### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Apr il 14 , 20 10 Ses si on

CHARLES E. FOUST, J R. v. LARRY E. METCALF E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C

- C H

- C V

- R E

- 0 7

- 2 7 L a u r e n c e M

. M c M i l l a n , J r

.

N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 4 4 9

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d N o v e m b e r 8

, 2 0 1 0

P l a i n t i f f f i l e d t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e t o a s t r i p o f l a n d a l o n g a f o r m e r r a i l r o a d l i n e

.

D e f e n d a n t

, a n a d

j a c e n t l a n d o w n e r

, a s s e r t s t h a t P l a i n t i f f h a s n o i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y b e c a u s e t h e d e e d t h a t p u r p o r t e d l y c o n v e y e d t h e p r o p e r t y t o P l a i n t i f f w a s

c h a m p e r t o u s a n d v o i d d u e t o t h e f a c t D e f e n d a n t w a s a d v e r s e l y p o s s e s s i n g t h e p r o p e r t y u n d e r

c o l o r o f t i t l e a t t h e t i m e o f t h e d e e d

. T h e t r i a l c o u r t r u l e d i n f a v o r o f P l a i n t i f

f

, f i n d i n g t h a t

D e f e n d a n t f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t P l a i n t i f f ’ s d e e d w a s c h a m p e r t o u s o r t h a t D e f e n d a n t h a d

a c q u i r e d t i t l e b y s e v e n y e a r s o f a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r o f t i t l e f o r t h i r t y y e a r s

. W e

h a v e d e t e r m i n e d t h e t r i a l c o u r t a p p l i e d a n e r r o n e o u s l e g a l s t a n d a r d b y h o l d i n g t h a t D e f e n d a n t

h a d t o p r o v e s e v e n y e a r s o f a d v e r s e p o s s e s s i o n t o e s t a b l i s h t h a t P l a i n t i f f ’ s d e e d w a s

c h a m p e r t o u s

. I n s t e a d

, D e f e n d a n t n e e d o n l y p r o v e t h a t h e w a s i n a d v e r s e p o s s e s s i o n a t t h e

t i m e o f t h e d e e d t o P l a i n t i f f

. D e f e n d a n t e s t a b l i s h e d h e w a s i n a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r

o f t i t l e o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y a t t h e t i m e o f P l a i n t i f f ’ s d e e d ; a c c o r d i n g l y

, t h e d e e d i s

c h a m p e r t o u s

. C h a m p e r t o u s d e e d s a r e v o i d ; t h e r e f o r e

, P l a i n t i f

f n e v e r a c q u i r e d a l e g a l i n t e r e s t

i n t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

. W e r e v e r s e t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t q u i e t i n g t i t l e i n f a v o r o f

P l a i n t i f f

. A s f o r D e f e n d a n t ’ s p r a y e r t h a t h e b e d e c l a r e d t h e o w n e r o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

,

w e h a v e d e t e r m i n e d t h a t a n i n d i s p e n s a b l e p a r t y i s m i s s i n g

, t h e g r a n t o r o f t h e d e e d t o

P l a i n t i f f ; t h e r e f o r e

, w e m a k e n o r u l i n g c o n c e r n i n g D e f e n d a n t ’ s c l a i m t h a t h e o w n s t h e

p r o p e r t y b y a d v e r s e p o s s e s s i o n o f a t l e a s t s e v e n c o n t i n u o u s y e a r s u n d e r c o l o r o f t i t l e p u r s u a n t

t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 5

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t R e v e r s e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h P A T R IC IA J

.

C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J

. , j o i n e d

.

S t a n l e y M

. R o s s a n d R

. M i t c h e l l R o s s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, L a r r y E

.

M e t c a l f

.S t e v e n T

. A t k i n s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, J a m e s J a y H a r r i s

.

M a r k A

. R a s s a s a n d J u l i a P

. N o r t h

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, C h a r l e s E

. F o u s t

,

J r

.

O P I N I O N

C h a r l e s F o u s t ( “ P l a i n t i f f ” ) a n d L a r r y M e t c a l f ( “ D e f e n d a n t ” ) e a c h c l a i m o w n e r s h i p t o

a n a r r o w b u t s u b s t a n t i a l s t r i p o f l a n d ( r e f e r r e d t o b y t h e p a r t i e s a s t h e “ I n t e r l o c k ” ) a l o n g t h e

p a r t i e s ’ c o m m o n b o u n d a r y i n C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

. T h e I n t e r l o c k i s a p p r o x i m a t e l y 2 5 f e e t

l o n g a n d 7 8 2 f

e e t w i d e

, a n d i t w a s o r i g i n a l l y t h e n o r t h e r n m o s t s t r i p o f t w o p l o t s

, o w n e d b y

W i l l i a m a n d M

. J

. F l y n n

, a n d W

. J

. E l y

, r e s p e c t i v e l y

.

I n 1 8 9 0

, L o u i s v i l l e a n d N a s h v i l l e R a i l r o a d C o m p a n y ( “ L & N ” ) p u r c h a s e d b o t h p l o t s

a n d p l a c e d r a i l r o a d t r a c k s 2 5 f e e t f r o m t h e n o r t h e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y

.

L & N a n d i t s s u c c e s s o r

, C S X T r a n s p o r t a t i o n

, I n c

. , o w n e d t h e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e

I n t e r l o c k

, f

o r 9 7 y e a r s

, f

r o m 1 8 9 0 t o 1 9 8 7

. I n 1 9 8 7

, C S X s o l d t h e p r o p e r t y t o R

. J

. C o r m a n

R a i l r o a d G r o u p

, L

. L

. C

. a n d R

. J

. C o r m a n R a i l r o a d C o m p a n y / M e m p h i s L i n e ( c o l l e c t i v e l y

“ C o r m a n ” )

.

C o r m a n o w n e d t h e p r o p e r t y f o r t h e n e x t 1 9 y e a r s

. I n S e p t e m b e r 2 0 0 6

, C o r m a n s o l d

t h e p r o p e r t y t o P l a i n t i f f i n t w o s e p a r a t e t r a n s a c t i o n s

. T h e f i r s t t r a n s a c t i o n c o n v e y e d t h e

p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y s o u t h o f t h e I n t e r l o c k

. T h e s e c o n d t r a n s a c t i o n p u r p o r t e d l y c o n v e y e d

t h e I n t e r l o c k a n d a s e c o n d

, t r i a n g u l a r p a r c e l

, l o c a t e d n o r t h w e s t o f t h e I n t e r l o c k

. P l a i n t i f f ’ s

t i t l e t o t h e l a n d c o n v e y e d i n t h e f i r s t t r a n s a c t i o n a n d t o t h e t r i a n g u l a r p a r c e l i s n o t a t i s s u e ;

o n l y t h e I n t e r l o c k i s d i s p u t e d

.

D e f e n d a n t a c q u i r e d h i s i n t e r e s t i n t h e I n t e r l o c k i n 1 9 9 8 b y a c a s h w a r r a n t y d e e d f r o m

B e t t y J o a n d B o b b y W a l l

. T h e l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y c o n v e y e d i n t h a t t r a n s a c t i o n

i n c l u d e d t h e I n t e r l o c k

. I n f a c t

, t h e l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y i n D e f

e n d a n t ’ s c h a i n o f

t i t l e i n c l u d e s t h e I n t e r l o c k a s e a r l y a s 1 9 6 0

. H o w e v e r

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t p r i o r t o 1 9 6 0

, t h e

I n t e r l o c k w a s n o t w i t h i n t h e l e g a l d e s c r i p t i o n o f t h e p r o p e r t y i n D e f e n d a n t ’ s c h a i n o f t i t l e

.

I t i s a l s o u n d i s p u t e d t h a t t h e i n c l u s i o n o f t h e I n t e r l o c k w i t h i n t h e l e g a l d e s c r i p t i o n f r o m 1 9 6 0

f o r w a r d w a s t h e r e s u l t o f a s u r v e y o r ’ s e r r o r i n t h e 1 9 6 0 d e e d

.

P r i o r t o t h e 1 9 6 0 d e e d

, t h e S o u t h e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y w a s d e s c r i b e d a s “ a l i n e

2 5 f e e t n o r t h o

f t h e c e n t e r l i n e o f t h e L & N t r a c k

. ” ( e m p h a s i s a d d e d )

. F r o m 1 9 6 0 f o r w a r d

,

t h e s o u t h e r n b o u n d a r y i s d e s c r i b e d a s “ a p o i n t i n t h e c e n t e r l i n e o f s a i d L & N r a i l r o a d

. ”

( e m p h a s i s a d d e d )

. T h e r e v i s e d l e g a l d e s c r i p t i o n w a s t h e r e s u l t o f a s u r v e y i n g e r r o r b y K i n g

-2-S u r v e y i n g C o m p a n y

, w h i c h w a s d i s c o v e r e d p r i o r t o t h e r e c o r d i n g o f t h e 1 9 6 0 d e e d

. T h i s i s

e v i d e n t f r o m t h e f a c t t h a t K i n g S u r v e y i n g a t t a c h e d a n o t e t o t h e 1 9 6 0 d e e d s t a t i n g

, “ T h e r e

i s t o b e e x c l u d e d f

r o m t h i s s u r v e y a s t r i p o f l a n d l y i n g o n t h e n o r t h s i d e o f t h e L & N R R

T r a c k s

. ” T h e s u r v e y o r ’ s n o t e w a s r e c o r d e d a l o n g w i t h t h e 1 9 6 0 d e e d ; h o w e v e r

, t h a t w a s t h e

l a s t t i m e t h e n o t e a p p e a r e d i n t h e c h a i n o f t i t l e t o t h i s p r o p e r t y

. T h e e r r o n e o u s l e g a l

d e s c r i p t i o n t h a t i n c o r p o r a t e d t h e I n t e r l o c k a p p e a r e d i n t h e n e x t c o n v e y a n c e o f t h e p r o p e r t y

,

w h i c h w a s i n 1 9 6 9

, a n d i n a l l s u b s e q u e n t d e e d s ; h o w e v e r

, t h e s u r v e y o r ’ s n o t e d i d n o t

. A s a

r e s u l t

, t h e l e g a l d e s c r i p t i o n i n D e f e n d a n t ’ s c h a i n o f t i t l e h a s e r r o n e o u s l y i n c l u d e d t h e

I n t e r l o c k s i n c e 1 9 6 0

.

I n 2 0 0 4

, t w o y e a r s p r i o r t o P l a i n t i f f ’ s p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y f r o m C o r m a n

,

D e f e n d a n t b e g a n s u b d i v i d i n g t h e p r o p e r t y h e h a d a c q u i r e d f r o m t h e W a l l s

, i n c l u d i n g t h e

I n t e r l o c k

. T h e I n t e r l o c k r a n a c r o s s t h e s o u t h e r n b o u n d a r y o f t w o o f t h e n e w l y s u b d i v i d e d

l o t s

. P l a i n t i f

f e v e n d i s c u s s e d t h e p o s s i b i l i t y o f b u y i n g t h e t w o l o t s t h a t c o n t a i n e d t h e

I n t e r l o c k f

r o m D e f e n d a n t ; h o w e v e r

, b e l i e v i n g D e f e n d a n t d i d n o t o w n t h e I n t e r l o c k

, P l a i n t i f f

a l s o c o n t a c t e d C o r m a n a b o u t p u r c h a s i n g s o m e o f C o r m a n ’ s p r o p e r t y

. D u r i n g h i s n e g o t i a t i o n s

w i t h C o r m a n

, P l a i n t i f

f h a d t h e p r o p e r t y s u r v e y e d t w i c e

. A f t e r t h e f i r s t s u r v e y

, P l a i n t i f

f

p u r c h a s e d C o r m a n ’ s l a n d s o u t h o f t h e I n t e r l o c k b y q u i t c l a i m d e e d

. T h e s e c o n d s u r v e y

r e v e a l e d t h a t t h e I n t e r l o c k w a s o n l y i n c l u d e d i n t h e D e f e n d a n t ’ s c h a i n o f t i t l e d u e t o t h e 1 9 6 0

s u r v e y i n g e r r o r

, a n d t h a t C o r m a n o w n e d t h e I n t e r l o c k

. B a s e d o n t h i s i n f o r m a t i o n

, P l a i n t i f

f

p r o c e e d e d w i t h t h e s e c o n d t r a n s a c t i o n w i t h C o r m a n

, p u r c h a s i n g t h e I n t e r l o c k

, a s w e l l a s t h e

a d d i t i o n a l t r i a n g u l a r p a r c e l

, b y q u i t c l a i m d e e d o n S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 0 6

.

E l e v e n m o n t h s l a t e r

, o n A u g u s t 3

, 2 0 0 7

, P l a i n t i f f c o m m e n c e d t h i s a c t i o n t o q u i e t t i t l e

t o t h e I n t e r l o c k

. D e f

e n d a n t a n s w e r e d

, a r g u i n g t h a t P l a i n t i f f w a s n o t t h e r i g h t f

u l o w n e r o f t h e 1

I n t e r l o c k f

o r s e v e r a l r e a s o n s

. F i r s t

, h e a s s e r t e d t h a t t h e S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 0 6 d e e d f r o m

C o r m a n t o P l a i n t i f

f w a s v o i d a s c h a m p e r t o u s b e c a u s e D e f e n d a n t w a s a d v e r s e l y p o s s e s s i n g

t h e p r o p e r t y u n d e r c o l o r o f t i t l e a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e t o P l a i n t i f f

. S e c o n d

, D e f

e n d a n t

a s s e r t e d t h a t h e h a d a f

f i r m a t i v e l y a c q u i r e d t i t l e t o t h e I n t e r l o c k p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 5 b y h a v i n g a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e I n t e r l o c k f o r s e v e n y e a r s u n d e r c o l o r o f t i t l e

b y d e e d w h i c h h a d b e e n r e g i s t e r e d f o r m o r e t h a n t h i r t y y e a r s

. D e f e n d a n t a l s o f

i l e d a

c o u n t e r c l a i m

, r e q u e s t i n g t h a t h e b e d e c l a r e d t h e l e g a l o w n e r o f t h e p r o p e r t y a n d a l l e g i n g t h a t

P l a i n t i f f h a d s l a n d e r e d D e f

e n d a n t ’ s t i t l e b y p u r c h a s i n g t h e I n t e r l o c k w h i l e a w a r e t h e t i t l e t o

t h e I n t e r l o c k w a s i n d i s p u t e

.

Pla int if f ori ginal ly fi le d the complai nt agains t Def end ant

, Reynold s Hom ebu il der s, LLC, Ste phe n 1

Sm it h, Ben Braxt on Const ruc ti on, a nd J ames J ay Har ri s; eac h of whom had pur cha sed one of Defe nda nt’ s

sub divid ed plo ts

. Pla int if

f re sol ved his cl ai m s by agree m ent wit h Ste phe n Sm it h, Ben Bra xto n Cons tr uct ion

, and J ames J ay Har ri s. Reynold s Hom ebu il der s, L.L.C. did not sub m it a Noti ce of Appea l fol lowi ng the tr ia l

cou rt ’s dec is ion ; t her ef

ore , M r. M et cal f i s t he o nly re m ai nin g defe nda nt.

-3-A b e n c h t r i a l w a s h e l d o n J a n u a r y 2 8

, 2 0 0 9 a n d M a r c h 2 3

, 2 0 0 9

. P l a i n t i f f p r e s e n t e d

e v i d e n c e t o e s t a b l i s h a v a l i d c h a i n o f t i t l e t h a t i n c l u d e s t h e I n t e r l o c k f r o m t h e 1 8 9 0 F l y n n a n d

E l y d e e d s t o t h e 2 0 0 6 t r a n s a c t i o n b e t w e e n C o r m a n a n d P l a i n t i f f

.

I n h i s c a s e

- i n

- c h i e f

, D e f e n d a n t p r e s e n t e d e v i d e n c e t o e s t a b l i s h t h a t h e h o l d s t h e

p r o p e r t y u n d e r c o l o r o f t i t l e t h a t d a t e s b a c k t o 1 9 6 0

. D e f e n d a n t a l s o p r e s e n t e d e v i d e n c e t o

e s t a b l i s h t h a t s i n c e 1 9 9 8

, h e h a s s t o r e d c o n s t r u c t i o n e q u i p m e n t a n d a l l o w e d o t h e r s t o s t o r e

s i m i l a r e q u i p m e n t o n t h e I n t e r l o c k ; h e h a s u s e d a p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k a s a p a r k i n g l o t f o r

h i s b u i l d i n g n o r t h o f t h e I n t e r l o c k ; h e g r a d e d a n d g r a v e l e d p o r t i o n s o f t h e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g

t h e I n t e r l o c k

. H e a l s o l e a s e d h i s e n t i r e p r o p e r t y

, i n c l u d i n g t h e I n t e r l o c k

, t o t h e C l a r k s v i l l e

P o l i c e D e p a r t m e n t i n 1 9 9 9

, w h i c h p l a c e d t e m p o r a r y b u i l d i n g s o n t h e I n t e r l o c k

. I n 2 0 0 4

,

D e f e n d a n t p u t a f

e n c e a r o u n d t h e g r a v e l p a r k i n g l o t

, f e n c i n g i n p o r t i o n s o f t h e I n t e r l o c k

.

D e f e n d a n t a l s o p r e s e n t e d p r o o f t h a t h e

, a n d h i s p r e d e c e s s o r s i n t i t l e

, h a v e p a i d p r o p e r t y t a x e s

o n t h e I n t e r l o c k a t l e a s t s i n c e 1 9 9 0

. I t i s u p o n t h e s e f a c t s t h a t D e f

e n d a n t a s s e r t s h e w a s i n

a d v e r s e p o s s e s s i o n o f t h e p r o p e r t y u n d e r c o l o r o f t i t l e s i n c e 1 9 9 8

.

T o r e b u t D e f

e n d a n t ’ s c l a i m o f a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r o f t i t l e

, P l a i n t i f f

p r e s e n t e d a 1 9 3 5 l e a s e b e t w e e n L & N a n d C l a r k s v i l l e S t o c k y a r d C o r p o r a t i o n

, o n e o f

D e f e n d a n t ’ s p r e d e c e s s o r s i n t i t l e

. T h e 1 9 3 5 l e a s e s t a t e d t h a t C l a r k s v i l l e S t o c k y a r d

C o r p o r a t i o n “ w i l l h o l d s a i d l a n d u n d e r t h e R a i l r o a d c o m p a n y a n d i n s u b o r d i n a t i o n t o i t s t i t l e ;

a n d w i l l d e l i v e r u p p e a c e a b l e a n d q u i e t p o s s e s s i o n o f s a i d l a n d o r e v e r y p o r t i o n t h e r e o f t o

t h e R a i l r o a d C o m p a n y

, . . . f r e e f r o m a l l c l a i m s a n d l i a b i l i t y o f e v e r y c h a r a c t e r w h a t e v e r

, a t

t h [ e ] e x p i r a t i o n o f

t h i s l e a s e

. ” P l a i n t i f

f a l s o p r e s e n t e d p r o o f t h a t h e a n d h i s p r e d e c e s s o r s i n

t i t l e p a i d p r o p e r t y t a x e s o n t h e I n t e r l o c k

.

T h e t r i a l c o u r t r u l e d i n f a v o r o f t h e P l a i n t i f

f

, d e c l a r i n g P l a i n t i f

f t h e l a w f

u l o w n e r o f

t h e I n t e r l o c k

. S p e c i f

i c a l l y

, t h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t D e f

e n d a n t f a i l e d t o e s t a b l i s h h i s c l a i m

o f a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r o f t i t l e f o r t w o r e a s o n s : f

i r s t

, b e c a u s e D e f

e n d a n t ’ s a c t s o f

s t o r i n g e q u i p m e n t a n d p a r k i n g v e h i c l e s i n t h e I n t e r l o c k w e r e n o t e x c l u s i v e

, a d v e r s e

,

c o n t i n u o u s

, o p e n

, o r n o t o r i o u s f o r t h e e n t i r e p r e s c r i p t i v e p e r i o d

, a n d s e c o n d

, b e c a u s e t h e

1 9 3 5 L e a s e b e t w e e n L & N a n d C l a r k s v i l l e S t o c k y a r d C o r p o r a t i o n a p p l i e d t o t h e I n t e r l o c k

p r o p e r t y a n d p r o h i b i t e d a d v e r s e p o s s e s s i o n

. D e f e n d a n t f i l e d a t i m e l y a p p e a l

.

S T A N D A R D O F R E V I E W

T h e a p p e l l a t e c o u r t c o n d u c t s a d e n o v o r e v i e w o f t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n i n a

b o u n d a r y d i s p u t e w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a s t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

,

u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t t h o s e f i n d i n g s

. W

o o d v

. S t a r k o

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 2 5 5

,

2 5 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

. F o r t h e e v i d e n c e t o p r e p o n d e r a t e a g a i n s t a t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g

o f f a c t

, i t m u s t s u p p o r t a n o t h e r f i n d i n g o f f

a c t w i t h g r e a t e r c o n v i n c i n g e f f e c t

. W a l k e r v

.

-4-S i d n e

y G i l r e a t h & A s s o c s

. , 4 0 S

. W

. 3 d 6 6

, 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 ) ; T h e R e a l t y S h o p

, I n c

.

v

. R

. R

. W e s t m i n s t e r H

o l d i n g

, I n c

. , 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 )

. W h e r e t h e t r i a l

c o u r t d o e s n o t m a k e f

i n d i n g s o f f

a c t

, t h e r e i s n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a n d w e “ m u s t

c o n d u c t o u r o w n i n d e p e n d e n t r e v i e w o f t h e r e c o r d t o d e t e r m i n e w h e r e t h e p r e p o n d e r a n c e o f

t h e e v i d e n c e l i e s

. ” B r o o k s v

. B r o o k

s

, 9 9 2 S

. W

. 2 d 4 0 3

, 4 0 5 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. W e a l s o g i v e g r e a t

w e i g h t t o a t r i a l c o u r t ’ s d e t e r m i n a t i o n s o f c r e d i b i l i t y o f w i t n e s s e s

. E s t a t e o f W a l t o n v

.

Y o u n g

, 9 5 0 S

. W

. 2 d 9 5 6

, 9 5 9 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; B & G C o n s t r

. , I n c

. v

. P o l k

, 3 7 S

. W

. 3 d 4 6 2

, 4 6 5

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 0 )

. I s s u e s o f l a w a r e r e v i e w e d d e n o v o w i t h n o p r e s u m p t i o n o f

c o r r e c t n e s s

. N

e l s o n v

. W a l

- Ma r t S t o r e s

, I

n c

. , 8 S

. W

. 3 d 6 2 5

, 6 2 8 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

.

A p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s d o e s n o t a t t a c h t o m i x e d q u e s t i o n s o f f a c t a n d l a w

.

A a r o n v

. A a r o n

, 9 0 9 S

. W

. 2 d 4 0 8

, 4 1 0 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ( c i t i n g M u r d o c k A c c e p t a n c e C o r

p

. v

.

J o n e s

, 3 6 2 S

. W

. 2 d 2 6 6

, 2 6 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 6 1 ) )

. A l t h o u g h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

a t t a c h e s t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

, w e a r e n o t b o u n d b y t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e l e g a l e f f e c t o f i t s f

a c t u a l f i n d i n g s

, n o r b y i t s d e t e r m i n a t i o n o f a m i x e d

q u e s t i o n o f l a w a n d f

a c t

. T r a v e l e r s I

n s

. C o

. v

. E v a n s

, 4 2 5 S

. W

. 2 d 6 1 1

, 6 1 6 ( T e n n

. 1 9 6 8 ) ;

S u l l i v a n v

. G r e e n

, 3 3 1 S

. W

. 2 d 6 8 6

, 6 9 2

- 9 3 ( T e n n

. 1 9 5 9 )

. O u r s t a n d a r d o f r e v i e w o f r u l i n g s

o n m i x e d q u e s t i o n s o f f a c t a n d l a w i s d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s e x t e n d e d

o n l y t o t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

. A b d u r ’

R a h m a n v

. B r e d e s e n

, 1 8 1 S

. W

. 3 d 2 9 2

, 3 0 5

( T e n n

. 2 0 0 5 ) ( c i t i n g C a r p e n t e r v

. S t a t e

, 1 2 6 S

. W

. 3 d 8 7 9

, 8 8 6 ( T e n n

. 2 0 0 4 ) )

.

A N A L Y S I S

D e f e n d a n t i n s i s t s

, i n t e r a l i a

, t h a t P l a i n t i f f h a s n o r i g h t

, t i t l e o r i n t e r e s t i n t h e d i s p u t e d

p r o p e r t y b e c a u s e t h e 2 0 0 6 d e e d f r o m C o r m a n t o P l a i n t i f

f w a s v o i d a s c h a m p e r t o u s ; t h u s

, t h e

t r i a l c o u r t e r r e d i n n o t d i s m i s s i n g P l a i n t i f f ’ s p e t i t i o n t o q u i e t t i t l e

. C o n v e r s e l y

, P l a i n t i f f

c o n t e n d s t h a t D e f

e n d a n t d i d n o t p r o v e t h a t h e a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e p r o p e r t y f o r s e v e n

y e a r s

. W e w i l l f

i r s t a d d r e s s t h e c h a m p e r t y i s s u e

. 2

Pla int if f al so ass er te d tha t Def

end ant was pre cl ude d fr om advers el y pos ses si ng the pro per ty 2

pur sua nt to the te rms of the 1935 Lea se bet ween L&N and Cla rksvill e Sto cky ar d Corp ora ti on re fe re nce d in

Def end ant ’s dee d. By it s t er m s, t he l eas e pr ohi bit ed t he S toc ky ar d ( Def end ant ’s pr ede ces sor in ti tl e) fr om

advers el y pos ses si ng the pro per ty des cr ibe d in the le ase fr om L&N (Pl ai nti ff ’s pre dec ess or in ti tl e)

. T he tr ia l

cou rt fou nd tha t the I nte rl ock was a par t of t h e p r o p e r t y inc lud ed in the le ase

, and as a re sul t, any act s of

advers e pos ses si on by Def end ant woul d have no ef

fe ct on Pla int if

f’ s ti tl e. We have det er m ine d tha t the le ase

agree m ent did not per ta in to the I nte rl ock, but to adj oin ing pro per ty as Pla int if f’ s exper t witn ess , Survey or

Ric har d M. Davis, te st if

ie d at tr ia l. He st at ed the 1935 Lea se appl ie d to prope rt y tha t was “to the sou th” of

the I nte rl ock, and th at it “wou ldn ’t even involve [t he int er loc k].” Accor din gly , it is unnec ess ar y to dis cus s

the is sue fu rt her in th is opi nio n.

-5-C H A M P E R T Y

C h a m p e r t y o r i g i n a t e d i n E n g l i s h C o m m o n L a w ; i t w a s d e s i g n e d t o p r e v e n t t h e

“ t r a f f i c k i n g o f d o r m a n t t i t l e s

. ” S e e 1 4 A m

. J u r

. 2 d C h a m p e r t y

, M a i n t e n a n c e

, E t c

. § 1 2

( 2 0 1 0 )

. H i s t o r i c a l l y

, a c o n v e y a n c e o f r e a l e s t a t e w a s c o n s i d e r e d c h a m p e r t o u s a n d v o i d i f t h e

d e e d w a s c o n v e y e d w h e n t h e r e a l p r o p e r t y w a s i n t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n o f s o m e o n e o t h e r

t h a n t h e g r a n t o r

. I

d

.

T e n n e s s e e i s o n e o f t h e f e w j u r i s d i c t i o n s i n t h e U n i t e d S t a t e s t h a t s t i l l r e c o g n i z e s

c h a m p e r t y

. S e e i d

. ; s e e a l s o L e v i n e v

. M

a r c h

, 2 6 6 S

. W

. 3 d 4 2 6

, 4 3 7 n

. 1 3 ( T e n n

. C t

. A p p

.

2 0 0 7 )

. T e n n e s s e e ’ s l a w o f c h a m p e r t y i s e m b o d i e d i n T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 1 e t s e q

.

P u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 2

, a n a g r e e m e n t t o s e l l l a n d “ s h a l l b e u t t e r l y v o i d

w h e r e t h e s e l l e r h a s n o t p e r s o n a l l y

, o r b y t h e s e l l e r ’ s a g e n t o r t e n a n t

, o r t h e s e l l e r ’ s a n c e s t o r

, b e e n i n a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e l a n d s o r t e n e m e n t s

, o r o f t h e r e v e r s i o n o r r e m a i n d e r

, o r t a k e n

t h e r e n t s o r p r o f

i t s f o r o n e ( 1 ) w h o l e y e a r n e x t b e f o r e t h e s a l e

. ” T h e s t a t u t e r e n d e r s v o i d a n y

s a l e o f r e a l p r o p e r t y w h e n a n o t h e r i s i n a d v e r s e p o s s e s s i o n

, e v e n w h e r e t h e g r a n t o r h o l d s t h e

l a n d i n p e r f

e c t t i t l e

. G r e e n v

. C u m b e r l a n d C o a l & C o k e C o

. , 7 2 S

. W

. 4 5 9

, 4 6 0 ( T e n n

. 1 9 0 3 )

.

A s t h i s c o u r t e x p l a i n e d i n L e v i n e v

. M a r c h :

T e n n e s s e e c h a m p e r t y s t a t u t e s p r o h i b i t t h e s a l e o f p r e t e n d e d i n t e r e s t s i n r e a l

p r o p e r t y

. T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 1 ( 2 0 0 4 )

. T h e y a l s o i n c l u d e t h e

p r e s u m p t i o n t h a t a s a l e o f a n y i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y b y a p e r s o n w i t h o u t

a c t u a l o r c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e r e a l p r o p e r t y i s c h a m p e r t o u s

. T e n n

.

C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 5 ( 2 0 0 4 )

. T h e p u r p o s e o f t h e s e s t a t u t e s i s t o p r o t e c t

p e r s o n s i n a c t u a l p o s s e s s i o n o f a n i n t e r e s t i n r e a l p r o p e r t y f r o m s u i t s b a s e d o n

p r e t e n d e d o r d o r m a n t c l a i m s

, u n l e s s t h e s u i t s a r e i n s t i t u t e d i n g o o d f a i t h b y

p e r s o n s w i t h b o n a f

i d e c l a i m s o f t i t l e

. W

i l l i a m s v

. H

o g a n

, 1 9 T e n n

. ( M e i g s )

1 8 7

, 1 8 9 ( 1 8 3 8 )

.

2 6 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 7

- 3 8

. T h e c o u r t e l a b o r a t e d i n a f o o t n o t e t o t h i s p a r a g r a p h t h a t

, “ [ t ] h i s

s t a t u t e c a n t r a c e i t s l i n e a g e a t l e a s t a s f a r b a c k a s 3 2 H e n r y V I I

, c h

. 9 ( 1 5 4 0 )

. . . . T e n n e s s e e

i s a m o n g t h e h a n d f

u l o f s t a t e s t h a t c o n t i n u e t o r e c o g n i z e t h i s s p e c i e s o f c h a m p e r t y

. ” I d

. a t

4 3 8 n

. 1 3

.

I n t h e m o r e r e c e n t o p i n i o n o f M i t c h e l l v

. K e c k

, N o

. E 2 0 0 5

- 0 2 3 8 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 6

W L 1 7 3 5 1 4 2

, a t * 2 ( T e n n

. C t

. A p p

. J u n e 2 6

, 2 0 0 6 )

, t h i s c o u r t s t a t e d :

U n d e r [ t h e c h a m p e r t y s t a t u t e s ]

, i f o n e o u t o f p o s s e s s i o n a t t e m p t s t o c o n v e y

l a n d w h i c h i s a d v e r s e l y p o s s e s s e d b y a t h i r d p a r t y

, t h e c o n v e y a n c e i s v o i d

.

K i n c a i d v

. M e a d o w s

, 4 0 T e n n

. ( 3 H e a d ) 1 8 8

, 1 9 2

, 1 8 5 9 W L 3 4 3 0

, a t * 2

-6-( 1 8 5 9 ) ; B l a i r v

. G w o s d o f

, 3 2 9 S

. W

. 2 d 3 6 6

, 3 6 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 9 )

.

R e g a r d l e s s o f t h e v a l i d i t y o f t h e c o n v e y o r ’ s t i t l e t o t h e l a n d

, s u c h t i t l e b e c o m e s

m e r e l y a p r e t e n d e d t i t l e

, w i t h i n t h e s t a t u t e

, w h e n t h e r e i s a n a t t e m p t t o c o n v e y

i t u n d e r s u c h c i r c u m s t a n c e s

. K i n c a i d

, 4 0 T e n n

. ( 3 H e a d ) a t 1 9 2

, 1 8 5 9 W L

3 4 3 0

, a t * 2 ; B l a i r

, 3 2 9 S

. W

. 2 d a t 3 6 8

. T h e r e i s n o r e q u i r e d d u r a t i o n o f a d v e r s e

p o s s e s s i o n b y t h e t h i r d p a r t y ; a l l t h a t i s r e q u i r e d i s t h a t t h e t h i r d p a r t y

a d v e r s e l y p o s s e s s t h e l a n d a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

. K i n c a i d

, a t 1 9 2 ;

B l a i r

, a t 3 6 8

.

A d v e r s e p o s s e s s i o n r e q u i r e s “ a n o c c u p a t i o n o f t h e p r o p e r t y u n d e r a c l a i m o f

r i g h t o r t i t l e w h i c h i s o p e n

, a c t u a l

, c o n t i n u o u s

, e x c l u s i v e

, a d v e r s e a n d

n o t o r i o u s

. ” C a t l e t t v

. W h a l e y

, 7 3 1 S

. W

. 2 d 5 4 4

, 5 4 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 7 )

.

M i t c h e l l

, 2 0 0 6 W L 1 7 3 5 1 4 2

, a t * 2

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 3 g o e s o n t o p r o v i d e t h a t a n y s u i t b r o u g h t f o r t h e r e c o v e r y

o f r e a l p r o p e r t y “ s h a l l b e f o r t h w i t h d i s m i s s e d

, w i t h c o s t s

, b y t h e c o u r t i n w h i c h s u c h s u i t m a y

b e p e n d i n g

, ” u p o n a f

i n d i n g b y t h e c o u r t t h a t t h e d e e d c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o t h e p l a i n t i f f

w a s c h a m p e r t o u s

. S e e L e v i n e

, 2 6 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 8 ( s t a t i n g t h a t “ l e g a l c l a i m s b a s e d o n

c h a m p e r t o u s d e e d s a r e s u b j e c t t o d i s m i s s a l

. ” )

.

A D V E R S E P O S S E S S IO N IN C H A M P E R T Y

T h e t r i a l c o u r t d e t e r m i n e d t h a t P l a i n t i f f w a s t h e l a w f

u l o w n e r o f t h e I n t e r l o c k b e c a u s e

D e f e n d a n t f a i l e d t o e s t a b l i s h t h a t h e a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e I n t e r l o c k f o r t h e e n t i r e

p r e s c r i p t i v e p e r i o d o f s e v e n y e a r s

. D e f e n d a n t c o n t e n d s t h e t r i a l c o u r t a p p l i e d a n e r r o n e o u s

l e g a l s t a n d a r d b y r e q u i r i n g t h a t h e p r o v e h e a d v e r s e l y p o s s e s s e d t h e I n t e r l o c k f o r s e v e n y e a r s

.

F o r t h e f o l l o w i n g r e a s o n s

, w e a g r e e

.

I n c h a m p e r t y c a s e s

, t h e a d v e r s e p o s s e s s i o n “ m u s t b e a t l e a s t a s h i g h i n n a t u r e a n d

d i g n i t y a s t h a t p o s s e s s i o n w h i c h i s h e l d t o b e a d v e r s e u n d e r t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n

. ” G e r n t

v

. F l o y d

, 1 7 4 S

. W

. 2 6 7

, 2 6 8 ( T e n n

. 1 9 1 5 )

. H o w e v e r

, n o p a r t i c u l a r l e n g t h o f a d v e r s e

p o s s e s s i o n i s n e c e s s a r y t o r e n d e r a d e e d v o i d a s c h a m p e r t o u s ; i t i s s u f f i c i e n t t h a t “ t h e l a n d

w a s b e i n g a d v e r s e l y h e l d a t t h e t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

. ” R o b i n s o n v

. H a r r i s

, 2 6 0 S

. W

. 2 d

4 0 4

, 4 1 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 2 ) ( c i t i n g J o n e s v

. M o s l e

y

, 1 9 8 S

. W

. 2 d 6 5 2

, 6 5 6 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 1 9 4 6 ) ( c i t i n g G r e e n

, 7 2 S

. W

. a t 4 6 0 ; A l l i s v

. H u n t

, 2 9 4 S

. W

. 5 0 9 ( T e n n

. 1 9 2 7 ) )

. T h u s

,

a d v e r s e p o s s e s s i o n i n t h e c h a m p e r t y c o n t e x t i s u n l i k e a c l a i m o f a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 5

, w h i c h r e q u i r e s s e v e n y e a r s o f p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r o f t i t l e

-7-t h a t h a s b e e n r e g i s t e r e d f o r t h i r t y y e a r s

, a n d u n l i k e a c l a i m o f a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r t h e 3

c o m m o n l a w

, w h i c h r e q u i r e s t w e n t y y e a r s o f p o s s e s s i o n w i t h o u t c o l o r o f t i t l e

. S e e W i l s o n

v

. P r i c e

, 1 9 5 S

. W

. 3 d 6 6 1

, 6 6 6

- 6 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( c i t i n g C o o k e v

. S m i t h

, 7 2 1 S

. W

. 2 d

2 5 1

, 2 5 5

- 5 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 ) )

. T o r e n d e r a d e e d v o i d a s c h a m p e r t o u s

, t h e a d v e r s e 4

p a r t y c l a i m i n g u n d e r c o l o r o f t i t l e n e e d o n l y b e i n p o s s e s s i o n o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y “ a t t h e

t i m e o f t h e c o n v e y a n c e

. ” R o b i n s o n

, 2 6 0 S

. W

. 2 d a t 4 1 0

. I n t h i s c a s e

, t h e d i s p u t e d c o n v e y a n c e

o c c u r r e d o n S e p t e m b e r 1 5

, 2 0 0 6

.

A C T U A L A N D C O N S T R U C T IV E P O S S E S S IO N

T o e s t a b l i s h a d v e r s e p o s s e s s i o n

, “ t h e p o s s e s s i o n m u s t h a v e b e e n e x c l u s i v e

, a c t u a l

,

a d v e r s e

, c o n t i n u o u s

, o p e n a n d n o t o r i o u s

. ” W i l s o n

, 1 9 5 S

. W

. 3 d a t 6 6 6 ( c i t i n g H i g h t o w e r v

.

P e n d e r g r a s s

, 6 6 2 S

. W

. 2 d 9 3 2

, 9 3 5 n

. 2 ( T e n n

. 1 9 8 3 ) )

. T h e p o s s e s s i o n m u s t b e o p e n s u c h t h a t

i t p r o v i d e s n o t i c e t o t h e w o r l d t h a t t h e a d v e r s e p o s s e s s o r c l a i m s o w n e r s h i p o f t h a t p r o p e r t y

.

I d

. a t 6 6 7 ( c i t i n g C o o k e

, 7 2 1 S

. W

. 2 d a t 2 5 4 )

. A d v e r s e p o s s e s s i o n d o e s n o t r e q u i r e p r o o f o f

“ i l l w i l l o r a c t u a l e n m i t y

, b u t m e r e l y m e a n s t h a t t h e p a r t y c l a i m s t o h o l d t h e p o s s e s s i o n a s h i s

,

a g a i n s t t h e c l a i m s o f a n y o t h e r

. ” H i g h t o w e r

, 6 6 2 S

. W

. 2 d a t 9 3 7

.

F e n c i n g i n o f p r o p e r t y “ i s v e r y d e c i s i v e i n d e t e r m i n i n g p o s s e s s i o n a n d c l a i m o f

o w n e r s h i p

. ” C o w a n v

. H a t c h e r

, 5 9 S

. W

. 6 8 9

, 6 9 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 0 0 ) ; s e e a l s o W i l s o n

,

1 9 5 S

. W

. 3 d a t 6 6 7 ( “ f

e n c i n g a p r o p e r t y d e m o n s t r a t e s a c l e a r c l a i m o f o w n e r s h i p ” )

. “ [ W ] h e r e

a p o r t i o n o f t h e l a n d i s i n a c t u a l a d v e r s e p o s s e s s i o n

, t h e p a r t y s o h o l d i n g h a s c o n s t r u c t i v e

p o s s e s s i o n o f a l l t h e p r e m i s e s o u t s i d e o f h i s i n c l o s u r e t o t h e l i m i t s o f h i s c l a i m o r a s s u r a n c e

o f t i t l e

. ” G r e e n

, 7 2 S

. W

. a t 4 6 0 ( h o l d i n g t h a t f e n c i n g a p o r t i o n o f t h e d i s p u t e d p r o p e r t y

c o n s t i t u t e d c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e e n t i r e d i s p u t e d p r o p e r t y )

.

T h e r e c o r d i n t h i s c a s e r e v e a l s t h a t D e f e n d a n t c o n s t r u c t e d a f

e n c e t h a t e n c l o s e d a

p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k i n 2 0 0 4

. P l a i n t i f f a d m i t t e d a t t r i a l t h a t D e f e n d a n t h a d f

e n c e d o f f a

T enn . Code Ann. § 28- 2- 105 pro vides : 3

Any per son hol din g any re al est at e or la nd of any kind or any le gal or equ it abl e int er est

the re in, and suc h per son and tho se thr ough whom suc h per son cl ai m s having bee n in advers e

pos ses si on of same f

o r s even (7) years

, wher e the re al est at e is hel d and cl ai m ed by suc h

per son or tho se thr ough whom suc h per son cl ai m s by a con vey anc e, devis e, grant

, a dec re e

of a cou rt of re cor d, or oth er ass ura nce o f ti tl e pur por ti ng to con vey an est at e in fe e, and

suc h con vey anc e, devis e, grant

, or oth er ass ura nce of ti tl e, has bee n re cor ded in the re giste r' s

off ic e of th e c ount y in which the la nd lie s for a peri od of thi rt y (30 ) y ear s or more or suc h

dec re e ent er ed on the m inu t es of suc h cou rt for a per iod of thi rt y (30 ) years or m ore

, is

veste d wi th an a bso lut e a nd i nde fe asi ble ti tl e t o su ch r eal es ta te or in te re st th er ei n.

Def end ant doe s no t c la im adverse pos ses si on u nde r t he c om m on l aw. 4

-8-p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k

. D e f e n d a n t a l s o t e s t i f

i e d t h a t h e g r a d e d a n d g r a v e l e d t h e p r o p e r t y

e n c l o s e d b y t h e f

e n c e

, w h i c h h e u s e d t o s t o r e c o n s t r u c t i o n e q u i p m e n t a n d v e h i c l e s

.

T h e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e f

i n d i n g t h a t D e f

e n d a n t ’ s

f e n c e e n c l o s e d a p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k

, t h a t t h e f e n c e w a s o p e n a n d o b v i o u s

, a n d t h a t i t

g a v e n o t i c e t o t h e w o r l d t h a t D e f e n d a n t c l a i m e d o w n e r s h i p o f t h e p r o p e r t y e n c l o s e d b y t h e

f e n c e

. S e e W

i l s o n

, 1 9 5 S

. W

. 3 d a t 6 6 7 ( c i t i n g C o o k e v

. S m i t h

, 7 2 1 S

. W

. 2 d 2 5 1

, 2 5 4 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 8 6 ) )

. D e f

e n d a n t ’ s a c t o f e n c l o s i n g a p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k i n t h e f e n c e

c o n s t i t u t e d a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h a t p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k

. C o w a n

, 5 9 S

. W

. a t 6 9 1 ; W i l s o n

,

1 9 5 S

. W

. 3 d a t 6 6 7

. A d d i t i o n a l l y

, t h e r e i s n o d i s p u t e t h a t D e f e n d a n t h e l d t h e e n t i r e I n t e r l o c k

u n d e r c o l o r o f t i t l e

. O u r S u p r e m e C o u r t h a s d e f i n e d “ c o l o r o f t i t l e ” a s “ s o m e t h i n g i n w r i t i n g

w h i c h a t f

a c e v a l u e

, p r o f

e s s e s t o p a s s t i t l e b u t w h i c h d o e s n o t d o i t

, e i t h e r f o r w a n t o f t i t l e

i n t h e p e r s o n m a k i n g i t o r f r o m t h e d e f

e c t i v e m o d e o f t h e c o n v e y a n c e t h a t i s u s e d

. ” C u m u l u s

B r o a d c a s t i n g

, I

n c

. , v

. S h i m

, 2 2 6 S

. W

. 3 d 3 6 6

, 3 7 6 ( T e n n

. 2 0 0 7 )

. T h e m e t e s a n d b o u n d s

d e s c r i p t i o n o f t h e l a n d c o n v e y e d t o D e f e n d a n t f r o m t h e W a l l s i n 1 9 9 8 c o n t a i n s t h e I n t e r l o c k

.

T h u s

, h i s c l a i m t o t h e I n t e r l o c k i s u n d e r c o l o r o f t i t l e

.

W h e n a p a r t y h o l d s s o m e p o r t i o n o f l a n d i n a c t u a l a d v e r s e p o s s e s s i o n

, a n d t h a t

p o s s e s s i o n i s u n d e r c o l o r o f t i t l e

, “ t h e p a r t y s o h o l d i n g h a s c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f a l l t h e

p r e m i s e s o u t s i d e o f h i s i n c l o s u r e t o t h e l i m i t s o f h i s c l a i m o r a s s u r a n c e o f t i t l e

. ” G r e e n

, 7 2

S

. W

. a t 4 6 0

- 6 1

. C o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n

, “ c o n n e c t e d a s i t a l w a y s i s c l o s e l y w i t h a c t u a l

p o s s e s s i o n

, a n d g e n e r a l l y a c t u a l o c c u p a t i o n o f s o m e p a r t o f t h e l a n d

, i s c l e a r l y w i t h i n t h e

p o l i c y o f t h e s t a t u t e a g a i n s t c h a m p e r t o u s s a l e s

, a n d w i l l r e n d e r a c o n v e y a n c e o f l a n d s o h e l d

n u l l a n d v o i d

. ” I

d

. a t 4 6 1

. C o n s e q u e n t l y

, D e f e n d a n t ’ s a c t u a l p o s s e s s i o n o f t h e f e n c e d

- i n

p o r t i o n o f t h e I n t e r l o c k c o u p l e d w i t h t h e f a c t t h a t h e h a d c o l o r o f t i t l e t o t h e e n t i r e I n t e r l o c k

,

m e a n s t h a t D e f

e n d a n t w a s i n c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e e n t i r e I n t e r l o c k i n 2 0 0 6 w h e n

C o r m a n p u r p o r t e d l y c o n v e y e d t h e I n t e r l o c k t o P l a i n t i f f

. I d

. a t 4 6 0

.

W e h a v e d e t e r m i n e d t h a t D e f e n d a n t w a s i n c o n s t r u c t i v e p o s s e s s i o n o f t h e e n t i r e

I n t e r l o c k w h e n C o r m a n p u r p o r t e d l y c o n v e y e d t h e p r o p e r t y i n 2 0 0 6 t o P l a i n t i f f

. U n d e r

T e n n e s s e e ’ s c h a m p e r t y s t a t u t e s

, i t f o l l o w s t h a t P l a i n t i f

f ’ s 2 0 0 6 d e e d t o t h e I n t e r l o c k w a s

c h a m p e r t o u s a n d

, t h u s

, v o i d

. A c c o r d i n g l y

, t h e 2 0 0 6 d e e d c o n v e y e d n o t i t l e t o t h e I n t e r l o c k

o n P l a i n t i f

f

. S e e T e n n

. C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 2

. H a v i n g d e t e r m i n e d t h a t P l a i n t i f f ’ s c l a i m i s

b a s e d o n a c h a m p e r t o u s d e e d

, P l a i n t i f f ’ s a c t i o n t o q u i e t t i t l e m u s t b e d i s m i s s e d a s T e n n

.

C o d e A n n

. § 6 6

- 4

- 2 0 3 r e q u i r e s

. L e v i n e

, 2 6 6 S

. W

. 3 d a t 4 3 8

.

W e

, t h e r e f

o r e

, r e v e r s e t h e t r i a l c o u r t ’ s d e c i s i o n t o q u i e t t i t l e i n f a v o r o f P l a i n t i f f a n d

r e m a n d w i t h i n s t r u c t i o n s t h a t P l a i n t i f f ’ s C o m p l a i n t t o Q u i e t T i t l e b e d i s m i s s e d

.

-9-D E F E N D A N T ’ S C O U N T E R C LA IM

I n h i s C o u n t e r c l a i m

, D e f e n d a n t s e e k s a d e c l a r a t i o n t h a t h e a c q u i r e d t i t l e t o t h e

I n t e r l o c k u n d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

- 1 0 5 b y a d v e r s e l y p o s s e s s i n g t h e p r o p e r t y f o r s e v e n

y e a r s u n d e r c o l o r o f t i t l e f o r t h i r t y y e a r s

.

T h e p a r t y c l a i m i n g o w n e r s h i p b y a d v e r s e p o s s e s s i o n u n d e r T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

-

1 0 5 “ m u s t s u s t a i n t h e p r o p o s i t i o n t h a t t h e p o s s e s s i o n w a s i n f a c t a d v e r s e t o t h e t r u e o w n e r

. ”

B y n u m v

. H

o l l o w e l l

, 6 5 6 S

. W

. 2 d 4 0 0

, 4 0 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 3 )

. U n d e r T e n n e s s e e l a w

, t h e

b u r d e n o f e s t a b l i s h i n g b y c l e a r a n d p o s i t i v e p r o o f s u c h a d v e r s e p o s s e s s i o n i s o n t h e a d v e r s e

p o s s e s s o r

. S e e W

h i t w o r t h v

. H

u t c h i s o n

, 7 3 1 S

. W

. 2 d 9 1 5

, 9 1 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 8 6 ) ( c i t i n g

J o n e s v

. C o a l C r e e k M i n i n g a n d M f g

. C o

. , 1 8 0 S

. W

. 9 9 1 ( T e n n

. 1 9 1 5 ) ; D a v i s v

. L o u i s v i l l e

& N

. R

. C o

. , 2 4 4 S

. W

. 4 8 3 ( T e n n

. 1 9 2 2 ) )

. T h i s r u l e a p p l i e s t o b o t h t h e l e n g t h o f t i m e a n d t h e

c h a r a c t e r o f p o s s e s s i o n

. I d

. E v i d e n c e o f a d v e r s e p o s s e s s i o n i s s t r i c t l y c o n s t r u e d a n d a n y

p r e s u m p t i o n i s i n f

a v o r o f t h e h o l d e r o f

t h e l e g a l t i t l e

. M o o r e v

. B r a n n a n

, 3 0 4 S

. W

. 2 d 6 6 0

,

6 6 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 5 9 )

.

W e h a v e d e t e r m i n e d t h a t P l a i n t i f f i s n o t t h e t r u e o w n e r o f t h e I n t e r l o c k ; t h a t d e c i s i o n

, h o w e v e r

, d o e s n o t m e a n t h a t D e f e n d a n t i s t h e t r u e o w n e r

. S e e R o b i n s o n

, 2 6 0 S

. W

. 2 d a t 4 1 0

( s t a t i n g t h a t a f

i n d i n g o f a d v e r s e p o s s e s s i o n f o r p u r p o s e s o f c h a m p e r t y d o e s n o t r e q u i r e a

f i n d i n g t h a t t h e p a r t a d v e r s e l y p o s s e s s e d f o r t h e p r e s c r i p t i v e p e r i o d r e q u i r e d u n d e r t h e

a d v e r s e p o s s e s s i o n s t a t u t e s )

. W e h a v e d e t e r m i n e d t h e 2 0 0 6 d e e d f r o m R

. J

. C o r m a n t o

P l a i n t i f f w a s v o i d

. A c c o r d i n g l y

, C o r m a n s t i l l p o s s e s s e s w h a t e v e r i n t e r e s t i t h a d i n t h e

p r o p e r t y a t t h a t t i m e

. F u r t h e r

, i f C o r m a n i s t h e t r u e o w n e r o f t h e p r o p e r t y

, t h e n C o r m a n i s a n

i n d i s p e n s a b l e p a r t y t o a n y a c t i o n b r o u g h t b y D e f e n d a n t p u r s u a n t t o T e n n

. C o d e A n n

. § 2 8

- 2

-

1 0 5 t o e s t a b l i s h t h a t D e f e n d a n t o w n s t h e p r o p e r t y b y a d v e r s e p o s s e s s i o n

. S e e W i l s o n v

. P r i c e

,

1 9 5 S

. W

. 3 d 6 6 1

, 6 7 0

- 7 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

.

B e c a u s e w e c a n n o t r e s o l v e D e f e n d a n t ’ s c l a i m t h a t h e a c q u i r e d t i t l e b y a d v e r s e

p o s s e s s i o n u n d e r c o l o r o f t i t l e

, w e m a y n o t r u l e o n D e f e n d a n t ’ s c l a i m t h a t P l a i n t i f f s l a n d e r e d

h i s t i t l e

.

-10-I N C O N C L U S IO N

T h e 2 0 0 6 d e e d f

r o m C o r m a n t o P l a i n t i f f w a s c h a m p e r t o u s a n d v o i d ; t h e r e f o r e

, t h e

j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s r e v e r s e d a n d o n r e m a n d P l a i n t i f f ’ s C o m p l a i n t t o Q u i e t T i t l e i s

t o b e d i s m i s s e d

. C o s t s o f a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t P l a i n t i f f

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-11-