t e f o r a p o s i t i o n o n t h e b o a r d

. I n t h e m e a n t i m e

, D r

. S i g e l 3

s e t u p a n i n t e r n e t s i t e f

o r M o n a r c h o w n e r s a n d o t h e r s

, k n o w n a s T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m

G o o g l e G r o u p

. N o t s u r p r i s i n g l y

, D r

. S i g e l w a s t h e a d m i n i s t r a t o r f o r t h e G o o g l e G r o u p s i t e

.

T h e s i t e p u b l i s h e d i n f

o r m a t i o n a n d d i s c u s s i o n r e l a t e d t o T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m s ; m u c h

o f t h e i n f o r m a t i o n a p p a r e n t l y c a m e f r o m D r

. S i g e l

.

T h e A s s o c i a t i o n e l e c t i o n w a s c o n d u c t e d u s i n g w r i t t e n b a l l o t s

. E a c h b a l l o t c o n t a i n e d t h e n a m e

a n d u n i t n u m b e r o f t h e m e m b e r v o t i n g w i t h t h a t p a r t i c u l a r b a l l o t

. A s D r

. S i g e l h a d a d v o c a t e d

i n c o n n e c t i o n w i t h t h e A s s o c i a t i o n ’ s 2 0 0 9 e l e c t i o n

, t h e m e m b e r s ’ v o t e s w e r e w e i g h t e d ; e a c h

Dis il lus ion ed wit h the pra ct ic e of m edi ci ne, Dr. Sigel re ti re d in his for ti es to m ana ge his sub s t ant ia l 1

inves tments fr om

fa m il y asse ts

.

Dr. Sigel m oved out of T he Par k Pa la ce bri ef ly bec aus e of a dis put e wit h m ana gem ent over his re nt; t h i s 2

dis put e did not res ult in li ti gatio n. A number of Dr. Sig el ’s oth er di spu te s ha ve invol ved li ti gatio n. T hes e

inc lud e a la wsui t by Dr. Sigel agains t his bro the r over an al le ged ass aul t by the bro the r, a la wsui t agains t the

la wyer who re pre sen te d Dr. Sigel in the la wsui t agains t the bro the r, and a la wsui t agains t a fa m il y the ra pis t

who t re at ed Dr . Si gel an d an oth er fa m il y m ember, t o ob ta in the m edi cal re cor ds f or the fa m il y ther apy.

Hotl y con te st ed is sue s in the ele ct ion for the Asso ci at ion ’s boa rd of dir ect ors app ar ent ly inc lud ed m at te rs 3

suc h as ru le s f

or the types of

m eet ings p er m it te d i n t he c om m uni ty roo m

fo r t he c om

ple x.

-2-u n i t w a s a l l o c a t e d t h r e e

, f o u r

, o r f i v e v o t e s

, d e p e n d i n g o n t h e s i z e o f t h e u n i t

. D r

. S i g e l w a s

a g a i n u n s u c c e s s f

u l i n h i s q u e s t t o b e e l e c t e d a d i r e c t o r o f t h e A s s o c i a t i o n

.

A p p r o x i m a t e l y a w e e k a f t e r t h e e l e c t i o n

, D r

. S i g e l s e n t a n e

- m a i l t o S t e p h a n i e S i m p s o n

, a n

A s s o c i a t i o n b o a r d m e m b e r

, e x p r e s s i n g c o n c e r n a b o u t t h e A s s o c i a t i o n ’ s t a b u l a t i o n o f e a c h

u n i t ’ s w e i g h t e d v o t e a l l o c a t i o n

. D r

. S i g e l ’ s e m a i l c o n c l u d e d w i t h a r e q u e s t t o r e v i e w t h e

m e m b e r s ’ w r i t t e n b a l l o t s f o r t h e e l e c t i o n

. D r

. S i g e l ’ s e m a i l r e q u e s t i n i t i a l l y w e n t u n a n s w e r e d

.

A f t e r r e c e i v i n g n o r e s p o n s e t o h i s a u d i t r e q u e s t

, D r

. S i g e l r e t a i n e d l e g a l c o u n s e l

. I n a l e t t e r

t o t h e A s s o c i a t i o n ’ s b o a r d p r e s i d e n t

, D r

. S i g e l ’ s l a w y e r m a d e a s e c o n d r e q u e s t o n D r

. S i g e l ’ s

b e h a l f t o a u d i t t h e v o t e

. U p o n r e c e i p t o f t h e l e t t e r

, t h e A s s o c i a t i o n b o a r d m e t t o d i s c u s s i t

.

T h e b o a r d d e c i d e d n o t t o r e l e a s e t h e w r i t t e n b a l l o t s t o D r

. S i g e l

. I n s t e a d

, t h e A s s o c i a t i o n

r e l e a s e d t o D r

. S i g e l t h e A s s o c i a t i o n ’ s t a l l y s h e e t s f o r t h e b o a r d e l e c t i o n

. T h e e l e c t i o n t a l l y

s h e e t s i n d i c a t e d t h e t o t a l n u m b e r o f v o t e s e a c h c a n d i d a t e r e c e i v e d b u t d i d n o t s h o w t h e w e i g h t

a l l o c a t e d t o e a c h c o n d o m i n i u m u n i t ’ s v o t e o r t h e c a n d i d a t e f o r w h o m e a c h u n i t o w n e r v o t e d

.

T h e c o v e r l e t t e r t o D r

. S i g e l w i t h t h e e l e c t i o n t a l l y s h e e t s e x p l a i n e d : “ S e v e r a l h o m e o w n e r s

e x p r e s s e d c o n c e r n w i t h r e l e a s e o f t h e i r b a l l o t s

. ” T o t r y t o a s s u a g e D r

. S i g e l ’ s c o n c e r n s

, t h e

l e t t e r i n c l u d e d a n o f

f e r t o a r r a n g e a t h i r d

- p a r t y a u d i t

. T h i s a t t e m p t d i d n o t s u c c e e d

.

O n S e p t e m b e r 7

, 2 0 1 0

, D r

. S i g e l f i l e d t h e i n s t a n t l a w s u i t a g a i n s t t h e A s s o c i a t i o n i n t h e

C h a n c e r y C o u r t o f S h e l b y C o u n t y

. T h e c o m p l a i n t f i r s t a s k e d t h e t r i a l c o u r t t o e n j o i n t h e

A s s o c i a t i o n f

r o m d e s t r o y i n g t h e w r i t t e n e l e c t i o n b a l l o t s

, a n d t h e n a s k e d t h e t r i a l c o u r t t o

c o m p e l t h e A s s o c i a t i o n t o p r o d u c e t h e b a l l o t s

. P u r s u a n t t o t h i s r e q u e s t

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d 4

a n i n i t i a l o r d e r r e q u i r i n g t h e A s s o c i a t i o n t o o b t a i n

, m a i n t a i n c o n t r o l o f

, a n d p r e s e r v e t h e

b a l l o t s p e n d i n g r e s o l u t i o n o f D r

. S i g e l ’ s l a w s u i t

. T h e A s s o c i a t i o n f i l e d a n a n s w e r

, d e n y i n g

t h a t D r

. S i g e l w a s e n t i t l e d t o t h e r e l i e f s o u g h t

. D i s c o v e r y e n s u e d

.

I n t h e c o u r s e o f d i s c o v e r y

, t h e d e p o s i t i o n s o f D r

. S i g e l

, c u r r e n t b o a r d m e m b e r S t e p h a n i e

S i m p s o n

, a n d p a s t b o a r d m e m b e r D e b r a A r n e t t w e r e t a k e n

. A f t e r D r

. S i g e l ’ s a t t o r n e y t o o k

M s

. A r n e t t ’ s d e p o s i t i o n

, D r

. S i g e l p r o m p t l y p o s t e d i t o n T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m G o o g l e

G r o u p s i t e

. T h e G o o g l e G r o u p p o s t i n g s a l s o r e i t e r a t e d D r

. S i g e l ’ s c r i t i c i s m o f t h e

A s s o c i a t i o n ’ s 2 0 0 9 e l e c t i o n

, m a d e p u b l i c v a r i o u s t y p e s o f i n f o r m a t i o n a b o u t p a r t i c u l a r

c o n d o m i n i u m o w n e r s o r f o r m e r o w n e r s

, a n d d e s c r i b e d

, f r o m D r

. S i g e l ’ s p e r s p e c t i v e

, t h e

p a r t i e s ’ u n s u c c e s s f

u l a t t e m p t a t m e d i a t i n g t h e l a w s u i t

.

Dr. Sigel ’s la wsui t al so named as a d e f e n dan t Condo m ini um Conc ept s, I nc., whic h had a m ana gem ent 4

agree m ent wit h t h e A s s oci at ion

. Condo m ini um Conc ept s, I nc. was la te r volunt ar il y dis m is sed wit hout

pre j udi ce and is not a p ar ty to thi s a ppe al

.

-3-I n J a n u a r y 2 0 1 1

, D r

. S i g e l f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. I n h i s m o t i o n

, D r

. S i g e l

a r g u e d t h a t t h e t r i a l c o u r t s h o u l d “ e x e r c i s e i t s e q u i t a b l e p o w e r s ” a n d o r d e r t h e A s s o c i a t i o n t o

r e l e a s e t h e e l e c t i o n b a l l o t s p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § § 6 6

- 2 7

- 4 1 7

, - 5 0 2

, a n d

- 5 0 3

. B a s e d o n h i s c o n t e n t i o n t h a t t h e A s s o c i a t i o n h a d i l l e g a l l y r e f u s e d h i s r e q u e s t t o s e e t h e

b a l l o t s

, D r

. S i g e l a l s o a s k e d t h e t r i a l c o u r t t o a w a r d h i m a p e n a l t y f e e

, a t t o r n e y f

e e s

, a n d l e g a l

e x p e n s e s p u r s u a n t t o S e c t i o n 6 6

- 2 7

- 5 0 5

. D r

. S i g e l ’ s s u p p l e m e n t a l m e m o r a n d u m a s s e r t e d t h a t

t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t

, s p e c i f i c a l l y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 8

- 6 6

-

1 0 1 ( e ) ( 4 )

, a l s o m a n d a t e d t h a t t h e A s s o c i a t i o n r e l e a s e t h e b a l l o t s a t i s s u e

. T h e A s s o c i a t i o n ’ s

m e m o r a n d u m i n o p p o s i t i o n t o D r

. S i g e l ’ s s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n d e n i e d t h a t t h e s t a t u t e s

r e f e r e n c e d b y D r

. S i g e l w e r e a p p l i c a b l e a n d a s s e r t e d t h a t t h e c o n d o m i n i u m u n i t o w n e r s h a d

a r e a s o n a b l e e x p e c t a t i o n o f p r i v a c y i n t h e i r w r i t t e n b a l l o t s

.

T h e t r i a l c o u r t h e l d a h e a r i n g o n D r

. S i g e l ’ s m o t i o n o n M a r c h 2 9

, 2 0 1 1

. A t t h e h e a r i n g

, D r

.

S i g e l a r g u e d t h a t t h e s t a t u t e s m a n d a t e d r e l e a s e o f t h e w r i t t e n b a l l o t s

, n o t j u s t a t a l l y o f t h e m

.

T h e A s s o c i a t i o n a r g u e d t h a t b a l l o t s w e r e n o t m e n t i o n e d i n t h e s t a t u t e s a n d w e r e n o t c o v e r e d

b y t h e m

. T h e A s s o c i a t i o n ’ s c o u n s e l a r g u e d t h a t D r

. S i g e l h a d t e s t i f i e d i n h i s d e p o s i t i o n t h a t

h e w o u l d p o s t t h e m e m b e r s ’ v o t e s o n T h e M o n a r c h G o o g l e G r o u p s i t e i f g i v e n a c c e s s t o t h e

b a l l o t s

. H e a r g u e d t h a t t h e c o n d o m i n i u m o w n e r s h a d a n e x p e c t a t i o n o f p r i v a c y i n t h e i r v o t e

5

a n d d i d n o t w a n t D r

. S i g e l t o k n o w t h e i r v o t e

. T h e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e r e w e r e e s s e n t i a l l y

n o d i s p u t e d f

a c t s a n d t h e A s s o c i a t i o n m a d e a n o r a l m o t i o n t o d i s m i s s t h e l a w s u i t

. T h e t r i a l

c o u r t t h e n t o o k t h e m a t t e r u n d e r a d v i s e m e n t

.

O n A p r i l 4

, 2 0 1 1

, t h e t r i a l c o u r t e n t e r e d a n o r d e r d e n y i n g D r

. S i g e l ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t

. I t f

i r s t f o u n d n o d i s p u t e d i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

. T h e t r i a l c o u r t t h e n d i s c u s s e d a t

l e n g t h i t s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e r e f e r e n c e d p r o v i s i o n s o f t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t : 6

F i r s t

, P l a i n t i f

f r e l i e s o n t h e l a n g u a g e i n T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 4 1 7 w h i c h

s t a t e s “ A l l f

i n a n c i a l a n d o t h e r r e c o r d s s h a l l b e m a d e r e a s o n a b l y a v a i l a b l e f o r

e x a m i n a t i o n b y a n y u n i t o w n e r

, t h e h o l d e r o f a n y m o r t g a g e o r d e e d o f t r u s t

e n c u m b e r i n g a u n i t

, a n d t h e i r r e s p e c t i v e a u t h o r i z e d a g e n t

. ” ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h i s s i n g l e p a r t o f t h e T e n n e s s e e [ C o n d o m i n i u m ] A c t

, h o w e v e r

, c a n n o t b e r e a d

i n i s o l a t i o n t o t h e o t h e r p r o v i s i o n s o f t h e A c t

. P l a i n t i f f a r g u e s t h a t t h e “ o t h e r

Dr. Sigel te st if

ie d in his dep osi ti on tha t if h e bel ie ved tha t the re was “an il le galit y wit h re gard to the 5

cou nti ng of the bal lot s, [he ] woul d the n re veal the il le galit y on T he Mo nar ch Condo m ini um Google Grou p.”

T he overal l cha pte r in T enn ess ee Code Annot at ed is des ignat ed as the “Hor izont al Pro per ty Act .” See T enn

. 6

Code Ann. § 66- 27- 101 (20 11)

. T he par ts of tha t cha p t e r at is sue in thi s app eal ar e con ta ine d wit hin the

“T enn ess ee Condo m ini um Act of 2008 .” T enn

. Code Ann. § 66- 28- 201 (20 11)

. T he tr ia l cou rt re fe rr ed to

the T enn ess ee Hori zontal Pro per ty Act

, but

, for cl ar it y and con si st enc y, we have cha nged the re fe re nce s in

the quo te d ex cer pt fr om

th e t ri al cou rt ’s or der to th e T enn ess ee Condo m ini um Act

.

-4-r e c o r d s ” l a n g u a g e i s s o b r o a d a s t o e n c o m p a s s t h e b a l l o t s t h a t a r e t h e s u b j e c t

o f t h i s l a w s u i t

. T h e a r g u m e n t

, h o w e v e r

, f a i l s t o t a k e i n t o a c c o u n t T e n n

. C o d e

A n n

. § 6 7

- 2 7

- 5 0 3 w h i c h p r o v i d e s a n e x t e n s i v e l i s t o f i n f o r m a t i o n t h a t i s t o b e

p r o v i d e d p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 5 0 2

.

P l a i n t i f f r e l i e s o n T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 5 0 2 f o r h i s r i g h t t o t h e r e q u e s t e d

a s s o c i a t i o n r e c o r d s

. T h i s p r o v i s i o n p r o v i d e s t h a t a u n i t o w n e r m a y r e q u e s t

i n f o r m a t i o n s p e c i f

i e d i n § 6 6

- 2 7

- 5 0 3 a n d t h a t t h e r e q u e s t e d i n f o r m a t i o n i s t o

b e p r o v i d e d w i t h i n t e n b u s i n e s s d a y s o f t h e r e c e i p t o f t h e r e q u e s t

. T h i s p a r t o f

t h e s t a t u t e d o e s n o t r e f

e r t o § 6 6

- 2 7

- 4 1 7 ’ s “ o t h e r r e c o r d s ” l a n g u a g e b u t i n s t e a d

t o t h e d e t a i l e d l i s t p r o v i d e d i n § 6 6

- 2 7

- 5 0 3

. F u r t h e r m o r e

, § 6 6

- 2 7

- 5 0 5

, t h e

s t a t u t e w h i c h p r o v i d e s P l a i n t i f f w i t h t h e r e m e d y h e s e e k s

, s t a t e s t h a t t h e

r e m e d i e s a r e f

o r a f a i l u r e “ t o p r o v i d e t h e i n f o r m a t i o n r e q u i r e d b y 6 6

- 2 7

- 5 0 3

. ”

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 5 0 5 ( a ) ( 1 )

.

P l a i n t i f f a l s o a r g u e s t h a t t h e b a l l o t s a t i s s u e a r e c o n s i d e r e d “ m i n u t e s ” o f a b o a r d

m e e t i n g

. I f

t h e b a l l o t s w e r e m i n u t e s

, t h e y w o u l d f a l l u n d e r § 6 6

- 2 7

- 5 0 3 ( 5 ) a s

i n f o r m a t i o n t h a t i s t o b e p r o v i d e d t o u n i t o w n e r s u p o n r e q u e s t

. I t i s t h e o p i n i o n

o f t h i s C o u r t

, h o w e v e r

, t h a t b a l l o t s c a s t i n a c o n d o m i n i u m b o a r d e l e c t i o n a r e

n o t m i n u t e s o f a m e e t i n g n o r a r e t h e y “ o t h e r r e c o r d s ” r e f e r e n c e d i n § 6 6

- 2 7

-

4 1 7

.

T h e C o u r t m u s t l o o k a t t h e e n t i r e s t a t u t e a s a w h o l e s o t h a t e a c h p r o v i s i o n i s

g i v e n m e a n i n g

. T h e r i g h t t o a c c e s s t o [ s i c ] c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n r e c o r d s

i s f o u n d i n § 6 6

- 2 7

- 5 0 2 w h i c h c l e a r l y r e f e r e n c e s § 6 6

- 2 7

- 5 0 3 f

o r t h e r e c o r d s

t h a t a r e i n c l u d e d

. T h e L e g i s l a t u r e p r o v i d e d a d e t a i l e d l i s t o f r e c o r d s t o b e

i n c l u d e d w h i c h f

a i l e d t o s p e c i f

y b a l l o t s o r a n y c a t e g o r y o f r e c o r d s t h a t w o u l d

e n c o m p a s s b a l l o t s

. I f t h e L e g i s l a t u r e h a d i n t e n d e d t o i n c l u d e b a l l o t s a s r e c o r d s

t h a t w e r e a c c e s s i b l e t o u n i t o w n e r s

, t h e y w o u l d h a v e s p e c i f i c a l l y i n c l u d e d

b a l l o t s

, b u t t h e y d i d n o t

. I t w o u l d b e p r e s u m p t u o u s o f t h e C o u r t t o a s s u m e t h e

L e g i s l a t u r e i n t e n d e d b a l l o t s t o b e i n c l u d e d w h e n t h e y w e r e n o t m e n t i o n e d

a m o n g t h e l o n g l i s t o f r e c o r d s s e t o u t i n § 6 6

- 2 7

- 5 0 3

. T h i s C o u r t m u s t l o o k t o

t h e e n t i r e A c t a n d t h e p l a i n m e a n i n g o f t h e l a n g u a g e

. T h e r e f o r e

, t h e C o u r t

h o l d s t h a t t h e b a l l o t s a r e n o t i n c l u d e d w i t h i n t h e m e a n i n g o f “ o t h e r r e c o r d s ” i n

§ 6 6

- 2 7

- 4 1 7

, n o r a r e t h e y “ m i n u t e s ” o f m e e t i n g s u n d e r § 6 6

- 2 7

- 5 0 3

.

( f o o t n o t e s o m i t t e d )

. T h e o r d e r a d d r e s s e d D r

. S i g e l ’ s a r g u m e n t o n t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t

C o r p o r a t i o n s A c t i n a f

o o t n o t e :

-5-I n P l a i n t i f f ’ s F i r s t S u p p l e m e n t a l M e m o r a n d u m i n S u p p o r t o f P l a i n t i f f ’ s M o t i o n

f o r S u m m a r y J u d g m e n t

, P l a i n t i f f a r g u e s t h a t h e i s a l s o e n t i t l e d t o t h e b a l l o t s

p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 6 6

- 1 0 1 e t s e q [

. ]

, w h i c h g o v e r n s n o n

- p r o f i t

c o r p o r a t i o n s

. T h e C o u r t

, h o w e v e r

, d i s a g r e e s

. T i t l e 4 8 g o v e r n s N o n p r o f i t

C o r p o r a t i o n s a n d d o e s p r o v i d e f o r m e m b e r a c c e s s t o c e r t a i n r e c o r d s a n d r e p o r t s

o f t h e c o r p o r a t i o n

. U n d e r t h e r u l e s o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n

, h o w e v e r

, a m o r e

s p e c i f i c s t a t u t e t r u m p s a b r o a d e r s t a t u t e

. T h e T e n n e s s e e [ C o n d o m i n i u m ] A c t

s p e c i f i c a l l y g o v e r n s c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n s a n d p r o v i d e s f o r a c c e s s t o

c e r t a i n r e c o r d s

, t h e r e f

o r e

, i t i s t h e p r o p e r s t a t u t e f o r t h e s e [ s i c ] s e t o f f

a c t s

.

E v e n i f T i t l e 4 8 g o v e r n s

, t h e C o u r t d o e s n o t a g r e e t h a t t h e l a n g u a g e i n T e n n

.

C o d e [ A n n

. ] § 4 8

- 6 6

- 1 0 1 ( e ) ( 4 ) t h a t s t a t e s : “ T h e m i n u t e s o f a l l m e e t i n g s o f

m e m b e r s a n d r e c o r d s o f a l l a c t i o n s a p p r o v e d b y t h e m e m b e r s f o r t h e p a s t t h r e e

( 3 ) y e a r s ” e n c o m p a s s e s i n d i v i d u a l l y c a s t b a l l o t s

.

O n t h i s b a s i s

, t h e t r i a l c o u r t d e n i e d D r

. S i g e l ’ s m o t i o n

. I t t h e n o b s e r v e d t h a t i t s d e n i a l o f D r

.

S i g e l ’ s s u m m a r y j u d g m e n t m o t i o n l e f t n o t h i n g f

u r t h e r t o b e d e c i d e d a n d s o d i s m i s s e d D r

.

S i g e l ’ s c o m p l a i n t w i t h p r e j u d i c e

. D r

. S i g e l n o w a p p e a l s

.

I S S U E S O N A P P E A L A N D S T A N D A R D O F R E V IE W

O n a p p e a l

, D r

. S i g e l a s k s t h i s C o u r t t o c o n s i d e r ( 1 ) w h e t h e r t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t 7

C o r p o r a t i o n A c t i s a p p l i c a b l e t o t h i s m a t t e r

, a n d w h e t h e r t h e A s s o c i a t i o n ’ s w r i t t e n e l e c t i o n

b a l l o t s m u s t b e p r o d u c e d a s “ r e c o r d s ” u n d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 6 6

- 1 0 1 ( e ) ( 4 ) ; ( 2 ) w h e t h e r

t h e e l e c t i o n b a l l o t s a r e “ m i n u t e s o f

. . . m e e t i n g s o f t h e m e m b e r s ” u n d e r T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d § 6 6

- 2 7

- 5 0 3 ( 5 ) a n d m u s t b e p r o d u c e d ; a n d ( 3 ) w h e t h e r t h e b a l l o t s a r e “ o t h e r

r e c o r d s ” w i t h i n t h e m e a n i n g o f T e n n

. C o d e A n n o t a t e d § 6 6

- 2 7

- 4 1 7

, a n d m u s t b e p r o d u c e d

.

D r

. S i g e l a l s o s e e k s a n a w a r d o f a t t o r n e y f e e s p u r s u a n t t o § § 6 6

- 2 7

- 2 1 1 a n d 6 6

- 2 7

- 5 0 5

.

Q u e s t i o n s r e g a r d i n g t h e i n t e r p r e t a t i o n o f a s t a t u t e a n d t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t e t o

u n d i s p u t e d f

a c t s a r e i s s u e s o f l a w ; a s s u c h

, t h e y a r e r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n

o f t h e c o r r e c t n e s s o f t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s

. U

. S

. B a n k N

. A

. v

. T e n n

. F a r m e r s M u t

.

I n s

. C o

. , 2 7 7 S

. W

. 3 d 3 8 1

, 3 8 6 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

.

A N A L Y S IS

W h e n i n t e r p r e t i n g s t a t u t e s

, c o u r t s “ m u s t a s c e r t a i n a n d g i v e e f f e c t t o t h e l e g i s l a t i v e i n t e n t

w i t h o u t r e s t r i c t i n g o r e x p a n d i n g t h e s t a t u t e ' s i n t e n d e d m e a n i n g

. ” U

. S

. B a n k

, 2 7 7 S

. W

. 3 d a t

3 8 6 ( c i t i n g P a r k s v

. T

e n n

. M u n

. L e a g u e R i

s k M g m t

. P o o l

, 9 7 4 S

. W

. 2 d 6 7 7

, 6 7 9 ( T e n n

.

T he i ssu es as st at ed i n Dr . Si gel’s app el la te br ie f a re le ngthy; we r est at e t hem in t his Opi nio n. 7

-6-1 9 9 8 )

. T o g i v e e f f e c t t o t h e l e g i s l a t i v e i n t e n t

, “ c o u r t s m u s t e x a m i n e t h e l a n g u a g e o f t h e

s t a t u t e a n d

, i f t h e l a n g u a g e i s u n a m b i g u o u s

, a p p l y t h e o r d i n a r y a n d p l a i n m e a n i n g o f t h e

w o r d s u s e d

, ” w i t h o u t f

o r c i n g a n i n t e r p r e t a t i o n t h a t w o u l d e i t h e r l i m i t o r e x p a n d t h e m e a n i n g

o f t h e s t a t u t o r y l a n g u a g e

. U

. S

. B a n k

, 2 7 7 S

. W

. 3 d a t 3 8 6 ; O v e r s t r e e t v

. T R Y C o m m e r c i a l

S t e e r i n g D i v

. , 2 5 6 S

. W

. 3 d 6 2 6

, 6 3 0 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. W e m u s t a l s o p r e s u m e t h a t e v e r y w o r d i n

a s t a t u t e h a s m e a n i n g a n d p u r p o s e

. S e e U

. S

. B a n k

, 2 7 7 S

. W

. 3 d a t 3 8 6 ( c i t i n g L a w r e n c e

C o u n t y E d u c

. A s s ’ n v

. L a w r e n c e C o u n t y B d

. o f E d u c

. , 2 4 4 S

. W

. 3 d 3 0 2

, 3 0 9 ( T e n n

. 2 0 0 7 ) )

.

“ T h e c a r d i n a l r u l e o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n i s t o e f f e c t u a t e l e g i s l a t i v e i n t e n t

, w i t h a l l r u l e s o f

c o n s t r u c t i o n b e i n g a i d e s t o t h a t e n d

. ” B r o w d e r v

. M o r r i s

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 3 0 8

, 3 1 1 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

.

T e n n e s s e e N o n p r o f

i t C o r p o r a t i o n A c t

W e f i r s t c o n s i d e r D r

. S i g e l ’ s c o n t e n t i o n t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n h o l d i n g t h a t t h e i s s u e s i n

t h i s c a s e a r e g o v e r n e d b y s p e c i f i c p r o v i s i o n s o f t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

, r a t h e r t h a n

t h e b r o a d e r p r o v i s i o n s o f t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t

. D r

. S i g e l p o i n t s t o t h e

s e c t i o n i n t h e M a s t e r D e e d o f T h e M o n a r c h C o n d o m i n i u m D e v e l o p m e n t t h a t d e s c r i b e s t h e

p o w e r s a n d d u t i e s o f t h e A s s o c i a t i o n

, w h i c h s t a t e s t h a t t h e A s s o c i a t i o n ’ s d u t i e s a r e g o v e r n e d

b y t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

- 5 1

- 1 0 1

, e t s e q

. T h u s

, D r

.

S i g e l c o n t e n d s

, t h e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t a p p l i e s i n t h i s c a s e

.

A f t e r e x a m i n i n g t h e A s s o c i a t i o n ’ s M a s t e r D e e d

, w e r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e w i t h D r

. S i g e l

. T h e

M a s t e r D e e d d o e s i n d e e d s t a t e t h a t “ [ t ] h e p o w e r s a n d d u t i e s o f t h e A s s o c i a t i o n s h a l l i n c l u d e

t h o s e s e t f

o r t h i n t h e A c t

, t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 8

-

5 1

- 1 0 1

, e t s e q

. , t h i s M a s t e r D e e d

, t h e A r t i c l e o f I n c o r p o r a t i o n a n d t h e B y

- L a w s

, a s t h e s a m e

m a y b e a m e n d e d f

r o m t i m e t o t i m e

. ” H o w e v e r

, t h e e l e c t i o n o f t h e b o a r d o f d i r e c t o r s o f t h e

A s s o c i a t i o n i s g o v e r n e d b y t h e A s s o c i a t i o n ’ s B y

- L a w s

. T h e B y

- L a w s s t a t e s p e c i f i c a l l y t h a t

t h e y a r e “ t o c o m p l y w i t h t h e r e q u i r e m e n t s o f T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6

- 2 7

- 1 0 1

, e t

s e q

. ”

, i

. e

. , t h e T e n n e s s e e H o r i z o n t a l P r o p e r t y A c t

, w h i c h i n c l u d e s t h e T e n n e s s e e

C o n d o m i n i u m A c t

.

D r

. S i g e l a l s o a r g u e s t h a t t h e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t m a y a p p l y b e c a u s e a p r o v i s i o n o f t h e

T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

, S e c t i o n 6 6

- 2 7

- 2 0 8

, s t a t e s t h a t t h e C o n d o m i n i u m A c t m a y b e

“ s u p p l e m e n t e d ” b y p r i n c i p l e s o f l a w a n d e q u i t y

. W e f i n d t h i s a r g u m e n t u n p e r s u a s i v e a s w e l l

.

M o r e o v e r

, w e n o t e t h a t t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t p r o v i d e s t h a t a u n i t o w n e r s ’

a s s o c i a t i o n m a y b e “ o r g a n i z e d a s a p r o f i t o r n o n p r o f

i t c o r p o r a t i o n o r l i m i t e d l i a b i l i t y c o m p a n y

o r

. . . a s a n u n i n c o r p o r a t e d a s s o c i a t i o n

. ” T e n n

. C o d e

. A n n

. § 6 6

- 2 7

- 4 0 1 ( 2 0 0 9 )

. T h u s

, i f t h e

N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t g o v e r n e d t h i s i s s u e

, t h e A s s o c i a t i o n ’ s d u t y t o p r o d u c e r e c o r d s

w o u l d d e p e n d o n i t s c o r p o r a t e f o r m

. T h i s w o u l d b e a p e c u l i a r r e s u l t i n d e e d

.

-7-W e a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t t h a t t h e T e n n e s s e e N o n p r o f i t C o r p o r a t i o n A c t i s a b r o a d s t a t u t e

t h a t g o v e r n s a l l n o n p r o f i t c o r p o r a t i o n s

, w h i l e t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t w a s e n a c t e d

b y t h e L e g i s l a t u r e s p e c i f i c a l l y t o g o v e r n c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n s

. S e e D o b b i n s v

. T e r r a z z o

M a c h

. & S u

p p l y C o

. , 4 7 9 S

. W

. 2 d 8 0 6

, 8 0 9 ( T e n n

. 1 9 7 2 ) ( s t a t i n g t h a t “ w h e r e t h e m i n d o f t h e

l e g i s l a t u r e h a s b e e n t u r n e d t o t h e d e t a i l s o f a s u b j e c t a n d t h e y h a v e a c t e d u p o n i t

, a s t a t u t e

t r e a t i n g t h e s u b

j e c t i n a g e n e r a l m a n n e r s h o u l d n o t b e c o n s i d e r e d a s i n t e n d e d t o e f f e c t t h e

m o r e p a r t i c u l a r p r o v i s i o n

. ” )

. S e e a l s o G r a h a m v

. C a

p l e s

, 3 2 5 S

. W

. 3 d 5 7 8

, 5 8 2 ( T e n n

. 2 0 1 0 )

( “ [ A ] m o r e s p e c i f

i c s t a t u t o r y p r o v i s i o n t a k e s p r e c e d e n c e o v e r a m o r e g e n e r a l p r o v i s i o n

. ” )

.

F o r t h e s e r e a s o n s

, w e a g r e e w i t h t h e t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n t h a t t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m

A c t g o v e r n s t h e i s s u e s i n t h i s c a s e

.

T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3

U n d e r t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

, D r

. S i g e l ’ s f i r s t a r g u m e n t i s b a s e d o n T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d § § 6 6

- 2 7

- 5 0 2 a n d 5 0 3

, w h i c h s p e c i f i c a l l y a d d r e s s r e c o r d s t h a t a

c o n d o m i n i u m u n i t o w n e r s ’ a s s o c i a t i o n m u s t p r o v i d e t o a u n i t o w n e r

. S e c t i o n 6 6

- 2 7

- 5 0 2

p r o v i d e s :

R e s p o n s i b i l i t y t o p r o v i d e i n f o r m a t i o n

.

(a ) T h e a s s o c i a t i o n

, u p o n r e q u e s t f r o m a u n i t o w n e r

, a p u r c h a s e r o r a n y l e n d e r

t o e i t h e r a u n i t o w n e r o r a p u r c h a s e r

, o r t h e i r r e s p e c t i v e a u t h o r i z e d a g e n t s

, s h a l l

p r o v i d e t o t h e r e q u e s t i n g p a r t y

, w i t h i n t e n ( 1 0 ) b u s i n e s s d a y s f o l l o w i n g t h e d a t e

o f t h e a s s o c i a t i o n ’ s r e c e i p t o f t h e r e q u e s t

, t h e i n f o r m a t i o n s p e c i f

i e d i n § 6 6

- 2 7

-

5 0 3

, t o t h e e x t e n t a p p l i c a b l e

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 5 0 2 ( a ) ( 2 0 1 1 )

. S e c t i o n 5 0 3 d o v e t a i l s w i t h S e c t i o n 5 0 2

. S e c t i o n

6 6

- 2 7

- 5 0 3 s t a t e s :

T h e in f o rm a tio n to b e p rov ided p u rsua n t to § 6 6 -27 -50 2 s h a ll in c lu d e th e f o llo w in g :

( 1 ) T h e n a m e a n d p r i n c i p a l a d d r e s s o f t h e d e c l a r a n t d u r i n g t h e p e r i o d o f

d e c l a r a n t c o n t r o l o n l y

, t h e a s s o c i a t i o n

, a n d t h e c o n d o m i n i u m ;

( 2 ) A c o p y o f t h e r e c o r d e d

, o r i f n o t r e c o r d e d t h e n i n s u b s t a n t i a l l y f i n a l f o r m

t o t h e e x t e n t a v a i l a b l e

, m a s t e r d e e d o r d e c l a r a t i o n

, b y l a w s

, c h a r t e r o r a r t i c l e s

o f a s s o c i a t i o n o f t h e a s s o c i a t i o n

, a n d a l l a m e n d m e n t s o f a n d e x h i b i t s t o t h e

-8-m aster d ee d o r d ec larati o n

, b y law s, char t er or ar t i cl es of as s oci at i on of t

he as s oci at i on;

( 3 ) A c o p y o f t h e c u r r e n t r u l e s a n d r e g u l a t i o n s o f t h e a s s o c i a t i o n ;

( 4 ) T h e m o s t r e c e n t b a l a n c e s h e e t

, i n c o m e s t a t e m e n t

, a n d a p p r o v e d b u d g e t f o r

t h e a s s o c i a t i o n

, o r

, i f t h e r e h a s n e v e r b e e n a n a p p r o v e d b u d g e t

, t h e n t h e

p r o j e c t e d b u d g e t

. . . .

* * *

( 5 ) M i n u t e s o f a l l m e e t i n g s o f t h e m e m b e r s a n d / o r t h e b o a r d o f d i r e c t o r s o f t h e

a s s o c i a t i o n f

o r t h e t w e n t y

- f

o u r

- m o n t h p e r i o d e n d i n g o n t h e d a t e o f t h e r e q u e s t ;

( 6 ) T h e c u r r e n t m o n t h l y a s s e s s m e n t a n d a n y s p e c i a l a s s e s s m e n t a p p l i c a b l e t o

t h e u n i t i n q u e s t i o n

, a n d t h e a m o u n t o f a n y d e l i n q u e n c i e s i n a n y a s s e s s m e n t s

a p p l i c a b l e t o t h e u n i t ;

( 7 ) A n y f e e s o r a s s e s s m e n t s d u e a s a r e s u l t o f a t r a n s f e r o f t h e a p p l i c a b l e u n i t ;

( 8 ) T h e a m o u n t a n d n a t u r e o f a n y a d d i t i o n a l f

e e s c u r r e n t l y i m p o s e d f

o r u s e b y

m e m b e r s o f t h e c o m m o n e l e m e n t s o r o t h e r a m e n i t i e s ;

( 9 ) A s t a t e m e n t o f t h e i n s u r a n c e c o v e r a g e

, w h i c h m a y b e p r o v i d e d i n t h e f o r m

o f a n a p p r o p r i a t e c e r t i f

i c a t e f r o m t h e i n s u r e r

, m a i n t a i n e d b y t h e a s s o c i a t i o n t h a t

i n c l u d e s t h e t y p e s o f c o v e r a g e

, l i m i t s a n d d e d u c t i b l e s o f t h e

i n s u r a n c e ;

( 1 0 ) A s t a t e m e n t o f a n y u n s a t i s f i e d j u d g m e n t s a n d a d e s c r i p t i o n o f a n y p e n d i n g

s u i t s a g a i n s t t h e a s s o c i a t i o n ;

( 1 1 ) A d e s c r i p t i o n o f

a n y p e n d i n g s u i t s f

i l e d b y t h e a s s o c i a t i o n

, o t h e r t h a n f o r

t h e c o l l e c t i o n o f d e l i n q u e n t a s s e s s m e n t s ;

( 1 2 ) T h e t o t a l a m o u n t o f c u r r e n t m o n t h l y

, a n n u a l

, o r s p e c i a l a s s e s s m e n t s f o r a l l

u n i t s i n t h e c o n d o m i n i u m t h a t a r e m o r e t h a n s i x t y ( 6 0 ) d a y s p a s t d u e a s o f t h e

m o s t r e c e n t a v a i l a b l e r e p o r t

, b u t i n n o e v e n t m o r e t h a n n i n e t y ( 9 0 ) d a y s p r i o r

t o t h e d a t e o f t h e r e q u e s t ; a n d

( 1 3 ) W h e t h e r t h e b o a r d o f d i r e c t o r s i s s t i l l u n d e r d e c l a r a n t c o n t r o l a n d

, i f s o

,

w h e n t h a t p e r i o d o f c o n t r o l e n d s

.

-9-T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 5 0 3 ( 2 0 1 1 )

. I n h i s a r g u m e n t

, D r

. S i g e l f o c u s e s o n S e c t i o n 5 0 3 ( 5 )

,

a r g u i n g t h a t t h e e l e c t i o n b a l l o t s a t i s s u e w o u l d b e c o n s i d e r e d “ m i n u t e s ” o f a m e e t i n g o f t h e

A s s o c i a t i o n u n d e r S e c t i o n 5 0 3 ( 5 )

. D r

. S i g e l r e a s o n s t h a t t h e b a l l o t s a r e t h e o n l y c o m p l e t e

r e c o r d i n g s o f t h e a c t i o n s t a k e n b y t h e A s s o c i a t i o n m e m b e r s i n t h e e l e c t i o n

, a s t h e t a l l y s h e e t s

d o n o t d i s c l o s e w h i c h u n i t o w n e r s v o t e d f o r w h i c h c a n d i d a t e s

.

W e d i s a g r e e w i t h t h i s c o n t e n t i o n

. “ W h e n s t a t u t o r y l a n g u a g e i s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s

, w e

m u s t a p p l y i t s p l a i n m e a n i n g i n i t s n o r m a l a n d a c c e p t e d u s e

, w i t h o u t a f o r c e d i n t e r p r e t a t i o n

t h a t w o u l d e x t e n d t h e m e a n i n g o f t h e l a n g u a g e

. . . . ” C a r t e r v

. B e l l

, 2 7 9 S

. W

. 3 d 5 6 0

, 5 6 4

( T e n n

. 2 0 1 0 ) ( c i t i n g O v e r s t r e e t v

. T R Y C o m m

. S t e e r i n g D i v

. , 2 5 6 S

. W

. 3 d 6 2 6

, 6 3 0 ( T e n n

.

2 0 0 8 )

. T h e l e g i s l a t u r e ’ s u s e o f t h e w o r d “ m i n u t e s ” i s c l e a r a n d u n a m b i g u o u s

, s o w e a p p l y

t h e p l a i n m e a n i n g a n d n o r m a l a n d a c c e p t e d u s e o f t h e t e r m

. C a r t e r

, 2 7 9 S

. W

. 3 d a t 5 6 4

.

B l a c k ’ s L a w D i c t i o n a r y d e f i n e s “ m i n u t e s ” a s “ m e m o r a n d a o r n o t e s o f a t r a n s a c t i o n

,

p r o c e e d i n g

, o r m e e t i n g

. ” B l a c k ’ s L a w D i c t i o n a r

y 1 0 8 7 ( 9 t h e d

. 2 0 0 9 )

. W e a g r e e w i t h t h e

t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g t h a t t h e t e r m “ m i n u t e s ” i n S e c t i o n 5 0 3 ( 5 ) d o e s n o t i n c l u d e t h e

A s s o c i a t i o n ’ s w r i t t e n e l e c t i o n b a l l o t s

.

S e c t i o n 4 1 7

D r

. S i g e l ’ s n e x t a r g u m e n t u n d e r t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t i s b a s e d o n T e n n e s s e e

C o d e A n n o t a t e d § 6 6

- 2 7

- 4 1 7

. S e c t i o n 4 1 7 p r o v i d e s :

T h e a s s o c i a t i o n s h a l l k e e p f i n a n c i a l r e c o r d s s u f

f i c i e n t l y d e t a i l e d t o e n a b l e t h e

a s s o c i a t i o n t o c o m p l y w i t h § § 66-27-502 a n d 6 6

- 2 7

- 5 0 3

. A l l f i n a n c i a l a n d o t h e r

r e c o r d s s h a l l b e m a d e r e a s o n a b l y a v a i l a b l e f o r e x a m i n a t i o n b y a n y u n i t o w n e r

,

t h e h o l d e r o f a n y m o r t g a g e o r d e e d o f t r u s t e n c u m b e r i n g a u n i t

, a n d t h e i r

r e s p e c t i v e a u t h o r i z e d a g e n t s

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 2 7

- 4 1 7 ( 2 0 1 1 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. T h u s

, S e c t i o n 4 1 7 r e f e r s e x p r e s s l y

t o S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3

, a s q u o t e d a b o v e

. T h e i s s u e w i t h r e s p e c t t o S e c t i o n 4 1 7 i s w h e t h e r

t h e A s s o c i a t i o n ’ s w r i t t e n e l e c t i o n b a l l o t s a r e “ o t h e r r e c o r d s ” t h a t m u s t b e m a d e “ a v a i l a b l e f o r

e x a m i n a t i o n ” b y D r

. S i g e l

.

D r

. S i g e l a r g u e s t h a t t h e t r i a l c o u r t f a i l e d t o r e a l i z e t h a t i n e n a c t i n g S e c t i o n 4 1 7

, t h e

l e g i s l a t u r e i n t e n d e d t o c r e a t e t w o s e p a r a t e d u t i e s f o r a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n w i t h r e s p e c t

t o t w o s e p a r a t e c l a s s e s o f p e r s o n s

. D r

. S i g e l c o n t e n d s t h a t t h e f i r s t d u t y p l a c e d o n a

c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n u n d e r S e c t i o n 4 1 7 i s t o k e e p f i n a n c i a l r e c o r d s t h a t a r e s u f f i c i e n t l y

d e t a i l e d t o c o m p l y w i t h S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3

. S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3

, D r

. S i g e l a r g u e s

,

r e q u i r e t h e d i s c l o s u r e o f s p e c i f i e d d o c u m e n t s t o a b r o a d c l a s s o f p e r s o n s

, n a m e l y

, u n i t o w n e r s

,

p u r c h a s e r s

, a n y l e n d e r t o a u n i t o w n e r o r a p u r c h a s e r

, a n d t h e i r a u t h o r i z e d a g e n t s

. H e e x h o r t s

-10-u s t o i n t e r p r e t S e c t i o n 4 1 7 t o c r e a t e a s e c o n d d u t y

, t o m a k e “ a l l f i n a n c i a l a n d o t h e r r e c o r d s ”

r e a s o n a b l y a v a i l a b l e t o a s u b s e t o f t h e f i r s t c l a s s

, n a m e l y

, u n i t o w n e r s

, t h e h o l d e r s o f a n y

m o r t g a g e s o r d e e d o f t r u s t s

, a n d t h e i r a u t h o r i z e d a g e n t s

. D r

. S i g e l p o i n t s o u t t h a t t h e s e c o n d

s e n t e n c e o f S e c t i o n 4 1 7 b r o a d e n s t h e i n f o r m a t i o n t o b e m a d e a v a i l a b l e t o i n c l u d e “ a l l

f i n a n c i a l a n d o t h e r r e c o r d s ” a n d c l e a r l y e x c l u d e s p u r c h a s e r s a n d t h e p u r c h a s e r s ’ l e n d e r s

,

w h e r e t h e u n i t p u r c h a s e r h a s n o t y e t b e c o m e a n o w n e r

, w h e r e a s S e c t i o n 5 0 2 d o e s n o t

. T e n n

.

C o d e A n n

. § § 6 6

- 2 7

- 5 0 2

, 6 6

- 2 7

- 4 1 7

. D r

. S i g e l i n s i s t s t h a t t h e A s s o c i a t i o n ’ s w r i t t e n e l e c t i o n

b a l l o t s f a l l w i t h i n t h e p u r v i e w o f “ o t h e r r e c o r d s ” t h a t m u s t b e m a d e a v a i l a b l e t o u n i t o w n e r s

u n d e r S e c t i o n 4 1 7

.

I n r e s p o n s e

, t h e A s s o c i a t i o n d e s c r i b e s i t s d u t i e s u n d e r S e c t i o n 4 1 7 o n o n e h a n d

, a n d i t s d u t i e s

u n d e r S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3 o n t h e o t h e r h a n d

, a s i n t e r c o n n e c t e d d u t i e s

. T h e A s s o c i a t i o n

c o n t e n d s t h a t i t s f

i r s t d u t y u n d e r S e c t i o n 4 1 7 i s t o c o m p l y w i t h S e c t i o n s 5 0 2 a n d 5 0 3

. I t

f u r t h e r c o n t e n d s t h a t t h e s e c o n d s e n t e n c e o f S e c t i o n 4 1 7 p l a c e s a s e p a r a t e d u t y o n t h e

A s s o c i a t i o n m e r e l y t o m a k e t h e f i n a n c i a l a n d o t h e r r e c o r d s r e f e r e n c e d i n S e c t i o n 5 0 2 a n d 5 0 3

“ r e a s o n a b l y a v a i l a b l e ” t o t h e s p e c i f i e d p a r t i e s

. T h i s a r g u m e n t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e t r i a l

c o u r t ’ s r e a s o n i n g i n i t s o r d e r d e n y i n g D r

. S i g e l ’ s m o t i o n f o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d

d i s m i s s i n g h i s c o m p l a i n t

.

N e i t h e r p a r t y h a s c i t e d a T e n n e s s e e c a s e i n t e r p r e t i n g S e c t i o n 4 1 7

, a n d t h i s C o u r t h a s f o u n d

n o n e

. W e f

i n d t h a t t h e p h r a s e “ o t h e r r e c o r d s ” i n S e c t i o n 4 1 7 i s a m b i g u o u s ; t h e r e f o r e

, “ w e

t u r n t o ‘ t h e e n t i r e s t a t u t o r y s c h e m e a n d e l s e w h e r e t o a s c e r t a i n t h e l e g i s l a t i v e i n t e n t a n d

p u r p o s e

. ’ ” W

e s t v

. R e g i o n s B a n k

, N o

. W 2 0 1 0

- 0 2 0 2 3

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 1 1 W L 3 0 5 9 6 9 3

, a t

* 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u l y 2 6

, 2 0 1 1 ) ( q u o t i n g E a s t m a n C h e m

. C o

. v

. J

o h n s o n

, 1 5 1 S

. W

. 3 d 5 0 3

,

5 0 7 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) )

.

D r

. S i g e l a s c r i b e s t o t h e l e g i s l a t u r e a n i n t e n t t o c r e a t e t w o d i f f e r e n t d u t i e s f

o r a c o n d o m i n i u m

u n i t o w n e r s ’ a s s o c i a t i o n : t h e f i r s t u n d e r S e c t i o n 5 0 2 t o p r o d u c e t h e l i s t e d d o c u m e n t s t o a

b r o a d c l a s s o f p e r s o n s a n d t h e s e c o n d u n d e r S e c t i o n 4 1 7 t o p r o d u c e v i r t u a l l y a l l “ r e c o r d s ” t o

a d i f f e r e n t s u b s e t o f p e r s o n s

. T h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y o f t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t d o e s

n o t b e a r o u t t h i s a r g u m e n t

. T h e l e g i s l a t i v e h i s t o r y s h o w s t h a t t h e b i l l o n t h e T e n n e s s e e

C o n d o m i n i u m A c t

– S B 2 9 3 5

, H B 2 7 5 2

– a s i n i t i a l l y p r e s e n t e d t o t h e l e g i s l a t u r e i n c l u d e d

S e c t i o n 4 1 7 b u t n o t S e c t i o n 5 0 2 ( a )

, a n d m a d e A s s o c i a t i o n r e c o r d s a v a i l a b l e o n l y t o t h e u n i t

o w n e r

, t h e m o r t g a g e h o l d e r

, a n d t h e i r a g e n t s

. S e e S

. B

. 2 9 3 5 / H

. B

. 2 7 5 2

, 1 0 5 t h G e n

. A s s e m b

. ,

R e g

. S e s s

. ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. B e f o r e p a s s a g e

, t h e b i l l w a s a m e n d e d t o a d d S e c t i o n 5 0 2 ( a ) ; t h e

a m e n d m e n t w a s d e s c r i b e d a s i n t e n d e d t o “ r e q u i r e [ ] a u t h o r i z e d a g e n t s o f u n i t o w n e r s

,

p u r c h a s e r s

, a n d l e n d e r s t o b e p r o v i d e d w i t h t h e s a m e i n f o r m a t i o n t o w h i c h t h e i r p r i n c i p a l s [ ]

a r e p r o v i d e d b y a n a s s o c i a t i o n

, u p o n r e q u e s t

. ” S e e i d

. ; s e e a l s o T N B

. S u m m a r y

, 2 0 0 8 R e g

.

S e s s

. S

. B

. 2 9 3 5 ( r e f

e r e n c i n g A m e n d m e n t # 1 ) ( a d o p t e d M a r

. 2 4

, 2 0 0 8 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

.

T h u s

, t h e r e i s n o i n d i c a t i o n i n t h e A c t ’ s l e g i s l a t i v e h i s t o r y t h a t t h e l e g i s l a t u r e i n t e n d e d t o

-11-c r e a t e t w o d i f f e r e n t d u t i e s a s t o t w o d i f f e r e n t b u t o v e r l a p p i n g c l a s s e s o f p e r s o n s

. T o t h e

c o n t r a r y

, t h e b i l l s u m m a r y b y t h e l e g i s l a t i v e s p o n s o r m a k e s p l a i n a n i n t e n t t o m a k e t h e “ s a m e

i n f o r m a t i o n ” a v a i l a b l e u n d e r b o t h s e c t i o n s o f t h e A c t

.

M o r e o v e r

, t h e s t r u c t u r e o f t h e c o m p o n e n t p a r t s o f t h e C o n d o m i n i u m A c t a r e c o n s o n a n t w i t h

t h e t r i a l c o u r t ’ s i n t e r p r e t a t i o n

. T h e t r i a l c o u r t i n t e r p r e t e d S e c t i o n 4 1 7 i n l i g h t o f S e c t i o n s 5 0 2

a n d 5 0 3

, n o t a s a s e p a r a t e f r e e s t a n d i n g s t a t u t e

. “ C o m p o n e n t p a r t s o f a s t a t u t e a r e t o b e

c o n s t r u e d

, i f p o s s i b l e

, c o n s i s t e n t l y a n d r e a s o n a b l y

. ” S t e p p a c h v

. T

h o m a s

, 3 4 6 S

. W

. 3 d 4 8 8

,

5 0 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 1 1 ) ( c i t i n g S t a t e v

. A l f o r d

, 9 7 0 S

. W

. 2 d 9 4 4

, 9 4 6 ( T e n n

. 1 9 9 8 ) )

.

“ M o r e o v e r

, s p e c i f

i c s t a t u t o r y l a n g u a g e w i l l c o n t r o l o v e r g e n e r a l c o n f l i c t i n g s t a t u t o r y

p r o v i s i o n s

. ” S t e

p p a c h

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 5 0 6

- 0 7 ( c i t i n g A r n w i n e v

. U n i o n C o

. B d

. o f E d u c

. ,

1 2 0 S

. W

. 3 d 8 0 4

, 8 0 9 ( T e n n

. 2 0 0 3 ) )

. I n D r

. S i g e l ’ s d e s c r i p t i o n o f t h e l e g i s l a t u r e ’ s c r e a t i o n

o f t w o s e p a r a t e d u t i e s f o r t w o c l a s s e s o f i n t e r e s t e d p a r t i e s

, h e d o e s n o t e x p l a i n w h y u n i t

o w n e r s s u c h a s D r

. S i g e l a r e i n c l u d e d i n b o t h

. S p e c i f i c a l l y

, i f a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n

m u s t m a k e a v a i l a b l e t o u n i t o w n e r s v i r t u a l l y a n y r e c o r d i n i t s p o s s e s s i o n u n d e r t h e r u b r i c o f

“ o t h e r r e c o r d s ” u n d e r S e c t i o n 4 1 7

, t h e r e w o u l d b e n o n e e d f o r t h e u n i t o w n e r s t o b e i n c l u d e d

f o r t h e l i s t o f 1 3 c l a s s e s o f d o c u m e n t s s e t f o r t h i n S e c t i o n 5 0 3

. T h e s e p r i n c i p l e s o f s t a t u t o r y

c o n s t r u c t i o n w e r e e x p l a i n e d b y t h i s C o u r t i n S t e p p a c h :

[ T ] h i s C o u r t i s f

u r t h e r g u i d e d b y t h e d o c t r i n e s o f n o s c i t u r a s o c i i s a n d e j u s d e m

g e n e r i s

. T h e s e c o n c e p t s w e r e d i s c u s s e d b y o u r S u p r e m e C o u r t i n S a l l e e v

.

B a r r e t t

, 1 7 1 S

. W

. 3 d 8 2 2

, 8 2 8

- 2 9 ( T e n n

. 2 0 0 5 ) :

U n d e r t h e d o c t r i n e o f n o s c i t u r a s o c i i s

, “ t h e m e a n i n g o f

q u e s t i o n a b l e o r d o u b t f

u l w o r d s o r p h r a s e s i n a s t a t u t e m a y b e

a s c e r t a i n e d b y r e f

e r e n c e t o t h e m e a n i n g o f o t h e r w o r d s o r p h r a s e s

a s s o c i a t e d w i t h i t

. ” B l a c k ’ s L a w D i c t i o n a r y 1 0 6 0 ( 6 t h e d

. 1 9 9 0 ) ;

s e e a l s o H a m m e r v

. F r a n k l i n I

n t e r u r b a n C o

. , 2 0 9 T e n n

. 3 9 9

,

3 5 4 S

. W

. 2 d 2 4 1

, 2 4 2 ( T e n n

. 1 9 6 2 ) ( h o l d i n g t h a t s t a t u t o r y t e r m s

s h o u l d b e c o n s t r u e d w i t h r e f e r e n c e t o t h e i r a s s o c i a t e d w o r d s a n d

p h r a s e s )

. T h e d o c t r i n e o f n o s c i t u r a s o c i i s p e r m i t s c o u r t s t o

m o d i f y a n d l i m i t s u b o r d i n a t e w o r d s a n d p h r a s e s i n o r d e r t o

h a r m o n i z e t h e m w i t h e a c h o t h e r a n d w i t h t h e e v i d e n t p u r p o s e o f

t h e s t a t u t e

. S e e S c o

p e s v

. S t a t e

, 1 5 4 T e n n

. 1 0 5

, 2 8 9 S

. W

. 3 6 3

,

3 6 4 ( T e n n

. 1 9 2 7 )

.

E j u s d e m g e n e r i s i s a n i l l u s t r a t i o n o f t h e b r o a d e r m a x i m o f

n o s c i t u r a s o c i i s

. U n d e r t h i s d o c t r i n e o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n

,

“ w h e r e g e n e r a l w o r d s f o l l o w t h e e n u m e r a t i o n o f p a r t i c u l a r

c l a s s e s o f t h i n g s

, t h e g e n e r a l w o r d s w i l l b e c o n s t r u e d a s a p p l y i n g

-12-o n l y t o t h i n g s o f t h e s a m e g e n e r a l c l a s s a s t h o s e e n u m e r a t e d

. ”

B l a c k ’ s L a w D i c t i o n a r y 5 1 7 ( 6 t h e d

. 1 9 9 0 ) ; s e e a l s o L y o n s v

.

R a s a r

, 8 7 2 S

. W

. 2 d 8 9 5

, 8 9 7 ( T e n n

. 1 9 9 4 ) ( c i t i n g N a n c e e x r e l

.

N a n c e v

. W

e s t s i d e H o s p

. , 7 5 0 S

. W

. 2 d 7 4 0

, 7 4 3 ( T e n n

. 1 9 8 8 ) ) ;

S t a t e v

. S i m s , 9 0 9 S

. W

. 2 d 4 6

, 4 9 ( T e n n

. C r i m

. A p p

. 1 9 9 5 )

. I n

o t h e r w o r d s

, “ ‘ w h e r e i t c l e a r l y a p p e a r s t h a t t h e l a w m a k e r w a s

t h i n k i n g o f a p a r t i c u l a r c l a s s o f p e r s o n s o r o b j e c t s

, h i s w o r d s o f

m o r e g e n e r a l d e s c r i p t i o n m a y n o t h a v e b e e n i n t e n d e d t o e m b r a c e

a n y o t h e r t h a n t h o s e w i t h i n t h e c l a s s

. ’ ” A u t o m a t i c M e r c h

. C o

.

v

. A t k i n s

, 2 0 5 T e n n

. 5 4 7

, 3 2 7 S

. W

. 2 d 3 2 8

, 3 3 3 ( T e n n

. 1 9 5 9 )

( q u o t i n g S t a t e v

. G r o s v e n o r

, 1 4 9 T e n n

. 1 5 8

, 2 5 8 S

. W

. 1 4 0

, 1 4 1

( T e n n

. 1 9 2 4 ) )

.

S t e p p a c h

, 3 4 6 S

. W

. 3 d a t 5 0 7

. T h e i n t e r p r e t a t i o n a d v o c a t e d b y D r

. S i g e l i s n o t c o n s o n a n t

w i t h t h e s e p r i n c i p l e s o f s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n

.

E v e n i f t h e p h r a s e “ o t h e r r e c o r d s ” i n S e c t i o n 4 1 7 w e r e i n t e r p r e t e d t o i n c l u d e r e c o r d s o t h e r

t h a n t h o s e e n u m e r a t e d i n S e c t i o n 5 0 3

, w e d o n o t a c c e p t D r

. S i g e l ’ s a r g u m e n t t h a t t h e p h r a s e

i n c l u d e s v i r t u a l l y a n y r e c o r d h e l d b y a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n

. U n d e r t h i s c o n s t r u c t i o n

, f o r

e x a m p l e

, D r

. S i g e l w o u l d b e e n t i t l e d t o o b t a i n o n d e m a n d p e r s o n a l i d e n t i f y i n g a n d f

i n a n c i a l

i n f o r m a t i o n o f o t h e r u n i t o w n e r s

, m e r e l y b e c a u s e d o c u m e n t s c o n t a i n i n g s u c h i n f o r m a t i o n

h a p p e n e d t o b e i n t h e f i l e c a b i n e t s o f t h e A s s o c i a t i o n

. I n c o n s t r u i n g s t a t u t e s

, c o u r t s a r e

a d m o n i s h e d n o t t o a d o p t a n i n t e r p r e t a t i o n t h a t “ w o u l d y i e l d a n a b s u r d r e s u l t

. ” S t e p p a c h

, 3 4 6

S

. W

. 3 d a t 5 0 6 ( q u o t i n g S t a t e v

. S i m s

, 4 5 S

. W

. 3 d 1

, 1 1 ( T e n n

. 2 0 0 1 ) )

.

W e r e c o g n i z e t h a t a t l e a s t o n e s t a t e c o u r t c o n s t r u i n g s i m i l a r s t a t u t o r y l a n g u a g e h a s c o n c l u d e d

t h a t b a l l o t s f

o r t h e e l e c t i o n o f t h e b o a r d o f a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n m u s t b e m a d e a v a i l a b l e

t o a u n i t o w n e r o n d e m a n d

. S e e P a n t e l i d i s v

. B a r c l a

y C o n d o

. A s s e n

, N o

. 3 8 1 9

, 2 0 0 1 W L

1 8 0 7 9 1 2

, a t * 1 ; 2 0 0 1 P h i l a

. C t

. C o m

. * P l

. L E X I S 1 1 3

, a t * 3

- 4 ( P a

. C o m

. P l

. J a n

. 1 8

. 2 0 0 1 )

( i n t e r p r e t i n g 8 P a

. C o n s

. S t a t

. § 3 3 1 6 o f t h e U n i f o r m C o n d o m i n i u m A c t

, w h i c h p r o v i d e s t h a t

“ a l l f i n a n c i a l a n d o t h e r r e c o r d s [ o f a c o n d o m i n i u m ] s h a l l b e m a d e r e a s o n a b l y a v a i l a b l e f o r

e x a m i n a t i o n b y a n y u n i t o w n e r

. . . . ”

, t o i n c l u d e e l e c t i o n b a l l o t s )

. S e e a l s o K o s l o w v

.

W o o d b r i d g e L a k e P r o

p

. O w n e r s A s s ’ n

, N o

. C V 0 4 0 0 9 2 7 3 8

, 2 0 0 6 W L 1 7 3 8 2 3 7

, a t * 3

- 4 ; 2 0 0 6

C o n n

. S u p e r

. L E X I S 1 7 3 7

, a t * 9

- 1 0

, 1 3 ( C o n n

. S u p e r

. C t

. J u n e 7

, 2 0 0 6 ) ( e x p l a i n i n g t h a t t h e

C o n n e c t i c u t l e g i s l a t u r e h a s g r a n t e d u n i t o w n e r s “ a n u n f e t t e r e d r i g h t t o s c r u t i n i z e t h e

a c c o u n t i n g r e c o r d s ” o f a n a s s o c i a t i o n b a s e d o n t h e i d e n t i c a l l a n g u a g e o f C o n n

. G e n

. S t a t

. §

4 7

- 2 6 0 i n c l u d i n g “ i n f

o r m a t i o n c o n c e r n i n g i n d i v i d u a l e m p l o y e e t i t l e s

, d a t e s o f e m p l o y m e n t

,

a n d w a g e s a n d b e n e f

i t s

. ” )

.

-13-W e d o n o t b e l i e v e t h a t s u c h a c o n s t r u c t i o n w o u l d b e c o n s o n a n t w i t h t h e e x p e c t a t i o n s a n d

i n t e n t o f o u r L e g i s l a t u r e i n i n t e r p r e t i n g t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

. W e c o n s i d e r t h e

L e g i s l a t u r e ’ s i n t e n t i n l i g h t o f t h e f u n d a m e n t a l e x p e c t a t i o n o f p r i v a c y a n d s e c r e c y i n v o t i n g

b y w r i t t e n b a l l o t

, a s o p p o s e d t o v i v a v o c e v o t i n g

, v o t i n g b y a s h o w o f h a n d s

, o r o t h e r s u c h

p u b l i c v o t i n g m e t h o d s

. S e e 2 9 C

. J

. S

. E l e c t i o n s § 3 2 2 ( 2 0 1 2 ) ( e n t i t l e d “ S e c r e c y i n V o t i n g ” )

( “ P r i v a c y c a s t i n g o n e ’ s b a l l o t i s a s a c r e d r u l e o f l a w

. ” )

. A s e c r e t w r i t t e n b a l l o t i s u s e d “ t o

p r e v e n t r e c r i m i n a t i o n a g a i n s t p e o p l e w h o v o t e f o r l o s i n g c a n d i d a t e s

. ” 2 6 A m

. J u r

. 2 d

E l e c t i o n s § 3 0 7 ( 2 0 1 2 ) ( e n t i t l e d “ N e c e s s i t y f o r S e c r e c y

. ” )

.

T h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n h a s l o n g b e e n i n t e r p r e t e d t o r e c o g n i z e t h e r i g h t t o a s e c r e t v o t e

i n e l e c t i o n s

. S e e M o o n e y v

. P h i l

l i p s

, 1 1 8 S

. W

. 2 d 2 2 4

, 2 2 6 ( T e n n

. 1 9 3 8 )

. T h i s w a s

r e c o g n i z e d i n S m i th v

. D u n n

, i n w h i c h t h e c o u r t c o m m e n t e d : “ S e c r e c y i n v o t i n g h a s b e e n

c a l l e d ‘

. . . o n e o f t h e f u n d a m e n t a l c i v i l l i b e r t i e s u p o n w h i c h a d e m o c r a c y m u s t r e l y m o s t

h e a v i l y i n o r d e r f

o r i t t o s u r v i v e

. ’ ” S m i t h v

. D u n n

, 3 8 1 F

. S u p p

. 8 2 2

, 8 2 5 ( M

. D

. T e n n

. 1 9 7 4 )

( t h r e e

- j u d g e p a n e l ) ( i n t e r p r e t i n g T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n ) ( q u o t i n g U n i t e d S t a t e s v

. E

x e c

.

C o m m

. , 2 5 4 F

. S u p p

. 5 4 3

, 5 4 6 ( N

. D

. A l a

. 1 9 6 6 ) )

.

T h i s r e a s o n i n g w a s r e l i e d u p o n b y a C a l i f o r n i a a p p e l l a t e c o u r t a s k e d t o r e l e a s e b a l l o t s c a s t i n

a h o m e o w n e r s ’ a s s o c i a t i o n e l e c t i o n t o a d i r e c t o r w h o d e m a n d e d t h e m

. I n C h a n t i l e s v

. L a k e

F o r e s t I I M a s t e r H o m e o w n e r s A s s ’ n

, 4 5 C a l

. R p t r

. 2 d 1 ( C a l

. C t

. A p p

. A u g

. 7

, 1 9 9 5 )

, t h e

c o u r t w a s i n t e r p r e t i n g a C a l i f o r n i a s t a t u t e t h a t g a v e a d i r e c t o r o f s u c h a n a s s o c i a t i o n a n

“ a b s o l u t e r i g h t ” t o i n s p e c t “ a l l

. . . r e c o r d s a n d d o c u m e n t s o f e v e r y k i n d

. . . . ” I d

. a t 2

. T h e

p l a i n t i f f d i r e c t o r h a d b e e n a c a n d i d a t e f o r r e

- e l e c t i o n

, w a s a p p a r e n t l y u n h a p p y w i t h t h e

e l e c t i o n r e s u l t s

, a n d b e l i e v e d t h a t h e h a d b e e n s h o r t e d v o t e s

. I d

. a t 3

. T h e d i s g r u n t l e d

d i r e c t o r d e m a n d e d t h a t t h e h o m e o w n e r s ’ a s s o c i a t i o n a l l o w h i m t o i n s p e c t t h e b a l l o t s c a s t i n

t h e e l e c t i o n

. I

d

. a t 3

. W h e n t h e a s s o c i a t i o n r e f u s e d

, h e s u e d

. T h e t r i a l c o u r t d e c l i n e d t o g r a n t

t h e d i r e c t o r a c c e s s t o t h e b a l l o t s

, c o m m e n t i n g :

H o m e o w n e r a s s o c i a t i o n e l e c t i o n s m a y r a i s e e m o t i o n s a s h i g h o r h i g h e r t h a n

t h o s e i n v o l v e d i n p o l i t i c a l e l e c t i o n s

. U n d e r t h e s e c i r c u m s t a n c e s a d e g r e e o f

p r i v a c y a f

f o r d e d t o t h e e l e c t o r s i n s u c h e l e c t i o n s a p p e a r s t o b e d e s i r a b l e

.

N e i g h b o r s m a y c e a s e t o s p e a k t o e a c h o t h e r i f i t b e c a m e p u b l i c l y k n o w n t h a t

c e r t a i n v o t e s w e r e c a s t

. V o t e r s m a y b e i n t i m i d a t e d t o v o t e i n a c e r t a i n w a y

s h o u l d t h e i r b a l l o t b e s u b j e c t t o p u b l i c s c r u t i n y

.

I d

. a t 6

- 7

. T h e C a l i f

o r n i a C o u r t i n C h a n t i l e s a g r e e d w i t h t h e t r i a l c o u r t a n d d e n i e d t h e

p l a i n t i f f d i r e c t o r a c c e s s t o t h e b a l l o t s

. I d

. a t 7

- 8

. I t h e l d t h a t m e m b e r s o f t h e h o m e o w n e r s ’

a s s o c i a t i o n h a d a c o n s t i t u t i o n a l p r i v a c y r i g h t i n t h e i r v o t i n g d e c i s i o n s

, u n d e r t h e C a l i f o r n i a

c o n s t i t u t i o n

. I

d

. a t 7

. I t t h e n b a l a n c e d t h a t c o n s t i t u t i o n a l r i g h t a g a i n s t t h e d i r e c t o r ’ s “ a b s o l u t e

-14-r i g h t ” u n d e r t h e C a l i f o r n i a s t a t u t e t o i n s p e c t a l l r e c o r d s a n d h e l d t h a t h i s s t a t u t o r y r i g h t m u s t

y i e l d t o t h e m e m b e r s ’ c o n s t i t u t i o n a l p r i v a c y r i g h t

. I d

. a t 7

.

W h i l e t h e r e a s o n i n g o f t h e C a l i f o r n i a c o u r t i n C h a n t i l e s i s i n s t r u c t i v e

, w e d e c l i n e t o a d o p t i t

i n t o t o

. T e n n e s s e e c i t i z e n s

, l i k e C a l i f o r n i a c i t i z e n s

, h a v e a r i g h t u n d e r t h e r e s p e c t i v e s t a t e

c o n s t i t u t i o n s t o c a s t a s e c r e t b a l l o t

. M o r e o v e r

, w e r e c o g n i z e t h a t “ [ s ] e c r e c y a f t e r c a s t i n g a

b a l l o t i s a s e s s e n t i a l a s s e c r e c y i n t h e a c t o f v o t i n g a n d s h o u l d a l s o b e p r o t e c t e d a s

v i g o r o u s l y

. ” 2 6 A m

. J u r

. 2 d E l e c t i o n s § 3 0 7 ( 2 0 1 2 )

. H o w e v e r

, w e d e c l i n e t o e x t e n d t h e

c o n s t i t u t i o n a l r i g h t t o s e c r e c y o f t h e b a l l o t t o a n e l e c t i o n f o r t h e b o a r d o f d i r e c t o r s f o r a

c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n

, a s w a s d o n e i n C h a n t i l e s

. S e e P a n t e l i d i s

, 2 0 0 1 P h i l a

. C t

. C o m

.

P l

. L E X I S 1 1 3

, a t * 5

, 2 0 0 1 W L 1 8 0 7 9 1 2

, a t * 1

- 2

.

W e a l s o d o n o t a d o p t t h e “ b a l a n c i n g ” a p p r o a c h i n g u t i l i z e d b y t h e C a l i f o r n i a c o u r t i n

C h a n t i l e s

, i n w h i c h t h e m e m b e r s ’ c o n s t i t u t i o n a l r i g h t t o p r i v a c y i n v o t i n g w a s b a l a n c e d

a g a i n s t t h e d i r e c t o r ’ s s t a t u t o r y r i g h t t o a c c e s s t h e b a l l o t s

. I n s t e a d

, t h e h i s t o r i c

, f u n d a m e n t a l

r i g h t t o s e c r e c y o f t h e b a l l o t u n d e r t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n i s t h e b a c k d r o p a g a i n s t w h i c h

w e i n t e r p r e t t h e i n t e n t o f t h e l e g i s l a t u r e i n e n a c t i n g t h e T e n n e s s e e C o n d o m i n i u m A c t

. O u r

i n t e r p r e t a t i o n w o u l d n o d o u b t b e d i f f e r e n t i f T e n n e s s e e ’ s L e g i s l a t u r e w e r e t o s t a t e e x p l i c i t l y

t h a t a c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n m u s t d i s c l o s e i t s e l e c t i o n b a l l o t s

. I t h a s n o t

.

F o r a l l o f t h e s e r e a s o n s

, w e d o n o t b e l i e v e t h a t t h e T e n n e s s e e L e g i s l a t u r e w o u l d h a v e

e x p e c t e d o r i n t e n d e d w r i t t e n e l e c t i o n b a l l o t s t o b e i n c l u d e d i n t h e d o c u m e n t s a v a i l a b l e t o

c o n d o m i n i u m u n i t o w n e r s o n d e m a n d p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6

- 2 7

- 4 1 7

.

W e a g r e e w i t h t h e h o l d i n g o f t h e t r i a l c o u r t

. T h i s h o l d i n g p r e t e r m i t s a l l o t h e r i s s u e s r a i s e d

o n a p p e a l

.

C O N C L U S IO N

T h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d

. C o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t

A p p e l l a n t K e n n e t h J

. S i g e l

, M

. D

. , a n d h i s s u r e t y

, f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H O L L Y M

. K I R B Y

, J U D G E

-15-