會議：立法院第10屆第7會期司法及法制、內政委員會第1次聯席會議（2023-03-27）
議程：一、併案審查(一)行政院函請審議「內政部組織法修正草案」案、(二)委員羅美玲等16人擬具
「內政部組織法第八條之四條文修正草案」案、(三)委員沈發惠等17人擬具「內政部組織法修正
草案」案、(四)委員吳琪銘等22人擬具「內政部組織法第十三條條文修正草案」案、(五)委員羅
美玲等21人擬具「內政部組織法增訂第八條之五條文草案」案、(六)委員許智傑等25人擬具「內
政部組織法第八條之一及第十三條條文修正草案」案、(七)委員賴品妤等23人擬具「內政部組織
法第十三條條文修正草案」案、(八)委員吳琪銘等19人擬具「內政部組織法刪除第八條之一條文
草案」案、(九)委員賴惠員等18人擬具「內政部組織法刪除第八條之一條文草案」案、(十)台灣
民眾黨黨團擬具「內政部組織法修正草案」案、(十一)委員王美惠等20人擬具「內政部組織法修
正草案」案、(十二)委員鄭天財 Sra Kacaw 等16人擬具「內政部組織法修正草案」案、(十三)委
員賴品妤等18人擬具「內政部組織法刪除第八條之一條文草案」案；二、審查行政院函請審議
「內政部消防署組織法草案」案；三、併案審查(一)行政院函請審議、(二)委員鄭天財 Sra
Kacaw 等18人、(三)委員陳玉珍等18人分別擬具「內政部國土管理署組織法草案」案；四、併案
審查(一)行政院函請審議、(二)委員林奕華等16人、(三)委員鄭天財 Sra Kacaw 等18人、(四)委
員王美惠等20人、(五)委員黃國書等21人、(六)委員湯蕙禎等17人、(七)委員陳玉珍等18人、
(八)委員賴品妤等17人分別擬具「內政部國家公園署組織法草案」案
發言委員：江永昌

江委員永昌：（11時33分）部長，內政部的事情非常繁重，遠遠超過縣市首長，你應該有所體會，先幫你加油一下，但是後面也有很高的期許。現在平均地權條例當中有五大措施，其中有一個措施就是預售屋的契約不能再轉賣，過去我們認為這裡有投機、有炒房的行為，現在就回歸到你去買預售屋，你就要是自住的，例外或者公告的那些我們就先不討論。我的意思是說，到時候5月細則出來的時候，就會開始上路去實行，如果政府的強制力道加重之後，保障也應該要有，因為你們應該都知道，預售屋出現很多問題，包括爛尾樓蓋不起來、建商倒閉，或者蓋起來之後居然發現一屋二賣，還有蓋到17樓賣到18樓的這種超賣。假設現在預售屋就禁止轉售，那是不是對於這些買來自住的人，在我們嚴格看待的時候，也應該給他們一些幫忙？結果上個月行政院消保處開了記者會，查了全國50個預售屋建案的結果，有15個項目去看它的契約內容，發現不合格率有7.3%，然後大家最詬病的這一項叫做履約擔保不擔保，名為擔保實無擔保的這個履約擔保機制，居然沒有查到任何一件不合格，這個問題相當嚴重，最要緊的問題查無不合格？我其實也想考你，但我想我還是自己來直接解說，五大擔保機制你知道嗎？預售屋定型化契約您背得出來嗎？算了，我直接進入我想講的主題。其實價金返還保證沒人會用，就是你買預售屋所投入的錢，最後如果沒有拿到房屋，你會把錢拿回來，誰會用這個？小建商他會說政府如果用價金返還保證，都在走這個的話，他們無法跟大建商的口袋那麼深來比，當小建商都要倒掉的時候，房屋市場的均衡功能會更加殘破不堪，這樣的講法聽起來似是而非啊！其他還有呢？還有一個公會保證你看不到，但是同業連帶保證現在也有問題啊！同業連帶保證常常出現什麼？其實法條裡面規定，你既然找同業來跟你擔保的時候，這個被擔保的人有沒有不得跟他是同一人，不得是配偶、直系血親這些的規定？問題他們是連帶企業，中南部就發生過同業連帶保證是騙人的，要倒一起倒，翻開來才知道，原來是其股東，原來是其連帶的關係企業，甚至都是同一個集團，照倒不誤。另外二個是不動產開發以及價金的擔保，這兩個都沒用，因為它裡面都沒有續建的機制，所以檢討下來問題一堆，請告訴我你們該如何看待？因為內政部不斷地講、不斷地講，我把兩個事情接在一起，我們現在對於預售屋，強制禁止轉售了，你給他限制，你就要給他多一點的保護，他是買來自住的，不再是炒房投機行為，那你就要讓這個原來根本發揮不了的擔保功能加強，這是你們一直念茲在茲、一直在講的，你們去年還在講強化預售屋續建機制，還在講販售預售屋的資格限制，那請問研議了哪些項目？做了哪些事？請回答本席。
主席：請內政部林部長說明。
林部長右昌：非常敬佩委員這麼專業，我上任之後其實也發現這個問題，也就是購買預售屋的消費者保障的確是有一些漏洞，保障不是那麼地完整，你剛才提到價金返還的保證，其實有時候是建商會把它挪去用，實際上它是把它挪去用了……
江委員永昌：不，不是這樣講，應該講的是價金信託跟不動產開發信託，部長，我沒有要漏你的氣，因為這個很細節……
林部長右昌：沒有，這我瞭解。我剛剛要表達的，等於就是消費者的錢被拿去，因為建商可能不只這個案子，可能會有好幾個案子。我想跟委員表示的是說，我上任之後有注意到這個問題，所以我也請地政司對於相關的漏洞去研議防制的措施，接下來請司長來做進一步的報告。
主席：請內政部地政司王司長說明。
王司長成機：誠如剛剛部長提到的，部長上任以後，針對預售屋以後的爛尾樓情形有所擔心，所以我們針對五大擔保機制也做了一些研議，針對剛剛委員提到的價金信託部分，這個部分我們已經在研議說，是不是未來建商拿到所有權人繳交的預售屋價款的時候，他不能拿來做管銷或者是一些稅制的應用，只能針對工程款這部分，但我們在……
江委員永昌：受託人是銀行。
王司長成機：對。
江委員永昌：部長，你就聽一下，銀行是信託受託人，同時十之八九又是貸款銀行，左手右手都是它在控制的，它跟建商會配合，建商要請款你也很難控管。而續建機制是在甲方建商、乙方銀行、丙方是建經公司的情形，它只要評估沒有續建之可能，也是不會續建，這些都沒有解決，所以你不要這樣很輕忽地回答。現在回頭有一點就是，你們的進度是什麼？你們的研議是什麼？香港如果要賣樓花，要經過財務的審核，樓花在香港的意思就是預售屋，不是那麼輕鬆可以拿到核准來賣預算屋，這是我第一個提出的，怎麼樣能夠有機會續建？第二個問題是，剛剛就講了，蓋好還不一定拿得回來，一屋二賣比比皆是，我不是說預售屋比比皆是，而是指有發生問題的和發現有這種東西的，然後現在的實價登錄，就算你那個是契約，你也不知道第一次登記的時候，建商是叫銀行先登記給誰，對不對？可能賴品妤先買，林淑芬後買，都去實價登錄，但會勾稽嗎？到底建商一屋二賣，會先給誰？然後沒拿到的再跟建商來打訴訟，怎麼會是這樣呢？這個要解決。還有我剛剛講的中和「嘉泉名璽」，蓋到17樓、賣到18樓，天啊！18樓是跟誰買的？所以要不要形成一個起碼的資訊公開？但這還不夠，因為我們講了，就算你買了預售屋，你從頭到尾一直給錢、給錢給下去，事實上除了登記交屋的那一刻，在此之前，你是沒有保障的，誰有保障？銀行貸款出去，它優先受償；誰有保障？如果你是營造廠，對建商有支出的、有承攬它工程的，也可以優先受償。但是你想想看，不管是土地法第十九條或者是結合民法第五十三條，事實上有機會來形成一個東西叫做預告登記，或者叫做準區分所有權人，這個問題我很常講不完，但我現在講重點，你們這樣很不負責任，第一個，假設能夠設計我剛剛講的準區分所有權人或是預告登記來消弭我剛剛講的即使蓋好也拿不回來的一屋二賣或者超賣房屋的部分，其實在1992年，本來這個叫做建築物區分所有管理條例，那時候是內政部寫的，但後來到行政院被改成公寓大廈管理條例，這當中就有把準區分所有權的設計拿掉，而本席只不過跟你們要那一個當時你們花錢去做研究的版本，你們卻不能提供！既然不能提供，那大家來研究研究、商量商量、探討探討嘛！這是當年內政部送給行政院的草案，你們現在不能提供？我匪夷所思，這當中其實部會有請了專家、學者，還上新聞去講有關於如何來處理，就是……
主席：江委員，不好意思……
江委員永昌：我把問題講完就好了。
主席：這個問題很大……
江委員永昌：不好意思，因為他沒有提供，我才這樣講。還有一個是花次長屢屢在講的，我不要針對實坪、虛坪的問題，我先回過頭來，你還有一個不動產登記法，不動產登記法草案現在的進度呢？這當中也會有預告登記在內。假如你能夠有一個預告登記，對於預售屋會產生一個物權效用的時候，我說前面搭配預售屋不能轉售，後面搭配預告登記或準區分所有權人，一體成型，臺灣就是可以說，算了！本來你們不是說預售屋買賣全部都要消滅，也不用！可以讓有些想要買預售屋的人仍然保有權利，但後面又有這樣的保障，這樣才能夠解決問題，所以要從整個宏觀配套來看。當然，我的建言還有很多，不過時間有限，謝謝主席，不好意思，我就先談到這裡，希望你們就本席的訴求儘快努力，謝謝。
林部長右昌：好，謝謝。
主席：再請內政部趕快把江委員所要的資料提供給江委員。請賴委員品妤發言。