- 4. Poreska osnovica i poreska stopa

Prema odredbi člana 27. stav 1. Zakona, osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka pore ske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema por eske prijave podnete u skladu sa odredbom člana 36. stav 1. Zakona, odnosno od dana saznanja nadležnog poreskog organa za prenos, utvrdi p oresku osnovicu u visini tržišne vrednosti. Ako poreski organ u roku iz stava 2. ovog člana ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, poresku osnovicu čini ugovorena cena (član 27. stav 3. Zakona). Prema tome, nadležni poreski organ, po prijemu poreske prijave, procenjuje da li je ugovorena cena niža od tržišne cene objek ta koji je predmet prenosa. Ako je ugovorena cena jednaka ili viša od tržišne cene, u tom slučaju osnovicu za utvrđivanje poreza na pren os apsolutnih prava predstavlja ugovorena cena. Ako poreski organ u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave, odnosno od dana saznanja za prenos, utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne, kao osnovicu za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava uzeće tržišnu vrednost. Međutim, ako u naveden om roku nadležni poreski organ ne utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne cene, osnovicu za utvrđivanje poreza predstavljaće ugov orena cena, nezavisno od toga da li je ta cena niža, jednaka ili viša od tržišne cene. Napominjemo da Zakonom, niti podzakonskim aktima, nije propisan način i postupak utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti za potrebe utvrđivanja osnovice za porez na prenos apsolutnih prava. Zbog toga je čest slučaj u praksi da obveznici nemaju saznanja o to me kako je nadležni poreski organ došao do tržišne cene nepokretnosti, koja predstavlja osnovicu za utvrđivanje poreza na prenos apsolut nih prava. Čest je slučaj i da se obveznicima tako utvrđena tržišna vrednost, tj. poreska osnovica, čini nerealno visoko procenjenom. S tim u vezi, ukazujemo da je direktor Poreske uprave doneo Uputstvo o postupku i načinu utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava (dalje: Uputstvo). Uputstvom se, između ostalog, uređuje način i postupak utvrđivanja tržišne vrednosti apsolutnog prava, za potrebe utvrđivanja poreske osnovice. Prema Uputstvu, utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti vrši se na jedan od sledećih načina: - procenom tržišne vrednosti nepokretnosti bez izlaska na teren;

## - procenom tržišne vrednosti nepokretnosti izlaskom na teren.

Procena tržišne vrednosti nepokretnosti bez izlaska na teren vrši se kod prometa uz naknadu sledećih prava: - prenosa prava svojine na stanu, poslovnom prostoru, garaži, kad se nalaze u okviru stambenih zgrada; - prenosa prava svojine na poljoprivrednom i građevinskom zemljištu. Procena tržišne vrednosti stana, poslovnog prostora, garaže, bez izlaska na teren, vrši se na osnovu:

- - podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najmanje dva pravosnažna rešenja nadležnog poreskog organa, doneta u postupku utvrđ ivanja poreza na prenos apsolutnih prava, za promet istog ili sličnog prostora na tržištu, koji je u istom mestu, opštini, zoni, istom ili najbližem naselju, ulici, zgradi, i koji je datumski najbliži momentu nastanka poreske obaveze koja se utvrđuje;

Procenjena vrednost na gore naveden način, može se izuzetno umanjiti najviše do 25% ili uvećati bez ograničenja, zavisno od sledećih korektivnih faktora: - od minus 10% do plus 10% zavisno od lokacije (zona grada, blizina magistralnom putu i dr.); - od minus 15% do plus 15% zavisno od godine gradnje; - do minus 20% za nepokretnost u potkrovlju, ispod ploče ili suterenu; - do minus 10% za spratnost (vršiti umanjenje za više spratove, i to od 10. sprata naviše); - do minus 10% zavisno od kvaliteta (vršiti umanjenje ako poreski obveznik dokumentuje da stan nema grejanje ili je podložan vl agi); - luksuzno izgrađeni ili opremljeni objekti; - objekti u ekstra zoni ili elitnim delovima grada. Procena vrednosti poljoprivrednog i građevinskog zemljišta vrši se na osnovu podataka o tržišnoj vrednosti utvrđenoj u najman je dva pravosnažna rešenja poreskog organa, doneta u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava, za promet istog ili sličnog zemljišta na tržištu, koje je u istoj katastarskoj opštini, susednoj ili bližoj katastarskoj parceli, iste ili slične kulture (njiva, voćnjak, livada i dr.) i klase (prva, druga, treća i dr.), i koji je datumski najbliži momentu nastanka poreske obaveze. Procenjena vrednost zemljišta može se izuzetno umanjiti najviše do 10% ili uvećati, primenom korektivnih faktora zavisno od l okacije, blizine saobraćajnica, obezbeđene infrastrukture, blizine naseljenom mestu i dr.. Ako nadležna organizaciona jedinica Poreske uprave ne raspolaže podacima o procenjenim tržišnim vrednostima utvrđenim pravosnažnim rešenjima nadležnog poreskog organa može koristiti podatke kojima raspolažu granične opštine sa opštinom na kojoj se nalazi n epokretnost za čiji promet se utvrđuje porez na prenos apsolutnih prava. Outvrđenoj tržišnoj vrednosti nepokretnosti koja je u prometu sačinjava se zapisnik o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokret nosti, koji potpisuju službeno lice nadležne organizacione jedinice Poreske uprave koje vodi postupak za utvrđivanje poreza na prenos aps olutnih prava i stranke u postupku (kod kupoprodaje i prodavac i kupac) kojima se mora omogućiti učešće u postupku. Ako su stranke (prodavac i kupac) uredno pozvane za učešće u postupku utvrđivanja tržišne vrednosti nepokretnosti koja je u prometu, a jedna ili obe stranke se ne odazovu pozivu i ne opravdaju svoj izostanak, zapisnik o utvrđivanju tržišne vrednosti nepokretnosti sačinjava se bez prisustva stranaka, uz konstatovanje navedenog i obavezno dostavljanje strankama (i prodavcu i kupcu). Procena tržišne vrednosti nepokretnosti izlaskom na teren vrši se u sledećim slučajevima: - kada nisu dovoljni uporedivi podaci na osnovu prethodnog prometa na osnovu kogasu doneta i postala pravosnažna rešenja kod utvrđivanja poreza na prenosapsolutnih prava (kuće, pomoćni objekti, katastarske parcele za koje se prema raspoloživoj dokume ntaciji sa sigurnošću ne može utvrditi mesto i položaj na kome se nalaze ili da li na njima postoji objekat),