### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT NASHVILL E

May 12, 2 01 0 S es si on

JO HN GALL ON, E T A L 

### . v. HARRY ELB ERSON, E T A L



### .

A p p e a l f r o m t h e C i r c u i t C o u r t f o r S u m n e r C o u n t y

N o

. 2 9 1 7 1

- C C

. L

. R o g e r s , J u d g e

N o

. M 2 0 0 9

- 0 1 6 6 7

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d N o v e m b e r 3 0

, 2 0 1 0

T h e p l a i n t i f

f h o m e b u y e r s f

i l e d s u i t a g a i n s t t w o h o m e i n s p e c t o r s a n d a h o m e i n s p e c t i o n

c o m p a n y a f

t e r d i s c o v e r i n g d e f

e c t s i n t h e h o m e t h a t w e r e n o t m e n t i o n e d i n t h e i n s p e c t i o n

r e p o r t

. T h e c o u r t f

o u n d t h a t t h e d e f

e n d a n t s w e r e n e g l i g e n t a n d g r a n t e d t h e p l a i n t i f f s a

j u d g m e n t f

o r d a m a g e s a g a i n s t t h e h o m e i n s p e c t o r s a n d t h e i n s p e c t i o n c o m p a n y

, i n d i v i d u a l l y

, j o i n t l y a n d s e v e r a l l y

. T h e d e f e n d a n t s a r g u e o n a p p e a l t h a t t h e j u d g m e n t w a s n o t s u p p o r t e d

b y t h e e v i d e n c e a n d t h a t i n h o l d i n g t h e m i n d i v i d u a l l y l i a b l e

, t h e c o u r t p i e r c e d t h e c o r p o r a t e

v e i l w i t h o u t t h e p r o o f o f t h e e x t r a o r d i n a r y c i r c u m s t a n c e s n o r m a l l y r e q u i r e d f o r a c o u r t t o d o

s o

. W e a f

f i r m t h e f i n d i n g o f l i a b i l i t y a n d t h e j u d g m e n t f o r d a m a g e s

, b u t w e v a c a t e t h e

j u d g m e n t a s t o o n e o f t h e i n d i v i d u a l d e f e n d a n t s

, b e c a u s e t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e d a g a i n s t

t h e t r i a l c o u r t ’ s f

i n d i n g t h a t h e w a s i n p a r t n e r s h i p w i t h t h e o t h e r i n d i v i d u a l d e f e n d a n t

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C i r c u i t C o u r t

A f f i r m e d i n P a r t

, V a c a t e d i n P a r t

P A T R IC IA J

. C O T T R E LL

, P

. J

. , M

. S

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A N D Y D

.

B E N N E T T a n d R IC H A R D H

. D IN K IN S

, J J

. , j o i n e d

.

T i m o t h y T

. I s h i i

, N a s h v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t s

, A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n a n d

E n v i r o n m e n t a l S e r v i c e s

, I n c

. , D a v i d V a u d r e y

, a n d C a m e r o n S t o k e s

.

L o u i s W h i t e O l i v e r

, I I I

, H e n d e r s o n v i l l e

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, J o h n G a l l o n a n d W i f e

,

S o p h i a G a l l o n

.O P I N I O N

I

. A H O M E I N S P E C T IO N A N D S A L E

J o h n a n d S o p h i a G a l l o n ( “ t h e b u y e r s ” ) w e r e r e t i r e d r e s i d e n t s o f C a l i f o r n i a w h o

d e c i d e d t o m o v e t o M i d d l e T e n n e s s e e

. T h e y r e t a i n e d a T e n n e s s e e r e a l e s t a t e a g e n t w h o

l o c a t e d a n u m b e r o f

h o m e s f o r t h e m t o l o o k a t

. A m o n g t h e m w e r e a l a k e f r o n t h o m e a t 1 8 1

L a k e V a l l e y R o a d i n H e n d e r s o n v i l l e

, o w n e d b y d e f e n d a n t s H a r r y a n d W i n n i f r e d E l b e r s o n

( “ t h e s e l l e r s ” )

. T h e G a l l o n s c a m e t o T e n n e s s e e

, b r i e f l y l o o k e d a t s e v e r a l o f t h e a v a i l a b l e

h o m e s

, a n d r e t u r n e d t o C a l i f o r n i a

. I n A u g u s t o f 2 0 0 5

, t h e G a l l o n s e n t e r e d i n t o a c o n t r a c t t o

p u r c h a s e t h e E l b e r s o n s ’ h o m e f o r $ 5 7 5

, 0 0 0

.

T h e s e l l e r s f

u r n i s h e d t h e b u y e r s w i t h a T e n n e s s e e R e s i d e n t i a l P r o p e r t y C o n d i t i o n

D i s c l o s u r e f

o r m

. T h e d i s c l o s u r e f o r m a s k e d t h e s e l l e r s i f t h e y w e r e a w a r e o f a n y

“ d e f e c t s / m a l f u n c t i o n s ” i n a l i s t o f v a r i o u s a r e a s o f t h e h o u s e

, a n d t h e s e l l e r s o n l y c h e c k e d

t h e b o x f o r w i n d o w s

. I n t h e s p a c e f o r t h e e x p l a n a t i o n o f s u c h a n s w e r s

, t h e y w r o t e i n “ s o m e

w i n d o w s

. ” A n a m e n d m e n t t o t h e c o n t r a c t o f s a l e r e c i t e d “ s e l l e r t o p a y $ 2

, 0 0 0 t o w a r d s

b u y e r s p r e p a i d s a n d c l o s i n g c o s t i n l i e u o f w i n d o w r e p a i r

. ”

I n o r d e r t o h a v e a h o m e i n s p e c t i o n p e r f o r m e d p r i o r t o c l o s i n g

, t h e b u y e r s c o n t a c t e d

s e v e r a l h o m e i n s p e c t o r s a n d u l t i m a t e l y r e t a i n e d d e f e n d a n t s D a v i d V a u d r e y a n d C a m e r o n

S t o k e s ( “ t h e i n s p e c t o r s ” ) t o d o t h e j o b

. M r

. V a u d r e y i n s p e c t e d t h e h o m e o n A u g u s t 2 5

, 1

2 0 0 6

, a n d m a i l e d a r e p o r t t o t h e b u y e r s s h o r t l y t h e r e a f t e r

. A m o n g i t s o t h e r o b s e r v a t i o n s

, t h e

r e p o r t l i s t e d b r o k e n s i l l s a n d r o t t e d t r i m o n t w o o r t h r e e o f t h e h o m e ’ s w i n d o w s

. T h e r e p o r t

a l s o s t a t e d t h a t t h e r o c k f o u n d a t i o n u n d e r t h e h o m e ’ s b a y w i n d o w “ h a d b e e n p r e v i o u s l y

r e p a i r e d i n a p r o f

e s s i o n a l m a n n e r

. ” M r

. V a u d r e y b i l l e d t h e b u y e r s $ 4 2 1 f o r t h e i n s p e c t i o n

.

H i s f e e w a s p r o m p t l y p a i d

.

T h e c l o s i n g o n t h e s a l e o f t h e h o m e t o o k p l a c e o n o r a b o u t O c t o b e r 1 4

, 2 0 0 5

. T h e

b u y e r s m o v e d i n t o t h e r e s i d e n c e a b o u t a w e e k l a t e r

. T h e y d i s c o v e r e d d e f e c t s s h o r t l y

t h e r e a f t e r w h i c h w e r e n o t c i t e d i n e i t h e r t h e o w n e r s ’ d i s c l o s u r e o r t h e h o m e i n s p e c t o r ’ s

r e p o r t

. T h e s e i n c l u d e d a l e a k i n g r o o f

, d a m a g e d c e i l i n g d r y w a l l

, n o n

- f u n c t i o n i n g e l e c t r i c a l

o u t l e t s

, a n d e x t e r i o r d o o r s t h a t c o u l d o n l y b e o p e n e d w i t h d i f f i c u l t y

. T h e r e w e r e a l s o

p r o b l e m s w i t h t h e a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m

, t h e g a r a g e d o o r o p e n e r s

, a g a r b a g e d i s p o s a l u n i t

,

a n d t h e i n t e r c o m s y s t e m

. T h e b u y e r s m e t w i t h M r

. S t o k e s i n h o p e s o f g e t t i n g h i m t o a g r e e

t o r e p a i r t h e u n r e p o r t e d d e f e c t s

, b u t t h e p a r t i e s d i d n o t r e a c h a n y k i n d o f r e s o l u t i o n

. T h e

b u y e r s t h e n r e p a i r e d s o m e o f t h e d e f e c t s a s t h e i r o w n e x p e n s e

.

T he Ga ll ons and th e ho m e i nsp ect ors re ach ed a greement o ver t he p hone . T hey did not ent er in to 1

a s igned c ont ra ct

.

-2-I I

. C O U R T P R O C E E D IN G S

O n O c t o b e r 1 2

, 2 0 0 6

, J o h n a n d S o p h i a G a l l o n f i l e d a c o m p l a i n t i n t h e C i r c u i t C o u r t

o f S u m n e r C o u n t y

, n a m i n g H a r r y a n d W i n n i f r e d E l b e r s o n a s d e f

e n d a n t s

, a s w e l l a s D a v i d

V a u d r e y a n d C a m e r o n S t o k e s

, “ [ i ] n d i v i d u a l l y a n d d o i n g b u s i n e s s a s A d v a n t a g e H o m e

I n s p e c t i o n a / k / a A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n a n d E n v i r o n m e n t a l S e r v i c e s

, I n c

. ” T h e

c o m p l a i n t l i s t e d e l e v e n d i s t i n c t d e f e c t s t h a t t h e p l a i n t i f

f s a l l e g e d s h o u l d h a v e b e e n d i s c l o s e d

b y t h e s e l l e r s a n d / o r d i s c o v e r e d b y t h e i n s p e c t o r s

, a n d a s k e d t h e c o u r t f o r a n a w a r d o f

d a m a g e s t o r e p a i r t h o s e d e f e c t s

. T h e b u y e r s ’ t h e o r i e s o f r e c o v e r y i n c l u d e d n e g l i g e n t b r e a c h

o f t h e a p p l i c a b l e s t a n d a r d o f c a r e f o r h o m e i n s p e c t o r s i n M i d d l e T e n n e s s e e a n d f r a u d o r

n e g l i g e n t m i s r e p r e s e n t a t i o n b y t h e s e l l e r s a n d b y t h e i n s p e c t o r s

.

T h e s e l l e r s a n s w e r e d t h e c o m p l a i n t o n N o v e m b e r 1 6

, 2 0 0 6

. S i n c e t h e y h a v e n o t

a p p e a l e d t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t

, w e n e e d n o t g i v e m u c h a t t e n t i o n t o t h o s e p a r t s o f

t h e r e c o r d t h a t o n l y a f

f e c t t h e i r i n t e r e s t s

. T h e i n s p e c t o r s f i l e d a j o i n t a n s w e r o n F e b r u a r y 1 6

,

2 0 0 7

. T h e y d e n i e d t h a t t h e i r i n s p e c t i o n w a s n e g l i g e n t

, a n d t h e y a s s e r t e d t h a t i n a n y c a s e M r

.

V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s w e r e n o t i n d i v i d u a l l y l i a b l e b e c a u s e t h e i r “ o n l y i n v o l v e m e n t i n t h e

m a t t e r s a t i s s u e i n t h i s l i t i g a t i o n w a s a s a g e n t s / e m p l o y e e s o f A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n

. ”

T h e t r i a l w a s c o n d u c t e d o n J u l y 1

, 2 0 0 9

. T h e b u y e r s

, t h e s e l l e r s a n d t h e i n s p e c t o r s

a l l t o o k t h e s t a n d

, a s d i d o t h e r l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r s a n d c o n t r a c t o r s

. T h e p l a i n t i f f s

b e g a n t h e i r c a s e b y c a l l i n g J o h n G a l l o n

, w h o t e s t i f i e d a m o n g o t h e r t h i n g s t h a t h e n o t i c e d o n

t h e f i r s t d a y h e m o v e d i n t o t h e h o u s e t h a t t h e d o o r k n o b o n t h e f r o n t d o o r w a s s t u c k a n d c o u l d

n o t b e t u r n e d

, t h a t t h e d o o r c o u l d n o t b e f u l l y o p e n e d

, t h a t a s e t o f F r e n c h d o o r s o n t h e

s e c o n d f l o o r c o u l d n o t b e o p e n e d a n d t h a t s o m e o f t h e w i n d o w s w e r e d e f e c t i v e a n d t h a t

o t h e r s w e r e s t u c k s h u t

. H e t e s t i f i e d t h a t 1 1 o u t o f t h e 2 1 w i n d o w s i n t h e h o u s e w e r e

d e f e c t i v e

, a n d t h a t h e r e p l a c e d a l l o f t h e w i n d o w s a t a c o s t o f a b o u t $ 1 5

, 0 0 0

.

S o p h i a G a l l o n t e s t i f

i e d t h a t t h e b u y e r s r e p l a c e d a l l t h e w o o d e n w i n d o w s w i t h v i n y l

b e c a u s e s h e w a n t e d a l l o f t h e w i n d o w s t o m a t c h

, a n d t h a t t h e h o u s e w o u l d h a v e l o s t v a l u e

i f s h e o n l y r e p l a c e d t h e d e f e c t i v e w i n d o w s

. S h e a l s o t e s t i f i e d t h a t s o o n a f

t e r m o v i n g i n s h e

n o t i c e d t h a t t h e d r y w a l l i n t h e c a t h e d r a l c e i l i n g o f t h e e n t r a n c e w a y h a d b e e n p a t c h e d

.

A c c o r d i n g t o h e r t e s t i m o n y

, s h e a s k e d t w o i n d i v i d u a l s t o c o m e t o t h e h o u s e i n N o v e m b e r o r

D e c e m b e r o f 2 0 0 5 t o l o o k a t t h e d r y w a l l

, a n d s h e d i s c o v e r e d a t t h a t t i m e t h a t t h e r e w a s a

c r a c k i n t h e r o o f

. S h e a l s o t e s t i f i e d t h a t M r

. S t o k e s t o l d h e r t h a t h e w a s M r

. V a u d r e y ’ s

p a r t n e r

.

M i c h a e l R o y

, a r o o f

i n g c o n t r a c t o r

, t e s t i f

i e d t h a t h e l o o k e d a t t h e r o o f i n M a r c h o f

2 0 0 6

, a n d t h a t h e s a w a m a j o r c r a c k i n t h e s h i n g l e s o n t h e f r o n t o f t h e r o o f

, t h r o u g h w h i c h

h e c o u l d s e e t h e r o o f d e c k i n g

, a n d t h a t “ a h o m e i n s p e c t i o n c e r t a i n l y c o u l d s e e t h a t

. ” H e a l s o

-3-o b s e r v e d v e r t i c a l l y c r a c k e d s h i n g l e s o n t h e b a c k s i d e o f t h e r o o f

. M r

. R o y t e s t i f i e d t h a t i t

w o u l d c o s t $ 7

, 9 9 5 t o r e p l a c e t h e r o o f

.

T h e b u y e r s h i r e d W i l l i a m K r a u s e

, a r e g i s t e r e d e n g i n e e r a n d h o m e i n s p e c t o r

, t o d o a n

i n d e p e n d e n t i n s p e c t i o n o f t h e h o u s e

, w h i c h h e c o n d u c t e d o n A p r i l 1 4

, 2 0 0 6

. H e t e s t i f i e d a s

t o a n u m b e r o f d e f

e c t s t h a t s h o u l d h a v e b e e n r e p o r t e d i n a c c o r d a n c e w i t h t h e d e t a i l e d

S t a n d a r d s o f P r a c t i c e o f t h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n o f C e r t i f i e d H o m e I n s p e c t o r s ( “ N A C H I ” )

.

A m o n g o t h e r t h i n g s

, M r

. K r a u s e o b s e r v e d t h a t t h e r e w a s a g a p b e t w e e n t h e d i n i n g r o o m b a y

w i n d o w a n d t h e s t o n e f

o u n d a t i o n t h a t s u p p o r t e d a n d s u r r o u n d e d t h a t w i n d o w

. H e a s c r i b e d

t h e g a p t o s e t t l i n g o f t h e f o u n d a t i o n

, a n d h e c o n c l u d e d t h a t s o m e o n e h a d a t t e m p t e d t o r e p a i r

a g a p b e l o w t h e w i n d o w b y f i l l i n g i t i n w i t h m o r t a r

, b e c a u s e h e o b s e r v e d t h a t t h e r e w e r e

d i f f e r e n t c o l o r s o f m o r t a r i n t h e m o r t a r j o i n t s b e l o w t h e w i n d o w s

. H e f u r t h e r t e s t i f

i e d t h a t

t h e o n l y w a y t o p r o p e r l y f i x t h e p r o b l e m w o u l d b e t o s t a b i l i z e t h e f o u n d a t i o n

, a n d t h a t t h e

i n a d e q u a t e a t t e m p t a t r e p a i r s h o u l d h a v e b e e n r e a d i l y o b s e r v a b l e a n d r e p o r t e d b y a h o m e

i n s p e c t o r

. A s w e n o t e d a b o v e

, M r

. V a u d r e y h a d r e p o r t e d t h a t s o m e o n e r e p a i r e d t h e

f o u n d a t i o n i n a p r o f

e s s i o n a l m a n n e r

.

M r

. K r a u s e u s e d b i n o c u l a r s t o e x a m i n e t h e r o o f f r o m t h e g r o u n d

, a n d h e o b s e r v e d a

c r a c k i n t h e r o o f t h a t h e t e s t i f i e d s h o u l d a l s o h a v e b e e n r e p o r t e d

. H e a l s o o b s e r v e d w a t e r

s t a i n s i n t h e c e i l i n g d r y w a l l b e l o w t h e s a m e g e n e r a l a r e a w h e r e t h e c r a c k i n t h e r o o f w a s

l o c a t e d

. A d d i t i o n a l l y

, h e e x a m i n e d t h e e l e c t r i c a l o u t l e t s i n t h e h o u s e

, f o u n d s e v e r a l t h a t w e r e

n o n

- f u n c t i o n i n g o r w e r e n o t p r o p e r l y g r o u n d e d

, a n d m a r k e d t h e m w i t h r e d d o t s s o a n

e l e c t r i c i a n c o u l d i d e n t i f y t h e m f o r r e p a i r

. M r

. V a u d r e y ’ s i n s p e c t i o n r e p o r t h a d s t a t e d t h a t

“ a l l a c c e s s i b l e e l e c t r i c a l f i x t u r e s

, s w i t c h e s a n d o u t l e t s t h r o u g h o u t t h e h o u s e w e r e t e s t e d

, ” b u t

d i d n o t m e n t i o n a n y p r o b l e m s w i t h t h e e l e c t r i c a l s y s t e m

.

T h e n e x t w i t n e s s t o b e c a l l e d w a s T o m S h e r r y

, w h o i d e n t i f i e d h i m s e l f a s a l i c e n s e d

g e n e r a l c o n t r a c t o r s i n c e 1 9 7 1 a n d a l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r

. H e t e s t i f i e d t h a t h e c a m e t o t h e

h o u s e a t 1 8 1 L a k e V a l l e y D r i v e

, l o o k e d a t t h e r e p a i r s t h a t h a d b e e n m a d e

, a n d r e v i e w e d t h e

i n v o i c e s a n d e s t i m a t e s f o r t h o s e r e p a i r s

. A m o n g o t h e r t h i n g s

, h e s t a t e d t h a t t h e $ 2

, 3 0 0 p r i c e

c h a r g e d b y a c o n t r a c t o r t o T e n n e s s e e t o r e p a i r t h e f o u n d a t i o n u n d e r t h e b a y w i n d o w w a s a

f a i r a n d r e a s o n a b l e p r i c e i n M i d d l e T e n n e s s e e

, t h a t $ 3

, 1 0 0 w a s a f a i r a n d r e a s o n a b l e p r i c e

f o r r e p l a c i n g

, f

i n i s h i n g a n d p a i n t i n g t h e s h e e t r o c k i n t h e c e i l i n g

, a n d t h a t $ 1 4

, 4 9 1 w a s a f a i r

a n d r e a s o n a b l e p r i c e f

o r r e p l a c i n g a l l t h e w i n d o w s i n t h e h o u s e

. H e a c k n o w l e d g e d t h a t

$ 6

, 4 2 8 c o u l d b e d e d u c t e d f r o m t h e $ 1 4

, 4 9 1 c o s t o f r e p l a c i n g a l l t h e w i n d o w s t o a c c o u n t f o r

t h o s e t h a t d i d n o t n e e d r e p l a c e m e n t

.

W h e n H a r r y E l b e r s o n w a s c a l l e d t o t h e s t a n d

, h e t e s t i f i e d t h a t h e r e p a i r e d t h e

d a m a g e d c e i l i n g d r y w a l l w h i l e l i v i n g i n t h e h o u s e

, a n d h e a c k n o w l e d g e d t h a t h e d i d n o t

m e n t i o n t h e r e p a i r i n t h e d i s c l o s u r e f o r m

. H e s t a t e d t h a t t h e d r y w a l l w a s n o t w e t

, b u t t h a t

-4-i t j u s t n e e d e d s o m e c o s m e t i c r e p a i r

. H e c o n c e d e d t h a t h e d i d n o t d i s c l o s e t h e d e f e c t s t h a t h e

r e p a i r e d

, i n c l u d i n g u s i n g p u t t y t o f i l l i n t h e g a p b e t w e e n t h e s e t t l i n g b a y w i n d o w f o u n d a t i o n

a n d t h e w i n d o w i t s e l f

, a n d r e p a i r i n g t h e f

o u n d a t i o n b y p a t c h i n g i t

, b e c a u s e h e b e l i e v e d t h a t

h i s r e p a i r w e r e a d e q u a t e

. H e a d m i t t e d t h a t t h e f r o n t d o o r w a s h a r d t o o p e n

, b u t h e s t a t e d t h a t

h e d i d n o t c o n s i d e r t h a t t o b e a d e f e c t

.

R a n d y S t o k e s t e s t i f

i e d t h a t h e w o r k e d a b o u t f i v e h o u r s a w e e k f

o r A d v a n t a g e H o m e

I n s p e c t i o n a n d w a s p a i d a s a l a r y

, b u t t h a t M r

. V a u d r e y w a s o f t e n u n a b l e t o p a y h i m

. H e a l s o

t e s t i f i e d t h a t h e h a d h i s o w n c o m p u t e r b u s i n e s s

. H e d e n i e d t h a t h e w a s i n a p a r t n e r s h i p w i t h

M r

. V a u d r e y o r p l a y e d a n y r o l e i n A d v a n t a g e H o m e R e p a i r o t h e r t h a n a s M r

. V a u d r e y ’ s p a r t

t i m e e m p l o y e e a n d f

r i e n d

. H e a d m i t t e d t h a t h e m a y h a v e r e f e r r e d t o h i m s e l f a s M r

.

V a u d r e y ’ s p a r t n e r o r a s h i s “ p a r t n e r i n c r i m e

, ” b u t h e s a i d t h e y w e r e j u s t b u d d i e s

, a n d t h a t

c a l l i n g h i m a p a r t n e r w a s j u s t “ a S o u t h e r n t h i n g

. ”

D a v i d V a u d r e y t e s t i f

i e d t h a t h e w a s a l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r a n d t h a t h e f o l l o w e d

t h e a p p l i c a b l e p r o f

e s s i o n a l s t a n d a r d s f

o r s u c h i n s p e c t i o n s s e t o u t b y t h e N a t i o n a l A s s o c i a t i o n

o f C e r t i f i e d H o m e I n s p e c t o r s

. H e s t a t e d t h a t h e c o n d u c t e d t h e d i s p u t e d i n s p e c t i o n b y 2

h i m s e l f

, w i t h o u t a n y a s s i s t a n c e

. H e t e s t i f i e d t h a t h e c l i m b e d u p o n t h e r o o f

, b u t t h a t t h e r e

d e f i n i t e l y w a s n o c r a c k t h e r e

, a n d h e s u g g e s t e d t h a t i t m u s t h a v e a p p e a r e d a f t e r h i s

i n s p e c t i o n

. H e a d m i t t e d t h a t h e n o t i c e d p l a c e s t h a t w e r e p a t c h e d w i t h t a r

, b u t d e c l a r e d t h a t

s u c h p a t c h e s w e r e “ n o t u n c o m m o n

. ” H e a l s o s t a t e d t h a t h e c h e c k e d t h e o u t l e t s a n d t h e

w i n d o w s t h a t h e c o u l d g e t t o

, b u t t h a t b e c a u s e t h e s e l l e r s ’ f u r n i t u r e w a s s t i l l i n t h e h o u s e

w h e n h e d i d t h e i n s p e c t i o n

, h e c o u l d n o t r e a c h s o m e o f t h e w i n d o w s o r o u t l e t s f o r i n s p e c t i o n

.

“ I f I w o u l d h a v e h a d t o t o u c h a n y f u r n i t u r e

, t h e n I w o u l d n o t h a v e c h e c k e d i t

. ” H e a l s o s a i d 3

t h a t h e c h e c k e d t h e f

o u n d a t i o n

, b u t d i d n o t s e e a n y p r o b l e m s

. 4

T he tr ans cr ipt act ual ly quot es Mr

. V aud re y as st at ing tha t he fol lowe d the st and ar ds of the Nash vill e 2

Asso c i a t i o n o f C e r t i fi ed Hom e I nsp ect ors

. T his app ear s to be one of m any obvious er ror s m ade in the

pro ces s of

tr ans cr ibi ng the pro cee din gs.

T enn ess ee Code Annot at ed § 62- 6- 302( 4)( B) pro vides tha t a home ins pec ti on re por t sha ll inc lud e 3

“[ a] li st of any syste m s or component s tha t wer e des ignat ed f o r i n spe ct ion in the st and ar ds of pra ct ic e

ado pte d by t he comm is si one r but tha t w e r e n o t i n spe ct ed.” T enn ess ee Code Annot at ed § 62- 6- 302( 4)( C)

re qui re s the inc lus ion of “t he re aso n a syste m or component li st ed unde r sub divis ion 4(B) was not ins pec te d.”

Par ts of David V aud re y’s dep osi ti on te st imony wer e re ad int o the re cor d, inc lud ing te st imony tha t 4

he d id not in spe ct th e r ock fou nda ti on o f t he b ay windo w.

-5-A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e p r o o f

, t h e t r i a l c o u r t a n n o u n c e d i t s d e c i s i o n f r o m t h e b e n c h

,

w h i c h w a s m e m o r i a l i z e d i n a F i n a l O r d e r f i l e d o n J u l y 1 7

, 2 0 0 9

. T h e c o u r t f o u n d t h a t M r

.

V a u d r e y h a d c o n d u c t e d a “ l a x a n d d e f e c t i v e ” h o m e i n s p e c t i o n

, p r e v e n t i n g t h e b u y e r s f r o m

m a k i n g a p r o p e r l y i n f

o r m e d d e c i s i o n a b o u t t h e p u r c h a s e o f t h e h o u s e

. T h e c o u r t a l s o f o u n d

t h a t M r

. V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s w e r e p a r t n e r s a n d t h a t t h e e x i s t e n c e o f t h e i r p a r t n e r s h i p w a s

m a d e k n o w n t o t h e b u y e r s

. T u r n i n g t o t h e s e l l e r s

, t h e c o u r t f o u n d t h a t t h e y h a d f

a i l e d t o

d i s c l o s e t h e d e f

e c t i v e e l e c t r i c a l o u t l e t s a n d a n o n

- f u n c t i o n i n g g a r b a g e d i s p o s a l u n i t

.

T h e c o u r t a c c o r d i n g l y g r a n t e d t h e b u y e r s a j u d g m e n t a g a i n s t t h e s e l l e r s a n d i n s p e c t o r s

, j o i n t l y a n d s e v e r a l l y

, i n t h e a m o u n t o f $ 2 6 5 f o r t h e e l e c t r i c a l o u t l e t s a n d $ 2 9 4 f o r t h e

d e f e c t i v e g a r b a g e d i s p o s a l

. T h e l a r g e s t p o r t i o n o f t h e c o u r t ’ s a w a r d w a s

, h o w e v e r

, a s s e s s e d

a g a i n s t t h e i n s p e c t o r s a l o n e

. T h e c o u r t f o u n d M r

. V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s t o b e l i a b l e

,

“ i n d i v i d u a l l y

, s e v e r a l l y

, a n d d o i n g b u s i n e s s a s A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n s

, ” f o r d a m a g e s

i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 1 9

, 5 0 4

, b a s e d o n t h e e n u m e r a t e d r e p a i r c o s t s f o r t h e f o u n d a t i o n o f

t h e b a y w i n d o w

, t h e w i n d o w s t h a t h a d t o b e r e p l a c e d

, t h e r o o f

, a n d t h e F r e n c h d o o r s o n t h e

s e c o n d f l o o r

. T h e c o u r t a l s o f

o u n d t h a t t h e b u y e r s h a d f a i l e d t o m i t i g a t e t h e i r d a m a g e s i n

r e g a r d t o t h e d r y w a l l

, f

r o n t d o o r a n d l o c k

, i n t e r c o m a n d g a r a g e d o o r o p e n e r s

, a n d d e c l i n e d

t o a w a r d t h e m d a m a g e s f o r t h o s e i t e m s

. T h i s a p p e a l f o l l o w e d

.

I I I

. A N A L Y S IS

A

. T h e S t a n d a r d o f R e v i e w

S i n c e t h i s i s a n o n

-

j u r y c a s e

, o u r r e v i e w o n a p p e a l o f t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g s o f f

a c t

i s d e n o v o w i t h a p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

, u n l e s s t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 1 3 ( d ) ; B l a i r v

. B r o w n s o n

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 8 1

, 6 8 4 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ; B o g a n v

.

B o g a n

, 6 0 S

. W

. 3 d 7 2 1

, 7 2 7 ( T e n n

. 2 0 0 1 )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s c o n c l u s i o n s o f l a w d e

n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. W

h a l e y v

. P e r k i n s

, 1 9 7 S

. W

. 3 d 6 6 5

, 6 7 0 ( T e n n

.

2 0 0 6 ) ; U n i o n C a r b i d e C o r

p

. v

. H u d d l e s t o n

, 8 5 4 S

. W

. 2 d 8 7

, 9 1 ( T e n n

. 1 9 9 3 )

. 5

Alt hough not spe ci fi cal ly cha ra ct er ized as suc h in the complai nt, the cen tr al cl ai m in thi s cas e bea rs 5

al l the hal lmarks of a cl ai m for pro fe ssi ona l m al pra ct ic e. T he pla int if fs st at e tha t the def

end ant s “ha d the

dut y to per for m home ins pec ti ons in a m ann er con si st ent w i t h the st and ar d of car e for home ins pec tor s

thr oughout the Mi ddl e T enn ess ee are a,” and the y cl ai m tha t the def end ant s brea che d that st and ar d of care

. T he sta nda rds of the NACHI wer e int rod uce d into th e r eco rd, and a l ic ens ed hom e insp ect or was cal le d as

an expe rt wit nes s to test if y bot h as to that st and ar d and as to its bre ach . Per hap s t he pla int if fs did not la bel

the ir complai nt as one for pro fe ssi ona l m al pra ct ic e beca use the T enn ess ee Hom e I nsp ect or Lic ens e Act of

2005 , the m ost re cen t ite ra ti on of the li cen si ng re qui re m ent s for li cen si ng of ho m e insp ect ors , did not take

ef fe ct unt il J uly 1, 2 006, el even months af te r t he i nsp ect ion und er di spu te was con duc te d.

-6-B

. T h e S u f f i c i e n c y o f t h e P r o o f

T h e i n s p e c t o r s a r g u e o n a p p e a l t h a t t h e p r o o f w a s i n s u f f i c i e n t t o s u p p o r t a n a w a r d o f

d a m a g e s a g a i n s t t h e m

. T h e y b a s e t h e i r a r g u m e n t o n t h e s t a n d a r d s o f t h e N A C H I

, w h i c h

w e r e p l a c e d i n t o e v i d e n c e b y t h e b u y e r s

, a n d o n t h e T e n n e s s e e H o m e I n s p e c t o r L i c e n s e A c t

o f 2 0 0 5

, w h i c h l a r g e l y i n c o r p o r a t e s t h o s e s t a n d a r d s

. I n p a r t i c u l a r

, t h e y p o i n t t o T e n n

. C o d e

A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 2 ( 3 ) ( A )

, w h i c h d e f i n e s a h o m e i n s p e c t i o n a s a “ v i s u a l a n a l y s i s f o r t h e p u r p o s e

o f p r o v i d i n g a p r o f

e s s i o n a l o p i n i o n o f t h e c o n d i t i o n o f t h e r e s i d e n t i a l b u i l d i n g

. . . ” a s t h e

b a s i s f o r t h e i r a r g u m e n t t h a t a h o m e i n s p e c t o r s h o u l d n o t b e r e q u i r e d t o r e p o r t a n y t h i n g t h a t

i s n o t “ v i s u a l l y a p p a r e n t

. ”

T h e y a l s o c i t e T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 2 ( 3 ) ( B )

, w h i c h s t a t e s t h a t “ h o m e

i n s p e c t i o n ” d o e s n o t m e a n “ a c o m p l i a n c e i n s p e c t i o n f o r b u i l d i n g c o d e s

, ” a n d t h a t i t “ d o e s n o t

m e a n a n y w o r k t h a t i s w i t h i n t h e s c o p e o f p r a c t i c e o f a r c h i t e c t u r e

, e n g i n e e r i n g o r l a n d s c a p e

a r c h i t e c t u r e

. . . ” T h e i r a r g u m e n t i s t h a t s i n c e h o m e i n s p e c t i o n s a r e n o t e n g i n e e r i n g t e s t s

,

t h e y a r e l i m i t e d t o v i s u a l a n d n o n

- i n v a s i v e i n s p e c t i o n s o f t h e p r e m i s e s o n t h e d a t e o f

i n s p e c t i o n

. T h e y c o n c l u d e t h a t s i n c e M r

. V a u d r e y t e s t i f i e d t h a t h e v i s u a l l y i n s p e c t e d t h e

f o u n d a t i o n a n d r o o f i n a n o n

- i n v a s i v e m a n n e r

, h e c o u l d n o t h a v e b e e n n e g l i g e n t a n d t h a t h e

t h e r e f o r e m e t t h e s t a n d a r d o f c a r e

.

T h e s e a r g u m e n t s a r e b e l i e d b y t h e f a c t t h a t T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 2 ( 3 ) ( A ) c a l l s

f o r a p r o f e s s i o n a l o p i n i o n

, a n d t h a t o t h e r p o r t i o n s o f t h e s t a t u t e i n d i c a t e t h a t a p r o p e r h o m e

i n s p e c t i o n r e q u i r e s a l e v e l o f e x p e r t i s e f a r b e y o n d w h a t i s i m p l i e d b y t h e i n s p e c t o r s ’

a r g u m e n t

, i n c l u d i n g k n o w l e d g e a b o u t h e a t i n g

, c o o l i n g

, e l e c t r i c a l a n d p l u m b i n g s y s t e m s

, a n d

a b o u t s t r u c t u r a l c o m p o n e n t s o f t h e h o u s e s u c h a s f o u n d a t i o n s a n d r o o f

c o v e r i n g s

. F u r t h e r

,

u n d e r t h e T e n n e s s e e H o m e I n s p e c t o r L i c e n s e A c t o f 2 0 0 5

, a n a p p l i c a n t f o r a h o m e

i n s p e c t i o n l i c e n s e m u s t c o m p e t e a n i n e t y h o u r p r o g r a m o r c o u r s e o f s t u d y b e f

o r e l i c e n s u r e

,

T e n n

. C o d e A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 5 ( 5 )

, a n d m u s t a l s o p a s s a c o m p e t e n c y e x a m i n a t i o n

, T e n n

. C o d e

A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 5 ( 6 )

. A s w e n o t e d a b o v e

, b u y e r s ’ e x p e r t w i t n e s s W i l l i a m K r a u s e t e s t i f i e d t h a t

h e f o u n d d e f e c t s i n t h e r o o f a n d i n t h e f o u n d a t i o n t h a t s h o u l d h a v e b e e n o b s e r v e d a n d

r e p o r t e d b y a l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r i n a c c o r d a n c e w i t h t h e S t a n d a r d s o f P r a c t i c e o f t h e

N A C H I

.

T h e i n s p e c t o r s a r g u e

, h o w e v e r

, t h a t s i n c e M r

. K r a u s e p e r f o r m e d h i s i n s p e c t i o n e i g h t

m o n t h s a f

t e r t h e y d i d t h e i r s

, h i s t e s t i m o n y a s t o t h o s e d e f e c t s “ i s n o t c o n c l u s i v e p r o o f t h a t

t h e d e f e c t s e x i s t e d a t t h e t i m e o f A p p e l l a n t s ’ i n s p e c t i o n o r t h a t t h e i n s p e c t i o n w a s n e g l i g e n t

. ”

T h e t r i a l c o u r t i s n o t b o u n d t o c o n s i d e r o n l y p r o o f t h a t i s c o n c l u s i v e i n a n d o f i t s e l f

. I t s r o l e

i s t o d e t e r m i n e w h e r e t h e p r e p o n d e r a n c e o f t h a t e v i d e n c e l i e s b y w e i g h i n g a l l t h e r e l e v a n t

e v i d e n c e

. S e e G a n z e v o o r t v

. R u s s e l l

, 9 4 9 S

. W

. 2 d 2 9 3

, 2 9 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 ) ; R e a l t y S h o p v

. R R

W e s t m i n s t e r H

o l d i n g s

, 7 S

. W

. 3 d 5 8 1

, 5 9 6 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 9 ) ; C o l e v

. C l i f t o n

, 8 3 3

-7-S

. W

. 2 d 7 5

, 7 7 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 2 )

.

T h e i n t e r v a l b e t w e e n t h e i n s p e c t i o n s g o e s t o t h e w e i g h t o f t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d

, b u t

d o e s n o t t o t a l l y n e g a t e t h e p r o b a t i v e v a l u e o f t h e l a t e r i n s p e c t i o n

. T o h o l d o t h e r w i s e w o u l d

m a k e v i r t u a l l y a n y c l a i m b a s e d o n e v i d e n c e g a t h e r e d o n t h e g r o u n d a f t e r t h e e v e n t g i v i n g r i s e

t o t h e c l a i m i m p o s s i b l e t o p r o v e

. I n s u m

, t h e e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e t r i a l

c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t t h e h o m e i n s p e c t i o n p e r f o r m e d b y M r

. V a u d r e y w a s n e g l i g e n t l y d o n e

.

C

. T h e M e a s u r e o f D a m a g e s

T h e t r i a l c o u r t b a s e d i t s a w a r d o f d a m a g e s o n t h e c o s t o f r e p a i r i n g t h e d e f e c t s t h a t M r

.

V a u d r e y o v e r l o o k e d

, b u t w h i c h a c o m p e t e n t i n s p e c t i o n w o u l d h a v e r e v e a l e d

. T h e i n s p e c t o r s

p o i n t o u t t h a t t h e r e a r e n o T e n n e s s e e c a s e s d e f i n i n g t h e p r o p e r m e a s u r e o f d a m a g e s f o r a

n e g l i g e n t h o m e i n s p e c t i o n

. T h e y a c k n o w l e d g e t h a t t h e c o s t o f r e p a i r i s t h e p r o p e r m e a s u r e

o f d a m a g e s i n c a s e s i n v o l v i n g f a u l t y h o m e c o n s t r u c t i o n

. S e e G S B C o n t r a c t o r s v

. H

e s s

, 1 7 9

S

. W

. 3 d 5 3 5

, 5 3 9 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 5 )

. T h e y s u g g e s t

, h o w e v e r

, t h a t s u c h a s t a n d a r d m a y 6

b e e x c e s s i v e l y h a r s h i n h o m e i n s p e c t i o n c a s e s

, b e c a u s e u n l i k e a c o n t r a c t o r

, a h o m e i n s p e c t o r

i s n o t i n c o n t r o l o f t h e f a c t s g i v i n g r i s e t o t h e l a w s u i t

. A s t h e i n s p e c t o r s w r o t e

, “ [ h ] o m e

i n s p e c t i o n s

, a s o p p o s e d t o c o n t r a c t o r s

, o r e v e n i n v a s i v e e n g i n e e r i n g s t u d i e s d o n o t

, a n d

c a n n o t

, c o n t r o l t h e e s s e n c e o f t h e c o n t r o v e r s y

, i

. e

. , t h e e l e m e n t a l c o n d i t i o n o f t h e h o m e

. ”

W h i l e t h i s m a y b e a v a l i d p o i n t

, a n y l e s s e r m e a s u r e o f d a m a g e s w o u l d n o t b e

s u f f i c i e n t t o m a k e a n i n

j u r e d p l a i n t i f

f w h o l e

. “ T h e p u r p o s e o f a s s e s s i n g d a m a g e s i n a b r e a c h

o f c o n t r a c t s u i t i s t o p l a c e t h e p l a i n t i f f

, a s n e a r l y a s p o s s i b l e

, i n t h e s a m e p o s i t i o n h e w o u l d

h a v e h a d i f t h e c o n t r a c t h a d b e e n p e r f o r m e d

. ” G S

B C o n t r a c t o r s v

. He s s

, 1 7 9 S

. W

. 3 d a t 5 4 1

( c i t i n g W i l h i t e v

. B r o w n s v i l l e C o n c r e t e C o

. , 7 9 8 S

. W

. 2 d 7 7 2

, 7 7 5 ( T e n n

. C t

. A p p

. 1 9 9 0 ) )

.

W h e r e a h o m e b u y e r h a s r e l i e d o n t h e p r o f e s s i o n a l e x p e r t i s e o f a l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r t o

p u r c h a s e a h o m e

, a n d a s a r e s u l t h a s h a d t o b e a r t h e e x p e n s e o f r e p a i r i n g a d e f e c t t h a t t h e

h o m e i n s p e c t o r s h o u l d h a v e d i s c o v e r e d

, t h e n t h e b u y e r m u s t r e c o v e r t h e c o s t o f t h a t r e p a i r

i n o r d e r t o b e m a d e w h o l e

.

I n GSB Cont rac tor

s v. Hess

, the cou rt act ual l y h e l d t hat the m eas ure of damag es for def ect ive 6

per for m anc e of a r esi den ti al con st ruc ti on c ont ra ct wil l b e t he c ost of re pai r unl ess re pai r is not fe asi ble or

the cos t of re pai r is dis pro por ti ona te to the re duc ti on in the value of the st ruc tur e cau sed by the def ect ive

con st ruc ti on. I n the event tha t the cos t of re pai ri ng the def ect is dis pro por ti ona te ly great er tha n the re duc ti on

i n t h e va l ue of the st ruc tur e, the n the re duc ti on in value m ay b e use d ins te ad as the m eas ure of da ma ge s

. GSB Cont rac tor

s v. Hess

, 1 7 9 S

. W

. 3d at 543 (c it ing Redb ud Coope rat iv e Corp ora ti on v. Clay ton

, 700

S.W .2d 551 (T enn

. Ct. App.19 85) ). I n thi s cas e, the re was no pro of pre sen te d of any re duc ti on in the value

of the hous e fr om the undi scl ose d def ect s. I n our dis cus si on of the m eas ure of damag es in thi s cas e, we wil l

the re for e on ly dis cus s t he a ppr opr ia te nes s of app lying the cos t o f r epa ir

.

-8-T h e i n s p e c t o r s a r g u e t h a t a p p l y i n g t h e s a m e m e a s u r e o f d a m a g e s t o a f a u l t y h o m e

i n s p e c t i o n a s t o a f

a u l t y c o n s t r u c t i o n j o b p u t s t h e w h o l e p r o f e s s i o n o f h o m e i n s p e c t i o n a t

r i s k

, b e c a u s e i t c a n l e a d t o v i r t u a l l y u n l i m i t e d l i a b i l i t y f o r a h o m e i n s p e c t o r

. W e n o t e

, h o w e v e r

, t h a t i n d r a f

t i n g t h e T e n n e s s e e H o m e I n s p e c t o r L i c e n s e A c t o f 2 0 0 5

, o u r l e g i s l a t u r e

a p p a r e n t l y a n t i c i p a t e d s u c h a p o s s i b i l i t y a n d t h a t i t h a s t a k e n s t e p s t o m i t i g a t e t h e r i s k

. T e n n

.

C o d e A n n

. § 6 2

- 6

- 3 0 5 ( 7 ) r e q u i r e s a l i c e n s e d h o m e i n s p e c t o r t o o b t a i n “ a c e r t i f i c a t e o f

i n s u r a n c e i n a n a m o u n t r e q u i r e d b y t h e c o m m i s s i o n e r f o r g e n e r a l l i a b i l i t y a s w e l l a s e r r o r s

a n d o m i s s i o n s t o c o v e r a l l a c t i v i t i e s c o n t e m p l a t e d u n d e r t h i s p a r t

. ” U n d e r t h e c u r r e n t r u l e s

,

t h a t a m o u n t i s $ 5 0 0

, 0 0 0

. T e n n

. R

. & R e g s

. 0 7 8 0

- 5

- 1 2

-

. 0 4 ( 2 ) ( g )

. W e f u r t h e r n o t e t h a t a

h o m e i n s p e c t o r m a y n o t b e h e l d l i a b l e f o r t h e c o s t o f r e p a i r i n g d e f e c t s t h a t h e d i s c o v e r s a n d

r e p o r t s i n t h e e x e r c i s e o f h i s p r o f e s s i o n a l e x p e r t i s e

. T h u s

, u s i n g t h e c o s t s o f r e p a i r a s t h e

m e a s u r e o f d a m a g e s f

o r a f a u l t y h o m e i n s p e c t i o n i s r e a s o n a b l e

.

D

. T h e A p p o r t i o n m e n t o f L i a b i l i t y

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t M r

. V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s w e r e p a r t n e r s i n A d v a n t a g e

H o m e I n s p e c t i o n

, a n d i t a c c o r d i n g l y i m p o s e d j o i n t a n d s e v e r a l l i a b i l i t y u p o n t h e t w o m e n

,

a s w e l l a s u p o n t h e c o m p a n y

. W e h a v e f o u n d v e r y l i t t l e e v i d e n c e i n t h e r e c o r d

, h o w e v e r

,

t o s u p p o r t a f

i n d i n g o f p a r t n e r s h i p

. M s

. G a l l o n t e s t i f i e d t h a t M r

. V a u d r e y t o l d h e r t h a t h e

w a s a p a r t n e r w i t h M r

. S t o k e s

, a n d M r

. S t o k e s m a y h a v e u s e d t h a t t e r m a f t e r h e m e t t h e

b u y e r s

. M r

. S t o k e s s t a t e d

, h o w e v e r

, t h a t h e w o r k e d f o r M r V a u d r e y

, b u t d e n i e d t h a t h e w a s

i n a p a r t n e r s h i p w i t h h i m

. H e t e s t i f i e d t h a t M r

. V a u d r e y w a s h i s b u d d y r a t h e r t h a n h i s

b u s i n e s s p a r t n e r

. M r

. S t o k e s a l s o t e s t i f i e d t h a t h e o w n e d h i s o w n c o m p u t e r b u s i n e s s

, t h a t h e

g e n e r a l l y o n l y w o r k e d a b o u t f i v e h o u r s a w e e k f

o r M r

. V a u d r e y

, a n d t h a t s o m e t i m e s t h e r e

w a s n o t e n o u g h m o n e y t o p a y h i m

.

W h i l e M r

. V a u d r e y a p p a r e n t l y a s k e d M r

. S t o k e s t o t a l k t o t h e b u y e r s a b o u t t h e d e f e c t s

t h e y d i s c o v e r e d a n d t o t r y t o r e a c h s o m e k i n d o f r e s o l u t i o n w i t h t h e m

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t

M r

. V a u d r e y c o n d u c t e d t h e f a u l t y h o m e i n s p e c t i o n b y h i m s e l f

. T h e r e w a s n o p r o o f t h a t M r

.

S t o k e s w a s l i c e n s e d a s a h o m e i n s p e c t o r o r t h a t h e w a s i n a n y w a y r e s p o n s i b l e f o r t h e q u a l i t y

o f t h e i n s p e c t i o n p e r f

o r m e d b y M r

. V a u d r e y

. I t a p p e a r s t o u s t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s

a g a i n s t t h e t r i a l c o u r t ’ s f i n d i n g t h a t M r

. V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s w e r e p a r t n e r s

, a n d t h e r e i s

t h u s n o b a s i s f

o r h o l d i n g M r

. S t o k e s j o i n t l y l i a b l e t o t h e b u y e r s w i t h M r

. V a u d r e y

. T h e r e i s

a l s o n o o t h e r e v i d e n c e t o f o r m a b a s i s f

o r a p p o r t i o n i n g a n y p a r t o f t h e d a m a g e s t o h i m

.

T h e m a i n t h r u s t o f

t h e i n s p e c t o r s ’ a r g u m e n t l i e s e l s e w h e r e

, h o w e v e r

. T h e y c o n t e n d

t h a t t h e y c a n n o t b e h e l d p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e f a u l t y i n s p e c t i o n

, b e c a u s e a t a l l t i m e s t h e y

w e r e a g e n t s o r e m p l o y e e s o f A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n

, w h i c h t h e y a l l e g e o n a p p e a l t o b e

a v a l i d l y c h a r t e r e d c o r p o r a t i o n

. T h e y f u r t h e r a r g u e t h a t i n h o l d i n g t h e m p e r s o n a l l y l i a b l e

,

t h e t r i a l c o u r t “ p i e r c e d t h e c o r p o r a t e v e i l

, ” w i t h o u t p r o o f o f t h e e l e m e n t s r e q u i r e d t o t a k e

-9-s u c h a c t i o n

. W h e n w e e x a m i n e t h e r e c o r d

, h o w e v e r

, w e f i n d v e r y l i t t l e i n t h e w a y o f

a r g u m e n t o r e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e i r p o s i t i o n

.

A s w e n o t e d a b o v e

, t h e r e w a s n o w r i t t e n c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s

, a n d t h u s n o

p r o o f t h a t t h e b u y e r s k n e w

, o r s h o u l d h a v e k n o w n

, t h a t t h e y w e r e e n t e r i n g i n t o a c o n t r a c t

w i t h a c o r p o r a t i o n r a t h e r t h a n w i t h t h e i n d i v i d u a l t h e y s p o k e t o o n t h e p h o n e

. T h e i n s p e c t o r s

a l s o d i d n o t p r e s e n t a n y p r o o f a t t r i a l t h a t A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n w a s a v a l i d T e n n e s s e e

C o r p o r a t i o n a n d i n g o o d s t a n d i n g w i t h t h e S e c r e t a r y o f S t a t e

.

I t c o u l d p e r h a p s b e a r g u e d t h a t b y f i l i n g s u i t a g a i n s t “ D a v i d V a u d r e y a n d C a m e r o n

S t o k e s

, I n d i v i d u a l l y a n d d o i n g b u s i n e s s a s A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n a / k / a A d v a n t a g e

H o m e I n s p e c t i o n a n d E n v i r o n m e n t a l S e r v i c e s

, I n c

. , ” t h e b u y e r s w e r e t a c i t l y a c k n o w l e d g i n g

t h a t A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n w a s a v a l i d l y c h a r t e r e d c o r p o r a t i o n

. I t a p p e a r s t o u s

, h o w e v e r

, t h a t s i n c e t h e h e a d i n g o f t h e i n v o i c e t h a t w a s s e n t t o t h e b u y e r s r e a d s “ A d v a n t a g e

H o m e I n s p e c t i o n & E n v i r o n m e n t a l S e r v i c e s

, I n c

. , ” t h e b u y e r s w e r e s i m p l y t r y i n g t o m a k e

s u r e t h a t t h e y d i d n o t f

a i l t o i d e n t i f

y a n y p o s s i b l e d e f

e n d a n t w h o m i g h t b e l i a b l e t o t h e m

. I n

a n y c a s e

, t h e y d i d n o t a l l e g e a n y t h i n g a b o u t t h e c o r p o r a t e s t a t u s o f A d v a n t a g e H o m e

I n s p e c t i o n i n t h e b o d y o f t h e i r c o m p l a i n t

.

T h e i n s p e c t o r s h a d t h e o p p o r t u n i t y t o a l l e g e t h e e x i s t e n c e o f a v a l i d c o r p o r a t i o n i n

t h e i r A n s w e r t o t h e C o m p l a i n t

. H o w e v e r

, t h e y d i d n o t d o s o e x p l i c i t l y

, b y a s s e r t i n g t h a t

“ [ d ] e f e n d a n t s V a u d r e y a n d S t o k e s m u s t b e d i s m i s s e d a s t h e r e i s n o b a s i s f o r t h e P l a i n t i f

f s

t o a l l e g e a n y i n d i v i d u a l t h e o r i e s o f l i a b i l i t y a g a i n s t t h o s e i n d i v i d u a l s w h o s e o n l y i n v o l v e m e n t

i n t h e m a t t e r s a t i s s u e i n t h i s l i t i g a t i o n w a s l i m i t e d b y a c t i o n s t a k e n b y t h e m a s

a g e n t s / e m p l o y e e s o f A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n

. ”

A s t h e i n s p e c t o r s p o i n t o u t

, t h e o f f i c i a l t r a n s c r i p t o f t h e t r i a l o f J u l y 1

, 2 0 0 9 i s

s o m e w h a t g a r b l e d

. T h e i n s p e c t o r s ’ a t t o r n e y i s q u o t e d a s s a y i n g i n h i s o p e n i n g r e m a r k s t h a t

t h e i n d i v i d u a l d e f

e n d a n t s “ h a v e w o r k e d a s a g e n t s t o t h e c o r p o r a t i o n w h e n i t w a s i n e x i s t e n c e

t h r o u g h o u t t h e e n t i r e t i m e o f t h i s t r a n s a c t i o n g o i n g b a c k t o 2 0 0 3

. ” A l t h o u g h i t i s n o t

r e f l e c t e d i n t h e t r a n s c r i p t

, t h e a t t o r n e y a s s e r t s t h a t t h e c o u r t r e p o r t e r o m i t t e d h i s e x p l i c i t

s t a t e m e n t t h a t h i s c l i e n t s c o u l d n o t b e h e l d i n d i v i d u a l l y l i a b l e u n l e s s t h e t r i a l c o u r t p i e r c e d

t h e c o r p o r a t e v e i l

.

I n a n y c a s e

, t h e r e w a s n o t e s t i m o n y a t t r i a l a b o u t t h e e x i s t e n c e o f a v a l i d c o r p o r a t i o n

,

p i e r c i n g t h e c o r p o r a t e v e i l

, o r t h e q u e s t i o n o f i n d i v i d u a l i m m u n i t y

. T h e i n s p e c t o r s ’ a t t o r n e y

e x p l a i n s t h i s o m i s s i o n b y c i t i n g t h e f o l l o w i n g e x c h a n g e b e t w e e n t h e c o u r t a n d t h e b u y e r s ’

a t t o r n e y p r i o r t o t h e o p e n i n g o f t e s t i m o n y :

-10-T h e C o u r t : I s y o u r c o m p l a i n t a l l e g i n g f r a u d o r m i s r e p r e s e n t a t i o n a s t o t h e

h o m e i n s p e c t o r s o r i s i t j u s t d a m a g e s ?

M r

. O l i v e r : N o

, I c a n ’ t p r o v e f r a u d

, Y o u r H o n o r

. S o I w i l l s t r i k e t h e f r a u d

c l a i m

.

T h e i n s p e c t o r s ’ a t t o r n e y a s s u m e d t h a t i n t h e a b s e n c e o f a c l a i m o f f r a u d o r

m i s r e p r e s e n t a t i o n

, i t w o u l d n o t b e n e c e s s a r y f o r h i m t o d e f

e n d a g a i n s t t h e p o s s i b i l i t y t h a t t h e

t r i a l c o u r t c o u l d p i e r c e t h e c o r p o r a t e v e i l t o h o l d t h e i n s p e c t o r s i n d i v i d u a l l y l i a b l e f o r

n e g l i g e n t l y i n s p e c t i n g t h e G a l l o n s ’ n e w h o m e

. O f c o u r s e

, i n t h e a b s e n c e o f p r o o f a s t o t h e

e x i s t e n c e o f a v a l i d c o r p o r a t i o n

, t h e r e i s n o c o r p o r a t e v e i l t h a t n e e d s t o b e l i f t e d

. A l s o

, w h i l e

f r a u d a n d m i s r e p r e s e n t a t i o n a r e f a c t o r s t h e c o u r t s m a y c o n s i d e r w h e n d e t e r m i n i n g w h e t h e r

t o d i s r e g a r d t h e c o r p o r a t e e n t i t y a n d h o l d i n d i v i d u a l s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r a c t i o n s t a k e n i n

t h e n a m e o f t h e c o r p o r a t i o n

, t h e y a r e n o t t h e o n l y p o s s i b l e f a c t o r s

. S e e O c e a n i c s S c h o o l s

,

I n c

. v

. B a r b o u r

, 1 1 2 S

. W

. 3 d 1 3 5

, 1 4 0 ( T e n n

. C t

. A p p

. 2 0 0 3 ) ( s e t t i n g o u t e l e v e n f a c t o r s

, s o m e

c o m b i n a t i o n o f w h i c h t h e c o u r t s t y p i c a l l y r e l y u p o n i n d e c i d i n g s u c h a n i s s u e )

.

A t t h e c o n c l u s i o n o f t h e p r o o f

, t h e a t t o r n e y s f

o r a l l t h e p a r t i e s h a d t h e o p p o r t u n i t y t o

g i v e c l o s i n g a r g u m e n t s

. N o n e o f t h e a t t o r n e y s r e f

e r e n c e d a n y t h i n g i n v o l v i n g t h e c o r p o r a t e

f o r m o f A d v a n t a g e H o m e I n s p e c t i o n

. U n d e r t h e R u l e s o f t h e C o u r t o f

A p p e a l s 6 ( a ) ( 1 ) t h e

a p p e a l i n g p a r t y i s r e q u i r e d t o p r o v i d e w r i t t e n a r g u m e n t i n r e g a r d t o e a c h e r r o r a s s e r t e d o n

a p p e a l

, a s w e l l a s “ a s t a t e m e n t s h o w i n g h o w s u c h a l l e g e d e r r o r w a s s e a s o n a b l y c a l l e d t o t h e

a t t e n t i o n o f t h e t r i a l j u d g e w i t h c i t a t i o n t o t h a t p a r t o f t h e r e c o r d w h e r e a p p e l l a n t ’ s c h a l l e n g e

t o t h e a l l e g e d e r r o r i s r e c o r d e d

. ” T h e i n s p e c t o r s ’ a t t o r n e y a d m i t s t h a t h e d i d n o t p o i n t o u t t o

t h e t r i a l c o u r t i t s p u r p o r t e d e r r o r i n a p p o r t i o n i n g l i a b i l i t y a s i t d i d

. H e i n s i s t s

, h o w e v e r

, t h a t

h e h a d n o o p p o r t u n i t y t o c a l l t h e c o u r t ’ s a t t e n t i o n t o i t s f a i l u r e t o c o n s i d e r t h e c o r p o r a t e

i m m u n i t y o f M r

. V a u d r e y a n d M r

. S t o k e s

, b e c a u s e “ t h i s e r r o r w a s a n n o u n c e d a t t h e c l o s e o f

t r i a l

, w i t h o u t p o s s i b i l i t y o f o b j e c t i o n ( o t h e r t h a n a p r e m a t u r e T e n n

. R

. C i v

. P

. 5 9 m o t i o n )

. ”

R u l e 5 9 g i v e s a p a r t y t h e o p p o r t u n i t y t o b r i n g e r r o r s t o t h e a t t e n t i o n o f t h e t r i a l c o u r t

b e f o r e a j u d g m e n t b e c o m e s f i n a l

. T h u s

, t h e i n s p e c t o r s c o u l d h a v e f i l e d a R u l e 5 9 M o t i o n

t o A l t e r o r A m e n d t h e t r i a l c o u r t ’ s o r d e r o r a M o t i o n f o r N e w T r i a l w i t h i n 3 0 d a y s o f i t s e n t r y

o f t h e o r d e r

. B u t n o s u c h m o t i o n w a s f i l e d

. T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 6 ( a )

, w h i c h s e t s o u t t h e r e l i e f

a v a i l a b l e f

r o m t h e C o u r t o f A p p e a l s a n d t h e o t h e r a p p e l l a t e c o u r t s o f t h i s s t a t e d e c l a r e s t h a t

“ [ n ] o t h i n g i n t h i s r u l e s h a l l b e c o n s t r u e d a s r e q u i r i n g r e l i e f b e g r a n t e d t o a p a r t y r e s p o n s i b l e

f o r a n e r r o r o r w h o f

a i l e d t o t a k e w h a t e v e r a c t i o n w a s r e a s o n a b l y n e c e s s a r y t o p r e v e n t o r

n u l l i f y t h e h a r m f

u l e f f e c t o f a n e r r o r

. ” I n l i g h t o f

t h e t o t a l l a c k o f

e v i d e n c e i n t h e r e c o r d t o

s u p p o r t t h e i n s p e c t o r s ’ a r g u m e n t a s t o l i f t i n g t h e c o r p o r a t e v e i l

, a n d t h e i r a t t o r n e y ’ s f a i l u r e

t o c a l l t h e t r i a l j u d g e ’ s p u r p o r t e d e r r o r t o h i s a t t e n t i o n

, w e a f f i r m t h e t r i a l c o u r t ’ s h o l d i n g t h a t

D a v i d V a u d r e y i s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e n e g l i g e n t i n s p e c t i o n h e p e r f o r m e d

.

-11-I V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t a s t o t h e l i a b i l i t y o f D a v i d V a u d r e y a n d A d v a n t a g e

H o m e I n s p e c t i o n i s a f

f i r m e d

. I t s j u d g m e n t a s t o t h e l i a b i l i t y o f C a m e r o n S t o k e s i s r e v e r s e d

.

W e r e m a n d t h i s c a s e t o t h e C i r c u i t C o u r t o f S u m n e r C o u n t y f o r a n y f u r t h e r p r o c e e d i n g s

n e c e s s a r y

. T a x t h e c o s t o n a p p e a l t o a p p e l l a n t s D a v i d V a u d r e y a n d A d v a n t a g e H o m e

I n s p e c t i o n

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ P A T R I C I A J

. C O T T R E L L

, J U D G E

-12-