### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT KNOX VILLE

Ju ly 10, 2 01 4 S es si on

CAROL PAYNE McKI NNIS v . SANDRA KIM HAMMO NS

A p p e a l f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r J o h n s o n C o u n t y

N o

. 6 1 6 8 J o h n C

. R a m b o , C h a n c e l l o r

N o

. E 2 0 1 3

- 0 2 7 3 3

- C O A

- R 3

- C V

- F I L E D

- O C T O B E R 3 0

, 2 0 1 4

C a r o l P a y n e M c K i n n i s ( “ S e l l e r ” ) b r o u g h t s u i t a g a i n s t S a n d r a K i m H a m m o n s ( “ P u r c h a s e r ” )

t o e n f o r c e a n o r a l c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f r e a l p r o p e r t y

. S e l l e r s o u g h t a j u d g m e n t f o r t h e

a m o u n t a l l e g e d l y d u e u n d e r t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t

. P u r c h a s e r m o v e d f o r s u m m a r y j u d g m e n t

b a s e d o n h e r c o n t e n t i o n t h a t t h e a c t i o n w a s b a r r e d b y t h e S t a t u t e o f F r a u d s a s c o d i f i e d a t

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( 2 0 1 2 )

. T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d t h e m o t i o n

. W e v a c a t e t h e

j u d g m e n t a n d r e m a n d f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t

V a c a t e d ; C a s e R e m a n d e d

C H A R LE S D

. S U S A N O

, J R

. , C

. J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h D

. M IC H A E L

S W IN E Y a n d J O H N W

. M C C LA R T Y

, J J

. , j o i n e d

.

H

. R a n d o l p h F a l l i n

, M o u n t a i n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l a n t

, C a r o l P a y n e M c K i n n i s

.

G e o r g e T

. W r i g h t

, M o u n t a i n C i t y

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e

, S a n d r a K i m H a m m o n s

.

O P I N I O N

I

.

I n J u n e 2 0 0 8

, S e l l e r f

i l e d s u i t a g a i n s t P u r c h a s e r o n a n o r a l c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f r e a l

p r o p e r t y

. T h e c o m p l a i n t a l l e g e s t h e f a c t s t h a t f

o l l o w

. I n e a r l y 2 0 0 1

, S e l l e r e n t e r e d i n t o a n

o r a l a g r e e m e n t t o s e l l a

. 6 8 a c r e p i e c e o f r e a l e s t a t e l o c a t e d o n J o h n s o n H o l l o w R o a d i n

M o u n t a i n C i t y t o P u r c h a s e r a n d a W a l k e r F r a n k S o u t h f o r a t o t a l c o n s i d e r a t i o n o f $ 3 2

, 0 0 0

.

T h e t h r e e p a r t i e s a g r e e d t h a t t h e r e w o u l d b e n o d o w n p a y m e n t

, a n d t h a t t h e $ 3 2

, 0 0 0 p u r c h a s e

p r i c e w o u l d b e f

i n a n c e d b y S e l l e r a t 4 % i n t e r e s t w i t h p a y m e n t s o f $ 2 4 0 p e r m o n t h

. O n A p r i l2 4

, 2 0 0 1

, t h e p a r t i e s e x e c u t e d a d e e d r e f l e c t i n g t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y f r o m S e l l e r t o

P u r c h a s e r a n d M r

. S o u t h ; i t w a s r e c o r d e d t h e f o l l o w i n g d a y

. T h e c o m p l a i n t f u r t h e r a l l e g e s

t h a t n e i t h e r S e l l e r n o r P u r c h a s e r h a d t h e b e n e f i t o f c o u n s e l i n t h e t r a n s a c t i o n

. I n t h e y e a r s

t h a t f o l l o w e d

, f

r o m t h e t i m e t h e d e e d w a s e x e c u t e d t o t h e d a t e t h e c o m p l a i n t w a s f i l e d

,

P u r c h a s e r m a d e s p o r a d i c p a y m e n t s t o t a l i n g $ 7

, 1 9 3

. 8 3

, t o w i t : $ 2

, 9 2 8 i n 2 0 0 2 ; $ 6 5 4 i n 2 0 0 3 ;

$ 6 0 0 i n 2 0 0 4 ; $ 2

, 7 7 1

. 8 3 i n 2 0 0 5 ; a n d $ 2 4 0 i n 2 0 0 8

. I n 2 0 0 3

, W a l k e r F r a n k S o u t h 1

t r a n s f e r r e d a l l o f h i s r i g h t

, t i t l e

, a n d i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o P u r c h a s e r

. A c c o r d i n g t o t h e

c o m p l a i n t

, S e l l e r m a d e d e m a n d s o n P u r c h a s e r “ t o m a k e t h e b a l a n c e p a y m e n t s ” a n d w a s

a d v i s e d b y P u r c h a s e r t h a t P u r c h a s e r “ d o e s n o t i n t e n d t o p a y a n y t h i n g f u r t h e r

. . . . ” T h e

c o m p l a i n t s o u g h t a j u d g m e n t i n t h e a m o u n t o f $ 2 6

, 8 0 4

, t h e a m o u n t r e m a i n i n g u n d e r t h e

a l l e g e d a g r e e m e n t

, p l u s i n t e r e s t

, a n d a n e q u i t a b l e l i e n o n t h e p r o p e r t y

. 2

I n h e r a n s w e r

, P u r c h a s e r a d m i t t e d t h a t s h e a n d M r

. S o u t h p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y f r o m

S e l l e r i n A p r i l 2 0 0 1

. P u r c h a s e r a s s e r t e d t h a t s h e a n d M r

. S o u t h d i d n o t e x e c u t e a n y w r i t i n g s

b e c a u s e i t w a s

, “ a s a l l e g e d [

, ] a n o r a l a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f r e a l e s t a t e

. ” P u r c h a s e r

s p e c i f i c a l l y d e n i e d “ t h a t t h e p a r t i e s h a d a n y a g r e e m e n t a s t o w a r d s [ s i c ] t h e p u r c h a s e p r i c e

b e i n g $ 3 2

, 0 0 0

. 0 0

. ” P u r c h a s e r d e n i e d t h a t S e l l e r w a s w i t h o u t t h e a s s i s t a n c e o f c o u n s e l i n t h e

t r a n s a c t i o n ; s h e n o t e s t h a t t h e d e e d w a s p r e p a r e d b y A t t o r n e y L e w i s W

. M a y

, a r e p u t a b l e

a t t o r n e y i n M o u n t a i n C i t y

, w h o i s n o w d e c e a s e d

. P u r c h a s e r f u r t h e r d e n i e d t h e a l l e g a t i o n

t h a t s h e m a d e p a y m e n t s t o w a r d t h e a l l e g e d $ 3 2

, 0 0 0 b a l a n c e o n t h e s a l e

. P u r c h a s e r a d m i t t e d

t h a t M r

. S o u t h c o n v e y e d h i s u n d i v i d e d i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y t o h e r i n 2 0 0 3

. P u r c h a s e r

f u r t h e r s t a t e d t h a t s h e n o l o n g e r o w n s t h e p r o p e r t y a t i s s u e ; i n A p r i l 2 0 0 8

, s h e c o n v e y e d t h e

p r o p e r t y t o a M a r y S u e H a n s o n

, a s e v i d e n c e d b y a r e c o r d e d d e e d

. P u r c h a s e r a d m i t s t h a t

S e l l e r h a s t o l d h e r t h a t s h e o w e s h e r m o r e m o n e y

, b u t P u r c h a s e r d e n i e s t h a t s h e o w e s S e l l e r

“ a n y t h i n g f

u r t h e r ” o r t h a t S e l l e r i s e n t i t l e d t o t h e r e l i e f s o u g h t

. I n h e r d e f e n s e

, P u r c h a s e r

a s s e r t e d t h a t t h e a c t i o n w a s b a r r e d b y b o t h t h e s t a t u t e o f f r a u d s a n d t h e s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

.

I n t h e “ S t a t e m e n t o f t h e C a s e ” c o n t a i n e d i n h e r b r i e f f i l e d i n A u g u s t 2 0 0 9

, S e l l e r

r e i t e r a t e d t h a t t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y t o P u r c h a s e r a n d M r

. S o u t h w a s b a s e d o n a n o r a l

a g r e e m e n t

. H o w e v e r

, s h e a t t a c h e d t o h e r s t a t e m e n t a c o p y o f a n u n s i g n e d p r o m i s s o r y n o t e

d a t e d M a y 1

, 2 0 0 1

, r e f

l e c t i n g t h e t e r m s o f t h e t r a n s a c t i o n a s a l l e g e d i n h e r c o m p l a i n t

. F o r

h e r p a r t

, P u r c h a s e r ’ s “ S t a t e m e n t o f t h e C a s e

, ” r e c i t e s t h a t “ [ t ] h e r e w a s n o a g r e e m e n t

r e g a r d i n g t h e p u r c h a s e p r i c e

, t h e p a y m e n t o f t h e p u r c h a s e p r i c e

, t h e d e f e r m e n t o f t h e s a m e

,

n o r a n y i n t e r e s t r a t e t h e r e i n

. ” P u r c h a s e r f u r t h e r n o t e d t h a t a l t h o u g h s h e a n d M r

. S o u t h

I n the complai nt, Sel le r er ron eou sl y cal cul at es the abo ve- li st ed paym ent s by Pur cha ser as tot al ing 1

“$5 ,196 .00.” T hey act ual ly tot al $7,1 93.8 3.

Wh en Pur cha ser ’s paym ent s ar e pro per ly cr edi te d, the re m ai nin g bal anc e is $24, 806. 17 ra the r tha n 2

the sue d f or amount o f $ 26,8 04.

-2-p u r c h a s e d t h e p r o p e r t y t o g e t h e r a n d t h u s w o u l d e a c h b e r e s p o n s i b l e f o r o n e

- h a l f o f a n y

p u r c h a s e p r i c e

, M r

. S o u t h w a s n o t a p a r t y t o t h e s u i t a n d h a d c o n v e y e d h i s i n t e r e s t i n t h e

p r o p e r t y t o h e r

. I n s u p p o r t o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s d e f e n s e

, P u r c h a s e r a s s e r t e d t h a t “ [ n ] o s u c h

p a p e r w r i t i n g [ e v i d e n c i n g t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t ] e x i s t s

, n o r h a s a n y p a p e r w r i t i n g b e e n

p r e p a r e d a n d s i g n e d b y [ P u r c h a s e r ]

. . . . ” I n r e s p o n s e

, S e l l e r a m e n d e d t h e c o m p l a i n t t o

i n c l u d e M r

. S o u t h a s a c o

- d e f e n d a n t

. P u r c h a s e r ’ s e x h i b i t s i n c l u d e d a 2 0 0 2 t a x a p p r a i s a l

r e f l e c t i n g t h a t t h e p r o p e r t y w a s a p p r a i s e d a t a t o t a l v a l u e o f $ 5

, 8 0 0

– $ 5

, 9 0 0 f o r t h e l a n d

, a n d

$ 1 0 0 i n i m p r o v e m e n t s t h e r e o n

.

I n O c t o b e r 2 0 1 3

, P u r c h a s e r f i l e d a m o t i o n f

o r s u m m a r y j u d g m e n t b a s e d o n h e r

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e s u n d e r t h e s t a t u t e o f f r a u d s a n d s t a t u t e o f l i m i t a t i o n s

. R e g a r d i n g t h e

f o r m e r

, P u r c h a s e r a s s e r t e d t h a t t h e p a r t i e s ’ o r a l a g r e e m e n t r e g a r d i n g t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

i s n o t e v i d e n c e d b y a s i g n e d w r i t i n g

. S h e a c k n o w l e d g e s t h e d e e d b u t p o i n t s o u t t h a t

, o n i t s

f a c e

, i t e v i d e n c e s t h a t t h e t r a n s a c t i o n w a s f u l l y p e r f o r m e d

. I n h e r s u p p o r t i n g a f f i d a v i t

,

P u r c h a s e r s t a t e d t h a t i n 2 0 0 1

, S e l l e r “ w a s a n x i o u s t o g e t t h e p r o p e r t y o u t o f h e r n a m e ”

b e c a u s e s h e w a s a f

r a i d t h a t f

r i e n d s o f h e r d e c e a s e d h u s b a n d m i g h t s u e h e r f o r w o r k t h e y

m i g h t h a v e d o n e o n t h e p r o p e r t y

. B e c a u s e h e r l a t e h u s b a n d w a s f o n d o f P u r c h a s e r a n d M r

.

S o u t h

, S e l l e r o f

f e r e d t h e p r o p e r t y t o t h e m

. P u r c h a s e r f u r t h e r s t a t e d

, i n r e l e v a n t p a r t :

[ A ] t n o p o i n t i n t i m e d u r i n g t h i s p r o c e s s w a s t h e r e e v e r a

p u r c h a s e p r i c e a g r e e d u p o n o r a s k e d b y [ S e l l e r ]

. I a s k e d h e r o n

m o r e t h a n o n e o c c a s i o n t o h a v e a P r o m i s s o r y N o t e a n d D e e d o f

T r u s t d r a w u p t o s e t f

o r t h t h e t e r m s a n d s h e i n d i c a t e d t h a t s h e

d i d n o t w i s h t o h a v e a n y t h i n g i n h e r n a m e w h i c h c r e d i t o r s o f h e r

d e c e a s e d h u s b a n d m i g h t a t t e m p t t o l e v y u p o n

. A f t e r r e c o r d i n g

t h e d e e d

. . . , I

. . . w i t h s o m e l i m i t e d a s s i s t a n c e f r o m W a l k e r

F r a n k S o u t h m a d e i m p r o v e m e n t s t o t h e p r o p e r t y t o t h e p o i n t

w h e r e i t b e c a m e l i v a b l e a p p r o x i m a t e l y a y e a r l a t e r

. I

a c k n o w l e d g e f

r o m t h e d a t e o f t h e e x e c u t i o n o f t h e d e e d

, I m a d e

s p o r a d i c p a y m e n t s a t d i f f e r e n t t i m e s a n d i n d i f

f e r e n t a m o u n t s

d u e t o t h e c i r c u m s t a n c e t h a t W a l k e r F r a n k S o u t h w o u l d n o t

c o n t r i b u t e e i t h e r a n y m o n e y t o w a r d s t h i s o r a n y m a t e r i a l

i m p r o v e m e n t s

.

* * *

I h a v e p a i d [ S e l l e r ] n o t h i n g s i n c e t h e y e a r o f 2 0 0 5

. I f e e l I h a v e

f u l l y p a i d f

o r t h i s p r o p e r t y a n d c e r t a i n l y h a v e p a i d t h e a p p r a i s e d

v a l u e a s i n d i c a t e d b y t h e T a x A s s e s s o r ’ s a p p r a i s a l o f 2 0 0 2

. . . .

-3-I a g a i n s t a t e t h a t a t n o p o i n t i n t i m e w a s t h e r e e v e r a n y

a g r e e m e n t t o p a y t h e s u m o f $ 3 2

, 0 0 0

. 0 0

, f o r t h i s p r o p e r t y a n d

c e r t a i n l y n o a g r e e m e n t a b o u t d e f e r r e d f i n a n c i n g

. . . .

T h e a f f i d a v i t o f D e b r a M c E l y e a

, a n a c q u a i n t a n c e o f t h e p a r t i e s

, w a s c o n s i s t e n t w i t h

P u r c h a s e r ’ s s t a t e m e n t s

. M s

. M c E l y e a s t a t e d t h a t s h e w i t n e s s e d a m e e t i n g “ a c o u p l e o f d a y s ”

b e f o r e S e l l e r c o n v e y e d t h e p r o p e r t y

. S h e s t a t e d t h a t t h e r e w a s “ b a s i c a l l y n o d i s c u s s i o n ” o f

t h e p u r c h a s e p r i c e

, n o m e n t i o n o f a n y $ 3 2

, 0 0 0 p r i c e

, a n d t h e p a r t i e s c o n t e m p l a t e d t h a t

“ w h a t e v e r p u r c h a s e p r i c e w a s a g r e e d u p o n w a s t o b e p a i d l a t e r ” a f t e r t h e p u r c h a s e r s m a d e

t h e p r o p e r t y l i v a b l e

.

I n h e r b r i e f i n o p p o s i t i o n t o s u m m a r y j u d g m e n t

, S e l l e r

, f o r t h e f i r s t t i m e

, a l l e g e s t h a t

t h e r e w a s a p r o m i s s o r y n o t e r e f l e c t i n g t h e t e r m s o f t h e i r a g r e e m e n t

– i n c l u d i n g a $ 3 2

, 0 0 0

p u r c h a s e p r i c e

– a l l a s s e t f o r t h i n t h e e a r l i e r s u b m i t t e d

, u n s i g n e d c o p y o f a M a y 2 0 0 1

p r o m i s s o r y n o t e

. A c c o r d i n g t o t h e a f f i d a v i t o f M r

. W a l k e r F r a n k S o u t h

, t h e p a r t i e s a g r e e d

t o t h e t e r m s a n d t h e n o t e w a s d r a w n u p b y a m u t u a l a c q u a i n t a n c e

. M r

. S o u t h s t a t e d t h a t

“ [ o ] n a d a t e p r i o r t o A p r i l 2 1

, 2 0 0 1

, I s i g n e d t h e P r o m i s s o r y N o t e a g r e e i n g t o p a y [ S e l l e r ] f o r

t h e r e a l e s t a t e

. ” M r

. S o u t h s t a t e d t h a t

, a t t h e s a m e t i m e

, P u r c h a s e r s i g n e d t h e n o t e i n h i s

p r e s e n c e

. A c c o r d i n g t o M r

. S o u t h

, S e l l e r k e p t a c o p y o f t h e n o t e

, a n d t h e p a r t i e s a g r e e d t h a t

t h e o r i g i n a l n o t e w o u l d b e k e p t b y P u r c h a s e r t o g e t h e r w i t h t h e p r o p e r t y d e e d

. M r

. S o u t h

s t a t e d h e d i d n o t k n o w w h y P u r c h a s e r d i d n o t f i l e t h e n o t e w i t h t h e d e e d a n d d i d n o t k n o w

w h a t h a p p e n e d t o t h e s i g n e d n o t e

. M r

. C a r r o l l G e n e S o u t h

, b r o t h e r o f W a l k e r F r a n k S o u t h

,

s u b m i t t e d a n a f

f i d a v i t s t a t i n g t h a t h e p e r s o n a l l y w i t n e s s e d h i s b r o t h e r a n d P u r c h a s e r s i g n i n g

a p r o m i s s o r y n o t e f

o r t h e p u r c h a s e o f t h e p r o p e r t y

.

I n s u m m a r y

, i n t h e t r i a l c o u r t

, P u r c h a s e r a s s e r t e d t h a t t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t e o f

f r a u d s a s t o t h e i s s u e o f c o n s i d e r a t i o n i n t h i s c a s e i s p r e c i s e l y t h e t y p e o f a c t u a l f r a u d t h a t t h e

s t a t u t e w a s d e s i g n e d t o p r o h i b i t

. O n h e a r i n g t h e m o t i o n

, t h e t r i a l c o u r t a g r e e d

. T h e c o u r t

g r a n t e d s u m m a r y j u d g m e n t t o t h e P u r c h a s e r “ p u r s u a n t t o t h e s t a t u t e o f f r a u d s

, . . . b a s e d o n

t h e u n d i s p u t e d f

a c t t h a t t h e r e i s n o w r i t i n g o r o t h e r m e m o r a n d u m

. . . w h i c h c o u l d b e

c o n s t r u e d a s c o n t a i n i n g t h e s i g n a t u r e o f S a n d r a K i m H a m m o n s

, t h e p a r t y t o b e c h a r g e d

h e r e i n

. ” T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e c o m p l a i n t a n d t a x e d c o s t s t o S e l l e r

. S e l l e r f i l e d a 3

t i m e l y n o t i c e o f a p p e a l

.

T he t ri al cou rt re

j ect ed Pur cha ser ’s add it ion al af fi rmati ve d ef

ens e tha t the sui t was bar re d by the 3

si x- year st at ute of li m it at ion s app li cab le to bre ach of con tr act act ion s pur sua nt to T enn

. Code Ann. § 28- 3-

109( a) . Pur cha ser doe s no t r ai se thi s ho ldi ng by th e t ri al cou rt as an is sue

.

-4-I I

.

S e l l e r p r e s e n t s t h e i s s u e

, a s s l i g h t l y r e s t a t e d

, o f w h e t h e r t h e S t a t u t e o f F r a u d s r e n d e r s

a n a g r e e m e n t u n e n f

o r c e a b l e w h e r e a w r i t t e n

, s i g n e d d o c u m e n t c o n t a i n i n g t h e a g r e e m e n t h a s

b e e n l o s t o r d e s t r o y e d

.

I I I

.

W e h a v e s t a t e d t h e s t a n d a r d o f r e v i e w a p p l i c a b l e t o m o t i o n s f o r s u m m a r y j u d g m e n t

a s f o l l o w s :

S u m m a r y j u d g m e n t s a r e p r o p e r i n v i r t u a l l y a n y c i v i l c a s e t h a t

c a n b e r e s o l v e d o n t h e b a s i s o f l e g a l i s s u e s a l o n e

. T h e y a r e n o t

, h o w e v e r

, a p p r o p r i a t e w h e n g e n u i n e d i s p u t e s r e g a r d i n g m a t e r i a l

f a c t s e x i s t

. T h u s

, a s u m m a r y j u d g m e n t s h o u l d b e g r a n t e d w h e n

t h e u n d i s p u t e d f

a c t s

, a s w e l l a s t h e i n f

e r e n c e s r e a s o n a b l y d r a w n

f r o m t h e u n d i s p u t e d f

a c t s

, s u p p o r t o n l y o n e c o n c l u s i o n

- t h a t t h e

p a r t y s e e k i n g t h e s u m m a r y j u d g m e n t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s

a m a t t e r o f l a w

.

T h e p a r t y s e e k i n g a s u m m a r y j u d g m e n t b e a r s t h e b u r d e n o f

d e m o n s t r a t i n g t h a t n o g e n u i n e d i s p u t e o f m a t e r i a l f a c t e x i s t s a n d

t h a t i t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a m a t t e r o f l a w

. W h e n t h e

m o v i n g p a r t y i s t h e d e f e n d a n t

, i t i s e n t i t l e d t o a j u d g m e n t a s a

m a t t e r o f l a w o n l y w h e n i t a f f i r m a t i v e l y n e g a t e s a n e s s e n t i a l

e l e m e n t o f t h e n o n

- m o v i n g p a r t y ’ s c l a i m o r e s t a b l i s h e s a n

a f f i r m a t i v e d e f

e n s e t h a t c o n c l u s i v e l y d e f e a t s t h e n o n

- m o v i n g

p a r t y ’ s c l a i m

.

B r i g a d o o n P t

n r s , L L C v

. H u g h e s

, N o

. E 2 0 0 7

- 0 0 2 6 7

- C O A

- R 3

- C V

, 2 0 0 8 W L 5 3 8 9 9 0 a t *

2 ( T e n n

. C t

. A p p

. E

. S

. , f i l e d F e b

. 2 7

, 2 0 0 8 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

.

I V

.

S e l l e r a s s e r t s t h a t t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o P u r c h a s e r

b a s e d o n t h e a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s

. S e l l e r i n s i s t s t h a t

, t h o u g h n o w l o s t

, a

s i g n e d w r i t i n g e v i d e n c i n g t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t

– a p r o m i s s o r y n o t e

– o n c e e x i s t e d t h a t f u l l y

b r o u g h t t h e t r a n s a c t i o n i n c o m p l i a n c e w i t h t h e s t a t u t e o f f r a u d s

. S e l l e r c o n c l u d e s t h a t t h i s i s

e n o u g h t o d e f

e a t s u m m a r y j u d g m e n t

. M o r e s p e c i f i c a l l y

, S e l l e r c o n t e n d s t h a t s h e p r o f f e r e d

e v i d e n c e t o s h o w t h a t a p r o m i s s o r y n o t e

, e x e c u t e d b y t h e p a r t i e s

, c o n t a i n i n g a l l o f t h e k e y

-5-t e r m s o f t h e t r a n s a c t i o n

, w a s p r e p a r e d o n M a y 1

, 2 0 0 1

, o n l y a w e e k a f t e r t h e d e e d w a s

e x e c u t e d

. S e l l e r c o n c l u d e s t h a t h e r c o m p l a i n t f o r p a y m e n t s h o u l d b e p e r m i t t e d t o p r o c e e d

“ s i n c e t h e r e [ i s ] c l e a r l y a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t a s t o w h e t h e r a w r i t t e n P r o m i s s o r y

N o t e h a d

. . . b e e n e x e c u t e d b y t h e p a r t i e s i n 2 0 0 1

. ”

G e n e r a l l y s t a t e d

, t h e S t a t u t e o f F r a u d s

, c o d i f i e d a t T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1

, e t

s e q

. , p r o h i b i t s a n a c t i o n a l l e g i n g a n o r a l a g r e e m e n t t o c o n v e y l a n d w h e r e t h e r e i s n o w r i t i n g

o r m e m o r a n d u m e v i d e n c i n g s u c h a c o n t r a c t

. T h e s t a t u t e p r o v i d e s

, i n r e l e v a n t p a r t

, a s

f o l l o w s :

( a ) N o a c t i o n s h a l l b e b r o u g h t :

* * *

( 4 ) U p o n a n y c o n t r a c t f o r t h e s a l e o f l a n d s

, t e n e m e n t s

, o r

h e r e d i t a m e n t s

, o r t h e m a k i n g o f a n y l e a s e t h e r e o f f o r a l o n g e r

t e r m t h a n o n e ( 1 ) y e a r ;

* * *

u n l e s s t h e p r o m i s e o r a g r e e m e n t

, u p o n w h i c h s u c h a c t i o n s h a l l

b e b r o u g h t

, o r s o m e m e m o r a n d u m o r n o t e t h e r e o f

, s h a l l b e i n

w r i t i n g

, a n d s i g n e d b y t h e p a r t y t o b e c h a r g e d t h e r e w i t h

, o r

s o m e o t h e r p e r s o n l a w f u l l y a u t h o r i z e d b y s u c h p a r t y

. I n a

c o n t r a c t f

o r t h e s a l e o f l a n d s

, t e n e m e n t s

, o r h e r e d i t a m e n t s

, t h e

p a r t y t o b e c h a r g e d i s t h e p a r t y a g a i n s t w h o m e n f o r c e m e n t o f t h e

c o n t r a c t i s s o u g h t

.

T e n n

. C o d e A n n

. § 2 9

- 2

- 1 0 1 ( a ) ( 4 )

. “ T h e p u r p o s e o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s ‘ i s t o r e d u c e

c o n t r a c t s t o a c e r t a i n t y

, i n o r d e r t o a v o i d p e r j u r y o n t h e o n e h a n d a n d f r a u d o n t h e o t h e r

. ’ ”

B a l i l e s v

. C i t i e s S e r v i c e C o

. , 5 7 8 S

. W

. 2 d 6 2 1

, 6 2 3 ( T e n n

. 1 9 7 9 ) ( q u o t i n g P r i c e v

. T e n n e s s e e

P r o d u c t s & C h e m i c a l C o r

p o r a t i o n

, 5 3 T e n n

. A p p

. 6 2 4

, 3 8 5 S

. W

. 2 d 3 0 1 ( 1 9 6 4 ) )

.

I n g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t t o P u r c h a s e r

, t h e t r i a l c o u r t f o u n d a s f o l l o w s :

I n r e v i e w i n g t h e e n t i r e r e c o r d

, i t i s c l e a r t h a t t h e r e d o e s n o t e x i s t

a n y w r i t i n g s i g n e d b y [ P u r c h a s e r ] w h o i n t h i s i n s t a n c e i s t h e

p a r t y t o b e c h a r g e d

. T h e C o u r t i s c o g n i z a n t o f t h e A f f i d a v i t o f

W a l k e r F r a n k S o u t h t o t h e e f f e c t t h a t h e a n d [ P u r c h a s e r ] s i g n e d

a P r o m i s s o r y N o t e a t t h e t i m e o f t h e t r a n s f e r o f t h e d e e d ;

-6-h o w e v e r

, t h e s a m e c a n n o t b e p r o d u c e d

, a n d a s [ P u r c h a s e r ’ s ]

c o u n s e l n o t e d i n a r g u m e n t a n d a l l o f t h e p l e a d i n g s c l e a r l y r e f l e c t

t h a t [ P u r c h a s e r ] i s t h e o n l y p a r t y t o b e c h a r g e d i n t h a t s h e i s t h e

o n l y p a r t y a g a i n s t w h o m e n f o r c e m e n t o f t h e c o n t r a c t i s s o u g h t

.

A c c o r d i n g l y

, . . . [ P u r c h a s e r ] i s e n t i t l e d t o S u m m a r y J u d g m e n t

p u r s u a n t t o t h e p r o v i s i o n s o f t h e s t a t u t e o f f r a u d s

, T

. C

. A

. 2 9

- 2

-

1 0 1 ( a ) ( 4 ) b a s e d u p o n t h e u n d i s p u t e d f a c t t h a t t h e r e i s n o w r i t i n g

o f o t h e r m e m o r a n d u m i n c l u d i n g e m a i l s o r a n y e l e c t r o n i c

m e m o r a n d a w h i c h c o u l d b e c o n s t r u e d a s c o n t a i n i n g t h e

s i g n a t u r e o f [ P u r c h a s e r ]

, t h e p a r t y t o b e c h a r g e d h e r e i n

.

T h e t r i a l c o u r t f

o u n d t h a t t h e p a r t i e s ’ “ o r a l ” a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y w a s

u n e n f o r c e a b l e b a s e d u p o n a n a p p l i c a t i o n o f t h e s t a t u t e o f

f r a u d s

. M o r e p r e c i s e l y

, t h e c o u r t

f o u n d t h a t i t w a s a n “ u n d i s p u t e d f a c t ” t h a t t h e r e i s n o w r i t i n g

, s i g n e d b y P u r c h a s e r

,

e v i d e n c i n g t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t f o r t h e s a l e o f t h e p r o p e r t y

. S e l l e r i n s i s t s t h a t s h e

p r e s e n t e d s u f

f i c i e n t e v i d e n c e o f a s i g n e d w r i t i n g

, s i n c e l o s t

, t o c r e a t e a m a t e r i a l

, d i s p u t e d

i s s u e f o r t r i a l

. I n s h o r t

, w e a g r e e

.

A s P u r c h a s e r c o n c e d e s

, i t h a s l o n g b e e n h e l d t h a t t h e s u b s e q u e n t d e s t r u c t i o n o f a

c o n t r a c t o r i g i n a l l y m a d e i n w r i t i n g d o e s n o t r e n d e r t h e c o n t r a c t u n e n f o r c e a b l e u n d e r t h e

s t a t u t e o f f

r a u d s

. T o t h i s e n d

, t h i s C o u r t h a s h e l d t h a t “ [ e ] n f o r c e m e n t o f a c o n t r a c t i s n o t

p r e v e n t e d b y t h e f

a c t t h a t t h e w r i t t e n d o c u m e n t h a s b e e n l o s t o r d e s t r o y e d ; i t s c o n t e n t s m a y

t h e n b e p r o v e d b y o r a l t e s t i m o n y

. ” P e t t y v

. E s t a t e o

f N i c h o l s

, 5 6 9 S

. W

. 2 d 8 4 0

, 8 4 7 ( T e n n

.

C t

. A p p

. 1 9 7 7 )

. I n t h e p r e s e n t c a s e

, S e l l e r h a s s u b m i t t e d e v i d e n c e i n t h e f o r m o f t h e

a f f i d a v i t s o f t w o p e r s o n s

– W a l k e r F r a n k S o u t h a n d C a r o l l G e n e S o u t h

– w h o s t a t e d t h e y

w e r e p r e s e n t a n d p e r s o n a l l y w i t n e s s e d P u r c h a s e r ’ s s i g n i n g o f a p r o m i s s o r y n o t e t h a t

m e m o r i a l i z e d t h e p a r t i e s ’ a g r e e m e n t

. I n t h i s m a n n e r

, S e l l e r h a s e s t a b l i s h e d t h a t a d i s p u t e

e x i s t s a s t o a g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

– t h a t i s

, w h e t h e r t h e r e w a s e v e r a w r i t t e n

p r o m i s s o r y n o t e s e t t i n g f o r t h t h e t e r m s o f t h e p a r t i e s ’ a l l e g e d a g r e e m e n t

. S i n c e t h e r e i s a

g e n u i n e i s s u e o f m a t e r i a l f a c t

, s u m m a r y j u d g m e n t i s n o t a p p r o p r i a t e

.

V

.

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t g r a n t i n g s u m m a r y j u d g m e n t i n f a v o r o f S a n d r a K i m

H a m m o n s i s h e r e b y v a c a t e d

. T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t f o r f u r t h e r p r o c e e d i n g s

c o n s i s t e n t w i t h t h i s o p i n i o n

. C o s t s o n a p p e a l a r e t a x e d a g a i n s t t h e a p p e l l e e

, S a n d r a K i m

H a m m o n s

.

-7-_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C H A R L E S D

. S U S A N O

, J R

. , C H I E F J U D G E

-8-