### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

NOVEMBER 1 8, 2 01 0 S es si on

DEUTSCH E BANK NATI ONAL TRUST CO. v. R. D. ALDRIDGE, E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r S h e l b y C o u n t y

N o

. C T

- 0 0 3 6 5 0

- 0 9 J o h n R

. M c C a r r o l l

, J u d g e

N o

. W 2 0 1 0

- 0 0 0 6 1

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J a n u a r y 2 7

, 2 0 1 1

B a n k p u r c h a s e d p r o p e r t y a t a f o r e c l o s u r e s a l e

, a n d a t e n a n t o f t h e p r e v i o u s o w n e r c o n t i n u e d

t o o c c u p y t h e p r o p e r t y a f t e r t h e s a l e

. T h e d e e d o f t r u s t e x e c u t e d b y t h e p r e v i o u s o w n e r

p r o v i d e d t h a t i f t h e p r o p e r t y w a s s o l d

, a n y p e r s o n h o l d i n g p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y t h r o u g h

t h e b o r r o w e r w o u l d e i t h e r s u r r e n d e r p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y o r b e c o m e a t e n a n t a t w i l l o f

t h e p u r c h a s e r

. B a n k f

i l e d a d e t a i n e r w a r r a n t a g a i n s t t h e t e n a n t a n d w a s a w a r d e d p o s s e s s i o n

o f t h e p r o p e r t y b y t h e g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t

. O n a p p e a l

, t h e c i r c u i t c o u r t a l s o a w a r d e d

p o s s e s s i o n t o t h e B a n k

. T h e t e n a n t a p p e a l s

. F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 ; A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. , W

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D A V ID R

. F A R M E R

,

J

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

C u r t i s B y r d

, J r

. , M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, p r o s e

J a s o n S

. M a n g r u m

, B r e n t w o o d

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, D e u t s c h e B a n k N a t i o n a l T r u s t

C o

.M E M O R A N D U M O P I N I O N 1

I

. F A C T S & P R O C E D U R A L H IS T O R Y

O n M a y 3 0

, 2 0 0 6

, R

. D

. A l d r i d g e e x e c u t e d a d e e d o f t r u s t s e c u r i n g r e p a y m e n t o f a

$ 6 2

, 4 0 0 n o t e

. T h e d e b t w a s s e c u r e d b y a l i e n o n t h e r e a l p r o p e r t y k n o w n a s 1 9 6 5 S o u t h

P a r k w a y

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

. M r

. A l d r i d g e s u b s e q u e n t l y d e f a u l t e d i n h i s p a y m e n t s u n d e r

t h e n o t e

. O n O c t o b e r 1 5

, 2 0 0 8

, a l e t t e r w a s s e n t t o M r

. A l d r i d g e a t t h e S o u t h P a r k w a y

a d d r e s s

, a d v i s i n g h i m t h a t h e w a s i n d e f a u l t a n d t h a t t h e d e b t h a d b e e n a c c e l e r a t e d

. O n

O c t o b e r 2 1

, 2 0 0 8

, a n o t h e r l e t t e r w a s s e n t t o M r

. A l d r i d g e a t t h e S o u t h P a r k w a y a d d r e s s

,

s t a t i n g t h a t t h e p r o p e r t y w a s s c h e d u l e d t o b e s o l d a t a f o r e c l o s u r e s a l e o n N o v e m b e r 2 1

,

2 0 0 8

. A n o t h e r l e t t e r w a s s e n t o n O c t o b e r 2 1

, 2 0 0 8

, a d d r e s s e d t o “ T e n a n t s o f 1 9 6 5 S o u t h

P a r k w a y E a s t

, ” w h i c h p u r p o r t e d t o a d v i s e t h e t e n a n t s t h a t t h e p r o p e r t y w a s s c h e d u l e d t o b e

s o l d a t a f

o r e c l o s u r e s a l e

. D e u t s c h e B a n k N a t i o n a l T r u s t C o m p a n y ( “ t h e B a n k ” )

s u b s e q u e n t l y p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e o n N o v e m b e r 2 1

, 2 0 0 8

.

O n M a y 2 7

, 2 0 0 9

, t h e B a n k f i l e d a d e t a i n e r w a r r a n t i n S h e l b y C o u n t y G e n e r a l

S e s s i o n s C o u r t a g a i n s t “ R

. D

. A l d r i d g e o r C u r r e n t O c c u p a n t s

, ” a l l e g i n g t h a t t h e B a n k c l a i m e d

t h e r i g h t o f p o s s e s s i o n o f t h e S o u t h P a r k w a y p r o p e r t y a n d t h a t t h e “ d e f e n d a n t ( s ) u n l a w f

u l l y

d e t a i n s a m e

. ” O n J u n e 2 2

, 2 0 0 9

, C u r t i s L

. B y r d

, J r

. f i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s

, w h i c h a l l e g e d

t h e f o l l o w i n g :

1

. M o v a n t i s t h e o c c u p a n t o f t h e h o u s e i n q u e s t i o n

, a n d i s a h o l d o v e r

t e n a n t f r o m a f o r e c l o s u r e b r o u g h t a b o u t b y a m o r t g a g e d e b t o w e d b y

R D A l d r i d g e

. T h e m o r t g a g e d o c u m e n t s m a k e B y r d a t e n a n t a t w i l l [

. ]

2

. A c c o r d i n g t o T e n n e s s e e l a w

, T C A 6 6

- 2 8

- 5 1 2 ( b )

, . . . a t e n a n t a t w i l l 2

m u s t b e g i v e n 3 0 d a y s n o t i c e t o v a c a t e b e f o r e e v i c t i o n p r o c e e d i n g s c a n

b e g i n a n d s p e c i f

y t h e p e r i o d i c r e n t a l d a t e i n t h a t n o t i c e

.

3

. M o v a n t h a s n o t r e c e i v e d a n y n o t i c e o r r e q u e s t t o v a c a t e a s o f t o d a y [

. ]

Rul e 10 of

th e Rul es of the Cour t o f Ap pea ls of T enn ess ee st at es: 1

T his Cour t, wit h the con cur re nce of al l j udges par ti ci pat ing in the cas e, m ay af fi rm, re verse

or m odi fy the act ion s of the tr ia l cou rt by m emorand um opi nio n when a for m al opi nio n

woul d have no pre ced ent ia l value. Wh en a cas e is dec ide d by m emorand um opi nio n it sha ll

be des ignat ed “M EMORANDUM OPI NI ON”, sha ll not be publ is hed

, and sha ll not be ci te d

or re li ed o n f

or any re aso n i n an y unrel at ed c ase

.

T he sec ti on ci te d by Mr

. Byrd, T enn

. Code Ann. § 66- 28- 512( b), pro vides tha t a “l and lor d or the 2

te nan t m ay te rminat e a m ont h- to-m ont h te nan cy by a wri tt en not ic e giv en to the oth er at le ast thi rt y (30 ) days

pri or to the per iod ic re nta l d at e s pec if ie d i n t he n oti ce. ”

-2-M r

. B y r d a t t a c h e d t o h i s m o t i o n t o d i s m i s s a s i n g l e p a g e f r o m a “ T e n n e s s e e

– S i n g l e F a m i l y

– F a n n i e M a e / F r e d d i e M a c U n i f o r m I n s t r u m e n t

, ” a p p a r e n t l y i n i t i a l e d b y M r

. A l d r i d g e

, w h i c h

p r o v i d e d :

B o r r o w e r a n d L e n d e r f

u r t h e r c o v e n a n t a n d a g r e e a s f o l l o w s :

. . . .

. . . I f t h e P r o p e r t y i s s o l d p u r s u a n t t o t h i s S e c t i o n 2 2

, B o r r o w e r

, o r a n y p e r s o n

h o l d i n g p o s s e s s i o n o f t h e P r o p e r t y t h r o u g h B o r r o w e r

, s h a l l i m m e d i a t e l y

s u r r e n d e r p o s s e s s i o n o f t h e P r o p e r t y t o t h e p u r c h a s e r a t t h e s a l e

. I f p o s s e s s i o n

i s n o t s u r r e n d e r e d

, B o r r o w e r o r s u c h p e r s o n s h a l l b e a t e n a n t a t w i l l o f t h e

p u r c h a s e r a n d h e r e b y a g r e e s t o p a y t h e p u r c h a s e r t h e r e a s o n a b l e r e n t a l v a l u e

o f t h e P r o p e r t y a f

t e r s a l e

.

M r

. B y r d a l s o a t t a c h e d a n a f f i d a v i t i n w h i c h h e s t a t e d t h a t h e h a d r e s i d e d a t t h e S o u t h

P a r k w a y p r o p e r t y s i n c e N o v e m b e r 2 0 0 8 a n d t h a t h e w a s c u r r e n t l y p a y i n g r e n t o f $ 5 0 0 p e r

m o n t h t o M r

. A l d r i d g e “ o f L a s V e g a s

, N V

. ” M r

. B y r d f u r t h e r s t a t e d t h a t h e h a d n o t b e e n

c o n t a c t e d b y t h e B a n k r e g a r d i n g h i s s t a t u s a s o c c u p a n t o f t h e h o u s e

, a n d h e s a i d h e h a d n o t

r e c e i v e d a n y w r i t t e n n o t i c e t o v a c a t e t h e p r o p e r t y o r t e r m i n a t e h i s t e n a n c y

. T h e a f f i d a v i t

s t a t e d

, “ T h e f

i r s t I l e a r n e d o f a n y f

o r e c l o s u r e w a s u p o n s e r v i n g o f a s u i t f o r p o s s e s s i o n u p o n

R D A l d r i d g e a t t h e h o u s e i n q u e s t i o n i n J u n e 2 0 0 8

. ” 3

O n J u l y 2 0

, 2 0 0 9

, t h e G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t e n t e r e d a j u d g m e n t i n f a v o r o f t h e B a n k

,

a w a r d i n g i t p o s s e s s i o n o f t h e S o u t h P a r k w a y p r o p e r t y

. M r

. B y r d t h e n a p p e a l e d t o C i r c u i t

C o u r t

. F o l l o w i n g a h e a r i n g

, o f w h i c h w e h a v e n o t r a n s c r i p t

, t h e C i r c u i t C o u r t e n t e r e d a n

o r d e r i n f

a v o r o f t h e B a n k

. T h e C o u r t ’ s o r d e r s t a t e d t h a t M r

. B y r d w a s a t e n a n t o f M r

.

A l d r i d g e w h o w a s l i v i n g i n t h e S o u t h P a r k w a y p r o p e r t y w h e n i t w a s p u r c h a s e d b y t h e B a n k

a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e

, a n d t h a t M r

. B y r d c o n t i n u e d t o o c c u p y t h e p r o p e r t y

. T h e C o u r t f o u n d

t h a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e w a s v a l i d l y c o n d u c t e d a n d t h a t M r

. B y r d h a d b e e n s e r v e d w i t h t h e

g e n e r a l s e s s i o n s d e t a i n e r w a r r a n t

. I t t h e n f o u n d t h a t “ b y v i r t u e o f t h e p r o p e r n o t i f i c a t i o n o f

t h e f o r e c l o s u r e s a l e b y t h e s u b s t i t u t e t r u s t e e a n d s e r v i c e o f t h e G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t o f

S h e l b y C o u n t y D e t a i n e r W a r r a n t

. . . C u r t i s B y r d w a s p r o v i d e d w i t h s u f f i c i e n t n o t i c e

p u r s u a n t t o t h e T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 1 8

- 1 1 3 a n d t h a t t h e P l a i n t i f f

, a s o w n e r o f t h e r e a l 4

p r o p e r t y

, i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t i n i t s f a v o r

. ” A c c o r d i n g l y

, t h e C i r c u i t C o u r t g r a n t e d t h e

T his re fe re nce to 2008 was app ar ent ly a typograph ic al er ror

, as sui t was fi le d by the Bank in J une 3

2009

.

T enn ess ee Code Annot at ed s ect ion 29- 18- 113 pro vides , “No not ic e t o qu it nee d be giv en by the

4

pla int if f t o t he d ef

end ant , ot her th an t he s er vice o f t his war ra nt. ”

-3-B a n k j u d g m e n t f o r p o s s e s s i o n a n d r e m a n d e d t h e c a s e t o t h e G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t f o r

e x e c u t i o n o f t h e w r i t o f p o s s e s s i o n

. M r

. B y r d t i m e l y f i l e d a n o t i c e o f a p p e a l

.

I I

. I S S U E S P R E S E N T E D

M r

. B y r d p r e s e n t s t h e f o l l o w i n g i s s u e s f

o r r e v i e w o n a p p e a l :

1

. W h e t h e r t h e g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t o b t a i n e d p e r s o n a l j u r i s d i c t i o n o v e r t h e a p p e l l a n t ;

2

. W h e t h e r t h e B a n k h a d a s t a t u t o r y o b l i g a t i o n p u r s u a n t t o T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d

s e c t i o n 6 6

- 2 8

- 5 1 2 ( b ) t o g i v e 3 0 d a y s n o t i c e t o t h e a p p e l l a n t b e f o r e c o m m e n c i n g i t s

s u i t f o r p o s s e s s i o n i n g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t

.

T h e B a n k a r g u e s t h a t t h i s a p p e a l i s f r i v o l o u s s u c h t h a t i t s h o u l d b e a w a r d e d a t t o r n e y ’ s f e e s

.

F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e c i r c u i t c o u r t

. H o w e v e r

, w e d e c l i n e

t o a w a r d a t t o r n e y ’ s f

e e s t o t h e a p p e l l e e

.

I I I

. D IS C U S S IO N

A

. P e r s o n a l J

u r i s d i c t i o n

M r

. B y r d f

i r s t a r g u e s o n a p p e a l t h a t t h e G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t n e v e r o b t a i n e d i n

p e r s o n a m j u r i s d i c t i o n b e c a u s e t h e m e t h o d o f s e r v i c e o f p r o c e s s u t i l i z e d i n t h i s c a s e w a s

i m p e r m i s s i b l e u n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s

. “ A c o u r t ’ s l a c k o f p e r s o n a l j u r i s d i c t i o n m a y b e

w a i v e d b y a d e f

e n d a n t ; a n d

, o n e m e t h o d o f w a i v e r i s b y m a k i n g a v o l u n t a r y ‘ g e n e r a l

a p p e a r a n c e ’ b e f

o r e t h e c o u r t i n o r d e r t o d e f e n d t h e s u i t o n t h e m e r i t s

, r a t h e r t h a n a ‘ s p e c i a l

a p p e a r a n c e ’ f

o r t h e p u r p o s e o f c o n t e s t i n g p e r s o n a l j u r i s d i c t i o n

. ” L a n d e r s v

. J o n e s

, 8 7 2

S

. W

. 2 d 6 7 4

, 6 7 5 ( T e n n

. 1 9 9 4 ) ( c i t i n g D i x i e S a v i n g s S t o r e s

, I

n c

. v

. T u r n e r

, 7 6 7 S

. W

. 2 d 4 0 8

,

4 1 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 8 ) ; T e n n

. D e p ’ t o f H u m a n S e r v s

. v

. D a n i e l

, 6 5 9 S

. W

. 2 d 6 2 5

, 6 2 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 ) )

. B e c a u s e t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h a t M r

. B y r d e v e r

r a i s e d t h e i s s u e o f p e r s o n a l j u r i s d i c t i o n i n e i t h e r o f t h e l o w e r c o u r t s

, h e h a s w a i v e d t h e i s s u e

o n a p p e a l

.

B

. N o t i c e

N e x t

, M r

. B y r d a r g u e s t h a t h e i s e n t i t l e d t o r e l i e f b a s e d u p o n T e n n e s s e e C o d e

A n n o t a t e d s e c t i o n 6 6

- 2 8

- 5 1 2 ( b )

, w h i c h p r o v i d e s

, “ T h e l a n d l o r d o r t h e t e n a n t m a y t e r m i n a t e

a m o n t h

- t o

- m o n t h t e n a n c y b y a w r i t t e n n o t i c e g i v e n t o t h e o t h e r a t l e a s t t h i r t y ( 3 0 ) d a y s p r i o r

t o t h e p e r i o d i c r e n t a l d a t e s p e c i f i e d i n t h e n o t i c e

. ” M r

. B y r d c i t e s n o c a s e l a w i n s u p p o r t o f

h i s p o s i t i o n

, b u t h e c l a i m s t h a t a “ p l a i n r e a d i n g ” o f t h e s t a t u t e d e m o n s t r a t e s t h a t i t a p p l i e s

t o h i s “ s i t u a t i o n

. ” W e d i s a g r e e

. T h e a f o r e m e n t i o n e d s t a t u t e a d d r e s s e s p e r i o d i c m o n t h

- t o

-

-4-m o n t h t e n a n c i e s

. A c c o r d i n g t o t h e d o c u m e n t s u b m i t t e d b y M r

. B y r d

, h e b e c a m e “ a t e n a n t

a t w i l l ” o f t h e p u r c h a s e r a t t h e f o r e c l o s u r e s a l e

. A g a i n

, w e d o n o t h a v e a t r i a l t r a n s c r i p t

, b u t

t h e r e i s n o t h i n g i n t h e r e c o r d b e f o r e u s t o i n d i c a t e t h a t M r

. B y r d ’ s “ s i t u a t i o n ” i n v o l v e d a

p e r i o d i c m o n t h

- t o

- m o n t h t e n a n c y. A s s u c h

, T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d s e c t i o n 6 6

- 2 8

- 5 1 2 ( b )

i s i n a p p l i c a b l e

, a n d i t d o e s n o t e n t i t l e h i m t o r e l i e f

. B e c a u s e M r

. B y r d c i t e s n o o t h e r

a u t h o r i t y a n d p r e s e n t s n o o t h e r a r g u m e n t s o n a p p e a l

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e t r i a l c o u r t

.

C

. A t t o r n e

y ’ s f e e s o n A p p e a l

T h e B a n k c o n t e n d s t h a t M r

. B y r d ’ s a p p e a l w a s f r i v o l o u s a n d t h a t i t s h o u l d b e a w a r d e d

i t s a t t o r n e y ’ s f

e e s o n a p p e a l

. T h e B a n k p o i n t s o u t t h a t M r

. B y r d c i t e d n o c a s e s i n s u p p o r t o f

h i s p o s i t i o n o n a p p e a l

. H o w e v e r

, t h e B a n k d i d n o t c i t e a n y c a s e s i n i t s b r i e f e i t h e r

. T h e

d e c i s i o n t o a w a r d d a m a g e s f o r t h e f i l i n g o f a f

r i v o l o u s a p p e a l r e s t s s o l e l y i n t h e d i s c r e t i o n

o f t h i s C o u r t

. W

h a l u m v

. M a r s h a l

l

, 2 2 4 S

. W

. 3 d 1 6 9

, 1 8 0

- 8 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 ) ( c i t i n g

B a n k s v

. S t

. F r a n c i s H o s

p

. , 6 9 7 S

. W

. 2 d 3 4 0

, 3 4 3 ( T e n n

. 1 9 8 5 ) )

. I n t h i s c a s e

, w e f i n d i t

e q u i t a b l e t o d e c l i n e t o a w a r d a t t o r n e y ’ s f e e s o n a p p e a l

.

I V

. C O N C L U S IO N

F o r t h e a f

o r e m e n t i o n e d r e a s o n s

, w e a f f i r m t h e d e c i s i o n o f t h e c i r c u i t c o u r t

. W e a l s o

d e c l i n e t o a w a r d a t t o r n e y ’ s f e e s t o t h e a p p e l l e e

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e

a p p e l l a n t

, C u r t i s L

. B y r d

, J r

. f o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ A L A N E

. H I G H E R S

, P

. J

. , W

. S

.

-5-