### IN THE UNI TED STAT ES COURT OF APPEALS

FOR THE FIF TH CIRCU IT

N o

. 1 0

- 1 1 0 1 0

S u m m a r y C a l e n d a r

V A L

- C O M A C Q U I S I T I O N S T R U S T

,

P l a i n t i f f

– A p p e l l a n t

v

.

C I T I M O R T G A G E

, I N C O R P O R A T E D

,

D e f e n d a n t

– A p p e l l e e

A p p e a l f

r o m t h e U n i t e d S t a t e s D i s t r i c t C o u r t

f o r t h e N o r t h e r n D i s t r i c t o f T e x a s

U S D C N o

. 4 : 1 0

- C V

- 4 7 0

B e f o r e K I N G

, B E N A V I D E S

, a n d E L R O D

, C i r c u i t J u d g e s

.

P E R C U R I A M : *

P l a i n t i f f

– A p p e l l a n t V a l

- C o m A c q u i s i t i o n s T r u s t ( “ V a l

- C o m ” ) a p p e a l s t h e

d i s t r i c t c o u r t ’ s o r d e r d i s m i s s i n g i t s c l a i m f o r d e c l a r a t o r y r e l i e f a g a i n s t

D e f e n d a n t

– A p p e l l e e C i t i M o r t g a g e

, I n c

. a n d d e n y i n g V a l

- C o m ’ s m o t i o n f o r l e a v e

t o a m e n d i t s c o m p l a i n t

. F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e

d i s t r i c t c o u r t

. U n i te d S ta te s C o u rt o f A p p ea l s

F i ft h C i rc u i t



### F I L E D

April 7, 201 1

Lyle W . Cayce

Clerk

Pursua nt to 5 T H C I R

. R. 47.5

, the cour t has d ete rm ined t hat this op inion s hould not *

be publ ish ed and is not pr ece dent excep t unde r the lim ite d cir cum st ance s se t for th in 5 T H C I R

. R. 47.5 .4. Case: 10-11010 Document: 00511438045 Page: 1 Date Filed: 04/07/2011N o

. 1 0

- 1 1 0 1 0

I

. B A C K G R O U N D

I n J a n u a r y 2 0 1 0

, A d a m J

. S t a n l e y d e e d e d h i s i n t e r e s t i n a r e s i d e n t i a l

p r o p e r t y i n A z l e

, T e x a s t o V a l

- C o m

. V a l

- C o m t o o k t h e p r o p e r t y s u b j e c t t o a n 1

e x i s t i n g D e e d o f T r u s t h e l d b y C i t i M o r t g a g e

, b u t d i d n o t a s s u m e t h e l o a n o r

m a k e a n y p a y m e n t s t o C i t i M o r t g a g e

. O n J u n e 7

, 2 0 1 0

, V a l

- C o m a n d S t a n l e y

f i l e d a n a c t i o n i n T e x a s s t a t e c o u r t a l l e g i n g t h a t C i t i M o r t g a g e a n d i t s

p r e d e c e s s o r s i n i n t e r e s t f a i l e d t o p r o v i d e r e q u i r e d d i s c l o s u r e s t o S t a n l e y a n d

f a i l e d t o f

o l l o w r e q u i r e d p r o c e d u r e s d u r i n g t h e l o a n p r o c e s s

, t h o u g h t h e

c o m p l a i n t d i d n o t a l l e g e w h i c h d i s c l o s u r e s w e r e w i t h h e l d o r w h i c h p r o c e d u r e s

w e r e n o t f

o l l o w e d

. T h e p l a i n t i f f s c l a i m e d d a m a g e s b a s e d o n a l l e g e d v i o l a t i o n s

o f t h e f e d e r a l T r u t h i n L e n d i n g A c t ( “ T I L A ” )

, 1 5 U

. S

. C

. § 1 6 0 1 e t s e q

. , a n d t h e

r e g u l a t i o n s p r o m u l g a t e d t h e r e u n d e r ; t h e R e a l E s t a t e S e t t l e m e n t P r o c e d u r e s A c t

( “ R E S P A ” )

, 1 2 U

. S

. C

. § 2 6 0 1 e t s e q

. ; a n d a T e x a s s t a t u t e r e g a r d i n g f r a u d i n r e a l

e s t a t e t r a n s a c t i o n s

, T e x

. B u s

. & C o m

. C o d e A n n

. § 2 7

. 0 1

. T h e y a l s o r e q u e s t e d

d e c l a r a t o r y a n d i n j u n c t i v e r e l i e f r e l a t e d t o C i t i M o r t g a g e ’ s i n t e n t t o e n f o r c e i t s

s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t h r o u g h a n o n

- j u d i c i a l f o r e c l o s u r e s a l e

.

C i t i M o r t g a g e r e m o v e d t h e c a s e t o t h e D i s t r i c t C o u r t f o r t h e N o r t h e r n

D i s t r i c t o f T e x a s

, a n d t h e d i s t r i c t c o u r t o r d e r e d t h e p a r t i e s t o a p p e a r p e r s o n a l l y

f o r a s e t t l e m e n t c o n f e r e n c e

. W h e n S t a n l e y d i d n o t a p p e a r

, t h e c o u r t d i s m i s s e d

h i m f r o m t h e c a s e a s a s a n c t i o n

. V a l

- C o m t h e n f i l e d a m o t i o n f

o r l e a v e t o a m e n d

i t s c o m p l a i n t

. T h e p r o p o s e d a m e n d e d c o m p l a i n t r e c a s t V a l

- C o m a s a s s i g n e e o f

S t a n l e y ’ s r i g h t s a n d a d d e d a c l a i m f o r n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

, b u t i t

o t h e r w i s e c o n t a i n e d a l l e g a t i o n s i d e n t i c a l t o t h o s e i n t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t

.

T h e d i s t r i c t c o u r t h e l d a h e a r i n g o n t h e m o t i o n

, d u r i n g w h i c h t h e c o u r t s u a

s p o n t e d e e m e d C i t i M o r t g a g e t o h a v e m a d e a m o t i o n t o d i s m i s s t h e c o m p l a i n t f o r

Val- Com is an enti ty that p urp ort s to ass ist ho me ow ners f acing for eclo sur e. 1

2 Case: 10-11010 Document: 00511438045 Page: 2 Date Filed: 04/07/2011N o

. 1 0

- 1 1 0 1 0

f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m u n d e r F e d e r a l R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 1 2 ( b ) ( 6 )

. T h e

d i s t r i c t c o u r t d e t e r m i n e d t h a t t h e T I L A c l a i m a n d t h e n e g l i g e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m i n t h e p r o p o s e d a m e n d e d c o m p l a i n t w e r e b a r r e d b y t h e

s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

, a n d t h a t t h e c o m p l a i n t f a i l e d t o a l l e g e s u f f i c i e n t f a c t s t o

s t a t e a c l a i m u n d e r R E S P A o r a r e a l e s t a t e f r a u d c l a i m u n d e r T e x a s s t a t e l a w

.

T h e c o u r t t h u s d i s m i s s e d V a l

- C o m ’ s c o m p l a i n t i n i t s e n t i r e t y

. T h e c o u r t a l s o

d e n i e d V a l

- C o m ’ s m o t i o n f o r l e a v e t o a m e n d i t s c o m p l a i n t

, f i n d i n g t h a t

a m e n d m e n t w o u l d b e f u t i l e b e c a u s e t h e p r o p o s e d a m e n d e d c o m p l a i n t w o u l d a l s o

b e s u b j e c t t o i m m e d i a t e d i s m i s s a l u n d e r R u l e 1 2 ( b ) ( 6 )

.

I I

. D I S C U S S I O N

V a l

- C o m f

i r s t a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g i t s c l a i m

f o r a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t

. I n i t s c o m p l a i n t

, V a l

- C o m r e q u e s t e d d e c l a r a t i o n s

t h a t C i t i M o r t g a g e v i o l a t e d T I L A a n d R E S P A a n d t h a t C i t i M o r t g a g e c o u l d n o t

e n f o r c e i t s s e c u r i t y i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t h r o u g h a n o n

- j u d i c i a l f o r e c l o s u r e

s a l e d u e t o a l l e g e d v i o l a t i o n s o f T I L A a n d R E S P A

. A l t h o u g h V a l

- C o m p r o t e s t s

t h e d i s m i s s a l o f i t s c l a i m f o r d e c l a r a t o r y r e l i e f

, i t d o e s n o t a r g u e t h a t t h e d i s t r i c t

c o u r t e r r e d i n d i s m i s s i n g i t s c l a i m s f o r d a m a g e s b a s e d o n C i t i M o r t g a g e ’ s a l l e g e d

v i o l a t i o n s o f T I L A a n d R E S P A

.

W e r e v i e w d e n o v o t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d i s m i s s a l o f a c l a i m u n d e r R u l e

1 2 ( b ) ( 6 )

. I

n r e K a t r i n a C a n a l B r e a c h e s L i t i g

. , 4 9 5 F

. 3 d 1 9 1

, 2 0 5 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 7 )

.

“ A s a g e n e r a l r u l e

, a d i s t r i c t c o u r t m a y d i s m i s s a c o m p l a i n t o n i t s o w n f o r

f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m

. ” C a r r o l l v

. F o r t J a m e s C o r

p

. , 4 7 0 F

. 3 d 1 1 7 1

, 1 1 7 7 ( 5 t h

C i r

. 2 0 0 6 )

. V a l

- C o m d o e s n o t d i s p u t e t h e f a i r n e s s o f t h e p r o c e d u r e t h e d i s t r i c t

c o u r t e m p l o y e d o r c o m p l a i n t h a t i t w a s d e p r i v e d o f n o t i c e o f t h e c o u r t ’ s i n t e n t i o n

o r a n o p p o r t u n i t y t o r e s p o n d

. S e e i d

. ( “ [ D ] i s t r i c t c o u r t s s h o u l d n o t d i s m i s s

c l a i m s s u a s

p o n t e w i t h o u t p r i o r n o t i c e a n d o p p o r t u n i t y t o r e s p o n d

. ” )

.

V a l

- C o m c o n t e n d s t h a t i t h a s a c o n t i n u i n g c l a i m f o r d e c l a r a t o r y r e l i e f

u n d e r t h e T e x a s U n i f o r m D e c l a r a t o r y J u d g m e n t s A c t

, T e x

. C i v

. P r a c

. & R e m

.

3 Case: 10-11010 Document: 00511438045 Page: 3 Date Filed: 04/07/2011N o

. 1 0

- 1 1 0 1 0

C o d e A n n

. § 3 7

. 0 0 4

, a n d c i t e s T e x a s a u t h o r i t y t o s u p p o r t t h e c o n t i n u e d v i t a l i t y

o f i t s d e c l a r a t o r y j u d g m e n t c l a i m

. W e w i l l a s s u m e w i t h o u t d e c i d i n g t h a t t h e

T e x a s a c t a p p l i e s t o a n a c t i o n r e m o v e d t o f e d e r a l c o u r t

, b u t s e e U t i c a L l o y d ’ s o f

T e x

. v

. M i t c h e l l

, 1 3 8 F

. 3 d 2 0 8

, 2 1 0 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 8 )

, b e c a u s e a p p l y i n g e i t h e r T e x a s

o r f e d e r a l l a w

, t h e d i s t r i c t c o u r t d i d n o t e r r i n d i s m i s s i n g V a l

- C o m ’ s c l a i m f o r

d e c l a r a t o r y r e l i e f

.

B o t h T e x a s a n d f e d e r a l l a w r e q u i r e t h e e x i s t e n c e o f a j u s t i c i a b l e c a s e o r

c o n t r o v e r s y i n o r d e r t o g r a n t d e c l a r a t o r y r e l i e f

. B a u e r v

. T e x a s

, 3 4 1 F

. 3 d 3 5 2

,

3 5 7

– 5 8 ( 5 t h C i r

. 2 0 0 3 ) ; B o n h a m S t a t e B a n k v

. B e a d l e

, 9 0 7 S

. W

. 2 d 4 6 5

, 4 6 7 ( T e x

.

1 9 9 5 )

. I n a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n

, t h e p a r t i e s l i t i g a t e t h e u n d e r l y i n g

c l a i m

, a n d t h e d e c l a r a t o r y j u d g m e n t i s m e r e l y a f o r m o f r e l i e f t h a t t h e c o u r t m a y

g r a n t

. S e e C o l l i n C n t y

. , T e x

. v

. H o m e o w n e r s A s s ’ n f o r V a l u e s E s s e n t i a l t o

N e i g h b o r h o o d s

, (

H A V E N )

, 9 1 5 F

. 2 d 1 6 7

, 1 7 1 ( 5 t h C i r

. 1 9 9 0 )

. I n i t s c o m p l a i n t

,

V a l

- C o m s o u g h t a d e c l a r a t i o n t h a t C i t i M o r t g a g e

, o r i t s p r e d e c e s s o r s i n i n t e r e s t

,

h a d v i o l a t e d T I L A a n d R E S P A

. A f t e r t h e d i s t r i c t c o u r t d i s m i s s e d t h e T I L A a n d

R E S P A c l a i m s f

o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m u n d e r R u l e 1 2 ( b ) ( 6 )

, t h e r e w a s n o

u n d e r l y i n g c l a i m f

o r t h e c o u r t t o a d j u d i c a t e a n d t h e c o u r t c o u l d n o t d e c l a r e a

v i o l a t i o n o f T I L A o r R E S P A

. V a l

- C o m a l s o s o u g h t a d e c l a r a t i o n t h a t

C i t i M o r t g a g e c o u l d n o t p r o c e e d w i t h a n o n

- j u d i c i a l f o r e c l o s u r e s a l e

, b u t o n l y

b a s e d o n t h e a l l e g e d v i o l a t i o n s o f T I L A a n d R E S P A

. V a l

- C o m a l l e g e d n o o t h e r

f a c t s c o n t e s t i n g C i t i M o r t g a g e ’ s a u t h o r i t y t o c o n d u c t a n o n

- j u d i c i a l f o r e c l o s u r e

s a l e

. O n c e t h e d i s t r i c t c o u r t h a d d i s m i s s e d t h e u n d e r l y i n g T I L A a n d R E S P A

c l a i m s

, t h e r e w e r e n o c l a i m s f o r w h i c h t h e d i s t r i c t c o u r t c o u l d g r a n t d e c l a r a t o r y

r e l i e f

.

V a l

- C o m a l s o a r g u e s t h a t t h e d i s t r i c t c o u r t e r r e d i n d e n y i n g i t s m o t i o n f o r

l e a v e t o a m e n d i t s c o m p l a i n t

. I n d e n y i n g V a l

- C o m ’ s m o t i o n

, t h e d i s t r i c t c o u r t

r e a s o n e d t h a t t h e a m e n d m e n t w a s f u t i l e b e c a u s e V a l

- C o m ’ s p r o p o s e d a m e n d e d

c o m p l a i n t w o u l d b e s u b j e c t t o i m m e d i a t e d i s m i s s a l u n d e r R u l e 1 2 ( b ) ( 6 )

.

4 Case: 10-11010 Document: 00511438045 Page: 4 Date Filed: 04/07/2011N o

. 1 0

- 1 1 0 1 0

N o t a b l y

, V a l

- C o m d o e s n o t a r g u e t h a t i t s p r o p o s e d a m e n d e d c o m p l a i n t c u r e s a n y

o f t h e d e f

i c i e n c i e s t h e d i s t r i c t c o u r t f o u n d t o e x i s t i n i t s o r i g i n a l c o m p l a i n t

. V a l

C o m i n s t e a d a r g u e s t h a t i t m o v e d t o a m e n d w e l l b e f o r e t h e d e a d l i n e f

o r f i l i n g

a m e n d m e n t s a n d t h a t C i t i M o r t g a g e w o u l d n o t b e p r e j u d i c e d b y t h e a m e n d m e n t

,

a r g u m e n t s w h i c h d o n o t a d d r e s s t h e b a s i s f o r t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f t h e

m o t i o n

. V a l

- C o m ’ s f a i l u r e t o i d e n t i f y a n y e r r o r i n t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s a n a l y s i s i s

a s i f V a l

- C o m h a d n o t b r i e f e d t h e i s s u e a t a l l

. S e e B r i n k m a n n v

. D a l l a s C n t y

.

D e p u t y S h e r i f

f A b n e r

, 8 1 3 F

. 2 d 7 4 4

, 7 4 8 ( 5 t h C i r

. 1 9 8 7 )

. W e t h e r e f o r e f i n d t h a t

V a l

- C o m h a s a b a n d o n e d t h e i s s u e a n d a f f i r m t h e d i s t r i c t c o u r t ’ s d e n i a l o f V a l

C o m ’ s m o t i o n f

o r l e a v e t o a m e n d i t s c o m p l a i n t

.

I I I

. C O N C L U S I O N

F o r t h e f

o r e g o i n g r e a s o n s

, w e A F F I R M t h e j u d g m e n t o f t h e d i s t r i c t c o u r t

.

5 Case: 10-11010 Document: 00511438045 Page: 5 Date Filed: 04/07/2011