會議：立法院第10屆第7會期內政委員會第8次全體委員會議（2023-03-30）
議程：邀請內政部部長、營建署署長、國家住宅及都市更新中心董事長、財政部、金融監督管理委員
會、中央銀行及公平交易委員會就「高房價民怨下政府加速興建社會住宅進度及平均地權條例修
正後其抑制房價之住宅政策相關配套措施」進行專題報告，並備質詢
發言委員：江永昌

江委員永昌：（11時53分）本席想請教花敬群次長。次長，友誼歸友誼，質詢還是需要你來負責回答。以今天的題目來看，平均地權條例當中有一個預售屋不能轉售的規定，這點本席贊成，因為你買來要自住，除非有特殊的非自願因素（這部分將來你們會公告），不然就是配偶、父母、兄弟姐妹之間的轉移。但是你要這樣想，過去我們擔心購買預售屋會是一個投機行為，目的是炒房，所以禁止它轉售。這是一個強制的手段，因為它是禁止喔！不過我相信這也不會違憲，因為公序良俗、居住正義之必要，所以必須予以箝制。可是回過頭來，做為一個國家對人民的保障，當我箝制你預售屋不得轉售的時候，對買預售屋的人來講，就是要自己長長久久地住下去，那他如果遇到爛尾樓的話呢？國家禁止他轉售，但是國家在防弊的問題上又做了什麼處理？也就是說，平均地權條例已經修正通過了，可是當中有很多配套的子法需要你們去研擬或修正，包括私法人購買住宅得經許可或免經許可等等，你們在種種過程當中還講，在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的部分也要去精進調整，請問這裡要調整什麼？
主席：請住都中心花代理董事長說明。
花代理董事長敬群：委員好。跟委員報告，這是兩個面向的議題，一個是預防炒作，一個是消費者保護、消保的問題。爛尾樓的問題當然是以消保為核心，不過我們去年12月其實已經針對預售屋的擔保機制開過座談會，也研擬了一些未來精進調整的方向，我們擔心的就是像委員剛剛提到的爛尾樓。其實建商倒閉，重點是消費者繳的預售屋價款有沒有被保護住，如果有的話，其實後續還是有建商可以接手，怕的是消費者繳的價款已經被用光了，而且沒有用來蓋房子，這個事情我們會來做更進一步的討論和精進，因為我們也擔心要是出現爛尾樓，真的會是一個麻煩的事情。
江委員永昌：次長，容我做一點批判，你講得空洞了！今天金管會也有人列席。從過去到現在，內政部去找金管會說要在五大擔保機制當中做努力，等一下我講到信託的部分，大家就會覺得其實付諸闕如啦！現在的人就是擔心房價日日高漲，所以才會去買預售屋，已經回到這裡了，因為不能轉售嘛！在這種狀況之下，不要說蓋不起來，還包括有的會一屋二賣、少屋多賣，中和就有一個案子蓋到17樓卻賣到18樓，一間房子既賣給甲，又賣給乙！我後面還會討論這個問題，現在就先來講你剛剛講的續建機制，不要建商倒了，財務不行了。所以第一個，建商的財務到底要怎麼審核？這也是一個重點。現有的履約機制當中，我就先講啦，你剛剛講的價金返還保證是少數特例，如果是公會保證，則根本看不到案例，現在只剩一個同業連帶保證，問題是同業連帶保證現在的狀況是什麼？我唸給你聽，在你們的補充規定當中有：提供擔保與被擔保業者之公司代表人不得為同一人，且不得具有配偶及一親等直系血親關係。結果人家相同股東、相同持分、母子公司……
花代理董事長敬群：我瞭解委員的意思啦，那確實是一個毫無意義的規範。
江委員永昌：那怎麼辦？
花代理董事長敬群：所以要改啊！
江委員永昌：那要把同業連帶保證從五個擔保機制當中抽掉嘍？
花代理董事長敬群：我是希望這樣。
江委員永昌：不、不、不，你……
花代理董事長敬群：因為這需要溝通。我跟委員報告，因為同業連帶擔保在中南部用得很多，所以當然需要協調嘛！我們當然希望強化它的保障效益，而不是形式上好像有，實質上卻沒有效果，這種機制其實沒有意義啦！
江委員永昌：好，所以這裡面第一個就是建商，其實有時候口碑都是假的，在網路上Google都是好評，而且不是一案建商，結果後來還是出問題，所以怎麼審查？如何斷絕掉同業連帶保證？這要怎麼處理？
花代理董事長敬群：有啦！跟委員報告，其實我們都已經檢討完了，也大概知道怎麼做了，現在正在跟產業界溝通。委員剛剛提到的部分，我說中南部用很多，所以反彈很大，需要討論。
江委員永昌：第二個部分是，真正的續建機制寫在哪裡？雖然沒有強制力，但是隱約有看到的叫做不動產開發信託，那裡面有寫到一點點續建機制，你們長期以來也有找法務部和金管會討論（法務部是信託法的主管機關，金管會則是信託業者的主管機關），誰是受託行？就是銀行啊！不動產開發信託當中的問題來了，銀行如果遇到建商不斷請領建築款項，因為它就是所有投入到信託的資金池，都要拿去蓋房子，銀行加加減減，貸款是它做的，信託也是它做的，我也問過很多人，你們也找過了，銀行說如果我不是受託行，還要辦其土融、建融的話，風險會很大，因為看不到它裡面，當銀行做其土融、建融的時候，是它的信託受託行，手續費也可以加減賺。建商也說如果我不同時給它當受託行，同時又要跟它請貸款的話，我也是困難重重。哇！一拍即合，所以銀行一定尊重建商的請款，是吧？除非真的有很大的舞弊。你知道嗎？曾經還有建商，這也是我找你們跟金管會一起來協調的，投入信託裡面的錢，建商跟銀行講說那個是借款，還不是營造廠要支付的建築費，而是說借款，然後借款的錢還會跑到信託專戶裡面去耶！金管會在這裡，你如何保障不動產開發信託裡面的錢能夠好好地使用？但回過頭來，唯一有續建機制的就在信託契約裡，但這三方包括銀行、建經公司、建商，甲乙丙三方可以商量有沒有辦法再續建下去，而買預售屋的人從頭到尾一直在付錢，對於支付有義務，但是對於蓋不好或是要不要續建，或者是信託裡面的錢，卻無置喙之餘地，這個問題相當嚴重啊！
花代理董事長敬群：是，確實續建當然是最理想的一個保障機制，價金的保障又是次等的，至少它還有一個程度的保障。其實這邊還有一個重點，到底什麼樣的建商才可以被允許賣預售屋，這可能又會是另外一個市場管理的重大課題。
江委員永昌：隨便舉個國家……
花代理董事長敬群：不是，因為……
江委員永昌：有案例……
花代理董事長敬群：因為臺灣……
江委員永昌：不然隨便舉個地區……
花代理董事長敬群：對，我知道，因為臺灣在預售或不動產開發商……
江委員永昌：我跟你講，有喔！
花代理董事長敬群：我當然知道有嘛！
江委員永昌：我不敢講先進國家……
花代理董事長敬群：都有啦！
江委員永昌：就是有國家……
花代理董事長敬群：就是臺灣沒有管而已啦！其他都有管。
江委員永昌：連香港都有樓花，樓花就是預售屋，它也有審查。
花代理董事長敬群：我跟委員報告，以內政部的態度而言，我們當然希望對於預售的管制是要從誰有資格賣預售屋、蓋預售屋來開始管起，公司的體質要被確保，但是這樣子的法案在臺灣能不能推得下去，這會是一個需要大家支持的事情。
江委員永昌：這是你的責任，因為現在預售屋禁止轉售了，當你給它更強制的……
花代理董事長敬群：不一定、不一定、不一定。
江委員永昌：不一定？以前你說不一定……
花代理董事長敬群：其實這有很多面向，建商推預售屋，它也不是百分之百拿出來賣啊！它可能只有三分之一拿出來預售，其他還是成屋才會賣，它背後會有財務安排，不會因為……
江委員永昌：現在要從買預售屋……
花代理董事長敬群：不會因為禁止預售屋轉售，建商就不願意蓋預售屋啦！
江委員永昌：你聽我講，居住分四個層面，第一個是最弱勢的，他什麼能力都沒有辦法，政府要給他基本照顧。另外是稍微能夠負擔一點租金的，我們給他社會住宅，按市價打折讓他去租。可能還有一部分是我們要去考慮的，或許現在政府出地，可是建築費用不要都靠融資，房屋蓋好之後還有相關的管理營運費用，是不是有賣地上權的概念，就是一次付了地上權之後住50年。最後才是打炒房啊！一般民眾稍稍開始具有能力的時候，不要因為炒房房價一直高，讓他可以買到合理房價的房子。那很多人就會說，我不知道以後還會漲到什麼時候，我買了預售屋，而且我不能轉售，我一定要自住，這時候政府就一定要解決這個部分的問題啊！
花代理董事長敬群：住宅政策本來就是很多面向，確實面向非常多元啊！
江委員永昌：但是我們討論了這麼久，有時候我會覺得這樣的詢答好像在很久以前也是這樣的對話內容，你知道嗎？
花代理董事長敬群：其實我跟委員報告，您剛開始提到的那個……
江委員永昌：一路以來……
花代理董事長敬群：涉及爛尾樓可能的防堵或防弊的議題，其實我們內部已經討論了相當的時間，我們也跟產業在溝通了，而且方向已經定調，現在只是說我們要用什麼樣的時間點、什麼樣的內容來提出，我們正在評估啦！確實已經準備的相對完整了。
江委員永昌：那時間點應該在這個會期就來提出啊！
花代理董事長敬群：它未必涉及到修母法。
江委員永昌：因為我剛剛開宗明義就講，平均地權條例的相關子法，現在就是呼之欲出、要趕快出來，5月才能夠實施平均地權所修的修法，不就剛好搭配了你的定型化契約，或者你的相關續建機制，要納入裡面的話，這是正好的時機啊！
花代理董事長敬群：所以我們還在溝通，因為中南部業者的反彈非常非常大，這需要處理，這不是說有正當性，就可以不管產業界的反彈，這是我們行政單位的壓力，所以我們需要持續溝通處理，我們當然希望早一點推出啊！
江委員永昌：誰都不一定有絕對的正當性，你不要講成有什麼正當性不正當性……
花代理董事長敬群：這當然有絕對的正當性啊！
江委員永昌：你聽我講，不是說小的建商有可能會倒，大的建商就不會倒，其實是一體適用。
花代理董事長敬群：我知道，我們不是沒有做事情，是真的有在認真做。
江委員永昌：你也不要老是陷於說因為政府的打炒房都是讓我們的建商必須要有更好的財務，導致都是政府在支持那些口袋深的大建商，到時候小建商倒光光……
花代理董事長敬群：絕對沒有。
江委員永昌：不要被這個……
花代理董事長敬群：絕對沒有。
江委員永昌：因為不管是大建商、小建商，小建商也有做得好的都不會倒，大建商也有倒的嘛！
花代理董事長敬群：是。
江委員永昌：尤其是中南部，還有一倒倒一大片，很嚴重的啊！現在電視新聞有在做專題，那些爛尾樓都是倒大片的，才不是什麼……
花代理董事長敬群：沒有、沒有……
江委員永昌：對啊！所以你可以分析這個問題。
花代理董事長敬群：當然我們都隨時在掌握建商的財務或者是倒閉的狀況，好不好？委員……
江委員永昌：我最後再argue一件事，之前我有問部長，但我沒有要到，不是你們這個時候的，而是1983年的，我們現在叫做公寓大廈管理條例，它的前身在內政部草案叫建築區分所有管理條例，後來到行政院的時候改了，可是你們既然花了人力、物力、財力去做這樣的研究，這裡面在研究什麼？就是土地所有權人，因為我們現在買預售屋已經不能轉售了，這個流動性已經降低了，剛好可以回頭過來審視在1983年的時候，這個是臺大教授所做的研究，你們還送到立法院。可以使承購戶在完工前有一個準區分所有權的概念，即使你們盤點之後沒能力這麼做，但是本席要這個資料居然也要不到，是年代久遠還是怎麼樣？還是什麼？就給一下，我跟你們一起來努力研究……
花代理董事長敬群：我們回去處理，有資料絕對提供給委員，好不好？
江委員永昌：對啦！大家一起來想，因為第一趴是續建。
花代理董事長敬群：瞭解。
江委員永昌：第二趴是一屋二賣或者少屋多賣，蓋17樓賣到18樓的這種，因為它絕對會牽涉到。你是次長，你來買預售屋，署長也來買預售屋，你們買同一戶，誰給你們處理？以現在的實價登錄或是勾稽，是處理不了這個事情喔！有沒有發生？有啊！所以好不容易蓋起來的，還未必拿得到耶！這個時候就是要解決這些問題了，請努力。
主席：次長跟署長同買一戶？警政署署長在這邊。你們提的預售屋問題，可以送來這裡讓我們民意機關討論，我再幫你們排專案報告。接著請林委員德福發言。