FI L ED

U.S. COURT OF APPEAL S

EL EVENTH CI RCUI T

J UL Y 30, 2010

J OHN L EY

CL ERK [ P U B L I S H ]

I N T H E U N I T E D S T A T E S C O U R T O F A P P E A L S

F O R T H E E L E V E N T H C I R C U I T

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

N o

. 0 9

- 1 5 0 8 9

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

D

. C

. D o c k e t N o

. 0 8

- 1 4 2 2 5

- C V

- F J L

P R I N C E T O N H O M E S

, I N C

. ,

a F l o r i d a c o r p o r a t i o n

,

P l a i n t i f f

- A p p e l l a n t

C o u n t e r D e f

e n d a n t

,

v e r s u s

J O S E P H A

. V I R O N E

,

M A R Y A N N V I R O N E

,

a s H u s b a n d a n d W i f

e

,

D e f e n d a n t s

- A p p e l l e e s

C o u n t e r C l a i m a n t s

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

A p p e a l f r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

( J u l y 3 0

, 2 0 1 0 )

B e f o r e B L A C K

, W I L S O N a n d C O X

, C i r c u i t J u d g e s

.

W I L S O N

, C i r c u i t J u d g e :P r i n c e t o n H o m e s

, I n c

. ( “ P r i n c e t o n ” )

, t h e s e l l e r o f a p r e

- c o n s t r u c t i o n t o w n

h o m e a t t h e T o w n h o m e s a t S t

. A n d r e w s P a r k P h a s e I

, a c o m m u n i t y i n P o r t S t

.

L u c i e

, F l o r i d a

, a p p e a l s t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o J o s e p h A

.

V i r o n e a n d M a r y A n n V i r o n e ( t h e “ V i r o n e s ” )

, t h e b u y e r s w h o p e r m a n e n t l y r e s i d e

i n N e w J e r s e y

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e V i r o n e s ’ m o t i o n s f o r s u m m a r y

j u d g m e n t s u b s t a n t i a l l y f o r t h e r e a s o n t h a t t h e V i r o n e s d i d n o t r e c e i v e a d i s c l o s u r e

s u m m a r y

, w h i c h t h e y w e r e e n t i t l e d t o r e c e i v e p u r s u a n t t o F l o r i d a S t a t u t e §

7 2 0

. 4 0 1

, o r a p r i n t e d p r o p e r t y r e p o r t p u r s u a n t t o t h e I n t e r s t a t e L a n d S a l e s F u l l

D i s c l o s u r e A c t ( “ I L S F D A ” )

, 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 1 e t s e q

. T h e d i s t r i c t c o u r t o r d e r e d

t h e c a n c e l l a t i o n o f t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t w i t h P r i n c e t o n

, t h e r e t u r n o f t h e

V i r o n e s ’ $ 5 0

, 0 0 0

. 0 0 d e p o s i t

, a n d a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s

. W e a f

f i r m

.

I

. B A C K G R O U N D

O n J a n u a r y 2 3

, 2 0 0 6

, P r i n c e t o n a n d t h e V i r o n e s e x e c u t e d a p u r c h a s e

a g r e e m e n t o b l i g a t i n g P r i n c e t o n t o s e l l a n d b u i l d a t o w n h o m e i n S t

. A n d r e w s P a r k

.

A s p r o s p e c t i v e p a r c e l o w n e r s i n a c o m m u n i t y s u b j e c t t o a h o m e o w n e r s ’

a s s o c i a t i o n m e m b e r s h i p r e q u i r e m e n t

, t h e V i r o n e s w e r e e n t i t l e d t o r e c e i v e a

“ d i s c l o s u r e s u m m a r y ” b e f o r e e x e c u t i n g t h e c o n t r a c t o f s a l e p u r s u a n t t o F l o r i d a

S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( a )

, i n a f o r m t h a t i s s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r t o t h e o n e p r o v i d e d

i n t h e s t a t u t e a s f

o l l o w s :

2D I S C L O S U R E S U M M A R Y

F O R

( N A M E O F C O M M U N I T Y )

1

. A S A P U R C H A S E R O F P R O P E R T Y I N T H I S

C O M M U N I T Y

, Y O U W I L L B E O B L I G A T E D T O B E A

M E M B E R O F A H O M E O W N E R S ’ A S S O C I A T I O N

. 2

. T H E R E H A V E B E E N O R W I L L B E R E C O R D E D

R E S T R I C T I V E C O V E N A N T S G O V E R N I N G T H E U S E A N D

O C C U P A N C Y O F P R O P E R T I E S I N T H I S C O M M U N I T Y

. 3

. Y O U W I L L B E O B L I G A T E D T O P A Y A S S E S S M E N T S T O

T H E A S S O C I A T I O N

. A S S E S S M E N T S M A Y B E S U B J E C T

T O P E R I O D I C C H A N G E

. I F A P P L I C A B L E

, T H E

C U R R E N T A M O U N T I S $

_ _ _ P E R

_ _ _ . Y O U W I L L A L S O

B E O B L I G A T E D T O P A Y A N Y S P E C I A L A S S E S S M E N T S

I M P O S E D B Y T H E A S S O C I A T I O N

. S U C H S P E C I A L

A S S E S S M E N T S M A Y B E S U B J E C T T O C H A N G E

. I F

A P P L I C A B L E

, T H E C U R R E N T A M O U N T I S $

_ _ _ P E R

_ _ _ . 4

. Y O U M A Y B E O B L I G A T E D T O P A Y S P E C I A L

A S S E S S M E N T S T O T H E R E S P E C T I V E M U N I C I P A L I T Y

, C O U N T Y

, O R S P E C I A L D I S T R I C T

. A L L A S S E S S M E N T S

A R E S U B J E C T T O P E R I O D I C C H A N G E

.

5

. Y O U R F A I L U R E T O P A Y S P E C I A L A S S E S S M E N T S O R

A S S E S S M E N T S L E V I E D B Y A M A N D A T O R Y

H O M E O W N E R S ’ A S S O C I A T I O N C O U L D R E S U L T I N A

L I E N O N Y O U R P R O P E R T Y

. 6

. T H E R E M A Y B E A N O B L I G A T I O N T O P A Y R E N T O R

L A N D U S E F E E S F O R R E C R E A T I O N A L O R O T H E R

C O M M O N L Y U S E D F A C I L I T I E S A S A N O B L I G A T I O N O F

M E M B E R S H I P I N T H E H O M E O W N E R S ’ A S S O C I A T I O N

.

I F A P P L I C A B L E

, T H E C U R R E N T A M O U N T I S $

_ _ _ P E R

_ _ _ . 7

. T H E D E V E L O P E R M A Y H A V E T H E R I G H T T O A M E N D

T H E R E S T R I C T I V E C O V E N A N T S W I T H O U T T H E

A P P R O V A L O F T H E A S S O C I A T I O N M E M B E R S H I P O R

T H E A P P R O V A L O F T H E P A R C E L O W N E R S

. 8

. T H E S T A T E M E N T S C O N T A I N E D I N T H I S D I S C L O S U R E

F O R M A R E O N L Y S U M M A R Y I N N A T U R E

, A N D

, A S A

3P R O S P E C T I V E P U R C H A S E R

, Y O U S H O U L D R E F E R T O

T H E C O V E N A N T S A N D T H E A S S O C I A T I O N

G O V E R N I N G D O C U M E N T S B E F O R E P U R C H A S I N G

P R O P E R T Y

. 9

. T H E S E D O C U M E N T S A R E E I T H E R M A T T E R S O F

P U B L I C R E C O R D A N D C A N B E O B T A I N E D F R O M T H E

R E C O R D O F F I C E I N T H E C O U N T Y W H E R E T H E

P R O P E R T Y I S L O C A T E D

, O R A R E N O T R E C O R D E D A N D

C A N B E O B T A I N E D F R O M T H E D E V E L O P E R

.

D A T E : P U R C H A S E R :

P U R C H A S E R :

F l a

. S t a t

. § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( a )

. T h e V i r o n e s n e v e r r e c e i v e d a d i s c l o s u r e s u m m a r y

. O n

J a n u a r y 3 0

, 2 0 0 8

, m o r e t h a n t w o y e a r s a f t e r s i g n i n g t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

, b u t

b e f o r e c l o s i n g

, t h e V i r o n e s g a v e P r i n c e t o n w r i t t e n n o t i c e o f t h e i r i n t e n t i o n t o v o i d

t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t p u r s u a n t t o F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c )

, w h i c h p e r m i t s

a b u y e r t o v o i d t h e c o n t r a c t o f s a l e i f a d i s c l o s u r e s u m m a r y i s n o t p r o v i d e d p r i o r t o

c l o s i n g

. O n M a y 1 2

, 2 0 0 8

, t h e V i r o n e s s e n t a l e t t e r t o P r i n c e t o n d e c l a r i n g t h e i r

e l e c t i o n t o r e v o k e t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t d u e t o P r i n c e t o n ’ s f a i l u r e t o p r o v i d e t h e

V i r o n e s a p r i n t e d p r o p e r t y r e p o r t p u r s u a n t t o t h e I L S F D A

. P r i n c e t o n f a i l e d t o

a c k n o w l e d g e b o t h l e t t e r s

, a n d n e v e r c a n c e l l e d o r r e v o k e d t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

.

P r i n c e t o n a n d t h e V i r o n e s n e v e r c l o s e d o n t h e t o w n h o m e

.

O n M a y 1 9

, 2 0 0 8

, P r i n c e t o n f i l e d a c o m p l a i n t i n F l o r i d a s t a t e c o u r t s e e k i n g

s p e c i f i c p e r f o r m a n c e f

o r t h e V i r o n e s ’ f

a i l u r e t o c l o s e o n t h e t o w n h o m e a n d

d a m a g e s f

o r b r e a c h o f t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

. O n J u n e 2 3

, 2 0 0 8

, t h e V i r o n e s

4r e m o v e d t h e c a s e t o t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f

F l o r i d a

, a n s w e r e d P r i n c e t o n ’ s c o m p l a i n t

, a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m w i t h f o u r

c o u n t s

. T h e c o u n t s i n t h e c o u n t e r c l a i m w e r e f o r : ( I ) V i o l a t i o n o f t h e I L S F D A

, ( I I )

V i o l a t i o n o f t h e F l o r i d a D e c e p t i v e a n d U n f a i r T r a d e P r a c t i c e s A c t

, ( I I I )

C a n c e l l a t i o n p u r s u a n t t o F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1

, a n d ( I V ) C a n c e l l a t i o n b a s e d o n

a v a i l a b i l i t y o f f

i n a n c i n g

. O n l y C o u n t s I a n d I I I a r e p e r t i n e n t t o t h i s a p p e a l

, a s t h e

r e m a i n i n g t w o c o u n t s b e c a m e m o o t a n d a r e n o t a r g u e d o n a p p e a l

.

O n J a n u a r y 3 1

, 2 0 0 9

, t h e V i r o n e s f i l e d t h e i r f

i r s t m o t i o n f

o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n C o u n t s I I I a n d I V o f t h e i r c o u n t e r c l a i m

, a r g u i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t

P r i n c e t o n w a s t h e “ d e v e l o p e r ” a n d “ p a r c e l o w n e r ” o f t h e l o t o n w h i c h t h e i r t o w n

h o m e w a s t o b e c o n s t r u c t e d

, a n d t h e r e f o r e

, P r i n c e t o n w a s o b l i g a t e d t o p r o v i d e t h e

V i r o n e s w i t h a d i s c l o s u r e s u m m a r y s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r t o t h e o n e p r o v i d e d i n

F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1

, b u t f a i l e d t o d o s o

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e

V i r o n e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n C o u n t I I I

, f i n d i n g t h a t P r i n c e t o n

v i o l a t e d § 7 2 0

. 4 0 1

, a n d r e n d e r e d C o u n t I V a n d P r i n c e t o n ’ s c o m p l a i n t m o o t

. T h u s

,

t h e V i r o n e s w e r e p e r m i t t e d t o v o i d t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t a n d r e c o v e r t h e i r

d e p o s i t

. T h e d i s t r i c t c o u r t t h e n o r d e r e d t h e p a r t i e s t o s u b m i t a s t i p u l a t e d m o t i o n a s

t o t h e r e m a i n i n g i s s u e s

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e s t i p u l a t e d m o t i o n

, l e a v i n g

o n l y C o u n t I o f t h e V i r o n e s ’ c o u n t e r c l a i m o n t h e v i o l a t i o n o f t h e I L S F D A a t i s s u e

.

5O n A p r i l 2 7

, 2 0 0 9

, t h e V i r o n e s f i l e d t h e i r s e c o n d m o t i o n f o r s u m m a r y

j u d g m e n t o n C o u n t I o f t h e i r c o u n t e r c l a i m

, a r g u i n g t h a t P r i n c e t o n v i o l a t e d t h e

I L S F D A b e c a u s e i t w a s n o t e x e m p t f r o m p r o v i d i n g t h e V i r o n e s a p r o p e r t y r e p o r t

o r d i s c l o s i n g t h e r i g h t t o a p r o p e r t y r e p o r t i n t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

. O n A p r i l 3 0

,

2 0 0 9

, P r i n c e t o n f

i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t o n C o u n t I o f t h e V i r o n e s ’

c o u n t e r c l a i m

, a r g u i n g t h a t i t w a s e x e m p t f r o m t h e I L S F D A u n d e r 1 5 U

. S

. C

. §

1 7 0 2 ( a ) ( 2 ) a n d ( b ) ( 2 ) b e c a u s e i t o b l i g a t e d i t s e l f t o b u i l d t h e t o w n h o m e w i t h i n t w o

y e a r s a n d b e c a u s e i t d i d n o t s e l l m o r e t h a n t w e l v e t o w n h o m e s i n S t

. A n d r e w s P a r k

w i t h i n o n e y e a r f

r o m t h e d a t e o f t h e f

i r s t s a l e

. T h e d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e

V i r o n e s ’ m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t a n d d e n i e d P r i n c e t o n ’ s

, f i n d i n g t h a t

P r i n c e t o n w a s n o t e x e m p t f r o m p r o v i d i n g t h e V i r o n e s w i t h a p r o p e r t y r e p o r t u n d e r

t h e I L S F D A

. A l t h o u g h t h e V i r o n e s s o u g h t r e s c i s s i o n o f t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

,

t h e d i s t r i c t c o u r t f

o u n d t h a t t h e t w o

- y e a r s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s h a d r u n

, a n d

c o n s e q u e n t l y

, i t a w a r d e d d a m a g e s i n t h e a m o u n t o f t h e V i r o n e s ’ d e p o s i t

. T h e 1

A purc haser

may rec over in lawor in equity for a violation of 15 U.S.C. § 1703(a), and 1

the cour t may order “dama g es, spec ific per formanc e, or suc h other re lief as the c ourt dee ms fair,

just and equitable.” 15 U.S.C. § 1709(a). Althoug h 15 U.S.C. § 1703(c) only permits the

purcha ser to re voke the c ontrac t “within two y ear s from the da te of sig ning suc h contra ct,” 15

U.S.C. § 1711 specifica lly provides a thr ee y ear

statute of limitations t o rec over f or violations of

§ 1703(a) . There fore , althoug h the Virone s could not revoke the purc hase a g ree ment pursuant to

§ 1703(c) beca

use they filed their a ction more than two y ear s after executing the purcha se

ag ree ment, damag es we re r ecove rable for a violation of § 1703(a) (1) pur suant to § 1709(a)

beca use they broug ht their I L SFDA a ction within three y ear s of executing the purc hase

ag ree ment.

6d i s t r i c t c o u r t d i r e c t e d t h e V i r o n e s t o f i l e a m o t i o n f

o r f i n a l j u d g m e n t

, a n d t h e

d i s t r i c t c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n

, a s w e l l a s a t t o r n e y s ’ f e e s a n d c o s t s

. P r i n c e t o n

t i m e l y a p p e a l e d

.

I I

. S T A N D A R D O F R E V I E W

W e r e v i e w a d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t d e n o v o a n d a p p l y

t h e s a m e l e g a l s t a n d a r d s t h a t g o v e r n e d t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s a n a l y s i s

. C a p o n e v

.

A e t n a L i f e I n s

. C o

. , 5 9 2 F

. 3 d 1 1 8 9

, 1 1 9 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 1 0 ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

.

B e c a u s e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t P r i n c e t o n v i o l a t e d F l o r i d a S t a t u t e §

7 2 0

. 4 0 1 w a s b a s e d o n s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n

, w e r e v i e w t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s

d e t e r m i n a t i o n d e n o v o

. T u g A l l i e

- B

, I

n c

. v

. U n i t e d S t a t e s

, 2 7 3 F

. 3 d 9 3 6

, 9 4 1 ( 1 1 t h

C i r

. 2 0 0 1 ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

. B e c a u s e t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t P r i n c e t o n

w a s n o t e x e m p t u n d e r t h e I L S F D A w a s b a s e d o n i t s i n t e r p r e t a t i o n o f t h e p u r c h a s e

a g r e e m e n t

, w e r e v i e w i t s i n t e r p r e t a t i o n d e n o v o

. S e e W o r l d R e n t a l

s & S a l e s

, L L C

v

. V o l v o C o n s t r

. E q u i

p

. R e n t s

, I n c

. , 5 1 7 F

. 3 d 1 2 4 0

, 1 2 4 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 8 )

.

I I I

. D I S C U S S I O N

A

. V i o l a t i o n o f F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1

T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t S t

. A n d r e w s P a r k i s g o v e r n e d b y S t

. A n d r e w s

P a r k P r o p e r t y O w n e r s ’ A s s o c i a t i o n

, a n d t h a t F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1 a p p l i e s

.

S e c t i o n 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( a ) r e q u i r e s t h a t t h e “ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l o w n e r ” p r o v i d e t h e

7b u y e r o f a l o t g o v e r n e d b y a c o m m u n i t y a s s o c i a t i o n w i t h a d i s c l o s u r e s u m m a r y

i d e n t i c a l t o o r s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r t o t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y p r o v i d e d i n t h e

s t a t u t e

. F u r t h e r

, i f t h e b u y e r d o e s n o t r e c e i v e a d i s c l o s u r e s u m m a r y b e f o r e

e x e c u t i n g t h e c o n t r a c t o f s a l e

,

t h e p u r c h a s e r m a y v o i d t h e c o n t r a c t b y d e l i v e r i n g t o t h e s e l l e r o r t h e

s e l l e r ’ s a g e n t o r r e p r e s e n t a t i v e w r i t t e n n o t i c e c a n c e l i n g t h e c o n t r a c t

w i t h i n 3 d a y s a f

t e r r e c e i p t o f t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y o r p r i o r t o

c l o s i n g

, w h i c h e v e r o c c u r s f i r s t

. T h i s r i g h t m a y n o t b e w a i v e d b y t h e

p u r c h a s e r b u t t e r m i n a t e s a t c l o s i n g

.

F l a

. S t a t

. § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c )

. I t i s u n d i s p u t e d t h a t t h e V i r o n e s w e r e n e v e r p r e s e n t e d a

d i s c l o s u r e s u m m a r y b y a n y o n e

, e i t h e r b e f o r e o r a f t e r t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s

e x e c u t e d

.

I n f i n d i n g t h a t P r i n c e t o n v i o l a t e d § 7 2 0

. 4 0 1

, t h e d i s t r i c t c o u r t f o c u s e d i t s

a n a l y s i s p r i n c i p a l l y o n w h e t h e r P r i n c e t o n q u a l i f i e d a s t h e “ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l

o w n e r

, ” t h e e n t i t i e s i d e n t i f i e d b y t h e s t a t u t e t h a t m u s t p r o v i d e t h e d i s c l o s u r e s

. T h e

d i s t r i c t c o u r t c o n c l u s i v e l y f o u n d P r i n c e t o n t o b e t h e “ p a r c e l o w n e r ” a n d s t a t e d t h a t

P r i n c e t o n ’ s r e l a t i o n s h i p t o t h e d e v e l o p m e n t w a s s u f f i c i e n t t o m e e t t h e d e f

i n i t i o n o f

“ d e v e l o p e r ” u n d e r § 7 2 0

. 3 0 1 ( 6 )

. O n a p p e a l

, P r i n c e t o n a r g u e s t h a t i t i s n e i t h e r t h e

“ d e v e l o p e r ” n o r t h e “ p a r c e l o w n e r ” o f t h e p r o p e r t y a t i s s u e

, b u t m e r e l y t h e

h o m e b u i l d e r

. T h e V i r o n e s r e s p o n d t h a t P r i n c e t o n w a s t h e “ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l

o w n e r

, ” a s d e t e r m i n e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t

. H o w e v e r

, t h e V i r o n e s a l t e r n a t i v e l y

8a r g u e

, f

o r t h e f i r s t t i m e o n a p p e a l

, t h a t e v e n i f w e f i n d t h a t P r i n c e t o n d o e s n o t m e e t

t h e s e d e f i n i t i o n s

, t h e V i r o n e s a r e s t i l l e n t i t l e d t o v o i d t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t

p u r s u a n t t o § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c )

. T h e y a r g u e t h a t r e g a r d l e s s o f w h o w a s r e q u i r e d t o 2

p r o v i d e a d i s c l o s u r e s u m m a r y

, t h e V i r o n e s n e v e r r e c e i v e d t h e d i s c l o s u r e s

, a n d a t

t h e h e a r t o f t h e s t a t u t e i s t h e i m p o r t a n c e t h a t t h e b u y e r s r e c e i v e t h e d i s c l o s u r e s

f r o m s o m e o n e

. W e a g r e e w i t h t h e V i r o n e s ’ a l t e r n a t i v e a r g u m e n t o n a p p e a l

.

S e c t i o n 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c ) m a k e s c l e a r t h a t a b u y e r m a y v o i d t h e c o n t r a c t o f s a l e

a g a i n s t t h e s e l l e r

, e v e n t h o u g h t h e s e l l e r m a y n o t a l w a y s b e t h e s a m e e n t i t y a s t h e

“ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l o w n e r ” r e q u i r e d t o p r o v i d e t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y u n d e r §

This theory

was not pre sented to the district cour t in the Virones’ motion for summar y 2

judgme nt. I t is well-settled that “a ppellate c ourts g ener ally

will not consider an issue or theory

that was not ra ised in the district court.” FDIC v. Ve rex Assuranc e, Inc

. , 3 F.3d 391, 395 ( 11th

Cir. 1993) (citation omitted). Howe ver, this Court has identified f ive exceptions to that rule:

First, an a ppellate c ourt will consider a n issue not raised in the district cour t if it

involves a pure question of law, a nd if ref usal to consider it would re sult in a

miscarr iag e of justice. Sec ond, the rule ma y be re laxed where the appe llant raises

an objec tion to an order w hich he ha d no opportunity to raise a t the district court

level. Third, the r

ule does not bar

consideration by

the appe llate cour

t in the first

instance w here the intere st of substantial justi ce is a t stake. F ourth, a fe dera l

appellate court is justified in resolving an issue not passed on be low . . . wher e the

proper resolution is bey ond any

doubt. Finally , it may

be appr opriate to c onsider

an issue first ra ised on appe al if that issue pre sents signific ant questions of

g ener al impact or of

g rea t public conce rn.

Dean W itter Reynolds, Inc . v. Fe rnandez , 741 F.2d 355, 360–61 ( 11th Cir. 1984) (alter ation in

orig inal) (inter

nal citations and quotations omitted). We find that the issue is a pure question of

law, in which the pr oper r esolution is bey ond any doubt. Thus, we choose to exercise our

discretion to consider

the Virone s’ theory

on appea l. See U

nited States v. S. Fabricating Co.

, 764 F.2d 780, 781 ( 11th Cir. 1985) (per curia m) (“T he dec ision whether to conside r” a n

arg ument raised f

or the fir st tim e on appe al “is left to the a ppellate c ourt’s discre tion”) (c itation

omitted)).

97 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( a )

. T h e s t a t u t e

, r e a d p l a i n l y a s a w h o l e

, i n d i c a t e s t h a t a b u y e r w h o

d o e s n o t r e c e i v e t h e d i s c l o s u r e s

, r e g a r d l e s s o f w h o w a s r e q u i r e d t o p r o v i d e t h e m

, i s

e n t i t l e d t o v o i d t h e c o n t r a c t o f s a l e b y g i v i n g n o t i c e t o t h e s e l l e r u n d e r §

7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c )

. T h e F o u r t h D i s t r i c t C o u r t o f A p p e a l o f t h e S t a t e o f F l o r i d a r e a c h e d

t h i s c o n c l u s i o n

, i n a s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r s c e n a r i o i n P r i n c e t o n H o m e s

, I n c

. v

.

M o r g a n

, 4 t h D C A 2 0 1 0

,

_ _ _ S o

. 3 d

_ _ _ , ( N o

. 4 D 0 9

- 9 5 8

, J u n e 9

, 2 0 1 0 )

, w h i c h w e

f i n d p e r s u a s i v e

. S e e E r n i e H a i r e F o r d

, I n c

. v

. F o r d M o t o r C o

. , 2 6 0 F

. 3 d 1 2 8 5

( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 1 ) ( I n r e n d e r i n g a d e c i s i o n b a s e d o n F l o r i d a s u b s t a n t i v e l a w

,

“ [ w ] h e r e t h e s t a t e ’ s h i g h e s t c o u r t h a s n o t s p o k e n t o a n i s s u e

, a f e d e r a l c o u r t m u s t

a d h e r e t o t h e d e c i s i o n s o f t h e s t a t e ’ s i n t e r m e d i a t e a p p e l l a t e c o u r t s a b s e n t s o m e

p e r s u a s i v e i n d i c a t i o n t h a t t h e s t a t e ’ s h i g h e s t c o u r t w o u l d d e c i d e t h e i s s u e

o t h e r w i s e ” ( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n o m i t t e d ) )

.

I n M o r g a n

, t h e b u y e r f

o u n d h e r s e l f i n t h e s a m e f a c t u a l s i t u a t i o n a s t h e

V i r o n e s a n d e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t w i t h P r i n c e t o n t o p u r c h a s e a t o w n h o m e a t S t

.

A n d r e w s P a r k

. I

d

. a t * 1

. T h e c o n t r a c t s h e e x e c u t e d w a s s u b s t a n t i a l l y s i m i l a r i n i t s

t e r m s

, i f n o t i d e n t i c a l

, t o t h a t e x e c u t e d b y t h e V i r o n e s

. S e e i d

. T h e b u y e r s u e d

P r i n c e t o n i n F l o r i d a s t a t e c o u r t a l l e g i n g t h a t s h e d i d n o t r e c e i v e t h e d i s c l o s u r e

s u m m a r y a s r e q u i r e d b y F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1

. I d

. L i k e t h e V i r o n e s

, t h e b u y e r

s e n t P r i n c e t o n w r i t t e n n o t i c e d e m a n d i n g a r e f u n d o f h e r d e p o s i t a n d e x e r c i s e d h e r

10r i g h t t o v o i d t h e c o n t r a c t o f s a l e

. I d

. T h e t r i a l c o u r t h e l d t h a t b e c a u s e t h e b u y e r

n e v e r r e c e i v e d a d i s c l o s u r e s u m m a r y

, a n d c l o s i n g h a d n o t o c c u r r e d

, s h e h a d t h e

r i g h t t o v o i d t h e c o n t r a c t u n d e r § 7 2 0

. 4 0 1 ( 1 ) ( c )

. I d

. O n a p p e a l

, t h e F l o r i d a c o u r t

a f f i r m e d

, s t a t i n g t h a t “ [ s ] e c t i o n 7 2 0

. 4 0 1 c o u l d n o t b e c l e a r e r i n i t s e x p l a n a t i o n t h a t

i f t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y i s n o t p r o v i d e d t o a p r o s p e c t i v e p u r c h a s e r b e f o r e t h e

p u r c h a s e r e x e c u t e s a c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f p r o p e r t y

, t h e p u r c h a s e r m a y v o i d t h e

c o n t r a c t

. ” I

d

. a t * 3 ( c i t a t i o n o m i t t e d )

. T h e c o u r t r e l i e d o n t h e s t a t u t e ’ s l e g i s l a t i v e

p u r p o s e

, w h i c h “ i s t o e n s u r e t h a t p r o s p e c t i v e p u r c h a s e r s o f p r o p e r t i e s i n

h o m e o w n e r s ’ a s s o c i a t i o n s w i l l r e c e i v e a d i s c l o s u r e s u m m a r y

. ” I d

. M o r e

i m p o r t a n t l y

, t h e c o u r t e x p l a i n e d :

I n l i g h t o f t h i s s t a t u t o r y p u r p o s e

, [ i t ] n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r t h e d u t y

t o p r o v i d e t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y f e l l u p o n t h e t i t l e o w n e r o f t h e

p r o p e r t y a t t h e t i m e t h e c o n t r a c t w a s e x e c u t e d

, o r i n s t e a d w h e t h e r i t

f e l l u p o n P r i n c e t o n H o m e s a s t h e s u b s e q u e n t o w n e r a n d p r o s p e c t i v e

s e l l e r o f t h e p r o p e r t y u n d e r t h e c o n t r a c t

. W e c o n c l u d e t h a t r e g a r d l e s s

o f w h i c h e n t i t y w a s r e q u i r e d t o p r e s e n t t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y

,

M o r g a n ’ s r i g h t t o v o i d t h e c o n t r a c t a r o s e b e c a u s e s h e d i d n o t r e c e i v e

t h e d i s c l o s u r e s u m m a r y b e f o r e e x e c u t i n g t h e c o n t r a c t f o r s a l e o r a t

a n y t i m e t h e r e a f

t e r

.

I d

. a t * 4 ( f

o o t n o t e o m i t t e d )

.

W e a g r e e w i t h t h e r e a s o n i n g o f t h e F o u r t h D i s t r i c t C o u r t o f A p p e a l o f

F l o r i d a a n d b e l i e v e t h a t i t i s t h e c o r r e c t i n t e r p r e t a t i o n o f § 7 2 0

. 4 0 1

. E v e n i f

P r i n c e t o n i s n o t t h e “ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l o w n e r ” w i t h n o d u t y t o p r o v i d e a

11d i s c l o s u r e s u m m a r y

, P r i n c e t o n r a n t h e r i s k t h a t t h e V i r o n e s w o u l d e x e r c i s e t h e i r

r i g h t t o v o i d t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t b y f a i l i n g t o e n s u r e t h a t t h e a c t u a l

“ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l o w n e r

, ” w h o e v e r t h e y h a p p e n e d t o b e

, t i m e l y p r o v i d e d a

d i s c l o s u r e s u m m a r y

. T h e r e f o r e

, i t i s o f n o c o n s e q u e n c e w h e t h e r P r i n c e t o n w a s

o b l i g a t e d t o p r o v i d e t h e V i r o n e s w i t h a d i s c l o s u r e s u m m a r y

. T h e V i r o n e s p r o p e r l y

e x e r c i s e d t h e i r r i g h t t o v o i d t h e c o n t r a c t o f s a l e b e c a u s e t h e y d i d n o t r e c e i v e t h e

r e q u i r e d d i s c l o s u r e s b e f o r e c l o s i n g

.

T h u s

, w e a f

f i r m o n g r o u n d s o t h e r t h a n t h o s e p r o v i d e d b y t h e d i s t r i c t c o u r t

a n d n e e d n o t d e c i d e w h e t h e r P r i n c e t o n s h o u l d p r o p e r l y b e l a b e l e d a s t h e

“ d e v e l o p e r ” o r “ p a r c e l o w n e r ” f o r p u r p o s e s o f § 7 2 0

. 4 0 1

. S e e S t e g m a i e r v

.

T r a m m e l l

, 5 9 7 F

. 2 d 1 0 2 7

, 1 0 3 8 ( 5 t h C i r

. 1 9 7 9 ) ( f i n d i n g t h a t “ a n a p p e l l a t e c o u r t

m u s t a f f i r m t h e l o w e r c o u r t ’ s j u d g m e n t i f t h e r e s u l t i s c o r r e c t e v e n t h o u g h i t i s

b a s e d u p o n a n i m p r o p e r g r o u n d ” ( c i t a t i o n s o m i t t e d ) )

. 3

B

. V i o l a t i o n o f t h e I n t e r s t a t e L a n d S a l e s F u l l D i s c l o s u r e A c t

T h e p a r t i e s d o n o t d i s p u t e t h a t t h e I L S F D A a p p l i e s t o t h e s a l e o f t h e t o w n

h o m e

, t h a t t h e V i r o n e s n e v e r r e c e i v e d a p r i n t e d p r o p e r t y r e p o r t p u r s u a n t t o 1 5

U

. S

. C

. § 1 7 0 3 ( a ) ( 1 ) ( B )

, a n d t h a t t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t f a i l e d t o d i s c l o s e t h e

I n Bonner v. City of Prichard , 661 F.2d 1206, 1209 ( 11th Cir. 1981) (en ba nc), w e 3

adopted a s binding pre cede nt all decisions of the for mer F ifth Circuit handed down pr ior to the

close of busine ss on September 30, 1981.

12V i r o n e s ’ r i g h t t o r e v o k e t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t b a s e d o n t h e l a c k o f a p r o p e r t y

r e p o r t p u r s u a n t t o 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 3 ( c )

. W h e n a p r o p e r t y r e p o r t h a s n o t b e e n

p r o v i d e d t o t h e b u y e r b e f o r e e x e c u t i n g t h e c o n t r a c t o f s a l e

, “ s u c h c o n t r a c t o r

a g r e e m e n t m a y b e r e v o k e d a t t h e o p t i o n o f t h e p u r c h a s e r o r l e s s e e w i t h i n t w o y e a r s

f r o m t h e d a t e o f s u c h s i g n i n g

, a n d s u c h c o n t r a c t o r a g r e e m e n t s h a l l c l e a r l y p r o v i d e

t h i s r i g h t

. ” 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 3 ( c )

.

T h e d i s t r i c t c o u r t f

o u n d t h a t P r i n c e t o n v i o l a t e d t h e I L S F D A b e c a u s e i t d i d

n o t p r o v i d e a p r o p e r t y r e p o r t t o t h e V i r o n e s b e f o r e t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t w a s

e x e c u t e d

, a n d P r i n c e t o n w a s n o t e x e m p t f r o m t h e I L S F D A p u r s u a n t t o 1 5 U

. S

. C

. §

1 7 0 2

. O n a p p e a l

, P r i n c e t o n a r g u e s t h a t i t d i d n o t g i v e a p r o p e r t y r e p o r t t o t h e

V i r o n e s b e c a u s e i t w a s e x e m p t f r o m t h e I L S F D A r e q u i r e m e n t s

, p u r s u a n t t o §

1 7 0 2 ( a ) ( 2 ) a n d ( b ) ( 2 )

.

1

. E x e m p t i o n u n d e r 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 2 ( a ) ( 2 )

P r i n c e t o n a r g u e s t h a t i t w a s n o t r e q u i r e d t o p r o v i d e t h e V i r o n e s w i t h a

p r o p e r t y r e p o r t b e c a u s e t h e p u r c h a s e a g r e e m e n t a n d c o n s t r u c t i o n a g r e e m e n t

o b l i g a t e d P r i n c e t o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o f t h e t o w n h o m e w i t h i n t w o y e a r s

.

A s e l l e r i s e x e m p t f

r o m p r o v i d i n g a p r o p e r t y r e p o r t u n d e r t h e I L S F D A i f t h e s e l l e r

a g r e e s t o “ t h e s a l e

. . . o f l a n d u n d e r a c o n t r a c t o b l i g a t i n g t h e s e l l e r

. . . t o e r e c t [ a

r e s i d e n t i a l ] b u i l d i n g t h e r e o n w i t h i n a p e r i o d o f t w o y e a r s

. ” 1 5 U

. S

. C

. §

131 7 0 2 ( a ) ( 2 )

. T h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d t h a t P r i n c e t o n ’ s a l l e g e d o b l i g a t i o n t o

c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n t w o y e a r s w a s i l l u s o r y b e c a u s e i t w a s c o n d i t i o n e d

u p o n o b t a i n i n g a b u i l d i n g p e r m i t f r o m t h e C i t y o f P o r t S t

. L u c i e b y a n

u n d e t e r m i n e d d a t e

, t h a t s u c h a c o n d i t i o n i s n o t t h e s a m e a s a c o n d i t i o n b a s e d o n

i m p o s s i b i l i t y o r f

o r c e m a j e u r e

, a n d t h a t l i m i t i n g c o n s t r u c t i o n t o 2 1 0 w o r k i n g d a y s

i s a m b i g u o u s

. W e a g r e e

.

W e l o o k t o b o t h f

e d e r a l a n d s t a t e l a w t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e p u r c h a s e

a g r e e m e n t q u a l i f

i e s u n d e r t h e § 1 7 0 2 ( a ) ( 2 ) e x e m p t i o n f r o m t h e I L S F D A

. S t e i n v

.

P a r a d i g m M i r a s o l

, L L C

, 5 8 6 F

. 3 d 8 4 9

, 8 5 4 ( 1 1 t h C i r

. 2 0 0 9 )

. W e i n t e r p r e t t h e

I L S F D A u s i n g p r i n c i p l e s o f f e d e r a l s t a t u t o r y c o n s t r u c t i o n b e c a u s e i t i s a f e d e r a l

s t a t u t e

. I d

. “ F l o r i d a l a w w i l l i n f o r m u s a b o u t t h e e x t e n t a n d n a t u r e o f

[ P r i n c e t o n ’ s ] l e g a l l y e n f o r c e a b l e o b l i g a t i o n t o f

u l f i l l i t s c o n t r a c t u a l p r o m i s e t o

c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n t w o y e a r s

. ” I d

. A c o n t r a c t i s i l l u s o r y u n d e r F l o r i d a

l a w w h e n “ o n e o f t h e p r o m i s e s a p p e a r s o n i t s f a c e t o b e s o i n s u b s t a n t i a l a s t o

i m p o s e n o o b l i g a t i o n a t a l l o n t h e p r o m i s o r

— w h o s a y s

, i n e f f e c t

, ‘ I w i l l i f I w a n t

t o

. ’ ” J o h n s o n E n t e r s

. o

f J a c k s o n v i l l e

, I

n c

. v

. F P L G r o u p

, I n c

. , 1 6 2 F

. 3 d 1 2 9 0

,

1 3 1 1 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 8 ) ( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n o m i t t e d )

. H e r e

, P r i n c e t o n ’ s

o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n 2 1 0 w o r k i n g d a y s

, w h i c h i s c o n d i t i o n e d

u p o n P r i n c e t o n o b t a i n i n g a b u i l d i n g p e r m i t f r o m t h e c i t y o f P o r t S t

. L u c i e

, i s

14i l l u s o r y

. S e e S a n t i d r i a n v

. L a n d m a r k C u s t o m R a n c h e s

, I n c

. , 6 5 5 F

. S u p p

. 2 d 1 2 6 0

,

1 2 6 4 ( S

. D

. F l a

. 2 0 0 9 ) ( h o l d i n g t h a t a n o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n

“ t w o y e a r s f

r o m t h e d a t e S e l l e r o b t a i n s a b u i l d i n g p e r m i t f r o m t h e a p p r o p r i a t e

g o v e r n m e n t a l a u t h o r i t y ” w a s i l l u s o r y ( c i t a t i o n o m i t t e d ) )

.

I n S a n t i d r i a n

, t h e d i s t r i c t c o u r t f o r t h e S o u t h e r n D i s t r i c t o f F l o r i d a s t a t e d

t h a t t h e c l a u s e a t i s s u e w a s d i s t i n g u i s h a b l e f r o m n o n

- i l l u s o r y c l a u s e s b e c a u s e “ t h e

t w o y e a r p e r i o d d o e s n o t b e g i n u n t i l S e l l e r o b t a i n s a b u i l d i n g p e r m i t

, w h i c h c o u l d

a l s o d e l a y c o m p l e t i o n b e y o n d t w o y e a r s d u e t o f a c t o r s w i t h i n S e l l e r ’ s d i s c r e t i o n

. ”

I d

. a t 1 2 6 5

. W e f

i n d t h i s r e a s o n i n g t o b e p e r s u a s i v e

. A d d i t i o n a l l y

, w h e r e t h e

s e l l e r i s e x e m p t u n d e r § 1 7 0 2 ( a ) ( 2 )

, t h e t w o y e a r c o n s t r u c t i o n p e r i o d

u n a m b i g u o u s l y b e g i n s o n t h e e x a c t d a t e t h e c o n t r a c t o r a g r e e m e n t i s e x e c u t e d

.

S e e

, e

. g

. , S t e i n

, 5 8 6 F

. 3 d a t 8 5 7 ( “ C o n s t r u c t i o n o f t h e c o n d o m i n i u m u n i t w i l l b e

c o m p l e t e a n d r e a d y f

o r p o s s e s s i o n w i t h i n t w o ( 2 ) y e a r s f r o m t h e e x e c u t i o n o f t h i s

P u r c h a s e A g r e e m e n t ” ( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n o m i t t e d ) ) ; J a n k u s v

. E d

g e I n v e s t o r s

,

L t d

. P ’ s h i

p

. , 6 5 0 F

. S u p p

. 2 d 1 2 4 8

, 1 2 5 0 ( S

. D

. F l a

. 2 0 0 9 ) ( “ S e l l e r a g r e e s t o

s u b s t a n t i a l l y c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n o f t h e U n i t

. . . b y a d a t e n o l a t e r t h a n t w o ( 2 )

y e a r s f r o m t h e d a t e B u y e r s i g n s t h i s A g r e e m e n t ” ( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n o m i t t e d ) )

.

T h u s

, t h e o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n t w o y e a r s b e g i n s o n a d e f i n i t e

a n d p r e d e t e r m i n e d d a t e

, w h e r e a s h e r e

, t h e r e w a s n o w a y t o m e a s u r e e x a c t l y w h a t

15d a y P r i n c e t o n w o u l d o b t a i n a b u i l d i n g p e r m i t i n o r d e r t o b e g i n t h e 2 1 0

- d a y

c o n s t r u c t i o n o b l i g a t i o n

.

P r i n c e t o n ’ s o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n 2 1 0 w o r k i n g d a y s

c o n d i t i o n e d u p o n o b t a i n i n g a b u i l d i n g p e r m i t i s a l s o n o t a p e r m i s s i b l e c o n d i t i o n

u n d e r t h e p r i n c i p l e o f f

o r c e m a j e u r e

. A p e r m i s s i b l e f

o r c e m a j e u r e c l a u s e “ c o v e r s

e v e n t s t h a t m a y o r m a y n o t h a p p e n

, b u t w h e t h e r t h e y d o i s ‘ b e y o n d t h e c o n t r o l o f

t h e S e l l e r

. ’ T h i s t y p e o f c l a u s e i s n o t a n o p t

- o u t p r o v i s i o n ; i t i s l i m i t e d i n s c o p e

. ”

S t e i n

, 5 8 6 F

. 3 d a t 8 5 8

. W e h a v e h e l d t h a t f o r c e m a j e u r e c l a u s e s b r o a d e r t h a n t h e

s c o p e o f i m p o s s i b i l i t y a r e e n f o r c e a b l e

. S t e i n

, 5 8 6 F

. 3 d a t 8 5 7 & n

. 6 ( f i n d i n g f o r c e

m a j e u r e c l a u s e w h i c h s t a t e d

, “ S e l l e r s h a l l n o t b e r e s p o n s i b l e f o r a n y d e l a y c a u s e d

b y a c t s o f G o d

, w e a t h e r c o n d i t i o n s

, r e s t r i c t i o n s i m p o s e d b y a n y g o v e r n m e n t a l

a g e n c y

, l a b o r s t r i k e s

, m a t e r i a l s h o r t a g e s o r o t h e r d e l a y s b e y o n d t h e c o n t r o l o f t h e

S e l l e r ” t o b e e n f

o r c e a b l e )

. T h e c o n d i t i o n a l c l a u s e h e r e i s n o t a p e r m i s s i b l e f o r c e

m a j e u r e c l a u s e b e c a u s e o b t a i n i n g a b u i l d i n g p e r m i t i s n o t b e y o n d P r i n c e t o n ’ s

c o n t r o l o r a n u n f

o r e s e e a b l e o b s t a c l e t h a t w o u l d p r e v e n t P r i n c e t o n f r o m c o m p l e t i n g

c o n s t r u c t i o n w i t h i n 2 1 0 w o r k i n g d a y s

.

F u r t h e r

, w e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s r e a s o n i n g a n d c o n c l u s i o n t h a t

P r i n c e t o n ’ s o b l i g a t i o n t o c o m p l e t e c o n s t r u c t i o n w i t h i n 2 1 0 w o r k i n g d a y s i s

a m b i g u o u s b e c a u s e i t i s “ t o o d e p e n d e n t o n [ P r i n c e t o n ’ s ] u n i l a t e r a l j u d g m e n t a s t o

16w h a t c o n s t i t u t e s a ‘ w o r k i n g d a y

. ’ ” B e c a u s e P r i n c e t o n ’ s 2 1 0

- d a y o b l i g a t i o n t o

b u i l d t h e t o w n h o m e i s c o n d i t i o n e d u p o n o b t a i n i n g a b u i l d i n g p e r m i t f r o m t h e c i t y

o f P o r t S t

. L u c i e a n d “ w o r k i n g d a y ” i s a m b i g u o u s

, i t i s i l l u s o r y

.

B

. E x e m p t i o n u n d e r 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 )

P r i n c e t o n a r g u e s t h a t i t i s e x e m p t f r o m t h e r e q u i r e m e n t t o p r o v i d e t h e

V i r o n e s w i t h a p r o p e r t y r e p o r t p u r s u a n t t o 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 ) b e c a u s e i t d i d

n o t s e l l m o r e t h a n t w e l v e l o t s i n S t

. A n d r e w s P a r k w i t h i n o n e y e a r f r o m t h e d a t e o f

t h e f i r s t s a l e

. I t i n t e r p r e t s a “ s a l e ” t o o c c u r a t t h e t i m e o f c l o s i n g

. S e c t i o n 4

1 7 0 2 ( b ) ( 2 ) p r o v i d e s t h a t “ t h e p r o v i s i o n s r e q u i r i n g r e g i s t r a t i o n a n d d i s c l o s u r e ( a s

s p e c i f i e d i n s e c t i o n 1 7 0 3 ( a ) ( 1 ) o f t h i s t i t l e

. . . ) s h a l l n o t a p p l y t o

. . . t h e s a l e o r

l e a s e o f l o t s i n a s u b d i v i s i o n i f

, w i t h i n t h e t w e l v e

- m o n t h p e r i o d c o m m e n c i n g o n

t h e d a t e o f t h e f

i r s t s a l e

. . . o f a l o t i n s u c h s u b d i v i s i o n

. . . , n o t m o r e t h a n t w e l v e

l o t s a r e s o l d

. ” T h e d i s t r i c t c o u r t c o r r e c t l y h e l d t h a t g e n e r a l l y

, u n d e r t h e I L S F D A

, a

“ s a l e ” o c c u r s a t c o n t r a c t f o r m a t i o n

, r e l y i n g o n p r e c e d e n t t h a t d e f i n e s “ s a l e ” u n d e r

o t h e r p r o v i s i o n s o f t h e I L S F D A a n d t h e D e p a r t m e n t o f H o u s i n g a n d U r b a n

D e v e l o p m e n t g u i d e l i n e s

, w h i c h c o n c l u d e t h a t a s a l e o c c u r s a t t h e t i m e o f c o n t r a c t

f o r m a t i o n

. T h e d i s t r i c t c o u r t a l s o r e a s o n e d t h a t a s a l e l o g i c a l l y o c c u r s a t c o n t r a c t

Princeton executed twe nty -one c ontrac ts of sale within one y ear from the da te the first 4

contra ct of sale was e x ecute d on October 17, 2005. Princeton closed on e leven town homes

within one y ear

from the da te of the f

irst closing on Ma

y 17, 2006.

17f

o r m a t i o n b e c a u s e i t f

u r t h e r s t h e p u r p o s e o f t h e I L S F D A

, w h i c h i s t o e n c o u r a g e

d i s c l o s u r e b e

f o r e a b u y e r c o m p l e t e s a p u r c h a s e

. S e e L a w v

. R o y a l P a l m B e a c h

C o l o n y

, I n c

. , 5 7 8 F

. 2 d 9 8

, 9 9 ( 5 t h C i r

. 1 9 7 8 ) ( c i t a t i o n o m i t t e d )

.

I n i n t e r p r e t i n g t h e m e a n i n g o f t h e e x e m p t i o n u n d e r 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 )

,

“ w e m u s t b e g i n

. . . w i t h t h e l a n g u a g e o f t h e s t a t u t e i t s e l f

. ” U n i t e d S t a t e s v

. S t e e l e

,

1 4 7 F

. 3 d 1 3 1 6

, 1 3 1 8 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 9 8 ) ( e n b a n c ) ( c i t a t i o n a n d q u o t a t i o n m a r k s

o m i t t e d )

. F u r t h e r

, i f t h e s t a t u t e d o e s n o t d e f i n e i t s t e r m s

, t h e y a r e g i v e n t h e i r

o r d i n a r y m e a n i n g

. S t e i n

, 5 8 6 F

. 3 d a t 8 5 4 ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. S e c t i o n § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 )

d o e s n o t d e f

i n e “ s a l e

. ” A n d

, w e l a c k p r e c e d e n t d e f i n i n g “ s a l e ” a s t h a t t e r m i s u s e d

i n t h e c o n t e x t o f § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 ) ; h o w e v e r

, i n W i n t e r v

. H

o l l i n g s w o r t h P r o

p e r t i e s

,

I n c

. , w e h e l d t h a t f

o r “ t h e p u r p o s e s o f t h e I L S F D A t h e ‘ s a l e ’ t a k e s p l a c e a t t h e t i m e

t h e p u r c h a s e r s i g n s t h e c o n t r a c t a n d i n c u r s a n o b l i g a t i o n

. T h i s i s a n e c e s s a r y r e s u l t

t o e n s u r e t h a t t h e A c t ’ s p u r p o s e i s f u l f u l l e d ; t h e b u y e r m u s t r e c e i v e t h e i n f o r m a t i o n

n e c e s s a r y t o m a k e h i s d e c i s i o n p r i o r t o t h e p u r c h a s e c o m m i t m e n t

. ” 7 7 7 F

. 2 d 1 4 4 4

,

1 4 4 9 ( 1 1 t h C i r

. 1 9 8 5 ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d )

. F u r t h e r

, t h e W i n t e r C o u r t h e l d

t h a t “ [ r ] e a l e s t a t e c o n t r a c t s f r e q u e n t l y c a l l f

o r a l o n g p e r i o d o f i n s t a l l m e n t

p a y m e n t s w i t h t i t l e n o t b e i n g t r a n s f e r r e d u n t i l t h e e n t i r e a m o u n t i s p a i d

. I t w o u l d

f r u s t r a t e t h e i n t e n t o f t h e [ I L S F D A ] t o s a y t h a t n o s a l e t a k e s p l a c e u n t i l t i t l e i s

18t r a n s f

e r r e d

. ” I d

. 5

F i n a l l y

, a v i o l a t i o n o f § 1 7 0 3 ( a ) ( 1 ) o f t h e I L S F D A o c c u r s a t t h e e x e c u t i o n o f

t h e s a l e s c o n t r a c t

. S e e L a w

, 5 7 8 F

. 2 d a t 1 0 0 ; s e e a l s o F o g e l v

. S e l l

A m e r i c a

, L t d

. ,

4 4 5 F

. S u p p

. 1 2 6 9

, 1 2 7 5 ( S

. D

. N

. Y

. 1 9 7 8 ) ( f i n d i n g t h a t t h e “ a c t i v i t y w h i c h

c o n s t i t u t e s t h e ‘ s a l e ’

. . . m u s t b e t h e i n i t i a l s i g n i n g o f t h e c o n t r a c t r a t h e r t h a n t h e

f i n a l p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e ” )

. I n f a c t

, t h e s t a t u t e f

o c u s e s o n t h e m o m e n t

w h e n t h e c o n t r a c t o f s a l e i s s i g n e d

. L a w

, 5 7 8 F

. 2 d a t 1 0 0 ( “ S e c t i o n 1 7 0 3 ( a ) ( 1 )

u n a m b i g u o u s l y r e q u i r e s t h e s e l l e r t o f u r n i s h a p r o p e r t y r e p o r t t o t h e p u r c h a s e r ‘ i n

a d v a n c e o f t h e s i g n i n g o f a n y c o n t r a c t o r a g r e e m e n t f o r s a l e o r l e a s e b y t h e

p u r c h a s e r ’

. . . . ” )

. W e a g r e e w i t h t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s r e a s o n i n g a n d c o n c l u s i o n t h a t

“ s a l e ” o c c u r s a t t h e t i m e o f c o n t r a c t f o r m a t i o n f

o r p u r p o s e s o f § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 )

.

T h e r e f o r e

, b e c a u s e P r i n c e t o n s o l d m o r e t h a n t w e l v e l o t s w i t h i n o n e y e a r f r o m t h e

d a t e o f t h e f

i r s t s a l e

, P r i n c e t o n w a s n o t e x e m p t u n d e r § 1 7 0 2 ( b ) ( 2 ) f r o m p r o v i d i n g

a p r o p e r t y r e p o r t t o t h e V i r o n e s

.

B e c a u s e P r i n c e t o n w a s n o t e x e m p t u n d e r § 1 7 0 2 ( a ) ( 2 ) a n d ( b ) ( 2 )

, i t v i o l a t e d

§ 1 7 0 3 ( a ) ( 1 ) o f t h e I L S F D A b y f a i l i n g t o p r o v i d e t h e V i r o n e s w i t h a p r i n t e d

Severa l of our sister c ircuits have a g ree d with this i nterpre tation of “sale ” g ener ally 5

under the I L SFDA. See M arkowitz v. Ne. Land Co. , 906 F.2d 100, 104 ( 3d Cir. 1990) (“We

ag ree with the other c ircuits that have e x amined the issue that f or purpose s of the Ac t the sale

occur s when the pur chase r sig ns the sale a g ree ment and incur s an oblig ation.” (c iting Y eomans v

. Le Triomphe P’ship , 884 F.2d 847, 849 ( 5th Cir. 1989); W inter , 777 F.2d a t 1449; Aldrich v.

McCulloch Props., Inc

. , 627 F.2d 1036, 1043–44 ( 10th Cir. 1980)).

19p r o p e r t y r e p o r t

. F o r t h e s e r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y 6

j u d g m e n t t o t h e V i r o n e s b e c a u s e P r i n c e t o n v i o l a t e d F l o r i d a S t a t u t e § 7 2 0

. 4 0 1 a n d

t h e I L S F D A

, 1 5 U

. S

. C

. § 1 7 0 3 ( a ) ( 1 )

.

A F F I R M E D

.

Princeton ar g ues that the Virone s cannot re cover under the I L SFDA be cause it elected 6

its remedy

under F lorida Statute § 720.401. The district cour t was cor rec t in finding that the

doctrine of

elec tion of remedie s does not apply beca use eve n though the reme dies are consistent,

the doctrine of ele ction of re medies only applies af

ter one of the re medies has be en satisfied.

See M acola v. Gov ’t Employe es Ins. Co. , 410 F.3d 1359, 1364 ( 11th Cir. 2005) (per curia m)

(Unde r F lorida law, “ [a] ll consistent remedies may in ge nera l be pursued c oncurr ently even to

final adjudica tion; but t he satisfa ction of the c laim by one re medy

puts an end to the other

reme dies.” (c itation omit ted)). H ere , rec overy of dama g es under

the I L SFDA is not inconsistent

with rec overy

under F lorida Statute § 720.401. Ther e is no evidenc e that the Vir ones’ c laim for

damag es under

Florida Statute § 720.401 has bee n satisfied; there fore , the doctrine of ele ction of

reme dies is inapplicable.

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