T.C. M em o . 2 0 2 0 -1 4 8

UNITED STATES TAX COURT
GLADE CREEK PARTNERS, LLC, SEQUATCHIE HOLDINGS, LLC, TAX

M ATTERS PARTNER, Pet i t i o ner v . COM M ISSIONER OF INTERNAL REVENUE, Res po n d en t

Do ck etNo . 2 2 2 72 -1 7
. Fi l edNo vem b er 2 , 2 0 20
. Greg o ry P. Rh od es , Dav i dM . W oo l dri d ge, Ro n al d A. Lev i t t , an dM i ch el l e A. Lev i n , fo r p et i t i o n er. W . Ben jam i n M cCl en d o n , Am

b er B. M art in , an dW i l l i am W . Ki es s l i n g , fo r
res p o n d en t.

M EM ORANDUM FINDINGS OF FACT AND OPINION GOEKE, Ju d g e: In2 0 1 2 Gl ad e Creek Part ners , LLC (Gl ad e Creek ), d o n at ed a co n s erv at i o n eas em en to n 1 ,3 1 3 acres o f u n d ev el o p edreal es t at e o n th e Cu m b erl an dPl at eau i n Bl ed s o e Co u n t y , Ten n es s ee, an dcl ai m eda $ 1 7 .5 m i l l i o n- 2
-

[* 2 ] ch ari t ab l e co n t ri b u t i on d edu ct i o n (eas em en td educt i on ) fo r i ts s h o rtt ax p eri o d No v em b er 3 0 to Decem

ber 3 1 , 2 0 12 (Decem

b er 3 1 , 2 0 12 , s h o rt t ax p eri od ). 1 Th e l an dwas p arto f a fai l edres i d en t i al d ev el o p m en t . Gl ad e Creek acq u iredth e l an d i n a t ran s act i on i n ten d edt o res cu e t h e d ev el o p ers fro m d eb tas so ci at ed wi t h th e fai l edd ev el o p m en t . Th e p ri m ary i s s u e i s wh et h er Gl ad e Creek i s en t i t l edt o th e
eas em en td edu ct i o n u n d er t h e t ech n i cal req u i rem en t s o f s ect i on 1 7 0 . W e h o l di ti s
n o t . W e h o l dth atth e d eedo f eas em en td o es n o tp ro t ectthe co n s erv at i o n p u rp o s es i n p erp etu i t y

as req ui redb y s ect i o n 1 7 0 (h )(5 ). W e h o ldfu rt h er t h atGl ad e Creek i s en t i t l edt o d edu cta $ 3 5 ,0 7 7 cas h ch ari t ab l e co n t ri b u t i o n thatres po n den t d en ied
. 2 Res p o n d en tas sert s a 4 0 % p en al t y u n d er s ect i o n 6 6 62 (e) an d (h ) fo r a g ro s s
v al u at i o n m i s s t at em en to n th e b as i s o f t h e rep o rt edv al u e o f th e eas em en tan d , al t ern at i v el y , wi t h res p ectt o Gl ad e Creek ’ s m i s s t at em en to f t h e v al u e o f t h e ch ari t ab le co n t ri b u t i on , a 2 0 % p en al t y u n d er s ect i o n 6 6 6 2(a) an d(b )(1 ), (2 ), an d

1 Al l s ect i o n referen ces are t o th e In tern al Rev en u e Co d e i n effect atal l rel ev an t t i m es , an d al l Ru l e referen ces are t o the Tax Co urtRu l es o f Pract ice an d Pro cedure. So m e d o l l ar am o u n t s an dth e acreag e o f l an d p arcel s are ro u n ded
.

2 Pet i t i on er co n t en d s th ati th as p ro du cedcred i b le ev id en ce reg ard i n g th e d educt i b i l i t y

an dth e v al ue o f the eas em en tco n tri b ut i o n an dth e b urd en o f p ro o f h as s h ift edt o res p o n den tu n d er s ec. 7 4 9 1 (a)(1 ). W e d eci d e th e i ss u es h ere o n th e b as i s o f t h e reco rd an dthe p rep o n d eran ce o f t h e ev i d en ce an dfi ndth e s ec. 7 4 9 1 i s su e m o ot .- 3
-

[* 3 ] (3 ) fo r n eg li g en ce o r d i sreg ardo f ru l es o r reg u l at i o n s , a s ub st an t i al
u n d ers t at em en to f i n co m e t ax , o r a s ub s t an t i al v al u at i o n m i ss t at em en t . W e s u s t ai n t h e 2 0 % accu racy -rel at edp en al t y fo r a s ub s t an t ial v al u at i o n m i s s t at em en ti n
ex ces s o f the eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e, wh i ch we d et erm i ne t o b e $ 8 ,8 7 6 ,7 7 1
. W e d o n o ti m

p o s e a 2 0 % p en al t y

o n th e rem ai n d er o f t he ad ju s tm en t . FINDINGS OF FACT Gl ad e Creek i s a Geo rg i a l i m i t edl i ab i l i t y co m p an y (LLC) an dh as el ect ed p art n ers hi p s t atu s fo r Fed eral t ax p u rp os es . Wh en th e p et i t i o n was t i m el y fi l ed , i t s p ri n ci p al p l ace o f b u s i n es s was i n Geo rg i a. I. Hi s t ory

o f the Pro p ert y In J an uary2 0 0 6 In t ern at i o nal Lan dCo . (ILC) p u rch as ed1 ,9 9 7 .2 5 acres o f l an di n Bl ed s o e Co u nt y

(Bl ed s o e p ro p ert y ) fo r o v er $ 9 m i l li o n i n a s el l er-fi n an ced
arran g em en t . ILC p l an n edt o s ub d i v i d e an dm ark etl o t s o n 1 ,9 9 3 acres o f t h e Bl ed so e p ro pert y

i n s ep arat e p has es t o o u t -o f-St at e p u rch as ers fo r t he co n s t ru ct i on
o f v acat i o n h o m es . 3 Th e fi rs tp h as e o f ILC’ s p l an was tractI, a 6 7 7-acre p arcel wi t h 4 15 l o t s , an ds ub s equ en tp h as es were t ract s II an dIII, n o n co nt i g u o u s p arcel s
co n nect edb y

tract I, o f 6 3 0
. 4 an d6 8 5 .5 acres , res p ect i v el y , wi th 3 9 1 m o re l o t s .

3 Ap p ro x i m at el y

4 acres o f t h e 1 ,9 97 -acre Bl ed so e p ro p ert y were n o t p arto f ILC’ s d ev el o pm en t .- 4
-

[* 4 ] Th e eas em en tp ro p ert y i s 1 ,3 1 2 acres o f t ract s II an d III; 4 acres are n o t
s ub jectt o t h e eas em en t. Wh en ILC p urch as edth e Bl ed s o e p ro p ert y , i twas u n dev el o ped , wi t h ro l l i n g
m o un t ai n s an dl ev el , b u i l d ab le areas , fo res t s , s t ream s , p on d s , wat erfal l s , an dfo u r
m i l es o f b l u ffs o v erl o o k i ng t h e Seq u at ch i e Val l ey . Th e p ro p ert y req u i red
s i gn i fi can ti n fras t ru ctu re t o s up p o rta res i d en t i al d ev el o p m en t , i ncl u d in g i m p ro v ed h y drau l i c cap aci t y

fo r wat er s erv i ce, el ect ri cal i n fras t ru ctu re, an dro ad s . Th e p ro p erty was s erv icedwi t h o n e l o w-cu rren tel ect ri cal p o wer l i n e t y p i cal i n ru ral
areas an dn o i n t eri or ro ad s. Al s o , th e l o cal wat er au t h o ri ty d i d n o t h av e a
s u ffi ci en twat er s up p l y

t o s up po rt a res i d en ti al co m m u n it y . Th e s u rro u nd i n g area
was p ri m ari l y

u s edfo r ag ri cu l tu re o r recreat i o n . Nearb y co m m erci al d ev el o p m en t
was l i m it ed ; i t i n cl ud edres t au ran t s , g ro cerys t o res , a p h arm acy , a s m al l h os p i t al , s erv i ce s t at i on s , an dl i m i t edret ai l ers . Th ere was al so a St at e p ri s o n n earb y . ILC was o wn edb y

a s m al l g ro up o f o ut -o f-St at e d ev el op ers . Befo re p u rch as in g th e l an d , ILC s o u g h tth e ad v i ce o f a l o cal b u s i n es s m an , J am es Vi n cen t , o n i t s d ev el o p m en t p o t en t i al . M r. Vi n cen twas a l o cal real es t at e i n v es t o r an dh ad
co n tact s wi t h l o cal g o v ern m en to ffi ci al s t o faci l i t at e t h e p ro jectfro m h i s t i m e as a
co m m i s s io n er o f a n earb y

co un t y wh ere h e s erv edo n th e p l an n i n g co m m i s s i o n
an d as a St at e rep res en t at i v e. Aft er ILC p u rch as ed t h e l an dM r. Vi n cen tb ecam e- 5
-

[* 5 ] h i g h l y

i n v o l v edi n th e d ev el o pm en t p ro ject . He as s i s t edwi th p ro cu ri n g p erm i t s fro m

St at e an dl o cal g o v ern m en t s , u t i l i t y co n t ract s , an db an k fi n an ci n g . He i n ves teda co n s id erab l e am ou n t o f h i s o wnm o n ey i n th e i n fras tru ctu re an d p ers o n al l y

g uaran t eed ILC’ s b an kl oan s . Atfi rs tM r. Vi ncen td i dn o th av e a fi nan ci al i n t eres ti n the d ev el o p m en t , b u tILC l at er ag reedt o co m p en s at e h i m

fo r h i s s erv i ces an drei m

b urs e h i s ex p en s es wi t h a p ercen t ag e o f i t s p ro fi t s . ILC o b t ai nedp erm i t s an dap p ro v al s wi t h res p ect t o al l th ree t ract s . Ho wev er, d ev el o p m en twas l i m i t edt o 5 0 acres at an y t i m e o f res id en t i al
co n st ru ct i o n b y

i nd iv i du al l o t bu y ers t o m i ni m i ze t h e d i s rup ti o n t o th e l an d . Th e ap p ro v al p ro ces s i n vo l v edt es t i n g t h e s o i l fo r i ts s u i t ab i l i t y fo r co n s t ru ct i o n, i n cl u d i n g wat er ab s o rp t i o n. ILC o b t ai neda 2 5 -y ear co nt ract fro m a n earb y wat er
au t h o ri t y fo r a wat er s up p l y

s u ffi ci en tt o s upp o rt d ev el o p m en to f al l t h ree t ract s . It
s p en t $ 1 .2 m i l l i on t o co n s t ru cta p u m p s t at io n t o p ro v i d e h y drau l i c p res s u re t o t ran s po rtth e wat er t o th e Bl ed so e p ro p ert y an d$ 2 m i l l i o n t o i n s t al l wat er m ai n p i p es fro m

th e p um p s t at io n t h ro u g h o u t t ract I. Itp av edro ad s th ro u g h o uttract I. It in s t al l edel ect ri cal i n fras t ru ctu re t h at co u l ds erv i ce a res id en t i al d ev el o p m en t o n al l th ree t ract s . El ect ri ci t y wo u l db e co n n ect edt o i n d i v idu al l o t s wh en h o m e
co n st ru ct i o n b eg an . Th e i m p ro v edwat er l i n es , ro ad s , an del ect ri cal l i n es ex t en d ed t o the b o rd ers o f t ract s II an dIII fo r t h e l at er p l an n edd ev el o p m en t o f t h o s e t ract s .- 6
-

[* 6 ] Ov eral l , ILC s p en tap p ro x i m at el y $ 6 m i l l i o n o n th e i n fras t ru ctu re an d ap p ro v al p ro ces s . In M arch 2 00 7 ILC reco rd ed t h e p l an n edl o t s o n t ract I an deas em en t s al o n g creek s an dwat erfal l s an dp laced res t ri ct i o n s o n t h e cu t t i n g an d cl eari n g o f t i m b er. It di dn o treco rdth e l o t s o n tract s II an dIII. Itp l an n edt o m ark ettract s II an dIII aft er t ract I l o t s s o l do u t . M r. Vi n cen t b el i ev edth atreco rd i n g t h e l o t s wo u l d i n creas e p ro pert y

t ax . ILC b eg an s al es o f t ract I l o t s i n M arch 2 0 07 , s el l i n g 7 5 l o t s i n 2 0 0 7 an d4 6 l o t s i n 2 0 0 8 . Lo t s wi t h b l u ff v i ews s o l dfo r as m u ch as $ 1 5 0 ,0 0 0 . So m et i m e i n 2 0 09 ILC s to p pedm ark et i n g t he l ot s b ecau se i tran o u to f
m o ney , cau s i n g s al es t o s l o w dram at i cal l y ; i t s ol d o n l y n i n e l o t s i n 2 0 09 . Faci n g
s l ow s al es , a d ep res s edreal es t at e m ark et , an ds ub s tan t i al d eb t , th e i n ves t o rs faced
en o rm ou s p res s u re an du n cert ai n t y . On e i n v es t o r wal kedaway . Th e rem ai n i n g i n v es t o rs an dM r. Vi n cen t d ev is eda p l an t o tran s fer t h e u n s ol d l o t s i n t ract I an d al l o f t ract s II an dIII t o M r. Vi n cen tan dtwo m em b ers o f ILC. M r. Vi n cen twas
n o ta m em

b er o f ILC b u t hadi nv es t eds ub st an t i al am o u n t s o f t i m e an dm o n ey i n t h e p ro jectan dh adp ers o n al l y

g u aran t eedILC’ s b an kl o an s . In Ap ri l 2 0 1 0 th e t h ree m en o rg an i zedHawk s Bl uff In v es t m en tGro up , In c. (Hawk s Bl u ff), an S co rp o rat i o n , as equ al o wn ers , an dacq ui redth e rem ai ni n g
u n s o ldl an db y

warran ty d eedi n ex ch an g e fo r t h e as s u m pt i o n o f ILC’ s l i ab i l i t i es .- 7
-

[* 7 ] In i t i al l y , th e t h ree m en m ad e eq u al m o n t h l y p aym en t s o n th e d eb t(Hawk s Bl u ff d eb t ), wh i ch t o t al ed$ 3 3 ,0 0 0 p er m o n th . A s h o rtt im e l at er o n e s t o p p ed
m ak i n g p aym en t s an ds u rren d eredh i s i nt eres t i n ex ch an g e fo r t h e t wo rem ai n i n g
m em b ers , M r. Vi ncen tan dM r. Tag u e, as s u m in g h is s h are o f t he d eb tan d rel eas i n g h i m

fro m l iab i l i t y . Th e p ro s p ect s o f th e d ev el o p m en t co n t i n u edt o
wo rs en . M es s rs . Vi n cen t an dTag u e s t ru g g l edt o m ak e d eb tp aym en t s . W i t h o u t
an y m ark et i n g Hawk s Bl u ff s o l do n l y two l o ts du ri n g 2 0 10 an d 2 0 1 1 an d n o l o t s i n 2 0 1 2. In Ap ri l 2 0 1 1 Hawk s Bl u ff en t eredi n t o a m o rt g ag e m o d ifi cat i o n ag reem en tth atp ai do ff $ 2 .1 m i l l io n o f t h e rem ai n i n g $ 5 .2 m i l li o n u np ai dp u rch as e p ri ce t o t h e o ri g i n al s el l er o f t h e Bl ed s oe p ro p ert y thro u g h a l an dtran sfer t o th e
m o rt g ag ee an dth e i s s u an ce o f t wo p ro m i s so ry n o t es an dth e m o rt gag ee’ s ag reem en tt o redu ce t h e o u t s t an d i n g d eb tb y an ad d i t i on al $ 1 .3 m i l l i o n “ i n
co n si d erat io n o f t h e d o wn tu rn i n th e eco n o m y an d t h e d i ffi cu lt y

en co un t ered* * * i n m ark et i n g th e Hawk s Bl u ff Sub d i v i s i o n ”. Aft er t h i s m o d i fi cat i o n , Hawk s Bl u ff
o wed$ 1
. 8 m i ll i on t o t h e o ri g i n al s el l er an d h adap p ro x i m at el y $ 3
. 3 m i l li o n i n t o t al d eb t. M r. Vi ncen two rri ed ab o u tth e p o s si bi l i t y thatM r. Tag u e wo ul ds t o p p ay i n g h i s s h are o f th e Hawk s Bl u ff d eb tes p eci al l y s i n ce M r. Vi n cen th adp ers o n al l y g u aran teeda co n s i d erab l e p o rt io n o f th e l o an s fo r t h e i n fras tru ctu re. M r. Vi n cen t- 8
-

[* 8 ] was n o tcert ai n t h ath e co u l dfu n dthe m o n t h l y d eb t p aym en t s fo r an ex t en d ed t i m e i f M r. Tag u e s t o p p edm ak i n g p aym en t s . In h i s effo rt s t o fi n d a fi n an ci n g s o l u t io n , M r. Vi n cen t l earn edab o u t
co n serv at i on eas em en t s fro m th e p res i d en to f t h e b an kth ath el dth e i n fras t ru ctu re l o an s . Atth e b an k p res id en t ’ s s u g g es t i o n, M r. Vi n cen ts o u g h tad v i ce fro m M at th ew Cam

p b el l ab o u td o nat i n g a co n serv at i on eas em en t o n th e Bl ed so e p ro p erty t o rai se m o n ey t o rep ay

th e d eb t . M r. Vi n cen t al so co n si d eredh arv es t i n g t i m b er fro m th e l an dan ds el l i ng th e l an dt o a d ev el o p er, m o st l ik el y t h ro u g h fi re
s al es o f 5 - t o 1 5 -acre p arcel s . He b el i ev edth at t hes e t wo o p t i on s wo u ld h av e rai s eden o u g h m o n ey

t o rep ay th e Hawk s Bl uff d eb t . Ho wev er, fo r M r. Vi n cen t , n ei t h er o p t i o n wo u lds at i s fy h i s d es i re t o p ro t ectth e Cu m b erl an d Pl at eau an dth e
n atu ral b eau ty

o f t h e Bl ed s o e p ro p ert y . He d i d n otwan tt o s el l t o a d ev el op er wh o
wo u l du s e i tfo r a m ob il e h om e co m m u n i t y , recreat i o n al v eh i cl e p ark , o r o t h er
en v iro n m en t al ly

i n sen si t i v e d ev el o p m en t. He b el i ev edth atthes e t y p es o f d ev el o p m en t s wo u l dn eg at iv el y affect th e d ev el o p m en to n tract I, wh i ch Hawk s Bl u ff wo ul d co n t i n u e t o o wn an dm ark etth e u n s o l d l o t s . He al so fel t a du t y t o th e i n d i v i du al s wh o h adp u rch as edtract I l ot s t o m ai n t ai n the o ri g i n al v i si o n o f ILC’ s p l an . He h adn o d es i re t o d ev el o p the l an dh i m s el f.- 9
-

[* 9 ] II. Eas em en tTran s act i o n M r. Vi n cen t d eci d edt o p u rs u e a co n s erv at io n eas em en to n tract s II an dIII. M r. Cam pb el l u nd ers t oo dthatth e g o al was t o rai s e en o u g h m o n ey t o rep ay th e Hawk s Bl u ff d eb tan dd es i gn edthe eas em en ttran sact i o n wi t h thatg o al i n m i n d
. He d es i g ned t h e eas em en ttran sact i o n t o o ccu r th ro u g h two n ewl y o rg an i zed
en t i t i es , o n e t o h o l dth e eas em en tp ro p ert y , Gl ad e Creek , an dth e s eco nd , Seq uat ch i e Ho l d i n g s , LLC (Sequ at ch ie), t o p ro m ot e t h e eas em en ttran s act io n t o i n v es t o rs . Sequ at ch i e wo ul du se t h e p ro ceed s fro m i t s p ri v at e o fferi n g t o p u rch as e
a m ajo ri t y

m em bers h i p i n t eres ti n Gl ad e Creek an dth en v o t e t o g ran tth e
co n serv at i on eas em en t . M r. Cam p b el l s etthe o fferi n g p ri ce fo r Sequ at ch i e t o rai s e
en o ug h m o n ey

t o rep ay th e Hawk s Bl uff d eb tan dd i dn o tco n s id er t h e p ro p ert y ’ s fai r m ark etv al u e. Th e d eb twas rep ai db efo re t h e eas em en t ’ s g ran t . M r. Vi n cen t b el iev edth atth e l an d was wo rt h s ub s t an t ial l y m o re than wh at Seq uat ch i e p ai dfo r i ts Gl ad e Creek i n t eres t . Ho w ev er, t h e t ran s act i o n
acco m pl i s h edh i s p ri m ary

g o al , t o rep ay

th e Hawk s Bl u ff d eb twh i l e p res erv i n g t h e l an dan dp ro t ect i ng th e o ri g i n al v i s i o n o f t h e d ev el o p m en t . InM r. Vi n cen t ’ s
o p i n i o n th e eas em en ttran s act i on was th e o n l y o p t i on th at s at i s fi edal l h i s
o b ject i ves . He was p ro u d o f t h e co ns erv at i o n eas em en tb u td i dn o tu n d ers tan dth e- 1 0 -

[* 1 0 ] s p eci fi cs o f t h e eas em en ttran s act i o n . Hawk s Bl u ff ret ai n edth e u n s o l dl o t s i n tractI an dco n t i n u edt o s el l th em . In2 0 1 5 i ts o l d2 4 l o ts . Gl ad e Creek was o rg an i zedo n Au g u st3 , 2 0 1 2
. Hawk s Bl uff o wn ed9 8 %,
an d M es srs . Tag u e an dVi n cen teach o wn ed1 %. Hawk s Bl u ff co n tri b ut edth e
eas em en tp ro p ert y

s ub jectt o a $ 1 ,7 7 6 ,0 0 0 m ort g ag e. Gl ad e Creek h ad a carry o v er b as i s i n t h e l an do f $ 3 ,8 6 1 ,3 1 6 . M es s rs . Vi n cen tan dTag u e each co nt ri bu t ed $ 1 ,0 0 0 an da p ro m i s s o ry

n o t e fo r $ 3 6 ,5 0 0 . Sequ at ch i e was o rg an izedo n Au g u s t 1 2 , 2 0 1 2 . Ev rg reen Cap i t al Adm i ni s trat i o n, LLC (Ev rg reen ), was Seq u at ch i e’ s
m an ag i n g m em

b er an dt ax m at t ers p art n er. M r. Cam p b el l i s Ev rg reen ’ s fo u n d er
an d b ecam e Gl ad e Creek ’ s m an ag er as p art o f t h e eas em en t t ran s act i o n. Aft er t he t ran s act io n , Sequat ch i e was Gl ad e Creek ’ s t ax m at t ers p art n er. Ev rg reen m an ag es ab o ut3 0 en t i ti es s i m il ar t o Seq u at ch i e t h ats o ldm em b ers h i p i n t eres ts t o i nv es t o rs b y p ro m o t i n g ch ari t ab l e co n t ri b u t i o n d edu ct i o n s fo r co ns erv at i o n eas em en t s . As Seq u at ch i e’ s an dGl ad e Creek ’ s m an ag er, M r. Cam p b el l en g ag edth e p ro fes s i on al s n eces s ary

t o co m p l et e t h e eas em en t t ran s act i o n , i n cl u d i ng a b ro k erag e fi rm , Dem

p s ey Lo rdSm i t h , LLC (Dem p s ey Lo rdSm i t h ), a s ecu ri t i es l awy er, M i ch ael Ho rt en , fo r as s i s t an ce wi th th e p ri v at e o fferi n g , an d Ti m Po l l o ck
o f M o rri s, M an n i n g , & M art i n , LLP, fo r t ax ad v i ce o n th e eas em en td educt i o n . M r. Po l l o ckrev i ewedth e d eedt o en s u re t h ati tco m p l i edwi t h s ect i o n 1 7 0 (h ). He- 1 1 -

[* 1 1 ] h adth e rel ev an ti n fo rm at i o n n eces s ary t o o ffer h i s p ro fes s io n al o p i n i o n an d ad v is edth atth e eas em en t d o n at i o n wo u l dqu al i fy fo r a ch ari t ab l e co n tri b u t i o n d educt i o n . M r. Cam

p b el l al s o en g ag edtwo ap p rai s ers , Cl au dCl arkIII an dJ am es Cl o w er, t o v al u e tract s II an dIII fo r t h e p ri v at e o fferi n g . M r. Cam p b el l p rep areda
res t ri ct edrep o rtd at ed Oct o b er 2 6 , 2 0 1 2 , o f t h e v al u e o f t h e eas em en twi t h o u t
v i s i t i n g th e eas em en t p ro p ert y . He u s eda b efo re an daft er v al u at i o n m et h o d wh i ch v al u edth e eas em en tp ro p ert y u n en cu m b eredb y th e eas em en tan du s edfo r a h y p o t h et i cal d ev el op m en ts i m i l ar t o ILC’ s p ro ject(b efo re v al u e) an dv al u edth e p ro p erty res t ri ct edb y

th e eas em en t(aft er v al ue). OnNo vem

b er 2 9, 2 0 1 2 , Sequ at ch i e en t ered i n t o an ag reem en twi t h th e
m em b ers o f Gl ad e Creek t o p u rch as e o n e Gl ad e Creek i n t eres tfo r each Seq u at ch i e i n t eres ti s s u ed i n i t s p ri v at e o fferi n g up t o 3 ,3 6 3 ,0 0 0 i n t eres t s . Gl ad e Creek
m em b ers wo u lds el l th ei r i n t eres t s o n t h e b as i s o f t h ei r rel at iv e o wn ers hi p s . Th at
s am e d ay , Sequ at ch i e i s s u ed a p ri v at e p l acem en tm em o ran du m (PPM ) o fferi n g
m em b ers h i p i n t eres t s fo r $ 1 each
. 4 Th e PPM s eta m i n i m u m an d a m ax im

u m
n u m b er o f i n t eres t s fo r s al e at3 ,1 8 6 ,0 0 0 an d3 ,3 6 3 ,0 0 0, res p ect iv el y , wh i ch wo u l d

4 Dem p s ey Lo rdSm i t h , M r. Po l l o ck , an dM r. Ho rt endraft ed t he PPM
.- 1 2 -

[* 1 2 ] res u l ti n Seq u at ch i e’ s o wn ers h i p o f 9 0% t o 9 5 % o f Gl ad e Creek
. 5 Th e PPM
s t at es th atth e p u rp o s e o f t h e o fferi n g was t o rai s e fu n d s t o p u rch as e Gl ad e Creek
an d t h atGl ad e Creek o wn s 1 ,3 1 6 acres o f u n d ev el op ed l an d . Iti d en t i fi es t h ree
o p t i o n s fo r t h e l an d : h o ld i n g i t fo r fu tu re ap p reci at io n o r fu tu re d ev el o p m en to r g ran t i n g a co n s erv at i o n eas em en to n al l o r p arto f t h e l an d . It co n t ai n s 1 0 p ag es d i s cu s s i n g Fed eral t ax co n s i d erat i on s an d 5 p ag es d i s cu s si ng t ax ri s k s fro m an
eas em en td edu ct i o n i n cl u di n g au d i tri s ks an dth e s pecu l at i v e n atu re o f v al u at i o n s . It do es n o tan al y ze t h e p o ten t i al b en efi t s o r ri s k s fro m d ev el op i n g o r h ol d i n g th e p ro p erty . Ites ti m at es th atth e co n s erv at io n eas em en two u l d g en erat e a ch ari t ab l e
co n tri b u t i o n d edu ct i o n o f $ 1 7 .7 m i ll i on o n th e b as i s o f M r. Cl ark ’ s ap p rai s al
. Befo re t h e PPM , Dem

p s ey Lo rdSm i t h i s s u edan o fferi n g o verv i ew p ro m o ti n g th e $ 1 7 .7 m i l l i o n d edu ct io n wh i ch l i s t s th e t ax b en efi t s fo r d i fferen t i n v es t m en t
am ou n t s ; fo r ex am

pl e, a $ 2 50 ,0 0 0 i n v es tm en two u l dg en erat e a $ 1 .2 5 m i l li o n ch ari t ab le co n t ri b u t i on d educt i o n . Seq u at ch i e s o l d 3 ,2 2 4 ,4 0 0 i nt eres t s. OnDecem ber 2 7 , 2 0 1 2 , i tp u rch as ed 3 ,2 24 ,0 0 0 i n t eres ts i n Gl ad e Creekan dp ai do u tth e s ub s cri p ti o n p ro ceed s as fo l l o w s : $ 1,7 7 6 ,0 0 0 fo r rep ay o f t h e Hawk s Bl u ff d eb t , $ 5 04 ,9 5 4 fo r p aym en tt o

5 M em b ers co u l dp u tth ei r i n t eres t s b ackt o Seq uat ch i e fo r t h ree cen t s p er u n i tb eg i n n i n g o n J an u ary 1 , 2 0 1 7
.- 1 3 -

[* 1 3 ] Gl ad e Creek ’ s m em b ers fo r t h ei r i n t eres t s , $ 3 0 0,0 00 fo r Ev rg reen ’ s
m an ag em en tfees , $ 7 7,4 0 0 fo r l eg al an des cro w fees , $ 2 9 0,1 9 6 fo r b ro k er fees , $ 2 4 ,7 5 0 fo r m i s cel l an eo u s ex p en s es , an d$ 22 5 ,0 0 0 fo r Gl ad e Creek ’ s cap it al
res erv es . Sequ at ch ie ret ai n ed$ 2 6,0 0 0 fo r wo rk i n g cap i t al res erv es . III. Gran to f Eas em en t OnDecem

b er 2 9, 2 01 2 , two d ay s l at er, Gl ad e Creek g ran teda co n s erv at i o n
eas em en tt o th e At l an t i c Co as tCo n s erv an cy , In c. (Co n s erv an cy ), o n 1 ,3 1 3 acres o f t ract s II an d III. 6 Th e d eedo f eas em en t s tat es th atth e eas em en t i s i n t en d edt o p res erv e o p en s p ace fo r wi l d l i fe h ab i t at s th reat en edb y d ev el o p m en tan dp ro v i d e
s i gn i fi can tp ub l i c b en efi t , s cen i c v iews o f t h e Cu m berl an dPl at eau , an d ag ri cu l tu ral l an d . Its t at es th atth e eas em en t p ro p ert y “ wi l l b e ret ai n edfo rev er p red o m i n an t l y i n i t s n atu ral co n d i ti o n ” an d t h e eas em en t wi l l “prev en tan y u s e
* * * t hatwi l l m at eri al ly

i m p ai r o r i n t erfere wi t h th e Co n s erv at i o n Val u es ”. Th e d eed gran t s en fo rcem en tri g h t s t o th e Co n s erv an cy s o th ati tcan p ro t ectth e
eas em en tp ro p ert y

an dp rev en t u s es i n co n s i s t en twi t h t h e co ns erv at i o n v al u es . Th e d eedco n t ai n s n o n ex cl u s i v e l i s t s o f p ro h i b i t edan d p erm i t t edu s es . Gl ad e Creek res erv edth e ri gh tt o en g ag e i n al l u ses n o tex p res s l y p ro h i b i t edb y t h e d eed t h at are co n s i st en twi t h th e eas em en t’ s co n s erv at i o n p u rp o s es . Pro h i b i t ed

6 Th ree acres , 1 .5 -acres o n each t ract , are n o ts ub j ectt o t h e eas em en t .- 1 4 -

[* 1 4 ] u s es i n cl u d e t h e ch an g e, d i s tu rb an ce, o r i m p ai rm en to f t h e n atu ral h ab i t at , co n st ru ct i o n o f b u i l d i ng s, s tru ctu res , an dro ad s , rem o val , cu t t i n g , o r d es t ru ct i o n o f
n atu ral v eg et at i o n , an dex pl o rat i o n o r ex t ract i o n o f m i n eral s, o i l , g as , o r o t h er
m at eri al s . Perm i t t ed u s es i n cl ud e ag ri cu l tu re an d t h e co ns t ru ct i o n o f a s i ng l efam i l y dwel l i n g , acces s ory b u i l d i n g s , acces s ro ad s , fen ces , a s ub si s t en ce g ard en , h u n t i n g s t an d s an d p l at fo rm s , an dtrai l s . Co n s t ru ct i o n o f t h e d wel l i n g an d
acces s o ry b u i l d in gs i s ex p res s ly

co n d i t i o n edo n 3 0 d ay s ’ wri t t en n o t i ce t o th e Co n s erv an cy

an db efo re co m

m en ci n g co n s tru ct i on . Th e Co n s erv an cy h as 3 0 d ay s t o g ran to r wi t hh o l di t s ap p ro v al o n t h e b as i s o f i t s i n fo rm edju d g m en t ab ou tth e
co n st ru ct i o n ’ s i m

p acto n t h e eas em en tp ro p ert y , an di f i td o es n o tt i m el y res p o n d , ap p ro v al i s d eem edg i v en (d efau l tp ro v is i on ). 7 Th e d eedex p res s l y s t at es th at Gl ad e Creek m ay

en g ag e i n t h e o t h er en u m erat edp erm i t t edu s es wi t h o u tp ri o r wri t ten n o t i ce o r ap p ro v al
. Th e d eedad dres s es th e i n v o l u n t ary ex t in g u i s h m en t o f t h e co n s erv at i o n
eas em en tan dal l o cat es an y p ro ceed s fro m

an ex t i n g u i s h m en tas fo l lo ws : [T] h i s Eas em en ts h al l h av e atth e t i m e o f Ex t i n g u i s h m en ta fai r m ark etv al u e d et erm i n edb y m u l t i p l y i n g th e t h en fai r m ark etv al u e o f

7 Th e d eedp ro v i des fo r a l i b eral co n st ru ct i o n o f i t s t erm s , wh i ch i s rel ev an t wh en i n t erp ret i ng an am

b i g u ou s p ro v i s i o n : “ An y g en eral ru l e o f co n s tru ct i o n t o t h e co n t raryn o t wi t h st an d in g , th i s Eas em en t s hal l b e reas o n ab ly co n s t ru ed i n fav o r o f t h e g ran t t o affect [s i c] t h e Pu rp o se o f t hi s Eas em en t ”.- 1 5 -

[* 1 5 ] t h e Eas em en t Area u nen cu m b eredb y th e Eas em en t(m i nu s an y i n creas e i n v al u e aft er t h e d at e o f t h is g ran t at t ri b u t ab l e t o i m p ro v em en t s ) b y

the rat i o o f t h e v al u e o f t h e Eas em en tatthe t i m e o f t h i s g ran tt o th e v al u e o f t h e Eas em en tArea, wi t h o u t d edu ct i o n fo r t h e v al u e o f t h e Eas em en t , atth e t i m e o f t hi s g ran t . Th e Co n serv at i o n Val u es atthe t i m e o f t h i s g ran ts h al l b e t h o s e Co n s erv at i o n Val u es u s edt o cal cu l at e th e d edu ct i o n fo r fed eral i n co m e t ax p u rp os es al l o wab l e b y

reas o n o f t h i s g ran t , * * * [an d ] t he rat i o * * * s h al l rem ai n co n s t an t . Th u s, the d eeds ub t ract s fro m th e ex t i n gu i sh m en tp ro ceed s an y i n creas e i n t h e fai r
m ark etv al u e o f t h e eas em en t p ro p ert y at t ri bu t ab le t o p o s teas em en ti m p ro v em en t s b efo re d et erm i n i n g t h e Co n s erv an cy ’ s s h are. Atth e t im e o f t he eas em en t ’ s g ran tth e eas em en tp ro p ert y h adan as s es s ed
v al u e o f ap p ro x i m at el y

$ 2 .2 m il l i o n . Co un t y

reco rd s s h ow t h atth e p ro pert y was
s o l dfo r $ 2 .2 m i l l i o n an d $4 .8 m i l l i o n i n Au g u s t2 0 04 an dJ an u ary 2 00 5 , res p ect i vel y . IV. Part n ers h ip Retu rn Gl ad e Creek fi ledFo rm

1 0 6 5 , U.S. Retu rn o f Part n ers h i p In co m e, fo r i t s Decem b er 3 1 , 2 0 12 , s h o rtt ax p eri o d(2 0 1 2 retu rn ). Gl ad e Creek rep o rt eda b as i s i n the eas em en tp ro pert y

o f $ 3 ,8 6 1 ,3 1 6 an dcl ai m ed an eas em en t d edu ct i o n o f $ 1 7 ,5 0 4 ,0 0 0 an da cas h co n t ri b u t i o n d edu ct i o n o f $ 4 0,0 7 7 . M r. Cl arkp rep areda
s eco n dfai r m ark etap p rai s al o f th e eas em en tp ro p ert y d at edFeb ru ary

1 0, 2 0 1 3 , t h atGl ad e Creek at t ach edt o t h e 2 0 1 2 return (Feb ru ary 2 0 1 3 ap p rai s al ). He- 1 6 -

[* 1 6 ] d et erm in edth e s am e b efo re v al ue, $ 1 8,4 8 6 ,8 9 2, as i n h i s Oct o ber 2 0 1 2 rep o rt , b u t h is aft er v al u e, $ 7 8 7 ,7 5 2 , d iffers b y $ 5 5 2 b ecau se h e co rrect edan
o m is s i o n o f .9 2 acres fro m t h e Oct o b er 2 0 12 rep o rt . Th e p er-acre aft er v al u es are t h e s am e i n b o t h v al u at i o n rep ort s , $ 6 0 0 p er acre. On th e b as i s o f t h es e fi g u res M r. Cl arkap p rai s edth e eas em en tat $ 1 7 ,5 0 4 , 0 0 0. Res p o n d en ti s su edt o p et i t i o n er a n o t i ce o f fi n al p art n ers h i p ad m i n i s t rat i v e ad ju s t m en t(FPAA) as sert i n g th atGl ad e Creek was n o ten t i t l edt o d edu ctth e $ 1 7 ,5 0 4 ,0 0 0 eas em en t d o n at io n o r $ 3 5 ,0 7 7 o f i t s cas h d o n at i o n an das s ert i n g a 4 0 % s ect i o n 6 6 6 2 (e) an d(h ) p en al t y wi t h res pect t o th e eas em en td edu ct i o n an d , al t ern at i v el y , a 2 0 % p en al t y un d er s ect i o n 6 6 6 2(a) an d(b )(1 ), (2 ), an d(3 ) fo r
n eg li g en ce o r d i sreg ardo f ru les o r reg u l at i o ns , a s ub s tan t i al u n d ers tat em en to f i n co m e t ax , o r a s ub s t an t i al v al u at i o n m i s s t at em en t . V. Ex p ertTes t i m o n y A. Pet i t i o ner’ s Ex p ert s Pet i t i o ner p res en t edM r. No rt o n as a l an d -u s e ex p ertan dM r. Cl arkas a
v al u at i o n ex p ert . M r. No rt o n p rep areda m ark ets tu dy o f eco n o m i c t ren ds , h o u s i n g d em an d , th e t arg etm ark et , an dreg i o n al at tract i o ns an dam en i t ies . He o p i n edth at t h e h i g h es tan db es tu s e o f t h e l an db efo re t he eas em en t ’ s g ran twas res i den t i al d ev el o p m en tan d aft er t h e eas em en t ’ s g ran t , recreat i o n al u s e. He en vi s i o n eda- 1 7 -

[* 1 7 ] res o rt -s t y le co m

m u ni t y o fferi n g o ut d o o r act iv i t i es m ark et ab l e t o
m u lt i g en erat i o n al fam i l i es as v acat i o n h o m es . He o p i n edth at t h e eas em en t p ro p erty h adex cel l en td ev el op m en tp o t en t i al b ecau se o f i t s b l uff v iews , s t ream s , an d fl atb u il d ab le areas . He t es t i fi edth atth e p ro p ert y was n o t t o o s t eep fo r d ev el o p m en tan d t h atth e p ro p ert y ’ s eas y acces s fro m t h ree i n t ers t at e h i g h way s , t h e ex i s t i n g d ev el o p m en t ap p ro v al s an di n fras t ru ctu re fro m ILC’ s p ro

ject , an di t s p ro x im it y t o th ree m ajo r Ten n es s ee ci t i es (Ch at t an o o g a, Kn o x v i ll e, an d Nas hv i l le), co m

m erci al d ev el o p m en t , an da p op u l ar St at e p arki n creas edi t s d ev el o p m en tp o ten t i al
. As p arto f h i s t es t i m o n y , M r. No rt o n p ro vi d eda co n cep tp lan fo r a h y p o t h et i cal d ev el op m en ts i m i l ar t o ILC’ s p ro jectwi t h s l i g h tal t erat i o ns fo r t h e
co n st ru ct i o n o f two l ak es , a co m m u n i t y p o o l , an da p av i l io n area. He i d en t i fi ed fi ve t y p es o f l o t s o n th e eas em en tp ro pert y : i n t eri o r, n atu re v i ew, b l uff v iew, p rem i u m b l u ff v i ew, an dl ak e fro n t , an des t i m at eda p ri ce ran g e an dav erag e p ri ce- 1 8 -

[* 1 8 ] fo r each l ot t y

p e o n t h e b as i s o f t h e l o t p ri ces i n s ev enn earb y b en ch m ark
res i den t ial co m

m un i t i es (b en ch m ark s ): 8 Lo tty p e No . o f l o t s Lo w Hi g h Av erag e In t eri o r 1 8 7 $ 3 0 ,0 0 0 $ 7 0 ,0 0 0 $ 5 0,0 0 0 Natu re v i ew 8 8 4 5 ,0 00 8 0,0 0 0 6 2 ,5 0 0 Bl u ff v i ew 4 1 7 0 ,0 00 1 3 0 ,0 0 0 1 0 0,0 0 0 Lak e v i ew 4 2 7 0 ,0 00 1 3 0 ,0 0 0 1 0 0,0 0 0 Prem i u m b l u ff v i ew 5 3 9 0 ,0 00 1 6 0 ,0 0 0 1 2 5,0 0 0 He cal cu l at edth e co m

bi n ed p ri ce ran g e an dav erag e p ri ces fo r each l o tty p e fo r t h e s ev enb en ch m ark s :

Lo tty p e L o w Hi g h Av erag e St an d ard $ 4 4 ,0 5 9 $ 10 0 ,9 4 5 $ 6 5,3 0 8 Prem i u m 1 0 7 ,2 7 9 1 6 1,6 3 6 1 3 3,4 7 3 He d i d n o t ad

ju stth e l o t p ri ces fo r d i fferi n g s i zes o f t h e l o ts . M r. No rt o n t es t ifi edth ata d ev el o p m en to n th e eas em en tp ro p ert y wo u l d req u i re ag g res si v e m ark et i n g o f t h e l o t s an d up fro n t i n v es tm en t s i n co m m u n i t y
am en i t i es t o at t ract b u y ers . He al s o reco m m en d edth e co n s t ru ct i o n o f m o del h o m es an dfo r-s al e h o m es t o d i fferen t i at e t he h y p o t h et i cal d ev el o pm en tfro m i ts

8 Th e b en ch m ark s were J as p er Hi g h lan d s , Co o l ey ’ s Ri ft , Bro w W o o d , Fai rfi el dGl ad e, Hawk s Bl u ff Van Bu ren , Lo ng Bran ch Lak es , an dILC’ s t ract I.- 1 9 -

[* 1 9 ] co m

pet i t o rs . He t es t i fi edth atl o t s wo u l ds el l o utwi t h i n s ev en y ears an dth e
n u m b er o f an n ual s al es (ab so rp t i o n rat e) o v er t h e s ev en -y ear ab s o rp t i o n p eri o d
wo u l dfo l l o w a b el l cu rv e wi th s al es i n creas i n g an n u al l y as the d ev el o pm en ti s b u i l t t h end ecreas i n g i n l at er y ears . In h i s ex p ertrep o rtM r. Cl arkd et erm i n edth atth e co n s erv at io n eas em en t h ad a fai r m ark etv al ue o f $ 1 6 ,2 4 5 ,0 0 0 , s l i g ht l y l es s than th e $ 1 7 , 5 0 4 ,0 0 0 v al u e t h ath e d et erm i n edi n h i s Feb ru ary 2 0 1 3 ap prai s al an dth atGl ad e Creek rep o rt ed
o n i t s 2 0 1 2 retu rn . M r. Cl arkrev i ewedM r. No rt o n ’ s m ark et an al y s i s an dth e s al e d at a o f t h e b en ch m ark s . Fo r h i s b efo re v al u at i o n h e p erfo rm eda d i s co u n ted
cas h fl o w an al y s i s fro m

th e s al e o f l o t s i n M r. No rt on ’ s h y p o t h et ical d ev el o p m en t
an d d et erm i n eda b efo re v al u e o f $ 1 7 ,3 1 4 ,0 4 9. M r. Cl arkag reedwi t h M r. No rt o n ’ s v i s io n o f am en i t i es , m ark et i n g , an dm o d el an dfo r-s al e h o m es . He p ri ced t h e l o t s u s i n g M r. No rt o n’ s av erag e p ri ce fo r each l otty pe. Hi s ab so rp t i o n rat e
was al s o o n a b el l cu rv e o v er s ev en y ears b u th add ifferen tan n u al s al e n um b ers wi t h h ig h er i ni t i al s al es . M r. Cl arkes t i m at ed g ro s s rev en u es o f $ 3 2,6 8 9 ,1 8 6 , ad ju s t edfo r 3 % t o 4 % an nu al ap p reci at i o n o f t h e u n s o ldl o t s o v er t h e s ev en -y ear ab s o rp t i o n p eri o d
. M r. Cl arkes ti m at ed th e d ev el o pm en tco s t s b y t ak in g i n to acco u n tthe co s t
s av i n g s b ecau se o f t h e ex i s t i n g ap p ro v al s an di n fras t ru ctu re fro m ILC’ s p ro

ject
.- 2 0 -

[* 2 0 ] He es t i m at edco n s t ru ct i o n co s t s o f $ 3 .4 m il l io n t o b u i l dtwo l ak es , ro ad s , u n d erg ro u ndel ect ri ci t y , t el ep h o n e, an dwat erl i n es , a p o ol , an do t h er am en i t i es an d $ 3 .4 m i l l i o n i n o p erat i ng co s t s o v er t h e ab s orp t i o n p eri o d fo r s al es co m m i s s i o n s , m ark et i n g , cl o s i n g co s t s , p ro p ert y t ax , an do v erh ead . He al s o t reat edth e h y p o t h et i cal d ev el op er’ s p ro fi tas a l i n e-i t em ex p en s e an d cal cu l at edth e d ev el o p er’ s p ro fi tt o b e 1 5 % o f h i s es t i m at ed co ns t ru ct i o n an d o p erat i n g ex p en s es . Onth e b as is o f h i s s al es p ro ject i o ns an des t i m at edex p en s es , h e cal cu l at edth e h y p o t h et i cal d ev el op m en t ’ s an nu al n et rev en ues an dap p l i ed a 1 1 .2 5 % d i s co u n t rat e, res u l t in g i n a b efo re v al ue o f $ 1 7 ,3 1 4,0 4 9
. M r. Cl arkd et erm i n edth e eas em en t p ro p ert y ’ s aft er v al u e was $ 91 9 ,0 0 0 wi t h an en h an cem en tv al u e o f $ 1 5 0 ,0 0 0 fo r t he acres n o ts ub ject t o t h e eas em en t . He o p i n edth atth e eas em en th ada fai r m ark etv al ue o f ap pro x i m at el y $ 1 6 ,2 4 5 ,0 0 0
. B. Res p o nd en t ’ s Ex p ert Res p o n d en to ffered Ben Bro o m e as an ex p ertwi t n es s . M r. Bro o m e o p i n ed t h atth e h i g h es tan db es tu s e o f t h e eas em en t p ro p ert y b efo re t h e eas em en t ’ s g ran t
was ru ral res i d en ti al , ag ri cu l tu ral , an drecreat io n al . He o p i n edth atth e eas em en t p ro p erty h adl i m i t ed u t i l i ty

fo r res i d en ti al d ev el o p m en t b ecau s e o f i t s s t eep t o p o g rap h y . He d et erm i n eda b efo re v al u e o f $ 1 ,2 0 0 p er acre, $ 1 , 5 80 ,0 0 0
.- 2 1 -

[* 2 1 ] M r. Bro o m e u s eda co m p arab le s al es m et h o d t o d et erm i n e t h e b efo re an d aft er v al u es b u tt es t i fi edthatthere were few s al es o f l arg e acreag e p arcel s n ear t h e
eas em en td at e. He i d en t i fi eds ev en p ro p ert ies as co m p arab l e t o th e eas em en t p ro p erty (co m p arab l es ) t h aty i el d eds al e p ri ces o f $ 6 3 0 t o $ 2 ,2 0 0 p er acre. He
m ad e qu al it at i v e ad

ju s t m en t s t o th e s al e p ri ces t o acco u n tfo r d ifferen ces i n t h e t o p o g rap h y , acces s , i n fras t ru ctu re, an d l o cat i o n b et ween each co m p arab l e an dth e
eas em en tp ro p ert y . Fi ve o f t he s ev en co m p arab l es were s ol do v er fo u r y ears b efo re t h e eas em en td at e. Th e cl o ses ts al e was t w o y ears an dn i n e m o nt h s b efo re t h e eas em en t d at e. Ho wev er, M r. Bro o m e o p i n edth atn o ad ju s tm en t was
n eces s ary fo r t he t i m e l ap se. Th ree co m p arab l es were s ol d fo r t hei r t i m b er. In h i s b ri ef res p o n d en tm en t i o n s o n l y th ree co m

p arab l es as rel ev an t : Pro p ert y Sal e d at e Acres Pri ce Per-acre p ri ce Bro ckRd
. Feb . 2 4 , 2 01 0 8 7 5 $1 ,3 1 2 ,7 70 $1 ,5 0 0 Hi g h way 7 0 E M ay

6 , 2 0 0 9 5 , 8 3 3 4 ,1 0 4 ,0 00 7 0 4 Po rch Ro ck Rd
. J an . 2 , 2 0 1 0 6 7 0 4 2 2 , 5 0 0 6 3 0 Th e Bro ckRd
. p ro p ert y h ad b een l o g g edb efo re i t s s al e, was acces s i b l e o n l y b y an eas em en t , an d d i d n o th av e an y ex i s t i ng p erm i t s o r ap p ro v al s o r a read y
s up p ly o f wat er t o s up p ortd ev el o p m en t . Th e Hi g h way 7 0 E p ro p ert y

was s o l di n b an krup t cy

an d was o v er fo u r t i m es th e s i ze o f t h e eas em en tp ro p ert y . Th e Po rch- 2 2 -

[* 2 2 ] Ro ckRd . p ro p ert y

was p u rch as edb y

a l o g g i ng co m

p an y fo r i t s t i m

b er. M r. Bro om e’ s h i g hes tp ri cedco m p arab le, Ol dCC Rd
. , i s a 1 ,1 1 7 -acre p arcel
co n si s t i n g o f m o u n tai n o u s wo od l an dan dp as turel an dth ats o l d fo r $ 2 ,2 00 p er acre i n M ay 2 0 0 8 . M r. Bro o m e t es t i fi edth atOl dCC Rd .’ s p as tu rel an dm ak es i tb et t er
s u i t edfo r res i d en t i al d ev el op m en tth an th e eas em en t p ro p ert y . To d et erm i n e t h e aft er v al u e M r. Bro o m e u s eda d i m i n u t io n i n v al u e m et h o d t h atap p l i es a p ercen t ag e d ecreas e t o th e b efo re v al ue. He ap p l ieda 4 0 % d ecreas e i n the v al u e o f t h e eas em en tp ro p ert y aft er t h e eas em en t ’ s g ran t . He rel i edo n an art i cl e p ub l i s h edi n 1 9 9 8 t h atev al u at eds al es o f ag ri cu l tu ral eas em en t s i n Cal i fo rn i a t o d et erm i n edth e 4 0 % d ecreas e. At tri al we s t ru ckth e p o rt i o n o f h i s rep o rtco n t ai n in g th e aft er v al u e an al y s i s as n o th el p fu l
. OPINION Sect io n 1 7 0 (a)(1 ) al lo w s t ax p ay ers t o d edu ctch ari tab l e co n t ri b u t i o n s m ad e wi t h i n th e t ax ab le y ear. If t h e t ax p ay er m ak es a ch ari tab l e co n t ri b u t i on o f p ro p erty o t h er th an m o n ey , th e d edu ct i o n i s g en eral l y equal t o th e d on at ed p ro p erty ’ s fai r m ark etv al u e atth e t i m e o f t h e d o nat i o n . Sec. 1 .1 7 0 A-1 (c)(1 ), In co m e Tax Reg s . Gen eral ly , a t ax p ay er i s n o ten t i t l edt o d edu ctth e d o n at i o n o f

“ an i nt eres ti n p ro p ert y

wh i ch co n s i s t s o f l es s th an t he t ax p ay er’ s en t ire i n t eres t ”. Sec. 1 7 0(f)(3 )(A). An ex cep ti on i s m ad e fo r a co nt ri bu t i o n o f a p art i al i n teres ti n- 2 3 -

[* 2 3 ] p ro p ert y

th atco ns t itu tes a “ qu al i fi edco n s erv at io n co n t ri b u ti o n .” Id
. s ub p ara. (B)(i ii ). Th e ex cep t i o n ap p l i es wh ere: (1 ) t he t ax p ay er d o n at es a

“ qu al i fi edreal p ro p ert y

i n t eres t ,” (2 ) t h e d o n ee i s “ a qu al i fi ed o rg an i zat i o n,” an d (3 ) t h e co n tri b u ti o n i s “ ex cl u si v el y fo r co n serv at i on p u rp o ses .” Id . s ub s ec. (h )(1 ). Th e d on at i o n m

u s ts at i s fy al l th ree req ui rem en t s . Irb y v . Co m m i s s i o n er, 1 39 T.C. 3 7 1 , 3 7 9 (2 0 1 2). Res p o n d en t ch al l en g es Gl ad e Creek ’ s eas em en td edu ct i on o n
m u lt i p l e g ro un d s . W e fi n d t h atGl ad e Creeki s n o ten t it l edt o th e eas em en t d educt i o n b ecau s e th e co n t ri b ut i o n i s n o t“ ex cl u s iv el y fo r co n s erv at io n p u rp o s es ”. W e d o n o tad dres s res p o n d en t ’ s al t ern at i v e arg um en t s . 9 I. Perp etu it y

Req u i rem en t A co n t ri b u t i o n i s “ ex cl u s i v el y fo r co n s erv at i o n p u rp o s es ” i f i t s co ns erv at i o n p u rp os e i s “p ro t ect edi n p erp etu i t y .” Sec. 1 7 0 (h )(5 )(A) (p erp etu i t y req u i rem en t).

9 Res p o n d en tm ak es two al t ern at iv e arg u m en t s : (1 ) th e d eed fai l s th e s ec. 1 7 0 (h )(5 ) p erp etu it y

req u irem en to n th e b as i s o f t h e d efau l tp ro vi s i o n an d (2 ) t h e d eed do es n o tp l ace a u s e res t ri ct i on o n th e p ro pert y i n p erp etu i t y

as req u i redb y s ec. 1 7 0(h )(2 ) b ecau s e a m erg er p ro v i s i o n i n th e d eedco u l dt erm in at e th e eas em en t . InHo ffm anPro p s . II, L.P. v
. Co m m i s s io n er, T.C. Dkt . No
. 1 4 1 30 -1 5 (M ar. 1 4 , 2 0 1 8 ), aff’ d, 9 5 6 F.3 d8 32 (6 t h Ci r. 2 0 2 0 ), we h el dth atth e d o n ee d i d n o th av e s u ffi ci en tl eg al ri g h ts t o p rev en ti n co ns i s t en t u s es o n th e b as i s o f a d efau l tp ro v i s i o n . Th i s cas e d i ffers i n two way s : (1 ) t h e co n s en t an d d efau l t p ro v is i o n s ap p l y

o n l y t o a s i n g l e-fam i l y

dwel li n g an dn o t“ al l u ses ” as i n Ho ffm an Pro p s. an d (2 ) t h e d eedi n Ho ffm an Pro p s . ex p res s l y s t at edth atd eem edco n s en t m ean tth e u s e was n o ta v i o l at io n o f t he d eed ; t h ere i s n o s uch p ro v i s i o n i n th e d eed here.- 2 4 -

[* 2 4 ] Th e reg u l at i o n s i n terp ret i n g s ect i on 1 7 0 (h )(5 ) reco g n i ze t h at“ a s ub s equ en t
u n ex pect edch an g e i n th e co nd i t i o n s s u rro u n di n g th e p ro p ert y * * * can m ak e i m p o s s ib l e o r i m

p ract i cal th e co n t i n u edu s e o f t h e p ro p ert y fo r co ns erv at i o n p u rp os es ”. Sec. 1 .1 7 0 A-1 4 (g )(6 )(i ), In co m e Tax Reg s . Ins u ch an ev en t t h e
eas em en two u l d n o tb e p ro tect edi n p erp etui t y . Ho wev er, t h e reg u l at i on p ro v i d es a way fo r the p erp etu i t y

req u i rem en tt o b e d eem eds at i s fi ed : “ [T] he co n s erv at i o n p u rp os e can n o n et h el es s b e t reat edas p ro t ect edi n p erp etu it y i f t he res t ri ct i o n s are
ex t i n g u i s h ed b y

ju d i ci al p ro ceed i n g ” an dth e d o n ee u ses i t s s h are o f t he “ p ro ceed s
* * * fro m a s ub s equ en ts al e o r ex ch an g e o f t h e p ro p ert y * * * i n a m an n er
co n si s t en twi t h th e co n s erv at i o n p u rp o s es o f t h e o ri g in al co n t ri b u ti o n . ” Id
. Sect io n 1 .1 7 0 A-1 4 (g )(6 )(i i ), In co m e Tax Reg s. (p ro ceed s reg u l at i o n), req u i res t h atth e d o n ee’ s s h are o f t he ex t i n g u i s hm en tp ro ceed s b e d et erm i nedas fo l l o w s : 1 0 [A] tth e t i m e o f t h e g i ftth e d o n o r m u s t ag ree t h atth e d on at i o n o f t h e p erp etu al co n s erv at i o n res t ri ct i o n g i v es ri se t o a p ro p ert y ri g h t , i m m ed i at el y v es t edi n th e d o n ee o rg an i zat i o n , wi t h a fai r m ark et v al u e th ati s at l eas tequ al t o th e p ro p o rt i o n at e v al u e th atth e p erp etual co n s erv at io n res t ri ct i o n atth e t i m e o f t h e g i ft , b ears t o t h e v al u e o f t h e p ro p ert y

as a wh o l e atth att i m e. * * * [T] h atp ro p o rt i o n at e v al u e o f t h e d on ee’ s p ro p ert y

ri g h t s s h al l rem ai n co n s t an t . Acco rd i n g l y ,

1 0 W e up hel dth e p ro cedu ral an ds ub s t an t i v e v al id i t y o f t h e p ro ceed s reg u l at i o n i n Oak

b ro o k Lan dHo l d i n g s , LLC v . Co m m i s s i o n er, 1 5 4 T.C. _

_ , _

_ (s l i p o p. at2 5 , 2 8 -3 1 ) (M ay 1 2 , 2 0 2 0 ).- 2 5 -

[* 2 5 ] wh en a ch an g e i n co n d i ti o n s g i v es ri s e t o th e ex t i n g u i s h m en to f a p erp etu al co n s erv at i o n res t ri ct i o n * * * th e d o n ee o rg an i zat i o n , o n a s ub s equ en ts al e, ex ch an g e, o r i nv o l un t ary co nv ers i o n o f t h e s ub

ject p ro p ert y , m

u stb e en t i t l edt o a p o rt i o n o f t he p ro ceed s atl eas tequ al t o t h atp ro p o rt i o n at e v al u e o f t h e p erp etu al co n s erv at i on res t ri ct io n , u n l es s s t at e l aw p ro v id es th at t h e d o n o r i s en t i t l edt o th e fu l l p ro ceed s * * * Th e p l ai n t ex to f t h e p ro ceed s reg u lat i o n req u i res th e d o n ee t o recei v e a p ro p ort i o n at e s h are o f t h e ex t i n g u i s h m en t p ro ceed s an dd o es n o tp erm itth e v al u e
o f an y p o s t eas em en ti m

pro vem en t s t o b e s ub t ract edo u tb efo re d et erm i n i n g th e d o n ee’ s s h are. Co al Pro p . Ho l d i n g s , LLC v . Co m m i s s io n er, 1 5 3 T.C. 1 2 6 , 1 3 9 (2 0 1 9) (h o l d i n g th atan eas em en td eedwi t h a n earl y i d en t i cal p ro ceed s
co m p u t at i o n fai l ed t h e p erp etu i t y req u i rem en t ); Oak

bro o kLan dHo l di n g s , LLC v
. Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 2 0 -5 4 , at* 4 0 -* 4 1 ; s ee PBBM -Ro s e Hi l l , Lt d . v . Co m m i s s i o n er, 9 0 0 F.3 d1 9 3 , 2 0 8 (5 t h Ci r. 2 0 1 8 ). Th e d eedi m

pro p erl y s ub t ract s an y

v al u e at t ri bu t ab l e t o p o s t eas em en t i m p ro v em en t s fro m

th e ex t i n g ui s h m en tp ro ceed s b efo re d et erm i n i ng th e Co n s erv an cy ’ s s h are. Itd o es n o tp ro p erl y al l ocat e ex ti n g ui s h m en tp ro ceed s t o th e Co n s erv an cy

i n acco rd an ce wi t h th e p ro ceed s reg ul at io n . Th e p ro ceed s reg u l at i on i s n o ts at i s fi ed , an dthe eas em en t ’ s co n serv at i on p u rp o s es are n o tp ro t ect edi n p erp etu i t y . Gl ad e Creek i s n o t en ti t ledt o th e eas em en td educt i o n.- 2 6 -

[* 2 6 ] II. Cas h Do n at i on Dedu ct i o n Res p o n d en targ u es th atGl ad e Creeki s n o ten t it l edt o d edu cta cas h
co n tri b u t i o n o f $ 3 5 ,0 7 7 t o th e Co n s erv an cy b ecau se t he es cro w ag en td i d n o tp ay t h e m o n ey

t o th e Co n s erv an cy

u n t il J an u ary

2 0 1 3 . Pet i t io n er arg u es th atwe
s h o u ldtreat the d on at i o n as m ad e wh en Gl ad e Creek p ai dth e m o n ey atcl os i n g . Ord in ari l y , a ch ari t ab l e co n tri b u t i o n i s m ad e wh en i t s d el i veryi s effect ed
. Sec. 1 .1 70 A-1 (b ), In co m e Tax Reg s. Wh en d el i v ery i s effect edth ro u gh an ag en tact i n g
o n b eh al f o f t h e d o n ee o r d o n o r, th e cri t i cal qu es t i o n i s wh et h er th e d o n or h as rel i n qu i sh edd om in i o n an dco n t ro l . Fak i ri s v . Co m m i s s i o ner, T.C. M em o. 2 0 1 7
- 1 2 6 , at * 1 3 -* 1 4. Res p o n den targ u es th atwh en an es cro wi s u s edfo r d el i v ery , co n di t i o n s t o d el i veryex i s t t h atm u s tb e s at i s fi edb efo re t h e d el i v ery i s effect i v e. See Sh o rtv . Co m

m i s s io n er, T.C. M em o . 1 9 97 -2 5 5, 1 9 9 7 W L 3 0 58 6 3 , at * 3 -* 4 (h o l d i n g th atth e d o n o r m us t m ak e ani rrev o cab l e tran s fer o f co n t ro l o v er th e d o n at ed p ro pert y ); Parro t tv . Parro t t , 4 8 Ten n . (1 Hei s k .) 6 8 1 (1 87 0 ). If t h e t ran s fer o f the ch ari t ab l e co n t ri b u t i o n d ep en d s o n th e p erfo rm an ce o f
s o m e act o r t he h ap p en i ng o f a p reced en tev en t t o b eco m e effect i v e, t he t ax p ay er i s n o ten t i t l edt o a ch ari t ab le co n t ri b u t i o n d edu ct i o n u n l es s th e p o ss i b i l i t y th atth e
co n di t i o n wi l l n oto ccu r i s s o rem o t e as t o b e n eg l i g i b l e. Sec. 1 .1 7 0 A-1 (e), In co m e Tax Reg s . Thu s , a co n d i t i o n th at i s s o rem o t e as t o b e n eg l i g i bl e i s- 2 7 -

[* 2 7 ] i m m at eri al an dd o es n o tp recl u d e a fi n di ng th at a t ran s fer o f co n t ro l t o th e d o n o r o ccu rred fo r p urp os es o f t h e d edu ct i b il it y o f th e ch ari t ab l e co n t ri b u t i o n . Id
. A co n d i t i o n i s s o rem o t e as t o b e n eg l i g i b l e wh ere “ ev ery d i ct at e o f reas o n wo u ld ju s t ify an i n t el li gen tp ers o n i n d i s reg ard i n g [i t] as s o h i g h l y i m p ro b ab l e an d
rem o t e as t o b e l ack i n g i n reas o n an ds ub s t an ce.” Bri g gs v . Co m m i s s i o n er, 7 2 T.C. 6 4 6 , 6 5 7 (1 9 7 9 ), aff’ d wi t h o u tp ub l is h ed o p i n io n , 6 6 5 F.2 d1 0 51 (9 t h Ci r. 1 9 8 1 ); s ee 8 8 5 In v . Co . v . Co m m i s si o n er, 9 5 T.C. 1 5 6 , 1 6 1 (1 9 9 0) (d efi n i n g “ s o
rem o t e as t o b e n eg l i g i b le” as “ a ch an ce wh i ch p ers o n s g en eral l y wo u l dd i s reg ard
as s o h ig h l y

i m p ro b ab le t h ati tm ig h tb e i g n o red wi th reas o n ab le s afet y i n
u n d ert ak i n g a s eri o u s b u s i n es s t ran s act i o n ” (q u o ti n g Un i tedSt at es v . Dean , 2 2 4 F.2 d2 6 , 2 9 (1 s tCi r. 1 9 5 5 ))). Irres p ect i ve o f t he u s e o f an es cro w ag en t , an y co n di t i o n s t h atex i s t edat cl o s i ng were s o rem ot e as t o b e n eg l i g i bl e. W e fi n dth atGl ad e Creek rel i n qu i s h ed
co n tro l up o n p aym en to f t h e $ 3 5 ,0 7 7 t o th e s et t lem en tag en tatcl o s i n g. Res po n d en targ u es th atwe s h o u l di n fer t h at t h e s et t lem en tag en twas Gl ad e Creek ’ s ag en t an dm at eri al co n d i t i o n s ex i s t ed b efo re i two ul dp ay th e $ 3 5 , 0 7 7 t o t h e Co n s erv an cy

b ecau s e p et i t i o n er d i dn o t i n t ro du ce a co p y o f t h e es cro w ag reem en ti n to ev id en ce. See W i ch i ta Term i nal El ev at or Co . v . Co m m is s i o n er,- 2 8 -

[* 2 8 ] 6 T.C. 1 1 5 8 , 1 1 6 5 (1 9 4 6 ) (i n ferri ng th at u np ro du cedev i d en ce i s u n fav o rab l e t o the p art y

wi t h p o s s es si o n o v er i t), aff’ d, 1 6 2 F.2 d 5 1 3 (1 0 t h Ci r. 1 9 47 ). Un d er t h e ci rcu m s t an ces o f t h i s cas e, we fi n ds u ch an i nferen ce u n warran t ed . M in i s t eri al
es cro w t as k s are g en eral l y n o t co n s i d ereds ub s t an t i al l i m i t at i on s o r res t ri ct i o n s o n a t ax p ay er’ s recei p t o f fu n d s an dare n o t co n d i ti o n s p reced en t o f t h e t y p e t h at p recl u d es th e t ran s fer o f co n t ro l . SW F Real Es tat e LLC v . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o. 2 0 1 5 -6 3 , at* 8 3 . Th e ch an ce t h atth e s et t l em en tag en two u l d n o t p ay th e
es cro wedfu n d s t o th e Co ns erv an cy was s o rem o t e as t o b e n eg li g i b l e. On ce t h e fu n d s were d ep o s i t edi n t o es cro w, th ey were n o tu n d er Gl ad e Creek ’ s co n tro l
. Gl ad e Creek h add i rect ed t h ei r p aym en tt o the Co ns erv an cy an d co u l dn o l o n g er
u s e o r red i rectthe fu n d s. W e fi n dth atGl ad e Creek i s en t i t l edt o d edu ctth e $ 3 5 ,0 7 7 d o n at i o n fo r 2 0 1 2
. III. Accu racy -Rel at edPen al t i es Res p o n d en tas sert ed a 4 0% p en al t y u n d er s ect i on 6 6 6 2 (e) an d (h ) fo r a g ro s s v al u at i o n m i s s t at em en tan d , al t ern at i v el y , a 2 0% p en al t y u n d er s ect i o n 6 6 6 2 (a) an d (b )(1 ), (2 ), an d(3 ) fo r n eg l i g en ce o r d i s reg ardo f ru l es o r reg u l at i o n s , a s ub st an t i al u n d ers t at em en t o f i n co m e t ax , o r a s ub s tan t i al v al u at i o n
m i s s t at em en t. Th e p art i es s t i p u l at edth atres p o n den th as co m p l i edwi t h s ect i o n 6 7 5 1 (b ) fo r al l as s ert edp en al t i es . On l y o n e accu racy -rel at edp en al t y m ay b e- 2 9 -

[* 2 9 ] i m p o s edo n an y

g i v en p o rt i on o f an ad

ju s t m en t. Sec. 1 .6 6 62 -2 (c), In co m e Tax Reg s . Tax p ay ers wh o m eetth e t ech n ical req u i rem en t s fo r a ch ari t ab l e co n tri b u t io n
o f a co n s erv at io n eas em en tm ay d edu ctth e eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e. Sec. 1 .1 70 A-1 (c)(1 ), In co m e Tax Reg s . A t ax p ay er m ak es a g ro s s v al u at io n
m i s s t at em en t wh en i tcl ai m s a v al u e fo r t h e d o nat edp ro p ert y th at i s 2 0 0 % o r m o re
o f t h e co rrect am o u n t . Sec. 6 6 6 2 (h ). Oni t s 2 0 1 2 retu rn Gl ad e Creek cl ai m edan
eas em en td edu ct i o n o f $ 1 7,5 0 4,0 0 0 . If we fi ndth at t he eas em en t ’ s fai r m ark et
v al u e i s $ 8 ,7 5 2,0 0 0 o r l es s , there i s a g ro s s v al u at i o n m i s s t at em en tas th e cl ai m ed d educt i o n i s m o re t han 2 0 0 % o f t h e co rrect am o u n t. Reas o n ab le cau s e i s n o t
av ai l ab l e as a d efen s e t o th e g ro s s v al u at i o n m i s s t at em en tp en al t y fo r t h e d educt i o n o f d o nat edp ro p ert y b u ti s a d efen s e t o th e al t ern at i v e p en al t i es
res p o n d en t as s ert s. Sec. 6 6 6 4(c)(3 ). A. Val u at i o n o f Co n s erv at i on Eas em en t Th e fai r m ark et v al u e o f p ro p ert y i s th e p ri ce at wh i ch i two u l dch an g e h an ds b et ween a wi l l i n g b u y er an da wi l l i n g s el l er, n ei t h er b ei n g u n d er an y
co m p u l s i o n t o b u y

o r s el l an db o t h h av in g reas o n ab l e kn o wl ed g e o f rel ev an tfact s . Sec. 1 .1 7 0 A-1 (c)(2 ), In co m e Tax Reg s . Wh en there i s a s ubs t an t i al reco rdo f s al es
o f co m p arab l e p ro p ert i es , we d et erm i n e t h e d o n at ed p ro p ert y ’ s fai r m ark etv al u e- 3 0 -

[* 3 0 ] o n th e b as i s o f t h e s al e p ri ces o f t h o s e co m p arab l es . Sec. 1 .1 7 0 A1 4 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s . Becau s e s al es o f co n s erv at io n eas em en t s are rare, t h e reg u l at i o n s au t h o ri ze t h e u s e o f a b efo re an daft er v al u at i o n m et h o d t o v al u e
eas em en t s . Id . Un der t h e b efo re an daft er m et h o d , th e eas em en t ’ s fai r m ark et
v al u e i s th e d i fferen ce b et ween th e fai r m ark etv al u e o f t h e p ro p ert y
u n en cu m b ered b y th e eas em en t(b efo re v al ue) an d i t s fai r m ark etv al u e aft er t h e
eas em en t ’ s g ran t (aft er v al u e). Id .; s ee Hi l b o rn v . Co m m is s i o n er, 8 5 T.C. 6 7 7 , 6 8 8 -6 8 9 (1 9 8 5 ). Wh en t h e d o n o r o wn s ad d it i o n al p ro p ert y u n en cu m bered b y the
eas em en t , th e d edu ct i o n i s d ecreas edfo r an y en h an cem en tt o th e v al u e o f t h e
u n en cu m b ered p ro p ert y

as a res u l to f t h e eas em en t(en h an cem en tv al u e). Sec. 1 .1 70 A-1 4 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s . Anap p rai s er m ay

u s e th e co m

parab le s al es m et h o d o r an o t h er accep t ed
m et h o d t o es t i m at e t h e b efo re an d aft er v al u es . Hi l b o rn v . Co m m is s i o n er, 8 5 T.C. at6 8 9
. Co m

p arab les m

us t b e s i m i l ar i n n atu re t o t h e d o nat edp ro p ert y an d s o l d i n
arm ’ s -l en g t h tran s act i o n s wi t h in a reas o n ab l e t i m e o f t h e d o n at i o n . W o l fs en Lan d & Cat t l e Co . v . Co m

m i ss io n er, 7 2 T.C. 1 , 1 9 (1 9 7 9 ). Iti s ap p ro p ri at e t o ad ju s tth e
s al e p ri ce o f a co m

parab l e t o acco u n tfo r d i fferen ces i n th e s al e d at e an dthe s i ze
o r o t h er feat u res o f t he p ro p ert y . Id
.- 3 1 -

[* 3 1 ] W e rel y o n ex p erto p i n i o n s t o as s i stu s wi t h t h e d et erm i n at i on o f fai r m ark et
v al u e. Fed . R. Ev i d . 7 02 . W e ev al u at e ex p erto p i ni o n s i n the l i g h t o f t h e ex p ert s’ d em o n s t rat edqu al i fi cat i o n s, th e fact o rs th ey co n s i d eredt o reach th ei r co n cl u s i o n s,
an d al l o t h er ev i d en ce i n th e reco rd . See Park er v . Co m m i ss i o ner, 8 6 T.C. 5 4 7 , 5 6 1 (1 98 6 ); Cas ey

v . Co m m i s si o n er, 3 8 T.C. 3 5 7 , 3 81 (1 9 6 2 ). W e are n o tb o u n d b y an ex p erto p i n i o n an d m ay accep to r reject ex pert t es t i m o n y , i n p arto r i n i t s
en t i ret y , i n th e ex erci s e o f o u r s o u n dju dg m en t . Hel v eri n g v . Nat ’ l Gro ceryCo ., 3 0 4 U.S. 2 8 2 , 2 9 5 (1 9 3 8 ); Es t at e o f Newh o u s e v . Co m m i s s i o n er, 9 4 T.C. 1 9 3 , 2 17 (1 9 9 0); Lau rey s v . Co m

m i s s i o n er, 9 2 T.C. 1 0 1, 1 2 7 (1 9 8 9). 1
. Hi g h es tan dBes tUs e Th e fai r m ark et v al u e o f l an di s g en eral ly d et erm i n edo n th e b as is o f i t s h i g h es tan db es tu s e. Hi l bo rn v . Co m m i s si on er, 8 5 T.C. at6 8 9 -6 9 0 . Th e h i g h es t
an d b es tu s e i s “ t h e h i gh es t an dm o s tp ro fi tab l e u s e fo r wh i ch p ro p ert y i s ad ap t ab l e
an d n eed edo r l i k el y

t o b e n eed edi n th e reas o n ab l y n ear fu tu re”. Ol s o n v . Un i t ed St at es , 2 9 2 U.S. 2 46 , 2 5 5 (1 9 3 4 ); s ee Sym i n g to n v . Co m m i s s i o ner, 8 7 T.C. 8 9 2 , 8 9 7 (1 98 6 ). Wh et h er t h e o wn er h as p u tth e p ro p ert y t o s u ch u s e o r i n t en ds t o d o
s o i s n o td et erm in at i v e. St an l ey W ork s & Sub s . v . Co m

m i s s i o ner, 8 7 T.C. 3 8 9 , 4 0 0 (1 98 6 ). Hi g h es t an db es t u s e i s a qu es t i o n o f fact an dreq u ires an o b ject i v e- 3 2 -

[* 3 2 ] as s es s m en to f t h e l i k el ih o o dth atthe d o nat edp ro pert y wo ul db e p u tt o s u ch
u s e. Id . at4 0 8 ; s ec. 1 .1 7 0 A-1 4 (h )(3 )(i i ), In co m e Tax Reg s . Th e p art i es ’ ex p ert s d i sag ree o v er t h e h i g h es tan db es t u s e o f t he eas em en t p ro p erty u n en cu m b ered . Res p o n d en targ ues th ati t s h i g h es tan db es t u s e was ru ral
res i den t ial , ag ri cu l tu ral , o r recreat i o n al u s e. He arg u es th atth e res i den t i al d ev el o p m en tp et i t i o n er ad v o cat ed , s i m i l ar t o ILC’ s p ro ject , was n oteco n o m i cal l y feas ib l e o n th e eas em en td at e an dth atth e p ro pert y ’ s s teep t o po g rap h y m ad e i t
u n s u it ab l e fo r res i d en t ial d ev el o p m en t . He s u gg es t s th at t h e s o i l co u l dn o ts up p ort d ev el o p m en t . Hi s arg u m en t co n t rad i ct s n o to n l y ILC’ s p ro

j ectb u tal s o th e
n u m ero u s St at e an dco un t y ap p ro v al s an dth e cred i b l e t es t i m on y o f M es s rs . No rt o n , Cl ark , an d Vi n cen t . M r. Vi n cen tt es t i fi edab o u t t h e wo rkth atwen ti n t o
o b t ai n i n g ap p ro v al s fo r ILC’ s p l an i n cl u d in g s o i l t es ti n g t o d et erm i n e i t s
s u i t ab i l i t y fo r d ev el o p m en t . He cred i b l y t es ti fi ed t h attract s II an dIII co u l dh av e b een dev el o ped . Wh il e m u ch o f t h e l an d was s teep , th e h y p o t h et i cal d ev el o p m en t h ad a u ni td en s i t y

p er acre o f .3 , m ean i n g t h atm u ch o f t h e l an dwo ul d n oth av e b een us edfo r h o m e co n s t ru ct i o n i n th e h y p ot h et i cal p l an . M r. Bro o m e d i dn o t
ev al u at e t h e ex t en s i v e d ev el o p m en two rkILC p erfo rm edo n th e p ro p ert y . Res p o n d en tal s o arg u es th atthe fai l edd ev el o pm en t s b y ILC an d Lo n g Bran ch Lak es , o ne o f the s ev en b en ch m ark s , are p ro o f th atres i d en ti al- 3 3 -

[* 3 3 ] d ev el o p m en twas n otfi n an ci al l y feas ib l e o n t he eas em en tp ro p ert y . Res po n d en targ u es th atILC’ s p ro ject was a fai l u re, ci t i n g th e t wo s al es i n 2 0 1 0
an d 2 0 1 1 an di g n ori n g th e l o t s s o l ddu ri ng 2 0 0 7 an d 2 0 0 8 d es p i te t h e reces s i o n . M r. Bro o m e al s o ch aract eri zedth e ILC d ev el o p m en t as a fai l u re. He m i s t ak en l y t es t i fi edth atILC s o l d1 9 l o t s fro m 2 0 0 8 t o 2 01 2 wh en i n fact i ts o l d5 5 l o ts . He
was u naware o f ILC’ s earl y s u cces s s el l i n g 1 2 1 l o t s i n l es s th an two y ears du ri n g 2 0 0 7 an d2 0 0 8 , th e l at er y ear affect edb y th e reces si on . He d i d n o tacco u n tfo r t h e
n eg at i v e i m

p act o f t h e eco n o m i c reces s i o n o r t h e d i s t res s ed real es t at e m ark eto n ILC’ s p ro jecto r th e s i g n i fi can t m ark etreb o u n d b y the eas em en td at e. Attri al h e ack n owl ed gedth atp o or m ark etco n d i t i o n s affect edth e s al e o f t ract I l o t s . Fu rt her, M r. Bro o m e d i d n o tco n s i d er t h e i n t ern al tu rm oi l am o n g ILC’ s
o ri g i nal m em

b ers an dl at er Hawk s Bl u ff’ s m em b ers t hatl eds o m e t o ab an do n th e p ro ject
. A fact o r co nt ri b u t i n g t o th e s ub s t an t ial d ecl i n e i n s al es i n 2 0 0 9 th ro u g h 2 0 1 2 was the en t i ti es ’ fi n an ci al d i s t res s, wh i ch m ean tth atth ere was n o m o n ey
av ai l ab l e fo r m ark et i n g . M r. Bro o m e d i d n ots p eak t o an y o n e i n v o l v edi n th e ILC p ro ject
. He d i dn o tkn o w th atILC h ads t o p p edm ark et i ng th e tract I l o t s b y 2 0 1 0
an d was u n aware o f t h e fact o rs th atco nt ri bu t ed t o th e d ecl i ne i n s al es o f t ract I l o t s th atwere u n rel at edt o the l an d ’ s d ev el o p m en tp o t en t i al . He s i m p l y v i ewed- 3 4 -

[* 3 4 ] ILC’ s p ro

jectas a fai l u re an dco n cl ud ed i twas n o tfeas i b l e t o d ev el o p tract s II an dIII. Th e eco n o m

y h ads i g n i fi can t l y reco v eredb y the eas em en td at e, an dth e
s ev en b en ch m ark s M r. No rt o n i d en t i fi edh ad s om e s u cces s . M r. Vi n cen tt es t i fi ed t h atth e l an dh adrel at i v el y fl atareas b o t h ab ov e an db el ow t h e es carp m en t
s u i t ab l e fo r s in g l e-fam i l y h o m es . Th e eas em en tp ro pert y h adp l o t tedl o t s , a
co n cep t pl an d es i g n ed b y a l icen s eden g i n eer, an ds i g n i fi can ti n fras t ru ctu re wo rk i n cl u d i n g up g rad edu t il i ty an dwat er cap aci t y , co m

pl et eds o i l t es t i n g , an d ap p ro v al s fo r s ep t i c t an k s an d s ewag e an ds t o rm wat er p l an s . ILC’ s d eci s i o n n ot t o reco rdth e p l at t edl o ts i n tract s II an dIII u n t il i twas read y t o d ev el o p t h o s e t ract s i s i rrel ev an tt o t h ei r d ev el o p m en tp o t en t i al . Itd i d n o t reco rdth e l o ts t o
av o ida p o ten t i al p ro pert y t ax i n creas e. Res i d en t i al d ev el o p m en twas p h y s i cal l y
an d fi n an ci al l y

feas i bl e o n t h e eas em en t d at e. In th e l i g hto f t h e i m p ro v edreal
es t at e m ark etan dthe s i g n i fi can ti n fras t ru ctu re wo rk an d ap p ro v al s p rev io u s l y g ran t ed , a h y

po t h et ical b u y er wo u l dh av e reas o n ab l y p u rch as edth e p ro p ert y

fo r t h e d ev el o p m en t o f a v acat io n o r res i d en t i al co m m u ni t y . See Frazee v
. Co m m i s s i o n er, 9 8 T.C. 5 54 , 5 6 3 (1 9 9 2 ). Acco rd i n gl y , we h o l dth atres i d en t i al d ev el o p m en ti s th e u n en cu m b ered p ro p ert y ’ s h ig h es t an db es tu se.- 3 5 -

[* 3 5 ] 2
. Fai r M ark etVal ue M r. Bro o m e u s eda co m

p arab le s al es m et h o d t o d et erm i n e t h e b efo re an d aft er v al u es o f t he u n en cu m b eredeas em en tp ro pert y . Attri al we s t ru ckh i s aft er
v al u e an al y s i s as n ot h el p fu l an dres erv edju dg m en t o n p et i t i o n er’ s o b j ect i o n t o M r. Bro o m e’ s b efo re v al u at i o n . Pet i t i o ner arg u es th atwe s h o ul dex cl u d e M r. Bro om e’ s rep o rti n i t s en t i ret y o r s t ri k e h i s b efo re v al u e an al y s i s o n th ree g ro u n d s : h i s fai lu re t o res earch whet h er t h ere were s al es o f co m parab l e eas em en t s , h i s i n co rrect u s e o f m ark etv al ue i n s t eado f fai r m ark etv al u e, an d h i s fai l ure t o ad equat el y

ex p l ai n t o th e Co urtth e qu al it at iv e ad ju st m en t s h e m ad e t o t h e s al e p ri ces o f t h e co m

p arab l es t o acco u n t fo r t h e d i fferen ces i n t he p h y s ical feat u res o f t h e eas em en t p ro p ert y an dth e co m p arab l e p ro pert i es . W e fi n d t h e fi rs ttwo al l eg ederro rs i m

m at eri al
. W e fi n dth atth e t h i rdg ro u n d affect s th e rel iab i l i t y o f M r. Bro o m e’ s b efo re v al u at i o n b u ti s n o ta reas o n t o ex cl u d e i t . Pet i t i o ner arg u es th ata d et erm i n at i o n t h atthere are n o s al es o f co m p arab l e
eas em en t s i s a m an d at o ry s t ep i n th e v al u at i o n p ro ces s u n d er th e reg u l at i o ns b efo re an ex p ertcan em

p lo y th e b efo re an daft er v al u at i o n m et h o d. See Sch m i dt
v . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 1 4 -1 5 9 , at* 3 3 (s t at i n g t h atth e reg u l at i o ns ap p l y t h e b efo re an daft er m etho d“ o n l y wh ere t h ere i s n o s ub s t an t i al reco rdo f
co m p arab l e eas em en ts al es ”); s ec. 1 .1 7 0 A-1 4 (h )(3 )(i ), In co m e Tax Reg s .- 3 6 -

[* 3 6 ] (req u i ri n g u s e o f co m p arab l e s al es t o d et erm i n e th e fai r m ark etv al u e o f a d o n at ed eas em en twh ere a s ub st an t i al reco rdo f s al es ex i st s ). Wh i l e M r. Bro o m e d i dn o t p erfo rm

th i s s t ep , i th as n o i m

p acto n o u r ab i l i t y

t o rev i ew h i s b efo re
v al u at i o n as M r. Cl arkt es t i fi edth ere were n o s al es o f co m p arab l e eas em en t s . M r. Bro o m e’ s u s e o f m ark etv al u e i n s teado f fai r m ark etv al u e d o es n o t req u i re ex cl u s i o n o f h i s b efo re v al u at io n . See s ec. 1 .1 7 0 A-1 (a), (c)(1 ), In co m e Tax Reg s . (p res cri b i n g fai r m ark et v al u e). W e h av e s t at ed : “ In a cas e o f u n i l at eral
n o n co m p l i an ce, wh ere o n e p art y ’ s p ro ffered m et h odco m pl ies wi t h th e reg u l at i o n b u tth e o t h er’ s d o es n o t , i tm ig h tb e ap p ro p ri at e, o r ev en m an d at o ry , fo r a co u rtt o ad o ptth e o p i ni o n o f t h e ex p ertwh o se m et ho dco m p l i es wi t h th e reg u l at i o n .” Pi n e M o u nt ai n Pres ., LLLP v . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 1 8 -2 1 4, at* 2 8 , aff’ di n p art , rev ’ di n p art , v acat ed , an d rem an d ed , _ _ F.3 d_ _ , 2 0 2 0 W L 6 1 9 3 89 7 (1 1 t h Ci r. Oct . 2 2 , 2 0 2 0 ). M r. Bro o m e was u n aware t h atth e reg u lat i on s p res cri b edth e fai r m ark etv al u e s t an d ard . He t es t i fi edth atth e t wo s t an d ard s are s i m i l ar b u tn o t i d en t i cal ; h e d i dn o tex p l ai n th e d i fferen ces fu l l y . W e h av e o b s erv edth atm ark et
v al u e ad op t s s el ect iv e co m p o n en t s o f fai r m ark etv al u e, b utev en th ou g h t h e t wo
s t an d ard s are n o ti d en t i cal , we h av e accep t edth e two t erm s as co n s is t en t . Cri m i v
. Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 1 3 -5 1 , at* 6 1 -* 6 2 & n
. 2 7 . W e fi n d t he ap p l i cat i o n- 3 7 -

[* 3 7 ] o f t h e m ark et v al u e i m m at eri al t o o u r d et erm i n at i o n o f wh et h er t o rel y o n M r. Bro o m e’ s b efo re v al u e. W e ag ree wi t h p et i t i o n er t h atM r. Bro o m e’ s l i m i t edex p l an at i o n o f t h e ad ju s t m en t s h e m ad e t o t h e co m p arab l e s al e p ri ces m ak es h i s b efo re v al u at i o n
u n rel i ab l e. W e h av e reject edco m p arab l e s al e v al uat i o ns th atl ack ed d et ai l ed
an al y s i s o f t h e p ri ce ad

ju s t m en t s n eces s ary

t o acco u ntfo r t h e d i fferen ces b et ween t h e s ub jectp ro p ert y

an dth e co m

p arab l e. See Es t at e o f W in em an v . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 0 0 -1 9 3 , s l i p o p . at2 9 -3 0
. M r. Bro o m e d es cri b edi n g en eral t erm s th e ch aract eri s ti cs o f each
co m p arab l e t hatm ad e i t i n feri o r o r s up eri o r t o th e eas em en t p ro p ert y . He d i dn o t p ro v id e t h e qu an t i t at i v e ad j u s t m en t s cau s i ng u s t o b e u nab l e t o ev al u at e wh et h er h e p ro perl y

ad ju s tedth e co m

p arab l e s al e p ri ces t o acco un tfo r t h e d i fferen ces b et ween th e co m

p arab l es an dth e eas em en tp ro p ert y . He t es t i fi edth atqu an t i t at i ve p ri ce ad ju s t m en t s , o r p ercen t ag e ad ju s t m en t s , are h ardt o s up p o rt . Ho wev er, a
m o re s i g n i fi can ti ss u e i s M r. Bro o m e’ s ch o i ce o f co m p arab l es . Hi s co m

p arab l es
wo u l dn o ts upp o rta v acat io n co m m u n it y s i m i l ar i n s i ze t o th e h y

p o t h et i cal d ev el o p m en tth atwe h av e d et erm i n edt o b e i t s h i g h es t an db es t u s e. Becau s e h e reject eda v acat i o n co m

m u ni t y as th e eas em en tp ro p ert y ’ s h i g hes tan db es tu s e, M r. Bro o m e’ s v al u at io n i s o f l it t l e rel ev an ce. He was n o tev al u at i ng th e- 3 8 -

[* 3 8 ] co m

parab l es fo r t h ei r d ev el o p m en tp o t en t i al an d ch o s e co m p arab l es th at were g en eral l y

i n feri or fo r s uch a u s e b ecau se o f t h ei r t o p og rap h y , p h y s i cal feat ures , an dacces s . No to n l y were h i s co m

parab l es d i s s i m il ar fro m t he eas em en tp ro p ert y , th e
s al es o ccu rred an av erag e o f fo u r y ears b efo re th e eas em en t d at e du ri n g a d i s t res s edreal es t at e m ark et . Th e cl o s es ts al e was n earl y th ree y ears b efo re t h e
eas em en td at e. He d idn o tm ak e a m ark ett i m i n g ad ju s t m en tt o th e co m

p arab l e
s al e p ri ces t o acco u n t fo r t h e s i g n i fi can tch an g e i n m ark etco n d i ti o n s b et w een th e
co m p arab l e s al e d at es an dthe eas em en td at e, an o m i s s i o n th atm ak es h i s v al u at i o n wh o l l y u nrel i ab l e. Fi v e o f t h e s ev en s al es o ccu rred duri n g t h e d o wn tu rn i n th e real es t at e m ark et an dth e o t h er t wo s al es o ccu rredatth e b eg i n n i n g o f t h e
reco v ery . M r. Bro o m e al s o fai l edt o t ak e i n t o acco u ntth e s al es h is t ory o f l o ts i n ILC’ s p ro ject
. He rel i edo n i n accu rat e s al e i n fo rm at i o n o n t ract I l o t s : 1 2 1 l o t s i n 2 0 0 7
an d 2 0 0 8 d es p i t e th e b eg i nn i n g o f a d is t res sedreal es t at e m ark et an deco n om i c
reces s i on . Th i s d at a s up p o rt s th e i n co m e p o t en t i al o f t h e d ev el o p m en t o f t ract s II
an d III. M r. Bro o m e was u n aware o f t he i ss u es faci n g ILC an dHawk s Bl u ff
u n rel at edt o t h e d ev el o p m en t p o t en t i al o f t h e l an d i n cl u d i n g th atILC s t o p p ed
m ark et i n g th e l o t s du ri n g 2 0 09
.- 3 9 -

[* 3 9 ] Fu rt her, M r. Bro o m e d i d n o tco n s i d er t h e s ig n i fi can ti n fras t ru ctu re wo rk
an d ap p ro v al s p rev i o u sl y g ran t edfo r ILC’ s p ro ject . M r. Vi ncen tan dILC i n v es t ed
v as tam o u n t s o f t i m e an d m o n ey o n th e d ev el o p m en to f al l three t ract s, s pen d i n g
o v er $ 6 m i l l i o n . M os t i n fras t ru ctu re wo rkt o o kp lace o n tract I. Ho wev er, ILC h ad s ucces s fu l ly

co m p l et ed n u m ero u s s t ep s t o w ardthe d ev el o pm en to f al l th ree t ract s . ILC co n s t ru ct ed a p um pi n g s t at i o n an di n st al l edup g rad edp ip el i n es t o
s erv i ce al l th ree t ract s , up g rad edel ect ri cal l i n es th atco u lds erv i ce res i d en t i al d ev el o p m en t s o n al l th ree t ract s , p av edacces s ro ad s l ead i n g up t o tract s II an dIII, p l at t edl o t s o n th e b as is o f a d es i g n b y a l i cen s eden g in eer, co m p let eds o i l t es t i n g , an d o b t ai n edd ev el op m en t ap p ro v al s fo r al l three t ract s. Tract s II an dIII cl earl y b en efi t edfro m

ILC’ s wo rk ev en th o u gh ILC h adn o ty etex t en d edu t i l i t i es t o th o s e t ract s . M r. Bro o m e erred b y d i s reg ard i n g t h e v al u e ad d edt o t h e eas em en t p ro p erty fro m ILC’ s i nfras t ru ctu re an d ap pro v al s. M r. Bro o m e’ s co m

p arab l e s al es are n ot h in g m o re t h an a l i s to f s al es o f l arg e t ract s o f l an di n t h e g en eral area o f t h e eas em en t p ro p ert y . Th e co m p arab les were i n feri o r t o th e eas em en tp ro p ert y i n t erm s o f t h e d ev el o pm en tp o t en t i al . So m e o f h i s co m parab l es were u nb u i l dab l e, i n acces s i b le t ract s o f t i m b er l an dp u rch as edb y t i m b er co m p an i es . M r. Bro o m e’ s h i g h es tp ri cedco m parab l e i s Ol d CC Rd . wh i ch
s o l dfo r $ 2 ,2 0 0 p er acre, a p ri ce wh i ch wo u l dres u l ti n a b efo re v al u e o f $ 2 .9- 4 0 -

[* 4 0 ] m il l i o n . W e ques t i on i t s s up eri o ri t y t o t h e eas em en tp ro p ert y as M r. Bro o m e
o p i n edfo r a res id en t i al res o rtd ev el o p m en tm ark et edas a m o u n t ai n g et away . Fu rt h erm o re, t he s al e o ccu rredo v er fo u r y ears b efo re t h e eas em en t ’ s g ran tan d du ri n g th e b eg i n n i n g o f t h e reces s i o n , wh i ch M r. Bro o m e d i d n ott ak e i n t o
acco u n t . M r. Bro o m e’ s b efo re v al u e, $ 1 .5 m il l io n , s ev erel y u n d erv al u es th e eas em en t p ro p erty wh en co m

p aredt o the $ 9 m i l l i o n ILC p ai dfo r al l th ree t ract s i n 2 0 0 6 . He
ev en val ued i tatl es s th an i t s as s es s edv al u e, $ 2 .2 m i ll i on , an d p rev i o us s al es p ri ces fo r t he t ract s , $ 2 .2 m i l l i o n i n Au gu s t 2 0 0 4 an d$ 4 .8 m i l l i o n i n J an u ary 2 0 0 5 . He i g n o redth e v al ue ad d edfro m ILC’ s i n fras t ru ctu re wo rk an drel iedo n i n co rrect s al es i n fo rm at i o n fro m ILC’ s p ro

ject . W e fu rt her fau l th i s v al u at i o n b ecau s e h e d i dn o tap p l y

a t i m in g ad

ju s t m en t . Ev en i f t h e reco v ery o f t h e real
es t at e m ark eti n Ten n es s ee l ag gedth e n at i o nal reco veryas res p o n d en tal l eg es , m ak i n g n o ad

ju s t m en ti s cl earl y

wro n g . W e p l ace n o wei g h to n M r. Bro o m e’ s b efo re v al u at i o n . See Ch i uv . Co m m i s s i o n er, 8 4 T.C. 7 2 2 , 7 3 4 (1 9 8 5 ) (s t at i n g th at
we are n o treq u i redt o ad o p tth e o p i n i o n o f an ex p ertth ati s co n t raryt o o u r o wn ju d g m en t ).- 4 1 -

[* 4 1 ] a. Befo re Val u e M r. Cl arku s eda d i s co u n t edcas h fl ow an al y s i s t o v al u e t he eas em en t p ro p erty . Th e d i s co u n t edcas h fl o w m et h o d v al u es p ro pert y o n th e b as i s o f fu tu re i n co m e p ro

ject i on s . Th ere i s a d eg ree o f i n h eren tu n rel i ab i li t y i n u si n g i tt o v al u e
u n d ev el op edreal p ro p ert y th atd o es n o th av e an i nco m e-p ro du ci n g h i s t o ry . See Wh i t eh ou s e Ho t el Lt d . P’ s h i p v . Co m m i s s i o n er, 1 3 9 T.C. 3 0 4 , 3 2 4 -3 2 5 (2 0 1 2 ), aff’ di n p art , v acat edi n p art , an drem an d ed , 7 5 5 F.3 d 2 3 6 (5 t h Ci r. 2 0 1 4); Am b as s ad o r Ap art m en t s, In c. v . Co m m i ss i o n er, 5 0 T.C. 2 3 6 , 2 4 3 -2 4 4 (1 9 68 ), aff’ d , 4 0 6 F.2 d2 8 8 (2 dCi r. 1 9 6 9 ). W e are p res en t edwi t h l i m i t edo p t i o n s t o d et erm i n e t h e b efo re v al u e as th ere are n o co m p arab l e s al es o f t h e eas em en t p ro p erty an dth e s al es i d en ti fi edwere n o tcl o s e t o th e eas em en td at e. Res p o n d en t d i dn o t p res en tan y

ev i d en ce o f t h e eas em en tp ro p ert y ’ s v al ue t o a d ev el o p er b ut rai s es v al i dco n cern s wi th M r. Cl ark ’ s as s um p t i o n s . M r. No rt o n p rep areda m ark ets tud y o f t he d em an d fo r a res o rt -s t y l e d ev el o p m en to n t h e eas em en t pro p ert y an d d et erm in edp ri ce ran g es fo r l o t s i n a h y p o t h et i cal d ev el op m en to n th e eas em en tp ro p ert y s i m i l ar t o ILC’ s p ro

ject , wh i ch M r. Cl arku s edt o co m p u t e t h e h y

p o t h et i cal d ev el o pm en t ’ s g ro ss rev en u es i n h i s d i s co u n t edcas hfl ow an al y s is . Di fferi n g fro m ILC’ s p ro

ject , M r. No rt o n
reco m m en d edth e co n s t ru ct i o n o f m o d el an dfo r-s al e h o m es an d up fro n tcap i t al- 4 2 -

[* 4 2 ] i n v es t m en t s i n am en i t i es an d ag g res si v e m ark et i ng . He d et erm i n ed t h e p ri ce
ran g es fo r t h e l o t s i n t h e h y p ot h et ical d ev el o p m en to n th e b as i s o f s ev en b en ch m ark s an d p ro v i d edth e p ri ce ran ge, av erag e l o tp ri ce, ran g e o f l o t s izes , an d
av erag e l o ts i ze fo r each l otty pe i n each b en ch m ark
. Ho wev er, h e u s edab s o l u t e p ri ces fo r t he l o t s i n t h e b en ch m ark s , d i d n o tad j u s tth e p ri ces fo r l o ts i zes , an dd i d
n o tp ro v i d e p er-acre p ri ces . Pet i t i o ner p l aces s i gn i fi can twei gh to n J as p er Hi g h l an d s i n i t s v al u at i o n arg u m en t . M r. No rt o n referred t o J as p er Hi g h l an d s as an ex cel len tex am p l e o f t h e d ev el o p m en tp o ten t i al o f t h e eas em en tp ro p ert y . J as p er Hi g h l an d s was a 5 ,5 0 0
- acre d ev el o p m en twi th 7 0 0 l o t s, 2 1 .3 m i l es o f b l u ff v i ews , an d3 ,0 0 0 acres o f
co n serv edl an d . Iti m

p l em en t eda d ev el o p m en ts t rat eg y s i m i l ar t o M r. No rt o n ’ s
reco m m en d at i o n o f up fro n ti nv es t m en ti n am en i t i es “ t o s ho w co n fi d en ce t o th e p ro s p ect i v e b u y er i n a p eri odwh ere real es tat e p u rch as i n g p ro s p ect s are m o re edu cat edan dweari er ab o utreal es t at e i n v es tm en taft er t h e real es t at e cri s is ”. M r. Bro om e ack n o wl ed g edJ as per Hi g h l an d s was a s u cces s . It s ol do ver 2 30 l o t s fro m 2 0 1 2 t o 2 0 1 5 . It s s al es i n creas eds ub s t an t i al ly i n 2 0 1 6 an d 2 01 7 s el l i n g 2 7 0 an d 2 0 0 l o ts , res p ect i v el y , aft er co m p l et io n o f a ro adth atp ro v id edb et ter acces s t o th e l o t s . In t eri o r l o t p ri ces av erag ed$ 7 7 ,0 0 0, an dv iew l o t s av erag ed$ 15 1 , 8 8 4
.- 4 3 -

[* 4 3 ] J as p er Hi g h l an d s h ads i gn i fi can tad v an tag es o v er t h e eas em en t p ro p ert y , i n cl u d i n g i t s p ro x i m i t y

t o Ch at t an o o g a, 3 0 m il es , eas i er acces s fro m i n t ers t at e h i g h way s , s i g n i fi can t l y

m o re l an dwi t h b l u ff v i ews , 2 1 .3 m i l es v ers u s 4 m i l es , an d g reat er co m

m erci al d ev el op m en t , res u l t i n g i n g reat er ap peal t o p o ten t ial v acat i o n h o m e b u y ers . Al s o , M r. No rt o n was n o taware o f a St at e p ri s o n l o cat ed1 0 m i l es fro m th e eas em en tp ro p ert y

an dattri al d i sm i s s ed i tas i rrel ev an t . Oth er b en ch m ark s are al s o cl os er t o m ajo r ci t i es , h av e b et t er acces s i b i l i t y fro m i n t ers t at e h i g h way s, an d s up eri o r o r d i s ti n ct i v e feat u res th at g i v e t h em an ad v an t ag e o ver t h e eas em en tp ro p ert y . Fai rfi el dGl ad e i s a s el f-co n t ai n ed , 1 2 ,5 0 0
- acre co m m u n i ty b u il ti n t h e 1 9 7 0 s an d1 9 8 0 s wi t h i t s o wnco m m erci al d ev el o p m en t . In2 0 0 4 i tad d ed2 1 2 acres wi t h 1 9 6 n ew l o t s . Th e m atu ri t y o f t h e
co m m u n it y en h an cedthe n ew l o t s ’ m ark et ab il i t y , an dth ey s o l dfo r co n s i d erab l y
m o re th an th e l o ts i n o th er b en ch m ark s , av erag i n g $ 8 6 ,0 0 0 fo r i n t eri o r l o ts an d $ 1 3 5 ,0 0 0 fo r v i ew l o t s , ad ju s t edfo r s ize ap p ro x i m at el y $ 1 8 0,0 0 0 t o $ 20 0 , 0 0 0 p er acre. Bro w W o odi s a ret i rem en tan das s is t edl i v i n g co m m u n i t y o n 2 2 acres wi t h 5 4 l o t s . Th e av erag e p ri ces fo r i n t eri o r an dv i ew l o t s were $ 9 6 ,3 33 an d$ 1 7 8 ,9 00 , res p ect i vel y , an dth e av erag es p er acre were $ 4 42 ,0 0 0 an d $ 5 1 3 , 0 0 0 , res p ect i v el y . Each o f t h es e t h ree b en ch m ark s h ads ub s t an t ial ad van t ag es o v er an d d i s ti n ct feat ures fro m

th e h y p o t h et ical d ev el o p m en to n th e eas em en tp ro p ert y . By rel y i n g- 4 4 -

[* 4 4 ] o n th em i n h i s p ri ce reco m m en d at io n M r. No rt o n o v eres ti m at edthe p ri ces o f t h e h y p o th et ical d ev el o p m en t ’ s l o t s . Inco m p ari s o n Hawk s Bl u ff Van Bu ren s o l d al l o f i t s 2 0 0 l o t s b efo re t h e reces s i on an dav erag ed$ 3 8 ,5 2 6 an d$ 8 9 , 7 1 2 fo r i n t eri o r an dv i ew l ot s, res p ect i v el y . 1 1 Res p o n d en targ u es th atwe s h o ul dp l ace t h e m o s t wei g h to n ILC an d Lo n g Bran ch Lak es , the t wo b en ch m ark s o n th e Cu m b erl an dPl at eau i n Bl ed s o e Co u n t y . He arg u es th at b o t h d ev el op m en t s fai l ed , i n d i cat i n g Bl ed s o e Co u n t y co u l dn o t
s up p ortth e t y

p e o f d ev el o p m en tM r. No rt o n an dM r. Cl arken v i s i o n. He ci t es
n u m ero u s fact s rel at i n g t o Bl ed s o e Co u n t y t o arg u e i tco u l d n o ts up p o rtth e h y p o t h et i cal d ev el op m en t , i n cl u d i n g th at2 3 % o f t h e p o pu l at i o n l i v es b el o w th e p o v ert y l in e, 3 5 % h ads ub p ri m e cred i t , an dthe co u n t y h ada 1 0 .5 % u n em

p l o ym en t rat e. Th es e s t at i s t i cs m ay h av e s o m e effect o n t h e v al u at i o n , b u t we reco g ni ze t h at p et i t i o n er’ s ex pert s en v i s i o n a v acat i o n h o m e co m m u n i t y m ark et edt o o ut -o f-St at e p u rch as ers . Bo th ILC an dLo n g Bran ch Lak es were m ark et edt o o ut -o f-St at e p u rch as ers . Lo n g Bran ch Lak es i s a 4 ,5 0 0 -acre, 4 0 0 -l o t d ev el o p m en tap p ro x i m at el y 1 0
m i l es n o rt h o f t h e eas em en tp ro p ert y . It i ncl u d edl ak efro n tl o t s an dan equ es t ri an

1 1 Hawk s Bl u ff Van Bu ren i s i n Van Bu ren Co u n t y , Ten n es s ee, an di s u n rel at edt o ILC’ s p ro

j ect o r t h e Bl ed s o e p ro p ert y .- 4 5 -

[* 4 5 ] v i l l ag e m ark et edt o h ors e o wn ers wi t h l o t s s ev eral acres i n s i ze. It m ad e
up fro n ti n v es t m en t s i n am en it i es i n cl ud i n g a g en eral s to re, s wi m m i n g p oo l s , two l arg e l ak es , t en n i s co u rt s , an d s p o rt s fi el d s . Iten jo y eds o m e i n i t i al s u cces s . It
s t art eds el l i n g l o t s i n 2 0 07 , s el li n g 3 5 . Sal es i n creas eddu ri ng th e reces s i o n , 4 2
an d 5 3 l ot s i n 2 0 0 8 an d 2 0 0 9 , res p ect i v el y , b efo re d ecreas i n g i n 2 01 0 t o 3 5 l o t s . In 2 0 11 Lo n g Bran ch Lak es ex p eri en ced a s i g n i fi can tdro p i n s al es , s el l i n g o n l y fi ve l ot s , wh ich p et it i o n er at t ri bu t es t o d ecreas edm ark et i n g an dth e d ev el o p er’ s d eci s i o n t o fo cu s o n o t h er p ro j ect s . Lo n g Bran ch Lak es s o ld 5 1 l o t s fro m 2 0 1 2 t o 2 0 1 6 , an av erag e o f 1 0 p er y ear, an dap p ro x i m at el y 2 0 0 rem ai n i ng l o t s were s o l d i n b u l ki n 2 0 1 7 as p arto f t h e d ev el o p er’ s b an krupt cy . Li k ewi s e, ILC h ads o m e i n i ti al s ucces s d es p i t e t h e l o o m i n g reces si on . It
s o l d1 2 1 l o t s du ri n g 20 0 7 an d2 0 0 8 . M an y fact o rs co n t ri b u t edt o ILC’ s l o w s al es t h ereaft er i n cl u di ng th e l acko f fu n d s t o m ark etth e l o t s, th e s ub s tan t i al d eb t i n cu rredfo r i n fras t ru ctu re co s ts , an d t h e i n t ern al tu rm o i l wi t h m em b ers ab an do n i n g th ei r i n t eres t s an dwal k i n g away fro m th ei r d eb to b l i gat i o n s . Wh i l e we d o n o tag ree t h at ILC an dLo n g Bran ch Lak es s h o w th e h y po t h et i cal d ev el o p m en twas n o t feas ib l e, t h ey d o i n d i cat e a d eg ree o f u ncert ai n ty an dri s kt o a h y p o t h et i cal d ev el o p m en t t h atM r. Cl arkd i dn o t p ro p erl y acco u n t fo r i n h i s- 4 6 -

[* 4 6 ] d i s co u n t edcas h fl o w an al y s i s . M o reo ver, t h e s al e p ri ces fo r t h es e l ot s i n d i cat e t h atM r. Cl arko v eres t i m at edth e l o tp ri ces i n a h y p o t h et i cal d ev el o p m en t: Lo tty p e Lo w Hi g h Av erag e ILC In t eri o r $ 31 ,4 1 0 $ 9 8,8 1 3 $ 4 6,1 8 6 Vi ew 7 9 ,0 0 0 1 2 0,9 0 0 1 0 0,2 5 4 Lo n g Bran ch In t eri o r 5 0 ,0 0 0 1 0 0,0 0 0 7 4 ,3 0 0 Vi ew 1 42 ,0 0 0 2 0 0,0 0 0 1 7 1,2 5 0
M r. Cl arkp ri cedi n t eri o r l o t s i n two cat eg o ri es , i n t eri o r an dn atu re v i ew, at $ 5 0 ,0 0 0 an d$ 6 2 ,5 0 0 , res pect i v el y , p ri ces th atare ab o v e t h e av erag e fo r ILC’ s
s al es . Wh il e t hes e p ri ces are b el o w th e p ri ces fo r Lo n g Bran ch Lak es , i t s i n t eri o r l o t s were s ig n i fi can t l y l arg er av erag i n g o ver t h ree acres , an d t h e av erag e p er-acre p ri ce was ap p ro x im at el y

$ 2 4 ,0 0 0
. W e fi n dth atM r. Cl ark ’ s s al e p ri ces are n o treas o n ab l y s upp o rt edb y

th e
m ark etd at a. He p ri ced1 8 7 i n t eri o r l o t s at$ 5 0 ,0 0 0 an dan ad d it i o n al 8 8 i nt eri o r l o t s wi t h n atu re v i ews at$ 6 2 ,5 0 0 , g en erat i n g g ro s s rev en u es o f $ 1 4 .8 5 m i l l i o n . He u s edM r. No rt on ’ s av erag e p ri ce fo r each l o tty p e, b u tM r. No rt o n’ s p ri ce ran g e fo r i n t eri o r l o t s s t art edat$ 3 0 ,0 0 0 . Al s o , M r. Cl arks up p o rt s h i s $ 5 0 , 0 0 0 p ri ce fo r i n t eri o r l o t s wi t h s al es d at a fro m J as p er Hi g h l an d s, wh i ch co u lds up p o rth ig h er- 4 7 -

[* 4 7 ] p ri ces t h an th e eas em en tp ro p ert y b ecau se o f i t s p ro x i m i t y

t o Ch at tan o o g a
an d i t s g reat er co m

m erci al d ev el o p m en t am o n g o t h er s up eri o r feat ures . Al s o , M r. Cl ark ’ s $ 1 0 0 ,0 0 0 p ri ce fo r l ak efro n t an db l u ff v i ew l o t s was l i k el y t o o h i g h . ILC’ s
av erag e p ri ce fo r b l u ff an d p rem i u m b l u ff v i ew l o t s was $ 1 0 0 ,2 5 4. ILC h adn o l ak e v i ew l o t s . W e fi n dthe fo l l o wi n g p ri ces m o re reas o n ab le o n t h e b as i s o f t h e b en ch m ark s , ex p ertt es t i m o n y , an dm ark et d at a: i n t eri o r, $ 4 0,0 0 0 ; n atu re v i ew, $ 5 0 ,0 0 0 ; l ak efro n tan db l u ff v i ew, $ 8 0 ,0 0 0; an dp rem i u m b l u ff v i ew, $ 1 2 5,0 0 0
. Onth e b as is o f th es e s al e p ri ces , wi t h ou tan y ad j u s t m en tt o t he ab s o rp t io n rat e, we d et erm i n e g ro s s rev en u es fro m a h y p o t h et i cal d ev el o p m en to f ap p ro x i m at el y $ 2 5
. 1
m i l l io n an d$ 2 7
. 6 m i ll i o n wh en ad ju s t ed fo r an n u al ap p reci at i o n o f t he u n s o l d l o t s . 1 2 See i nfra n o t e 1 5
. Res p o n d en tch al l en g es M r. Cl ark ’ s du e d i l i g en ce i n t o th e l an d ’ s cap aci t y t o
s up p orta res id en t i al d ev el o p m en tan d h is es t im at e o f co n s t ru ct i o n an d o p erat i n g
co s t s . He arg u es th atM r. Cl ark ’ s rep o rtl ack edd et ai ledd ev el o p m en tco s t s an d M r. Cl arkd i dn o tco n du cta s o i l an al y s i s t o d et erm i n e t h e feas i bi l i t y o f t he d ev el o p m en t . M r. Cl arkco n s u l t edwi t h l o cal d ev el op ers an dco n s t ru ct i o n
co m p an i es . He s p eci fi edco n s t ru ct i o n co s t s p er l i n ear fo o tfo r u t i l i t i es an dro ad s

1 2 W e fi n dth atM r. Cl ark ’ s es t i m at edan n u al l o ts al es o ver t h e s ev en -y ear ab s o rp t i o n rat e are s up p o rt edb y th e m ark etd at a i ncl u d in g ILC’ s s al es h i s to ry . ILC s ol d 7 5 l o t s i t s fi rs t y ear.- 4 8 -

[* 4 8 ] i n cl u d i n g t h e co s tt o g rad e, b as e, an dch i p an ds eal th e ro ad s . He es t i m at ed
o v erh eadex pen s es o n t h e b as i s o f 1 .5 % o f g ro s s s al es , wh i ch we fi n d s u ffi ci en t fo r m ai n t en an ce an d h o l d in g co s t s . W e fi n dM r. Cl ark ’ s co s tes t i m at es rel i ab l e
an d s up p o rt ed b y h i s du e d i l i g en ce. Ho wev er, h e fai l edt o ad j u s t co st s fo r i n fl at i o n , wh ich we fi n di n erro r. Ou r es t i m at e i n cl u d es s om e co s ti n fl at i o n . In t o t al h e es t i m at ed $ 6 .8 m i l l i o n i n co n s t ru ct io n an do p erat i n g co s t s . W e es t i m at e t h atco s t s wo u l d b e l o wer i n each y ear o f t h e ab s o rp t i on p eri o d fo r t w o reas o n s : (1 ) we el i m i nat ed t h e l i n e-i t em ex p en s e fo r p ro fi tan dacco u nt edfo r p ro fi tb y i n creas i ng t h e d i s co u n t rat e, d i s cu s s edb el o w an d(2 ) we cal cu l at eds o m e co s t s (o v erh ead , s al es co m

m i s s i o n , an dcl os i n g co s t s ) o n t h e b as i s o f a p ercen t ag e o f g ro s s rev en u es s o co s t s d ecreas edt o refl ecto u r reduct i on i n p ro ject edg ro s s
rev en u es . In t o t al we es t i m at edco s t s o f $ 5 .8 m i l l i o n an dn et rev en ues o f $ 2 1 .8
m i l l io n . See i nfra n o t e 1 5
. On e as p ecto f M r. Cl ark ’ s co s tan al y s i s th atwe fi n di n erro r i s h i s fai l u re t o
acco u n t fo r t h e co n s t ru ct i o n co s t s fo r m o d el an dfo r-s al e h o m es . Th e h o m es are a feat ure o f M r. No rt o n’ s h y p o t h et i cal p l an . M r. Cl ark ag reedwi t h th i s p l an feat u re. Bo t h ex p ert s t es ti fi edab o u tth e n eedfo r up fro n tcap i t al i n v es t m en ts i n am en i t i es , m o del h o m es , fo r-s al e h o m es , an dag g res s i v e m ark et i n g . Pet i t i o ner arg u es th e h o m eb u i l d in g co s t s are i rrel ev an tfo r p u rp o s es o f v al u i n g th e l an d . Wh i l e t h at- 4 9 -

[* 4 9 ] m ay

b e t ru e, i n o u r o p i n io n s u ch co s t s are a fact or t hata h y p o t h et ical d ev el o p er wo u l dco n s id er. Th e n eedt o co n st ru ct h om es ad ds ri s k an dreq ui res ad d it i o n al cap it al i nv es t m en to r fi n an ci n g . Iti s i nap p ro p ri at e t o i gn o re t h es e co s t s . W e acco u n tfo r th e ri s kad d edb y thes e co s ts t h ro u g h t h e d i s co u n trat e, fu rt h er i n d i cat i n g t h at M r. Cl arkd idn o tad equ at el y acco u n tfo r p ro fi to r ri s kwi t h a l i n ei t em ex p en s e o f 1 5 % o f ex p en s es . M r. Cl arkt es t i fi edth ata 1 5 % p ro fi t m arg i n was i n d i cat i v e o f t h e ri s k i n h eren tt o th e d ev el op er o v er t h e ab s o rp t i on p eri o d . He ch aract eri zedthe 1 1 .2 5 % d i s co u n t an dth e 1 5 % p ro fi tm arg i n as a co m b in edd i s co u n to f 2 6 .2 5 %. Ho wev er, h e d i d no tap p l y

th e p ro fi tm arg i n i n th e s am e m an n er as th e 1 1.2 5 % d i s co u n trat e. It is n o ta co m

b i n edd i sco u nti n h i s co m p u t at i o n . In s t ead , h e cal cu lat ed “ p ro fi to n
ex p en s es ” eq u al t o 1 5 % o f t he co n s t ru ct i o n an do p erat i ng co s t s each y ear,
res u l ti n g i n a p ro fi tt o t h e h y p o t h et i cal d ev el o per o f $ 89 1 ,0 2 5 fo r t h e en ti re p ro ject
. He d edu ct edthe d ev el o p er’ s p ro fi tas a l i n e-i t em ex p en s e fro m g ro s s
rev en u es an dth en ap p l i edan 1 1 .2 5 % d i sco u n trat e t o n etrev en u es . 1 3 Th e 1 1 .2 5 %

1 3 M r. Cl arkap p l i ed a p res en tv al u e fact o r (PVF) t o cal cu lat e t h e p res en t v al u e o f each d o l l ar recei v edo r ex p en d edo v er t h e ab s o rp t i o n p eri odan du s eda m i dy ear co n v en t i o n , PVF = 1 /(1 + r) n - 1 / 2 wh ere r i s the d i s co u n trat e an dni s th e y ear o f t h e ab so rp t i o n p eri o d . See Sch m i d tv . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 1 4
- 1 5 9 , at * 5 2 -* 5 3 (fi nd i n g a m i dy ear co n v en t i o n a m o re reas o n ab l e as su m p ti o n as s al es an dex p en s es wo u l do ccu r t h ro u g h ou tth e y ear).- 5 0 -

[* 5 0 ] d i s co u n tres u l t edi n an $ 8 .5 m i l l i o n reduct i o n i n n etrev en u es . W e d i s ag ree wi t h th i s m et h odt o acco u n tfo r t h e d ev el op er’ s p ro fi tan del i m i n at edth e p ro fi to n
ex p en s es fro m

o u r co s tes t i m at e. A l i n e-i t em ex p en s e fo r p ro fi t d oes n o t ad equat el y

co m p en s at e a h y

p o t h et i cal d ev el o p er fo r t h e ri s ki n h eren ti n th e p ro ject
. M r. Cl arkt es t i fi edthatth e p ro fi to n ex p en s es i s o n e s o u rce o f t h e d ev el o p er’ s p ro fi t , b u t we are n o tco n v i n ced t h atan 1 1 .2 5 % d is co u ntrat e p l u s a l i ne-i t em ex p en s e o f l es s th an $ 1 m i l l i on i s s u ffi ci en tt o i n du ce a d ev el o per t o
as s u m e th e ri s ks i n v o l v edwi t h a res i d en t i al d ev el o p m en t . M r. Cl arkd et erm i n edth e 1 1 .2 5 % d i sco u n trat e o n an as su m p t i o n t h ata h y p o t h et i cal d ev el op er wo u l dfi n an ce t h e p ro jectwi t h a d eb t-t o -eq u i t y rat i o o f 6 0 / 4 0 . He t es ti fi ed t h at t h e d ev el o p er co u l d b o rro w at6 % (6 0 % d eb t at6 % i n t eres tequ al s a rat e o f .0 3 6 ) an dwo u l drecei ve an 1 8 % return o n h i s equ i t y i n v es t m en t(4 0 % equ i t y

atan 1 8 % retu rn equal s a rat e o f .0 7 2 ), res u l t i n g i n a
co m b i nedrat e o f 1 0.8 %, wh ich h e ro u n d edt o 1 1 %. He th en co n s id eredal t ern at e i n v es t m en to pp o rtu n i t i es av ai l ab l e t o a h y p ot h et i cal d ev el o p er, i n cl u d i n g th e
res erv e b an kd i s co u n trat e, p ri m e rat e, Fed eral fu nd s rat e, 3 -m on t h cert i fi cat e o f d ep os i trat e, 6 -m o n t h Treas ury b i l l rat e, 1 0 -y ear U.S. b o n d rat e, an ds p ecu l at i v eg rad e b o n drat e. Onth e b as i s o f t h es e rat es h e es t i m at eda 2 % cu rren trat e, a 5 % retu rn o n s pecu l at i v e i n v es t m en t s , an d a 5 % n o nl i qui d i t y rat e, res u l t i n g i n a s u m- 5 1 -

[* 5 1 ] o f 1 2 %. Onth e b as is o f t h es e t w o rat es (1 1 % an d 1 2 % ), h e d et erm i n eda d i s co u n t rat e o f 1 1 .2 5 %. W e fi n dth e 1 8 % retu rn o n eq u i t y i n s u ffi ci en tt o acco u n t fo r t h e ri s kt o a h y

p o t h et i cal d ev el o p er. Th e 1 1 .2 5 % rat e i s t oo l o w ev en wi t h th e ad d it i o n al l i n e-i t em

ex p en s e fo r p ro fi t. M r. Cl arkd i d n o tad equ at el y acco un tfo r a d ev el o p er’ s ri s kan d u n d eres t i m at edth e ret u rn o n equ it y th atwo ul d b e n eces s ary t o co m p en s at e fo r a d ev el o per’ s ri s ki n th e l i g h to f t h e d i s t an ce fro m m ajo r u rb an
areas , l im i t edco m

m erci al d ev el o p m en tn earb y , an dco m p et i t i o n fro m

b en ch m ark s . M r. Cl arkreferred t o t h e 1 1 .2 5 % d i s co u n trat e an dth e 1 5% l i n e-i t em
ex p en s e fo r p ro fi tas a co m b in edd i s co u n t . W e d i s ag ree wi t h h i s l ab el . He
co m p aredth i s p u rp o rt ed2 6 .2 5 % co m bi n ed d i s co u n trat e wi t h d at a fro m a reg i o n al
s u rv ey o f act u al d i s co un trat es fo r real es t at e d ev el o p m en ti n th e So ut h eas tern Un i ted St at es an dp ro fo rm a rat es . Actual d i s co u n t rat es ran g ed fro m 1 7 % t o 4 0 % fo r p l an n edd ev el o pm en t s wi t h 1 0 0 t o 5 0 0 u n i t s wi t h s l i g ht ly h i g h er p ro fo rm a rat es . 1 4 Th e av erag e actual rat e fo r s u ch a d ev el o p m en twas 2 7
. 3 4%, an dthe
av erag e p ro fo rm a rat e was 2 6
. 2 5 % . Acco rd i ng t o M r. Cl ark ’ s rep o rt , fo r p l an n ed d ev el o p m en t s s uch as th e h y p o t h et i cal d ev el o p m en t , p ro fi t ri s k i s i ncl u d edi n th e d i s co u n t rat e b u tfo r co n d o m i ni u m s an d co o p erat i v es i ti s a l i n e-i t em ex p en s e.

1 4 Real t y Rat es .co m co n du ct edth e s u rv ey fo r t h e fo u rt h qu art er o f 2 0 1 2 . Th e s u rv ey i n cl u dedres p o n ses fro m ap p rai s ers , l en d ers , an dl o cal , reg i o nal , an d n at i o n al d ev el op ers .- 5 2 -

[* 5 2 ] M r. Cl ark d ev i at edfro m i n du s t ry p ract i ce b y

i n cl u di n g p ro fi t as a l i n e-i t em
ex p en s e an d d i d n o tex p l ai n t o o u r s at i s fact i o n wh y h e d i ds o . Ap p l y i n g a d i s co u n t rat e o f 2 6 .2 5 % t o o ur co m p ut at i on o f n etrev en u es , th e d i s co u n ted
cas h fl o w an al y s i s wo u l ds up p o rta b efo re v al u e o f ap p ro xi m at el y $ 9 .3 m i l l i o n . 1 5 ILC p u rch as edth e t h ree t ract s i n 2 0 0 6 fo r o ver $ 9 m i l l i o n aft er an ex t en s i v e i n v es t i g at i o n o f t h e l an d ’ s d ev el o p m en tp o t en t i al
. Itp ai dap p ro x i m at el y $ 7
m i l l io n fo r t ract s II an dIII. Th e s al e o ccu rredb et ween a wi l li n g b uy er an da wi l l i ng s el l er i n an arm ’ s-l en g th tran sact i o n. Th e p u rch as e p ri ce rep res en t s th e l an d ’ s fai r m ark etv al u e i n 2 0 0 6 . InAp ri l 2 0 1 1 th e s el l er ag reedt o redu ce t h e

1 5 W e co m p ut e t h e d i sco un t edv al u e u s i n g a PVF co m p u t edas 1 /(1 + 0 .2 62 5 ) n - 1 / 2

. Year G ro s s rev en u e Co s t s Netrev en u e PVF Di s co u n ted v al u e 1 $ 1 , 3 0 0 , 00 0 $ 1 ,0 4 6 ,1 0 6 $ 25 3 , 8 9 4 .8 8 9 99 $ 2 2 5 ,9 6 3 2 3 , 4 7 3 , 67 5 8 7 9,5 6 7 2 ,5 9 4 , 1 0 8 .7 0 4 94 1 ,8 2 8 ,6 9 0 3 4 , 7 5 1 , 45 0 9 7 2,6 6 1 3 ,7 7 8 , 7 8 9 .5 5 8 37 2 ,1 0 9 ,9 6 2 4 5 , 4 7 9 , 97 5 9 1 8,7 2 7 4 ,5 6 1 , 2 4 8 .4 4 2 27 2 ,0 1 7 ,3 0 3 5 5 , 6 3 0 , 80 0 9 2 8,4 1 5 4 ,7 0 2 , 3 8 5 .3 5 0 32 1 ,6 4 7 ,3 4 0 6 4 , 8 4 0 , 10 0 8 6 5,1 3 6 3 ,9 7 4 , 9 6 4 .2 7 7 48 1 ,1 0 2 ,9 7 3 7 2 , 0 9 7 , 37 5 1 7 7,5 4 8 1 , 9 1 9 ,8 2 7 .2 1 9 78 4 2 1 ,9 4 0 To t al 2 7 , 5 7 3 , 37 5 5 ,7 8 8 ,1 6 0 2 1 , 7 8 5 ,2 1 5
--- 9 ,3 5 4 ,1 7 1- 5 3 -

[* 5 3 ] u np ai dp u rch as e p ri ce b y $ 1 .3 m i l li o n ack no wl ed g i n g t h e effect s o f t h e d o wn tu rn i n th e eco n o m

y . Wh i l e we co n si der t h i s fact , we b al an ce i tag ai n s tth e fact t h atHawk s Bl u ff was u n ab l e t o p ay i t s d eb tan dwas faci n g d efau l t . Iti s l i kel y th atth e s el l er co n s i dered th es e fact s wh eni tm ad e i t s d eci si o n t o redu ce t h e d eb t. W e al s o co n s i d er ILC’ s $ 6 m i l l i on i n v es t m en ti n i n fras t ru ctu re an di t s wo rk t o o b t ai n ap p ro v al s wh i ch b en efi t edal l th ree t ract s , i n cl u d i ng en s u ri n g a wat er
s up p ly , up g rad i n g wat er an d el ect ri cal cap aci t y , s o i l t es t i n g, Go v ern m en t ap p ro v al s , an dacces s ro ad s l ead i n g t o th e eas em en tp ro p ert y . M r. Vi ncen t cred i b l y t es t ifi edth atILC p erfo rm eds o i l t es ti n g o n t ract s II an d III. ILC’ s i n fras t ru cture an d ap p ro v al wo rkcl earl y i n creas ed t h e fai r m ark etv al ue o f t h e
eas em en tp ro p ert y . M r. Cl arkes t i m at edth atd ev el op m en t o n tract s II an d III
wo u l dreq u i re an ad d i t i o n al $ 2 .6 m i l l i o n fo r i n fras t ru cture co s t s . W e fi ndi t
reas on ab l e t hatth e u n en cu m b eredeas em en tp ro p ert y wo u l d h av e i n creas edb y $ 2 an d$ 2 .5 m i l l i on o n th e b as is o f ap p reci at io n an dILC’ s i nfras t ru ctu re wo rk
. Onth e b as is o f th e reco rdwe fi n dth atth e eas em en tp ro p ert y h ada b efo re v al u e o f $ 9 ,3 5 3 ,1 7 1 . See s up ra n o t e 1 5. Res p o n d en targ u es fo r t h e fi rs tt i m e o n b ri ef th atwe s h ou l dd et erm in e t h e b efo re v al u e b y

referen ce t o th e $ 3 ,2 2 4 ,0 0 0 s ubs cri p t i o n p ri ce fo r 9 1 % o f- 5 4 -

[* 5 4 ] Seq u at ch ie, res u l t i n g i n a b efo re v al u e o f n o m o re t h an $ 3 ,5 3 9 , 5 6 1 . W e rejectth i s arg u m en tas M r. Vi n cen tcred ib l y t es t ifi edth at h i s o b

j ect i v e i n t h e
s ub s cri p t i o n was t o recei v e en o u g h m o ney t o rep ay th e Hawk s Bl u ff d eb t . Th e
s ub s cri p t i o n p ri ce was s etfo r thi s p u rp o s e. It was n o ti n t en d edt o refl ectth e
eas em en tp ro p ert y ’ s fai r m ark etv al u e, an di t h as n o b eari n g o n th e eas em en t p ro p erty ’ s fai r m ark etv al u e. M r. Vi n cen tcred i b ly t es t i fi edth ath e wan t edt o p ro t ectth e o ri g i n al v i s i o n o f ILC’ s p lan an dt o p res erv e t h e n atu ral b eau t y o f t h e
eas em en tp ro p ert y . He h ad a fi n an ci al i nt eres t i n p ro t ect i n g th e eas em en tp ro p ert y fro m t i m b er h arv es ti n g o r l ow-s cal e d ev el o p m en tb ecau s e h e ret ai n edo wn ers h i p
o f t h e u n s o l d l o t s i n t ract I th ro u g h Hawk s Bl u ff an dh op edt o s el l th em . Un d ers tan d ab l y , h e h adn o d es i re t o d ev el o p the t ract s h i m s el f. W e d o n o t qu es ti o n M r. Vi n cen t’ s d es i re t o p res erv e t h e p ro pert y th ro u g h a co n s erv at i o n
eas em en t . b
. Aft er Val u e Attri al , we ex cl u dedthe p o rt i o n o f M r. Bro o m e’ s rep o rt co n t ai n in g th e aft er
v al u e an al y s i s . Onb ri ef res p o n d en targ u es th atthe aft er v al u e i s $ 47 6 , 4 0 0, t h e
eas em en tp ro p ert y ’ s as s es s edv al u e fo r 2 0 1 3 , o r $ 2 1 3 ,6 2 9 , th e v al u e Gl ad e Creek rep o rt edo n i ts 2 0 1 2 retu rn . W e accep tres p o nd en t ’ s arg um en tas a co n ces s i o n an d- 5 5 -

[* 5 5 ] fi n dan aft er v al u e o f $ 4 7 6 ,4 0 0. Th e eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e i s $ 8 ,8 7 6 ,7 7 1 . Acco rd i n g l y , we d o n o ts u s tai n a p en al t y fo r g ro s s v al u at i on
m i s s t at em en t. B. Sub s t an t i al Val u at i o n M i s st at em en t A t ax p ay er m ak es a s ubs t an t i al v al u at i o n m i s s t at em en ti f t h e cl ai m edv al u e i s m o re t h an 1 5 0 % b u tl es s th an 2 0 0 % o f th e co rrect am o u n t, $ 8,7 5 2 ,0 0 1 t o $ 1 1 ,6 6 9 ,3 3 3 i n th i s cas e. See s ec. 6 66 2 (b )(3 ). Gl ad e Creek m ad e a s ubs t an t i al
v al u at i o n m i s s t at em en t , an dth e 2 0 % p en al t y wi l l b e i m

p o s edu n les s p et i t i o n er
es t ab l i s h es th atGl ad e Creek act edwi t h reas on ab l e cau s e an di n g oo dfai t h i n i ts
v al u at i o n o f t h e eas em en t . See s ec. 6 6 6 4 (c)(3 ). W e d et erm i n e reas o n ab le cau s e
an d g o o dfai t h o n a cas e-b y -cas e b as i s t ak i n g i n t o acco u n tal l p ert in en tfact s an d ci rcu m s t an ces . Sec. 1 .6 6 64 -4 (b )(1 ), In co m e Tax Reg s . Gen eral l y , th e m o s t i m p o rt an tfact o r i s t h e t ax p ay er’ s effo rt s i n as s es s in g i t s p ro p er t ax l iab i l i t y . Id
. Pet i t io n er h as th e b u rd en o f p ro v i n g reas on ab le cau s e. See Hi g b ee v . Co m m i s s i o n er, 1 1 6 T.C. 4 3 8 , 4 4 6 -4 4 7 (2 0 0 1). In th e co n t ex to f a v al u at i o n p en al t y , t ax p ay ers can es t ab l i s h reas o n ab l e
cau s e o n th e b as i s o f t h ei r reas o n ab l e rel i an ce o n a qual i fi edap p rai s al b y a qu al i fi edap prai s er an dthei r o wng o o dfai t h wi t h res p ect t o th e v al u at i o n. Sec. 1 .6 66 4 -4 (h ), In co m e Tax Reg s .; s ee Du n lap v . Co m m i ss i o n er, T.C. M em o .- 5 6 -

[* 5 6 ] 2 0 1 2 -1 2 6 ; 1 9 8 2 Eas t , LLC v . Co m m i s s io n er, T.C. M em o . 2 0 1 1 -8 4 ; Ev an s v . Co m m i s s i o n er, T.C. M em o . 2 0 1 0 -2 0 7 . A t ax p ay er m ay al s o rel y o n p ro fes s i o n al ad v ice as a d efen s e i f: (1 ) t h e t ax p ay er reas on ab l y b el i ev edth atth e p ro fes s i o n al i s
co m p et en tan dh as s u ffi ci en tex p ert i s e, (2 ) t h e ad v is er h as al l n eces s ary an d
accu rat e i n fo rm at i o n, an d(3 ) t h e t ax p ay er act ual l y rel i edo n the ad v ice i n g o o d fai t h
. Neo n at o l og y

As s ocs . , P.A. v . Co m

m i s si o n er, 1 1 5 T.C. 4 3 , 9 8-9 9 (2 0 0 0 ), aff’ d , 2 9 9 F.3 d2 2 1 (3 rdCi r. 2 0 0 2 ). In g en eral , rel ian ce o n a p ro m o t er i s n o t
reas on ab l e o r i n g o o d fai t h an di s n o ta d efen s e t o an accu racy -rel at edp en al t y . M o rt en s en v . Co m

m is s i o n er, 4 4 0 F.3 d3 7 5 , 3 87 (6 t h Ci r. 2 00 6 ), aff’ g T.C. M em o . 2 0 0 4 -2 7 9 ; Pas ch al l v . Co m m i s s i o n er, 1 3 7 T.C. 8 , 2 2 (2 0 11 ); Neo n at ol og y As s ocs ., P.A. v . Co m

m i s s i on er, 1 1 5 T.C. at9 8
. W i t h res p ect t o ad

ju s t m en t s t o am o un t s rep o rt edb y an LLC, reas o nab l e
cau s e i s d et erm i n edb y

ex am in i n g th e act i on s o f th e m an ag i n g m em ber. St o b i e CreekIn vs . LLC v . Un i t edSt at es , 6 0 8 F.3 d1 36 6 , 1 3 8 0-1 3 8 1 (Fed . Ci r. 2 0 1 0 ). As Gl ad e Creek ’ s m an ag er, M r. Cam p b el l ’ s act io n s are t h o se rel ev an tfo r p urp o s es o f t h e reas o n ab l e cau s e d efen s e. Pet i t i o n er arg ues th atM r. Cam p b el l rel i edo n th e ad v ice o f tw o ap p rai s ers , M r. Cl arkan d M r. Cl ov er, t o v al u e t h e eas em en t. W e fi ndth atth e ap p rai s ers d et erm in edthe b efo re v al u e t o ach iev e t he t ax s av i n g s g o al s o f t h e eas em en ttran s act i o n an dd i d n o tat t em ptt o accu rat el y

as cert ai n th e- 5 7 -

[* 5 7 ] eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e. 1 6 Gl ad e Creek d i dn o t m ak e a g o o d fai t h i n v es t i g at i o n o f t h e eas em en t ’ s fai r m ark et v al u e an dth e reas o n ab l e cau s e d efen s e i s n o tav ai lab l e. M r. Cam p b el l knew t h atth e eas em en twas s ub s t an t i al l y o verv al u ed . Infact , o v erv al u i n g th e eas em en twas a p arto f t h e eas em en ttran s act i o n h e d ev is ed
. Nei t h er M r. Cam

p b el l n o r th e ap p rai s ers h e s el ect edactu al l y s o u gh tt o d et erm i n e t h e eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e. Rat h er, M r. Cam p b el l wan t edan ap p rai sal th at
acco m pl i s h edh i s t ax o b

ject i ves fo r th e eas em en ttran s act i o n. Th e ap p rai s edv al u e
was d et erm i n edo n t h e b as i s o f t h e n eedt o at t ract i n ves t o rs b y p ro vi d in g a
s u ffi ci en tt ax b en efi tt o rai s e en o u gh m o n ey t o rep ay the Hawk s Bl u ff d eb t an dt o p ay th e fees o f t h e p ro fes si o n al s i n v o l v ed
. Itwas n o ta g o odfai t h v al u at i o n o f t h e
eas em en tp ro p ert y . Fu rt h er, M r. Cam p b el l ’ s d eci si o n t o en g ag e t wo ap p rai s ers d o es no tes t ab l i s h a g o o d fai t h i n v es t i g at i o n . M r. Cam p b el l d i dn o t m ak e a g o o d fai t h in v es t i g at i o n i n to th e eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e o r rel y o n t h e ap p rai s ers i n g o o d fai t h t o as cert ai n th e eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e.

1 6 Th e p art i es al s o d i s ag ree o v er wh et her M r. Cl ark ’ s ap p rai s al was a qu al i fi edap prai s al an dwh et h er h e was a qu al ifi edap p rai s er. See s ec. 6 6 6 4 (c)(4 )(B) an d(C). As we fi n dth e ap p rai s al was n o ti n g o odfai t h an dGl ad e Creeki s n o ten t i t ledt o a reas o n ab l e cau se d efen s e, we d o n o tad dres s th es e al t ern at i v e i ss u es .- 5 8 -

[* 5 8 ] Res p o n d en targ u es th atM r. Cam p b el l i s a p ro m o t er. Th ro u gh Ev rg reen , h e
m an ag es 3 0 p as s t hro ug h en t i t i es i n v o l v edi n eas em en t t ran s act i o ns s i m i l ar t o th e
o n e h ere wh ere h e m ark et s i n v es t m en t s i n t h e en ti t ies as t ax s av i n g s t rat eg ies
. Seq uat ch i e’ s p ro m o t i o n m at eri al s em p has i zedth e t ax b en efi t s o f an i n v es t m en t , p ro v id edex am

p l es o f th e t ax b reak s fro m d i fferen t i n v es t m en tam o u n t s , an d
warn ed i nv es t o rs o f t h e p o t en t i al t ax ri sk s fro m i n v es t i ng . M r. Vi n cen t ap p ro ach edM r. Cam

p b el l fo r a t ax s t rat eg y . Sequ at ch i e’ s s o l e b u s i nes s p u rp o se
was t o acq u i re m ajo ri t y

co n t ro l o v er Gl ad e Creek an dth en v o t e i t s i n t eres tt o
cau s e Gl ad e Creek t o d o n at e t h e eas em en t fo r i t s t ax b en efi t s . It s i n v es t o rs v o t ed t o g ran tth e eas em en ts h o rt l y aft er acq u i ri ng th ei r i n teres t s . Pet i t i o ner arg u es th atM r. Cam p b el l reas o n ab l y

an di n g oo dfai t h rel i edo n M r. Po l l o ckt o p ro v i d e t ax ad v i ce an dth e Co n serv an cy t o d raft th e d eedt o m eet t h e l eg al req u irem en ts o f a ch ari t ab l e co n t ri b u t i o n d edu ct i o n fo r a co ns erv at i o n
eas em en t . Irres p ect i v e o f wh et h er we ag ree wi th th i s arg u m en t , M r. Cam p b el l ’ s t ax s ch em e p ri m ari ly

rel i es o n t h e o v erv al u at io n o f th e eas em en t , an dh e kn ew t h e
eas em en twas o verv al u ed . Acco rd i n g l y , we s u s t ai n th e 2 0 % p en al t y fo r a
s ub s t an t i al v al uat i o n m i s s t at em en tfo r t h e p o rt io n o f th e u nd erp aym en tat t ri b u t ab l e- 5 9 -

[* 5 9 ] t o th e p o rt i o n o f t h e cl ai m ed v al u e i n ex ces s o f t h e eas em en t ’ s fai r m ark et
v al u e. 1 7 C. Neg l ig en ce o r Di s reg ard o r Sub s tan t i al Un d ers t at em en tPen al t y Res p o n d en tas sert s th e 2 0 % p en al t y wi t h res p ectt o Gl ad e Creek ’ s
u n d erp aym en t at t ri b u t ab l e t o a m i s s t at em en to f v al u e. He d oes n o t as s ertth e 2 0 %
u n d erp aym en t p en al t y

fo r n eg l i g en ce o r d i s reg ardo f ru l es an dreg ul at i o n s o r a
s ub s t an t i al u n ders t at em en to f i nco m e t ax . He s t at es th atthe i ss u e wi t h res p ectt o t h e 2 0 % p en al t y

i s wh et h er i t “ ap p l i es t o Gl ad e’ s m i s s tat em en to f v al u e * * * fo r
n eg li g en ce, a s ub s t an t i al u n d ers t at em en t o f i n co m e t ax , o r a s ub s t an ti al v al u at i o n
m i s s t at em en t” an d t h at“ [s ] ho u l dth e Co u rtd eci d e t h atth e g ro s s * * * o r t h e
s ub s t an t i al v al uat i o n m i s s t at em en tp en al t y * * * d o es n o tap p l y t o an y
u n d erp aym en t o f t ax at t ri b u t ab l e t o the ad ju s tm en t s * * * , th en the accu racy rel at ed p en al t y

u n d er s ect io n 6 6 6 2 (a) ap p l i es t o an y u nd erp aym en t o f t ax ” fo r
n eg li g en ce o r d i sreg ardo f ru les o r reg u l at i o ns o r a s ub s t an t i al u n d ers tat em en to f

1 7 As an al t ern at i v e arg u m en t, res p on d en th adarg u edth ati f we were t o al l o w t h e eas em en t d educt i o n , i ti s l i m i t edt o Gl ad e Creek ’ s b as i s i n th e eas em en t p ro p erty o n th e b as is thatth e eas em en tp ro p ert y h adb een i nv en to ry i n the h an d s o f Hawk s Bl u ff. Res p on d en t d o es n o tas s ertth i s arg u m en tas a b as i s t o i m p o s e a 2 0 % p en al t y .- 6 0 -

[* 6 0 ] i n co m e t ax . 1 8 Onb ri ef, res p on d en t ’ s d i s cu ss i o n o f t h e 2 0 % p en al t y i s
u n cl ear at t i m es as t o t h e b as i s fo r t h at . He arg u es th atGl ad e Creek d i d n o tact wi t h reas o n ab l e cau s e o r i n g o odfai t h b ecau se i t i m p ro perl y rel i edo n the Co n s erv an cy

t o draftthe d eedan do n M r. Cl ark ’ s ap p rai s al , i td i dn o to b tai n l eg al ad v ice reg ard i ng wh ether t h e co n s erv at i on eas em en t m etth e req u i rem en t s o f
s ect i on 1 7 0 , an dM r. Cam p bel l i s a p ro m o t er. Ho w ev er, h e d o es n ots t at e t h ath e
s eek s t o ap p l y

the 2 0 % p en al t y

t o th e p o rt i o n o f t h e u n d erp aym en t at t ri b u tab l e t o t h e ad ju s t m en tb el o w the eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e. Onth e b as is o f o u r
u n d ers t an d i n g o f t h e i s s u es as res p o n d en t p res en t edattri al an d o n b ri ef, we fi n d t h ath e h as co n ced ed t h e 2 0 % p en al t y o n t h e p o rt i o n o f t h e u n d erp aym en t at t ri b u t ab l e t o th e am o u nto f t h e d edu ct i o n b el o w th e eas em en t ’ s fai r m ark et . 1 9 W e d o n o ti m

p o s e a 2 0 % p en al t y

fo r n eg l ig en ce o r d i s reg ardo f ru l es o r reg u l at i o n s o r p ro v is i o n al l y i m p o s e a 2 0 % p en al t y

fo r a s ub s t an t ial u n d ers t at em en t

1 8 Res p o nd en tas sert s t h atwe s h o u l dp ro v i s i on al l y ap p l y th e 2 0 % p en al t y

fo r a s ub st an t i al u n d ers t at em en t o f i n co m e t ax s ubjectt o t h e s ub s equ en td et erm i n at i o n o f each m em

ber’ s res u l t in g i nco m e t ax d efi ci en cy an d an y d efen s es th e m em

b er m ay rai s e. See Un it edSt at es v . W o o d s , 5 7 1 U.S. 3 1 , 3 9 (2 01 3 ).
1 9 In th e FPAA res p o nd en tas s ert edth atGl ad e Creek h adn o tes t ab l i s h edth at t h e eas em en t h ad an y

v al ue.- 6 1 -

[* 6 1 ] o f i n co m e t ax o n th e p o rt i o n o f t h e eas em en td edu ct i o n b el o w the
eas em en t ’ s fai r m ark etv al u e. 2 0 In reach i n g o u r h o ld in g s h erei n, we h av e co n s id eredal l arg u m en t s m ad e,
an d , t o t h e ex t en tn o t m en t io nedab o v e, we co n cl u d e t h ey are m oo t , i rrel ev an t , o r wi t h o u tm eri t . To refl ectthe fo reg o i n g , Deci s i o n wi ll b e en t eredu n d er Ru l e 1 5 5
.

2 0 Onth e b as i s o f res p o n den t ’ s co n ces s i o n we d o n otad dres s wh et h er t h e i n v o l v em en to f a p ro m o t er i n t h e t ran s act io n req u ires u s t o s u s t ai n th e p en al t y o n t h e p o rt i o n o f t h e d edu ct i o n b el o w th e eas em en t’ s fai r m ark etv al ue. M o reo v er, we h av e d et erm i n edth atGl ad e Creek i s n o t en t it l edt o th e reas o n ab le cau se d efen s e fo r t h e p o rt i o n o f t he d edu ct i o n i n ex ces s o f t h e eas em en t ’ s fai r m ark et v al u e i rres p ect i v e o f wh et h er M r. Cam pb el l i s a p ro m o t er.