會議：立法院第10屆第7會期內政委員會第8次全體委員會議（2023-03-30）
議程：邀請內政部部長、營建署署長、國家住宅及都市更新中心董事長、財政部、金融監督管理委員
會、中央銀行及公平交易委員會就「高房價民怨下政府加速興建社會住宅進度及平均地權條例修
正後其抑制房價之住宅政策相關配套措施」進行專題報告，並備質詢
發言委員：陳玉珍

陳委員玉珍：（10時45分）署長好。本席在3月1日有質詢林部長，討論金門的社會住宅，後來你也到辦公室跟我討論。我們新的縣長上任以後，考慮到原來金門要興建社宅、青年住宅，因為金門地區的財政比較辛苦，而且還有建築成本、物價、人力成本都高漲的因素，所以沒有辦法興建低於市價的社宅。金門縣政府沒有能力做這個事情，本來已經發包要做社會住宅，但是暫停了，後來我有請您跟金門縣瞭解。
主席：請內政部營建署吳署長說明。
吳署長欣修：委員好。有。
陳委員玉珍：你跟我說3月13日要過去瞭解整個情形怎麼樣，如果地方政府確定不興建的話，中央政府要接手中華民國金門的部分。我們剛剛看到部長報告臺澎的部分，金馬還沒有做，臺灣本島跟澎湖都做了。
吳署長欣修：對，沒錯。
陳委員玉珍：根據你了解的情形，現在是怎麼樣？
吳署長欣修：的確我們上上週有派員過去，也跟縣府在當地確認，原來尚義社宅這個區塊是一個比較大街廓的區塊，看起來地點非常好，也了解金門縣因為這幾年疫情的關係，財政狀況不太好。我們也認為金門因為外地來的工作人口多，確實有興建社宅的必要，所以原則上我們會主動接洽這樣的案子，目前都已經接洽中，今年會接手。
陳委員玉珍：所以接下去金門的社會住宅完全由中央接手做？
吳署長欣修：對，我們現在決定先接手……
陳委員玉珍：包括所有的經費及各方面。
吳署長欣修：對，我們跟住都中心開始合作。
陳委員玉珍：由住都中心、中央接手做金門的社會住宅。
吳署長欣修：對，這個部分的……
陳委員玉珍：還有青年住宅是嗎？
吳署長欣修：工程管理的部分就由我們過來，但是青年住宅不是，我們是針對社宅。
陳委員玉珍：原來這個有包括社會住宅跟青年住宅，所以你們這次就是針對社會住宅接手……
吳署長欣修：是。
陳委員玉珍：從經費、預算到整個施工一整套，是嗎？
主席：請住都中心花代理董事長說明。
花代理董事長敬群：是，住都中心會負責處理所有的經費。
陳委員玉珍：OK，非常感謝。興建社宅後面還有我們剛剛一直提到的，包括包租代管、整體經營。
吳署長欣修：管理。
陳委員玉珍：這個是很長期的，50到70年。後續的部分剛剛很多委員也有提到，可能要包括日照、托兒、幼兒園，這些是不是可以一併列入考慮？現在應該還是會在那一塊基地做吧？
花代理董事長敬群：在尚義那一塊……
陳委員玉珍：已經完成的那一塊。
花代理董事長敬群：日照、日托我們會跟縣府談，如果縣府有需要，我們就會把它放進去。
陳委員玉珍：就包括在裡頭，長照跟各方面一起併入考量。
花代理董事長敬群：是，但是沒有住宿型長照，是日托、日照。
陳委員玉珍：還要托兒中心。
花代理董事長敬群：對，幼兒園。
陳委員玉珍：顧老顧幼都要注意，這個部分謝謝您。這個當然很好，你們今年要做，是不是？
吳署長欣修：對，今年就會開始。
陳委員玉珍：今年就會開始進入……
吳署長欣修：今年就會開始進入……
陳委員玉珍：開始進入規劃的階段。
吳署長欣修：沒有錯。
陳委員玉珍：好。這個問題是這樣子，如果從你們過去的政績、歷史來看興建全國12萬戶社宅的速度，從106年到現在112年，7年來到目前為止，完工的數量好像不是那麼多，所以……
花代理董事長敬群：其實興建12萬戶社會住宅的政策，從頭到尾，從2016年到現在，我們的說法都是決標，不是講完工，因為蓋房子需要時間，所以一直用完工說我們進度落後並不公平。
陳委員玉珍：所以你用決標來講，你們已經達到……
花代理董事長敬群：因為決標它就會完工。
陳委員玉珍：決標就一定會完工？
花代理董事長敬群：決標就會完工。我們必須這樣說明，才不會讓辛苦的同仁覺得他們這麼努力但是備受挫折，這樣不公平。
陳委員玉珍：比如說以我們金門來講，如果開始規劃，今年是112年，現在是年初，以你們豐富的經驗，說不定今年就可以發包或決標。
花代理董事長敬群：對，我們努力看看在今年進行，如果可以順利找到營造廠……
陳委員玉珍：應該很困難。
花代理董事長敬群：我們今年應該可以試著把它決標，如果……
陳委員玉珍：你也知道這幾年營造的整個成本高漲，這個就要提到……
花代理董事長敬群：當然這個價格……
陳委員玉珍：營造業缺工、缺料、營造成本高……
花代理董事長敬群：我們還是要提合理的價格，因為終究還是要靠金門在地的營造廠協助，臺灣的營造廠比較少能夠跨海。
陳委員玉珍：因為價格比較不願意，過去不是沒有，假如價錢不好，他們在臺灣都不願意做，如果你們的價錢非常……
花代理董事長敬群：是。
陳委員玉珍：營造業現在又面臨另外一個很嚴重的缺工問題，不只是做社會住宅會面臨。
花代理董事長敬群：缺工的部分現在當然都有跟工程會、勞動部討論、處理當中。
陳委員玉珍：部長上來回答好嗎？因為缺工可能不是只有涉及社宅，還包括整體、全國在內，事實上還包括租屋市場，不是只有社宅，是全面性的。部長有沒有比較前瞻性的作法？
主席：請內政部林部長說明。
林部長右昌：其實行政院已經注意到缺工的事情，有邀集各相關部會研商，已經談好了，最近應該就會宣布成果。
陳委員玉珍：方向呢？
林部長右昌：我們會因應缺工增加引入。
陳委員玉珍：包括引入外籍勞工……
林部長右昌：也會包括營建業。
陳委員玉珍：其實不只是民間工程，公共工程……
林部長右昌：都有。
陳委員玉珍：現在是普遍缺工，這個你們會……
林部長右昌：包括製造業、農業等等。
陳委員玉珍：對，各行各業應該都有反映給你們。
林部長右昌：是的。
陳委員玉珍：剛剛張宏陸委員也有提到住宅市場的房價這麼高，事實上供給跟需求的影響也很大，供需的部分全國都一樣，比如說臺北市，很多建築看起來都很舊，所以都市更新跟危老重建有其必要。我們先講全國，每9戶就有1戶是50年的老宅，去年第3季，全臺灣的住宅有904萬戶，超過50年以上的有101萬戶，這個數據顯示每9戶就有1戶超過50年。以我們金門來講，危老重建的核准率只有0.1%，就是千分之一，30年以上的老宅有八千六百多戶，已申請危老重建核准者只有10件。金門現在都更的部分只有1件公有土地為主的公辦都更，這樣來看的話，不管是全國還是金門，整個危老重建的件數都很少。
林部長右昌：是，不過跟委員報告一下，金門縣重建計畫受理10件，已經核准10件，所以申請受理是100%。
陳委員玉珍：但是以全部來講，只有0.1%。
林部長右昌：是，這個需要民眾來申請。
陳委員玉珍：不管是金門或是全國，危老跟都更方面相關的──因為我們要增加供給，讓房價不要飆漲得太厲害，所以要在供給跟需求面增加供給。都更、危老部分，政府還能不能提出相關的政策，比如說獎勵措施？之前有一個落日條款，幾年前我也在內政委員會，知道那個到5月，已經落日。這個部分政府是不是應該繼續鼓勵危老跟都更，讓整個都市可以更新？這個政策方向呢？
林部長右昌：這部分本來就有，我請吳署長說明。
吳署長欣修：時程獎勵的確應該要落日……
陳委員玉珍：一定要落日。
吳署長欣修：從學理上要落日，但是我們有用一個叫規模獎勵來取代，也就是說，當危老合併起來的規模夠大，它一樣會有獎勵，我們希望是大案子，比較多棟一起做。
陳委員玉珍：但是時間會變得更久。
吳署長欣修：但是沒有關係，有規模獎勵。
陳委員玉珍：大案子的時間變得更久。
吳署長欣修：但是規模獎勵對他來講也很划算。
陳委員玉珍：我知道你說的那個獎勵，但是整個危老、都更，還有包括政府的行政效能，我最近看到臺北市的蔣萬安市長提出一些想法，非常好，讓行政效率增加，這個其實是很好的。內政部在這個部分、整體的國家政策方面有沒有什麼想法？
吳署長欣修：跟委員報告……
陳委員玉珍：行政效率也很重要。
吳署長欣修：其實現在我們都有督導各縣市政府，希望他們能夠提出，畢竟第一線的執行單位在地方政府。
陳委員玉珍：你現在說督導地方政府，就好像剛才張宏陸委員說的，像容積的部分，你說要督導地方政府。
吳署長欣修：當然。
陳委員玉珍：我們想的是，你們既然是中央政府，該在中央的部分就提出一個比較──比如說，列出一個準則，讓所有的效率變快。
吳署長欣修：是。
陳委員玉珍：剛剛張宏陸委員對容積的想法也是一樣，中央有一個標準先拉起來，地方自然就要跟上，你們要帶領地方政府前進。
吳署長欣修：危老跟都更這幾年經過我們不斷地修法跟精進，現在的程序已經越來越簡便，剩下的對地方政府來講，危老案件大概都半年內就可以確認完成，所以這個部分……
陳委員玉珍：你覺得行政效率上，你們已經很簡便了，是嗎？
吳署長欣修：對。
陳委員玉珍：不慢就對了？
吳署長欣修：對。
陳委員玉珍：所以問題在哪裡呢？難道是在金管會所轄的銀行這方面，讓危老都更面臨經費籌措的問題，所以不容易整合嗎？不然怎麼會全國都這麼慢呢？
吳署長欣修：危老的關鍵也是在要百分之百同意，所以比較辛苦都會是在前階段地主的整合。
陳委員玉珍：危老百分之百同意有沒有可能像都更一樣修改？
吳署長欣修：所以它在中間……
陳委員玉珍：都更這個部分現在已經有修改了嘛！都更這個部分，臺北市有修嘛！
吳署長欣修：因為都更屬於範圍比較大，要經過權利變換。
陳委員玉珍：我要問的是，有沒有可能也在比例上調整呢？
吳署長欣修：比例上應該是地方政府可以適度檢討，在這中間有沒有一個過渡，就是小型的、簡易型的都更，或是他們所講的……
陳委員玉珍：我們剛剛一直在談，我不好意思說你推給地方政府，當然你是給他比較大的主導權，也許你們在整體的政策上，像剛剛容積的作法一樣……
吳署長欣修：瞭解。
陳委員玉珍：你們就有比較前進的政策讓地方依循，因為中央部會的官員通常效率比較好……
吳署長欣修：我也跟委員報告……
陳委員玉珍：剛剛我們也提到，頭腦比較好，也比較有政策的定錨效果，所以中央政府在政策上是不是可以更前進一點？讓地方政府可以前進、跟隨。
吳署長欣修：謝謝委員。因為我們在這個部分的確都已經儘量協助地方，不管是在程序上或是在融資上，都已經幫他們打開了。像這類融資在銀行沒有總額上限的限制，也是我們努力去打開的。我們在這個過程當中盡可能去協助他們，第一、把程序再簡化，第二、能不能夠再……
陳委員玉珍：沒有是你說的嘛！金管會對都更、危老是鼓勵的嗎？
主席：請金管會銀行局童副局長說明。
童副局長政彰：都更危老條例就把銀行法第七十二條之二的上限比例已經全部都排除。
陳委員玉珍：好，謝謝。請營建署繼續。
吳署長欣修：我們在這個過程當中就是盡可能排除他們所遇到的障礙，所以現在危老案件才會快速成長。當然危老案件的規模普遍比較小，所以我們今年又推動，如果周邊有公有地，過去我們跟國產署已經合作……
陳委員玉珍：對，金門也有這樣的情形。
吳署長欣修：因為國產署已經跟我們合作了3年，所以現在已經有成功模式出來，因此我們在這一次的修法，鼓勵各縣市政府把相關公有地一併合併進來，這樣可以提高整體開發效能跟規模，提供比較大的供給。
陳委員玉珍：你這個想法跟我要講的一樣，我們金門縣也是因為有很多公私土地夾雜，而公有土地很多都受限於國產法、土地法以及地方財產管理的規定，所以取得上會有困難。內政部針對金門的部分也是會全力協助吧？
吳署長欣修：沒錯。其實國有地已經跟我們有一個很好的磨合機制，所以我們未來也一樣會請各縣市政府比照這個機制辦理，重點是現在已經提出要再修法，我們希望這次能夠通過，讓公有地也能夠參與危老。
陳委員玉珍：最後，我剛剛聽到賴品妤委員說租屋市場強制登錄，部長回說事實上不可能，因為屬於債權關係等等，我不贊同部長這個說法。為什麼會不可能？現在買賣房子都要實價登錄，怎麼會租屋市場沒有辦法做到實價登錄呢？什麼理由讓你覺得不可能？
林部長右昌：沒有，這個不太一樣。
陳委員玉珍：什麼理由讓你覺得不可能？沒關係，你不要管債權債務關係各種……
林部長右昌：因為房子的交易屬於物權，一定必須要登記……
陳委員玉珍：是什麼權利關係，跟實價登錄根本不會是一樣的東西！
花代理董事長敬群：因為物權要強制登記，才會生效力，沒有登記之前是不生效力的，但是債權……
陳委員玉珍：生效力是結果！
花代理董事長敬群：債權沒有登記還是可以生效力。
陳委員玉珍：所以都可以，你的行政作為跟它是物權或債權根本沒有關係，我看不出關連性。可以像賴品妤委員所說的採取獎勵或懲罰，如果租屋市場不登記，就做懲罰的措施，被發現以後重懲，當然房東就會思考被懲罰或不被懲罰的情況，懲罰可能很重啊！
花代理董事長敬群：此舉可能會導致一些房東乾脆不要出租房子，這樣會更麻煩。
陳委員玉珍：你想想看不可能的原因是什麼？你們講的不可能原因，讓我覺得不能接受，如果不可能……
花代理董事長敬群：因為我沒有辦法查核！
陳委員玉珍：比如說政府力量無窮大，我舉個例子，像我昨天看到一個新聞，顏寬恒自己買賣房子，都可以讓檢察官介入調查是真交易還是假交易，針對私權之間的買賣房子行為，檢調系統還可以介入去調查，不管它是真是假，檢調系統都可以這樣強力調查，我們行政部門沒有能力將房東跟房客之間的行為進行獎勵或是處罰，我真的不能接受！
林部長右昌：委員，跟你報告一件事情，因為那件事情是司法調查，這跟行政是沒有關係的，那個是司法。
陳委員玉珍：我知道，所以你看政府多有能力，讓司法去調查人家買房子是真的假的，甚至用重金去做這件事情！
林部長右昌：因為這是一件司法偵辦案件，所以才能夠……
陳委員玉珍：司法調查你跟別人買賣房子是真是假，這樣強力介入，政府的力量無窮大！行政機關的力量無窮大！
林部長右昌：但司法……
陳委員玉珍：你怎麼不能做獎勵或是懲罰的作為？關於房東登不登記，要去獎勵或懲罰嘛！
林部長右昌：但司法……
陳委員玉珍：你們可以訂出這樣的規定，讓租屋市場更透明，我們的目的是良善的，對吧？你要獎勵來登記租屋的人，甚至給予租稅上的優惠；而重罰不登記的人！市場就會慢慢走向這個趨勢，就像強制實價登錄也是這樣慢慢來的，我覺得這跟債權、物權沒有關係，我覺得不能這樣牽拖。
林部長右昌：沒關係，這部分尊重委員意見。不過我想補充，租屋市場是兩塊，我們一般只會談到房東的部分，如果整個租屋市場要健全的話，還要談到房客的部分，其實有一些國家對於房客、房東的資格都要做審查，這中間有一個租屋的平台，因為房東也怕租給不好的房客，房客也……
陳委員玉珍：是，你們現在做包租代管專頁也是在慢慢建立一個平台。
林部長右昌：是，我們目前就是在建立平台。
陳委員玉珍：我們也是支持這樣的作法，我只是在跟你說，我剛剛想到賴品妤委員所講的，我覺得他講的也是有道理，你們實際上也應該去研究一下，畢竟房客通常比較弱勢，政府的力量要幫忙。
林部長右昌：我們會研究。
陳委員玉珍：謝謝您。
林部長右昌：謝謝委員。
主席（陳委員玉珍）：請李委員德維發言。