### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Octo be r 29 , 20 14 Ses si on

MASTON G . LYONS, I II

, E T A L 

### . v. FIE LDI NG H. ATCHL EY, JR.

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r H a m i l t o n C o u n t y

N o

. 0 9 C 1 5 6 1 L a w r e n c e H

. P u c k e t t

, J u d g e S i t t i n g B y I n t e r c h a n g e

N o

. E 2 0 1 3

- 0 2 3 4 2

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- J A N U A R Y 2 0

, 2 0 1 5

M a s t o n G

. L y o n s

, I I I a n d L i n d a C

. L y o n s ( “ P l a i n t i f f s ” ) s u e d a t t o r n e y F i e l d i n g H

. A t c h l e y

,

J r

. ( “ D e f

e n d a n t ” ) a l l e g i n g

, i n p a r t

, t h a t D e f e n d a n t h a d b r e a c h e d a d u t y t h a t “ c o s t t h e

P l a i n t i f f s t h e i r f a i r a n d c o m p l e t e h e a r i n g i n L y o n s v

. L e

f f e w e t a l

. , ” a n d t h a t t h e a l l e g e d

b r e a c h h a d “ c o s t s [ s i c ] t h e P l a i n t i f f s t h e i r f i d u c i a r y i n t e r e s t i n s a i d c a s e

. ” B o t h s i d e s f i l e d

m o t i o n s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r a h e a r i n g o n t h e p a r t i e s ’ m o t i o n s

, t h e C i r c u i t C o u r t

f o r H a m i l t o n C o u n t y ( “ t h e T r i a l C o u r t ” ) g r a n t e d D e f e n d a n t s u m m a r y j u d g m e n t

. P l a i n t i f f s

a p p e a l t h e g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t a n d t h e a w a r d t o D e f e n d a n t o f a t t o r n e y ’ s f

e e s f o r

d e f e n d i n g a g a i n s t P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

. W e f

i n d a n d h o l d t h a t P l a i n t i f f s

s u s t a i n e d n o d a m a g e a s a r e s u l t o f t h e a l l e g e d a c t i o n o r i n a c t i o n o f D e f e n d a n t a n d

, t h e r e f

o r e

,

t h e T r i a l C o u r t d i d n o t e r r i n g r a n t i n g D e f e n d a n t s u m m a r y j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W e

f u r t h e r f i n d a n d h o l d t h a t t h e T r i a l C o u r t d i d n o t a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n a w a r d i n g r e a s o n a b l e

a t t o r n e y ’ s f

e e s t o D e f

e n d a n t f o r o p p o s i n g P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

. W e

a f f i r m t h e T r i a l C o u r t ’ s j u d g m e n t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

C a s e R e m a n d e d

D

. M IC H A E L S W IN E Y

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h C H A R LE S D

. S U S A N O

,

J R

. , C

. J

. , a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J

. , j o i n e d

.

M a s t o n G

. L y o n s

, I I I

, a n d L i n d a C

. L y o n s

, H i x s o n

, T e n n e s s e e

, p r o s e a p p e l l a n t s

.

A r t h u r P

. B r o c k

, a n d W i l l i a m J

. R i e d e r

, C h a t t a n o o g a

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, F i e l d i n g

H

. A t c h l e y

, J r

.O P I N I O N

B a c k g r o u n d

D e f e n d a n t r e p r e s e n t e d M r s

. L y o n s i n a l e g a l m a t t e r i n v o l v i n g S y l v a n L e a r n i n g

C e n t e r

, w h i c h w a s c o n c l u d e d i n e a r l y 2 0 0 7

. D u r i n g t h a t r e p r e s e n t a t i o n

, M r s

. L y o n s

c o n s u l t e d w i t h D e f

e n d a n t a b o u t a n o t h e r c a s e

, L y o n s v

. L e

f f e w

, a p r e v i o u s l y e x i s t i n g c a s e t h a t

P l a i n t i f f s h a d f i l e d p r o s e s e e k i n g s p e c i f i c p e r f o r m a n c e o f a n a l l e g e d c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f

r e a l p r o p e r t y

. P l a i n t i f

f s a s s e r t t h a t t h e y h i r e d D e f e n d a n t t o r e p r e s e n t t h e m i n L y o n s v

. L e

f f e w

.

D e f e n d a n t a s s e r t s t h a t P l a i n t i f f s c o n s u l t e d h i m

, b u t n e v e r a c t u a l l y h i r e d h i m w i t h r e g a r d t o

L y o n s v

. L e

f f e w

.

P l a i n t i f f s l e a r n e d i n M a r c h 2 0 0 9 t h a t a d e f a u l t j u d g m e n t a g a i n s t t h e m h a d b e e n

e n t e r e d i n J u l y o f 2 0 0 8 i n L y o n s v

. L e

f f e w

. P l a i n t i f

f s f i l e d s u i t a g a i n s t D e f

e n d a n t i n

D e c e m b e r o f 2 0 0 9 a l l e g i n g t h a t D e f e n d a n t h a d b r e a c h e d a d u t y t h a t “ c o s t t h e P l a i n t i f f s t h e i r

f a i r a n d c o m p l e t e h e a r i n g i n L y o n s v

. L e

f f e w e t a l

. , ” a n d t h a t t h e a l l e g e d b r e a c h h a d “ c o s t s

[ s i c ] t h e P l a i n t i f

f s t h e i r f i d u c i a r y i n t e r e s t i n s a i d c a s e

. ”

B o t h P l a i n t i f

f s a n d D e f

e n d a n t f i l e d m o t i o n s f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. A f t e r a

h e a r i n g

, t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s o r d e r o n N o v e m b e r 2 6

, 2 0 1 2 g r a n t i n g D e f e n d a n t

s u m m a r y j u d g m e n t a f

t e r f i n d i n g a n d h o l d i n g

, i n t e r a l i a

, t h a t “ t h e f a i l u r e o f [ D e f

e n d a n t ] t o

p u r s u e L y o n s v

. L e f

f e w o n [ P l a i n t i f

f s ’ ] b e h a l f

a s a m a t t e r o f

l a w a n d i n f

a c t ( a s u n d i s p u t e d

i n t h e m a t e r i a l f

a c t s b e f o r e t h e c o u r t ) d i d n o t c a u s e p l a i n t i f f s a n y l o s s

. ”

O n D e c e m b e r 1 9

, 2 0 1 2 P l a i n t i f f s f i l e d a m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d a n d a m o t i o n

s e e k i n g s a n c t i o n s a g a i n s t D e f e n d a n t ’ s a t t o r n e y p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 1

. I n t h e

m o t i o n f o r s a n c t i o n s P l a i n t i f

f s s t a t e

, a m o n g o t h e r t h i n g s :

T h e P l a i n t i f

f s s t a t e t h a t b e c a u s e o f t h e d e f e n s e ’ s m e r i t l e s s [ s i c ] f

i l i n g s

v a l u a b l e r e s o u r c e s h a v e b e e n w a s t e d i n t h e p r o c e s s

. T h e d e f e n s e s ’ [ s i c ]

c o n t i n u i n g c l a i m s o f l e g a l m a l p r a c t i c e w h i l e t h e p l a i n t i f f s w e r e c l a i m i n g n o

w o r k w a s d o n e t o u t i l i z e [ D e f e n d a n t ’ s ] l e g a l e x p e r t i s e a n d t h e p l a i n t i f f s ’

C o m p l a i n t b a s e d i n t o r t a n d n o w t h e d e f e n s e ’ s u n s u b s t a n t i a t e d c l a i m s i n

r e f e r e n c e t o t h e u n d e r l y i n g c a s e o f L y o n s v

. L e

f f e w d e m o n s t r a t e t h e l a c k o f

r e a s o n a b l e i n q u i r y i n t o a l l t h e f a c t s a n d t h e l a w

.

A f t e r a h e a r i n g t h e T r i a l C o u r t e n t e r e d i t s o r d e r o n M a r c h 1 4

, 2 0 1 4 d e n y i n g

b o t h P l a i n t i f

f s ’ m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d a n d P l a i n t i f f s ’ m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

. I n t h e M a r c h

1 4

, 2 0 1 4 o r d e r t h e T r i a l C o u r t a l s o a w a r d e d D e f e n d a n t r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f e e s o f

$ 1

, 2 7 1

. 0 0 f

o r o p p o s i n g P l a i n t i f

f s ’ m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

. P l a i n t i f

f s a p p e a l t o t h i s C o u r t

.

-2-D i s c u s s i o n

W e r e s t a t e t h e i s s u e s o n a p p e a l a s : 1 ) w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n g r a n t i n g

s u m m a r y j u d g m e n t t o D e f e n d a n t

, a n d 2 ) w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n a w a r d i n g a t t o r n e y ’ s

f e e s t o D e f

e n d a n t f o r o p p o s i n g P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

.

W e f i r s t a d d r e s s w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t

t o D e f e n d a n t

. A s t h i s c a s e w a s f i l e d p r i o r t o J u l y o f 2 0 1 1

, w e u t i l i z e t h e s u m m a r y j u d g m e n t

s t a n d a r d a s r e i t e r a t e d b y o u r S u p r e m e C o u r t a s f o l l o w s :

T h e s c o p e o f r e v i e w o f a g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s w e l l

e s t a b l i s h e d

. B e c a u s e o u r i n q u i r y i n v o l v e s a q u e s t i o n o f l a w

, n o p r e s u m p t i o n

o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e s t o t h e j u d g m e n t

, a n d o u r t a s k i s t o r e v i e w t h e r e c o r d t o

d e t e r m i n e w h e t h e r t h e r e q u i r e m e n t s o f R u l e 5 6 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l

P r o c e d u r e h a v e b e e n s a t i s f i e d

. H u n t e r v

. B r o w n

, 9 5 5 S

. W

. 2 d 4 9

, 5 0

- 5 1 ( T e n n

.

1 9 9 7 ) ; C o w d e n v

. S o v r a n B a n k / C e n t

. S

. , 8 1 6 S

. W

. 2 d 7 4 1

, 7 4 4 ( T e n n

. 1 9 9 1 )

.

A s u m m a r y j u d g m e n t m a y b e g r a n t e d o n l y w h e n t h e r e i s n o g e n u i n e

i s s u e o f m a t e r i a l f

a c t a n d t h e m o v i n g p a r t y i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r

o f l a w

. T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 6

. 0 4 ; B y r d v

. H a l l

, 8 4 7 S

. W

. 2 d 2 0 8

, 2 1 4 ( T e n n

.

1 9 9 3 )

. T h e p a r t y s e e k i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t h a s t h e u l t i m a t e b u r d e n o f

p e r s u a s i o n “ t h a t t h e r e a r e n o d i s p u t e d

, m a t e r i a l f a c t s c r e a t i n g a g e n u i n e i s s u e

f o r t r i a l

. . . a n d t h a t h e i s e n t i t l e d t o j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. ” I d

. a t 2 1 5

.

I f t h a t m o t i o n i s p r o p e r l y s u p p o r t e d

, t h e b u r d e n t o e s t a b l i s h a g e n u i n e i s s u e o f

m a t e r i a l f

a c t s h i f t s t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. I n o r d e r t o s h i f t t h e b u r d e n

, t h e

m o v a n t m u s t e i t h e r a f f i r m a t i v e l y n e g a t e a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e

n o n m o v a n t ’ s c l a i m o r d e m o n s t r a t e t h a t t h e n o n m o v i n g p a r t y c a n n o t e s t a b l i s h

a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f h i s c a s e

. I d

. a t 2 1 5 n

. 5 ; H

a n n a n v

. A l l t e l P u b l ’

g C o

. ,

2 7 0 S

. W

. 3 d 1

, 8

- 9 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. “ [ C ] o n c l u s o r y a s s e r t i o n [ s ] ” a r e n o t s u f f i c i e n t

t o s h i f t t h e b u r d e n t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 5 ; s e e a l s o

B l a n c h a r d

v

. K e l l u m

, 9 7 5 S

. W

. 2 d 5 2 2

, 5 2 5 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

. O u r s t a t e d o e s n o t

a p p l y t h e f

e d e r a l s t a n d a r d f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

. T h e s t a n d a r d e s t a b l i s h e d

i n M c C a r l e y v

. W e s t Q u a l i t

y F o o d S e r v i c e

, 9 6 0 S

. W

. 2 d 5 8 5

, 5 8 8 ( T e n n

. 1 9 9 8 )

,

s e t s o u t

, i n t h e w o r d s o f o n e a u t h o r i t y

, “ a r e a s o n a b l e

, p r e d i c t a b l e s u m m a r y

j u d g m e n t j u r i s p r u d e n c e f o r o u r s t a t e

. ” J u d y M

. C o r n e t t

, T h e L e g a c y o f B y r d

v

. H a l l : G o s s i

p i n g A b o u t S u m m a r

y J u d g m e n t i n T

e n n e s s e e

, 6 9 T e n n

. L

. R e v

.

1 7 5

, 2 2 0 ( 2 0 0 1 )

.

C o u r t s m u s t v i e w t h e e v i d e n c e a n d a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s t h e r e f

r o m

i n t h e l i g h t m o s t f

a v o r a b l e t o t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

. R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2

-3-S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

. A g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t i s a p p r o p r i a t e

o n l y w h e n t h e f

a c t s a n d t h e r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s f r o m t h o s e f

a c t s w o u l d

p e r m i t a r e a s o n a b l e p e r s o n t o r e a c h o n l y o n e c o n c l u s i o n

. S t a p l e s v

. C B L &

A s s o c s

. , I

n c

. , 1 5 S

. W

. 3 d 8 3

, 8 9 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

. I n m a k i n g t h a t a s s e s s m e n t

, t h i s

C o u r t m u s t d i s c a r d a l l c o u n t e r v a i l i n g e v i d e n c e

. B y r d

, 8 4 7 S

. W

. 2 d a t 2 1 0

- 1 1

.

R e c e n t l y

, t h i s C o u r t c o n f i r m e d t h e s e p r i n c i p l e s i n H a n n a n

.

G i g g e r s v

. M e m

p h i s H o u s i n g A u t h o r i t

y

, 2 7 7 S

. W

. 3 d 3 5 9

, 3 6 3

- 6 4 ( T e n n

. 2 0 0 9 )

.

T h e p a r t i e s d i s a g r e e a s t o t h e g r a v a m e n o f P l a i n t i f f s ’ c l a i m s

. D e f

e n d a n t

c l a s s i f i e s t h e c l a i m s a s s o u n d i n g i n l e g a l m a l p r a c t i c e

. P l a i n t i f f s a s s e r t t h a t t h e i r c l a i m s s o u n d

i n f r a u d a n d m i s r e p r e s e n t a t i o n a n d n o t l e g a l m a l p r a c t i c e

. I n e i t h e r i n s t a n c e

, P l a i n t i f f s i n

o r d e r t o p r e v a i l w o u l d b e r e q u i r e d t o s h o w t h a t t h e y s u f f e r e d d a m a g e s a s a r e s u l t o f t h e

a l l e g e d a c t i o n s o r i n a c t i o n o f D e f e n d a n t

. P l a i n t i f

f s a s s e r t t h a t t h e a l l e g e d a c t i o n s o r i n a c t i o n

“ c o s t t h e P l a i n t i f

f s t h e i r f a i r a n d c o m p l e t e h e a r i n g i n L y o n s v

. L e

f f e w e t a l

. ” T h u s

, P l a i n t i f f s

t o b e s u c c e s s f

u l i n t h e i r c l a i m s a g a i n s t D e f e n d a n t m u s t p r o v e t h a t i f n o t f o r D e f e n d a n t ’ s

a l l e g e d a c t i o n s o r i n a c t i o n P l a i n t i f f s m o r e t h a n l i k e l y w o u l d h a v e b e e n s u c c e s s f u l i n L y o n s

v

. L e f f e w

.

I n L

y o n s v

. L e

f f e w

, P l a i n t i f

f s s o u g h t s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e o f a c o n t r a c t f

o r t h e

p u r c h a s e o f

r e a l p r o p e r t y

. I n i t s o r d e r g r a n t i n g D e f e n d a n t ’ s m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t

i n t h e c a s e n o w b e f

o r e u s

, t h e T r i a l C o u r t s p e c i f i c a l l y f o u n d a n d h e l d

, i n t e r a l i a :

P l a i n t i f f ’ s l a w s u i t a g a i n s t [ D e f e n d a n t ] f

a i l s b e c a u s e t h e f

a i l u r e o f

[ D e f e n d a n t ] t o p u r s u e L y o n s v

. L e f f e w o n t h e i r b e h a l f

a s a m a t t e r o f l a w a n d

i n f a c t ( a s u n d i s p u t e d i n t h e m a t e r i a l f a c t s b e f o r e t h e c o u r t ) d i d n o t c a u s e

p l a i n t i f f s a n y l o s s

.

T h i s c o n c l u s i o n a r i s e s f r o m t h e s i m p l e f

a c t t h a t

, w i t h o r w i t h o u t

[ D e f e n d a n t ]

, p l a i n t i f

f s c o u l d n o t p r e v a i l o n t h e m e r i t s o f t h e i r c l a i m s b r o u g h t

i n L y o n s v

. L e f

f e w

. T h e b a s i s f

o r t h e c o n c l u s i o n t h a t p l a i n t i f f ’ s c l a i m s a g a i n s t

t h e d e f e n d a n t s i n L y o n s v

. L e f f e w l a c k m e r i t f

o l l o w s

.

* * *

I t i s u n d i s p u t e d t h a t n o e n f o r c e a b l e w r i t t e n c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f

L e f f e w ’ s p r o p e r t y w a s i n f

o r c e a f t e r t h e c l o s i n g d a t e o f S e p t e m b e r 1

, 2 0 0 5

p a s s e d

.

T h e c o n t r a c t r e a d s :

-4-1 9

. C l o s i n g D a t e : T h i s c o n t r a c t s h a l l b e c l o s e d a n d t h e d e e d a n d

p o s s e s s i o n s h a l l b e d e l i v e r e d o n o r b e f o r e t h e 1 s t d a y o f

S e p t e m b e r

, 2 0 0 5

, u n l e s s e x t e n d e d b y o t h e r p r o v i s i o n s o f t h i s

c o n t r a c t

.

a n d

2 1

. O t h e r a g r e e m e n t s : N o a g r e e m e n t s o r r e p r e s e n t a t i o n s

, u n l e s s

i n c o r p o r a t e d i n t h i s c o n t r a c t

, s h a l l b e b i n d i n g u p o n a n y o f t h e

p a r t i e s

.

I n p a r a g r a p h 3 o f d e f

e n d a n t ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d f a c t s w h i c h

p l a i n t i f f s a d m i t

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t :

O n S e p t e m b e r 1

, 2 0 0 5

, p l a i n t i f f s h a d n o t s e c u r e d e i t h e r

t h e n e c e s s a r y f

i n a n c i n g t o p a y t h e p u r c h a s e p r i c e o f t h e p r o p e r t y

[ $ 1 1 5

, 0 0 0

. 0 0 ]

, n o r h a d t h e y c o n d u c t e d t h e r e q u i s i t e a p p r a i s a l o n

t h e p r o p e r t y

. D e p o s i t i o n o f L i n d a L y o n s ’ ( “ L

. L y o n s ’ D e p o

. ” )

. . . p

. 3 3

.

a n d i n p a r a g r a p h 4 o f t h e d e f e n d a n t ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d f a c t s :

4

. T h e r e f

o r e

, t h e c l o s i n g d i d n o t o c c u r o n S e p t e m b e r 1

, 2 0 0 5

.

L

. L y o n s D e p o

. , p

. 6 3

.

P l a i n t i f f s d e n i e d p a r a g r a p h 5 o f d e f e n d a n t ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d

m a t e r i a l f

a c t s t h a t s t a t e s :

5

. F o l l o w i n g t h e L y o n s ’ f a i l u r e t o p e r f

o r m o n t h e c o n t r a c t

, M r s

.

L y o n s ’ [ s i c ] s t a t e d t h a t t h e t e r m s o f t h e c o n t r a c t w e r e o r a l l y

a l t e r e d

. L

. L y o n s [ s i c ] D e p o

. , p

. 6 7

H o w e v e r

, p l a i n t i f

f s e x p l a i n t h e i r d i s p u t e o f t h i s f a c t i n t h e i r r e s p o n s e

t o d e f e n d a n t ’ s s t a t e m e n t o f u n d i s p u t e d m a t e r i a l f a c t s :

5

. D e n i e d

. T h e r e f

e r e n c e i s o f p a g e 6 7 o f t h e L

. L y o n s ’

d e p o s i t i o n

, y e t t h e r e i s n o d i s c u s s i o n o f w h e n t h e c l o s i n g d a t e

w a s c h a n g e d i n t h a t r e f e r e n c e

. O n e w e e k a f

t e r s i g n i n g t h e

-5-c o n t r a c t

, t h e L y o n s ’ t o l d L e f f e w a b o u t s i g n i f

i c a n t s t r u c t u r a l

i s s u e s w i t h t h e p r o p e r t y n o t o b s e r v a b l e a t s h o w i n g

. L e f f e w s a i d

s h e d i d n o t h a v e t h e m o n e y t o r e p a i r t h e p r o p e r t y b u t w a n t e d t h e

L y o n s ’ t o c o m p l e t e t h e w o r k a n d t h e y a g r e e d t h e c o s t w o u l d b e

a b o u t $ 1 0

, 0 0 0

. 0 0 w h i c h w o u l d b e c r e d i t e d t o w a r d t h e p u r c h a s e

p r i c e

. I t w a s a g r e e d t h e a p p r a i s a l c o u l d n o t t a k e p l a c e o r c l o s i n g

o c c u r o n t h e p r e v i o u s l y a n t i c i p a t e d d a t e

, a n d t h e d a t e w o u l d b e

c h o s e n a f

t e r t h e w o r k w a s c o m p l e t e d

.

T h e r e f o r e

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t m o r e t h a n t h e t i m e o f c l o s i n g w a s o r a l l y

c h a n g e d

. T h e r e f

o r e

, t h e l i n e o f c a s e s c i t e d b y p l a i n t i f f s i n s u p p o r t o f t h e l e g a l

p r o p o s i t i o n t h a t t h e w r i t t e n c o n t r a c t s u r v i v e s t h e o r a l m o d i f i c a t i o n s a r e [ s i c ]

n o t a p p l i c a b l e t o t h e L e f f e w / L y o n s ’ w r i t t e n s a l e s c o n t r a c t i n v o l v e d i n L y o n s

v [ s i c ] L e f

f e w

. T h a t w r i t t e n c o n t r a c t

, a s a l l e g e d l y o r a l l y m o d i f i e d

, i s n o t

e n f o r c e a b l e a s a m a t t e r o f l a w

. A n o r a l a g r e e m e n t p u t t i n g o f f t h e d a t e o f

c l o s i n g i s n o t a l l t h a t i s a l l e g e d b y P l a i n t i f f s n o r s u p p o r t e d b y t h e u n d i s p u t e d

f a c t s

. R a t h e r

, p l a i n t i f

f s a l l e g e a n o r a l m o d i f

i c a t i o n t h a t a l t e r e d t h e c o n d i t i o n s

o f s a l e s o t h a t p l a i n t i f

f s c o u l d e f

f e c t r e p a i r s t o t h e p r e m i s e s a p p r o x i m a t e d b y

t h e p a r t i e s t o b e a r o u n d $ 1 0

, 0 0 0

. 0 0 a n d p r o v i d e d f u r t h e r t h a t t h e c o s t o f

r e p a i r s w o u l d b e c r e d i t e d o n t h e p u r c h a s e p r i c e

. A l s o t h e t i m e i n w h i c h

p l a i n t i f f s w e r e t o c o m p l e t e a p p r a i s a l o f t h e p r o p e r t y w a s c h a n g e d t o o c c u r

a f t e r t h e r e p a i r s w e r e c o m p l e t e d

. P a r a g r a p h 6 o f d e f e n d a n t [ ’ ] s u n d i s p u t e d

m a t e r i a l f

a c t s i s a d m i t t e d b y p l a i n t i f f s :

6

. A d m i t t e d t h a t t h e a g r e e m e n t w a s t h a t t h e L y o n s ’ [ s i c ] w o u l d

u s e t h e $ 1 0

, 0 0 0

. 0 0 t o m a k e t h e n e c e s s a r y r e p a i r s t o t h e p r o p e r t y

f o r t h e a p p r a i s a l a n d o w e t h e r e m a i n i n g $ 1 0 5

, 0 0 0

. 0 0 t o L e f f e w

w i t h r e c e i p t s

, m a k i n g $ 1 1 5

, 0 0 0

. 0 0

.

P l a i n t i f f s c i t e t h e c a s e o f D a v i d s o n v

. W i l s o n 2 0 1 0 T e n n

. A p p

. L E X I S

3 9 3

. H o w e v e r

, t h e h o l d i n g i n t h a t c a s e d o e s n o t s u p p o r t p l a i n t i f f s ’ c o n t e n t i o n

t h a t t h e o r a l m o d i f

i c a t i o n s t o t h e i r w r i t t e n c o n t r a c t w i t h L e f f e w a r e

e n f o r c e a b l e

.

I n D a v i d s o n

, t h e c o u r t h e l d t h a t “ t h e p a r t i e s ’ o r a l a g r e e m e n t w o u l d b e

u n e n f o r c e a b l e

. . . b e c a u s e i t d i d n o t m e r e l y c h a n g e t h e t i m e f o r p e r f o r m a n c e

o f t h e c o n t r a c t

. ” T h e c o u r t n o t e d t h a t “ I n a d d i t i o n t o e x t e n d i n g t h e c l o s i n g

d a t e u n t i l t h e D a v i d s o n ’ s c o n c e r n s w i t h t h e c l o s i n g d o c u m e n t s c o u l d b e

a d e q u a t e l y a d d r e s s e d

, t h e p a r t i e s v e r b a l l y a g r e e d t o o b t a i n a s u r v e y o f t h e l a n d

d e s c r i b e d a n d t o a d

j u s t t h e p u r c h a s e p r i c e b a s e d o n r e s u l t s o f t h e s u r v e y

. ”

-6-S i m i l a r l y

, p l a i n t i f f s ’ a l l e g e d o r a l m o d i f

i c a t i o n s t o t h e w r i t t e n s a l e s c o n t r a c t

w i t h L e f f e w a d d e d a p r o v i s i o n f o r t h e h o u s e t o b e r e p a i r e d a t p l a i n t i f f s ’

e x p e n s e u p t o a n u n s p e c i f i e d a m o u n t b u t e s t i m a t e d t o b e a r o u n d $ 1 0

, 0 0 0

, 0 0

[ s i c ] a n d f

o r t h e p u r c h a s e p r i c e t o b e a d j u s t e d a c c o r d i n g l y b a s e d o n r e p a i r s

.

O n e c a n h a r d l y i m a g i n e a s c e n a r i o o f d e a l i n g s b e t w e e n p a r t i e s t h a t w o u l d

m o r e c o m p l e t e l y b e s p e a k t h e w i s d o m o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s t h a n t h i s o n e

.

T h e p o t e n t i a l f

o r f r a u d b e t w e e n o n e o r a n o t h e r o f t h e p a r t i e s b a s e d o n

t h e a l l e g e d o r a l m o d i f

i c a t i o n s a r e t o o n u m e r o u s t o r e c o u n t

. H o w e v e r

, f o r

s t a r t e r s

, w h a t i f r e p a i r s w e r e d o n e b y p l a i n t i f f s w i t h o u t c h a r g e b y a t h i r d p a r t y ?

H o w w o u l d t h e p a r t i e s a s c e r t a i n t h e v a l u e o f t h e r e p a i r s a n d a s c e r t a i n

p l a i n t i f f s ’ c r e d i t o n t h e p u r c h a s e p r i c e ? O r c o u l d p l a i n t i f f s h a v e f o r g o n e

m a k i n g a n y r e p a i r s a n d e n f o r c e d a p u r c h a s e p r i c e t h a t n e v e r t h e l e s s

, r e d u c e d

t h e p u r c h a s e p r i c e b y $ 1 0

, 0 0 0

. 0 0

. I f r e c e i p t s f o r r e p a i r s e x i s t t h e y a r e n o t a

p a r t o f t h e r e c o r d b e f

o r e t h e c o u r t

. I t i s s u f f i c i e n t f o r t h e c o u r t h e r e t o

c o n c l u d e

, a s t h e c o u r t i n D a v i d s o n c o n c l u d e d

, t h a t t h e m o d i f i c a t i o n s [ a s

a l l e g e d ] c h a n g e d t h e e s s e n t i a l t e r m s o f t h e c o n t r a c t

, s u c h t h a t t h e c h a n g e s t o

t h e c o n t r a c t a r e r e q u i r e d b y l a w t o b e i n w r i t i n g p u r s u a n t t o t h e s t a t u t e o f

f r a u d s

. T h e r e f

o r e

, t h e a l l e g e d c o n t r a c t f o r w h i c h p l a i n t i f

f s s e e k s p e c i f

i c

p e r f o r m a n c e a g a i n s t L e f

f e w i n L y o n s v

. L e f

f e w a n d i n t h i s c a s e L y o n s v

.

A t c h l e y i s n o t e n f

o r c e a b l e

.

A s p e r t i n e n t t o t h e i s s u e b e f o r e u s

, t h e s t a t u t e o f f

r a u d s p r o v i d e s :

2 9

- 2

- 1 0 1

. W r i t i n g r e q u i r e d f o r a c t i o n

.

( a ) N o a c t i o n s h a l l b e b r o u g h t :

* * *

( 4 ) U p o n a n y c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f l a n d s

, t e n e m e n t s

, o r h e r e d i t a m e n t s

, o r t h e

m a k i n g o f a n y l e a s e t h e r e o f f o r a l o n g e r t e r m t h a n o n e ( 1 ) y e a r ; o r

* * *

u n l e s s t h e p r o m i s e o r a g r e e m e n t

, u p o n w h i c h s u c h a c t i o n s h a l l b e b r o u g h t

, o r

s o m e m e m o r a n d u m o r n o t e t h e r e o f

, s h a l l b e i n w r i t i n g

, a n d s i g n e d b y t h e p a r t y

t o b e c h a r g e d t h e r e w i t h

, o r s o m e o t h e r p e r s o n l a w f u l l y a u t h o r i z e d b y s u c h

p a r t y

. I n a c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f l a n d s

, t e n e m e n t s

, o r h e r e d i t a m e n t s

, t h e p a r t y

t o b e c h a r g e d i s t h e p a r t y a g a i n s t w h o m e n f o r c e m e n t o f t h e c o n t r a c t i s s o u g h t

.

-7-T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( 2 0 1 2 )

.

I n t h e c a s e n o w b e f

o r e u s

, t h e T r i a l C o u r t f

o u n d t h a t t h e r e w a s n o d i s p u t e t h a t

“ n o e n f o r c e a b l e w r i t t e n c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f L e f

f e w ’ s p r o p e r t y w a s i n f

o r c e a f t e r t h e

c l o s i n g d a t e o f S e p t e m b e r 1

, 2 0 0 5 p a s s e d

. ” T h e T r i a l C o u r t a l s o f o u n d t h a t t h e a g r e e m e n t

f o r w h i c h P l a i n t i f

f s w e r e s e e k i n g s p e c i f

i c p e r f o r m a n c e i n L

y o n s v

. L e

f f e w w a s a n o r a l

a g r e e m e n t n o t r e d u c e d t o w r i t i n g f o r t h e s a l e o f l a n d a n d

, t h e r e f o r e

, w a s u n e n f

o r c e a b l e

, a n d

t h a t t h i s w a s u n d i s p u t e d

. W e a g r e e w i t h t h e T r i a l C o u r t

.

T h e s t a t u t e o f f

r a u d s

, T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1

, r e q u i r e s t h a t a n a c t i o n f o r

t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y m a y n o t b e s u s t a i n e d a b s e n t a w r i t i n g “ s i g n e d b y t h e p a r t y t o b e

c h a r g e d t h e r e w i t h

, o r s o m e o t h e r p e r s o n l a w f u l l y a u t h o r i z e d b y s u c h p a r t y

. ” T e n n

. C o d e

A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( 2 0 1 2 )

. A s t h e a c t u a l a g r e e m e n t t h a t P l a i n t i f f s s o u g h t t o e n f

o r c e i n L y o n s

v

. L e f f e w w a s a n o r a l a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y a n d n o t t h e o r i g i n a l w r i t t e n

a g r e e m e n t b e t w e e n t h e P l a i n t i f f s a n d L e f f e w

, P l a i n t i f

f s

, a s f o u n d b y t h e T r i a l C o u r t

, c o u l d

n o t h a v e p r e v a i l e d i n L

y o n s v

. L e

f f e w

. A s s u c h

, t h e o u t c o m e o f L y o n s v

. L e

f f e w w o u l d h a v e

b e e n n o d i f

f e r e n t h a d D e f

e n d a n t t a k e n t h e a c t i o n s P l a i n t i f f s a l l e g e t h a t D e f

e n d a n t s h o u l d

h a v e t a k e n

. G i v e n a l l t h i s

, P l a i n t i f f s s i m p l y c a n n o t p r o v e a n y d a m a g e s i n t h e c a s e n o w

b e f o r e u s

.

D e f

e n d a n t d e m o n s t r a t e d t h a t P l a i n t i f f s c a n n o t e s t a b l i s h a n e s s e n t i a l e l e m e n t

o f t h e i r c l a i m

, d a m a g e s

. T h e r e a r e n o g e n u i n e d i s p u t e d i s s u e s o f m a t e r i a l f a c t

, a n d

D e f e n d a n t w a s e n t i t l e d t o s u m m a r y j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W e f i n d n o e r r o r i n t h e

T r i a l C o u r t ’ s g r a n t o f s u m m a r y j u d g m e n t t o D e f e n d a n t

.

N e x t

, w e c o n s i d e r w h e t h e r t h e T r i a l C o u r t e r r e d i n a w a r d i n g a t t o r n e y ’ s f e e s

t o D e f e n d a n t f o r o p p o s i n g P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r s a n c t i o n s

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s

d e c i s i o n o n a R u l e 1 1 m o t i o n f o r a b u s e o f d i s c r e t i o n

. B r o w n v

. S h a p p l e y

, 2 9 0 S

. W

. 3 d 1 9 7

,

2 0 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 8 )

. I n p e r t i n e n t p a r t

, T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 1 p r o v i d e s t h a t “ t h e c o u r t

m a y a w a r d t o t h e p a r t y p r e v a i l i n g o n t h e m o t i o n t h e r e a s o n a b l e e x p e n s e s a n d a t t o r n e y ’ s f e e s

i n c u r r e d i n p r e s e n t i n g o r o p p o s i n g t h e m o t i o n

. ” T e n n

. R

. C i v

. P

. 1 1

. 0 3 ( 1 ) ( a )

.

T h e T r i a l C o u r t f

o u n d t h a t P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r s a n c t i o n s w a s n o t

w e l l t a k e n

. P l a i n t i f

f s h a v e p o i n t e d t o n o t h i n g i n t h e r e c o r d o n a p p e a l t h a t s u p p o r t s t h e i r

a s s e r t i o n t h a t D e f

e n d a n t f i l e d “ m o t i o n s

, p l e a d i n g s a n d o t h e r p a p e r s t h a t a r e f r i v o l o u s a n d

i n c o n s i s t e n t w i t h t h e f

a c t s a n d l a w s i n r e g a r d t o t h i s c a s e

. ” A f t e r a c a r e f

u l a n d t h o r o u g h

r e v i e w o f t h e r e c o r d o n a p p e a l

, w e f i n d n o a b u s e o f

d i s c r e t i o n i n t h e T r i a l C o u r t ’ s d e c i s i o n

w i t h r e g a r d t o t h i s m o t i o n

. W e f u r t h e r f i n d n o a b u s e o f d i s c r e t i o n i n t h e T r i a l C o u r t ’ s a w a r d

t o D e f e n d a n t o f r e a s o n a b l e a t t o r n e y ’ s f e e s f o r o p p o s i n g P l a i n t i f

f s ’ R u l e 1 1 m o t i o n f

o r

s a n c t i o n s

.

-8-C o n c l u s i o n

T h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l C o u r t i s a f f i r m e d

, a n d t h i s c a u s e i s r e m a n d e d t o t h e

T r i a l C o u r t f

o r c o l l e c t i o n o f t h e c o s t s b e l o w

. T h e c o s t s o n a p p e a l a r e a s s e s s e d a g a i n s t t h e

a p p e l l a n t s

, M a s t o n G

. L y o n s

, I I I

, a n d L i n d a C

. L y o n s

, a n d t h e i r s u r e t y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D

. M I C H A E L S W I N E Y

, J U D G E

-9-