Register of Deed No. 3736/2002(UR.Nr. 3736/2002)

| | Entwurfsnummer: 26605
| | ---------------------

Agreement
on the sale
and transfer of Real Property 
(Grundstuckskaufvertrag mit Auflassung)
and Lease Agreement

Negotiated
At Bonn, Poppelsdorfer Allee 30
On December 28, 2002

Before me

DIETRICH KLEPPI

notary public with its official seat in Bonn

appeared :

|1. | Mr
  Günter Schüftan, born
  15.03.1937,resident at Holzweg 2, 50999 Cologne,                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
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|   | here
  acting not in his own name but  according to his own declaration  with
  the consent of the only shareholder, the Mersa B.V., Amsterdam, as the only
  Managing Director of  Franz Kalff GmbH, Registered under
  no. 10940 of the Commercial Register of the Magistrates Court of Bonn (formerly
  AG Euskirchen HRB 554), having its principal place of business in Euskirchen
|   |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
|   | business
  address: Dechant-Wolfgarten-Str. 85, 53881 Euskirchen,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         

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|                                                                                                                                                                                                                                                   | -hereinafter
  referred to as the Vendor
  (Verkaufer) or the Lessee- -                                                                                                                                                                                                          
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|                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|2.                                                                                                                                                                                                                                                 | Dr.
  Detlef Rahmann, attorney-at-law,business address: Burggrafenstr. 5, 40545 Düsseldorf,                                                                                                                                                                                           
|                                                                                                                                                                                                                                                   | here
  acting not in his own name but based on a written power of attorney which is
  taken to the original of this deed in the name and on behalf of Israel Land Development Insurance Company Ltd.,  having its principal place of business in
  Israel, company number 52-319200-3,
|                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                   | business
  address: 2 Arie Shenkar Street, Israel 61500                                                                                                                                                                                                                               
|                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|-
  hereinafter referred to as the Purchaser(Käufer) or the Lessor.                                                                                                                                                                          
|                                                                                                                                                                                                                                                  
|The
  appeared for 1 and 2 identified 
  themselves by their federal identity cards, a copy of which
  was taken by their approval to the files of the notary.
  They and the notary are in sufficient command of the English and German language.
|                                                                                                                                                                                                                                                  
|The
  appeared asked for the notarization of the following declaration, partly in
  English and partly in German:                                                                                                                                 

| | WHEREAS Vendor is the sole owner of the Property (as defined hereunder); and                                                                                                                                                       
| | -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |                                                                                                                                                                                                                                    
| | WHEREAS Purchaser is desirous of purchasing the Property and Vendor is
  willing to sell the Property to Purchaser in the manner provided for herein,
  subject to the terms, provisions and conditions detailed in this Agreement,
| |                                                                                                                                                                                                                                    
| | Vendor
  and Purchaser hereby conclude the following                                                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                    
| | Agreement on the sale and
  transfer of Real Property(Grundstücksverkaufsvertrag mit Auflassung)                                                                                                                                   
| |                                                                                                                                                                                                                                    
| | 1.Specifications in the land register                                                                                                                                                                                              

- 2 -

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---

| | In
  the land register (Grundbuch) of the Magistrates Court
  (Amtsgericht) of Euskirchen for Kreuzweingarten-Rheder, sheet (Blatt) 557, in
  the catalogue of real estate, there is an entry for the following property in
  the district (Gemarkung) of Euskirchen (the Property):
| | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

|Serial
  No. (lfd.Nr.) |  | Land
  (Flur) |  | Title
  no.
  (Flurstück) |  | Nature
  and position                      |  | Size
  in sqm | 
|---------------------- |  | ------------- |  | ------------------------- |  | ------------------------------------------ |  | ------------- | 
|                       |  |               |  |                           |  |                                            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  |                                            |  |               | 
|1                      |  | 3             |  | 89                        |  | Grassland                                  |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | On
  the SauereBenden                    |  | 18750         | 
|3                      |  | 2             |  | 200                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 10210         | 
|4                      |  | 2             |  | 135                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 29906         | 
|5                      |  | 2             |  | 285                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 1907          | 
|6                      |  | 2             |  | 311                       |  | Grassland                                  |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | On
  the governmentadministratorsBenden |  | 675           | 
|10                     |  | 2             |  | 316                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 955           | 
|8                      |  | 2             |  | 317                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 1420          | 
|9                      |  | 2             |  | 318                       |  | Building
  withsurrounding area            |  |               | 
|                       |  |               |  |                           |  | By
  the spinning mill                     |  | 521           | 

| | Section I (Owner ́s details):                                                                                         
| | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |                                                                                                                      
| | Franz
  Kalff GmbH & Co. IndustrieanlagenKommanditgesellschaft
  [Industrial Plant, Limited Partnership], Euskirchen
| |                                                                                                                      
| | Section II (charges and restrictions):                                                                               
| |                                                                                                                      
| | Serial
  no. 1:                                                                                                      

- 3 -

---

---

| | Charges
  on serial nos. 1, 6, 8: right to lay gas pipes, coupled with a restriction on
  building, in favour of the Gasversorgungsgesell­schaft mbH [Gas Supply Co.
  Ltd.] in Euskirchen. The exercise of this right may be assigned to a third
  party.                                 
| | -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | Serial
  no. 2:                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | Charges
  on serial no. 1: negative easement (right to lay gas pipes), coupled with a
  restriction on building, in favour of the Gasversorgung Euskirchen GmbH
  [Euskirchen Gas Supply Co. Ltd.], Euskirchen-Kuchenheim.                                                                 
| | Serial
  no. 4:                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | Charges
  on serial no. 1: negative easement (right to lay lines) in favour of the
  municipality of Euskirchen.                                                                                                                                                                           
| | Serial
  no. 5:                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | Charges
  on serial no. 9: right to lay gas pipes, coupled with a restriction on
  building, in favour of the Gasversorgungsgesellschaft mbH [Gas Supply Co.
  Ltd.] in Euskirchen. The exercise of this right may be assigned to a third
  party.                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | Section III (mortgages, encumbrances, annuity charges):                                                                                                                                                                                                                                    
| | Serial
  no. 14:                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | Charges
  on serial nos. 1, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10: 2 million euros, encumbrance without
  charge deed with 15 % interest and 10 % one-off incidental payment in favour
  of the Deutsche Postbank AG [German Postbank plc], Bonn, which shall be
  removedwith the transfer of the property.
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | These
  contents of the land register were ascertained on December 12, 2002.                                                                                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | 2.                                                                                                                                                                                                                                                                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | The
  Vendor hereby sells to the Purchaser the Property, including all integral
  components and all statutory perquisites, together with all rights and
  interests appurtenant thereto.                                                                                                  
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | 3.                                                                                                                                                                                                                                                                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | Vendor
  warrants, represents and undertakes by way of an independent Guarantee
  Contract (im Wege des selbständigen Garantieversprechens)in
  favor of Purchaser that :                                                                                                                  
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                            
| | 3.1                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | 3.2                                                                                                                                                                                                                                                                                        

- 4 -

---

---

| | 3.3  | The
  Vendor is the owner of the Property. The Property is still registered in the
  name of Franz Kalff GmbH & Co. Industrieanlagen-Kommanditgesellschaft
  (KG). The limited partner of KG left KG so that all assets and liabilities
  of KG automatically became assets and liabilities of Vendor (Anwachsung).
  The real property register still has to be corrected.                                                                                                                                                             
| | ---- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 3.4  | Except
  as registered in Article 1 above, the Property is free and clear of all
  mortgages, charges, easements, encumbrances and other third party rights.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | 3.5  | The
  execution of this Agreement shall not contravene or infringe the rights of
  any third party.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
| | 3.6  | Vendor
  has no knowledge of any reason or impediment which may prejudice or hinder
  the acquisition and transfer of the ownership in and to the Property in the
  manner provided for in terms of this Agreement.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
| | 3.7  | Vendor
  hereby declares that it is aware that Purchaser will be entitled to rely upon
  the representations and warranties made by Vendor in terms of this paragraph,
  and that Purchaser has so relied upon said warranties and representations.                                                                                                                                                                                                                                                                                         
| | 3.8  | Vendor
  guarantees that:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
| |      | 3.8.1                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| |      | 3.8.2                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| |      | 3.8.3                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| | 3.9  | Vendor
  declares that since Mr. Gunter Schüftan is the manager of the
  vendor (a) the Vendor has not received any notice from any authority
  regarding contamination of the grounds; and (b) the Vendor did not use any substances
  that may cause contamination to the grounds.                                                                                                                                                                                                                                                        
| |      |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
| | 3.10 | Vendor
  shall be solely and fully liable towards the Purchaser, for all damages,
  costs or expenses of any kind and description whatsoever caused to the
  Purchaser or its officers, by or as a result of, a finding that the grounds
  of the Property has been contaminated with substances which are not allowed
  according to the relevant environmental laws, including, without limitation,
  the costs of bringing the Property into a condition which is in compliance
  with the respective environmental laws (the Damages).

- 5 -

---

---

| |                                                                                                                                                                                                                                                                        | Vendor
  undertakes to compensate the Purchaser and indemnify him and hold the
  Purchaser harmless from and against all damages, costs and expenses resulting
  from such Damages. Vendor shall indemnify the Purchaser immediately following
  a written request delivered to Vendor.
| | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | 3.11                                                                                                                                                                                                                                                                   | The
  Guarantees in Section 7 are correct.                                                                                                                                                                                                                                             
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | No
  fault shall be necessary for a liability of Vendor under this Section 3. The
  period of limitation of any claims due to this Section 3 of the Agreement
  shall be 16 (sixteen) years after registration of the
  Purchaser in the land register as new owner.  
| |                                                                                                                                                                                                                                                                       
| | 4.                                                                                                                                                                                                                                                                     | Purchase price                                                                                                                                                                                                                                                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | The
  purchase price shall be                                                                                                                                                                                                                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        | $ 3.5 million                                                                                                                                                                                                                                                                          
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        | (in words: three million five hundred
  thousand US dollars)                                                                                                                                                                                                                           
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        | (the Purchase
  Price).                                                                                                                                                                                                                                                              
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | No
  VAT shall be owed by Purchaser to Vendor. If any disadvantages such as fines
  accrue to Vendor from the fact that no VAT is paid on the purchase price,
  these disadvantages shall be born by Vendor. There shall be no claim of
  Vendor against Purchaser. . 
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | 5.                                                                                                                                                                                                                                                                     | Arrangements for payment of the Purchase Price                                                                                                                                                                                                                                         
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | The
  Purchase Price shall fall due and become payable on February 28, 2003 to the
  notarial account of the official notary at the Deutsche Bank AG, Bonn, No.
  025112404 (BLZ 380 700 59), but not before the Notary has confirmed to the
  parties in writing that
| |                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| | -                                                                                                                                                                                                                                                                      | all
  approvals required for completion, in particular, the approval pursuant to §
  2 Gründstucksverkehrsgesetz (GrstVG) have been provided to him,                                                                                                                                   

- 6 -

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| | -                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | no
  rights of first refusal will be exercised,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
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| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | -                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | a
  priority notice of conveyance having first priority has been entered in the
  land titles register only after the notation in respect of the entries in
  Section II (charges and restrictions) serial no. 1, 2, 4 and 5 and in Section
  III serial no. 14 (2 million euros encumbrance in favour of the Deutsche
  Postbank AG) to secure the Purchaser,                                                                                                                                                     
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | -                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | the
  consent to the cancellation (Loschungsbewilligung) of the entry of the encumbrance
  in favour of the Deutsche Postbank AG has been presented to the notary with
  fullfilable fiduciary instructions.                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | The
  notary is hereby instructed with irrevocable effect to redeem and expunge the
  rights given to the Vendor on the basis of section III, serial no. 14, at the
  cost of the Vendor and transfer the rest including the interest to the vendor
  to its account no. 0015397507 at the Postbank Koln (BLZ 370 100 50).
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | It
  is agreed that interest on late payments shall be 10% (ten out of one
  hundred) per year.                                                                                                                                                                                                                           
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | 6.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         | Compliance with writ of execution                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | The
  Purchaser expresses to the Vendor its willingness to comply with an immediate
  writ of execution on the basis of this Agreement, extending to the entire sum
  of its assets. The notary may, at any time, without further proofs given,
  issue a copy of the document that shall be likewise enforceable.        
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | 7.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         | Guarantee                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | 7.1                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        | The
  Property will be handed over to the Purchaser in the actual state (as is)
  as of the Effective Date (as defined below).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
| | 7.2                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        | The
  charges entered in section II under current nos. 1, 2, 4 and 5 shall be taken
  on by the Purchaser along with the obligations underlying them, which are
  known to the Purchaser.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Any
  charges on buildings, restrictions resulting from neighbours rights or
  easements based on ancient custom shall be taken on by the Purchaser without
  any form of indemnification. No such rights are known to the Vendor except
  for a notice of the city of Euskirchen that the land may be declared agricultural
  land.                                                                                                                                                                              
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | The Vendor declares and undertakes that all
  businesses and/or operations and/or activities conducted and/or operated by the Vendor and/or any third party on the Property, are conducted and/or operated in conformity with all
  licences, permits and approvals required by local law or any governmental
  bodies, municipal or otherwise for such businesses and/or operations and/or activities, and Vendor has received no notice and has no
  knowledge which might effect its aforementioned declaration.

- 7 -

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---

| | 7.3                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | The
  notary has informed the parties concerned that they have the opportunity of
  inspecting the catalogue of charges on buildings at the office of the lower
  building inspectorate.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
| | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| | 7.4                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | The
  Vendor hereby gives assurance that all taxes and community charges, levied
  prior the Effective Date, in respect of the Property have been fully paid.
  The Vendor herewith releases the Purchaser from all taxes, obligations,
  payments and charges accumulated and/or accrued prior the Effective Date.                                                                                                                                                                                                                                                       
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | 8.                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Commercial transfer                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | The
  full and exclusive possession, rights of exploitation, charges
  and the risk of the object of the sale suffering accidental destruction or
  accidental deterioration, as well as the general obligations of ensuring safe
  passage to traffic, shall pass to the Purchaser today (Effective Date).
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | 9.                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Execution, notes                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | 9.1                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | The
  parties hereby charge the notary with the execution of this Agreement. All
  authorisations will become legally effective when received by the notary.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
| | 9.2                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | The
  notary has informed the parties concerned of all the authorisations that are
  required for the execution of this Agreement, especially the
  one by the Chamber of Agriculture (Landwirtschaftskammer) according to § 2
  GrstVG, as well as of the statutory liability of all the parties involved for
  levies and taxes. Ownership of the Property will only pass to the
  Purchaser when the entry in the land register is rewritten. For this purpose
  all relevant authorisations and the certificate of non-objection in respect
  of tax must be provided.
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               | The
  parties involved hereby declare that all the agreements of the contract of
  purchase in this document are correct, and that they have been set down in
  full.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | 10.                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | Option to sell land to vendor                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
| | The
  Purchaser shall have the option to resell the Property to the Vendor on an
  as is basis, at the Purchase Price in the event of sale of the shares of
  the Vendor or its activity to a third party.                                                                                                 
| | This
  option shall be for a period of 15 (fifteen) years from the date hereof,
  provided the Lease Agreement entered into between the parties hereto below
  (attached hereto as Appendix 1)
  was not terminated by the Purchaser in accordance with Section 3.2 to the
  Lease Agreement.                

- 8 -

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| | 11.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Costs, fees, taxes                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
| | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | The
  purchaser shall bear the costs related to this agreement
  and its execution, in particular the costs of the notary public, but
  only up to EUR 35.000,-- plus VAT and the registration fee for the land register,
  but only up to EUR 9.000,--. All other payments to the notary or the court,
  if any, shall be paid by the vendor.
| | The
  notary has pointed out, that the parties insofar are liable both together as
  a group and as individuals.                                                                                                                                                                                                                              
| | The
  tax on land acquisition shall be borne by the Purchaser. The consultancy
  charges incurred in connection with the acquisition of the Property shall be
  borne by each party severally.                                                                                                                                                
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | 12.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Indemnity                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | Vendor
  undertakes to indemnify the Purchaser for damages caused to the Purchaser as
  a result of false representations by the Vendor.                                                                                                                                                                                                      
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | 13.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Miscellaneous                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | 13.1                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | Changes
  or additions to this Agreement are effective only when expressed in writing
  and signed by both parties, if not notarial recording is the only valid form.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | 13.2                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | Should
  individual stipulations of this Agreement be found to be ineffective, either
  in whole or in part, the legal validity of the Agreement in other respects
  shall not be affected. In such a case the invalid stipulation is so far as
  possible to be interpreted by mutual agreement between the parties or else to
  be supplemented in such a way that the business objective that was intended
  by the invalid stipulation may be attained. The same shall apply if in the
  execution of the agreement a contractual loophole in need of supplementation
  should be revealed.
| | 13.3                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | Place
  of fulfilment and place of jurisdiction shall be the place of business of the
  Vendor.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
| | 13.4                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | The
  addresses of the parties for purposes of this Agreement and for the service
  of process shall be as appearing at the commencement of this Agreement,
  unless a new address is notified in writing by one party to the other party and the
  notary.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
| | 13.5                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | All
  notices in writing shall be sent by the parties to the other party by registered
  mail at the addresses set forth above and shall be deemed to have been
  delivered to the addressee 4 (four) days after the
  date of posting. Notices delivered personally or by courier shall be deemed
  to be delivered on the delivery thereof.                                                                                                                                                                                                                                                  

- 9 -

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---

| | 13.6                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           | This Agreement shall be subject to the law of the Federal Republic of Germany.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
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| | 14.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            | Erklärungen gegenuber dem Grundbuchamt                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | 14.1   Auflassung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | Die
  Beteiligten sind daruber einig, daß das Eigentum an
  dem ubertragenen Grundbesitz auf den Käufer ubergeht. Sie bewilligen die
  Eintragung des Eigentumswechsels.                                                                                                                                                                                                      
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | 14.2   Auflassungsvormerkung, Löschungsvollmacht                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | Zur
  Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsubertragung bewilligt der
  Verkäufer die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers. Der Käufer
  bewilligt bereits jetzt die Löschung dieser Vormerkung gleichzeitig mit der
  Eigentumsumschreibung, sofern keine Zwischeneintragungen ohne seine
  Zustimmung vorliegen.                                                
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | Der
  Käufer bevollmachtigt hiermit unter Befreiung von den Beschränkungen des §
  181 BGB den Verkäufer, durch Erklärungen vor dem amtierenden Notar oder
  dessen Vertreter die zugunsten des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung
  löschen zu lassan und alle Erklärungen abzugeben, die zur Löschung dieser
  Auflassungsvormerkung im Grundbuch erforderlich sind.
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | Gegenuber
  dem Grundbuchamt gilt diese Vollmacht unbeschränkt.                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | Im
  Innenverhältnis darf der Verkäufer von dieser Vollmacht jedoch nur Gebrauch machen,
  wenn                                                                                                                                                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | 1.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             | der
  Verkaufer dem Notar zuvor schriftlich mitteilt, daß der Verkaufer aus diesem
  Grunde                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                | wirksam
  vom Kaufvertrag zuruckgetreten ist, und daraufhin                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| | 2.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             | der
  Notar unter der zuletzt ihm bekanntgegebenen Adresse den Kaufer angeschieben
  und diesen darauf hingewiesen hat, daß die Auflassungsvormerkung geloscht
  werde, wenn der Kaufer nicht innerhalb von vier Wochen nach dem Datum des
  Schreibens des Notars nachweist, daß er den Kaufpreis bezahlt hat. Sollte der
  Kaufer nur einen Teilkaufpreis geleistet haben und der Verkaufer deshalb
  zurucktreten, darf der Verkaufer von der Loschungsvollmacht nur Gebrauch
  machen, wenn die Ruckzahlung des erhaltenen Teilbetrages durch Hinterlegung
  auf Notaranderkonto oder in anderer Weise sichergestellt ist.

- 10 -

---

---

| | Der
  Notar hat die Rechtswirksamkeit des Ruchktritts nicht zu uberprufen. Den Beteiligten
  ist bewußt, daß der Notar bei Ausfuhrung Keinerlei Haftung fur die
  Rechtswirksamkeit des Rucktritts uvernimmt und daß bei Eintritt der
  obengenannten Voraussetzungen der Kaufer seine dingliche Sicherheit in Form
  der Auflassungsvormerkung verliert.
| | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | 14.3   Loschungen                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | Die
  Beteiligten stimmen der Loschung aller Belastungen einschließlich
  Mithaftenlassungen zu und beantragen den Vollzug.                                                                                                                                                                                                                              
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | 14.4Antragstellung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | Der
  Notar kann Antrage auch getrennt und eingeschrankt stellen und zurucknehmen.
  Der Notar soll die Eigentumsumschreibung erst gegen Nachweis der Zahlung oder
  Hinterlegung des Kaufpreises  ohne etwaige Verzugszinsen  beantragen.                                                                                                             
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | 14.5Durchfuhrungsvollmacht                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | Alle
  Beteiligten bevollmachtigen den Notar  auch dessen Vertreter  unter
  Befreiung von den Beschrankeungen des § 181 BGB, erganzende oder andernde
  Erklarungen abzugeben, insbesondere soweit solche vom Grundbuchamt fur
  Eintragungen gefordert werden.                                                                                       
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | The
  appeared asked furthermore for the notarisation of the following Lease
  Agreement in English and in German, as it is annexed to this deed as Appendix 1.                                                                                                                                                                                          
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
| | This
  document and the appendix have been read aloud to the deponents in the
  presence of the notary, approved by the deponents and signed by them and by
  the notary in their own hand as shown below:                                                                                                                                               
| |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

|             |                 |  | 
|------------ | --------------- |  | 
|The
  Vendor | The
  Purchaser

- 11 -

---

---

|Lease Agreement                                                                                                                                                 |                                                                                                                                            | Mietvertrag                                                                                                                                                                     
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|between                                                                                                                                                         |                                                                                                                                            | Zwischen                                                                                                                                                                        
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|Israel
  Land Development Insurance Company Ltd. with registered office at 2 Shenkar
  St. Tel Aviv, Israel 61500,                                              |                                                                                                                                            | Israel Land Development
  Insurance Company Ltd. mit Sitz in 2 Shecker St Tel
  Aviv, Israel 61500,                                                                             
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|- hereinafter referred to as the Lessor
  -                                                                                                                   |                                                                                                                                            | - im Weiteren Vermieter
  genannt -                                                                                                                                           
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|represented
  by Dr. Detlef Rahmann, business address Burggrafenstraße 5, 40545 Düsseldorf,
  Germany,                                                          |                                                                                                                                            | vertreten durch Dr. Detlef Rahmann,
  geschäftsansässig Burggrafenstraße 5, 40545 Düsseldorf, Deutschland,                                                                      
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|and                                                                                                                                                             |                                                                                                                                            | und                                                                                                                                                                             
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|Franz
  Kalff GmbH                                                                                                                                              |                                                                                                                                            | Franz Kalff GmbH                                                                                                                                                                
|with
  principal office at Euskirchen, Germany,                                                                                                                 |                                                                                                                                            | Mit Hauptgeschäftssitz in Euskirchen, Deutschland                                                                                                                               
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|represented
  by Mr Gunther Schüftan, acting acoording to his own declaration with consent
  of the sole shareholder of Franz Kalff GmbH, the Mersa Holding BV, |                                                                                                                                            | Vertreten durch Herrn Gunther Schüftan, handelnd
  nach seiner Erklärung mit Zustimmung der alleinigen Gesellschafterin der
  Franz Kalff GmbH, der Mersa Holding BV, Amsterdam.
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|- hereinafter referred to as the Lessee.                                                                                                                      |                                                                                                                                            | - im Weiteren Mieter
  genannt -                                                                                                                                              
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|WHEREAS:                                                                                                                                                        |                                                                                                                                            | IN ANBETRACHT DASS                                                                                                                                                              
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|1.                                                                                                                                                              | The
  Lessor is entitled to be registered as the sole  owner of the Property (as defined below);                                           |                                                                                                                                                                                 
|2.                                                                                                                                                              | The
  Lessee is interested in leasing the said Property from the Lessor for such
  terms, consideration and purpose as set forth herein;   |                                                                                                                                                                                 
|3.                                                                                                                                                              | The
  Lessor is interested in leasing out the said Property to the Lessee subject
  to and upon the terms and conditions set forth herein; |                                                                                                                                                                                 
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|The
  parties hereby determine upon the following lease agreement (the Agreement):                                                                            |                                                                                                                                            | haben die Parteien hiermit den folgenden Mietvertrag
  (den Vertrag)
  geschlossen:                                                                                           
|                                                                                                                                                                |                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                 
|1.
  Contractual
  object                                                                                                                                       |                                                                                                                                            | 1.            Vertragsgegenstand                                                                                                                                                

---

---

|1.1          The
  entire non-portable fixed assets of the Lessor, consisting of the property
  more precisely designated in Appendix 1 hereto, with all the buildings
  erected upon it (the Property), shall be leased by the Lessor
  to the Lessee.                                                                                                                                                         |  | 1.1          Das komplette, ortsunveränderliche Anlagevermögen des Vermieters,
  bestehend aus der Immobilie, die in Anhang 1 näher beschrieben ist, mit allen
  sich darauf befindlichen Gebäuden (die Immobilie), wird vom Vermieter an den Mieter
  vermietet.                                                                                                                                                                          
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |  | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
|1.2          The
  state, furnishings and condition of the Property are known to the parties.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     |  | 1.2          Der Zustand, die Möblierung und die Beschaffenheit der Immobilie sind
  den Parteien bekannt.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
|1.3          The
  Property shall be leased without any guarantee for objective defects being supplied.
  The Lessee acknowledges hereby that the Property is in proper condition at
  the time of their being handed over.                                                                                                                                                                                       |  | 1.3          Die Immobilie wird ohne Gewähr vorhandener, sachlicher Fehler
  vermietet. Der Mieter bestätigt hiermit, dass die Immobilie sich zum
  Zeitpunkt der Übergabe in einem ordentlichen Zustand befindet.                                                                                                                                                                                                                           
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
|1.4          The Property is leased on the basis of the buildings and the
  surrounded areas as inspected and seen by the Lessee and on an as is basis.
  The Lessee declares and warrants that it has had the opportunity to check the
  Property, and is fully satisfied in all respects. The Lessee will not have
  any claims or demands against the Lessor in relation to any of the aforesaid
  matters.  |  | 1.4          Die Immobilie, bestehend aus Gebäuden und Umland, wird vom Mieter wie
  inspiziert und gesehen und im Istzustand angemietet. Der Mieter erklärt und
  garantiert, dass er die Gelegenheit hatte, die Immobilie zu prüfen und dass
  er in jeder Hinsicht voll zufrieden ist. Der Mieter wird keine Forderungen
  oder Ansprüche gegen den Vermieter in Bezug auf die vorgenannten
  Angelegenheiten stellen.                  
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
|1.5          If the Lessee terminates this Agreement prior the expiration of the
  Initial Lease Term, the Lessee shall be liable to pay the entire Leasehold
  Rent (as defined below) and other payments hereunder for the whole of the
  Initial Lease Term, and for the avoidance of doubt, the Lessee shall pay the
  same throughout the Initial Lease Term even if the Lessee does not use the
  Property. |  | 1.5          Wenn der Mieter diesen Vertrag vor Ablauf der Anfangsmietzeit
  kündigt, haftet der Mieter für die Zahlung der gesamten Miete für das
  Mietgrundstück (wie weiter unten definiert) sowie für weitere Zahlungen aus
  diesem Vertrag für die gesamte Anfangsmietdauer. Um jeden Zweifel zu
  vermeiden: Der Mieter wird die Zahlungen für die gesamte Anfangsmietdauer
  auch dann leisten, wenn er die Immobilie nicht benutzt.

- 2 -

---

---

|2. Obligations of
  maintenance                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     |  | 2. Instandhaltungspflichten                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |  | -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|2.1          The
  Lessee is to keep the land and buildings, fixtures and enclosures, in a state
  of orderly maintenance, and to carry out repairs on its account including any
  impairment, damage or flaw and any repair that needs to be made in the
  Property to maintain the Property in its current status. The Lessee
  undertakes to notify the Lessor of any substantial defect, damage or
  malfunction caused to or on the Property and its systems immediately upon
  becoming aware of same.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        |  | 2.1          Der Mieter ist verpflichtet, das Grundstück und die Gebäude, die
  Einrichtungsgegenstände und Einfriedungen in einem ordentlich gewarteten
  Zustand zu halten und Reparaturen zu eigenen Lasten auszuführen,
  Beeinträchtigungen, Schäden oder Mängel zu beheben sowie Reparaturen an der
  Immobilie vorzunehmen. Der Mieter verpflichtet sich, den Vermieter von allen
  größeren Defekten, Schäden oder Fehlfunktionen zu unterrichten, die an der
  Immobilie oder ihren Systemen entstanden sind, und zwar sofort, nachdem ihm
  diese Schäden bekannt geworden sind.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|2.2          Without
  limiting the obligation of the Lessee to perform the actions as stated above,
  and without causing the matter to be construed as imposing any duty on the
  Lessor, the Lessor shall be entitled to carry out any and all repairs on the
  Property, for which the Lessee shall be responsible according to this Agreement,
  if such repair is not completed by the Lessee within 14 days after the date
  of a written warning regarding the same. In such event, the Lessee shall be
  obligated to return to the Lessor, immediately following receipt of demand in
  writing, all amounts expended by the Lessor to effect such repairs in
  accordance with an invoice presented by the Lessor. In case of urgency, in
  particular to prevent damages from the property, Lessor is entitled to
  immediately carry out necessary works without having to observe the afore 14
  days waiting period. |  | 2.2          Ohne Einschränkung der Pflichten des Mieters, die oben genannten
  Handlungen vorzunehmen, und ohne hiermit dem Vermieter eine Verpflichtung
  aufzuerlegen soll er das Recht haben, alle Reparaturen an der Immobilie
  vorzunehmen, für die der Mieter vertragsgemäß zuständig wäre, wenn eine
  solche Reparatur vom Mieter nicht innerhalb von 14 Tagen nach dem Datum der
  diesbezüglichen schriftlichen Warnung ausgeführt wurde. In einem solchen Fall
  ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter sofort nach Vorlage einer
  schriftlichen Aufforderung alle Kosten zu ersetzen, die dem Vermieter infolge
  solcher Reparaturen entstanden sind. Der Vermieter wird die entsprechenden
  Rechnungen vorlegen. Im Falle der Dringlichkeit, insbesondere um Schäden an
  der Immobilie zu vermeiden, ist der Vermieter berechtigt, erforderliche
  Arbeiten unverzüglich auszuführen, ohne dem Mieter vorab eine Frist von 14
  Tagen zu setzen.
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|2.3          Significant
  changes or additions to the Property, in particular changes to the buildings,
  are permissible only with the prior written consent of the Lessor.Any addition or modification will be considered
  the property of the Lessor, unless the parties agree otherwise in writing.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |  | 2.3          Erhebliche Änderungen oder Ergänzungen an der Immobilie, insbesondere
  Änderungen an den Gebäuden, sind nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung
  des Vermieters erlaubt. Jede Erweiterung oder Änderung wird als Eigentum des
  Vermieters betrachtet, sofern die Parteien nichts Anderes schriftlich
  vereinbart haben.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|3.  Duration of lease                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |  | 3.  Dauer der Anmietung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|3.1          The
  term of this Agreement shall begin on December 28, 2002 for a duration of fifteen
  years, and
  shall expire on December 27, 2017 (the Initial Lease Term).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  | 3.1          Die Laufzeit dieses Vertrages beginnt am 28. Dezember 2002 und
  beträgt 15 Jahre; sie endet am 27.12.2017 (die Anfangsmietzeit).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

- 3 -

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|3.2          The
  Initial Lease Term shall be extended for a further period of two years at a
  time, on the same terms and conditions, if notice of termination is not
  given, at least six months before its expiry, by means of registered letter
  by either party. Receipt of the notice of termination shall be decisive.                                                                                                                                                                                                                                        |  | 3.2          Die Anfangsmietzeit wird um einen weiteren Zeitraum von jeweils zwei
  Jahren zu denselben Bedingungen und Bestimmungen verlängert, wenn nicht sechs
  Monate vor ihrem Ablauf eine schriftliche Kündigung per Einschreibebrief
  seitens einer der Parteien erfolgt. Der Eingang des Kündigungsschreibens ist
  ausschlaggebend.                                                                                                                                                                                                                                                          
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|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|3.3          The
  Lessee shall be entitled to conclude sub-letting agreements. The leasehold
  rent that the Lessee is to receive from the subletting and any proprietary
  and legal rights attached to it, will belong to the Lessor, at any time, and
  the Lessee shall serve as its trustee only. It is hereby clarified that in
  any event the Lessor will not be entitled to receive the amount of the Leasehold
  Rent actually
  paid to it, from such sub-letting agreements.                                                                                |  | 3.3          Der Mieter ist berechtigt, Untermietverträge zu schließen. Die Miete
  für das Mietgrundstück, die der Mieter aus der Untervermietung erhält und die
  damit verbundenen Eigentumsrechte und gesetzlichen Rechte verbleiben zu jedem
  Zeitpunkt beim Vermieter und der Mieter handelt nur als sein Treuhänder. Es
  wird hiermit klargestellt, dass der Vermieter kein Anrecht auf die Beträge hat,
  die aus der Miete für das Mietgrundstück aus einem solchen Untermietvertrag
  erzielt werden.                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|3.4          Notwithstanding
  anything to the contrary, at any time during the term of this Agreement, the
  Lessor shall have the right, at its sole discretion, to terminate the Initial
  Lease Term and completely vacate the Lessee and its subtenants from the
  Property, by a twelve (12) months advanced written notice.                                                                                                                                                                                                                                       |  | 3.4          Ungeachtet gegenteiliger Aussagen soll der Vermieter zu jedem
  Zeitpunkt während der Laufzeit dieses Vertrages das Recht haben, nach
  alleinigem Ermessen die Anfangsmietzeit zu beenden und den Mieter sowie seine
  Untermieter aus der Immobilie zu entfernen. Die Kündigungsfrist beträgt
  hierfür 12 Monate.                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|3.5          The
  Lessee undertakes upon expiration of this Agreement or in the event of the
  earlier cancellation or termination of the lease, inter alia as stated in
  Section 3.4, to give up possession of the Property to the Lessor with vacant
  possession and clean, free of all persons and property and without any delay
  or impediment, in the same good condition and repair as the Lessee received
  them at the beginning of the Initial Lease Term, except for ordinary wear and
  tear resulting from ordinary and reasonable use of the Property. |  | 3.5          Der Mieter verpflichtet sich bei Ablauf des Vertrages oder für den
  Fall einer frühzeitigen Stornierung oder Kündigung des Mietverhältnisses, wie
  u.a. in Absatz 3.4 ausgeführt, die Immobilie komplett an den Vermieter
  zurückzugeben, frei gezogen und sauber, frei von allen Personen und Eigentum
  und ohne Verzögerung und Hindernissen, in demselben ordnungsgemäßen und
  reparierten Zustand, wie der Mieter sie zu Beginn der Anfangsmietzeit
  übernommen hat. Ausgenommen sind normale Abnutzungserscheinungen aus dem
  üblichen und angemessenen Gebrauch der Immobilie.

- 4 -

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|3.6          If
  upon expiration of this Agreement, or upon the prior termination or
  cancellation of same, the Lessee shall not vacate the Property within 14 days
  from the termination/cancellation as stated and shall not have returned same to the exclusive
  possession of the Lessor in good condition as set forth above, it shall be
  obligated to pay to the Lessor for the period of time from the date commencing
  after the 14 days period above detailed until the time the Property is
  vacated and returned in fact as stated, a sum equal to one hundred twenty
  five percent  (125%)  of the daily Leasehold Rent in accordance
  with this Agreement for each day the Lessee is late in vacating. The
  foregoing payment shall be deemed to constitute an appropriate usage fee,
  damages or agreed damages, fixed and estimated in advance by the parties
  taking into account all the circumstances regarding the matter. No payment
  under this Article shall grant the Lessee any right to add to or retain possession
  of the Property or prejudice any other rights of the Lessor under this
  Agreement or under applicable law or the right of the Lessor to sue for
  vacation and recovery of the Property as aforesaid. |                                                                                                                                                                                                                                                                    | 3.6          Wenn der Mieter bei Ablauf dieses Vertrages oder bei einer
  frühzeitigen Beendigung oder Stornierung die Immobilie nicht innerhalb von 14
  Tagen nach der genannten Kündigung/ Stornierung räumt und sie nicht in dem
  oben genannten ordnungsgemäßen Zustand in den ausschließlichen Besitz des
  Vermieters zurückgibt, soll der Mieter verpflichtet sein, dem Vermieter für
  den Zeitraum nach der oben genannten 14tägigen Frist bis zur endgültigen
  Räumung und tatsächlichen Rückgabe eine Summe von einhundertfünfundzwanzig
  Prozent (125%) des Tagesmietsatzes für das Mietgrundstück gemäß diesem
  Vertrag für jeden Tag zahlen, den der Mieter für die Räumung benötigt. Die
  vorgenannte Zahlung wird als eine angemessene Nutzungsgebühr betrachtet, für
  Schäden oder festgesetzte Schädigungen, die von den Parteien im Voraus
  festgesetzt und eingeschätzt werden, wobei alle diesbezüglichen Umstände zu
  berücksichtigen sind. Zahlungen aus diesem Artikel gewähren dem Mieter
  keinesfalls Rechte, das Eigentum an der Immobilie zu bereichern oder sie
  zurückzubehalten oder sonstige Rechte des Vermieters aus diesem Vertrag oder
  nach den gültigen Gesetzen zu beeinträchtigen oder das Recht des Vermieters,
  eine Räumung zu verlangen und die Immobile, wie oben erklärt, wieder zu
  übernehmen.
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|3.7          Without
  prejudice to any other right, remedy or power contained in this Agreement or
  otherwise available to the Lessor, on or at any time after the occurrence of
  any of the following events:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |                                                                                                                                                                                                                                                                    | 3.7          Unbeschadet weiterer Rechte, Rechtsbehelfe oder Berechtigungen aus
  diesem Vertrag oder die sonst wie dem Vermieter zur Verfügung stehen oder zu
  jedem Zeitpunkt des Auftretens der folgenden Ereignisse:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|3.7.1                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               | if
  the Leasehold Rent (as defined below) or any part thereof or any other payments
  due hereunder shall be unpaid for 14 days after becoming payable  (For the purpose of this Section an approval
  of payment from a bank shall be deemed actual payment); or |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             

- 5 -

---

---

|3.7.2                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       | if
  the Lessee shall commit a
  substantial breach of an obligation in this Agreement and shall fail to
  remedy such breach within 14 days after written notice by the Lessor to the
  Lessee specifying the breach complained of;
  or |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | 3.7.2 | Wenn der Mieter eine wesentliche
  Vertragsverpflichtung verletzt und diese Verletzung nicht innerhalb von 14
  Tagen nach schriftlicher Mitteilung, aus der die beklagte Verletzung
  hervorgeht und die der Vermieter an den Mieter schickt, behebt; oder
|----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----- | -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|3.7.3                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       | if
  the Lessee enters into liquidation and/or if an application to have
  insolvency proceedings opened has been filed, and has not been cancelled
  within 30 days from the date of its filing                                          |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          | 3.7.3 | Wenn der Mieter sein Geschäft auflöst und/oder wenn
  ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wurde und dieser
  nicht innerhalb von 30 Tagen zurückgenommen wurde,                                                                      
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|the Lessor may, by
  written notice to the Lessee, terminate this Agreement.  It is hereby clarified that the
  termination of the Agreement is not the sole remedy of the Lessor.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |                                                                                                                                                                                                                                           | kann der Vermieter nach schriftlicher Mitteilung an
  den Mieter diesen Vertrag kündigen. Es wird hiermit darauf hingewiesen, dass
  die Kündigung des Vertrages nicht der einzige Rechtsbehelf des Vermieters
  ist.                                                                                                                                                                                                                                                                   
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|4. Leasehold rent                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                           | 4            Miete für das Mietgrundstück                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|4.1          The
  annual leasehold rent shall amount to US$350,000.00 per annum plus V.A.T, if
  applicable (the Leasehold Rent).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        |                                                                                                                                                                                                                                           | 4.1          Die jährliche Miete für das Mietgrundstück beträgt 350.000,00 USD
  p.a., zuzüglich Mehrwertsteuer, falls anwendbar (die Miete für das Mietgrundstück).                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|4.2          Instalment payments at the amount of
  one quarter of the
  Leasehold Rent each, are to be made at the first business day of each calendar
  quarter. Notwithstanding anything to the contrary, the first instalment shall
  be paid on 2003-01-02.                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           | 4.2          Ratenzahlungen in Höhe des Betrages für ein Viertel der Miete für das
  Mietgrundstück sind am ersten Werktag eines jeden Kalenderquartals zu
  leisten. Ungeachtet gegenteiliger Angaben ist die erste Rate am 2. Januar 2003
  zu zahlen.                                                                                                                                                                                                                                
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|4.3          Any setting-off, or the exercise
  of a right to withhold rent on the part of the Lessee with reference to the
  Leasehold Rent, is hereby excluded.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                           | 4.3          Jede Aufrechnung oder jede Ausübung eines Rechts des Mieters, die
  Mietzahlung für das Mietgrundstück zurückzuhalten, wird hiermit
  ausgeschlossen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                           |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|4.4          In
  the event the Lessee is late in making any payment of the Leasehold Rent or
  any other amount payable by the Lessee hereunder by more than 30 days, such amount
  will bear interest at the rate of LIBOR + 1% percent per annum from the date in which payment is
  due  and in the event the Lessee is
  late in making payment by more than 30 days such amount will bear interest at
  the rate of LIBOR + 10% from the 30th day, until the day on which
  payment is actually made. |                                                                                                                                                                                                                                           | 4.4          Für den Fall dass der Mieter mit der Zahlung einer Miete für das
  Mietgrundstück oder einer anderen Zahlung für mehr als 30 Tage in Rückstand
  gerät, ist ein solcher Betrag mit einem Zinssatz von LIBOR  + 1% p.a. ab dem Tage der Fälligkeit zu
  verzinsen. Sollte der Mieter länger als 30 Tage mit seiner Zahlung im
  Rückstand sein, wird ab dem 30. Tag ein Zinssatz von LIBOR + 10% erhoben, und
  zwar bis zu dem Tag, an dem die Zahlung tatsächlich erfolgt.

- 6 -

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|5. Incidental obligations                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |                                                                                                                                                                                                                                    | 5            Nebenverpflichtungen                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|5.1          As
  well as the Leasehold Rent, and in addition to the provisions of Article 5.2
  below, the Lessee shall bear the municipal taxes/charges and the running costs for gas, water,
  electricity and heating during the lease term. In addition, the Lessee shall
  bear all the expenses related to the procuring of Insurance Policies for all
  the Property that are leased out, and shall conclude an insurance agreement
  giving coverage against the interruption of business operations.  The Lessor will assist the Lessee in
  procuring the Insurance Policies. |                                                                                                                                                                                                                                    | 5.1          Wie die Miete für das Mietgrundstück und zusätzlich zu den
  Bestimmungen des nachfolgenden Artikels 5.2 trägt der Mieter die Gemeindeabgaben/-steuern
  und die laufenden Kosten für Gas, Wasser, Elektrizität und Heizung während
  der Mietdauer. Darüber hinaus übernimmt der Mieter alle Kosten für die
  Vorhaltung von Versicherungspolicen für die gesamte verpachtete Immobilie und
  er soll eine Versicherung abschließen zur Deckung von Unterbrechungen der
  Geschäftstätigkeiten. Der Vermieter ist dem Mieter bei der Beschaffung der
  Versicherungsverträge behilflich.
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         | Insurance Policies shall
  mean, inter alia, adequate fire, casualty, natural disaster and all risk
  insurance, against casualty damages including, coverage for explosion,
  earthquake, flood and windstorm for the Property. |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|5.2          Responsibility
  for municipal/community
  charges (levies) and all other costs in connection with the Property and with
  the use of the Property shall be assumed, solely, by the Lessee. The land tax
  shall be borne by the Lessor.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                    | 5.2          Verantwortlich für alle Gemeinde-/Kommunalabgaben und alle anderen
  Kosten in Verbindung mit der Immobilie und der Nutzung der Immobilie sind
  allein vom Mieter zu tragen. Die Grundsteuer trägt der Vermieter.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|5.3          The
  management of the Property for the duration of the lease shall be assumed by
  the Lessee.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |                                                                                                                                                                                                                                    | 5.3          Die Verwaltung der Immobilie während der Dauer der Anmietung wird vom
  Mieter geleistet.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         |                                                                                                                                                                                                                                    |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|5.4          The
  Lessee undertakes to conduct its business on the Property in conformity with
  all licences, permits and approvals required by local law or any governmental
  bodies, municipal or otherwise and to obtain at its own expense and
  responsibility all such licenses, permits and approvals. Failure to comply
  shall not entitle Lessee to terminate this Agreement.                                                                                                                                                                                               |                                                                                                                                                                                                                                    | 5.4          Der Mieter verpflichtet sich, seine Geschäftstätigkeit in der
  Immobilie unter Einhaltung und Beachtung aller Lizenzen, Genehmigungen und
  Erlaubnisse auszuführen, die von örtlichen Gesetzen oder Regierungsorganen,
  Gemeinde- oder sonstigen Instanzen verlangt werden, und alle Lizenzen,
  Genehmigungen und Billigungen auf eigene Kosten zu beschaffen. Ein
  diesbezügliches Versäumnis des Mieters berechtigt ihn nicht zur Kündigung
  dieses Vertrages.                                                                                                                   

- 7 -

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---

|5.5          The
  Lessee will comply with any legal order issued by any authorized authority
  concerning the use of the Property and fulfil all legal requirements concerning
  notices, permits, payment of taxes or fees due by the Lessee, and any other
  payment concerning the above.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |  | 5.5          Der Mieter muss alle gesetzlichen Anordnungen einhalten, die von
  befugten Behörden ausgegeben werden bezüglich der Nutzung der Immobilie, und
  er muss alle rechtlichen Anforderungen hinsichtlich von Bekanntmachungen,
  Genehmigungen, Zahlung von Steuern oder Gebühren des Mieters oder sonstige
  Zahlungen für die oben genannten Angelegenheiten erfüllen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ |  | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|6. Liability                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |  | 6            Haftung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|6.1          The
  Lessee shall be liable for all damages of any kind and description whatsoever
  caused tothe Lessor, the Lessee, its employees, guests and any third party
  and/or to the Property and/or to the objects of this Agreement by itself, its
  personnel, visitors to the Property, customers or any other persons and/or
  entities, in so far as the damage has not been caused by force majeure or
  culpably brought about by the Lessor (the Damages). The Lessee shall
  compensate the Lessor and indemnify it and hold the Lessor harmless from and
  against all damages and costs resulting from such Damages. The Lessee shall
  indemnify the Lessor immediately following a written request delivered by the
  Lessor. |  | 6.1          Der Mieter haftet für Schäden aller Art und Form, die dem Vermieter,
  ihm selbst, seinen Mitarbeitern, Gästen oder Dritten und/oder an der
  Immobilie und/oder an den Gegenständen dieses Vertrages entstehen und die
  durch ihn, sein Personal, Besucher der Immobilie, Kunden oder jede andere
  Person und/oder juristische Person verursacht werden, sofern der Schaden
  nicht Folge einer Höheren Gewalt oder schuldhaften Verhaltens des Vermieters
  ist (der Schäden). Der Mieter entschädigt den Vermieter und hält
  ihn schadlos und frei von und gegen alle Schäden und Kosten, die sich aus
  solchen Schäden ergeben. Der Mieter wird den Vermieter sofort nach
  schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter entschädigen.
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|6.2          The
  Lessee shall ensure safe passage for traffic in connection with the Property.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  | 6.2          Der Mieter muss für eine sichere Durchführung des Verkehrs in
  Verbindung mit der Immobilie sorgen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|6.3          All the
  insurance risks, including risks required by law, shall be the responsibility
  of, and paid by the Lessee. In such insurance policies, the Lessor shall be a
  co-beneficiary with the Lessee and there shall be a charge clause in favour
  of any mortgagee of the Lessor together with a waiver of all subrogation
  rights in favour of the Lessor.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        |  | 6.3          Alle Versicherungsrisiken, einschließlich der vom Gesetzgeber
  vorgesehenen Risiken, sind vom Mieter zu übernehmen und zu bezahlen. In den
  Versicherungsverträgen ist der Vermieter als Mitanspruchsberechtigter des
  Mieters aufzuführen, und es soll eine Auflagenklausel zugunsten eines
  Hypothekengläubigers des Vermieters geben, zusammen mit einer
  Verzichtserklärung auf alle Anspruchsabtretungsrechte zugunsten des
  Vermieters.                                                                                                                                                                                                                                                                                               

- 8 -

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|7.          [Deleted]                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     |  | 7          (Gestrichen)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            
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|8. Development and
  Upgrading                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            |  | 8          Erschließung und Erweiterung                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            
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|It
  is the intention of the parties to consider development and upgrading of the
  Property in the event of a mutual agreement. 
  In such case the Lessor shall provide the land, free of charge, and
  the Lessee shall invest the capital for the development.  A profit sharing mechanism will be determined,
  after the return of the investment of the cash and value of the land (50% to
  the Lessee and 50% to the Lessor).  It is clarified that, the full and conclusive terms and conditions of
  the development and upgrading of the Property shall be agreed upon by the
  parties in a separate agreement.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  | Es liegt in der Absicht der Parteien, Erschließungen
  und Erweiterungen der Immobilie im Falle gemeinsamer Entscheidung in Betracht
  zu ziehen. In diesem Fall wird der Vermieter das Grundstück kostenlos zur
  Verfügung stellen und der Mieter investiert Kapital in die Erschließung. Ein
  Gewinnbeteiligungsmechanismus wird festgelegt nach der Rendite des Bargelds
  und der Grundstückswertes (50% für den Mieter und 50% für den Vermieter). Es
  wird unterstrichen, dass die gesamten und endgültigen Bedingungen und
  Bestimmungen der Erschließung und Erweiterung der Immobilie von den Parteien
  in einem separaten Vertrag vereinbart werden müssen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
|9. Securities for the
  lease agreement                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  | 9             Sicherheiten für den Mietvertrag                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    
|9.1          In
  order to guarantee the
  Lessees undertaking hereunder, including, inter alia, the
  payment of the Leasehold Rent:  (i)
  the Lessee is hereby providing the Lessor with an autonomous bank guarantee
  drawn by a prime bank in favour of the Lessor, at the sum of $350,000 valid
  throughout the Initial Lease
  Term and any extensions
  thereof(the
  Guarantee); and (ii) Silverboim Holdings Ltd. (Silverboim) shall provide
  the Lessor with a guarantee in the sum of $350,000 valid throughout the Initial
  Lease
  Term and any extensions
  thereof.  In the event the Lessee
  shall not pay the Leasehold Rent within 14 days from the date payment is due (and after the period of written
  notice or warning, if applicable, has elapsed) the Lessor shall
  be entitled to demand from Silverboim to provide it with an autonomous bank
  guarantee in an amount of $350,000, instead of the Silverboim guarantee, and
  Silverboim undertakes to provide such autonomous bank guarantee within two
  business days from the date of demand. 
  Upon payment by the Lessee of the Leasehold Rent,  Silverboim shall provide the Lessor with an additional
  guarantee in the sum of $350,000 and the Lessee shall return the bank guarantee to Silverboim for cancellation. |  | 9.1          Um die Verpflichtungen des Mieters aus diesem Vertrag zu garantieren,
  einschließlich unter anderem die Zahlung der Miete für das Mietgrundstück,
  (i) übergibt der Mieter hiermit dem Vermieter eine selbstständige  Bankbürgschaft einer erstklassigen Bank
  zugunsten des Vermieters in Höhe von 350.000,00 USD, die über die gesamte
  Anfangsmietzeit und jede Verlängerung darüber hinaus Bestand hat (die Garantie)
  und (ii) wird die Silverboim Holdings Ltd. (Silverboim) dem Vermieter eine
  Garantie in Höhe von 350.000,00 USD vorlegen, die über die gesamte
  Anfangsmietzeit und jede Verlängerung darüber hinaus Bestand hat. Für den
  Fall, dass der Mieter die Miete für das Mietgrundstück nicht innerhalb von 14
  Tagen nach Fälligkeit des Zahlungstermins zahlt (und wenn anschließend der
  Zeitraum einer schriftlichen Mahnung, falls gegeben, abgelaufen ist), hat der
  Vermieter das Recht, Silverboim aufzufordern, eine selbstständige
  Bankbürgschaft in Höhe von 350.000,00 USD 
  anstelle der Silverboim-Garantie vorzulegen, und Silverboim
  verpflichtet sich, diese unabhängige Bankgarantie innerhalb von zwei
  Werktagen nach dem Datum der Aufforderung zu liefern. Nach Zahlung der Miete
  für das Mietgrundstück durch den Mieter wird Silverboim dem Vermieter eine
  weitere Garantie in Höhe von 350.000,00 vorlegen und der Mieter wird die
  Bankgarantie an Silverboim zwecks Stornierung zurückgeben.

- 9 -

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|The
  Guarantee shall be valid from the execution hereof and shall expire 120 days
  following the termination of this Agreement. In the event the Lessor shall
  exercise the Guarantee, or any part thereof, the Lessee undertakes to
  immediately furnish the Lessor with an extension of the Guarantee.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    |  | Die Garantie soll von ihrer Ausfertigung an bis 120
  Tage nach Beendigung dieses Vertrages gültig sein. Für den Fall, dass der
  Vermieter diese Garantie oder Teile davon einlöst, verpflichtet sich der
  Mieter, dem Vermieter unverzüglich eine Verlängerung der Garantie zu
  besorgen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |  | ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
|9.2          It is
  agreed by the parties that from the Purchase Price, as defined in the Sale
  Agreement signed
  between the parties hereto on December 28, 2002 and subject to the
  conditions stated
  therein(the
  Sale Agreement) the Lessee and its shareholder will distribute $3.5 million
  as follows: (a) first repayment of an outstanding loan of the Lessee to its
  shareholder in an amount of $2.8 million (as represented in the US GAAP
  financial statements of the Lessee); and (b) second, in the event Lessee shall have a
  capital gain as a result of the sale of the Property which allows a distribution of dividends -
  distribution of dividend in the amount of $700,000 by Lessee to its shareholder;
  or (c) in the event there is no capital gain as stated above - a grant of loan
  by Lessee to its shareholder in the amount of $700,000. Commencing as of
  January 1, 2003 in the event the Lessee shall present  profits the Lessee shall be entitled to
  distribute dividend to its shareholder provided that the capital of the
  Lessee, following and
  as a result of, any such distribution of dividends,  shall not fall below the capital value of
  the Lessee on June 30, 2002 (US $3.9 million). |  | 9.2          Zwischen den Parteien wird vereinbart, dass vom Kaufpreis, wie im
  Kaufvertrag festgelegt, der am 28. Dezember 2002 zwischen den hier genannten
  Parteien unterzeichnet und nach den dort enthaltenen Bestimmungen geschlossen
  wurde (der Kaufvertrag), der Mieter und seine Aktionäre 3,5 Mio. USD wie
  folgt verteilen: (a) erstens Rückzahlung eines offenen Kredits des Mieters an
  seine Aktionäre in Höhe von 2,8 Mio. USD (wie in der Bilanz des Mieters nach
  US-GAAP (GoB) dargestellt); und (b) zweitens, für den Fall, dass der Mieter
  einen Kapitalgewinn infolge des Verkaufs der Immobilie erzielt, der eine
  Ausschüttung von Dividenden ermöglicht  Ausschüttung von Dividenden in Höhe
  von 700.000 USD durch den Mieter an seine Aktionäre; oder (c) für den Fall,
  dass kein Kapitalgewinn, wie oben erklärt, erzielt werden kann  die
  Gewährung eines Kredits durch den Mieter an seine Aktionäre in Höhe von
  700.000 USD. Mit Beginn des 1. Januars 2003 und für den Fall, dass der Mieter
  Gewinne vorweisen kann, ist der Mieter berechtigt, Dividenden an seine
  Aktionäre auszuschütten, vorausgesetzt dass das Kapital des Mieters, nach und
  infolge einer solchen Ausschüttung von Dividenden nicht unter den Kapitalwert
  des Mieters am 30. Juni 2002 (3,9 Mio. USD) sinkt.
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
|In
  the event that the distribution of dividend by the Lessee to its shareholder
  shall be a taxable event the shareholder shall be entitled to receive such
  amounts as a loan.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  | Für den Fall, dass die Ausschüttung von Dividenden
  des Mieters an seine Aktionäre zu versteuern ist, sind die Aktionäre
  berechtigt, diese Beträge als Kredite in Anspruch zu nehmen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

- 10 -

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|9.3          The
  Lessee shall regularly provide the Lessor with current business data related
  to the Lessee, including all financial statements, and will enable a representative
  of the Lessor to act as an observer at the Lessees board of directors meetings.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      |  | 9.3          Der Mieter muss dem Vermieter laufende Geschäftsdaten des Mieters
  vorlegen, einschließlich aller Ergebnisrechnungen, und er wird einem
  Vertreter des Vermieters ermöglichen, als Beobachter an den Sitzungen des
  Aufsichtsrates des Mieters teilzunehmen.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |  | ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10. Concluding
  prescriptions                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                |  | 10            Schlussbestimmungen                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10.1        Subject
  to Article 3.3 above, the Lessee will not be entitled to transfer, assign,
  sub-lease or otherwise dispose this Agreement or any of its rights or
  obligations, in whole or in part under this Agreement, without the prior
  written consent of the Lessor, which shall not be unreasonably withheld.                                                                                                                                                                                                                                                                                |  | 10.1        Gemäß
  dem obigen Artikel 3.3 ist der Mieter nicht berechtigt, diesen Vertrag oder
  seine Rechte oder Pflichten insgesamt oder teilweise zu übertragen,
  abzutreten, unterzuvergeben oder in anderer Art und Weise darüber zu
  verfügen, ohne eine vorherige schriftliche Genehmigung des Vermieters
  eingeholt zu haben, der eine solche Genehmigung nicht grundlos verweigern
  wird.                                                                                                                                                                                                                                                                    
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10.2        At the
  expiration of the Initial Lease Term or any extensions thereof (if so
  extended), the Lessee shall be obliged, at the discretion of the Lessor, to
  surrender the Property either to the Lessor or to third parties designated by
  the Lessor.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        |  | 10.2        Bei
  Ablauf der Anfangsmietzeit oder einer jeweiligen Verlängerung (falls diese
  stattgefunden haben) ist der Mieter verpflichtet, nach Maßgabe des Vermieters
  die Immobilie entweder an den Vermieter oder einen vom Vermieter bezeichneten
  Dritten zu übergeben.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10.3        Changes
  or additions to this Agreement are effective only when expressed in writing
  and signed by both parties.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               |  | 10.3        Änderungen
  oder Ergänzungen zu diesem Vertrag sind nur dann gültig, wenn sie schriftlich
  niedergelegt und von beiden Parteien unterzeichnet werden.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10.4        The
  appendixes mentioned in this Agreement form an integral part hereof.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        |  | 10.4        Die
  in diesem Vertrag genannten Anhänge sind Bestandteil des Vertrages.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             
|10.5          Should
  individual stipulations of this Agreement be found to be ineffective, either
  in whole or in part, the legal validity of the Agreement in other respects
  shall not be affected. In such a case the invalid stipulation is so far as
  possible to be interpreted by mutual agreement between the parties or else to
  be supplemented in such a way that the business objective that was intended
  by the invalid stipulation may be attained. The same shall apply if in the
  execution of the agreement a contractual loophole in need of supplementation
  should be revealed. |  | 10.5        Wenn
  einzelne Bestimmungen dieses Vertrags sich insgesamt oder teilweise als
  wirkungslos erweisen, so wird die rechtliche Gültigkeit des Vertrages in
  sonstiger Hinsicht nicht beeinträchtigt. In einem solchen Fall ist die
  ungültige Klausel soweit wie möglich von den Parteien in gegenseitiger
  Vereinbarung auszulegen oder ansonsten in einer Art und Weise zu ergänzen,
  dass das Geschäftsziel, das mit der ungültigen Klausel erreicht werden
  sollte, auch erzielt werden kann. Das gleiche gilt, wenn sich herausstellen
  sollte, dass die Ausfertigung des Vertrags eine vertragliche Gesetzeslücke
  enthält, die ergänzt werden muss.

- 11 -

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---

|10.6        Place
  of fulfilment and place of jurisdiction shall be the place of business of the
  Lessee.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      |  | 10.6        Erfüllungsort
  und Gerichtsstand soll der Geschäftssitz des 
  Mieters sein.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
|---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- |  | ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|10.7        Each
  party shall bear its
  cost and expenses related to this Agreement.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           |  | 10.7        Jede
  Partei trägt selbst die Kosten und Aufwendungen in Zusammenhang mit diesem
  Vertrag.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|10.8        The
  Lessor may sell, transfer or assign all or any part of the Property at its
  sole discretion, provided that the rights granted to the Lessee under this
  Agreement shall remain in full force and effect.                                                                                                                                                                                                                                     |  | 10.8        Der
  Vermieter kann die Immobilie insgesamt oder Teile davon nach eigenem Ermessen
  verkaufen, übertragen oder abtreten, vorausgesetzt, dass die dem Mieter
  aufgrund dieses Vertrages gewährten Rechte voll rechtskräftig und wirksam
  bleiben.                                                                                                                                                                                                                                                
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|10.9        The
  Lessor shall be entitled, but not obliged, to pay any amount required to be
  paid by the Lessee under this Agreement in the event that the Lessee shall
  not have made such payment on its due date. In such event, the Lessee shall
  reimburse the Lessor forthwith on the Lessors first demand for the full
  amount paid together with any expenses incurred  (including legal expenses) and interest pursuant to Article 4.4
  hereof. |  | 10.9        Der
  Vermieter ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, alle Beträge zu leisten,
  die vom Mieter aus diesem Vertrag zu zahlen sind, für den Fall, dass der
  Mieter diese Zahlungen nicht bei Fälligkeit geleistet hat. In einem solchen
  Fall wird der Mieter den Vermieter unverzüglich nach der ersten Aufforderung
  des Vermieters in voller Höhe der geleisteten Zahlungen entschädigen,
  zuzüglich aller entstandenen Kosten (einschließlich Prozesskosten) und Zinsen
  nach Artikel 4.4
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|10.10       The
  parties declare that in accordance with the terms of the Sale Agreement, the
  Lessor has the option to resell the Property to the Lessee or to its shareholder,
  subject to certain terms as detailed in the Sale Agreement.                                                                                                                                                                                                                 |  | 10.10       Die
  Parteien erklären, dass der Vermieter in Übereinstimmung mit den Bestimmungen
  des Kaufvertrages die Option hat, die Immobilie an den Mieter oder seine
  Aktionäre unter den im Kaufvertrag genannten Bedingungen zurück zu verkaufen.                                                                                                                                                                                                                                                      
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 
|10.11       The
  addresses of the parties for purposes of this Agreement and for the service
  of process shall be as appearing at the commencement of this Agreement, unless
  a new address is notified in writing by one party to the other party.                                                                                                                                                                                                           |  | 10.11       Die
  Anschriften der Parteien zum Zwecke dieses Vertrages und zur Klagezustellung
  stehen auf der ersten Seite dieses Vertrages, sofern die Parteien sich nicht
  gegenseitig schriftlich eine neue Anschrift mitteilen.                                                                                                                                                                                                                                                                          

- 12 -

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---

|10.12       All
  notices in writing shall be sent by the parties to the other party by
  registered mail at the addresses set forth above and shall be deemed to have
  been delivered to the addressee 4 days after the date of posting. Notices
  delivered personally or by courier shall be deemed to be delivered on the
  delivery thereof. |  | 10.12       Alle
  schriftlichen Mitteilungen zwischen den Parteien sollen per Einschreibebrief
  an die oben festgelegten Anschriften versendet werden und sollen an diesen
  Anschriften vier Tage nach dem Datum ihrer Aufgabe als zugestellt gelten.
  Mitteilungen, die persönlich oder per Kurier ausgeliefert werden, gelten als
  mit dem Zeitpunkt der Übergabe als zugestellt.
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|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|10.13       The
  parties agree that the contract shall only be valid, if the Sale Agreement
  signed between the
  parties hereto on December 28, 2002 is valid.                                                                                                                                                                                  |  | 10.13       Die
  Vertragsparteien sind sich einig, dass dieser Vertrag nur wirksam ist, wenn
  der von diesen Parteien am 28.12.2002 
  abgeschlossene Kaufvertrag wirksam ist.                                                                                                                                                                                                        
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|10.14       The
  closing of this agreement shall take place thirty days from the date
  hereof.  A delay of up 40 days shall
  not be considered a breach of this Agreement.                                                                                                                                                                      |  | 10.14       Der Vertragsabschluss
  erfolgt dreißig Tage nach dem hier genannten Datum. Eine Frist von bis zu 40
  Tagen wird nicht als Vertragsbruch angesehen.                                                                                                                                                                                                                        
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|10.15       This
  agreement shall be subject to the laws of the Federal Republic of Germany.                                                                                                                                                                                                                                                      |  | 10.15       Dieser
  Vertrag unterliegt deutschem Recht.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|Euskirchen,  ...................................                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  | Euskirchen, den                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|Lessor                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  | Vermieter                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   |  |                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         
|Lessee                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             |  | Mieter                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

|Appendix 1 |  | Anlage 1
|---------- |  | --------

- 13 -

---

---

|Serial
  No./lfd.
  Nummer |  | Land/
  Flur |  | Title
  no./
  Flur-
  stück |  | Nature
  and position/ Art und Lage                                   |  | Size
  in sqm
  Größe in
  Quadratmetern | 
|-------------------------- |  | ------------ |  | ---------------------------- |  | --------------------------------------------------------------------- |  | ---------------------------------------- | 
|                           |  |              |  |                              |  |                                                                       |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  |                                                                       |  |                                          | 
|1                          |  | 3            |  | 89                           |  | Grassland/
  Grünland                                                 |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | On
  the Sauere Benden/An den sauren Benden                         |  | 18750                                    | 
|3                          |  | 2            |  | 200                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude undFreifläche               |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 10210                                    | 
|4                          |  | 2            |  | 135                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude undFreifläche               |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 29906                                    | 
|5                          |  | 2            |  | 285                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude undFreifläche               |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 1907                                     | 
|6                          |  | 2            |  | 311                          |  | Grassland/
  Grünland                                                 |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | On
  the government administrators Benden/Am Amtsverwalters Benden |  | 675                                      | 
|10                         |  | 2            |  | 316                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude undFreifläche               |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 955                                      | 
|8                          |  | 2            |  | 317                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude undFreifläche               |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 1420                                     | 
|9                          |  | 2            |  | 318                          |  | Building
  with surrounding area/ Gebäude und Freifläche              |  |                                          | 
|                           |  |              |  |                              |  | By
  the spinning mill/ An der Spinnerei                              |  | 521                                      | 

- 14 -

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