### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

Apr il 13 , 20 11 Ses si on

HOS IE JO HNSO N E T A L 

### . v. NICK DATTI LO E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r M o n t g o m e r y C o u n t y

N o

. M C

- C C

- C V

- O D

- 0 8

- 5 6 R o s s H

. H i c k s , J u d g e

N o

. M 2 0 1 0

- 0 1 9 6 7

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d J u l y 1 4

, 2 0 1 1

T h e p u r c h a s e r s o f a l o t a n d n e w l y c o n s t r u c t e d r e s i d e n c e f i l e d t h i s a c t i o n a g a i n s t t h e b u i l d e r s

,

s e e k i n g d a m a g e s a n d r e s c i s s i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n a n d s a l e a g r e e m e n t

. T h e p l a i n t i f f s a l l e g e

t h e d e f e n d a n t s b r e a c h e d t h e a g r e e m e n t b y f a i l i n g t o c o n s t r u c t t h e h o m e i n a c c o r d a n c e w i t h

“ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, ” a n d b r e a c h e d t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n s h i p

. T h e y a l s o

a l l e g e t h a t s t a t e m e n t s m a d e b y t h e f o r e m a n d u r i n g c o n s t r u c t i o n

, c o n c e r n i n g t h e c o n d i t i o n o f

t h e p r o p e r t y

, a m o u n t t o a v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, T e n n

. C o d e

A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 4 ( b ) ( 7 )

, a s w e l l a s c o m m o n l a w n e g l i g e n t a n d f r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e d e f e n d a n t ’ s m o t i o n f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t o n a l l c l a i m s

. F i n d i n g

p l a i n t i f f s f a i l e d t o p r o v i d e e v i d e n c e o f k e y e l e m e n t s i n e a c h o f t h e i r c l a i m s

, w e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t A f f i r m e d

F R A N K G

. C LE M E N T

, J R

. , J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A N D Y D

. B E N N E T T

a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

A l l e n W o o d s

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, H o s i e J o h n s o n a n d S h i l e y J o h n s o n

.

S t e v e n T

. A t k i n s a n d S t a n l e y M

. R o s s

, C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, N i c k D a t t i l o

a n d N i c k D a t t i l o C o n s t r u c t i o n C o m p a n y

.

O P I N I O N

O n S e p t e m b e r 1 2

, 2 0 0 6

, H o s i e a n d S h i l e y J o h n s o n ( “ P l a i n t i f f s ” ) e n t e r e d i n t o a N e w

C o n s t r u c t i o n P u r c h a s e a n d S a l e A g r e e m e n t ( “ t h e A g r e e m e n t ” ) w i t h N i c k D a t i l l o a n d N i c k

D a t i l l o C o n s t r u c t i o n C o m p a n y ( c o l l e c t i v e l y

, “ D e f e n d a n t ” )

, f

o r t h e p u r c h a s e o f L o t 3 o f t h e

S o u t h e r n H e r i t a g e s u b d i v i s i o n i n C l a r k s v i l l e

, T e n n e s s e e

, a n d t h e c o n s t r u c t i o n o f a h o m e

t h e r e o n f o r $ 1 6 0

, 0 0 0

.C o n s t r u c t i o n o f a h o u s e o n L o t 3 w a s a l r e a d y u n d e r w a y p r i o r t o t h e e x e c u t i o n o f t h e

A g r e e m e n t a n d

, a t P l a i n t i f f s ’ r e q u e s t

, D e f

e n d a n t a g r e e d t o m a k e s e v e r a l c h a n g e s t o t h e

l a y o u t a n d s i z e

, i n c l u d i n g a n a d d i t i o n a l b a t h r o o m a n d b o n u s r o o m

. T h e A g r e e m e n t s t a t e d

,

“ [ t ] h e h o m e s h a l l b e c o n s t r u c t e d i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s a n d s u b s t a n t i a l

a c c o r d a n c e w i t h t h e p l a n s a n d s p e c i f i c a t i o n s s e l e c t e d a n d a p p r o v e d b y t h e B u y e r

. ” I t a l s o

c o n t a i n e d a “ S p e c i a l S t i p u l a t i o n s S e c t i o n

, ” f o r t h e p a r t i e s t o a d d r e s s a n y p a r t i c u l a r c o n c e r n s

n o t o t h e r w i s e a d d r e s s e d i n t h e A g r e e m e n t

.

P l a i n t i f f s f r e q u e n t l y v i s i t e d t h e c o n s t r u c t i o n s i t e p r i o r t o c l o s i n g

. O n o n e s u c h v i s i t

,

s h o r t l y b e f

o r e t h e s c h e d u l e d d a t e f

o r c l o s i n g

, P l a i n t i f

f s o b s e r v e d s e v e r a l p r o b l e m s

, i n c l u d i n g

c r a c k s i n t h e b a t h r o o m t i l e

, t h e w r o n g p a i n t i n t w o r o o m s

, u n i n s t a l l e d s h u t t e r s a n d w i n d o w

s c r e e n s

, a m o n g o t h e r i s s u e s

. O n m o r e t h a n o n e o c c a s i o n d u r i n g t h i s t i m e

, P l a i n t i f f s a l s o

o b s e r v e d w a t e r p o o l i n g i n t h e b a c k y a r d a f t e r h e a v y r a i n

. U p o n r e v i e w o f t h e r e c o r d e d p l a t

f o r t h e s u b d i v i s i o n

, t h e y d i s c o v e r e d a p o r t i o n o f t h e i r b a c k y a r d w a s w i t h i n a 1 0 0

- y e a r f l o o d

p l a i n

. 1

T o a d d r e s s t h e s e a n d o t h e r i s s u e s

, t h e p a r t i e s a g r e e d t o e x e c u t e a n a d d e n d u m t o t h e

A g r e e m e n t ; h o w e v e r

, o n e i t e m r e q u e s t e d b y P l a i n t i f f s w a s r e j e c t e d b y D e f

e n d a n t

. I n

2

P l a i n t i f f s ’ p r o p o s e d a d d e n d u m

, t h e y l i s t e d

, a m o n g o t h e r i t e m s

, “ [ r ] e a r o f y a r d t o b e f i l l e d

w i t h d i r t

, s e e d e d & s t r a w e d

. ” D u e t o r e s t r i c t i o n s o n m o d i f y i n g l a n d i n a f

l o o d p l a i n

,

D e f e n d a n t r e f

u s e d t h e r e q u e s t a n d c r o s s e d t h r o u g h t h i s i t e m o n t h e p r o p o s e d a d d e n d u m

. M r

.

J o h n s o n i n i t i a l e d D e f

e n d a n t ’ s c h a n g e s

, a n d t h e p a r t i e s e x e c u t e d t h e a d d e n d u m t o t h e

A g r e e m e n t o n F e b r u a r y 1 6

, 2 0 0 7

. A s e x e c u t e d

, t h e a d d e n d u m p r o v i d e d f o r t h e i n s t a l l a t i o n

o f a c o n c r e t e s l a b b e l o w t h e b a c k y a r d d e c k a t P l a i n t i f f s ’ r e q u e s t a n d t h e r e p a i r o f t h e

p r o b l e m s i d e n t i f

i e d b y P l a i n t i f

f s

, w i t h t h e i t e m

, “ R e a r o f y a r d t o b e f i l l e d w i t h d i r t

, s e e d e d

& s t r a w e d

, ” c l e a r l y s t r i c k e n t h r o u g h

. W i t h t h e r e p a i r s a n d a d d i t i o n s

, t h e f i n a l p u r c h a s e p r i c e

w a s $ 1 8 3

, 0 0 0

.

O n e w e e k l a t e r

, o n F e b r u a r y 2 3

, 2 0 0 7

, t h e p a r t i e s p r o c e e d e d w i t h t h e c l o s i n g

. I n

a d d i t i o n t o t h e s t a n d a r d c l o s i n g d o c u m e n t s

, D e f e n d a n t e x e c u t e d a w a r r a n t y d e e d i n f a v o r o f

P l a i n t i f f s

, w h i c h s t a t e d

, “ T h i s c o n v e y a n c e i s s u b j e c t t o ( 1 ) a l l a p p l i c a b l e z o n i n g o r d i n a n c e s

, ( 2 ) u t i l i t y

, s e w e r

, d r a i n a g e a n d o t h e r e a s e m e n t [ s ] o f r e c o r d

, ( 3 ) a l l s u b d i v i s i o n / c o n d o m i n i u m

A 100-y ear fl ood pla in is cal cul at ed to be the le vel of fl ood wat er exp ect ed to b e e qua le d or 1

exc eed ed every 100 years on avera ge (a fl ood le vel having a 1% cha nce of b e i n g e x c e e d ed in any si ngle

year)

. A 100-y ear fl ood pla in is the ar ea adj oin ing a ri ver, st re am or wat er she d covere d by wat er in the event

of a 10 0- year f

loo d.

T he par ti es exe cut ed sever al add end a dur ing the con st ruc ti on per iod

, m ost of w h i c h d e l ayed the 2

cl osi ng date

.

-2-a s s e s s m e n t s

, b y l a w s

, r e s t r i c t i o n s

, d e c l a r a t i o n s a n d e a s e m e n t s o f r e c o r d

, ( 4 ) b u i l d i n g

r e s t r i c t i o n s

, a n d ( 5 ) o t h e r m a t t e r s o f p u b l i c r e c o r d

. ”

P l a i n t i f f s m o v e d i n t o t h e r e s i d e n c e s h o r t l y a f t e r c l o s i n g

. S o o n t h e r e a f t e r

, t h e y n o t i c e d

s e v e r a l p r o b l e m s w i t h t h e h o u s e

– t h e u p s t a i r s f l o o r s w e r e i m p r o p e r l y i n s t a l l e d

, t h e t i l e f l o o r s

d i d n o t h a v e t h e p a t t e r n P l a i n t i f f s r e q u e s t e d

, t h e r e w a s a h o l e i n t h e r o o f

, t h e r e w e r e c r a c k s

o n t h e w a l l s o f t h e k i t c h e n a n d t h e f o y e r

, a n d t w o w a t e r p i p e s b r o k e

. D e f e n d a n t r e p a i r e d t h e

a b o v e i t e m s w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e b r o k e n w a t e r p i p e s

. B y M a r c h 2 0 0 7

, P l a i n t i f f s a l s o

o b s e r v e d f

l o o d i n g i n t h e b a c k y a r d a f t e r h e a v y r a i n f

a l l s

.

I n J u n e 2 0 0 7

, f

o u r m o n t h s a f

t e r t h e y m o v e d i n

, P l a i n t i f f s h a d t h e l o t s u r v e y e d s o t h e y

c o u l d e r e c t a f

e n c e a r o u n d t h e p e r i m e t e r o f t h e i r p r o p e r t y

. T h e s u r v e y r e v e a l e d t h a t P l a i n t i f f s ’

h o m e e n c r o a c h e d o n L o t 2 o f t h e S o u t h e r n H e r i t a g e s u b d i v i s i o n

, w h i c h w a s a n u n d e v e l o p e d

,

w o o d e d l o t

. L o t 2 h a d a u t i l i t y a n d d r a i n a g e e a s e m e n t a l o n g t h e s o u t h e r n b o r d e r a n d

, l i k e L o t

3

, p a r t o f L o t 2 w a s i n t h e 1 0 0

- y e a r f l o o d p l a i n

. I n o r d e r t o s o l v e t h e e n c r o a c h m e n t i s s u e

,

D e f e n d a n t p u r c h a s e d L o t 2 a n d d e e d e d t h e l o t t o P l a i n t i f f s a t n o c o s t

.

L i k e L o t 3

, L o t 2 h a d r e s t r i c t i o n s o n d i g g i n g a n d a d d i n g f i l l o r d i r t i n t h e b a c k y a r d

b e c a u s e i t w a s i n a f

l o o d p l a i n

. N o t w i t h s t a n d i n g t h e s e r e s t r i c t i o n s

, P l a i n t i f f s p r o c e e d e d t o

b u l l d o z e t h e t r e e s o n L o t 2

, m o v i n g s o m e t o t h e e d g e o f t h e l o t a n d r e m o v i n g o t h e r s

.

P l a i n t i f f s a l s o m o v e d s e v e r a l l a r g e b o u l d e r s f r o m L o t 2 o n t o L o t 3

, a n d f i l l e d i n t h e a r e a

u n d e r n e a t h t h e i r p a t i o o n L o t 3 w i t h d i r t

. S o o n t h e r e a f t e r

, f l o o d i n g i n t h e b a c k y a r d o f L o t 3

w o r s e n e d

, r a i n w a t e r d r a i n e d m o r e s l o w l y

, a n d d e b r i s f l o w i n g f r o m n e i g h b o r s ’ y a r d s b e g a n

c o l l e c t i n g i n P l a i n t i f

f s ’ b a c k y a r d

.

P l a i n t i f f s f i l e d s u i t a g a i n s t D e f

e n d a n t o n J a n u a r y 1 1

, 2 0 0 8

. T h e c o m p l a i n t a l l e g e d t h a t

t h e d e f e c t s w i t h t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e a s w e l l a s D e f e n d a n t ’ s c h o i c e o f L o t 3 f o r t h e

c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e a m o u n t e d t o a b r e a c h o f t h e “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ” s t a n d a r d i n

t h e A g r e e m e n t a n d a b r e a c h o f t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n s h i p

. A t t a c h e d t o t h e 3

c o m p l a i n t w a s a l i s t o f a b o u t t h i r t y d e f i c i e n c i e s t h e y h a d i d e n t i f i e d i n t h e h o m e

. T h e y f

u r t h e r

a l l e g e d v i o l a t i o n s o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t ( “ T C P A ” )

, T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 4 ( b ) ( 7 )

, a s w e l l a s c o m m o n l a w f r a u d a n d m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a r g u i n g t h a t

D e f e n d a n t “ f a i l [ e d ] t o d i s c l o s e i n f

o r m a t i o n r e g a r d i n g t h e p r o p e r t y ’ s c o n d i t i o n

, ” a n d “ f a i l [ e d ]

t o m a k e t h e p r o p e r t y s u b s c r i b e t o t h e s t a n d a r d o f a c c e p t a b l e a n d g e n e r a l c o n s t r u c t i o n

p r a c t i c e s f

o r t h e a r e a

. ” P l a i n t i f

f s r e q u e s t e d a c t u a l d a m a g e s o f $ 1 8 8

, 0 2 2

. 1 6

, p l u s t r e b l e

d a m a g e s

, c o s t s

, a n d r e a s o n a b l e a t t o r n e y f e e s u n d e r t h e T C P A

, a s w e l l a s r e s c i s s i o n o f t h e

Pla int if fs al le ged a bre ach of the “i m pli ed war ra nty of m er cha nta bil it y.” However, in con st ruc ti on 3

con tr act set ti ngs, the T enn ess e e S upr eme Co urt re fe rs to the “i m pli ed st and ar d of good workm ans hip and

m at er ia ls .” Dix on v . M

ount ain Cit

y Con st r. Co

. , 632 S.W .2d 5 38, 5 41- 42 ( T enn . 198 2).

-3-A g r e e m e n t a n d $ 5 0 0

, 0 0 0 i n p u n i t i v e d a m a g e s f o r t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n

. D e f e n d a n t d e n i e d

l i a b i l i t y

.

A f t e r s e v e r a l c o n t i n u a n c e s

, a j u r y t r i a l c o m m e n c e d o n J u l y 2 0

, 2 0 1 0

. B o t h P l a i n t i f f s

t e s t i f i e d

, p r i m a r i l y c o n c e r n i n g t h e i r c o m p l a i n t s w i t h t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o u s e

, t h e e x t e n t

o f t h e f l o o d i n g

, a n d h o w t h e f

l o o d i n g w o r s e n e d o v e r t i m e

. A l s o t e s t i f y i n g f o r P l a i n t i f

f s w e r e

J o h n D o s s

, t h e S t o r m W a t e r C o o r d i n a t o r f o r t h e M o n t g o m e r y C o u n t y B u i l d i n g a n d C o d e s

D e p a r t m e n t

, a n d P h i l l i p J

. K l o b e r

, a c i v i l a n d e n v i r o n m e n t a l e n g i n e e r i n g c o n s u l t a n t

. M r

.

D o s s a n d M r

. K l o b e r

, b o t h o f w h o m h a d i n s p e c t e d t h e p r o p e r t y i n t h e s u m m e r o f 2 0 0 9

,

t e s t i f i e d a b o u t t h e t o p o g r a p h y a n d s o i l c o m p o s i t i o n o f P l a i n t i f f s ’ y a r d

. M r

. D o s s t e s t i f

i e d t h a t

t h e p r o p e r t y w a s l o c a t e d i n c l o s e p r o x i m i t y t o a k n o w n s i n k h o l e c o n t a i n i n g t w o o p e n t h r o a t s

,

w h i c h a r e n a t u r a l f

e a t u r e s a s s o c i a t e d w i t h s i n k h o l e s t h a t a l l o w g r o u n d w a t e r t o f l o w i n t o t h e

s i n k h o l e a n d d r a i n

. H e a l s o t e s t i f i e d t h a t i f t h e t h r o a t s w e r e c l o g g e d

, w a t e r w o u l d d r a i n m o r e

s l o w l y

. M r

. K l o b e r e c h o e d M r

. D o s s ’ s s t a t e m e n t s a b o u t t h e s i n k h o l e

, a n d t e s t i f i e d t h a t t h e

o p e n t h r o a t s w e r e l i k e l y c l o g g e d

. H e a l s o t e s t i f i e d a b o u t P l a i n t i f

f s ’ s e p t i c s y s t e m

, s t a t i n g t h a t

a l t h o u g h i t w a s i n s t a l l e d i n t h e c o r r e c t l o c a t i o n a n d t h a t P l a i n t i f f s h a d n o p r o b l e m s w i t h i t

, i t c o u l d b e a d v e r s e l y a f f e c t e d b y t h e f

l o o d i n g

.

A t t h e c l o s e o f P l a i n t i f

f s ’ p r o o f o n t h e s e c o n d d a y o f t r i a l

, D e f e n d a n t m a d e a n o r a l

m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t

. W i t h r e g a r d t o P l a i n t i f f s ’ c l a i m s f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t a n d 4

b r e a c h o f t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n s h i p

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d P l a i n t i f

f s f a i l e d t o

i n t r o d u c e “ a n y p r o o f a b o u t w h a t t h e g e n e r a l c o n s t r u c t i o n p r a c t i c e s i n t h e a r e a a r e

, ” o r a n y

p r o o f t h a t t h e h o m e w a s u n f i t f o r h a b i t a t i o n

. P l a i n t i f

f s ’ p r o o f s h o w e d t h a t “ t h e v a s t m a j o r i t y

, i f n o t a l l

, o f t h o s e s p e c i f i c t h i n g s t h a t a r e l i s t e d

, w i t h t h e e x c e p t i o n o f t h e d r a i n a g e p r o b l e m

, h a v e b e e n c o r r e c t e d

. . . . O r i f t h e y w e r e n ’ t c o r r e c t e d

, . . . t h e r e i s n o e v i d e n c e b e f o r e t h e

c o u r t a s t o t h e c a u s e o f t h o s e p r o b l e m s a n d

. . . n o p r o o f b e f o r e t h e c o u r t t h a t i t w a s

[ D e f e n d a n t ’ s ] o b l i g a t i o n t o d e a l w i t h t h o s e p r o b l e m s

. ”

F o r t h e r e m a i n i n g c l a i m s

, t h e c o u r t n o t e d t h a t P l a i n t i f f s r e v i e w e d t h e p l a t f

o r t h e

S o u t h e r n H e r i t a g e s u b d i v i s i o n w e l l i n a d v a n c e o f c l o s i n g

, a n d w e r e a w a r e t h a t m u c h o f L o t

3 w a s i n a 1 0 0

- y e a r f

l o o d p l a i n

. T h e t r i a l c o u r t a l s o n o t e d t h a t P l a i n t i f f s w e r e a d v i s e d b y

D e f e n d a n t i n t h e F e b r u a r y 1 6 a d d e n d u m

, o n e w e e k p r i o r t o c l o s i n g

, t h a t D e f e n d a n t “ w o u l d

n o t a d d a d d i t i o n a l d i r t ” t o t h e b a c k y a r d

. T h e c o u r t a l s o e m p h a s i z e d p a r a g r a p h 1 9 o f t h e

Pla int if fs ’ wit nes s, Ms

. J ohns on, was il l on the af te rno on of the fi rs t day of tr ia l and cou ld not te st if y 4

unt il the nex t day. T o m ove the cas e al ong as a con venien ce to the j uro rs

, Def end ant re ad int o the re cor d the

dep osi ti on of Ma rk Young, a re al est at e app ra is er who app ra is ed Pla int if fs ’ home on J uly 6, 2009

. Beca use

the te st imony of Mr

. Young was ta ken out of ord er (be in g p a r t o f D e f e nda nt’ s cas e- in-chie f) and the tr ia l

cou rt dir ect ed a verdi ct at the c l o s e o f Pla int if fs ’ cas e- in-chie f, we have not con si der ed Mr

. Young’s

dep osi ti on i n r eac hin g our de ci si on.

-4-A g r e e m e n t

, t i t l e d “ S u r v e y a n d F l o o d C e r t i f i c a t i o n s

, ” w h i c h p r o v i d e s : “ S u r v e y W o r k a n d

F l o o d C e r t i f

i c a t i o n s a r e t h e b e s t m e a n s o f i d e n t i f y i n g b o u n d a r y l i n e s a n d / o r e n c r o a c h m e n t s

a n d e a s e m e n t s o r f

l o o d z o n e c l a s s i f

i c a t i o n s

. B u y e r m a y o b t a i n a M o r t g a g e L o a n I n s p e c t i o n

o r B o u n d a r y L i n e S u r v e y a n d F l o o d Z o n e C e r t i f i c a t i o n s

. I f t h e s e m a t t e r s a r e o f c o n c e r n t o

t h e B u y e r

, B u y e r s h o u l d a d d r e s s t h e s e c o n c e r n s i n t h e S p e c i a l S t i p u l a t i o n s S e c t i o n o f t h i s

A g r e e m e n t

. ” P l a i n t i f

f s d i d n o t s u r v e y t h e p r o p e r t y b e f o r e c l o s i n g o r n o t e a n y c o n c e r n s w i t h

f l o o d i n g i n t h e S p e c i a l S t i p u l a t i o n s S e c t i o n

.

T h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t D e f e n d a n t d i d n o t c o n c e a l m a t e r i a l f a c t s f r o m t h e

P l a i n t i f f s

, a n d t h a t P l a i n t i f

f s f a i l e d t o p r e s e n t p r o o f t h a t a n y d a m a g e s “ w e r e c a u s a l l y r e l a t e d ”

t o a n y a c t o f “ f

r a u d

, m i s r e p r e s e n t a t i o n

, v i o l a t i o n o f t h e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, o r a n y

o t h e r a c t i o n s o n t h e p a r t o f M r

. D a t i l l o

. ” A c c o r d i n g l y

, t h e t r i a l c o u r t g r a n t e d D e f e n d a n t ’ s

m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t a s t o a l l P l a i n t i f f s ’ c l a i m s

. T h e r e a f

t e r

, P l a i n t i f

f s f i l e d a t i m e l y

a p p e a l

.

S T A N D A R D O F R E V IE W

A m o t i o n f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t p u r s u a n t t o T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 0

. 0 1 r e q u i r e s t h e t r i a l

c o u r t t o d e t e r m i n e a s a m a t t e r o f l a w w h e t h e r t h e e v i d e n c e i s s u f f i c i e n t t o c r e a t e a n i s s u e f o r

t h e j u r y t o d e c i d e

. S e e U n d e r w o o d v

. W

a t e r s l i d e s o

f M i d

- A m e r i c a

, I

n c

. , 8 2 3 S

. W

. 2 d 1 7 1

, 1 7 6

( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 1 )

. W h e n c o n s i d e r i n g a m o t i o n f o r d i r e c t e d v e r d i c t

, t h e t r i a l c o u r t m u s t

t a k e t h e s t r o n g e s t l e g i t i m a t e v i e w o f t h e e v i d e n c e a n d a l l o w a l l r e a s o n a b l e i n f e r e n c e s i n f

a v o r

o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y

, w h i l e d i s c a r d i n g a l l e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y

. C o n a t s e r v

. C l a r k s v i l l e C o c a

- C o l a B o t t l i n g C o

. , 9 2 0 S

. W

. 2 d 6 4 6

, 6 4 7 ( T e n n

. 1 9 9 5 ) ; D o b s o n v

. S h o r t t

,

9 2 9 S

. W

. 2 d 3 4 7

, 3 4 9

- 5 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 6 )

.

A d i r e c t e d v e r d i c t i s o n l y p r o p e r w h e n r e a s o n a b l e m i n d s c o u l d r e a c h b u t o n e

c o n c l u s i o n

. E a t o n v

. M c L a i n

, 8 9 1 S

. W

. 2 d 5 8 7

, 5 9 0 ( T e n n

. 1 9 9 4 ) ; W i l l i a m s v

. B r o w n

, 8 6 0

S

. W

. 2 d 8 5 4

, 8 5 7 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. A c c o r d i n g l y

, i f t h e r e i s a d i s p u t e a s t o m a t e r i a l e v i d e n c e o r

a d o u b t a s t o c o n c l u s i o n s t o b e d r a w n f r o m t h a t e v i d e n c e

, t h e m o t i o n m u s t b e d e n i e d

. H u r l e y

v

. T e n n e s s e e F a r m e r s M u t

. I n s

. C o

. , 9 2 2 S

. W

. 2 d 8 8 7

, 8 9 1 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 ) ; S o u t e r v

. C r a c k e r B a r r e l O l d C o u n t r y S t o r e

, I

n c

. , 8 9 5 S

. W

. 2 d 6 8 1

, 6 8 3 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 4 )

.

T h e s t a n d a r d o f r e v i e w o n a m o t i o n f o r a d i r e c t e d v e r d i c t d o e s n o t p e r m i t u s t o w e i g h

t h e e v i d e n c e

. C o n a t

s e r

, 9 2 0 S

. W

. 2 d a t 6 4 7 ; B e n t o n v

. S n y d e r

, 8 2 5 S

. W

. 2 d 4 0 9

, 4 1 3 ( T e n n

.

1 9 9 2 )

. M o r e o v e r

, i t d o e s n o t p e r m i t u s t o e v a l u a t e t h e c r e d i b i l i t y o f t h e w i t n e s s e s

. B e n s o n

v

. T e n n

. V a l l e y E l e c

. C o o

p

. , 8 6 8 S

. W

. 2 d 6 3 0

, 6 3 8

- 3 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 3 )

. T h e s t a n d a r d

r e q u i r e s t h a t w e r e v i e w t h e e v i d e n c e i n t h e l i g h t m o s t f a v o r a b l e t o t h e m o t i o n ’ s o p p o n e n t

,

g i v e t h e o p p o n e n t t h e b e n e f i t o f a l l r e a s o n a b l e i n f

e r e n c e s

, a n d d i s r e g a r d a l l e v i d e n c e c o n t r a r y

-5-t o t h e o p p o n e n t ’ s p o s i t i o n

. A l e x a n d e r v

. A r m e n t r o u t

, 2 4 S

. W

. 3 d 2 6 7

, 2 7 1 ( T e n n

. 2 0 0 0 )

( c i t i n g E a t o n

, 8 9 1 S

. W

. 2 d a t 5 9 0 )

.

A N A L Y S IS

T h e t r i a l c o u r t d i r e c t e d a v e r d i c t o n a l l i s s u e s a t t h e c l o s e o f P l a i n t i f f s ’ p r o o f

. A s

s t a t e d

, t h e r u l i n g w a s b a s e d p r i m a r i l y o n f i n d i n g s t h a t P l a i n t i f

f s f a i l e d t o p r o v i d e a n y p r o o f

f o r e s s e n t i a l e l e m e n t s i n e a c h o f t h e i r c l a i m s

. O n a p p e a l

, P l a i n t i f f s i n s i s t t h i s w a s e r r o r

,

c o n t e n d i n g t h e y p r e s e n t e d e v i d e n c e a t t r i a l w h i c h r a i s e d q u e s t i o n s o f m a t e r i a l f a c t

, a n d t h a t

a j u r y c o u l d c o n c l u d e t h a t D e f e n d a n t b r e a c h e d t h e A g r e e m e n t

, v i o l a t e d t h e T C P A

, a n d

e n g a g e d i n f

r a u d a n d m i s r e p r e s e n t a t i o n

. W e w i l l d i s c u s s e a c h i s s u e i n t u r n

.

B r e a c h o f C o n t r a c t

W e t u r n f

i r s t t o P l a i n t i f

f s ’ c l a i m f

o r b r e a c h o f

c o n t r a c t

. I n t h e i r c o m p l a i n t

, P l a i n t i f f s

a l l e g e d t h a t D e f

e n d a n t “ f a i l e d t o c o n s t r u c t t h e h o m e p r o p e r l y a n d h a v e n o t c o n s t r u c t e d t h e

p r o p e r t y i n s u c h a m a n n e r t o s u b s c r i b e t o t h e s t a n d a r d o f a c c e p t a b l e a n d g e n e r a l c o n s t r u c t i o n

p r a c t i c e s f

o r t h e a r e a

, ” a n d t h a t t h i s f a i l u r e a m o u n t e d t o a b r e a c h o f t h e A g r e e m e n t

.

A p l a i n t i f

f a l l e g i n g b r e a c h o f c o n t r a c t i s r e s p o n s i b l e f o r p r o v i n g “ ( 1 ) t h e e x i s t e n c e o f

a n e n f o r c e a b l e c o n t r a c t

, ( 2 ) n o n

- p e r f o r m a n c e a m o u n t i n g t o a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t

, a n d ( 3 )

d a m a g e s c a u s e d b y t h e b r e a c h e d c o n t r a c t

. ” A R C L i f e M e d

, I n c

. v

. A M C

- T

e n n e s s e e

, I

n c

. , 1 8 3

S

. W

. 3 d 1

, 2 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

.

I t i s u n d i s p u t e d t h e r e w a s a n e n f o r c e a b l e c o n t r a c t

, w h i c h p r o v i d e d t h e f o l l o w i n g

s t a n d a r d f

o r c o n s t r u c t i o n : “ T h e h o m e s h a l l b e c o n s t r u c t e d i n a c c o r d a n c e w i t h g o o d b u i l d i n g

p r a c t i c e s a n d s u b s t a n t i a l a c c o r d a n c e w i t h t h e p l a n s a n d s p e c i f i c a t i o n s s e l e c t e d a n d a p p r o v e d

b y t h e B u y e r

. ” B e c a u s e t h e p a r t i e s a g r e e d t o a p a r t i c u l a r s t a n d a r d f o r t h e c o n s t r u c t i o n w o r k

,

“ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, ” t h e i m p l i e d w a r r a n t y o f w o r k m a n s h i p i s n o t a t i s s u e i n t h i s c a s e

.

T h i s w a r r a n t y “ ‘ i s i m p l i e d o n l y w h e n t h e w r i t t e n c o n t r a c t i s s i l e n t

. ’ ” D e w b e r r y v

. M a d d o x

,

7 5 5 S

. W

. 2 d 5 0

, 5 4 ( T e n n

. 1 9 8 8 ) ( q u o t i n g D i x o n v

. M o u n t a i n C i t

y C o n s t r

. C o

. , 6 3 2 S

. W

. 2 d

5 3 8

, 5 4 1

- 4 2 ( T e n n

. 1 9 8 2 ) ) ; s e e a l s o W i l k e s v

. S h a w E n t e r s

. , L L C

, N o

. M 2 0 0 6

- 0 1 0 1 4

- C O A

R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 8 ( T e n n

. C t

. A p p

. M a r c h 1 4

, 2 0 0 8 ) ( “ [ T ] h e i m p l i e d s t a n d a r d

o f w o r k m a n s h i p d i d n o t a c c o m p a n y t h e c o n s t r u c t i o n f o r t h e h o u s e a t i s s u e b e c a u s e t h e

e x p l i c i t l a n g u a g e o f t h e c o n t r a c t p r o v i d e d a d i f f e r e n t s t a n d a r d

. ” )

. T h u s

, t h e i s s u e w e m u s t

d e t e r m i n e i s w h e t h e r P l a i n t i f f s p r e s e n t e d e v i d e n c e s u f f i c i e n t t o c r e a t e a q u e s t i o n f o r t h e j u r y

a s t o w h e t h e r D e f

e n d a n t ’ s a c t s o r o m i s s i o n s c o n s t i t u t e d a “ n o n

- p e r f o r m a n c e a m o u n t i n g t o

a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t ” a n d c a u s e d d a m a g e s

. A R C L i f e M e d

, I n c

. , 1 8 3 S

. W

. 3 d a t 2 6

.

-6-I n d i r e c t i n g t h e v e r d i c t i n D e f e n d a n t ’ s f

a v o r

, t h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t a l t h o u g h

P l a i n t i f f s p r e s e n t e d p r o o f o f p r o b l e m s w i t h t h e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e

, t h e y f a i l e d t o

p r e s e n t p r o o f l i n k i n g “ a n y d e f i c i e n c y

. . . t o a n y a c t o f t h e D e f e n d a n t

, ” o r p r o o f o f h o w t h e s e

p r o b l e m s c o n s t i t u t e d a b r e a c h o f t h e “ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ” s t a n d a r d

. P l a i n t i f f s i n s i s t t h e

e v i d e n c e t h e y p r e s e n t e d a t t r i a l i s s u f f i c i e n t t o o v e r c o m e t h e l o w t h r e s h o l d n e e d e d t o s u r v i v e

a d i r e c t e d v e r d i c t o n t h e s e i s s u e s

. W e h a v e r e v i e w e d t h e e v i d e n c e a n d r e s p e c t f u l l y d i s a g r e e

.

B o t h P l a i n t i f

f s t e s t i f i e d t h a t t h e y e x p e r i e n c e d s e v e r a l p r o b l e m s r e l a t e d t o t h e

c o n s t r u c t i o n o f

t h e h o u s e

. M s

. J o h n s o n s t a t e d t h a t

, a m o n g o t h e r p r o b l e m s

, t h e r e w a s a h o l e

i n t h e r o o f

, t h e t i l e f l o o r s u p s t a i r s h a d t o b e r e p l a c e d b e c a u s e o f c r a c k i n g

, a w a t e r p i p e i n t h e

k i t c h e n b u r s t

, a n d t h e r e w a s a c r a c k i n t h e w a l l i n t h e f o y e r

. F o r h i s p a r t

, M r

. J o h n s o n

d e s c r i b e d h o w m o l d d e v e l o p e d a r o u n d t h e f l o o r b o a r d s a n d c a r p e t i n t h e d o w n s t a i r s a r e a a f t e r

r a i n f a l l

. W h a t P l a i n t i f

f s d i d n o t p r e s e n t p r o o f o f

, h o w e v e r

, i s t h a t t h e s e d e f i c i e n c i e s r e s u l t e d

f r o m D e f e n d a n t ’ s f

a i l u r e t o e m p l o y g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

, a s t h e A g r e e m e n t s p e c i f i e d

, i n

t h e c o n s t r u c t i o n o f

t h e h o u s e

. T h u s

, t h e y f a i l e d t o p r o v e t h a t D e f

e n d a n t ’ s a c t s o r o m i s s i o n s

c o n s t i t u t e d a “ n o n

- p e r f

o r m a n c e a m o u n t i n g t o a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t ” o r c a u s e d d a m a g e s

.

I d

.

T h e r e i s n o p r o o f i n t h i s r e c o r d t h a t a d d r e s s e s t h e m e t h o d s e m p l o y e d b y D e f e n d a n t

i n t h e c o n s t r u c t i o n o f P l a i n t i f f s ’ h o u s e

, w h e t h e r t h o s e m e t h o d s c o n s t i t u t e a b r e a c h o f t h e

“ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ” s t a n d a r d

, o r w h e t h e r

, a s s u m i n g t h e p r e s e n c e o f a b r e a c h

, t h a t t h e

b r e a c h c a u s e d t h e p r o b l e m s P l a i n t i f f s i d e n t i f i e d

. A s w e d i s c u s s e d i n W i l k e s

, “ a d e t e r m i n a t i o n

c a n n o t b e m a d e t h a t t h e d e f e c t s i n t h e h o u s e c o n s t i t u t e a b r e a c h o f t h e c o n t r a c t r e s u l t i n g f r o m

c o n s t r u c t i o n t h a t f

e l l b e l o w t h e s t a n d a r d o f ‘ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s ’ b e c a u s e t h e r e c o r d i s

s i l e n t r e g a r d i n g ‘ g o o d b u i l d i n g p r a c t i c e s

. ” 2 0 0 8 W L 6 9 5 8 8 2

, a t * 9

. W e n o t e d t h e i m p o r t a n c e

o f “ c o n n e c t i n g t h e d o t s ” s o t o s p e a k

, i n C a r t e r v

. K r u e g e r

, w h e r e i n w e s t a t e d t h a t

, i n a

c o n s t r u c t i o n c o n t r a c t d i s p u t e

, t h e “ f i n d i n g s o f t h e a r c h i t e c t

, e n g i n e e r a n d n e w c o n t r a c t o r

[ i d e n t i f y i n g d e f i c i e n c i e s i n t h e c o n s t r u c t i o n b y t h e f o r m e r c o n t r a c t o r ] a r e i m m a t e r i a l u n l e s s

i t i s s h o w n t h a t t h e c o n d i t i o n s f o u n d t o b e d e f

e c t i v e b y t h e m f

e l l b e l o w t h e a p p l i c a b l e

s t a n d a r d

. ” 9 1 6 S

. W

. 2 d 9 3 2

, 9 3 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 )

.

T h e t e s t i m o n y o f P l a i n t i f f s ’ e x p e r t s i s s i m i l a r l y l a c k i n g

. M r

. D o s s a n d M r

. K l o b e r

t e s t i f i e d a t l e n g t h a b o u t h o w t h e s o i l c o m p o s i t i o n

, t h e s i n k h o l e

, a n d t h e c l o g g e d t h r o a t s a l l

c o n t r i b u t e d t o t h e f

l o o d i n g ; h o w e v e r

, n e i t h e r e x p e r t t e s t i f i e d t h a t c o n s t r u c t i n g P l a i n t i f f s ’

h o u s e o n s u c h a l o c a t i o n i n t h e m a n n e r i n w h i c h i t w a s c o n s t r u c t e d v i o l a t e d “ g o o d b u i l d i n g

p r a c t i c e s ” o r g a v e r i s e t o a b r e a c h o f t h e A g r e e m e n t i n a n y o t h e r w a y

. A s t h e t r i a l c o u r t

c o r r e c t l y f

o u n d

, “ w h i l e t h e r e i s p r o o f t h a t t h e r e i s a d r a i n a g e p r o b l e m o n t h e p r o p e r t y

, t h e r e

i s n o p r o o f t h a t t h e P l a i n t i f f s m a d e t h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s i n a n y w a y s u b j e c t t o a n y

s t i p u l a t i o n r e g a r d i n g d r a i n a g e o f t h e i r b a c k y a r d

. ” M o r e o v e r

, t h e r e i s n o p r o o f t h a t t h e s o i l

c o m p o s i t i o n

, t h e s i n k h o l e

, o r t h e c l o g g e d t h r o a t s ( a l l o f w h i c h c o n t r i b u t e d t o t h e f l o o d i n g

-7-a s n o t e d b y P l a i n t i f f s ’ e x p e r t s ) w e r e c o n d i t i o n s c a u s e d b y D e f e n d a n t

. W i t h o u t s u c h p r o o f

,

t h e r e i s s i m p l y n o t h i n g u p o n w h i c h a “ r e a s o n a b l e m i n d ” c o u l d b a s e a f i n d i n g t h a t D e f

e n d a n t

b r e a c h e d t h e A g r e e m e n t

. S e e E a t o n

, 8 9 1 S

. W

. 2 d a t 5 9 0

. T h e r e f o r e

, w e a f

f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s

d e c i s i o n t o d i s m i s s u p o n d i r e c t e d v e r d i c t P l a i n t i f f s ’ c l a i m f

o r b r e a c h o f c o n t r a c t

.

T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

P l a i n t i f f s c l a i m D e f

e n d a n t v i o l a t e d t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

, T e n n

.

C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 1 e t

. s e q

. T h e A c t p r o v i d e s :

A n y p e r s o n w h o s u f

f e r s a n a s c e r t a i n a b l e l o s s o f m o n e y o r p r o p e r t y

, r e a l

,

p e r s o n a l

, o r m i x e d

, o r a n y o t h e r a r t i c l e

, c o m m o d i t y

, o r t h i n g o f v a l u e w h e r e v e r

s i t u a t e d

, a s a r e s u l t o f t h e u s e o r e m p l o y m e n t b y a n o t h e r p e r s o n o f a n u n f a i r

o r d e c e p t i v e a c t o r p r a c t i c e d e c l a r e d t o b e u n l a w f u l b y t h i s p a r t

, m a y b r i n g a n

a c t i o n i n d i v i d u a l l y t o r e c o v e r a c t u a l d a m a g e s

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 9 ( a ) ( 1 )

. I n o r d e r t o r e c o v e r u n d e r t h e A c t

, a p l a i n t i f f m u s t p r o v e :

“ ( 1 ) t h a t t h e d e f

e n d a n t e n g a g e d i n a n u n f a i r o r d e c e p t i v e a c t o r p r a c t i c e d e c l a r e d u n l a w f u l

b y t h e T C P A a n d ( 2 ) t h a t t h e d e f e n d a n t ’ s c o n d u c t c a u s e d a n ‘ a s c e r t a i n a b l e l o s s o f m o n e y o r

p r o p e r t y

, r e a l

, p e r s o n a l

, o r m i x e d

, o r a n y o t h e r a r t i c l e

, c o m m o d i t y

, o r t h i n g o f v a l u e w h e r e v e r

s i t u a t e d

. . . ’ ” T

u c k e r v

. S i e r r a B u i l d e r s

, 1 8 0 S

. W

. 3 d 1 0 9

, 1 1 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( q u o t i n g

T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 9 ( a ) ( 1 ) )

. T h e s p e c i f i c d e c e p t i v e o r u n f

a i r a c t a l l e g e d b y

P l a i n t i f f s i s f o u n d a t T e n n

. C o d e A n n

. § 4 7

- 1 8

- 1 0 4 ( b ) ( 7 ) : “ R e p r e s e n t i n g t h a t g o o d s o r

s e r v i c e s a r e o f a p a r t i c u l a r s t a n d a r d

, q u a l i t y o r g r a d e

, o r t h a t g o o d s a r e o f a p a r t i c u l a r s t y l e

o r m o d e l

, i f t h e y a r e o f a n o t h e r

. ”

P l a i n t i f f s b a s e d t h e i r T C P A c l a i m o n a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s m a d e b y t h e f o r e m a n

a t t h e c o n s t r u c t i o n s i t e

, a n e m p l o y e e o f N i c k D a t i l l o C o n s t r u c t i o n C o m p a n y ; t h a t a f t e r

P l a i n t i f f s o b s e r v e d w a t e r p o o l i n g i n t h e b a c k y a r d d u r i n g c o n s t r u c t i o n

, t h e f o r e m a n a d v i s e d

t h e m t h e p r o p e r t y w o u l d b e g r a d e d

, s e e d e d

, a n d s t r a w e d b e f o r e P l a i n t i f

f s m o v e d i n

, a n d t h a t

w h e n t h e s e p r o c e s s e s w e r e c o m p l e t e d

, t h e y a r d w o u l d n o l o n g e r f l o o d

. P l a i n t i f

f s p r e s e n t e d 5

p r o o f

, i n t h e f

o r m o f t h e i r o w n t e s t i m o n y

, t h a t t h e c o n s t r u c t i o n f o r e m a n m a d e t h e s e

a s s u r a n c e s b e f

o r e c o n s t r u c t i o n o f t h e h o m e w a s f i n i s h e d

. H o w e v e r

, t h e w a r r a n t y d e e d

P l a i n t i f f s r e c e i v e d

, w h i c h t h e y e n t e r e d i n t o e v i d e n c e

, s p e c i f i c a l l y s t a t e d

, “ T h i s c o n v e y a n c e

i s s u b j e c t t o : ( 1 ) a l l a p p l i c a b l e z o n i n g o r d i n a n c e s

, ( 2 ) u t i l i t y

, s e w e r

, d r a i n a g e a n d o t h e r

e a s e m e n t s o f r e c o r d

, ( 3 ) a l l s u b d i v i s i o n / c o n d o m i n i u m a s s e s s m e n t s

, c o v e n a n t s

, b y l a w s

,

r e s t r i c t i o n s

, d e c l a r a t i o n s a n d e a s e m e n t s o f r e c o r d

, ( 4 ) b u i l d i n g r e s t r i c t i o n s

, a n d ( 5 ) o t h e r

m a t t e r s o f

p u b l i c r e c o r d

. ” M r

. J o h n s o n a l s o t e s t i f i e d t h a t t h e r e c o r d e d p l a t f o r t h e S o u t h e r n

No i ssu e c onc er nin g the a uth ori ty of the fo re m an t o ac t a s a n agent fo r De fe nda nt was ra is ed. 5

-8-H e r i t a g e s u b d i v i s i o n d e l i n e a t e d t h e 1 0 0

- y e a r f l o o d p l a i n i n t h e b a c k y a r d o f t h e l o t

, a n d t h a t

t h e s u r v e y o r s n o t e d o n t h e b a c k o f t h e p l a t t h a t t h e l o t w a s a “ n o d i g

, n o f i l l a r e a

. ” L a s t

, t h e

F e b r u a r y 1 6 A d d e n d u m s h o w s t h a t D e f e n d a n t c r o s s e d t h r o u g h P l a i n t i f f s ’ r e q u e s t t o g r a d e

a n d f i l l i n t h e y a r d w i t h d i r t

. I n a l i s t o f s e v e r a l i t e m s

, t h e f o l l o w i n g a p p e a r s : “ R e a r o f y a r d

n e e d [ s ] t o b e f

i l l e d w i t h d i r t

, s e e d & s t r a w

. ” M r

. J o h n s o n ’ s i n i t i a l s a p p e a r d i r e c t l y b e s i d e t h i s

c r o s s e d o u t i t e m i n t h e e x e c u t e d a d d e n d u m ; t h e s i g n a t u r e s o f b o t h P l a i n t i f f s a n d M r

. D a t i l l o

a p p e a r a t t h e b o t t o m

.

I t i s r e l e v a n t t o n o t e t h a t “ i n T C P A c a s e s i n v o l v i n g m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a p l a i n t i f f i s

n o t r e q u i r e d t o s h o w r e l i a n c e u p o n a m i s r e p r e s e n t a t i o n i n o r d e r t o m a i n t a i n a c a u s e o f

a c t i o n

. ” M e s s e r G r i e s h e i m I n d u s

. , I n c

. v

. C r y o t e c h o f K i n g s p o r t

, I n c

. , 1 3 1 S

. W

. 3 d 4 5 7

, 4 6 9

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 )

. H o w e v e r

, p l a i n t i f f s a r e “ r e q u i r e d t o s h o w t h a t [ t h e d e f e n d a n t ’ s ]

w r o n g f u l c o n d u c t p r o x i m a t e l y c a u s e d t h e i r i n j u r y

. ” W h i t e v

. E a r l

y

, 2 1 1 S

. W

. 3 d 7 2 3

, 7 4 1

( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 6 )

. A s t h i s C o u r t h a s d e t e r m i n e d :

T h e T C P A p r o v i d e s t h a t “ [ a ] n y p e r s o n w h o s u f f e r s a n a s c e r t a i n a b l e l o s s

. . .

a s a r e s u l t o

f t h e u s e o r e m p l o y m e n t b y a n o t h e r p e r s o n o f a n u n f a i r o r

d e c e p t i v e a c t o r p r a c t i c e d e c l a r e d t o b e u n l a w f u l b y t h i s p a r t

, m a y b r i n g a n

a c t i o n i n d i v i d u a l l y t o r e c o v e r d a m a g e s

. ”

. . . T h e p h r a s e “ a s a r e s u l t o f ”

r e q u i r e s a s h o w i n g b y a p l a i n t i f f t h a t t h e a l l e g e d v i o l a t i o n s c a u s e d h i s o r h e r

i n j u r y

. U n d e r t h e c i r c u m s t a n c e s o f t h i s c a s e

, w h e r e P l a i n t i f f s v o l u n t a r i l y

e l e c t e d t o c l o s e o n t h e c o n t r a c t f o r s a l e o f t h e p r o p e r t y w i t h f u l l k n o w l e d g e o f

t h e a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d o f t h e t r u t h r e g a r d i n g t h e p r o p e r t y

,

P l a i n t i f f s c a n n o t s h o w t h e r e q u i r e d c a u s a t i v e l i n k b e t w e e n t h e

m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d t h e i r a l l e g e d i n j u r y

.

L a n d v

. D i

x o n

, N o

. E 2 0 0 4

- 0 1 0 1 9

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3

, a t * 4 ( T e n n

. C t

. A p p

.

J u l y 1 2

, 2 0 0 5 ) ( i n t e r n a l c i t a t i o n s o m i t t e d ) ( e m p h a s i s i n o r i g i n a l ) ; s e e a l s o F l e m i n g v

.

M u r p h y

, N o

. W 2 0 0 6

- 0 0 7 0 1

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 7 W L 2 0 5 0 9 3 0

, a t * 8

- * 1 0 ( T e n n

. C t

. A p p

.

J u l y 1 9

, 2 0 0 7 )

. I n t h e i n s t a n t c a s e

, t h e A g r e e m e n t p r o v i d e d

, “ [ i ] f t i t l e e x a m i n a t i o n

, m o r t g a g e

l o a n i n s p e c t i o n o r b o u n d a r y l i n e s u r v e y

, o r o t h e r i n f o r m a t i o n d i s c l o s e s m a t e r i a l d e f e c t s

, ”

t h e n P l a i n t i f

f s w o u l d h a v e t h e o p t i o n t o v o i d t h e A g r e e m e n t w i t h i n f i f t e e n d a y s o f c l o s i n g

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t

, “ P l a i n t i f

f s w e r e a t a l l t i m e s f

u l l y a w a r e o f a n d t h a t i t w a s

d i s c l o s e d b y t h e D e f

e n d a n t a n d b y p u b l i c r e c o r d t h a t p o r t i o n s o f t h e b a c k y a r d w e r e s u b j e c t

t o t h e 1 0 0

- y e a r f

l o o d p l a n

, ” a n d “ p r i o r t o c l o s i n g t h e y w e r e a d v i s e d b y t h e D e f e n d a n t t h a t

t h e D e f e n d a n t w o u l d n o t a d d a d d i t i o n a l d i r t t o i n t e r f e r e w i t h t h e f

l o o d p l a i n

. ” T h e t r i a l c o u r t

a l s o f o u n d t h a t “ t h e r e i s n o p r o o f b e f o r e t h e C o u r t t h a t a n y a l l e g e d d a m a g e s a r e t h e r e s u l t o f

a n y

. . . v i o l a t i o n o f t h e T e n n e s s e e C o n s u m e r P r o t e c t i o n A c t

. ” W e a g r e e w i t h t h e s e f i n d i n g s

.

T h e o n l y r e a s o n a b l e i n t e r p r e t a t i o n o f t h e e v i d e n c e i s t h a t P l a i n t i f f s w e r e a w a r e o f t h e

-9-“ a l l e g e d m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d o f t h e t r u t h r e g a r d i n g t h e p r o p e r t y ” a t a t i m e w h e n t h e y

c o u l d h a v e e l e c t e d t o n o t c l o s e o n t h e d e a l a n d a v o i d e d i n j u r y

. L a n d

, 2 0 0 5 W L 1 6 1 8 7 4 3

, a t

* 4

. T h u s

, i n a c c o r d a n c e w i t h L a n d

, t h e y “ c a n n o t s h o w t h e r e q u i r e d c a u s a t i v e l i n k b e t w e e n

t h e m i s r e p r e s e n t a t i o n s a n d t h e i r a l l e g e d i n j u r y

. ” I d

.

A c c o r d i n g l y

, w e f

i n d P l a i n t i f

f s f a i l e d t o p r e s e n t p r o o f

s u f f i c i e n t t o c r e a t e a q u e s t i o n

f o r t h e j u r y o n t h e i r T C P A c l a i m

, a n d w e a f f i r m o n t h i s i s s u e

.

N e g l i g e n t a n d F r a u d u l e n t M i s r e p r e s e n t a t i o n 6

N e x t

, w e t u r n t o P l a i n t i f f s ’ c l a i m s f

o r n e g l i g e n t a n d f

r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n

.

T h e s e c l a i m s a r e a l s o b a s e d o n t h e s t a t e m e n t s m a d e b y t h e f o r e m a n a t t h e c o n s t r u c t i o n s i t e

t h a t t h e l o t w o u l d b e g r a d e d

, a n d a d d i t i o n a l d i r t

, s e e d

, a n d s t r a w w o u l d b e a d d e d b e f o r e

P l a i n t i f f s m o v e d i n

, a n d t h a t o n c e t h o s e p r o c e s s e s w e r e c o m p l e t e d

, t h e f l o o d i n g p r o b l e m

w o u l d b e a l l e v i a t e d

.

I n o r d e r t o e s t a b l i s h a p r i m a f a c i e c a s e f

o r e i t h e r n e g l i g e n t o r f r a u d u l e n t

m i s r e p r e s e n t a t i o n

, a p l a i n t i f f m u s t s h o w “ d e t r i m e n t a l r e l i a n c e o n a f a l s e p r e m i s e

. ” M c N

e i l

v

. N o f a l

, 1 8 5 S

. W

. 3 d 4 0 2

, 4 0 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 ) ( e m p h a s i s a d d e d )

. I n t h e c o n t e x t o f a

n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m

, t h e p l a i n t i f f m u s t s h o w t h e d e f

e n d a n t d i d n o t e x e r c i s e

r e a s o n a b l e c a r e i n o b t a i n i n g o r c o m m u n i c a t i n g t h e i n f o r m a t i o n

, R o b i n s o n v

. O m e r

, 9 5 2

S

. W

. 2 d 4 2 3

, 4 2 7 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; f r a u d u l e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n r e q u i r e s p r o o f t h a t t h e

d e f e n d a n t m a d e t h e f

a l s e r e p r e s e n t a t i o n k n o w i n g l y o r r e c k l e s s l y

. D e v o r a k v

. P a t t e r s o n

, 9 0 7

S

. W

. 2 d 8 1 5

, 8 1 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 5 )

. A k e y e l e m e n t i n b o t h t y p e s o f m i s r e p r e s e n t a t i o n

c l a i m s i s t h a t t h e p l a i n t i f f j u s t i f i a b l y r e l i e d o n t h e i n f o r m a t i o n

. M c N

e i l

, 1 8 5 S

. W

. 3 d a t 4 0 9

.

T h e b u r d e n i s o n t h e p l a i n t i f f t o s h o w h i s o r h e r r e l i a n c e w a s r e a s o n a b l e

. I d

. ( c i t i n g M e t r o

. G o v ’ t o f N a s h v i l l e & D a v i d

s o n C o u n t

y v

. B e r u b e & A s s o c s

. , 2 6 S

. W

. 3 d 6 4 0

, 6 4 5 ( T e n n

. C t

.

A p p

. 2 0 0 0 ) )

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h e P l a i n t i f

f s w e r e “ a t a l l t i m e s f

u l l y a w a r e

, a n d t h a t i t w a s

d i s c l o s e d b y t h e D e f

e n d a n t a n d b y p u b l i c r e c o r d t h a t p o r t i o n s o f t h e b a c k y a r d w e r e s u b

j e c t

t o t h e 1 0 0

- y e a r f

l o o d p l a i n

, ” a n d t h a t “ p r i o r t o c l o s i n g t h e y w e r e a d v i s e d b y t h e D e f e n d a n t

t h a t t h e D e f

e n d a n t w o u l d n o t a d d a d d i t i o n a l d i r t t o i n t e r f e r e w i t h t h e f

l o o d p l a i n

. ” B a s e d o n

t h e s e a n d o t h e r f

i n d i n g s

, t h e t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t

, “ t h e r e h a s b e e n n o p r o o f o f f r a u d o r

m i s r e p r e s e n t a t i o n

, i n t e n t i o n a l o r o t h e r w i s e

, o r c o n c e a l m e n t o f m a t e r i a l f a c t s w i t h r e s p e c t t o

d r a i n a g e i s s u e s o r t h e 1 0 0

- y e a r f l o o d p l a i n a f

f e c t i n g t h e p r o p e r t y

, ” a n d a c c o r d i n g l y g r a n t e d

Pla int if fs al le ged “Fr aud and Mi sr epr ese nta ti on” in the ir complai nt; how e ver

, the T enn ess ee 6

Supr eme Cour t has not ed tha t the te rms int ent ion al m is re pre sen ta ti on, fr a u d u l ent m is re pre sen ta ti on, and

fr aud ar e s ynonym ous

. Conc ret e Sp ace s, I nc. v. S end er , 2 S. W.3 d 90 1, 90 4 n.1 (T enn . 199 9).

-10-D e f

e n d a n t ’ s m o t i o n f

o r a d i r e c t e d v e r d i c t o n P l a i n t i f f s ’ m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s

. W e h a v e

c o n c l u d e d t h e t r i a l c o u r t w a s c o r r e c t i n s o h o l d i n g

. P l a i n t i f f s d i d n o t

, a n d i n f

a c t c a n n o t

,

p r o v i d e a n y p r o o f t h a t t h e y j u s t i f i a b l y r e l i e d o n t h e f

o r e m a n ’ s r e p r e s e n t a t i o n s r e g a r d i n g t h e

g r a d i n g o f t h e y a r d

. T h i s i s b e c a u s e

, a s t h e t r i a l c o u r t n o t e d

, t h e e v i d e n c e P l a i n t i f f s s u b m i t t e d

a t t r i a l s h o w s t h e y w e r e a w a r e

, p r i o r t o c l o s i n g

, t h a t D e f e n d a n t w o u l d n o t a d d f

i l l o r d i r t t o

c o r r e c t t h e w a t e r p r o b l e m s i n t h e b a c k y a r d

. D e f e n d a n t r e j e c t e d P l a i n t i f

f s ’ r e q u e s t f

o r t h e

y a r d t o b e g r a d e d i n t h e F e b r u a r y 1 7 a d d e n d u m

, w e l l i n a d v a n c e o f c l o s i n g

, a n d t h e r e c o r d e d

p l a t p l a i n l y s h o w s t h e p r o p e r t y i s i n t h e f l o o d p l a i n

. B a s e d o n t h i s e v i d e n c e

, w e f i n d

P l a i n t i f f s d i d n o t p r e s e n t e v i d e n c e s u f f i c i e n t t o c r e a t e a n i s s u e f o r t h e j u r y t o d e c i d e

r e g a r d i n g a n e s s e n t i a l e l e m e n t o f t h e i r m i s r e p r e s e n t a t i o n c l a i m s

, t h e e l e m e n t o f j u s t i f i a b l e

r e l i a n c e

. S e e M c N

e i l

, 1 8 5 S

. W

. 3 d a t 4 0 9

. F o r t h i s r e a s o n

, w e a f f i r m t h e g r a n t i n g o f a d i r e c t e d

v e r d i c t o n t h i s i s s u e a s w e l l

.

I N C O N C L U S IO N

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n a l l r e s p e c t s

, a n d t h i s m a t t e r i s r e m a n d e d

w i t h c o s t s o f a p p e a l a s s e s s e d a g a i n s t H o s i e J o h n s o n a n d S h i l e y J o h n s o n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ F R A N K G

. C L E M E N T

, J R

. , J U D G E

-11-