會議：立法院第10屆第7會期內政委員會第8次全體委員會議（2023-03-30）
議程：邀請內政部部長、營建署署長、國家住宅及都市更新中心董事長、財政部、金融監督管理委員
會、中央銀行及公平交易委員會就「高房價民怨下政府加速興建社會住宅進度及平均地權條例修
正後其抑制房價之住宅政策相關配套措施」進行專題報告，並備質詢
發言委員：賴品妤

賴委員品妤：（10時22分）部長好。今天很感謝主席排了這個專報，因為我也一直都在追蹤居住問題。今天專報之一是討論社宅興建效率的問題，關於興建進度落後，其實我在3月8日詢答的時候，也剛好有向部長請教過，那時是說內政部會在兩週內，也就是說3月22日以前給我回復，迄今本辦都還沒有收到回復，這個部分我必須催一下啦！
主席：營建署。
賴委員品妤：對。我就先繼續，但這個回復要趕快給我！我今天延續總質詢時候的題目請教部長，也就是社宅租金的部分。首先，謝謝部長在總質詢的時候，給我一個正面的回應，對我提出社宅租金要檢討整體計價標準這件事表示同意，其實我當時也有提到，例如日本社宅的租金是用實際收入能力來估算，也就是不只是看社宅的形式或是說在哪一區，同時會考慮到租賃者的實際收入。我再進一步的分享日本社會住宅租金的計算方式，當然我覺得不用照抄，但是我們是不是可以去參考這個思路？例如從簡報上可以看到，日本的社宅租金是由很多的係數組合而成，其中租金計算基礎額就是我提到的實際收入，這部分我是希望內政部一定要納入考慮，因為社宅就是希望解決有需要的民眾的居住問題嘛！今天我要跟部長討論的是後面這些係數，其實跟內政部過去訂定社宅租金時參考市場價格的概念是一樣的，不過比較起來，日本在這方面做的是更加的細緻。所以有幾個問題，我想要請問部長，第一個，內政部承諾的檢討草案會重新去檢討市價估計的標準嗎？這是第一個。第二個，市價估計標準會往什麼方向做檢討？是不是能夠請部長回應一下。
主席：請內政部林部長說明。
林部長右昌：委員好。這部分我請花次長說明。
主席：請住都中心花代理董事長說明。
花代理董事長敬群：基本上我們現在社會住宅的訂價是用市場租金當基礎，一般戶打8折、社會弱勢戶打7折、中低收入戶打5折，會用身分別來分類折扣數，某種程度上也一定程度反映出他的經濟能力，因為中低收入戶打5折，所以我們另外一個操作方式是用這樣一個租金標準回去反算這樣的家戶他的租金負擔是否有超過他的家庭所得的3成，經這樣反算後我們發現，臺北市的低收入戶的租金負擔可能會超過3成，所以現在的做法就是我們跟衛福部進行溝通，這個部分由衛福部另外編列社福預算來協助這些民眾，讓大家都可以很輕鬆的負擔。反過來說，因為臺灣約有3成的家戶沒有報所得稅，但是這些家戶未必是低收而是自營小企業等等，如果用剛剛所講的所得標準來認定，因為他就政府機關的所得認定是零，所以他可能有錢，反而我們要用非常低的租金租給他，進而造成另外一種社會不公，所以我們在權衡這樣的資料後，就我剛剛的講法，其實以臺灣現在的結構來看，我們這樣做會比單純用所得來計算他應該付多少租金來得更符合臺灣的需求。
賴委員品妤：像剛才次長提到的，實際上你要如何查核這些人是不是不符合我們預期設定的群體，我認為這件事情也很重要。另外，在看到內政部提出所謂市價8折的時候，其實我有幾個疑問，第一個，你資料上講的市價8折，其參考的標準是什麼？是中古屋、新成屋、公寓或是什麼類型的房子？但我覺得更重要的是第二個問題，花次應該記得我之前的詢答就有提到，我自己也是租屋族，至少雙北租屋市場的狀況，我也不是不清楚，對民眾來說，現在租屋市場真的還是有很多不透明狀況，在這樣的狀況下，到底要如何估出這個市價呢？也就是說，如果我們國家現在沒有辦法很準確地去掌握租屋市場實際的情況，請問到底要如何去統計這個市價呢？請部長或次長說明一下。
花代理董事長敬群：跟委員報告，其實現在透過仲介公司的租賃還是要實價登錄；社會住宅的包租代管，其實也掌握了五萬多個樣本；而租金補貼的部分，其實也掌握了二十幾萬的樣本，所以現階段我們可以掌握市場租金交易的資料大概有四十幾萬，其實這就已經掌握了半數的市場交易物件的價格，所以並不是我們掌握不到資料。至於我們剛剛講的社宅租金的訂定，就是用這麼多的資料，包括我們去找每一個鄉鎮市區所有出租房子的單價、中位數，當作我們訂定社會住宅租金的市場基礎，雖然社會住宅可能蓋的是新房子，但是我們是用中古屋的市價來認定它的市價，然後再打8折、7折或5折，所以實質上它會比新房子的租金折扣更多。
賴委員品妤：我同意次長講的，而剛才次長回應了幾個問題，第一個，事實上我們可能能夠掌握的就是四十幾萬戶，但是另外的狀況，確實我們還是沒辦法掌握，我相信不管是內政部、本席或是民眾的目標，當然希望能夠有更多的掌握，這對大家的權利絕對會更有助益，所以我有幾個建議、幾個看法，因為剛才次長提到，其實目前國家能夠掌握的大概就是半數的狀況，如果從這個思路去看，我們希望能夠掌握更多，甚至要掌握全部的實際情況，就必須要讓房東承認他有出租的事實，但是目前內政部提出的措施，還是只有公益出租人。我知道內政部有表示，如果房東不給房客申請補貼，這個問題上次我有跟花次討論過，就是房東不給房客申請補貼，房客可以去檢舉，但實務上就算房東被罰了，房客很可能也沒有辦法繼續住下去了，因為房東可以把他趕走，當然這中間可能會有一些違約的問題，但是在租賃市場上，目前房客在大部分的狀況下還是屬於比較弱勢，找房帶來的時間、心力、金錢、成本都是讓房客最後選擇不檢舉的原因。就算是透過公益出租人，我們目前政策的效果真的還是很有限，所以就要回到我前面講的這幾件事情，總結來說，日本有辦法訂出詳細的租金公式，其實是因為租屋市場透明化的程度非常高，而臺灣在租屋市場上，看起來有半數是不透明的，我覺得大家對這個計價標準還是很有疑慮的，而且包含你剛剛講的狀況，我們是用中古屋去看，但事實上我們也知道之前就發生很多地方政府主導的社宅興建完成之後，租金金額一提出來就馬上被罵爆，所以這個狀況其實還有很多可以調整的空間。本席認為，如果要讓租屋市場透明，對於房東的部分，可能胡蘿蔔和棍子都要拿出來，就是除了公益出租人以外，我還是要給兩個建議，也希望內政部林部長或是花次長，能夠慎重並儘快納入考慮，第一個就是租屋契約是不是有辦法加強，甚至等到時機比較成熟的時候，是不是能夠強制登錄？這個部分其實之前也都討論過了；第二個，當時我說這個部分有很多的討論，內政部也有給出一些理由，其中一個很重要的理由，就是內政部覺得自己也沒有這麼多的行政量能，這個我完全可以理解，本席認為，如果今天我們覺得可以往這個方向走，有沒有可能立於這個基礎上，建立一個租屋的獎金檢舉制，若可以往這個方向走，我們的租屋市場才能夠更加的健全，而且我們之前通過修法的平均地權條例，針對紅單條款就是採類似這樣的方式，所以這樣的方式其實是有一定程度可行性的，也很希望內政部能夠往這個方向走。
林部長右昌：委員，我想跟你釐清幾件事情，第一個，沒有任何一個政府能夠做到所有的租金狀況都去做登錄，日本也沒有，我們國家能夠掌握大概超過50%以上的狀況，其實它已經可以做為一個統計上的大數，做為我們在訂定租金時一個很好的參考標準，這是第一點。第二點，我們在做的租屋訊息交易透明化，像剛剛講的仲介交易，必須要實價登錄；另外，2月8日修正公布的租賃住宅市場發展條例，也已經增訂包租業的轉租案件，應該要辦理實價登錄，並且把包租代管的資訊期限，從原本的每季現在縮短為30天，所以這可以讓相關資訊更為透明化，總之，這個我們已經在做了。另外，你提到是不是也要強制登錄，這個立意良善，但實際上它不是很容易稽核，因為租約是一個債權的契約，有其實際上的困擾，不過剛剛提到的這些意見，我們都會將其納進來做一些研議跟參考。
賴委員品妤：最後1分鐘，我還是要跟部長講一下，因為現在的狀況剛才花次也有提到，我們現行的狀況是只有房東委託仲介出租的案件才要登錄，自行出租不用登錄，這會造成什麼樣的問題？的確，內政部沒有辦法掌握全部的狀況，我也同意，其實租賃市場本來就不可能百分之百、完全的掌握，但租客還是處於一個比較弱勢的狀況，我們還是希望國家對於租屋市場的掌控度能夠高一點，這樣才是比較好的。除了內政部目前沒有辦法掌握房東自己出租的案件之外，反而有可能讓房東擔心透過包租代管會讓他自己的出租事實曝光，所以寧可去自行出租或是委託非法仲介，結果就是讓已經參與包租代管的房東，他們也許會想要退回租屋黑市，如此一來，不只造成包租代管的推行困難，也會損害房客權益，我想這也是內政部不樂見的結果。剛才林林總總真的講了非常多的問題，我們也知道租屋的問題、租屋市場的調整不是一蹴可幾，因為我的質詢時間已經超過很多了，是不是就針對我剛剛講的這幾個問題，第一個，就是3月8日要求的資料趕快給我，因為真的已經超過期限了；再來就是剛才提到的幾個問題，就麻煩擇期儘快能夠來我辦公室，好好跟我討論，就是我們再來大概要往什麼方向？因為老實說，我自己覺得內政部在租屋這塊，其實態度一直是有點反反覆覆的，我也希望我們能夠去溝通，然後有比較確立政策的方向，那麼就再找一個時間來討論，可以嗎？
林部長右昌：好，沒問題，謝謝！
賴委員品妤：OK，謝謝部長，謝謝次長！
主席：謝謝賴委員！賴委員講得很好，強制登錄及懲處的部分，你們可以研究一下再來報告。謝謝！請鄭天財Sra Kacaw委員發言。