### IN THE CO URT OF APPEALS OF TE NNE SS EE

AT JACKSON

Octo be r 13 , 20 10 Ses si on

DAVID G. MI LLS, E T A L 

### . v. FIRS T HO RIZ ON HO ME LO AN

CORPORATI ON d/ b/ a FI RST TE NNESSEE HOME LOANS, E T A L



### .

D i r e c t A p p e a l f

r o m t h e C h a n c e r y C o u r t f o r S h e l b y C o u n t y

N o

. C H

- 0 9

- 0 6 6 2

- 2 A r n o l d B

. G o l d i n , C h a n c e l l o r

N o

. W 2 0 1 0

- 0 0 3 1 0

- C O A

- R 3

- C V

- F i l e d N o v e m b e r 1 6

, 2 0 1 0

T h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d P l a i n t i f f s ’ a c t i o n t o q u i e t t i t l e f

o r l a c k o f j u s t i c i a b i l i t y

. W e a f f i r m

.

T e n n

. R

. A p p

. P

. 3 A p p e a l a s o f R i g h t ; J u d g m e n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t A f f i r m e d

a n d R e m a n d e d

D A V ID R

. F A R M E R

, J

. , d e l i v e r e d t h e o p i n i o n o f t h e C o u r t

, i n w h i c h A LA N E

. H IG H E R S

, P

. J

. ,

W

. S

. , a n d H O LLY M

. K IR B Y

, J

. , j o i n e d

.

D a v i d G

. M i l l s

, C o r d o v a

, T e n n e s s e e

, P r o s e a n d f o r t h e a p p e l l a n t

, J u l i a M i l l s

a n d C a r o l A

. M o l l o y

, C o r d o v a

, T e n n e s s e e f o r t h e a p p e l l a n t s

.

K r i s t i n e L

. R o b e r t s a n d R o b e r t F

. T o m

, M e m p h i s

, T e n n e s s e e

, f o r t h e a p p e l l e e s

, F i r s t H o r i z o n

H o m e L o a n C o r p o r a t i o n a n d M o r t g a g e E l e c t r o n i c R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

.

O P I N I O N

T h i s a p p e a l a r i s e s f

r o m a c o m p l a i n t t o q u i e t t i t l e f i l e d b y P l a i n t i f

f s D a v i d G

. M i l l s

( M r

. M i l l s ) a n d J u l i a M i l l s ( c o l l e c t i v e l y

, “ t h e M i l l s ” ) a g a i n s t F i r s t H o r i z o n H o m e L o a n

C o r p o r a t i o n D / B / A F i r s t T e n n e s s e e H o m e L o a n s ( “ F i r s t H o r i z o n ” ) & M o r t g a g e E l e c t r o n i c

R e g i s t r a t i o n S y s t e m s

, I n c

. ( “ M E R S ” ; c o l l e c t i v e l y

, D e f e n d a n t s ) i n t h e C h a n c e r y C o u r t f o r

S h e l b y C o u n t y i n M a r c h 2 0 0 9

, a s a m e n d e d i n S e p t e m b e r 2 0 0 9

. I n t h e i r a m e n d e d c o m p l a i n t

( h e r e i n a f t e r

, “ c o m p l a i n t ’ )

, t h e M i l l s a s s e r t e d t h a t t h i s c a s e a r o s e o u t o f a d i s p u t e c o n c e r n i n g

f i r s t a n d s e c o n d m o r t g a g e s o n t h e i r r e s i d e n c e l o c a t e d a t 1 4 0 3 C e d a r R u n i n C o r d o v a

. I n t h e i r

c o m p l a i n t

, t h e M i l l s a s s e r t e d t h a t

, a l t h o u g h t h e s e c o n d m o r t g a g e h e l d b y F i r s t H o r i z o n o n

t h e i r r e s i d e n c e h a s b e e n s a t i s f i e d a n d t h e d e e d o f t r u s t r e l e a s e d

, F i r s t H o r i z o n h a d f a i l e d t o

s u r r e n d e r t h e n o t e a s r e q u i r e d b y T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 7

- 3

- 5 0 1 ( b )

. T h e y a s s e r t e d

t h a t t h e y h a d b e e n a d v i s e d d u r i n g a t e l e p h o n e c o n v e r s a t i o n w i t h a r e p r e s e n t a t i v e o f F i r s tH o r i z o n t h a t i t n o l o n g e r r e t u r n e d t h e o r i g i n a l n o t e s h o w i n g i t a s “ p a i d i n f u l l ” a f t e r t h e l o a n

h a d b e e n s a t i s f

i e d

. T h e M i l l s f

u r t h e r a s s e r t e d t h a t

, s u b s e q u e n t t o t h e f i l i n g o f t h e i r o r i g i n a l

c o m p l a i n t i n M a r c h 2 0 0 9

, c o u n s e l f o r F i r s t H o r i z o n h a d c o n f i r m e d t h a t t h e s e c o n d m o r t g a g e

n o t e p r o b a b l y h a d b e e n d e s t r o y e d

. T h e y f u r t h e r a s s e r t e d t h a t a n o t h e r r e p r e s e n t a t i v e h a d

a d v i s e d t h e m t h a t t h e y w o u l d n o t r e c e i v e t h e o r i g i n a l n o t e o n c e i t h a d b e e n p a i d o f f

, a n d t h a t

t h e y w o u l d n o t b e p e r m i t t e d t o s e e t h e f i r s t m o r t g a g e n o t e

. T h e M i l l s s t a t e d t h a t t h e y

c o n t i n u e d t o m a k e p a y m e n t s o n t h e i r f i r s t m o r t g a g e n o t e a n d i n t e n d e d t o d o s o d u r i n g t h e

p e n d e n c y o f t h e l i t i g a t i o n

.

I n t h e i r c o m p l a i n t

, t h e M i l l s a s s e r t e d t h a t

, u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 7

- 3

-

3 0 9

, F i r s t H o r i z o n h a d a b u r d e n t o p r o v e t h a t t h e s e c o n d m o r t g a g e w a s e n f o r c e a b l e “ w h e n

t h e n o t e w e n t m i s s i n g

. ” T h e y p r a y e d t h a t

, s h o u l d F i r s t H o r i z o n b e u n a b l e t o m e e t i t s b u r d e n

t o p r o v e t h e n o t e w a s e n f o r c e a b l e

, t h a t F i r s t H o r i z o n b e r e q u i r e d t o m a k e a n a c c o u n t i n g o f

a l l p a y m e n t s a n d t o r e t u r n a l l p a y m e n t s “ f r o m t h e d a t e t h e n o t e w e n t m i s s i n g

, o r f r o m t h e

d a t e o f f i r s t p a y m e n t

, i f t h e d a t e t h e n o t e w e n t m i s s i n g c a n n o t b e a c c u r a t e l y a s c e r t a i n e d

. ”

T h e y f u r t h e r p r a y e d f

o r a n o r d e r c l e a r i n g t h e i r t i t l e w i t h r e s p e c t t o t h e s e c o n d d e e d o f t r u s t

,

a n d f o r “ a d e q u a t e p r o t e c t i o n a g a i n s t a n y l o s s t h a t m i g h t o c c u r t o t h e m

, b y r e a s o n o f a c l a i m

b y a n o t h e r p e r s o n [

. ] ”

T h e M i l l s a d d i t i o n a l l y a s s e r t e d t h a t F i r s t H o r i z o n h a d a b u r d e n o f p r o v i n g t h e

e n f o r c e a b i l i t y o f t h e f

i r s t m o r t g a g e

, a n d p r a y e d f o r a n o r d e r d e t e r m i n i n g t h a t t h e y c a n r e f u s e

t o m a k e p a y m e n t s o n t h e f i r s t m o r t g a g e u n t i l s u c h t i m e a s F i r s t H o r i z o n e x h i b i t s t h e n o t e

.

T h e y f u r t h e r p r a y e d f

o r a n o r d e r r e q u i r i n g a n a c c o u n t i n g i f F i r s t H o r i z o n c a n n o t p r o v i d e t h e

n o t e

, a n d f

o r r e t u r n o f a l l m o n i e s f r o m t h e d a t e t h e n o t e w e n t m i s s i n g o r f r o m t h e d a t e i t w a s

s o l d

.

T h e M i l l s a d d i t i o n a l l y a s s e r t e d t h a t

, d e s p i t e l a n g u a g e i n t h e d e e d o f t r u s t

, M E R S

c a n n o t b e a b e n e f

i c i a r y o f t h e f

i r s t m o r t g a g e d e e d b e c a u s e i t n e v e r h a d a r i g h t t o t h e i r

m o r t g a g e n o t e p a y m e n t s

. T h e y a s s e r t e d :

P l a i n t i f f s w o u l d t h e r e f

o r e s h o w t h a t n e i t h e r [ F i r s t H o r i z o n ] n o r M E R S h a s a n y

i n t e r e s t w h a t s o e v e r i n P l a i n t i f f s f i r s t m o r t g a g e D e e d o f T r u s t

, e i t h e r a s l e n d e r s

o r a s b e n e f

i c i a r i e s ; b u t r e g a r d l e s s

, P l a i n t i f f s a v e r t h a t i t i s t h e D e f

e n d a n t s w h o

h a v e t h e b u r d e n o f p r o v i n g t h e y h a v e a n y i n t e r e s t i n a n y c a p a c i t y i n t h e f i r s t

m o r t g a g e D e e d o f T r u s t

.

P l a i n t i f f s w o u l d f u r t h e r s h o w t h a t w h e n [ F i r s t H o r i z o n ] s o l d [ P l a i n t i f f s ’ ] f i r s t

m o r t g a g e n o t e w i t h o u t a n a s s i g n m e n t o f t h e D e e d o f T r u s t a t t h e t i m e o f t h e

n o t e ’ s s a l e

, P l a i n t i f

f s f i r s t m o r t g a g e n o t e b e c a m e a n u n s e c u r e d n o t e

.

-2-P l a i n t i f f s t h e r e f o r e p r a y f

o r a j u d g m e n t a g a i n s t M E R S a n d [ F i r s t H o r i z o n ]

s e t t i n g a s i d e t h e f

i r s t m o r t g a g e D e e d o f T r u s t a n d r e m o v i n g a n y c l o u d o n

P l a i n t i f f s p r o p e r t y d u e t o t h e f

i r s t m o r t g a g e D e e d o f T r u s t

.

I n t h e i r c o m p l a i n t

, t h e M i l l s i n c l u d e d a “ d i s c u s s i o n o f r e c e n t l e g a l h i s t o r y o f m i s s i n g

m o r t g a g e n o t e s a n d i t s a p p l i c a t i o n t o t h e i n s t a n t c a s e

. ” I n t h i s d i s c u s s i o n

, t h e M i l l s d i s c u s s e d

t h e i n a b i l i t y o f M E R S a n d / o r t h e t r u s t e e a n d / o r l e n d e r t o p r o d u c e t h e o r i g i n a l n o t e i n

q u e s t i o n i n r e c e n t f

o r e c l o s u r e a c t i o n s

. T h e M i l l s a s s e r t e d t h a t

, a l t h o u g h t h i s i s n o t a

f o r e c l o s u r e a c t i o n

, “ m a n y o f t h e s a m e p r o b l e m s a r i s e i n i t ” w i t h r e s p e c t t o t h e a b i l i t y o f t h e

l e n d e r t o p r o d u c e t h e o r i g i n a l n o t e

.

T h e M i l l s a t t a c h e d s e v e r a l e x h i b i t s t o t h e i r c o m p l a i n t

. T h e s e e x h i b i t s i n c l u d e : 1 )

T r u s t D e e d R e l e a s e e x e c u t e d b y F i r s t H o r i z o n i n F e b r u a r y 2 0 0 8 ; 2 ) c o r r e s p o n d e n c e b e t w e e n

t h e M i l l s a n d F i r s t H o r i z o n ; a n d 3 ) t h e O c t o b e r 1 5

, 2 0 0 1

, d e e d o f t r u s t 4 ) c a s e l a w r e f e r e n c e d

i n t h e M i l l s d i s c u s s i o n o f l a w

.

I n S e p t e m b e r 2 0 0 9

, D e f e n d a n t s m o v e d t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o s t a t e a c l a i m p u r s u a n t

t o T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e 1 2

. 0 2 ( 6 )

. D e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t t h e M i l l s h a d

f a i l e d t o a l l e g e a n y w r o n g d o i n g o n t h e i r p a r t

. D e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t t h e M i l l s h a d w a i v e d

t h e i r r i g h t t o p r e s e n t m e n t u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 7

- 3

- 5 0 1 p u r s u a n t t o t h e p l a i n

t e r m s o f t h e i r n o t e

, a n d t h a t t h e M i l l s h a d n o t c o n t e n d e d t h a t t h e r e i s

, i n f a c t

, a c l o u d o n t h e i r

t i t l e b a s e d o n t h e f

i r s t o r s e c o n d m o r t g a g e s

, t h e l a t t e r o f w h i c h h a d b e e n p a i d a n d r e l e a s e d

.

D e f e n d a n t s a s s e r t e d t h a t t h e M i l l s “ o n l y c o n t e n d t h a t t h e r e m a y b e a c l o u d o f t i t l e i f [ F i r s t

H o r i z o n ] c a n n o t p r o v i d e t h e o r i g i n a l s e c o n d m o r t g a g e n o t e a n d i f D e f e n d a n t s c a n n o t p r o v e

t h a t t h e y h a v e r i g h t s u n d e r t h e f i r s t m o r t g a g e n o t e a n d d e e d o f t r u s t

. ”

F o l l o w i n g a h e a r i n g i n O c t o b e r 2 0 0 9

, t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s e d t h e m a t t e r o n t h e

g r o u n d s t h a t t h e M i l l s ’ c l a i m w a s n o t r i p e

. T h e t r i a l c o u r t s t a t e d t h a t n o c o n t r o v e r s y e x i s t e d

w i t h r e s p e c t t o t h e r e l e a s e o f t h e s e c o n d d e e d o f t r u s t u p o n s a t i s f a c t i o n o f t h e s e c o n d

m o r t g a g e

, a n d t h a t

, w i t h r e s p e c t t o t h e f i r s t m o r t g a g e

, “ t h e r e ’ s n o r e a s o n f o r [ t h e M i l l s ] t o

b e l i e v e

, o r f

o r t h i s C o u r t t o b e l i e v e t h a t w h e n t h a t n o t e i s p a i d o f f

, t h a t i t w o n ’ t b e h a n d l e d

i n t h e s a m e m a n n e r i n w h i c h t h e s e c o n d m o r t g a g e w a s h a n d l e d w h e n t h a t w a s p a i d o f f

. ” T h e

M i l l s f i l e d a m o t i o n t o a l t e r o r a m e n d t h e j u d g m e n t i n N o v e m b e r 2 0 0 9

. I n t h e i r m o t i o n

, t h e

M i l l s a s s e r t e d

, i n t e r a l i a

, t h a t r i p e n e s s i n n o t a c r i t e r i o n f o r a s u i t t o r e m o v e a c l o u d o n t i t l e

.

T h e t r i a l c o u r t d e n i e d t h e m o t i o n i n J a n u a r y 2 0 1 0

, a n d t h e M i l l s f i l e d a t i m e l y n o t i c e o f

a p p e a l t o t h i s C o u r t

.

I s s u e P r e s e n t e d

I n t h e i r s t a t e m e n t o f t h e i s s u e s

, t h e M i l l s s t a t e : “ [ t ] h e s i n g l e i s s u e p r e s e n t e d t o t h i s

-3-c o u r t i s w h e t h e r t h e A p p e l l a n t s s t a t e d a c l a i m f o r w h i c h r e l i e f c o u l d b e g r a n t e d

. ” T h e i s s u e

a s w e p e r c e i v e i t

, h o w e v e r

, i s w h e t h e r t h e t r i a l c o u r t e r r e d b y d i s m i s s i n g t h e M i l l s c l a i m f o r

l a c k o f j u s t i c i a b i l i t y o n t h e b a s i s o f r i p e n e s s

.

S t a n d a r d o

f R e v i e w

A T e n n e s s e e R u l e o f C i v i l P r o c e d u r e 1 2

. 0 2 ( 6 ) m o t i o n t o d i s m i s s f o r f a i l u r e t o s t a t e

a c l a i m t e s t s o n l y t h e l e g a l s u f f i c i e n c y o f t h e c o m p l a i n t i t s e l f

. C o o k v

. S

p i n n a k e r s o

f

R i v e r g a t e

, I n c

. , 8 7 8 S

. W

. 2 d 9 3 4

, 9 3 8 ( T e n n

. 1 9 9 4 )

. T h e g r o u n d s f o r s u c h a m o t i o n a r e t h a t

t h e a l l e g a t i o n s o f t h e c o m p l a i n t

, i f c o n s i d e r e d t r u e

, a r e n o t s u f f i c i e n t t o c o n s t i t u t e a c a u s e o f

a c t i o n a s a m a t t e r o f

l a w

. I d

. A m o t i o n t o d i s m i s s s h o u l d b e g r a n t e d o n l y i f i t a p p e a r s t h a t

t h e p l a i n t i f

f c a n n o t e s t a b l i s h a n y f

a c t s i n s u p p o r t o f t h e c l a i m t h a t w o u l d w a r r a n t r e l i e f

. D o e

v

. S u n d q u i s t

, 2 S

. W

. 3 d 9 1 9

, 9 2 2 ( T e n n

. 1 9 9 9 )

. W e r e v i e w a t r i a l c o u r t ’ s a w a r d o f a m o t i o n

t o d i s m i s s d e n o v o

, w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s

. S t e i n v

. D a v i d s o n H o t e l C o

. , 9 4 5

S

. W

. 2 d 7 1 4

, 7 1 6 ( T e n n

. 1 9 9 7 )

.

D i s c u s s i o n

I t i s w e l l

- s e t t l e d t h a t t h e r o l e o f t h e c o u r t i s t o a d j u d i c a t e a n d s e t t l e l e g a l r i g h t s

, n o t

t o g i v e a b s t r a c t o r a d v i s o r y o p i n i o n s

. N o r m a F a y e P y l e s L y n c h F a m i l

y P u r p o s e L L C v

.

P u t n a m C o u n t

y

, 3 0 1 S

. W

. 3 d 1 9 6

, 2 0 3 ( T e n n

. 2 0 0 9 ) ( c i t a t i o n s o m i t t e d )

. A m a t t e r q u a l i f i e s

a s a “ l e g a l c o n t r o v e r s y ” w h e n t h e r e e x i s t s a r e a l a n d d i s p u t e d i s s u e

. I d

. T h e o r e t i c a l o r

a b s t r a c t q u e s t i o n s d o n o t c o m p o s e a l e g a l c o n t r o v e r s y

. I d

. R a t h e r

, a t h e r e m u s t b e a r e a l

d i s p u t e “ b e t w e e n p a r t i e s w i t h r e a l a n d a d v e r s e i n t e r e s t s

. ” I d

. T h e d e t e r m i n a t i o n o f w h e t h e r

a m a t t e r i s r i p e f

o r r e v i e w i n v o l v e s a d e t e r m i n a t i o n o f “ ‘ w h e t h e r t h e h a r m a s s e r t e d h a s

m a t u r e d s u f

f i c i e n t l y t o w a r r a n t j u d i c i a l i n t e r v e n t i o n [

. ] ’ ” A m e r i c a n C i v i l L i b e r t i e s U n i o n o f

T e n n e s s e e v

. D a r n e l l

, 1 9 5 S

. W

. 3 d 6 1 2

, 6 2 0 n

. 7 ( T e n n

. 2 0 0 6 ) ( q u o t i n g W a r t h v

. S e l d i n

, 4 2 2

U

. S

. 4 9 0

, 4 9 9 n

. 1 0 ( 1 9 7 5 ) )

. A c c o r d i n g l y

, t h e c o u r t s w i l l n o t a d d r e s s a n i s s u e t h a t i s n o t r i p e

f o r r e v i e w

. C i t

y o f M e m p h i s v

. S h e l b

y C o u n t y E l e c t i o n C o m ’ n

, 1 4 6 S

. W

. 3 d 5 3 1

, 5 3 9 ( T e n n

.

2 0 0 4 )

.

I n t h i s c a s e

, a l t h o u g h t h e M i l l s h a v e s t y l e d t h e i r c o m p l a i n t a s a n a c t i o n t o q u i e t t i t l e

,

t h e r e i s n o s u g g e s t i o n t h a t t h e M i l l s ’ t i t l e c u r r e n t l y i s e n c u m b e r e d o t h e r t h a n b y a m o r t g a g e

w h i c h t h e y d o n o t d e n y e x e c u t i n g

. T h e s e c o n d d e e d o f t r u s t s e c u r i n g t h e s e c o n d m o r t g a g e

h a s b e e n r e l e a s e d

. T h e t e r m s o f t h e f i r s t m o r t g a g e a r e n o t i n d i s p u t e

, t h e m o r t g a g e i s n o t i n

d e f a u l t

, a n d n o e n f

o r c e m e n t p r o c e e d i n g s h a v e b e e n i n i t i a t e d a g a i n s t t h e M i l l s

. T h u s t h i s

a c t i o n i s

, i n s u b s t a n c e

, i n t h e n a t u r e o f a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n t h a t s e e k s t o a s c e r t a i n

w h e t h e r D e f

e n d a n t s w o u l d h a v e t h e r i g h t t o e n f o r c e t h e f i r s t m o r t g a g e i n f

o r e c l o s u r e a c t i o n

.

A l t h o u g h a s h o w i n g o f p r e s e n t i n j u r y i s n o t r e q u i r e d i n a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n

, a r e a l

“ c a s e ” o r “ c o n t r o v e r s y ” m u s t n e v e r t h e l e s s e x i s t

. C o l o n i a l P i p e l i n e C o

. v

. M o r

g a n

, 2 6 3

-4-S

. W

. 3 d 8 2 7

, 8 3 7

- 3 8 ( T e n n

. 2 0 0 8 )

. A l a w s u i t b r o u g h t a s a d e c l a r a t o r y j u d g m e n t a c t i o n

l i k e w i s e m a y b e d i s m i s s e d f o r l a c k o f r i p e n e s s

. I

d

.

T h e t r i a l c o u r t g r a n t e d D e f e n d a n t s ’ m o t i o n t o d i s m i s s u p o n d e t e r m i n i n g t h a t n o r e a l

c o n t r o v e r s y e x i s t e d b e t w e e n t h e p a r t i e s

. W i t h r e s p e c t t o t h e s e c o n d m o r t g a g e

, t h e t r i a l c o u r t

o b s e r v e d :

W i t h r e g a r d t o t h e s e c o n d m o r t g a g e

, t h e s e c o n d m o r t g a g e w a s p a i d o f f i n

. .

. e a r l y 2 0 0 8

. T h e m o r t g a g e

- - t h e d e e d o f t r u s t w a s r e l e a s e d

. T h e d e e d o f

t r u s t r e f l e c t e d t h a t t h e

- - t h a t t h e i n d e b t e d n e s s h a d b e e n p a i d o f f

, a n d t h e d e e d

o f t r u s t w a s r e c o r d e d w i t h t h e r e g i s t e r o f d e e d s i n S h e l b y C o u n t y

.

T h e r e ’ s a p p a r e n t l y c o n c e r n b y t h e P l a i n t i f f t h a t b e c a u s e t h e o r i g i n a l

n o t e w a s n o t p r o v i d e d t o h i m

, a t s o m e p o i n t i n t h e f u t u r e

, s o m e o n e c o u l d

a t t e m p t t o c o m e i n a n d e n f o r c e t h a t n o t e

. T h a t i s

. . . n o t a r i p e c o n t r o v e r s y a t

t h i s p o i n t

. T h e r e ’ s n o b a s i s o n w h i c h t o

- - f o r t h i s C o u r t t o p r o c e e d w i t h a

- -

w i t h a l a w s u i t o n t h e b a s i s t h a t s o m e t h i n g m i g h t h a p p e n i n t h e f u t u r e

, t h a t

t h e r e ’ s n o i n d i c t i o n t h a t i t w i l l h a p p e n

, t h a t t h e r e ’ s d o c u m e n t a t i o n t o s u p p o r t

t h e f a c t t h a t t h e

- - t h a t t h e i n d e b t e d n e s s w a s p a i d o f f a n d t h e d e e d o f t r u s t w a s

r e l e a s e d

.

N o t w i t h s t a n d i n g t h a t t h e M i l l s h a v e s t y l e d t h e i r c o m p l a i n t a s a n a c t i o n t o q u i e t t i t l e

,

t h e r e i s n o a l l e g a t i o n t h a t a n y c o n t r o v e r s y e x i s t s r e g a r d i n g t h e M i l l s ’ t i t l e o r r i g h t s t o t h e

p r o p e r t y i n t h i s c a s e

. W i t h r e s p e c t t o t h e s e c o n d m o r t g a g e

, t h e M i l l s d o n o t c o n t e n d t h a t

w e r e n o t l i a b l e f

o r t h e d e b t

, a n d D e f

e n d a n t s d o n o t a s s e r t t h a t a n y l i a b i l i t y r e m a i n s

. I t i s

u n d i s p u t e d t h a t t h e d e e d o f t r u s t s e c u r i n g t h e s e c o n d m o r t g a g e h a s b e e n r e l e a s e d

. T h a t t h e

r e l e a s e m i g h t s o m e d a y p r o v e i n a d e q u a t e v i s a v i s a t h i r d p a r t y i s p u r e l y h y p o t h e t i c a l

,

p a r t i c u l a r l y w h e r e t h e M i l l s a l l e g e n o d e f e c t i n t h e r e l e a s e i t s e l f

.

W i t h r e s p e c t t o t h e f

i r s t m o r t g a g e

, i t i s u n d i s p u t e d t h a t

, b y t h e e x p r e s s t e r m s o f t h e

m o r t g a g e

, t h e M i l l s w a i v e d t h e i r r i g h t t o p r e s e n t m e n t u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 7

-

3

- 5 0 1

. F u r t h e r

, a s t h e M i l l s a s s e r t e d i n t h e i r c o m p l a i n t

, t h e r e i s n o d i s p u t e t h a t F i r s t H o r i z o n

1

Sec ti on 4 7- 3- 501 pro vides : 1

P res ent me nt.- (a ) “Pr ese ntment” m ean s a demand m ade by or on beh al f of a per son

e n t i tl ed to enf

orc e an ins tr um ent (i ) to pay the ins tr um ent m ade to the dra wee or a par t y

obl iged to pay the ins tr um ent or, in the cas e of a n ote or ac cep te d dr af

t p ayable at a b ank,

to the ban k, or ( ii ) t o ac cep t a dr af t made t o t he d ra wee.

(b) T he fol lowi ng rul es ar e sub j ect to cha pte r 4 of thi s ti tl e, agree m ent of the par ti es,

(c ont inu ed.. .)

-5-s o l d t h e o r i g i n a l n o t e

, b u t r e m a i n s t h e s e r v i c e r o f t h e n o t e

. P a r a g r a p h 2 0 o f t h e m o r t g a g e

a g r e e m e n t p r o v i d e s t h a t “ t h e N o t e ( t o g e t h e r w i t h t h i s S e c u r i t y I n s t r u m e n t ) c a n b e s o l d o n e

o r m o r e t i m e s w i t h o u t p r i o r n o t i c e t o B o r r o w e r

. ” A s t h e M i l l s a s s e r t

, M E R S i s n a m e d a s “ a

n o m i n e e f

o r L e n d e r a n d L e n d e r ’ s s u c c e s s o r s a n d a s s i g n s ” a n d a s t h e “ b e n e f i c i a r y ” u n d e r t h e

i n s t r u m e n t

.

A s t h e t r i a l c o u r t n o t e d

, t h e M i l l s h a v e n o t d e f a u l t e d o n t h e n o t e

, a n d t h i s l a w s u i t i s

n o t a n e n f

o r c e m e n t a c t i o n

. A t t h e O c t o b e r 2 0 0 9 h e a r i n g o n D e f e n d a n t s ’ m o t i o n t o d i s m i s s

,

M r

. M i l l s r e f

e r r e d t o f

o r e c l o s u r e l i t i g a t i o n p r o c e e d i n g s i n o t h e r j u r i s d i c t i o n s w h e r e i n l o s t

n o t e s h a v e b e c o m e a n i s s u e a n d s t a t e d :

(... con ti nue d) 1

and cl ear ing- hous e r ule s a nd t he l ike:

(1) Pre sen tment m ay be m ade at the pla ce of pay me n t o f the

ins tr um ent and m

ust be m ade at the pla ce of paym ent if the

ins tr um ent is payabl e at a ban k in the Unit ed Sta te s; m ay be m ade

by any comm er ci al ly re aso nab le m ean s, inc lud ing an ora l, wri tt en,

o r el ect ron ic comm

uni cat ion ; is ef

fe ct ive when the demand for

paym ent or acc ept anc e is re cei ved by the per son to w hom

pre sen tment is m ade ; and is ef fe ct ive if m ade to any one of two or

m ore m akers , ac cep tor s, d ra wees , or ot her payors

. (2) Upon demand of the per son to whom pre sen t me n t is m ade

, the

per son m aking pre sen tment m ust (i ) exh ibi t the ins tr um ent

, (i i)

giv e re aso nab le ide nti fi cat ion and

, if p re sen tment is m ade on

beh al f of ano the r per son

, re aso nab le eviden ce of aut hor it y to do so,

and (i ii ) si gn a re cei pt on the ins tr um ent for any paym ent m ade or

sur re nde r t he i nst rument if fu ll paym ent is m ade

. (3) Wi tho ut dis hono ri ng the ins tr um ent

, the par ty to whom

pre sen tment is m ade m ay (i ) re tur n t h e i n s tr um ent for la ck of a

nec ess ar y end ors e ment

, or (i i) re fus e paym ent or acc ept anc e for

fa il ure of the pre sen tment to comply wit h the te rms of th e

ins tr um ent

, an agree m ent of the par ti es, or oth er app li cab le la w or

rul e.

(4) T he par ty to whom pre sen tment is m ade m ay tr eat pre sen tment as

occ urr ing on the nex t busi nes s day af te r the day of pre sen tment if

the par ty to whom pre sen tment is ma d e has est abl is hed a cut

- off

hour n o t e ar li er tha n two o' cl ock (2: 00) p.m. for the re cei pt and

pro ces si ng of ins tr um ent s pre sen te d for paym ent or acc ept anc e and

pre sen tment i s made a ft er th e c ut-off h our

.

T enn . Code Ann § 47- 3- 501( 2001 ).

Sec ti on 47- 3- 504(a )( iv )( 20 01) pro vides tha t pre sen tment is exc use d if “t he dra wer or end ors er whos e

obl igati on i s be ing enf

orc ed h as wai ved pre sen tment[ .]”

-6-B u t I s h o u l d n ’ t h a v e t o g o i n t o d e f a u l t s o t h a t I c a n r a i s e t h e s e i s s u e s

, s o t h a t

I c a n g e t s u e d f

o r

, a n d b e f

o r e c l o s e d o n

- - g e t a n o t i c e o f f o r e c l o s u r e a n d t h e n

f i l e f o r i n j u n c t i v e r e l i e f

. I f

- - a n o t h e r w a y o f p u t t i n g i t

, i s t h a t t h e p e o p l e w h o

a r e i n d e f a u l t a n d a r e

- - w h y s h o u l d s o m e o n e w h o i s ? I s h o u l d b e a b l e t o h a v e

t h e s a m e r i g h t s a s t h e y d o

.

. . . . T h e y ’ v e [ F i r s t H o r i z o n ] n o w a d m i t t e d t h e y d o n ’ t o w n m y n o t e

.

. . .

T h a t t h e M i l l s ’ p r o p e r t y i s e n c u m b e r e d b y a v a l i d l y e x e c u t e d m o r t g a g e i s n o t d i s p u t e d

i n t h i s c a s e

. F i r s t H o r i z o n ’ s r i g h t t o r e c e i v e m o n t h l y p a y m e n t s a s t h e s e r v i c e r o f t h e n o t e

,

t h e M i l l s ’ w a i v e r o f t h e r i g h t t o p r e s e n t m e n t

, t h e M i l l s ’ o b l i g a t i o n t o p a y a c c o r d i n g t o t h e

t e r m s o f t h e n o t e

, a n d t h e t e r m s o f t h e n o t e i t s e l f a l s o a r e n o t i n d i s p u t e b e t w e e n t h e s e p a r t i e s

.

T h e s u b s t a n t i v e q u e s t i o n p o s e d b y t h i s l a w s u i t d o e s n o t p e r t a i n t o t h e r i g h t s a n d

r e s p o n s i b i l i t i e s o f

t h e s e p a r t i e s u n d e r t h e n o t e

, o r t o w h e t h e r t h e n o t e a s e x e c u t e d i s a v a l i d

e n c u m b r a n c e o n t h e M i l l s ’ s p r o p e r t y

. R a t h e r

, t h e r e a l q u e s t i o n r a i s e d i n t h i s a c t i o n i s

w h e t h e r D e f

e n d a n t s w o u l d b e s u c c e s s f u l i n a p o t e n t i a l f

o r e c l o s u r e a c t i o n o r a c t i o n t o e n f o r c e

t h e n o t e u p o n d e f

a u l t i f t h e y c a n n o t p r o d u c e t h e o r i g i n a l n o t e

. A s n o t e d

, h o w e v e r

, t h i s i s n o t

a n e n f o r c e m e n t p r o c e e d i n g o r f o r e c l o s u r e a c t i o n

. T h i s i s s u e i s n o t r i p e f o r r e v i e w w h e r e t h e

n o t e i s n o t i n d e f

a u l t a n d n o f

o r e c l o s u r e o r e n f

o r c e m e n t p r o c e e d i n g s h a v e b e e n i n i t i a t e d

a g a i n s t t h e M i l l s

.

H o l d i n g

I n l i g h t o f t h e f

o r e g o i n g

, t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t d i s m i s s i n g t h i s a c t i o n b a s e d

o n l a c k o f r i p e n e s s i s a f f i r m e d

. C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e A p p e l l a n t s

, D a v i d G

.

M i l l s a n d J u l i a M i l l s

, f

o r w h i c h e x e c u t i o n m a y i s s u e i f n e c e s s a r y

.

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D A V I D R

. F A R M E R

, J U D G E

-7-